第1篇 a物业管理公司员工接听电话工作规范
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为维护物业管理公司的良好形象,全体员工在接听电话时,必须统一使用如下规范用语,并一律用普通话应答,做到态度和蔼、亲切,语言、语速适当,语言简洁明了。
一、当接听外线来电时,使用:
'您好!××物业公司,请问有什么可以帮忙'
二、当外线来电者需找某人时,使用:
'请稍候,我转给他(她)'或'请稍候,我去叫他(她)'。
三、如来电者需找的人不在时,使用:
'对不起!他(她)不在,您是否需要留言或传话(视情况可告诉bp机号码)'
四、如不认识来电者需要找的人时,使用:
'对不起!您能说出他(她)是哪个部门的吗'或'对不起,请稍候,我帮您问一下。'
五、如来电者询问怎样来商场时,使用:
'商场位于××路××号,在××路××路之间……坐××路车在××站下车。'
印发日期: 签发单位(公章):
第2篇 雅居乐物业工作环境管理规定
雅居物业工作环境管理规定
为了保证本公司良好的办公环境,形成一个积极向上的工作氛围,创造更加舒适、整洁的工作环境,提高工作效率,特制定本规定。
一、环境管理规定
1.综合管理部前台文员(或前一晚值班人员)应在上班前10分钟打开办公区公共区域内必要照明设备及空调通风设备,检查公共区域物品摆放是否整齐、有序及破损情况。
2.公司职能部门员工接听电话规范:'你好,顺驰物业××部。'项目服务中心员工接听电话规范:'你好,顺驰物业为您服务!'
3.会议室、会客室等公共区域,在使用后应及时更换引用水和纸杯,室内桌椅摆放整齐,烟灰缸要及时清倒,保持桌面清洁,不得摆放非工作相关物品。
4.常用办公设备(包括:电脑、打印机、复印机、传真机、电话及其他设备)的使用,应按照其正确使用程序和有关操作说明书进行操作,并按时依据正常程序对设备进行维护,不得用于与工作无关的事务。
5.办公区墙壁张贴的各类标识(如核心价值观、获奖证书、业主锦旗等)应统一设置于接待大厅内。
6.各部门、物业处每日应安排卫生值班人员,保持墙面、门、窗的清洁,物品摆放整齐,接待大厅不得堆放任何杂物。
7.各岗位员工不得在办公室内吃零食、早饭、午饭等,不得将与工作无关的物品摆放在办公桌上,不得做与工作无关的事(打私人电话、上网聊天等),不得在办公区域大声喧哗、打闹,保持办公区的安静。
8.非主管领导同意,非在岗员工或来访人员,不得进入办公区,应在接待区等候。等候时间超过20分钟的,前台接待员应主动为其提供饮用水。
9.遇到雨、雪等特殊天气,前一晚值班人员应提前在办公区门前显眼位置放置防滑设施及标识,以提醒来往人员注意防滑。
二、物品摆放规定
1.办公区的桌、台、椅均需按公司统一规定位置放置,电脑、饮水机、档案柜等设施应放在适当位置(以有效利用办公空间为准),不得随意摆放,所有物品位置经公司相关部门审定后,不得随意调整。
2.上班前,应规整当天所需用品,将所有用品统一摆放到桌(台)一侧,并做好其他班前准备工作。
3.上班时,应保持桌面整洁、有序,不允许摆放任何与工作无关的用品,仅可摆放办公用品(仅含笔筒、文件架、水杯),注意桌面物品摆放有序。员工需离开座位时,必须将桌面清理干净。
4.下班前,将桌面物品适当入柜,将桌(台)面清理干净,将重要文件入柜上锁,不得留在外面或带走,将办公椅放在办公桌前的恰当位置。
三、安全管理规定
1.维修部应定期检查办公区的水、电设施设备运转情况,如有问题应及时解决。
2.保安部应定期检查办公区消防设施的保管及灭火器材的摆放情况,保证其无损坏和丢失现象,并对全体员工进行消防安全培训。
3.各岗位员工应加强安全防患意识,下班时应将重要资料放入安全地点,关好电源,锁好抽屉、档案柜及门窗。
4.办公区夜间值班人员应对办公区内的各种设施设备进行安全检查,防止遗漏现象。
四、着装管理规定
1.公司所有当班人员应按公司工服管理规定着工作装,内着衬衣。暂没有工作装的人员着职业装,男士必须打领带,女士不得穿露脚趾的凉鞋。当班时必须按公司工服管理规定着装。
2.公司人员应保管好自己的工作装,不得有毁损。当班人员应整洁着装,以保持良好的工作形象。
3.公司当班人员必须佩戴胸卡(胸卡上必须有本人1寸彩色照片;部门、岗位名称准确),非当班人员不得佩戴胸卡、不得在办公区内停留。
第3篇 物业管理质量检查工作程序
1.目的:
对物业管理质量检查实施控制,确保公司内部各项检查工作顺利进行,达到物业管理目标。
2.适用范围:
适用于小区各项物业管理项目的质量检查。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.10 4.14章
3.2 iso9002标准第4.10 4.14章
4.职责:
4.1副总经理授权管理者副代表成立质量检查小组,负责检查工作。
4.2质量检查小组负责检查日常工作及有关计划统计工作。
4.3经营管理部负责提供有关的资料和检查配合工作。
5.工作程序:
5.1准备工作:
5.1.1公司物业管理质量联检每三个月进行一次,检查的依据是《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》。
5.1.2综合办公室制定《物业管理质量检查计划》,并通知检查小组的成员和有关部门。
5.2现场检查:
5.2.1检查小组根据检查标准计划的安排,现场检查清洁卫生、绿化、建筑物、消防设备、公共设备管理及员工工作情况。
5.2.2检查小组将检查结果详细记录,形成《现场检查记录表》。
5.3住户意见征询:
5.3.1小区住户抽查5-10户,对公司各项服务进行评价,检查投诉是否得到恰当的处理。
5.3.2检查小组对住户意见征询及其涉及到的部门如实记载形成《走/回访住户记录表》。
5.4检查总结:
5.4.1在公司物业管理质量联检全部结束之后,应召开质量检查小组会,对住户意见征询情况、现场检查的结果进行讨论,并形成《物业管理质量检查报告》。
5.4.2副总经理批准后的《物业管理质量检查报告》作为评定物业管理服务工作的依据,并对检查中存在的问题由检查小组向责任部门发出《整改通知书》,并进行跟踪检查。
5.4.3对于重大问题或潜在的不合格,副总经理组织采取纠正预防措施
第4篇 后勤物业管理处经营部工作职责
后勤管理处经营部工作职责
一、负责全处经营项目的管理、调配、收费、租赁等。
二、制定本年度经营项目的工作任务和计划。
三、考察了解当前市场状况,积极调查研究和开发新项目。
四、按时完成各项收费工作。
五、负责对各经营部门进行安全教育和法制教育,确保安全稳定。
六、完成领导交办的其他事项。
第5篇 物业管理工作程序范本
物业管理服务初步展示
万事开头难
良好的第一印象
物业管理的基本环节
策划阶段、前期准备阶段 (前期准备)
启动阶段(物业交付使用初期)
日常运作阶段(正常运作期)
策划阶段 1、早期介入
1.1检讨设计方案
(对日后管理不利因素作出改善建议)
1.2参与有关承建商会议,检讨进度;
1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进;
2、制定物业管理服务方案:
1.1确定管理档次
1.2确定服务标准
1.3财务收支预算
3、选聘/组建物业管理机构: 前期准备阶段 1、机构的设置/人员编制
2、人员选聘/培训
3、编制公共公约/守则;
4、草拟工作细则;
5、设立财务制度;
6、物业租售的代理
启动阶段 1、物业的接管验收
2、用户入住
2.1宣传物业管理
2.2协助用户入住(卫生、协助搬迁、协调交通)
2.3搬迁期间的安全
2.4装修管理
3、产权备案/档案资料的建立
4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立
日常运作阶段
日常管理/维护(房屋管理、设施管理等)
综合服务(安全、环境、便民服务等)
配套设施的完善
系统的协调(内/外)
房地产开发的一般过程 前期阶段之重点管理
――从使用者可持续发展参与规划
外部
配套设施:道路、商业、活动场所、垃圾处理等、
能源:水、电、气、备用、发展
保安、消防: 车场、住宅、设备
人文环境:绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等
建筑材料:外墙、公共场所材料易维护和更换
科技运用:智能化、网络等
室内
物业规格:电梯数目/速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采暖等
用户单元:单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例
内部空间:使用功能分区明显(社交与起居、休闲与家务)、细节空间(阳台、吊柜)
环保材料:涂料、门窗、管线 物业管理介入的步骤
循序渐进
架构设立――人员准备
工程技术――环境维护――安全管理
――物业服务――超量布置――正常运作
入住的前提条件
物业管理接管验收完成
已同发展商签订《物业管理 服务合同》
物业达到入住条件:
1、正式水电供应已通
2、设施设备验收合格
3、管理处有固定办公场所
什么是物业的接管验收
是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程,移交应办理书面移交手续
