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第1篇 师范大学家属区物业管理办法
师范大学家属区物业管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为了规范我校__校区和__校区的家属区管理创建安全、整洁、文明、和谐的园区环境,根据国家《物业管理条例》(国务院令[2007]第504号修订)和《zz师范大学校园环境和基础设施管理暂行规定》(陕师校发 [2007]89号),结合学校物业管理实际,特制定本办法。
第二条 我校家属区物业管理特指暂由学校相关部门代行住户职责,以物业服务合同方式委托物业管理企业对家属区公共设施设备和居住环境实施的一系列服务和管理活动。后勤管理部门、资产管理部门、公安部门是代表学校住户,对物业管理企业履行相关管理职责的职能部门;学校工会、爱卫会、社区居委会是代表学校住户,监督、检查物业管理企业的管理和服务活动的住户代表。
第三条 本办法所称的物业管理服务区域(以下简称园区)为雁塔校区老西门至中、东门的东西向道路以北全部区域,长安校区以教学区与家属区的南北向隔墙以西全部区域。物业管理服务范围,是指园区的保安、清洁卫生、绿化养护、道路维护、住宅楼管护和园区公共设施及秩序的综合管理等,不含绿化建设、建筑屋顶及楼体大型维修,供电、供水、供气、供暖等大型基础设施设备的新建与大型维修。
第二章 物业管理服务标准
第四条 物业管理企业必须遵照我校物业管理服务标准以合同方式履行物业管理职责。除学校特邀物业服务实体外,物业管理企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书,物业管理人员应当取得职业资格证书。
第五条 保安服务标准:身体强健、五官端正;衣着规范、整洁卫生;对住户热情关心、对来宾文明礼貌;严格园区门禁和公共秩序管理;积极协助学校公安部门做好学校相关安全保卫工作。
(一)园区主入口24小时值班,16小时立岗,重点区位每小时巡查一次,并有巡查记录。
(二)安全防盗监控报警系统应有专人24小时值守,摄录像资料至少保留一周。
(三)进出园区车辆实行登记管理,引导车辆出入,有序停放。
(四)对搬出园区大宗物品有严格的门禁验证制度。
(五)对进出园区的工程施工人员、服务人员实行临时出入证管理;对可疑人员应进行盘问、登记;对来访客人指引路径。
(六)对园区公共健身、娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。
(七)对火灾、火灾、电梯困人、治安案件和交通事故等突发事件有应急处理预案(每年预演一次)。
第六条 房屋建筑管理服务标准:维护房屋建筑外形外貌,确保建筑安全。
(一)确保房屋外观完好、整洁,无污迹和重大缺损现象;房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象。
(二)房屋装修符合学校规定,严禁私自拆改管线、严禁发生危及房屋结构安全和损害他人利益的行为;对私改乱拆管线、损坏房屋结构和他人利益现象及时劝止、报告。
(三)家属住宅外无乱搭建或私人圈墙,住户封闭阳台时无擅自外伸现象,住宅内楼道无杂物和乱堆放;对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止,并及时报告甲方。
(四)室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。
第七条 公共设施设备运行服务标准:按物业管理服务合同,对公共设施设备进行管理服务。
(一)有完备的设备安全运行、维修养护和卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备及责任人均应挂牌标识。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录和保养记录。
(二)设备运行严格执行操作规程,无重大管理责任事故,有突发事件应急预案和处理措施、处理记录。
(三)设备主管或设备管护人员每日对设施设备进行巡视,并有巡视日志(如供水、供电、供热、监控系统及电梯等)。实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场,一般维修半天之内或在双方约定时间到达现场。
(四)路灯、庭院灯、楼道灯、围墙灯、喷泉灯、车库灯、指示灯等完好率98%以上,并按规定时间开关。
(五)保证园区道路畅通,区域内广场、道路、道沿、楼梯、台阶等自然破损之处及时修复;制止随意开挖道路、擅自占道、改道、设障或封道行为;禁止道路和人行道随意被涂抹或污染,监督在道路或人行道附近施工的单位必须有保证道路不被污染的举措;通行车辆不能有抛洒和污染道路现象;制止超重车辆在园区道路超负荷碾压通行。
(六)园区道路及其他地域所有下水井都用井盖盖严,无破损的、跷跷板式的和其它可能造成人身伤害的井盖;园区内暖气管沟盖板齐全,无长时间外露管沟;道路雨水井清淘及时、井内无杂物,保证雨水畅通无阻。对有危及人身安全隐患的设施设备,设有明显标志和防范措施。
(七)对蓄水池、二次供水水箱,按规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求。每季度对给水管网保养一次,主要阀门、阀体开启灵活,无漏水现象。雨、污水管道每月检查一次,每年对公共雨、污水管道全面疏通一次,确保排水通畅。化粪池每月检查一次,每年清掏1―2次。
(八)定期冲洗、清理喷泉池,做到无杂物、无异味。
(九)及时排除住宅楼突发断电事故,无法立即排除的,须在停电后30分钟内启动发电机供电,确保电梯和公用照明用电;在接到相关部门停水、停电通知后,及时通知用户。
第八条保洁服务标准:按国家卫生标准及物业管理服务合同,对公共区域进行保洁管理服务。
(一)园区景观、空地、道路和其它公共区域保洁:园区景点景物洁净美观,无涂写乱画或刻痕;保持石刻器物洁净,石刻刻痕清晰,字色常新;园区的古亭、小屋、围栏、建筑造型等景物保持常新、洁净和无损毁;不锈钢扶手、护栏、娱乐健身设施、柱灯、音响、石桌、石凳、花钵(盆)、灯罩、灯具、停车场(库)出入口的阳光板、减震板等定期擦洗,保持干净、明亮、无积尘;园区内无随意堆放物、无砖瓦石块等杂物、无枯枝、无痰迹、无烟头、无果皮纸屑等废弃物和乱倒垃圾现象;无随意栽立电杆、无架空拉线和擅自悬挂标语或栽立广告牌等行为;无擅自摆设点等商业经营行为;区内路灯灯杆保持清洁美观,发现不亮路灯及时报修;园区无焚烧枯枝树叶污染空气现象;保持清洁区域无垃圾、无杂物、无异味,并进行保洁巡查维护;公用厕所清洁无异味、盆边无垢迹、隔档无污渍、地面无积水;保持果皮箱、垃圾桶干净、整洁、完好无损;所有标牌、楼名或题名应定期擦洗或刷新,保持其原有色彩和风格;路牌、指示物和树木标牌随时保持洁净、端正;保持道路和人行道全天洁净,无尘土、无痰迹、无烟头、无废弃物;遇积水、积雪和积冰清除及时。
(二)房屋内公共部位管理:楼道墙壁洁净,无涂写乱画现象;楼道地面全天干净整洁;楼道扶手、开关面板,过道门、踢角线、门窗、电梯厅及公共设施
干净,无卫生死角。
(三)垃圾处理与收集:合理布设垃圾桶、果壳箱;垃圾每日收集,做到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;垃圾转运车、保洁车保持洁净,停放规范;所有垃圾按要求及时运转至学校垃圾压缩站内;垃圾压缩站,根据实际需要进行冲洗、消杀,有效控制蚊、蝇等害虫孳生;垃圾箱、果壳箱每日清理,定期清洗,保持洁净。
(四)家禽、家畜、宠物管理:禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。饲养宠物必须符合相关规定,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
(五)灭虫除害:定期喷洒农药、投放鼠饵,消灭老鼠、蚊蝇、蟑螂等虫害,喷洒、投放必须设立警示和告知标志,防止对住户及行人造成危害。
第九条 绿化养护服务标准:按物业管理服务合同,对园区绿化进行管理养护。
(一)园区内各类乔木、灌木、绿地、草坪和绿篱定期施肥浇水,确保植物健壮常绿,花卉艳丽美观。
(二)保持乔木树干干净,无杂枝,入冬前用生石灰水涂白树干(距离地面一米);树冠无枯枝和有碍通行或观瞻的杂枝、乱枝;树坑整洁无杂物(营养性腐殖物除外);树木标牌规整、干净、无误;无随意迁移、砍枝、挖除树木现象;果树的果实和各类花卉保持其自然生长状态,无采摘、攀折行为。
(三)树干上无拉绳钉钉和乱张贴现象,无攀折树枝或在树木悬挂衣物、在草地和绿篱上晾晒衣被或其他物品现象;绿篱无缺损、无枯枝、无人为损坏;确保绿篱和灌木的枝叶密度,保证规整美观。
(四)根据绿墙、高绿篱、中绿篱及矮绿篱的不同景观目标,修剪适时适度,每次整形剪枝不得超过新生量的一半,避免基部“秃脚”、上部“散顶”和老枝“裸露”等现象;造型绿篱的修剪做到圆如球、平如板、棱如线;花坛内无枯枝落叶(营养性腐殖物除外)、无毁坏、攀折、踩踏现象。
(五)绿地草坪按时浇水、施肥、除草、喷药,做到整齐、平整、无缺苗、无杂草、无病虫害发生;草坪高度适度,草高不超过20公分;草坪内无成片枯草、废弃的砖块杂物等,确保草坪整洁。每年“五一”前和“十一”后必须结束第一次与最后一次修剪工作。
第三章 责任与义务
第十条 物业管理企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,学校建设单位与房屋管理部门应当向物业管理企业移交相关资料复印件,包含:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料等。物业管理企业在服务合同终止后,及时向学校交还管理用房和上述资料,如不向学校移交则由主管部门给予警告,警告无效的可处2000元以上2万元以下的罚款。
第十一条整个家属区园区为物业管理企业的责任管区,对发生在本管区内的任何违反本管理办法的行为,物业管理企业均有权利和责任坚决制止;学校各职能部门要尊重学校授予物业管理企业的管理权利和服务职责,有责任模范遵守本办法规定,支持物业管理企业开展工作,并积极受理并出面解决物业管理企业的相关报告。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的物业服务,未能履行物业服务合同的约定,导致住户人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任和经济责任。
第十二条 住户应遵守学校相关管理制度和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的公共部位和共用设施设备。
(一)损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌。
(二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备。
(三)违反物业管理规定,擅自搭建建筑物、构筑物。
(四)侵占绿地、毁坏花草树木。
(五)乱设摊点、乱停车辆。
(六)乱倒垃圾、堆放杂物。
(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画。
(八)影响其他用户采光、通风及其他生活便利。
