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有哪些
1. 设施设备管理规程：包括日常维护、故障报修、定期检查及更新升级等方面的规定。
2. 能源管理规程：涉及电力、水、气等资源的合理使用和节约措施。
3. 环境卫生规程：涵盖公共区域清洁、垃圾处理、绿化养护等规定。
4. 安全管理规程：包括消防、安防、应急预案等安全制度。
5. 工程施工管理规程：涉及施工审批、现场管理、质量监控等流程。
6. 用户服务规程：规定与业主、租户的沟通、投诉处理和服务质量标准。
标准
1. 设施设备管理应确保高效运行，故障响应时间不超过24小时，维修完成率需达95%以上。
2. 能源管理需符合国家节能减排政策，年度能源消耗指标应逐年下降。
3. 环境卫生需保持整洁，每日清扫，每周消毒，绿化覆盖率不低于30%。
4. 安全管理应严格执行相关法规，消防设施完好率100%，安防系统24小时在线。
5. 工程施工管理须遵循国家建筑法规，确保施工安全，无重大安全事故。
6. 用户服务需及时回应业主需求，满意度达到85%以上，投诉解决率90%以上。
是什么意思
物业工程规程是指物业管理公司为确保物业设施设备的正常运行、优化能源利用、保持环境卫生、保障安全、规范施工和提供优质服务而制定的一系列规章制度。这些规程不仅明确了各项工作的标准和要求，还规定了操作流程和责任分配，旨在提升物业管理效率，保证服务质量，同时也为业主和租户创造一个安全、舒适、节能的生活或工作环境。执行这些规程需要全体员工的配合和专业技能，通过持续改进和监督，确保规程的有效实施。
物业工程规程范文
第1篇 物业工程部供配电设备运行维护管理规程与细节要求
物业工程部供配电设备运行维护管理规程及细节要求
1.0目的
制定供电管理制度并实施,确保各物业管理配电设备正常运行供电。
2.0适用范围
适用于管理处所管理的所有配电设备设施。
3.0职责
3.1值班电工负责供电设备的运行监控,轻微故障的维修,用电安装;
3.2维修领班负责供电故障的维修、供电设施的保养
4.0程序内容
4.1值班电工岗位管理规程
4.1.1值班电工的岗位责任制是搞好配电房工作的一项基本制度。它有利于增强人员的责任感,有利于每一个人做好本质工作,便于检查评比;
4.1.2值班电工必须熟悉电气设备,并经考核合格,取得值班电工合格证(或操作证),值班电工应有一定的实际工作经验;
4.1.3值班电工在运行领班的领导下,完成本职的设备巡视、倒闸操作、事故处理、监视各种仪表和保护装置、填写运行记录;
4.1.4单人值班不得单独从事修理工作;
4.1.5接班人员应提前到位做好接班准备工作。若接班人员因故未到,交班人员应坚守岗位,并立即报告有关领导,做好安排;
4.1.6交班时,应尽量避免倒闸操作。交接班过程中发生事故或异常情况,原则上应由交班人员负责处理;
4.2值班巡视制度
4.1.1每日巡检配电房配电设备的运行情况;
4.1.2每周巡检电力计量表,如电流表、电压表、功率表的指示情况和配线接触情况;
4.1.3每月巡检各组团的配电箱接触情况;
4.1.4遇有大风、雨雪等天气,应巡检电力线情况;
4.1.5巡视发现异常应及时检修,当值人员巡视后应将巡视结果记录于运行表中。
4.3配电房的管理规程
4.3.1保持良好的室内照明和通风,墙上配挂温度计,室内温度控制在35。c以下。
4.3.2房内禁止拉接临时线路,供电线路严禁超载供电。
4.3.3严禁违章操作,操作或检修时必须按规定使用电工绝缘工具,绝缘鞋套等。
4.3.4保持配电房内无杂物堆放,地面干净,铺设绝源橡胶垫层,设备外表清洁无尘。
4.3.5做好配电房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,严防蛇、鼠等进入配电房,以防短路事故的发生。
4.3.6配电房内设备及线路需改变,必报上级领导批准,请专业人员确认方可改变。
4.3.7每年对配电房内全部机电设备大检修一次。
4.3.8值班人员应认真做好值班记录,仔细填写《配电房运行记录表》,认真执行交接班记录制度。
4.4供配电设备运行管理规程
4.4.1每天定期巡查供配电系统设备,包括(高、低压室,变压器室),并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。
4.4.2发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常,应马上查找原因,并通知维修领班安排处理。
4.4.3用电高峰或潮湿天气期间,应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象,发现异常马上处理。
4.4.4未经领班师同意,不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下,须经领班批准并做记录。
4.4.5严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。
4.4.6高压工具应每年送供电局年检,年检合格标志贴在工具表面上。
4.4.7与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中,交接班时清点数量,发现缺失立即追究。
4.4.8外借钥匙应做好登记并按时追收。
4.5供配电设备维修保养规程
4.5.1严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。
4.5.2维修领班每年12月制订下一年度的设备保养计划。
4.5.3工作过程应严格遵守电气作业规程。
4.5.4根据系统设备的特点,重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。
4.5.5各系统的维修保养以不影响物业服务正常营运为原则,特殊情况,须报告管理处主任,及时通知受影响的用户。
4.5.6使用期中,每月重点检查电器的各部件,注意可动部分是否有卡住,紧固件是否有松脱等现象。
4.5.7配电设备导电部分与接地电阻及其他部分的绝缘电阻,定期用摇表检查绝缘接地电阻是否良好,一般应大于10兆欧。
4.5.8接触器的触头表面应经常保持清洁,不允许用金属的工具摩擦触头。
4.5.9母线支架无污损、破裂,导体无松动,连接部分无过热或变形现象。
4.5.10配电柜各相电压、电流工作平衡,继电器动作显示正常,信号指示灯正常
4.5.11电压互感器(pt)、电流互感器(ct)无异常的声音、气味、无放电痕迹,保险完好无损。
4.5.12补偿电容器无漏电等异常现象,无异常工作声音及气味,无温度过热现象,保护电容器的保险工作正常。
4.5.13对电器的转动部分,如自动开关操作机构等,每年添加润滑油,以保持转动灵活。
4.5.14高低压开关的运行无异常现象,绝缘电阻在正常范围内,动力照明配电设备的配电分柜工作正常,无过热异常现象。所有配电设备的金属部分,均有可靠接地装置。
