物业管理投标工作程序范本【16篇】

更新时间：2024-11-20 查看人数：48

物业管理投标工作程序范本

第1篇物业管理投标工作程序范本

物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段,迄今为止,国内也仅有北京、广州、南京等地进行了初步尝试,而参与投标的物业管理公司更是寥寥可数。应当说,在这一行业中投标活动的成功经验暂且乏善可陈。然而,投标的公平性与竞争性又决定了它必将取代现有的开发商“包办制”,成为业主选择“管家”的主要形式。对于物业管理公司而言,要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟,乃至成为行业主导,就必须要尽快做好准备,加入到投标竞争的行列之中,在竞争中发展壮大。因此,了解物业管理投标的程序与技巧,了解投标中可能发生的争议及其解决途径,对于提高物业管理公司的投标竞争力以及保障其自身权益,都是非常现实和迫切的。

虽然,由于投标对象――物业管理服务的无形性与其他工程项目的实物性的差异,物业管理投标具有许多区别于其他项目投标的独特之处,但同样作为投标,其必经程序仍与其他项目投标有着诸多相似之处,仍要经历前期准备、购买标书、可行性分析、编写及封送标书等步骤。

一、投标前期工作

(一)取得从业资格

正如所有合法经营的企业法人一样,从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所必须具备的首要条件,这自然也成为物业管理公司参与投标前必须首先考虑的基本因素。按照国际与国内的不同管理规定,物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。

1.从事国内投标的资格要求

物业管理公司在国内从事投标业务,必须取得《企业法人营业执照》和政府颁发的《物业管理企业资质证书》。

首先,按照我国《公司法》规定,作为独立经营、独立核算的法人机构,物业管理公司(或其所属集团公司)必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照,以证明其合法经营资格。

其次,物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。

鉴于我国物业管理行业起步较晚,队伍良莠不齐,管理混乱的现状,建设部已于1999年颁布了《物业管理企业资质管理试行办法》(以下简称《试行办法》),规定物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。该《试行办法》已于2000年1月1日起正式实施,其目的是要通过资质审查,严格控制物业管理队伍质量,提高服务水平,而对于从事物业管理投标的物业管理公司,审查更加严格。

在该《试行办法》出台并正式实施之前,各级地方政府均是根据本地情况制订并实施地区物业管理公司资质等级管理办法。如上海市根据《上海市物业管理公司资质等级管理暂行办法》,将物业管理公司划分为以下三个等级:

①一级物业管理公司的资质标准

规模要求:公司所管理物业规模一般在50万平方米以上,或者管理涉外物业在20万平方米以上。

类型要求:公司所管理物业的类型在3种以上,或管理涉外物业在2种以上;并且所管理物业应有2个以上为优秀小区或者大厦,达标面积超过50%。

人员素质要求:企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上;并且公司应具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上。

经营实力要求:企业经营年限须在3年以上;且注册资本应在100万元以上(含100万元)。

②二级物业管理公司的资质标准

规模要求:公司所管理物业规模一般在20万~50万平方米以上,或者管理涉外物业在5万~20万平方米以上。

类型要求:公司所管理物业的类型在2种以上,或管理物业中含有涉外物业;且所管理的物业需有1个以上为优秀小区或者大厦,达标面积超过30%。

人员素质要求:具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上。

经营实力要求:企业经营年限须在2年以上;且注册资本应在50万元以上(含50万元)。

③三级物业管理公司的资质标准

规模要求:公司管理物业规模一般在3万~20万平方米以上,或者管理涉外物业在1万~5万平方米以上。

人员素质要求:具有经济类、工程类中级职称管理人员3人以上。

经营实力要求:企业注册资本10万元以上(含10万元)。

再如,天津市为规范行业秩序,推动该市物业管理健康发展,也相应出台《天津市物业管理企业资质等级评定办法》、《天津市物业管理招标投标规则》,全面引入市场机制,实行招标投标选聘物业管理企业。该规则规定,天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理,应以招标投标方式选聘物业管理企业;建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以招标投标选聘物业管理企业。此外,该规则还对招标投标的程序和方法做出了相应规定。

以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置的,并不具有行业共性,而现行的《试行办法》却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。根据该《试行办法》规定,物业管理企业被划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标;二级企业只限于参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标;三级企业只限于参加本省(自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。

物业管理企业应当按照《试行办法》规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的,不得从事物业管理业务。《试行

办法》还规定,物业管理企业资质等级实行动态管理,每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业,由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见,报审批部门批准后执行。资质等级的升级应依次逐级上升,不得越级上升。

政府对物业管理公司进行这样的划分,并要求其按等级参与招标投标,无疑在竞争机制上为物业管理企业参与投标把好了关,同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序,提高企业竞争水平提供了有力保障。应当说,这一举措不仅将在物业管理行业中建立起公正、公平的市场竞争机制,实现优胜劣汰,而且还将推动全国物业管理招标投标的迅速发展。

2.参与国际投标应履行的手续

物业管理公司参与国际投标,应根据招标物业所在国规定,履行必要的手续。

(1)注册

在招标物业所在国注册,使其具有独立经营的法人资格,这对于进行国际投标的物业管理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照,公司即可正式营业,参与有关投标工作。

由于不同国家法律法规的差异,他们对异国进入的物业管理公司在注册与递交投标书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后,物业管理公司在申请时都必须按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同,本书仅列举说明一些必须提交的主要文件:

①公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治理结构与经营体制做出充分说明,其主要内容包括:公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营管理、总管理机构所在地等。值得注意的是,由于我国实行《公司法》时间较短,加之独特的经济体制,我国公司成立时报批的组建文件往往与国际惯例有较大差别。因此,国内物业管理公司对外投标时通常需另行准备一份对外适用的公司章程。

②营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查,凡在国内已有营业执照的物业管理公司通常可直接向招标物业所在国提供营业执照,办理申请注册手续。

③关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出,说明该分公司的组织、章程;文件由选定的公证机关公证后生效。

④资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业管理公司的财力、财务状况及经营管理水平。

⑤曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。

⑥办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们的任职证明。

以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证,以表明文件的签名、印章属实,文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后,诸文件便可生效。

(2)选择代理人

物业管理公司如果在国外从事投标,必将面临异域文化所带来的种种障碍,而房地产项目的固定性以及物业管理服务的无形性,又要求他们必须承担较之于其他工程承包项目投标更大的风险。此时,聘用代理人承办注册、咨询等自己所不熟悉的当地业务,不仅可节约费用,还可利用代理人对当地物业的熟悉程度,增加其投标成功的可能性。

当然,代理的这些优势必须建立在代理人优秀的前提之上,因此如何选择合适的代理人也将成为投标公司必须认真对待的一个重要问题。通常,代理人的作用主要表现在以下几点:

①业务咨询。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往经验向投标公司提供相关的重要信息,包括重大项目的招标信息;开发商情况;当地法律、经济情况;社会风俗习惯;劳务雇用管理等。为物业管理公司熟悉国外物业管理规定及服务要求提供帮助,这是代理人应提供的基本服务之一。

②业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作提供服务,这些工作包括代办各种例行手续,代为寻找当地合作伙伴,提供投标所需单价、费率等。这些服务可以提高投标者工作效率,降低其交易成本。

③矛盾协调。物业管理公司在异地从事投标,与当地业主必然会在文化、风俗等方面存在差异,加之服务行业本身与个人满足程度密切相关的特性,双方之间出现摩擦和争议在所难免。此时,代理人则可在其中充分发挥“润滑剂”的作用,妥善协调解决矛盾。

物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后,便可在当地的中介服务公司中慎重选择满足条件的代理人。选择代理人时,投标公司应从自身的弱势及代理人可提供的互补优势出发,根据成本效益原则,综合评价做出决策。

代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力提供服务,因此衡量其能力应首先考虑技术条件,其他因素次之。投标公司选择代理人时应以代理公司的技术胜任能力、管理能力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素质作为基础。

①技术胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主提供一个经过专业教育与训练、具有实际经验的组织团体来承担被委托的任务。投标公司的判断可根据以下资料分析作出:

a.察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术处理手段的说明材料。

b.调查该公司及其工作人员曾经在类似地区承担类似物业项目情况。

c.审查将要从事该项目的所有工作人员的经验和资历。

d.了解该公司以前顾客对其工作成绩的评价。

②管理能力。中介咨询公司必须具有与物业项目规模与类型相匹配的管

理技能,必须适当安排人力资源、合理调整工作规划。在提供服务全过程中,代理者还必须要善于与承包商、供应商、贷款机构及政府机构打交道,同时向委托方报告工作进展,以使其能及时和准确地作出决定。对于这一指标评价所采用的方法主要有:

a.考查咨询总工程师以往业绩成就记录。

b.考查被提名的项目经理以往业绩成就纪录。

c.询问咨询工程师对该物业项目管理的意见。

d.判断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商基础。

③资源可靠性。即公司是否具备足够的咨询能力和人员来提供服务,以保证必要的技术标准和时间。资源可靠性的评价可参照以下标准:

a.考查被提名参加该项目工作班子的技术与管理人员的能力。

b.询问代理公司在提供服务过程中对各参加者职责委派所作出的安排,及其对自己应承担义务的了解。

c.调查该公司的声誉及财力状况。

④职业独立性。中介咨询服务作为一种独立业务,应当符合fidic合同条款中有关职业道德规范、职业身份、权限及职业独立性等诸项规定。投标公司可通过询问调查等方式去了解咨询工程师是否与可能影响其职业判断的商业、制造业或承包活动有直接或间接的利益关系,能否客观完成被委派的任务,并且通过应用合理的技术与经济原理使委托方获得最佳效益。

⑤取费合理性。投标公司判断中介公司取费标准是否合理,应遵循国家有关部门的相应规定,有时还可参考fidic合同条款建议的取费标准。

⑥执业诚实性。投标公司与代理公司必须建立起一种相互信任的关系。委托方不应过多干预代理公司的工作,而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物业管理公司必须通过调查其以前客户或合作伙伴衡量中介咨询公司是否具有执业诚实性。

在考察了以上条件之后,投标公司则可根据物业项目的规模、服务内容的复杂性与重要性来确定代理公司。通常这一决策可经历以下几个步骤:

①确定选择范围。投标公司应当预测该招标物业服务所需的人力资源及其对人力资源的要求,并将可能需要的服务内容进行分类。例如:要求的专业知识领域和服务类型,对该物业服务要求的详细说明,地区特征因素(如地理位置、交通条件),将要签订的合同类型等。

②资格预审。将具备接受委托资格的中介咨询公司按条件优劣顺序排队。

③分析预选。物业管理公司可根据中介咨询公司的经验资历、人力资源可靠性、财力状况、以往履约情况、主要经营活动区域、与同行关系、政治社会和环境敏感性、要求的担保标准等条件进行逐一分析,选出3~5家候选公司。

④条件商议。接下来物业管理公司则应分别与候选公司商议合作条件,并要求各候选公司就以下几点提出建议书:工作内容说明;与该合同有关的证明单据和资料;资料说明;附有详细说明的其他替代方案;培训计划;过去在性质类似项目中的经验;资金控制的详细情况;工作人员的规模与职责;为实施该合同任务而提出的组织与管理的模式;对当地条件的了解;地区的资源;用于该服务项目的技术手段;资源的可利用性。

⑤审核排序。投标公司应详细审议中介咨询公司所提交建议书中的所有细节,实地考察该咨询公司以前和目前正在提供的代理服务,获取更多的资料,并按这些公司的条件优劣顺序将建议书进行排列。

⑥接洽谈判。投标公司可先邀请排名第一位的中介咨询公司讨论合同款项及取费标准,谈判应尽可能详细地对合同主要条款及法律要求等做出规定。如果与第一家谈判失败,投标公司必须通过书面形式告知该公司,然后再与第二家进行谈判,直至达成满意的协议为止。

一旦选定,物业管理公司便可与该代理公司签订一份正式的代理协议,以作为界定双方权利义务的法律依据。通常代理协议包括以下内容:

a.协议双方注册的法人名称、公司地址、法人代表姓名和职务。

b.签订协议的目的与性质。

c.代理范围,包括代理的业务范围和时间范围。

d.代理物业名称及代理期限。

e.代理双方的义务和职责。这应当是合同的主要部分。

代理人可能承担的义务主要有:向委托人提供信息及有关法律法规资料;协助委托人参与竞标;推荐可靠的投标合作者;协调委托人与当地有关部门及业主三方之间的关系;其他代理工作。

委托人可能应履行的职责主要有:向代理人支付代理费;履行协议条款;支持代理人开展代理业务的工作,必要时提供代理人所需资料。

f.代理费及其支付办法。

按某些国家规定,代理协议应呈报政府有关部门登记注册,如有必要,还需由公证部门予以公证。

(二)筹措资金

物业管理公司的财力状况也是衡量其实力的重要因素,它必须要能满足公司投标全过程及中标后的管理需要。因此投标公司应根据自身财务状况及招标物业管理所需资金,做好资金筹措准备,以使自己有足够资金通过投标资格预审。

投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有自有资金积累和银行贷款。其中自有资金积累取决于物业管理公司的经营与盈利状况,而银行贷款则取决于公司的融资政策与信用状况。投标公司可根据招标物业规模、自身收益情况及成本分析决定资金来源结构。

bsp; 如物业管理企业需向银行申请贷款,则应遵照以下程序进行:

(1)递交文件,提出申请。公司所提交的文件包括申请书、财务报表、物业项目情况说明、资金用途计划等。

(2)接受资信审查。

(3)取得贷款担保。

(4)签订贷款合同。合同主要内容包括贷款期限、贷款利率、用款计划与还款计划等。

(三)收集招标物业相关资料

招标物业的相关资料是物业管理公司进行投标可行性研究必不可少的重要因素。因此,物业管理公司在投标初期应多渠道多方位全面搜寻第一、二手资料。这些资料的范围不仅包括招标公司和招标物业的具体情况,还应包括投标竞争对手的情况。

公司可能的资料来源大致有以下几个方面:

(1)报章杂志。报纸或相关杂志历来是各种招标信息公开发布的传统渠道,而且许多物业及物业管理公司的有关情况也会在各种杂志上有介绍。有意识地留意这些地方,往往会使物业管理公司获得意想不到的有用信息。

(2)网络传输。在时间就是速度的信息时代,随着网络技术的快速发展,愈来愈多的信息交流可通过因特网迅速通畅地完成。为适应电子商务的发展趋势,许多招标投标公司纷纷建起了自己的网站,各种招标信息也开始在网上进行发布,如中国招标投标网就已开通了网上招标投标及投标代理业务。可以预见,网上招标投标必将成为招标投标未来发展的主流。网络自然也为投标者搜集信息提供了一种全新快捷的工具。

(3)同行业公司。当存在物业管理分包时,公司通常可通过同行业的总包人获取招标相关信息;此外,公司还可在与其他公司进行一般业务交流时,得到竞争对手的一些资料。

可是,要在浩如烟海的信息中寻找筛选出恰当相关的资料,其收集工作的繁琐是可以想见的,更为重要的工作还在于收集之后的整理、分析。情报工作人员应按资料的重要性、类别进行分门别类,以便于投标工作人员使用,由此得出的最有价值的信息将为投标公司下一步的可行性研究提供分析基础。

(四)进行投标可行性分析

一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书,涉及大量的人力物力支出,一旦投标失败,其所有的前期投入都将付之东流,损失甚为可观。这必然要求物业管理投标公司在确定是否进行竞标时务必要小心谨慎,在提出投标申请前做出必要的可行性研究,不可贸然行事。

1.招标物业条件分析

(1)物业性质。了解区分招标物业的性质非常重要。因为不同性质的物业所要求的服务内容不同,所需的技术力量不同,物业管理公司的相对优劣势也差异明显。

例如,对于住宅小区的物业管理,其目的是要为居民提供一个安全、舒适、和谐、优美的生活空间,不仅应有助于人的身心健康,还需对整个城市风貌产生积极影响。因此,在管理上就要求能增强住宅功能,搞好小区设施配套,营造出优美的生活环境。其物业管理具体内容也应围绕这一目标安排。

与之相对应,服务型公寓则更注重一对一的服务特色。它既要为住户提供酒店式服务,又要营造出温馨的家庭气氛,其服务内容也就更加具体化、个性化,除了日常清洁、绿化服务外,还应提供各种商务、医疗服务等。

而对于写字楼,其管理重点则放在了“安全、舒适、快捷”上。故其管理内容应侧重于加强闭路监控系统以确保人身安全,增设保安及防盗系统以保证财产安全,开辟商场、酒家、娱乐设施及生活服务设施以方便用户生活,完善通讯系统建设以加强用户同外部联系等方面。

这些不同的管理内容必然对物业管理公司提出不同的服务要求和技术要求,而具有类似物业管理经验的投标公司无疑可凭借其以往接管的物业在投标中占有一定的技术和人力资源优势。

(2)特殊服务要求。有些物业可能会由于其特殊的地理环境和某些特殊功用,需要一些特殊服务。这些特殊服务很可能成为某些投标公司的优势,甚至可能导致竞标过程中的“黑马”出现,物业管理公司必须认真对待,在分析中趋利避害。他们可考虑这些特殊服务的支出费用及自身的技术力量或可寻找的分包伙伴,从而形成优化的投标方案;反之,则应放弃竞标。

(3)物业招标背景。这是对招标文件的留意。有时招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向,这对于其他投标公司而言是极为不利的。因此在阅读标书时,物业管理公司应特别注意招标公告中一些特殊要求,这有利于物业管理公司做出优劣势判断。

如公告中写明“欢迎××物业管理公司参加投标”,此时则可能出现当其他公司与××公司的标价和服务质量相同时,开发商会优先选择后者的情况。再如,××物业的物业管理招标书上写明必须提供某项服务,而本地又仅有一家专业服务公司可提供该项服务,则投标公司应注意开发商与该专业服务公司是否关系密切,以及其他物业管理公司与该专业服务公司是否有合作关系等。

这些细枝末节看似无关紧要,可一旦忽略,则有可能导致投标失败,不仅投标者的大量准备工作徒劳无功,而且还会影响公司声誉。

(4)物业开发商状况。这一层面的分析包括开发商的技术力量、信誉度等。因为物业的质量取决于开发商的设计、施工质量,而有些质量问题只有在物业管理公司接管后才会出现,这必然会增大物业管理公司的维护费用和与开发商交涉的其他支出,甚至还有可能会影响物业管理公司的信誉。因此,物业管理公司通过对开发商以往所承建物业质量的调查,以及有关物业

管理公司与之合作的情况,分析判断招标物业开发商的可靠性,并尽量选择信誉较好、易于协调的开发商所开发的物业,尽可能在物业开发的前期介入,这样既可保证物业质量,也便于其日后管理。

2.本公司投标条件分析

(1)以往类似的物业管理经验。已接管物业往往可使公司具有优于其他物业管理公司的管理或合作经验,这在竞标中极易引起开发商注意。而且从成本角度考虑,以往的类似管理也可在现成的管理人员、设备或固定的业务联系方面节约许多开支。故投标者应针对招标物业的情况,分析本公司以往类似经验,确定公司的竞争优势。

(2)人力资源优势。公司是否在以往接管物业中培训人员,是否具有熟练和经验丰富的管理人员,是否与其他在该物业管理方面有丰富经验的专业服务公司有密切合作关系。

(3)技术优势。即能否利用高新技术提供高品质服务或特殊服务,如智能大厦等先进的信息管理技术,绿色工程以及高科技防盗安全设施等。

(4)财务管理优势。公司在财务分析方面是否有完善的核算制度和先进的分析方法,是否拥有优秀的财务管理人才资源,是否能多渠道筹集资金,并合理开支。

(5)劣势分析。这主要体现在竞争者的优势上,详见下面的分析。

3.竞争者分析

(1)潜在竞争者。有时在竞标中可能会出现某些刚具有物业管理资质的物业管理公司参与竞标的情况。他们可能几乎没有类似成熟的管理经验,但在某一方面(如特殊技术、服务等)却具有绝对或垄断优势。由于他们进入物业管理行业不久,许多情况尚未能为人所知,他们虽然默默无闻,容易被人所忽略,却很有可能成为竞标中的“黑马”,这样的竞争对手不仅隐蔽而且威胁巨大。对于这些陌生的竞争者,投标公司不可掉以轻心,必须认真对待。这实际上又从另一方面强调了物业管理公司全面搜集资料工作的重要性。