(九)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音。
(十)从事危害公共利益的活动。
(十一)法律、法规禁止的其他行为。
住户违反本条规定,由国有资产管理部门和后勤管理部门责令其恢复原状、赔偿损失,并处500元以上5000元以下的罚款,罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
第十三条 住户的房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由住户自行负责,住户委托物业管理企业进行维修养护的,由住户承担相应的费用;住户装饰装修住宅,应当遵守学校家庭居室装饰装修的规定,事先告知物业管理企业,并接受其监督。
第十四条 住户的个人利益必须服从园区住户的公共利益,物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关住户应当给予配合。责任人不履行维修养护义务时,经学校相关部门同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相邻住户应予配合,因相邻住户阻挠维修养护造成学校或其他住户财产损失的,责任人应当负责赔偿。因维修养护造成相邻住户使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。
第十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得后勤管理部门和国有资产管理部门的同意并按规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充维修资金,也可以按照学校的决定使用。
第十六条 物业管理企业接受委托有偿代为收取有关费用的,代收服务费由委托单位支付,物业管理企业不得向住户收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任,应当向最终使用人收取费用。
第十七条 住户对物业服务有意见的,可以向后勤管理部门反映,后勤管理部门接到住户对物业管理服务方面的投诉后,应当调查处理并及时答复住户。住户不得以有意见为由拒交物业管理费,住户不交纳物业管理费用的,后勤管理部门应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,可按规定给与处罚,并通知财务部门代扣。拒绝、阻碍后勤管理部门、国有资产管理部门执行公务,或无正当理由拒绝缴纳物业管理费用的,物业管理企业可以停止包括停止供应水、电、暖等相应的物业保障和物业服务。
第十八条 住户或物业管理企业均不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害住户的共同利益。因维修或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得学校主管部门同意,并在约定期限内恢复原状。违反本条例规定,有下列行为之一的,由后勤管理部门责令限期改正,给予警告,并按照本条
下款规定处以罚款,罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照学校的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害住户共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第十九条 资产管理部门要加强住宅管理,有责任向物业管理企业提供准确住户信息、建筑物面积等相关资料,积极配合物业管理企业工作,安排新住户入住时,及时通知住户先到物业管理部门办理物业注册登记并签订入住协议手续。公安部门要积极协助物业管理企业履行家属区保安和通行车辆管理职责,对于物业管理企业履行职责等相关事务给予支持。
第二十条 鉴于我校住宅未完善个人权属手续,暂由后勤管理部门代表学校和住户对家属区物业服务负总责。负责与学校相关部门的协调,负责物业管理企业与相关单位或住户矛盾的协调和处理,负责物业管理企业的选择和合同签订,负责物业管理费用的支付结算。学校工会负责协调并受理职工住户意见并监督处理进程,爱卫会负责园区公共区域的环境检查,社区居委会(或住户委员会)负责住宅内外环境检查,后勤管理部门要充分尊重学校工会、爱卫会和社区居委会的监督结论和结算支付建议。
第四章物业费标准及服务企业确定
第二十一条 进入我校的物业管理企业必须承诺按照保本微利模式收费,参照zz省物业服务通行办法,以区域内房屋建筑面积为基数计费,物业费的成本构成包括基本服务费、电梯使用费、垃圾处理费、清洁卫生费、绿化维护费、公摊水电费、物业服务人员工资和按规定的福利待遇、公共设施设备日常检修及保养费、物业管理企业的资产折旧费、办公费、法定的税费等。其微利是指通过政府和学校提供的优惠政策获得的收入和提取一定的管理费等。
第二十二条 后勤管理部门组织工会、爱卫会、社区居委会(或住户委员会)共同代表学校和住户实施对物业管理企业的考核选聘、监督协调、管理和解聘工作。在考核招标前必须公开我校物业服务的标准和要求,并根据物业服务费的筹集能力和家属区实际情况,核算并确定物业管理招标的最高拦标价,采取公开招标或邀请招标方式确定物业管理企业。
第二十三条 物业管理企业的服务质量,由学校后勤管理部门、爱卫会、社区居委会(或住户委员会)监督检查并听取住户意见后,及时在校园环卫监督平台中做出评判,结合考评结果按月核算。对于经考核服务质量高、服务态度好的物业管理企业,在下年度招标选择物业管理企业时优先选择,或经半数以上住户同意,也可直接续签物业管理合同;若达不到服务标准要求,经甲方与之协商改进不大,或超过半数以上住户意愿解聘物业公司的,即可终止服务合同。服务合同终止后,由后勤管理部门重新按规定组织招标。
第二十四条 物业管理费原则上由住户承担。学校可根据实际情况,变暗补为明补,给职工以适当补贴,学校的补贴数额由职能部门提出意见,报经学校财经领导小组研究决定。职工住户的物业管理费由学校财务处从其工资性收入中代扣;无工资收入的个人住户的物业管理费由物业管理企业直接收取;财务独立核算单位的物业管理费由单位自付,空置房的物业管理费由资产管理部门支付,留用空房的物业管理费由要求留用的单位支付;也可由财务部门从单位经费中代扣。
第五章 附则
第二十五条 本办法中有关专业用语的含义:
(一)自用部位:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。
(二)共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯厅、住户楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室。
(三)共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。
第2篇 某物业管理费收缴管理办法
物业管理费收缴管理办法
为保证公司每月管理费能够按时进行收缴,调动员工的工作积极性,满足公司正常的经济收入,特制定本办法。
第一章 总 则
第一条 考核指标:物业管理费收缴率,是指当月实收管理费总额与当月应收管理费总额之商。其中:
(1)当月应收管理费总额是指当月已办理收楼手续的业主应当缴纳的管理费总额。已收楼但未入住或长期无人居住的业主应缴纳的管理费金额和投诉未及时处理而暂时无法催缴的管理费金额等不包含在当月应收管理费总额当中。
(2)当月实收管理费总额指实际收取的当月管理费总额,包括划账金额和催缴的现金金额,但不包括当月收回的以前累计未交的管理费金额。
第二条 考核标准:按月考核,计算每一位楼管员分管总户数的收缴比率,不以单栋楼的收缴率为准。商铺为90%、住宅为85%。
第二章 操作办法
第三条 收费管理员负责管理费的银行划账工作,计算当月应收管理费金额和当月实收管理费金额,从而计算各个楼管员的管理费当月收缴率。
第四条 楼管员负责划账后欠交管理费的催缴工作。
第五条 收费管理员于当月30日前根据当月的收楼情况统计每栋楼的收费总面积,以计算当月应收管理费金额及其抵减项目,并填写《应收管理费统计表》。
第六条 收费管理员在银行划账工作完成后,须在次月10日前统计出划账金额中每栋楼的当月实收管理费金额。
第七条 楼管员在收费管理员打印完欠费台帐后,进行管理费的催缴工作。
第八条 业主或住户到物业公司缴纳现金,任何人都必须受理。
第九条 在下次划账之前,收费管理员统计各楼管员催缴现金总额,并分解出催缴现金中的当月管理费金额。
第十条 楼管员也须统计自己分管楼宇当月催缴现金总额中的实收管理费金额,与收费管理员核对基本无误后,方可作为计算收缴率的依据。
第十一条 楼管员于当月28日以前应填写《空置房统计表》和《因投诉未处理无法催缴管理费统计表》,经部门经理审核后,作为当月应收管理费的抵减项目。
第十二条 收费管理员根据每栋楼当月应收管理费金额以及当月实收管理费金额(包括划账金额和催缴现金金额)计算出每栋楼的当月管理费收缴率,并填写《物业管理费收缴率统计表》,经部门经理审核签字后,作为考核的依据。考核结果须上报公司领导。
第四章 考核办法
第十三条 管理费收缴率未达到考核标准的,按照以下办法进行考核:第1个月未达到的楼管员,当月工资下浮50元;连续2个月未达到的楼管员,当月工资下浮一级;连续3个月未达到的楼管员,作劝退处理。
第五章 附 则
第十四条 本考核办法从二o年 月 日开始试行。
第3篇 年度物业管理目标管理考核办法
__物业管理处
2009年目标管理与考核办法
一、经营指标。
指标定义:经营即指公司的收入与支出,确保公司对利润的控制。
指标设置的目的:遵循总公司'各小区有利润经营'的总目标,设定本指标,确保持续经营的可能性。
指标占总考核分的权重:占总分45%。
具体目标:
1.主营业务利润。30%
1.1指标说明:小区物业管理费用总纯利,包括车辆管理费、物业管理费等,不包括业主预缴次年的管理费等收入。
1.2基本目标(2个):一是利润24万元(不含历史欠费);二是历史欠费控制在6.2万以下。
1.3挑战目标:利润27万元,历史欠费5.5万。
2.其它业务利润。15%
2.1指标说明:包括:中介服务利润、有偿服务利润、车位销售管理处的提成、其它营业收入(出售成本类的须减除成本)。
2.2基本目标:3万元。
2.3挑战目标:4万元。
数据来源(统计周期):
1.每年4、7、10、1月份的15日前,由财务部将数据提交至行政人事部总监、物业总公司总监、小区经理、总经办、董事办等部门。
2.由人事部按季度据财务报表计算考核分,并发上述单位。
数据审核单位:总经办、董事办。
考核方法:
1.将上述基本目标按月度进行合理分解,月度考核,若该月度目标未达成,须将原因分析报物业总公司总监、总公司人事部总监、::总经办、董事办部门,连续两个月度目标没有达到,即使年度目标达成,也须每次在总分中扣除3分,从而确保预算中的应收必收。
2.年度基本目标没有达成时(指主营与其他业务之总和未达到时),本项得0分。主营利润未达基本目标时,扣25分,其他业务利润未达目标时扣20分。
3.主营业务利润达到挑战目标考核分额外加5分,另历史欠费达到挑战目标可额外加4分。
4.其它业务利润达到挑战目标考核分额外加4分。
本项最多可得分:58分。最少可得0分。
二、管理指标。
指标定义: 强化对内管理,对外服务水平的管理指标。
