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包括哪些
物业工程部管理制度主要包括以下几个核心组成部分：
1. 组织架构：明确部门的层级结构，包括部门经理、主管工程师、技术人员等角色及其职责。
2. 工程维护：规定日常设施设备的检查、保养、维修流程，确保物业的正常运行。
3. 应急处理：制定应急响应计划，如电力故障、水管破裂等突发情况的快速处置流程。
4. 项目管理：规范工程项目的立项、执行、验收等环节，保证工程质量与进度。
5. 质量控制：设定质量标准，进行定期评估，确保工程服务品质。
6. 安全管理：强调安全操作规程，防止工伤事故，保障人员与设施安全。
7. 培训与发展：为员工提供专业技能培训和职业发展规划，提升团队能力。
8. 沟通协调：规定与业主、其他部门及外部供应商的沟通机制，促进合作与信息共享。
流程
1. 设施巡查：每日进行设施设备巡查，记录异常情况，及时上报并跟进处理。
2. 维修申请：接到报修后，评估工作量和紧急程度，分配任务给相应工程师。
3. 工作执行：工程师按照标准操作程序进行维修，确保安全和质量。
4. 工作记录：完成维修后，详细记录工作过程和结果，存档备查。
5. 质量检验：工程完成后，由主管或质检员进行质量检验，确保达到标准。
6. 反馈与跟踪：向报修人反馈处理结果，对未解决的问题持续跟踪直至解决。
7. 定期保养：依据设备保养周期，安排预防性维护，延长设备使用寿命。
8. 应急响应：遇突发事件，启动应急预案，快速组织人力物力进行抢修。
重要性和意义
物业工程部管理制度的建立与执行，对于物业管理公司的运营至关重要，主要体现在以下几个方面：
1. 提升效率：清晰的流程和职责分工能提高工作效率，减少工作延误和混乱。
2. 保障安全：通过严格执行安全规定，降低安全事故风险，保护业主和员工的生命财产安全。
3. 保证质量：通过质量控制，确保设施设备的正常运行，提高业主满意度。
4. 优化成本：合理规划维护和工程项目，有效控制维修成本，提高资源利用效率。
5. 增强协作：良好的沟通机制促进部门间协作，共同解决复杂问题。
6. 人才培养：系统的培训和发展计划有助于提升员工技能，培养专业人才。
7. 规范管理：制度化管理有助于规避法律风险，提升公司形象，增强市场竞争力。
完善的物业工程部管理制度是物业管理的基础，它不仅规范了工作流程，提高了服务质量，也为企业长远发展提供了有力保障。
物业工程部管理制度详范文
第1篇 物业工程部质量管理职责
物业工程部质量管理职责
1、负责服务过程控制,包括公共设施、设备系统的运行管理,维修(护)及管理规程制定。
2、负责制定设备、设施维护保养计划,按计划定期对物业管理公司的设备、设施进行检查、维护和保养,对有故障、损坏和存在隐患设备、设施进行维修。参与解决物业管理公司突发事故的抢修。负责物业管理公司的设备、设施运行管理和运行值班工作。
3、工程部负责保障服务工作环境给排水、暖通空调、供电、电梯、通讯弱电等系统的正常运行及装修项目验收及资料管理。
4、负责工程维修、改造管理,组织技术人员制定维修、改造项目的技术要求和方案。对物业管理公司工程改造施工方案、预算及合同进行审定。对维修、改造项目的分包商进行评价,对维修、改造项目过程进行控制和管理。代表物业管理公司对物业管理公司机电设备进行更新、改造后的验收、接管,健全工程档案。
5、负责设备标识的控制和管理对物业管理公司物业服务所涉及工程设施、环境设施维修过程中,各项标识的设计、设置、使用、维护等。负责物业管理中特殊过程的确认、实施过程的能力评价和再确认。
6、负责工程人员技能培训考核工作,使员工学习和采用新技术、新方法,不断提高业务、服务水平。组织工程部技术人员熟悉、掌握所管辖设备性能,做好安全管理工作,采取预防措施,防止发生重大设备事故和人员伤亡。
7、组织人员对客户的报修及时到位服务。为客户提供水、电、空调、电话维修服务。帮助客户的装修方案进行审核,协助客户对装修工程进行监管。建立健全设备管理资料,保证运行、维修记录等资料齐全。
8、对大厦的机电设备实施统一管理,管理范围为:供配电系统、公共照明、供水系统、电梯、中央空调、消防设施设备、秩序维护监控设备、防盗报警系统、紧急广播设备、交换机设备及综合布线系统、有线电视系统、楼宇自控设备的管理及大厦一般土建项目的维修等工作。
9、负责大厦供电系统、供水系统、电梯、中央空调机的运行控制、值班和日常管理工作。
10、定期对供配电系统、公共照明、供水系统、电梯、中央空调、消防系统、秩序维护监控设备、紧急广播设备、交换机设备及综合布线系统、有线电视系统、楼宇自控系统等设备运行进行维修、保养和检查,使之随时处于安全、完好状态。
11、对于有关安全管控的设备设施包括:供配电、消防、空调、电梯等系统。严格按国家规定进行维修保养,更需每月进行联动检查,各种关联设备保持良好的应急处理状态。
12、负责物业管理公司的计量控制设施的管理,编制检测设备、计量设备的维修、保养计划。
13、做好安全管理工作,根据《应急准备和响应控制程序》采取预防措施,防止发生重大设备事故和人员伤亡事故。
14、负责对特殊过程的识别和确认,确保特殊过程处于受控状态。组织审核大厦工程改造施工方案、施工预算及合同审定,建立健全工程档案。
15、制订维修材料采购计划及工具设备的保管维护规定。
16、负责参与对维修保养分包商的评价、管理,负责对备品、备件,对供商控制。控制大厦能耗,尽量降低运行成本、提高经济效益。
17、负责对物业管理公司材料库房的管理,做到帐、物、卡三相符,并做好设备、库房相关物品的标识和管理。
18、组织审核大厦工程改造施工方案、施工预算及合同审定,建立健全工程档案。
第2篇 物业工程部培训-维修保养管理
物业工程部培训:维修保养管理
1.维修分类及定义
1.1.设备维修的定义
设备维修是设备技术状态劣化到某一临界状态或发生故障时,为恢复其功能而进行的技术活动,包括各类计划修理,计划外的故障修理和事故修理。
1.2.从不同的角度出发,维修可有不同的分类方法,最常用的是按照维修的目的与时机,分为预防性维修、修复性维修和改进性维修三种基本类型。
1.2.1.预防性维修(pm, preventive maintenance)
是指通过对设备的检查、检测,发现故障征兆,为防止故障发生,使其保持在规定状态所进行的各种维修活动。预防性维修包括擦拭、润滑、调整、检查、更换和定时拆修(即定时翻修)等。这些活动是在故障发生前预先对设备(或其机件)进行的,目的是为消除故障隐患,防患于未然。这种维修主要用于故障后果会危及安全和影响任务完成,或导致较大经济损失的情况。预防性维修可分为定时拆修、定时报废、预知维修和隐患检测四种维修类型。
定时拆修(rw, rework at fi_ed interval)
是指设备使用到规定的时间予以拆修,使其恢复到规定的状态。例:水泵定期拆修,接触器拆修等。
定时报废(ds, discard at some interval)
是指设备使用到规定的时间予以废弃。定时报废较之定时拆修是一种资源消耗更大的预防性维修工作。工作的结果或者是设备更换零部件,或者是报废。例:空气开关,继电器等。
有时把定时拆修和定时报废这两种预防性维修类型统称为定时维修(ht, hard time maintenance)。定时维修适用于已知寿命分布规律的而且有耗损期的设备。这种设备故障的发生、发展同使用时间有明确的关系,设备的大部分能工作到预期的时间以保证定时维修的有效性。
预知维修(predictive maintenance)
是指经过一定的时间间隔后,将观察到的设备状态与适用的允许标准进行比较的工作。工作的结果可以是设备能继续使用到下一个检查期或重新加工后使用,也可以是设备零部件的更换或者报废。例:运行记录,巡检工作及记录,水泵运行检查,听噪音、摸温度。