4.5.15维修保养结束后,应将有关工作情况记录在高压电房设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表或当值日志上。
4.5.16高压设备发生接地时,在室内不得接近故障点4米以内,在室外不得接近故障点8米以内,进入上述范围必须穿绝缘鞋;接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。
4.6变压器保养操作规程
4.6.1前的准备与检查
a)记录保养前变压器电流和油温的指标。
b)按批准指令办理停电手续,断开变压器高压闸主开关。
c)备好工具、器材和仪表。
d)检查并确认变压器高压闸主开关已断开,挂牌并上锁。
e)放电并接好地线后方可工作。
4.6.2保养工作
a)清洁变压器外壳、瓷瓶和瓷套管,发现有裂缝或损坏的予以更换。
b)检修吸湿器和阀门。检查油位,缺油须补充,有不合格须更换。
c)检查并调整分接头开关,保证其切换动作正确。
d)检查硅胶有无变色,变色须更换。
e)检查变压器中性线与变压器外壳接地情况。
f)对变压器的整体进行检查,紧固所有螺丝,确认保养无误后,清理现场。
4.6.3结尾工作
a)验收合格后,按程序办理送电手续,拆除地线、撤锁、撤牌、断开变压器低压闸主开关及全部负荷开关。
b)按程序送电,拉合二次高压闸主开关,充电。一切正常后,正式合上高压闸主开关。
c)合上低压闸主开关,在分别合上分开关。
d)测量各种参数,确认工作程序无误。
4.7电房倒闸操作制度
4.7.1倒闸操作必须根据领班指令,操作人确认无误后执行。发布指令应准确、清晰,使用正规操作术语和设备双重名称(即设备名称和编号)。
4.7.2停电拉闸操作必须按照开关+负荷侧刀闸+母线侧刀闸顺序依次操作,送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时,应先停低压,后停高压;送电时先送高压,后送低压。严防带负荷拉合隔离开关(刀闸)。为防止误操作,高压电气设备都应加装防止误操作的闭锁装置。
4.7.3倒闸操作由操作人填写操作票,每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填入操作票内:
a)应拉合的开关和刀闸。
b)检查开关和刀闸的位置。
c)检查接地线是否拆除。
d)检查负荷分配。
e)装拆接地线。
f)安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。
g)切换保护回路和检验是否确无电压等。
4.7.4倒闸操作应由两人执行,其中一人操作,一人监护。
4.7.5操作中发生疑问时,不准擅自更改操作票,不准随意解除闭锁装置,应立即向领班报告,查明原因后再操作。
4.7.6电气设备突然停电后,即使是事故停电,在末拉开有关刀闸和做好安全措施以前,不得触及设备或进入遮拦,以防突然来电。
4.7.7下列各项工作可以不用操作票:
a)事故处理。
b)拉合开关的单一操作。
c)拉开
接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。
4.8用电安装审批制度
4.8.1业主提出用电安装申请;
4.8.2管理员审阅业主提交的用电安装申请,并在接申请后一个工作日内,根据物业原设计容量签署意见,提交管理处主任;
4.8.3管理处主任在接表后一个工作日内审批物业原设计容量内的用电安装申请;
4.8.4当值电工负责执行经批准的用电安装任务。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《配电房运行记录表》
6.2《供配电设备维保工作记录表》
第2篇 小区物业工程部员工培训管理规程与细节要求
小区物业工程部员工培训管理规程及细节要求
1.0目的
规范员工培训内容及程序,员工培训系统化,科学化,确保员工具备工作所需的知识和技能.
2.0适用范围
适用于管理处工程部员工的培训。
3.0职责
3.1工程部主管负责制定年度员工培训计划与管理。
3.2工程领班负责协助主管进行专业知识和专业技能的培训实施。
4.0程序内容
4.1员工培训计划的制定
4.4.1工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的员工培训计划,并上报管理处审核.
4.4.2员工培训计划的内容包括:
a)不违反国家的相关的法律法规.
b)有明确的培训内容.
c)有考核标准.
d)有具体的培训时间.
e)有具体的费用预算.
4.2新入职员工的培训.新入职员工上岗前要进行3天的培训,并经过考核合格.
4.2.1第一天上午由主管介绍公司的基本,讲解公司的各种制度;本部门的工作性质,基本运作程序,讲解个岗位的职责,安全作业的要求,着装规定,礼节礼貌,文明用语.带领新员工熟悉小区的环境.
4.2.2第一天下午到第三天上午主管安排领班带领新员工试上岗,熟悉本岗位的设备状况和运作程序.
4.2.3第三天下午主管安排新员工进行思想方面的小结即技能方面的考核.
4.2.4新员工经考核合格后安排上岗,不合格给予辞退处理.
4.3专业基础知识的培训
4.3.1专业基础知识培训由工程部主管具体负责.
4.3.2专业基础知识培训每月进行一次,每次不少于60分钟.
4.3.3培训内容:
a)电工类。
---进网作业电工培训教材
---电工作业安全规程
---维修电工技能培训教材
b)给排水类.如给排水设备设施的使用及维修保养技术。
c)制冷类.制冷设备原理及使用维修保养技术。
d)弱电类.如电子技术基础。
e)基础设施类.建筑与装饰工程施工技术。
4.3.4培训方式:
分工种集中授课,分工种集中讨论
4.3.5考试方式:
试卷考试,课堂提问。
4.4专业技能培训
4.4.1专业技能培训由工程部主管具体负责。
4.4.2专业技能培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。
4.4.3培训内容:
a)电工类。
---供配电设备设施操作标准作业规程
---供配电设备设施运行管理标准作业规程
---供配电设备设施维护保养标准作业规程
---住户家庭安装维修标准作业规程
b)给排水类。
---给排水设备设施操作标准作业规程
---给排水设备设施运行管理标准作业规程
---给排水设备设施维护保养标准作业规程
c)弱电类。
---弱电系统维护管理规程
d)基础设施类。
---建筑与装饰工程施工作业规程
e)公共类。
---物料与工具管理规程
---设备综合管理作业规程
f)其他相关规程
4.4.4培训方式:
分工种集中授课,分工种集中讨论
4.4.5考试方式.
现场实际动手能力的评估
4.5服务培训
4.5.1服务培训由物业管理处安排专人培训.
4.5.2服务培训每季度进行一次,每次不少于60分钟.
