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第1篇 房地产开发公司员工管理规定三
不同性质的公司员工管理是不一样的,可大质分类是一样的,下面是企业管理网为大家整理的房地产开发有限公司员工管理规定,请阅读下文。
第一章总则
第一条为了维护公司和员工的合法权利,建立和完善公司规章制度,规范管理,根据《中华人民共和国劳动法》和国家、当地政府的有关法律法规,特制定本规定。
第二条本公司各部门、下属各单位、各子公司和被录用的员工,适用本规定,并依照本规定执行。
第三条本公司自总经理以下工作人员,均称为本公司员工。
第四条本公司员工的聘用、试用、报到、职务、任免、调迁、解职、服务、交卸、给假、出差、值班、考核、奖惩、待遇、福利、退休、抚恤等事项除国家有关规定外,皆按本规定办理。
第二章员工劳动关系的确立和解除
第五条公司实行聘用制。公司与员工通过订立劳动合同确立公司与员工的劳动关系,明确双方权利和义务。
第六条订立和变更劳动合同,应当遵循平等自愿、协商一致的原则,不得违反法律、行政法规的规定。依法订立的劳动合同具有法律约束力。
第七条公司采用向社会公开招聘的方式,依据工作岗位需要、品德端正、专业对口、身体健康、履历清楚、业务熟练、经验丰富等标准,个人的学识、能力和经验能适合于招聘岗位为原则(但特殊需要时不在此限),经过笔试和面试,择优录用符合标准的各类人员和其他临时用工人员。
第八条公司因业务发展需要,新增设部门或各部门必须增加人员时,应先由公司人力资源管理部门统筹计划,呈报标准,经公司业务主管领导同意,并报总经理核准后,由公司人力资源管理部门办理人员招聘事宜。
第九条试用期:
一、新聘员工应试用合格后方可录用,试用期为三个月(特殊情况可延长,试用期最长不超过六个月),期满合格者方予录用为正式员工。
二、员工在试用期内品行和能力欠佳不适合工作者,可随时停止使用
三、新聘员工报到时,必须办理报到手续:
1.填写规定的表格和个人简历;
2.提供本人户口本(或身份证)复印件和照片;
3.学历证明;
4.体验证明(县级以上医院)。
手续完备后方可上岗。
四、公司有权根据新聘员工的考核情况和实际具体情况,选择终止试用、调换岗位或正式聘用。
第十条新聘员工经试用合格后,与公司订立劳动合同、聘用合同或临时合同。
第十一条应聘人员有下列情形之一者,不得聘用。
1.有刑事处分记录或通缉尚未结案者;
2.贪污公款受处罚有案者;
3.精神病或传染病患者;
4.因品行恶劣,被原单位除名者;
5.体格检查,经本公司认为不适合者;
6.年龄未满16周岁的未成年者。
第十二条新聘员工接到《正式录用通知》后,户口在本市的必须在一个月内,由原单位办妥调离手续,将人事关系转入本公司(待业人员持本人待业证明到公司人力资源管理部门报到和办理手续),户口在外省市的时限二个月。新聘员工如不能在规定期限内将人事关系转入本公司者,一律视为不能来本公司工作,公司有权终止《劳动合同》(特殊情况,经总经理批准同意者除外)。
第十三条劳动合同期满或者约定的劳动合同终止条件出现,劳动合同即行终止。
第十四条经劳动合同当事人协商一致,劳动合同可以解除。
第十五条有下列情形之一的,公司可以解除劳动合同:
一、在试用期间被证明不符合录用条件的;
二、严重违反劳动纪律或公司规章制度的;
三、严重失职,营私舞弊,给公司利益造成重大损失的;
四、被依法追究刑事责任的;
五、其他危害公司利益,被除名的。
第十六条有下列情形之一的,公司可以解除劳动合同,但应当提前三十日以书面形式通知员工本人:
一、员工患病或者非因工负伤,医疗期满后,不能从事原工作也不能从事由公司安排的工作的;
二、员工不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作的;
三、劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化,致使原劳动合同无法履行,经公司与员工协商不能就变更劳动合同达成协议的。
第十七条员工辞职,须解除劳动合同,应当提前三十日以书面形式向公司提出申请核准,在未被核准前不得离职,擅自离职者以旷工论处。离职员工必须按公司规定办妥离职手续后,方可离职;否则,公司有权追究其法律责任。
第三章工作岗位的确定和调动
第十八条公司根据工作和业务的发展需要,依据公司章程的规定和程序设立或撤消工作岗位。
第十九条公司的工作岗位一般分为高级管理岗位、中层管理岗位和普通工作岗位。高级管理岗位是指可以享受相当于副总经理待遇以上的高级管理人员的职位。中层管理岗位是指公司直属各部门、各单位的负责人,或者享受相当于同等职务的各级中级管理人员的职位。普通工作岗位是指公司直属各部门、各单位所属员工的岗位。
第二十条各岗位职务的任免除依章程项目须由董事会核定者外,中层管理岗位以上的职位由公司负责人力资源的部门按程序考核后,呈报总经理核定任免;普通工作岗位由各部门、各单位的负责人直接安排;各部门、各单位下属主管岗位,由各部门、各单位的负责人填具任免意见表,由公司负责人力资源的部门按程序考核后,呈报总经理核定任免。
