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第1篇 z小区房屋维修管理规定范例
小区房屋维修管理规定范例
为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,在本着'实是求是,划清责任,合理收费,服务用户'的精神,特制订本规定。
1、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。
2、用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题,均属于建筑施工质量保修期保修内容,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果工程较小,涉及金额不大,则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告工程部和主管领导,联系发展商,由发展商找施工队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。
3、用户入伙满一年后发生的质量问题,属于入伙后未整改的遗留问题,原则上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。
4、如用户需要进行一般性的维修,可直接向管理处维修班提出维修申请,由管理处维修班进行维修,维修后由业主签名验收,维修班按成本价合理收费。
5、如用户提出大的维修申请,维修班应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。
6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修,由管理处负责完成,维修所发生的一切费用均在管理费中开支,不再向用户收费。
第2篇 _别墅物业房屋维修管理规定
别墅物业房屋维修管理规定
物业的维修管理是物业管理中的基础性工作。它包括两大部分内容,其一为房屋的维修管理,其二为房屋设备管理。物业的维修管理对象是物业本身,其管理的目的是为了物业的保值和增值。
一、房屋维修管理
房屋维修管理又称房屋修缮管理,它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产,进行修缮技术管理。具体内容包括:房屋的安全检查,房屋维修的施工管理,房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。在物业管理过程中,搞好房屋的维修管理,不仅有利于延长房屋的使用寿命,增强其使用的安全性能,也有利于美化环境,使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉,从而促进物业管理行业的发展。
(一)房屋维修管理的内容
1.房屋的安全检查。房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况,不仅可以及时发现和防止危险情况的发生,而且还为房屋维修管理提供依据,以延长房屋寿命。
2.房屋维修施工管理。物业管理机构应根据所掌握的房屋完好情况,编制每年的修缮计划并安排修缮资金,审核修缮方案。在施工过程中,应注意保证修缮施工质量并降低成本,对于一些委托施工项目,物业管理部门应严格对其施工质量进行监督,以保证用户的使用安全。
3.房屋修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定,房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏,应由行为人负责修复或给予赔偿。对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮,或者在房屋修缮时,遭到使用人或邻人等借故阻挠,或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时,房管部门可采取排险解危的强制措施,费用则由当事人承担。
此外,对于异产毗连房屋的修缮,将依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。
(二)房屋完损等级的评定
物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定,以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实施方案。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级,即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法,对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强,既有目观检测,又有定性定量的分析。目前,我国对房屋质量的评定,是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。
1.房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。
(1)完好房。指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常;或虽个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复。
(2)基本完好房。指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性维修即可修复。
(3)一般损坏房。指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部破损,油漆老化,设备管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换零件。
(4)严重损坏房。指房屋年年失修,结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨,装修严重变形、破损,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏,需要进行大修或翻修、改建。
(5)危险房。指房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承载能力,随时有倒塌可能,不能确保使用安全的房屋。
2.房屋完损等级的评定方法。一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。
(l)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。
(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准,在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级,其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。
(3)房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准,在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准,其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准,则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。
(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准,其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准,则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构,屋面等项的完损程度来确定。
3.房屋完好率及危险率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位,评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一,它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。
(三)房屋维修的施工管理
1.房屋维修工程的分类。根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质,可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。
(1)小修工程(零修工程或养护工程)。指及时修复小损小坏,以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫,一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修,也可以根据用户申报组织零星的维修。小修工程工程虽小,但关系到用户的使用便利,眼务性很强,因此必须及时修理,力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜,土建零修三日内有结果。小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1%以下。
