第1篇 物业管理商会章程-范文
物业管理商会章程范文
第一章 总则
第一条 本会名称为:z省物业商会。
英文名称:z propeity management association
缩 写:hpma
第二条 本会是z省从事物业管理及相关行业的企业及专业人士自愿结成的非营利性社会组织。
第三条 本会的宗旨是遵守我国宪法、法律、法规和政策,遵守社会主义道德风尚,引导和教育会员爱国、敬业、诚信、守法,维护会员的合法权益,反映会员呼声,发挥联系党和政府与会员的桥梁、纽带作用,为我省物业管理行业的规范和发展做出贡献。
第四条 本会接受z省工商联、z省民政厅的业务指导和监督管理。
第五条 本会所在地为z省郑州市。
第二章 业务范围
第六条 本会的业务范围:
(一)宣传、贯彻党和国家的方针政策,引导物业管理企业树立社会主义公私观、信用观、义利观和法制观,引导企业回报社会,规范企业行为,促进行业自律;
(二)建立与政府部门沟通渠道,向政府主管部门反映行业的建议和诉求,在政府和企业之间起到桥梁作用;
(三)积极为政府、社会、企业服务,维护会员的合法权益,为会员提供维权服务,反映会员的困难、意见和要求,积极协助企业化解矛盾,调解纠纷;
(四)搞好行业评选,推广行业经验;
(五)为会员提供信息服务,建立综合信息库,做好信息收集与发布服务;
(六)推动行业内外横向联合,组织国内外物业管理及相关行业交流研讨会,组织专家对物业管理发展走向和现实疑难问题进行探讨、论证,提出科学权威的观点和理论及解决问题的办法,组织行业学习、考察,提高物业及相关行业管理水平;
(七)组织会员举办各种形式的活动和专业培训,开展咨询服务;
(八)组织会员参加z省工商联开展的各项活动,承办政府等有关部门委托办理的其他事宜。
第三章 会员
第七条 本会的会员种类:
(一)单位会员:从事物业管理及相关行业的企业;
(二)团体会员:本行业的社会团体;
(三)个人会员:物业管理及相关行业的从业者,经济、理论、法律工作者以及其他相关人士。
第八条 申请加入本会的会员,必须具备下列条件:
(一)承认并遵守本会的章程;
(二)有加入本会的意愿;
(三)单位会员在本会业务领域内信誉良好,无不良经营行为记录,在行业内具有一定的影响力;个人会员无违法违纪记录。
第九条 会员入会的程序是:
(一)提交入会申请书;
(二)经理事会讨论通过;
(三)由理事会或理事会授权的机构发给会员证。
第十条 会员享有下列权利:
(一)本会的选举权、被选举权和表决权;
(二)参加本会的活动,优惠取得本会拥有和掌握的最新信息资料;
(三)获得本会开展的所有服务项目的优先享受权;
(四)对本会工作享有批评建议权和监督权;
(五)入会自愿、退会自由;
(六)向本会提出帮助维护自身合法权益的要求。
第十一条 会员履行下列义务:
(一)遵守本会章程,执行本会的决议;
(二)维护本会合法权益,不发生违反章程行为;
(三)参加本会活动并完成本会交办的工作;
(四)按规定及时缴纳会费;
(五)向本会反映情况,提供相关资料。
第十二条 会员要求退会应书面通知本会,并退还会员证。本会会员一年内不履行义务,包括一年不缴纳会费或不参加本会活动的,视为自动退会。
第十三条 会员如有严重违反本章程的行为,经本会理事会表决通过,予以除名,并收回会员证,单位会员被工商部门吊销营业执照的,其会员资格将随之自动取消。
第四章 组织机构和负责人产生、罢免
第十四条 本会的最高权力机构是会员代表大会,其职权是:
(一)制定和修改章程;
(二)选举和罢免理事;
(三)审议理事会的工作报告和财务报告;
(四)决定终止事宜;
(五)决定其他重大事宜。
第十五条 会员代表大会须有五分之四以上的会员代表出席方能召开,其决议须经到会会员代表三分之二以上表决通过方能生效。
第十六条 会员代表大会每届四年。如因特殊情况需要提前或延期换届时,须由理事会表决通过,报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意,但提前或延期换届不超过一年。
第十七条 理事会由会员代表大会选举产生,是会员代表大会的执行机构,在会员代表大会闭会期间,理事会是本会最高领导机构,对会员代表大会负责。
第十八条 理事会的职权是:
(一)执行会员代表大会的决议;
(二)选举和罢免会长、副会长、秘书长、常务理事;
(三)筹备召开会员代表大会;
(四)向会员代表大会报告工作及财务状况;
(五)聘任名誉会长、顾问,决定会员的吸收和除名;
(六)决定设立办事机构、分支机构、代表机构和实体机构;
(七)决定副秘书长、各机构主要负责人的聘任;
(八)领导本会各机构开展工作;
(九)制定内部管理制度;
(十)确定本会的工作方针、工作任务并制定本会工作计划;
(十一)决定其他重大事项。
第十九条 理事会须有五分之四以上理事出席方能召开,其决议须经到会理事三分之二以上表决通过方能生效。
第二十条 理事会会议每年召开一次,情况特殊的也可采用通讯形式召开。
第二十一条 常务理事会由理事会选举产生,选举会长一人、副会长若干人、秘书长一人、常务理事若干人,组成常务理事会。在理事会闭会期间,常务理事会行使理事会职权,对理事会负责并报告工作。
第二十二条 常务理事会须有五分之四以上常务理事出席方能召开,其决议须经到会常务理事三分之二以上表决通过方能生效。
第二十三条 常务理事会会议半年召开一次;情况特殊的也可采用通讯形式召开。
第二十四条 本会的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件:
(一)坚持党的路线、方针、政策、政治素质好;
(二)在本会业务领域内有较大影响,热心商会工作;
(三)会长、副会长、秘书长最高任职年龄不超过70周岁,秘书长为专职;
(四)身体健康,能坚持正常工作;
(五)未受过剥夺政治权利的刑事处罚;
(六)具有完全民事行为能力。
第二十五条 本会会长、副会长、秘书长的变更,需经会长会议提名,报省工商联考察同意,提请理事会表决通过后,方可任职;
本会会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的,须经理事会表决通过,报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意后,方可任职。
第二十六条 本会会长每届四年,连任最多不超过两届;副会长、秘书长每届四年,可以连选连任。但在任职期间,若发生不符合任职条件的情况,由理事会作出相关处理意见,并报z省工商联和z省民政厅审核批准。因特殊情况需延长任期的,须经会员大会到会人员三分之二以上表决通过,报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意后,方可任职”。
第二十七条 本会的法定代表人不得兼任其他团体的法定代表人。
第二十八条 本会会长行使下列职权:
(一) 召集和主持理事会或常务理事会;
(二) 检查会员代表大会、理事会、常务理事会决议的落实情况;
(三) 代表本会签署有关重要文件;
(四) 其它有关事项。
第二十九条 本会秘书长行使下列职权:
(一) 主持办事机构开展日常工作,组织实施年度工作计划;
(二) 协调各分支机构、代表机构和实体机构开展工作;
(三) 提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构主要负责人,交理事会或常务理事会决定;
(四) 决定办事机构、分支机构、代表机构和实体机构专职工作人员的聘用;
(五) 处理其他日常事务。
第五章 资产管理、使用原则
第三十条 本会经费来源:
(一)会费;
(二)捐赠及有关部门资助;
(三)在核准的业务范围内开展活动或服务的收入;
(四)创办经济实体收入;
(五)其他合法收入。
第三十一条 本会按照国家有关规定收取会员会费。
第三十二条 本会经费必须用于本章程规定的业务范围和事业的发展,不得在会员中分配。
第三十三条 本会建立严格的财务管理制度,保证会计资料合法、真实、准确、完整。
第三十四条 本会配备具有专业资格的会计人员,会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算,实行会计监督。会计人员调动工作或离职时,必须严格按照国家相关政策规定执行,与接管人员办清交接手续。
第三十五条 本会的资产管理必须执行国家规定的财务管理制度,接受会员代表大会和财政部门的监督。资产来源属于社会捐赠、资助的必须接受审计机关的监督,并将有关情况以适当的方式向社会公布。
第三十六条 本会换届或更换法定代表人之前,必须接受省工商联和省民政厅组织的财务审计。
第三十七条 本会的资产,任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。
第三十八条 本会专职工作人员的工资和保险、福利待遇,参照国家及本行业薪酬标准执行。
第六章 章程的修改程序
第三十九条 对本会章程的修改,须经理事会表决通过后报会员代表大会审议。
第四十条 本会修改的章程,须在会员代表大会通过后15日内,经z省工商联审查同意,并报z省民政厅核准后生效。
第七章 终止程序及终止后的财产处理
第四十一条 本会完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注销的,由理事会或常务理事会提出终止动议,终止动议须经会员代表大会表决通过,并报z省工商联审查同意。
第四十二条 本会终止前,须在z省工商联及有关机关指导下成立清算组织,清理债权债务,处理善后事宜。清算期间,不开展清算以外的活动。
第四十三条 本会经z省民政厅办理注销登记手续后即为终止。
第四十四条 本会终止后的剩余财产,在z省工商联和z省民政厅的监督下,按照国家有关规定,用于发展与本会宗旨相关的事业。
第八章 附则
第四十五条 本章程经 年月日会员代表大会表决通过后生效。
第2篇 万科物业储备队管理纪律要求
vk物业储备队管理纪律要求
一、目的:
建立、培养一支有纪律的安全管理员队伍,规范安全员言行举止,明确管理要求。
二、范围:
适合人力资源部储备队
三、方法和控制:
到岗安全员必须明确管理要求,并严格遵守储备基地管理纪律要求。
由储备基地负责人监督执行。
3、1服从命令,听从指挥;严守纪律,严格要求;
3、2团结一致,维护荣誉;团结同事,互帮互助;
3、3物品统一,摆放整齐;仪容仪表,整齐干净;
3、4维护公共卫生,保持宿舍干净严禁破坏清洁;
4、5爱护集体物品,严禁破坏物品损坏照价赔偿;
4、6做到勤俭节约,人走灯灭严禁长明灯长流水;
3、7遵守军训纪律,认真纠正动作做到令行禁止;
3、8遵守培训纪律,认真听讲勤于思考做好笔记;
3、9遵守请假销假,必须按时归队严禁不假外出;
3、10 离职手续办理,当日清理宿舍物品不得过夜;
第3篇 物业管理师培训教学大纲
一、物业管理方案的制订
(一)学习要求
掌握物业管理对物业的基本要求,了解并做好物业管理早期介人的准备工作;具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力;掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。
(二)学习重点
1.物业管理的早期介入
(l)物业管理对物业的基本要求
物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
物业管理对物业的基本要求是:
①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”,并要方便维修和养护。
②建筑材料质量和设计施工质量要好,减少使用成本。
③配套设施齐全,能为使用人提供多种服务。
④环境优美、安全、舒适。
⑤为物业管理提供必要的设施。
(2)物业管理的基本内容
①基本业务
包括房屋建筑物的维护、修缮与改造;物业附属设备、设施的维护、保养与更新;相关场地的维护与管理;消防设备的维护、养护与更新。
②专项业务
包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。
③特约业务
包括各种与业主和使用入相关的代办业务。
④经营业务
包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。
(3)物业管理早期介入的物质准备
人员准备
资料准备
设备、器材准备
资金准备
(4)房地产开发的基本程序
我国房地产开发的程序通常分为四个阶段:
①决策、立项阶段
通过调查研究,寻求合作伙伴,选定开发地点和开发项目,向政府有关部门申请立项。
②前期阶段
1)在申请立项的项目建议书基础上,经过进一步的调查研究,编制项目可行性研究报告,并向有关部门申报,同时办理企业申报登记事宜。
2)项目的规划设计工作。
3)规划设计工作的报批工作,进行工程勘探,制定开发项目的建设方案。
4)征用土地,开展拆迁安置工作。
5)完成施工现场的基础设施配套建设,做到“四通一平”:即通水、通电、通路、通信、平整土地。
6)办理开工手续。
③建设阶段