第二十一条职务任免经核定后,由公司人力资源管理部门填发人事任(免)通知。
第二十二条被聘任各级管理岗位的管理人员,享有以下权利:
1.根据公司有关规章制度和在公司赋予的权限内,行使经营管理权;
2.受总经理委托,对下属员工进行聘任或解聘;
3.在职权范围内,有权调动下属员工的岗位工作;
4.有权选择下属工作人员。
第二十三条被聘任各级管理岗位的管理人员,应承担以下义务:
1.自觉遵守公司的各项规章制度,维护公司形象;
2.自觉执行公司的各项决定,维护公司利益;
3.努力完成公司交给的任务;
4.协助上一级领导的工作;
5.不得假公济私和有损害公司的行为。
第二十四条本公司基于业务上的需要,可随时调动下属员工的职务或服务地点,被调的员工如借故推诿,均以抗命论处。
第二十五条各部门、各单位负责人依其管辖内所属员工的个性、学识和能力,力求达到人尽其才,同时根据业务需要,有权调动下属员工的岗位。
第二十六条奉调员工接到调任通知后,中层以上管理人员应于10日内,普通员工应于7日内办妥移交手续就任新职。前项奉调员工由于所管事物特别繁杂,无法如期办妥移交手续时,可酌予延长,最长以5日为限。
第二十七条奉调到异地的员工可比照出差旅费支给办法报支旅费。其随往的直系眷属得凭乘车证明实支交通费,但以五口为限,搬运家具的运费,可检附单据及单位主管证明报支。
第二十八条奉调员工离开原职时应办妥移交手续,才能赴新职单位报到,不能按时办理完移交者呈准延期办理移交手续,否则以移交不清论处。
第二十九条调任员工在新任者未到职前,其所遗职务可由直属主管暂代理
第三十条奉调员工在公司内部各单位或部门之间调动,在收到公司人力资源管理部门签署的“内部调动通知单”后,须按时到调入部门报到,逾期不报到者,将视作旷工。
第三十一条如果员工个人想调换工作,首先必须在本岗位上工作满六个月以上,在此基础上,员工可向本部门负责人提出申请,由部门负责人同意后,转公司人力资源管理部门报呈总经理同意批示后,由公司人力资源管理部门的部门执行。
第四章工资、社会保险和福利
第三十二条本公司员工的工资待遇包括:
(一)基本工资:对员工工作的基本保证。
(二)岗位等级工资(又称岗位津贴):根据员工本人情况及工作岗位确定,通过评介员工所具资格及公司岗位的不同职责和要求,确定员工的工资等级及水平,反映员工的技能及贡献。
(三)工龄津贴:补偿员工对公司过去的劳动贡献。
(四)福利津贴:用以保证员工必需生活水平的各类国家、公司规定的津贴补贴。
(五)公司补偿养老保险金:公司根据员工所具有资格给予员工的养老保险福利补贴,以补偿员工对国家及公司的贡献。
(六)交通津贴:补贴员工上下班的费用。
(七)特殊津贴:对从事特殊工种所设的特殊补贴。
(八)加班工资及中夜班津贴:员工在规定工作时间以外继续工作的报酬。
(九)午餐补贴:对员工上班工作给予的一定伙食补助。
(十)绩效工资(又称奖金,以下同):根据公司效益及员工在生产过程中的工作表现,所作贡献而给予的超额报酬。
(十一)公积金:公司根据当地政府有关规定对员工购买住房给予的补助。
(十二)基本养老金:公司根据当地政府有关规定对员工离、退休、养老而给予的补助。
(十三)医疗保险:公司根据当地政府有关规定对员工看病、就医而给予的补助。
第三十三条下列款项由公司在其工资待遇中代为扣缴:
(一)个人所得税;
(二)员工养老保险金;
(三)员工公积金;
(四)医疗保险金;
(五)其它必要的款项。
第三十四条工资的发放:
(一)工资的发放以月为计算单位;
(二)基本工资、岗位等级工资、工龄工资、福利津贴、企业补充养老保险金、交通补贴、午餐补贴、特殊津贴于每月月初发放;
(三)绩效工资年底发放。
第三十五条员工对工资有异议时,可以提出核查。如自发生日起两年内未行使其权力的,视为弃权。
第三十六条各项工资、津贴的计算、发放和考核
一、基本工资
(一)基本工资标准执行公司自定工资岗位等级表;
(二)基本工资评定办法按照经董事会批准的公司文件规定执行。
(三)物价补贴并入基本工资。
二、岗位等级工资
(一)岗位等级工资标准执行公司自定工资岗位等级表;
(二)岗位等级工资晋升由员工每年岗位考核结果确定。考核升岗者,直接进入新的岗位等级工资;考核降岗者,以新的岗位等级工资为准。
(三)新进员工在试用期间的岗位等级工资按以下标准发给(以正式录用为准):
1.试用期限由员工签订的劳动合同决定;
2.新参加工作的应届毕业生,大专、本科生执行公司自定工资岗位等级表;
3.特殊人才及外部招聘的人员按签订协议的工资发给;
4.试用期人员不享受绩效工资;
5.试用期后,根据考核进入所聘岗位等级工资。
6.公司招聘、调入人员被聘于2岗(副总经理)及以上岗位的,不实行试用期,直接进入所聘岗位等级工资。
(四)公司内部调换工作岗位者,按新的岗位等级工资发给。试用期内调换工作的,其岗位等级工资不变。
(五)待岗人员的工资管理按如下办法执行。
