第1篇 物业服务公司会议管理规定2
物业服务公司会议管理规定(二)
为进一步加强会议的组织性和纪律性,提高会议质量,制定本规定。
一、适用范围:本规定适用物业公司例会及专题会议。
二、行政人事部负责本规定制定、修改、废止工作。
三、公司例行会议规定
1、晨会:
(1)、时间为每个工作日8:30召开,地点在部门办公室,与会人员为各部门主管及部门员工,会议时间控制在30分钟以内。
(2)、与会人员必须准备好当日工作计划,前一天工作小结和完成情况,存在问题以及需要说明、协调事项,发言必须简洁明了。
2、例会:
(1)、每周六下午16:00定期召开每周工作例会,例会地点在公司会议室,与会人员为公司领导及各部门主管以上干部,会议主持为公司总经理,例会主题为各部门主要负责人汇报上周工作完成情况及本周工作计划及在日常工作中存在问题,公司领导总结各部门上周工作情况,并对下周工作提出重点要求。
(2)、各部门负责人应准备好本部门有关汇报材料:总结汇报工作完成情况,存在哪些问题,以及下周的工作计划、重点与难点及需要协调的问题等。
(3)、行政事务助理准时召集与会人员进入会场,并准备好所有重要发文及上次会议纪要等会议材料供会议主持人参考,各部门汇报材料于会后及时交行政事务助理汇总,行政事务助理须做好例会纪要的整理、打印工作,例会纪要必须于会后24小时内呈报公司领导并下发各部门主要负责人。
3、其他会议要求根据实际需要以行政人事部或会议召集人通知为准。
四、会议纪律
1、会议期间,与会人员一律不得迟到、早退。迟到两分钟以内者,给予扣罚10元/次;超过五分钟者不准进场;被拒绝进场者作旷工一天处理。早退者与被拒进场者处理方法相同。如因故不能如期参加会议者,必须提前向会议主持人说明情况,并经批准方可。与会人员确需离场处理紧急情况时,经会议主持人同意方可离场。
2、与会人员应提前十分钟进入会场,做好自备纸笔、认真记录会议内容等相关准备。
3、会议召集人准备好会议资料,召集与会人员到位后,准时请会议主持人出席会议。
4、会议期间要认真听讲,并做好记录。
5、开会时精神集中,不得交头接耳,左顾右盼,分心走神。
6、会议期间不得随意走动,手机调至无声或震动,不得接听、拨打电话(领导除外);违者一次警告,二次令其退场,被令退场者作早退处理。
7、会议期间不得看与会议无关的资料。
8、与会人员必须衣着整洁,佩带工卡,坐姿端正,仪容仪表规范,展示良好的精神面貌。
9、公司行政人事部具体监督会议纪律的执行。
第2篇 某物业区域装修管理服务工作标准
物业区域装修管理服务工作标准
1、存档装修公司的资质证书、装修许可证及设计图纸,并对装修单位提供的设计图纸进行审核,对于不合理的设计方案要求修改并要求提供修改方案。
2、要求业主及工长在做卫生间及厨房防水时,要按照施工相关标准施工。
3、水电改造要求保留线路改造竣工图,以便以后维修使用。
4、与业主及装修公司签定装修噪音协议书,要求施工单位不得在周六、日及节假日噪音施工或超时施工。
5、提示业主及装修公司严禁破坏结构及公共设施设备等行为。
6、提示业主燃器管道及弱电管线移位必须找厂家或有资质的专业人员,不得私自改动。
7、填写温馨提示,写明装修时间及联系电话。
8、对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理。
9、装修入场验收提示装修公司及业主:水、电、气、土建、门窗、弱电等设备设施基本使用方法。
10、装修现场有无灭火器,可燃材料堆放是否整齐,电器使用等安全隐患检查,严禁在装修现场使用明火,吸烟等违规行为。
11、装修现场有无违规施工,对私拆乱改行为严厉制止并及时上报。
12、制止在户外门窗安装防盗窗。
13、督促装修垃圾放到制定位置及装修噪音控制。
14、装修许可证及施工人员出入证检查。
15、空调安装位置指定,保证建筑外观的协调统一。
16、协调因装修活动造成相邻住宅的受损。
17、制止装修垃圾、油漆等杂物倒入下水管道。
18、制止在公共场所加工作业。
19、检查特种作业(电焊工、电工)有无向物业申请及相关有效证件。
20、装修过程中对业主的题问作解答。
21、装修完工验收。
第3篇 雅居乐物业管理服务公司简介材料
雅居乐物业管理服务有限公司简介
雅居乐物业管理服务有限公司成立于1993年,随着管理面积的日渐扩展,之后分别成立了包括雅莱格物业服务(上海)有限公司在内的7家独立物业公司及31家各地的分公司,迄今形成了六大管理区域,包括华南、华东、华北、江淮、西部和海南云南区域,管理范围覆盖全国37座城市和地区,服务团队约1万人,管理各类物业的总建筑面约2300万平方米,总户数达16万户,服务业户约50万人。涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产、商业、写字楼和房地产综合体等多种物业形态,形成了多元化的经营服务格局。
公司一直秉承着以人为本、以客为尊的服务理念,在沉淀了多年成熟丰富的物业管理经验基础上,尤其注重服务团队的专业化管理和自身服务水准的提升,并在实践中不断摸索、不断总结积累出符合具有雅居乐物业服务特色的管理服务体系,全力保障优质的管理服务水平,维护小区安全、和谐、便捷、稳定的良好生活秩序,确保物业的保值、增值,细心为雅居乐业户打造人居和谐的小区生活。
伴随20余载发展征程,雅居乐物业发展成为中国知名物业管理品牌企业,公司在市场上取得了骄人的业绩,为中国物业管理行业的健康发展、物业管理市场化作出了积极贡献,在物业管理行业中奠定了坚实的地位,成为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业之一,公司于1999年通过iso9000国际质量管理体系认证(认证机构为英国皇家bsi),自成立以来,公司及旗下项目多次被授予国家、省、市各级荣誉称号。包括“全国城市物业管理优秀示范住宅社区”;“全国首批40家物业管理一级资质企业”、“全国社区商业示范社区”、“省绿色社区”、“省社会治安综合治理先进集体”等各项荣誉,无一不凝聚了社会各界对雅居乐品牌的充分信赖。
紧随雅居乐集团陆续推出的顶尖高端产品及对高端物业服务水准提升的需求,发扬敢为天下先的精神,同时立足行业高度,雅莱格高端物业服务品牌应运而生。集雅居乐21年精华物业管理体系,引入国际级白金物业管家服务,以具有国际标准的顶级服务模式,精致到每一个服务细节,礼遇雅居乐顶级社区生活。先后在中山雅居乐熹
第4篇 物业服务中心人员管理计划
物业服务中心人员的管理计划
**市科技园物业管理有限公司坚持'以人为本'的管理服务方针,不仅仅因为管理服务中心的产品就是服务--为业主服务,而且'以人为本'的方针同样适用于服务的提供者--公司员工。
一、量才录用,培养提升
管理服务中心在用人上比较突出的做法是:重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训;强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。
在管理人员的选拔上,管理服务中心将严格按照既定的招聘标准,择优录用。不片面强调工作年限和学历资格,以'适用'为原则,避免'大材小用'的现象。
在管理人员的培训上,管理服务中心对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养,不断提升其综合素质。
二、默契合作,充分授权
强调分工合作的工作态度。管理服务中心将采用项目经理全权负责制的直线管理方式,各部门本着精干、高效的原则设置岗位,一方面保证管理人员工作负荷的饱满,另一方面避免个人职责的相互交叉,做到'人人有事做,事事有人做'。同时管理服务中心倡导全员协调管理,员工应以合作的姿态开展工作。