通过招标、投标、发包工程,进行施工建设;同时,要加强施工期间有效的工程监理,包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表,直至竣工验收,交付使用。
④营销阶段
这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段,通常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。
上述四个阶段的实施不一定按部就班,有时可交替进行。
(5)建筑工程基本知识
①建筑工程分类
建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为:
1)一般土建工程:包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。
2)管道工程:包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。
3)暖卫工程:包括室内外给排水管道,采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。
4)电气照明工程:包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是贯
穿以工程项目为对象,以施工现场为中心,遵循建筑施工的特点和规律,把各个施工过程有机地组织起来,使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括:
l)落实施工任务,签订对外承包合同;
2)编制施工组织设计或施工计划;
3)做好施工前的准备工作,保障顺利开工;
4)按计划组织施工,并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比,发现问题及时调整,使各项施工活动处于最佳状态;
5)做好工程施工资料分析与整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工图样,参加图样会审,熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序;
2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况,了解施工区域的地理环境和施工条件;
3)了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格;
4)编制施工组织设计,绘制施工平面图,制定施工进度计划,提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划;
5)抓好施工技术及技术管理工作;
6)抓好质量管理;
7)抓好安全生产管理;
8)抓好材料与工具管理;
9)抓好班组管理;
10)抓好劳动定额与劳动报酬等。
2.物业管理早期介入的实施
(l)工作内容
根据房地产开发的不同阶段,物业管理早期介入实施的工作内客主要有:
①参与规划设计阶段
参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要,以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷,用咨询报告的形式提交设计单位,并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题:
1)配套设施的完善问题;
2)水电供应容量的问题;
3)安全保卫系统;
4)垃圾的处理方式;
5)高层建筑物外观的清洁问题;
6)消防设施问题;
7)物业管理所需设备问题;
8)对建筑材料的意见;
9)其他问题。
②参与建设阶段
通过参与施工管理,对工程建设提出意见。主要包括:
1)监督工程质量并提出意见;
2)监督建设过程(是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求)并提出意见:
3)监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见;
4)监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。
(2)早期介入应注意的问题
①必须从思想上十分重视早期介入的准备工作
②必须明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位
③抓好人员准备这个关键
④精心准备,细致周到,力求全面、充分
3.拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查
通过对拟管项目全面情况的调查,为拟订物业管理方案做信息准备。
(l)项目情况调查
①调查内容
项目位置:具体位置及东、西、南、北的毗邻。
项目面积:占地面积、规划建筑面积、已建成面积。
项目建筑情况:建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。
配套及附近交通状况:已通达公交车次、小区班车等。
消防、安保、清洁等设施状况
项目性质及特色
政府的支持、扶持与介入程度
开发商的背景:规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。
周边坏境状况
②调查方法
包括实地考察、公
开信息收集、座谈及其他途径。
(2)使用人需求调查
①调查内容
住区人员自然状况分析:包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。
住区人员需求分析:
l)按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施;
2)按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹性小的公共设施必须具备,对于满足需求弹性大的公共设施,应从管区实际出发进行建设,并更多注意面向社会服务与经营,以提高其开发利用的效益。
3)按需求条件分为现实需求和潜在需求。
4)按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发,定量与定性结合,协助制订有针对性的方案。
②调查方法
1)询问法
询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题,采用一定的提问方式,向被调查者提出询问,再从被调查者的回答中获取所需资料的一种方法。具体方式有访问调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。
2)观察法
观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。
3)实验法
实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。
4)抽样调查法
抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。
(3)竞争企业调查
调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比较。
4.制订物业管理方案的其他准备工作
(l)组建制订物业管理方案的工作班子:
(2)对方案制订人员进行必要的业务培训:
(3)准备经费;
(4)准备设备;
(5)准备相关资料。
5.制订物业管理方案
(l)物业管理方案的内容
①物业管理档次
物业类型、功能将决定不同的物业消费水平,从而确定物业消费水平,从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定,是制定订物业管理方案的基础。管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。
②物业管理服务的标准
物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。
③物业管理财务收支预算
物业管理是有偿的服务与管理。由物业管理档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。
(2)物业管理方案的基本架构
①项目管理的整体设想与策划
包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。
②管理模式
包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。
③公司人力资源管理
包括管理服务人员配备。管理服务人员培训、管理服务人员管理。
④规章制度建设
包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。
⑤经营管理指标
包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。
⑥社区文化建设与服务
包括社区文化建设、社区服务与特约服务。
⑦财务管理及经费收入测算
包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。
⑧日常管理
包括前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。
⑨物业维修养护计划和实施
&nbs
p; 包括物业维修养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。
(3)制订物业管理方案的主要步骤
第一步:成立制订方案的工作机构
第二步:培训工作人员
第三步:经费、设备、资料准备
第四步:项目、使用人、竞争调查
第五步:研究分析调查资料
第六步:确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目
第七步:经费预算
第八步:草拟方案文本
第九步:向专家顾问征询
第十步:送公司领导审阅
第十一步:修改、研讨、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:实施、反馈
⑷制订物业管理方案的主要方法
①经理意见法
主要以物业公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容,在征求公司内外意见的基础上确定。
②内部征询法
发动公司内部各部门以及全体员工提建议,在广泛征求意见的基础上综合归纳制订出物业管理方案。
③学习借鉴法
主要是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来制订方案。
④专家意见法
主要是聘请业内着名专家,在向专家全面介绍调查结果的基础上,请专家协助制订物业管理方案。
⑤综合制订法
6.可行性研究知识
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投资决策之前,对投资项目进行全面的技术上和经济上的分析,即进行全面的调查研究和综合论证。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和评价报告四个阶段。
①投资机会研究
带有预测性,主要是分析投资方向的可能性,鉴别预计的投资是否有成功的可能。投资机会研究主要从项目发展的背景、基础、条件等方面进行研究。
②初步可行性研究
进行项目的初步选择和范围的确定。主要是从进行项目的市场需求和企业能力方面进行预测,考察合格规模、估计资源分配和协作配套来源,对项目实施需要采用的技术、装备进行初步规划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性研究估算精确度一般要求达到±20%左右。
③详细可行性研究
对项目进行深入的技术经济论证,仔细分析项目的利弊,对多种方案进行比较选优,从中选出满意的可行性方案。这一阶段估算的精确度要求达到±10%。
④评价报告
重点进行项目评定和投资决策。提出正式的可行性研究报告。
(3)可行性研究的内容
①市场需求预测;
②物质资源预测;
③项目方案研究;
④人力资源研究;
⑤项目实施过程研究;
⑥项目投资的成本分析及资金筹措研究;
⑦项目经济效益研究。
(4)编写可行性报告
①总论;
②项目分析;
③需求预测;
④物资资源及公用设施条件分析;
⑤人力资源分析;
⑥实施进度分析;
⑦投资估算、资金筹措或成本估算;
⑧社会及经济效益评价;
⑨附件。
二、物业管理制度
(一)学习要求
掌握物业管理制度体系的内容以及制定物业管理制度的程序和方法
;了解业主公约的法律依据、特点和主要内容,掌握业主公约订立原则和程序,并能正确界定管区内违反(公约)的行为,熟悉房屋装修程序。
(二)学习重点
1.物业管理制度体系的内容
物业管理制度可分为两大类:一类是物业管理企业内部管理制度;另一类是物业管理企业的外部制度。
(l)物业管理企业内部制度