(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量。通常大规模的物业管理公司就意味着成熟的经验、先进的技术和优秀的品质,就是在以其规模向人们展示其雄厚的实力,尤其在我国现阶段大多数物业管理公司还属于房地产开发企业,专业性服务公司尚不成气候的情况下,规模大小在很大程度上将影响招标者的选择判断。此外,公司现有的正在接管的物业数量、所提供服务的质量则可从另一方面更为真实地反映出其实力大小。

(3)当地竞争者的地域优势。物业管理提供的是服务,其质量的判定在很大程度上取决于业主的满足程度。当地的物业管理公司可以利用其对当地文化、风俗的熟悉提供令业主满足的服务。较之异地进入的物业管理公司,他们一来可减少进入障碍,二来可利用以往业务所形成的与当地专业性服务公司的密切往来,分包物业管理,从而具有成本优势,同时他们还可能由于与当地有关部门的特殊联系而具有某些关系优势。

(4)经营方式差异。现有物业管理公司的组织形式有两种:一是实体性,内部分为两个层次,即管理层和作业层,管理层由有经营头脑的人组成,作业层由与服务内容相关的操作人员组成;二是纯由管理人员组成,无作业层,他们通常不带工人队伍,而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散的联合,以合同方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。这两种不同组织形式决定了他们不同的经营方式,前者通常具有较强的统一协调性,但管理成本较高;后者则相对灵活,管理成本低,但需要有优秀的专业性服务公司与之配合,因而他们的投标积极性与报价也相应呈现差异。投标公司可针对招标物业所在地具体情况对其区别对待,权宜从事。

4.风险分析

在国内从事物业管理投标,通常可能面临的风险有:

(1)通货膨胀风险。主要是指由于通货膨胀引起的设备、人工等价格上升,导致其中标后实际运行成本费用大大超过预算,甚至出现亏损。

(2)经营风险。即物业管理公司由于自身管理不善,或缺乏对当地文化的了解,不能提供高质量服务,导致亏损甚至遭业主辞退。

(3)自然条件。如水灾、地震等自然灾害发生而又不能构成合同规定的“不可抗力”条款时,物业管理公司将承担的部分损失。

(4)其他风险。如分包公司不能履行合同规定义务,而使物业管理公司遭受经济乃至信誉损失等。

此外,当物业管理公司从事国际投标时,还可能面临政治风险。

这些因素都可能导致物业管理公司即使竞标成功也会发生亏损,但这也绝非不可避免。物业管理公司必须在决定投标之前认真考虑这些风险因素,并从自身条件出发,制订出最佳方案规避风险,将其可能发生的概率或造成的损失尽量减少到最小。

二、投标实施步骤

在通过资格预审之后,物业管理公司便可按以下步骤实施投标

(一)购买阅读招标文件

物业管理公司要想取得招标文件必须向业主购买,而取得招标文件之后,如何阅读成为关系到投标成败的重要环节。

首先,招标文件可能会由于篇幅较长而出现前后文不一致、某些内容不清晰的情况。这些错误虽是由于招标业主的原因,但若投标企业在投标前不加重视,甚至不能发现,将可能影响投标标价的制定,以至影响投标的成功,甚至还可能影响中标后合同的履行。因此,投标企业在这一阶段,应本着仔细谨慎的原则,阅读并尽可能找出错误,再按其不同性质与重要性,将这些错

误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“计人索赔项目”两类。

其次,从事国际投标的公司还应注意招标文件的翻译。不同的翻译可能会导致招标文件内容面目全非,而由精通外语的计价员直接阅读招标文件则是解决这一问题的理想办法。

此外,招标公司还应注意要对招标文件中的各项规定,如开标时间、定标时间、投标保证书等,尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视,作出仔细研究。

(二)考察现场

通常,开发商或业主委员会将根据需要组织参与投标的物业管理公司统一参观现场,并向他们做出相关的必要介绍,其目的在于帮助投标公司充分了解物业情况,以合理计算标价。在考察过程中,投标人还将就投标公司代表所提出的有关投标的各种疑问做出口头回答,但这种口头答疑并不具备法律效力。只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人做出书面答复时,才能产生法律约束力。

根据惯例,投标人应对现场条件考察结果自行负责,开发商将认为投标者已掌握了现场情况,明确了现场物业与投标报价有关的外在风险条件。投标人不得在接管后对物业外在的质量问题提出异议,申明条件不利而要求索赔(当然,其内在且不能从外部发现的质量问题除外)。因此,投标公司对这一步骤不得掉以轻心,必须就以下方面进行细致了解:

(1)若物业管理在物业竣工前期介入,则应现场查看工程土建构造,内外安装的合理性,尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等,必要时做好日后养护、维护要点记录,图纸更改要点记录,交与开发商商议。前期介入的优点在于物业管理公司可与业主更好地协调,有利于其接管后的管理。物业管理公司应尽量利用这一机会,认真准备、仔细查看,参与业主的设计开发,甚至可以就业主设计的不合理之处提出修改意见,或提出更好的设计建议。

(2)若物业已经竣工,则物业管理公司应按以下标准视察项目:

①工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求;

②技术经检验达到国家规定的质量标准,能满足使用要求;

③竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常;

④设备调试、试运转达到设计要求;

⑤确保外在质量无重大问题;

⑥周围公用设施分布情况。

(3)主要业主情况,包括收入层次、主要服务要求与所需特殊服务等。这些情况可由投标公司自行安排人员与时间进行调查。

(4)当地的气候、地质、地理条件。这些条件与接管后的服务密切相关。例如,上海的气候四季分明,昼夜温差较大,春夏之交还有黄梅季节,因此这里的物业注重朝向、通风与绿化,相应其物业管理也更应注意加强环境维护与季节更替时的服务。再如素有“山城”之称的重庆,其特点在于春秋两季不分明,湿度大,夏季气候闷热,且由于地势起伏大,交通甚为不便,因此这里的物业管理则应突出交通便利服务与夏季的防暑工作。由此可见,这些地理与气候的差异必然导致具体服务内容的差异,只有当物业管理公司了解这些差异时,其服务才会有的放矢,事半功倍。

(三)制定管理服务方法及工作量

通常投标公司可根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求,详细列出完成所要求管理服务任务的方法及工作量。

住宅小区的特点在于规划集中,功能多样,产权多元,管理复杂。为突出其居住、服务、经济功能,物业管理内容应包括房屋的维护与修缮管理、环境的维护管理、市政公用设施的维护管理及绿化、治安管理等,其管理重点应是日常维护、修缮。

对于写字楼,其管理侧重于为该楼宇中的工作人员提供一个舒适的工作环境,服务内容应包括装修图纸审批、维修服务、保安服务、清洁服务、咨询服务、公关服务等,其重点应突出清洁、安全保卫工作。

商业楼宇管理的重点则在于建立良好的商业形象,以吸引更多消费者,故其日常管理工作包括安全保卫工作、消防工作、设备管理、清洁卫生工作、车辆管理工作等,其重点应是保安、清洁工作。

工业厂房与仓库的管理因关系到产品质量与丢失损坏等问题,其服务项目主要是做好各项保障事务,如材料、物资、设备、工具的供应保障;工作生活设施及工作条件的保障;优美环境和娱乐的保障等,其重点应放在材料、物资及工作条件的安全保障之上。

投标物业可根据招标物业性质及所要求服务的内容,制定和规划管理服务内容及工作量。这里,以最常见的住宅公寓为例,制定管理服务内容及工作量。

(四)制定资金计划

资金计划应当在确定了管理服务内容及工作量的基础上制定。制定资金计划目的主要有二:一是复核投标可行性研究结果;二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。资金计划应以资金流量为根据进行测算,一般说来,资金流入应当大于流出,这样的资金计划安排对评标委员会才具有说服力。通常物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项目为:

(1)标书规定的预付款、保证金等。

(2)接管期间费用支出。

(3)接管期间收入。

(4)其他资金来源。

(五)标价试算

以上工作完成后,投标者

便可进行标价试算。试算前,投标者应确保做到以下几点:

(1)明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件;

(2)计算或复核过服务工作量;

(3)掌握了物业现场基础信息;

(4)掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用;

(5)拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。

通常,在确定了工作量之后,即可用服务单价乘以工作量,得出管理服务费用。但对于单价的确定,不可套用统一收费标准(国家规定了管理服务单价的除外),因为不同物业情况不同,必须具体问题具体分析。同时,确定单价时还必须根据竞争对手的状况,从战略战术上予以研究分析。

(六)标价评估与调整

对于上述试算结果,投标者必须经过进一步评估才能最后确定标价,这主要是因为:

(1)试算所用基础数据可能部分是预测性的,部分为经验性的,不够精确可靠,估价人员应当对预测和经验数据的适用基础进行审查,必要时予以调整。

(2)风险等不可预见费用是主观设定的,应在计算结束后予以复核,综合各渠道所得信息分析做出报价决策。

(3)可能由于估价人员比较保守,致使估价偏高,对此可参考几个估价人员的估价结果,取平均值确定最终报价。

现行标价的评估内容大致包括两方面:一是价格类比;二是竞争形势分析。分析之后便可进行标价调整。

通过这一步骤,投标公司便可以确定出最终标价。

(七)办理投标保函

由于投标者一旦中标就必须履行受标的义务,为防止投标单位违约给招标单位带来经济上的损失,在投递物业管理投标书时,招标单位通常要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件,以确保在投标单位中标后不能履约时,招标单位可通过出具保函的银行,用保证金额的全部或部分为投标单位赔偿经济损失。投标保函通常由投标单位开户银行或其主管部门出具。

投标保函所承担的主要担保责任有:

(1)投标人在投标有效期内不得撤回标书及投标保函。

(2)投标人被通知中标后必须按通知书规定的时间前往物业所在地签约。

(3)在签约后的一定时间内,投标人必须提供履约保函或履约保证金。

如果投标人违反上述任何一条规定,招标人就有权没收投标保函,并向银行索赔其担保金额。若投标人没有中标或没有任何违约行为,招标人就应在通知投标无效或未中标或投标单位履约之后,及时将投标保函退还给投标人,并相应解除银行的担保责任。