隐患检测(ihf, inspection for hidden failure )
是指在某一具体的时间间隔内,为发现设备已存在的但对操作人员来说尚不明显的功能故障(称之为隐蔽功能故障)所进行的检测工作,也称之为隐蔽功能检测或使用检查。例:跳闸之后的检查、测试、满载、三相不均衡等。
1.2.2.修复性维修(cm, corrective maintenance)
是指设备(或其机件)发生故障后,使其恢复到规定状态所进行的维修活动,也称排除故障维修或修理。修复性维修包括:故障定位、故障隔离,分解、更换、再装、调校、检验,以及修复损坏件等。
1.2.3.改进性维修(im, improvement maintenance)
是利用在完成设备维修任务的同时,对设备进行改进或改装,以提高设备的固有可靠性、维修性和安全性水平的维修。例:阀门安装位置不好,换阀时改变安装位置,使其便于操作、维修。
预防性维修的内容和时机是事先加以规定并按照预定的计划进行的,因而也可称之为计划维修(scheduled maintenance)。 修复性维修因其内容和时机带有随机性,不能在事前做出确切安排,因而也可叫做非计划维修(unscheduled maintenance)。
1.3.从修理内容和要求以及工作量大小出发,维修可划分为:大修、项修、小修和定期检查试验、定期精度调整等。
1.3.1.大修
设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修。大修时,对设备的全部或大部分解体检查,修复基础件,更换或修复全部不合用的零件;修复、调整电气系统;修复设备的附件以及翻新外观等,从而达到全面消除修前存在的缺陷,恢复设备规定的精度和性能。
1.3.2.项修(中修)
项目修理是根据设备的结构特点而存在的,对技术状态劣化已达不到运作要求的某些设备,按实际需要进行的针对性修理,恢复所修部分性能。
对经营中的重要设备采用项修,容易解决计划维修与经营的矛盾,可利用间隙时间(节、假日),从而保证设备的正常进行。
1.3.3.小修
小修是维持性修理,不对设备进行较全面的检查、清洗和调整,只结合掌握的技术状态的信息进行局部拆卸、更换和修复部分失效零件,以保证设备正常工作能力。
1.3.4.定期维护或定期检查
该项工作通常列入计划修理来进行,做到及时掌握设备的技术状态,发现和清除设备隐患以及较小故障,以减少突发故障的发生。针对性地提出相邻近的计划修理内容,做好维修前准备工作或据此调整修理计划。
对动力设备、受压容器、电气设备、起重运输设备等安全性要求高的设备,由专业人员按规定期限和规定要求进行试验,如对耐压、绝缘、电接地、安全装置、指示仪表、负荷、限制器、制动器等的试验。通过试验可及时发现,消除隐患或安排修理。
1.3.5.定期精度检查
对重要设备如冷冻机的几何精度进行有计划的定期检查并调整,使其达到或接近规定的精度标准,保证其精度稳定以满足加工要求。通常该项检查的周期为1-2年,并应安排在气温变化较小的季节进行。
2.报修及投诉处理
2.1.业户报修及投诉渠道
一般地讲,有关设备方面的投诉应向客户服务部提出,但实践中仅这一条还不够。有的客人往往会直接打电话到工程部,或是将电话打到销售部或别的地方。因此,公司建立报修投诉内部联网制度是十分必要的,业户可以向客户服务部提出,也可以向工程部、总经理办公室或其他任何一个部门提出。任何一个部门接到报修或投诉,应负责立即将此报修或投诉转告客户服务部,由客户服务部发出维修单到工程部,并记录备案;接收者认为必要时可将情况向总经理报告。要坚决防止推托现象,这是服务质量低劣的表现。
工程部当班员工在接到故障投诉后应该在15分钟之内到达现场,属一般故障应该立即排除,复杂的故障应立即向领导汇报,由领导判断并组织力量排除。在现实中,许多客人有意见不是因为设备有了故障,而是因为有了故障不能及时解决。
2.2.业户报修制度
设备的日常报修及业户报修是工程部进行维修工作的依据。
2.2.1 《工程维修单》由客户服务部负责填写,包括申请业户名称、申请人、工作地点、联系电话及工作内容等。
2.2.2 《工程维修单》一式四联,第一联为工程部,第二联为财务部,第三联为客户服务部,第四联为业户。前台人员应随时将填写好的《工程维修单》4联一并交到工程部值班室,由值班工程师签收。
2.2.3 值班工程师在接到《工程维修单》后,根据维修内容、轻重缓急和工种不同分配给相应专业班组。
按如下顺序分列优先安排:
人身安全、消防安全。
与客户有关。
设备故障影响到客人。
一般维修。
正常计划维修保养。
2.2.4 各专业班组在接到报修单后,根据报修内容和重要性,核实耗用材料和预计工时(工时费rmb10元起,rmb10元/工时,15分钟内免收工时费),准备相应工具、材料到达维修地点,现场由业户进行确认收费金额后进行维修;业户如对收费金额提出异议,在解释无效的情况下,应将《工程维修单》转客户服务部与业户作进一步协商。
2.2.5 检修技工在维修完工后,由业户填写满意程度,请业户签字认可后给业户留存一联,其余带回交给专业主管。各专业主管核实后交至值班工程师。
2.2.6值班工程师将《工程维修单》中工程部一联留档,其余返至客户服务部前台接待。
2.2.7 值班工程师要经常检查或抽查工作单的执行情况。
2.2.8 工程部在核销维修单时,如发现缺漏时,工程部要追查原因;凡因各种原因一时完不成的项目,应通知客户服务部预计完成时间。当情况复杂时,报请总经理协调解决。
2.2.9 工程部每周、每月汇总一次,并将完成、未完成情况及有偿维修收费费用(每月统计)进行汇总,并转交客服部复核。
2.2.10 在发生使用部门对工程部的投诉时,可以报修单为依据。
2.2.11 工程部一般情况不接受电话请修,如有特殊情况,事后应补《工程维修单》。
2.2.12 所有正常的维修保养计划,应根据总工程师的指示填写工作单后方可进行。
2.2.13 工程部各专业自检出的问题由各专业工程师自行填写《工程维修单》。
2.2
.14 如有特殊原因需签免费用,需总经理签字批准。
2.2.15 客户服务部每日15:00前发出的《工程维修单》,工程部应于每日17:30前将维修情况反馈至客户服务部;每日15:00之后发出的《工程维修单》工程部应于次日11:00将维修情况反馈至客户服务部。
备注:夜间报修:工程部安排一名主管和若干技工负责夜间紧急值班。在接到报修电话后,对一般故障,要及时修理,对一时难以修复的,应在值班日记上记录报修时间及修理内容,第二天由值班工程师安排班组检修;在必需夜间紧急检修而人力不足时,可向值班经理汇报,采取应急措施,组织人力进行抢修。
2.3.进户维修服务规范
业户的每间房间都有设备,有设备就有检查、保养和维修工作。员工如何按照服务规范进户工作,这不仅是一个技术问题,而且有礼仪礼貌、劳动纪律等多方面问题,弄不好会引起业户的反感,造成不好的影响。因此凡进户工作的员工必须有较强的服务意识,要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。
进户工作的规范要求:
2.3.1.一般情况下应先预约,说清楚进户工作内容,得到业户的同意。除非遇到紧急情况,不能在未得到业户同意的情况下进户工作。若在预约维修工作时,发现业户已全部外出;应通过门缝留下维修到访通知。
2.3.2.到达业户门口应轻轻敲门,得到业户同意后方能进入业户区域。
2.3.3.如进入电脑机房等十分整洁的房间,员工应在进户前穿上鞋套。进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拿在手中应高于地面一定距离。