内部制度是物业管理公司为提高管理服务质量和工作效率,根据经营方针和工作特点制订的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。
①物业管理公司员工管理条例
员工管理条例是物业管理公司最基本的内部管理制度,主要包括劳动用工制度、员工行为规范、员工福利制度、企业奖惩制度。
②物业管理企业各部门的职责范围
包括公司办公室的职责范围、财务部门的职责范围、管理部内助职责范围、服务部门的职责范围。
③物业管理企业员工岗位责任制
包括经理室人员岗位责任制、公司办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。
(2)物业管理企业外部制度
外部制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务,规范实施物业管理过程中各方的行为,协调各方主体间关系的制度,主要制度有:
①物业接管验收规定
②楼宇入住规定
包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。
③物业管理公约
是将业主以及管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定,对全体业主或使用人以及物业管理者均有约束力,主要包括以下内容:
1)明确业主的权利、义务和责任
2)明确物业开发商应享有的权利
3)明确物业管理者的权利与义务
4)明确对物业公共部位以及公用设施的管理
5)对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用的规定
6)管理费用的规定
7)法律责任
8)其他事项
④住户手册
是一种交住户保存的文件,主要包括以下内容:
l)居住区概况;
2)居住区的管理;
3)业主或住户须知;
4)购日灯管理与维修;
5)物业管理条例;
6)综合服务;
7)其他应注意的事项。
⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度
1)对房屋及有关设施接代管范围、接管标准、接代管程序的规定。
2)对房屋代管权责的规定。
⑥房屋管理服务制度
1)房屋维修养护管理规定。
2)房屋装修管理规定。
⑦住宅区管理制度
主要包括住宅小区治安保卫管理、楼宇管理、机动车管理、环境卫生管理、消防管理、绿化管理、禁止违章用地及违章建筑的管理及农贸市场管理等规定。
⑧业主公约
⑨业主委员会章程
l)成立业主委员会的宗旨、目的;
2)业主委员会的权利、义务;
3)成立业主委员会的程序;
4)劝业主委员会会议及业主大会;
5)业主委员会的任务;
6)有关补充说明。
2、制订物业管理制度的程序和方法
⑴程序
第一步:研究所管物业的实际情况。
第二步:研究业主及物业使用人的全面情况。
第三步:正确评价本企业状况。
第四步:学习理解国家及当地政府的有关法律、法规、制度,借鉴外企业经验。
&
nbsp;第五步:整理出本管区应制订的内外规章制度条目及制订制度的基本思路。
第六步:分头草拟制度。
第七步:征求各方意见,反复讨论修改。
第八步:定稿。
第九步:通过正式程序批准执行。
(2)方法
①经理意见法:在征求公司内外意见的基础上,以物业公司经理的意见为制订规章制度的基本思路和规章制度的主要内容。
②业主委员会制订法:适用于制订(业主公约)、(业主委员会章程》等。
③内部制订法:适用于制订部门岗位职责和各部门管理范围内相关制度。
④学习借鉴法:主要是学习借鉴国内外对相似物业进行管理的规章制度。
⑤综合征定法:综合运用以上四种制订规章制度的方法。
3、业主公约的法律依据、特点和主要内容
(l)法律依据
业主公约是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的有关物业使用摊护及其管理等方面的行为。其法律依据主要是:
①《民法通则》第83条规定。
②建设部19*第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第五条和第六条规定。
(2)特点
①公约的主体是全体业主。
②公约的客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为,是基于物权而派生的客观行为。
③公约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利。义务的规定,其中既有法律规范的内容,也有社会公共道德的内容。
④公约经业主签约或业主大会审议通过而生效,对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。
⑤公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。
(3)业主公约的主要内容
业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本物业区域的实际情况进行修改补充,经业主签约或业主(代表)大会通过后上报行政主管部门备案。
4.业主公约的订立
(1)订立的原则
包括合法性原则、整体性原则和民主性原则。
(2)订立的程序
首次制订业主公约一般按以下程序进行:
第一步:物业管理公司组织有关人员学习研究国家和当地政府的有关法律、法规,尤其是研究建设部制订的业主公约“示范文本。”
第二步:结合所管项目的实际情况,依照建设部“示范文本”的基本内容,制订出所管项目的业主公约(草案)。
第三步:用召业主大会将业主公约(草案)提交大会讨论。修改。
第四步:业主大会通过修改后的业主公约。
第五步:业主签字,业主公约生效
业主公约如需修改,一般由业主委员会提出修改意见及修改草案,将修改草案提交业主大会计论通过后执行。
5、纠正违反业主公约的行为
⑴界定所应处理的违反《公约》的行为
在物业管理中,用来约束主体行为的公约有两种:一是《业主公约》;二是《物业管理公约》。前者的主体是全体业主,后者的主体是业主、非业主使用人和物业管理经营者。因此,违反《公约》的行为一般说来有以下三种:
①业主违反《公约》。
②非业主违反《公约》
③物业管理公司违反《公约》
作为物业管理人员应正确处理的是业主和非业主使用人违反《公约》的行为,具体有:装修时违反《公约》的行为,搬迁时违反《公约》的行为,日常违反《公约》的行为。
⑵及时发现违反《公约》的行为
物业管理人员应努力做到及时发现各种违约行为,需做到:
①加强工作责任心,认真履行岗位责任。
②物业管理公司和部门负责人要经常检查、解决员工工作不到位的问题,及时发现并处理使用人违约行为。
③提高业主和非业主使用人遵守《公约》的自意识,建立有效的监督机制,认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。
⑶正确处理违反《公约》
的行为
从广义上说,《业主公约》和《约业管理公约》也属于物业管理制度,两者既有共性,也有个性,概括起来,共性表现在目的相同的实质内容相近上而个性则表现在:制订者不同、承诺人与制约人不同、性质不同以及对违反者处理方式不同。
对违反《公约》行为的处理只能按照《公约》约定的方式进行,主要有:规劝、制止、批评、警告、按物业管理制度处理、提起民事诉讼。
6、房屋装修管理
⑴住用户装修申报
①业主或使用人如需对房屋进行装修,必须首先向物业管理公司工程部门提出申请。
②工程部门对业主或使用人的资格进行确认,并提供装修指南及有关资料。
③业主或使用人尽快请设计公司进行装修方案设计,并选择合格的装修单位。④业主或使用人在15天将装修设计图纸交工程部门。
⑵物业管理公司审批
①接到业主或使用人递交的装修方案一周内,工程设备部门会同安保部门进行审核,考虑是否同意业主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意见。
②装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。
③方案批准后,与物业管理公司签订协议,并领取装修许可证。
⑶装修单位施工
与物业管理公司签订《装修施工责任书》,并领取施工许可证必须按方案进行施工,施工期间应严格遵守各项规定严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。
⑷物业管理公司验收。
①由业主或使用人通知工程设备部门并会同其他有关部门对工程进行验收。
②隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。
③竣工验收合格后,由工程设备部门向业主或使用人出具竣工验收单。
④业主或使用人凭竣工验收单到管理部。安保部门办理必要的手续。
三、物业管理资金的管理
(一)学习要求
掌握物业管理资金的概念,了解物业管理启动资金与日常物业管理资金的来源及其管理;掌握物业管理资金的使用方向和使用原则,掌握物业管理资金的预算管理工作。
(二)学习重点
1、物业管理资金及其管理
(1)物业管理资金的概念
物业管理资金是为保持物业及附属设备的状态完好和使用安全,充分发挥其各项功能以满足需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段的不同,可分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。
(2)物业管理资金的管理
概念
物业资金的管理是物业管理企业对物业管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。
管理对象
物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。
管理目的
物业管理企业有计划、低成本、最大限度地筹集物业管理资金和提高该资金的运用效率和运用效果,保证物业管理工作的高效开展。
2.物业管理资金的来源和管理
(l)物业管理启动资金
概念
物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。
内容及来源
一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金,如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等,这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金,主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护,这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成,也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。
物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账,存入银行专户,掌管这项基金。同时,委托物业管理企业实际操作使用,并做到专款专用,实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理,应视具体情况而定,一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下,从事适宜的短期投资,使其产生最大增值收益。
(
2)日常物业管理资金
来源
包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿,由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑,共同协商决定。
②日常物业管理资金的管理
1)收取、使用上的管理。重点在于及时有效地收取各种管理费用,并做到有计划地使用,量收支出,专款专用,不挪用、多用或少用。
2)财务上的管理。应加强财会制度的建立与监管力度,杜绝内部出现财务漏洞,避免发生意外事件,防止贪污、冒领现象的发生,并注意安全保卫工作。
3.利用会计手段进行经济管理
(l)会计的基本知识及会计制度
会计的概念
会计是经济管理活动的重要组成部分。会计是通过收集、加工和利用以一定货币单位作为计量标准表现的经济信息,对经济活动进行组织、控制、调节和指导,促使人们比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。
②会计的基本职能:核算和监督。
l)核算是会计的首要职能。主要从价值上反映核算单位的经济活动状况及成果。
对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种,主要通过对价值指标的监督,防止核算单位经济活动的偏差与失误,保障核算单位财产免遭损失。
③会计法规体系
我国会计法规制度按它们之间的相互关系,可分为三层:第一层是基本法,即(会计法)、(预算法)等国家法律;第二层是国家财政部根据基本法制定的对所有单位的会计核算工作.