4.5.3培训内容:
a)文明用语
b)仪表仪容
c)礼节礼貌
d)服务意识
e)服务技能
f)服务要求
4.5.4培训方式为集中授课
4.5.5考试方式:试卷考试、课堂提问
4.6物业管理知识的培训
4.6.1物业管理知识的培训物业管理处安排专人培训。
4.6.2物业管理知识的培训每季度进行一次,每次不少于60分钟。
4.6.3培训内容
a)物业管理法律法规;
b)iso9000质量,iso14000环境体系。
4.6.4培训方式为集中授课
4.6.5考试方式:试卷考试、课堂提问
4.7安全培训
4.7.1安全培训由工程部主管具体负责。
4.7.2安全培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。
4.7.3安全培训内容:
a)操作安全
b)日常生活安全
4.7.4培训方式为集中授课
4.7.5考试方式:课堂提问
4.8特种培训
对于工程部的特殊工种(电工,焊工,制冷等),应有计划的选派到相关专业培训主管机构系统培训,取得相应的操作证书。
5.0相关文件
《行政部员工培训管理规程》
6.0记录
6.1《工程部年度培训计划表》
6.2《工程部员工培训记录表》
6.3《各类持证上岗人员培训申请表》
6.4《新员工培训记录表》
第3篇 物业工程部维修工具管理规程（7）
物业工程部维修工具管理规程(七)
1.0目的
保持维修工具的有效、美观、整洁
2.0适用范围
工程部所有个人及公用工具。
3.0管理职责
3.1工作负责人:工程部主管
3.2维修人员负责个人工具的管理
4.0内容
4.1工程部维修人员入职时统一领取个人日常维修用的工具及工具箱、工具包等,仓管员做好记录并存档,员工离职时交清所有工具。
4.2公用工具、仪器仪表的保管由仓管员负责,当值主管人员监管,个人工具的保管由领用人自行负责。大型及贵重工具、仪器仪表的借用应填写借用单,使用完后及时归还。
4.2维修工具使用后应擦拭干净,保持其美观清洁,个人工具归入指定地点存放,公用工具交仓管员统一保管。维修人员在户内面客区域维修时,不得使用外观太脏的工具及工具包。
4.3公用工具在使用过程中如有损坏,应及时报相关主管人员检修,无法修复时,应报部门负责人决定是否报损。个人工具使用过程中如有丢失,由领用人及时自行购买相同规格的替换品。
4.4个人工具或公用工具的报损应报部门主管批准,填写《报损申请单》经财务核准后报损,并按原工具的规格、型号以旧换新。
第4篇 金融城物业工程维修工作规程
金融中心工程维修工作规程
l、目的
使工程维修工作能有序、高效地开展,确保公用机电设施、设备正常安全运行,并得到及时的维护和保养。
2、范围
管理处的日常维修管理工作,以及设施设备的运行、检查、维修、保养。
3、运作程序
3.l运行班组运作程序
3.1.1运行班组人员负责机电设施、设备的24小时操作、监控、检查、巡视、记录,并处理一般性维修保养工作。
3.1.2值班人员必须严格安排班时间表上下班,不得擅离职守,并严格按交接班制度进行交接。
3.1.3运行班组每天向工程管理人员汇报前一天值班情况,如实反映设备运行状态。
3.1.4值班期间发生紧急情况,应采取临时应急措施,并及时向工程管理人员汇报。
3.1.5vrv空调运行人员在空调停用期间转为维修班组成员,负责对空调系统进行维修和保养。
3.1.6运行人员负责配合并协助维修人员进行设施、设备的维修和保养工作,如单独操作时,应填写《设施/设备维修保养记录》。
3.2维修班组运作程序
3.2.1对于运行班组不能完成的维修保养工作,经工程管理人员统筹安排后,由维修组负责实施,运行组配合,共同完成。
3.2.2维修班组负责按编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养,并负责填写《设施/设备维修保养记录》。
3.2.3维修人员按规定定期对各设备进行巡视检查,发现问题及时处理,处理不掉的应立即向工程管理人员汇报。
3.2.4维修人员负责承担日常报修(含急修)处理和业主特约维修工作.在发生突发性设备故障后,应迅速集中人员赶到现场,进行抢修。
3.2.5维修班组成员下班后向值班人员留下通讯联系方式,以便紧急情况下能及时调度。
3.3工程值班运作程序
3.3.1工程值班室平时设在班组办公室,夜间设在变配电房或中控室。
3.3.2工程值班室由管理处直接管理,工程管理人员兼职,保证二十四小时有人值守。
3.3.3负责接听并记录设备设施报修电话、设备运行状况报告和业主意见,及时通知相关人员处理并向管理处领导报告。
3.3.4负责收集维修结果的反馈信息,向管理处领导汇报。
3.3.5负责记录各运行班组上一天值班情况,并向管理处领导转报。
3.3.6在发生突发事件情况下根据管理处领导的指示下达通知,调动人员、物资,保证事件能得到及时处理。
3.4管理处主任运作程序
3.4.1根据设施设备运行状况、维修保养计划和相应材料需求,以及工器具计划,组织设备运行和维修保养计划的实施,并进行监督检查.超出权限范围的报公司批准。
3.4.2根据值班室的报告,合理调配维修力量,进行设施设备的维修。
3.4.3发生重大、紧急情况时,及时向上级汇报并根据的指示,迅速组织人员、物资进行抢修、抢救工作。
3.4.4负责维修保养工作的质量检查和员工的培训考核工作,每月组织工程管理人员和各班组长对机电设施、设备进行一次全面检查。
3.4.5负责工程对外协调联系工作。
相关质量记录:
1.《设施/设备维修保养记录》 zc-05/b03
第5篇 物业工程部弱电系统维护管理规程与细节要求
物业工程部弱电系统维护管理规程及细节要求
1.0目的
规范弱电系统维修程序,确保高效率、高质量地完成弱电系统的机电处员工作。
2.0适用范围
适用于物业辖区内的弱电系统的维修。
3.0职责
3.1工程部主管负责检查弱电系统机电处员工作的实施情况。
3.2组长负责弱电系统作的组织实施。
3.3弱电工负责弱电系统工作。
4.0程序要点
4.1弱电系统维护管理规程
4.1.1严格遵守系统各项运行制度、保证系统处于良好的状态。
4.1.2领班每年12月制定下年度的保养计划,并负责实施。
4.1.3在日常维修中作好防静电工作。
4.1.4对撤除的部件与端子作好记录和标贴,以防止混乱。
4.1.5对于一主一备的设备不可同时保养,以先主后备的顺序进行。
4.1.6对于红外、激光、微波等发射装置,不能用湿式清洁剂清洗,应用吸尘器进行清洁。
4.1.7各设备的元器件、参数不得随意更改。
4.1.8系统维护结束以后,将系统调试运行正常,在观察一段时间,将系统调试运行正常,填写记录表格。
4.2弱电系统维护注意事项
4.2.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。
4.2.2应注意安全操作:
a)确保人身安全:维修时如需带电作业(电压高于36v时),应做好相应的绝缘措施;
b)确保维修设施的安全:测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰;维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰,最好用绝缘板托起;注意合理放置机电处员工作以免引起意外。
4.2.3必须正确判断故障部位、故障元器件,切忌乱换乱拆、胡乱调整。
4.3基本维修方法
4.3.1观察法:
a)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件;
b)有无异常的声音;
c)观察图象效果。
4.3.2静态测量法:
a)短路电阻测量法;
b)电流测量判断法;
c)电压测量判断法。
4.4小区组团对讲机维修
4.4.1室内听不到铃声:
a)检查主机按钮开关是否接触良好,否则应更换按钮开关;
a)检查室内分机待机转换开关是否接触良好,如接触不行则应整修处理。
b)通过上述两个部骤如仍不振铃,则应重点检查振铃放大电路,直至故障排除。
4.4.2不能对讲:
a)检查通话线是否接触良好,如不行则重新焊接;
b)检查室内分机扩音器、扬声器是否正常,如不正常则应更换。
c)检查室内分机放大电路,重点检查三极管直至故障排除。
4.4.3不能开楼下大闸门:
a)检查锁舌不见是否灵活,如阻滞则应加润滑油;
b)检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏,如时则应重新接好线头或更换电磁线圈;
d)开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件,如有问题则应逐一检查并排除故障。
4.4.4主机无电源:
a)检查轿式整流二极管有无损坏,如损坏则应更换同规格二极管;
b)检查电源变压器是否烧坏,如是则应更换同规格的变压器。
4.5可视对讲机维修
4.5.1无图象、声音,但开锁正常:
a)调节亮度电位器观察屏幕有无光栅,如油光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接是否接牢,则应重新接好(烫锡焊接);
b)如调节亮度电位器屏幕仍无光栅,此时应检查室内急电路板,包括震荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查,直至故障排除。
4.5.2通话无声音:
a)检查听筒与室内机的界限是否牢固,否则应重新接好(烫锡、焊接);
b)调节音量电位器,如扬声器理有交流声发出,则说明室内机的放大电路有问题,室内机放大电路包括音频输入电路、牵制放大电路、攻防电路,此时应逐级进行检查直至故障排除。
4.6程控交换机维护管理规程
4.6.1程控交换机的有关维护包养工作由弱点技工负责。
4.6.2要保证交换机工作电源的供应(ups),中央空调的开启。
4.6.3值班人员巡检交换机的运行情况,如发现异声、异味、电压不稳定立即检查维修。
4.6.4未经同意,禁止修改交换机的运行参数。改动参数后,必须记录在当班日志和保养记录表上。
4.6.5配线架的配线改动后必须修改配线资料。
4.6.6维护终端平时运行是处于关闭状态,使用时再开启。
4.6.7检查或维修功能卡前必须先关闭交换机电源,带上防静电手套。
4.5.8保持机架、个功能卡、整流器、散热栅的卫生清洁工作,各连接端子连接可靠。
4.6.9当交换机发生故障而不能立即修复时,应在最短的时间内通知厂商到场维修恢复。
4.6.10所有的保养工作结束后,应测试系统是否正常,并填写设备检查保养记录表。
5.0记录
5.1监控中心设备检查
6.0相关支持文件
6.1《监控中心设备检查表》
第6篇 物业工程部接管验收工作规程标准与细节要求
物业工程部接管验收工作规程标准及细节要求
1.0目的
规范新物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。
2.0适用范围
适用于物业部对新接物业的接管验收工作。
3.0职责
3.1地产公司总经理负责组建接管验收小组并同地产公司具体办理物业的接管工作。
3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。
3.3物业工程部具体负责公共设施物业的接管验收工作。
3.4地产公司售后服务部具体负责接管后的物业质量问题的处理。
4.0程序内容
4.1接管验收的准备工作
4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前,地产公司应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。
4.1.2成立物业接管小组
a)在接到总经理的接管验收指令后,管理处各相关部门应立即按照总经理的要求参与接管工作;
b)接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:
---物业管理处管家部负责业主资料的验收移交,以及协助房屋的验收移交工作;
---物业管理处工程部具体负责公共设施和机电设备的验收移交工作。