通常办理投标保函应经过以下程序:

(1)向银行提交标书中的有关资料,包括投标人须知,保函条款、格式及法律条款等。

(2)填写《要求开具保函申请书》及其他申请所要求填写的表格,按银行提供的格式一式三份。

(3)提交详细材料,说明物业管理服务量及预定合同期限。

投标保函的主要内容包括:担保人、被担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、索偿条件等。保函的有效期限通常在投标人须知中有规定,超过保函规定的有效期限,或在有效期内招标人因故宣布本次招标作废,投标保函自动失效。有效期满后,投标人应将投标保函退还银行注销。

除办理投标保函外,投标方还可以保证金的形式提供违约担保。此时,投标方保证金将作为投标文件的组成部分之一。

投标方应将保证金于投标截止之日前交至招标机构指定处。投标保证金可以银行支票或现金形式提交,保证金额依据招标文件的规定确定。未按规定提交投标保证金的投标,将被视为无效投标。

中标的投标方的保证金,在中标方签订合同并履约后5日内予以退还;未中标的投标方的保证金,在定标后5日内予以退还,均不用支付利息。

(八)封送标书、保函

投标文件全部编制好以后,投标人就可派专人或通过邮寄将标书投送给招标人。

封送标书的一般惯例是,投标人应将所有投标文件按照招标文件的要求,准备正本和副本(通常正本1份,副本2份)。标书的正本及每一份副本应分别包装,而且都必须用内外两层封套分别包装与密封,密封后打上“正本”或“副本”的印记(一旦正本和副本有差异,以正本为准),两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人,并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时(指开标日期)之前不要启封”等。内层封套是用于原封退还投标文件的,因此应写明投标人的地址和名称,若是外层信封上未按上述规定密封及做标记,则招标方的工作人员等对于把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书,招标人将予拒绝并退还投标人。

所有投标文件都必须按招标人在投标邀请书中规定的投标截止时间之前送至招标人。投标文件从投标截止之时起,有效期为30天。招标人将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

三、定标后的工作

(一)中标后的合同签订与履行

经过评标与定标之后,招标方将及时发函通知中标公司。中标公司则可自接到通知之时做好准

备,进入合同的签订阶段。

通常,物业委托管理合同的签订需经过签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书几个步骤。由于在合同签订前双方还将就具体问题进行谈判,中标公司应在准备期间对自己的优劣势、技术资源条件以及业主状况进行充分分析,并尽量熟悉合同条款,以便在谈判过程中把握主动,避免在合同签订过程中利益受损。同时,物业管理公司还应着手组建物业管理专案小组,制订工作规划,以便合同签订后及时进驻物业。

物业委托管理合同自签订之日起生效,业主与物业管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义务。

(二)未中标的总结

竞标失利不仅意味着前期工作白白浪费,而且还将对公司声誉产生不利影响,因此,未中标公司应在收到通知后及时对本次失利的原因做出分析,避免重蹈覆辙。分析可从以下几方面考虑:

(1)准备工作不充分。投标公司在前期收集的资料是否不够充分,致使公司对招标物业的主要情况或竞争者了解不够,因而采取了某些不当的策略,导致失利。

(2)估价不准。投标公司还可分析报价与中标标价之间的差异,并找出存在差异的根源,是工作量测算得不准,还是服务单价确定得偏高,或是计算方法不对。

(3)报价策略失误。这里包含的原因很多,投标公司应具体情况具体分析。

对于以上分析得出的结果,投标公司应整理并归档,以备下次投标借鉴参考。

(三)资料整理与归档

第2篇物业管理公司主要工作职能

物业管理公司主要职能

一、**物业管理公司主要功能:

1.作为mm房地产对外的主要窗口,也是业主与mm房地产的联系渠道;

2.协调管理处与业主或住户的关系;

3.代表业主向公司反映意见,代表公司向业主传达管理方的精神;

4.为业主提供全方位的配套服务;

二、目的:

1.最大限度地满足业主或住户的生活要求,使业主或住户住得放心;

2.解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题;

3.通过对进出小区人员及物品的管控,有效地降低小区罪案的发生;

4.通过对业主使用物业的指引及管理,能最大限度地使物业保值甚至增值,从以达到物业管理的目的;

5.通过对小区内公共设施进行定期养护,保证业主或住户充分享用物业的最大功能。

三、职责范围:

(一)办公室

1.统筹计划管理处各部门工作的分配安排;

2.负责与各公司(部门)的工作协调与沟通;

3.跟进会所范围内的商铺租赁手续;

4.收发并整理管理处对外及外来文件;

5.每月汇总管理处各部门员工的考勤;

6.每月核对各部门领料记录;

7.向各部门传达经理室下达指示或向经理室汇报各部门情况;

8.整理收楼资料,建立及管理业主资料档案;

(二)各区管理处

1.办理业主收楼手续;

2.办理业主所需的各类服务申报手续;

3.办理装修申请及各类出入证手续;

4.办理业主日常项目申报等有关手续;

5.有偿服务的咨询及办理有关手续。

6.协助业主处理日常生活中遇到的问题。

7.接待来访单位或个人及其来电(函);

8.接收及记录业主报修工程项目,并落工程单到各有关部门;

9.监督并反馈业主工程检修问题的处理进度及结果;

10.管理未收楼单位或已收楼单位留下的门匙;

11.接听业主日常来电咨询,并落工程单跟进;

12.协助财务部处理有关业主缴(欠)费事宜;

(三)清洁绿化部

1.负责对小区的公用娱乐设施、公园、道路、车站、公共楼梯间、楼宇外墙、样板房等地的卫生清洁工作;

2.对未收楼的单位进行日常养护工作;

3.负责行政办公楼的日常清洁;

4.看管样板房,防止室内饰物被窃或破坏;

5.负责清运小区淤泥、垃圾;

6.为业主或住户提供家居清洁、灭鼠灭蚊、收送洗衣等有偿服务(暂未有);

7.服务过程中,听取客人意见,及时向上级汇报并反馈有关部门;

8.定期对全区公共场所进行灭'四害'工作;

9.积极、认真地完成上级交办的各项任务。

(四)工程维修部

1)水电维修组

1.保持小区内水、电等资源的供给与管理及其工程的养护与维修;

2.对小区内机电、消防、配电房、水泵房等设施、设备进行操作管理、维修、保养等工作;

3.负责协助小区的通讯设备、有线电视天线的维修保养和故障检修;

4.对管理处各部门传达或本部巡查发现所得有问题的公共设施进行检修;

5.与相关部门保持良好关系,及时处理相关问题;

6.定期巡查区内设备房设备用及各游乐设施的运行情况,并认真做好巡查记录和值班记录;

7.每月抄录住宅单位水电表,进行月度水电耗用分析对比,及时发现并杜绝浪费现象;

8.保持值班室、配电房、加压泵的清洁、设备保养及维修等;

9.确保各苑区的电房设施、公用设备的运行、维修和保养工作有序开展,并在紧急情况下及时派遣相关工作人到现场排除故障;

10.遇到突然停电或其它突发性事故时,迅速赶往现场,保持镇定,按操作规程及时排除故障或采取有效的应急措施,及时处理问题;

11.积极、认真地完成上级交办的各项任务。

2)土建给排水维修组

1.严格遵守公司(部门)规章制度,维护公司(部门)利益,工作中按实际情况、实事求是地为业主解决问题;

2.在业主收楼前提前介入社区的管理工作,协助各部门对社区的管理,使业主的交楼工作能顺利进行;

3.对小区物业进行维修、部分安装、修改工程的计划、组织施工、进度跟进、质量监督;

4.定期与管理员陪同业主到楼宇现场进行验收交接工作,并对物业手尾工程进行跟进;

5.负责跟进各部门传达或巡查发现的小区公共设施问题及收楼后业主提出的物业更改工程,组织各施工部门施工及按实际情况制订施工时间;

6.定期组织相关部门对小区内公共道路、设备设施、暗藏管网、给排水系统等进行维修工作;

7.跟进工程过程中保持与业主或各区管理处联系,及时反馈工程情况,从而降低投诉率;

8.积极、认真地完成上级交办的各项任务。

第3篇物业管理处入住期日常管理工作内容

进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,主要开展以下工作(但不限于):

1.房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;

2.装修管理:监督产权人根据物业的装修管理规定进行房屋装修;

3.设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;

4.清洁服务:加强清洁员工的管理,维护物业范围内的清洁卫生;

5.绿化服务:物业范围内的绿化建设和养护;

6.消防管理:建立消防队伍,对物业范围内消防器材、消防设施等管理;

7.安全管理;加强保安队伍的建设管理,确保物业内安全、舒适;

8.车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序,以及车辆停放秩序;

9.产籍管理:指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正,保证产籍的完整、准确、与实际相符;

10.财务管理:对物业管理资金运作和管理。

第4篇某小区物业管理员工作规范

小区物业管理员工作规范

一、每日工作

1、巡视所管理的宅区,巡视内容为:

(1)、检查住宅区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修、墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、有无乱摆摊贩)

(2)、住宅区是否有不安全隐患(房屋是否出现破损、消防通道是否被堵、输电线路是否完好、有无乱拉乱搭、有无可疑人员活动)

(3)、住宅区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏、房前屋后和公共场所有无乱仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有无乱停放车辆、乱晾晒衣物、有无影响正常休息的噪声源)

(4)、基础设施是否完整(道路有无损坏、室外上下水道是否畅通、有无渗漏、路口及其它实施有无损坏)

2、经营性房租、管理费、各项规费的收缴;

3、接待住户、租户来访和处理有关房产的投诉;

4、编报和房屋保养、维修计划工作,验收修缮质量;

5、做好工作日记、整理内务。

二、一周工作

1、走访租、住户,了解情况、听取意见、及时处理;

2、初审租、住户装修申请、并报上级审批;

3、检查每栋楼宇及公共设施是否完好,发现问题应及时上报并协助处理;

三、一月工作

1、执行本月保养维修计划,编报下月保养维修计划;

2、编报房屋租金、管理费和各项规费收缴报表;