均有约束力的会计准则;第三层是由各基层单位自行制定的单位内部会计制度。这三个层次的关系是第一层统驭第二层,第二层统驭第三层,三个层次共同构成物业管理单位的会计制度。
(2)通过会计报表分析提高经济效益
会计报表的概念
会计报表亦称财务报告,是会计核算的结果,是反映会计主体财务状况、经营成果和财务收支情况的书面文件,是财会部门提供财会信息的一种重要手段。
②会计报表的构成:会计报表一般由主表、附表和报表附注三部分组成。
l)主表包括资产负债表、损益表和财务状况变动表(或现金流量表)。
2)附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。
3)报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。
会计报表对外提供时,一般还附有财务状况说明书,这是会计部门向管理者说明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。
③会计报表分析的意义
物业管理者根据提供的会计报表,通过一定的技术方法,对物业管理单位的资金管理、经营状况进行过程分析和结果比较,总结经验,揭露问题,以提高物业管理经营水平和经济效益。
4.物业管理资金的使用与运作
(l)物业管理资金的性质
物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同,可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同,可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。
(2)物业管理资金的使用
物业管理资金使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性。具体包括三方面:
①成本性资金支出与使用:
成本性资金支出,是物业管理服务在一定日期内发生,用货币形式表现的劳动生产耗费。其包括劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和劳动力的耗费三方面。成本性资金支出是必需的,是不产生资金回收的,是向社会提供劳务时必须耗费的成本性支出。这些资金转化为劳动产品的价值,为社会所承认。这是物业管理企业必须保障的,是物业管理企业生存的基本条件之一。
②公益性资金使用
公益性资金使用是物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,如向社会福利事业捐资、做公益性广告等,这是物业管理企业必须支出的、无资金回收的支出。这部分支出数量不固定,也不经常发生,物业管理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业管理企业的生存与发展奠定良好的基础。
③投资性资金支出与使用
投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用的资金,主要是把
暂时不用或缓用的物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性资金支出一定要选好投资方向,注意资金的安全性、资金的回收周期,同时注意这部分资金占物业管理资金整体的比例额。
(3)物业管理资金的使用原则
①保障物业管理需求的原则。物业管理资金使用要首先满足物业管理工作的需要。
②节约支出,合理收益原则。对成本性资金支出,要厉行节约,做到合理支出;对投资性支出,要有目的、有步骤,在考虑收益的同时,注意回避投资风险。
③制约性支出使用原则。建立资金使用的审批制度、监督制度和财会制度,使资金使用过程中存在相互制约机制,保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物业管理资金使用的责任制
在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上,建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制,即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任,领导下达资金使用指令和计划,财会人员负责把资金拨到使用者手中,三方面相互监督,共同完成资金的使用过程;并落实监督审核制度,通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核,保证物业管理资金的使用效果。
5.物业管理资金的预算管理
(l)物业管理资金预算的准备工作
①物业管理资金预算管理的概念
物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。
②物业管理资金预算管理的前提条件
1)扎实的会计工作和基础管理工作;
2)对完善的制度体系;
3)好的领导体制与领导集体;
4)要充分利用管理会计的职能。
(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则
①物业管理资金预算编制的程序
一般都先由预算专业部门负责,如财务预算处根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况,于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划,报领导审批,待审批后执行。对规模较大的物业管理企业,应采取分层编制,层层审核把关,最后汇总论证,再经横向、纵向讨论论证,经几个回合讨论,把集中制定和分散制定方法相结合,最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下结合论证式。
②物业管理资金预算编制的原则
1)目标性原则。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。
2)全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动都要纳入预算范围,预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。
3)预算单位与周期性原则。预算编制应确定预算单位的大小和范围,并确定预算周期。
4)人本原则。预算应考虑人的因素,使之成为有激励效益的预算。
(3)物业管理资金预算编制的方法
①固定成本预算编制法
1)日常综合管理费用成本预算公式
p=∑pi(i=l,2……,n)
2)人工费用成本预算公式
p1=∑(ni×wi)(i=l,2……,n)
3)行政办公费成本预算公式
p2=f0(1+i%)-f0’
4)公用水电费预算公式
p3=∑q电i×p电+∑q水i×p水
5)保安服务费预算服务公式
p4=∑fi=f1+f2+f3
滚动预算编制法
即将预算周期始终保持在一个固定期间,如一年、一季度或一个月,连续进行预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预算,在执行过程中进修改预算边制定下一个周期的预算。
(4)物业管理资金预算管理的方法
主要有以成本为中心的预算管理方法和以现金流量为中心的预算管理方法。以成本为中心的预算管理方法将成本预算层层分解到人,着眼于降低成本;以现金流量为中心的
预算管理方法控制现金流入流出,尽量做到用最少的钱办更多的事。另外,还有以利润或出资人利益为中心的预算管理方法、以资本预算为中心的预算管理方法。
四、房屋构造与识图
(一)学习要求
了解房屋建筑的一般构造以及建筑制图国家标准和规定画法,掌握阅读施工图的最基本方法和技能,具备参阅施工图纸解决房屋修护问题的能力。
(二)学习重点
1.建筑物的分类
建筑物是指直接供人们使用的建筑,为人们的生产、生活服务,如住宅、教学楼等。构筑物是指不直接供人们使用的建筑,间接地为人们服务,如水塔、烟囱等。依据不同分类标准,可将建筑物进行分类。
(l)按建筑物的使用功能分类
分为居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。
(2)按建筑物的层数分类
分为低层建筑(1-3层)、多层建筑(4-6层)、中高层建筑(7-9层)、高层建筑(10层以上的住宅和总高度超过24米的公共建筑及综合建筑,不包括高度超过24米的单层主体建筑)。
(3)按主要承重结构使用的材料分类
分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。
(4)按建筑结构的承重方式分
分为承重墙结构、框架结构、剪力墙结构、商体结构、大跨度空间结构。
2.房屋的构造组成
一般的民用建筑是由基础、墙体、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。
(1)基础
基础是建筑物的组成部分,它直接承受建筑物的所有负荷,并把它传到地基上。地基是基础下面承受力的那部分土层,承受建筑物的全部荷载,包括基础的自重。
①基础的埋置深度
是指由室外设计地面到基础底面的距离。基础的埋深直接影响工程造价。一般情况下,基础的埋深应不小于500毫米。
③基础的分类
1)按构成基础的材料分为砖基础、灰土基础、三合土基础。毛石基础、混凝土基础和钢筋混凝土基础。
2)按受力特点分为刚性基础(如砖基础、灰土基础、三合土基础、毛石基础、混凝土基础)和柔性基础(如钢筋混凝土基础)。
3)按基础的构造形式分为条形基础(多用于多层住宅)、独立基础(用于工业厂房或民用建筑的框架结构中)、整片基础(用于上部荷载较大的建筑物中)、桩基础(用于高层或超高层建筑物中,或地基质差的工程中)。
(2)墙体
墙的作用主要是承重、围护和分隔空间。
①墙体的分类
1)按墙体受力情况分为承重墙(直接承受上部传来荷载的墙)和非承重墙(不承受外来荷载的墙)。
2)按墙体的构造方式分为实体墙、空体墙和复合墙
②墙体的细部构造
l)钢筋混凝土过梁:门窗洞口上的横梁pg过梁,其高度为60毫米的倍数,宽度一般应与砖墙厚度相适应,端部伸入两侧墙内不少于240毫米。
2)钢筋混凝土圈梁:沿房屋外墙和部分内墙中设置的连续而封闭的梁,其主要作用是为了增强房屋的整体刚度。一般高度不宜小于120毫米。
3)墙身水平防潮层:阻断地下水,保持墙身干燥。防潮层的位置与所在的墙及地面情况有关。墙身防潮层一般有油毡防潮层、防水砂浆防潮层、细石混凝土带防潮层等不同种类。
4)构造柱:是设置在砖墙内的钢筋混凝土现浇柱,是房屋抗震的一个主要措施。
5)变形缝:是沿建筑物的某些部位,将其垂直断开,分成若干独立的单元的断缝,它是为较少房屋应自然条件影响而受到的损害。变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝三种。
(3)楼地面
楼板层把整个建筑分成若干层,并将其承受的荷载传给墙或柱。钢筋混凝土楼板是目前应用最广泛的楼板类型。按施工方式可分为现浇钢筋混凝土楼板、预制装配式钢筋混凝土楼板和装配整体式钢筋混凝土楼板。
地面包括底层地面和楼层地面,由面层和基层组成,面层是人们活动直接接触的部分,基层是地面的持力层,包括垫层、结构层、找平层和保温层
(4)楼梯
是楼层间的垂直交通工具,在紧急状态下供人们安
第4篇 物业管理投标书项目
11项物业管理投标书项目
投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。由于招标物业的具体情况不同,招标单位的要求不同,因此投标书内的项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目主要有以下11项:
一、管理方式
投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势,选择最适合的招标物业的管理方式。比如选择独资管理方式,还是股份制的管理方式,仰或是有限责任公司的管理形式等等,对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。
二、管理组织架构
所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构,根据目前我国物业管理发展情况来看,物业管理组织机构有三个特征:
1、管理体制
管理体制主要有三类:
(1)总经理负责制;
(2)董事会下的三总师负责制;
(3)董事会下的总经理负责制。
2、管理方法
目前国内的管理方法有两种:
(1)垂直领导方式(直线式管理模式)。优点是政令淌通,管理到位,管理层直接对成本,对管理质量负责。缺点是人力资源分散,横向协调配合困难。
(2)矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源,调动个方面的积极性,可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差,人员经常变动,容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。
