- 目录
有哪些
一、职责分工
1. 工程项目经理：负责整个项目的规划、执行和监控，确保项目按时、按质、按预算完成。
2. 设计工程师：负责项目的设计工作，包括初步设计、详细设计及图纸审查。
3. 施工工程师：负责施工过程的管理和协调，确保施工安全、质量和进度。
4. 质量控制工程师：负责工程质量的监督和检验，确保符合标准和规范。
5. 安全工程师：负责工地的安全管理，预防安全事故的发生。
二、流程管理
1. 项目启动：明确项目目标，制定项目计划，分配资源。
2. 设计阶段：进行设计工作，通过内部审查和外部审批。
3. 施工准备：编制施工方案，进行场地准备和技术交底。
4. 施工阶段：执行施工计划，进行质量、安全、进度的监控。
5. 竣工验收：完成工程后，进行验收，处理遗留问题。
三、文档管理
1. 文档编写：所有工程活动需形成书面记录，包括会议纪要、设计文件、施工日志等。
2. 文档审核：重要文件需经过相关部门或人员审核，确保准确无误。
3. 文档归档：工程结束后，所有文档应整理归档，便于日后查阅。
模板
四、沟通机制
1. 例会制度：定期召开项目会议，通报进度，解决问题。
2. 报告提交：各工程师每周提交工作报告，更新项目状态。
3. 即时通讯：使用企业通讯工具，保证信息及时传递。
五、风险管理
1. 风险识别：定期进行风险评估，识别潜在问题。
2. 风险应对：制定风险应对策略，预防和减轻风险影响。
3. 风险监控：跟踪风险动态，适时调整应对措施。
六、合作与协调
1. 内部协作：部门间建立良好的协作机制，共同推进项目。
2. 供应商管理：选择合格供应商，确保材料和设备的质量。
3. 业主沟通：保持与业主的良好沟通，理解需求，处理反馈。
标准
七、质量标准
1. 符合国家及行业相关法规、标准和规范。
2. 采用iso9001质量管理体系，确保工程全过程质量可控。
八、安全标准
1. 遵守国家安全生产法规，落实安全生产责任制。
2. 执行ohsas18001职业健康安全管理体系，保障员工安全。
九、环保标准
1. 遵循环保法规，实施绿色施工，减少环境污染。
2. 建立环境管理体系，定期评估环境影响。
十、持续改进
1. 对工程过程进行定期评估，查找改进点。
2. 实施pdca循环，不断提升工程管理效率和效果。
本规程旨在为工程部提供清晰的工作指导，以专业、严谨的态度，确保工程项目的高效、安全、高质量完成。全体工程部成员需严格执行，共同推动公司工程项目管理水平的提升。
工程部管理规程范文
第1篇 物业工程部对业主房屋质量管理规程及细节要求
物业工程部对业主房屋质量管理规程及细节要求
1.0目的
规范新物业的接管验收工作,确保业主房屋的质量。
2.0适用范围
适用于所有新接管验收的业主房屋。
3.0职责
3.1物业工程部指派专业人员协同业主进行房屋质量接受验收。
3.2地产公司售后服务部具体负责业主房屋质量问题的处理。
4.0程序内容
4.1接管验收的准备工作
按《物业接管验收管理规程》的第4.1条进行接管验收的准备工作。
4.2房屋硬件设施的具体验收标准
4.2.1主体结构:
a)外墙不得渗水;
b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
4.2.2楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
4.2.3内墙面:
a)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
b)块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。
4.2.4顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
4.2.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。
4.2.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.2.7门、窗
a)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
b)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
c)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
d)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
e)电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;
f)不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;
g)高档装饰门装饰完整。
4.2.8楼梯、扶手:
钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
4.2.9木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
4.2.10饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
4.2.11油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。
4.2.12电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。
4.2.13光纤已开通,收视良好。
4.2.14开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
4.2.15灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
4.2.16水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
4.2.17卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。
4.2.18给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。
4.2.19地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
4.2.20门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
4.2.21防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、
4.2.22其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
4.3接管验收遗留问题的处理
4.3.1遗留问题的登记确认:
a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;
b)对业主硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《业主房屋验收单》中。
4.3.2对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐。
4.3.3对业主硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求地产公司在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。
4.3.4对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给地产公司进行备录。
5.0记录
业主房屋验收单
6.0相关支持文件
6.1《物业接管标准作业程序》
第2篇 小区工程部二次装修管理作业规程标准与细节要求
小区工程部二次装修管理作业规程标准及细节要求
1.0目的
本程序明确对物业装修管理实施控制的职责、方法和要求,有效制止违章装修行为,保障建筑物的结构安全和外观统一,维护广大业主正常的生活工作程序。
2.0适用范围
适用于管理处所辖小区的所有业主的二次装修管理。
3.0职责
3.1工程主管全面负责小区业主的二次装修管理工作。
3.2工程领班具体负责小区二次装修管理巡视工作的落实.掌握装修户施工内容及施工进度及时发现并制止违章情况的发生,每周上交主管两份监督记录。
3.3客户服务中心负责完善装修管理程序,加强业主的沟通联系,切实解决业主的需求与困难.