1.待岗次月起扣除各项工资,按当地政府规定的最低生活费发放。
2.待岗人员重新上岗后,实行试用期,试用期限由所签上岗协议确定。试用期满后,根据被聘岗位实行岗位等级工资。
(六)临时工转合同工者,其岗位等级工资视同外部招聘、调入人员进行管理。
三、工龄津贴
员工工龄的计算按公司有关规定执行。工龄津贴的计算=基数×工龄工龄按虚年计发。新参加工作的员工,从起薪之日起享受。每年一月份,根据员工工龄的自然增长,职工工龄津贴自然增长。
四、福利津贴
(一)福利津贴的计算按公司有关文件独立计算,合并到岗位津贴中计发。
(二)福利津贴的调整根据物价调整及公司承受能力进行调整。
(三)福利津贴自职工起薪之日起享受。
五、公司补充养老保险金
(一)补充养老保险金的计算办法=职工工龄×基数×系数
(二)补充养老保险金基数、系数标准根据公司经济效益及承受能力确定和调整。
(三)补充养老保险金按公司经济效益确定。
六、交通津贴
交通津贴的计发办法参照公司制定的相应规定执行。
七、特殊津贴
特殊津贴参照公司制定的相应规定执行。
八、加班工资及中夜班津贴
加班工资及中夜班津贴参照公司制定的相应规定执行。
九、午餐补贴(参照公司制定的相应规定执行)
(一)午餐补贴的计算方法=基数×出勤天数
(二)以下情况属于出勤:
正常上班;
因公国内出差;
因献血休假。
(三)以下情况视为出勤但不计发午餐补贴:
产假;
国外出差;
按公司有关规定享受的职工带薪休假;
按国家有关规定享受的探亲假;
按国家有关规定享受的婚假;
按国家有关规定享受的丧假;
按国家规定享受的健康疗养期;
因工伤休假;
公假。
(四)以上各类情况中出勤日数均不包含其中的法定节假日。
十、绩效工资
(一)绩效工资的计算办法:根据所在单位(或部门)当年经济效益情况计发。
(二)年终奖根据公司考核年度的经济效益情况发放,其总额及考核办法由负责人力资源的部门提出,总经理批准决定。
十、公积金
(一)公积金的计算办法=员工月平均工资×_%
(二)员工出资=职工月平均工资×_%
(三)公司出资=职工月平均工资×_%
(四)公积金的计算年度为每年的7月至次年的6月,每一计算年度内确定公积金的最低和最高水平。
(五)具体规定按当地政府规定执行(_%为国家规定的百分比例)。
十一、基本养老金
公司参加当地或养老保险统筹,由公司与员工本人按一定比例共同出资,存入员工个人帐户,直到退休时使用。具体存储及提取办法按当地政府有关规定执行。
第五章工作时间和休假、请假
第三十七条公司根据行业的特点,依据国家劳动和社会保障部劳社部发[___]___号《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》规定,按全年月平均工作天数20.92天和工作时间167.4小时进行工作安排。
第三十八条公司各部门(单位)按照本部门(单位)的实际工作性质安排好作息时间,报公司总经理办公室;公司总经理办公室依据公司和各部门(单位)的意见,统一下发作息时间通知。
第三十九条休假日:
一、国定假日
1.元旦(一天);
2.春节(三天);
3.五一劳动节(三天);
4.十一国庆节(三天)。
二、每星期日。
三、其他经公司决定的休假日。
第四十条生育待遇
一、假期
1.产前假:若有困难且工作许可,经领导批准,可请产前假两个半月,产前假只能按预产期在产前执行。
2.产假:
(1)女员工:正常生产,产假90天,其中产前30天,产后60天。
(2)难产:加假15天。
(3)一次多胎:每多育一个婴儿加假15天。
(4)晚育假:年满24周岁的初产妇,加假15天。
(5)自然流产:妊娠三个月以内假期30天,妊娠三个月以上假期45天。
(6)人工流产:妊娠三个月以内假期14天,妊娠三个月以上假期30天。
3.哺乳假:产假期满,若有困难且工作许可,经领导批准,可请六个半月,不申请哺乳假或产假届满的女员工,在婴儿一周岁内,每天可授乳两次,每次半小时,但往返时间需半小时以上的,只能两次合并,每天一小时。
4.女员工生育期间,丈夫可享受二天的助产假。
5.产假、产前假、哺乳假时间均包括期间的法定节假日和规定的休息日。
二、待遇
1.产假、男员工助产假期间,除扣其绩效工资和午餐补贴外,不扣任何待遇。
2.两个半月产前假和六个半月哺乳假期间,扣午餐补贴和50%岗位津贴及由单位扣除其两个半月及六个半月绩效工资,其他待遇不减。
3.如符合国家、当地政府及有关规定,六个半月以后继续申请哺乳假的,按事假处理。
第四十一条疾病或非因工负伤及事假
一、员工疾病或非因工负伤休假待遇如下:
1.医疗期内每日扣:(本人岗位等级工资+各种补贴)/21。
2.医疗期外停止一切待遇。
3.因病假扣发工资后,确有生活困难者,经本人向公司申请,由公司根据申请者的实际情况而定,发给一次性生活补助。
二、事假每天扣:(本人基本工资+岗位等级工资+午餐补贴+各种补贴)/21。
三、绩效工资原则上按病事假每日扣(绩效工资/21)。具体考核由各单位(部门)根据考核标准、职工工作情况而决定。