3、机构的设置
根据管理物业的多少,以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种:
(1)三部一室。即机构具体设置为:办公室、财务部、管理部、工程部。
(2)四部一室。即机构具体设置为:办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。
(3)六部一室。即机构具体设置为:办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。
除了机构明确以外,对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、副经理,他们的文化层次,年龄结构,工作经验,都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确,对他们的文化素质,工作能力,基本条件都要提出要求,甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。
三、管理费用的收支预算方案
经费是物业管理运转的基础和保证,所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着'实事求是'、'取之于民、用之于民'、'用户至上、服务第一'、'根据物业功能、分层次收费'等原则进行。
1、收入测算
物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此,该收的费用都要收齐,不能漏收。通常收费的项目有:
(1)目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。
(2)物业管理企业根据所给的营业用房而开展'三产'经营获得的收入。
(3)维修基金每年可取的利息金额。
(4)其他方面的服务收入。
2、支出预算
围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有:
(1)人员工资、福利、津贴、奖金,以及其他各类保险支出。
(2)各类服务成本的开支。例如,能源有水,电,气,汽油等的消耗;各种设备的添置;各类服务所需要的的消耗品。
(3)物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。
(4)其他有关各项的开支等。
通常根据招标文件的要求,要进行3年预算。
四、管理操作
这部分要求细化,他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量,以及规范化的管理的标准,从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力,所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类:
1、根据目标的物业情况,认真制定相应的规章制度。通常物业管理规章制度分为:
(1)公众管理制度,主要包括:
①业主公约;
②精神文明建设公约;
③楼宇使用及维护管理规定;
④装修管理规定;
⑤治安管理规定;
⑥清洁卫生管理规定;
⑦消防管理规定;
⑧交通车辆管理规定;
⑨环境保护管理规定。
(2)岗位责任制度,主要包括:
①管理处主任岗位职责;
②管理处主任助理岗位职责;
③环境主管岗位职责;
④保洁员岗位职责;
⑤保安主管岗位职责;
⑥工程主管岗位职责;
⑦维修人员岗位职责;
⑧会计人员岗位职责;
⑨行政人员岗位职责。
(3)内部管理运作制度,主要包括:
①员工行为规范;
②培训制度;
③考核制度;
④奖惩制度;
⑤回访制度;
⑥来访,投诉处理制度等。
2、根据目标物业,确定各管理岗位工作人员的职责
管理岗位主要有:
①保安;
②机电维修;
③清扫保洁;
④园林绿化;
⑤电梯操作;
⑥社区文化。
五、管理目标,经营管理宗旨、方针
投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨,便于业主委员会成立的招标领导小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。例如某物业管理企业投标某商住楼时,提出管理目标:树立'服务至上,客户第一'的管理思想,达到一流管理、一流形象、一流效益,一促进后期的楼宇销售;提出管理经营方针:保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主,多种经营,求得自身的生存与发展。
六、便民服务措施
物业管理是有偿的服务活动,这是其性质所决定的;然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益,而是要正确处理好社会效益,环境效益与经济效益三者的关系,使之有机的统一。一些物业管理企业,在开展物业管理有偿服务的同时,还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项,深受业主的欢迎和好评。
七、社区文化
随着一幢幢楼房
的建好,新的社区环境形成,人们从熟悉的环境般到不熟悉的环境,特别是老年人的'高楼病'多了,孩子也变得孤独了。为此,社区文化的重要性越来越被老百姓看中,成为购房中的一个重要因素。物业管理企业在写投标书时,应认真考虑到社区文化的开展,制定有关社区文化制度,安排好各类社区文化活动,使住宅小区内的业主不仅享受到物质文明,也享受到精神文明。
八、管理指标的承诺
物业管理是新生事物。国家为了规范和指导物业管理,对一些管理服务也相应的作出了一些基本要求。作为投标的物业管理企业,针对目标物业,对照国家有关规定,向业主委员会作出相应的承诺。通常有以下主要内容的承诺:
⑴房屋及配套设施的完好率;
⑵房屋零修,急修及时率;
⑶维修质量合格率;
⑷清洁保洁率;
(5)道路车辆完好率;
(6)小区治安案件发生率;
(7)业主综合服务满意率;
(8)绿化完好率;
(9)重复维修率;
(10)住户有效投诉率等。
九、档案资料的建立和管理
为了使物业管理规范化、程序化,为了对物业管理状况进行连续化记录,并保留资料,需要建立档案资料管理。投标的物业管理企业应对建立档案管理制度提出相应的设想:是否建立单独的档案室,还是放在办公室合署办公;派几位同志负责档案管理;管理的程序图;采用什么样的管理制度,是否实行现代化、系统化、科学化、规范化的电子计算机管理档案等等。
十、提高物业管理水平的新设想
物业管理企业在对目标物业进行投标时,也需要表明本企业对未来的物业管理上水平、创一流、达国优提出一些设想,使人们感到实实在在,同时又大胆创新。例如,某物业管理企业对目标物业经过调查之后,对未来目标明确提出,接管后一年达到市优,两年达到省优,三年达到国优,在达到国优的同时,一定通过iso9002贯标,使物业管理质量标准化、规范化令人可敬、可佩、可信。
十一、物业管理企业愿意接受的有关奖罚
第5篇 ds物业项目排水管理程序
物业项目排水管理程序
1目的
本程序明确了对客户排水管理实施控制的职责,方法和要求,以确保客户顺利, 有序地工作和为客户创造良好的生活和工作环境。
2适用范围
适用于公司目前所承接的物业管理项目的排水管理。
3相关标准要素
gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16
4相关文件
4.1《质量手册》
4.2城管办(1988)12号《关于厨房下水管旁增设隔油池的通知》
4.3深圳水字(1991)1026号《深圳市市政排水设施管理细则》
4.4zz物业公司(1991.3)《给排水管道维护管理规程》
4.5《物业的供水管理》
4.6《物业的装修管理》
4.7《安装工程施工及验收规范》
5职责
5.1各物业管理处负责各该区内的排水设施管理, 及室内排水支管和排水设施的维修服务。
5.2公司机电工程部负责技术管理及配合有关工程验收。
5.3公司机电工程部管道维修班负责室外排水管道和室内排水主管道的维修服务。
6实施程序
6.1排水工程的验收
6.1.1机电工程部参加新建工程排水管道的验收并向施工部提出验收意见书。
6.1.2工程验收合格方可投入使用。
6.1.3机电工程部负责收集技术资料并交经理部统一管理。
6.1.4机电工程部负责向楼宇管理处进行技术指导。
6.2排水管道的日常管理
6.2.1各物业管理处负责该区内的排水设施的管理, 负责该区内的室内(公共部分)、外的排水管道的日常巡视,每天至少一次。
6.2.2各物业管理处的日常巡视应在《管理处值班记录表》记录,发现问题通知机电工程部处理。
6.2.3用户的排水设施故障, 由物业管理处负责受理, 属机电工程部的职责, 报告机电工程部处理。
6.3排水管道的定期维护管理
6.3.1机电工程部每周安排维修班对室外排水管道进行巡视, 巡视要求按《给排水管道维护管理规程》执行,并填写《给排水管道巡视记录表》。 沙河区部分由沙河管理部负责巡视。
6.3.2在雨季前安排一次对全区的排水管道的检查井检查一次,检查要求按《给排水管道维护管理规程》执行,并填写《给排水管道巡视记录表》。
6.3.3化粪池由机电工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,请环卫清理车进行清理, 管道维修班配合,并在《化粪池清理记录表》记录清理情况。沙河区部分由沙河管理部配合。
6.4故障处理
6.4.1机电工程部接到用户或管理处故障报告后,通知管道维修班处理。
6.4.2管道维修班在接到故障报告后,由班长开出维修通知单后派员处理,将处理结果报告机电工程部,并记录在维修单上。
6.4.3维修班如遇故障不能处理时,报告机电工程部,机电工程部根据情况安排处理。
6.5排水工程的控制管理
6.5.1为保证排水系统的畅通,机电工程部对用户要求改建的排水工程,必须对图纸设计和施工质量进行控制。
6.5.2用户改建的图纸应交机电工程部审查,并填写《管道安装审批表》。
6.5.3机电工程部负责图纸审查,提出审批意见给用户,用户按审批意见修改图纸后方可施工。
6.5.4机电工程部按审批意见及《安装工程施工及验收规范》进行验收,合格后方可供水。验收不合格不能供水。要求施工单位按要求返工。
7质量记录
7.1给排水管道巡视记录表(管道维修班用)
7.2管道安装审批表
7.3维修通知单
7.4化粪池清理记录表
7.5管理处值班记录表
第6篇 物业辖区车辆停放管理程序怎么写
物业辖区车辆停放管理程序
(七)
1.0目的做好停车场的安全管理,保证车辆停放有序和小区道路通畅,并确保停车场内设施、设备的完好。
2. 0适用范围 适用于本公司管辖的停车场。
3. 0职责3.1保安部负责停车场管理工作检查、监督、指导及内外关系的协调,管理部配合保安部的上述工作。
3. 2管理处主任(或分管副主任)负责停车场日常管理工作的组织、检查、监督、指导。
3. 3停车场管理员(以下简称车管员)负责停车场的车辆进出登记、停放管理、安全及收费工作。
4.0实施程序
4.1工作流程流程记录责任人
4.2应急情况处理
4.2.1 当车辆驶出停车场时,值班人员应认真查看有关记录,若发现可疑,应对司机进行详细询问,如发现问题,应立即扣留车辆,并及时通知管理处主任和保安队长,做好应对准备。
4.2.2 当司机丢失《车辆进出登记卡》时,由车主持本人身份证(属公车的需出据所属单位证明)、驾驶证、车辆行驶证到管理处处理,管理处主任(或分管副主任、保安队长)在查验核实上述证件无疑后并记录有关情况,交司机(车主)签字确认即可放行,同时将上述证件复印保存备查。
4.2.3 当发现车辆无卡欲冲闸时,应放下道闸,阻止其车辆驶出,并及时通知管理处主任、保安队长做好应对准备,事态严重时及时报告公安机关和公司保安部到现场处理。
4.2.4 若发现车辆遗失,值班人员应立即报告管理处,并协同车主到派出所报案,做好有关情况记录。
同时管理处应尽快将详情书面报告管理部、保安部。
5.0 相关文件与记录《深圳市居民住宅区机动车保管站(场)管理规定(试行)》011--0
1
第7篇 物业管理员岗位责任制
物业管理员岗位责任制
一、按公司规定统一着装,佩带胸牌,保持仪表仪容整洁端庄。
二、每天早晚两次巡视管理区域,对公共部位的运行、保养、维修进行安排和实施,发现问题,及时解决,并及时做好纪录。
三、走访业主,征求与收集业主管理和服务等方面的意见和建议。协调邻里之间因公共设施问题产生的矛盾。做好每月的收缴费用工作。
四、每天去业主的施工现场,按《安全责任书》抽查施工情况,巡视跟踪施工队的装修过程,督促建筑垃圾袋装后按管理部规定的时间送到指定堆放地,不允许将垃圾堵住楼道.并将业主的装潢情况和资料归入档案。
五、每周一次做好空房的日常安全巡视,及停电、停水、门窗关闭管理。
六、熟悉管理区域地理环境、房屋结构、各种管线走向、各种设备设施,制定各项设备的保养、维修计划。
七、完成管理部交办的各项工作。
第8篇 某物业公司人事管理规则
一、人事记录
员工须将以下变更事项在变更后七天内报告行政部。
1.个人变更事项。
2.地址和电话。
3.婚姻状况。
4.子女出生。
二、个人仪表
员工上岗服务应保持衣着整洁。男员工不可留长发,长度不能盖及耳部与衣领,女员工的发型与化妆要端庄清雅。制服、皮鞋、头鬓均须保持整洁。