倡导合理授权的工作方式。学会授权是管理服务中心对管理人员的基本要求。管理服务中心项目经理通过授权,将更多的精力和时间放在把握全局,正确决策上;各部门负责人通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来,确保部门工作目标的实现。同时建立检查和反馈制度,各级管理人员通过定期检查,检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正,避免管理失控。
坚持分级别指挥和逐级反馈的原则。管理服务中心强调一个上级的原则,并在管理服务中心内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理服务中心项目经理及各部门负责人根据实际情况发出工作指令,并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下,管理人员不得随意越级指挥,而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报,不得越级请示。
三、定期考核,绩效为本
绩效考核,是管理服务中心管理员工的重要手段之一。其根本目的是营造'以效率为导向'的良好工作气氛。
对于管理人员而言,绩效包括本人的绩效,下属员工的绩效和其所在部门的绩效,考核的重点是部门的整体绩效。通过为管理人员设定合理的绩效目标(包括质量目标与成本目标)及衡量指标,并严格加以考核,考核结果将作为管理人员工资、奖金发放及职务晋升的直接依据。
绩效考核通常分为每月工作考核、季度计划考核以及年度业绩考核等。考核的方式包括自我述职、民主评议、上级考核及业绩统计等。
四、奖惩严明,优胜劣汰
对员工实施准确及时的奖惩,是维持员工长久工作动力的有效手段。管理服务中心将以公司的《员工奖惩条例》为依据,对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力,成绩优异的管理人员,管理服务中心将视情况报公司授予'科技园物业人奖'、'优秀员工奖'及'特殊贡献奖'等荣誉,并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员,则给予一至三级的相应处分。管理服务中心规定:受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。
同时管理服务中心亦全面推行竞争上岗及双向选择制度。管理服务中心要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格,作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕'质量成本双控制'的运作,定期接受考核,对无法完成质量指标或成本指标的个人,不但取消其效益工资和奖金,对其任职(或上岗)资格也必须坚决取消。
第5篇 某物业服务中心业户档案管理规定
物业服务中心业户档案管理规定
1.目的
对业户/租户的档案进行有效的管理控制,确保业主/租户档案的完整与安全,并方便识别与查找,以提高工作效率和管理水平。
2.适用范围
适用于**市zz物业服务中心所管辖物业的业户/租户的档案管理。
3.职责
3.1客户服务主管负责客户档案、资料的抽查。
3.2客户服务管理员负责客户资料的存档及管理。
3.3客户服务助理负责客户资料的收集、整理并定期交客户管理员存档。
4.内容和过程控制
4.1业主资料
4.1.1入伙、装修、过户资料档案
1)资料建档
a)业主办理入伙、装修手续的同时,由客户服务中心前台收集入伙、装修资料:
a)入伙资料档案包括:《前期物业管理协议书》、《入伙通知书》(原件)、业主身份证复印件、《业主公约签约件》、《区域防火责任书》、《房屋交接确认表》、《签领钥匙登记表》、《遗留项目整改记录表》、《委托银行代收费合同》、《业主/住户情况登记表》等。
b)装修资料档案包括:《装修申请表》、装修公司营业执照/税务登记证/资质证书、装修图纸、《装修许可证》、《装修协议书》、《装修承诺书》、《装修工人情况登记表》、《装修竣工申请表》、《装修延期申请表》、《动用明火申请表》、回收的装修工人临时出入证、违章记录等。
b)业主房屋买卖,新业主过户时,由客户服务中心前台收集过户资料:
过户资料档案包括:《过户资料确认表》、房产证(复印件),或《买卖协议》(复印件)、《区域防火责任书》、委托银行代收费合同》、《业主/住户情况登记表》等。
c)业主的入伙、装修、过户资料收集齐全后,客户服务中心前台工作人员按统一标准装订整理后放入资料袋中,并按楼层、单元号进行编号并标识于资料袋左上角,资料待要求干净、整洁、无破损。
d)每个单元号建立一个资料夹,统一表示楼层-房号,入伙、装修、过户资料袋归档于资料夹中。
e)资料夹统一存放于业主档案柜中,每个档案柜抽屉上标明所存放资料的楼层/单元,做到清楚准确一目了然、便于查找。
2)资料检查
客户服务主管在业主入伙一年或入伙率达到80%以上时,对业主入伙、装修资料档案进行一次全面性的检查整理,并及时追补缺少资料;之后每半年进行一次抽查,抽查比例应不低于总量的5%,检查结果记录于《质量检查记录》中。
4.1.2业主基本资料档案(电子文档)
客户服务管理员根据业主入伙时填写的《业主/住户情况登记表》,在物业管理软件中及时录入业户房号、姓名、性别、身份证号码、籍贯、户口所在地、联系电话房屋资料(房屋建筑面积)等,建立业户基本资料档案。
4.1.3重点业户资料管理(电子文档)
1)重点业户档案除了建立基本资料档案外,还须建立vip业户生日、个人性格、喜好、特长、特殊要求,意见、投诉记录及处理情况等档案。
2)客户服务管理员每月收集前台工作人员有关业户信息资料并及时补充、更新。保存好重点客户沟通、跟踪服务记录。
4.1.4重要事件资料档案管理
1)重要事件资料档案包括:
a)业户重大投诉记录、处理记录及相关证据;
b)重大责任事故记录、处理记录及相关证据;
c)涉及或有可能涉及法律责任的事件记录及相关证据;
d)重大房屋质量问题、维修记录记录及相关证据;
e)与业主签订的重要合约、承诺等。
2)重要事件资料经服务中心经理审阅后交档案管理员(或兼职人员)存档。
4.2管理规定
4.2.1业户资料档案为公司一级保密资料,工作人员须严格保密,严禁以任何形式外传泄密。
4.2.2业户资料档案室钥匙由客户服务中心前台保管,非客户服务中心工作人员严禁擅自进入。
4.2.3公司其他部门人员因工作需要查阅、借用、复印、打印业户资料档案,须填写《文件借阅登记表》,并由客户服务中心工作人员陪同。
4.2.4公司外人员查阅、外借、打印、复印业户资料须出示有效证明,并经服务中心经理书面批准。
4.2.5进入业主资料档案室必须由客户服务中心工作人员全程陪同。
4.2.6相关证明文件及服务中心经理批件交客户服务主管理员存档。
4.2.7客户服务中心工作人员凭密码进入业户资料的电子文档,公司其他部门人员因工作需要须查阅业户资料须通过客户服务中心工作人员操作。
4.2.8业户资料外借、打印、复印、拷贝须经服务中心经理书面批准,并在客户服务中心填写《文件借阅登记表》,相关批件交客户服务管理员存档。
5.相关文件
5.1**物业管理软件(电子文件)
6.质量记录
6.1《质量检查记录》
6.2《文件借阅登记表》
6.3入伙资料表格详见文件
6.4装修资料表格详见文件
第6篇 物业管理顾问服务工作要点内容
一、相关概念
1、物业顾问服务-------指优秀的物业管理企业向房地产开发商、其他物业公司或企事业单位提供物业管理及相关服务的咨询、指导、培训和技术支持等,它包括项目的前期规划设计、施工、安装阶段的介入;提升品牌销售配合;物业公司或服务机构筹建(或现有物业公司规范提高);管理方案策划、机构设置;人员招聘培训;建章立制、入住指导;iso9000质量体系的导入;人员系统培训、实习指导;创优迎检、输入企业文化、实现规范管理服务等。