指标设置的目的:提高管理水平,确保两个专业化,一是内部管理专业化,二是对客户服务水平专业化。
指标占总考核分的权重:占总分55%。
具体目标:
1.安全管理:占总分20%。
目标类别目标说明考核办法/数据来源说明
安全管理制度的制定与执行程度按《制度清单》编写并执行安全管理制度每月一次物业检查进行评分,扣完本项20分为止。
一般安全事故发生次数(损失在500元以下或其他较小影响事件)
虽无经济损失但,但小区内小型盗窃、交通事故、与业主小争吵、小工伤及其他一般小事故均在此类
每发生一次扣2分,无扣分总额限制。
两类事故均必须在事发的24内报行政人事部备案,否则每拖延二天,扣2分,一次隐瞒不报者,安全管理分全扣,第二次隐瞒不报,小区主要相关领导人待岗培训并取消奖金分配权利。
恶性事件发生次数(损失在500元以上及重大影响事件)
重大影响事件:包括入室盗窃(不论金额大小)、火灾、与业主打架,员工较重工伤(损失在500元以上)。
以原分计,每发生一次扣5分,
无扣分总额限制。
备注:上述事件经行政人事部、客服部、总经办、董事办分析责任在管理处者方可扣分。
2.各类管理活动的管理程序、管理标准的制定与执行效果(占总分35%,)。
说明:本指标分7个小项,包括:
1)社区文化及活动开展。有明确的经总经办、董事办审核过的小区宣传口号,各类活动的开展必须:一、符合《年度小区活动计划与预算》,二、符合小区的宣传口号。上述两点必须在9份前完成以便检查。10月份开始考核。
检查与考核办法:
每月一次的项目巡逻大检查由检查人员现场评分。每月考评一次。
2)园林、清洁、维修、设备设施保养标准的制定与执行程度。
检查与考核办法:
必须先有《制度清单》(包括园林修剪计划、设备设施保养等计划),每月一次的项目巡逻大检查由检查人员现场评分,每月考评一次。
3)行政人事及其他、财务管理制度的制定与执行程度(包括总公司颁布的政策与制度执行情况)。
检查与考核办法:
先列出制度清单及每个制度的执行开始时间,再检查。每月一次的项目巡逻大检查由检查人员现场评分,每月一次考评。
4)信息化管理。包括科耐软件的按计划使用、各类管理案例的收集整理。
检查与考核办法:
软件每个模块的使用必须有《软件推行时间计划表》,该表必须报总经理批准,每迟三日扣0.5分,扣完本大项分为止,::由审计部监督是否按计划在推行使用并评分,每月评一次。
有关本小区内发生的安保、清洁、绿化、维修、客服、收费及其他等成功、失败的管理案例,必须每个模块每月至少有1个案例,要求有事实、有人物、有时间、有经验与教训的总结,最好配有图片,主动按月度将电子版交至行政人事部。
从8月份开始计算到年底,总案例15个,但必须每个模块至少有一个,每月提交至少三个,案例总数有,但并非每个模块至少一个,仍按案例不足扣分。评定是否为案例,由行政人事部与总经办、董事办确定。行政人事部按月度统计评分,每月每少一个案例扣0.5分,扣完本大项分为止
5)关键岗位的接班人计划及实施(含培训)
检查与考核办法:
--安管领班接班人,必须有3人。并根据其弱点有相应的《培训计划》。若3人中有人离职,必须在一个月选拔出新储备人才,每迟一个月扣一分。每少一个按少的月份扣分,最多每少一人扣12分。
--安管队长储备一人。并根据其弱点有相应的《培训计划》。若该员离职,必须在一个月选拔出新储备人才,每迟一个月扣一分。最多每少一人扣12分。
--以上接班人计划从8月份开始选拔,9月底将人员报总公司行政人事部。未按《培训计划》实施培训并考核者,每次培训扣1分。
6)基层员工离职率与资产管理。
--员工离职率:每月在25%以下(每月行政人事部提交),每超1%扣0.5分,扣完为止。
--资产管理(物业公司的资产):遗失目标:0遗失。报废须写报废申请按程序进行报废。每季度行政人事部提交盘点报告。遗失物品,由责任人及管理者分担其折旧后的价值,数据特别大时,员工承担金额由董事会决定。另每遗失一件物品扣1分。
7)客服部检查或反映业主投诉的问题解决程度。
1.投诉定义:主要指维修服务慢、服务态度差、服务质量水平低等问题。如反映渗水、高空抛物
等第一次不算投诉,但反映后管理处不去处理或处理不当,导致第二次反映,则算一次投诉。
2.投诉率为1.3%。投诉率=(允许接受投诉次数/户数)_100%(不含商铺)。即每月可接受有1186_0.13=15.4次的投诉。投诉率由客户部统计提供。
3.扣分办法:
1)投诉每多0.1%,即每个月每多1186户_0.1%=1.2次投诉,即扣1分。扣完本小项分为止。
2)客服部指出的问题未按期改善,每一次扣0.2分,扣完本小项为止,每月5日前客服部将各小区未改善的问题与投诉率交总经办与行政人事部进行统计评分,该改善而未改善的问题若无正当书面报批理由在第二次发现后每次扣1分。
说明:
1)上述7项必须先有制度制订计划,制度制订计划中须说明实施时间,在检查的过程中按实施时间检查,若有不符合制度标准的,扣分;
2)项目大检查不提前通知,由总经办、行政人事部临时组建相关人员参与,各小区必须安排管理人员陪同检查,如果在大检查的过程中发现急需整改的,又在制度中暂时没有纳入检查的,在整改报告中提出,第一次提出时不扣分,但第二次检查时,既没有上级批复的报告,又没有整改的,须扣分;
3)所有待岗培训者均只支付基本工资,不得支领岗位相关工资与补贴、奖金。
三、考核评分办法
说明:1)考核分年度考核与季度考核。年度考核主要考核小区经理、安管队长;2)季度考核主要考核组长、领班、办公室职员和一般员工;3)所有奖惩均依据相关《目标管理之奖惩办法》
1.评分等级划分。
1.1 a等:90分及以上。
1.2 b等:80到90分(不含90分)。
1.3 c等:70到80分(不含80分)。
1.4 d等:60到70分(不含70分)。
1.5 e等:60以下(不含60分)
第4篇 高层住宅项目物业管理考核办法
高层住宅项目物业管理考核办法
1、激励机制
以人为本、服务至上是我公司重要的经营理念,也是我公司企业文化的精髓。它坚持以人为中心,尊重人、理解人、关心人、培养人,以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点,倡导和营造既相互尊敬、相互信任,又有明确行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境,实现管辖区的管理目标。
a、激励从实现方式上来说又可分为双重激励,第一层次为员工的奖惩体系和报酬体系,第二层次则包括沟通、提升、文化、学习、旅游等方面的激励。
b、奖惩体系必须坚持“奖惩分明”和“优胜劣汰”的原则,我们主要依托于严密完整的规章制度,及时和准确的奖惩是我们用来维持员工长久工作动力的法宝之一。
c、报酬体系主要通过对员工直接分配所得来激励员工。绩效管理与绩效考核,是我们进行奖金分配决策的主要依据。
d、我们强调“走动管理”的沟通体系,增进员工对企业的了解和信任。
e、对于要求上进的、追求自我价值提升的员工,我们将把提供培训放在集体和个人发展中的重要位置,并为此提供足够资金和物质装备。
2、监督机制
(1)、监督机制
管理处在开展物业管理的过程中,将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作,定期向公司和业主委员会报告工作,检讨物业管理运作事务,提交财务报告书,并制订出日常工作计划分解量化到部门及每个岗位,实行目标管理责任制,每年对管理目标进行考核。具体作法是:
a、公开监督制:公布管理处监督投诉电话,设立意见箱,24小时受理投诉。所有员工佩带工作证上岗,以便于公开监督。
b、业主评议制:管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈,对业主或其它来源的信息有分析、有处理、有跟踪、有反馈。
c、定期报告制:管理处定期向公司和业主委员会报告物业工作,检讨物业管理服务事宜,确保实现管理服务承诺。
(2)、自我约束机制
a、管理处在物业管理过程中,严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。
b、巡视检查制:由管理处对各部门员工进行定期或不定期检查,发现问题及时纠正。对重大质量及多次重复出现的问题,由管理层检讨并制定纠正和预防措施。
c、实行考核淘汰制:管理处每年对员工进行全方位考核,实行5%淘汰制,对主管以上人员实行述职考核,不合格者调离岗位或淘汰。公司对管理处主任进行述职考核,不合格降级或调回公司重新培训。
第5篇 物业管理公司档案管理办法（7）
物业管理公司档案管理办法(七)
第一章总则
第一条为加强公司档案管理工作,完整地保存和科学地管理公司档案,充分发挥档案在公司发展中的作用,根据国家有关档案法律法规,结合公司实际情况,特制定此办法。
第二条公司档案包括公司在各项经济活动中形成的全部档案的总和,按保存时间分为永久保存(五十年以上)、长期保存(十六年至五十年)、和短期保存(十五年以下)。
第三条公司档案管理遵循统一领导,集中管理的原则,由综合部加强对公司档案管理的领导,负责建立健全档案工作制度,以达到档案完整、准确、安全和有效利用的目的。
第二章档案管理工作机构和管理员职责
第四条公司档案管理由综合部统一领导,由业务素质过硬,热爱公司的专职人员担任,同时其他各部门要设置兼职的档案管理员。
第五条档案管理人员基本职责:
一、认真贯彻集团公司有关的档案管理制度;
二、忠于职守,严格执行档案管理制度,维护档案的完整与安全。
三、负责统一管理公司全部档案(除公司另有管理规定的特殊资料外)。
四、负责建立健全公司档案管理的工作方针、工作目标、工作程序。
第三章档案的形成
第六条归档文件要求书写工整,图样清晰,材料完整,能准确地反映公司本次活动的真实内容和整个过程。
第七条档案材料必须遵循文件材料的形成规律和特点,保持文件之间的有机联系,区别不同价值,便于保管和利用。
第八条档案管理员必须按集团公司档案管理的有关制度和要求定期编制各类材料的归档范围。
第九条各部门工作人员因公外出参观学习等活动中带回的材料要及时归档。
第十条各项经济活动中形成的文件材料在次年5月份前必须完成归档,公司档案管理员要督促各部门执行。
第四章档案管理
第十一条公司档案管理员必须对公司各部门移交的档案按规定进行分类:
一、根据集团公司档案分类编号的有关规定进行档案分类编号,并要求保持一定的稳定性,不得随意改动。
二、分类和编号要遵循材料的形成规律,要求为档案的保管和利用提供方便。
三、公司各项经济活动、技术性及财务等管理性文件,要按其文件内容分别归入各类档案中统一编号。
第十二条公司综合部要根据需要编制案卷总目录、全引目录、专题目录、分案目录、底图目录等不同形式的检索工具,并且进行档案着录工作,便于查找利用。
第十三条档案保管要求:
一、对底图保管必须采取平放或卷放,不允许折叠保管。
二、声像档案要统一分类编号,单独存放。
三、实物档案要统一编号集中保管。
第十四条经鉴定需要销毁的档案,要编制销毁清册,经批准后指派专人负责监销,并由监销人员在销毁清册上签字。
第五章移交和利用
第十五条公司档案室要按集团公司档案有关规定及时向集团档案室移交有关档案。
第十六条公司档案应简化借阅程序,做到科学而不繁琐,利于公司员工查阅档案。
第十七条公司档案原则上不借出,若特殊情况,须由档案主管领导签字,并进行登记,但不得超出三天。
第十八条公司档案原则上不外借,仅供内部参阅。若情况特殊,经主管领导签字同意,可借出复印件,原件概不外借。
第六章附则
第十九条本办法自下发之日起执行,解释权归综合部。
