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有哪些
房屋维修养护指标是衡量物业管理和维护质量的关键，主要包括以下几个方面：
1. 结构安全：检查房屋主体结构是否完好，如墙体、梁柱、地基等是否存在裂缝、变形等问题。
2. 屋面防水：评估屋面防水层的完整性，防止雨水渗漏。
3. 管道通畅：确保排水系统、给水系统无堵塞、泄漏现象。
4. 电气安全：检查电线、插座、开关是否老化、损坏，保证用电安全。
5. 内部装饰：关注墙面、地面、门窗等装饰材料的磨损程度。
6. 设施设备：定期保养电梯、空调、消防设施等公共设备。
内容是什么
这些指标的具体内容涉及详细的检查标准和维修程序。例如，结构安全评估需依据建筑规范进行，发现异常需及时加固修复；屋面防水则需要定期检查防水层，必要时进行修补或更换；管道通畅性检查通常通过专业工具进行，确保无积水、堵塞；电气安全检查需由专业电工执行，更换破损部件，确保电路安全；内部装饰的维护则包括清洁、修补和局部翻新；设施设备的保养需遵循制造商的指导，定期进行润滑、清洁和性能测试。
规范
制定房屋维修养护标准制度，应涵盖以下几点：
1. 制定定期检查计划，明确各项指标的检查频率。
2. 明确责任人，确保每个环节都有专人负责。
3. 建立问题报告和处理机制，对发现的问题及时记录并解决。
4. 设立维修基金，保障维修资金的充足。
5. 定期培训员工，提升其专业技能和服务水平。
6. 建立业主沟通机制，及时了解业主需求和反馈。
重要性
房屋维修养护工作的重要性不容忽视，它直接关系到居民的生活质量、物业价值以及建筑物的使用寿命。良好的维修养护能预防小问题演变成大故障，减少突发事故的发生，保障居民的人身安全。定期的维护也能保持房屋的良好外观，提升社区的整体形象，增加物业的市场吸引力。因此，建立健全的房屋维修养护指标及标准制度，对于物业管理公司来说，既是责任也是提升服务质量的重要途径。
房屋维修养护指标及标准制度范文
第1篇 房屋维修养护指标及标准制度
维修养护指标及标准
一、房屋修缮标准
1、主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、基础等主要承重构部件的维修,要求牢固、安全、不留隐患。
2、木门窗及装修工程。门窗应开关灵活,不松动,不透风;木装修应牢固、平整、美观,接缝严密。
3、楼地面工程。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动,不空鼓开裂,地坪无倒泛水现象。
4、屋面工程。屋面必须确保安全,不渗漏,排水畅通。
5、抹灰工程。抹灰应接缝平整,不开列,不起壳,不起泡,不松动,不剥落。
6、油漆粉饰工程。要求不起壳,不剥落,色泽均匀,尽可能与原色保持一致。
7、水、电、卫、等设备工程。应保持完好,保证运行安全,正常使用;要定期检查,严格按照有关规定定期保养;水箱要定期清洗。
8、金属构件。应保持牢固、安全、不锈蚀,损坏严重的应更换,无保留价值的应拆除。
9、其他工作。对属于物业管理范围的庭院、院墙大门,院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的,应修复或疏通。
房屋的日常养护内容
1、日常养护
(1)屋面筑漏(补漏)、修补屋面等。
(2)共用钢、木门窗的整修、配玻璃、油漆等。
(3)水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。
(4)下水道的疏通,修补明沟、散水、落水等。
(5)房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
2、计划养护
(1)订立科学的大、中、小修3级修缮制度,以保证房屋的正常使用,延长其整体的使用寿命。
(2)要做好季节性的预防保养工作。例如,防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。
房屋维修养护的考核标准
1、定额指标。小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额;材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。
2、经费指标。房屋共用部位共用设施设备单项维修养护费用超过1000元的,由管理处制定维修计划,报dnmc审批后划拨专项资金实施。
3、服务指标
房屋及配套设施完好率98%
房屋零修、急修及时率99%
维修工程质量合格率95%
维修质量回访率60%
道路、车场完好率95%
公共设施设备完好率99%
大型及重要机电设备系统完好率99%
有效投诉率2‰
有效投诉处理率100%
管理人员专业培训合格率100%
管理服务满意率95%
4、安全指标
(1)事故发生率应符合国家的有关要求;
(2)严格遵守操作规程,不违章上岗和操作;
(3)注意工具、用具的安全检查,及时修复或更换有不安全因素的工具、用具;
(4)按施工规定选用结构部件的材料。
第2篇 __物业辖区房屋维修制度
物业辖区房屋维修制度
1、屋修缮前,要有明确修缮要求,经现场检查后,确定施工方案,报工程主管批准后方可进行。
2、房屋维修时,应切断修理范围内的电源,并设立警界线,禁止无关人员进入。
3、粉刷墙壁,油漆门窗,装配玻璃,修补外墙面,都要在可靠登高器具上进行高空施工作业,要有专人监护。
4、维修人员使用电器设备,要检查导线绝缘,接地等是否良好,抽水泵、磨石机的电线不准拖在水面上,应架空。
5、维修场所应配备必要的防火设备,每班要清理工作场地,维修工作结束,须清除所垃圾,并按《工程质量的验收规定》验收后,方告竣工。
6、每年由工程部组织,对房屋进行一次系统大检查,评析房屋的使用情况,制订修缮方案。
7、如发现房面和外墙漏水,在报修记录上详细说明漏水时间和部位。
第3篇 房屋楼地面工程维修制度
楼地面是房屋的主要水平承重构件,它们将自重和使用荷载传递给墙、柱及基础上,对墙身起水平支撑作用,并有分隔空间、隔声、隔水等作用。
一、地面起砂的维修
(一)地面起砂的原因
水泥地面起砂的表面现象为光洁度差,颜色发白不坚实,表面先有松散的水泥灰,随着走动增多,砂粒逐步松动,直至成片水泥硬壳剥落。
造成水泥地面起砂的原因是多方面的:水泥砂浆掺合物砂级配不当,水灰比过大,养护不适当;水泥地面在未达到足够的强度时就上人走动或进行下道工序;冬季低温施工时,门窗未封闭或无供暖设备造成大面积冰冻;原建材不符要求,如水泥受潮或砂粒过细等都有可能造成地面起砂现象。
(二)地面起砂的防治
防治起砂的主要方法:首先要针对起砂原因采取相应措施,如水灰比过大就要严格控制水灰比等。其次,维修措施因根据具体情况而定,在楼地面起砂不大的情况下,可采取两种方法进行维修,一是起砂部分用磨石水磨,直到地面露出坚硬、平整、光亮的表面;二是清理面层,再用钢丝刷清除松动砂粒并冲洗干净,最后在湿润面层下纯水泥浆罩面、压光。在楼地面起砂面积较大的情况下,用107胶水泥浆修补:首先清除浮砂并冲洗干净,凹凸不平处用水泥拌合少量107胶做成腻子嵌平,再用107胶加水搅拌匀刷地面一遍,以加强地面的粘连力,随后用107胶泥浆分层涂刷3~4遍,3天后进行打蜡工作,以增强地面的耐磨性和耐久性。另外应注意107胶用量约为水泥重量的20%左右,多了强度会下降,少了粘结力不强。
二、地面空鼓的维修
它多发生于面层和垫层之间,或垫层与基层之间。空鼓处受力容易开裂,严重时大片剥落,破坏地面使用功能。
(一)造成空鼓的原因
(1)做楼地面的面层前,基层表面清理不干净有浮灰,结合层粘结不牢;
(2)原材料质量低劣,配合比不正确,达不到规定的强度;
(3)楼地面的楼板表面或地面垫层平整度较差且未处理好;
(4)违反施工操作规定,未按要求做好结合层;
(5)养护不善,受到振动等。
(二)防治空鼓的方法
(1)清理地面的混凝土垫层或楼板表面,并用水冲刷干净;
(2)按施工质量要求,严格选用原材料;
(3)当楼地面的基层平整度较差时,先做一层找平层,再做面层,使面层厚薄一致;