是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验
在完成接管验收后,整体物业连同设备就应移交给物业管理企业
物业的接管验收的内容包括:
主体建筑
附属设备
配套设施
道路
场地
环境绿化
接管验收的作用 明确交接双方的责、权、利关系
确保物业具备正常的使用功能,充分维护业主的利益
为日后管理创造条件
物业接管验收的法规条款
全国条例
第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业管理所必需的其他资料。
接管验收的依据
1、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》;
2、《工程竣工验收报告》;
3、现行的施工、安装技术规范,验收规范;
4、设备使用说明书、设计资料和技术参数;
5、消费者对质量的一般要求。 接管验收工作程序
一、查验应提交的相关资料
新建房屋接管验收应验交的资料
产权资料(4项)+技术资料(14项)
原有房屋接管验收应验交的资料
产权资料(5项)+技术资料(3项)
掌握接管验收的标准
新建房屋的接管验收标准
质量与使用功能的检验
原有房屋的接管验收标准
质量与使用功能的检验
危险与损坏问题的处理
接管验收注意事项
准备、约定――验收(复检)――
交付――保修――争议的解决 接管验收中常见
非结构性工程质量问题
1、屋面渗漏水。
2、有防水要求的地面渗水。
3、外墙面渗水。
4、室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动。
5、抹灰层、面砖、油漆、墙纸等饰面脱落残缺。
6、门窗开关不灵、缝隙过大、缺件。
7、厕所、厨房、盥洗室、阳台积水、倒泛水。
8、供水、供热系统漏水、漏气、暖气不热。
9、电器、电线漏电,灯具安装不牢。
10、排水管道堵塞,小区道路沉陷。
11、木地板、饰面砖不平整,发霉变色变形。
12、缺少信报箱、挂物钩、晾衣架、门牌。 交接双方的责任
为尽快发挥投资效益,建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前好房屋交验收准备,及时书面提请物业接管单位
进行接管验收,接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求的,接管单位在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得投入使用
接管验收时,交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。
房屋接管交付使用后,如发生隐蔽的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因,如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理,如属使用不当、管理不善的原因,是应由接管单位负责处理。
新建房屋从验收接管之日起,应执行建筑工程保修的有关规定,由建设单位负责保修,并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满,按实结算,也可在验收接管时,双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用,由接管单位负责保修。
在接管验收中如有争议而又不能解决时,可申请当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。
坚持(继续)接管验收
原则性与灵活性结合
细致入微与整体把握相结合
入 住 程 序
入住的概念
入住是指业主收到书面入住通知书并办理完结相应手续的过程。
在我国香港和南方沿海城市,人们把“入住”又称之为“入伙”。
业主入住前应准备的资料
(1)房屋买卖合同或建设单位开具的入住通知书
(2)用水(电)申请书
(3)业主(用户)或法人代表身份证及复印件
(4)业主及家属或法人代表一寸照片各二张
(5)代理人入住委托证明及代理人身份证
(6)法人购买者需提供法人资质证明及其复印件
(7)法人购买者需提供营业执照、税务登记证明及其复印件
(8)建设单位注明应提供的其它文件资料
业主守则主要内容
入住准备
1、入住工作计划
2、入住仪式策划
根据物业管理的特点及小区实际情况,为了提高小区整体形象,有效加强与业主、用户的沟通,通常由管理处组织举行入住仪式。
3、环境准备
入住工作程序注意事项
合理办理入住手续,避免集中办理产生混乱;
“一站式”和“专案小组”服务相结合,方便业主;
工作现场公开工作流程,提高效率和透明度;
设立专人引导车辆,维系有序现场;
明确修补队伍的安排,重点属单元室内遗留问题的修补;
充分运用机会宣传物业管理知识。
因故未能按时办理入住手续的,按照《入伙通知书》中规定的办法另行办理
入住时限的法律意义
入住时限是指《入住通知书》规定业主、用户办理入住手续的时间期限。
按规定,当新建商品房符合了交付使用的条件,建设单位或物业管理企业应适时发出入住通知,约定时间办理收楼手续,通常业主应在约定时间期限内办妥房屋验收手续,如因特殊原因无法及时收楼,必须征得建设单位或物业管理企业同意。
装修管理工作流程
物业管理装修管理实务
建筑物按承重结构分类 砖木结构--一般用于单层建筑及村镇住宅 砖-钢筋混凝土结构(即砖混结构)--一般用于6层左右民用建筑和中小型工业建筑 钢-钢筋混凝土结构--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑 钢结构--一般用于超高层民用建筑和有特殊要求的工业建筑
哪些墙体属于承重墙
大部分六层住宅均为砖混结构,房屋由砖墙承重。预制楼板搁置处的那堵墙即为承重墙。一般在房间中,长边的墙多为承重墙。
高层住宅一般均为钢筋混凝土结构,由混凝土剪力墙、混凝土框架梁柱承重。一般砖墙均为非承重填充墙。厨房间、厕所间的分隔墙一般多为非承重墙;而混凝土墙面一般均为承重墙。 二次装修程序
装修的5个统一要求
(1)根据规定严禁的条款
(2)室内统一要求
(3)公共及室外统一要求
(4)特别情况的要求
(5)装修材料上的统一要求。
施工期间的管理
每日不少于3次的现场巡查
无证人员不得入小区
施工人员按区域工作
控制作业时间、拆打时间。
检查装修项目是否为核查过的项目。
检查施工人员的现场操作是否符合相关要求,如埋入墙体的电线是否穿管,是否用合格的套管
现场的防火设备是否配备,操作是否符合安全要求。
发现新增项目需指导用户及时申报。
现场的材料堆放是否安全。
垃圾是否及时清运,有无乱堆放。
装修户门外是否保持清洁卫生。
装修责任
(1)装修户责任
①凡因装修施工造成损坏公共设施、设备及公共部位或给他人财物造成损失的,由装修户承担全部责任及后果。
②因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故,装修户须负责修复(或承担修复费用),并视情况予以必要的赔偿。
③因装修施工引起报修的,装修户应承担全部维修费用。
(2)施工队责任
①施工队违反规定施工,不听从劝阻和安排的,管理处有权责令其停止施工。
②施工队需自行规范其行为。
③施工队需具备安全意识。
常见违规行为
擅自开工
超负荷有电
改动煤气管线
空调位置
改变门、窗、阳台等样式、颜色等
开凿楼面
在室外添加设施
擅自动火作业
改变门的开启方向
动用消防设施
随意放置装修材料和垃圾
违规使用电梯
不按时施工
施工证使用不当
。。。。。
住宅室内装饰装修管理办法
中华人民共和国建设部令第110号
二○○二年三月五日颁布
2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过,自2002年5月1日起施行。
第五条 住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:
(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
(四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第六条
装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:
(一)
搭建建筑物、构筑物;
(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
(三)拆改供暖管道和设施;
(四)拆改燃气管道和设施。
第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
第八条 改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验。
第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的,或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的,必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