2.3.4.到达工作地点后,将干净的保护用品(旧床单、帆布或塑料布)铺在地面,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。提醒邻近桌面物品的清理由业户自行负责,维修人员提供白单子保护桌面。
2.3.5.工作中手脚要轻,尽可能不发出噪音,实在无法避免时应事先向业户说明。
2.3.6.如工作中将会出现大量尘土(例如在墙壁上钻孔挂画)可以配备吸尘器,一边钻孔,一边吸去尘土;或提前通知清洁人员到场配合,更能体现优质服务。
2.3.7.工作结束,收拾好工具,应向业户介绍维修保养情况,并告诉业户正确使用设备的注意事项,并请客户签字验收。如例行检查应告诉用户具体情况或有什么问题,需要怎么办及应注意事项等。
2.3.8.离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净,如地面受污染,应负责打扫干净。
2.3.9.整个工作期间不得收受业户送的物品,也不应借用业户的工具、抹布等。
2.4.处理复杂故障
所谓复杂故障是指难于马上解决的设备问题,包括:
2.4.1.设备比较复杂,一次或多次修复仍达不到原来的状况,此时应该下大力气认真修复,使业户满意。
2.4.2.设备本身的工作参数达不到设计标准,一般是产品质量问题,此时应向业户说明真情,表示歉意,并表示将尽快向生产厂商联系,解决问题。
2.4.3.设备运转正常,达到了设计标准却达不到业户的要求,此情况最难处理。遇到这种情况应保持规范的礼貌服务,进行友好的解释,切忌用生硬的口气回答,如没有办法,就是这样等等。
2.5 质量记录
《工作通知单》ed-tb-0309-130
3.紧急应变措施
3.1.设备故障处理
3.1.1.物业如发生重大设备事故,现场人员立即切断电、煤气等危险源,保护事故现场,工程部人员或使用部门应立即通知工程部、客户服务部及总经理。工程部负责人和相关人员必须迅速赶赴现场,分析检查故障的原因,采取果断应急措施。
3.1.2.总经理、总工程师、保安部经理查看后,根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。
3.1.3.找出原因后,总工程师和主管工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行,汇报总经理。
3.1.4.主管工程师写出一份书面报告,说明发生故障的原因,提出预防措施和再次发生故障的处理预案,报总工程师,抄报总经理。
3.1.5.如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故,由主管工程师根据情况对责任者提出处理意见,报总工程师审批后给予处罚,并通知人事部备案;如果情况较严重,需要辞退者,需报人事部和总经理批准。
3.2.运行事故分析
3.2.1.不需要停止运行进行修理的事故,称一般事故,由工程师调查与分析原因,提出修理意见和事故责任原因,吸取教训,记录在案,并汇报总工程师。
3.2.2.设备因非正常原因,造成物业停电、停汽、停水、停冷、停暖、停煤气、停梯及消防系统等设备故障等影响物业正常营业,造成恶劣影响的均属重大事故,应立即上报工程部和保安部(影响治安时)。由工程部组织人员紧急抢修和配合有关主管部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚,肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前,决不放过。事故处理结果应上报总经理批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人,应追究行政和经济、直至刑事责任。
3.3.当发现物业内发生紧急情况时,工程部各级员工应保持镇定,迅速通知有关部门和领导,严守岗位、各司其职,积极采取有效措施阻止灾害的扩大,尽力抢救物业内的人员生命财产及物质财产,将损失降至最低。当紧急情况解除后,应做好现场保护措施,并出具事件过程及原因分析、改进方法的报告,以备日后参考及要求保险时使用。具体行动可参见以下指示。
3.4.水浸之处理程序:
3.4.1.如发现大厦范围内水浸,应立即将情况报告当值主管,同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口,以免电梯受损。
3.4.2.采用有效的措施,拦截和疏泄积水,防止水浸之蔓延,尽可能减少水浸所致的损失。包括:
将电梯升高离开受浸之范围;
关闭受浸区域之电掣,以防人员触电;
在水蔓延的通道上摆放拦水沙包,防止水浸蔓延到其他楼层;
用布、沙包或其他材料塞住漏洞;
疏通排水地漏、排水渠;
开启排水泵;
用吸水机吸水;
其他一切经济有效的措施。
3.4.3.设法查明浸水之来源并采取有效的措施加以截断:
如水浸起自大厦机管设施之损坏和故障,应当关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
如洪水来自大厦外,应当在大厦各低于室外水位的出入口安上挡水闸板。
如水浸来自市政地下水反溢,应当暂时将有关反溢的地下水道通往大厦的入口封闭,并用排水泵将大厦的积水抽排出大厦外。
3.4.4.水源中断后应修复受损的设施,尽快回复大厦的正常使用。
3.4.5.如有单位受浸,应尽快通知管理部处理。
3.4.6.如有任何公共设施的正常使用受到影响,通知管理部在大厦各主要出入口设置告示,知会用户,如有任何区域存在危险性,应在该处范围外设置警示标志或警告牌。
在发生以下所列的情况时,除采取上述一般性措外,还应采取以下相应的针对性措施:
3.4.7.大厦的供水管道发生破裂,应尽快找到并关上能够控制破裂部位的阀门。
3.4.8.大厦内的喷淋头受损喷水失控时,应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头,用了消防软水管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出,如水势太大,地漏无法及时疏通时,则可将水从走火梯排到街外。
3.4.9.如大厦的空调设施出现漏水现象,应当在漏水处摆放桶接水,同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和用户的单位。
3.4.10.在进行防火喷淋头检修操作前,应先关上有关阀门,并把有关部位的积水放出,然后才可以对喷淋头进行操作。
3.5.燃气泄漏的处理程序:
3.5.1.保持冷静。
3.5.2.尽快关闭泄漏处以前的燃气管路闸挚。
3.5.3.在气体泄漏的现场严格禁止任何人使用明火,开闭电筒、使用无线电对讲机以及开关任何电掣开关,以免电火花引燃泄漏的气体。
3.5.4.将事件通知大厦消防中心,并说明事发地点和程度,以便消防人员根据情况作出处理(如通知消防局、煤气公司等等)。在汇报情况时不可在燃气泄漏范围内使用电话、对讲机等设备。
3.5.5.打开泄漏范围的有关门窗,加快气体扩散,阻止现场范围的非有关工作人员围观。并根据实际情况和消防人员的指示,采取有效的措施和指导现场有关人员疏散。
3.6.电梯故障困人的处理程序:
3.6.1.员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时,应
马上通知大厦保安监控中心,并记录发现或接报的时间,报知监控中心的时间。
3.6.2.监控中心接报后应尽快通过电梯内部电话等工具与被困者取得联系,安慰被困者保持镇定,说明大厦消防中心已获知他们被困,并已在积极采取有效的措施,同时向被困者了解梯内人员数量和健康状况。接报后应记录接报的时间、被困人员数量。
