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第1篇 小区物业管理办法-4
小区物业管理办法(4)
为进一步提高小区居住户的生活质量和提升小区的形象,为使小区达到规范管理,根据《成都市物业管理条例》和市委、市政府《关于进一步提高农民集中居住质量的意见》和《成都市房产管理局关于进一步规范农民集中区物业管理的通知》精神,按照《黄龙溪镇人民政府关于__村小区物业管理的实施方案》制定__村小区物业管理办法。
一、设立小区物业管理委员会;物业管理委员会在党支部村委会的指导下召开业主会议产生,物业管理委员会组成人员5―17人,其中监事会人员3―5人,物业管理委员会负责小区的日常管理和矛盾纠纷调解工作。
二、物业管理的资金来源;1、小区居住户每年每平方米房屋交一元,2、村级公共服务资金
三、物业管理资金的使用范围;1、小区卫生保洁员的工资2、小区公共实施的维修维护3、小区物业管理人员的工资。
四、小区管理;
第一条、物业管理委员会统一招聘小区保洁人员,并组织保洁人员全天对小区进行保洁,保洁人员负责所在区域的环境卫生,并有权制止破坏小区环境卫生的人和事。
第二条、小区内各单位、居住户和外来人员必须做好门前屋后的环境卫生,做到房上不乱挂,房后不乱放,房前不乱贴,杂物堆放整齐,不堆放农作物秸秆,门窗、玻璃清洁干净,做好门前三包(包卫生、包绿化、包秩序),保持小区环境卫生优美整洁。
第三条、凡居住在小区的农户、单位和外来暂住人员,必须将垃圾分类袋装后按照指定的地点投放,由保洁人员统一清运,做到垃圾不乱扔和散倒垃圾,禁止直接把垃圾和食物残渣倒入雨水和污水管道。
第四条、禁止在小区内饲养家禽家畜和散养犬只,禁止无证养狗,做到养狗办证,犬只拴养。
第五条、小区住户要自觉遵守文明公约,不随地吐痰,不乱扔果皮纸屑、食品包装袋和其他废弃物,不乱倒粪便污水,自觉爱护小区环境卫生。
第六条、小区内公共厕所由物业管理委员会指定专人负责管理和保洁,厕所内外墙面保持干净无乱张乱贴,无乱涂乱画,厕所地面要随时干净,便池内无积粪,达到厕所基本无臭味、无蝇蚊。
第七条、小区住户和外来人员的车辆一律停放在自家门口或指定的停车场,任何车辆不得占用小区道路停放,影响小区道路交通,在小区道路上行驶的车辆应尽量减速慢行。
第八条、小区住户禁止在房前屋后私自搭建,和改变房屋的外风貌,遵守小区物业管理的规定。
第九条、在小区内从事餐饮、洗车等服务行业的人员禁止占道经营。
第十条、小区居住户和外来暂住人员,应当爱护小区绿化,不得攀折花枝树木,不践踏草坪。
第十一条、小区内流转给居住户的土地,居住户要有序合理种植,不种有秸秆的农作物,不乱扔菜叶和杂草,施用农家肥要及时回土覆盖,避免影响小区环境,影响他人生活。
第十二条、小区居住户和外来暂住人员和单位要爱护小区公共设施,不得损坏公共设施。
五、小区安全管理
第一条、小区居住户、外来暂住人员和单位遵守用气、用电协议,按照用电、用气安全须知规范操作,不得私拉乱接电线,不乱接天然气管。
第二条、小区居住户、外来暂住人员和单位不得在小区内焚烧废弃物和农作物秸秆,遵守消防安全的法律法规。
第三条、车辆慢速通行,遇到行人和非机动车应当避让禁止机动车辆长时间鸣号。
第四条、小区居住户、外来暂住人员和单位,要关好自己的门,看好自己的人,守好自己的财,护好自己的楼,并积极参与社会治安综合治理,避免财产受损。
六、小区治安管理
第一条、物业管理人员必须全面掌握小区的情况和外围情况,搞好管理工作,发现违反小区管理规定、影响小区正常运转的人和事,必须立即加以制止,并妥善作出处理,保持小区良好的管理秩序,如果发现大的问题,在作出妥善处理的同时,必须第一时间向公安机关报案,应请公安机关协助处理。同时及时向村委会汇报。
第二条、物业管理委员会应组织村综治服务队对小区进行定时或不定时的巡查,做到安全巡检检查与小区设备、设施、防火、防盗相结合进行巡检,夜间和节假日应增加次数加强巡检,在巡检中发现可凝的人和事,必须做到追踪盘查,巡查必须做到认真、仔细、全面,并做好巡检记录。
第三条、小区内禁止任何人士殴斗,物业管理人员和综治服务队员第一时间赶到现场予以制止控制事态,立即打报警电话,请公安机关协助处理。
第四条、小区内禁止任何人士吸毒、贩毒,小区居住人员应自觉远离毒品并有责任、有义务向公安机关提供信息,并及时报案。
七、小区的群宴管理
第一条、凡是要办宴的小区住户必须服从物业管理人员的管理,到指定的地点办宴。
第二条、聘请的流动厨师必须是在镇人民政府作了登记的人员,厨师和帮厨人员要有健康证。
八、小区物业管理区域禁止下列行为
1、违法搭建建筑物或者构筑物
2、擅自占用、损坏共用设施、设备及附属设施
3、损坏房屋结构或者从事其它影响房屋使用安全的行为
4、损坏公共绿化
5、任意弃置垃圾
6、违法小区管理规定饲养家禽家畜和散养犬只
7、在小区内乱涂写、乱刻画、乱张贴
8、制造噪声干扰他人正常生活
9、违反规定乱停放车辆
10、在房前屋后乱打井,影响房屋使用安全
11、其他违反法律、法规和物业管理规定德尔行为
物业管理委员会对有以上行为人员,应当劝阻、制止,对劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应及时报告相关行政部门和公安机关依法予以处理。
九、小区管理监督组
第一条、小区管理监督组负责对物业管理委员会日常工作开展情况进行监督
第二条、对小区住户提出的合理化建议的落实情况进行监督
第三条、对小区管理委员会物业资金的使用、公示进行监督
第四条、对上级下达的任务的完成情况进行监督
第五条、组织小区居住户、单位对物业管理委员会年度工作开展情况,进行民主评议,评议的结果纳入物业管理人员、卫生保洁人的工资考核。
__村村民委员会
2022年3月30日
第2篇 某小区物业帐务管理办法
华庭小区物业帐务管理办法
[管理费的预、决算管理]
做好年度管理费的预决算,是做好费用管理的首要工作。因此,每年年底或年初,要按照国家的政策法规和'量出为入、合理节约'的原则,并按照单项预算编制方法来制订下年度的小区的管理费用预算,以确保所管物业正常运行之费用需要。
每年末要做好当年度的管理费用决算,并提出决算报告,报业委会审批,并接受审计。
[各类收支的日常管理]
建立并保持管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台帐。
物业经营收入扣除经营成本后归入小区物业维修资金。
收费项目合理、合法、公开。
每项收费都应开具正规的发票或收据,应字迹清晰、数据准确。
每月15日将'付款请求书'送交业户,请业户于当月20日前付费,逾期由业户服务员上门收款。
收费项目:物业管理费、房屋设备运行费(有偿服务在提供服务后,请业户确认签字,每月结算一次)。
准确、及时做好实收账册,统计应收费用、实收费用以及欠收费用,做好收费报表。
管理服务费的收支账目每半年公布一次,接受业户的监督和查询。
年度预算确定以后,在加强费用管理的同时,更要加强收费管理。按每户业主分别设立收费台帐,以确保各项费用应收、实收、预收或欠费的每笔记录清楚、准确、完整,便于查询。
在预算的范围内合理安排好每月的开支,做到平衡支出。各类费用的支出要符合国家的有关法规和财经纪律,做到不乱花业主的一分钱,年终确保收支平衡。
[物业维修、更新帐务管理办法]
根据国家商品住宅维修资金管理有关规定。
维修资金的筹集,按规定由开发商和业主在办理产证时缴入政府主管部门指定账户或业委会开立的维修资金专户。
按规定维修资金利息及停车管理净收益应归入维修基金专户。
维修资金不足时,可由管理处编制筹集方案报业委会,由业委会征集。
维修资金应严格按照有关法规规定的范围使用,不准挪作他用。
日常维修费使用应按规定报业委会批准后并报公司审批,经总经理或授权代理人批准方可使用。
对于电梯、污水处理、空调系统等比较大的维保项目,应签订合同,并报公司审批同意后实施。
中、大修或更新项目在年度计划中立项,应编制项目预算书,选定施工单位,订立工程施工合同,报公司审批,同时报业主委员会审批。经公司、业委会批准同意后,由业委会与施工单位订立工程合同。若由物业公司与施工单位订立工程合同,应由业委会出具委托书,并写明工程的支付约定,按合同规定经业委会正、副主任签字和公司总经理签字认可后从维修资金中支付。
按规定维修资金应按幢、按门牌号立账,按单元立分户账。
管理处应将每年的维修资金筹集、使用及分摊情况年终结算后归档。
维修资金使用项目:
--物业日常维修;
--物业专项维修、更新;
--物业中、大修;
--业委会活动经费(由业主大会或业主代表大会决定)。
物业发生维修、更新的费用及时做好清单提交开户银行。
每月与开户银行核对维修资金帐目。
每半年向全体业户公布一次维修资金使用和管理的情况。
[管理费收入、房屋设备运行费及物业经营收入等的帐务管理办法]
加强现金库存限额(除额定的备用金外)的管理,超过限额的现金应当及时存入公司计划财务部指定的银行帐户,为安全起见超过1万元,必须有人陪同。
现金收入应当及时存入指定的银行帐户,不得用于直接支付单位自身的支出,因特殊情况需坐支现金的,应事先报计划财务部批准,严禁擅自挪用,借出货币资金。
管理处取得的货币资金收入必须及时入帐,不得私设'小金库',不得帐外设帐,不得'白条'抵库,严禁收款不入帐。
对于库存现金的收支和保管,应由专职的出纳人员负责办理。
第3篇 某某工业园区物业管理人员配备人员培训办法
某工业园区物业管理人员的配备、人员培训
一、物业管理处人员配备
该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况,帮我们在人员配备上坚持以公司“精干、高效、敬业”的用人原则为基础,确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准,严把人才选聘关。我们要求管理人员必须是一专多能。在管理队伍建设上,我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式,运用激励机制,严格管理、考核,并实行淘汰制,才能确保管理目标实现。
(一)、管理处人员配备图
(二)、物业管理处人员岗位分布说明
1、管理处 主任:1名,负责全面工作。
2、文员:负责前台服务,和处理行政、物业事务等工作,并协助管理接待等工作,及负责档案管理、会务管理等工作。
3、品管:1名,负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。
4、维修部:2名,负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修、保养、巡视、维修检查监督等工作。
5、保安队中队长:1名,负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。
保安:13名,分三班24小时值班(其中一名轮休),负责当班期间的安保工作。
6、环境管理部部长:1名,负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。
绿化技师:2名,负责绿化养护工作。
环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生。
二、人员培训
企业的竞争是人才的竞争,而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源,要实现人才资源开发战略,我们确定了“全员培训,全过程考核”的培训方针,使培训真正落实到实处。
1、培训的目标:
通过培训,提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平,使物业管理更加富有成效。
2、培训内容:
(1)新员工入职培训:
a、企业培训:企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等;
b、员工手册培训:员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等;
c、管理处概况培训:工业园区概况、公众管理制度、内部规章制度、管理架构等;
d、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;
e、军训与参观学习。
(2)岗位专业技能培训:
a、基本技能培训:相应岗位的专业知识、iso9001文件(包括质量手册、程序文件、工作指示、记录表格等);
b、新技术(能)培训:智能化技术、新设备仪器的使用与管理技术等。
(3)素质提高培训:
a、操作层自我开发培训:进行有关学历、职称的外送培训,或利用现有条件,举办电脑、消防、环保等相关知识讲座;
b、管理人员实行“四个一”常规培训,即坚持每月写一篇文章,读一本专业的好书、参加一次讲座、参与一次竞赛。
(4)新政策、新理论培训:
物业管理理论动态、有关法律、法规、同行业新动向等。
(5)培训者培训:
培训者更新知识及观念,吸收新理论,不断创新培训工作思路的培训。
3、培训计划(不具体阐述)
4、培训的评估考核
(1)培训中考核:根据实情,边培训、边考察、理论与实践相结合,这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作,对没有按要求做的员工进行监督和指正。
(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种,反馈培训绩效、把考评的结果作为薪资发放的依据。
第4篇 z区住宅小区物业管理办法
××区住宅小区物业管理办法
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。
(3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。
3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第5篇 z住宅小区物业管理办法
__住宅小区物业管理办法
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。
(3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。
3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第6篇 某区住宅小区物业管理办法
_区住宅小区物业管理办法
××区住宅小区物业管理办法
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。
(3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。
3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第7篇 小区物业管理服务标准监督考核办法