第三章 开工申报与监督
第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。
非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。
深圳市家庭居室装修管理规定
深圳市人民政府令 第90号
第二条 承租人或其他使用人对房屋进行装修,应经房屋所有权人书面授权。
第四条 家居装修应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准。 家居装修不得涉及公共设施、公共空间。 第二章 从业资格第八条 从事家居装修者,应具备下列条件,并办理工商注册登记:一)有固定的办公地点; (二)专业技术人员不少于3人,主要技术工人持有市主管部门颁发的上岗证;三)技术负责人具有3年以上装修施工管理经验,并具有助理级以上技术职称;四)注册资本或资金数额不低于50万元人民币。
第九条 从事家居装修者,应依市政府有关规章向市主管部门申领《承建资格证书》。
《承建资格证书》实行年度审验制度。审验内容包括施工业绩、施工质量、安全生产和守法经营情况等。
第三章 开工申报登记 第十四条 家居装修工程实行开工申报登记制度。 居民在对家居进行装修前,必须会同其委托的装修者向物业管理单位申报登记,填写由市主管部门统一印制的《家居装修申报表》一式三份,如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容,并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证书》原件,物业管理单位收件后应当出具回执。 对符合条件者,物业管理单位收到开工申报登记申请后三个工作日内予以登记。 居民和装修者在办理开工申报登记时,应分别向物业管理单位交纳1000元装修保证金。 第四章 施工现场管理 第十九条 家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全,禁止下列行为:一)改变房屋承重结构;二)在承重墙上穿洞,拆除连接阳台的墙体、门窗;三)不适当增加楼面静荷载,包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等;(四)任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道,不经穿管直接埋设电线或改线;五)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层;六)使用不符合消防要求的装修材料;七)其他违章装修活动。 确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的,居民应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案,报政府设计审批部门审批。 第七章 罚则 第三十八条 违反本规定第十二条,未取得《承建资格证书》承接家居装修工程业务的,责令其停止违法行为,并处以违法所得两倍的罚款,无违法所得或违法所得难以查清的,处以一万元以上五万元以下罚款。 第三十九条 违反本规定第十四条,未向物业管理单位申报登记擅自开工,或者在申报登记时提供虚假资料的,责令改正,补办手续,拒不改正的,可对居民、装修者处以五百元以上一千元以下罚款。
案例一:
某日,某高层楼宇32楼b室(二层户型)的业主向管理处报上一份装修申报表,申请在阳台装一台太阳能热水器,管理处前台工作人员审核后同意报装修主管。装修主管询问情况时,发现地点不够确认。于是,装修主管去现场核实,但他核实情况后未同意装修方案,并将申报表直接返还了管理处前台工作人员,要求其检查管理处装修管理工作的各个工序。
案例分析:
第一,装修主管对申报资料有疑问,说明资料填写不明确,询问中又发现业主申报地点与管理处对施工地点回答不一致,说明中间有疑问。于是装修主管到现场核对,发现该户申请的设置部位为共用天面,而非业主自用部分。这说明管理处前台工作人员没有准确把握有关规定盲目接受申请。所以将申报表直接返还了管理处,要求检查各工序存在的问题并予以改进。
第二,管理处前台工作人员在核查申报表
填写情况时未认真落实所申报的情况及具体位置,填写资料亦过于简单,以至于上报后仍不明业主安装设备的具体位置,应对相关人员加强培训和约束。
案例二:
某日,某高层楼宇巡楼员在巡检过程中,发现某户业主未经申报擅自违章更换了4扇铝合金窗。于是,巡楼员开出违章整改单,要求其进行整改。
案例分析:
此案例表面上看是巡查中发现了问题,但仔细分析就不难看出,更换4扇窗是需要一定时间的。此案例中有如下问题需引起注意,第一,在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位为什么事前没有发现违章这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况;
第二,大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的这需要检查大堂值班的环节;
第三,开出违章整改单,必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施,而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。
案例三:
大堂巡楼员发现某栋高层顶楼有钢材料堆放,即上前询问,经了解发现业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼,为此,巡楼员告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图,业主于是请装修队出了一张布置图,但管理处认为不行。于是业主大为不满,说管理处管得太多。 案例分析:
这个案例是目前大多数装修管理中容易出现的。但处理结果却是五花八门,尤其是管理处主任如果没有正确的指导意识,往往会出现指导错误,从而导致不安全因素的产生。
第6篇 物业管理评审控制工作程序总经理办公室
物业管理评审控制程序(总经理办公室)
1、目的和范围
总经理按计划对质量管理体系进行评审,以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。通过定期的评审评价质量管理体系变更的需要,并适合于实现物业的质量方针和质量目标的要求。
2、引用文件
fshtl-0301物业文件控制程序
fshtl-0302物业记录控制程序
fshtl-0321物业客户满意度测量控制程序
fshtl-0322物业内部质量体系审核控制制度
fshtl-0325物业改进控制程序
3、职责
3.1总经理负责主持管理评审,作出评审结论和决策措施,并对质量管理体系的适应性和持续有效性负责。
3.2总经理办公室主任负责管理评审的计划落实、组织协调,并向总经理报告质量管理体系的运行情况。
3.3总经理办公室负责管理评审的准备工作和组织实施,收集并提供管理评审所需资料,以及评审后问题的分解、检查和报告工作。
3.4与质量体系评审相关的职能部门负责人参加评审,准备并提供本部门的评审所需的资料,落实评审中提出需要采取的纠正与预防措施的制订和实施。
4、工作程序
4.1评审时间、形式、依据
4.1管理评审每年至少进行一次,一般选择在本年度质量目标检查总结之后,下年度新的质量目标颁布之前进行,一般为每年十一月中旬。可结合内审后的结果进行,也可根据需要安排。当内外部环境情况变化时,应及时进行管理评审。
4.2总经理办公室须在评审前一个月编制《管理评审计划》,特殊情况如,遇重大或紧急情况可根据需要即时安排评审;《计划》需交总经理批准。
4.3管理评审一般以会议形式进行评审。
4.4开展管理评审活动的要求:
a.确保质量管理体系持续的适宜性。由于物业所处的环境不断地变化,要求物业根据行业、法律法规要求、业主及市场要求适时调整质量管理体系过程,以保持其持续的适宜性;
b.确保质量管理体系持续的充分性。在物业质量体系运行中,对服务实现过程或体系现状的测量分析、新目标的建立、新方法的提出或新过程的识别,使原有质量管理体系存在不充分的情况,通过管理评审来调整相互关联的过程,以达到体系的持续的充分性;
c确保质量管理体系持续的有效性。有效性是物业实现质量方针、目标的程度的度量。必须把业主的满意度、服务的业绩、物业整体服务素质与行业法规的符合性等与质量目标对比,找差距,不断改进,以确保体系的持续的有效性;
d.上述三种情况都有可能导致体系的变更,物业需适时地调整过程和质量目标,以达到体系的持续的适宜性、充分性和有效性。
4.5管理评审计划或评审要求(包括评审时间、评审目的、评审范围及评审重点、参加评审的部门/人员、评审依据和评审内容),应由总经理办公室提前通知参加管理评审的部门负责人。
4.6管理评审的依据是物业质量方针、目标的实现情况以及市场和顾客需求的变化状况。
4.7当出现下列情况之一时,可增加管理评审频次。
a.物业组织机构、服务内容、资源配置发生重大变化时;
b.当法律法规、行业标准规范及业主要求有变化时;