3.6.3.监控中心尽快确定电梯停顿的所在楼层位置。由大厦工程部电梯技工及保养公司到场检修。
3.6.4.通知保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥,并设法采取措施解决,直到电梯技工到场。
3.6.5.如果大厦本身无能力解除故障,或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕,而大厦技工又没有于短时间内排除故障,则应视情况考虑向公安部门求助(如向消防局求助,应向消防人员详细说明求助的原因和情况)。
3.6.6.监控中心记录好发现或接报的时间,电梯技工到场的时间、被困人员获得解困的时间、电梯,恢复正常运作的时间。
3.7.停电的处理程序:
3.7.1.由工程部尽快采取措施恢复供电。
3.7.2.使用紧急照明,保证各主要公共地方及通道的照明。
3.7.3.如未预知的情况下大厦突然发生停电,通知客户服务部尽快派员工到大厦各主要电梯厅及大厦出入口维持秩序,并通知保安中心采取必要措施,严防有人制造混乱,混水摸鱼。
3.7.4.如突然接获通知大厦将在短时间内停电,工程部应安排电梯工,在停电前十分钟将电梯停在大厦首层并通知客户服务部提前十分钟派管理员到各主要电梯厅维持秩序,阻止客人使用电梯,以免停电期间有客人在电梯内受困,并尽力通知客户即将停电,请客户做好准备。
3.7.5.如有人被困于电梯内,立即联络有关部门做好解救工作。
3.7.6.客户服务部应立即通知客户有关停电情况,防止偷盗和抢掠,必要时可考虑关闭大门。
3.8.火警之处理程序:
3.8.1.第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其他最快的方式通知大厦消防中心,说明起火的确实地点和起火的性质,通知客户服务部,由客户服务部知会火灾现场一带的业主和员工疏散。然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器,以便发出火警警报,然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器、消防栓、沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭,或控制火势发展,等待消防人员到来。对电器发生的火灾,需用气体灭火器、投掷沙袋或干粉灭火器等,而不可使用水性灭火用具。
3.8.2.接报后应马上通知以下人员:
消防控制中心。
当值保安主任。
物业总经理
工程部总工程师
如获得总工程师给予的指示后,通知消防局。
3.8.3.工程部总工程师/系统工程师无论谁先到达起火地点,都有权有责任用最快的时间作出是否向消防队报警的决定,因为火灾的蔓延大都是因为忽略了及时通知消防部门而造成的。
3.8.4.由管理部利用大厦之传讯系统如消防广播等知会所有用户疏散,并告知用户切勿使用电梯应由走火通道撤离。
3.8.5.如火势扩大,大厦员工要各司其职,协助大厦人士撤离现场,使其有秩序地撤离及集中在安全的指定地点。管理员要注意维持大厦各主要公共地方秩序,指导和协助大厦内人员从正确的途径疏散。而保安人员要控制好大厦的出入口,保证其通畅,并提防坏人趁火打劫。工程部则应关闭有关区域的电源、将有关电梯锁停在首层,只留消防电梯由消防中心控制。
3.8.6.如已通知消防局,则客户服务部派人在约定的大厦门口或路口接应消防员,引其到场。消防员到场后将灭火工作交给消防员,工程部应保持与消防员方面的联系,为其工作提供可能的协助。
3.8.7.如有人员损伤,应通知医疗部门,应积极组织救援。
3.8.8.火灾扑灭后要保护现场,直到消防局的消防调查完毕,并尽快将火灾有关情况的报告送交有关负责人。
3.9.消防应急方案
3.9.1.目的:本方案制定的目的在于大厦有关消防设备未投入自动运行时,制定在火灾状态下的应急操作要点,以备有关人员熟悉、掌握。
3.9.2.本运行要点亦为今后工程部人员在工作巡视中,对设备保证重点的参考。
3.9.3.当火灾发生时,全体员工要保持清醒、冷静,安排指导人员有秩序的疏散,尽到本岗位应尽的职责与义务。
3.9.4.消防中控室职责
消防中控室在确认火灾发生后,除按有关规程执行外,迅速在操作台上操作有关消防设备,同时与工程部联系,报告火灾发生地点、位置、火情,要求工程部迅速开启相关消防设备。
在中控室手动操作大厦全部电梯迫降,并观察反信指示灯是否亮启。
电话通知总配电室,要求在保证大厦供电(尤其是应急供电系统)的同时切除空调系统的供电。
打开消防事故广播系统,通知相关楼层人员疏散。
迎接相关领导和专业人员参加消防指挥,同时介绍有关情况。
为消防队员准备好消防电梯的钥匙。
负责维护中控室及周边地带。
3.9.5.工程部职责
当火灾发生时,工程部全体人员立即放下其它工作,全体投入火灾救险工作,同时关掉自己近旁与消防系统无关的用电设备,提高供电系统的可靠性。
总工程师和弱电主管迅速到达消防中控室,参与消防工作的指挥和参谋。
工程部人员在到达指定位置时,应带好通讯设备,包括对讲机、消防电话或普通电话。
总工程师负责安排并确认工程部消防岗位的到位情况。
弱电主管负责确认电梯的消防状态,消防泵、喷淋泵的开启,空调电源及相关风机等设备的运行状态。
强电主管带领一名运行电工尽量到达总变电站,等候命令,负责指挥相关停送电操作,确定空调电源切除,并按照总工程师命令组织所有各层地下室人员撤离。
强电维修技工带领一名电工尽可能到达火灾相关分配电室,等候工程师或总工程师的命令,执行有关停送电操作,监视相应防火门、防火卷帘门的正确工作,并按照总工程师命令组织相关人员撤离。
强电运行技工带领一名电工尽可能到达消防水泵房,与消防中心取得联系,根据消防中心指示要求保证消火栓泵、喷淋泵、补水泵的正常工作,必要时应急抢修,视情况手动启动消防设备。按消防中心指挥人员命令组织撤离,撤离前将消火栓泵、喷淋泵转入自动状态,并与消防中心确认远控工作状态。
弱电主管带领程控交换机机务人员到达总机机房,负责保证电话系统畅通,根据消防中心指示组织人员撤离。
给排水专业工程师负责消防用水系统的可靠工作,保证所有水箱供水,尽量保证水箱的高水位和各层供水泵的正常运转,并与消防中心保持联系,根据消防中心指示组织人员撤离,撤离前将各水泵转入自动,尽可能保证自动工作有效。
给排水水专业运行主管带领水工到达各水箱间,全部开启水箱入口水阀,手动开启向高位消防水箱供水水泵,同时监视水箱水位、供水情况,同消防中心取得联系,听从消防中心指挥。
给排水专业维修主管负责正确指引消防队员在院内的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置,并配合消防队工作。
空调设备工程师负责指挥本专业人员关断煤气入口阀,火灾相关区域的排烟风机、正压送风机的正确工作,组织相关人员撤离,并与消防中心保持联系。(风机操作点分散,相对复杂,人员地点应根据本大厦实际情况安排)
3.9.6.关于通讯
在火灾发生时,任何人有责任尽可能保证通讯系统和指挥系统的通畅,与救火无关的事情不得占用通讯及信道。
在使用通讯设备时,讲话力求简朴、明确,少占用通讯时间。
使用对讲机时请注意,在信道无空闲时,不要按发射按钮讲话,讲完话后立即放开发射按钮。
使用消防专用电话时请注意,在与消防中心讲完话后,一定要挂好电话,否则其他人无法与消防中心通话。
目前各设备层的水箱间、空调机房内的电话插孔已调好线,插入普通电话后即可为内线电话,可直接拨叫消防中心(内线____)。如要证实本机号码,请拨叫总机询问(拨叫__)。
3.10.地震的应急措施
3.10.1.当感觉到地震发生时,各级员工不可惊慌失措,要保持镇定。在确保人身安全的前提下,关闭可能发生危险的设备,如冷水机组等。