四、病事假时间累计计算,扣除期间的休息日、节假日。
五、连续病、事假跨月度者,分月计算。
第四十二条带薪休假
一、特别休假
特别休假依其服务年资,可分别给予特别休假(具体规定另行通知)
(1)假期包括期间各类休息日(国定假除外)。
(2)假期不跨年度使用。
(3)新调入人员。上半年调入者,可享受当年休假,下半年调入者,自第二年起享受年休假。
(4)一年内病假、事假、待岗、下岗累计超过二十一天者,取消当年休假;如已休假,病假、事假、待岗、下岗超过二十一天者,取消第二年休假。
(5)享受探亲假、婚丧假、产假者仍可享受当年休假。
(6)凡疗养或休养者,其当年疗养或休养时间不足当年休假时间者,可以补休;先进工作者和职工献血奖励的疗养或由公司安排的疗养或休养不在此列,仍可享受当年休假。
二、待遇
带薪休假扣除午餐补贴外不扣任何待遇,各单位不得因员工特别休假的原因扣其绩效工资。
第四十三条婚丧假
一、婚假:
1.员工结婚可请婚假7天;
2.子女结婚可请假2天;
3.兄弟姐妹结婚可请假1天;
4.婚假包括除国定假日外的休息日。
二、丧假:
1.丧假给假3天。
2.丧假系员工的直系亲属(包括员工的岳父母、公婆)死亡时才享受。
三、待遇:婚丧假期间,扣(午餐补贴+各种补贴)/21,各部门(单位)根据本部门(单位)考核标准核发绩效工资,其它待遇不减。
第四十四条职工死亡待遇
一、抚恤金:
1.员工病故抚恤金为本人10个月工资。
2.工伤死亡或烈士抚恤金按国家有关规定执行。
二、丧葬费:员工死亡丧葬费为公司2个月平均工资。
三、员工如有直系供养亲属,可享受困难补助如下:
1.先发6个月本人工资;
2.第七个月起:
(1)因公死亡员工的供养直系亲属定期抚恤费人均为当地最低生活保障标准。
(2)非因公死亡或因病死亡员工的供养直系亲属生活困难补助费标准为当地最低生活保障标准。
四、本人工资指扣除绩效工资、午餐补贴等工作性补贴外其它列入工资统计的费用。
第四十五条职工公假
一、员工在工作时间内参加社会活动、学生家长会,须凭通知,经单位领导批准,时间由具体情况而定。
二、子女参军可享公假1天。
三、员工公假,由各单位(或部门)根据本单位(或部门)绩效工资考核标准,视员工工作情况核发,超过三天以上起扣发午餐补贴,其它待遇不减。
四、因兵役检查或军政各机关的调训,期间不满1个月者或应国家考试或担任各级人民代表出席会议期间在3天以内者,可请公假。
第四十六条其它情况
一、经公司同意,脱产学习三个月(含)以上的,自上学之日起,岗位等级工资按岗位等级工资基数的70%发给并停发午餐补贴、绩效工资。
二、违反安全操作规程或因严重失职,造成经济损失者,原则上由失职者自行承担,并视情节扣发一个月以上绩效工资或岗位等级工资。
三、受公司警告处分者,扣一个月绩效工资和岗位等级工资。
四、受公司行政记大过处分者,扣三个月绩效工资和岗位等级工资。
五、受留用查看处分,在岗工作的,扣除一切待遇,按当地政府最低工资标准计发;被司法部门判刑、管制、收容审查或劳动教养,在岗位工作的,扣除一切待遇,按当地政府最低生活费标准计发。
六、被司法部门依法拘留的,按日扣除午餐补贴、绩效工资、岗位等级工资,如扣除后待遇低于当地最低工资标准的,按当地最低工资标准发给。
七、旷工在7日以内,按日计扣薪津,并处罚款月薪的10%。
第四十七条以上待遇的考核仅包括基本工资、岗位等级工资、工龄津贴、福利津贴、物价补贴、午餐补贴、绩效工资等部分,年终奖等一次性发放的费用以及其它待遇均按有关规定另行考核。
第四十八条以上规定所涉及的公司人均平均工资、当地人均年平均工资及当地最低工资水平以公司人力资源管理部门每年公布为准。
第四十九条员工申请探亲假、婚丧假、带薪休假应由各单位(或部门)领导同意,经公司人力资源管理部门批准。如有产假、产前假、哺乳假、疗养、病假、事假者,均应由有关部门领导同意,报公司人力资源管理部门备案。部门(或单位)负责人请假和脱产学习及其他脱产情况者,须由公司主观领导核准,报公司人力资源管理部门备案。各单位(或部门)应如实、及时做好每月考勤申报工作,协同公司进行管理,如职工不经批准进行休假者,按事假处理,情节严重者,按旷工处理。
第五十条本公司员工因执行职务所生的危险致伤病不能工作者,以公假论,期间以年为限,其假期延至次年时应合并计算,假期中薪资照给。过期仍未痊愈者可依退休规定命令退休。
第五十一条请假逾期,应照下列规定办理:事假愈期按日计扣薪津,一年内事假积计超过30天者免职或解雇;病假愈期可以未请事假的假期抵销,事假不敷抵销时按日计扣薪津。患重大疾病需要长期疗养,经总经理特别核准者不在此限。第五十二条特准病假以半年为限,其假期延至次年时应合并计算。特准病假期间薪资减半发给,逾期者得予命令退休或资遣。
第五十三条本公司员工请假除因急病不能自行呈核呆由同事或家属代为之外,须亲自办理请假手续。未办妥请假手续,不得先行离职,否则以旷工论处。
第五十四条本公司员工请假期届满行续假或虽行续假尚未核准而不到职者,除确因病或临时发生意外等不可抗力事情外,均以旷工论。