总体要求: 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法,体现'质价相符'和'明明白白'消费,为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境,为业主提供良好的服务。
管理服务标准
一、客户服务
总体要求:服务有效投诉少于5%,处理及时率100%;业主满意率80%以上。不达标即为违约。
具体要求:
1、佩戴统一标志,仪表端庄、大方,衣着整洁。对业主(使用人)的报修与求助耐心细致,对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项,征求业主(使用人)的意见。
2、服务时限。急修服务15分钟内到位,8小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。小修2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。
3、对业主的投诉及时回访,回访率100%,并件件有记录。
二、房屋、共用设施、设备维护与管理
总体要求:房屋完好率大于等于98%;设施设备完好率大于等于95%;不达标即为违约。
具体要求:
1、巡检。(1)每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价,做好记录;(2)每半年检查巡视1次房屋主体结构,发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议;根据业主或业主委员会的委托,组织维修工作;在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视,对质量较差,易出问题的部位重点检查;(3)每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等,疏通雨水口、落水管等;每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;(4)每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次,发现问题及时解决;(5)巡检有记录;巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
2、房屋。
(1)装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人;在业主(使用人)装修房屋备案登记时,对不符合政府有关规定和业主公约的内容,应在2个工作日内给出修改意见;业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况;对装修中的违约行为及时劝阻;已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。
(2)油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰;5年油饰1次;铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。
(3)建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的,应当及时进行清洗、粉饰。
2、给排水系统及其配套设施。
(1)给水设施,泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常,出现问题随时处理。(2)排水设施。化粪池每年清理1次,每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换。每月清扫1次以上排水明沟,;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,保证通道清洁,排水畅通。
3、供配电系统
建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;所有供配电设备运行正常,没有人为故障。
4、智能化系统
设备运行正常,专业人员24小时值班,监控反应灵敏,异常情况及时检修。
5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
6、电梯运行与管理
(1)与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同,并明确被委托企业的责任。(2)每日监督电梯运行状况,加强日常维修保养,电梯及其安全设施每月不少于2次,每年进行1次全面调整和测试,确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。(3)电梯维护保养提前一天通知业主(使用人),并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障,并尽快设法解救乘客。
7、 道路、停车场(车棚、车库)及配套设施
(1)保持本小区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;发现损坏及时修补;(2)按照业主公约的约定,劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;(3)停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修计划;(4)停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备。
三、清洁管理
总体要求:内外环境整洁,没有卫生死角,环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。
具体要求:
1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶,并拖洗干净;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次业主(使用人)垃圾;每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手;各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次;各梯间墙面、天花板每周除尘1次;每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净,无污渍、水渍、灰尘,无乱贴乱划,无擅自占用现象,无乱堆乱放;铁栏油漆完好无脱皮;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘,地脚线干净无明显灰尘,大理石地面干净无明显灰尘,水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹;玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。
2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁,每日清洁1次;灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯,若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。
3、停车场、共用车库或车棚保洁,地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物;无异味、空气流通;管道标识清楚,油漆无脱落、无锈迹;标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘;墙面、管线基本无污迹、无灰尘。
4、道路保洁,道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙;地面垃圾滞留时间不能超过1小时;路边灯具无灰尘,灯具内无蚊虫,灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。
5、标识、宣传牌、雕饰、信报箱保洁,无积尘,无污迹,无乱张贴。
6、休闲及绿化带保洁,外观整洁,地面垃圾滞留时间不超过1小时。
7、 垃圾桶、果皮箱保洁,垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污,无明显异味。
8、垃圾收集与处理。 垃圾日产日清;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次,保持垃圾桶清洁。建筑垃圾定点堆放;垃圾收集车表面洁净,无污染,全封闭,无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。
9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次;灭鼠:每季进行1次。
五、园林绿化养护与管理
总体要求:园林绿化与小区整体环境相协调,美观,花草树木长势良好,符合季节气候特点,没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。
具体要求:
1、草坪。成活率在95%以上,生长茂盛;整块草地没有已开花杂草,整块草地没有明显阔叶杂草;无病虫害;绿地整洁,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施完好,无人为损坏,对违法行为能及时发现和处理;根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
2、园林树木。长势强,生长超过该树种、该树木的平均年生长量;树冠完整美观,没有死树和枯枝死杈;树木枝干无机械损伤,无明显缺株;树林无钉栓、捆绑现象;绿篱上下部枝叶茂密,整形修剪表面平整,棱角线条统一划齐,生长健壮,叶色正常,修剪造型美观,无死株和干枯枝。
3、花坛。花卉长势良好,体现花坛设计要求,造型优美,无枯枝,无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。
4、人工水系、喷水池,池底清澈见底,水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。 四周安全设施状况,发现损坏及时修复。
六、安全防范
总体要求:阻止或减少刑事案件,杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。
具体要求:
1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康,责任心强,无犯罪记录,工作认真负责,掌握基本安全护卫技能,熟悉物业管理及有关法律法规;当班时佩戴统一标志和执勤工号,穿戴统一制服,工具佩戴规范,仪容仪表规范整齐;上岗时精神振作,举止文明,仪态良好。
2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口24小时至少有2人有值班看守,本小区人员车辆凭卡进入,外来人员应进行验证
、登记,杜绝闲杂人员进入,杜绝未经受访业主同意的其他人员进入;大件物品搬出实行登记,实施交通指挥交通疏导等工作。交接班制度完善,并有工作及交接班记录。
3、巡逻。白天巡逻次数不少于6次,夜间巡逻次数不少于8次,重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻;每组巡逻人员不少于2人;及时发现和处理不安全隐患;接受业主(使用人)投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发事件时,及时报告警方与管理处,必要时采取正当防卫,防止事态扩大,协助保护现场和证据;安全巡逻有记录有检查。
4、紧急事故反应。(1)制定紧急事故处理预案,至少包括:火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等;(2)有紧急事件救护组织,并始终处于紧急事故反应状态;(3)高层住宅按消防要求组织进行疏散演习;(4)对紧急事故做出快速、正确的反应,尽可能减少破坏和损失程度;(5)组织恢复生活秩序。
5、其他防范措施。(1)设有业主(使用人)求助与报警电话,24小时有人值守;接到报警信号,确认后管理处应立即派人赶往现场查看,予以恰当的紧急处理;(2)涉及人身安全处,设有明显标志并有防护措施;(3)协助有关部门维持小区正常生活秩序,防止不安全事件发生;(4)对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护,保持必要的照明;(5)建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。
七、交通、车辆管理
总体要求:车辆进出停放有序,避免交通事故,不因车辆停放和行驶的原因损坏绿化、其他设施。达不到此要求即为违约。
具体要求:
1、有较为完善的车辆管理制度,包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进行引导,保持车辆行驶通畅。停车按照物价部门核发的收费标准收费。
2、在交警部门协助下在小区设置明显的交通标志,划定禁止车辆停放的区域。杜绝车辆在禁止停放区域停放。
3、维持交通秩序,发现车辆乱停乱放进行忠告或纠正,发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。
4、封闭停车场由专人管理,车辆进场、离场有检查、记录。
5、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行。
6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。
7、对业主违反业主公约和小区有关车辆管理的规定的行为进行及时劝阻。
八、消防管理
总体要求:设施齐全,标识清晰,使用功能良好,防止火灾责任事故。
具体要求:
1、定期进行消防训练,保证有关人员掌握基本消防技能;熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。
2、根据防火、灭火的需要,配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施;保持消防通道畅通,禁止在消防通道设置路障。
3、制定防火安全管理办法,指定专人维护、管理消防器材、设备和设施,保持完整好用。
4、发现火警迅速向消防队报警,并马上派人前往报警地点,迅速采取措施,组织力量救火,抢救生命和物资,派人接应消防车,服从火场总指挥员的统一指挥。