(2)中修工程。指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求,需要进行局部维修,在维修中只牵动或拆换少量主体构件,而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的特点是:工地较为集中,项目较少,工程量较多,带有周期性。如屋面的局部面层重做,整幢楼门窗整修等工程。中修工程适用于一般损坏房屋,一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下;中修后的房屋,70%以上必须符合基本完好或完好房的要求。
(3)大修工程。指房屋主体结构大部分严重损坏,无倒塌或局部倒塌危险的房屋;公用生活设备(包括上、下水,通风、采暖等)必须进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件,但不需全部拆除,此外工程的地点集中,项目齐全,具有整体性。大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。大修工程往往适用于严重损坏的房屋。房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25%以上。
(4)翻修工程。指将原来房屋全部拆除后,另行设计,在原地或移动后更新建造的工程。当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时,往往采用翻
修的方式。翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料,其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。
(5)综合维修工程。指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋,大部分严重损坏,进行有计划的成片维修和为改变该片(幢)房屋的面貌的维修工程,也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好房或完好房屋标准要求,其费用应控制在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%左右。
2.维修工程的施工管理。
(1)编制维修计划。物业管理机构每年应根据对查勘鉴定结果,编制维修投资计划与维修施工计划。
维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。物业管理机构必须制定并提高年度维修投资计划,并报业主管理委员会(或单个业主)审批后方可实施维修。维修的资金来源于物业的委托人(业主或使用者),对于多业主的物业,则需要按产权人份额比例分摊。
维修施工计划,应根据批准的维修投资计划而制定。具体内容应包括:施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工方案。
(2)落实施工队伍。物业管理机构一般不设庞大而专业化的维修队伍,仅能完成一些小修任务,对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍,物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。
维修施工队伍的选择,最好也应采取招投标的方式择优录取,以便保证以较少的投资取得较好的维修效果。为了明确双方的责、权、利,一旦选定专业施工队伍,物业管理机构应与之签订施工合同,避免发生维修内容及要求不清等问题。
第3篇 z小区业主房屋维修管理规定
小区业主房屋维修管理规定
1.0目的:解决业主入伙后房屋维修问题。
2.0适用范围:适用于业主房屋维修。
3.0内容:
3.1业主入伙时应会同管理处人员共同验收,对房屋发现的质量问题,必须在验收单上分项注明整改项目并双方签字,由管理处负责联系发展商相关工程监理部门组织专人维修,维修后由业主和管理处实行逐项验收,维修时发生的一切费用由发展商负责。
3.2业主房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题,均属于建筑施工质量保修期保修内容,管理处在接到业主反映情况后,应立即派人到现场查看,如属实,则通知施工单位维修,如发现重大的质量问题,应立即报告公司领导,并通知发展商,如施工单位未及时维修,则管理处应在通知发展商后组织人员进行维修,所发生的一切费用在施工质量保证金中扣除。
3.3业主房屋入伙满一年后发生的质量问题,属于入伙后未整改的遗留问题,原则上由管理处负责维修,属于业主在使用、改建或装修中发生的问题,由业主自行负责。
3.4如业主需要进行一般性维修,可直接向管理处提出维修申请,由管理处技工班进行维修,维修后由业主验收并签名认可,其费用由技工班按成本价合理收取。
3.5如业主提出的大的维修要求,技工班应上报管理处,管理处派人核实情况,安排维修计划,组织人员维修,维修后由业主验收并签字认可。
3.6凡楼宇内、外公共部位发生的维修,由管理处负责完成,维修所发生的一切费用均在管理费中开支,不再向业主收费。
第4篇 别墅物业房屋维修管理规定
别墅物业房屋维修管理规定物业的维修管理是物业管理中的基础性工作。
它包括两大部分内容,其一为房屋的维修管理,其二为房屋设备管理。
物业的维修管理对象是物业本身,其管理的目的是为了物业的保值和增值。
一、房屋维修管理房屋维修管理又称房屋修缮管理,它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产,进行修缮技术管理。
具体内容包括:房屋的安全检查,房屋维修的施工管理,房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。
在物业管理过程中,搞好房屋的维修管理,不仅有利于延长房屋的使用寿命,增强其使用的安全性能,也有利于美化环境,使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉,从而促进物业管理行业的发展。
(一)房屋维修管理的内容1.房屋的安全检查。
房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的重要依据。
定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况,不仅可以及时发现和防止危险情况的发生,而且还为房屋维修管理提供依据,以延长房屋寿命。
2. 房屋维修施工管理。
物业管理机构应根据所掌握的房屋完好情况,编制每年的修缮计划并安排修缮资金,审核修缮方案。
在施工过程中,应注意保证修缮施工质量并降低成本,对于一些委托施工项目,物业管理部门应严格对其施工质量进行监督,以保证用户的使用安全。
3. 房屋修缮的行政管理。
根据我国有关的法规规定,房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。
因使用不当或人为造成房屋损坏,应由行为人负责修复或给予赔偿。
对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮,或者在房屋修缮时,遭到使用人或邻人等借故阻挠,或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时,房管部门可采取排险解危的强制措施,费用则由当事人承担。
此外,对于异产毗连房屋的修缮,将依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。
(二)房屋完损等级的评定物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定,以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实施方案。
房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级,即现有房屋的质量等级。
评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法,对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。
这项工作技术性强,既有目观检测,又有定性定量的分析。
目前,我国对房屋质量的评定,是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。
1. 房屋完损等级标准。
一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。
(1)完好房。
指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常;
或虽个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复。
(2)基本完好房。
指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性维修即可修复。
(3)一般损坏房。