第五十五条请假理由不充分或有妨碍工作时,可酌情不予给假,或缩短假期或令延期请假。
第五十六条请假者必须将经办事务交待其他员工代理,并于请假单内注明。
第五十七条计算全年可请假日数,均自每年1月1日起到12月31日止,中途止职者,比例递减。特准病假延至次年销假者,其次年事、病假期比照中途到职人员计算。
第五十八条本公司员工依本规则所请各假如发现有虚伪事情者,除以旷工论处外,并依情节轻重予以惩处。
第五十九条在本公司服务1年以上满3年者每年给予特别休假7天。服务3年以上未满5年每年给予特别休假15天,满10年以上每增满1年加给1天,但至多以30天为限。
第六十条特别休假按以下手续办理
一、每年初(元月)由各单位在不妨碍工作范围内,自行排特别休假日期。特别休假日期表一式两份,一份留存原单位,一分逐级转呈各部(室)经理(主任)核阅后送人事单位备查。
二、特别假休假时,应按规定办理请假手续(填员工请假记录卡),并觅妥职务代理人,办妥职务交待后才能休假。
三、基于业务上的需要不能休假时,可比照休假天数的薪津数额改为奖金,若干休假期间,因业务需要奉令销假照常工作而不被休假者,亦行照其未休假天数的薪资额改发奖金。
第六十一条员工在休假之前一年有下列事情之一者,不给予特别假
一、事、病假积计逾21天者;
二、旷工达3天以上者。
第六章培训
第六十二条员工培训分为岗前培训和在岗培训。
第六十三条凡新聘员工进入公司时,须进行上岗前培训,经考试合格者,方能上岗。
第六十四条根据岗位需要,员工须外出接受培训,经公司批准的,培训费用先由个人垫付,按下列情况处理:
一、新聘试用期员工,培训合格者,在试用期满合格后,如培训费在300元以内,全部予以报销,培训费超过300元,则先报销50%,待工作满一年后,表现良好的,再报销另外50%;
二、已签订合同聘用制员工,培训合格后方予以全部报销;
三、凡培训不合格者,培训费不予报销。
第六十五条须外出接受培训的员工,经公司批准,并在公司人力资源管理部门签订外出培训合同后,方可外出接受培训。
第六十六条接受公司外派培训的员工,须按“外出培训合同”规定的服务年限为公司服务,如中途辞职或因违反公司规定被解聘者,须按规定赔偿扣除从培训结束后已为公司服务部分以外的培训费用(服务时间按月计算,不足一个月的,按一个月计)。
第七章员工的行为规范
第六十七条本公司各级员工应遵守本公司一切规章及公告。
第六十八条本公司员工应接受上级主管的指挥与监督,不得违抗,如有意见应于事前述明核办。
第六十九条本公司员工应尊重公司信誉,凡个人意见涉及本公司方面者,非经许可,不得对外发表,除办理本公司指定任务外,不得擅用本公司名义。
第七十条本公司员工不得经营或出资与本公司类似及职务上有关的事业或兼任公司以外的职务,但经董事长(或总经理)核准者不在此限。
第七十一条本公司员工应尽忠职守,并保守业务上的一切机密。
第七十二条本公司员工执行职务时,应力求切实,不得畏难规避,互相推诿或故稽延。
第七十三条本公司员工处理业务,应有成本观念,对一切公物应加爱护,公物非经许可,不得私自携出。
第七十四条本公司员工对外接洽事项,应态度谦和,不得有骄傲满足以损害本公司名誉的行为。
第七十五条本公司员工应彼此通力合作,同舟共济,不得妄生意见、吵闹、斗殴、搬弄是非或其他扰乱秩序,妨碍风纪情事。
第七十六条本公司员工出勤管理应依员工出勤管理办法的规定办理,员工出勤管理办法另订。
第七十七条本公司员工因业务需要加班者,应依加班管理办法规定办理,加班管理办法另订。
员工管理的最高境界是什么
第2篇 房地产开发项目施工组织设计管理规定
开发项目施工组织设计管理规定
为有效地对建设项目进行宏观控制,计划性、系统性地对开发项目进行全过程管理,明确各阶段主要内容及工作目标,协调各阶段的工作,使项目按一定的程序高质、高速、高效地进行,特制定本规定。
一、前期组织阶段:主要由开发部负责,其他各部门密切配合。
1、认真做好项目的可行性研究,调查要细致、全面,测算数据要准确,论证要有科学的预知性。
2、通过招投标,搞好规划设计方案及施工图设计方案。
3、准确地做出项目的概预算。
4、及时办理项目立项及审批工作。
5、按总体计划要求,及时做好动迁、拆迁工作。
二、施工组织阶段:工程部主要负责,其他各部门密切合作。
1、做好项目总体施工组织计划。
2、通过招投标选择最佳的施工队伍组织实施。
3、认真做好工程的质量管理,进度管理,材料设备供应管理及现场安全及文明施工管理等各项工作。
三、验收组织阶段:工程部主要负责,其他各职能部门积极配合。
1、及时组织工程的预验及竣工验收工作。
2、工程技术资料准确、齐全,并且分类成册,竣工资料要及时归档。
3、积极做好项目交接工作,做到手续齐备、设施完善、资料完整。
四、及时总结经验、收集资料,为新项目的开发做好准备。
五、本规定由工程部负责解释。
六、本规定自通过之日起施行。
第3篇 房地产开发管理规定办法
房地产开发管理规定,房地产开发国家有哪些规定呢下面是小编带来的房地产开发管理规定,欢迎阅读!
