房地产公司员工手册：培训管理【16篇】

更新时间：2024-11-20 查看人数：53

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房地产公司员工手册：培训管理

第1篇房地产公司员工手册：培训管理

房地产开发公司员工手册:培训管理

新员工入职培训

为了使新员工在短时间内熟悉企业环境,尽快进入工作角色,人力资源部组织新员工进行入职培训。该培训内容包括:公司的历史、文化、政策、组织构架、业务、发展战略、员工手册和公司规章制度等等。

新员工在入职时应参加入职培训,部门主管有督促本部门新入职员工参加入职培训的责任。新员工接到入职培训通知,确因公务不能参加,应提前三天向人力资源部请假,并事后安排补训。

公司内部培训

为保持公司人力资本存量不断增长,公司将为员工安排与其工作相关的业务培训或能力培训。

部门内部培训:公司将组织系统培训、鼓励各专业之间的沟通与交流;各部门根据实际工作需要,对员工进行小规模的、灵活实用的培训。

转岗培训:公司原有从业员工调换工作岗位时,按新岗位要求,对其实施的岗位技能培训。

继续教育培训:具备专业技术职称,从事专业技术管理工作的人员每年均须参加不少于72小时的继续教育,各相关专业部门与人力资源部共同商议,并于本年度安排本专业继续教育培训计划。

专业系统培训:包括公司组织的针对不同层级员工的能力和素质培训,现有各岗位的专业技术培训,以及不同专业系统之间的相互交流活动。

外派培训

为了保证培训与教育质量,人力资源部与外派培训提供方、接受方(本人和上级主管)共同研究制定培训计划。外派培训包括住总集团公司组织的各种培训、国内外短期培训,另外还包括研究生课程进修培训、取证培训等。

员工自我培训

公司鼓励员工利用业余时间,自觉、自愿积极参加各种提高自身素质和业务能力的培训。

培训费用及相关规定

公司每年投入固定比例的培训经费,并做到专款专用。

确因工作需要经领导批准,参加公司安排脱产培训的员工,每月发放其固定工资和绩效工资。绩效工资考核系数根据外派时间长短决定。

脱产培训时间培训期间绩效考核系数

1个月以内1

1-3个月0.9

3-6个月0.8

6-12个月0.7

1年以上0.5

培训成绩不合格者扣发培训期间应发的全部奖金。非组织调派的,只发基本工资和等级工资的50%,但对学习优异者可以给予嘉奖。

公司为员工出资培训达5000元,及安排员工脱产培训,员工需与公司签定培训协议后执行。

培训运作流程(略)

第2篇公司管理人员培训调查问卷范本

公司管理人员培训调查问卷

(班长级及以上人员填写)

填写人(实名制):

“为将者,有勇不如有智,有智不如有学”,培训是一项利公利私的投资,是实现组织战略目标的有效手段,培训工作的开展更有赖于大家的积极参与和支持。作为基层、中层管理人员,我们不仅仅要“充电”、参与培训,同时我们也有义务和责任去培养和开发我们的员工。为使培训工作更具针对性、操作性,总务课将在4月底进行问卷调查,旨在积极改进,使培训成为员工成长的伙伴而不是负担。

以下问题是针对班长级以上人员提出的,请认真思考后进行填写,并请于5月7日前将调查问卷反馈至总务课zz。

1、作为公司的基层、中层管理人员,您希望进行的培训课程有:

可根据自身实际情况填写或参考以下课程:

(1)创建领导力与领导技巧(2)人际关系技巧(3)授权管理(4)时间管理(5)目标管理(6)有效的沟通(7)开会的艺术(8)怎样培养执行力(9)激励技巧(10)一般财务知识(11)人力资源开发与管理 (如面试技巧、绩效评估与面谈、企业人员招聘与配置、培训与开发、员工关系等)(12)团队建设(13)会议管理(14)企业主管素质素养提升培训(15)管理心理学(16)双赢谈判技巧(17)员工激励(18)演讲和培训技巧(19)礼仪学培训(20)如何激励下属等等。

2、您对目前本部门的岗位技能培训工作开展情况的评价:

对此您的建议是:

您对目前公司的公共管理方面的培训工作开展情况评价是:

对此您的建议是:

3、哪些因素影响着培训工作开展的效果(如:讲师、内容、员工意识、时间、培训形式)我们(包括自身和总务课两个角度)应该如何做,才能使得培训真正的发挥实效作用

影响培训工作开展的因素有:

如何做:

4、您认为比较好的培训(课堂)频次是()

(a) 2次/周;(b) 1次/周; (c) 1次/半月;(d) 1次/月;

5、您认为公司开展的各项培训,其培训结果及培训时数是否要和晋升、考核挂钩呢( )

(a)是 (b)否

6、为使您部门的员工岗位技能得到提高(或者满足岗位要求),您认为其应该进行的岗位技能培训课程包括哪些(可就整个部门而言,也可就各岗位而言)

作为部门员工:

岗位技能包括:

7、为使员工的综合素质得到提高,您认为您的下属应该进行哪些公共管理技能的培训呢其中:

普通员工:

班组长级:

主管级:

经理级:

可自己填写或参考以下课程:

(1)公司文化及制度培训(2)人际关系技能(3)电脑操作(4)(5)公文写作(6)时间管理(7)英文基础知识培训(8)团队建设(9)公司产品简介(10)iso/iso14001实务知识(11)企业文化(12)职业生涯规划与工作态度(13)卫生意识和6s简介(14)办公室工具的有效运用(15)创新意识与学习型组织(16)其它,如:

8、请写下您在培训方面的意见和建议。(纸张如不够,请写在背面)

谢谢合作!