5、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全,并及时给予维修;发现设备故障时,必须及时修理或通知厂方处理,保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次,以熟悉操作和检查消防监控设备;消防监控室保持清洁,每周至少保洁1次,要求地面无积灰,监控箱表面无污渍;每日填写工作记录,建档备查。
九、档案资料管理
1、档案资料齐全完整;
2、分类成册,管理完善,合理分类,查阅方便;
3、及时变更登记,账物相符。
监督办法和违约责任
一、日常监督
甲方聘请专门人员并授权监督人员按照本合同及各个附件的约定,代表甲方对乙方的履约情况进行全程监督。发现问题,及时向乙方发出整改通知书,并记录在案,定期向业主委员会报告。乙方有义务配合甲方聘请的专门监督人员进行监督,对监督人员通知的整改事项要有积极的回应并认真整改。乙方没有履行合同约定的管理服务职责,经甲方监督人员监督仍不改正的,视作违约。合同期内因同一问题或同一
情况监督人员发出5次(含)以上整改通知书的,视作违约(不包括建设单位施工遣留问题及个别业主恶意破坏)。甲方及甲方聘请的监督人员不得干涉乙方按合同的约定实施的日常管理与服务。
二、违约责任
乙方没有达到本附件约定的管理服务标准,构成违约的,由甲方向乙方发出书面处罚通知,每一项违约扣减乙方按本合同附件2约定的利用本物业公共部位、共用设施和经营用房经营收入总额中乙方1个百分点的可得金额,相应增加甲方1个百分点的可得金额。(即如果没有任何违约行为发生,乙方可获得最高35%的经营总收入,甲方获得65%;如果发生一项违约,则乙方所得减少到34%,甲方所得增加到66%,依此类推)。
考核办法和结果处理
一、 每年年中和年底,乙方将半年和全年履行合同的情况、下半年和下一年度物业管理的主要计划等,两次向全体业主送发书面报告。
二、 业主委员会年中和年底两次向全体业主送发评议打分表,对以下内容进行打分评议:1)供电管理;2)供水管理;3)消防治安管理;4)卫生保洁管理;5)绿化管理;6)公共设施设备管理;7)车辆管理;8)维修服务;9)服务态度;10)遗留问题的解决;11)总体评价。打分的标准为:好、较好、一般、较差、差。
第8篇 园区物业管理招标评标决标办法
园区物业管理招标评标、决标办法
根据《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定,遵循公平、公正、科学、择优的原则推荐备选中标人和选择中标人。
一、评标、决标组织
评标、决标工作由招标人按有关规定组建的评标专家组(评标委员会)负责,其成员不少于五人。
二、评标方法和内容
评标采用综合评标法。
开标后,评标专家组首先对投标书进行符合性审查。凡投标书中的实质性内容不响应招标文件的要求或格式严重不符合招标文件规定的,经评标专家认定,作为无效投标,予以废除。
三、推荐中标人
对通过符合性审查的投标单位的投标文件进行评比,综合得分最高的两单位分别为第一、第二预中标单位。如得分一致,以报价低者为中标。
四、决标
招标人应将决标结果报招投标管理机构。经批准后向中标人发出中标通知书,其余向各投标人发出决标通知书。
五、评标细则
1、企业资质(2分)
企业资质等级及年检情况:一级2分、二级1.5分、三级1分
2、物业管理项目负责人(5分)
⑴项目负责人学历高中及以下得1分,大专得1.5分,本科及以上得2分;
⑵职称:初级得1分,中级及以上得2分;
⑶上岗证明:有物业上岗证1分。
3、前期物业管理技术方案:(18分)
⑴本项目物业管理人员组成(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
⑵工器具配备计划(3分)好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
⑶物业管理单位近期主要业绩(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
⑷物业管理方案(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
⑸物业管理服务承诺(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
⑹物业管理服务费测算(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
3、评标报价:75分
最佳投标报价值为各有效报价平均值取50%+有效报价次低值50%。根据投标人投标报价与最佳报价的比值,计算报价的评分值,等于最佳报价得满分,每低于最佳报价1个百分点扣2分,每高于最佳报价1个百分点扣4分。
以上内容评分时保留一位小数,计算评分值时保留二位小数。
根据上述综合分析评定,评标委员会应当向招标人提出书面评标报告,推荐前两名最高分者为第一、第二预中标单位。招标人根据评标报告和推荐意见确定得分最高者为中标单位。
第9篇 研究院自管生活小区物业管理办法
一、成立业主委员会
1、凡具备物业管理条件的本院自管生活小区,分别召开物业产权人、使用人代表会议,采取选举或自荐的形式,推选出部分热心于小区公益事业、办事公正的代表,组成业主委员会,业主委员会设主任一名,执行秘书一名,委员若干名。
2、业主委员会审议物业管理部门制定的管理计划和物业管理重大措施,维护物业产权人、使用人的合法权益。
3、业主委员会协调物业产权人、使用人与物业管理部门之间的矛盾。
4、业主委员会可以监督物业管理部门各项管理工作的执行情况,提出合理化建议。
5、协助物业管理部门落实各项管理措施。
6、业主委员会应接受物业产权人、使用人的监督。
7、业主委员会应接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处的指导和监督。
二、物业管理的承担部门
凡具备物业管理条件的本院自管生活小区的物业管理由院综合服务中心承担。
三、物业管理部门提供的服务内容:
1、负责房屋建筑共用部位的日常管理和维修、养护项目的申报。
2、负责建筑共用设施的日常管理和维修、养护项目的申报。
3、负责物业管理区域内的公共设施和附属建筑的维修、养护。
4、负责物业管理区域内的绿化维护、::管理。
5、负责物业管理区域内公共环境及房屋建筑物共用部位的卫生保洁和垃圾的收集清运。
6、负责物业管理区域内道路交通秩序和车辆的停放管理。
7、协助公安部门做好物业管理区域内的公共保安和消防管理。
8、负责物业及物业管理档案、资料的收集和管理。
9、逐步提供政府规定的应由物业管理部门操作的其它服务项目。
四、小区管理制度
1、为保障小区安全,创造良好的卫生环境和良好的生活秩序,居民应自觉遵守小区各项规章制度。
2、物业管理部门对任何破坏居民安宁、影响或骚扰他人、制造各种污染、破坏草坪和各种公共设施等不道德行为有权进行规劝,直至追究当事人的责任。禁止任何违章搭建。禁止种植蔬菜。
3、住户应加强消防意识,不得损坏消防设施,不得堵塞、占用消防通道。引起火灾的,肇事者应承担相应的经济及法律责任。
4、住户应有法律意识,不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;不超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和震动。对违法犯罪行为应积极主动举报。
5、住宅内的供水、供电设施不得随意更改,电表箱不得随意开启;不准乱接乱拉电线。
6、住户不得在小区内放养犬只、家禽。
7、实行生活垃圾袋装化,由住户自行将袋装垃圾带到楼下放入垃圾桶;不得从窗口、阳台向户外抛掷垃圾。
8、住户装璜,必须符合房屋结构要求,不得随意拆除承重结构。住户装璜前须报物业管理部门。不得擅自改变房屋用途。
9、外来人员来访,由门卫核实情况,登记后准入。
10、外来人员凡携带大件物品外出者,应有住户陪同送出传达室,否则不得带出。
11、凡小区内暂住人员,必须持派出所暂住证方可居住,并严格遵守小区内各项规章制度。
12、凡小区内临时工作人员,必须到物业管理部门办理临时出入证,进出小区时应主动出示,否则不得入内。
13、小商、小贩、推销、收旧等闲杂人员不得进入小区。
14、在不具备划分停车位的小区,外来机动车和住户私家车未经允许不得进入小区(院车队车辆、消防、救护、警车除外),不准在小区内泊车过夜。对具备停车条件的小区,实行收费停车。
15、出租车一般不得驶入小区内,对住户因病或携带重物确需出租车进入小区的,由门卫核实情况,登记车牌号码,并以'车辆准入牌'换取驾照暂押,方可让其进入小区。
16、摩托车、自行车一律停放在车棚内,不准在小区公共场所随意停放。
17、住户应按时交纳物业管理服务费及其它应交纳的费用。
18、小区采用封闭式管理,根据小区各自情况,制定关门、开门时间。
五、物业管理服务收费标准
1、物业管理服务费是指由物业管理部门收取的公共性服务费,是为提供生活小区公共卫生清洁、公用设施维护保养以及保安(门卫)、绿化等服务所收取的费用。
2、根据成本测算,结合南京市普通住宅小区物业管理服务收费标准,目前,每月按0.15元/平方米(建筑面积)标准收取(垃圾费除外)。配有电梯的高层住宅的收费仍执行原标准。
3、物业管理服务费每月从住户工资中由院财务部门代扣。工资关系不在我院的住户,每月初应主动向物业管理部门缴纳当月物业管理费。
六、本暂行办法自公布之日起执行。
第10篇 海西街道办事处社区物业管理考核办法
关于印发《社区物业管理考核办法》的通知
各村(居)委会:
为深入推进党支部、居委会、业主委员会、物业公司“四位一体”物业管理模式,实现物业管理精细化,加强对社区物业管理工作的监督,规范物业管理服务行为,提高服务质量。现将《上海西路街道办事处社区物业管理考核办法》印发给你们,请认真遵照执行。
附:1、《上海西路街道办事处社区物业管理考核办法》
2、《上海西路街道办事处社区物业管理标准》
3、《上海西路街道办事处社区物业管理考核细则及计分表》
金凤区上海西路街道党政办公室
二
第11篇 师范大学家属区物业管理办法
师范大学家属区物业管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为了规范我校__校区和__校区的家属区管理创建安全、整洁、文明、和谐的园区环境,根据国家《物业管理条例》(国务院令[2007]第504号修订)和《zz师范大学校园环境和基础设施管理暂行规定》(陕师校发 [2007]89号),结合学校物业管理实际,特制定本办法。
第二条 我校家属区物业管理特指暂由学校相关部门代行住户职责,以物业服务合同方式委托物业管理企业对家属区公共设施设备和居住环境实施的一系列服务和管理活动。后勤管理部门、资产管理部门、公安部门是代表学校住户,对物业管理企业履行相关管理职责的职能部门;学校工会、爱卫会、社区居委会是代表学校住户,监督、检查物业管理企业的管理和服务活动的住户代表。
第三条 本办法所称的物业管理服务区域(以下简称园区)为雁塔校区老西门至中、东门的东西向道路以北全部区域,长安校区以教学区与家属区的南北向隔墙以西全部区域。物业管理服务范围,是指园区的保安、清洁卫生、绿化养护、道路维护、住宅楼管护和园区公共设施及秩序的综合管理等,不含绿化建设、建筑屋顶及楼体大型维修,供电、供水、供气、供暖等大型基础设施设备的新建与大型维修。
第二章 物业管理服务标准
第四条 物业管理企业必须遵照我校物业管理服务标准以合同方式履行物业管理职责。除学校特邀物业服务实体外,物业管理企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书,物业管理人员应当取得职业资格证书。
第五条 保安服务标准:身体强健、五官端正;衣着规范、整洁卫生;对住户热情关心、对来宾文明礼貌;严格园区门禁和公共秩序管理;积极协助学校公安部门做好学校相关安全保卫工作。
(一)园区主入口24小时值班,16小时立岗,重点区位每小时巡查一次,并有巡查记录。
(二)安全防盗监控报警系统应有专人24小时值守,摄录像资料至少保留一周。
(三)进出园区车辆实行登记管理,引导车辆出入,有序停放。
(四)对搬出园区大宗物品有严格的门禁验证制度。
(五)对进出园区的工程施工人员、服务人员实行临时出入证管理;对可疑人员应进行盘问、登记;对来访客人指引路径。
(六)对园区公共健身、娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。
(七)对火灾、火灾、电梯困人、治安案件和交通事故等突发事件有应急处理预案(每年预演一次)。
第六条 房屋建筑管理服务标准:维护房屋建筑外形外貌,确保建筑安全。
(一)确保房屋外观完好、整洁,无污迹和重大缺损现象;房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象。
(二)房屋装修符合学校规定,严禁私自拆改管线、严禁发生危及房屋结构安全和损害他人利益的行为;对私改乱拆管线、损坏房屋结构和他人利益现象及时劝止、报告。
(三)家属住宅外无乱搭建或私人圈墙,住户封闭阳台时无擅自外伸现象,住宅内楼道无杂物和乱堆放;对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止,并及时报告甲方。
(四)室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。
第七条 公共设施设备运行服务标准:按物业管理服务合同,对公共设施设备进行管理服务。
(一)有完备的设备安全运行、维修养护和卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备及责任人均应挂牌标识。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录和保养记录。
(二)设备运行严格执行操作规程,无重大管理责任事故,有突发事件应急预案和处理措施、处理记录。
(三)设备主管或设备管护人员每日对设施设备进行巡视,并有巡视日志(如供水、供电、供热、监控系统及电梯等)。实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场,一般维修半天之内或在双方约定时间到达现场。
(四)路灯、庭院灯、楼道灯、围墙灯、喷泉灯、车库灯、指示灯等完好率98%以上,并按规定时间开关。
(五)保证园区道路畅通,区域内广场、道路、道沿、楼梯、台阶等自然破损之处及时修复;制止随意开挖道路、擅自占道、改道、设障或封道行为;禁止道路和人行道随意被涂抹或污染,监督在道路或人行道附近施工的单位必须有保证道路不被污染的举措;通行车辆不能有抛洒和污染道路现象;制止超重车辆在园区道路超负荷碾压通行。
(六)园区道路及其他地域所有下水井都用井盖盖严,无破损的、跷跷板式的和其它可能造成人身伤害的井盖;园区内暖气管沟盖板齐全,无长时间外露管沟;道路雨水井清淘及时、井内无杂物,保证雨水畅通无阻。对有危及人身安全隐患的设施设备,设有明显标志和防范措施。
(七)对蓄水池、二次供水水箱,按规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求。每季度对给水管网保养一次,主要阀门、阀体开启灵活,无漏水现象。雨、污水管道每月检查一次,每年对公共雨、污水管道全面疏通一次,确保排水通畅。化粪池每月检查一次,每年清掏1―2次。