3.10.2.在地震来临时,不可盲目乱跑,试图离开大厦。应寻找安全的地方躲蔽可能发生的危险,直至地震暂告一段落。
3.10.3.当地震停止时,在确保人身安全的前提下,配电室、中控室员工视情况将供电设备切换为紧急供电,保证人员撤离大厦时的照明。
3.10.4.在有关领导的组织下,各级员工协助
大厦内的业户进行疏散,有秩序的撤离至安全地点,撤离过程中切记不要使用电梯。
3.11.雷暴及飓风的紧急处理
3.11.1.当雷暴及飓风来临前,应注意收听天气预报,密切注意其动向。各级员工应做好防风、防雨的准备工作,检查各排污泵、下水道、门窗玻璃、插销及防雷装置,确保它们有效畅通。
3.11.2.固定或搬离放置在围墙顶或其他高处的可移动物品,如花盆、灯罩、指示牌等,加固树木、门窗玻璃等物品。
3.11.3.应准备好各种工具以备使用,如防水手电筒,雨衣雨鞋、潜水泵等。
3.11.4.通知物业内各住户雷暴及飓风即将到来,请他们协助管理好自己区域内的物品,避免损失。
3.11.5.当雷暴及飓风来临时,各级领导、员工须坚守岗位。应加强对各敏感部位的巡视,如各雨水口、雨污水泵房、天台、防雷装置、卫星天线、大面积门窗等部位,一旦发现异常立即处理,确保物业内不进水、不漏风、不跑电。
3.11.6.雷暴及飓风结束后,应即时进行检查及填报损毁报告,以便安排保险赔偿事宜。
4.设备保养制度的组织实施
4.1.维修保养组织流程
4.1.1.工程部各专业工程师分别制定设备维修保养计划,维修保养计划经总工程师审批后,统一安排,形成整个大厦的设备维修保养计划。
4.1.2.各专业工程师根据设备维修保养计划的要求,将任务分别落实到各专业班组或人员,安排好时间、器材、工具。
4.1.3.维修保养人员根据主管的安排,准备好工具、材料、按照维修保养的要求,维修保养设备。
4.1.4.维修保养完成后认真填写维修保养记录,上报存档。
4.1.5.专业工程师要检查维修保养结果,总工程师亦应抽查。
4.1.6.在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生,应先安排排除故障,后将维修保养内容补上。
4.1.7.一般情况下不得拖延维修保养的时间。
4.1.8.由专业工程师跟进维修保养的落实情况,根据完成情况对保养计划进行消项处理。
4.2.预防性维护保养
4.2.1.所有设备必须根据维修保养手册及相关规程,进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。
4.2.2.相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目,以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命,并减少紧急维修之机会。
4.2.3.保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实,并须由系统工程师建立设备维修档案,以便分析故障原因,确定责任。
4.2.4.各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责,并提交总工程师审阅;保养检修及更换零配件之记录由主管负责,并提交系统工程师及总工程师审阅。
4.2.5.进行正常系统维修保养及检修时,如对客户使用产生影响,必须提前三天通知管理部,由管理部发出通告,确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对客户之影响范围),以便使受影响之客户做好充分准备。
4.3.紧急维修
4.3.1.必须进行紧急维修时,须立即通知总工程师,安排有关人员立即赴现场检查情况,并按实际情况进行处理。
4.3.2.如因紧急维修,必须对客户使用产生影响时,须立即通知管理部,并由管理部向受影响之客户发出紧急通告,同时,需考虑尽量减少影响范围。
4.3.3.如发生故障之设备在保修期内,应做出适当之应急处理,以尽量减少对客户之影响,并立即通知有关供应商之保修负责人。
4.3.4.紧急维修结束后,须由主管填写维修记录及更换零配件记录,并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向工程师报告,并提交总工程师审阅。此报告由工程师存入设备维修档案,备查。
4.4.人员调配
4.4.1.正常情况下,各班组按工程部的组织结构图,负责各自的职责范围,完成自身的工作。
4.4.2.总工程师有权根据工作情况,临时调配人力、工具。各专业工程师均应服从。
4.4.3.当发生突发事件时,需要班组之间协助解决,各工程师可协商调配人力、工具,解决问题。当发生危及人身安全、危及设备安全时,工程部的每一位员工应根据自己的能力,首先处理问题,可不顾工种、专业的限制。
4.5.设备的更新及系统改造
4.5.1.出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑,工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。
4.5.2.设备更新及改造建议,必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告,并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性,待批准后方可进行。
4.5.3.由于此类工作通常没有迫切性,故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。
4.6. 质量记录
《保养通知单》ed-tb-0309-127
5.设备保养计划的编制
5.1.设备修理计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。按时间进度编制的计划有年度和季度计划、月份计划表,计划中包括大修、项修(中修)、小修、更新设备的安装和技术改造等;按修理类别编制的计划通常为年度大修理计划表,以便于大修理费用的管理。而计划编制的主要依据是设备的技术状态和产品对设备的要求。
5.1.1.年度修理计划
它是设备维修工作的大纲,是企业贯彻执行计划维修和检查执行修理情况的基础。它的内容包括:修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时间、修理工作量(含经费、所需备品、备件及材料等)。
5.1.2.季度修理计划
它是年度修理计划的实施计划,必须在落实停修时间、修理技术、准备工作及劳动组织的基础上编制。
5.1.3.月份修理计划
它是季度计划的分解,在月份修理计划中,应列出应修项目的具体开工、竣工日期,对跨月项目可分阶段考核。应注意与生产任务的平衡,要合理利用维修资源。
5.2.在编制修理计划时,应注意采取多方面的措施,尽量减少停机损失,如充分利用节假日,采用工艺迂回、替代等;同型号设备尽可能安排同时或连续修理,这对修前准备有利;考虑修前准备工作量和进度,尤其是对关键配件、铸锻件的供应、特殊工检研具的制造等;注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排。
5.3.质量记录
《电梯定期保养记录表》 ed-tb-0309-313
6.影响正常营业的施工及设备保养工作的进行
6.1.对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备,由工程部制订维修保养计划,报总经理审批。
6.2.对会影响营业的消防设备的维修,由工程部会同保安部制定维修计划,报总经理审批后统一实施。