3.4护管部负责装修现场的安全管理以及装修材料进出管理。
4.0程序内容
4.1装修申请
4.1.1业主办理入住手续后,方可办理装修申请。(如业主确实提出合理要求,允许先进场再办手续)
4.1.2业主或业主授权的代理人必须亲自协同装修单位负责人到小区物业客户服务中心办理装修申请手续,代理人须出具业主委托书、业主身份证复印件及代理人身份证件。
4.1.3管家部管家向业主讲解装修申报程序,施工队进场程序和装修规范要点。
a)申报程序:填表-验图-签协议-交款-办证-施工-验收-退保证金
填表即填《__花园房屋装修审批表》;验图即验装修图纸是否有违建现象,涉及打墙装修是否有房产局批文。图纸批文一式两份,一份存档进入业主档案一份业主自留;签协议即签安全协议和承诺书;协议一式两份,一份进入业主档案一份业主自留;交款即交纳装修保证金和装修垃圾清运费;办证即办开工许可证;
b)进场程序:验资-验图-交款-办证-施工-验收-退证退款
验资即验施工队的资质,或施工负责人对施工人员安全方面承诺证明;填表即填《进场施工人员情况一览表》交纳施工人员身份证复印件和暂住证复印件;交款即需施工队交纳安全施工保证金、临时出入证押金和工本费;办证即办理施工人员临时出入证;
c)装修规范要点:第1室内装修严格按图施工;第2凡涉及室外装修如门灯、水管气管出户、晾衣架安装、空调室外机安装、露台阳台铺装、私家花园设施安装等都要在管理处指定位置施工都要符合《装修管理规定》;第3室内原有设施如有变动需经专业公司施工如煤气、智能化等。
4.2装修审批
4.2.1管理处工程部负责查验施工队伍营业执照和资格证书。并审查装修方案的图纸及技术资料
4.2.2如果装修内容不复杂,施工图纸资料齐全与清楚,应在当天内对装修申请进行审核批准。如涉及打墙、改变外观等装修内容,业主应提供房管局等专业部门的审批文件,所发生的费用由申请人承担。图纸文件齐全后工程部签收,复印两份一份存入业主档案一份备查。
4.2.3工程部经办人在《装修图纸审批意见书》上签字。
4.3管家指导业主在《装修承诺书》和《安全责任协议书》上签字后报管理处审批。
4.4收费
4.4.1业主和施工单位凭审批后的装修审批表按有关规定到管理处财务部交纳装修押金、管理服务费,护管部对施工人员进行验证、填表、收取施工队安全保证金、办理施工人员出入证及收取出入证押金,出具发票和收款收据。
4.4.2施工人员办理出入证需准备身份证复印件及照片1张。
4.4.3客服中心向施工单位核发《装修开工证》一式两份,一份留档一份给施工队。
4.5施工管理及监督
4.5.1施工期间管理处工程部的工程监督人员每周进行不少于两次的装潢抽检,填写装修抽查记录表,如发现违规,依情况下发《整改通知单》。
4.5.2进出材料、工具由护管部审批查验放行,严格控制易燃材料和违建材料进入小区。
4.5.3施工动火按消防管理程序办理,由护管部填写《动火证》,并负责监督。
4.5.4施工过程中要注意垃圾袋装清运,每天垃圾应按指定地点堆放,管理处保洁员及时清运垃圾,对于固废应分有害和无害两类垃圾分类收集,不得随意处理。
4.5.5装修过程中,不得破坏共用部位及设施,遇有损坏或使环境卫生遭破坏应及时修复和清扫。
4.5.6装修过程中应严格时间控制,日常休息时间不得产生噪音污染、不得在星期六、日等法定节假日产生噪音。
4.6违章处理
4.6.1装修监督中发现问题及时反馈至管理处,根据有关条款由管理处进行违章登记。
4.6.2管理处视装修违章程度,签发《整改通知单》,并送达装修用户代表签字,装修用户必须根据通知单内容及时整改,否则将向政府有关部门汇报。
4.7装修验收
4.7.1装修完工后,业主及装修施工单位向管理处申请验收。
4.7.2管理处与施工队伍一同参与验收,填写《竣工验收表》,经验收合格后签字确认,达不到合格要求的项目,由装修用户继续整改,直到验收合格为止。
4.8退还押金
4.8.1装修业主凭出具的有关票据办理退还施工人员出入证押金,收回出入证手续。
4.8.2验收不合格暂不退还押金。
5.0相关文件
《__花园装修管理规定细则》
6.0附件记录
5.2《档案柜索引》
5.2《档案查阅/借阅/复印审批表》
5.3《档案查阅/借阅/复印登记表》
6.0相关文件支持
6.1《记录控制程序》
第3篇 工程部给排水系统运行维护管理规程与细节要求
工程部给排水系统运行维护管理规程及细节要求
1.0目的
制定给排水系统管理制度并实施,确保各物业管理小区给排水系统的正常运行。
2.0适用范围
适用于管理处所管理的所有给排水系统的设备设施。
3.0职责
3.1工程主管全面负责给排水系统监督管理;
3.2工程领班负责本区域内给排水设施巡视工作的组织与管理;
3.3水工在维修领班的领导下对辖区内的各类供水设施的运行、保养和维修实施具体管理。
4.0程序内容
4.1水工在领班的领导下,对辖区内的各类供水设施的运行、保养和维修实施具体管理。
4.1.1悉辖区内自来水网络走向,进水总水阀,水表的位置,数量,自来水供水处的站名,联系电话,进水管径,阀门尺寸,并会正常地操作。
4.1.2严格遵守公司制定的水泵设备的运行、维修、保养制度、做到每周检查一次,小修不过夜,中修三天内处理完毕,及时率100%。
4.1.3熟悉消防设施的配置、位置,并能正确使用消防设备。
a)对水泵房、控制箱等设备每月清洁一次,每年刷新一次,并及时检修、更换各类水泵泵头,阀门;保持设备的整洁,完好率要达100%;每月按时抄表一次。
b)发生停水或其他事故应及时与供水部门联系,迅速查明原因,并采取应急措施。
c)坚守岗位,按时上下班,认真交接班,做好各类记录,保管好资料,工具。
d)积极处理业主投诉,一般投诉24小时内解决。
d)开展便民服务,并按公司规定价收取有偿服务费。
f)做好下水管道维护、疏通、化粪池的清理,雨水井的检查等工作。
g)完成管理处主任交办的其他任务。
4.2给排水系统运行操作规程
4.2.1常保持水泵房通风换气,环境卫生清洁。
4.2.2每班检查泵房供电是否正常,机控柜有无异常,所有的阀门应处于开启或关闭的状态。
4.2.3检查水泵工作有无异常声响或大的振动,轴承的润滑情况是否良好。
4.2.4电机温度是否正常(应不烫手),变频器散热通道是否畅通。
4.2.5电压表、电流指示是否正常,控制柜上信号灯显示是否正确,控制柜内各原器件是否工作正常。
4.2.6机械水压表与pc上显示的压力是否大致相符,是否满足供水压力要求。
4.2.7每班检查水池、水箱水位是否正常,相关连的主供水管上的闸阀状况。
4.2.8闸阀、法兰连接处是否漏水、水泵是否漏水成线。
4.2.9主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好、闸阀是否漏水、标识是否清晰。
4.2.10定期检查给水管道、阀门是否有跑、冒、滴、漏现象。
4.2.11雨水井、污水井、排水井是否有堵塞现象。各水井的盖板应盖好。
4.2.12做好交接班工作,仔细查阅交接班记录本,认真填写运行记录表格。
4.3给排水系统维修保养规程
4.3.1排水系统的日常维修保养工作由维修班人员负责。
4.3.2制定给排水系统年度、季度、月度维修保养计划,并按计划严格落实,保证给排水系统的正常工作。
4.3.3维修及保养过程如要降压供水、停水,必须提前通知受影响的区域业主,做好准备,修复以后立即恢复供水。
4.3.4根据设备使用特点,重点做好润滑、清洁工作,保证供水的水质。
4.3.5供水泵发生故障时,应立即停止故障泵,开启备用泵,以保证小区的正常供水。
4.3.6污水泵发生故障时,应立即停止故障泵,开启备用泵,在最短的时间内迅速降低集水井的水位,防止污水漫溢而造成污染。
4.3.7给排水系统的故障应在五小时内修复,因其他及时无法解决的,应立即通知受影响的区域业主,并马上汇报,限期修复。
4.3.8所有系统的维修保养工作结束后,填写公共区域设备维修工作记录表。
4.4供水设施及公用区域节水规程
4.4.1日管理员定时巡检系统管路、水泵、阀门、水表等并做记录,防止跑冒滴漏现象发生。发现阀门滴水、水龙头关不住等情况请维修组及时修理。
4.4.2对设备定期测试,防止启动时开不开或关不紧等情况。