(4)严格遵守施工操作规定;
(5)养护期间,禁止人在上面操作和走动,应适时浇水养护;
(6)对空鼓的面层,先将空鼓部分铲除,清理干净并用水润湿,再做结合层,最后用原材料嵌补,挤压密实、压光。
三、水泥楼地面裂缝的维修
(一)水泥楼地面裂缝的原因
(1)地基基础不均匀沉降、楼板支座产生负弯矩,使楼面产生裂缝;
(2)楼板的板缝处理粗糙,降低了楼板的整体性,使楼面产生裂缝;
(3)大面积的水泥砂浆抹面,没有设量分格缝,使楼地面产生收缩裂缝;
(4)原材料质量低劣,如水泥标号低或失效等;
(5)现浇钢筋混凝土楼面温差变形裂缝;
(6)使用维护不当等。
(二)水泥楼地面裂缝的防治
(1)由于地基基础不均匀沉降引起的裂缝,先整治地基基础,再修补裂缝;
(2)提高楼地面面层的整体性,可在楼板上做一层钢筋网片,以抵抗楼面端部的负弯矩;
(3)处理楼板的板缝,其施工顺序为:清洗板缝,水泥砂浆灌缝,捣实压平,养护;
(4)根据质量要求,严格选用原材料;
(5)严格控制施工质量;
(6)大面积的楼地面面层,应做分格;
(7)对一般的裂缝,可将裂缝凿成v型,用水清扫干净后,用1:1~1:2的水泥砂浆嵌缝抹平压光即可;
(8)对于大面积裂缝,且影响使用的面层,应铲除重做。
四、水磨石地面的裂缝、光亮度差、细洞眼多的维修
水磨石
地面的裂缝的主要原因:地面回填土不实,高低不平;造成垫层厚薄不匀,引起地面裂缝;基层未清理干净;暗敷电线管线太高,也易引起地面裂缝。其防治措施,关键在于面层下面的基层处理,如回填土应层层压实,冬季施工中的回填土要采取保温措施,同时务必注意将基层清理干净等。
水磨石地面光亮度差,细洞眼多,产生原因既有磨光的磨面规格问题,也有金刚石砂轮规格问题;同时磨光过程中的二次补浆未采用擦浆而采用刷浆法,造成打磨时的洞眼出现。其防治措施主要为:对于表面粗糙光亮度差的,应重新用细金刚石砂轮或油面打磨,直至光滑。洞眼较多的,应重新擦浆,直到打磨消除洞眼为止。
五、木地板的维修
木地板,主要存在地板起鼓、地板缝不平、表面不平整及踩时有响声等现象。
地板起鼓主要因局部板面受潮所致,或未铺防潮层,或地板未开通气孔。防治措施:应注意木板的干燥及施工环境的干燥;遇到起鼓时应将起鼓的木地板面层拆开,在毛地板上钻通风孔若干,晾几天时间,待干燥后重新封板。
木地板缝不平,常常是因为板条规格不准或板潮所致。修补缝隙一般可用相同的材料创成刀背形薄片,醮胶嵌入缝内创平。
木地板表面不平整,一般多为电刨、手刨同时用,板面吃力深浅不匀,或房内弹线不准所致。若已造成上述情况,可将高刨平或磨平,或调正木栅高度。
地板踩踏时的响声往往是由于木
第4篇 z小区房屋设施设备维修保养管理制度
小区房屋设施设备维修保养管理制度
(1)工程部负责每月对小区房屋与道路、共用设施、设备进行抽查一次,将结果记录于《房屋建筑设施抽查记录表》内;每年进行一次普查,鉴定房屋完好度、危险点的结果,记录于《房屋完好程度鉴定表》内。
(2)房屋、设备发生异常,及时报告工程部主管,并在主管协同下排除异常。
(3)按《房屋建筑设施抽查记录表》、《房屋设施设备维修保养计划表》《设备设施维修养护流程(见附录1)》 要求进行维修保养,将维修保养情况记录于《房屋设施养护修缮记录表》、《设备维修记录》内。
(4)工程部主管负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作。
(5)工程部主管负责每年12月制订下一年度《房屋设施设备维修保养计划表》,并按巡查情况制订中、大修计划报告,经管理处主任审批后报公司。
(6)因施工、维修、养护作业原因封闭道路和公共设施场所,由工程部提前24小时通知有关业户。
(7)房屋设施修缮一般不超过48小时,若无法修缮解决的重要部位,应将原因、解决方案、解决时间书面上报管理处,限期解决。
(8)工程部主管对日常房屋设施维修保养工作进行监督和检查。
(9)管理处主任负责每月对维修保养工作的监督和检查。
第5篇 中医院水电管道木器房屋维修制度
中医院水、电、管道、木器、房屋维修制度
1、在总务科长的领导下,负责全院电源、线路、水、木、房屋的维修工作。
2、必须坚守工作岗位,严格执行安全操作规程,节约使用器械,防止浪费,做到服从分配,主动热情,坚持三下(下收、下送、下修)做好医院后勤工作,为医院一线服务。
3、负责做好全院、水、电、暖、家具、门窗、管道、木器、房屋、墙壁、路面、机械的检查装配维修工作。
4、负责搞好院内绿化、卫生、氧气供应,用水的供应。
5、密切配合医疗、教学、科研,定期深入科室和宿舍巡回检查,发现原因,及时维修,保证质量,对违章用电、水、材料要及时反映,按照医院有关制度严肃处理。
6、爱护医院内设施,修旧利废,勤俭节约。
第6篇 房屋土建维修运作程序制度
1.目的
规范房屋土建维修运作工作。
2.适用范围
房屋土建维修。
3.程序要点
3.1 标识管理
3.1.1 各类标识牌、板、图、围栏、屏风等(除道路交通标志)由品质管理部和行政人事部按《标识和可追溯性控制程序》进行设计管理。
3.1.2小区道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。
3.1.3 小区入伙后,由管理处负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。
3.1.4 管理处办公室应按公司统一形象进行装修。
3.1.5 土建施工维修作业时,可能对业主造成危险的,应用带有警示的围栏、屏风进行围护。
3.1.6 库存的材料、备件等应标识,有用件与报废件应分开放置,防止误用。
3.2 使用管理:
3.2.1 建筑、设施使用管理
a.管理处应根据本物业的自身特点,编制房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法,并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制,由业主造成的损坏,应按价赔偿或修复。
b.车场要加强巡视(监视),因驾驶、保养不当,造成交通设施损坏、道路场地的污染,应由责任人负责处理。
c.儿童乐园的设施应保证完好,应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天,路滑的地面应设标识牌,防止业主意外滑倒。
d.外墙立面广告、屋面发射天线等小区资源应统一管理、经营。
3.3 维修管理:
3.3.1 维修责任划分。
a. 新建房屋在保修期内。
新建房屋,::自每栋房屋竣工验收之日起,在规定的保修期内,由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差,由建设单位负责。
2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为:
a)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
b)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年。
c)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期。
d)电气管线、给排水管道、设备安装,为2年。
e)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
f)建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
3.3.2 保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
3.3.3 其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的,由其行为人负责修复或给予赔偿。
3.3.2 保修期内管理办法