第6篇 某物业管理公司费用报销管理办法
物业管理公司费用报销管理办法
为降本增效,实现利润最大化,规范管理工作,提高管理水平,根据大华集团财务管理制度,结合我公司实际情况,制定本办法。
现报销及对外付款严格遵守“财务一支笔”原则,在集团公司对地产常务副总经理的授权范围内,所有的费用报销、对外付款由地产常务副总经理签字批准后办理,如地产常务副总经理外出期间急需办理的事项,须通过电话请示,经批准后办理,并于事后及时补签。超过授权范围的事项必须由集团公司领导加签后方可办理。
一、业务招待费
业务招待费是指公司/管理处因工作及业务需要对外应酬和招待客户所发生的各种费用支出。
1、业务招待费的开支必须以“小额、合理、必需”为原则,严格掌握开支范围和开支标准。
2、公司主办的各类会议,确因需要开支会务费用(租用场地等),应由有关部门事先拟订预算计划并报地产常务副总经理审核批准后,方可报销。
3、因经营管理活动需要购买小额礼品的,由行政部统一采购、统一报销并做好礼品领发记录,公司计划财务部有权查帐审核。
4、因业务往来须在公司餐厅用餐者,依据行政部的相关规定报批后,使用公用饭卡消费。
4、各部门需开支业务招待费时,须先报分管领导批准,并严格控制预算。
5、宴请标准必须严格控制,具体标准(含饮料等费用)按具体情况另定,如特殊需要超过标准,须经地产常务副总经理批准方可报销。
6、在外地出差期间,如确实需要发生的业务招待费用,须先请示地产常务副总经理,如特殊情况须请示集团分管副总裁或总裁认定、批准(包括:事先申请、电话请示)。回公司后根据规定办理报销手。
二、差旅费用
差旅费是指公司员工因工作需要,经同意出差所发生的各项费用。
1、因工作需要在市内出差,不能赶回位就餐的,由部门主管确认,可报销误餐补助费,报销标准为10元/人/次。
2、市内因公外出交通费:
公司员工原则上由公司派车(提前一天预约)或乘公交车,如确因工作需要乘坐出租车的,需先向行政人事部提出申请,由所在部门主管确认,行政人事部批准。
3、因公到外省、市出差、开会费用。
(1)交通工具:汽车、火车、飞机、轮船,根据工作需要而定,参照__集办字(2003)第2号文件中有关规定制定具体标准如下:
住宿费标准伙食费及交通费补助
职级火车轮船飞机
(元/天)(元/天)
物业经理硬卧三等舱经济舱300100
部门经理及主管
硬座(硬卧)三等舱经济舱20080
(含小区经理)
其他工作人员硬座(硬卧)四等舱经济舱15050
注:1、到北京、珠海、深圳等特殊地区出差的住宿费标准和出差补助比照上表上浮30%执行。
2、如因工作特殊,经地产常务副总经理批准,乘坐交通工具可提高一级档次。
(2)部门经理及主管和其它工作人员,乘坐硬卧的规定如下:
白天乘坐火车,连乘车时间不超过8小时(早上6:00-下午18:00)的,不得购买硬卧车票;
夜间乘坐火车,连乘车时间超过6小时(下午18:00以后)以上的,方可购买硬卧车票。
4、如多人同行,为方工作,交通工具及住宿标准经同行职级最高人士同意,可按同行中最高职级人士之标准执行;
5、出差人员费用须填制大华集团统一制定的差旅费报销,在规定的开支标准范围内凭发票实报实销。
6、伙食费与交通费补贴按相应定额包干标准和出差的自然天数计算报销。享受补贴的人员一般不再另外报销餐费及交通费,如因工作需要另外报销餐费及交通费者,须经地产常务副总经理批准。
三、通讯费用
因工作需要,发生的通讯费用按公司规定的限额凭报销,不超出限额的部分实行实报实销,超额部分由本人承担。
1、报销标准:参照大华集办字(2003)第3号文件,结合我公司实际,制定移动电话报销限额如下:
(1)物业经理:150元/月
(2)公司职能部门主管、管理处经理、管理处助理、主管:50元/月(注:公司计划财务部会计比照职能部门主管报销限额执行)。
(3)管理处保安班长:30元/月
2、资格审核与批准程序:
(1)以上范围的人员及其报销标准由行政人事部统一申请报地产常务副总经理后,转集团行政部审核并呈交集团分管副总裁批准。
(2)超出以上范围的人员确因工作需要报销移动电话通讯费,或以上人员因工作特殊需增加限额,由本人申请报地产常务副总经理特批后,转集团行政部审核并呈交集团分管副总裁批准。
四、物料购置的报销
物料主要是指经营性消耗材料、固定资产、办公用品,劳动保护中的劳防用品等。
1、固定资产的费用支出及管理办法另发规定执行。
2、经营性消耗材料、办公用品等采购流程参照《物资采购操作规程》相关规定执行。
3、物料购置的报销,必须按规定建立必要的收发制度,严禁以购代领。凡未建立物料收发制度或未办理物料入库手的,公司计划财务部有权拒绝报支。
4、公司计划财务部应不定期地检查仓库物料,确保帐、卡、物一致。
五、专项工程的费用
1、专项工程的费用严格按照签订的合同付款,确有超出合同金额的部分须另行签订补充协议,合同付款支出按照大华集通字(2005)第4号文件执行。
2、临时发生的专项开支,在不突破年度预算计划的前提下,经地产常务副总经理批准后,由公司计划财务部审核后列支。
六、会议费
1、根据工作需要到外省、市地区参加的各类会议,须凭相关的会议通知,经集团公司分管副总裁批准;
2、根据工作需要,由集团统一组织的会议,凭集团公司统一下发的会议通知列支会议费。
七、图书资料费用
各部门可根据业务、工作需要购置专业书籍,但需事先向公司行政人事部提出申请批准,购买后经验收并办理登记、借阅手续后方可报销。
八、培训费用
1、属个人提出的业余学习或半脱产学习,一般不予以费用报销。该学习确因岗位必须,须事先向部门主管提出申请,经部门主管同意后,报公司行政人事部审核,由地产常务副总经理批准。
2、各类与本岗位工作相关的员工赴外培训,由员工个人申请、逐
级报批,培训费用先由个人交付,培训结束后凭证书及合格成绩经所在部门主管签字认可和公司行政人事部审核后,按公司有关规定报销。
九、公司计划财务部严格按照预算计划对各项成本费用进行控制
十、现金报销及对外付款须按照流程进行流转。
十一、附则
第7篇 物业管理公司处理辖区突发事件及危机办法（7）
物业管理公司处理辖区突发事件及危机办法(七)
1.0 目的
规范各管理片区处理事件及危机的程序,提高对事件及危机的应急处理能力,维护辖区内的正常工作秩序和生活秩序,特制订本办法。
2.0 适用范围
适用于__物业管理有限公司所辖各管理片区范围内的各类事件及危机的处理。
3.0 职责
管理片区负责人负责指挥突发事件及危机处理。保安队(班)长负责落实管理片区/管理处负责人下达的命令,具体实施处理事件及危机。
4.0 程序要点
4.1 处理各类事件及危机的基本原则
4.1.1 快速反应原则
a) 当值保安队(班)长接警后,1分钟内到达事件现场。
b) 管理片区负责人,在当值时接到事件报告后,5分钟内应到达事件现场。
c) 管理片区负责人在非当值时接到突发事件报告后,应20分钟内到达突发事件现场。
4.1.2 统一指挥原则
a) 处理突发事件由管理片区负责人统一指挥。
b) 在特殊情况下,由保安队(班)长负责统一指挥。
c) 保安队(班)长协助指挥突发事件处理。
4.1.3 服从命令的原则
保安队(班)长需无条件服从管理片区/管理处负责人的命令,并负责对突发事件及危机的处理过程作详细记录。
4.1.4 '三个统一'原则
保安队(班)作为突发事件的处理部门,行使公司赋予的处理权。在负责人作出事件处理决定时,各相关部门均应统一思想、统一口径、统一处理,团结一致,紧密协作,配合保安队(班)处理好突发事件及危机。
4.1.4.1 统一思想
参与处理突发事件及危机的人员均应临时紧急召集,对事件及危机统一思想、认识,不能对事件有任何偏见或带个人感情色彩,要本着对公司、对集团,对集体高度负责的态度开展工作。
4.1.4.2 统一口径
参与处理突发事件及危机的人员,均应按照统一思想后的处理方案,统一对外口径,不得对外讲一些个人看法等。
4.1.4.3 统一处理
参与处理突发事件及危机的人员,均应按集体讨论的处理方案进行统一处理,不得随意变更既定处理方案。
4.2 抢劫
4.2.1 当值人员发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时:
a) 应立即上前制止该违法犯罪行为或迅速赶赴现场制止,并对现场进行保护,同时用通讯器材向保安队(班)长报告;
b) 如犯罪嫌疑人仍在现场时,应立即抓捕带回管理处,并请事主务必一起到管理处后交由公安机关处理;
c) 向事主了解在被抢劫过程中人身是否受到了侵害或财物的受损情况,如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治;
d) 在追捕犯罪嫌疑人,遇敌众我寡,敌强我弱时,应采取'敌逃我追,敌追我避,边追边联络求援'的方法,等支援的人员或公安人员赶到后伺机制服犯罪嫌疑人,以免造成不必要的损伤。
4.2.2 保安队(班)长接报告后,立即用通讯器材指挥,调谴案发现场附近的保安员和当值的保安员、机动保安员对现场进行封锁和保护,并迅速赶赴现场指挥:
a) 要求保安员参加现场的保护工作;
b) 保安队(班)长到达现场后立即了解案情及相关情况,根据案情需要及时作出布置:调派保安员增援、抢救、围捕、保护现场;向事主或知情人询问嫌疑人的特征及被抢劫的经过并制作笔录;将有关的资料,线索及抓获的嫌疑人移交公安机关处理。
c) 保安队(班)长将收集的资料,信息及作出的工作布置向片区负责人汇报,请示作出进一步的工作指示。(片区负责人根据案情大小,是否能处置,决定是否立即上报公司经理)。
4.2.3 片区负责人接报告后应立即赶赴现场,处理善后各项工作。上报公安机关及公司经理,积极配合公安机关工作。
4.3 盗窃
4.3.1 当值人员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时,应立即用通讯器材(对讲机或电话)向保安队(班)长报告现场的具体位置,然后留在被盗窃现场,或迅速赶赴被盗窃现场,维护现场秩序,保护现场,禁止一切人员进出现场:
a) 保安员到达现场后立即了解被盗窃的具体地点,时间及情况;
b) 保安员到达现场前,案犯已逃离现场时,可由电话或对讲机报告,注意不应随意泄露案件的性质;
c) 保安员到达现场时,如案犯仍未逃跑或已被抓捕,可使用对讲机向保安队(班)长报告。
4.3.2 保安队(班)长接报告后,立即用通讯器材指挥调谴保安骨干及保安员对现场进行保护,并迅速赶赴现场指挥:
a) 要求保安人员对案发现场进行保护;
b) 了解案情及收集资料并进行分析后向管理处负责人/片区负责人汇报,请示作出进一步工作指示。
4.3.3 管理片区负责人收集有关资料及信息后,根据案件损失及影响的大小向公安机关/经理报告案情。
4.4 打架斗殴
4.4.1 当值人员在管理辖区内发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时:
a) 应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止,防止扩大而造成不必要的损伤。同时,应立即用通讯器材向保安队(班)长及管理处负责人报告具体位置、已伤人数、参与斗殴人数及是否有持械,请求支援的范围;
b)将围观的人员隔离或劝离现场,维护现场秩序。
c) 将伤亡人员,视其伤势的轻重送医院抢救。
4.4.2 保安队(班)长接报告后,立即用通讯器材指挥调谴现场附近的保安员和当值机动保安员对现场进行制止、劝离和对现场进行保护,并迅速赶赴现场指挥:
a) 要求对现场进行保护;
b) 保安队(班)长到达现场立即了解案情及相关信息,根据现场的事态作出布置:请求增援、抢救人员、调解,送交公安机关。
c) 保安队(班)长将收集的资料向管理处负责人/片区负责人汇报,请示作出进一步的工作指示。
4.4.3 管理片区负责人收集有关资料及信息后应做好工作安排,处理善后工作,对于事态严重造成人员伤亡时,应立即与公安机关协调有关的处理工作,并报公司经理。
4.5 凶杀
4.5.1 当值人员发现有凶杀行为或接到凶杀报案时:
>
b) 封锁案发现场,禁止任何人进出现场;
c) 犯罪嫌疑人尚未逃离现场时,应将其抓获,并扭送公安机关;
d) 对伤者应立即送往医院抢救;
e) 在搬抬过程中所走过的路线及碰过、接触或搬抬过的物品,均应进行认真细致的登记;
f) 在公安人员到达时,立即将登记的事项向公安人员报告。
4.5.2保安队(班)长、管理处负责人,管理片区负责人接报后,应立即赶赴现场指挥:
a) 调谴保安员对现场进行警戒、封锁,严格检查出入人员;
b) 维护和疏导现场及交通秩序、抢救伤者,作好各项记录;
c) 协助公安机关工作,提供相关资料及线索。
4.5.3 管理片区负责人将案情向公安机关通报,协助和指挥保安人员配合公安人员工作,并将案情报公司经理。
4.6 中毒事件(如住户煤气、食物中毒等)
4.6.1 当值人员发现有中毒情况或接到中毒事件报告时:
a) 应立即用通讯器材报告保安队(班)长,并留在现场或赶赴现场切断毒源,使毒源不再继续扩散,疏散现场周围的围观者;
b) 对煤气中毒者,尽快将中毒者撤离现场,将中毒者移到空气通畅处,松开衣扣和腰带,并尽快送往医院抢救;
c) 对其它类别中毒者,应尽快将中毒者撤离现场,消除口腔异物,维持呼吸道畅通,注意保温并立即送往医院抢救;
d) 将中毒人员的人数,地点(现场具体位置)及已做的抢救措施报上一级主管领导(包括管理片区负责人、管理处主任,保安队(班)长)。
4.6.2管理片区负责人接到报告后,立即调遣人员支援,并迅速赶赴现场参与抢救:
a) 调遣指挥维护现场,疏散人员及抢救中毒者。
b) 调查中毒的原因,核查毒源是否已切断,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡;
c) 组织护送中毒者到医院抢救,并将抢救情况及时向经理报告。
d)应及时向公安机关报告;
e) 通知中毒者家属。
4.7 交通及其他意外伤害事件
4.7.1 当值人员发现(或接到报告)交通意外及其他意外伤害事件求助时:
a) 应立即用通讯器材报告保安队(班)长,说明事件现场的具体位置;
b) 留在现场或赶赴现场维护秩序和保护现场,抢救伤者;
c) 对重大事件须请求保安队(班)长进行支援。
4.7.2保安队(班)、管理处负责人接报后应迅速赶赴现场参加抢救:
a) 调遣指挥当值的保安员维护现场秩序、交通秩序。
b) 送重伤者到医院抢救;
c) 报交警大队事故组(电话:122),说明事件发生时间、地点、伤亡及损毁情况。
d) 重大意外伤害事件应报110救助。
4.7.3 管理片区负责人接报后应立即赶赴现场,根据事件需要报公司经理。
4.8 台风、水浸、火灾等自然灾害事故
4.8.1 当值人员遇到台风、水浸、火灾等自然灾害事件时:
a) 通知或协助住户做好防风措施,协助机电维修人员对受水浸的部位进行疏导排泄工作,协助消防监控中心对火灾的救援灭火工作。
b) 防止在台风、水浸、火灾等自然灾害发生时,应做好防范工作,以防有人趁火打劫,伴随的犯罪行为的发生;
c) 协助有关部门妥善处理住宅小区内的灾害事件的善后工作。
4.8.2 保安队(班)长接报后立即调遣、指挥保安员支援其他部门处理各类灾害事件。
4.8.3 管理片区负责人接报后应立即作出统一指挥:
a) 安排人员对住户做好疏散工作;
b) 通报医院、公安、消防等有关部门,请求救援;
c)报告公司经理。
4.9 危机事件处理
4.9.1 管理处当值人员发现某些事态可能演化成危机事件时,应立即向管理处负责人汇报,同时也向管理片区负责人汇报。
4.9.2 管理片区/管理处负责人接报后应立即赶赴现场,根据危机事件的状态,按照宜散不宜聚,宜疏不宜激,宜缓不宜急的原则进行处置,并视形式发展需要,报公司经理。
4.9.3 由公司经理作出统一指挥、在尚未接到公司经理指示,管理片区/管理处负责人应对事态作初步处理(如:调解、开导、隔离、劝离、疏散,维持秩序等)。
4.10 其他突发事件
其他突发事件的处理服从公司统一调度和布置。
5.0 记录
《突发事件及危机处理登记表》
6.0 相关支持文件
6.1 《保安巡逻岗工作规程》
6.2 《紧急事件处理规程》
第8篇 某物业管理公司考核办法
物业管理公司考核办法
1、目的
为加强公司内部管理,激励员工的工作积极性,使公司的各项规章制度得到贯彻执行,制定本办法。
2、适用范围
公司全体员工。
3、原则
3.1制度面前,人人平等。
3.2坚持“四不讲”,不讲条件,不讲情面,不讲照顾,不讲客观,奖罚分明,逗硬考核。
3.3物业管理经理行使对物业管理人员的考核权,对公司负责,公司对物业管理经理考核,各主管对员工进行考核。
4、考核时间:
每月26-28日前由物业管理经理向对各岗位管理人员进行打分考核。各主管对各岗位进行打分考核并公司审查、备案。
5、考核内容
5.1公司规章制度执行情况。
5.2岗位考核执行情况。
6、考核办法:
6.1物业管理人员各岗位工资由标准工资和考核工资组成,其中考核工资根据公司对各岗位的工作要求中划定考核工资。具体物管经理每月200元,物管员、收费员、维修员、保安为每月100元,保洁员为每月50元,作为当月的考核工资。其伙食、交通、通讯补贴除外。其余为标准工资。
6.2工作考核实行100分/人、月制考核,全面达标为100分,依次为94、84、74、64共五个等级。
6.3得分为95-100分者,得全月考核工资。
6.4得分为85-94分者,扣全月考核工资30%
6.5得分为75-84分者,扣全月考核工资80%
6.6得分为64-74分者,扣全月考核工资,另扣标准工资的30%。
6.6得分为64分以下者,扣全月考核工资,另扣标准工资的50%。直至当月违反同一规定两次及以上者,加倍考核。
7.0考核通则
7.1奖励
7.1.1对公司提高管理和服务质量有突出贡献,使公司增加收入上2万元或减少损失2万元以上者,奖5~50分/次。特别突出,晋升一级工资。
7.1.2工作业绩突出,受到业主/使用人书面感谢表扬者,奖5~10分/次。
7.1.3参加行业、区、市级竞赛获奖,为公司争得荣誉者,给予通报表扬,奖5~10分/次,获市级嘉奖,奖15分/次,记功一次。
7.1.4见义勇为,事迹突出者,给予通报表扬,奖5~10分/次,特别突出者,加倍奖励。
7.1.5拾金不昧,奖1~10分/次,数额巨大,加倍奖励。
7.1.6公司的单项奖励按有关规定进行奖励。
7.1.7积极提合理化建议,对公司物业服务工作有实际收获和较好推动作用,奖5~20分/次。
7.1.8及时制止治安、消防及其它突发事件,保护了生命财产安全,减少经济损失,奖5~20分/次。
7.1.9精打细算、修旧利废、厉行节约、降低物管成本有较大成果,奖5~20分/次。
7.1.10对设施设备进行技改,延长设施设备使用寿命、相关消耗下降有明显效果者,奖5~20分/次,特别突出者,加倍奖励。
7.1.11坚持原则,检举、揭发损害公司利益的行为,事迹突出者,奖5~20分/次,特别突出者,加倍奖励。
7.2考核
7.2.1迟到、早退、旷工,按《考勤制度》规定执行。
7.2.2着装不规范、佩戴不完整,扣1分/次。
7.2.3姿态不端正、行为不规范,扣1分/次(项)。
7.2.4语言粗俗,服务被业主有效投诉,扣5分/次(项)。
7.2.5不服从指挥,未按时完成上级交办任务,扣3分/次(项)。
7.2.6破坏团结、拨是弄非,工作推委、拖拉,扣3分/次(项)。
7.2.7工作期间,干与本职工作无关之事,扣3分/次。
7.2.8当班饮酒或酒后上班者(因公饮酒者,酒后不得上班,不在本考核之列),扣5分/次。
7.2.9当班吃零食,禁区内吸烟者,扣2分/次。
7.2.10串岗、脱岗者,扣5分/次;若给公司或业主造成损失的,另行处理。
7.2.11当班吵架、打架、赌博者,扣10分/次,情节严重者,另行处理。
7.2.12当班期间睡岗者,扣10分/次。
7.2.13无故不参加例会、训练、培训者,扣2分/次。
7.2.14记录不准确,各类资料上报不及时者,扣2分/次。
7.2.15弄虚作假,隐瞒实情,包庇、纵容下属者,扣5分/次(项)。
7.2.16限期整改不及时,未达要求者,扣3分/次(项)。
7.2.17泄露公司机密、造谣、诽谤、打击、报复他人者,扣10~20分/次。
7.2.18工作场地不干净、整洁,工作区域10平方米内发现烟头、纸屑,扣1分/次(处)。
7.2.19故意刁难业主,向服务对象吃、喝、卡、拿、要,收取好处费,除退出非法所得、赔礼道歉外,另扣20分/次,情节严重者予辞退。
7.2.20主管负责人督查不严,导致工作出现大的失误,影响公司形象或造成较大经济损失,扣5~20分/次或另行处理。
7.2.21业主(使用人)投诉、咨询时认为不属于本职责范围而不理睬、不引导者,扣2分/次。
7.2.22各种考核事件如果有属于直接上级平时督导不周的原因,或此事是由其他人员、其他部门检举者,其直接上级应受相应考核。
7.2.23各级员工对所属人员的各种考核,如果有涉及知情不报或蓄意护短者,将受到被考核人相同的考核。
8.0考核细则
8.1部门负责人考核评分细则
8.1.1所管理物业范围内发生安全责任事故,根据事故责任大小扣20分/次或予行政处理,或按有关法律、法规处理。
8.1.2所管辖物业配套设施、设备完好率>98%,每降1个百分点,扣5分/个百分点。
8.1.3所管辖物业各项管理、服务规范未建立、健全,每缺一项,扣1分/项。
8.1.4每半年由公司调查一次业主满意率,未达规定值,每降1个百分点,扣5分/个百分点。
8.1.5员工培训不符合有关规定,扣5分/次。
8.1.6未经主管领导同意,擅作主张,给业主或公司造成一定损失,扣
5~20分/次,情节严重,另行处理。
8.1.7违反公司人事管理制度和财务管理制度,扣10~20分/次。
8.1.8工作失职、渎职,经考评,不能胜任本职工作者,予降职或其它处理。
8.2收费员考核评分细则
8.2.1严格执行公司的财务制度,建立健全各项收费台帐,未做到,扣2分/次(项)。
8.2.2各科目按规定记帐,按时结帐、对帐,未做到,扣2分/次(项)。
第9篇 _邮政局物业管理办法
邮政局物业管理办法
为了加强固定资产、低值易耗品管理,确保固定资产的完整及企业权益不受损害,正确核算固定资产的数量和价值,明确各单位的管理、核算、监督和经济责任,堵塞因管理不严造成的跑、冒、滴、漏现象,保证企业财产安全和完整,提高固定资产、低值易耗品的效能,现制定《__县邮政局物业管理办法》。
一、固定资产管理办法:
(一) 邮政企业的固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机械设备、电源设备、运输设备及其它与生产经营有关的主要设备、工具、器具等,不属于生产经营主要设备的物品,本资料权属文秘资源网,放上鼠标按照提示查看文秘写作网更多资料 单位价值在__元以上,使用期限一年以上的,也作为固定资产。
(二) 固定资产管理按照“统一领导、分级管理”和“归口管理”的原则,实行局、专业、班组和支局所三级管理。