6.3.经总经理审批后的维修计划,实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时,工程部须提前采取应急措施,并通知有关部门。必要时由物业部发通知给用户。在可能的情况下,正式停机前采取应急措施,尽可能不影响正常营业和用户需要。
6.4.停机前,按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。专业工程师和主管应亲自到场,做好组织和安全工作,按照停修规程迅速检修,更换零件和调试,保证在尽可能短的时间内完成任务。
6.5.维修保养结束时作好记录,填写维修项目、时间、更换零件名称型号,主要故障原因,维修后的运行效果检查等内容,交工程部备案。
6.6.设备恢复正常运行,中断临时应急措施,并报告总经理,通报有关使用部门,恢复正常营业。
6.7.质量记录
《工程任务单》 ed-tb-0309-126
7.设备保养计划的变更、检查与考核
保养计划是按科学程序制定的,是物业公司组织设备管理与维修的指导性文件,也是物业经营计划的重要组成部分,具有严肃性,必须加强调度,认真执行,努力完成。当确因特殊情况需要对计划进行变更修改时,应按原审批程序,经申请批准后,方可执行变更的计划。申请调整修改时,可考虑以下情况:
7.1.设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故而影响设备性能和生产正常进行时,可提前修理或增补项目。
7.2.设备技术状态
劣化比预期的慢,与计划投修期矛盾,则可酌情推迟修理时间或改变修理类别。
7.3.已投修的设备,经解体鉴定后发现,实际需要修理的内容与计划差别过大,则可酌情改变修理类别和停修时间。
7.4.设备已达到计划投修期,但修前准备不足,会导致修理不能按原计划如期开工和完工,此时可酌情推迟修理时间。
7.5.在计划执行过程中,要做好检查、鉴定、验收和考核工作。除按季、月检查计划执行情况外,年中还应进行半年计划执行情况小结,分析总结并调整下半年计划。抓好设备修理质量的鉴定、验收工作,对不合格者要安排计划,及时加以返修。
7.6.主管部门对设备修理计划执行情况进行考核、评比和奖惩。各项计划指标要按级落实、考核计划检修完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时利用率以及设备停修限额和修理成本等。
7.7.质量记录
《专业维保工单统计表》 ed-tb-0309-111
《计划检修(暂停服务)通知》ed-tb-0309-120
《维保项目通知单》 ed-tb-0309-124
《垂直电梯设备检查表》 ed-tb-0309-314
《空调设备维保历史记录表》ed-tb-0309-504
《消防设备月检查记录表》 ed-tb-0309-507
8.年度维修计划
8.1.年度维修计划应按各专业制定,将须维修的项目列出,明确指出维修进行的时间。
8.2.计划应以周为单位进行设定,按周考核各项目的完成情况。
8.3.制定计划应留有一定的机动时间处理可能未预见到的延误,同时要考虑到法定假期等情况,预先作出合理的检修安排。
8.4.质量记录
《维修通知单》 ed-tb-0309-108
《保养工作单》 ed-tb-0309-131
《暂停正常服务工程通知》ed-tb-0309-132
《维修工作计划表》 ed-tb-0309-116
《强电设备缺陷记录单》 ed-tb-0309-309
第3篇 物业工程部工作管理制度
项目物业工程部工作管理制度
1、上班时间不得看与本业务无关的书藉。
2、上班时间不得睡岗。
3、上班期间不准洗澡。
4、上班期间严禁干私活。
5、不准在设备楼内大声喧哗、唱歌、吹口哨等。
6、下班后不要无故在工作场所内逗留、闲逛。
7、不准迟到、早退。
8、不准在设备楼内吃零食。
9、上班时间坚守岗位,不得闲逛商业区。
10、上班必须提前到岗,工装穿戴整齐,不得穿便服。
11、要积极参加工程部、公司组织的各种活动。
12、严格遵守《工作手册》规定的各项制度。
第4篇 新城物业工程部测量设备管理规程
物业工程部测量设备管理规程
为确保测量设备的能力满足使用要求,特制订本规程。
1.0程序要点:
1.1测量设备的范围:
维护和检修设备用的。
1.2测量设备配置的要求。
1.3数量满足使用需要。
1.4最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。
2.0测量设备的采购
2.1工程部主管应根据测量设备的现状和需要,提出采购计划或申请,经管理处经理审核,500元以上总经理批准后按规定进行采购。
2.2采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料:
a) 名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级;
b)数量、该产品的标准代号(尽可能做到)、用途、参考生产厂家或供应商名称。
2.3行政人事部应严格按采购资料进行采购,如有变动,应事先征询管理处经理的意见。
2. 4测量设备采购进公司后,应按公司相关规定办理交接手续。工程部主管应核对实物是否与所申报采购资料相符,并核查验证包装、外观及所带证明、证件。
3.0测量设备的管理
3.1工程部主管负责管理测量设备,其职责为:
a)建立测量设备台帐,其内容包括;出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料,并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性;
b)对测量设备逐一进行编号标识,其要求为:
--采用符号和顺序进行编号,示例如下:
ch - 01
该类测试设备的顺序号,用阿拉伯整数
移动使用测量设备(装置符号)
测量尺寸用(类型符号)
--符号规则如表一:
装置符号h移动使用测量设备
g固定装置上的测量设备
类型符号c测量尺寸的测量设备
d测量电参数(如电压、电流、电阻、电功率)
z测量重量用测量设备
p测量压力、真空度用测量设备
本表未作规定的,由专职管理人员依据上述原则予以规定;
--标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行,一般采用色彩(如红、黄色)的不干胶编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。
c)规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定,如表二:
测量尺寸的校准周期为二年
测量电参数的校准周期为二年
测量重量的校准周期为二年
测量压力的校准周期为一年
装于设备上,但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准
法规或国家行政主管部门另有规定的测量设备
按法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准
d)按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准,并办理相关委托手续;
e)对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。
4.0测量设备的使用
4.1工程部主管应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前(含采购进入公司的)均经过了校准,且校准结论满足使用要求。