第3篇物管培训:物业管理公司资金筹措

物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹措方案来完成。

本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式,物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估。

一、物业管理公司资金的筹措方式

物业经营的巨额资金,一般都远远超过大多数经营者的财力。对多数经营者而言,没有外援就根本无法完成项目的建设,因而,资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金来源,大量获取借贷资金,即俗语所谓“用别人的钱来赚钱”,几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想。即使经营者手中有足够的资金,由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值,经营者也愿意靠借贷去投资。也就是说,如果经营者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的经营项目中去,将会创造更多的收益。

(一)物业经营的资金筹措方式

一般来讲,物业经营的资金筹措方式可分为自有资金与借贷资金两大类。其具体的筹措方式主要有:

1.自有物业收入

主要指自有物业的销售收入和出租收入。目前的趋势是,为了应付市场行情与产业政策的波动与变化,许多经营者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租,以获取稳定的租金收入。

2.银行借贷

从银行透支以应付短期债务,或向银行借贷利率较高的长期贷款。

3.抵押贷款

以自身所拥有的物业作抵押物,向银行等金融机构申请长期贷款。抵押贷款一般是经营者筹集长期资金来源的重要途径。

4.发行债券

在市场经济日益发展的今天,债券发行已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同,可分为企业债券和金融债券两大类。

企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)以债务人身份发行的债权凭证。持券人可凭此债券取得规定的利息并到期还本。金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债权凭证,或受政府及企业委托而发行的债权凭证。债权人可凭债券到期收回本息,也可提前向银行申请贴现。

债券有规定的期限,到期就要还本付息,靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目,一般都靠出售来收回投资,偿付债务本息及其他费用后即为投资利润。因此,在制定项目的筹资方案时,债券的还本付息期限通常就是该物业的投资开发期限。

5.发行股票

股票是股份制企业以股份形式集资、发放股息的凭证。认购股票是一种投资行为。认股后就只有从企业经营收入中按期领取股息的红利(即超过规定股息标准的利润)的权利。股票不能还本,只能在证券市场上转让和出售。故发行股票筹集的资金,可用作项目的长期资金。项目开发后可租赁经营,靠每年的租金收入支付股息、红利和其他费用后,形成投资者长期、稳定的利润。

在物业项目经营中,经营者自有资金所占的比例越少,其投资利润率就越高。若同一物业的两个投资方案(a、b)所获利润均为800万元,a方案需投入自有资金1000万元,b方案需投入自有资金2000万元。即使经营者可提供2000万元的自有资金,他也愿意选择a方案。因为a方案的自有资本利润率为80%(800/1000),而b方案的自有资本利润率只有40%(800/2000),经营者宁肯拿它拥有的2000万元资金投资两个或更多的项目,而不愿集中投资在一个项目上。作为经营者,他最关心的当然莫过于自有资金利润率(或称为自有资金收益率)了。

(二)物业经营的筹资成本

筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。如前所述,资金的筹集就是依靠一定的手段购买资金在一定时期内的使用权。因而筹集资金是要付出代价的,这个代价就是筹资成本。筹资成本的高低取决于筹资方式、筹资使用期、筹资数额等因素。目前,我国的物业经营筹资成本主要是借款利息、发行股票与债券的股息及企业自有资金的存款利息等。

1.借款利息

指经营者向银行或其他金融信贷部门借款或抵押贷款、企业间资金拆借而付出的利息。借款利息按复利计算。利息的大小取决于借贷(还贷)方式、借贷期限、利率及借贷金额。

2.股息(或债券利息)

股息(或债券利息)是指公司发行股票与债券后,按一定的股息率(或债券利率)支付的利息。股息率的多少,取决于公司经营状况,投资分析时,应按当时的平均水平考虑。债券利率则是在发行时便已确定的。股息(或债券利息)的大小等于股息率(或债券利率)乘以发行股票(或债券)的总额。

3.公司自有

资金的存款利息

自有资金存款利息是一种虚拟的筹资成本,相当于把这笔自有资金存入银行而得到的存款利息。其利息额等于存款利率与自有资金额之积。

筹资成本的构成将随着国家金融体制的改革,房地产金融市场的进一步开放,筹资方式的多样化而发生变化。筹资成本的分析评价指标是筹资成本率,即筹资成本额与筹资总额之比:

筹资成本额

筹资成本率=―――――――――――――×100%

筹资总额

二、抵押贷款

抵押贷款属于担保贷款的一种,与信用放款相比具有风险小、安全性高的特点。在我国,由于社会主义市场经济体制的逐步建立与完善,市场机制的作用,加之许多历史的原因,银行贷款面临着诸多的风险。商业银行等金融企业也从自身的经营原则出发,借鉴发达国家的经验,更多地采用财产担保方式发放抵押贷款,是其信贷资金运用的最佳选择。抵押贷款既适宜于短期贷款,又适宜于长期贷款;既适宜于人民币贷款,又适宜于外汇贷款。因此,有必要在此对抵押贷款进行探讨。

(一)抵押贷款及其特点

抵押就是债务人在法律上把财产抵押权转让给债权人,作为债务人履行担保的一种形式。在债务清偿以前,债权人拥有财产的抵押权,以避免遭受经济损失,当债务人按期偿还债务,抵押财产关系结束;一旦债务人不能按期履行偿债责任,债权人具有处分抵押财产并优先受偿的权利,抵押的目的是为了担保债务的履行。

抵押贷款是指银行以及其他金融机构要求借贷人提供自己合法的财产作为抵押物而发放的贷款。借款人按期偿还贷款本息,贷款人把抵押物归还给借款人;否则,贷款人根据借款合同以及抵押协议处分抵押物,并以所得价款优先偿还贷款。所以,抵押贷款是以财产为担保物的一种放款方式。

抵押贷款相对于信用贷款而言,不仅具有银行信用的一般特征,而且具有自己独特的性质,具体体现在以下几个方面:

(1)“两权”分离具有双重性质。抵押贷款不仅具有信贷资金所有权和使用权分离的性质,而且具有抵押物抵押权和使用权分离的特点。抵押期间,抵押物抵押权属贷款人,使用权通常仍归借款人;只有按期偿还贷款本息,抵押物才能重新归还给借款人。因此,在整个抵押期间,无论是资金,还是抵押物,其抵押权和使用权都是分离的。