二、顾问服务的三阶段及其工作要点
1、全程顾问服务三阶段:
(1)前期介入阶段----前期考察、前期策划、工程建议、销售配合、竣工验收与物业公司组建等阶段。
(2)实操指导阶段----入伙前期筹备、集中入伙、装修搬迁管理和正常管理(业委会筹建、续签合同)等。
(3)服务质量跟踪与提升----iso9000质量体系贯彻认证、迎检创优、品牌宣传。
2、三阶段的顾问服务目标内容:
(1)前期介入阶段
a、从规划设计、材料设备选型、施工管理、销售配合等诸多方面,为开发商提供最符合现实使用情况和最贴近业主实际需求的专业建议;从物业管理的角度对项目的规划设计方案、景观方案、施工图纸、各种设施设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议;
b、从物业管理角度检验项目开发模式是否科学合理性,从物业管理角度提供专业咨询和改进建议以降低今后的管理成本提高效益。
c、根据市场调研,就项目的物业发展定位和管理标准提供建议;
d、配开发商楼体销售期 的物业形象展示和销售的后勤服务工作;
e、强化施工监理、全面掌握物业信息、介入项目竣工验收、接管验收工作,为后期的管理奠定坚实基础。
f、协助合作方测算物管成本,确定物业管理费标准。
(2)实操指导阶段
a、入伙筹备阶段
指导制定物业公司的组织架构、岗位设置、岗位职责、人员配备方案等;
对主要管理人员进行培训,并协助操作层人员的招聘与培训;
协助制定入伙交接验收标准集实施程序,协助制定入伙前工作计划;
指导物业公司于开发商之间各类专业设施设备的交接与验收工作(包括各专业工程的竣工资料的交接工作等)
指导物业公司对机电设备进行维修保养及日常管理。
。。。。。。。。。
b、集中入伙阶段
指导成立入伙期个工作组及其责任制度;
制定入伙工作流程,紧急应变方案等;。。。。
c、装修搬迁阶段
利用有效的管理手段和管理力度保护集中装修搬迁期间的公共设施设备,不侵害业主公共利益,同时有监督装修质量,避免遗留安全隐患;
兼顾先入住业主的正常工作有序和后入住业主的顺利装修,将两者有效隔离开来从而避免有效投诉;
指导建立严格的装修审批及管理程序;。。。。。。
d、正常管理阶段
e、服务质量跟踪与提升阶段
第7篇 住宅小区日常物业管理与服务规范
住宅小区日常的物业管理与服务
(一)日常的管理
1、楼宇的管理
(1)管理员上班前巡查一遍所分管之楼宇,发现问题及时处理并记录于工作日记(房屋管理台帐);下班再巡查一遍,做好记录交接班人员;
(2)设立《房屋维修卡》,对房屋的公共部分和用户室内的维修做有全面记录,并定时回访;
(3)对装修的住(用)户要随时查看是否按装修规定进行装修,发现乱搭乱改等行为,即时处理、纠正,并耐心做好思想工作,直到恢复原状为止。
(4)对楼宇天面防水层、水池、公共通道、地下室、基础、梁板、外墙、空间、地面进行管理与维护,使房屋完好率达98%以上,维修合格率达100%;
以上由管理组负责,按人均管理户数和栋数包干,量化考核。
2、设施、设备的管理
(1)将公共设施如公厕、配电房、泵房、通讯、路灯、排水排污管道、沙井、化粪池、马路、公共活动场所等管理好,不得改变其使用功能。
(2)对水泵、发电机、配电柜做好运行及维修保养记录台帐,定期检
查等,及早堵漏洞;管道和有电的设备均有明显的提示标志(如小心触电等提示);
(3)在设备、设施的现场设置'管理制度'、'维修保养规定'、'操作规范',挂在明显的位置,操作人员必须熟悉牢记后,按要求上岗操作,每季度组织学习,考试合格后才可继续上岗。
3、水电管理
(1)水电工24小时值班,保障用户的水电供应,不得出现因管理不善而停电停水;出现故障,水电工必须20分钟到达现场,及时维修恢复正常,;因公用线路停水、停电,必须由管理处预先通知用户,让用户做好蓄水、停电的准备;
(2)按期清洗水池、定期出示水质化验单,保障生活用水的清净符合标准。
(3)每月准确无误地给用户抄水、电表,做好计算、摊分及收缴水电费通知单等工作,让用户有足够的时间备足水电费用,按时交纳;
(4)将住(用)户入住前的水电表度数抄好、登记好存档;
(5)协助办理住用户用电增容。
4、卫生管理
(1)垃圾天天清运、上门收住户的袋装垃圾;公共地方、中心花园的垃圾桶内的垃圾不得超过三分之二,垃圾桶每天清洗一次;
(2)小区内马路、走道、公共场地每天清扫、保洁两次,确保路面无杂物、集水现象;
(3)所有楼梯每周清洗一次;电表箱、电梯轿厢、楼梯扶手、消防箱、信箱、楼宇防盗门、通风窗玻璃等设备,每天抹一次,确保无卫生死角,达到**市物业管理示范小区的标准。
5、电梯管理
(1)操作人员必须持证上岗,经严格考核后才能上岗。
(2)操作人员必须按电梯运行管理规定、电梯安全操作管理规定,每天巡查并做好电梯运行记录以备检查。
(3)操作人员必须在上班前、下班后做好轿厢、机房清洁,每天用不锈钢水清洁一次电梯。
(4)定期进行电梯检修、维护工作并做好记录。
6、交通与车辆管理
(1)管理好报经公安交通部门批准的停车场地。
(2)买进并竖起各种交通警示牌(如限速5公里牌、禁鸣喇叭、单双行线牌等)
(3)在小区出口处设置减速杠,以保障老人小孩出行安全;
(4)临时停车有'临时停车证',并设有示意牌。车辆进出方便,管理有序有礼。
(5)汽车、摩托车进出做好车牌登记,进出时间登记,并严格按制度做好交接班记录,以防车辆被盗及事故发生后责任的划分;
(6)汽车、摩托车车主同管理处签订一份有关车辆事故(如被盗、刮花)赔偿合同书,此合同书在统一的车辆停放费条件下,设最低赔偿金额,车主如需提高赔偿金,则必须增加停车费,以便增加车管员对其特别对待,提供优质、高档服务。
7、绿化管理
(1)定期对绿地、树木进行淋水、修剪造型、施肥、杀虫养护;
(2)做到黄土不见天,一年四季繁花似锦,保障规定的绿化率;
(3)竖起各种保护绿地、树木的警示牌。
8、环保的管理
与有关部门联系,管好噪声、废气、防疫、防鼠、蚊、害虫等事项,定期喷射杀虫水,投放老鼠药;对打麻将、卡拉ok造成的噪声者进行合法的管理,为住用户创造一个安宁、融洽、文明的邻环境。
(二)日常的服务
在'业主至上,服务第一'的宗旨下,确保在接手该物业管理的二年内取得'全国城市物业管理示范小区'的称号,树立小区的名牌,起到保值、增值的经济效益。
1、办理业主入住手续
(1)业主入住前,对整个小区进行全面的'物业开荒'做到窗明几净;
(2)各种类型的表格齐备,场地干净,停车有序,钥匙摆放整齐,在隆重似节日、五彩缤纷、鲜花盛大气氛下,迎接业主的到来;
(3)凭业主购房发票、购房合同(复印件)、身份证等,填写好《入住登记表》和《装修登记表》,然后由管理员陪同业主开门对房屋进行验收并留下要求意见;
(4)验收手续完成后,缴有关各项管理服务费用;
(5)业主与物业管理公司签订《物业管理服务公约》,明确双方责、权、利,以便今后物业公司与业主相互督促;签订公约后业主领取房屋钥匙。
(6)管理员向业主讲解日后物业管理的应知应会的注意事项。
2、保安与消防服务
(1)本小区实行半封闭管理,保安24小时值班、巡逻,住(用)户凭出入证进出,装修施工人员凭施工人员出入卡出入,严格做好外访人员登记;
(2)设立监控中心,处理突发事故,确保小区安全、宁静。
(3)配合派出所做好出租屋、暂住人口登记管理工作;
(4)小区内杜绝吸毒、赌博、黄色等违法乱纪现象,一经发现,配合派出所严惩;
(5)保安员每隔四小时巡逻一遍楼宇(从一楼到天台),为确保保安员夜晚不偷懒,签到薄挂在每幢楼宇的天面,这样保安只有上到天面才能签到,把整幢楼宇所发生的问题一一记录下来;
(6)每季度或半年检查火隐、消防设备、防盗设施、防事故标志等,发现有过期、损坏的设备、设施应即时更换;
(7)门岗设雨伞送老弱病者到楼,设'雨天小心路滑'等提示标志。