(八)定期冲洗、清理喷泉池,做到无杂物、无异味。
(九)及时排除住宅楼突发断电事故,无法立即排除的,须在停电后30分钟内启动发电机供电,确保电梯和公用照明用电;在接到相关部门停水、停电通知后,及时通知用户。
第八条保洁服务标准:按国家卫生标准及物业管理服务合同,对公共区域进行保洁管理服务。
(一)园区景观、空地、道路和其它公共区域保洁:园区景点景物洁净美观,无涂写乱画或刻痕;保持石刻器物洁净,石刻刻痕清晰,字色常新;园区的古亭、小屋、围栏、建筑造型等景物保持常新、洁净和无损毁;不锈钢扶手、护栏、娱乐健身设施、柱灯、音响、石桌、石凳、花钵(盆)、灯罩、灯具、停车场(库)出入口的阳光板、减震板等定期擦洗,保持干净、明亮、无积尘;园区内无随意堆放物、无砖瓦石块等杂物、无枯枝、无痰迹、无烟头、无果皮纸屑等废弃物和乱倒垃圾现象;无随意栽立电杆、无架空拉线和擅自悬挂标语或栽立广告牌等行为;无擅自摆设点等商业经营行为;区内路灯灯杆保持清洁美观,发现不亮路灯及时报修;园区无焚烧枯枝树叶污染空气现象;保持清洁区域无垃圾、无杂物、无异味,并进行保洁巡查维护;公用厕所清洁无异味、盆边无垢迹、隔档无污渍、地面无积水;保持果皮箱、垃圾桶干净、整洁、完好无损;所有标牌、楼名或题名应定期擦洗或刷新,保持其原有色彩和风格;路牌、指示物和树木标牌随时保持洁净、端正;保持道路和人行道全天洁净,无尘土、无痰迹、无烟头、无废弃物;遇积水、积雪和积冰清除及时。
(二)房屋内公共部位管理:楼道墙壁洁净,无涂写乱画现象;楼道地面全天干净整洁;楼道扶手、开关面板,过道门、踢角线、门窗、电梯厅及公共设施
干净,无卫生死角。
(三)垃圾处理与收集:合理布设垃圾桶、果壳箱;垃圾每日收集,做到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;垃圾转运车、保洁车保持洁净,停放规范;所有垃圾按要求及时运转至学校垃圾压缩站内;垃圾压缩站,根据实际需要进行冲洗、消杀,有效控制蚊、蝇等害虫孳生;垃圾箱、果壳箱每日清理,定期清洗,保持洁净。
(四)家禽、家畜、宠物管理:禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。饲养宠物必须符合相关规定,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
(五)灭虫除害:定期喷洒农药、投放鼠饵,消灭老鼠、蚊蝇、蟑螂等虫害,喷洒、投放必须设立警示和告知标志,防止对住户及行人造成危害。
第九条 绿化养护服务标准:按物业管理服务合同,对园区绿化进行管理养护。
(一)园区内各类乔木、灌木、绿地、草坪和绿篱定期施肥浇水,确保植物健壮常绿,花卉艳丽美观。
(二)保持乔木树干干净,无杂枝,入冬前用生石灰水涂白树干(距离地面一米);树冠无枯枝和有碍通行或观瞻的杂枝、乱枝;树坑整洁无杂物(营养性腐殖物除外);树木标牌规整、干净、无误;无随意迁移、砍枝、挖除树木现象;果树的果实和各类花卉保持其自然生长状态,无采摘、攀折行为。
(三)树干上无拉绳钉钉和乱张贴现象,无攀折树枝或在树木悬挂衣物、在草地和绿篱上晾晒衣被或其他物品现象;绿篱无缺损、无枯枝、无人为损坏;确保绿篱和灌木的枝叶密度,保证规整美观。
(四)根据绿墙、高绿篱、中绿篱及矮绿篱的不同景观目标,修剪适时适度,每次整形剪枝不得超过新生量的一半,避免基部“秃脚”、上部“散顶”和老枝“裸露”等现象;造型绿篱的修剪做到圆如球、平如板、棱如线;花坛内无枯枝落叶(营养性腐殖物除外)、无毁坏、攀折、踩踏现象。
(五)绿地草坪按时浇水、施肥、除草、喷药,做到整齐、平整、无缺苗、无杂草、无病虫害发生;草坪高度适度,草高不超过20公分;草坪内无成片枯草、废弃的砖块杂物等,确保草坪整洁。每年“五一”前和“十一”后必须结束第一次与最后一次修剪工作。
第三章 责任与义务
第十条 物业管理企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,学校建设单位与房屋管理部门应当向物业管理企业移交相关资料复印件,包含:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料等。物业管理企业在服务合同终止后,及时向学校交还管理用房和上述资料,如不向学校移交则由主管部门给予警告,警告无效的可处2000元以上2万元以下的罚款。
第十一条整个家属区园区为物业管理企业的责任管区,对发生在本管区内的任何违反本管理办法的行为,物业管理企业均有权利和责任坚决制止;学校各职能部门要尊重学校授予物业管理企业的管理权利和服务职责,有责任模范遵守本办法规定,支持物业管理企业开展工作,并积极受理并出面解决物业管理企业的相关报告。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的物业服务,未能履行物业服务合同的约定,导致住户人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任和经济责任。
第十二条 住户应遵守学校相关管理制度和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的公共部位和共用设施设备。
(一)损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌。
(二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备。
(三)违反物业管理规定,擅自搭建建筑物、构筑物。
(四)侵占绿地、毁坏花草树木。
(五)乱设摊点、乱停车辆。
(六)乱倒垃圾、堆放杂物。
(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画。
(八)影响其他用户采光、通风及其他生活便利。
(九)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音。
(十)从事危害公共利益的活动。
(十一)法律、法规禁止的其他行为。
住户违反本条规定,由国有资产管理部门和后勤管理部门责令其恢复原状、赔偿损失,并处500元以上5000元以下的罚款,罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
第十三条 住户的房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由住户自行负责,住户委托物业管理企业进行维修养护的,由住户承担相应的费用;住户装饰装修住宅,应当遵守学校家庭居室装饰装修的规定,事先告知物业管理企业,并接受其监督。
第十四条 住户的个人利益必须服从园区住户的公共利益,物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关住户应当给予配合。责任人不履行维修养护义务时,经学校相关部门同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相邻住户应予配合,因相邻住户阻挠维修养护造成学校或其他住户财产损失的,责任人应当负责赔偿。因维修养护造成相邻住户使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。
第十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得后勤管理部门和国有资产管理部门的同意并按规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充维修资金,也可以按照学校的决定使用。
第十六条 物业管理企业接受委托有偿代为收取有关费用的,代收服务费由委托单位支付,物业管理企业不得向住户收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任,应当向最终使用人收取费用。
第十七条 住户对物业服务有意见的,可以向后勤管理部门反映,后勤管理部门接到住户对物业管理服务方面的投诉后,应当调查处理并及时答复住户。住户不得以有意见为由拒交物业管理费,住户不交纳物业管理费用的,后勤管理部门应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,可按规定给与处罚,并通知财务部门代扣。拒绝、阻碍后勤管理部门、国有资产管理部门执行公务,或无正当理由拒绝缴纳物业管理费用的,物业管理企业可以停止包括停止供应水、电、暖等相应的物业保障和物业服务。
第十八条 住户或物业管理企业均不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害住户的共同利益。因维修或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得学校主管部门同意,并在约定期限内恢复原状。违反本条例规定,有下列行为之一的,由后勤管理部门责令限期改正,给予警告,并按照本条
下款规定处以罚款,罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照学校的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害住户共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第十九条 资产管理部门要加强住宅管理,有责任向物业管理企业提供准确住户信息、建筑物面积等相关资料,积极配合物业管理企业工作,安排新住户入住时,及时通知住户先到物业管理部门办理物业注册登记并签订入住协议手续。公安部门要积极协助物业管理企业履行家属区保安和通行车辆管理职责,对于物业管理企业履行职责等相关事务给予支持。
第二十条 鉴于我校住宅未完善个人权属手续,暂由后勤管理部门代表学校和住户对家属区物业服务负总责。负责与学校相关部门的协调,负责物业管理企业与相关单位或住户矛盾的协调和处理,负责物业管理企业的选择和合同签订,负责物业管理费用的支付结算。学校工会负责协调并受理职工住户意见并监督处理进程,爱卫会负责园区公共区域的环境检查,社区居委会(或住户委员会)负责住宅内外环境检查,后勤管理部门要充分尊重学校工会、爱卫会和社区居委会的监督结论和结算支付建议。
第四章物业费标准及服务企业确定
第二十一条 进入我校的物业管理企业必须承诺按照保本微利模式收费,参照zz省物业服务通行办法,以区域内房屋建筑面积为基数计费,物业费的成本构成包括基本服务费、电梯使用费、垃圾处理费、清洁卫生费、绿化维护费、公摊水电费、物业服务人员工资和按规定的福利待遇、公共设施设备日常检修及保养费、物业管理企业的资产折旧费、办公费、法定的税费等。其微利是指通过政府和学校提供的优惠政策获得的收入和提取一定的管理费等。
第二十二条 后勤管理部门组织工会、爱卫会、社区居委会(或住户委员会)共同代表学校和住户实施对物业管理企业的考核选聘、监督协调、管理和解聘工作。在考核招标前必须公开我校物业服务的标准和要求,并根据物业服务费的筹集能力和家属区实际情况,核算并确定物业管理招标的最高拦标价,采取公开招标或邀请招标方式确定物业管理企业。
第二十三条 物业管理企业的服务质量,由学校后勤管理部门、爱卫会、社区居委会(或住户委员会)监督检查并听取住户意见后,及时在校园环卫监督平台中做出评判,结合考评结果按月核算。对于经考核服务质量高、服务态度好的物业管理企业,在下年度招标选择物业管理企业时优先选择,或经半数以上住户同意,也可直接续签物业管理合同;若达不到服务标准要求,经甲方与之协商改进不大,或超过半数以上住户意愿解聘物业公司的,即可终止服务合同。服务合同终止后,由后勤管理部门重新按规定组织招标。
第二十四条 物业管理费原则上由住户承担。学校可根据实际情况,变暗补为明补,给职工以适当补贴,学校的补贴数额由职能部门提出意见,报经学校财经领导小组研究决定。职工住户的物业管理费由学校财务处从其工资性收入中代扣;无工资收入的个人住户的物业管理费由物业管理企业直接收取;财务独立核算单位的物业管理费由单位自付,空置房的物业管理费由资产管理部门支付,留用空房的物业管理费由要求留用的单位支付;也可由财务部门从单位经费中代扣。
第五章 附则
第二十五条 本办法中有关专业用语的含义:
(一)自用部位:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。
(二)共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯厅、住户楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室。
(三)共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。
第12篇 小区物业管理规定办法
小区物业管理规定【1】
一、治安管理规定
1、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度;住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场,并办理相关手续。
2、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时,住户都有义务积极配合,维护小区的安全稳定。
及时采取措施,维护现场秩序,通知有关部门,并做好善后工作。
3、遵守小区和管理处公布的各项规章制度,对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。
4、住户应“看好自家门,管好自家人,守好自家物”,增加自我安全防范意识。
5、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序,造成治安隐患的人或事。
6、小区的经营户须依法经营,遵守国家政策、法规,服从管理处的管理,不得从事非法经营活动。
二、环境保护管理规定
1、爱护园林绿化,不采摘花朵,不损坏树木。
2、爱护公共设施,不乱拆、乱搭、乱建、乱贴,保持小区环境整洁。
3、小区各商业市场、商业网点,饮食门店不得乱扔废弃物,乱倒污水及排放其它污染物。
4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音,特别是在晚上十时至早晨八时期间严禁制造各种噪音,违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。
5、小区内各种车辆在指定地点停放,出入禁鸣,整齐有序。
6、不在住宅内使用燃烧式采暖、取暖、餐饮设备。
三、清洁卫生管理规定
1、请自觉维护小区的公共卫生,不随地吐痰,乱丢果皮、纸屑、烟头等,不高空抛物,不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾,摆放物品。