3、整理房屋管理资料、档案,对发生异动的做出修改、

4、与有关单位联系、交换情况,如有情况须用书面报告反映;

四、一季工作

1、检查住宅区消防设施是否完整无缺、能否正常使用,发现问题及时处理及上报;

2、清理房租、管理费和各项规费收缴情况、并编报季度报表,清查是否有错收、漏收,采取措施对拖欠费用进行追缴;

3、编报本季度维修保养报告及季度工作计划;

五、一年工作

1、本年度所做工作进行自我总结并报主管经理考评;

2、编报年度房租、管理费和各项规费收缴报告;

3、编报下年度维修保养计划、制订下年度工作计划。

第5篇各项物业管理专业工作方案

物业管理各项专业管理工作方案

一、公共设施设备管理

1.管理目标

保证设备运行正常,无重大管理责任事故。

2.管理措施

(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。

(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。

(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。

(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。

(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。

(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。

(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平坦。

二、安全管理

1.管理目标

(1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。

(2)维护好大厦内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。

(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。

2.建立交互式联动治安网络

(1)在大厦设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。

(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处安全管理指导员,定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

3.紧急情况下的应急处理措施

(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻安全管理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。

(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。

(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。

(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。

三、装修管理

1.日常装修管理

(1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。

(2)跟踪施工情况,管理处主任每日巡视,了解各施工点施工情况,安全管理主管每日三次不定时巡视,了解施工情况及纠察施工队运行情况。

(3)安全管理员24小时值班,控制人员进出并做好相应记录。

(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法,袋装清运,日清日运,不堆积、不滞留,不污染小区内外环境。

2.装修安全管理

(1)安全管理组负责装修日常安全工作。

(2)与业户和施工队负责人签订安全责任书。

(3)装修材料按指定时间进入,安全管理员进行认真查验,发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。

(4)需要进行烧焊等动火作业,应向管理处提出申请,经批准后在管理人员监护下,方可作业。

(5)安全管理员巡查时,对装修点的材料、装修方式进行认真检查,发现不安全隐患,及时处理报告。

(6)发生紧急事故时,按紧急处理措施程序进行。

四、消防管理

1.消防组织机构的建立

(1)管理处负责建立消防安全小组。

(2)管理处主任为消防安全负责人。

(3)管理处其他人员为义务消防员。

(4)安全管理主管为专职安全监督员。

(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。

(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。

2.建立各项消防制度

(1)消防检查制度。

(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等,检查结果记录在《安全检查记录》中,该记录每周由管理处主任审核。

(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每两小时巡视一遍,并填写《消防安全检查登记表》。

(4)在安全检查中发现消防隐患,应及时采取整改措施,做到隐患不过夜。

(5)发现业户因装修造成的消防隐患,应向业户发放《整改通知》,限期整改,并跟踪验证。

(6)管理处制定《动火审批制度》,内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。

3.防火措施

(1)贯彻“预防为主,防消结合”的方针,业户要树立防火意识,管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员,全面负责小区的消防工作。

(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路,电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。

(3)严禁在小区内烧废纸、杂物,乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。

(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。

(5)不准在楼道、过道设立仓库,堆放杂物,阻碍通道。

(6)严格装修审批手续,动火审批手续,保证每楼、每层有必要的消防设施。

(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料,室内使用可燃性材料要严格控制,并加以处理。

(8)配备火警时刻的必须器材,如:应急照明灯等。

4.消防知识培训

(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电),通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户,并向业户发放有关消防学习资料,用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。

(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间,学习教材是安全消防管理条例,内部的消防管理制度,设备设施的操作方法等,学习情况须详细记录。

(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。

(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患,由各组自行在活动记录中登记并整改。

(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训,考试合格后方可任职,其资格每年确认一次。

5.消防设备管理

(1)管理处负责建立消防档案。

(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计,编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施,并在各项安全检查中作为检查内容。

(3)制定《设备管理制度》,对消防设备进行检查和维护。

6.消防演习

(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习,具体办法和内容参见由管理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。

(2)消防演习后,管理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题,及时调整、纠正并验证其结果。

五、车辆管理

1.小区停车场实行日夜24小时值班制度,由小区安全管理员负责管理,车辆可以随时进出、停放。

2.本小区停车场实行有偿使用,车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进入停车场。

3.车辆进入:车辆进入停车场应一停二慢,必须服从管理员的指挥和安排,取得管理员同意后方可进入。

4.车辆停放:车辆停放时必须服从管理员指挥,注意前后左右车辆的安全,在规定位置上停放,并与周围车辆保持适当距离,不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍,车主必须锁好车门,调整好防盗系统至警备状态,车内贵重物品须随身带走,车主停好车辆后须立即离开停车场,不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放,查看车辆有无上锁,有无外部破损,应通知车主并登记,不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位,车主按类使用车位。

5.驶离:车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全,缓慢驶离,并在出口处向管理员交回停车牌,管理员核对牌号相符,收回停车牌、收取停车费后方可驶离。

6.管理员值班期间应认真负责,热情服务,不得会客、喝酒、睡觉,不得离开,不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场,严格核对驶离车辆的牌号,对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续,核实停车场车辆内登记记录相符,并列签字交接。

7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆,禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

六、清洁管理

1.人员配置及分工详见岗位架构图(略)。

2.工作流程及质量管理标准。

第6篇物业管理工作内容设定规范

物业管理工作内容的设定

(一)日常管理工作

1.日常管理工作的内容

(1)物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;

(2)房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;

(3)住户装修管理;

(4)车辆管理;

(5)客户档案管理;

2、安全保卫

(1)向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题,制定治安案件

发生率控制标准;

(2)制定物业管理区治安管理条例,保安员岗位职责及保安工作作业流程;

3、清洁绿化

(1)根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率;

(2)制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程;

(3)制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定;

(4)明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程;

4、消防

(1)向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准;

(2)制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人;

(3)制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求;

5水、电设备的管理、维护

(1)了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患,制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准;

(2)制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程,以保证其达到应有的性能标准;

(3)制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责;

6.房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理

(1)了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率,制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标;

(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定;

(3)制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程;

(4)业主自行出租的房屋或公共配套设施,物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续,并制定对承租人的管理规定。

7.住户装修管理

(1)制定住户装修管理规定,明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理,完善装修申报手续;

(2)建立装修检查监督制度,明确责任人,以确保房屋结构、小区消防、

防盗安全及环境卫生不受影响;

8.车辆管理

(1)车辆管理包括机动车及非机动车的管理;

(2)制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定,明确责任

人的岗位职责及作业流程;

(3)制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

9.客户档案管理

(1)客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录;

(2)建立客户档案的管理规定,明确责任人的岗位职责及作业流程。

(二)便民服务

.物业管理公司应在管理区内设立便民服务,具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况而定。

1.便民服务

(1)可分为无偿服务和有偿服务两类,内容及价格应透明化;

(2)无偿服务的成本费用从管理服务费中支出;有尝服务的价格应按政府有关法规确定;

2.建立便民服务的管理程序及作业指导书,明确责任,规范服务人员的用语及行为。

(三)与业主日常沟通

1.与业主的日常沟通包括以下形式和内容:

(1)通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务;

(2)通过登门或约见的形式,定期或不定期拜访客户;

(3)通过组织专题或系列活动,开展社区文化活动;

(4)应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。

2.物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通,保持与每一业主的良好关系。

3.如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时,物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的措施,而应通过正面协调直至寻求法律援助。

(四)处理客户投诉

1.物业管理公司应遵循公司的经营原则,规范客户投诉的处理流程;

(1)接到投诉时,首先要假定我们的工作存在问题;

(2)出现投诉,一定要及时向上反映信息;

(3)面对重大的投诉问题,第一负责人要亲自处理;

(5)在满足客户的要求时,应遵循公司的经营原则办事。

2.物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例,并列入岗位培训的教材中。

(五)营造社区文化

1.社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成;社区文化氛围又促使社区文化活动层次的提高和住户业余生活的丰富。

2.物业管理公司应把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。

3.社区文化氛围主要体现在以下方面:

(1)物业管理区的整体精神风貌;

(2)家庭的生活方式;

(3)住户的邻居关系;

4.建立物业管理区精神文明建设公约,通过设立专栏或印发信函等形式广泛宣传,物业管理公司的各位员工应严格遵守,起模范表率作用。

5.社区文化活动有各种类型,包括:各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动。

6.开展社区文化活动,物业管理公司应:

(1)分析住户的构成,充分了解住户的需求;

(2)针对不同的层面,制定各类社区文化活动方案及经费标准报业主委员会通过;

(3)提高并逐步改善活动场地。

第7篇 z物业监控管理员工作职责

物业监控管理员工作职责

1. 按规定使用,保养监控消防、ba系统等设备、设施。

2. 定期协助工程技术人员对苑区各类监控、消防ba系统等设备,设施进行检查,记录设备运转情况,发现问题及时汇报管理部处理。

3. 详细记录当值期间的工作情况,保持与当值管理人员的畅通联系,每半小时与各巡逻、保安、大堂、管理岗联系一次。

4. 忠于职守,工作严肃认真,密切注视监控,消防等设备工作情况,必须掌握监查区域内的动态情况,发现问题按程序或应急方案处理。

5. 严禁擅自开机,使用电话办理私人事务,保持专用电话畅通,严禁吸烟,看报纸,脱岗,严禁与他人在室内闲聊。

6. 对日常工作中发现问题应及时报告,不得延误,并详细记录时间、地点、程度、原因和处理结果,将详细情况书写书面报告呈管理处。

7. 保持监控室内的清洁工作,使工作环境良好,严禁在室内食用任何物品,免招老鼠侵袭,破坏。

8. 注意保密,无关人员严禁闯入,如需查看资料,须得到主管的批准。

第8篇物业管理水浸处理工作程序

1.员工巡区时或在岗位上发现小区范围内水浸,应立即将情况报告当值主管。

2.当值主管接报后应第一时间到现场查看情况。经核实后应视情况决定是否立即通知有关部门(如工程部、保安部、管业部、客户服务中心等)部门负责人,说明有关出之地点和简要情况,同时积极组织现有的人力物力开展抢险工作并拍摄水浸现场以供备案分析。