4.4.3露于室处的管道及设备,须定期检查、涂刷防腐材料。
4.4.4楼板、墙壁、地面等处有无滴水,积水等异常现象,发现管道有滴漏部位及时请维修组修理。
4.4.5冬季前应做好室内、外设备防冻保温工作。对室外盖子不严的阀门井、水表井、消防栓井,都要在井中填以保温材料。对设在室外的冷水嘴、水箱、阀门、管道、消防栓等应有保温措施。
4.4.6对于公用区域用水要严格按照节水办所批复的用水量用水,不超标用水。
4.4.7在水池处、洗手间张贴宣传标语,加强用户节水意识。
4.4.8有条件的安装感应式或延时式水龙头,防止用水后不关水源。
4.4.9每月抄录总水表读数,发现读数异常增大,马上追查原因。
4.4.10做好水池水箱防漏措施。
4.5生活污水排放与监测规程
4.5.1安全护卫日常工作中严禁个别业主随意乱倒污水,发现情况后要说服教育。
4.5.2对在小区内洗车的污水不得随意乱倒,必须倒入下水道。
4.5.3对含有污油的生活用水,业主必须自己妥善处理,发现乱倒情况,安全护卫有权制止,不听从的可上报派出所处理。
4.5.4小区污水排放口应通向市政排水系统,不得有排入河道和湖面的现象。
4.5.5安全护卫负责污水排放系统的日常巡查,发现堵塞,溢出现象,按《下水道、化粪池清理规程和应急措施》实施。
4.5.6物业区污水排放情况由地方环保监测站检测,公司品质管理部负责监测事项的协调,监测周期按国家有关规定。
4.5.7监测结果不达标,各部门应分析原因并采取措施,具体按《纠正和预防控制程序》执行。
4.5.8管理员要做好日常检查监测分析的资料整理归档工作。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《给排水系统运行记录表》
6.2《给排水系统维保工作记录表》
6.3《
第4篇 工程部公共区域设备设施运行管理规程与细节要求
工程部公共区域设备设施运行管理规程及细节要求
1.0目的
制定小区公共区域设备设施运行管理制度,确保物业管理小区所辖的公共区域设备设施的正常运行。
2.0适用范围
适用于管理处所辖的所有小区公共区域设备设施。
3.0职责
3.1工程主管全面负责小区公共区域设备设施运行管理工作。
3.2工程运行领班具体负责小区公共区域设备设施巡视工作的组织与落实;
4.0程序内容
4.1工程部日常巡查规程
为保证小区公共区域的设备设施的正常运行,及时发现并消除故障隐患,工程部运行班必须对所辖的设备设施系统进行日常巡查。
4.1.1运行值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡查小区公共区域的设备设施
4.1.2运行人员外出巡查时,必须随身携带对讲通讯工具,随时与运行领班保持联系。
4.1.3运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依次顺序做好巡查情况和结果记录。
4.1.4运行值班人员必须执行巡检签到规定,在设备现场设置的签到表上依次签名。
4.1.5运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况,对“手动”档运行的设备和有异常隐患、运行不稳定的设备加强巡检和监控。
4.1.6发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、温湿度表等有缺陷,发现设备运行状况
指示灯有损坏,发现安全保护元件有变化,均应及时调整或更换,保证设备的监控元件在完好状态下运行。发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄漏等又不能及时迅速的排除故障,必须立即报告运行领班,并采取适当的防护措施,防止事故的发生或扩大。
4.1.7运行领班每周对巡查情况和记录结果进行抽查,发现问题追查原因,属人为原因追究当班人员的责任,纳入月度考核。
4.2值班制度
4.2.1值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,如因工作需要临时离岗,必须有符合条件的人替岗,并交待离岗时间及去向。
4.2.2根据操作规程及岗位责任制的要求,密切注视所管设备的运行情况,按规定作好有关记录。
4.2.3值班员工必须严格执行巡检制度,按时巡查,及时发现事故隐患,迅速排除故障,保证设备正常运行。
4.2.4如出现设备故障,而当班人员不能处理,应按报告制度及时报告给有关人员。
4.2.5值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案,遇突发性事件应保持冷静,果断处理。
4.2.6值班员工必须做好事故现场的保护工作,收集有关数据和原始记录,等候上级到场处理。
4.2.7调度值班人员接到请修通知时,应及时通知有关班组,安排人员前往维修。
4.2.8所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班,如需调班,必须报主管人员同意,原则上班组长同班组长、值班人员同值班人员对调。在就餐时间,实行轮换就餐制,并通知同班维修人员配合。
4.3交接班制度
4.3.1值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无固缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班者,必须提前征得班长同意,按规定办理请假手续,才能请假。交接班双方人员必须做好交接班的准备工作,正点进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录、介绍运行状况和方式,以及设备检修、变更等情况,清点仪表、工具,检查设备状况等。交班时,双方班组长在值班日志上签字。
4.3.2在下列情况下不得交接班:
a)在事故处理未完或重大设备启动或停机时
b)交接班准备工作未完成时
c)接班人数未能达到规定人数的最低限度时
d)班组长或由主管指定替代班组长的认为及时到时
e)接班人员有醉酒现象或其他神志不清而未找到顶班人时
5.0相关文件
6.0记录
6.1《工程部设备巡查记录表》
6.2《工程部运行班日志》
第5篇 小区工程部物料工具管理规程与细节要求
小区工程部物料工具管理规程及细节要求
1.0目的
制定工程物料、工具制度,确保对物料、工具的领用库存和日常消耗的有序管理。
2.0适用范围
适用于管理处设备维修和运行所用的物料和工具。
3.0职责
3.1工程部主管负责设备维修和运行所用的物料和工具管理;
3.2库管员(兼职)负责物料和工具日常管理。
4.0程序内容
4.1工程物料管理作业规程
4.1.1工程设备的备品备件及日常维修所用的物料管理,由财务部委托工程仓库进行管理。
4.1.2工程仓库将备品备件和物料统一编号,独立设帐,设专职或兼职仓库管理员,对采购、验收入库、领用、封存和调拨进行管理。
4.1.3库管员根据各类备件的使用量等因素,确定各类备件的最低库存量、最高库存量和保险库存量,工程部编制申购计划,报总经理审批后,由采购部进行购买。
4.1.4工程物品入库由库管员负责验收,把好质量关,验收合格后,将备件登记入库。
4.1.5工程部人员领用物品,领用人必须持有工程部负责人签批物品领用单,按数量发放。
4.1.6库管员将每日发放的物品及时的登记入帐,输入财务管理系统,并将物品零用的单据手续汇总,移交财务部。
4.1.7备品备件入库后,库管员需加强管理,遵循“先进先出”的领用原则,对库房定期整理,堆放规范、整齐,防止物品损坏、锈蚀或遗失。
4.1.8每月工程仓库管理员会同财务人员,对工程仓库进行盘点,并核查帐目,做到帐物相符的有序管理。
4.1.9工程仓库管理员负责库房内清洁,干净,定期通风防潮,保证备品备件的存放质量。做好防盗、防火工作。
4.2工具领用保管规程
4.2.1工具分个人领用工具及班组领用公共工具两种。
4.2.2个人领用工具品种根据工种配备表配备,由员工申请,主管批准后到材料库房办理领用手续,领用后个人负责使用、保管。