2、垃圾装好袋,置于垃圾收集点内。
3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。
4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物,饲养宠物必须符合政府的有关规定,且不得影响邻里休息。
带宠物在小区散步时,不污染环境,宠物伤人由其主人负责赔偿。
5、住户装修房屋,不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
6、小区内任何公共场所,均不得乱涂、乱画、乱张贴,违者负责清除和粉刷费用,并在公告栏予以曝光。
7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。
8、提醒进入小区的亲友,遵守小区的管理规定,维护小区的整洁。
四、停车管理规定
1、小区地下停车场,专供购(租)车位的住户使用,所有外来车辆未经许可,不得进入;闲杂人员不得入内。
2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡,一车一卡,持卡出入;临时停车须登记,经同意发临时车辆停放卡,持卡进入,离开时退卡。
3、租用固定车位的车辆应按位停放,租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。
对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。
4、停车场地将采取24小时智能监控记录,配备灭火器,烟雾器。
5、停车场地应保持环境卫生,不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。
6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭,限速5公里/小时。
7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离,不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。
9、车辆停放后,车主要带走车上所放置的物品,并锁好车锁、车门和车窗,否则责任自负。
10、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备,不慎损坏时需照价赔偿,若造成严重事故者将追究其法律责任。
11、有固定车位的车主要严格按照小区规定的停放费标准,按时交费,临时车辆由管理员指引停放位置,并根据停车时间规定收费。
12、若车主不慎丢失车辆出入卡,应立即通知管理人员,提供有关资料,经核实后缴纳办卡费,由管理处补发出入卡。
13、若车辆在停放区被损坏者,原则由损坏双方协商解决,严重者可向保险公司索赔,当班保安员与管理处共同协助调查处理。
14、所有停放车辆,必须按规定停放,对违规行车和停泊车辆的车主,管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施,由此造成的损失一概由车主负责。
15、院内严禁停放一切车辆,违者每次罚款200元。
五、消防安全管理规定
1、消防工作坚持“预防为主,防消结合”的方针,实行综合管理、群防群治。
2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传,提高住户消防安全意识。
4、严禁外来装有危险品车辆进入小区,教育儿童勿在小区内玩火。
5、发现初期火灾要及时扑救,对情况严重难以扑灭的,应及时拨打“119”电话求救,并协助维持火场秩序,配合事故处理。
6、自觉遵守政府燃放烟花爆竹的有关规定,杜绝火险隐患。
7、进行室内装修,必须严格遵守装修管理规定,防止发生火灾事故。
8、不准从窗户向外扔烟头,没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。
9、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻,不得擅自封闭或堆放杂物。
10、消防设施、器材不得挪作他用,严防损坏和丢失,一经发现,将作出严肃处理。
11、管理处对违章、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为,及时制止或向有关部门报告。
12、以上各项规定望各位住户极积支持配合,以便小区的管理。
本规定自____年__月__日起执行。
____ 公司
本规定最终解释权归____
小区物业管理规定【2】
一、房屋产权界定及管理
小区单位用房的产权归中国水利水电第五工程局有限公司所有,居民住宅的产权部分属个人所有。
公司授权高碑店基地管理处对单位用房行使财产所有权,对居民住宅进行常规管理。
为加强房屋管理,保证房屋的正常维修,维护单位和业主的合法权益,业主应自觉遵守《水电五局高碑店基地房屋管理办法》的规定,由于业主违反规定的行为引起的后果和经济纠纷,由业主承担。
1、对室内装修的管理
凡需进行室内装修的业主,在动工前必须到管理处经营部办理申请批准手续,并在财务部缴纳装修押金后,到经营部领取《装修许可证》,业主凭《装修许可证》方可进行室内装修。
装修时应遵守《水电五局高碑店基地小区住宅装修管理办法》。
装修押金按房屋建筑面积收取,装修完毕后业主通知经营部和物业公司共同检查达标后,凭收据退还押金。
如果经检查有下列情况发生的,首先从押金中扣款,押金数额不足以扣款时,业主另行交款:
(1) 破坏了房屋受力结构,造成了安全隐患的;
(2) 改动和损坏了公用供水、供电、供暖管线,可能影响其他业主的;
(3) 产生超标噪音引起周边业主投诉的;
(4) 占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。
2、对房屋维修的管理
本小区房屋分为公用和自用两部分,公用部分的维修由物业公司负责,其费用属物业管理费用中范围的,在物业管理费用中列支;自用部分的维修由业主负责,业主可以选择物业公司提供服务,也可以选择社会服务单位提供服务,维修费用业主自理。
二、共用设施管理
1、共用设施包括供电系统、供水系统、供暖系统、化粪池、垃圾箱、消防、避雷系统和屋顶防水系统等,与全体业主利益和公共卫生、安全密切相关,严禁任何单位和业主未办理手续私自对其进行拆、改、增、迁或损毁,一经发现上述行为,由管理处和物业公司提出限期恢复,另外还要按实际损坏程度赔偿损失。
如确需改、拆、增、迁共用设施,必须向管理处提出申请和说明,经批准后由物业公司指定专业人员按相关安全规范进行施工为保护屋顶防水层,严禁业主私自攀爬楼顶,如因此造成屋顶防水层渗漏,责任人必须承担防水层修复费用,以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。
2、太阳能安装
业主如需安装太阳能设施,必须先到管理处的经营部办理申请登记手续并在财务部缴纳安装押金后,到经营部领取《安装许可证》。
业主凭《安装许可证》和押金收据到物业公司领取钥匙,同时确保按安全要求,保证楼顶屋面和其他部位不被破坏后方可进行安装。
业主如未经相关部门同意,私自安装太阳能装置,管理处和物业公司有权阻止其行为,除限期拆除太阳能装置外,还应赔偿造成的相关损失。
对业主在使用的太阳能设施,管理处经营部随时进行检查,如因该设施自身原因,造成楼顶防水层渗漏和公用设施的损坏,由业主承担补漏费用,并承担相应的损失赔偿责任。
三、物业服务费及各项代收代付费用的缴纳
1、水费:由物业公司定期入户抄表,业主在10日内到物业公司缴纳;
2、电费:业主持购电卡到物业公司购买;未安装磁卡电表的业主或单位,由物业公司定期入户抄表,同时收取电费;
3、暖气费:业主须在通知的规定时间内,到物业公司缴纳,收费标准应符合物价局相关规定。
4、物业服务费: 业主应当自觉按规定及时缴纳物业服务相关费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的,如不能按规定及时交纳,责任由业主负责。
凡不按规定缴纳水费、电费、暖气费、物管费等各项费用,物业公司有权采取催缴措施,并由业主按照每逾期一日支付应缴费用总额的千分之三的标准支付滞纳金。
四、 用水、用电管理
1、用水管理
(1)、业主要爱护水表和公共管线设施,防止跑、漏水现象发生。
如发现管道出现故障,请及时通知物业服务单位进行维修;
(2)、公共给水、排水管道由物业公司负责养护维修,业主不得随意拆挖、安装、更改管线;
(3)、严禁业主采取滴水、水表停转和倒转等手段无偿使用水资源,一经发现确认,物业公司除收缴水费外,还应按照当期应缴水费的两倍赔偿经济损失。
2、用电管理
1)、当电路出现故障时,业主应及时通知物业公司进行维修,不得私自维修公共配电设施。
否则,由此造成的一切后果和损失由责任人负责;
2)、严禁私自拉线用电,严禁偷、漏电现象发生,如有违章用电者,一发现,由物业公司按规定进行处罚,由此造成的经济损失和人身伤害,由责任负责。
对于经查实偷电者,该业主需按照其上年度已缴电费的月平均数额的两倍赔偿经济损失。
如情节严重,管理处和物业公司均有权向当地公安机关反映、举报;
3)、楼道照明灯泡损坏由业主自行更换,如需物业服务人员更换,业主需承担材料费,灯泡限用功率在25w以下,如因使用灯泡和人为造成灯口损坏及电路故障的,由当事人负责并支付人工、材料费。
五、供暖的管理
1、业主不得私自改装供暖设施,不得私自关闭公用进水、回水阀门
2、业主安装其他原供暖设施以外的取暖、热水设施(如“小保姆”),须到物业公司登记备案,并按规定交费后方可使用。
未经批准私自安装使用的,该业主按照应缴取暖费的两倍缴纳取暖费用
3、业主如发现供暖故障,室内温度达不到标准时,应及时与物业公司联系维修。
未经批准,私自维修造成的一切后果,由当事人自行负责。
六、公共环境及卫生管理
1、公共卫生管理
(1)、业主应将生活垃圾装入垃圾袋中,放入设置的垃圾箱内,禁止乱扔、乱倒垃圾;
(2)、禁止随地吐痰,乱扔烟头、纸屑、果皮、杂物等;
(3)、禁止从窗户、阳台向外抛掷垃圾、杂物,禁止随意倾倒污水、杂物;
(4)、禁止在公共区域和楼房外墙上乱写、乱画、乱贴广告;
(5)、禁止在小区内饲养畜禽,不准在公共区域随意放养宠物;
2、公共环境管理
(1)、禁止在22:00 — 7:00,12:00—14:00时段在公共区域弹奏乐器、使用音响器材;
(2)、禁止在职工活动中心等密闭的公共场所吸烟、喧哗、带宠物入内
(3)禁止占用公共空间摆放私人物品,一经发现,管理处和物业公司有权清除;
七、绿化管理
1、禁止侵占公共绿地、在绿化区域堆放垃圾、杂物、放养宠物;
2、禁止攀折、损坏花木、围栏及其他相关设施,如有损坏必须照价赔偿;
3、禁止在绿地上停放、行驶各类私人车辆;
4、禁止在绿化带内种植蔬菜和挖设地窖。
八、治安综合管理
1、车辆管理
对车辆的管理原则为:对车辆在小区的停放秩序和交通秩序予以管理,不包含保管、看护责任。
(1)、禁止机动车在小区内鸣笛,行驶限速15公里/小时;
(2)、禁止在暖气沟、绿化区域、人行道停放车辆;
(3)、禁止在小区内试刹车、加油和维修机动车;
(4)、车辆应停放在物业公司指定的停车区域;
(5)、车主如损坏道路和公共设施等,需按价赔偿;
(6)、自行车或其他人力车辆均应停放在特定区域并自行设置防盗措施;
(7)、各种车辆(包括机动、人力)因第三人盗窃丢失、损坏、车内物品丢失均由车辆所有权人自行承担。
2、消防管理
(1)、禁止私自移动任何消防设施设备、将其用于其它用途,违者将根据情节承担相应的经济和法律责任;
(2)、禁止在楼道内停放车辆阻碍消防通道和堆放易燃、危险杂物;
(3)、禁止在生活区内,特别是阳台上燃放烟花、爆竹;
(4)、禁止违章使用电器设备;
(5)、禁止在本小区内倾倒液化气残液;
3、治安管理
治安管理的原则是:对小区生活秩序的维护。
(1)、禁止私自携带易燃、易爆、剧毒物品的人员和车辆进入本小区;
(2)、自觉维护内部治安,对违法犯罪人员和行为要积极主动举报;
(3)、禁止利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物;
(4)、禁止在小区大门前或小区内乱设摊点、占道经营;
(5)、禁止乱贴、乱画、随意设置广告、堆放杂物和危险器具;
九、对宠物的管理
1、饲养犬类等宠物必须到高碑店市有关部门办理《免疫合格证》,定期为宠物注射疫苗,并到物业公司、基地安全保卫部登记备案并签订《居民文明养犬承诺书》;
2、严禁饲养大型宠物、攻击性宠物,一经发现按治安案件处理;
3、严禁在小区公共区域内放养宠物,严禁携带宠物进入办公楼、社区医院、活动中心等公共场所。
严禁在绿化区域遛宠物,以保持公共环境卫生清洁;
4、携带宠物外出时,必须挂锁链,长度不超过2米,并由成年人牵领。
若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件,宠物主人必须及时处置并负全责。
凡是有咬人记录的宠物,必须自行清理出本小区,不得在本小区内遗弃所养宠物。
5、凡豢养宠物者自觉交纳保障金,如物业公司、安全保卫部巡查人员发现有违反以上《管理规定》者,将给宠物主人送发扣除保障金通知单,保障金扣完后,饲养者应自觉补交。
十、楼顶检查口管理
1、禁止任何人擅自攀上楼顶,不得在楼顶嬉戏玩耍及进行与安装、维修等无关的活动;
2、禁止擅自撬锁上楼顶,一经发现,管理处及物业公司责令其赔偿损失;
3、凡安装、维修电话、太阳能、有线电视等,须到物业公司交纳押金后领取钥匙,并办理登记手续。
安装、维修完毕后,事主须检查“楼顶检查口”,确认关门上锁后,及时向物业服务单位退还钥匙。
十一、业主联系告知管理
1、请业主填写《业主基本情况联系表》,以便在紧急情况时,物业管理公司能与您及时取得联系。
2、为尽量避免因入户通知而产生的打扰,敬请业主随时留意设置在公共区域的告示牌,以便能够及时了解小区管理的通知和相关信息。
3、本物业管理规定在公共区域的告示牌予以张贴公示,自张贴公示之日起满十日后生效。
小区物业管理规定【3】
第一章 总 则
第一条 为加强住宅小区物业管理,保障住宅小区物业的合理使用和维护,提高居住环境质量,根据国家和省的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区,是指在大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内,以住宅房屋为主,并具有相应配套基础设施及非住宅房屋的居住区。
住宅小区物业管理的范围由大连市房地产管理局会同有关部门划定。
本办法所称物业,是指住宅小区内各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。
本办法所称住户,是指住宅小区内房屋产权人和使用人。
住宅小区内的市政公用基础设施的管理,按照《大连市市政公用基础设施管理条例》的规定执行。
关联法规:
第三条 大连市房地产管理局是市人民政府负责全市住宅小区物业管理的行政主管部门,其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和各县(市)、区的房地产管理部门是本行政区域内住宅小区物业管理的行政主管部门(以下称小区主管部门)。
小区主管部门的职责是:负责住宅小区管理工作的组织、协调和业务指导,统一制定有关住宅小区管理的具体政策和管理标准,对住宅小区管理委员会和物业管理公司的管理和服务工作进行监督、检查。
各级规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮电、爱卫会等部门和单位以及住宅小区所在地人民政府,应当按照各自职责分工,协助小区主管部门加强对住宅小区的管理工作。
第四条 住宅小区物业管理以住户自治与专业服务相结合,实行社会化、专业化管理。
住宅小区制定的住户公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。
第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第五条 住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时,由小区主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设和经营单位组织召集第一次住宅小区住户代表大会,选举产生小区管理委员会(以下简称管委会)。
第六条 住宅小区住户代表大会由住宅小区内房屋产权人和使用人及居委会推选的代表组成。
住宅小区住户代表大会代表数额及产生和罢免方法,由小区主管部门根据住宅小区规模等情况确定。
住宅小区住户代表大会行使下列职权:
(一)选举、罢免管委会的组成人员;
(二)监督管委会的工作;
(三)听取和审查管委会的工作报告;
(四)决定住宅小区内涉及房屋产权人和使用人利益的重大事项;
(五)制定和修改住宅小区住户公约;
(六)改变和撤销管委会不适当的决定;
(七)批准管委会章程。
第七条 住宅小区住户代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次,管委会负责在会议召开前十五日将日期及内容通知住宅小区住户代表大会各位代表。
经有百分之二十以上代表提议,管委会应于接到该项提议后十五日内召集住宅小区住户代表大会。
第八条 管委会向住宅小区住户代表大会负责并报告工作。
管委会每届任期三年。
管委会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。
第九条 管委会委员人数根据住宅小区的规模等情况而定,一般为5一5人。
管委会委员由住宅小区住户代表大会在代表中选举产生,管委会也可聘请居民委员会、有关管理部门和服务单位的人员担任管委会委员,但住户代表不得少于管委会委员总数的百分之六十。
管委会设立主任一名(由房屋产权人代表担任),副主任1一2名(街道办事处1名)。
管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
第十条 管委会在住宅小区住户代表大会的监督下,代表住户的合法权益行使以下职权:
(一)召集和主持住宅小区住户代表大会,讨论确定住宅小区物业管理重大事项;
(二)制定管委会章程和小区管理目标;
(三)以招标或协议方式,选聘或续聘物业管理公司,并与其签订物业管理合同;
(四)监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作,接受住户对物业管理公司的投诉;
(五)审议物业管理公司制定的物业管理计划和管理措施及重大的工程项目计划;
(六)审议住宅小区物业管理服务费收费项目和标准;
(七)审议和决定住宅小区管理费用的收支情况。
前款其中第(二)、(六)项须经住宅小区住户代表大会批准。
第十一条 物业管理公司必须依法登记,取得法人资格,并持有市房地产管理局颁发的《物业管理企业资质证书》,方可从事住宅小区物业管理业务。
第十二条 物业管理公司应与管委会签订住宅小区物业管理合同,并可根据需要与市政府公用基础设施专业管理单位及房屋产权人签订有关委托维修养护合同。
上述合同须报小区主管部门备案。
住宅小区物业管理合同文本由市房地产管理局统一印制。
第三章 住宅小区物业的使用及维护
第十三条 住户应爱护和正确使用住宅小区物业,任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动;
(一)未经房屋产权人同意和小区主管部门批准擅自改变房屋使用用途;
(二)超过设计负荷使用房屋或拆动房屋承重结构;
(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
(四)占用公共场地,损坏公用设备和设施;
(五)随意停放车辆和鸣喇叭;
(六)践踏、占用绿地,攀折花木;
(七)乱抛垃圾、堆放杂物;
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;
(九)饲养禽畜;
(十)聚众喧闹;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府规定的其他禁止行为。
第十四条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理:
(一)接受房屋产权人的委托,有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理;
(二)接受市政公用基础设施专业管理单位的委托,有偿进行上述设施的管理维护;
(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁,园林绿化;
(四)车辆行驶和停放;
(五)维护公共秩序;
(六)保管物业管理档案;
(七)小区主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业管理合同的约定,选聘专营公司承担专项经营业务。
第十五条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的,责任人应及时修缮。
经物业管理公司通知后,责任人在期限内未进行修缮的,经管委会同意后由物业管理公司修缮,所发生的费用由责任人承担。
第四章 住宅小区物业的验收与接管
第十六条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。
小区主管部门应向规划土地行政主管部门提出住宅小区规划建议,并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第十七条 住宅小区竣工后,城市规划土地行政主管部门应会同小区主管部门及其他有关部门对小区物业建设严格按规定进行验收,验收合格的方可进住。
第十八条 管委会未组建前,在小区主管部门的监督下,由开发建设和经营单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理,管理费用由开发建设和经营单位承担。
管委会组建后,开发建设和经营单位应将住宅小区物业移交给管委会管理,并提供下列资料:
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;
(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图;
(四)地下管网图;
(五)其他必要的资料。
在同等条件下,管委会应优先选聘住宅小区开发建设和经营单位委托的物业管理公司承担住宅小区的物业管理工作。
第十九条 开发建设和经营单位办理出售、出租或分配房屋手续时,应在房屋出售或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。
第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第二十条 住宅小区的开发建设单位,应按房屋成本造价的0.5%标准向市人民政府交纳住宅小区管理启动基金,该项基金计入建设成本,由市房地产管理局设立专帐,接受财政、审计部门的监督管理。
住宅小区管理启动基金用于购买住宅小区经营用房和重大工程维修项目。
第二十一条 开发建设和住宅小区经营单位应按住宅小区总建筑面积0.5%的比例,以成本价一次性提供住宅小区经营用房,其产权归国家所有,由小区主管部门划拨给管委会,并由管委会委托物业管理公司经营使用,其收入用于补充住宅小区的管理费用。
第二十二条 开发建设和经营单位移交住宅小区时,应按下列标准一次性无偿向管委会提供管理用户,其产权归国家所有:
(一)小区建筑面积5万平方米以下的为100平方米;
(二)小区建筑面积5万平方米以上的为150平方米。
第二十三条 住宅小区内的公有房屋及附属设施,由房屋产权人委托物业管理公司代管,房屋租金由物业管理公司代收。
代管费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。
第二十四条 物业管理公司可根据物业管理合同和住宅小区住户代表大会及管委会同意的标准,向住户收取住宅小区管理服务费。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。
第二十五条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用基础设施,其维护费用从委托费用中支出。
第二十六条 房屋租金,公共部位、共用设施维修基金,供水(二次加压)费,电梯费,采暖费等费用的收取和使用,仍按有关规定执行。
第二十七条 房屋需大、中修的,由物业管理公司提出修缮计划及工程预算,经房屋产权人同意后实施,工程费用由产权人承担。
公共部位、共用设施维修基金不足时,超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第二十八条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况,每半年向住户公布一次,接受住户的监督。
第六章 法律责任
第二十九条 违反本办法第 十三条规定的,物业管理公司有权予以制止,并要求其限期改正和赔偿损失。
前款违章情节严重的,由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。
第三十条 对借故拒交各项应交费用的住户,物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金;逾期仍不缴交的,物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第三十一条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的,由管委会制止,并责令其限期改正:
(一)物业维修养护不及时的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自将管理费用挪作他用的;
(五)乱搭、乱建,改变房屋和配套设施、设备用途的;
(六)违反物业管理合同约定的其他行为。
对无《物业管理企业资质证书》从事物业管理的,由小区主管部门给予警告、责令限期改正、没收非法所得、赔偿损失和取消物业管理资格的处罚。
第三十二条 当事人违反规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮政等管理规定的,由有关主管部门依法处理。
第三十三条 开发建设和经营单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区,未提供专业用房和拒交小区管理启动基金的,由市房地产管理局责令其限期履行。
逾期仍不履行的,市房地产管理局可申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第三十四条 办公、商住、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第三十五条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。
第一章 总 则
第一条 为加强住宅小区物业管理,保障住宅小区物业的合理使用和维护,提高居住环境质量,根据国家和省的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区,是指在大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内,以住宅房屋为主,并具有相应配套基础设施及非住宅房屋的居住区。
住宅小区物业管理的范围由大连市房地产管理局会同有关部门划定。
本办法所称物业,是指住宅小区内各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。
本办法所称住户,是指住宅小区内房屋产权人和使用人。
住宅小区内的市政公用基础设施的管理,按照《大连市市政公用基础设施管理条例》的规定执行。
第三条 大连市房地产管理局是市人民政府负责全市住宅小区物业管理的行政主管部门,其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和各县(市)、区的房地产管理部门是本行政区域内住宅小区物业管理的行政主管部门(以下称小区主管部门)。
小区主管部门的职责是:负责住宅小区管理工作的组织、协调和业务指导,统一制定有关住宅小区管理的具体政策和管理标准,对住宅小区管理委员会和物业管理公司的管理和服务工作进行监督、检查。
各级规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮电、爱卫会等部门和单位以及住宅小区所在地人民政府,应当按照各自职责分工,协助小区主管部门加强对住宅小区的管理工作。
第四条 住宅小区物业管理以住户自治与专业服务相结合,实行社会化、专业化管理。
住宅小区制定的住户公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。
第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第五条 住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时,由小区主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设和经营单位组织召集第一次住宅小区住户代表大会,选举产生小区管理委员会(以下简称管委会)。
第六条 住宅小区住户代表大会由住宅小区内房屋产权人和使用人及居委会推选的代表组成。
住宅小区住户代表大会代表数额及产生和罢免方法,由小区主管部门根据住宅小区规模等情况确定。
住宅小区住户代表大会行使下列职权:
(一)选举、罢免管委会的组成人员;
(二)监督管委会的工作;