指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部破损,油漆老化,设备管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换零件。
(4)严重损坏房。
指房屋年年失修,结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨,装修严重变形、破损,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏,需要进行大修或翻修、改建。
(5)危险房。
指房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承载能力,随时有倒塌可能,不能确保使用安全的房屋。
2. 房屋完损等级的评定方法。
一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。
(l)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。
(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准,在装修设备部分中有
一、二项完损度下降一个等级,其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。
(3)房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准,在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准,其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准,则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。
(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准,其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准,则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构,屋面等项的完损程度来确定。
3. 房屋完好率及危险率的计算。
房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位,评定时则以幢作为评定单位。
房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一,它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。
(三)房屋维修的施工管理1.房屋维修工程的分类。
根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质,可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。
(1)小修工程(零修工程或养护工程)。
指及时修复小损小坏,以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。
这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫,一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修,也可以根据用户申报组织零星的维修。
小修工程工程虽小,但关系到用户的使用便利,眼务性很强,因此必须及时修理,力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜,土建零修三日内有结果。
小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1%以下。
(2)中修工程。
指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求,需要进行局部维修,在维修中只牵动或拆换少量主体构件,而保持原房屋规模和结构的工程。
这类工程的特点是:工地较为集中,项目较少,工程量较多,带有周期性。
如屋面的局部面层重做,整幢楼门窗整修等工程。
中修工程适用于一般损坏房屋,一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下;
中修后的房屋,70%以上必须符合基本完好或完好房的要求。
(3)大修工程。
指房屋主体结构大部分严重损坏,无倒塌或局部倒塌危险的房屋;
公用生活设备(包括上、下水,通风、采暖等)必须进行拆换、改装、新装的工程。
这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件,但不需全部拆除,此外工程的地点集中,项目齐全,具有整体性。
大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。
大修工程往往适用于严重损坏的房屋。
房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。
大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25%以上。
(4)翻修工程。
指将原来房屋全部拆除后,另行设计,在原地或移动后更新建造的工程。
当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时,往往采用翻修的方式。
翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料,其费用应低于同类结构的新建房屋。
翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。
(5)综合维修工程。
指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋,大部分严重损坏,进行有计划的成片维修和为改变该片(幢)房屋的面貌的维修工程,也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。
综合维修后的房屋必须符合基本完好房或完好房屋标准要求,其费用应控制在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%左右。
2. 维修工程的施工管理。
(1)编制维修计划。
物业管理机构每年应根据对查勘鉴定结果,编制维修投资计划与维修施工计划。
维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。
物业管理机构必须制定并提高年度维修投资计划,并报业主管理委员会(或单个业主)审批后方可实施维修。
维修的资金来源于物业的委托人(业主或使用者),对于多业主的物业,则需要按产权人份额比例分摊。
维修施工计划,应根据批准的维修投资计划而制定。
具体内容应包括:施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工方案。
(2)落实施工队伍。
物业管理机构一般不设庞大而专业化的维修队伍,仅能完成一些小修任务,对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍,物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。
维修施工队伍的选择,最好也应采取招投标的方式择优录取,以便保证以较少的投资取得较好的维修效果。
为了明确双方的责、权、利,一旦选定专业施工队伍,物业管理机构应与之签订施工合同,避免发生维修内容及要求不清等问题。
(3)施工过程的管理。
物业管理机构在施工过程的管理中,相当于工程监理的角色,故而应按合同对施工中的进度、成本、质量进行严格的控制,以确保维修工程按合同中规完的工期、质量标准及合同造价完成。
在施工中,应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款等关键控制因素,从而确保维修工程达到较为满意的施工效果。
第5篇 _物业项目房屋维修管理规定
物业项目房屋维修管理规定
1.0目的
延长住宅的使用寿命,增强房屋住用安全性能。
2.0适用范围
物业管理公司所管理的项目。
3.0管理内容
3.1房屋的安全检查必须每年在组团负责人的带领下进行一次普查,冬、雨季应加强例行检查并记录在《工程综合检查表》和《工程综合检查表编号登记表》上。
3.2房屋维修
--小修工程
a)小修工程包括:屋面补漏;补修面层;修补泛水;铝合金门窗整修;拆换五金;配玻璃;刷补油漆、涂料;修补楼面、道路路面;修补内外墙面及天棚;修补木扶手、栏杆;修补明沟、散水等。
b)小修、零修工程三日内完成其维修工作按照'作业指导书'或'作业程序' 进行。
--中修工程
a)中修工程包括:屋顶较大面积修补、屋面瓦局部拆换;墙体局部拆砖或墙体局部挖补;部份更换楼地面结构或面层;整幢楼房门窗整修、油漆等。
b)中修工程不超过新建房屋造价的20%,中修后的房屋70%以上必须达到符合完好房的要求。
c)装修后的房屋应经综合评定验收后,重新进行完损等级评定。
4.0相关记录
4.1《工程综合检查表》
4.2《工程综合检查表编号登记表》
编写:zz 审批:zz