房地产开发管理规定【1】
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
(一)有100万元以上的注册资本;
(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条 外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。
第七条 设立房地产开发企业,应当向县级以上政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。
房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。
具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章 房地产开发建设
第十条 确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条 确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。
第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得;但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二)城市规划设计条件;
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
(四)基础设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。
出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。
第十七条 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:
(一)城市规划设计条件的落实情况;
(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
(三)单项工程的工程质量验收情况;
(四)拆迁安置方案的落实情况;
(五)物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章 房地产经营
第二十条 转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。
第二十一条 转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件:
(一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;
(二)营业执照和资质等级证书;
(三)工程施工合同;
(四)预售商品房分层平面图;
(五)商品房预售方案。
第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。
同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。
第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条 房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条 商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。
合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书。
中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。
保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第三十二条 商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
第五章 法 律 责 任
第三十四条 违反本条例规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条 违反本条例规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条 违反本条例规定,将未经验收的房屋交付使用的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。
经验收不合格的,依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条 违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十八条 违反本条例规定,擅自转让房地产开发项目的,由县级以上政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条 违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、舞弊、滥用权力,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第六章 附 则
第四十一条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行。
第四十二条 城市规划区内集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。
第四十三条 本条例自发布之日起施行。
房地产开发管理规定【2】
第一条 为了加强房地产开发企业资质管理,规范房地产开发企业经营行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本规定。
第二条 本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下:
(一)一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故
(二)二级资质:
1.注册资本不低于2000万元;
2.从事房地产开发经营3年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;
5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
(三)三级资质:
1.注册资本不低于800万元;
2.从事房地产开发经营2年以上;
3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续2年建筑工程质量合格率达100%;
5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
8.未发生过重大工程质量事故。
(四)四级资质:
1.注册资本不低于100万元;
2.从事房地产开发经营1年以上;
3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7.未发生过重大工程质量事故。
第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案;
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;
(六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。
房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。
房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第九条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十条 申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:
(一)企业资质等级申报表;
(二)房地产开发企业资质证书(正、副本);
(三)企业资产负债表和验资报告;
(四)企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;
(五)已开发经营项目的有关证明材料;
(六)房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;
(七)其他有关文件、证明。
第十一条 房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级资质由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批。
二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门制定。
经资质审查合格的企业,由资质审批部门发给相应等级的资质证书。
第十二条 资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。
资质证书分为正本和副本,资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。