a. 保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内,事务助理在《保修及外委小修工程维修单》填写维修内容,由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长,导致接管验收时保修期已满者,竣工验收与接管验收的时间差,由发展商负责质量保修,保修期顺延。
b. 保修期结束,保修单位结算保修金时,管理处应在结算申请书上如实填写使用方意见,并报公司品质管理部审核盖章。保修单位不履行保修义务,管理处有权拒绝签字。
3.3.3土建维修
a.计划
每年初,管理处工程部按公司规定制定公共建筑设施维修计划,填写《公共建筑设施保养计划》,报管理处负责人审核,经公司品质管理部批准后组织实施。
日常零星养护,主要通过每日巡查及当值安管员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障,应及时向管理处服务中心汇报,由服务中心填写《公共设施维修单》并交与维修人员,如应外委则填写《保修及外委小修工程维修单》。
新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求,公司品质管理部审核,公司总经理批准。
土建中修、大修计划由品质管理部制定,总经理审查并确定方案。
b.实施
管理处委托的供方维修人员应按国家标准、规范、物业公司有关要求,按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理,并在《公共建筑设施保养记录》上填写维修养护内容。
零修项目,应及时在《公共设施维修单》或《保修及外委小修工程维修单》上填写维修内容,并委派人员修复处理,零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告管理处负责人,并说明原因,由负责人按实际情况进行处理或向公司品质管理部报告。
有偿维修,
事务助理在《用户维修服务单》上记录受理时间,并根据情况与客户预约,填写预约时间按时派维修人员上门维修,维修人员应在预约时间内上门维修,维修结束后由客户签名确认。
土建中修、大修,公共设施、管理用房的建造工程,由品质管理部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由品质管理部组织有关人员(相关管理处技术人员、品质管理部工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。
c.检查
计划养护项目施工完毕后,由管理处负责人组织检查,并签署检查意见。
零星项目完工后,由相关人员进行检查并在《公共设施维修单》或《保修及外委小修工程维修单》上签署检查意见。
土建中修、大修,公共设施、管理用房的建造工程,由管理处现场监督。工程竣工后,由品质管理部组织验收。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处、品质管理部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
公司品质管理部每月组织一次全面检查,发现问题记录并通知相关单位。
d.处理
各种检查中发现的不合格项,应限时进行返工、返修。常见的问题上报公司进行预防、纠正。
3.4 备件材料管理:工程材料
3.4.1 根据楼宇正常运作或维修需要购置材料按《物品采购控制程序》执行。
3.4.2 工程材料入库建帐应符合财务及房屋管理的要求。
3.4.3 管理处应合理控制材料库存,减少资金占用。
3.5 技术资料管理
3.5.1 国家、行业现行规范标准
品质管理部应通过因特网、书店、报纸等途径,收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况,及时刷新索引,标识出标准规范的有效性。
3.5.2 工程(物业)竣工资料
根据《物业管理条例》,发展商应向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按《接管入伙控制程序》中的有关要求办理。
竣工资料为全体业主的财产,应保证其完好无损。合同期满退出管理时,应将资料交业主管委会。资料的借阅按《文件控制程序》执行。
3.6 组织对供方的控制
3.6.1 供方分类
i类提供零星工程维修的施工方。
ii类提供房屋、公共设施大中修、更新改造工程承包商。
零星维修属于土建小修工程,土建中修、大修的分类参见本手册的名词、术语解释。
3.6.2 新供方评价
零星维修及日常养护应外委由管理处按《服务接受控制程序》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方,列入管理处合格供方名单。
当发生土建维修保养、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、贵重工程材料采购等项目,应由品质管理部组织公开招标或议标。品质管理部组织评标小组,负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者,拟定为合格的供方,填写供方初审记录,由总经理审批通过后,列入合格供方名单。
3.6.3 供方选择
由管理处从合格供方中初选2-3家符合条件者报品质管理部审核,品质管理部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续,具体按《服务接受控制程序》执行。
中修、大修更新改造等工程由品质管理部组织公开招标,选定2名拟中标单位报总经理决策,确定中标单位。
3.6.4 供方的评价
土建供方应每年至少进行一次评审。土建小修工程的供方由管理处进行评价,品质管理部审核,评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。
分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方监控评价表》进行评价。未发生的条款,不评分,最后计算得分率(即折算到百分制)。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》,以备再选用。评审结果为不合格的供方,经总经理签字后,将从合格供方名单上去掉。
3.6.5 供方档案
品质管理部应建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方档案,档案内容包括:评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立土建小修工程的合格供方档案,保存所有土建合格供方的档案备查。
3.6.6工程质量监督及验收
对i类供方的日常检查、监督,由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准,对供方是否按维修计划、约定进行维修,予以确认,对照物业公司标准,检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司品质管理部每月对物业状况进行一次检查,发现质量问题,::在《月检情况记录表》中记录并通知管理处。属于供方的问题,由管理处负责监督其整改。
>大中修、更新改造工程由公司品质管理部派有关工程师进行现场监督。工程竣工后,由供方(包括发展商)、管理处、品质管理部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合,是否满足实际使用功能要求。对工程量进行实测实量。对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定,最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级。按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议
定时限整改后进行复验。验收合格后,由三方在《工程竣工验收证明》签字盖章。
3.7 管理绩效评定:房屋完好率,维修及时率,维修合格率
3.7.1 房屋完好率