4.2.3班组领用公共工具品种根据工种配备表配备,由各组长申请,经理批准后到材料库房领用,领用后由班组长保管,班组交接班时,按交接班制度交接公共工具。
4.2.4各种工具由库房列表登记。班组公用工具配备表一式两份,一份库房存底,一份班组自存。
4.2.5工具发生丢失,毁损,由保管者写明原因,向经理报告。不属人力不可抗拒的丢失、毁损,有责任人按当时工具价值赔偿。
4.2.6工具因使用时间过长而发生磨损或损环,经经理批准可以报废,保管人重新办理领用手续。
5.0相关文件
6.0记录
6.1工程采购申请单
6.2工程物料领用单
6.3工具领用登记表
6.4工具更换登记表
第6篇 物业工程部设备综合管理规程与细节要求
物业工程部设备综合管理规程及细节要求
1.0目的
制定设备设施管理制度,确保物业管理设备管理工作的统一、完整和完善。、
2.0适用范围
适用于管理处所管理的所有设备设施综合管理。
3.0职责
3.1工程主管全面负责设备设施的综合管理工作
3.2工程领班负责本区域内设备设施的组织实施工作;
4.0程序内容
凡价值在2000元(人民币)以上的、连续使用一年以上、安全寿命周期内都需要技术管理的固定资产,都应列入工程设备档案管理。
4.1设备设施的档案建立
4.1.1对工程部管辖设备建立《设备台帐》。
4.1.2工程部对管辖设备进行设备标识和设备编号。
4.1.3所有设备应按单机单台或功率系统建立《设备卡》。
4.1.4设备台帐应和设备现行的状态保持一致。
4.1.5《设备台帐》和设备出厂原件资料工程部统一保存,工程部留复印件。
4.2档案资料管理规程
4.2.1有工程设备档案由工程部负责管理,工程档案管理人员应严格遵守公司档案管理制度和保密守则。
4.2.2各类档案应按系统分类:强电、弱点、空调、机管等,统一存放档按盒并贴上标签。
4.2.3编制档按目录,内容和档案盒外标签一致。
4.2.4外单位交来图纸由文员统一签收,并将有关图纸交各系统工程师核对实物,如图纸无误则由文员按系统归档;图纸有误,则有文员联系交图单位更正。
4.2.5档案及图纸是工程维修保养的重要依据,应妥善保存,如发现用途不明的资料应交工程师审阅确定用途。需销毁的资料应由总工程师及系统工程师组成鉴定小组研究后决定。
4.2.6借阅档案须经工程主管批准,文员登记并指定归还日期,由文员按期追还,需续借的要重新登记。
4.3设备的购置管理
4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。
4.3.2设备的购置应遵循满足服务提供需求的原则。
4.3.3设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
4.3.4新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。
4.3.5工程部对新购设备进行清点验收、资料整理、协调安装、调试和试运行。
4.3.6验收符合要求的设备,按规定纳入台帐、设备卡片等日常管理。
4.4设备的封存停用
4.4.1连续停用6个月以上的设备,由使用部门就地封存,填写《设备封存单》。
4.4.2封存的设备应切断电源,将设备擦拭保养,做好防尘、放锈蚀处理。4.4.3表明封存设备的保管人,未经允许任何人不得拆卸零配件,以保证其完好性。
4.5设备设施的大修改造
4.5.1现行设备的运行状况、维修记录、零配件的更换等。
4.5.2大修改造的方案的论证审批,填写《设备大修改造审批单》,报物业管理处审批。
4.5.3设备大修改造竣工后,由管理处组织验收,填写《设备大修改造竣工报告单》,并观察其运行状况。
4.6设备报废处理作业程序
设备使用达到一定年限,或科技进步,或不符合环保达标要求,或因为其他原因,对现行设备不得不做报废处理。
4.6.1申请报废
a)对具备报废条件的设备提出报废。
b)注明设备详细资料,如购买日期、安装日期、投入使用日期、使用中的状况、维修记录、配件好材记录、维修成本状况等。
c)提出报废理由。
d)设备能耗过大,或环境污染严重,国家规定应以淘汰的产品。
e)已超过设备规定使用年限,损坏严重,维修费用过高,大修以后设备使用性能仍不能满足要求。
f)设备屡屡发生故障和事故,存在比较严重的不安全因素,且在经济投入上不宜大修和改造。
g)因自然灾害,事故损坏,修理费用接近或超过该设备的市场价值。
4.6.2鉴定
a)工程部按报废设备的规定对设备进行技术鉴定。
b)财务部对设备报废的经济合理性进行审核。
4.6.3审批
公司根据实际需求和工程部、财务部的鉴定审核意见批复。
4.6.4撤消台帐
批准报废的设备,工程部撤消设备台帐。
4.6.5报废处理
a)需新用设备替换的在用设备,待新设备投入使用后再进行报废。
b)批准报废的在用设备,在保证安全的前提下运行,不再进行大修。
c)可转让的设备作价转让。
d)不可转让的设备,将可利用的零部件拆下留用,其余部分做废品处理。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《设备设施台帐档案表》
6.2《设备卡》
6.3《设备购置审批单》
6.4《设备封存单》
6.5《设备计划大修保养审批表》
6.6《设备大修保养验收表》
6.7《设备报废申请表》
第7篇 工程部测量设备管理规程
为确保测量设备的能力满足使用要求,特制订本规程。
1.0程序要点:
1.1测量设备的范围:
维护和检修设备用的。
1.2测量设备配置的要求。
1.3数量满足使用需要。
1.4最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。
2.0测量设备的采购
2.1工程部主管应根据测量设备的现状和需要,提出采购计划或申请,经管理处经理审核,500元以上总经理批准后按规定进行采购。
2.2采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料:
a) 名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级;
b)数量、该产品的标准代号(尽可能做到)、用途、参考生产厂家或供应商名称。
2.3行政人事部应严格按采购资料进行采购,如有变动,应事先征询管理处经理的意见。
2. 4测量设备采购进公司后,应按公司相关规定办理交接手续。工程部主管应核对实物是否与所申报采购资料相符,并核查验证包装、外观及所带证明、证件。
3.0测量设备的管理
3.1工程部主管负责管理测量设备,其职责为:
a)建立测量设备台帐,其内容包括;出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料,并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性;
b)对测量设备逐一进行编号标识,其要求为:
--采用符号和顺序进行编号,示例如下:
c h - 01
该类测试设备的顺序号,用阿拉伯整数
移动使用测量设备(装置符号)
测量尺寸用(类型符号)
--符号规则如表一:
装置符号h移动使用测量设备
g固定装置上的测量设备
类型符号c测量尺寸的测量设备
d测量电参数(如电压、电流、电阻、电功率)
z测量重量用测量设备
p测量压力、真空度用测量设备
本表未作规定的,由专职管理人员依据上述原则予以规定;
--标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行,一般采用色彩(如红、黄色)的不干胶编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。
c)规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定,如表二:
测量尺寸的校准周期为二年
测量电参数的校准周期为二年
测量重量的校准周期为二年
测量压力的校准周期为一年
装于设备上,但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准
法规或国家行政主管部门另有规定的测量设备