c.市场需求发生重大变化时;
d.即将进行第二、三方审核,或法律法规规定的审核时;
e.质量审核中发现严重不合格时。
4.2管理评审的输入和输出
4.2.1管理评审的输入包括物业当前的业绩和需要改进方面。如:
a.审核结果。通过内、外审核的结论及所采取的纠正措施实施的效果,评价质量管理体系的适宜性、有效性以及企业结构、职责分工、程序和资源配置的合理性、充分性;
b.业主的反馈信息。根据市场信息、业主反馈的信息、服务情况的信息以及与业主沟通的结果,评价业主对本物业服务的满意程度;
c.过程的业绩和服务的符合性。通过对服务过程的确认、控制的效果以及产品实际质量状况与质量要求的符合性的审核,评价质量管理体系运行的有效性;
d.预防和纠正措施的情况。对预防和纠正措施实施的结果进行评审、确认,以便修改相关文件,保持措施的后续有效性;
e.以往管理评审的跟踪措施情况。检查评审上次管理评审结果所采取的纠正措施的跟踪验证结果的有效性、及时性和正确性,以确保质量管理体系运行的有效性;
f.可能影响质量管理体系的变化。根据市场策略、技术进步相关法律法规和社会要求等外部环境的变化以及物业内部的变化(如体系的重大变更,财务状况变化等因素),评价体系进行变更和完善的必要性;
g.评价持续改进项目实施的有效性,并提出新的改进目标和项目;
h.根据物业经营状况的相关数据的趋势、分析和应用情况及效果,以确定体系的适宜性、充分性、有效性和需要改进的顺序和项目;
i.改进的建议。
4.2.2评审的输出
a.质量管理体系及其过程有效性的改进。在评审结论中应有关于体系及过程改进的要求、顺序、项目等内容(如业主满意、过程改进、硬件设施设备环境等);
b.与服务要求有关的改进。在服务的改进方面,包括服务质量特性、满足市场需求的能力等。优先考虑业主的要求以及服务实现中的薄弱环节;
c.确定和提供资源的措施。根据内外部环境的变化,确定资源需求,尤其对关键设备、关键工序、特殊过程、测量设备、人员等方面的需求,予以确认和配置,以适应体系运行的需要。
4.3管理评审的实施办法
4.1总经理办公室向有关部门提出评审所需的资料清单。包括:
a.内外部质量管理体系审核报告及不符合项实施纠正措施的有关材料;
b.本年度或某阶段质量目标完成情况的材料;
c.物业服务质量、服务水平的分析材料;
d.业主满意度调查信息和服务情况的汇总材料;
e.其他有关服务与体系运行的情况资料、纠正和预防措施的有关资料;
f.物业管理方面的数据的趋势分析、应用效果以及持续改进的相关数据、报表、材料等。
4.2总经理办公室将《管理评审通知单》和批准的《评审计划》下发各参加评审的部门,同时要求各参加部门作好会议的准备工作,包括对本部门薄弱环节的分析、产生原因及改进的设想。
4.3召开评审会议:
a.总经理主持
会议,各部门经理参加会议;
b.指定评审重点部门作主要发言;
c.参加会议人员进行充分讨论。
4.4评审报告
4.4.1根据总经理对管理评审中相关问题的决定,总经理办公室形成文件,经总经理审核、批准后,下发实施。
评审报告的内容一般包括:评审时间;评审组成员姓名、部门、职务;评审简要过程及结论;不符合项的具体说明及改进建议。
4.4.2对管理评审出现的不符合项,由总经理确定责任部门,总经理办公室进行分解,下发各部门制订纠正措施,予以实施。
4.4.3管理评审报告分发范围:总经理、总经理办公室、相关部门。
4.5纠正措施的跟踪验证
4.5.1各相关部门收到评审报告后,应立即分析原因,制订纠正措施,并报告总经理办公室审核,总经理批准,然后组织实施。
4.5.2总经理办公室对实施情况跟踪检查,验证实施的有效性,并报总经理。
4.6管理评审计划、记录、报告等相关资料应由总经理办公室按照《文件控制程序》归档备查。
4.7管理评审结果引起文件更改时,按fshtl-0301《文件控制程序》执行。
5、记录
管理评审计划(见总办手册7.13)管理评审通知单(见总办手册7.14)
第7篇 某物业公共卫生管理员工作执行标准
物业公共卫生管理员工作执行标准
一、监督清洁工按时清洁道路、走廊、楼梯,停车场等公用地方。
二、劝喻业主于日间勿将垃圾放置于走廊楼梯等公用地方,以免影响环境卫生及堵塞通道。
三、如发现有杂物置于楼道间,应劝喻业主自行搬往附近的垃圾收集站,如无法找到业主,就让清洁工清理,并记录在服务中心记事本内向上级报告。
四、如发现天台、天井等公用地方积污水,应立即清理,难以清理的地方,可暂时淋上油渣,并研究处理方法。
五、如发现属于小区的污水渠和沙井等淤塞或破烂,应迅速安排修理。
六、劝喻业主在淋花时候,勿将水淋到阳台以外,以免影响他人。
七、如有需要,应通告或口头劝业主不要将垃圾抛出窗外。
八、如发现冷气机滴水或发出大量热气、噪音等,应劝业主从速修理,以免影响邻居和市容貌、卫生。若屡劝不听着,则根据城管办条理,处以罚款。
九、若上层业主的水龙头或水管破烂而导致下层天花板渗水,则应通知修理;如无结果,则应该详细记录并请示上级处理。
十、如有不顾公共卫生的业主,经屡劝不改的,应做详细记录并报告上级。
第8篇 某某花园小区物业日常服务管理工作
某花园小区物业日常服务管理工作
1、服务期间:日常管理工作主要是包括客户服务、安全服务、维修服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由**花城交付使用后起计,分为装修搬迁和正常管理两个时期。
2、管理服务范围:
(1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
(2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、加压供水设备、配电系统、(电梯)楼内消防设施设备等。
(3)公用绿地、花木、建筑小品的园林绿化养护与管理。
(4)物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。
(5)物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、物业配套会所等。
(6)专业装修工程质量监理与装修管理。
(7)公共环境清洁服务,包括公共场地、共用部位垃圾的收集、清运等。
(8)交通标示、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
(9)对物业实行封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,确保物业安全。
(10)结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动以协调社区内人际关系、沟通感情。
(11)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(12)管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。
(13)接受用(租)户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。
3、装修搬迁期:指业主办妥入伙手续后,为其房屋进行二次装修,直至搬迁入住的工作时期。
(1)物业管控工作难点:
a、面对大量不同装修单位和素质较低的装修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们,保护公共设施设备,不侵害业主公共利益,同时又监督装修质量,避免遗留安全隐患等。
b、业主入住有先有后,怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修,如何将两者有效的隔离开来,从而避免被投诉,也是一个棘手的问题。
(2)要有效解决问题,主要控制以下几个环节:
a、办理装修手续:办理装修手续是装修第一关,对施工图纸必须严格审核。
①核实业主装修设计图纸,涉及墙体变更的必须提供房屋安全鉴定管理处的许可证明,装修设计图纸不能过关的,坚决不予以办理手续;
②装修公司的资质复印件、营业执照复印件、项目负责人身份证复印件、照片、联系电话;
③收取装修保证金、建筑垃圾清运费;
④签定装修管理协议,装修须知,空调安装位置示意图,防火责任书。
⑤工程部建议水电管线走向,水电孔洞开启位置;
b、装修过程的监管:
① 严控临时出入证的办理;
② 无证装修人员,证件过期人员禁止进入小区;
③ 打孔、砸墙等破坏性工具未经批准禁止带入小区;
④ 划分明确的责任区域,推行区域管理小组、保安日查制度,主管、经理不定期检查的方式,加强对火灾隐患、墙面改动、线管排设、涉及外表面的装修的巡查力度,做好工作记录,检查到位,责任到人;
c、装修完毕的工作:
①建立严格的装修现场验收制度,有违规装修项目的不予以验收;
②装修公司退场管理;
③装修施工各种资料归档。
d、其他事项:
① 发现有违规装修的一律开具整改通知书,限期整改,必要时可以向政府有关职权单位举报;
② 平时加强装修安全方面的宣传;
③ 与业主沟通时注意方式方法;
4、正常管理期:小区大部分业主的二次装修工作已基本完成,小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。