3.组织当值人员采取有效的措施,拦截和疏泄积水,防止水浸蔓延,尽可能减少水浸所致的损失。包括:

1)关闭受浸区域之电掣,以防人员触电;

2)在水蔓延的通道上摆放拦水沙包,防止水浸蔓延到其它地方;

3)用布、沙包或其他材料塞住水浸的洞口;

4)疏通排水地漏、排水渠;

5)开启排水泵;

6)用吸水机吸水;

7)其他一切经济有效的措施。

4.设法查明水浸之来源并采取有效措施加以截断:

1)如水浸引起自小区机电设施之损坏和故障,应当关闭控制有关故障部位的水掣,防止水浸程度加大。

2)如洪水来自小区外,应当在小区各低于水位出入口安上拦水闸板。

3)如水浸来自市政地下水反溢,应当暂时将有关反溢的地下水道在通往本小区的入口处封闭,并用排水泵将小区内的积水抽出小区外。

4)水源中断后应尽快通知清洁人员清除积水、清理现场环境,通知工程部修复受损的设施,尽快回复小区的整洁外貌和正常使用。

5)事故处理过程中应设法维持好小区内的秩序,并耐心做好向业户的安慰和解释工作,尽力为业户克服因水浸所带来的实际困难,并注意维护好小区和管理处的形象,对自己不清楚的情况不要胡乱作答。

6)如有别墅受浸,应尽快通知有关业户回来处理单位内的财物,管理处同时提供必要的帮助。

7)如有任何公共设施的正常使用受到影响,应在小区各主要出入口设置告示,知会业户,如有任何区域存在危险性,应在该处范围外设置警示标志或警告牌。

附则:一些常见水浸事故的针对性处理措施

在发生以下所列的情况时,除采取上述的措施外,还应采取以下相应的针对性措施:

1.小区的供水管道发生破裂,应尽快查找并关上能够控制破裂部位的水掣。

2.如小区的供水泵房出现大量漏水现象,应当在隔水伐处摆放塑料桶接水,同时用沙包保护好附近可能受影响的别墅单元。

第9篇物业服务中心工作服装管理规定

物业服务中心工作服装的管理规定

1、目的

为了加强对物业服务中心工作服装的管理,延长工作服装的使用寿命,提高使用效率,特制定本规定。

2、适用范围

适用于**小区物业服务中心

3、方法与过程控制

3.1 员工工作服装的使用正常损耗期为两年,两年后服务中心据损耗情况确定服装的更换。

3.2 工作服装的第一管理责任人为其使用人。员工必须严格按照规定穿着工服,随季节和天气的变化统一更换。换季时工装调换,使用人将清洗干净、叠放整齐的交给指定服装管理员。

3.3 工作服装只限于工作期间在工作地点穿着,除清洗和修补外,不得带出工作地点。

3.4 工作服装应保持清洁,若有损坏需及时修补,员工不得任意改变工服的样式和穿着方法。对于工服丢失、不按要求穿着工服、严重污损工服的情况,除以重罚。

3.5员工在职两年内,工作期间造成的正常损耗由公司承担。

3.6在规定损耗期内,因员工个人原因造成的人为破损、报废、遗失等情况,由员工个人承担采购新工服的全部费用。

3.7 员工在离职时需办理工作服装交还手续,未办理手续者按遗失处理。

第10篇新物业项目入伙管理工作程序

新项目入伙管理工作程序

1总则

1.1有序组织业户入伙,提供便捷、高效的顾客服务,是地产销售和后续物业服务的重要内容,项目所在公司和物业分公司应相互配合,严密策划和组织新项目的业户集中入伙工作。

1.2新项目集中入伙工作由项目所在公司主导,物业分公司配合。

1.3各物业分公司应配合项目所在公司履行房屋保修义务,在保修期内工程质量问题必须得到及时、有效的处理,切实维护业户合法权益和ee地产的品牌形象。

2相关职责界定

2.1项目所在公司总经理负责组织成立交楼入伙工作小组,制定交楼入伙工作方案,组织交楼准备工作,确定入伙时间。

2.2项目所在公司营销部、工程(配套)部、开发设计部、财务部参与入伙工作。

2.3物业分公司负责具体编制物业入伙方案,按计划准备及组织实施入伙管理工作。

2.4管理公司物业管理部负责各项目入伙管理工作的指导和监督。

2.5项目所在公司工程部负责协调监理公司和施工单位参与交楼验收工作。

3工作程序

3.1成立入伙工作小组

3.1.1组成人员:由项目所在公司总经理、营销总监、设计总监、工程总监、财务总监和物业分公司总经理组成,项目所在公司总经理担任组长,物业分公司总经理担任副组长。

3.1.2人员分工:接待组(负责客户引导、业户身份核验、资料接收及发放)、收费组、验收组、发钥匙组、咨询及后勤保障组,入伙当天现场总指挥为物业分公司总经理。

3.2入伙策划

3.2.1在入伙前,物业分公司将《入伙须知》及其它需提示的内容与项目所在公司的《入伙通知书》一起向业户送发,向业户明示入伙须知信息。

3.2.2物业分公司负责配合项目所在公司做好业户集中入伙工作,拟订项目集中入

伙方案。项目集中入伙方案经物业分公司总经理和项目所在公司营销(策划)部审核、总经理批准后,报管理公司物业管理部、市场部备案。管理公司收到入伙方案的日期应与预定的入伙日期至少提前30天。

3.2.3入伙过程中涉及的所有收费项目,且在房产销售合同中未明确约定的,收费标准必须在入伙方案审批前报管理公司批准后方可执行。

3.2.4新项目集中入伙方案中应包含对可能的紧急的识别、评价,以及相应的处置预案。

3.2.5入伙方案的内容应包括但不限于:

a)入伙的时间及实施地点;

b)入伙工作目标及接待能力要求;

c)入伙手续办理的流程;

d)接待现场布置要求;

e)可能紧急情况及处置预案要求;

f)负责入伙工作的人员安排及职责;

g)入伙过程中使用的文件和表格;

h)入伙准备工作的安排及要求;i)所需费用预算。

3.3交楼入伙准备工作

3.3.1人员培训

a)按人员分工,明确各组的任务及与其它组的衔接要求;

b)对工作流程、注意事项及入伙中业户普遍关注的收费、验收、房屋质量保修、装修等问题进行培训,必要时拟写《入伙工作统一说辞》。

3.3.2入伙发放资料及记录的准备

交楼入伙工作小组在业户入伙前15个工作日准备好用于入伙的必要的资料,并由物业分公司整理汇总备用。

1)入伙发放资料包括(不限于):

a)入伙通知书;

b)出库单;

c)入伙须知(可制成印刷品张贴);

d)入伙流程图(可制成印刷品张贴);

e)业主临时公约;

f)住户手册;

g)房屋质量保证书;h)房屋使用说明书;i)装修手册;

j)物业管理费批文;

k)物业管理相关法律法规文本。

2)记录包括(不限于):

a)业户情况登记表;b)入伙流程签认单;c)区域防火责任书;d)入伙收楼确认单。e)整改项目报告。

3.3.3入伙前与业主的沟通为了使入伙工作顺利开展,在项目所在公司寄发《入伙通知书》时,物业分公司可将业主须知的相关资料一同寄发。

3.3.4入伙现场环境布置要求

a)总体环境应布置成喜庆、热烈的场面,衬托出ee品牌;

b)入伙办理的区域必须保持干净卫生、井然有序,必要时采用灯笼、彩旗、彩带、摆放花篮、盆栽花木等进行装饰;

c)入伙现场办理地址、办理时间、入伙注意事项、入伙流程等标识,相关场地、道路应有明显、温馨的指路牌;

d)工作人员按分工不同应有明确的工作区域,避免出现慌乱现象、服务人员着装整齐,精神饱满;

e)在许可条件下,现场设置尽量考虑满足人们轻松地等候或进行办理入伙的环境;

f)办公现场资料摆放整齐有序。

3.4入伙手续的办理

3.4.1入伙手续办理流程图

入伙手续办理流程图

业主

………携带资料,按规定时间到达入伙现场

营销部

………核对确认业户身份,向业户发放《出库单》

接待组

………业户情况登记,补签相关合同

收费组

………收取相关费用,开具发票

验收组

………与业户共同验收房屋,出现问题记录并跟踪返修,水电开通,水电表初始读数抄录

钥匙发放

………发放钥匙,发放资料

资料归档

3.4.2项目所在公司营销(策划)部负责核对业户《入伙通知书》,查验以下业户证

件:

a)购房合同原件;

b)业户身份证或护照原件;

c)单位购房的查验须出示单位营业执照副本;

d)委托他人办理的须出示业户委托书,并留存。

3.4.3确认业户身份无误后,营销部向业户签发《出库单》。

3.4.4接待组

a)核对、回收《出库单》存根联;

b)留存业户证件复印件,填写《业户情况登记表》,签署《区域防火责任书》;

c)与未签约业户补签《前期物业管理协议》和《业户临

时公约》;

d)经办人在《入伙资料交收登记表》上的'业户资料提交栏'签字确认;

e)请业户在《入伙流程签认单》文件栏上签字确认。

3.4.5收费组依照法规、政府批文和公司要求,收取物业管理费等有关费用,并与业户共同在《入伙流程签认单》收费栏签字确认。

3.4.6验收组

a)在业户交纳完入伙费用后,验收组通知水电工开通该业户物业的水电,携同施工单位、监理公司,与业户对房屋进行验收;

b)将水电表初始读数及验收情况登记在《入伙收楼确认单》中;

c)房屋验收合格的,验收组与业户在《入伙收楼确认单》及《入伙流程签认单》中签字确认;

d)验收中发现问题,按3.6进行。验收完成后验收组与业户在《入伙收楼确认单》及《入伙流程签认单》中注明并签字确认。

3.4.7钥匙发放组

a)房屋验收无问题或业户要求在搬入后再行维修的,钥匙发放组将业户房屋钥匙全部交给业户;

b)房屋验收有问题的,钥匙发放按3.6进行。组在将业户房屋钥匙交给业户时,经业户同意留下一套钥匙(在《收楼问题整改报告》中记录),供维修使用;

c)业户领取钥匙后,在《钥匙领取登记表》及《入伙流程签认单》上签字确认;钥匙托管的,在表单备注栏注明;

d)钥匙发放组将《住户手册》、《装修手册》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》发给业户保存,并请业户在《入伙资料交收登记表》上的'入伙资料收取栏'签字确认,入伙手续办理完毕。