按法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准
d)按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准,并办理相关委托手续;
e)对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。
4.0测量设备的使用
4.1工程部主管应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前(含采购进入公司的)均经过了校准,且校准结论满足使用要求。
4.2使用人员应熟悉测量设备的使用,正确、合理、按规定选择和使用测量设备,并确保在校准的有效期内使用。
4.3使用人员在调整测量设备时,应防止由于调整不当,而使校准状态失准。
4.4当发现测量设备失准时,应对已测量或计量的结果进行复查,消除由于失准可能造成的影响。
4.5测量设备的保管防静电环境应适当,不应与工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丢失、碰磕、损失、失准、锈蚀。
5.0测量设备的限制使用和报废
测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围,工程部主管应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用,这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员,并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的,可送有关单位检修,检修后经校准合格方允许使用,无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续,500元以下由工程部主管批准,500元以上报总经理批准。
6.0校准的委托
6.1如公司无校准设备、标准物及专业人员,即无能力进行校准,凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。
6.2工程部主管在委托校准时,应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中,并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。
7.0工程部主管应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。
第8篇 z物业工程部文件交接管理规程
物业工程部文件交接管理规程
1.0目的:
保证工程部对外、对内的信息准确及时的处理。
2.0范围:
工程部与其它部门之间联系文件。
3.0职责
3.1资料员负责文件接收与发放、存档工作。
3.2接收文件时根据文件内容,转发至各相关人员,做好记录,并存档。
4.0支持性工具:
《资料交接表》
编制:审核:批准:日期:
第9篇 物业工程部维修工具管理规程（7）
物业工程部维修工具管理规程(七)
1.0目的
保持维修工具的有效、美观、整洁
2.0适用范围
工程部所有个人及公用工具。
3.0管理职责
3.1工作负责人:工程部主管
3.2维修人员负责个人工具的管理
4.0内容
4.1工程部维修人员入职时统一领取个人日常维修用的工具及工具箱、工具包等,仓管员做好记录并存档,员工离职时交清所有工具。
4.2公用工具、仪器仪表的保管由仓管员负责,当值主管人员监管,个人工具的保管由领用人自行负责。大型及贵重工具、仪器仪表的借用应填写借用单,使用完后及时归还。
4.2维修工具使用后应擦拭干净,保持其美观清洁,个人工具归入指定地点存放,公用工具交仓管员统一保管。维修人员在户内面客区域维修时,不得使用外观太脏的工具及工具包。
4.3公用工具在使用过程中如有损坏,应及时报相关主管人员检修,无法修复时,应报部门负责人决定是否报损。个人工具使用过程中如有丢失,由领用人及时自行购买相同规格的替换品。
4.4个人工具或公用工具的报损应报部门主管批准,填写《报损申请单》经财务核准后报损,并按原工具的规格、型号以旧换新。
第10篇 物业工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要求
物业工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要求
1.0目的
规范空关房的管理工作,确保业主空关房的管理质量
2.0适用范围
适用于管理处所辖小区的所有业主的空关房。
3.0职责
3.1工程部负责小区业主的空关房监督管理工作。
3.2工程领班具体负责小区空关房检查工作的落实.
4.0程序内容
4.1空关房的日常检查
4.1.1根据季节的变化,制定空关房的日常检查计划。
4.1.2空关房的日常检查内容
a)屋顶是否有渗漏水现象
b)墙面是否有渗水现象
c)墙面、屋顶是否有霉变
d)窗框是否渗水
e)室内电路、给排水系统
f)墙面、地面粉刷层是否有脱落、风化现象
g)室内是否有自然破损,如玻璃等
h)智能化系统的测试,检查智能化系统能否正常工作
i)门锁、车库能否正常工作
4.1.3根据日常检查情况填写《空关房检查记录表》
4.1.4如发现存在的问题,要及时解决处理,必要时及时通知业主。
4.2突发性及时检查
4.2.1突遇连续性的暴雨,要立即组织工程部员工系统检查。主要以渗漏水为主。
4.2.2夏季连续暴晒,或冬季连续干冻,检查受温度变化而破损的部位,如物顶玻璃天窗、阳光房、有露出的防水部位等。
4.3对检查出空关房的问题,及时的给以维修处理,与业主随时保持联系,填写《空关房维修记录表》
5.0相关文件
客户服务中心业主钥匙管理作业规程及标准
6.0记录
6.1《空关房检查记录表》
6.2《空关房维修记录表》
第11篇 物业工程部维修工具管理规程
物业工程部维修工具管理规程
(七)
1.0目的保持维修工具的有效、美观、整洁2.0适用范围工程部所有个人及公用工具。
3. 0管理职责3.1工作负责人:工程部主管3.2维修人员负责个人工具的管理
4.0内容
4.1工程部维修人员入职时统一领取个人日常维修用的工具及工具箱、工具包等,仓管员做好记录并存档,员工离职时交清所有工具。
4.2公用工具、仪器仪表的保管由仓管员负责,当值主管人员监管,个人工具的保管由领用人自行负责。
大型及贵重工具、仪器仪表的借用应填写借用单,使用完后及时归还。
4.2维修工具使用后应擦拭干净,保持其美观清洁,个人工具归入指定地点存放,公用工具交仓管员统一保管。
维修人员在户内面客区域维修时,不得使用外观太脏的工具及工具包。
4.3公用工具在使用过程中如有损坏,应及时报相关主管人员检修,无法修复时,应报部门负责人决定是否报损。
个人工具使用过程中如有丢失,由领用人及时自行购买相同规格的替换品。
4.4个人工具或公用工具的报损应报部门主管批准,填写《报损申请单》经财务核准后报损,并按原工具的规格、型号以旧换新。
第12篇 工程部设备维修管理规程与细节要求
小区工程部设备维修管理规程及细节要求
1.0目的
制定小区设备设施维修管理制度,确保物业管理小区所辖设备设施的正常运行。
2.0适用范围
适用于管理处所辖的所有小区设备设施。
3.0职责
3.1工程主管全面负责小区设备设施运行管理工作。
3.2工程维修领班具体负责小区设备设施巡视工作的组织与落实;
4.0程序内容
4.1各设备责任工程师负责设备维护计划的制定,各设备管理人员负责设备的维护计划的实施。
4.2设备维护保养分为四个方面:
4.2.1日常维护保养。指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑,发现小问题及时排除,及时作好坚固工作以及必要记录等
4.2.2一级保养。由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体,进行清洗、调整,按照设备磨损规律进行定期保养