(1)对设备外观出现的缺陷进行整改,对维修保养工作的程序等级进行划分,对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。
(2)通过日常工作中的实际运作进一步完善管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。
(3)建立健全严格的封闭化安全管理制度,包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。
(4)建立健全保洁、绿化操作考评管理制度。
(5)建立健全财务管理制度、财务人员岗位责任制。
(6)建立健全楼宇机电设备及对讲、监控的维修保养管理制度。
(7)按照质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。
(8)定期对管理细节进行考评,并就各岗位所涉及的内容、范围进行全面检查,指出问题,分析原因并提出整改意见,跟踪纠正落实情况:
(9)各项管理规章制度、岗位、部门职责的制定,跟踪执行情况;
(10)按质量管理体系标准对小区设备、设施系运行状态,维修、保养情况进行检查、诊断,发现不符合,及时提出整改、纠正,处理措施需以报告形式交给管理商,协助建立控制程序及方法,确保系统长期正常运行;
(11)根据管理处服务中心运作的实际情况,对涉及各部门管理的文件进行修正补充,对出现的问题提出建议和解决方案;
(12)对小区会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所,根据会所的装修格局和功能设置,若发现器材配置不够完善,达不到营业要求,及时向益本公司提出建议,以便达到预期效果。
(13)在物业评优时,制定物业管理创优计划与实施方案,针对物业管理各岗位制定工作计划:
(14)各岗位设施设备的维修保养的工作计划;
(15)物业管理规章制度执行情况的工作计划;
(16)物业管理档案资料、创优资料的工作计划;
(17)在保洁工作中对有效提高小区整体保洁效果提供工作计划;
(18)提供绿化方面的工作计划。
(19)进行物业管理服务意识及行为规范培训,保障管理水平
(20)在小区内计划、开展有效的、丰富多彩的社区文化活动。
(21)时机成熟后,依法
成立小区业主委员会。
(22)定期开展小区业主服务需求调查及业主满意度调查,建立业主信息收集、处理、反馈体系及业主投诉受理和处理体系。
(23)根据小区实际情况,将物业管理与服务实施方案在实施过程中不断修正和完善。
第9篇 某某住宅前期物业管理工作设想
某住宅前期物业管理工作设想
**物业公司从得到中标通知起成立专门的工作小组(工作小组成员组成名单另附),针对'zz'的实际情况,尽快熟悉有关图纸,从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议,定期派有关人员参加工程例会,参与工程验收,做好各种资料的收集存档工作。
1、物业公司提供前期物业管理的内容
对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。从实际出发,对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分,提出补充建议和改进建议。对小区的配套部分,包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。
结合物业管理的实际经验,对'zz'小区所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见,并配合开发商进行验收,包括检验其质量是否符合国家有关标准要求,有无质检合格证书,配件是否齐全,安装是否平整,是否便于维修,各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确,运转是否正常,辅机和工具是否齐全等。对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。协助业主做好验收和接管工作,制定验收表格,清点物品数量,检查施工质量。
2、配合开发商做好楼宇销售工作
物业管理服务的前期介入重要任务之一,就是配合开发商的售楼工作,管理服务中心将按开发商的具体要求,拟定关于接待、陪同、解释,样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便,同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真谛,从而激发置业欲望。公司将遵循上述原则,为'zz'提供上佳的物业管理服务,并通过矢志不渝的努力,同开发商及全体业主一起,共创物业开发和管理的佳绩,使该小区成为上海地区的亮点。
第10篇 酒店物业安全管理工作程序
1.0 目的
为有效开展安全防范工作,消除安全隐患,贯彻'安全第一,预防为主'的方针,确保人身、财产和设备安全。
2.0 范围
适用于**酒店物业管理有限公司各项目的安全管理。
3.0 职责
3.1 分管领导负责相关单位安全管理工作的具体领导。
3.2 公司礼宾部负责安全工作的监督和指导。
3.2 各项目负责人为物业管辖区域安全管理工作第一责任人。负责管理范围内安全管理领导小组的组建,任命小组成员,并承担相应的安全责任。
3.3 礼宾主管为管理范围内治安、消防、车辆安全管理的直接责任人,负责组织制定和落实各类安全防范方案、应急预案。
3.4 工程部负责人负责设备安全的管理,定期检查,制定维护保养计划并组织实施。
3.5 项目其他部门负责人负责本部门安全管理工作。
3.6 品质督导部负责完善相关安全管理制度,对各项目安全管理工作进行检查、监督。
4.0 工作内容
4.1安全管理组织
4.1.1 分管领导为所管区域安全管理工作主要责任人,是区域安全工作的总指挥,对所分管项目的安全管理工作负全面领导责任。负为责审定各项目安全管理制度,与各项目经理签订《安全管理责任书》。
4.1.2 礼宾部经理是公司专设的安全组长,为公司安全工作的直接责任人,负责各项目安全工作的指导,协助项目经理开展安全管理工作。
4.1.3 项目经理为项目安全工作第一责任人,为安全管理副组长,全面负责所管项目的安全防范。
4.1.4其他人员由项目经理直接指定,组建管理范围内安全应急工作小组。
4.2 安全管理内容
4.2.1 治安管理
4.2.1.1项目礼宾部为各项目治安管理的直接责任部门,负责管理范围内治安监控、秩序维护、巡逻,治安突发事件的处理,协助、配合公安部门、居委会等做好本社区的治安工作。
4.2.1.2治安管理具体按各岗操作细则执行。
4.2.2 消防管理
4.2.2.1消防工作实行'预防为主,防消结合'的方针,落实'谁主管,谁负责'的原则,建立公司、项目、班组三级防火责任制。
4.2.2.2 由项目礼宾部负责消防安全的管理工作,组织进行消防安全大检查,及时督促整改,消除安全隐患。
4.2.2.3项目礼宾部设消防专员,负责园区消防安全工作,进行消防安全宣传,编制消防预案,定期组织进行消防演练。
4.2.2.4工程维修部负责消防设备的维修保养,协助项目礼宾部做好消防安全工作。
4.2.2.5消防管理工作具体按《消防安全管理办法》执行。
4.2.3车辆管理
4.2.3.1项目礼宾部负责园区车辆停放和交通安全的管理,引导园区车辆有序停放,保证车辆和行人的安全。
4.2.3.2项目礼宾部对园区车辆进行登记,按规定收取服务费用。
4.2.3.3车辆管理具体按《停车场管理办法》执行。
4.2.4设备安全管理
4.2.4.1由工程维修部负责园区设备设施的安全管理工作,工程维修部经理为设备安全管理第一责任人。
4.2.4.2加强对有毒、有害、易燃、易爆等危险物品和特种设备的管理,确保所使用的设备设施符合国家的安全标准规范。
4.2.4.3各系统工程师定期组织培训,提高员工的安全意识,防微杜渐。
4.2.4.4系统工程师编制设备维护保养计划,按计划组织实施,确保设备的正常运行。
4.2.4.5对设备设施的管理具体按《设备设施管理程序》执行。
4.3 建筑物安全管理
建筑物安全管理按《房屋建筑本体维护管理程序》执行。
4.4 安全操作管理
4.4.1 工程维修部所有技术人员都必须持证上岗,对设备进行操作时须做好安全防范措施,严格遵守相关操作规程。
4.4.2 保安人员熟练使用消防器材,操作消防设备。
4.4.3 绿化、保洁机具要指定专人负责管理,定期进行维修保养。操作人员须经培训合格后方可使用、操作机具。
4.4.4 其它设施、机具的操作要严格按照使用说明书和注意事项进行。
4.5 工程施工安全管理
4.5.1 各项目应在工程施工前编制方案,进行施工组织,做好安全防范措施,工程质量符合相关技术规范、标准。
4.5.2 对外委工程项目,各项目须做好工程安全监管工作,消除安全隐患。
4.6 安全标识管理
4.6.1 各服务中心应对公共区域安全防范的重点部位设置警示标识、可能引发人身伤亡事故的部位或场所要设置统一规范、文明礼貌、用语简明且醒目的警示标识,告示注意事项,明确禁止行为。同时,对以下部位强化防范措施:
4.6.1.1游泳池、水景、亲水平台:应标明水深,照明及线路应有防漏电装置;