3.5所有资料和业户档案由物业分公司负责收集、整理和保存。

3.6房屋交收问题的整改

3.6.1验收发现问题时,业户在《整改项目报告》中记录交给验收人员,将钥匙交给验收人员便于维修,并在《入伙收楼确认单》的'回执栏'中填写相关记录并保留回执栏;

3.6.2物业分公司根据《整改项目报告》内容向综合维修队下达《工程维修作业单》,项目所在公司须督促尽快维修,以免影响业户装修;

3.6.3维修完成并通过物业分公司检验后,物业分公司联系业户前来复验,向业户交回所保留的钥匙并请其在《整改项目报告》的乙条款中签字确认。

3.7集中入伙办理过程中,项目所在公司、物业分公司必须确保:任何存在疑虑或不满意见的业户均能及时地与公司高层管理人员沟通,避免现场服务人员的拖延造成矛盾激化或不满情绪的扩散。

3.8集中入伙期间,物业分公司必须每对入伙办理情况进行汇总统计,在当天报告项目所在公司。

3.9物业集中入伙结束后一周内,物业分公司总经理应组织本公司对入伙工作进行总结,对入伙过程中反映出来的房屋质量、销售服务、物业服务等方面问题进行汇总统计,报送项目所在公司及管理公司物业管理部备案。

4零星入伙(入住)

在物业集中入伙之后,针对物业正常运营期间个别业户(租户)入伙手续办理,除不必制订准备工作计划和交付方案外,相关入伙手续仍必须按上述规定办理。

5相关文件与记录

5.1wdwy-wi-mm7501入伙通知书(范本)

5.2wdwy-wi-mm7502入伙须知(范本)

5.3wdwy-fr-mm7501出库单

5.4wdwy-fr-mm7502入伙流程签认单

5.5wdwy-fr-mm7503业户情况登记表

5.6wdwy-fr-mm7504区预防火责任书

5.7wdwy-fr-mm7505入伙收楼确认单

5.8wdwy-fr-mm7506整改项目报告

第11篇物业治安管理工作宗旨职能工作内容

物业治安管理的工作宗旨、职能及工作内容

1.治安管理的工作宗旨

搞好物业的安全管理工作,确保住户和员工的财产及人身安全。

2.治安管理的工作职能

2.1协助物业总经理贯彻落实保安工作。

2.2服从公安部及国家分布的有关治安管理的指示、法规及法律。

2.3监督检查各项安全制度的执行。

2.4宣传教育员工提高全员意识和自防自救的能力。

2.5控制和处理各种突发事件。

2.6预防各类案件和治安事故的发生。

2.7强化安全管理。

2.8配合公安机关、消防监督机关做好各类案件的侦破和火灾事故之预防。

3.治安管理的工作内容

3.1保安人员应熟悉与掌握物业内各种安全措施的操作及性能,熟悉物业的情况,并与住户保持密切的联系,以便就安全问题经常交换意见和信息,不断完善治安管理体制。

3.2严格执行巡逻检查工作,做好巡逻情况记录工作,在日常工作中及时消除治安隐患。

3.3按规定做好门卫检查工作,严格控制外来人员、车辆进出物业,接待好住户之访客,保障区内良好的居住环境。

3.4维持好物业内舒适的生活环境,对于妨碍公共秩序的不良行为予以制止。禁止存放易燃易爆、剧毒及放射性物品;禁止在物业区域内搞射击活动;制止在物业区内发生斗殴事件;制止外来因素对物业的滋扰。

3.5阻止安装某些可能误伤他人的设备,或改装、破坏正常的公共设施的情况。

3.6记录相关的国家机关联系方法,并建立良好的工作关系,以便在需要时能得到及时的帮助。

3.7管理人员应在日常工作中强调自身的工作作风和精神面貌。处理事务要求周密谨慎,以使个别不良分子不敢有窥觎之心。

3.8维持好物业的交通疏导及交通事故的防范。

3.9对物业内施工改造人员进行有效监管及人员安全、消防管理。

4.保安人员的主要职责

1.防止未经许可的人士进入

i. 若大厦于入口设有对讲机,访客可按动要拜访住户单位之楼数,该住户便会与访客透过对讲机对话,决定是否开放入口大门让访客内进。

ii.当你发现有可疑人物在门外徘徊,便应上前查询欲访何人,如不能作出合理回答,便应请他立即离去。

iii.请特别留意尾随住客进入大厦的陌生人。

2.登记访客

i.遇到访客、修理工人或送货工人,必须询问他们欲访哪一住户,才准予入内。他们的出入记录,都要妥善地登记在事故记录册上。

ii.如有可疑人物闯入大厦,应尽快通知警方。

3.记录事故

大厦的事故记录册是用来登记的有已发生的事故,例如护寻卫员交更、电梯损坏、停电、漏水、响警钟等。每一事故所发生的时间都要准确地记录册内。

4.应付紧急事件

i.有些住户单位内设有防盗警钟,如遇劫或有紧急事故,住客便会按动警钟通知该座的管理处,你应立刻前往查察及通知警方。

ii.有些大厦的公共地主,设有玻璃屏保式求救紧急掣,住客遇到盗劫或紧急事故,可将玻璃打碎,警钟便会响动,管理处的防盗灯号指示板亦会亮起,指示何处发生事故,你应赶往现场查察及通知警方。

5.监察保安系统

有些管理处设有闭路电视,你要知道电视机的镜头对着哪一个方向,并留意电视屏幕,见到特别事故发生,便应赶往现场支援及通知警方。

6.保管钥匙

i.大厦内通常设有服务室及杂用室,包括电梯机房、冷气机房各电表柜等。为避免这些设施被人滥用,例如干扰电力供应、让不良分子藏匿在内,或暗藏违禁物品等,应将这些房间全部锁上。

ii.钥匙应当值的人员保管。个别钥匙曾交于何人使用之详情,应记录在登记册上。

7.防止及值测罪案的发生

i.大厦的垃圾房或杂物房,应设置在显眼的位置,并尽可能性设在大厦保安人员视线可及的范围内。房间内要有充足的照明,不需使用时要锁上,并且要经常视察,以防盗贼用作匿藏之所。

ii.留意安装于大厦外墙供低层的水管。业主委员会负责人管理公司应适当地将其封闭,以防贼人用作攀爬。

8.巡逻

9.注意大厦的防火安全

10.处理投诉

你应立刻处理所有投诉;如你遇到不能解决的问题,应尽快通知管理公司或法定负责人。

11.请紧记保安人员不是警察,其权利与普通市民一样

i.如你目睹罪案的发生,例如抢劫、恶意毁坏或伤人等,在确保本身安全情况下,你可尽力拘捕疑人,并须立刻通知警方到场接手办理。

ii.尽可能以最低武力达到拘捕的效果。绝对不能以武力作为处罚,而且一旦达到拘捕的目的,便必须停止使用武力。

iii.作为市民,你并无搜查权力。

iv.盘问疑人时,必须保持礼貌,给人解释其行为的机会。

第12篇物业管理处财务岗位工作职责

项目物业管理处财务岗位工作职责

1.控制客户帐期,催收帐款如每月管理费月费等。

2.每月首七个工作天内将客户欠帐情况做出明细分析表。

3.将有关付帐及其他费用原始凭证做出记帐凭证并准确记帐。

4.定期列出每个开支项目之发生及余额。

5.负责收入货币送缴银行,现金管理及日常报销支出。

6.登记现金入银行日记帐。

7.负责管理处固定资产的登记、盘点和统计工作。

第13篇和园物业安全管理工作过程的检验

正家物业安全管理工作过程的检验

1.0目的:确保公司安全管理工作过程井然有序,文明服务,礼貌待人,防止违反安全管理规章制度的行为出现和各类治安案件的发生。

2.0 适用范围:公司安全管理工作。

3.0 职责

3.1 物业管理部负责对安全管理工作进行抽检、周检、月检。

3.2 管理处护卫主管负责对安全管理工作进行日检。

4.0 内容

4.1 安全管理工作过程的分类与检验过程工作分配。

4.1.1 安全管理工作过程包括:

1)道口岗作业;

2)中控室作业;

3)巡逻岗作业;

4.1.2检验

1)夜间查岗:

a、安全主管每月对各管理处安全管理工作进行二次夜间抽检,检验结果记入《夜间查岗记录表》。

b、护卫主管每周夜间查岗(02:00--06:00)不少于1次,检查结果记录在《夜间查岗记录表》中。

2)巡检:安全管理各岗位人员根据岗位职责和有关规定对小区进行巡检,检查结果记入《巡查记录表》和《小区管理日志》。

3)周检、月检等参照pd35《服务检测控制程序》执行。

4.1.3对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施,并认真填写《纠正措施报告》上报物业管理部;发现隐患应及时采取预防措施,并认真填写《预防措施报告》上报物业管理部。

4.2各岗位工作检验标准,参照《安全管理工作检验标准》

5.0相关文件与记录

《安全管理工作检验标准》

pd35《服务检测控制程序》

**-038《管理处周检查表》**-044《纠正措施报告》

**-045《预防措施报告》

**-003aq《夜间查岗记录表》

第14篇物业管理服务工作整体设想策划规范

物业管理服务工作的整体设想及策划

**** 管理有限公司作为物业管理行业极具潜力的后起之秀,完全有能力有信心承担起 **** 一期的物业管理工作,一旦我司受委托管理这个项目,我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势,把 **** 一期建设成为 ** 首座公寓式的物业管理的典范。

我们的管理总目标是:

自接管 **** 一期之日起,按五级等级标准实施物业管理服务,三年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区,并积极争创全国示范。整体的设想与策划分为五个方面:

1高标准、高水平管理的措施

1.1建立和实施完善的物业管理质量体系

物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来,在国内物管行业逐渐推广实施的 iso9001-2000 质量体系标准被实践证明是行之有效的,这一点我们公司在导入并通过 iso9001-2000 质量体系国际认证后,就深深地体会到其好处。在 **** 一期的物业管理工作中,从一开始就要坚持做到高标准、高起点,科学管理、规范服务。要根据****一期的管理模式和特点尽快建立和实施iso9001-2000质量管理体系。

1.2培育高素质的员工队伍

人才对我们来说,是最重要的资源,它决定了企业的兴衰。在人才的管理上,我们着重抓好两个环节,一是“引进关”,引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”,我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划,要求大家有现代的物业管理意识,为业户服务的意识,都要做到一专多能,每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提,我们的人才培养目标是:培养一支高素质的精干的员工队伍。

1.3加强和完善物业管理的硬件条件

在 **** 一期物业管理工作中,除了要充分依托现有的管理设备外,还需投入一笔资金加强和完善物业管理的有关设备、设施,如要实行全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完善的监控系统等。

1.4营造富有特色的社区文化具体内容在后续章节中有详细描述。

1.5实施办公、住宅区人性化的专业物管

崇尚人性,是我们管理工作的精髓。在 **** 一期,我们将广泛引入人性化物业管理的理念,关注业户的生活质量,关注员工的不同需求,在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬,又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥,人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。使我们的管理工作得到业户的理解、认可和支持。也使公司的经营管理理念得到管理员工的普遍认同,在物业管理的各处细节,要体现出对人的珍爱和关怀。

1.6注重发挥业户自治、自律的功能

以业主委员会为代表的广大业户共同参与物业管理,变单向推动为双向共管,是物业管理发展的要求和趋势,只有启发广大业户共同参与物业管理,增强业户自治、自律功能,使业户自治、自律与专业化物业管理相结合,才能使 **** 一期物业管理真正得到升华,这也是发达国家和地区物业管理的重要经验。为此,我们将充分发挥 **** 一期业户管委会作用,通过业户的内部组织网络和组织社区内的文化活动,潜移默化地增强业户参与管理的意识。

2 管理深度和广度的做法

社会在进步、时代在发展。对于 **** 一期这样一个白领精英荟萃的广大业户而言,物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为:随着社会的进步和社会分工的不断专业化,物业管理公司在管理深度和广度上,除了依靠科技手段外,还应尽可能和社会各专业服务机构联合,满足业户的多方面需求。我们提出以下两项措施:

2.1在 **** 一期建立相应的居民生活商业网点。从满足居民生活需要做起,利用各种条件逐渐开办小超市、家电维修中心、健身中心等等,为广大业户提供各种便利条件。

2.2管理处全方位建立商业服务信息网,与各商家、专业服务公司建立广泛联系,满足业户需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询、家政服务、接送小孩、代购各种票务、介绍住家保姆等等。

3超前性、创造性、全方位服务的意识

3.1超前性是 **** 一期物业管理前卫和榜样地位的标志。重点由以下几点组成:

3.1.1实施住宅环境形象设计与建设(dis)工程。住宅环境形象设计与建设是继企业形象策划(cis)之后更富时代特色的新概念,它已同资源、人才、科教、环境、信息等一样,成为构成住宅管理的要素之一,同时,具有对住宅形象的塑造功能和对物业的增值功能。

3.1.2全面体现对残疾人的关心。我们将在整个住宅区内对残疾人实行无障碍通行,公共区域设有关照残疾人的标识。这一措施不仅体现了对残疾人的关爱,同时也会提高居民的文明意识。

3.1.3充分发挥电视监控系统的作用,使管理人员及时掌握 **** 一期各个区域的治安状况,出入人流状况,车辆交通状况及卫生保洁状况等,使各种紧急情况能得到及时处理。

3.2创造性是 **** 一期物业管理的生命源泉

科技在进步,人们的观念在不断地转变,人们对住宅区的各种需求也在不断地扩展。**** 一期只有不断地创新,吸收国内外住宅管理精华,做人之未做,做人之难做,才能不断完善,并保持在同行业中的领先地位。如:实行物业管理企业多元化经营,我们计划在接管****一期物业管理工作后,在其周围区域内陆续投资开设电器维修中心、美容美发中心、快餐店、健身房等,以满足广大住户的日常生活需要,同时不断提高管理处的综合实力。

3.3实施社区全方位服务

我们在接管 **** 一期后,将迅速推出“温馨家园计划”,充分利用**** 一期及周边地区的各类设施和场所,为广大业户提供全面周到的 24 小时温馨服务。如:

3.3.1定期举办棋牌赛、书画展、各种派对等,丰富住户的业余生活,增进业户间的情感沟通。。

3.3.2设立业户接待日和业户接待电话,向业户提供24 小时全天候的护卫、保洁和维修服务。

我们的口号是:“住 ****一期,享受轻松生活”。使每一位入住 ****一期的业户都能享受到我们温馨的服务和现代生活的便利。

4创造优美舒适、安

全文明、洁净环境的设想

**** 一期位于新市区,是一个高档住宅区,在物业管理工作中,我们应以高的文化品味取胜,通过住宅区软、硬件的配套服务,创造出优美舒适、安全文明、环境洁净的高档小区。

4.1硬件建设

可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的住宅形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为 **** 一期高尚环境和文明建设提供了物质保证。

4.1.1公布空气质量周报。空气质量是环境质量的重要内容。我们拟在 **** 一期内业户基本上都入住以后,实行空气质量周报公布措施。这样既可以让监测数据直接为业户服务,同时又可以提高住户的环保意识。**** 一期应为净化 ** 环境做出积极的贡献。

4.1.2建立优美的环境。为了使 **** 一期环境进一步活跃起来,更具文化品味,我们将与 **合作,对小区内各种植物进行标识、归类,将 **** 一期变为富有特色的小型植物园,使居民和来客感受到的不仅是满目绿草、红花,而且从植物介绍中可以增加植物、绿化知识,这是一项极有意义的措施。

4.1.3对垃圾的分类处理。随着社会的发展和进步,环保问题越来越突出,我们计划在接管 **** 一期后逐步实行垃圾的分类投放和处理,并在《住户手册》和各投放点标明分类收集方法。设可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三类箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主,一般垃圾及渣土等为主,有害垃圾主要为各类废电池、电镀制品、杀虫剂罐等。对垃圾的分类处理,我们将通过各种宣传手段,增强业户的环保意识,引导他们养成正确的习惯。

4.1.4严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识,加强车辆的监控和引导,及时处理突发事件。

4.1.5运用现代科技手段,“三防”结合,确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统,由管理中心统一指挥调度,强调多重结合,即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合。物防上采用围墙、防盗装置等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下,逐步过渡到技防为主,运用 **** 一期的智能化保安设施结合管理处的统一管理、快速调度,确保治安防范万无一失。

4.2软件建设

创建高档次的住宅小区,软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短,管理公司和广大业户均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养,这个过程需要日积月累的努力,物业管理公司应着眼于长远发展,持之以恒地在软件建设上下功夫。主要有以下内容:

4.2.1将可持续发展战略作为 **** 一期发展的主导战略。

4.2.2组织落实,措施得力。成立以管理处为主、有业户代表参加的 ****一期环保委员会,着眼于 **** 一期长远发展,依照可持续发展战略,制定和实施 ****一期环保工程。

4.2.3引入住宅形象设计与建设功能,对 **** 一期进行形象塑造。

4.2.4建立“管理处员工人人都是环保监督员”的观念,对不利于环保的行为及时予以制止。

4.2.5营造“保护社区环境,创建绿色家园”浓厚气氛。重点放在提高环保意识,增加环保知识方面,通过环保讲座、每年六月的世界环保日系列活动等,引导住户关心社区环境。

4.2.6鼓励节约水电,组织居民开展有利于身心健康的文体活动。

4.2.7严格装修审批手续,规范施工行为,控制装修材料的使用,加强工程监管。

4.2.8要逐步实行垃圾的分类投放、处理。

5体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式

5.1**** 一期社区文化活动的总体构想

社区文化三项主题:营造全新的工作理念;热爱地球,保护环境;做新世纪文明使者。

社区文化三项特征:人性化的管理理念;超前性的文化视角;宁静、祥和的文化气氛。

社区文化的总体目标:使 **** 一期成为住宅文化的典范。

**** 一期将在我们的管理下大力开展社区文化建设。**** 一期的文化定位是中西方文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化,精神文化等四个方面全方位展开,通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的社区文化建设,提高业户素质,培养互助互爱精神,增强社区凝聚力,发挥社区文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。在 **** 一期文化建设上,我们还注重近与远、大与小、教与乐、雅与俗的结合。我们将实施名牌与形象战略,积聚****一期的无形资产,创造名牌。

5.2**** 一期环境文化的构想

针对 **** 一期的园林式布局和环保要求,我们除了对住宅内噪音、水质、空气等环保要素进行监测,全面加强社区环境文化和环保建设外,还准备做好以下几点:第一,维护已有的园林绿化,实施各季节植物交叉式绿化工程。第二,加强对社区内环保意识的灌输,使每个业户都自觉热爱社区内的环境,建议在社区内设计摆放一些雕塑作品,以体现出优雅的艺术氛围。第三、开展社区环境文化建设,实施社区环境形象战略,整合社区环境形象,统一规划社区内的各种自然景观和人文景观。我们将拟定业户手册、环境手册、制订全面的环境管理方案。

第15篇广场创建全国物业管理优秀示范大厦工作计划

为实施企业品牌战略,提高物业管理各层面的服务水平,创建**一流的物业公司,公司决定申报e广场大厦创建20**年度全国物业管理示范大厦,达标创优是一次系统的、长期的工作,良好的组织、计划和实施是达标创优工作的先决条件。公司特拟订相关工作计划如下:

一、建立创优工作领导小组

c总为组长,物管处各管理人员及公司其它管理人员为组员,公司于6月15日前宣布小组成立决定。

二、发动全体员工积极参与

创优工作事关公司全体,成立领导小组后公司即召开员工大会,进行动员。

三、创优工作与日常管理结合

创优的基础是日常管理水平,公司现成物业管理处于6月30日前拿出具体计划,责任人z2。

四、考察学习

公司有组织有计划地安排相关人员出外考察学习。

五、申报手续

负责向市房管局物业科进行创优相关手续的申报,责任人z1。