c)地产公司售后服务部具体负责接管后的物业质量问题的处理工作
4.1.3接管验收前的准备:接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:
a)与地产公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
b)提前参与地产公司申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。数;
c)准备好接管验收记录表格:
---《公共配套设施接管验收表》;
---《机电设备接管验收表》;
---《接管验收问题整改表》。
4.2资料的接管验收。地产公司委托物业管理时须向物业部移交相关资料。
4.2.1综合竣工验收资料:
a)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图);
b)建设工程竣工验收证书;
c)建设消防验收合格证;
d)公共配套设施综合验收合格书;
e)供水合同;
f)供电协议书、许可证;
g)供气协议书、许可证;
4.2.2施工设计资料:
a)全套设计图纸;
b)图纸会审记录;
c)设计变更通知单;
d)工程预决算报告书;
e)重要的施工会议纪要;
f)隐蔽工程验收记录;
g)沉降观测记录;
h)其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.2.3机电设备资料:
a)机电设备出厂合格证;
b)机电设备使用说明书(要求中文);
c)机电设备安装、调试报告;
d)设备保修卡、保修协议。
4.2.4业主资料:
a)已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等;
b)已够房业主的付款情况或付款方式。
4.3物业硬件设施接管验收和竣工的区别
4.3.1接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
4.3.2接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
4.4接管验收标准和验收方法
4.4.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
4.4.2验收方法为观感验收法和使用验收法。
4.5房屋本体硬件设施的具体验收标准
4.5.1主体结构:
a)外墙不得渗水;
b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
4.5.2楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
4.5.3内墙面:
a)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
b)块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。
4.5.4顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
4.5.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。
4.5.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.5.7门、窗
a)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
b)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
c)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
d)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
e)电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;
f)不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;
g)高档装饰门装饰完整。
4.5.8楼梯、扶手:
a)钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
4.5.9木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
4.5.10饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
4.5.11油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。
4.5.12电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。
4.5.13光纤已开通,收视良好。
4.5.14开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
4.5.15灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
4.5.16水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
4.5.17卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。
4.5.18给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。
4.5.19地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
4.5.20门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
4.5.21其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
4.6公共配套设施接管验收标准
4.6.1天台:
a)天沟、落水口畅通完好;
b)隔热层、防水层完好。
4.6.2散水坡无下陷、断裂、去墙体分离,坡度适宜、平整。
4.6.3屋面避雷设施连接牢固。
4.6.4路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常;灯柱安装牢固,油漆完好。
4.6.5道路:
a)路面平整,无水泥块,无起砂、断裂;
b)路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;
c)块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;
d)交通标识线、路牌清楚完好。
4.6.6室外消防栓:
a)消防箱标识清楚,玻璃完好;
b)消防设施配件齐全;
c)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,无渗漏水,水压充足。
4.6.7楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。
4.6.8垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,油漆完好,使用方便。
4.6.9岗亭安装牢固,配件齐全,标识清晰,完好无损。
4.6.10道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。
4.6.11停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施良好,排水设施良好。
4.6.12自行车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全防护和排水设施良好。
4.6.13明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。
4.6.14沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。
4.6.15护坡、挡土墙泄水通畅,砌筑牢固。
4.6.16台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。
4.6.17水池、水箱卫生清洁,无渗漏。
4.6.18信报箱安装牢固,完好无损,标识清楚,表面平整光洁。
4.7机电设备的接管验收
4.7.1变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤。
4.7.2中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好,无损伤。
4.7.3消防监控设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。
4.7.4给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整。
4.7.5安全监控报警设备:同消防监控设备。
4.8接管验收遗留问题的处理
4.8.1遗留问题的登记确认:
a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;
b)对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请地产公司售后服务部相关人员签字确认。
4.8.2对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐。
4.8.3对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求地产公司售后服务部在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。
4.8.4对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给地产公司进行备录。
4.9《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交物业工程部归档长期保存。
5.0记录
5.1《接管验收资料遗留问题登记表》
5.2《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
6.0相关支持文件
6.1《接管验收资料遗留问题登记表》
6.2《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
第7篇 z物业工程部文件交接管理规程
物业工程部文件交接管理规程
1.0目的:
保证工程部对外、对内的信息准确及时的处理。
2.0范围:
工程部与其它部门之间联系文件。
3.0职责
3.1资料员负责文件接收与发放、存档工作。
3.2接收文件时根据文件内容,转发至各相关人员,做好记录,并存档。
4.0支持性工具:
《资料交接表》
编制:审核:批准:日期:
第8篇 物业工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要求
物业工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要求
1.0目的
规范空关房的管理工作,确保业主空关房的管理质量
2.0适用范围
适用于管理处所辖小区的所有业主的空关房。
3.0职责
3.1工程部负责小区业主的空关房监督管理工作。
3.2工程领班具体负责小区空关房检查工作的落实.