(8)保安员以礼待人,给进出大门的司机敬礼,见到客人上、下车主动上前开门迎送。
(9)向住(
用)户分派报纸、电信等,接待来访者并指点引路;
(10)火灾、刑事和交通事故发生率不得超过1%。
3、管理处负责协助住用户办理如安装电话、有线电视、产权证、报户口、暂住证等手续。
第8篇 物业服务中心食堂物品采购管理规定
物业项目服务中心食堂物品采购管理规定
第一章总则
第一条为规范湛江zz物业服务有限公司zz城服务中心食堂(以下简称:食堂)的物品采购管理程序,保证所采购物品符合质量要求,特制定zz城服务中心食堂物品采购管理规定。
第二条服务中心是负责物品采购管理的职能部门。
第三条本规定适用于zz城服务中心。
第二章职责
第四条分管领导、服务中心经理逐级负责物品采购的审批。
第五条分管领导负责对所有物品的采购活动进行监管。
第六条食堂主管负责制定月度采购计划及零星、急需物品采购计划。
第七条食堂仓管员负责采购和验收工作,包括与供方联络供货、验货、费用结算等工作。
第三章采购计划审批
第八条采购员负责于每月月底,根据仓管员的《库房物品盘点清单》制定下个月物品采购计划,填写《物品需求计划表》,报食堂主管处审批。
第九条食堂主管将所报采购计划汇总后,按审批程序审批后,由采购员通知合格供货商供货。
第十条对于零星、急购的物品,部门可即时填写《物品需求计划表》,并于'备注'栏中注明'零星、急购'字样及申购原因,经授权人口头同意后实施采购,次日按规定补办采购申请手续。
第十一条 固定资产采购以报告形式逐级上报,经公司分管领导审批后由西丽山庄管家服务中心负责统一采购。
第五章采购实施与验收
第十二条 根据经批准的《物品需求计划表》,采购员通知指定的合格供方进行供货。
第十三条 无法在合格供方处购到的零星、急需物品可在其他供方处对实物质量验证后实施采购,但其后补签的《物品需求计划表》需经管理中心审价。
第十四条 采购物品由仓管员与相关专业人员联合进行验收,合格物品入库。
第十五条 验收时根据公司发放的供方价目表对价格进行核对,验收结果记录在《物品验收记录表》中。
第十六条 《物品验收记录表》由仓管员保存,对验收中发现的不合格品由验收人员及时标识和隔离,更换或退货。
第六章物品领用与费用结算
第十七条 由申领人持经分管领导批准后的《领料单》到仓管员处领取相关物品。
第十八条 仓管员需建立物品管理台帐,对物品的进库、出库、库存状态进行管理。
第十九条 确定合格供货商的物品采购由管理中心与合格供货商每月结算一次,由仓管员核实供方提供的送货清单、核实无误后,仓管员在《付款申请清单》上签字确认,由合格供方提供每月发票、送货清单及经签字确认的《付款申请清单》交给出纳,经管家服务中心经理审批,报公司领导批准后,交公司财务部付款。
第二十条 在临时供货方处进行的零星、急需物品采购,由采购部门与临时供货方即时结算,经办人以临时供方为单位填制报销凭证,附发票、送货清单、经审批的采购计划,按原批准程序进行审批,报公司领导批准后交公司财务部付款。
第七章附则
第二十一条 本规定由西丽山庄管家服务中心负责解释。
第二十二条 本规定自签发之日起实施。
第9篇 水木清华物业管理处服务规范
水木光华物业管理处服务规范
1、服务态度:文明礼让、态度和蔼、语气亲切、表达清楚。
2、服务用语:您好!请进;请坐;请讲;对不起;请稍等;让您久等了;请慢走;有事多联系;谢谢;请留步;再见;请您消消气,有话慢慢说;欢迎您监督帮助;打搅了。
3、服务礼仪:着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。
4、服务、作业时仪表保持整洁,穿着干净的工作服,佩戴服务胸卡;不留与身份不符的发型,不戴与服务无关的装饰品;并给予来者以满意或理解的答复。接待办事人员,热情迎送,主动打招呼;专心做好记录,并给予来者以满意或理解的答复。
5、入户服务先按门铃或轻敲门,征得同意再进门;办完事后礼貌地离去。
6、服务对象有意见、态度不好时,耐心解释说明,以礼待人,不讲伤感情和不文明语言。
7、职业纪律:遵纪守法、勤政廉洁、办事公道、高效服务。
8、自觉执行有关法律法规,依法行政、依先法管理,不得擅自主张、各行其是。
9、爱岗敬业、提高办事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。
10、坚持原则,秉公办事,不得以职务之便谋取私利,不得以任何形式吃、拿、卡、要。
11、多办实事,为住户排忧解难,不乱收费、不收馈赠,不向住户提无理要求。
12、干活保障安全,不得损坏住户物品;文明施工不扰民,活完料净脚下清。
第10篇 市物业服务收费管理实施办法
南阳市物业服务收费管理实施办法
第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(豫计收费[2003]2265号)的精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于在我市提供市场化、专业化物业服务且具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业服务企业。
第三条物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公正、公平的竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务标准相一致的原则。
第六条物业服务收费实行分级管理。市价格主管部门会同市房产行政主管部门负责我市中心城区（包括南阳油田）物业服务收费标准的制定和监督管理工作；各县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责各县（市）区域内的物业服务收费标准的制定和监督管理工作。
第七条我市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式。
普通住宅区（建筑面积在一万平方米以上）物业服务收费实行政府指导价。普通住宅以外的住宅、各类非住宅及业主大会成立后，业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同的普通住宅区的物业服务收费实行市场调节价。
第八条实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准，制定相应等级的指导价和浮动幅度，并定期公布。实行招投标的普通住宅区，前期物业服务收费按招标价格确定。经半数以上业主同意，由业主与物业管理企业按规定的指导价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准。无法约定的由物业服务收费等级考评小组进行等级评定。
第九条实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理，按级收费，动态管理。物业服务收费等级的评定由物业服务收费等级考评小组负责。物业服务收费等级考评小组由房地产行政主管部门、价格主管部门及有关专业人员组成。
物业服务收费等级考评实行百分制。考评在90分以上者执行一级收费标准；在80—89分之间执行二级收费标准；在70—79分之间执行三级收费标准；在60—69分之间执行四级收费标准。
第十条实行政府指导价的物业服务收费审批程序。物业服务企业提出书面申请，说明物业服务企业及所服务小区基本情况、申请等级和标准，同时交验工商营业执照、税务登记证、物业管理资质证、法人代码证、小区平面图（复印件加盖公章）各一份。价格主管部门根据物业服务合同约定或等级评定的收费标准核发《收费许可证》。
第十一条物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：