房屋完好率是指:完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和,占总的房屋建筑面积和百分比。即:
房屋完好率=(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/总的房屋建筑面积)×100%
每年年底,由品质管理部组织管理处按国家《房屋完损等级评定标准》进行复核评定,计算出每个物业的完好率。房屋经过大、中修竣工验收后,应重新评定调整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暂按大修前的房屋评定,但竣工后应重新评定。新接管的新建房屋,同样应评定完好率。
3.7.2 维修及时率
维修及时率=(用户维修服务及时维修宗数/用户维修服务总宗数)×100%
每月管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率,填写《维修回访统计表》。当接到用户维修预约,在规定时间内上门视为及时(允许有15分钟的偏差时间),否则,视为不及时。
3.7.3 维修合格率
维修合格率=(用户维修服务合格维修宗数/用户维修服务总宗数)×100%
每月管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修合格率,填写《维修回访统计表》。同一宗维修项目在3天内没有进行返修,该宗维修服务视为合格。
4.相关文件与记录:
qp25《标识和可追溯性控制程序》
《建设工程质量管理条例》
《房屋完损等级评定标准》
《物业管理条例》
qp16《服务接受控制程序》
qp01《文件控制程序》
qp19《接管入伙控制程序》
qp15《物品采购控制程序》
qr-027 《合格供方名单》
qr-056 《月检情况记录表》
qr-fg-001 《公共建筑设施保养计划》
qr-fg-002 《公共建筑设施保养记录》
qr-fg-010 《保修及外委小修工程维修单》
qr-fg-011 《工程竣工验收证明》
qr-fg-012 《工程结算协议书》
qr-fg-013 《供方初审记录》
qr-fg-014 《土建供方监控评价表》
qr-fg-025 《用户维修服务单》
第7篇 商住楼房屋水电维修管理制度
商住楼房屋、水电维修管理制度
为了保障业主的正常生活,维护房屋的完好,延长其使用寿命,按照经济、合理、牢固、实用的原则,特定以下有关修理规定。
一、大修
a)屋面工程:
屋面修理必须确保安全和解决屋漏。15年为一个周期(特殊情况除外)。原则上必须彻底翻修,尘土及垃圾应予以清除,屋面渗漏应找出原因,针对损坏情况采取防水材料嵌补或找出原因。
b)结构与墙面工程
各种结构件如柱、梁、楼面,在大修时必须详细检查,损坏变形严重的应予以加固、修换。
墙面原则上不定大修年限,规定两年清洗一次;局部损坏,列为中修范围。
c)楼道内墙面修补、粉刷
每年粉刷一遍。粉刷时,进行大面积的修补,墙面桧有下坠危险的应铲除,并重新粉刷。
d)上、下水管工程
上下水管20年更新一次,更换上、下水管时逐楼进行,必须缩短停用时间,要一次到位,不准返工。
e)电设备工程
进户电源线,3年更换一次;配电箱2年大修;高层母排,8年大修,更换或部分更换。
消防、生活水管、配电间等设备,除日常保养外,2年检修一次,视设备磨损程度逐个更新。
二、中修
a)中修指不到大修范围和程度,而小修不能解决的单项修理。其费用较高、工程量大周期较长的均敖中修的修理范围。如:屋面局部漏水,个别楼层卫生间、厨房、管道、马桶、面盆、水斗漏水,墙面损坏,墙面渗水,上下管道局部堵塞。
b)在进行修理时,同样进行预、结算。
c)完工后,进行验收,并要有一定的审批手续。
d)小修
e)以服务这宗旨,解决业主和住户实际困难为目的,做到及时、保质、实用为原则。
三、小修范围:
a)私人住宅
1.电器方面:熔断丝、插座插头、空气开关、漏气开关、电源插头插座、各种灯头、灯座、灯泡、灯管、线路的故障和更换。电度表、电视机、录像机、空调机、冰箱、微波炉、洪干机等故障、损坏,协助向外联系修理。
2.给排水方面:各种龙头失灵故障,各种水闸渗油和损坏,上、下水道堵塞不畅,各种配件失灵和损坏,上水管漏,水表故障。
3.配套设备:热水器的保养和维修(整机报废,业主自行购置或代购更换);脱排油烟机保养维护(整机报废,业主自行购置或代购更换);煤气灶的保养和维护(整机报废,业主自行购置或代购更换);对讲电话、可视电话负责向外联系维修。
4.少量面砖、地砖、瓷砖的损坏的更换,小面积的木质地板修理和更换,木制门窗和铝合金门窗的修理。负责向外联系,修配和更换及开启各种门锁。
5.其它服务
b)共用部位
消防设施修理、门窗、地砖的修理、电表箱、总水闸的修理,电子门修理等。
费用处理:在保修期内免费服务;过保修期后进行有偿修理,按标准收费。
第8篇 物业小区房屋维修养护制度-5
物业小区房屋维修养护制度(5)
为了保障__家园良好的居住环境,保持房屋的使用安全及房屋设备的有效使用,延长房屋的使用年限,合理进行房屋修缮,特制定以下维修养护制度。
一、管理处设专门技术人员,负责每天巡视房屋及公用设施,发现问题及时处理,并予以记录。
二、房屋专门技术人员需每月对房屋本体及其公用部位进行检修,确保完好无损。维修保养包括楼宇的内外墙面、屋面、楼梯间、上下管道、消防设备、公用水箱、排污管道、排水沟等。
三、维修养护周期与标准:
1屋面四年综合维修一次,八年大修一次;
2外墙清洁保养八至十年一次;
3内墙面粉刷、钢、木门窗油漆三至五年一次;
4楼梯间粉刷三至五年一次;
5上下水主管道五年综合维修一次,十年大修一次;
6消防设备一年综合大修一次;
7公用排烟道三年综合维修一次;
8明沟、污雨水检查井每年清理两次,化粪池每年清理一次(为日常维修养护)。
四、管理处对房屋及其公用设施的维护做到不破、不损、不脏、不乱,保证__家园小区长期拥有优美的环境和住户安居乐业,为此管理处每月对房屋维修养护情况进行统计。
第9篇 物业项目房屋本体维修基金管理制度
物业项目房屋本体维修基金管理制度
一、严格执行常州市房管局、常州市财政局常房发[2001]7号和常财基[2001]1号以及常房发[2001]9号等有关文件规定,做好房屋本体维修基金(以下简称本体基金)的代收代交和续筹管理工作。
二、公司各项目管理处/服务中心在办理业主入伙手续时,必须严格按照规定(每平方米建筑面积35元)向业主足额收取本体基金,并开具本体基金专用发票;未交清本体基金的业主一律不得交房。
三、项目管理处/服务中心向业主收取的本体基金,无论总额多少,都必须于五个工作日内如数交到公司财务部。
四、公司财务部在汇总各项目管理处/服务中心收取的本体基金后,应严格按照市房管局《关于加强房屋本体维修基金代收代交管理的通知》规定,于每月10号前将本公司上月代收的本体基金解缴市物业管理中心。
五、当维修基金余额不足应归集基金总额的30% 时,公司各项目管理处/服务中心应积极配合所在区房管局和业主委员会及时进行续筹。
六、本体基金的使用应按照市人民政府常政发[2002]28号以及市房管局常房发[2003]83号文件规定。在接受业主委委托的前提下,制订维修工程预算书,向市基金中心申请用款,与有资质房屋修缮单位签订维修工程合同,实施维修工程,并参与工程验收。
第10篇 管理处房屋维修回访制度
管理处房屋维修的回访制度
为了管理及维护好业主的房屋,及时了解客户的需求,对维修质量及服务态度有更客观地评价,及时找到差距及不足,以便改进维修工作,不断提高管理及服务水平,为客户提供更优质的服务。特制定房屋(含水电)维修回访制度如下:
1、各管理处指定专职管理人员负责对客户户内的维修情况进行回访。
2、对公共部位一般不要求做回访,但对于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墙开裂等)经维修后,应随时观察效果,由工程主管(或维修班长)定期仔细检查,并在周巡查表中作专项记录。