4.0程序内容
4.1空关房的日常检查
4.1.1根据季节的变化,制定空关房的日常检查计划。
4.1.2空关房的日常检查内容
a)屋顶是否有渗漏水现象
b)墙面是否有渗水现象
c)墙面、屋顶是否有霉变
d)窗框是否渗水
e)室内电路、给排水系统
f)墙面、地面粉刷层是否有脱落、风化现象
g)室内是否有自然破损,如玻璃等
h)智能化系统的测试,检查智能化系统能否正常工作
i)门锁、车库能否正常工作
4.1.3根据日常检查情况填写《空关房检查记录表》
4.1.4如发现存在的问题,要及时解决处理,必要时及时通知业主。
4.2突发性及时检查
4.2.1突遇连续性的暴雨,要立即组织工程部员工系统检查。主要以渗漏水为主。
4.2.2夏季连续暴晒,或冬季连续干冻,检查受温度变化而破损的部位,如物顶玻璃天窗、阳光房、有露出的防水部位等。
4.3对检查出空关房的问题,及时的给以维修处理,与业主随时保持联系,填写《空关房维修记录表》
5.0相关文件
客户服务中心业主钥匙管理作业规程及标准
6.0记录
6.1《空关房检查记录表》
6.2《空关房维修记录表》
第9篇 物业工程部维修工具管理规程
物业工程部维修工具管理规程
(七)
1.0目的保持维修工具的有效、美观、整洁2.0适用范围工程部所有个人及公用工具。
3. 0管理职责3.1工作负责人:工程部主管3.2维修人员负责个人工具的管理
4.0内容
4.1工程部维修人员入职时统一领取个人日常维修用的工具及工具箱、工具包等,仓管员做好记录并存档,员工离职时交清所有工具。
4.2公用工具、仪器仪表的保管由仓管员负责,当值主管人员监管,个人工具的保管由领用人自行负责。
大型及贵重工具、仪器仪表的借用应填写借用单,使用完后及时归还。
4.2维修工具使用后应擦拭干净,保持其美观清洁,个人工具归入指定地点存放,公用工具交仓管员统一保管。
维修人员在户内面客区域维修时,不得使用外观太脏的工具及工具包。
4.3公用工具在使用过程中如有损坏,应及时报相关主管人员检修,无法修复时,应报部门负责人决定是否报损。
个人工具使用过程中如有丢失,由领用人及时自行购买相同规格的替换品。
4.4个人工具或公用工具的报损应报部门主管批准,填写《报损申请单》经财务核准后报损,并按原工具的规格、型号以旧换新。
第10篇 物业工程部对业主房屋质量管理规程及细节要求
物业工程部对业主房屋质量管理规程及细节要求
1.0目的
规范新物业的接管验收工作,确保业主房屋的质量。
2.0适用范围
适用于所有新接管验收的业主房屋。
3.0职责
3.1物业工程部指派专业人员协同业主进行房屋质量接受验收。
3.2地产公司售后服务部具体负责业主房屋质量问题的处理。
4.0程序内容
4.1接管验收的准备工作
按《物业接管验收管理规程》的第4.1条进行接管验收的准备工作。
4.2房屋硬件设施的具体验收标准
4.2.1主体结构:
a)外墙不得渗水;
b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
4.2.2楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
4.2.3内墙面:
a)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
b)块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。
4.2.4顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
4.2.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。
4.2.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.2.7门、窗
a)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
b)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
c)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
d)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
e)电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;
f)不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;
g)高档装饰门装饰完整。
4.2.8楼梯、扶手:
钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
4.2.9木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
4.2.10饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
4.2.11油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。
4.2.12电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。
4.2.13光纤已开通,收视良好。
4.2.14开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
4.2.15灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
4.2.16水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
4.2.17卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。
4.2.18给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。
4.2.19地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
4.2.20门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
4.2.21防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、
4.2.22其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
4.3接管验收遗留问题的处理
4.3.1遗留问题的登记确认:
a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;
b)对业主硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《业主房屋验收单》中。
4.3.2对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐。
4.3.3对业主硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求地产公司在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。
4.3.4对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给地产公司进行备录。
5.0记录
业主房屋验收单
6.0相关支持文件
6.1《物业接管标准作业程序》
第11篇 小区物业工程部绩效考评管理规程与细节要求
小区物业工程部绩效考评管理规程及细节要求
1.0目的
规范员工绩效考评工作,确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。
2.0适用范围
适用于工程部员工的绩效考评工作。
3.0职责
3.1工程部管理员负责依照本办法进行维修工的检查工作。
3.2工程部主管负责依照本办法进行管理员及维修工的检查工作。
3.3管理处经理负责依照本办法进行工程部主管、工程师、管理员和维修工的检查工作。
4.0程序内容
4.1工程部员工工作标准。
4.1.1工程部员工应符合《业主家庭设施维修管理规程》、《房屋维修管理办法》、《给水系统管理规程》、《供配电设备管理规程》、《弱电系统管理规程》、《公共设备设施维护管理规程》、《公共设备设施运行管理规程》的要求进行工作。
4.1.2工程部工程师、管理员、维修工,必须参加物业管理处的培训和达到培训要求,培训合格后上岗。
4.1.3工程部工程师、管理员、维修技工,除应严格按照本部门的标准作业进行工作外,还应严格遵守物业管理处其他相关标准作业规程的要求。