1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用；
4、物业服务区域绿化养护费用；
5、物业服务区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十二条物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准。未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
第十三条物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳，经双方协商同意可预收物业服务费。
第十四条物业服务企业应当遵守国家价格法律、法规和规定，严格按照物业服务合同中约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。
第十五条业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。物业产权发生转移时，业主或物业使用人应结清物业服务费用。
第十六条因开发建设单位未按时交给物业买售人或已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。
第十七条小区内公用设施、设备、公共照明用电及绿化用水，应单独装表计量，物业服务企业应每月公示其共用水、电的数量、单价、金额及分摊方法，其费用由业主共同负担。物业服务企业自用水、电费用由物业企业负担。
第十八条在全体业主共有道路或其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定，经营收入按照业主大会的决定使用。停放在小区内的车辆按规定交纳车辆停放服务费，车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。
第十九条业主或使用人房屋装修期间，已按约定缴纳物业服务费的，物业服务企业不得再向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其它任何费用。
装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，清运收费由业主和物业服务企业协商确定。
第二十条物业服务区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等有关费用应当向最终用户收取。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，手续费标准应按规定收取，无规定的由双方协商确定，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十一条物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同以外服务的，收费标准由双方协商确定。
第二十二条物业服务企业应按价格主管部门的规定实行明码标价。在物业服务区域内显著位置，将物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、收费依据等内容进行公示。接受业主及社会的监督。
第二十三条政府价格主管部门和房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、收费项目和收费标准进行监督检查。对物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。
第二十四条本办法由南阳市物价局和南阳市房产管理局按各自职责负责解释。
第二十五条本办法自二0一0年一月一日起执行。（原南阳市物价局、南阳市房产管理局《关于印发〈南阳市物业服务收费管理实施办法〉的通知》（宛价房[2005]2号）同时作废。本办法实施前颁发收费许可证的小区仍按收费许可证核定标准执行，待许可证期满后按本办法重新核定标准）。
第11篇 园物业管理服务标准
福隆园物业管理服务标准项 目 范 围工作内容及要求
(一) 结合管理小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理。
(1) 负责制定物业服务工作计划,并组织实施;
(2) 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,并报给业主委员会组织实施;
⑶ 白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事业,受理住户的咨询和投诉;夜间24小时班,处理紧急报修,水、电等,急迫性报修半小时内赶到现场;
(4) 业主委员会并配合物业公司在小区的运作;
(5) 管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理资料档案齐全;
(6) 物业管理公约等手续;公开服务标准、收费依据及标准;
(7) 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;
(8) 保安人员统一着装,持证上岗。
(9) 每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见用户不低于总户数80%。
(二) 房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按建设部、财政部发布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
第三条 规定的内容为准。确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备的正常使用运行和小修养护,包括:
(1) 楼房及小区内共用部位及设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;
(2) 保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、通路、活动场所到达到基本平整,边沟涵洞通畅;
⑶ 确保雨水、污水管理通畅,定期清掏化粪池雨水井,相关设施无破损;
(三) 绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地。
(1) 草坪保持平整,按规定进行修剪;
(2) 清除草坪杂草,有效控制杂草孳生;
⑶ 根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。
(4) 适时组织防冻保暖,预防病虫害。
(四) 保洁小区规范红线以内,业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:
(1) 有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;
(2) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;
⑶ 对楼梯间、楼梯扶手、栏杆,进行一周一次清扫;
(4) 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;
(5) 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
(五) 保安小区规划红线以内,业主户门以外。公共区域的秩序维护和公私财产的看管,包括:
(1) 封闭管理,做到小区主要出入口全天有专人值守,车辆行驶通畅,危及人身安全处有明显标志和防范措施。