3、对客户室内的维修,管理员每周对上周的派工单进行回访;日派工单10张以下的,100%回访;日派工单超过10张的,每日随机抽取10张回访并作记录。回访可以采用上门回访,也可以采用电话回访、对讲回访,采用电话回访时,一定要注明客户的回访电话。
4、服务中心或其他服务人员收到客户对维修后仍存在缺陷的再次投诉时,应填写投访来访记录,并应立即报告管理处办公室,办公室应在24小时内安排特殊回访与返修。
第11篇 房屋装饰工程养护维修制度
一、抹灰工程
装饰中的抹灰是房屋建筑的组成部分,按建筑物的部位不同有内外抹灰之分。对保护主体结构,阻挡雨雪、风霜、日晒对主体结构的直接侵蚀,使房屋内部平整明亮,清洁美观,改善采光条件,增强保温、隔热、抗渗、隔音等能力,改善居住和工作条件的作用。
(一)抹灰工程的质量要求
(1)各抹灰层的基层表面必须清理除尘、洒水湿润,防止基层表面的灰尘降低抹灰层的粘结度,同时通过基层表面洒水湿润后抹上的砂浆不致因砂浆中的水分被基层吸收而造成脱壳(粘结不牢而分层)空鼓。
(2)各抹灰层之间不得在同一天进行,以防止上下(内外)层结硬程度不一致而引起大面积开裂或起鼓。同时上下层之间的抹灰也不宜间隔多天,一般在1~2天左右。
(3)抹灰层表面应平正和顺、无凹陷、凸起、阴阳角必须找方。室内的纸巾灰罩面层厚度不得超过3毫米,以防止面层干硬后,引起表面展现细裂缝。
(4)水刷石面层(包括干粘石)的采粒石必须与水泥砂浆粘结牢固,颗粒分布均匀、平整无掉粒空洞。
(5)斩假石面层必须剁纹清晰、均匀、直顺、棱角无缺损。
(6)抹灰工程的质量偏差应符合质量验收规范中的允许值。
(二)抹灰工程的损坏与维修
1.常见的损坏现象。
(1)抹灰面层酥松脱落:常见底层内墙面发生酥松,往往因勒脚处外墙渗水或基础内防潮层损坏引起。
(2)抹灰面层空鼓:抹灰层与基层脱离,或抹灰层与抹灰层之间局部脱离。
(3)裂缝:抹灰面层局部裂缝应加以区别结构沉降引起或抹灰层收缩引起。
(4)面层爆裂:常见于混合砂浆抹灰中,主要是砂浆中含有未熟化的石灰粒,使用在抹灰层中后,吸收到潮气而产生爆裂。
2.损坏原因。抹灰层的损坏原因是多方面的,但主要是施工质量,自然因素,以及人为的使用不当而引起的。
(1)施工质量的影响。①抹灰前对基层清理不够、墙体浇水不足、各层的抹灰间隔时间不当,压得不实,各分层之间没能粘结成整体。②灰浆配比不准、搅拌不均匀、胶结材料过期、砂子过细、砂中泥浆含量过大。③抹灰后养护不当,夏天时未能及时浇湿面层,或冬季时未能做到防冻措施。④修补后在新旧连接处发生裂缝。
(2)自然因素的影响。①结构变形,由于地基发生不均匀沉降或地震影响、墙体和抹灰面同时开裂。②胀缩,由于温度变化引起抹灰面的开裂。③雨水浸蚀和冻融,由于抹灰面层存在细裂缝,雨水进入缝隙后在冬季时结冻膨冻,使缝隙增大,抹灰层脱离鼓起,甚至影响室内使用。
(3)人为的使用不当等因素。①由于管道没有维修,引起管道漏水,造成室内外墙面受水侵袭;维修人员进入顶棚检修时损坏顶棚,导致抹灰层开裂、脱落。②室内外墙体和顶棚通过的热力管道未加套管,使用时管子膨胀,使管子附近抹灰损坏。③因抹灰面层都在外部,有时搬运家具、重物、车辆也易撞坏抹灰面层。
3.抹灰工程的修补。
(1)抹灰层脱落。如大面积脱落,为了便于施工,可将剩余的部分全部铲除重做;对局部损坏的抹灰层可用钢凿先将计划凿去的外围通凿一遍,以防计划的修补面积无谓扩大。
①为了防止新旧抹灰之间干后产生细裂缝,因此在凿除损坏部分后的原抹灰接头处,必须凿得平直,与基层成直角,切忌产生波形,这样可防止接头产生裂缝。
②凿除的基层面必须清理干净,浇水湿润,然后在原抹灰层接头处刷一层1∶25水泥砂浆,加强新旧抹灰层之间的粘结。
③严格按照抹灰层的分层要求抹浆,但需防止新抹的砂浆厚度决不能超过原抹灰层,以影响美观。
(2)空鼓修补。如对空鼓面积不大,而四周边缘连接牢固时可继续观察,暂不处理。对大面积的空鼓、脱皮时应全部铲除修补。
(3)裂缝的修补。裂缝的处理相对来讲有一定的难度,除了因结构沉降而引起的裂缝外,尽量避免开凿、补缝。防止造成原来的一条细裂缝变成二条,这样更影响使用美观。
①细裂缝处理:避免开凿,使用与面层相同的材料抹嵌。如必须凿补时,可将裂缝凿成v字形,上口宽20毫米以上,清除缝中垃圾,浇水湿润,采用高于原抹灰砂浆配比的砂浆分层嵌补,其中所说的分层嵌补应避免在一天内完成,以防干缩后又发生裂缝。
②结构引起裂缝的处理:若抹灰面层与墙体同时开裂时,应先查出裂缝原因,由技术部门对沉陷或其他引起开裂的处理后,裂缝不再扩展方可凿补,否则补后仍将有裂缝出现。
(4)灰面爆裂的修补。对因生石灰熟化而引起的面层爆裂,其表面现象往往是突起一爆裂点,并不会引起其他损坏现象,因此仅需将突起点挑走,检查内部是否还有石灰粒存在,如无石灰粒渣
时就可以进行修补。
(三)抹灰工程养护的注意事项
(1)定期检查。每年至少一次,但对霉季、台风期间应加强检查。对顶棚、屋顶檐口、外墙抹灰应重点检查,以防抹灰层脱落伤人毁物;对窗台、腰线、勒脚处应注意是否损坏以免雨水渗漏进室内。
(2)不要在抹灰面层上乱钉、乱凿,注意抹灰面层平整。
(3)屋面检修油毡防水层时,应注意保护外檐抹灰面层避免被沥青污染。
二、饰面工程维修
(一)饰面工程中常见的损坏情况及修补
(1)饰面材料局部脱落。使用过程中饰面材料脱落、起壳,其主要原因是外墙面砖在粘贴前面砖浸水不妥、底面不干净、贴得不实,基层湿润不够、饰面砖之间(称灰缝)嵌缝不严密、冬季进水冻胀等因素造成。
修补方法:首先清理表面污渍、碱花质;然后可用水泥浆再次勾缝,或用环氧树脂按灰缝勾涂;对损坏严重处应凿除后再镶贴,面砖在铺贴前必须浸湿,切忌边贴边湿润,或者浸水时间过多使面砖的吸水率达到饱和点后,镶贴的面砖会游动影响美观,甚至当场掉落。
(2)饰面板与结合层粘贴牢固,但结合层与基层脱离。如局部脱落时,可将基底清理干净,如表面较光滑时可适当凿毛、浇水湿润按原工程做法修补;若有空鼓但与周围面层连接牢固时,可先将空鼓处用电吹风吹去灰尘,并可将内部水分吹干,用环氧树脂灌浆方法粘结。
(3)饰面板与基层粘结牢固,但饰面有裂缝。由于墙体自身收缩变形影响饰面而裂缝,修理时用环氧树脂修补基层裂缝。如有相同的饰面材料时可用切割机和凿子挖去破损饰面板,再镶贴上去。
(二)饰面工程的日常养护及检查
(1)对饰面工程要定期检查,检查时可用小锤轻击或观察墙面上可有水渍印的方法进行;
(2)重点检查外墙檐口、腰线、屋面部位的外墙、雨水管等。发现问题及时修补,以免冬季受损冻坏饰面;
(3)加强检查突出墙体的雨篷、阳台的结构是否稳固,并注意饰面有无破损;
(4)未经专业人员审查许可不得任意凿墙、打洞,防止损坏墙面装饰及结构;
(5)饰面应定期清洗,应选用与饰面板料相匹的清洁剂,防止清洁剂中的强酸或强碱使饰面板变色、发花。
三、罩面板及钢木骨架工程
罩面板饰面常用于内墙面和顶棚。用它代替抹灰既减少湿作业,又能加强装饰效果。
(一)罩面板及钢木骨架安装工程的质量要求
(1)罩面板与骨架之间必须安装牢固,无脱层、翘曲、折裂、缺棱掉角,各罩面板的拼接处需严密,表面平正。
(2)大小龙骨安装位置必须正确,连接牢固无松动,作为顶棚骨架时必须保持水平,并认真按吊筋的要求连接骨架。
(3)罩面板表面平整、洁净、颜色一致。
(4)拼接处宽窄一致、平直,接缝严密。
(5)隔墙、顶棚内设置填充料时应选用干料,符合铺设厚度。
(6)灰板条和金属网应与骨架钉结牢固,板条的接点、板条之间的隙缝应符合要求。
(7)罩面板及钢、木骨架的允许偏差不能超出规范要求。
(二)罩面板及钢木骨架的日常养护
(1)对罩面板的顶棚应定时检查,检查时要着重观察顶棚罩面有无裂缝、变形、顶棚下垂等情况,有问题时再进一步检查骨架。
(2)检查顶棚内的设备是否漏水,电线是否跑电、发现问题及时解决。
(3)检查罩面板是否有翘边、裂缝破损,并及时修补。
(4)检查木龙骨是否朽损、各连接的钉子可有松动,潮湿的房间要经常保持通风。
四、裱糊工程
我国很久以前就有贴窗花纸和用纸张砖、绢帛裱糊墙面的习俗。随着近代科技的进步,室内裱湖装饰也成为装饰工程之一。裱糊物的种类繁多,有纸塑料、纤维编织、金属箔等。
(一)裱糊工程的质量要求
(1)所粘贴的裱糊层表面必须与基层粘结牢固、无气泡、翘边、皱折等现象。