(三)听取和审查管委会的工作报告;
(四)决定住宅小区内涉及房屋产权人和使用人利益的重大事项;
(五)制定和修改住宅小区住户公约;
(六)改变和撤销管委会不适当的决定;
(七)批准管委会章程。
第七条 住宅小区住户代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次,管委会负责在会议召开前十五日将日期及内容通知住宅小区住户代表大会各位代表。
经有百分之二十以上代表提议,管委会应于接到该项提议后十五日内召集住宅小区住户代表大会。
第八条 管委会向住宅小区住户代表大会负责并报告工作。
管委会每届任期三年。
管委会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。
第九条 管委会委员人数根据住宅小区的规模等情况而定,一般为5一5人。
管委会委员由住宅小区住户代表大会在代表中选举产生,管委会也可聘请居民委员会、有关管理部门和服务单位的人员担任管委会委员,但住户代表不得少于管委会委员总数的百分之六十。
管委会设立主任一名(由房屋产权人代表担任),副主任1一2名(街道办事处1名)。
管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
第十条 管委会在住宅小区住户代表大会的监督下,代表住户的合法权益行使以下职权:
(一)召集和主持住宅小区住户代表大会,讨论确定住宅小区物业管理重大事项;
(二)制定管委会章程和小区管理目标;
(三)以招标或协议方式,选聘或续聘物业管理公司,并与其签订物业管理合同;
(四)监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作,接受住户对物业管理公司的投诉;
(五)审议物业管理公司制定的物业管理计划和管理措施及重大的工程项目计划;
(六)审议住宅小区物业管理服务费收费项目和标准;
(七)审议和决定住宅小区管理费用的收支情况。
前款其中第(二)、(六)项须经住宅小区住户代表大会批准。
第十一条 物业管理公司必须依法登记,取得法人资格,并持有市房地产管理局颁发的《物业管理企业资质证书》,方可从事住宅小区物业管理业务。
第十二条 物业管理公司应与管委会签订住宅小区物业管理合同,并可根据需要与市政府公用基础设施专业管理单位及房屋产权人签订有关委托维修养护合同。
上述合同须报小区主管部门备案。
住宅小区物业管理合同文本由市房地产管理局统一印制。
第三章 住宅小区物业的使用及维护
第十三条 住户应爱护和正确使用住宅小区物业,任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动;
(一)未经房屋产权人同意和小区主管部门批准擅自改变房屋使用用途;
(二)超过设计负荷使用房屋或拆动房屋承重结构;
(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
(四)占用公共场地,损坏公用设备和设施;
(五)随意停放车辆和鸣喇叭;
(六)践踏、占用绿地,攀折花木;
(七)乱抛垃圾、堆放杂物;
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;
(九)饲养禽畜;
(十)聚众喧闹;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府规定的其他禁止行为。
第十四条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理:
(一)接受房屋产权人的委托,有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理;
(二)接受市政公用基础设施专业管理单位的委托,有偿进行上述设施的管理维护;
(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁,园林绿化;
(四)车辆行驶和停放;
(五)维护公共秩序;
(六)保管物业管理档案;
(七)小区主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业管理合同的约定,选聘专营公司承担专项经营业务。
第十五条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的,责任人应及时修缮。
经物业管理公司通知后,责任人在期限内未进行修缮的,经管委会同意后由物业管理公司修缮,所发生的费用由责任人承担。
第四章 住宅小区物业的验收与接管
第十六条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。
小区主管部门应向规划土地行政主管部门提出住宅小区规划建议,并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第十七条 住宅小区竣工后,城市规划土地行政主管部门应会同小区主管部门及其他有关部门对小区物业建设严格按规定进行验收,验收合格的方可进住。
第十八条 管委会未组建前,在小区主管部门的监督下,由开发建设和经营单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理,管理费用由开发建设和经营单位承担。
管委会组建后,开发建设和经营单位应将住宅小区物业移交给管委会管理,并提供下列资料:
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;
(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图;
(四)地下管网图;
(五)其他必要的资料。
在同等条件下,管委会应优先选聘住宅小区开发建设和经营单位委托的物业管理公司承担住宅小区的物业管理工作。
第十九条 开发建设和经营单位办理出售、出租或分配房屋手续时,应在房屋出售或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。
第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第二十条 住宅小区的开发建设单位,应按房屋成本造价的0.5%标准向市人民政府交纳住宅小区管理启动基金,该项基金计入建设成本,由市房地产管理局设立专帐,接受财政、审计部门的监督管理。
住宅小区管理启动基金用于购买住宅小区经营用房和重大工程维修项目。
第二十一条 开发建设和住宅小区经营单位应按住宅小区总建筑面积0.5%的比例,以成本价一次性提供住宅小区经营用房,其产权归国家所有,由小区主管部门划拨给管委会,并由管委会委托物业管理公司经营使用,其收入用于补充住宅小区的管理费用。
第二十二条 开发建设和经营单位移交住宅小区时,应按下列标准一次性无偿向管委会提供管理用户,其产权归国家所有:
(一)小区建筑面积5万平方米以下的为100平方米;
(二)小区建筑面积5万平方米以上的为150平方米。
第二十三条 住宅小区内的公有房屋及附属设施,由房屋产权人委托物业管理公司代管,房屋租金由物业管理公司代收。
代管费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。
第二十四条 物业管理公司可根据物业管理合同和住宅小区住户代表大会及管委会同意的标准,向住户收取住宅小区管理服务费。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。
第二十五条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用基础设施,其维护费用从委托费用中支出。
第二十六条 房屋租金,公共部位、共用设施维修基金,供水(二次加压)费,电梯费,采暖费等费用的收取和使用,仍按有关规定执行。
第二十七条 房屋需大、中修的,由物业管理公司提出修缮计划及工程预算,经房屋产权人同意后实施,工程费用由产权人承担。
公共部位、共用设施维修基金不足时,超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第二十八条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况,每半年向住户公布一次,接受住户的监督。
第六章 法律责任
第二十九条 违反本办法第 十三条规定的,物业管理公司有权予以制止,并要求其限期改正和赔偿损失。
前款违章情节严重的,由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。
第三十条 对借故拒交各项应交费用的住户,物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金;逾期仍不缴交的,物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第三十一条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的,由管委会制止,并责令其限期改正:
(一)物业维修养护不及时的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自将管理费用挪作他用的;
(五)乱搭、乱建,改变房屋和配套设施、设备用途的;
(六)违反物业管理合同约定的其他行为。
对无《物业管理企业资质证书》从事物业管理的,由小区主管部门给予警告、责令限期改正、没收非法所得、赔偿损失和取消物业管理资格的处罚。
第三十二条 当事人违反规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮政等管理规定的,由有关主管部门依法处理。
第三十三条 开发建设和经营单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区,未提供专业用房和拒交小区管理启动基金的,由市房地产管理局责令其限期履行。
逾期仍不履行的,市房地产管理局可申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第三十四条 办公、商住、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第三十五条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。
第13篇 _小区物业服务管理办法
第一章总则
第一条为给我乡居(村)民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境,加强和规范我乡居(村)民安置小区物业管理,维护业主和物业管理当事人的合法权益,根据国家有关规定,结合我乡实际,制定本办法。
第二条本乡行政区域内居(村)民安置小区的物业管理适用本办法。
第三条本办法所称居(村)民安置小区,是指国家征收农村集体土地上的房屋,对农民合法建筑物实行集中还建具有一定规模,基础设施配套比较齐全的住宅区域。
本办法所称物业,是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。
本办法所称物业管理,是指居(村)民安置小区内业主自治组织及其委托的物业管理企业,对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。
本办法所称物业管理企业,是指具备相应专业资质,依法登记注册,取得法人资格;并具有较为成熟的物业服务管理经验,经政府主管部门严格审核后进入“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”的专业管理服务企业。
本办法所称业主,是指本乡居(村)民安置小区物业的所有权人及合法使用人。
第四条本乡居(村)民安置小区的物业管理,实行社区(村)委员会管理逐步过渡到业主自治管理再到物业管理企业专业化管理的渐进管理模式,坚持合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则,积极推行物业管理企业化、专业化、市场化、社会化。
第五条社会事务办公室(物业管理办公室)负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督。充分发挥物业管理企业的作用,合力推行物业管理工作。
第二章业主委员会
第六条居(村)民安置小区应成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。一个居(村)民安置小区成立一个业主委员会。
第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成,可以选聘所在地社区居(村)民委员会的人员参加。
业主委员会一般由5至7人组成,其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应,且总数不能少于全部委员总数的三分之二。
业主委员会委员每届任期2至3年,可以连选连任。
业主委员会设专职或兼职主任委员一名,由业主委员会委员选举或推举产生,负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。
第八条业主委员会自成立之日起15日内,应当持下列文件到社会事务办公室登记:
(一)业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程。
第九条业主委员会代表和维护业主的合法权益,履行下列职责:
(一)召集业主大会审定《物业管理公约》和业主委员会章程;
(二)通过公开招标、竞标方式,选聘物业管理企业;
(三)审定物业管理企业拟订的物业管理计划、目标和大中修理、更新改造方案;
(四)遵循竞争性谈判定价拟订居(村)民安置小区物业管理服务具体收费项目和标准;
(五)检查、监督、考核物业管理企业的工作,督促村民安置小区内业主遵守《物业管理公约》,调解业主与物业管理企业之间的纠纷;
(六)监督物业管理企业合理使用物业维修金和物业管理用房、经营性用房;
(七)组织实施行政机关委托管理的事项;
(八)《业主委员会章程》规定的其他重要事项。
第十条业主委员会成立以后,应当及时在纪委的监督、指导下,从“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”中通过竞争性谈判,择优选聘具有相应专业资质证书的市场化物业管理企业。
业主委员会只能选聘一个物业管理企业统一负责本社区(村)安置小区的物业管理,居(村)民安置小区的业主不得自行委托物业管理企业。
第十一条业主委员会通过公开招标、竞标方式选聘的物业管理企业须向居(村)民安置小区所在社区(村)缴纳物业管理保证金,与其签订《物业管理合同》,明确物业管理的事项、标准、费用、期限、违约责任、争议处理及双方约定的其他事项。《物业管理合同》由经济发展办公室统一制定和审核。
第十二条居(村)民安置小区在未产生业主委员会的情况下,由社区(村)代为行使业主委员会职责。