三、员工证
每个在物业公司工作的员工都要配发员工证,值班时佩戴员工证上岗。员工证由行政部发放,并请妥善保管;如果丢失,应立即报行政部补领,并需交工本费。员工在离职时须将员工证及所有物品交回行政部,如果遗失或不交则按价赔偿。
四、制服
上岗时制服穿着必须整洁。除因公或获批准外,员工不得在物业公司范围以外穿着制服。制服损坏或丢失,按成本价百分之百赔偿。员工离职时须将制服交回,否则按丢失办理。
五、员工出入通道
员工上、下班必须佩戴员工证,按物业公司指定的员工通道出入,并自觉接受安全管理员的检查。
六、员工出入管理
1.员工带进本物业的重要包裹等物品,应事先在员工通道安全管理员处进行登记。若有本物业物品或类似本物业物品带出,须持有物业公司的放行条。
2.::特殊情况下,物业公司可下令安全管理员做全面检查,届时各地点、书台、柜台等都可受到检查。但至少有两位获授权执行者在场方可进行。
3.在任何情况下请勿与安全管理员发生争执,如果员工认为受到安全管理员不合理的待遇,请先合作,然后向部门主管报告。
七、值班时间
员工必须按照本部门的工作时间表工作,不得私自变更,否则以旷工论处。
八、旷工
员工未按公司规定办理请销假手续,无故不来上班的,均被视为旷工。
九、通告
物业公司各类有关员工的通告及指示应均贴于布告板上,员工可在布告板上获悉物业公司最新的员工政策。未获授权人士严禁擅自在本物业范围内张贴任何通告/告示等。
十、拾获物品
凡在本物业内所拾得的物品,不论价值多少,一律要立即交给行政部处理,并做好登记。
十一、亲友探访及电话使用
请告知亲友不要到本物业内做私人探访。未得到部门主管同意,不得使用电话与外界联系,外来电话不予转接。
十二、物业公司财产
员工如蓄意或疏忽,以致损坏物业公司的财物或设施,物业公司可按被毁坏物品价值扣除员工工资作为赔偿。如员工犯有偷窃行为,将会被立即开除而不给任何补偿,严重者移交公安机关处理。
十三、钟卡记录
员工上下班必须打钟卡。打卡后将卡放回原处,不得乱插。如有错误应向行政部报告,员工不得互相代打钟卡;凡违反打钟卡规定者,严重的将被解雇。
十四、保密
物业公司的一切机密文件及资料要妥善保管,不得泄露给无权知道的人。
第9篇 某某小区物业管理运作观念
某小区物业管理运作观念
'安全观念
'zz'的设计定位决定了物业使用人对物业安全和人身财产安全的需求,作为物业管理服务者,就必须确立安全观念,因此,安全防范工作显得极为重要。安全防范工作应包括:防火、防毒、防盗、防乱、防溢、防事故(包括突发性公共卫生事故)、防故障、其它。
'服从观念
物业管理服务过程中,分分秒秒都有可能发生各种障碍的可能性,从这个意义讲,物业管理服务从业人员只有服从,障碍就是命令,杜绝'不、不会、不知道、不是我管的'现象发生,并且坚持'三不放过'原则。(即障碍原因不查清楚、责任者未查清、处理意见和改进措施未拿出来)。
'营销观念
物业管理服务在实施过程中,是营销的过程,也是创造希望市场的过程,每位员工的每个作业节点,都将影响企业营销的成功与否。我们要通过我们不懈地努力,使我们所提供的服务潜在地进入业主和使用人的心中,并占据明确、独特、牢固的地位,从而在界定的领域内占具应有的份额。
'参与观念
物业管理服务作为开发商的延伸部分,楼宇建设过程的参与是非常重要的,根据我们的经验,物业管理服务公司的参与,应严把'四关',即功能设计关、建设配套关、工程质量关、业户入住关。
'科技观念
当今社会,科学技术日新月异,高新技术的普及应用遍及社会经济活动的各个领域,作为一名现代物业管理者,必须拥有很强的科技观念,才能使自己所管理的物业走在时代的前列,满足业主和使用人的各种合理要求,尤其针对'zz'物业而言,显得更为重要。
'细微观念
评价物业的优劣,不仅仅在于其豪华程度,功能设施、地理位置等硬件,更重要的是管理和服务这个软件。什么是优质服务我们认为,所谓优质服务,在于那温暖如春的'一'份微笑,在于那清泉纯静而快乐的'一'声问候,在于那感觉到家一般的'一'缕温馨……。那无数个沁人心脾的'一',这些不能言传却无时无刻存在于顾客身边的细微之处,能让人体会到什么是优质服务。
'人才观念
无论是企业品牌的树立,还是优质服务的提供,都离不开人的作用,用什么样的人,将决定着企业经营的结果。物业管理服务行业属劳动密集型行业,人的主观作用将更明显。提高从业者的文化知识,作业技能、职业道德、服务观念以及提升服务能级是我们公司的立业之本。
第10篇 管理处年度物业部考核试卷
(说明:1、本试卷满分100分;2、本试卷适用于管理处物业部考核使用。
一、单项选择题(每题1分共20分)
1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( c )万元以上。
a.50 b.300c.500 d.1000
2. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报( c )资质条件。
a. 一级 b. 二级 c. 三级 d. 三级暂定
3. 在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( d )。
a. 可任选其中一个作为中标人
b. 应以报价最低的为中标人
c. 应报请房地产行政主管部门确定中标人
d. 应按照中标候选人的排序确定中标人
4. 物业管理投标的过程包括:①准备投标文件,②获取招标信息,③登记并取得招标文件,④参加开标、现场答辩会议,⑤送交投标文件,⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是(d )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
5. 物业服务合同由(c )与业主大会选聘的物业管理企业签订。
a. 各业主分别 b. 业主大会
c. 业主委员会代表业主 d. 物业建设单位
6. 业主临时公约由(a )制定。
a. 建设单位b. 购房人c. 物业管理企业d. 房地产行政主管部门
7. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至(d )之日止的物业管理活动。
a. 首次业主大会会议召开 b. 业主大会成立
c. 50%业主入住 d. 物业服务合同生效
8. 业主大会选聘了新的物业管理企业,原物业管理企业应向(b )交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
a. 建设单位b. 业主委员会c. 政府主管部门d. 新物业管理企业
9. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,(a )应当负责修复和赔偿。
a. 装修人b. 装修企业c. 装修施工人员d. 物业管理公司
10. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取(b )查验方法。
a. 测量 b. 敲击 c. 使用 d. 目测
11. 对于重点和重要设施设备的维修,应该更加强调( c)。
a. 事后维修b. 紧急抢修c. 预防性维修d. 大修
12. 下列四项工作中,不属于小区绿化日常养护工作的是(d )。
a. 浇水b. 病虫害防治c. 杂草防治d. 绿化改造工程
13. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述正确的是(a )。
a. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
b. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
c. 物业管理区域内发生刑事案件时,物业管理企业不承担任何责任
d. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
14. 下列关于消防通道管理的说法中,正确的是(b )。
a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
c、物业管理公司如将消防通道划为停车位,应做好安全警示
d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关,无须进行管理
15. 电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是(c )。
a. 确认电梯处于静止状态,撬开轿厢门逃生
b. 通过安全窗撤离轿厢
c. 通过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援
d. 通过电话或对讲系统,在管理人员的指挥下采取措施自救
16. 实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每( c)不少于一次公布物业服务资金收支情况。
a. 三个月 b. 半年 c. 一年 d. 二年
17. 住宅专项维修资金属于( b)所有。
a. 物业管理企业b. 全体业主
c. 物业管理企业和全体业主d. 建设单位
18. 新建物业承接验收时,物业管理公司应向(b )索取物业档案资料。
a. 业主 b. 建设单位 c. 施工单位 d. 监理单位
19. 某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是(c )。
a. 通知 b. 报告 c. 请示 d. 决定
20. 按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号),业主在办理住宅装饰装修手续时,物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议,收取(a )。
a.管理服务费b.审批费c.施工现场管理费d.装修保证金
二、判断题(每题1分共10
分)
1、 房屋的所有权人为业主。(√)第六条
2、 业主不可以委托代理人参加业主大会会议。(×)答:可以。第十二条
3、 一个物业管理区域可以成立两个业主大会。(×)答:一个。第九条
5、 业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。(×)答:全体业主。第十二条第四款
6、 经10%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。(×)答:20%。第十三条第二款
7、 业主公约对全体业主具有约束力。(√)第十七条
8、 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。(√)第三十四条
9、 物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。(×)第四十四条
10、 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的,可向业主收取一定的手续费。(×)答:不得向业主收取手续费等额外费用。第四十五条
三、简答题(每题8分共40分)
1、 物业管理的作用主要表现在哪些方面
答:一是改善了人民群众的居住条件,提高了人民群众的居住质量。二是维护了社区的安定团结。三是有利于扩大就业和实施再就业工程。四是刺激了城镇居民服务消费支出的增长。五是推动了社区精神文明建设。
2、《物业管理条例》中建立的十项基本制度是什么
答:一、告知制度。二、业主委员会备案制度。三、招标投标制度。四、承接验收制度。五、保修责任制度。六、资质管理制度。七、人员资格制度。八、交接制度。九、报告制度。十、专项维修资金制度。
3、物业管理的基本原则
答:一、物业所有权与经营权相分离的原则。二、公平竞争的原则。三、业主至上的原则。四、统一管理的原则。五、权责分离的原则。六、专业和高效的原则。七、经济合理的原则。八、依法管理的原则。
4、物业管理企业的义务主要有哪些
答:(一)履行物业服务合同,依法经营。(二)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督。(三)定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目,接受质询和审计。(四)接受有关行政主管部门的监督管理。(五)法律、法规规定的其他义务,如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。
5、物业服务合同应包括哪些内容
答:一、物业管理事项。二、服务质量。三、服务费用。四、双方的权利义务。五、专项维修资金的管理与使用。六、物业管理用房。七、合同期限。八、违约责任。除此之外,合同双方还可以在合同中约定其他未尽事宜,如风险责任的承担,合同附件的效力,合同的变更、补充,索赔及争议解决方式等。
四、案例分析(每题10分共30分)
1、两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅,但一直没有入住。最近物业管理公司多次发出通知,催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。