4.2使用人员应熟悉测量设备的使用,正确、合理、按规定选择和使用测量设备,并确保在校准的有效期内使用。
4.3使用人员在调整测量设备时,应防止由于调整不当,而使校准状态失准。
4.4当发现测量设备失准时,应对已测量或计量的结果进行复查,消除由于失准可能造成的影响。
4.5测量设备的保管防静电环境应适当,不应与工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丢失、碰磕、损失、失准、锈蚀。
5.0测量设备的限制使用和报废
测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围,工程部主管应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用,这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员,并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的,可送有关单位检修,检修后经校准合格方允许使用,无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续,500元以下由工程部主管批准,500元以上报总经理批准。
6.0校准的委托
6.1如公司无校准设备、标准物及专业人员,即无能力进行校准,凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。
6.2工程部主管在委托校准时,应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中,并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。
7.0工程部主管应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。
第5篇 z_医院项目物业工程部管理目标
医院项目物业工程部管理目标
e物业工程部凭借自身的技术优势,经验丰富管理队伍,热情周到的服务,变被动维修为主动维护工作特点,定能管好、用好__市第二医院项目的设备设施。使物业保值、升值。
序号项目指标管理指标实施措施
1维修
及时率99%以上派工后5-15分钟到现场,及时维修排除故障
院方人员签字确认后返回档案记录
2维修质量
合格率100%分项检查,一步到位,认真维修,建立回访制
度,确保维修质量合格
3设备设施
完好率99%按专项管理,落实责任人,定期检查维护保养记录
4消防设备、设施
完好率100%消防设备、设施由专项责任人负责巡检,发现问题,随时予以整改维修,故障不过夜。
5维修服务
回访率100%以上建立回访制度,征求院方人员意见,改进服务作风,提高服务质量
6维修服务
满意率99%以上做到及时、快捷、排除故障迅速有效,服务诚肯,态度和蔼。待人接物有礼有节,服务场所及时清扫
第6篇 物业工程部上墙宿舍管理规定
物业工程部上墙制度:宿舍管理规定
工程部宿舍管理规定
1.0宿舍内严禁吸烟,如有违规者处以两百元罚款整。
2.0工程宿舍内严禁非工程人员留宿,如有违规者罚款一百元整。
3.0工程留宿人员床铺干净整洁,如有违规者罚款五十元整。
4.0当值宿舍卫生负责人,必须保证宿舍公共区域内干净,如有违者罚款五十元整。
5.0严禁在工程宿舍接待非本公司人员,如有违规处罚当事人一百元整。
6.0宿舍内实行门禁制度,最后离开者负责锁门,如有违规者罚款一百元整。
7.0工程全体人员签字确认:
第7篇 物业工程部上墙安全防火管理规定
物业工程部上墙制度:安全防火管理规定
工程部安全防火管理规定
1.0加强对全体员工治安防范意识,执行公司制订的治安管理制度,协同保安部门认真做好公司动力系统的治安保卫工作。
2.0各岗位人员必须严守岗位责任,发生事故或发现可疑情况应迅速处理并按程序上报,并保持好现场。
3.0未经部门领导批准,外来人员(包括参观学习、探亲访友、施工等)禁止进入配电房、电梯机房、空调机房、水泵房等场所。经批准进入人员必须办理登记手续,由值班人员负责执行。4.0各岗位值班人员除负责设备安全运行外,必须对所属机房范围进行安全检查。各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查,如发现有不安全因素,及时进行整改。
5.0不得随意配制各机房钥匙,无人时各机房、班组工作场地门窗必须锁好。由水系统当值人员负责检查各水池盖是否锁好,无关人员不得借用钥匙,除水系统当班人员外,必须经该系统主管批准,才能打开水池盖。
6.0设备机房禁止吸烟。
7.0维修工作中需使用易燃材料时,应特别小心。工作所需易燃品、油料必须由库房保管,随用随领。
8.0需要动火作业时,要办妥动火证后方能施工,施工前尽可能排除易燃物品,施工中应有专人持灭火器监护,施工后认真检查,确无火种时方能离开。
9.0不得随意挪动消防设施,发现消防设施损坏或泄漏应及时告知消防中心。
10.0发现火警及时报告,尽力和消防队员一道扑灭火灾。一旦大厦发生火灾,工程部的首要任务是保证供水、供电,保证消防水泵、正压送风机、排烟风机等正常工作,并组织重要设备的保护、人员疏散工作。
第8篇 物业工程部上墙空调机房管理规定
物业工程部上墙制度:空调机房管理规定
空调机房管理规定
1.0大厦供冷及末端设备维修人员必须持证上岗,空调机房内的值班人员必须熟悉主机及水泵系统情况、熟悉相关规程规定。
2.0空调机房建立24小时运行值班制度及门禁制度,当班人员按规定对机房内设备进行巡检,按照《空调机组作业指导书》的规定做好记录,发现问题及时上报值班工程师/领班。
3.0严格遵守《空调机组操作规程》中的所有条款操作机组。
4.0空调机房内设备由专人值守、管理,主机的投送及水温设定由值班工程师/领班安排空调工操作执行,值班人员必须做好值班记录,认真执行工程部《交接班制度》。
5.0值班人员在机组运行过程中发现主机及水泵出现情况时,首先要查明原因,如无法查明故障原因,可停止使用故障机组,改用备用设备,以确保大厦空调及生活热水的正常供应,并及时向领导汇报。
6.0空调机房内严禁吸烟,严格执行《工程部安全防火管理规定》。
7.0加强设备的日常维护、保养,保证空调系统设备的完好。
8.0当值人员须保持空调机房内清洁卫生,在每班交接班时应做好机房清理工作。
第9篇 物业工程部上墙配电室管理规定
物业工程部上墙制度:配电室管理规定
配电室管理规定
为了贯彻安全第一的方针,确保园区供电系统安全正常运行,特制定配电室管理制度:
1.0负责供电动作和维修的人员必须持证上岗。配电室的值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。
2.0配送电建立24小时运行值班制度,对配电装置及高压室经常进行巡查,做好每日巡视记录;发现问题及时上报工程部工程师及工程部经理。
3.0配电设备由专职人员负责管理和值班,配电设备的停送电由值班电工操作,非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录,认真执行交接班制度。
4.0供电线路严禁超载供电,配电室内禁止乱拉乱接线路,在夏季供电高峰时,应按负荷的需求,有计划的调整系统运行方式。
5.0停电时,应提前向用户发出通知;恢复送电时,在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。
6.0配电室内设备及线路改变以及重大变改,要上报公司领导批准。
7.0配电室消防设施应确保完好,并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入;无关人员禁止进入,外部人员需经工程部办公室许可方可进入,并做好外来人员登记工作。