(2) 维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理;
⑶ 看管公私财产:包括公房、私宅、楼道内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小物品、花、草、树木、果实等;
(4) 夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻,做到有计划、有记录;
(5) 发生治安案件、刑事案件、交通事故时、应及时报警,并配合公安部门进行处理;
(6) 物管人员失职造成公私财产损失,由公安司法机关裁定后决定赔偿金额。
(六) 存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的看管。
(1) 有健全的机动车存车管理制度和管理方案;
(2) 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;
⑶ 保证停车有序,24小时接受管理;
(4) 长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利义务等;
(5) 大型汽车和客车禁止驶入小区过夜。
(七) 消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理
(1) 有健全的的消防管理制度,建立消防责任制;
(2) 消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;
⑶ 定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。
(八) 生活供水养护、运行、维修
(1) 保证居民正常生活用水;
(2) 接到停水通知应及时告示业主;
⑶ 供水设施发生损坏泄漏,应立即告知供水公司抢修。
(九) 装修管理服务房屋装饰装修管理
(1) 有健全的装修管理服务制度;
(2) 查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装修管理协议,告知业主装修注意事项;
⑶ 装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;
(4) 业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;及时清运装修垃圾,集中堆入时间不得超过2天。
第12篇 大学学生宿舍物业管理服务细则
(一)物业管理服务内容
1.房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修;
2.物业管理区域内设备设施的使用管理和维修;
3.供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务;
4.宿舍及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理;
5.物业维修费用的帐务管理;
6.物业档案资料的建立与保管;
7.配合有关部门,做好文明宿舍建设和校园文化活动等有关工作;
8.经双方协商的其他服务项目。
(二)物业管理的质量标准
1.综合管理服务
⑴宿舍设置物管办,制定并落实物业管理规章制度;
⑵物业管理办公场所整洁有序,配置办公家具、电话等办公设施及办公用品;
⑶制定突发性事件处理方案,建立防盗、防火及其他安全事故防控机制,杜绝重大火灾和刑事案件;
⑷管理人员统一着装,挂牌上岗,仪表整洁规范;
⑸建立学生住宿档案,实行24小时值班制,认真做好值班记录,对来客进行登记,严禁小商小贩及闲杂人员进入;
⑹物管办每日工作时间有管理员接待业务,并提供服务;
⑺日常管理与服务:
①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外);
②设置宿舍管理信箱及投诉电话,接受服务质量,服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理;
③制定房屋大修申请、验收等维修管理制度,建立房屋管理档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告;
④建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰;
⑤建立档案管理制度,建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等];
⑥制定物业管理与物业服务工作计划,并组织实施;
⑦制定管理处内部管理制度和考核制度,可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通;每年对使用人进行一次满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改;
⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准;
⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准;
⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理;有条件的,可运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。
2.清洁卫生服务
⑴楼内公共区域
①地面和墙面:每日清扫二次,其中地面每日拖洗一次以上;保持材质原貌,干净、无灰尘、无痰迹。
②楼梯扶手、栏杆、窗台:隔日擦抹一次,保持干净、无灰尘。
③消防栓、指示牌等公共设施:每周擦抹二次,目视无灰尘、无污渍。
④天花板、公共灯具:每月除尘一次,目视干净,无蜘蛛网。
⑤门、窗等玻璃:每半月擦拭一次,其中门厅玻璃每周一次,目视洁净、光亮、无灰尘。
⑥天台、屋顶:保持清洁、无垃圾。
⑦垃圾收集:按楼层设置垃圾收集点,每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
⑵楼外公共区域
①道路地面、绿地、明沟:道路、地面、绿地每日清扫二次,广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净,地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次,明沟无杂物、无积水。
②公共灯具、宣传栏、小品等:每周擦抹一次,目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。
③水景:每周二次打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。
④垃圾厢房:有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上,垃圾厢(房)整体清洁、无异味,灭害措施完善。
⑤果皮箱、垃圾桶:合理设置。每日清理二次,每周擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
⑥消毒灭害:每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次,每半年灭鼠一次。大楼内外'除四害'要达到南昌市爱卫会的要求。
3.秩序维持服务
⑴人员要求
①专职保安人员(40岁以下),身体健康,工作认真负责。
②能处理和应对辖区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、技防器械和设备。