第十三条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。
企业遗失资质证书,必须在新闻媒体上声明作废后,方可补领。
第十四条 企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新申请资质等级。
第十五条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人,应当在变更30日内,向原资质审批部门办理变更手续。
第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时,应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内,到原资质审批部门注销资质证书。
第十七条 房地产开发企业的资质实行年检制度。
对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。
二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门制定办法。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的,视为年检不合格,由原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。
第十八条 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门确定。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。
第十九条 企业未取得资质证书从事房地产开发经营的,由县级以上地方政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十条 企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上地方政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十一条 企业有下列行为之一的,由原资质审批部门公告资质证书作废,收回证书,并可处以1万元以上3万元以下的罚款:
(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;
(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第二十二条 企业开发建设的项目工程质量低劣,发生重大工程质量事故的,由原资质审批部门降低资质等级;情节严重的吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十三条 企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级,并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第二十四条 企业不按照规定办理变更手续的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正,并可处以5000元以上1万元以下的罚款。
第二十五条 各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用权力,舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第二十七条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第二十八条 本规定自发布之日起施行。
1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第28号)同时废止。
房地产开发管理规定【3】
城市房地产开发经营管理条例释义
第一章 总 则
《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》),是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的要求并以其有关规定为依据制定的。
《条例》主要对房地产开发企业、房地产开发建设、房地产经营的监督管理作了具体、完善性的规定。
本章为总则,共4条,是整个条例的纲领性规定,明确了为什么制定本条例、条例管什么以及谁来管理等重大问题,具体规定是:(1)立法目的(第一条);(2)调整对象和适用范围(第二条);(3)开发经营的基本原则(第三条);(4)开发经营的管理体制(第四条)。
第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。
[释义]本条例是关于条例立法目的和制定依据的规定。
我国的房地产业是在党的十一届三中全会以后,随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展,在土地有偿使用、住房制度改革、城市建设综合开发三项重大改革基础上发展起来的。
目前,已经初步形成为一个包括土地使用权出让和转让、房地产开发和经营、房地产交易和中介服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。
在房地产业的各项经济活动中,房地产开发经营是发展最快的。
到90年代中期,房地产开发年完成投资占全社会固定资产年完成投资的16%,开发建设的商品住宅占城镇住宅供应量的近一半,商品房的销售额相当于全社会消费品零售总额的7%左右。
房地产开发经营作为房地产业的重要环节,直接关系到房地产业的健康发展。
也对国民经济的运行产生重要影响。
我国房地产开发经营的迅猛发展,不仅带动了土地使用制度改革的深入,而且加速了房屋建设和旧城改造的速度,使居住条件不断改善,同时也促进了学校、商业服务网点、邮电通讯、文化医疗等配套设施的发展,改变了城市面貌,繁荣了城市经济,带动了社会经济的发展。
但是,由于投资体制、管理体制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因,在现实房地产开发经营中还存在着一些不容忽视的问题,如房地产开发结构不尽合理;集体土地上的房地产开发比较严重;房地产开发企业设立不规范,“皮包”公司、“炒项目”现象仍然存在;房地产开发中土地使用权出让与项目建设脱节,与城市基础设施配套建设脱节,与拆迁安置脱节现象严重;房地产交易不规范,变相私下转让,影响被拆迁人、商品房预购人权益的现象时有发生;商品房价格居高不下、商品房质量问题仍然比较突出等等,影响了广大居民购房的积极性。
危及到居民的生活和财产安全,这些问题在全国各地不同程度的存在。
因此,为了规范房地产开发经营行为,加强对房地产开发经营行为的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《城市房地产管理法》的有关规定制定了本条例。
第二条 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
[释义]本条是关于条例适用范围和调整对象的规定。
条例适用范围和调整对象是条例的效力范围,是解决“是什么”和“管什么”的问题,在立法过程中,对调整对象上有以下几种观点:一种观点认为,房地产开发项目转让、商品房销售等行为应当在房地产转让有关规定中调整,不宜在本条例中规范。
一种观点认为,房地产转让和房地产抵押都是房地产开发经营的重要组成部分,应当纳入本条例调整。
还有一种观点认为,条例只调整经营性房地产开发活动,经济适用房等政策性房地产开发及划拨土地上房地产开发不应当在本条例中规范。
上述意见实际上涉及到条例的调整对象问题,从目前房地产开发经营中存在的问题出发,根据《城市房地产管理法》,参考地方法规,最终确定条例主要是从取得土地使用权之后到用户领取房地产产权证书之前这一阶段中房地产开发企业的行为规范的调整,是对经营性房地产开发行为的调整。
具体包含以下几层意思:
1、以房地产开发企业活动为主线,对经营性开发行为的调整。
实质上是房地产开发企业的行为准则。
2、既包含基础设施、房屋建设行为,也规范开发中房地产开发项目转让行为,以及开发后的销售、出租行为,主要是房地产二级市场行为。
3、政策性房地产开发经营和划拨土地上的房地产开发行为也具有经营的特点,其与一般房地产开发经营行为的差异在于前者在政策上享受优惠和价格上受到限制,其它如企业的设立条件、房地产开发的质量、开发经营程序等方面应当是一致的。
因而也应当纳入本条例的调整。
4、自建自用等非经营性房地产开发行为,只是为了自用,开发产品仅仅为了满足开发者自身进行其他生产、经营或消费之需要,一般不直接进入市场。
而且随着市场经济的不断发展和社会分工的细化,房地产社会化、商品化程度的提高,企事业单位、个人的房地产需求将主要依赖市场,自建自用形式的房地产开发将越来越少。
因此,不适用本条例。
5、土地使用权出让和划拨行为是土地一级市场行为,适用于土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,不适用本条例;房地产立项审批管理,属投资法的调整对象,不适用本条例;购房者取得房屋产权证书后的商品房转让、出租、抵押,属房地产三级市场行为,具体适用城市房地产管理法交易行为的规范和其他专门交易法规调整,也不适用本条例。
具体条例的适用范围即管什么,应主要从对什么人、对哪些行为以及在多大地域范围内有效。