4.6.1.2 儿童娱乐设施、健身设备:应在醒目位置设置使用说明标示牌,注明使用方法、注意事项等,部分须注明生产企业名称,提供质保承诺和维修电话;
4.6.1.3假山、雕塑:应标明禁止攀爬等行为;
4.6.1.4楼宇玻璃大门:应有醒目的防撞条等防护措施及警示标识;
4.6.1.5电梯:应设有安全使用和故障注意事项的标识,维修养护时应设置围护措施;
4.6.1.6电表箱、消防箱:应保持箱体、插销、表具和器材完好,设置警示标识;
4.6.1.7水箱、水池:应加盖或加门并上锁;
4.6.1.8窨井、水污水处理池:应保持盖板完好,维修养护时应设置围护和警示标识;
4.6.1.9垃圾堆放:应规定生活和建筑垃圾分类堆放,建筑垃圾实行袋装化;
4.6.1.10挖沟排管:应标明施工期、设置围护和警示标识;
4.6.1.11脚手架:应确保稳固、警示标识明确、行人出入口有防护、底挡笆牢靠。
4.6.1.12 提醒居民对雨篷、花架、晒衣架、空调室外机架等部位及阳台扶手摆放花盆、吊挂杂物等行为,防止高空坠物。
4.6.2 对安全标识的管理可参照《标识管理程序》执行。
5.0 相关文件
5.1 **wy/qp/6.3-01 《房屋建筑本体维护管理程序》
5.2 **wy/qp/7.5.1-gc-01 《设备设施管理程序》
5.3 **wy/wi/7.5.1-aq-07 《停车场管理办法》
5.4 **wy/wi/7.5.1-aq-11 《消防安全管理办法》
5.5 **wy/wi/7.5.3- 《标识管理程序》
6.0记录表格
6.1 **wy/qp/7.5.1-aq-02-f1 《安全管理责任书》
第11篇 学院物业管理工作应急预案
学院物业中心物业管理工作应急预案
一、电梯设备被破坏应急预案
1、事件发生后,服务中心主任立刻带领维修人员赶赴现场,并通知电梯维保公司及学院相关处室负责人,及时查看设备损坏情况,了解电梯困人地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层等第一手资料。
2、迅速与所困业主取得联系,安慰业主,稳定业主情绪,安抚业主保持冷静,耐心等待救援。不要盲目采取无谓的行动,以免使故障扩大,发生危险。专业电梯施救人员到达现场前,现场始终不能离人,要不断与被困人员对话,及时了解被困人员的情绪和健康状况。
3、若维修人员和电梯维保公司都无能力解救或短期时间内解救不了,应视情况向公安部门或消防部门求助。
4、在解救过程中,若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩),应立即拨打120急救电话,以便被困人员救出后即可进行抢救。
二、火灾应急预案
1、无论何时,一旦发现有火灾苗头,如烟、油、味、色等异常状态,每一位员工都必须立即向消防控制室报警(注意现场异味,严禁在现场用手机、对讲机、电话报警,应该脱离现场到安全区域后再报警,以防电火花引爆易燃气体),请其派人查明真相,并做好应急准备。
2、任何区域一旦着火,发现火情的人员应保持镇静,切勿惊慌大吵大叫,同时报告119火警和物业管理办公室。
3、如果是火灾发生初期较小,目击者应立即就近用灭火器将其扑灭。
4、如果火势较大,自己难以扑灭,应采取最快方式报警,报警要求:
a.起火地点;
b.起火部位;
c.燃烧物品;
d.燃烧范围;
e.有无人员被困;
f.报警人姓名;
g.报警人电话。
h.接应人员等候地点及接应人;
5、引导现场人员用湿毛巾捂住口鼻,迅速从安全通道撤离,同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生,以防停电被困。
6、在扑救人员未到达火警现场前,报警者与工作人员应采取相应的措施,使用火经现场附近的消防设施进行扑救。
7、带电物品着火时,应先切断电源再灭火,严禁用水灭火,以防引发触电事故。
8、值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后,应立即通知秩序维护员赶赴现场确认,并通知物业办公室值班人员。
9、火情确认后立即通报值班经理、当班领导,由其迅速召集人员前往现场扑火、警戒、维持秩序和组织疏散。
10、详细记录火灾扑救工作的全过程。火灾扑灭之后,组织有关人员进行善后处理工作。
三、盗窃和破坏事件应急预案
1、任何员工发现盗窃或破坏事件后,应立即查清楼号、单元号、楼层等,并上报办公室,由办公室值班人员通知秩序维护员前往现场查验。
2.秩序维护员巡逻时发现有可疑人员在小区内实施盗窃或破坏的,应立即向秩序维护班长或办公室汇报,如能处理的可及时处理,否则记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征等,以方便破案,并注意自身安全。
3、秩序维护部主管或办公室接到报告后,视情况尽快组织适当数量的人员赶赴现场,尽可能制止盗窃和破坏行为,在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人,同时向警方报警。
4、秩序维护员在事件中捕获犯罪嫌疑人,应询问记录后移交警方处理,并根据警方要求提供情况和证据,严禁施刑拷打、审讯和扣押,并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人。
5、若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场,秩序维护员人员应注意保护现场,阻止任何人员进入或接近现场,并不得触动现场任何物品和门窗,等候警方前来处理。
6、如在作案现场发现有人受伤,应在保护好现场的基础上,通知医护人员前来救护。
7、在抓捕犯罪嫌疑人的过程中,若有需要可临时关闭所有出入口,劝阻业主及访客暂停出入,配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸。
8、警方人员到达后,秩序维护员应积极提供线索,配合警方人员办案。
9在事件中涉及财产损失和人员伤害,应拍下照片或录像,留下当事人员和目击者,供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。
四、防暴炸应急预案
1、发挥门岗秩序维护人员的观察敏锐性,对外来人员、车辆严格把关,尤其是要重点留意其是否携带违禁物品,并决定是否允许其进入小区;
2、对外来车辆,对其车牌、单位、姓名及探访地址、出入时间做好登记,并凭借驾驶员有效证件换取临时车辆出入证,车辆出行时做好检查;
3、陌生外来人员进入前要仔细询问有关拜访业主信息,若回答不上来则要求其先用电话联系业主,待业主同意后做好登记,方可进入;
4、发现可疑物品处理必须慎重,不可随意乱动,必要时及时报警处理。
第12篇 小区物业交通车辆管理管理服务工作标准
小区物业管理服务工作标准:交通车辆管理
四、交通车辆管理工作标准
项目 内容
着装
1、上岗须着公司统一的护管制服,戴好帽,系正领带,扎紧武装带,穿好皮鞋,衣领钮扣全部扣好。
2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物,制服外不得显露个人物品(如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等),制服衣袋不得装过大过厚物品。
4、非当值班时间,除因公或经批准外,不得穿着或携带制服离开辖区。
行为举止
1、上岗时举止应文明、大方。
2、头发要整洁,不留长发。
3、精神振作,姿态良好,抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。
4、值勤时不得抽烟、吃零食,不得哼歌曲、吹口哨、跺脚,不得随地吐痰、乱丢杂物。
5、注意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。
6、不得将任何物件夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
工作纪律
1、爱业敬业,服从指挥;遵纪守法,严于律己;文明服务,礼貌待人;积极主动,勇敢无畏。
2、按规定着装上岗。
3、提高警惕,坚守岗位。
4、认真参加培训和消防演习。
5、严格执行交接班制度,不迟到、早退,更不能误班、漏班。
(出入口)固定岗位
1.车辆进出
1.1 内部车辆进场:敬礼,发《车辆出入卡》给车主(或核对车牌号,输入电脑或记录)。
1.2 内部车辆出场: 敬礼,车主交回《车辆出入卡》(或核对车牌号码,确认无疑后放行车辆)。
1.3 外来临时车辆进入:敬礼,确认是办事人员,在《临时停车卡》上填写车牌号码、车辆进场时间,交车主(或输入车牌号码)放行,其他闲杂车辆眼睛进入。
1.4 外来临时车辆出场:敬礼,核对车牌号码无误后放行。
1.5 未经批准,大货车、泥头车、集装箱车、拖拉机及其他作业车辆不得进入辖区;禁止载有剧毒、易燃、易爆和其他危险品的车辆进入辖区;出租车进出不得无故停留拉客,属搬家物品,值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行,同时收回《出入物品申报表》,涉及大批量钢筋、水泥、砖头、石子等材料,要有业主委员会或管理处批准的《出入物品申报表》方予放行,否则拒绝进场。