③上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。
④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
⑵门岗
①主出入口24小时值班看守,边门定时开放。
②外来人员进入辖区,通过对讲系统联系辖区人员,决定是否放行。
③对进出辖区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。
⑶巡逻岗
①白天每二小时巡逻一次,夜间每三小时巡逻一次,重点部位有明确的巡逻要求,并有巡逻记录。
②在遇到异常情况、突发事件时,采取积极应对措施,并及时报告相关管理部门。
⑷技防设施和救助(监控岗)
①辖区内具备录像监控、楼宇对讲等技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
②监控中心收到报警信号后,保安人员应按规定及时赶到现场进行处理,同时应接受用户救助的要求,解答用户的询问。
⑸车辆管理
①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌,车辆基本停放在规定的范围内。
②及时处理车辆停放不规范的现象。
4.共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务
⑴共用部位
①房屋结构:每年二次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关部门。
②门窗:每天巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响。
③楼内墙面、顶面、地面:墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
④管道、排水沟、屋顶:每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通,每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时报修。
⑤化粪池、窨井:每月检查1次,并及时清淘。
⑥围墙:每周一次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好。
⑦道路、场地等:每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损。
⑧休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品:每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用。
⑨安全标志等:对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。
⑵供水系统
①每年定期二次清洗水箱、蓄水池,保证供水水质符合国家生活用水标准。
②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
⑶排水系统
①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵,确保无故障运行。
②每年二次对污水处理系统全面维护保养。
③控制柜电气性能完好,运作正常。
⑷照明
①电灯:及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。
②景观灯、节日彩灯等:保持灯具完好,亮灯率在99%以上。
③公共电气柜:每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常。
⑸消防系统
①消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好。
②每周检查火警功能、报警功能是否正常。
③每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行二年后,应每隔三年全部清洗一次,不合格的应当报请调换。
④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
⑤每月检查一次灭火器,临近失效立即报请更新或充压。
⑹避雷装置
每年二次检查避雷装置,保证其性能符合国家相关标准。
⑺弱电系统
监视系统:不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常。
⑻水景
①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,损坏部位及时修复,保证其正常运行。
②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。
⑼门窗、家具设备、水电设施发现损坏,要及时维修或报修
①维修保养费用:保修期内的设备维修,由物业管理单位及时通知维修报转,确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用:除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外,其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责;属管理不当造成的,物业管理单位承担相关费用。
②水电零星维修及时率98%以上(响应时间在1小时之内,修理完成时间在12小时之内)。
③水电急修及时率100%(响应时间在30分钟之内,修理完成时间在2小时之内)。
④雨水管、污水管、墙面完好率100%。
⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。
⑽每学年为每间宿舍提供一套扫帚、拖把等清洁工具
(三)双方的责任与义务
1.甲方(楼栋使用单位)责任与义务
⑴负责牵头与学校有关部门对宿舍楼进行交接,并会同乙方办理交接手续,进行资产登记;
⑵检查乙方拟定的物业管理制度和办法;
⑶监督乙方管理工作实施以及各项规章制度的执行情况;
⑷审查乙方提出的物业管理年度和月度计划;
⑸在宿舍楼内向乙方提供一间物业管理办公室;
⑹负责转报房屋、水电设备设施等更新改造及结构性维修费用;
⑺协调乙方与其他部门的关系,接受学校有关部门的监督、检查和考核。
2.乙方(楼栋物业管理单位)责任与义务
⑴根据有关法规和物业管理服务内容,制定物业管理制度和计划,并经甲方核准后实施;
⑵对学校出资新建的设施、新购的设备,从验收合格交付使用后,在保修期内负责与厂家联系,解决有关保修服务问题,与甲方共同做好保修工作;
⑶负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划;
⑷建立健全物业管理的档案资料,合同终止时向甲方移交全部档案资料;
⑸对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止;
⑹根据学校的有关规定和协议约定,向甲方收取物业管理费;
⑺向甲方及学生提供自费部分的维修等有偿服务;
⑻不得改变共用设备的使用功能,不得将宿舍空房间(含地下停车场)挪作他用,未经学校同意,寒、暑假期间不得使用学生宿舍楼从事其他活动;
⑼接受甲方的检查,每月向甲方通报工作情况;
第13篇 林苑小区物业服务收费管理规定
林之苑小区物业服务收费管理规定
为保证小区物业管理服务的正常运行和质量规范,根据《物业管理条例》、《湖南省物业服务收费管理实施办法》等法律法规,结合小区实际情况,制订本物业服务收费管理规定:
一、具体收费项目和标准遵照《林之苑收费项目标准表》和《前期物业管理合同》执行,其中水、电、燃气等市政公用事业收费属于代收代缴。