试析:王先生的做法是否正确为什么
答:(要点)
1、王先生的做法不正确。
2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费,像保安、清洁、绿化和公用维修等,是为整个楼宇、整个小区的服务,不管你是否居住,你的房产都已享受到了,并因这些服务而得以保值和增值。还有,公共服务的收费不便以住户多少来划分,物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量,何况这对其他业主也是不公平的。
因此,只要业主购买了住房,开发商又及时有效地发出了入住通知书,就不管房子是否有人居住(或居住频率如何),原则上都应支付物业管理费,但因居住才会发生的费用是不用缴的,至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。
2、张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人,所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收,将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功,停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在,暂时不交物业管理费也没什么大的关系,只要房子在,不怕业主不交费。
由于张先生没有及时返还银行的贷款,银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼,法院判决将张先生的房子进行拍卖,拍卖结果银行竟买成功。于是,该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。这时,物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果,银行拒付,胡女士也拒付过户前的物业管理费,张先生又不知去向,致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
分析:1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费
2、物业管理公司的做法有什么缺陷该怎样做才是正确的
答:(要点)
1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。
2、在本案例中,物业管理公司混淆了物业管理法律关系。
3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时,首先应当直接要求张先生履行其义务,而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的;其次,物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律,以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施,物业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主,新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议,所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生(原业主)的义务,虽然房产还是原来的房产,但房产的主人已经变更,即原物业管理法律关系中的主体已变更,而房产本身已变成新的法律关系的客体,这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以,本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。
3、某物业管理公司所管某公寓大厦的业主欧阳先生长期拖欠物业管理费,物业管理公司应如何处理此事
答(要点):
1、首先,当廖先生上月费用拖欠后,物业管理公司在第二个月即应向其发催款通知书,此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知廖先生;
2、如果第二个月依然拖欠,物业管理公司应在第三个月再次发催款通知书,将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知,并限期缴清;
3、业主廖先生长期拖欠物业管理费,物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释,争取廖先生的理解和支持;
4、如果廖先生确有苦难,费用方面可以考虑适当给予优惠;
5、如果廖先生没有特殊困
难,当收费员上门催款时依然拒付,物业管理公司可以根据物业管理公约停止对其提供服务;
第11篇 s物业管理公司管理体系总则
广州**物业管理有限公司管理体系总则
为加强公司的规范化管理,完善各项工作制度,促进公司发展壮大,提高经济效益,根据国家有关法律、法规及公司章程的规定,特制订本公司管理制度大纲。
一、公司全体员工必须遵守公司的各项规章制度和决定。
二、公司倡导树立“一盘棋”思想,禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。
三、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平,不断完善公司的经营、管理体系,实行多种形式的责任制,不断壮大公司实力和提高经济效益。
四、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识,为员工提供学习、深造的条件和机会,努力提高员工的整体素质和水平,造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。
五、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理,鼓励员工发挥才智,提出合理化建议。
六、公司实行“岗薪制”的分配制度,为员工提供收入和福利保证,并随着经济效益的提高逐步提高员工各方面待遇;公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会;公司推行岗位责任制,实行考勤、考核制度,评先树优,对做出贡献者予以表彰、奖励。
七、公司提倡求真务实的工作作风,提高工作效率;提倡厉行节约,反对铺张浪费;倡导员工团结互助,同舟共济,发扬集体合作和集体创造精神,增强团体的凝聚力和向心力。
八、员工必须维护公司纪律,对任何违反公司章程和各项规章制度的行为,都要予以追究。
九、公司各项规章制度共分三等:一级制度为公司基础性制度,二级为各职能部门制定的业务管理规定规程,三级为各项目制定的业务流程指引。如下级文件与上级文件表述有矛盾,以上级文件为准。
第12篇 某物业公司收费管理员岗位责任书
物业公司收费管理员岗位责任书
1、岗位名称:收费管理员
2、直接上级:物业公司经理
3、岗位职能:管理费及水电费的征收工作
4、工作时间:每天时间自行安排
5、主要工作:
◎住户个人管理费、水、电费的收取工作
每年1月~3月份通知住户到物业公司交纳当年综合管理费,3月~6月对未交纳的住户进行上门收费,上半年完成全部个人综合管理费的收取工作,每年3月、6月、9月、12月的10~30日,对住户用水、电情况进行抄表登记、上报财务并实行现场收取费用.
◎单位管理费、水、电费的收取工作
每年7月书面通知对方结算费用,10月份完成综合管理费的征收工作,每月1~10日对公司管理的单位住宅的用水、电情况进行抄表登记,上报财务并在当月20日前收取费用,
◎从财务开出的发票(收据)第二天必须结帐,收取的费用必须在24小时内交到财务,
◎每月28日前上交本月收费工作详细报告,经财务核对签字后,作为本月工资业绩考核之依据,并上交下月份工作计划,得到批准后执行,工作计划及工作总结必须详细到完成多少户、收取多少金额数,
◎完成本月工作计划的95%,发放全月工资,少于95%的、少多少按比例扣发当月工资,超过100%以上的、超多少按比例提取奖金。
岗位责任人:公司经理:
第13篇 物业管理合同签订程序
物业管理合同的签订程序
1目的
本程序明确了本公司与业主(客户)签定物业管理合同的工作流程,以保证合同的需求已明确并为双方所接受,公司具有满足合同需求的能力。
2适用范围
本程序适用于经营部、财务部和住宅管理处关于物业管理合同的签订。
3相关标准要素
3.1gb/t19002-iso9002 4.3
4相关文件
4.1《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
4.2《业主公约》
4.3《深圳市物价局关于收取物业管理费标准》
4.4《深圳市物业管理有关法规》
4.5《物业管理费用的收取》
4.6《大厦入伙的管理》
5职责
5.1经营部负责物业管理合同的签订
5.2物业管理处负责办理房产交接、验收、服务跟踪手续
5.3财务部负责物业管理各项费用的收取
6实施程序
6.1根据相关文件和物业管理方案的具体要求,由经营部起草物业管理合同方案,其中包括双方责权、收费标准、违约责任等内容。
6.2物业管理合同方案经经理办公会讨论评审后,确定正式物业管理合同,并作书面评审记录。
6.3经营部根据市场情况、成本预测及有关规定确定物业管理费收费标准。
6.4经营部同业主(客户)正式签定住宅物业管理合同。
6.5财务部负责办理业主(客户)缴费手续。
6.6物业管理处负责与业主(客户)进行房产交接并办理相关手续。
6.7当合同发生修改时,由经营部将修改方案交经理办公会讨论评审,形成合同修改方案,并作好书面评审记录。
6.8对于已成立了业主管委会的和未成立业主管委会的将按以下程序运作。
6.8.1对于已成立了业主管委会的,由经营部将已形成的合同修改方案报业主管委会讨论通过,如未获通过,则按上述6.7程序评审。
6.8.2对于未成立业主管委会的,由经营部将已形成的合同修改方案征求业主意见,按多数人同意,则为通过办理。如未获通过,则按上述6.7程序重新评审。
6.9将已获通过的合同修改方案,以书面形式确认,经营部负责将更改后合同发至相关部门。
6.10合同原件由经营部保存,保存期限为长期。
7质量记录
7.1物业管理合同
7.2合同评审记录
第14篇 物业：管理评审程序
物业程序文件:管理评审程序
总经理管理者代表品质管理部相关部门
1.目的
确保质量管理体系的适宜性、充分性、有效性。
2.范围
适用于公司管理评审工作。
3.职责
部门/岗位工作职责
总经理审批管理评审计划、议程及管理评审报告。
管理者代表审核管理评审计划、议程及管理评审报告,主持管理评审。
品质管理部组织管理评审,评审输入资料准备与输出的跟踪、落实。
公司各管理处/部门管理评审相关输入及输出的落实。
4.方法和过程控制
4.1管理评审的组织
4.1.1管理评审至少每半年进行一次,评审主要以会议方式进行。
4.1.2管理评审由管理者代表主持,各管理处/部门负责人及与质量管理活动有关的人员参加。
4.1.3如遇政策、法规、环境变化或发生重大质量事故、重大顾客投诉或公司组织结构发生较大变化,由管理者代表提出,经总经理决定是否召开临时管理评审会。
4.1.4办公室负责选择评审地点、会务后勤安排工作。
4.2管理评审的输入:
4.2.1管理评审输入是管理评审计划的重要组成部分,主要内容如下表:
报告名称主要内容责任部门上半年年终
体系运行报告对公司质量方针、质量目标达成情况;内、外部质量管理体系审核、体系文件修改情况统计分析及改进意见或措施;突发事件及质量事故的汇总和统计分析; 风险评估及纠正预防措施的制订、实施情况;其它各类纠正和预防措施实施情况。品质管理部√√
上次管理评审输出落实情况对上次管理评审中提出的改进措施的落实情况进行汇总分析。√√
报告名称主要内容责任部门上半年年终
客户服务分析报告组织或协助顾客满意度调查,并对顾客信息进行汇总、统计分析,编制分析报告。品质管理部√
对与顾客沟通中的各种重要信息、顾客投诉及处理情况进行汇总、分析,编制分析报告。√√
物资与合格服务供方情况分析报告根据a类物资指定供方与合格服务供方服务情况与满意度调查结果,进行汇总分析,编制分析报告。品质管理部√ 行业信息分析报告政策、法律、法规、行业动态等外部重要信息分析。办公室√
员工满意度调查分析报告根据《员工满意度测评程序》要求,组织员工满意度调查,并对调查情况进行汇总、统计分析,编制分析报告。办公室√
经营管理目标达成情况分析报告对各管理处/部门经营管理目标完成情况进行汇总分析√√
4.2.2根据公司经营发展需要,经总经理同意,可对每次管理评审的输入内容作相应调整。
4.3 管理评审的输出
4.3.1品质管理部根据管理评审会议记录,整理管理评审报告,作为管理评审的输出,内容可包括:
a质量方针和质量目标的变化内容。