4.1.4工程部主管应按上述各项标准作业规程履行自己的职责,符合标准作业规程的要求。
4.2绩效考评评分结构。
4.2.1绩效考评中的周检、月检、抽检均按百分制进行,各种检查考评的要求详见《工作、服务绩效综合考评办法》。
4.2.2工程部管理员、维修技工的考评分值构成如下:
a)执行“操作规程”质量(满分10分)。
b)执行“运作管理标准作业规程”质量(满分10分)。
c)执行“维修保养标准作业规程”质量(满分10分)。
d)服务质量(满分10分)。
e)合理使用工具质量(满分10分)。
f)培训质量(满分10分)。
g)值班质量(满分10分)。
h)进入住户家庭维修质量(满分10分)。
i)执行公司相关标准作业规程质量(满分10分)。
j)其他质量(满分10分)
4.2.3工程部主管、工程师绩效考评的周检、月检、抽检分值构成如下:
a)岗位标准作业规程执行质量(满分10分)。
b)培训质量(满分10分)。
c)自身工作技能(满分10分)。
d)服务质量(满分10分)。
e)工作效果(满分10分)。
f)工作责任心(满分10分)。
g)处事公正性(满分10分)。
h)遵守公司其他相关作业规程质量(满分10分)。
i)团结配合质量(满分10分)。
j)道德水平(满分10分)。
4.3绩效考评扣分细则
4.3.1工程部管理员、维修技工扣分细则:
a)工程部管理员、维修技工当值工作时,违反各类设备操作规程者,每次检查每发现一
项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2.0分;严重违规扣3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
b)工程部管理员、维修技工当值工作时,违反各类运行管理规程者,每次检查每发现一
项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
c)工程部管理员、维修技工当值工作时违反各类维修保养规程者,每次检查每发现一项
轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
d)工程部管理员、维修技工当值工作时的仪容仪表、言谈举止不符合员工服务标准者,
每次检查每发现一次一般违规,扣减相应考评项目0.5-1分;严重
违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
e)工程部管理员、维修技工当值工作使用工具时违反机电维修工具作业者,每次检查每
发现一次一般违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》给予处罚;
f)工程部管理员、维修技工不按员工培训要求参加培训或达不到培训要求,每次检查每
发现一项一般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
g)引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
h)工程部管理员、维修技工进入住户家庭进行安装维修、违反维修安装规程者,每次检
查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-3分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况按《行政处罚标准操作规程》进行处罚;
i)工程部管理员、维修技工不遵守公司其他相关标准作业规程,每次检查每发现一项一
般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
j)管理员、维修技工考评时,如发出同时违反两个以上考评项目的违规行为,应在对应
项目同时进行扣减。
4.3.2工程部主管、工程师绩效考评扣分细则:
a)严格按工程部所有标准作业规程进行工作,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应
考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
b)工程部主管、工程师当值时仪容仪表、言谈举止达不到员工服务标准要求者,每次检
查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
c)工程部主管、工程师安排、组织、检查不力,员工工作或本部门、本班组工作效果达
不到相关标准作业规程要求的,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
d)工程部主管、工程师不遵守公司其他相关标准作业规程,每次检查每发现一项一般违
规,扣减对应考评项目1-2分
;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
e)上述各项考评,发现违规现象(行为)时,除应在上述对应考评项目内进行扣分外,
还应同时分析造成违规的原因,如属因培训不够、不合格造成的,应同时在“培训”栏目内扣分(一般扣1-2分,严重扣3-10分);如属自身工作技能低、素质差造成的,应同时在“工作技能”栏目内扣分(标准同上);如属工作责任心不够造成的,应同时在“工作责任心”栏目内扣分)(标准同上)‘如属处事不公正造成的,应同时在“公正处事”栏目内扣分(标准同上)‘如属团结不畅造成的,应同时在“团结配合”栏目内扣分(标准同上)’如属道德水准不高造成的,应同时在“道德水准”栏目内扣分(标准同上);
f)考评时如发现违规行为同时触犯两个以上的考评项目,则应同时在对应的考评项目
中同时扣分,直至扣完对应栏目分数为止。
4.3.3一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的,因粗心大意引起的,或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素(需经确认),造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起连锁反应,造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。
4.3.4“其他”栏目是为本公司相关作业规程所未包括,或超本规程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所设置,如果未发生或未出现,该栏目考评时应当给出满分10分。
4.3.5检查、考评时,如出现《行政奖罚标准操作规程》中所列明的应受嘉奖事件,则应在视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分),另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人进行奖励。
4.3.6奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准操作规程》所列出的必须加以惩处的情形,则除在考评检查表相应栏目内扣完相应的发分值外,另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人追加处罚。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《工程维修部管理员、技工考核表》
第12篇 小区物业工程部安全管理规程与细节要求
小区物业工程部安全管理规程及细节要求
1.0目的
制定工程部安全管理制度,确保物业管理工程日常作业安全保障。
2.0适用范围
适用于管理处所有的工程作业项目。
3.0职责
3.1工程部主管负责日常作业的安全监督与培训。
3.2工程领班负责日常作业的安全措施的落实与管理。
4.0程序内容
4.1工程部安全管理总则
4.1.1保证小区设备设施的安全,正常的运行是工程部的首要任务,工程部对小区设备设施的安全运行负有责任,工程部有权力制止一切可能危及设备设施安全运转的违规行为。
4.1.2工程部对各部门的设备设施的正确使用,有安全操作培训的义务,指导个部门正确使用设备,保证安全运行。
4.1.3工程部制定各机房的安全管理制度,保证安全保护装置、设备齐全,正常运转。
4.1.4根据各岗位具体情况,制定岗位操作规程和岗位责任制,由上至下,分级落实责任,严格执行。
4.1.5对各项设备,根据不同的技术性能要求,制定保养、检修和维护计划,按计划操作,避免紧急抢修。
4.1.6对有缺陷的又急需使用的设备,根据具体情况,制定相应的使用规程和维护方案,在保证安全的基础上方可运行。
4.1.7发现隐患,及时整改、报告。
4.1.8制定设备设施安全事故处理预案,以保证事故能够得到及时、妥善处理,协调有序,减少损失。
4.2机房安全管理制度
4.2.1本制度机房指管理处所辖的配电房、监控中心、水泵房等。
4.2.2各机房工作人员实行严格的交接班制度,未经上级批准,任何人不得私自带领外人参观,无关人员不得进入,因工作需要事先通知。