第三章物业管理企业
第十三条政府将每年对“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”进行评审更新,不定期对已选聘的物业管理企业的管理进行明查暗访、监督、检查,对不按合同约定规则执行、信誉不好、群众满意度测评不合格的物业管理企业,将其纳入“黑名单”,并不得再进入我乡物业管理行列。
第十四条物业管理企业享有下列权利:
(一)依照《物业管理合同》制定受托范围内的物业管理措施;
(二)依照《物业管理合同》《物业管理公约》实施管理,制止管理范围内的违章行为;
(三)依照《物业管理合同》收取管理服务费用和根据有关专业管理部门的委托代收水、电、气等费用;
(四)选聘专业人员承担专项管理服务业务;
(五)请求业主委员会督促居(村)民安置小区内业主遵守物业管理规定;
(六)依照《物业管理合同》的约定使用物业管理用房,并可优先租赁经营用房开展与物业管理服务有关的经营活动;
(七)在履行《物业管理合同》规定义务的前提下开展其他特约服务。
第十五条物业管理企业应当履行下列义务:
(一)依法经营,全面履行《物业管理合同》;
(二)不间断地为居(村)民安置小区业主提供服务;
(三)超出《物业管理合同》规定采取重要管理措施时征得业主委员会同意;
(四)自觉接受上级主管部门、业主委员会和居(村)民安置小区业主的监督;
(五)自觉接受物业行政主管部门依法实施的行政管理和监督。
第四章物业管理活动
第十六条物业管理企业根据《物业管理合同》负责下列管理事项:
(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护;
(二)道路、路灯、停车场(库)、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护;
(三)小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护;
(四)小区安全、治安、交通、邻里秩序的维护;
(五)代收代缴房租和水、电、气、通讯、有线电视等费用,代办房屋装修和水、电、气增容手续。
第十七条根据《中华人民共和国消防法》第二条和《省消防条例》第三条的规定:消防工作要以贯彻预防为主、消防结合的方针,按照政府统一领导、部门依法监督、单位全面负责、公民积极参与的原则,实行消防安全责任制,建立健全社会化的消防工作网络。居(村)民安置小区物业管理企业应当在消防部门严格监管下对本小区管理范围内履行下列消防安全职责:
(一)按照《中华人民共和国消防法》《省消防条例》的规定,制定消防安全制度,落实消防安全责任制,利用多种形式,途径在居(村)民安置小区内开展消防安全宣传教育;
(二)随时开展防火检查,发现问题,及时整改,消除火灾隐患;
(三)确实保障疏散通道、安全出口、消防车通道的畅通;
(四)定期对公共消防设施、器材以及消防安全标志进行检查,若发现有损坏失效等情况,应及时向社区(村)委会及上级消防安全管理部门汇报,进行整改,确实保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效;
居(村)民安置小区物业管理企业应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。对消防安全工作管理不力,违反消防安全责任有关规定的责任人,依法给予行政处罚;对发生火灾事故,构成犯罪的依法追究刑事责任。
第十八条城市供水、供电、供气、通讯、广播电视等专业管理部门在居(村)民安置小区内进行建设、检修活动的,应当事先通知物业管理企业配合,并遵守该区域物业管理的规定。因建设、检修活动损坏房屋、道路、场地、绿化及其他公用设施的,应当负责恢复原状或作价赔偿。
第十九条居(村)民安置小区内业主装饰、维修房屋,物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项明确告知业主。业主须向居(村)委会缴纳房屋装修保证金,由物业管理企业进行监督管理,房屋装修结束后,必须及时清运废弃物,由社区(村)委会退还房屋装修保证金;若业主在装饰、维修房屋过程中,有下列情形之一的,将责令其限期整改、恢复原状,以房屋装修保证金作为赔偿并做出相应处罚:
(一)改变房屋结构的;
(二)改变房屋使用性质的;
(三)影响有关公用设施和消防安全的;
(四)影响相邻房屋使用的;
(五)影响景观容貌的。
第二十条若因物业管理企业管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小区内乱搭乱建,限期内又不能拆除的违法建筑,将由城管部门按照相关规定和程序组织拆除。由此产生的费用由物业管理企业承担。
第二十一条居(村)民安置小区内业主应当遵守《物业管理公约》,自觉维护供水、排水、供气、供电、消防、通讯等公用设施的安全正常使用,正确处理相邻关系。
第二十二条居(村)民安置小区内业主和进入居(村)民安置小区的人员不得实施下列行为:
(一)拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用;
(二)擅自改变房屋的使用性质、结构和外貌;
(三)损坏或擅自占用、移装公用设施、公用设备;
(四)擅自在道路、空地、屋顶搭建建筑物、构筑物、广告牌和摆设经营服务摊点;
(五)占用房屋的公用部位堆放杂物或者存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;
(六)排放有毒、有害物质或者超标排放噪声;
(七)践踏、占用绿地和损坏花木;
(八)乱倒垃圾、乱排污水、乱扔废弃物;
(九)在建筑物、构筑物和树木上张贴、涂写、刻画;
(十)违规行车、停车、呜喇叭;
(十一)国家法律、法规、规章和《物业管理公约》禁止的其他行为。
第二十三条《物业管理合同》终止前,物业管理企业有意续签合同的,需提前3个月向业主委员会提出续签申请,业主委员会接到续签申请后须在2月内上报社区(村)委员会及社会事务办公室(物业管理办公室),并在上级主管部门监督下,由居(村)委会或业主委员会组织,进行群众满意度测评,测评结果达90%以上者方可续签合同。获得续签合同资格的物业管理企业,第一年,在物业管理内容,方式不变的情况下,物业管理服务费保持原价不变;第二年,根据市场变化,物业管理服务费涨幅不得高于原价的5%。对《物业管理合同》终止前2个月内未提出续签合同的物业管理企业将视为自动放弃续签合同资格。《物业管理合同》终止前15日内,物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并报社会事务办公室备案:
(一)对物业管理服务费据实结算;
(二)移交物业档案资料及有关财务帐册;
(三)移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。
第五章物业管理保障
第二十四条建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内,向其提供下列物业管理资料:
(一)居(村)民安置小区综合验收批准文件及有关资料;
(二)居(村)民安置小区规划图、竣工总平面图;
(三)单体建筑、结构、设备竣工图;
(四)地下管网竣工图;
(五)业主分布情况;
(六)其他有关物业管理的资料。
第二十五条物业资金的管理
(一)各社区(村)及物业管理企业应规范物业资金的管理,按照三资管理中心收支两条线的财务管理规定,确保资金运行规范;
(二)物业管理企业向居(村)委会缴纳的物业管理保证金、居(村)民安置小区业主向居(村)委会缴纳的房屋装修保证金、居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益,应由社区(村)委会直接收取存入乡三资管理中心村集体账户;
(三)各社区(村)收取的上述所列资金,只能用于物业管理服务费的支付、物业管理服务费保证金及居(村)民缴纳的房屋装修保证金的退还;用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的维修及购置经营用房,专款专用,不得挪作他用;
(四)居(村)民安置小区遇重大物业维修项目,在没有确定物业维修金的情况下,必须由物业管理企业提出维修项目计划,资金预算,经社区(村)委员会讨论同意并报政府按照有关报批程序审批后实施。社区(村)委员会应当及时对居(村)民安置小区物业维修项目及资金使用情况进行公示,并接受上级主管部门及居(村)民安置小区业主监督;
(五)居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益不能保证居(村)民安置小区正常资金支付的,差额由社区(村)从村集体资产收益中补足。
第二十六条各社区(村)居(村)民安置小区业主在享受专业物业服务的同时须向服务提供方缴纳物业服务费:
(一)各社区(村)可根据自身经济情况,在一定时期内为本社区(村)居(村)民安置小区所在村集体经济组织成员的业主缴纳物业管理费;
(二)各社区(村)在小区业主委员会建立后,应逐步推行“业主缴费,村级补贴”的物业服务缴费新模式;
(三)居(村)民安置小区内非小区所在社区(村)集体经济组织成员的业主不得享受本社区(村)物业服务费的补贴及相关优惠政策。
第六章奖惩
第二十七条对在物业管理中取得显著成绩的物业管理企业,由上级主管部门给予表彰并向社会公布,并且可享受我乡居(村)民安置小区物业管理的有关优惠政策。
第二十八条物业管理企业在合同期内,不履行本办法规定的物业管理义务的,政府将予以警告、责令限期改正;情况严重者,村民安置小区业主委员会可以据此解除与其签订的《物业管理合同》。
第二十九条居(村)民安置小区内业主和进入居(村)民安置小区的人员违反本办法第二十二条规定之一的,物业管理企业有权依照《物业管理公约》给予警告、罚款,情况严重者,提请有关行政管理部门依法给予行政处罚。
第三十条居(村)民安置小区内业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本办法规定和《物业管理公约》《物业管理合同》,应承担民事责任的,受侵害的当事人可以向人民法院起诉。
第七章附则
第三十一条本办法有关专业用语的含义:
房屋公用部位,是指居(村)民安置小区内全体业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面等部位。
公用设施,是指居(村)民安置小区内业主共同使用的道路、停车场所、化粪池、窨井、安全设施、环卫设施、照明路灯、绿地等设施。
公用设备,是指居(村)民安置小区内业主共同使用的给排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、电梯、避雷器及消防等设备。
第三十二条本办法由社会事务办公室负责解释。
第14篇 某小区物业服务收费管理办法
1、为规范本小区物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和浙江省《物业服务收费管理办法》等有关规定,结合本小区实际,制定本办法。
2、本办法所称的物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务,向业主收取的费用。
3、本办法所指的物业服务包括以下内容:
(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;
(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;
(三)公共绿地、花草树木的养护管理;
(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作;
(五)物业的档案资料管理;
(六)《日月星城小区物业管理合同》和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法》中规定的其他公共性服务内容。
4、 本小区采用包干制约定物业服务费用。即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润,具体收费标准经由业主委员会与物业管理企业谈判,由合同约定。
5、物业管理企业应当每半年一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收取情况,接受业主和业主委员会的监督。
业主或业主大会对公布的物业服务资金的收取情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的,聘请有资质的中介机构进行审计。
6、电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本,由享受的业主按实分摊。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅,业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费和公共设施维修费外,不再分摊其它费用。
7、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,通过专项维修资金予以列支,不计入物业服务成本或物业服务支出。
8、在本小区内,供水、供电、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的,双方应当签订合同,物业管理企业可向委托方或业主收取规定的代办服务费。
9、已购置房屋,但未向物业管理企业办理相关入住手续的业主,其物业服务费的收取按市住宅小区综合服务费收取办法收取。
10、物业管理企业可以依据双方签定的合同的约定,在每年的年中和年底分两次收取全年物业管理服务费用,但依据合同和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法》,出现应当打折收取的情况时,应当按打折的数额收取。具体操作按照《日月星城小区物业管理考核办法》中的规定进行。
11、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人(承租人)交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。
12、对本小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门相关规定执行。
13、本办法由日月星城小区业主委员会负责解释。
第15篇 新区住宅小区物业管理办法
_区住宅小区物业管理办法
××区住宅小区物业管理办法
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。
(3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。
3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