4.2.3二级保养。指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,使设备能够达到完好状态的保养
4.2.4设备点检,指根据要求用监测仪表或人的感觉器官,对设备的某些关键部位进行的有无异状的检查。通过日常点检和定期点检,可以及时发现设备的隐患,避免和减少突发故障,提高设备的完好率
4.3设备计划性检修规程
4.3.1检修计划包括年度计划、月度计划;检修包括大修、项修、小修和改善维修。将设备检修的类别性同时间的计划性有机地结合起来,构成计划性检修。
4.3.2工程部根据设备的运行特点,详细地制定并严格地执行检修计划,制定和修订切合实际的检修周期和检修定额。
4.3.3根据设备的检修周期及设备运行检查中发行的问题,编制设备检修计划,报工程部审批备案,列入设备管理考核项目。
4.3.4设备大修要拟出大修方案。包括:检修内容、质量要求、资金费用、工程进度、人员安排、备品备件、特殊工具、安全措施等,填写《设备大修、改造审批表》。
4.3.5计划性检修的实施,按计划使用材料、配件,避免浪费,严把质量,每道工序都有质量检查,文明施工,专用工具要精心使用、维护,做到完工后保持现场的清洁。
4.3.6特种设备的维修,除按检修程序和方案执行外,还严格执行特种设备的管理规定。
4.3.7竣工验收工作。包括由工程部协同物管公司,根据修理任务书所提的项目、质量标准和技术要求进行验收,根据设备的具体情况,试运行一定的时间工作正常,填写检修竣工报告。
4.3.8设备检修过程中所需的各种技术资料、技术文件、要有健全的领用管理制度,设备大修、中修要有完整的检修记录和交工资料,并交工程部归档。
4.4设备外协维修管理制度
4.4.1工程立项
a)工程部专业人员根据小区各种设施的现状情况的需要,提出设备外协维修的报告。
b)报告中应说明设备的部位、名称、维修更新的内容,以及预定维修时间、所需资金的概算和技术方面的可行性分析等上报管理处讨论审批。
4.4.3设备维保施工单位的招标工作
a)根据各分布设备的品牌,相应的维保原则上与原厂家立定。招标工作应在完成本工程项目的设计和概算后进行,就拟建的设备维修提出招标条件,投标单位提出自己完成设备维修的各项保证。
b)管理处从中选择够资质等级、工期短、造价低、质量好和信誉高有实力的外协单位前来中标,并综合评比三家以上的单位,从中选优的原则。
c)整个招标工作应在公平、公正、平等、有序的情况下进行,以达到缩短工期、确保质量、降低造价、提高投资效益的目地。
4.4.4签订承包设备维修工程合同及相关协议书
合同内容应包括施工的工期、技术要求、预算造价、付款要求及施工进行当中不可预见问题的处理方法等内容,并同时与之签订《承包工程安全管理协议》和有关管理条约。
4.4.5施工中的管理
a)工程部应派专人进行全程跟踪,掌握相关的维修施工技术,做好维修施工记录,收集整理相关技术资料归档。
b)施工维护管理、竣工验收、工程预算、项目移交等工作内容,并协调工程项目的各项工作设专人负责,明确任务,做到责任到人。
c)做好施工中各方面的协调工作,及时解决施工中出现的一切技术和质量问题。
d)加强对施工队伍的管理工作,督促检查施工单位做好现场安全生产、文明施工的管理工作,以确保施工质量、工期的落实。
4.4.6工程的竣工验收决算
a)设备维修项目的验收工作应先由施工单位、或质量监理单位自验自改,尤其是隐蔽
工程项目的验收极为重要。对不符合设计质量要求的问题,以书面形式做出纪要,并责成维保单位限期整改。
b)由工程部做最后的验收并签字。
---竣工决算书应根据工程项目实际发生的工程内容计算,按合同所签定内容及工程预算有关规定,由专业工程核算人员、财务人员分别进行核算,并对工程项目组做完最后的全面审计得出结果。
---经管理处审批后为最终工程造价的决算。
4.5维修档案管理制度
4.5.1维修档案属工程档案的一部分,由工程部统一管理。
4.5.2设备维修档案按强电、弱电、机管、装修、用户单元内设施分类。
4.5.3用户单元维修档案用标签按不同档案分开,其他档案按类别存放,在相应的档案盒上贴上标签。
4.5.4文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表,并录入电脑中已设置密码的“维修管理”项目。
4.5.5文员每天核对发出和返回的维修单,将有关内容如实录入维修档案记录表,如发现不符马上追查原因。
4.5.6文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理、并分类归档。
4.5.7维修档案作为评估小区设备运行情况和用户室内设备状况的根据,应妥善保存,保存期限一般为一年,重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由总工程师、系统工程师组成的鉴定小组统一审定后销毁。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《工程部维修班日志》
6.2《设备设施维修工作记录表》
6.3《对外委托设备维修审批单》
第13篇 小区物业工程部员工培训管理规程与细节要求
小区物业工程部员工培训管理规程及细节要求
1.0目的
规范员工培训内容及程序,员工培训系统化,科学化,确保员工具备工作所需的知识和技能.
2.0适用范围
适用于管理处工程部员工的培训。
3.0职责
3.1工程部主管负责制定年度员工培训计划与管理。
3.2工程领班负责协助主管进行专业知识和专业技能的培训实施。
4.0程序内容
4.1员工培训计划的制定
4.4.1工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的员工培训计划,并上报管理处审核.
4.4.2员工培训计划的内容包括:
a)不违反国家的相关的法律法规.
b)有明确的培训内容.
c)有考核标准.
d)有具体的培训时间.
e)有具体的费用预算.
4.2新入职员工的培训.新入职员工上岗前要进行3天的培训,并经过考核合格.
4.2.1第一天上午由主管介绍公司的基本,讲解公司的各种制度;本部门的工作性质,基本运作程序,讲解个岗位的职责,安全作业的要求,着装规定,礼节礼貌,文明用语.带领新员工熟悉小区的环境.
4.2.2第一天下午到第三天上午主管安排领班带领新员工试上岗,熟悉本岗位的设备状况和运作程序.
4.2.3第三天下午主管安排新员工进行思想方面的小结即技能方面的考核.
4.2.4新员工经考核合格后安排上岗,不合格给予辞退处理.
4.3专业基础知识的培训
4.3.1专业基础知识培训由工程部主管具体负责.
4.3.2专业基础知识培训每月进行一次,每次不少于60分钟.
4.3.3培训内容:
a)电工类。
---进网作业电工培训教材
---电工作业安全规程
---维修电工技能培训教材
b)给排水类.如给排水设备设施的使用及维修保养技术。
c)制冷类.制冷设备原理及使用维修保养技术。
d)弱电类.如电子技术基础。
e)基础设施类.建筑与装饰工程施工技术。
4.3.4培训方式:
分工种集中授课,分工种集中讨论
4.3.5考试方式:
试卷考试,课堂提问。
4.4专业技能培训
4.4.1专业技能培训由工程部主管具体负责。
4.4.2专业技能培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。
4.4.3培训内容:
a)电工类。
---供配电设备设施操作标准作业规程
---供配电设备设施运行管理标准作业规程
---供配电设备设施维护保养标准作业规程
---住户家庭安装维修标准作业规程
b)给排水类。
---给排水设备设施操作标准作业规程
---给排水设备设施运行管理标准作业规程
---给排水设备设施维护保养标准作业规程
c)弱电类。
---弱电系统维护管理规程
d)基础设施类。
---建筑与装饰工程施工作业规程
e)公共类。
---物料与工具管理规程
---设备综合管理作业规程
f)其他相关规程
4.4.4培训方式:
分工种集中授课,分工种集中讨论
4.4.5考试方式.