(2)贷款和抵押物具有融合性。抵押贷款是依靠抵押物价值而发放的贷款,也就是抵押数量受抵押物价值的制约。因此,抵押贷款将贷款与抵押物融合在一起,借款人为了取得定量的抵押贷款,必须提供足够价值的抵押物。

(3)担保具有凭物性。抵押贷款的担保是以借款人的财产作为抵押标的,必须提供实实在在的抵押物,才能获得贷款。因此,抵押物的担保须凭借现实的财产,可有效地避免贷款风险。

此外,相对于信用担保贷款而言,抵押贷款还具有担保责任现实性的特点。信用担保贷款人的实际责任发生在借款人借款到期不能偿还的时候,因而是一种“未来责任”;抵押贷款在办理贷款时提供实实在在的抵押品,否则便不能取得贷款,担保责任是现实的。

(二)抵押贷款的作用

抵押贷款是一种古老的贷款形式。在商品经济条件下,抵押贷款得到迅速的发展。在我国,抵押贷款业务尚在恢复,需要大胆实践,所以应该不断总结经验,提高其管理水平,以适应社会主义市场经济的要求,充分认识抵押贷款的作用,以利于进一步开展这项业务。

1.有利于物业管理公司增强信誉观念,按期偿还贷款

我国过去长期实行高度集中的计划经济体制,银行一直采用供给方式向工商企业提供贷款。随着社会主义市场经济的逐步建立,原来那种单一信用放款方式已不能适应经济发展的要求,并暴露出许多弊端,概括起来为“三化、三高”。所谓“三化”就是短期贷款长期化,长期贷款固定化,信贷资金财政化;“三高”指三个居高不下,即产品资金占用居高不下,逾期贷款比例居高不下,亏损挂账占用居高不下。这必然导致公司信誉度低,甚至发生赖账有理的怪现象,致使银行贷款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押贷款须将借款人所有的财产抵押给银行,因而有利于增强借款公司的偿债意识,提高其信誉观念,促使其按时清偿债务。

2.有利于保障信贷资金的安全性,提高银行资产质量

银行资产质量低下,大量逾期、呆滞贷款的出现,不仅严重影响银行的流动性和盈利性,而且直接威胁着信贷资金的安全和其债权人利益。抵押贷款所具有的担保责任现实性和凭物性特点,使银行在借款人一旦不能按期偿还贷款本息时,可依据抵押贷款合同强制处分抵押物,并享有优先受偿的权利;若借款企业破产,依据《中华人民共和国企业破产法》第32条“破产宣告前成立的有财产担保的债权,债权人享有就该担保物优先受偿的权利”的规定,银行同样享有破产企业财产拍卖后以价款优先受偿的权利

,这就大大增强了信贷资金的安全。因此,银行更多地以抵押方式放款,有利于提高资产的质量,也有利于保护债权人的利益,保障银行贷款的安全。

3.有利于物业管理公司增强风险约束机制,限制其短期行为

物业管理公司由于存在利益驱动性,因而具有强烈的扩大投资的需求。但是,因我国投资体制不完善,争项目、争投资现象普遍,缺乏投资风险意识,特别是对银行贷款能否按期归还,考虑甚少。采用抵押财产形式发放贷款,促使公司提高偿还贷款的自觉性,迫使公司从自身的经济利益出发考虑投资项目的可行性,可有效地避免盲目投资。因此,开展抵押贷款业务,有利于公司增强风险约束机制,限制短期行为。

4.有利于物业管理公司加速资金周转,保证再生产顺利进行

在生产经营过程中,公司因某种临时性原因亟须周转资金,可将存货、票据、证券等作为抵押物,向银行申请抵押贷款。这样,可使公司暂时闲置资产提前转化为货币资金,满足经营过程对资金的需求,加速资金周转,提高经济效益,保证再生产的顺利进行。

(三)抵押贷款的一般原则

如前所述,抵押贷款是以自己所拥有的物业作为抵押物向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。公司在依赖抵押贷款而筹集资金时,应遵循如下原则:

1.公司的债务与其自有资产必须保持适当平衡关系的原则

尽管“负债经营”已成为当代企业经营的生财之道,然而恰当的举债规模仍然是企业经营要坚持的一个原则,不考虑自身的经济实力与承受能力,一味举债借款对公司是危险的。一遇市场波动,就会带来损失,甚至面临破产的危险。因而“量力而行”,保持公司的负债额与自有资本恰当的比例,是制定筹资方案,进行融资决策的一项基本原则。

2.尽可能均匀安排债务偿还期原则

集中于一个时期偿还债务,往往会使公司面临巨大的压力。为了保证公司有较稳定的资金供给,最好同时安排有较长期限的贷款,应力争借款有一定的偿还宽限期。

3.妥善安排,有效利用的原则

应尽量安排长期贷款用于项目的开发建设,短期贷款用于支付贷款本息及维持项目经营,充分利用好每一笔贷款。

4.统筹兼顾、全面考虑的原则

申请抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息,还应研究赋税条例、法律咨询等问题及因不能按时还贷而承受的惩罚性支出(滞纳金)等支出成本问题。

5.妥善制定还贷计划的原则

所有的抵押贷款均要按时偿还本息。因此,在每一笔贷款借款时都应制定好切实可行的环节、计划。尽可能均匀安排每年支付的贷款本息,以利于理财。

三、资金筹措方案的分析与评估

由于存在资金渠道多元化的现状,物业管理公司的资金筹措方案也必然有多种。为此,应对各方案进行分析比较,取其优者。

在对资金筹措方案进行分析以前,首先应剔除方案所存在的各种虚假因素,比较明显的是不同方案服务的对象不一致,即不是为同一项目而筹集的方案,它们之间显然没有可比性;又如筹集不同方案中的资金来源不落实或根本不可能,则不用分析就应否定该方案,再如方案中对各种资金的安排不合理,不符合要求,则也应对方案中的具体安排调整落实后再进行分析评估。通过分析评估,选择具有获取方便、使用安排最佳和资金成本最低的筹资方案。