b形成对改进质量管理体系和提高内、外部顾客满意度的具体措施。
c公司年度或近期工作重点。
d公司中期发展战略、发展目标及计划。
4.3.2各管理处/部门确定或调整的工作计划及工作重点。
4.4 管理评审记录的保存:管理评审计划及报告由品质管理部负责永久保存。
5.质量记录表格
tjzzwy5.6-z01-f1《管理评审计划》
tjzzwy5.6-z01-f2《管理评审报告》
第15篇 物业管理手册术语和定义
1 公司简称
1.1 本手册全部采用ee集团房地产管理有限公司《经营管理制度》中对各级管理 组织的简称,如:管理公司、项目所在公司。
1.2 物业分公司 物业分公司是指'大连ee物业管理有限公司'在各地区设立的分公司,负责
ee地产开发项目的物业管理服务。 各地区设立的物业分公司隶属各地项目所在公司,管理公司物业管理部负责对
项目所在公司在物业管理职能上的指导和监督。
2 相关管理术语
本手册完全采用 iso9000:2000 质量管理标准中有关术语和定义,包括(不限于): 质量、顾客满意、管理体系、质量方针、质量目标、持续改进、供方、过程(流程)、 项目、程序、文件、可追溯性、合格与不合格、纠正措施与预防措施、审核、评审 等等。
3 自定义术语
3.1 管理制度 本手册沿用管理公司《经营管理制度》中对'管理制度'的定义和解释,并将
'管理制度'与 iso9000 标准中的'文件'定义统一起来。
3.2 备案、核准与审批 本手册沿用管理公司《经营管理制度》中对'备案'、'核准'、'审批'的
定义和解释,并严格区分管理公司、项目所在公司、物业分公司的相关权限。
3.3 物业管理(物业服务) '物业管理'的定义完全采用国家《物业管理条例》中的规定,'是指业主通
过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。'
为突出本公司在物业管理活动中的服务定位,强化服务提供者的角色,本手册
及其支持文件中均将'物业管理'称为'物业服务'。'物业服务'、'物业管理'、 '物业管理服务'在本手册及其支持文件中具有相同的含义。
3.4 顾客 '顾客'是指物业服务的接受者,具体包括业主、租赁住户,以及配套商业网
点的经营商户或其他物业使用人。
3.5 前期介入 '前期介入'是指物业管理企业在正式验收、接管物业项目前,依据开发商要
求或与开发商签订的前期物业咨询服务合同的约定,有偿参与项目开发过程中涉及 有关物业管理领域的活动。
项目对外承接物业项目时,前期介入工作的阶段和内容按服务合同约定执行。 管理公司范围内开发项目的前期介入阶段和内容,各级物业管理部门(公司)必
须按本手册及其支持文件的规定和开发业务部门(公司)的具体要求执行。
3.6 专责人员 '专责'是指对某一项工作的结果负完全责任,或主要责任。但'专责'并不
意味着专职,也可以是兼职。
3.7 授权人员(部门) '授权人'或'授权人员'是指公司规定具有某项决策、执行或监督检查权力的
人员,授权方式可以是在管理制度中明确规定,也可以是上级领导根据实际工作需 要,在其职权范围内做出的临时授权。
临时授权工作的责任一般仍由上级权力授予人承担,除非该项授权得到了更高一 级管理人员的书面批准。
第16篇 注册物业管理师-物业经营管理试题
物业经营管理试题及参考答案
1、(b)是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
a.居住物业
b.收益性物业
c.公共物业
d.所有物业
2、别墅(villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中,只有(c)具有别墅类产品的独有性。
a.空中别墅
b.叠拼别墅
c.独栋别墅
d.双拼别墅
3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、(a)、设施设备管理和物业保险管理。
a.日常维护和维修
b.确定管理标准
c.资产管理
d.构建信息基础
4、物业经营管理是(acde)等活动不断拓展、交叉和融合的结果,是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
a.物业管理
b.房地产开发
c.房地产资产管理
d.房地产组合投资管理
5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是(d)
a.政策影响性
b.专业管理依赖性
c.相互影响性
d.位置固定性或不可移动性
6、房地产投资企业通过资本市场融资时,房地产债券或股票的投资者,也就分享了房地产投资的部分收益,成为(d)
a.mbs投资者
b.reits投资者
c.房地产直接投资者
d.房地产间接投资者
7、下列关于系统风险和个别风险的表述,正确的有(be)。
a.系统风险是指市场供求风险
b.较之个别风险,系统风险不易判断和控制
c.或然损失风险属于个别风险
d.周期风险属于个别风险
e.持有期风险属于个别风险
8、房地产投资的风险主要体现在(abcd)。
a.投入资金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投资项目的变现性
d.资产管理的复杂性
e.投资项目的复杂性
9、从(a)中扣除( )后就可得到物业的净运营收益,简称净收益。
a.有效毛收入 运营费用
b.潜在毛租金收入 运营费用
c.有效毛收入 空置和收租损失
d.潜在毛租金收入 空置和收租损失
10、(c)是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益低偿全部投资所需的时间。
a.全部投资回收期
b.动态投资回收期
c.静态投资回收期
d.投资回收终止期
11、收益性物业的运营费用包括(de)等。
a.空置和收租损失
b.抵押贷款还本付息
c.房产税和所得税
d.为租客提供服务的费用
12、下列属于设备有形磨损的是(ad)。
a.封存的设备因自然力产生的磨损
b.设备生产成本降低导致设备市场价格降低,从而引发的原来购买的设备贬值
c.技术进步因素的影响,社会上出现了新型设备,从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后
d.设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏
13、(a)是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格作适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
a.市场法
b.成本法
c.收益法
d.趋势法
14、物业价格构成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.开发成本
c.投资利息
d.物业折旧
e.开发利润
15、运用市场法估价时,建立价格可比基础包括如下(ace)方面的工作。
a.统一付款方式
b.统一采用人民币
c.统一货币单位
d.统一采用平方米
e.统一采用单价
16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、(b)、资金和运行机制等因素构成的一个系统。
a.内容
b.价格
c.管理机制
d.环境
17、不属于需求分析具体内容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就业分析
c.竞争对手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影响因素主要有(abde)。
a.收入的变化
b.政府的税收政策
c.国际市场住宅价格
d.对未来的预期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理计划的内容,包括如下(abd)。
a.建筑物维护的标准
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物业检查计划
e.财务收支计划
20、按房屋所有权的性质划分,物业租赁可分为(c)。
a.居住用房租赁和非居住用房租赁
b.定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁
c.公房租赁和私房租赁
d.国内租赁和涉外租赁
21、物业租赁管理模式中,(c)模式业主不负责物业的租赁。
a.包租转租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租转租和出租代理
d.包租转租、委托管理和出租代理
22、关于自动延期租赁的表述,正确的有(abde)。
a.除非租约一方提出要中止合约,否则将自动续约
b.租约按周、月、年的周期延续,中止通知应与周期对应
c.租赁关系在双方中的一方死去时终止
d.又称周期性租赁
e.该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效
23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有(abcd)。
a.确定可出租面积和租赁方式
b.编制租赁经营预算
c.定位目标市场
d.确定租金方案
e.明确广告策略
24、下列哪项不
是物业管理成本营业成本中包括的费用(d)。
a.直接人工费
b.间接费用
c.直接材料费
d.管理费用
25、某物业管理企业,共有保安25人,保安人员人身保险费100元/人月,房租费60元/人月,保安系统费100元/人元,保安用房30元/人月,该物业管理企业的保安费的月总支出为(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原则有(abde)。
a.全面控制原则
b.讲求经济效益原则
c.常规管理原则
d.责权利相结合原则
e.例外管理原则
27、成本预算编制的基本要求有(ace)。
a.成本预算必须同其他预算相协调
b.成本预算要以成本计划为基础
c.成本预算应有相应的技术经济措施保证
d.成本预算要全面权衡,提高员工工作效率
e.成本预算既要符合实际,又要适当留有余地
28、不属于前期物业服务合同特征的是(d)
a.由建设单位和物业管理企业签订
b.前期物业服务合同具有过渡性
c.前期物业服务合同是要式合同
d.前期物业服务合同期限的确定性
29、对雇员在保单有效期内,从事保单所载明的与投保人业务有关工作时,由于意外或疏忽,造成(c)人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人赔付的金额,保险人负责赔偿。
a.投保人
b.被保险人
c.第三者
d.雇员
30、风险管理的整个过程可以由(abde)步骤组成。
a.风险识别
b.风险评估
c.风险处理
d.风险控制
e.风险调整
31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是(abd)。
a.建设施工合同
b.售房合同
c.收益性物业的租赁合同
d.水电供应合同
e.专项维修工程承包合同
32、不属于物业管理报告构成内容的是( b)。
a.工作总结
b.满意度调查
c.财务报告
d.未来工作计划
33、(d)更能揭示企业市场认可的价值,因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。
a.利润最大化
b.资本利润率最大化
c.每股利润最大化
d.企业价值最大化
34、物业管理绩效评价以(abce)等四个方面的内容作为评价重点。
a.物业管理企业的盈利能力
b.资产运营水平
c.偿债能力
d.物业管理企业
e.后续发展能力
35、企业绩效评价的计分方法分为(abce )。
a.基本指标计分方法
b.修正指标计分方法
c.评议指标计分方法
&n
bsp; d.偏差指标计分方法
e.定量和定性相结合计分方法
36、属于写字楼物业管理风险特点是(c)。
a.全员性
b.全期性
c.确定性
d.动态性
37、在确定租金时,一般应根据(de)确定一个基础租金。
a.当地房地产市场状况
b.物业发展定位
c.承租人的接受能力
d.业主希望达到的投资收益率目标
e.其可接受的最低租金水平
38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有(bde)。
a.租户组合与位置分配
b.租户的商业信誉和财务状况
c.物业的周边环境
d.所需面积大小
e.需要提供的物业管理服务
39、租户和业主之间可能要协商一个( d )作为计算百分比租金的基础。
a.净租金
b.盈亏平衡点
c.基础租金
d.人为平衡点
40、零售商业物业管理中的风险类别有:(abcd)和产权与管理权相分离风险。
a.管理模式风险
b.管理范围不确定风险
c.垫款风险
d.突发事件风险
e.投资风险
41、( a )是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。
a.生命周期成本
b.生命周期资产
c.经济周期成本