(2)裱糊表面色泽一致、无污斑、无胶渍。
(3)各幅拼接应横、平、竖、直图案端正,左右拼接处的图案、花纹必须纹合。
(4)裱糊墙纸与挂镜线、贴脸板、踢脚板、电气槽、灯具开关等交接处,必须紧
密无漏贴,不覆盖需拆卸的活动件。
(二)裱糊工程的修补和养护
1.裱糊工程的修补。
(1)起泡、长霉、污染。产生原因是环境潮湿,涂胶有遗漏,或浆糊陈旧脱胶等因素。
起泡的处理可用针头或装饰刀割成十字形放出内部气体。如失去胶性时可将粘接剂注入。长霉污染处可用淡肥皂水轻擦。
(2)皱折。裱糊面形成水波状的凸起。如基层胶液尚未收干,可将墙纸揭起重贴;如胶液已干结,则要把墙纸揭下,将基层清理干净后重新粘贴。
(3)拼幅边缘卷起、脱落。主要原因在粘贴墙纸时必须将墙纸浸湿,如果浸得不充分时粘胶挥发过快造成脱胶,修补时可在卷起部分湿润一下后,抹上粘胶剂,用橡皮滚筒压实。
(4)离缝。指墙纸之间垂直拼缝处有超过规定的缝隙,产生原因是粘贴过程中过大的推力张大,干结后墙纸回缩,造成离缝,为避免产生应在施工时尽量做到对缝正确。
2.裱糊工程的养护。
(1)定期检查,发现起泡、长霉、污染、皱折、卷边等现象及时处理。
(2)不要在面层上乱钉、乱涂、乱凿或任意涂写。
(3)霉雨季时尽量少开窗,平时注意通风,防止壁、墙纸受潮。
(4)搬动重物家具应注意保护裱糊面层,以防碰坏。
五、油漆与涂刷(水性)工程
将油漆或水性涂料涂于物体表面形成固态涂膜,起到保护物体和装饰美化等作用,又能防止被涂面受污染与融蚀,延长物品的使用寿命。
(一)油漆工程质量要求
(1)混色油漆工程严禁脱皮、漏刷和反锈。漆膜的色彩必须符合设计要求。
(2)清漆工程严禁漏刷、脱皮和斑迹。对中高级的硝基漆项目必须达到木纹清晰、不起花、漆膜丰满、平正光滑、光亮。
(3)美术油漆图案的颜色和所用的材料必须符合设计选定的色板要求。
(4)漆膜底层及面层均应符合国家规范和质量标准的规定。
(二)常见质量问题及防治方法
1.脱皮。底层腻子强度不够,比较酥松,而面层结膜时产生的应力超过底层腻子,使面层膜失去附着力而产生卷皮;基层腻子打磨后粉尘没有清除干净,降低了与面层的附着力;基层腻子长期受潮,造成腻子酥松而面层脱皮。
治理方法:底层腻子与面层涂料要配套使用,涂刷过程中应时刻注意基层的粉尘清除;
2.流挂。在漆膜表面有串珠一样的漆点或漆膜过厚。主要是涂刷不均匀产生流挂;涂料太稠不易刷开而产生流淌;基层尚未干燥就进入下一道的涂刷产生流挂。
防治方法:涂刷要均匀,发现流挂及时补正;涂料太稠时可适量加入稀释剂;基层必须干燥,对局部不干燥处可用碘钨灯或喷灯烘烤。
3.漆膜粗糙。漆膜表面不光、粗糙,甚至表面有灰尘细粒可见。
应在操作时注意周围环境的卫生情况,必要时可洒水湿润地面。
4.漆膜皱纹。涂层干燥收缩后形成许多弯曲细密的波纹。其原因是漆膜过厚、溶剂挥发过快或底漆未干透就刷面漆。油漆粘度过高,成膜时间过长,施工环境不良或未干时受阳光曝晒所造成。
当附着力较好时,可将面层皱皮处磨平磨光,重做面层。当附着力较差时应将面层油漆铲除(不清除底层油漆)打磨平整,重新涂刷。
5.失光。指漆膜表面失去应有的光泽。其原因是面层漆膜未干结前受到水气的附着。或底面漆的材料不配套发生咬底现象。
处理时如面层附着牢固,可以用汽油揩擦净表面,经打磨、清扫后重做面层。如面层附着力不好,应清除面层重做。
6.中、高档硝基清漆。要求木纹清晰但在完工后未能达到要求外,常见的质量问题有泛白、起泡、咬底等质量问题。
处理方法:严格按照油漆工艺要求操作,选择的木材必须干燥;涂硝基清漆时要掌握每道揩涂的间隔时间等。
(三)油漆工程的日常养护
(1)油漆工程要定期检查,发现漆膜起粘、流淌时应重新刷涂。
(2)油漆工程易受污染,故清洗时应选用清水或清洁剂、淡肥皂水擦拭,忌用碱水以免失去光泽、损坏漆膜。
(3)注意对漆膜的保护,不随意乱钉,乱凿或铁器刮磨。
(4)搬运家具重物时应注意不要碰伤漆面。
(5)潮湿的房间要经常通风,以防止油漆受潮老化。
第12篇 _园房屋维修保养制度
荔园房屋维修保养制度
为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,在本着“实事求是,划清责任,合理收费,服务用户”的精神,特制订本规定。
1.用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。
2.用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题,均属于建筑施工质量保修期保修内容,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果工程较小,涉及金额不大,则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告工程部和主管领导,联系发展商,由发展商找施工队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。
3.用户入伙满一年后发生的质量问题,属于入伙后未整改的遗留问题,原则上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。
4.如用户需要进行一般性的维修,可直接向维修班提出维修申请,由管理处维修班进行维修,维修后由业主签名验收,维修班按成本价合理收费。
5.如用户提出大的维修申请,维修班应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。
6.凡楼宇内、外公共部位发生的维修,由管理处负责完成,维修所发生的一切费用均在管理费中开支,不再向用户收费。
第13篇 工程部综合维修房屋管理制度
工程部综合维修房屋管理制度
1.1.职责
工程部维修领班对各类维修情况进行检查,对维保过程进行跟踪指导。
2.2.内容
2.1做好房屋接管工作,各种手续资料齐备,各种验收单与协议等文件保存好。
2.2为了延长大楼的使用寿命,认真执行各项维修保养计划,使各种设施设备达到正常使用标准。
2.3定期对房屋设施设备进行巡视检查,发现事故隐患及时排除,从而保证设施设备正常使用。
2.4二装施工中对施工图纸严格审验,对房间改造等项目要严格把关,确保主体结构不被破坏。
2.5树立安全第一的思想,二装施工中对动火严格控制,动火必须有动火证方可施工。
2.6装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。
2.7在巡查中发现重大事故隐患,要及时上报上级领导,并采取相应措施,防止重大事故的发生。
第14篇 村屋大厦房屋维修养护制度
村屋大厦房屋维修养护制度为了保障__ __ 村小区良好的居住环境,保持房屋的使用安全及房屋设备的有效使用,延长房屋的使用年限,合理进行房屋修缮,特制定以下维修养护制度:
一、管理处设多名房屋修缮人员,负责每天巡视房屋及公用设施,发现问题及时处理,并予以记录。
二、 房屋修缮人员需每月对房屋本体及其公用部位进行检修,确保完好无损。维修保养包括楼宇的内外墙面、屋面、楼梯间、上下水管道、消防设备、公用水箱、排污管道、排水沟等。
三、 维修养护周期与标准:
1、 屋面四年综合维修一次,八年大修一次;
2、 外墙清洁保养八至十年一次;
3、 内墙面粉刷,钢、木门窗油漆三至五年一次;
4、 楼梯间粉刷三至五年一次;
5、 上下水主管道五年综合维修一次,十年大修一次;
6、 消防设备一年综合大修一次;
7、 公用排烟道三年综合维修一次;
8、 明沟、污雨水检查井每年清理两次,化粪池每年清理一次(为日常维修养护)。管理处对房屋及其公用设施的维护要做到不破、不损、不脏、不乱,保证__ __ 村小区长期拥有优美的环境和住户安居乐业,为此管理处每月对房屋维修养护情况进行统计。
第15篇 房屋维修管理制度范例
房屋维修管理制度
1.0 本公司的房屋维修计划及维修手续依照本规程执行。
2.0 本规程中的维修是指办公楼及公司其他建筑物的增设、改造和更新。
3.0 维修工作的责任人为行政办主任及物业管理公司经理。