(一)筹资结构分析

物业管理公司筹措资金的来源各有各的优缺点。一般而言,银行贷款手续比较简便,利率较低,基本无发行费用,但银行限制条件较多,使用贷款的风险较大。发行股票不需支付固定利息,股本不要归还,使用无风险,但发行手续较繁,成本较高。发行债券有利于保证企业的控制权,筹资成本较低,债息固定,而且是税前支付并且较低,但使用债券风险较大,会在还本付息期间给企业造成资金压力。企业自筹资金来源兼备了上述各种资金的优点,但一般数量有限,无法保证需求。所以,应该选择一个合理的筹资结构,使各种资金的组合达到风险最小、获取容易、成本最低的目的。

(二)筹资成本分析

银行贷款的资金成本是利息,利用国外贷款还要支付承诺费,股票的资金成本是各年的股利加发行费用,而债券则是固定利息加发行费用。自筹资金可以不计成本。资金成本一般用各项成本占各自资金总额的比例来表示。在成本支出时间不一致时,可以执行折现计算。筹资成本分析,主要是通过比较分析,选择条件优惠的资金来源,使综合资金成本最低。

综合资金成本的计算可以用加权平均法。在求出各项资金成本的基础上,将其分别乘以各项资金占总资金的比重并相加,即得加权平均资金成本。

(三)资金使用结构分析

筹集资金以后如何使用,实际上也是关系到资金成本的重要问题。资金的使用一方面应当按需要在不同的时间投入,另一方面应考虑不同来源的资金如何进行适当的安排。由于资金需求往往是跨年度的,资金的实际使用应该在必需的时候投入,以缩短资金占用时间。对于不同时期和不同成本的资金,应考虑得当,长期投资应用于固定资产,短期资金应用于流动资产;资金成本低的先投入,成本高的后投入。根据这些原则,将不同的资金作不同的搭配,形成最佳的使用结构。

(四)利率与汇率风险分析

第4篇物业项目员工管理培训计划

物业项目员工的管理和培训计划

员工是我们最宝贵的资产,我们强调人力资本增值目标优先于财务资本增值的目标。所以从这层意义上未说,经营企业其实就是做人的工作。为企业培养一支过硬的员工队伍。员工管理的宗旨是以人为本,善待员工,规范管理,人尽其才。在物业管理工作中,我们提出的人员管理体系由三部分组成:

(一)、聘用与考核

1、聘用

对于操作层员工,依照相关人事劳动部门招聘人员规定,根据人员编制、用工条件择优录取,录用后经过对员工进行上岗培训和业务考核,试用3-6个月,依据《劳动法》的规定,签订劳动合同书。

2、考核考核是检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段。主要办法如下:

a.每年对员工进行两次岗位考核,根据考核业绩实施奖惩。考核率100%,淘汰率5%,岗位轮换率10%。

b.对新员工在录用前进行一次全面考核和面试,经培训后进行考核,考核率100%。

c.培训项目结束后,对参加培训人员进行一次全面考核,培训考核率100%.

d.对分公司经理每年进行两次考评,充分征求甲方意见和员工民主评议,根据评议及考核结果决定是否续聘或调换。

(二)、量化管理与规范操作

(1)量化管理:

a.实行目标管理责任制,对相关岗位管理目标进行细化和量化,作出具体要求。

b.分公司对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。

c.年度考核量化,年度岗位轮换率10%,淘汰率5%。

d.实行财务成本双控制的管理模式。公司制定详细的年度财务预算方案,有计划的控制成本,提高企业效益。

(2)规范运作

a.按照is09001:2000的物业管理质量体系运行。

b.运用公司《员工手册》等,规范管理分部员工的行为。

c.实施企业形象战略。

从员工选聘入手,奖惩机制贯穿整个管理服务运作中。奖励包括外送培训、职务提升、一次性物质奖励;惩罚包括辞退、降职、调岗、降低待遇、一次性罚款等形式。

(1)对选聘现有优秀员工进行培训、考核,合格者正式上岗。

(2)日常运作中采用 5% '末位'淘汰制,实行强制性淘汰(辞退、降职)。

(4)对工作不认真负责、不思上进者,坚决淘汰。

(三)、在项目进驻三个月前开始将进驻的人员开始培训。

附:员工管理网络图

人员管理

1、素质机制--公司企业精神,制定素质标准,严格录用考核,培训培养提高

2、配置机制--工作岗位设计合理配置人力

3、组织机制--制订规范管理形象规范管理分层管理措施

4、压力机制--量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合

5、激励机制--工资福利等物质保障,荣誉晋升等精神奖励。

第5篇大学团干部管理与培训制度

一、团干部管理

各学院团的干部管理以同级党组织管理为主，内蒙古大学团委协助管理。

各学院团的基层组织的书记一般按同级党委(行政)职能部门或下一级党组织主要负责干部的条件配备，并享受相应的待遇。各级党委在任免、调动同级团委书记、副书记时，应事先征求上一级团委意见，然后按干部管理权限办理手续。

二、团干部培训

内蒙古大学团干部的培训工作要按照团干部一级岗位培训的要求由内蒙古大学团委组织实施，培训时间不少于二十天。在培训内容上要按照《团干部一级岗位培训业务教学大纲》要求，做到与理论学习、与党的中心工作、与团的具体工作三结合。

各学院团总支在受训的同时，要切实承担起学院班级团支部干部的培训工作。团支部干部的培训工作以分散自学与集中培训相结合的方式进行，每年集中培训时间累计不少于三天，内蒙古大学团委下发的《内蒙古基层团干部工作手册》可作为培训的通用读本。