(三) 固定资产的增减变动,必须严格按照管理分工,履行规定的审批手续,任何单位或个人不得擅自拆除、调出、挪用、赠送、外借和变卖企业固定资产,。
(四) 各单位负责人对管好用好固定资产负有主要责任,对工作失职、管理不善,造成固定资产损毁或提前报废的单位负责人,根据情轻重,给予批评教育、纪律处分或赔偿损失等。
(五) 每年组织财务、物业管理人员及相关人员对各单位的固定资产进行一次清查盘点,发现有账实不符、损毁现象的,应查明原因,按规定处理;单位负责人工作调动时,在监交人员的监督下将固定资产点交清楚,确保资产的完整。
(六) 对固定资产属自然性或不可抗拒原因损坏的,使用单位必须及时上报局综合办,由相关人员对损坏情况进行评估,并预算维修费,报局办公会审批,维修费用超过3000元的上报市局审批。
(七) 新增的固定资产财务部门要及时登记造册,按规定及时调整账卡,必须作到账、卡、物三相符;报废的固定资产统一缴局后勤部门管理;处理报废固定资产时,必须由财务、后勤人员对报废的固定资产进行价格评估,报局办公会审批后方可处理,财务部门要及时收回款项。
二、低值易耗品管理办法:
(一) 使用期限一年以内的与生产经营有关的主要设备、工具、器具等;单位价值在1000元以下的劳动资料;通信生产过程中专用的工具性仪表、电话机、自行车、电视机等,均按低值易耗品。
(二) 低值易耗品管理,按照“统一领导、分级管理”的原则,实行局、专业、班组和支局所三级管理。
(三) 需要购置低值易耗品时,经局领导批准后,由供应部门统一办理购置手续,并建立相应的明细帐进行管理。
第10篇 某物业管理公司奖惩管理办法
物业管理公司奖惩管理办法
1.奖惩类别明细:
奖惩分类
种类
奖金(罚金)
奖罚形式
奖励
嘉奖
10元
当月工资中累加
三等功
30元
当月工资中累加
二等功
50元
当月工资中累加
一等功
100元
当月工资中累加
特等功
总办会议讨论定
当月工资中累加
处罚
警告
10元
当月工资中扣除
小过
30元
当月工资中扣除
中过
50元
当月工资中扣除
大过
100元
当月工资中扣除
辞退
开除
特别处罚
总办会议讨论定
当月工资中扣除
2.奖励:从业人员有下列情形之一者,经查属实应由相关部门签报奖励之。
2.1 一等功:
a.对公司重大业务有特殊功绩,或提供意见经采纳实行确有重大成效者。
b. 对于舞弊或有害本公司权益事情,能事先举发或防止,使公司免受重大损失。
c.遇重大突发事件,随机应变得当,或奋力相救保全他人人身安全或公司巨大财产、业主巨大财产安全。
d.研究改善工作方法,降低成本有特殊贡献者。
e.领导有方,使工作进展有相当成效者。
f.拾金不昧,价值在1000元以上者。
g.奋力保全公司或业主财产安全,价值在800元以上者。
h.有其它重大功绩者,直接经济价值在3000元以上者。
2.2 记二等功:
a.节约物料或对废料进行利用,卓有成效。
b.协作2.1项条款所涉及的人员达成任务确有重大贡献者。
c.对公司有特殊贡献,足为全公司同仁表率。
d.发现非本职工作外漏洞,迅速报告或妥为处置避免较大损失者。
e.服务每满3年,考绩优良,未曾旷工或受记过以上处分者。
f.奋力保全公司或业主财产安全,价值在600元以上者。
g.拾金不昧,价值在300元以上者。
h.有其它重大功绩者。
2.3 记三等功:
a. 协助2.2项条款所涉及的人员达成任务确有较大贡献者。
b. 遇有紧急情况,勇于负责并处理得宜者。
c. 节省成本有具体成效者。
d. 检举重大违规或损害公司利益经查属实者。
e. 当选优秀员工之在岗且在职人员。
f. 节约用水用电或其它节约行为使公司费用有明显减少者。
g. 拾金不昧,价值在200元以上者。
h. 保卫他人财产安全,价值在300元以上者。
i.有其它较大功绩者。
2.4 记嘉奖:
a.代表公司参加外界活动,推广公司企业文化形象,其表现优良者。
b.能及时举报或制止破坏花园环境秩序等行为。
c.经常主动提出具有一定价值的合理化建议者
d.工作勤勉,兢兢业业,并有具体事迹者。
e.其它有突出表现处,足为一般楷模。
f.揭发举报公司的一般违规违纪行为者。
g.对完成某一项特定工作效率较高者。
h.拾金不昧,价值在100元以上者。
i.抢救他人或公司财产,价值在150元以上者。
j.其它有较突出表现者。
2.5 特别嘉奖:对公司技术改造、组织变革、管理推动有重大突破者,或对处理重大突发事件,给公司挽回巨额损失者,给予特别奖励,或其它制度所规定的奖项设置。
3.处罚:从业人员有下列情形之一者,经查属实应由相关部门签报惩处。
3.1 开除:
a.一年内记大过累计三次者。
b.年累计旷工达4天(含4天)以上者。
c.营私舞弊,挪用公款,收取贿赂、佣金及回扣者。
d.在外兼营事业影响工作,经劝告未放弃者。
e.违抗上司或管理干部命令情节严重者。
f.办事不力,疏忽职守,致公司受重大损失并有具体事宜情节严重者。
g.造谣生事,煽动怠工者。
h.在禁烟区吸烟或引火者。
i.仿效上级主管签字图谋不轨或盗用印章者。
j.在工作区域内酗酒,或在花园内打架斗殴、偷窃、赌博者。
k.私自携带武器、凶器等危险物品出入花园者。
l.因工作原因,对主管或其它干部及家属实施暴行或有重大侮辱行为者。
m. 行为或口语极端恶劣者,严重损害公司形象。
n.故意损坏设备、产品或其它物造成重大损失者,或故意泄露业务上之机密,致使公司受损者。
o.散布不利公司之谣言或挑拨劳资双方感情者。
p.违反法律受刑事审判者。
q. 与业主打架或高声辱骂业主者。
r.私自留宿异性并在宿舍内姘居者。
s.因个人原因给公司造成经济损失2000元以上者。
t.参加非法组织者。
u.占有不当得利物品价值800元以上者。
v.其它违反法令或工作规定情节严重者。
3.2 辞退:
a.试用期不合格者。
b.不能胜任本职工作者。
c.不能适应公司企业文化或企业氛围者。
d.经查面试时持虚假简历、学历及身份证者。
e.其它违法违纪情节严重者。
f.未经公司领导书面批准,私自到业主家做钟点工谋利益者。
g.未经批准,在本公司捡废品私自变卖者。
3.3 记大过:
a.违抗命令或延误公务情节较轻者。
b.擅离职守或谎报信息致公司受损者。
c.直属主管对所属人员明知舞弊有据,而予以隐瞒袒护或不予以举发者。
d.浪费人力,物力,财力,致公司受意外损失较重者。
e.品行不端正,或行为粗暴,屡劝不听者。
f.与业主大声对骂者。
g. 遇重大突发事故,责任人故意躲避致公司受损较大者,违反公司纪律,扰乱公司秩序情节严重者。
h.忘记打卡作虚假出勤签证者。
i.虚报加班者。
j.在宿舍内私接电源者或私自留宿他人。
k.故意泄漏本人或他人薪资者。
l.代人打卡或托人打卡者。
m.擅用他人工牌等证件或借工牌等证件予他人使用者。
n.擅带违禁物品进入公司或私自携带公司物品出入花园者。
o.执法检查人员或管理干部正当执勤检查,辱骂或威胁执行人员者。
p.因个人失误,给公司造成1000元以上损失者。
q.占有不当得利物品价值500元以上者。
r.其它失职违规情节重大者。
3.4 记中过:
a.管理不善或防范疏忽,致公司受损或酿成事故情节一般者。
b.浪费人力,物力,财力,致公司受意外损失较轻者。
c.遇一般突发事故,责任人故意躲避致公司受损者。
d.不服合理之工作调派,或延拒办理工作移交手续而无正当理由者。
e.故意损坏公司财产情节较重者。
f.利用公司资源办私事情节较重者。
g. 他人违规违纪查处后而作伪证者。
h.与客户/业主发生争吵,情节严重的。
i.未经部门主管同意,随意串岗换岗情节严重者。
j.因个人失误,给公司造成500元以上损失者。
k.占有不当得利物品价值200元以上者。
l.在宿舍内发现有男女互串者。
m.其它违规违纪失职情节较重者。
3.5 记小过:
a.疏忽督导致使所属人员有舞弊情形经查属实者。
b.工作时间内卧睡、伏睡者。
c.损坏公司财产情节较轻者。
d.将饭菜带入宿舍或办公室用餐者。
e.乱倒饭菜,破坏公共卫生者。
f.用水用电后不随手关闭或随意浪费者。
g. 未经主管同意在上班时间内会私客,或利用公司电话拨打私人电话者。
h.未经核准,无故不加班或不参加会议、集合者。
i. 利用公司资源或上班时间办私事情节较轻者。
j.利用公司计算机玩游戏者。
k.与业主关系偶有磨擦者。
l.占有不当得物品价值100元以上者。
m.因个人失误,给公司造成300元以上损失者。
n.其它违法违纪情节较轻者。
3.6 记警告:
a.工作时间内谈天、嬉戏、看报刊杂志及消极怠工者。
b.行为不检,不遵守公共秩序或破坏花园环境卫生情节较轻者。
c.上班时间内,不佩带工牌者。
d.不服从管理经劝阻尚可以改正者。
e.在花园写有不堪入目文字者,或在宿舍及工作场所张贴违禁图画者。
f.捏造请假事由经查属实者。
g.不按规定放置生活用品、文具、文书、印章及重要资料经劝无效者。
h.无故穿拖鞋入工作场所者。
i.与业主高声争执者。
j.占有不当得利物品价值50元以上者。
k.因个人失误,给公司造成100元以上损失者。
l.其它不按规定行事情节较微者。
3.7 特别处罚:
a.违_治安条例被查处者,犯重大偷窃行为被查处者,其它重大违规违纪
行为。
4.奖惩申报权限:
4.1 各级管理人员享有奖惩申报权,奖励申报时须附具体事迹报告。
4.2 除总办外,各级管理人员不得作跨部门奖惩申报,需跨部门奖惩申报时,须
向总经理或行政主管提出。
5.奖励申报流程:
5.1 有具体贡献事实,填写《员工奖励单》,并附事迹报告。
5.2 经部门主管/部门最高主管/总经理审核后交行政部存档。
6.惩罚申报流程:
6.1 有具体违章事实,申报人填写《员工处罚单》并交当事人所在部门主管执行。
6.2 经部门主管/部门最高主管/行政主管/总经理审核后并交行政部生效。
7.惩罚不服上诉流程:
7.1 当事人不服惩罚申报时,应在当天(超时上诉视为当事人默认申报)首先向本部门主管提出申诉。
7.2 如当事人仍不服部门处理结果时,可在当天向行政主管提出诉讼,由行政部通知部门最高主管或呈报总经理开会讨论当事人的上诉,当天做出处理。
7.3 如总经理或部门最高主管维持原判的,则最终的处罚结果以原始的处罚意见为有效惩罚,当事人不得上诉。
8.应用表单
8.1 《员工处罚单》
8.2 《员工奖励单》
第11篇 物业物业管理业务外包管理办法作业指导书
物业作业指导书:物业管理业务外包管理办法
1、目的
规范供方的选择及操作办法,提高业务专项管理水平,推进集约化工作进程。
2、适用范围
适用于各管理处、部门。
3、职责
无
4、过程控制及方法
4.1外包业务范围和形式
4.1.1目前,外部资源较多的业务包括:清洁绿化、园林、外墙清洗、消杀、电梯保养、消防系统保养、供配电系统保养及其它设备设施保养,安全管理等。
4.1.2外包的方法可以有以下几种形式:
4.1.2.1某项业务的整体外包,即由供方提供项目范围内的某类公共服务整体业务,如清洁外包。
4.1.2.2业务分包,即将某类公共服务业务进行细分,或根据业务的不同阶段拆解的外包,如设备管理业务中的电梯保养分包,或把开盘前的清洁开荒分包。
4.2选择外包的原由及控制流程
4.2.1选择将业务进行外包前提必须要保证服务的质量,着重从以下几方面考虑:
4.2.1.1政府对某些业务有强制性规定。
4.2.1.2由于技术保护或技术要求较高、相关的零部件较难获得等原因,需要避免或处理紧急情况(如部分重要设备的维修养护)。
4.2.1.3外包业务在当地市场发展较为成熟。
4.2.1.4出于公司发展和管理的需要,引进专业公司进行规模化、集约化操作。