4.0 责任人负责制订所属财产等的维修计划,依据维修计划和预算,组织施维修业务。
5.0 办公室协助责任人,组织、协调维修工作。
6.0 财务部协助责任人,编制综合维修预算,检查执行预算与实际维修费用是否一致。
7.0 维修计划的确立
7.1 责任人在进行维修前,应向办公室提交维修计划。
7.2 办公室确认有必要后,并请示公司主管后,作出具体的指示。
7.3 办公室从技术的角度对维修计划的内容进行审查,提出投资计划,交财务部经理审查。
7.4 财务部经理依据该计划,编制资金计划。
7.5 4000元千设备投资计划和资金计划的由副总经理审批,超过4000元由总经理裁定,超过1万元的维修项目,须交董事会审议。
8.0 维修的实施
8.1 对核准的维修项目,责任人和相关部门组织讨论具体的维修工程方案,并制订出详细的实施计划,提交给办公室主任和财务部经理后,组织实施。
8.2 紧急性的维修工程,不需要办理上列手续,直接由责任人与办公室主任协商后,组织实施。
8.3 当责任人制订的详细实施计划的内容、期限和预算,与预算投资计划有显著差别时,应按第8.1所列程序,修订投资计划。
9.0 维修的监督与审查
9.1 维修实施后,如维修内容、期限、预算等需要作重要变更,或需追加预算时,经责任人与办公室主任协商后,提交工程变更或追加预算申请。
9.2 办公室主任应从技术角度对上述申请作出审查,编制设备计划修正案,提交财务部经理审查。
9.3 维修计划和资金计划的修正案超过4000元,由总经理裁决,超过1万元,由董事会审议。
10.0 责任人应及时向办公室主任、财务部经理报告维修进展和预算执行情况。
11.0 公司员工住宅和集体宿舍的维修规程,另行制订。
12.0 本规程的实施细则则负责维修计划实施管理的公司主管和财务主管制订。
13.0 本规程自××年××月××日起实施。
第16篇 小区房屋本体维修管理制度-6
小区房屋本体维修管理制度6
1.目的:保障房屋本体的正常使用和安全,完善房屋本体使用功能功能。
2.范围:适用于__家园管理处
3.方法和控制过程
3.1根据实际情况制定合理的房屋维修计划,因房制宜,对房屋本体修缮所需的资源进行合理配置,满足顾客使用和质量要求。
3.2每月定期检查、巡视,发现问题及时修缮、维修、保养,保持房屋本体正常使功能。
3.3修缮标准应与物业原有建筑风格和标准相适应。
3.4掌握房屋本体建筑完好情况,根据建筑设计用途定期对房屋本体质量进行评估,根据完好情况进行管理,保证房屋本体使用正常。
3.5制订和执行修缮原则、指标、计划,审核修缮方案及工程预决算,有计划对房屋本体进行维护。
3.6严格按规范要求进行质量验收,做好施工过程的管理和监督。建立完善岗位责任制、构配件检验制及技术档案制度,完善工程项目质量体系。
4.房屋本体修缮的分类
4.1修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工程五类。
4.1.1小修:保持房屋本体原完损等级为目的的预防性养护工程,一般指补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等
4.1.2中修:房屋本体小量部位损坏、不符合建筑结构要求,须局部
维修的工程,一般包括:墙体屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部位重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等。
4.1.3大修:主体结构部位严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程,一般包括:对共用设施的拆除改装,如上下水管道、供电线路及对主体专项加固的工程。
4.1.4翻新:指拆除重建。
4.1.5综合维修:指大中小维修工程一次性进行的综合性工程。
第17篇 物业小区房屋本体维修基金管理制度-12
物业小区房屋本体维修基金管理制度12
__家园房屋本体维修基金属业主的共有资产,为加强__家园房屋本体维修基金(以下简称“本体基金”)的管理,保障物业产权人、使用人的合法权益,有效利用本体基金维护房屋本体共用部位及设施(以下简称“共用部位”),保障房屋安全使用。根据《深圳市房屋本体维修基金管理规定》、深物价[1998]136号《关于住宅(房屋)本体维修基金问题的通知》及有关规定,特制定以下本小区本体基金的管理制度。
一、__家园管理处是负责业主房屋本体基金的收缴及管理部门,负责具体实施共用部位的维修养护。
二、管理处必须配备专业财务人员,对小区房屋本体基金进行准确核算,并按每个单位登记专帐,设立专用帐号存储本小区的本体基金。每三个月将本体基金的收支情况在《管理报告》中公布一次,接受有关部门和业主的监督和质询。
三、管理处应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算,提交业委会审议通过。
四、管理处动用本体基金必须履行规定的程序和手续,其中:日常维护和零星小修金额在1000元以下的,由管理处负责人和本栋楼长共同签证后支付,并作为本体基金支出记帐凭证;用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的,须经本栋占60%以上业主同意后方可使用,并出具“施工项目清单”,由业委会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、管理处负责人签字,作为本体基金支出记帐凭证。
本体基金确实不够支出时,经占60%以上的业主同意,可由该栋的业主分摊。
五、如业委会或该栋50%以上业主不同意使用本体基金用于中修以上维护工程,管理处认为有充足理由使用,或该项目实施涉及特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的,可经福田区住宅管理部门核准。
六、管理处使用本体基金实施对房屋本体共用部位维修养护时,按支出额执行相应的费用定额标准。
七、本体基金的主管部门是市住宅主管部门,接受福田区住宅管理部门对本小区的本体基金的使用和管理进行具体指导和监督。
八、本制度参照《深圳市房屋本体维修基金管理规定》及有关文件制定。
第18篇 房屋地基基础维修养护制度
建筑物上部结构的自重及所承受的荷载,是通过基础传递给地基的。地基应具有良好的承载能力和稳定性,以降低或减少建筑物上部结构过量沉降或局部沉降而导致建筑物上部产生裂缝、倾斜。地基及基础的完损程度,关系到整个建筑物的强度和稳定性。由于基础埋置在地下,属隐蔽工程,其产生的隐患不易发现。因此对设计、施工及日常养护维修尤显重要。
一、地基基础的观察工作
房屋建筑的地基都要产生一定的变形,但是由于地基沉降程度和特征的不同,有些是正常现象,有些是异常现象,甚至带来破坏性的后果。在沉降的发展趋势上,正常的沉降速度随时间的推移而逐渐降低,最后趋于稳定不再发展(如半年内的沉降值不超过1毫米,一般认为已稳定)。而不正常情况下,沉降速度并没有逐渐降低,而是延续很长时间,以至几十年仍未稳定。
造成建筑物地基基础变形的原因主要在于:软弱地基;用材不当,施工质量差;基础埋置深度不当;相邻建筑物的基础影响;建筑物内上、下水管道漏水,引起地基湿陷;不合理使用;维修养护不及时,地表水渗入地基等。因此对某些房屋建筑进行必要的沉降观测,是房屋管、修单位的保养工作之一。如上部结构已产生裂缝的建筑物,沉降观测资料是分析裂缝产生原因、预计发展趋势、研究修缮方案或预防措施的重要依据。地基沉降观测工作内容主要有以下几方面:
(一)确定观测对象
(1)工程竣工验收后,应接替施工单位继续进行观测直至沉降稳定为止的建筑物;
(2)形式特殊、对沉降特别敏感或构造上、使用上对不均匀沉降有严格要求的建筑物;
(3)上部已出现较严重破裂、变形,而地基的沉降尚未稳定,仍在继续发展的建筑物;
(4)地基范围内及其附近有深挖、桩基施工、降水影响或出现其他对地基产生不利的房屋建筑。
(二)设置观测点