现场实际动手能力的评估
4.5服务培训
4.5.1服务培训由物业管理处安排专人培训.
4.5.2服务培训每季度进行一次,每次不少于60分钟.
4.5.3培训内容:
a)文明用语
b)仪表仪容
c)礼节礼貌
d)服务意识
e)服务技能
f)服务要求
4.5.4培训方式为集中授课
4.5.5考试方式:试卷考试、课堂提问
4.6物业管理知识的培训
4.6.1物业管理知识的培训物业管理处安排专人培训。
4.6.2物业管理知识的培训每季度进行一次,每次不少于60分钟。
4.6.3培训内容
a)物业管理法律法规;
b)iso9000质量,iso14000环境体系。
4.6.4培训方式为集中授课
4.6.5考试方式:试卷考试、课堂提问
4.7安全培训
4.7.1安全培训由工程部主管具体负责。
4.7.2安全培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。
4.7.3安全培训内容:
a)操作安全
b)日常生活安全
4.7.4培训方式为集中授课
4.7.5考试方式:课堂提问
4.8特种培训
对于工程部的特殊工种(电工,焊工,制冷等),应有计划的选派到相关专业培训主管机构系统培训,取得相应的操作证书。
5.0相关文件
《行政部员工培训管理规程》
6.0记录
6.1《工程部年度培训计划表》
6.2《工程部员工培训记录表》
6.3《各类持证上岗人员培训申请表》
6.4《新员工培训记录表》
第14篇 物业工程部弱电系统维护管理规程与细节要求
物业工程部弱电系统维护管理规程及细节要求
1.0目的
规范弱电系统维修程序,确保高效率、高质量地完成弱电系统的机电处员工作。
2.0适用范围
适用于物业辖区内的弱电系统的维修。
3.0职责
3.1工程部主管负责检查弱电系统机电处员工作的实施情况。
3.2组长负责弱电系统作的组织实施。
3.3弱电工负责弱电系统工作。
4.0程序要点
4.1弱电系统维护管理规程
4.1.1严格遵守系统各项运行制度、保证系统处于良好的状态。
4.1.2领班每年12月制定下年度的保养计划,并负责实施。
4.1.3在日常维修中作好防静电工作。
4.1.4对撤除的部件与端子作好记录和标贴,以防止混乱。
4.1.5对于一主一备的设备不可同时保养,以先主后备的顺序进行。
4.1.6对于红外、激光、微波等发射装置,不能用湿式清洁剂清洗,应用吸尘器进行清洁。
4.1.7各设备的元器件、参数不得随意更改。
4.1.8系统维护结束以后,将系统调试运行正常,在观察一段时间,将系统调试运行正常,填写记录表格。
4.2弱电系统维护注意事项
4.2.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。
4.2.2应注意安全操作:
a)确保人身安全:维修时如需带电作业(电压高于36v时),应做好相应的绝缘措施;
b)确保维修设施的安全:测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰;维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰,最好用绝缘板托起;注意合理放置机电处员工作以免引起意外。
4.2.3必须正确判断故障部位、故障元器件,切忌乱换乱拆、胡乱调整。
4.3基本维修方法
4.3.1观察法:
a)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件;
b)有无异常的声音;
c)观察图象效果。
4.3.2静态测量法:
a)短路电阻测量法;
b)电流测量判断法;
c)电压测量判断法。
4.4小区组团对讲机维修
4.4.1室内听不到铃声:
a)检查主机按钮开关是否接触良好,否则应更换按钮开关;
a)检查室内分机待机转换开关是否接触良好,如接触不行则应整修处理。
b)通过上述两个部骤如仍不振铃,则应重点检查振铃放大电路,直至故障排除。
4.4.2不能对讲:
a)检查通话线是否接触良好,如不行则重新焊接;
b)检查室内分机扩音器、扬声器是否正常,如不正常则应更换。
c)检查室内分机放大电路,重点检查三极管直至故障排除。
4.4.3不能开楼下大闸门:
a)检查锁舌不见是否灵活,如阻滞则应加润滑油;
b)检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏,如时则应重新接好线头或更换电磁线圈;
d)开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件,如有问题则应逐一检查并排除故障。
4.4.4主机无电源:
a)检查轿式整流二极管有无损坏,如损坏则应更换同规格二极管;
b)检查电源变压器是否烧坏,如是则应更换同规格的变压器。
4.5可视对讲机维修
4.5.1无图象、声音,但开锁正常:
a)调节亮度电位器观察屏幕有无光栅,如油光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接是否接牢,则应重新接好(烫锡焊接);
b)如调节亮度电位器屏幕仍无光栅,此时应检查室内急电路板,包括震荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查,直至故障排除。
4.5.2通话无声音:
a)检查听筒与室内机的界限是否牢固,否则应重新接好(烫锡、焊接);
b)调节音量电位器,如扬声器理有交流声发出,则说明室内机的放大电路有问题,室内机放大电路包括音频输入电路、牵制放大电路、攻防电路,此时应逐级进行检查直至故障排除。
4.6程控交换机维护管理规程
4.6.1程控交换机的有关维护包养工作由弱点技工负责。
4.6.2要保证交换机工作电源的供应(ups),中央空调的开启。
4.6.3值班人员巡检交换机的运行情况,如发现异声、异味、电压不稳定立即检查维修。
4.6.4未经同意,禁止修改交换机的运行参数。改动参数后,必须记录在当班日志和保养记录表上。
4.6.5配线架的配线改动后必须修改配线资料。
4.6.6维护终端平时运行是处于关闭状态,使用时再开启。
4.6.7检查或维修功能卡前必须先关闭交换机电源,带上防静电手套。
4.5.8保持机架、个功能卡、整流器、散热栅的卫生清洁工作,各连接端子连接可靠。
4.6.9当交换机发生故障而不能立即修复时,应在最短的时间内通知厂商到场维修恢复。
4.6.10所有的保养工作结束后,应测试系统是否正常,并填写设备检查保养记录表。
5.0记录
5.1监控中心设备检查
6.0相关支持文件
6.1《监控中心设备检查表》
第15篇 小区物业工程部安全管理规程与细节要求
小区物业工程部安全管理规程及细节要求
1.0目的
制定工程部安全管理制度,确保物业管理工程日常作业安全保障。
2.0适用范围
适用于管理处所有的工程作业项目。
3.0职责
3.1工程部主管负责日常作业的安全监督与培训。
3.2工程领班负责日常作业的安全措施的落实与管理。
4.0程序内容