4.2.3机房的各项操作,严格按照操作规程进行,确保操作安全。
4.2.4机房内的临时电气设备的使用,必须制定使用方案,报领班批准,同时严格执行临时电气安全管理制度。
4.2.5机房内动用明火和焊接,必须由保安部、工程部共同制定施工方案后进行施工,并严格遵守动焊动火安全管理规定。
4.2.6严禁将易燃易爆的危险品带入机房,如因工作需要,需写出书面报告和防范措施,报工程领班批准,结束后立即带出机房。
4.2.7发现机房系统运转存在安全隐患,要及时果断处理,必要时值班人员有权利紧急停机,事后写出书面报告,从而保证机房设备的安全运行。
4.2.8机房内安全消防设施要齐全,同时保证安全使用。
4.2.9机房内严禁存放无关物品,保证机房内的卫生环境良好,各种器械摆放整齐有序。
4.2.10机房值班人员必须有高度的责任心,按规定时间巡查机房设备的运行情况,并根据要求做好记录,填写相关工作表格。
4.2.11机房值班人员不得擅自离岗,离开岗位需向领班请假,安排其他人员替岗,并做好交接方可离开。值班人员不得私自换班,如确实需换班报领班批准。
4.2.12值班值班人员必须认真填写值班日志,说明本班次的设备运行情况和特殊事项,当班器械交接完毕后方可下班。
4.3安全检查制度
4.3.1安全检查是对物业设备设施安全运行相关方面的检查,是设备设施的安全运行的一项重要保证措施。
4.3.2安全检查内容:设备检查检修,检查部门制度规程,检查部门工作的管理。
4.3.3工程部有责任对部门设备设施的正确、安全使用进行培训,工程部在检查的基础上,根据部门设备设施的实际使用情况,实施设备安全操作培训。
4.3.4工程主管与领班成立工程安全检查小组,每周对重要机房进行重点检查,每月对工程所辖设备实施安全检查不少于两次,全面细致,并填写检查报告。
4.3.5安全检查分级管理,工程部作为牵头部门执行一级检查,使用部门为辅助部门,展开自我检查。
4.3.6对检查出的隐患,要定人,定期限,定措施,定责任的及时解决,对重大事故隐患,可按“安全第一”的原则处理,事后立即汇报。
4.4高空作业安全管理制度
4.4.1高空作业班组领班填写《高空作业审批表》,包括高空作业内容、安全措施现场负责人等,交工程部审批。
4.4.2如存在下列情况之一,不得进行高空作业:
a)患有心脏病、高血压、严重贫血、关节病、恐高症、严重视力障碍等疾病不易登高的人,不得进行高空作业。
b)没有报批《高空作业审批表》的项目,不得进行高空作业。
c)恶劣天气情况下,不得进行高空作业。
d)安全措施不到位或无安全器械,不得进行高空作业。
e)高空作业环境恶劣,无防护措施,不得进行高空作业。
4.4.3高空作业安全要求
a)遵守高空作业安全操作规程。
b)安全帽、安全带佩带齐全。
c)作业现场必须两人以上。
d)高空作业上下方位不得有垂直同时作业。
4.5明火作业安全作业规程
4.5.1“明火作业”是工程部维修操作间以外的工程明火作业。
4.5.2明火作业人员经专业培训后,取得特殊工种操作证方可上岗。
4.5.3要求明火作业时,必须提前填写《明火作业申请表》,如:作业内容、作业现场负责人、防护措施等项目,交工程负责人审核。
4.5.4将《明火作业申请表》提交保安部,经保安部审核批准后,方可进行作业施工。
4.5.5协同保安部到施工现场进行实地勘察,提出安全防护措施和准备防护器材。
4.5.6作业施工时,保安部派人到现场监护,密切注意各种情况,发现不安全因素立即停止作业施工。
4.5.7明火作业实行专人操作、专人管理、专人负责,其他部门和私人严禁在小区内私自明火作业。
4.5.8大功率明火作业设备作业施工所需电源,必须经配电专业人员审核批准。
4.6工程紧急事件处理预案
4.6.1发生漏水或爆阀处理预案
a)检查漏水爆阀的准确位置及所属区域的供水状况,并在许可的能力下立即设法制止漏水,关闭该区域的主阀门并立即通知自来水公司。。
b)在自来水公司人员到达之前,必须尽量控制现场,防止受影响的范围扩大,减少不必要的损失。
c)发生漏水或爆阀时观察四周,是否有受影响的设备,如配电设备、空调设备等,应做及时的保护处理`。
d)事故处理结束后记录备案,注意后期的观察。
4.6.2停电或电力故障处理预案
a)若电力公司预先通知小区所属范围内停电,应立即通知运行领班,及时通知相关部门和业主。
b)当恢复供电时,工程技术人员对重要设备运行进行检查,是否能正常运行,如有损坏立即报告。
c)当电力故障时,应立即切断该区域的供电电源,防止事故的势态扩大,在保证安全的状况下修复处理,或通知电力公司抢修。
d)事故处理结束后记录备案,注意后期的观察。
4.6.3煤气泄漏处理预案
a)当发现怀疑有煤气泄漏时,立即通知工程主管(值班主管)3分钟内赶到现场,确定后立即报煤气公司。
b)现场如果是人员活动较密集的区域,应立即组织疏散人员撤离现场,保障安全。
c)严禁明火和开启一切电器设备,关闭煤气总阀,打开所有门窗。等待煤气公司抢修。
d)事故处理结束后记录备案,注意后期的观察。
4.7设备缺陷管理制度
4.7.1设备缺陷划分
a)危急。设备发生直接威胁安全的问题,需紧急进行处理的缺陷。
b)严重。设备发生的问题程度较重,不及时处理可导致安全事故的发生。
c)一般。设备问题较轻,暂时不处理对安全影响不大。
4.7.2设备缺陷管理办法
a)设备缺陷无论是危急、严重、一般,都应由值班人员进行记录。
b)发现设备危急立即报告,现场采取措施解决,加强监视。
c)发现严重设备缺陷,立即上报领班,待处理。
d)在设备缺陷没有消除前,要重点加强监视,并做记录日志。
e)设备缺陷消除后,组织人员现场分析,总结积累。
5.0相关文件
6.0记录
6.1安全检查记录表
6.2高空作业审批表
6.3工程明火作业申请表
6.4工程紧急事件处理记录表
第13篇 z物业工程维修人员工作规程（5）
物业工程维修人员工作规程(五)
一、接到部门主管的维修指令后,维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后,并持《维修单》赶到维修地点。
二、共区域的维修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
11、做好公共场地的保护措施,将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上,避免对公共场地造成损坏。
12、维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置,如有用户出入必须主动礼让用户。
13、维修结束后,立即清理维修现场,及时撤掉告示牌。
三、室内有偿维修程序
1、记清维修用户的房号或单元,到达维修地点并核对无误后用食(中)指关节轻声扣门。
2、用户询问时,主动向用户问好,自报部门,说明维修内容。
3、进入室内前必须穿上塑料鞋套,进入用户房间后,首先做好维修现场的保护措施。
4、如维修中会产生较大噪声时,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
5、如维修中会产生较大灰尘或漏水时,必须事前做好防护措施,尽量减少污染,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
6、维修时应尽量保持户内环境雅静,严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品,不准在施工现场吸烟、吃东西。
7、维修完成后,立即清理维修现场并请用户进行验收。
8、用户验收合格后,请作户在《维修单》内签名确认。
9、用户签名确认后,向用户表示谢意,与用户道别,并轻轻退出房门,轻声关闭房间。
10、修结束后,维修人员必须将《维修单》妥善保存。
四、相关记录:《维修单》gd/e-qe-001-005-01
第14篇 物业工程部设备综合管理规程与细节要求
物业工程部设备综合管理规程及细节要求
1.0目的
制定设备设施管理制度,确保物业管理设备管理工作的统一、完整和完善。、
2.0适用范围
适用于管理处所管理的所有设备设施综合管理。
3.0职责
3.1工程主管全面负责设备设施的综合管理工作
3.2工程领班负责本区域内设备设施的组织实施工作;
4.0程序内容
凡价值在2000元(人民币)以上的、连续使用一年以上、安全寿命周期内都需要技术管理的固定资产,都应列入工程设备档案管理。
4.1设备设施的档案建立
4.1.1对工程部管辖设备建立《设备台帐》。
4.1.2工程部对管辖设备进行设备标识和设备编号。
4.1.3所有设备应按单机单台或功率系统建立《设备卡》。
4.1.4设备台帐应和设备现行的状态保持一致。
4.1.5《设备台帐》和设备出厂原件资料工程部统一保存,工程部留复印件。
4.2档案资料管理规程
4.2.1有工程设备档案由工程部负责管理,工程档案管理人员应严格遵守公司档案管理制度和保密守则。
4.2.2各类档案应按系统分类:强电、弱点、空调、机管等,统一存放档按盒并贴上标签。