对地基沉降的观测,一般是将观测点设置在基础的顶面,如条件不许可时,则设在主体结构勒脚上或柱子底部。观察点的数量,可根据建筑面积大小和房屋的重要性,损坏位置等而定,但应尽量遍及房屋建筑具有代表性的各个部位。一般应设于外墙转角或纵横墙连接处以及沉降缝两侧。
(三)选定或设置水准点
水准点的位置应尽量靠近观测对象,但必须在房屋建筑的压力影响范围以外。
(四)定期观测
一般的正常情况下,竣工后第一年每季度观测一次;第二年每半年观测一次;以后每年观测一次;直至沉降稳定为止。如沉降发展较快,或破损较为严重且尚未稳定,则根据情况,增加观测次数。对结构已近危险状态,而沉降继续存在时,观测时间更应缩短,必要时隔日或每日进行观测。
(五)资料整理
每次观测详细记录,按观测对象分别整理;计算有关部位的相对沉降差,分析沉降情况。
二、地基、基础的鉴定加固及方法
(一)地基基础加固
凡出现下列情况时应做好地基加固处理。
(1)地基因滑移,或因承载力严重不足,或特殊地质等原因的不均匀沉降,引起结构明显的倾斜,位移、裂缝、扭曲等,并有继续发展的趋势。
(2)地基、基础因毗邻建筑而增大荷载,自身局部加层增加荷载或其他人为因素等的不均匀沉降,引起结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等。
(3)地基老化、腐蚀、酥脆、折断导致结构明显倾斜、裂缝、扭曲等。
(二)地基加固法
地基加固是处理基础损坏的措施之一,它可以达到恢复或提高地基承载力,制止地基和上部结构变形发展的目的。在房屋修缮工程上,地基加固是在建筑物存在的情况下进行的。施工比较困难,且必须保证上部建筑物的安全。因此,其加固方法宜从经济上、技术上、施工条件上作出可行性比较分析后,再加以选定。以下为常用房屋地基的几种加固方法。
1.石灰浆加固。适用于膨胀土地基的处理,以石灰浆用钻机将注浆压入粘土层中的裂缝,石灰浆同周围土层起离子交换作用后形成硬壳层,从而改变了土层的性质和结构。
2.旋喷桩加固。适用于淤泥、粘土层等软土层,利用钻机把安装在钻杆底端的特定喷嘴,钻至土层的预定深度后,用高压泵把随时能逐渐硬化的水泥浆或氯化钙液等冲击土体,同时经过与土的颗粒搅拌混合,凝固后有一定的强度和防水性的新土层结构。
3.硅化加固。硅化加固地基是用压力将水玻璃(硅酸钠溶液)和水泥浆液等逐次压入土中。使土壤颗粒表面胶凝,改善土壤的物理力学性能,提高地基强度,具有操作安全、速度快,强度高的优点。
4.灰土挤密桩加固。适用于较厚的回填土、炉灰等填土地基、软弱土层、湿陷性黄土地基加
固,其方法是在基础周围打2~3排灰土挤密桩,挤密填土,加固后承载力可提高一倍左右。
5.其他。也可采用压力装置将水泥浆液压入地基,填充到石渣、炉渣等地基颗粒较大的空隙中。从而提高地基承载力、稳定性。
(三)基础加固法
1.水泥粘结法。砖面砌体由于时间较长或受有害介质侵蚀和影响,使砌筑砂浆强度减弱、松散,砌体失去或降低原有强度。加固时可将1:1~1:10的水泥浆压入基础的孔隙中,以恢复砌体强度。
2.扩大基础底面积加固法。对于局部软弱地基或荷载集中、沉降较大的基础段落处适当加大基础底面积,减轻该段处的单位面积的压力,使沉降部位得到控制。施工时应注意分段进行,并加设临时支撑,确保基础安全。
3.条形基础两侧扩大加固法。沿条形基础两侧开挖,扩大基底面积,并配入钢筋、混凝土浇筑扩大地基及基础底面积。
第19篇 住户维修及房屋整体修缮管理程序制度
1.0 程序目的
通过对住户维修及房屋整体修缮的管理控制,保证服务过程有能力满足规定的要求。
2.0 适应范围
本程序适用于对住户维修及整体修缮的管理控制
3.0主要职责和权限
3.1维修部负责住户维修及房屋整体的修缮、养护;
3.2保安部负责巡视、反馈设施的状况;
3.3客服中心负责住户请修的受理及维修后的回访。
4.0程序内容
4.1住户报修受理
4.1.1受理及登记
客服中心设置住户报修电话,并保证有人接听。住户报修时,受理人应对业主名称、单元位置、报修时间、故障情况、联系电话等作好记录,开出《维修单》,将信息反馈给维修部。
4.1.2维修派工
维修领班负责根据紧急程度,派出维修人员进行维修。对于收费项目,维修人员应出示管理处批准的收费标准,并请住户在《维修单》上签字认可维修质量及收费。
4.2住户维修的服务要求
4.2.1维修前的准备工作
维修人员常备维修器材应保持完好,摆放整齐,遇有维修任务时,应准确了解故障情况,作好相应准备工作。
4.2.2服务要求
1)一般性维修的处理
对于住户一般性故障如换灯泡灯罩、换水龙头、插座跳闸、修理门、窗、桌椅、抽水马桶堵水等不会立即造成重大伤害和严重不便的维修,如维修人员人手不足或任务繁忙,可在半小时至一小时内派人上门服务,但需事先致电住户预约或说明情况;如维修部人手够,则应在15分钟内派人上门开展维修。
2)紧急性维修的处理
对于主进线断路跳闸、住户房门反锁关人、漏水等可能严重影响业户正常生活和造成较大损失的,维修人员应立即停下其他工作,在15分钟内赶到现场进行抢修。
3)特急性维修的处理
对于电器火灾、大面积跑水、电梯关人、卡人等可能造成重大伤亡和损害的特急性事故,维修人员应当立即在10分钟内赶赴现场,进行紧急处理,并通知保安部等其他所有予以协助的人员参加抢修。
4.2.3维修后的现场处理
维修人员在维修工作结束后,应将维修现场打扫干净,并将《维修单》返至客服中心。
4.3 维修回访
根据《维修单》上住户的意见,客服中心负责在两个工作日内对住户不满意维修服务进行回访,针对存在的问题采取相应措施,达到住户满意,并将回访处理结果记录在《回访记录表》中。
4.4 住户维修收费
客服中心根据《有偿服务收费标准》向住户说明收费标准,并于维修单上注明费用明细,维修人员完成维修工作后请业主签名确认并收取相关费用,再将款项交于客服中心收费文员。
4.5 房屋设施的修缮
4.5.1日常巡查及维修
保安部负责房屋设施的日常巡查,发现有损坏、破损情况记录在《保安巡查记录表》中,并将信息反馈给客服中心,由客服中心知会维修部进行维修。
4.5.2季节性检查、维修
维修部应根据本地气候特点,在台风、暴雨季节来临前及每次台风暴雨后,组织人员对小区的危险部位针对防风、防雨、防漏、防洪进行检查,发现问题及时进行维修,以排除不安全因素。
4.5.3定期检查修缮
1)维修部应每月对工程系统进行巡查,针对发现的问题制定《房屋修缮方案》,报管理处审核后落实实施。
2)管理外负责组织维修部每两年对房屋进行一次全面检查,依据房屋完损评定等级标准,评定房屋的完损情况,填制《房屋完损情况评价表》,从而针对性的组织维修、修缮事宜。
3)管理处可将自己无能力实施的重大维修或功能改造项目委外进行,对委外工程,根据施工规范和分包合同检查监督工程质量,组织进行竣工验收。
4.6 房屋修缮资料的归档
管理处须将维修资料分类、汇总、归档,重大维修资料应长期保存,以备查阅检索。
5.0质量记录
5.1《维修单》
5.2《保安巡查记录》
5.3《房屋修缮方案》
5.4《房屋完损情况评价表》
5.5《回访记录表》
第20篇 _村屋大厦房屋维修养护制度
村屋大厦房屋维修养护制度
为了保障__村小区良好的居住环境,保持房屋的使用安全及房屋设备的有效使用,延长房屋的使用年限,合理进行房屋修缮,特制定以下维修养护制度:
一、管理处设多名房屋修缮人员,负责每天巡视房屋及公用设施,发现问题及时处理,并予以记录。
二、房屋修缮人员需每月对房屋本体及其公用部位进行检修,确保完好无损。维修保养包括楼宇的内外墙面、屋面、楼梯间、上下水管道、消防设备、公用水箱、排污管道、排水沟等。
三、维修养护周期与标准:
1、屋面四年综合维修一次,八年大修一次;
2、外墙清洁保养八至十年一次;
3、内墙面粉刷,钢、木门窗油漆三至五年一次;
4、楼梯间粉刷三至五年一次;
5、上下水主管道五年综合维修一次,十年大修一次;
6、消防设备一年综合大修一次;
7、公用排烟道三年综合维修一次;
8、明沟、污雨水检查井每年清理两次,化粪池每年清理一次(为日常维修养护)。
管理处对房屋及其公用设施的维护要做到不破、不损、不脏、不乱,保证__村小区长期拥有优美的环境和住户安居乐业,为此管理处每月对房屋维修养护情况进行统计。