4.1工程部安全管理总则
4.1.1保证小区设备设施的安全,正常的运行是工程部的首要任务,工程部对小区设备设施的安全运行负有责任,工程部有权力制止一切可能危及设备设施安全运转的违规行为。
4.1.2工程部对各部门的设备设施的正确使用,有安全操作培训的义务,指导个部门正确使用设备,保证安全运行。
4.1.3工程部制定各机房的安全管理制度,保证安全保护装置、设备齐全,正常运转。
4.1.4根据各岗位具体情况,制定岗位操作规程和岗位责任制,由上至下,分级落实责任,严格执行。
4.1.5对各项设备,根据不同的技术性能要求,制定保养、检修和维护计划,按计划操作,避免紧急抢修。
4.1.6对有缺陷的又急需使用的设备,根据具体情况,制定相应的使用规程和维护方案,在保证安全的基础上方可运行。
4.1.7发现隐患,及时整改、报告。
4.1.8制定设备设施安全事故处理预案,以保证事故能够得到及时、妥善处理,协调有序,减少损失。
4.2机房安全管理制度
4.2.1本制度机房指管理处所辖的配电房、监控中心、水泵房等。
4.2.2各机房工作人员实行严格的交接班制度,未经上级批准,任何人不得私自带领外人参观,无关人员不得进入,因工作需要事先通知。
4.2.3机房的各项操作,严格按照操作规程进行,确保操作安全。
4.2.4机房内的临时电气设备的使用,必须制定使用方案,报领班批准,同时严格执行临时电气安全管理制度。
4.2.5机房内动用明火和焊接,必须由保安部、工程部共同制定施工方案后进行施工,并严格遵守动焊动火安全管理规定。
4.2.6严禁将易燃易爆的危险品带入机房,如因工作需要,需写出书面报告和防范措施,报工程领班批准,结束后立即带出机房。
4.2.7发现机房系统运转存在安全隐患,要及时果断处理,必要时值班人员有权利紧急停机,事后写出书面报告,从而保证机房设备的安全运行。
4.2.8机房内安全消防设施要齐全,同时保证安全使用。
4.2.9机房内严禁存放无关物品,保证机房内的卫生环境良好,各种器械摆放整齐有序。
4.2.10机房值班人员必须有高度的责任心,按规定时间巡查机房设备的运行情况,并根据要求做好记录,填写相关工作表格。
4.2.11机房值班人员不得擅自离岗,离开岗位需向领班请假,安排其他人员替岗,并做好交接方可离开。值班人员不得私自换班,如确实需换班报领班批准。
4.2.12值班值班人员必须认真填写值班日志,说明本班次的设备运行情况和特殊事项,当班器械交接完毕后方可下班。
4.3安全检查制度
4.3.1安全检查是对物业设备设施安全运行相关方面的检查,是设备设施的安全运行的一项重要保证措施。
4.3.2安全检查内容:设备检查检修,检查部门制度规程,检查部门工作的管理。
4.3.3工程部有责任对部门设备设施的正确、安全使用进行培训,工程部在检查的基础上,根据部门设备设施的实际使用情况,实施设备安全操作培训。
4.3.4工程主管与领班成立工程安全检查小组,每周对重要机房进行重点检查,每月对工程所辖设备实施安全检查不少于两次,全面细致,并填写检查报告。
4.3.5安全检查分级管理,工程部作为牵头部门执行一级检查,使用部门为辅助部门,展开自我检查。
4.3.6对检查出的隐患,要定人,定期限,定措施,定责任的及时解决,对重大事故隐患,可按“安全第一”的原则处理,事后立即汇报。
4.4高空作业安全管理制度
4.4.1高空作业班组领班填写《高空作业审批表》,包括高空作业内容、安全措施现场负责人等,交工程部审批。
4.4.2如存在下列情况之一,不得进行高空作业:
a)患有心脏病、高血压、严重贫血、关节病、恐高症、严重视力障碍等疾病不易登高的人,不得进行高空作业。
b)没有报批《高空作业审批表》的项目,不得进行高空作业。
c)恶劣天气情况下,不得进行高空作业。
d)安全措施不到位或无安全器械,不得进行高空作业。
e)高空作业环境恶劣,无防护措施,不得进行高空作业。
4.4.3高空作业安全要求
a)遵守高空作业安全操作规程。
b)安全帽、安全带佩带齐全。
c)作业现场必须两人以上。
d)高空作业上下方位不得有垂直同时作业。
4.5明火作业安全作业规程
4.5.1“明火作业”是工程部维修操作间以外的工程明火作业。
4.5.2明火作业人员经专业培训后,取得特殊工种操作证方可上岗。
4.5.3要求明火作业时,必须提前填写《明火作业申请表》,如:作业内容、作业现场负责人、防护措施等项目,交工程负责人审核。
4.5.4将《明火作业申请表》提交保安部,经保安部审核批准后,方可进行作业施工。
4.5.5协同保安部到施工现场进行实地勘察,提出安全防护措施和准备防护器材。
4.5.6作业施工时,保安部派人到现场监护,密切注意各种情况,发现不安全因素立即停止作业施工。
4.5.7明火作业实行专人操作、专人管理、专人负责,其他部门和私人严禁在小区内私自明火作业。
4.5.8大功率明火作业设备作业施工所需电源,必须经配电专业人员审核批准。
4.6工程紧急事件处理预案
4.6.1发生漏水或爆阀处理预案
a)检查漏水爆阀的准确位置及所属区域的供水状况,并在许可的能力下立即设法制止漏水,关闭该区域的主阀门并立即通知自来水公司。。
b)在自来水公司人员到达之前,必须尽量控制现场,防止受影响的范围扩大,减少不必要的损失。
c)发生漏水或爆阀时观察四周,是否有受影响的设备,如配电设备、空调设备等,应做及时的保护处理`。
d)事故处理结束后记录备案,注意后期的观察。
4.6.2停电或电力故障处理预案
a)若电力公司预先通知小区所属范围内停电,应立即通知运行领班,及时通知相关部门和业主。
b)当恢复供电时,工程技术人员对重要设备运行进行检查,是否能正常运行,如有损坏立即报告。
c)当电力故障时,应立即切断该区域的供电电源,防止事故的势态扩大,在保证安全的状况下修复处理,或通知电力公司抢修。
d)事故处理结束后记录备案,注意后期的观察。
4.6.3煤气泄漏处理预案
a)当发现怀疑有煤气泄漏时,立即通知工程主管(值班主管)3分钟内赶到现场,确定后立即报煤气公司。
b)现场如果是人员活动较密集的区域,应立即组织疏散人员撤离现场,保障安全。
c)严禁明火和开启一切电器设备,关闭煤气总阀,打开所有门窗。等待煤气公司抢修。
d)事故处理结束后记录备案,注意后期的观察。
4.7设备缺陷管理制度
4.7.1设备缺陷划分
a)危急。设备发生直接威胁安全的问题,需紧急进行处理的缺陷。
b)严重。设备发生的问题程度较重,不及时处理可导致安全事故的发生。
c)一般。设备问题较轻,暂时不处理对安全影响不大。
4.7.2设备缺陷管理办法
a)设备缺陷无论是危急、严重、一般,都应由值班人员进行记录。
b)发现设备危急立即报告,现场采取措施解决,加强监视。
c)发现严重设备缺陷,立即上报领班,待处理。
d)在设备缺陷没有消除前,要重点加强监视,并做记录日志。
e)设备缺陷消除后,组织人员现场分析,总结积累。
5.0相关文件
6.0记录
6.1安全检查记录表
6.2高空作业审批表
6.3工程明火作业申请表
6.4工程紧急事件处理记录表