4.2.3编制档按目录,内容和档案盒外标签一致。
4.2.4外单位交来图纸由文员统一签收,并将有关图纸交各系统工程师核对实物,如图纸无误则由文员按系统归档;图纸有误,则有文员联系交图单位更正。
4.2.5档案及图纸是工程维修保养的重要依据,应妥善保存,如发现用途不明的资料应交工程师审阅确定用途。需销毁的资料应由总工程师及系统工程师组成鉴定小组研究后决定。
4.2.6借阅档案须经工程主管批准,文员登记并指定归还日期,由文员按期追还,需续借的要重新登记。
4.3设备的购置管理
4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。
4.3.2设备的购置应遵循满足服务提供需求的原则。
4.3.3设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
4.3.4新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。
4.3.5工程部对新购设备进行清点验收、资料整理、协调安装、调试和试运行。
4.3.6验收符合要求的设备,按规定纳入台帐、设备卡片等日常管理。
4.4设备的封存停用
4.4.1连续停用6个月以上的设备,由使用部门就地封存,填写《设备封存单》。
4.4.2封存的设备应切断电源,将设备擦拭保养,做好防尘、放锈蚀处理。4.4.3表明封存设备的保管人,未经允许任何人不得拆卸零配件,以保证其完好性。
4.5设备设施的大修改造
4.5.1现行设备的运行状况、维修记录、零配件的更换等。
4.5.2大修改造的方案的论证审批,填写《设备大修改造审批单》,报物业管理处审批。
4.5.3设备大修改造竣工后,由管理处组织验收,填写《设备大修改造竣工报告单》,并观察其运行状况。
4.6设备报废处理作业程序
设备使用达到一定年限,或科技进步,或不符合环保达标要求,或因为其他原因,对现行设备不得不做报废处理。
4.6.1申请报废
a)对具备报废条件的设备提出报废。
b)注明设备详细资料,如购买日期、安装日期、投入使用日期、使用中的状况、维修记录、配件好材记录、维修成本状况等。
c)提出报废理由。
d)设备能耗过大,或环境污染严重,国家规定应以淘汰的产品。
e)已超过设备规定使用年限,损坏严重,维修费用过高,大修以后设备使用性能仍不能满足要求。
f)设备屡屡发生故障和事故,存在比较严重的不安全因素,且在经济投入上不宜大修和改造。
g)因自然灾害,事故损坏,修理费用接近或超过该设备的市场价值。
4.6.2鉴定
a)工程部按报废设备的规定对设备进行技术鉴定。
b)财务部对设备报废的经济合理性进行审核。
4.6.3审批
公司根据实际需求和工程部、财务部的鉴定审核意见批复。
4.6.4撤消台帐
批准报废的设备,工程部撤消设备台帐。
4.6.5报废处理
a)需新用设备替换的在用设备,待新设备投入使用后再进行报废。
b)批准报废的在用设备,在保证安全的前提下运行,不再进行大修。
c)可转让的设备作价转让。
d)不可转让的设备,将可利用的零部件拆下留用,其余部分做废品处理。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《设备设施台帐档案表》
6.2《设备卡》
6.3《设备购置审批单》
6.4《设备封存单》
6.5《设备计划大修保养审批表》
6.6《设备大修保养验收表》
6.7《设备报废申请表》
第15篇 新城物业工程部测量设备管理规程
物业工程部测量设备管理规程
为确保测量设备的能力满足使用要求,特制订本规程。
1.0程序要点:
1.1测量设备的范围:
维护和检修设备用的。
1.2测量设备配置的要求。
1.3数量满足使用需要。
1.4最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。
2.0测量设备的采购
2.1工程部主管应根据测量设备的现状和需要,提出采购计划或申请,经管理处经理审核,500元以上总经理批准后按规定进行采购。
2.2采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料:
a) 名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级;
b)数量、该产品的标准代号(尽可能做到)、用途、参考生产厂家或供应商名称。
2.3行政人事部应严格按采购资料进行采购,如有变动,应事先征询管理处经理的意见。
2. 4测量设备采购进公司后,应按公司相关规定办理交接手续。工程部主管应核对实物是否与所申报采购资料相符,并核查验证包装、外观及所带证明、证件。
3.0测量设备的管理
3.1工程部主管负责管理测量设备,其职责为:
a)建立测量设备台帐,其内容包括;出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料,并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性;
b)对测量设备逐一进行编号标识,其要求为:
--采用符号和顺序进行编号,示例如下:
ch - 01
该类测试设备的顺序号,用阿拉伯整数
移动使用测量设备(装置符号)
测量尺寸用(类型符号)
--符号规则如表一:
装置符号h移动使用测量设备
g固定装置上的测量设备
类型符号c测量尺寸的测量设备
d测量电参数(如电压、电流、电阻、电功率)
z测量重量用测量设备
p测量压力、真空度用测量设备
本表未作规定的,由专职管理人员依据上述原则予以规定;
--标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行,一般采用色彩(如红、黄色)的不干胶编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。
c)规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定,如表二:
测量尺寸的校准周期为二年
测量电参数的校准周期为二年
测量重量的校准周期为二年
测量压力的校准周期为一年
装于设备上,但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准
法规或国家行政主管部门另有规定的测量设备
按法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准
d)按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准,并办理相关委托手续;
e)对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。
4.0测量设备的使用
4.1工程部主管应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前(含采购进入公司的)均经过了校准,且校准结论满足使用要求。
4.2使用人员应熟悉测量设备的使用,正确、合理、按规定选择和使用测量设备,并确保在校准的有效期内使用。
4.3使用人员在调整测量设备时,应防止由于调整不当,而使校准状态失准。
4.4当发现测量设备失准时,应对已测量或计量的结果进行复查,消除由于失准可能造成的影响。
4.5测量设备的保管防静电环境应适当,不应与工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丢失、碰磕、损失、失准、锈蚀。
5.0测量设备的限制使用和报废
测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围,工程部主管应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用,这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员,并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的,可送有关单位检修,检修后经校准合格方允许使用,无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续,500元以下由工程部主管批准,500元以上报总经理批准。
6.0校准的委托
6.1如公司无校准设备、标准物及专业人员,即无能力进行校准,凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。
6.2工程部主管在委托校准时,应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中,并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。
7.0工程部主管应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。