各学院团干部培训工作要做到年初有计划，年终有总结，并及时向内蒙古大学团委汇报培训情况。

第6篇信审官中小企业风险管理培训

中小企业风险管理培训

一、保前调查企业阶段

（一）行业分析，防范系统性风险

全球通货紧缩，经济下行，产能过剩，开工不足，竞争激烈，盈利下降

※需求下降原因：国家重大政策变化，eg.酒

购买力不足，eg.房地产

※供给多余原因：技术进步

全球可输入，自由贸易

1、上下游游戏规则：包括结算规律，资金占用的环节，付款方式，收款方式，存货占用，固定资产投入占用

2、行业分析几个简单方法

（1）营业执照的经营范围——特殊要求

eg.江苏威鹏金属的马口铁，要酸洗，要镀锡，环评是否过关

（2）行业资质——准入不准入，级别有多高

eg.建筑、房地产、食品医疗卫生、废旧金属回收、地沟油

（3）贸易类企业是代理商还是经销商

代理商要求高于经销商，资金量大，货渠道宽裕

（4）上下游客户结构，结算方式

看出企业规模、质量和行业内地位、水准

（二）实际控制人情况

1、看其原始积累：包括财富积累与技术积累，下游人脉。如中途收购得来，则技术、资质、渠道的掌控力差。

2、看实际控制人风险偏好：看其盈利的模式，盈利后的投资方向，激进的会投房地产、小贷、期货等，保守的会在行业内上下左右扩张。

3、看其关联企业：资金统一调配到哪儿，主体现金流是否不正常。

4、看其抗压能力与经营意愿：在有风险的状况下，宜兴人违约意愿大，江阴人强韧、硬抗。

5、看其生活爱好与生活态度：是否有吃喝嫖赌抽等不良嗜好。

6、检验方法

（1）营业执照、章程、验资报告等基础资料

股东变迁——经营不稳定

大股东、法人、实际控制人是否一致——关联企业调查

（2）人行报告显示关联、互保情况

（三）现金流分析

1、现金流是第一还款来源，反担保措施只是缓释风险的措施

2、分现金流量表的三块来分析

（1）投资、筹资相对稳定，可不分析

（2）小企业生产简单，存货少，生产周期短，形势不好可减产甚至停产，大企业，特别是重装备企业不能减产或停产，因此相对而言小企业经营现金流更不稳定

3、支付能力分析

（1）货币-原材料-产成品-应收账款，整个生产周期越快，支付能力越强

（2）现金及非现金流动资产之和对应融资金额的倍数——体现支付能力

（3）除固定资产外的启动资金（铺底）+历年累积，比例多高，看3-5年的资料

（4）收集真的资料很难，小企业科目少，金额不大，发生量也不大，还有很多现金交易，纳税报表可能由关联销售或原料进出来造假，卡流水可能非贸易背景，所以直接看会计系统，如果有账外账，直接问老板要，核实应收、应付、货币结余几个重要科目

4、流动资金占用量分析方法

（1）随机抽取一个月

（2）结合生产周期抽取

A．进行偏离度分析：统计流动资金占用量最大值、最小值和平均值，差异大，关注现金流来源的稳定性，设计还贷时间与金额

B．结构分析：原材料占比、产成品占比、应收款占比，应收款关注集中度

C．流动资金占用量与融资比较，与销售收入比较（经营能力），与净利润比较（盈利能力），与固定资产原值比较（杠杆）

二、保前与银行人员交流阶段

兜底还是增信，关注银行从业人员道德风险

关注银行信贷政策，行业倾向，激进/谨慎

三、担保方案确定阶段

（一）合作银行多元化，行业多元化

（二）融资产品多元化，可多做低风险业务

1、中长期流动资金贷款

2、债务类保函、备用信用证

3、无追索权保理，短期流动资金贷款，银票，国内信用证

4、进口押汇（代付），打包贷款，提货担保

5、商票贴现，有追索权国内保理

6、进口信用证，保付加签，背对背信用证，投标保函、履约保函、预付款保函、信用证项下无不符点出口押汇

7、出口双保理

8、低风险业务

Eg.保理：转让应收账款

根据借款人有无责任分有追索和无追索

根据欠账人有无金额、到期日、瑕疵、回专户确认分明保理和暗保理

依据风险等级由低到高排序：有追明、有追暗、无追明（买断）

我们的机会在于：强势暗保理为企业增信

中型企业的上下游明保理增信

网络金融暂无法律依据则担保介入，如电子仓单质押

四、保后管理

参考银行

风险动态管理（应收账款必须入会计系统看，政府项目要看验收审计，看对方是否已成应付款）

第7篇物管培训:会所的物业管理

随着现代都市快节奏的生活,人们在紧张忙碌工作中度过一天之后,身心甚是疲惫;生活空间狭小,不如意的事时有发生,引起人们的心绪烦躁不安,需要通过一定的方式进行调节,以重新恢复身体的平衡;由于物质水平的提高,人们对科技文化知识的需求欲望也日益强烈,过去那种简单的体育项目、体育器材已满足不了人们的要求,这样就需要较高的、较完善的配套设施及环境,使人们在这样的场所中能够消除疲劳,放松神经,舒畅身心,恢复平衡,以保持旺盛的精力去适应紧张的工作和快节奏的生活,“花钱买健康”已成为一种消费意识。会所正是在这样的环境下产生发展起来的,而房地产业的迅猛发展为此提供了较好的物质空间。

一、会所概述

会所是指能给人们提供健康、娱乐、沟通交流的场所。它所提供的活动内容包括康体活动、娱乐活动、消闲活动、文艺活动、美容活动等,涉及到广泛的知识领域,如体育、健美、卫生、心理、审美、时装等。因此,可以说,会所是现代物质文明和精神文明发展的产物 ,也是人们精神文化生活水平提高的必然要求。

(一)会所的表现形式

现在会所主要有两种形式:

1.以完善服务项目为目的的附属形式

这类形式的会所不是以盈利为目的,而是为适应整个物业规划的需要而设立的,以便适应市场,保证整个项目的运营。这类形式的会所包括住宅小区所属会所和综合大厦所属会所。

2.以盈利为目的的形式

即经济形式会所。这类会所可以与其他房地产配套设施并列存在,也可以独立存在,设立的目的偏向经济利益。这类会所也包括两种类型:一种是只对内开放,即它只面向业主和会员;一种是即对内又对外开放。

(二)设立会所的意义

随着社会的发展,会所在经济领域、社会领域起着越来越重要的作用,对综合大厦、大型住宅小区有着积极的作用,主要表现在以下几个方面:

1.会所的设立是综合大厦和大型住宅小区必不可少的重要部分

随着经济的发展,人们的物质文化生活水平不断提高,服务要求会越来越高。会所提供的健身、康乐等服务不但可以使消费者达到健身、休闲的目的,还可以在娱乐中进行社交活动。一个完备的会所还可以满足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。现在人们已普遍形成一种观念,即综合大厦、住宅小区与会所是一个整体,具有不可分割性,一幢综合大厦和一个大型住宅小区没有会所就不完善,不适宜居住、使用。

2.会所是房地产项目促销的重要手段

综合大厦、住宅小区竞争优势的一个重要方面就是拥有自己的会所。许多人都有在经济地位、判断能力、知识广度、审美观等方面与众不同、高于他人的心理需求。例如,业主邀请亲朋好友到小区作客、游玩,并到所在会所里娱乐,会使业主有成就感、满足感;又如, 对经常光顾乒乓球场的客人给予一定的特殊待遇:保留他(她)用过的球拍、专用更衣箱,发贵宾卡,在价格上给予一定的优惠,会满足他的特殊心理需求;还有,有的消费者对名望有一种特殊的渴慕,实行会员制的会所聘请一些社会知名人士为名誉会员创造一个上流社会的氛围,就会满足这些消费者求名的心理需求。所以,会所的设立能吸引许多此类住用户,促进项目的租售。

3.会所是发展品牌的重要手段

在竞争日益激烈、消费者对楼盘的整体素质要求日渐提高的情况下,开发商不但要开发质量过硬的产品,还要打造过硬的品牌,树立企业良好的形象。房地产开发不再是建楼卖楼那样简单,而是卖品牌、卖服务质量,品牌战略已是市场竞争新的热点。完善的会所设施设备、优雅的会所气氛环境、优质的服务能够充分显示企业独特的竞争优势,容易建立与市场定位相一致的形象,有利于塑造项目品牌。

4.会所能有力地推动社区文化的发展

文化有一种类似“社会基因”的特性,它通过长期作用,积淀于民族的心理中,从而发生和发挥着持续不断的作用,它是对社会各个方面最富支配性影响的核心的东西,左右或支撑着一个国家一个民族的生存和发展。而在某一地区、某一团体、某一企业也都存在着一种特有的文化氛围,良好的地区、企业文化会使人们的生活、工作乐观,积极向上。随着人们对住宅的户型、装饰、环境、位置要求的提高,他们越来越关注其所在住宅小区、住宅大厦的社区文化的氛围。一个没有文化内涵支撑的房地产项目必然会随着市场的发展而被淘汰。一座大厦、一个小区硬件和外型只能给人一种文化表层的印象,只有会所才能使社区文化有一个依托的基础,使之得到充实、发展,才能使文化真正地融入楼盘,形成核心竞争力,才能使人们切实地感受、认同、接受社区文化,融入社区。同时,会所又把欧洲的传统文化、美国的制度文化、澳洲的风情文化和亚洲的人情文

化紧紧地融合在一起,促进了文化的发展。

二、会所的设立

(一)会所的定位

会所的定位在整个综合性大厦、住宅小区的规划、推销中都占有重要的地位,如果不能科学合理、实事求是地分析预测,将会影响到主业的效益、声誉,甚至导致整个物业经营的失败。总的说来,会所的定位应把握以下事项:

1.会所的定位应该与主业的定位相符合

应该结合目标群的经济情况、生活习惯、文化层次来确定会所的规模、档次、风格、项目种类及其他相关配套设施。做到既要在理念上有所创新,又不脱离实际。不应把会所的定位过于超前,更不要滞后。如前几年广州近郊某小区公开发售时,业绩非常好,但会所的建立迟迟未能跟上,后来勉强建了一个2000多平方米的小会所,随着小区规模的扩大,入住业主的不断增加,会所越来越不能满足需要,迫不得已,该小区后来只得重新建设一个80000 多平方米的新会所,这便是由于规划者在规划时未能对会所作恰当定位所至。反之,若会所过于庞大、设置的项目过于超出目标人群的消费能力,必然导致管理成本上升,经营失败, 更会影响整个项目的租售。

2.坚持服务至上的原则

综合大厦、住宅小区会所的发展着眼点应放在服务上。现代服务是物质文明和精神文明的产物,会所要从自身所应具备的各要素出发,营造出现代化的物质环境,在经营过程中形成完美的精神环境,使服务的作用充分完整地发挥出来。

3.从最佳使用角度配备会所的设施和项目

会所的设施设备与项目应本着科学合理的原则进行设置。如水力按摩、桑拿浴等项目的设计在空间、使用设置、湿度、温度等相关指标上都有严格的、科学的要求。只有达到标准,才能使这些项目达到理想的效果,发挥出最佳的使用功效。最佳使用原则还要求各项设施设备与配套设施设备相匹配,即在规格、档次、数量等各方面都要相适应。同时,会所内部设施的配备应以市场为中心,既不能因为价格太高而使人望而生畏,也不能因为设备陈旧而无人问津。如一个中等规模的住宅小区就没有必要设置一个高尔夫球练习场去浪费“寸土寸金”的空间。

(二)会所设置的可行性分析

会所能否充分发挥它的作用,取决于相关的诸多因素。如果其中的某些主要因素不具备或不完全具备,而且经过后续经营也不能得以有效改善,那么,这个会所就会形同虚设,影响物业的正常运行,带来不良后果。因此,在进行可行性研究时,应全面、详尽地搜集市场资料,进行客观全面的分析,明确会所最合理的规模和最恰当的设备质量标准,并通过科学测算,判断会所所能带来的回报。

1.会所的可行性分析的内容

(1)该地区的经济因素、生活习惯、消费导向、文化层次。

(2)该地区同等物业市场竞争分析。

(3)地理环境、交通情况。

(4)法律法规制度、公用设施情况。

(5)拟建设施项目。

这些内容在物业规划建设的总体可行性分析中已经进行了研究和论证,应该利用原有的材料专门针对会所进行分析论证,有些资料还要针对性地进行调查补充,然后再作预测分析,以保证可行性分析的科学合理性。