二、公共性服务费(物业管理费)按季度预收,业主(使用人)须在每个收费季度开始第一个月25日前到物业管理服务中心足额交纳本季度公共性服务费。
三、固定停车场地使用和卫生费按季度预收,业主(使用人)须在每个收费季度开始第一个月25日前到物业管理服务中心足额交纳本季度固定停车场地使用和卫生费。
四、临时停车场地使用和卫生费根据停车时间遵照收费标准由门岗管理员现场收取。
五、水费由物业管理服务中心每月底到户抄表,业主(使用人)在发出收费通知之日内起15日到物业管理服务中心办理缴费手续。
六、电费实行ic卡预购电系统,使用人根据需要持ic卡办理购电缴费,每次最高购电额控制在1000度以内。
七、管道燃气费实行ic卡预购燃气系统,业主(使用人)根据需要持ic卡办理购买燃气,每次最高购买燃气额控制在100立方以内。
八、有线电视按使用年度交纳,其他市政公用事业收费,执行相关部门规定。
九、交房和装修相关费用由物业管理服务中心另行通知安排。
十、对如延期缴付相关费用的,物业管理服务中心可按延期天数每天加收延付金额3‰滞纳金。逾期三个月不交者,甲方可采取停水、停电、停气等强制措施要求缴付应缴费用。
十一、当相关收费标准和时间发生调整和变动时,由物业管理服务中心据实通知发布。
第14篇 物业质量手册：服务实现物业管理的服务策划
7.0 服务实现
7.1 物业管理的服务策划
7.1.1 公司对与业主/用户接触的主要服务过程及影响服务质量的内部管理过程均进行识别和策划,以确保:
a)主要服务过程明确并适当文件化;
b)主要服务过程按规定的要求实施;
c)最终服务质量满足预期的要求。
7.1.2 公司物业管理服务实现主要过程
a)对承接的物业管理项目进行评审。
b)制订物业管理方案。
c)签订物业管理合同。
d)进行物业接管验收。
e)入伙管理。
f)住户服务。
g)设备、设施管理。
h)环境管理。
i)保安管理。
j)维修服务等日常管理。
k)配备一定的资源。
l)物业质量检查。
7.1.3 为确保服务实现,公司制定并执行文件化程序《服务实现控制程序》。
7.1.4 为满足具体产品、项目、合同规定的质量要求,公司编制的质量计划。质量计划包括:
a) 产品的质量目标要求。
b)针对产品确定过程,文件和资源的需求。
c)产品所要求的验证、确认、监视、检验和试验活动,以及产品接收准则。
d)对实现过程及其产品满足要求提供证据所需的质量记录。
7.1.5 支持性文件
《服务实现控制程序》
第15篇 小区物业管理服务指南-5
住宅小区物业管理服务指南(五)
一、管理人
本公司已被委聘为本小区之管理人,管理公司下设本小区管理处,具体执行对本物业和管理职能,享有并承担《公共契约》中规定物业管理工作的各项权利、义务及责任。各业主依法享有使用本小区内各种公共设施的权利。
二、管理费用
为了保障各业主在本小区的长远利益,以达到物业投资保值和升值的效果、各业主需要承担本物业之保养、维修及日常管理开支,按时交纳“管理费”。管理费金额可随日后实际开支和管理情况在获政府批准后予以调整,调整前管理公司将会事先发出通知。管理费用上下列项目构成:
1.管理人员及其他服务人员工资、津贴及福利;
2.公共设施、设备的日常管理和维修养护费(包括材料费、设备损耗等);
3.公共区域水电费;
4.公共环境保洁服务费;
5.绿化养护费;
6.环境消杀费;
7.维护治安服务费;
8.办公费用及固定资产折旧费;
9.社会文化活动费;
10.聘请专营公司的费用;
11.业主大型设备保险费;
12.管理公司酬金;
13.法定税金;
14.其他费用;
三、管理费之缴付
管理费经由业主或租户缴付均可,但若有拖欠,最终仍由业主负责。管理费应于每季度8日前先期缴付,付款方式如下:
现金缴付:(以现金缴付,请携带整套缴费通知单,前往本公司缴付。缴费后,请留意即时领回收据,并检查收据是否正确无误。)
四、管理人员纪律
为了保障服务水平及管理效能,管理公司聘请专业管理人员负责小区日常管理维修事务。恳请各业主合作,严格避免使管理人员作私人服务。
五、联络途径
为了提高管理服务效能,避免不必要误会及拖延,除紧急事件外,业主若不能明白或有任何意见或投诉,请直接赐电告知管理公司。
六、署名投诉及意见
欢迎各住户提供任何有关本小区物业管理的意见。如有请以书面形式通知物业管理公司,并恳请留下姓名及电话号码、地址,以便联络及回复。若投拆个别管理或服务人员,请尽可能录取其编号、姓名,以便调查及处理。
业主对其购买的楼宇拥有占有/使用/收益/处理等权利(如房产权、买卖、赠与交换、遗赠及继承),但土地所有权仍归国家。对楼宇验收时,请查看室内设施、装修等是否完好无损。如有缺陷请书面告知管理公司,管理公司将代表业主督促承建商予以修复。
第16篇 某物业管理前期介入服务方案
前期介入服务与接管验收及入住管理方案
前期介入服务
要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对'××广场××号楼项目(---)'制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
1、规划设计阶段
对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
监控和消控中心的设置;
小区人车分流的设计;
公共照明开关设置位置;
公共照明开关开闭形式;
物业管理用房的位置设计;
小区垃圾房的设置;
公共洗手间的设置;
信报箱的设立;
公共告示栏::的配置;
家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
……。
2、建设施工阶段
建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);
检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;
提出遗漏工程项目的建议;
对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
3、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;
发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
参与重大设备的调试和验收;
制订物业验收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传推广。
制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;
售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;
委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
5、项目的接管验收
1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准
》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户::的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;
c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;
d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;
6)接管验收的作用
a.明确交接双方的责、权、利关系
b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益