1、条例管什么人:
条例主要是对房地产开发企业的设立、项目取得、开发建设直至经营活动进行规范,因而是以房地产开发企业为主体规范的。
当然,对房地产开发经营监督管理中有关行政主管部门及其工作人员也应当遵守本条例的规定。
2、管什么行为:
条例是从房地产开发项目立项、取得土地使用权之后开始规范的,对项目立项审批和取得土地使用权的行为不直接涉及,仅作衔接性规定,主要规范下列行为:(1)房地产开发企业设立行为;(2)房地产开发建设行为;(3)房地产开发项目转让行为;(4)商品房销售(包括预售、现售)行为;(5)对以上行为的监督管理行为。
3、管多大地域:
条例适用于中华人民共和国城市规划区内国有土地上的房地产开发经营。
规划区外国有土地上的房地产开发经营参照适用。
依照城市规划法规定,“城市”是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇;“城市规划区”是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
每个城市的规划区具体范围,由城市政府在编制城市总体规划时划定。
依照我国宪法和土地管理法规定,“国有土地”包括(一)城市市区的土地;(二)农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);(三)国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。
集体土地不能直接用于房地产开发经营,必须先行征用转为国有土地后,才能进行房地产开发经营。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
[释义]本条例是关于房地产开发总原则的规定。
一、房地产开发的总的原则,不仅是房地产开发企业应当遵循的原则,也是行政主管部门在房地产开发经营的监督管理中应当掌握的原则。
这一总的原则是我国房地产开发经营中长期经验和教训的总结。
二、房地产开发是一项综合性强,涉及面广的产业,不仅关系到一个地区、一个城市长远发展的大计,也关系到广大居民安居乐业的切身利益。
在房地产开发过程中不仅应当考虑经济效益,还必须综合考虑社会效益和环境效益,实行三个效益的统一。
经济效益是房地产开发的直接的主要的目的,也是推动房地产开发的直接动因。
但如果只片面追求经济效益,不顾社会效益和环境效益,其经济效益也不会持久,更难以长远的发展。
同时,政府及其有关部门在房地产开发经营监督管理中也应当通过政策和法律、经济、行政手段来加以引导和控制,确保房地产开发经营中的经济效益、社会效益、环境效益的统一。
三、城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。
城市规划是城市建设和管理的基本依据,是保证城市土地合理利用和开发经营活动正常进行的前提和基础。
要把城市建设好、管理好,首先必须规划好,以城市规划为依据指导城市建设和管理。
实践证明,城市规划对城市建设和发展起着重要的综合、协调和指导作用。
但是,在一段时期以来,在房地产开发经营中,有些地方为了吸收投资,过分迁就投资者,盲目上开发项目,造成了城市规划布局的混乱;有些地方不按规划、不重视规划的长期性,盲目设立开发区、居住小区;有些地方在土地出让中,没有按“先规划、后用地”的原则办事,致使土地出让与建设项目脱节,与基础配套设施脱节、与拆迁安置脱节,土地长期闲置与浪费等问题严重。
因此,条例在总则将全面规划、合理布置、综合开发、配套建设以房地产开发的总原则确定下来。
四、所谓“全面规划、合理布局”,就是强调在房地产开发经营中应当先行规划、合理安排开发项目,使开发建设统一纳入规划管理,严格按照规划要求进行。
所谓“综合开发、配套建设”就是在一定规模的建设区域内,按其使用性质对建筑物、构筑物和基础设施有计划、按步骤地分期分批地进行建设。
建设中要将供水、排水、供气、供暖、道路交通、商业网点和幼儿园、学校、消防等方面一并考虑安排。
除一个开发项目本身的设施配套、公益设施的统筹安排外,还要考虑与城市大系统诸多设施的配套。
实现全面规划、合理布局、综合开发、配套建设,不仅表明我国房地产开发不断完善,也是我国房地产业持续、健康发展的切实保证。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
[释义]本条是关于房地产开发经营管理体制的规定。
一、所谓房地产开发经营活动的监督管理,是指国务院建设行政主管部门和县级以上地方政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为。
所谓与房地产开发经营有关的土地管理工作,是指国土资源部和县级以上地方政府负责土地管理工作的部门依据法律、行政法规以及其规定职权代表国家对土地资源的规划、管理、保护与合理利用的管理,而不是对房地产开发企业以及企业生产经营开发活动的管理。
两者都具有权威性、强制性和综合性,但两者侧重点是不同的。
二、本条第一款规定了国务院建设行政主管部门即建设部在房地产开发经营方面的监督管理职权。
依据国务院批准的建设部“三定”方案的规定,建设部在这方面具体职责有:(一)研究拟定城市规划、村镇规划、工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、住宅房地产业、勘察设计咨询业、市政公用事业的方针、政策、法规以及相关的发展战略、中长期规划并指导实施,进行行业管理;(二)指导全国城市规划、村镇规划、城市勘察和市政工程测量工作,负责国务院交办的城市总体规划和省域城镇体系规划的审查报批,参与土地利用总体规划的审查,指导全国城市规划执法监察;(三)负责制定各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施的建设工程的抗震设计规范;指导城市地下空间的开发和利用;(四)指导全国建筑活动,规范建筑市场,监督建筑市场准入、工作招投标、工程监理以及工程质量和安全;(五)指导全国城市和村镇建设,指导城市供水节水、燃气、热力、市政设施、公共客运、园林、市容和环卫工作;(六)指导规范房地产市场;(七)指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作;(八)提出住宅建设与房地产业中长期规划和科技发展战略、产业政策的规章,拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产市场、房地产评估、物业管理的规章制度并监督执行;(九)指导全国住宅建设和住房供应政策的实施;(十)拟定房地产开发企业、物业管理企业、社会中介服务机构的资质标准;(十一)提出房地产估价专业技术人员执业资格标准;(十二)贯彻落实国家关于推进城镇往房制度改革的方针政策和措施;(十三)指导城镇住房制度改革工作;(十四)负责住房公积金和其他房改资金的政策指导并监督使用。
三、本条第二款规定了县级以上地方政府房地产开发主管部门在本行政区域内负责房地产开发经营的监督管理工作。
这里规定“房地产开发主管部门”,是根据全国各地机构设置的不同情况而简称的,是一个灵活性的规定。
从全国各地地方房地产主管部门的规定来看,主要有以下几种情况:一是政府设立专门的房地产开发办公室,负责政府赋予的有关房地产开发职权,如大连、武汉市;一是由房屋土地管理局行使房地产开发经营监督管理职权,如上海市;一是由建委与房屋土地管理局依其职权分工共同行使房地产开发经营监督管理职权,如北京市建委负责房地产开发项目管理,市房屋土地管理局负责商品房预售管理;还有一种情况是由房地产管理局(或房产管理局)依法行使房地产开发经营监督管理工作。
因此,本条第二款规定的房地产开发主管部门的具体职责,应当依各地方有关规定执行,行政法规不干预地方机构改革和机构的具体设置。
四、本条第三款规定了县级以上政府负责土地管理工作的部门在房地产开发经营管理的职责。
根据国务院批准的国土资源部的“三定”方案的规定,国土资源部在土地管理上的具体职责是:(一)发布土地资源规章、研究拟定管理、保护与合理利用土地资源政策,制订土地资源管理的技术标准、规程、规范和办法;(二)组织编制和实施国土规划、土地利用总体规划和其他专项规划,参与报国务院审批的城市总体规划的审核,指导、审核地方土地利用总体现划;(三)监督检查各级国土资源主管部门行政执法和土地规划执行情况,依法保护土地资源所有者和使用者的合法权益,承办并组织调处重大权属纠纷,查处重大违法案件;(四)拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策,实施农地用途管制,组织基本农田保护;(五)制订地籍管理办法,组织土地资源调查,地籍调查、土地统计和动态监测,指导土地确权、城乡地籍、土地定级和登记等工作;(六)拟定并按规定组织实施土地使用权出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购管理办法,制订国有土地划拨使用目录指南和乡村用地管理办法,指导农村集体非农土地使用权的流转管理;(七)指导基准地价、标定地价评测,审定评估机构从事土地评估的资格,确认土地使用权价格。
承担报国务院审批的各类用地的审查对审查、报批工作。
(八)对省级政府国土资源主管部门实行业务领导,省级政府国土资源主管部门主要领导干部的任免,需征得国土资源部的同意。
根据一事由一个部门管理的原则和中央不干预地方机构改革、不要上下对口的精神,地方政府负责土地管理工作的部门的职责由各地依照有关法律、行政法规具体确定。