4.2.1.5自主经营成本高于专业公司经营成本。
4.2.2 外包选择流程
4.3供方的选择
4.3.1选择途径
4.3.1.1选择行政主管部门指定的供方。
4.3.1.2通过行业交流,向本地区的其它物业公司了解,选择专业能力强及绩效好的供方。
4.3.1.3选择设备的制造商提供的、有产品的维护和修理服务能力的供方。
4.3.1.4通过行业协会,选择符合专业要求的供方。
4.3.1.5选择集团其它兄弟公司有良好合作关系的供方。
4.3.2供方评估
4.3.2.1通过调查选择三家以上同类型有资格的供方进行评估。供方评估的重要参考因素,具体考察以下方面:
a组织是否健全、合法并能独立承担民事责任,是否有足够的经验;
b供方专业技术能力是否满足项目要求;
c是否有足够的专业人员支持本项目的完成;
d供方项目经理的能力是否满足项目要求;
e供方的专业服务是否及时、配套;
f供方是否拥有必要的设备、工具和设施以满足运作;
g供方激励员工的方法和生产率计量的方法是否合理;
h评估供方承担风险的能力确信其能对任何责任事故完全能履行义务。
4.3.2.2必要时,需要选择供方目前正在履约的一些项目进行现场考察。
4.3.2.3根据外包项目与供方洽谈确定价格,并收集整理相关资料按公司规定的流程进行报批,并签订合同。
4.3.2.4公司建立合格供方清单,对合格供方每年进行一次评估以确定其资格。具体详见《采购管理程序》
4.3.2.5合同期满前,对不续签合同和续签合同的供方均需进行全面的履约效果评估。经过评估合格的供方能与其续签合同。
4.3.3合同价超过2万元以上的,以及某项业务全面外包(如清洁)需要按《招投标管理办法》规定的程序选择供方。
4.4外包费用测算方法
4.4.1经验测算法:此方法较适用于供方评估确定外包的方式。
4.4.1.1统计拟外包项目过去两年或同类型其他在管项目的年均费用及构成。
4.4.1.2确定拟外包项目服务标准,并与过去两年服务标准对比提升程度而产生的费用。
4.4.1.3根据经验确定合理的人员配置及设备、工具配置和物料消耗费用。
4.4.1.4考虑合理的酬金及税费确定外包费用。
4.4.1.5根据以上结果初定外包可承受费用限额。
4.4.2成本测算法:此方法较适用于招投标确定外包的方式。
4.4.2.1确定拟外包项目服务标准;
4.4.2.2根据服务标准确定人员数量、装备配置、物料消耗,计算自营的最小成本支出;
4.4.2.3考虑合理的酬金及税费,确定外包费用;
4.4.2.4根据以上结果确定外包费用范围。
4.5 外包合同
4.5.1确立公司各类外包业务的统一合同文本,合同评审详见《合同(协议)、管理程序》。
4.5.2外包合同的内容应至少包括:合同标的、数量、付款方式、双方权利和义务、违约责任、解决争议的方法等内容。作为对供方服务质量要求的相关服务标准,以及对供方的监控处罚办法,以及供方提供的一些作业说明书等内容,也应作为合同的附件与合同具有同等的法律效力。
4.6 外包监控办法
4.6.1公司建立对各类业务外包的监控管理办法,监控包括管理处和公司两个层级。管理处根据小区的实际情况,指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。
4.6.2管理处通过每日巡查、每周检查、每月、季、年评估等方式监控供方提供的服务,检查内容包括:服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗(我方承担相关费用的)。对不符合要求的现象提出整改要求,如供方未按要求整改或未执行合同条款,按合同附件处罚标准进行处罚。
4.6.3公司品质管理部每季度对清洁、绿化、消杀供方进行评估,每半年对设备设施类外包方进行评估,内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过的较严重的问题及改善情况、顾客的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。
4.6.4对于公司要求的新的管理服务标准要求,由管理处有关人员组织对供方人员进行培训并考核,培训记录应予以保存。
4.6.5客户日常反映的投诉、意见和建议,顾客意见调查,外部质量机构的监督检查,政府各类评比活动等,也是对供方进行监控的一种方式,也应作为对供方进行月度或季度考核的参考。
4.6.6物业公司与供方信息沟通渠道:
4.6.6.1日常检查发现问题及时沟通反馈
4.6.6.2管理处每周召开与相关服务供方沟通会。参加人员管理处经理、业务主管、管理处监控人员、供方现场负责人,客户助理可选参加。
4.6.6.3品质管理部每月与相关服务供方进行沟通,参加人员管理处经理、品质管理部相关人员、供方公司中高层领导。会议可采取集中会议形式或与相关供方负责人现场沟通,但至少保证每季度一次集中会议沟通。
4.6.6.4供方就现场问题及困难可直接反馈物业公司品质管理部
4.6.7具体可详见《服务项目外包监控管理办法》
4.7 外包工作其他注意事项
4.7.1对过去没有外包的项目需要外包时,要提前考虑现有人员的安排和分流工作,以及业主对服务外包的态度,提前进行必要的沟通和宣传。
4.7.2在将自我管理成本与外包费用与效益进行比较时,注意将相关成本都考虑全面,包括管理成本、培训成本等。
4.7.3初期业务外包,会有磨合期现象存在,应本着合作共赢,善待合作伙伴的态度,保证服务工作的正常进行。同时,需建立足够的风险防范能力。当供方确不能满足要求时,应提前进行安排和防范。
4.7.4对供方的控制和管理水平,决定业务的品质,因此,要重视对供方的管理。除了在监控上要注意公司和管理处监控相结合外,还应注意处罚和奖励相结合,适时尤其是在合作初期向供方提供必要的培训和支持。供方现场负责人对现场品质起到的影响作用也较大,应该注意控制好供方对现场负责人的调配。
5.支持性文件
tjzzwy7.4-z01-02《招投标管理办法》
tjzzwy7.4-z01-03《服务项目外包监控管理办法》
tjzzwy7.2.2-z01《合同(协议)管理程序》
第12篇 h学校物业管理考核办法
f学校物业管理考核办法(试行)
为了规范在校物业企业服务行为,监督物业服务企业有效履行合同,提升物业服务水平,根据中华人名共和国国务院《物业管理条例》等相关规定,结合我校物业管理工作实际情况,制定本办法。
一、适用范围
本办法适用于所有在我校__、__校区提供物业管理服务的物业服务企业。
二、目标原则
物业管理考核坚持以合同管理为基础,通过量化考核指标,完善对物业服务企业的日常管理,规范物业公司服务行为,更好的服务全校师生。并坚持以下原则:
1. 日常监管和定期考核相结合;
2. 量化指标考核和服务效果考核相结合;
3. 管理部门考核和服务对象意见相结合。
三、考核程序
1. 后勤管理处全面负责学校的物业管理考核工作,具体工作由后勤管理科承办。
2. 物业管理考核由定期考核、部门考核、学生考核三部分组成。
(1)定期考核由后勤管理处根据工作职责结合日常管理,每年进行4次;
(2)部门考核由后勤管理处会同相关职能部门和部分学院等部门共同开展,每学期进行一次;本考核可与定期考核结合进行。
(3)师生考核由后勤管理处组织各学院学生代表和团学组织学生干部代表每学期进行一次。本考核可与定期考核结合进行。
四、考核内容
1. 后勤管理处后勤管理科负责对项目部、客服中心、绿化养护、消杀除四害、日常维修等项目进行日常监管与定期考核,具体内容见表一至表五。
2. 后勤管理处教室与宿舍管理科负责对保洁、综合管理两个项目进行日常监管与定期考核,具体内容见表六、表七。
3.后勤管理处能源管理科负责对高低压电房项目进行日常监管与定期考核,具体内容见表八。
4. 部门考核由相关职能部门和学生代表从服务对象角度对各项物业服务质量进行考核,具体内容见表九。
5. 保卫处负责对物业管理中安保项目另行组织考核;考核结果报后勤管理处汇总;具体内容见《f医学院物业安保服务项目考核办法》。
五、考核结果
1. 年度考核结果实行百分制,其中定期考核占总分的50%,部门考核占总分的30%,学生考核占总分的20%。上述三类考核的年度得分按各次考核的平均分计算。
2. 定期考核结果实行百分制,其中客服中心各占定期考核总分的20%,其余七个项目项目和安保项目各占定期考核总分的10%。
3. 考核结果
(1)考核分数在90分(含)以上的,为“优秀”等次。
(2)考核分数在80分(含)――90分的,为“合格”等次。
(3)考核分数在70分(含)――80分的,为“基本合格”等次。
(4)考核分数在70分以下,为“不合格”等次。
考核结果作为下一合同年度是否续签物业合同的依据。
4. 考核优秀或合格的物业费全额支付。考核基本合格的,扣除当期物业费的1%~5%(从80分到70分每2分多扣1%)。考核不合格的扣除当期物业费的10%,并暂缓支付物业费。
5. 学校重要活动(或重大节日)专项考核必须达到优秀,否则扣除当期物业费的3%。
六、本文自下文之日起执行,由后勤管理处负责解释。
第13篇 物业管理公司公文处理办法怎么写
物业管理公司公文处理办法(十七)第一章 总则
第一条 为使公司各部门、项目(以下简称各部门)的公文处理工作规范化、制度化、科学化,制定本办法。
第二条 各部门的公文(包括电报,下同),是各部门在行政管理过程中形成的具有法定效力和规范体式的文书,是依法行政和进行公务活动的重要工具。
第三条 公文处理指公文的办理、管理、整理(立卷)、归档等一系列相互关联、衔接有序的工作。
第四条 公文处理应当坚持实事求是、精简、高效的原则,做到及时、准确、安全。
第五条 公文处理必须严格执行国家保密法律、法规以及公司的相关规定,确保公司秘密的安全。
第六条 各部门的负责人应当高度重视公文处理工作,模范遵守本办法并加强对本部门公文处理工作的领导和检查。
第七条 各部门的办公室是公文处理的管理机构,主管本部门的公文处理工作并指导下级部门的公文处理工作。
第八条 各部门的办公室应当配备专职人员负责公文处理工作。
第二章 公文种类
第九条 各部门的公文种类主要有:
(一)命令(令)适用于依照有关法律公布公司规章;
宣布施行重大强制性行政措施;
嘉奖有关部门/项目及人员。
(二)决定适应于公司对重要事项或者重大行为及动作作出安排、奖惩有关单位及个人、变更或者撤销下级单位不适当的决定事项,并要在公司内部以文件的形势及下达。
(三)公告适用于向企业内外宣布重要事项。
(四)通告适用于公布公司各部门应当遵守或者周知的事项。
(五)通知适用于公司批转下级部门的公文、转发上级部门和不相隶属部门的公文、宣布实施某项制度、传达要求下级部门办理和需要有关部门周知或者执行的事项、任免人员。
(六)通报适用于表彰先进,批评错误,传达重要精神或者情况。
(七)报告适用于向上级部门汇报工作,反映情况,答复上级部门的询问。
(八)请示适用于向上级部门请求指示、批准。
(九)批复适用于答复下级部门的请示事项。
(十)意见适用于对重要问题提出见解和处理办法。
(十一)函适用于不相隶属部门之间商洽工作,询问和答复问题,请求批准和答复审批事项。
(十二)会议纪要适用于记载、传达会议情况和议定事项。
第三章 公文格式
第十条 公文一般由秘密等级和保密期限、紧急程度、发文部门标识、发文字号、签发人、标题、主送部门、正文、 说明、成文日期、印章、附注、 、主题词、抄送部门、印发部门和印发日期等部分组成。
(一)涉及公司秘密的公文应当标明密级和保密期限,其中,“绝密”、“机密”级公文还应当标明份数序号。