1.6 军警车辆进场时,敬礼,在《临时停车卡》上填写车牌号码、车辆进场时间后放行。
1.7 军警车辆出场时,敬礼,凭《临时停车卡》核对车牌号无误后放行。
1.8 军警车辆进出,应严格记录,有疑问要求出示行驶证,下半夜进出场的军警车,要实行跟踪管理。
1.9所有车辆进出,必须在《车辆出入记录表》上详细填写车牌号码,进、出场时间。
流动岗位
1、按规定每半小时巡视所负地下室车辆情况,每15分钟巡视广场临时停车情况,发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主,并在《停车场交接班记录表》上做好记录。
2、清点车场内车辆及停放位置,随时与岗亭联系,以核对车辆数量,确保安全。
3、发现无关人员或可疑人员到车场(库),要及时劝其离开,若有紧急情况按有并规定进行处理。
4、引导车辆有序停放,严密注视车辆情况和驾驭员的行为,若遇酒后或疲劳驾车者,应及时劝阻,并报告车管主管及时处理,避免交通意外的发生。
5、检查车场内设备设施是否完好,发现异常情况在《停车场交接班记录表》记录并及时上报,以便及时处理。
6、协助保洁班维护好车场(库)内的保洁卫生,保持停车场(库)的整洁。
第13篇 投入使用后物业管理服务工作计划
投入使用后的物业管理服务工作计划
根据对项目的了解,并参照管理同类项目经验,我司特拟定出本项目第一年度的部门工作计划,待日后实际管理过程中,我司将对其进行相应调整与细化。
1)客户服务中心年度工作计划
项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注
1 客户服务
1.1 投诉受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 报修受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 客户走访◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 监控投诉处理结果◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 客户档案整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 前台服务
2.1前台接待工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 发放公共通知◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 邮件分拣◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.4 报刊杂志收发、分拣◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3 服务质量管理
3.1 与甲方召开月度例会◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 客户满意度调查◆◆◆◆
3.3 满意度分析整改◆◆◆◆
3.4 部门例会◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
3.5 员工培训◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2)保安部年度工作计划
项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注
1 日常工作
1.1 门岗值勤◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 白天外围巡视◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 夜间楼内巡视◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 停车场管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 突发情况处理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 消防巡检◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.7 消防器材检测◆◆◆◆◆◆
2 其他
2.1 消防演习◆◆每年2次
2.2 保安部日常培训◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 消防知识培训◆◆
3)保洁部年度工作计划
项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注
1 日常工作
1.1 保洁日常工作实施◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 消杀灭虫◆◆◆◆平均每年4次
1.3 石材养护◆◆◆◆每年4次
1.4 外墙清洗◆◆每年2次
1.5 积雪清除◆◆◆冬季
2 其他工作
2.1 监督绿化协作商工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 完成保洁采购与落实◆◆◆◆◆◆
2.3 保洁工作培训◆◆◆◆
4)工程部年度工作计划
项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注
1 采暖制冷系统
1.1 维保合同控制◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 设备检修◆◆
1.3 设备巡视检查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 管道滤网清洁◆◆
1.5 热交换站维修养护◆◆
1.6 安全检查◆◆
2 给排水系统
2.1 水泵、管线巡视维护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 雨、污水泵巡查养护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 雨污水管线疏通清淤◆◆每年2次
2.4 清掏化粪池◆◆◆◆平均每年4次
2.5 检修管道井、阀门◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.6 水箱清理、检修◆◆每年2次
2.7 水质的化验◆◆每年2次
3 强弱电系统
3.1 避雷接地测试◆
3.2 消防系统检修◆◆◆◆
3.3 电视、电话系统维保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.4 照明系统维保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.5 节日装饰◆◆◆◆
3.6 配电室设备巡视维保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.7 机电设备的巡视维护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.8 安防系统维护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.9 电梯巡视检查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.10 对电梯外包方监督◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.11 中控室巡视检查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.12 中控室维护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.13 弱电设备维护合同◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 土建结构
4.1 基础结构养护及巡检◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 公共区域门窗的养护及巡检◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 外饰面及公共区域内装饰◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.4 公共区域内装饰及粉刷视情况而定
4.5 外围道路巡视及养护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.6 建筑物屋面检查修理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.7 装修管理及空房巡视◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5 其它