2.会所筹建费用的估算

会所筹建的费用计算相对于其他行业的费用计算要简单,关键在于其费用标准的准确性 ,费用标准的确定要建立在充分了解同类企业、同类项目费用和科学预测的基础之上,应保证投资费的充足。

会所筹建费用的估算主要有以下几项:

(1)房地产成本。即新建会所房地产项目的土地与房屋建筑开发建造费用。

(2)装饰费用。即装饰会所表面的费用和隔断空间费用,包括墙壁、地面、门面、灯饰、劳务费等。

(1)(2)两项的具体计算可参照同类同档次物业的各项计费标准,乘以本项目相关数量值得出。

(3)设备设施成本。包括空调设备、公共区域设备、客用设备、员工用设备等各种设备成本。具体按所选设施设备的市场价进行核计。如,一个保龄球道须投资6万元,会所欲建1 6个球道,则主要设备价格为96万元,会所的其他设备也可以如此推算,然后再作累加。

(4)物具用品费用。指为保证会所的服务质量、市场形象,布置和经营过程中所使用的易耗物品,包括桌、床、台、餐具、饮用器皿、工作服、纸张、笔墨、票据等。该项的计算可按房

地产成本、装饰费用、设备设施成本三项的百分比进行,会所应根据自己的情况制定一个适合的百分比。如某会所房地产成本、装饰费、设施设备费估算共投资800万元,按3% 计算,则物品投资为:800×3%=24(万元)。

(5)劳动力成本。指会所开业前各类人员的工资、奖金、福利,以及临时人员报酬(如专家指导、讲座费等)。它可以按时间、人数和相应的标准来测算。如,筹建期为6个月,工资分为三个级别,分别为经理级、主管级、员工级,人数共计为55人,经理级为月工资6000元,共2人;主管级月工资为3000元,共3人;员工级标准月工资为1500元,人数共计为50人。则:

工资总和=(6000×2+3000×3+1500×50)×6=576000(元)

奖金、福利可按当时的相关标准计算,临时人员报酬可简单估算。假设奖金8000元,福利8000元,临时人员报酬2000元,则:

劳动力成本=576000+8000+8000+2000=594000(元)

(6)开办费。即指筹办会所开业的各项费用。此项也可参照同档次物业标准测算。

(7)资本成本。即指企业为会所建设开办筹集、使用资金所付的代价。主要包括利息与各项联系、手续费用等。

(三)会所的设计布局

会所项目是人们利用一定的设备和环境,通过服务人员的服务进行消费,使消费者达到消除疲劳、满足身心需求的目的。会所设计与布局的好坏直接影响到消费者,进而影响到会所整个物业的经营。可以这样说,在会所环境设计与布置上,从设计到实施,整个过程只许成功不许失败。

会所的外观设计要与主业的市场定位相符。比如某小区,其主业的定位重点不是放在规模、环境上,而是放在理念的创新、楼盘的精品化和社区文化上,体现的是个性化、时尚化,在市场上以澳洲风情作为诉求点。那么,会所的外观设计重点就应放在创新上,既体现出澳洲的风貌,又注重东西方艺术与文化的融合,同时立足点应放在个性化与时尚化上。

会所内部环境设计与布局应遵循以下原则:

(1)会所内部环境设计布局与会所定位相一致的原则。会所内部环境设计布局无论在格调、设施设备的选择、服务上,还是其他相关因素,都要与会所的定位相一致。

(2)会所内部环境设计布局科学合理原则。使环境与设施设备科学合理地结合起来,联合成一个整体,以求各项目发挥出最大的功效。如,桑拿浴、保龄球等项目在空间面积、使用设施、温度、湿度等各项相关指标都有严格、科学的要求,只有达到标准,才能使这些项目达到理想的使用效果。

(3)配套设施齐全的原则。会所除了提供设施与环境外,还需要相关的配套服务项目和设施,以保证消费者得到满意的效果。例如,会所的配套设施一般有:接待收银处、办公室、员工休息室、洗衣房、储物室等。

(4)匹配原则。它是指会所的项目,除了必要的项目设施设备和必须的相应的数量和质量的相关设施及服务外,还要求各项目配套设施设备相匹配,即规格、档次、数量等各方面都要相适应。如桑拿浴室的面积就要与更衣箱数量相匹配,健身房的设施的各种设备质量和档次要一致。

会所项目环境设计布局可分为康体项目环境设计布局、消闲项目环境设计布局和娱乐项目环境设计布局。康体、消闲、娱乐项目的环境设计布局各自有各自的特点,要求也各不相同。比如康体项目中的设计布局必须考虑到位置、面积、健身房内设备、配套设施、环境质量、卫生标准等,同时,有条件的还应进行区分归类,如伸展区、心肺功能室、体能秩序训练室、哑铃练习区、精神放松区等。而娱乐项目中游艺室的设计布局相对来说就不那么严格。它在设计布局时主要应考虑到设备要求、环境质量要求、卫生质量要求等。

总之,在设置布局时要考虑到各项目的设施设备情况、项目特点、环境要求、规则要求、卫生要求、质量要求、服务要求等要素,根据各自的要求进行设置。

三、会所经营项目的种类

随着经济的发展,人们物质文化生活水平的提高,会所的项目不断得到改进、创新、应用和推广,涉及的领域也会越来越广泛。从功能与特点来看,可以把会所的项目分为三类,即康体项目、消闲项目、娱乐项目。下面分别对之做简单介绍。

(一)康体项目的种类

康体项目是人们借助一定的康体设施设备和环境,为人们锻炼身体、增强体质而设的健身项目。康体项目有别于专业体育项目,它不需要专业体育项目那么强的专业性、技巧性,人们参与康体项目,只为达到锻炼目的,并从中享受到一定乐趣。

康体项目的特点是:

(1)须借助一定的设施和场所。如乒乓球室、游泳场等。

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p; (2)不是以竞技为主,而是为了达到特定的目的。如健美、减肥等等。