(二)紧急公文应当根据紧急程度分别标明“特急”、“急件”。
(三)发文部门标识应当使用发文部门全称或者规范化简称;
联合行文,主办部门排列在前。
(四)发文字号应当包括部门代字、年份、序号。
联合行文,只标明主办部门发文字号。
(五)上行文应当注明签发人、会签人姓名。
其中,“请示”应当在附注处注明联系人的姓名和电话。
(六)公文标题应当准确简要地概括公文的主要内容并标明公文种类,一般应当标明发文部门。
公文标题中除法规、规章名称加书名号外,一般不用标点符号。
(七)主送部门指公文的主要受理部门,应当使用全称或者规范化简称、统称。
(八)公文如有 ,应当注明 顺序和名称。
(九)公文除“会议纪要”和以电子版形式发出的以外,应当加盖印章。
(十)成文日期以负责人签发的日期为准,联合行文以最后签发部门负责人的签发日期为准。
电子版形式公文以发出日期为准。
(十一)公文如有附注(需要说明的其他事项),应当加括号标注。
(十二)公文应当标注主题词。
上行文按照上级部门的要求标注主题词。
(十三)抄送部门指除主送部门外需要执行或知晓公文的其他部门,应当使用全称或者规范化简称、统称。
(十四)文字从左至右横写、横排。
第十一条 公文中各组成部分的标识规则,参照《国家各部门公文格式》国家标准执行。
第十二条 公文用纸一般采用国际标准a4型(210mm__297mm),左侧装订。
张贴的公文用纸大小,根据实际需要确定。
第四章 行文规则
第十三条 行文应当确有必要,注重效用。
第十四条 行文关系根据隶属关系和职权范围确定,一般不得越级请示和报告。
第十五条 各部门依据本部门职权可以相互行文和向下一级部门的相关业务部门行文;
除以函的形式商洽工作、询问和答复问题、审批事项外,一般不得向下一级政府正式行文。
第十六条 同级部门、上级部门与下一级部门可以联合行文;
各部门之间、各项目之间可以联合行文;
第十七条 属于部门职权范围内的事务,应当由部门自行行文或联合行文。
联合行文应当明确主办部门。
须经公司审批的事项,经公司同意也可以由部门行文,文中应当注明经公司同意。
第十八条 属于主管部门职权范围内的具体问题,应当直接报送主管部门处理。
第十九条 部门之间对有关问题未经协商一致,不得各自向下行文。
如擅自行文,上级部门应当责令纠正或撤销。
第二十条 向下级部门或者本系统的重要行文,应当同时抄送直接上级部门。
第二十一条 “请示”应当一文一事;
一般只写一个主送部门,需要同时送其他部门的,应当用抄送形式,但不得抄送其下级部门。
“报告”不得夹带请示事项。
第二十二条 除上级部门负责人直接交办的事项外,不得以部门名义向上级部门负责人报送“请示”、“意见”和“报告”。
第二十三条 受双重领导的部门向上级部门行文,应当写明主送部门和抄送部门。
上级部门向受双重领导的下级部门行文,必要时应当抄送其另一上级部门。
第五章 发文办理
第二十四条 发文办理指以本部门名义制发公文的过程,包括草拟、审核、签发、复核、缮印、用印、登记、分发等程序。
第二十五条 草拟公文应当做到:
(一)符合国家的法律、法规及其他有关规定。
如提出新的政策、规定等,要切实可行并加以说明。
(二)情况确实,观点明确,表述准确,结构严谨,条理清楚,直述不曲,字词规范,标点正确,篇幅力求简短。
(三)公文的文种应当根据行文目的、发文部门的职权和与主送部门的行文关系确定。
(四)拟制紧急公文,应当体现紧急的原因,并根据实际需要确定紧急程度。
(五)人名、地名、数字、引文准确。
引用公文应当先引标题,后引发文字号。
引用外文应当注明中文含义。
日期应当写明具体的年、月、日。
(六)结构层次序数,第一层为“
一、”,第二层为“
(一)”,第三层为“1.”,第四层为“
(1)”。
(七)应当使用国家法定计量单位。
(八)文内使用非规范化简称,应当先用全称并注明简称。
使用国际组织外文名称或其缩写形式,应当在第一次出现时注明准确的中文译名。
(九)公文中的数字,除成文日期、部分结构层次序数和在词、词组、惯用语、缩略语、具有修辞色彩语句中作为词素的数字必须使用汉字外,应当使用阿拉伯数字。
第二十六条 拟制公文,对涉及其他部门职权范围内的事项,主办部门应当主动与有关部门协商,取得一致意见后方可行文;
如有分歧,主办部门的主要负责人应当出面协调,仍不能取得一致时,主办部门可以列明各方理据,提出建设性意见,并与有关部门会签后报请上级部门协调或裁定。
第二十七条 公文送负责人签发前,应当由办公室进行审核。
审核的重点是:是否确需行文,行文方式是否妥当,是否符合行文规则和拟制公文的有关要求,公文格式是否符合本办法的规定等。
第二十八条 以本部门名义制发的上行文,由主要负责人或者主持工作的负责人签发;
以本部门名义制发的下行文或平行文,由主要负责人或者由主要负责人授权的其他负责人签发。
第二十九条 公文正式印制前,行政部应当进行复核,重点是:审批、签发手续是否完备, 材料是否齐全,格式是否统
一、规范等。
经复核需要对文稿进行实质性修改的,应按程序复审。
第六章 收文办理
第三十条 收文办理指对收到公文的办理过程,包括签收、登记、审核、拟办、批办、承办、催办等程序。
第三十一条 收到下级部门上报的需要办理的公文,行政部应当进行审核。
审核的重点是:是否应由本部门办理;
是否符合行文规则;
内容是否符合公司的有关规定;
涉及其他部门职权的事项是否已协商、会签;
文种使用、公文格式是否规范。
第三十二条 经审核,对符合本办法规定的公文,行政部应当及时提出拟办意见送负责人批示或者交有关部门办理,需要两个以上部门办理的应当明确主办部门。
紧急公文,应当明确办理时限。
对不符合本办法规定的公文,经办公室负责人批准后,可以退回呈报单位并说明理由。
第三十三条 承办部门收到交办的公文后应当及时办理,不得延误、推诿。
紧急公文应当按时限要求办理,确有困难的,应当及时予以说明。
对不属于本部门职权范围或者不宜由本部门办理的,应当及时退回交办的行政部并说明理由。
第三十四条 收到上级部门下发或交办的公文,由行政部提出拟办意见,送负责人批示后办理。
第三十五条 公文办理中遇有涉及其他部门职权的事项,主办部门应当主动与有关部门协商;
如有分歧,主办部门主要负责人要出面协调,如仍不能取得一致,可以报请上级部门协调或裁定。
第三十六条 审批公文时,对有具体请示事项的,主批人应当明确签署意见、姓名和审批日期,其他审批人圈阅视为同意;
没有请示事项的,圈阅表示已阅知。
第三十七条 送负责人批示或者交有关部门办理的公文,行政部要负责催办,做到紧急公文跟踪催办,重要公文重点催办,一般公文定期催办。
第七章 公文归档
第三十八条 公文办理完毕后,应当根据《中华人民共和国档案法》和其他有关规定,及时整理(立卷)、归档。
个人不得保存应当归档的公文。
第三十九条 归档范围内的公文,应当根据其相互联系、特征和保存价值等整理(立卷),要保证归档公文的齐全、完整,能正确反映本部门的主要工作情况,便于保管和利用。
第四十条 联合办理的公文,原件由主办部门整理(立卷)、归档,其他部门保存复制件或其他形式的公文副本。
第四十一条 本部门负责人兼任其他部门职务,在履行所兼职务职责过程中形成的公文,由其兼职部门整理(立卷)、归档。
第四十二条 归档范围内的公文应当确定保管期限,按照有关规定定期整理、存档。
第四十三条 拟制、修改和签批公文,书写及所用纸张和字迹材料必须符合存档要求。
第八章 公文管理
第四十四条 公司行政公文由行政部统一收发、审核、用印、归档和销毁。
第四十五条 行政部应当建立健全公司公文处理的有关制度。
第四十六条 上级部门的公文,除绝密级和注明不准翻印的以外,下一级部门经负责人或者办公室负责人批准,可以翻印。
翻印时,应当注明翻印的部门、日期、份数和印发范围。
第四十七条 公开发布各部门公文,必须经发文部门批准。
经批准公开发布的公文,同发文部门正式印发的公文具有同等效力。
第四十八条 公文复印件作为正式公文使用时,应当加盖复印部门证明章。
第四十九条 公文被撤销,视作自始不产生效力;
公文被废止,视作自废止之日起不产生效力。
第五十条 不具备归档和存查价值的公文,经过鉴别并经各部门/项目负责人批准,可以销毁。
第五十一条 销毁秘密公文应当到指定场所由二人以上监销,保证不丢失、不漏销。
其中,销毁绝密公文应当进行登记。
第五十二条 部门合并时,全部公文应当随之合并管理。
部门撤销时,需要归档的公文整理(立卷)后按有关规定移交档案部门。
工作人员调离工作岗位时,应当将本人暂存、借用的公文按照有关规定移交、清退。
第九章 附则
第五十三条 公文处理中涉及电子文件的有关规定另行制定。
统一规定发布之前,各部门可以制定本部门或者本地区、本系统的试行规定。
第五十四条 各部门对上级部门和本部门下发公文的贯彻落实情况应当进行督促检查并建立督查制度。
有关规定另行制定。
第五十五条 本办法自2022年4月7日起施行。
第14篇 新村物业管理办法意见
(经二00八年三月十七日临时业主委员会通过)
一、由于学苑新村业主入住户较少,其物业管理暂由总务处、保卫科、工会牵头,暂按临时业主委员会自理、自律、自费的原则开展物管工作。待以后多数业主入住后,再交专业的物业管理公司管理。
二、服务范围
1、负责生活区的安全、邮件收发。
2、水、电管理:负责户外水、电管线及公共设施的管理、维护(修),保证水、电通畅;负责联系住户水、电、气表的更换,费用由用户支付。
3、负责道路、楼梯间、公共绿地、院坝、水沟等的卫生;每天清运垃圾(建筑垃圾住户自理),定期清除小区内'牛皮癣'。
4、住户表内的水、电设施为私有财产,其维修由住户负责,若需物管部门维修,费用由住户支付。
5、负责绿化维护。
6、负责水、电、气费缴费通知单的代收,各业主定期到物管部领取缴费通知单后到相关营业部缴费,也可委托物管部代缴,逾期责任自负。
7、天然气、闭路电视、电话、宽带网不属本物业管理范围。
三、物管部机构设置
物管部下设保安组、财务组、维修与卫生绿化组、宣传组,其牵头人分别为刘佳驹、魏长荣、谭自力、李魁华,吕海为总牵头人。
四、费用收取(按月从职工收入中扣除)
1、未入住户:150m2(含150m2)以上30元/月;100-150m2(含100m2)25元/月;100m2以下20元/月。
入住户:150m2(含150m2)以上60元/月;100-150m2(含100m2)50元/月;100m2以下40元/月。
从2008年3月开始执行。
2、2007年10月-2008年2月物管费统一按每户15元/月收取。
3、鉴于目前屋管费是保本收费,若出现重大非正常情况(如设施被破坏,被盗等),除由责任人及物管费余额赔付外,不足费用由全体业主分摊。
五、资金管理
业主所交物业管理费由财务组设立专帐进行管理,各项常规支出由经办人、财务组牵头人审批,其它支出由业主委员会主任会议决定,会签后方能列支,并定期向业主公示收支帐目。
总务处 二
第15篇 海西街道办事处社区物业管理考核办法
关于印发《社区物业管理考核办法》的通知
各村(居)委会:
为深入推进党支部、居委会、业主委员会、物业公司“四位一体”物业管理模式,实现物业管理精细化,加强对社区物业管理工作的监督,规范物业管理服务行为,提高服务质量。现将《上海西路街道办事处社区物业管理考核办法》印发给你们,请认真遵照执行。
附:1、《上海西路街道办事处社区物业管理考核办法》
2、《上海西路街道办事处社区物业管理标准》
3、《上海西路街道办事处社区物业管理考核细则及计分表》
金凤区上海西路街道党政办公室
二