5.1 实施质量体系文件要求◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.2 完成经营目标责任书◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.3 室内维修◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.4 计量表类,安全用品年检执行国家规定
5.5 员工培训◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.5 工程资料管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5)会务部年度工作计划
项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注
1 会议服务日常工作
1.1 会议准备◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 会议接待◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 会议服务◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 会后整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 会议设施检查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 会议物品统计◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 内部管理与培训
2.1部门例会◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
2.2 员工培训◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
6)综合部年度工作计划
项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
1 人力资源管理
1.1 员工薪酬核算与发放◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 员工人事工作日常办理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 人事数据库的统计整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 员工合同到期的续签审批工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 员工内部调查问卷的发放与分析◆◆◆◆
1.6 年终内部优秀员工的评选工作◆
1.7 月度稽查管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.8 员工医药费等费用报销工作◆
1.9 年终奖金的核算与发放◆
1.10 人工成本预算◆
2 培训管理
2.1 管理人员的培训◆◆◆◆
2.2 专业人员的技能培训◆◆◆◆
3 财务管理
3.1 财务日常报销及帐目整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 财务月度分析◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 行政后勤工作
4.1 办公室外联◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 库房物资◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 采购物资供应◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
第14篇 d医院物业清洁管理工作标准
医院物业清洁管理工作标准
一、医院清洁作业规范
1、污染区作业
需要进入污染区作业时,应穿戴好服装,鞋帽,手套,口罩等,清洁作业时,清洁工具及清洁用水等应分类使用,不得混用,防止交叉污染,清洁时要认真地按正确的操作规范进行作业,清洁完毕后用消毒水进行有效灭菌处理。
2、无菌区作业
必须穿戴经过消毒的服装,口罩,帽子,水鞋,工作时必须非常小心,细心,做完清洁后物归原位,有被污染过的东西及时处理。进入无菌区要得到医生的同意,方可进行清洁作业。
3、污水池
清洁时应彻底清除一切污物和污渍,进行消毒灭菌处理。有专用清洁工具。
4、垃圾桶
垃圾桶专人负责,垃圾量超过一半应及时清倒,放置垃圾袋时检查有无破口,更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外避,保持卫生,洁净,干燥。
5、洗手间
洗手间的地面,大小便器,每天必须彻底冲刷,除掉一切污渍,进行有效灭菌处理,及时保洁。保持洗手间空气无异味,清洁洗手间工具材料应专用,清洁完毕,清洁工具应清洗干净。
6、办公室
进入医院办公室,应先敲门并征得同意后方可进入,并说'对不起,我可以进来做清洁吗'征得同意后,开始作业,作业时应避免发生大的响声,作业完毕,应询问是否还有其他需要清洁的地方。
7、病房
进入病房,应先敲门,征得病人同意后方可进行清洁作业,作业完毕,应询问病人哪里做得不好,有什么事需要帮忙,有病人不满意的地方需重新清洁作业。避免在病人休息和用餐时进行清洁作业。清洁作业应小心,不得碰撞或污染治疗用的器具物品或药品等物件。
8、物品
作业时,对台面物品应征得同意后方可移动,清洁后物归原位。不许随意翻阅台面的资料,记录,翻看摆弄器皿及药品。
9、说话
在作业时,办公区,病房不得大声喧哗,工作性交谈也必须小声进行,不许干扰医护人员工作和病人休息。
二、清洁作业指导书
我们的服务对象:
病人,家属,医护人员
我们的承诺:
.让病人,病人陪护,医护人员工作,生活在一个洁净,卫生,舒适的环境中.
.病人,医护人员是我们真正的老板,'我们要做到最好'是我们永无止境的追求.
.乐意让病人,医护人员,陪护人员满意的员工,才是优秀员工.
.我们所做的一切,就是令病人,医护人员,陪护人员满意.
第15篇 物业服务中心工作服装管理规定怎么写
物业服务中心工作服装的管理规定
1、目的为了加强对物业服务中心工作服装的管理,延长工作服装的使用寿命,提高使用效率,特制定本规定。
2、适用范围适用于小区物业服务中心3、方法与过程控制3.1 员工工作服装的使用正常损耗期为两年,两年后服务中心据损耗情况确定服装的更换。
3. 2 工作服装的第一管理责任人为其使用人。
员工必须严格按照规定穿着工服,随季节和天气的变化统一更换。
换季时工装调换,使用人将清洗干净、叠放整齐的交给指定服装管理员。
3. 3 工作服装只限于工作期间在工作地点穿着,除清洗和修补外,不得带出工作地点。
3. 4 工作服装应保持清洁,若有损坏需及时修补,员工不得任意改变工服的样式和穿着方法。
对于工服丢失、不按要求穿着工服、严重污损工服的情况,除以重罚。
3. 5员工在职两年内,工作期间造成的正常损耗由公司承担。
3. 6在规定损耗期内,因员工个人原因造成的人为破损、报废、遗失等情况,由员工个人承担采购新工服的全部费用。
3. 7 员工在离职时需办理工作服装交还手续,未办理手续者按遗失处理。
第16篇 z公寓物业管理项目部部长工作职责
1.在公司总经理的直接领导下,主持学生公寓物业管理项目部全面工作,执行公司各项管理制度,完成公司及学院所交给的各项工作任务;
2.熟知学生公寓户型、面积、结构,以及入住学生的基本概况,了解掌握学生公寓物业管理项目部发展动态,为总经理提供可靠数据及信息,以利于公司发展与状大;
3.负责协调物业项目部与物业产权人,物业使用人之间的关系。协调物业使用人和建设(供应商)施工方的关系;负责解决各部门提出的相关问题;
4.负责项目部文件签发及重大投诉处理工作;
5.负责制定本部门管理模式,编制百分制考核表、物业管理项目部各岗位职责、项目部管理架构图、岗位工作流程与标准;
6.负责向甲方报告月工作计划、工作总结、管理日报、月报、能耗报表;使甲方及时了解物业管理工作情况;
7.贯彻实施物业公司专业部门制定的工程、保安、保洁、环卫绿化工作方案,并根据本项目的特点提出修订建议;
8.负责本部门管理员的日常考勤,工作考评工作;控制好公寓项目部人力成本、耗材成本、能源成本,严格执行项目预算定额;
9.负责向人力资源部提出队长、班长、一级保安、高级技工等人选建议,对不适合本项目工作员工向人力资源部提出调整申请;
10.负责全体员工在职培训工作(利用假期4次/年),负责新上岗员工三级岗前培训工作;
11.负责公寓物业管理项目部与各部门勾通协调工作,充分依靠保安、保洁、工程维修的根本保证作用,调动本项目部所有员工的积极性,做好学院后勤社会化物业服务保障工作;
12.负责配合学工部舍务老师工作,组织实施学院制定的学生公寓管理方案,共同管理好学生公寓工作。