8.0加强日常维护、检修,保证配电室内公共照明、显示灯等设备的完好。
9.0市电停电时值班人员应立即检查发电机组是否已启动,没有启动则应立即启动,保证消防系统等重要设备供电,同时与供电部门取得联系。
10.0运行过程中,分路开关跳闸,先查明原因,如一时查不出可试送一次,若不成功不能再送并报告专业领班查明原因排除故障后才能送电。
11.0系统和设备在运行或检修时,应挂上相应的警示牌,严防误操作。
12.0保持配电室的清洁卫生和干燥。
第10篇 物业工程部上墙水泵房管理规定
物业工程部上墙制度:水泵房管理规定
水泵房管理规定
1.0水泵房由工程部领班及运行操作人员负责运行操作维护保养。
2.0运行班运行操作人员必须每天24小时保证大厦用水需求。
3.0运行操作人员必须定时巡视检查泵房内的所有机电设备设施运行情况,并做记录。
4.0运行操作人员必须每班保持水泵房内及机电设备清洁卫生,并保持室内干燥无杂物,无关人员禁止进入。
5.0运行操作人员必须保证设备正常运行所必须进行的保养工作,及时加润滑油,处理盘根漏水,紧固松动螺栓,更换磨损接手弹性胶圈等工作。
6.0运行操作人员对发现设备存在的不正常现象,如轴承温度过高,泵体振动强烈或产生不正常噪音,电机温升过高,运行电流超过额定电流,水泵供水间隔时间超过正常间隔时间,应及时报告专业领班及部门经理,派维修工人检查维修。
7.0运行操作人员对不经常使用的水泵,如消防栓泵、喷淋消防泵等机电设备应定期点动,观察是否正常可靠并做记录。
8.0运行操作人员必须做好交接班工作,没有交接班不准离岗,交接班时应做好交接记录并签字。
第11篇 物业工程部上墙发电机房管理规定
物业工程部上墙制度:发电机房管理规定
发电机房管理规定
1.0发电机房重地,禁止非工作人员进入;平时机房门应加锁。
2.0发电机应处于随时投入运行状态,市电停电时,确保发电机迅速投入发电和送电。
3.0每月试开发电机一次,开机前应检查水、机油、柴油等,试机时间为10分钟。试机时,要检查电气部件、接触器、继电器、连接螺丝以及发电机、柴油机的主要部件,并按要求填写保养检查记录。
4.0柴油机启动用蓄电池,应及时充电保证足够的电压,并应经常清扫保持蓄电池的清洁。
5.0发电机组运行时应注意柴油机的声音是否正常,检查油温、油压、水温、电压、电流、频率,做好记录。
6.0保持发电机组的清洁,保持机房的环境清洁卫生。
7.0机房内禁止堆放和发电机无关的物品,更不准存放易燃易爆物品。
8.0发电机油箱内必须储备2/3的油量,并且还应有1-2桶油储备。
9.0机房内应保持消防设施完好,并有手持式气体灭火器材1-2个备用。
第12篇 物业工程部上墙卫生管理制度
物业工程部上墙制度:卫生管理制度
水箱间卫生管理制度
1.为了保证大厦生活饮用水的安全卫生,防止饮用水污染和有害因素对饮用者的危害,特制定本管理制度。
2.本制度涉及范围包括:地下室水泵房和蓄水池,生活水管井及末端用水设备。
3.凡与饮用水直接接触的工作人员,每年必须取得卫生医疗机构颁发的健康证,并经过卫生知识培训后方可上岗。
4.工作人员上岗前必须做好个人卫生;凡与水体有接触的设备、工具、用品等都要经过消毒处理后方可使用,防止对饮用水造成污染。
5.用于卫生防护的设备或用品须从市卫生行政部门批准的单位采购。
6.每年应由具有卫生许可证的单位对水箱进行一次全面清洗、消毒,并对水质进行检验,水质标准达到饮用水的要求。
7.定期检修水箱(水箱间)的下列各项设备、设施,并保持良好状态。
8.定期检修溢流管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。
9.定期更换消毒器易损件。
10保证各个水泵单流门处于良好状态。
11.保证水箱间或水泵房地沟、地漏排水通畅。
12.保证水箱间的门锁完好,钥匙应由当班人保管。
13.严禁在水箱间内进行任何有污染的活动或施工。
14.严禁在水箱间内使用或存放能产生污染的材料。
第13篇 物业工程部上墙电梯管理制度
物业工程部上墙制度:电梯管理制度
电梯管理制度
1.电梯是保证大厦运营的重要设备,必须加强管理。
2.电梯设备的安装、大修、更新等必须由劳动局认可的单位进行,取得合格证后方可运行。
3.电梯维修人员、电梯司机必须持证上岗。
4.电梯的保养维护工作必须按生产厂家的有关规定进行。
5.电梯机房要清洁整齐、无杂物,符合安全及消防要求,无关人员禁止进入。
6.电梯系统要保证“安全、舒适、快捷”,有碍安全的故障或隐患必须排除后方可运行。
7.电梯出现故障困人时,应执行《电梯发生故障应急方案》,并及时排除故障,解救被困人员,确保电梯安全运行。
第14篇 物业工程部上墙供水管理制度
物业工程部上墙制度:供水管理制度
供水管理制度
1.通过对冷热水供应系统、设备的巡视,及时发现、处理所存在问题,以保证系统的正常运行,并使系统处于良好的运行状态。
2.巡视人应按照规程的要求对水泵房、生活热水设备、消防水箱等进行巡视。
3.巡视人应按照规定的周期、时间认真做好巡视工作,认真填写记录,发现问题及时处理,当遇有涉及其它专业、部门问题时应及时通知相关专业、部门并报告领班或工程师。
4.凡与饮用水直接接触的工作人员,每年必须取得卫生医疗机构颁发的健康证,并经过卫生知识培训后方可上岗。
5.工作人员上岗前必须做好个人卫生;凡与水体有接触的设备、工具、用品等都要经过消毒处理后方可使用,防止对饮用水造成污染。
6.用于卫生防护的设备或用品须从市卫生行政部门批准的单位采购。
7.每年应由具有卫生许可证的单位对水箱进行一次全面清洗、消毒,并对水质进行检验,水质标准达到《饮用水卫生标准》gb5749-85的要求。
8.严禁在水箱间内进行任何有污染的活动或施工。严禁在水箱间内使用或存放能产生污染的材料。
9.定期检修溢流管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。
10.保证各个水泵单流门处于良好状态。保证水箱间或水泵房地沟、地漏排水通畅。保证水箱间的门锁完好,钥匙由当班人保管。
第15篇 物业工程部上墙供电管理制度
物业工程部上墙制度:供电管理制度
1.电气设备投入运行前,应建立健全用电管理机构,根据电气设备的电压等级,用电容量及电气的具体情况配备电气设备运行、检修和维修的专业人员。
2.电气专业人员,应符合《电气安全工作规程》关于现场电气工作人员必须具备的条件。
3.按照《电气安全工作规程》的规定,结合本单位的具体情况,建立电气设备运行、检修和试验制度,作好电气工作人员的安全技术培训,提高运行管理水平,各级领导应对贯彻执行本规程的情况进行检查和监督。
4.加强和改善电气设备的运行管理工作,不断提高设备完好率,作好无功功率的补偿工作,降低电能损耗,实现供电系统的安全、合理、经济运行。
5.结合季节特点、本单位工作特点及有关要求,组织电气工作人员对电气设备进行安全检查,加强设备缺陷管理,贯彻各项防事故措施。
6.定期汇总,分析运行报表,编制维修工作计划,应负责建立和完善本单位的电气运行规章制度及技术管理资料,以及和供电部门主管单位的技术业务联系。
7.本单位选用的电气设备应符合有关国家标准和行业标准要求凡国家公布的淘汰产品不得选用。
8.认真遵守,《中华人民共和国国电力法》及相关的行业标准、法规等有关规定。
9.对供电部门安装在用户内的计量负控等设备负有监护责任,发现问题应及时报告供电主管部门。
10.在电力系统正常状况下,供电到用户的端电压允许的偏差为:5%
10.110kv及以下三相供电的为额定值的正负5%。
10.2220v单相供电的为额定值的正7%,负10%。(市区为正负6%)。