(3)运动中讲究科学方法。即运动有一定规律性,时间和运动量适中等。

康体项目种类如图7-8-1所示:

图7-8-1 康体项目种类

(二)消闲项目的种类

消闲项目是人们以趣味性的、轻松愉快的方式,在一定的设施环境中进行各种类型的既有利于身体健康,又放松精神、陶冶情操的活动项目。这种项目往往既可以提高人的智力、锻炼毅力、培养兴趣,又可以达到放松身心、恢复体力、振作精神的目的。

消闲项目的特点:

(1)借助特定的设施和服务,如保龄球室、人工按摩等。

(2)运动不激烈,趣味性、技巧性强。如高尔夫球、保龄球等。

(3)寓享受于消闲之中,强调一种精神上的满足。

消闲项目的种类如图7-8-2所示:

图7-8-2 消闲项目种类

(三)娱乐项目的种类

娱乐项目是指利用一定的环境设施和服务,使人们能积极主动、全身心投入的、得到身心快乐和精神满足的活动项目。娱乐项目往往由许多人聚在一起,在一定的环境气氛中体验个人乐趣。

娱乐项目的特点:

(1)环境氛围感要求强;

(2)文化气息浓;

(3)具有多样性,限制条件少,没有严格的操作程序和要求。

娱乐项目种类如图7-8-3所示:

图7-8-3 娱乐项目种类

会所项目种类的设置没有严格的界定或标准。不同物业的会所应根据自身的定位和目标客户,灵活确定设施设备的规格、数量、档次。

四、会所的经营

会所的经营有许多种类型,就其经营方式来看,主要有会员制和多方位经营两种方式。现在,我们分别来说明会员制和多方位经营的经营方法。

(一)会员制

会员制是指由会所组织的一个团体,对新加入者有选择权,成员必须交纳会费,该团体必须向其成员提供娱乐、健身、社交等永久性设施。通常又把这种经营形式叫做会员制俱乐部。

1.会员制会所存在和发展的原因

(1)当和有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起时人们会感到更安全些、更舒服些。他们可以彼此提供机会,交流经验,一起分享信息。

(2)可以享受到理想中的环境和设施。具备优雅舒适、高格调的环境和先进的、高档的设施设备是会所成立会员制的基本条件。

(3)成为某些高级会所的成员能提高自己的声望,获得一种荣誉感。同时,那里的气氛从容、不喧闹,服务殷勤周到,可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、修养和度假。

(4)作为会员制会所的成员有可能结识志趣相投的人,认识社会和本行业的知名人士或社会名流。

(5)实行会员制会所的活动与现代商务密切相关,有部分会员入会费及每年或每月的活动费常常不是由个人支付的,而是由个人所属或相关的公司支付的。

2.会员制的设计方案

如果会员制方案设计得好,会所就能成功地进行推广,为会所的进一步经营打下良好基础。会所方案的设计应从自身的实际情况出发,在对市场作出充分调查和分析之后,制定出一个市场整体计划,根据整体计划来制订设计方案。

(1)会员的数量。会员的数量应根据市场的整体计划和本身设施的容量来确定。同时,也不排除为增加会员的价值感而限制会员的数量。

(2)会费。会费的制定一是要根据俱乐部的定位来确定;二是要考虑到目标顾客的经济、文化层次、消费心理等各方面因素。

会费是否可退还,这一点将会影响会员资格的可销售性和会费数额大小。时下关于这一问题有两种方案,即可退还会费和不退还会费。据调查,人们更愿意付出更多的会费来购买可退还会会费的员身份。会所应利用这一点,这样一方面可以获得更多的收入,另

一方面又可以增加市场的竞争力。只是若经营不善,退回会员多,会带来巨大的财务困难。

(3)可转让性。可转让性即是指会员的资格可以转让。会员资格可转让性越来越为市场所认同。

会员制会所的设计并不局限于以上这三点,可以根据自身的情况增加自己的特色,以提高会员的价值和会所的销售。

3.会员入会程序设计

会员入会的程序不宜复杂,应本着简单明了的原则进行设计。

(1)赋予准会员对会所充分的知情权。会所应派专职人员进行详细的解释说明,同时设制会所手册并发放给准会员。

(2)入会手续的办理。最明了的方法就是设定入会申请书或会员登记表。在入会申请书或会员登记表中应明确会员的性质、缴费方式、姓名、住址、联系方式、附交文件及备注。

(3)终止会员手续。可以以文字表述,也可以设计表格,但二者都必须表明会员的姓名、编号、终止原因、入会日期、终止日期以及有关费用的详细处理方式。

(4)转让授权书。实行会员可以转让身份的会所还应设置转让授权书,授权书中应明确转让人,受让人各自的姓名、住址、联系方式、会员数目、会员编号,转让条件及附交文件。

4.实行会员制会所会则的设计

会则设计的主题思想是要明确规定会员的权利和义务。在制定会则时,既要注意维护公司的权益,又要赋予会员以充分的权利,同时承担相应的义务。会则的主要内容应该包括以下几点:

(1)释义规定。应该详细地注明一些专有名词的含义范围。当几种语言并用时,注明以哪种语言为准。

(2)会员进会所的区域限制。会则中应明确会员进入会所的详细活动范围即活动区、非限制区和限制区。

(3)设施设备使用、管理的权限。明确客人对设施设备的使用权限以及会所的管理权限。

(4)时间限制。明确营业时间和除正常假日闭馆规定。

(5)特殊或突发情况、事件的处理规定。明确对一些突发事件的详细处理措施。

(6)对会所职员的要求。

(7)对投诉事项的规定。

(8)会员进入会所应遵守的事项。

(9)其他。会所可以根据自身的经营需求而制定一些相关议项。

5.会员制会所经营中应注意的问题

(1)不要把健身、娱乐、美容设施上的投入反作为提高整个物业的销售量或成本中心来看待,通过科学合理有效的经营,这种投入就会成为利润中心。

(2)对于一些相关性设施的管理要进行严密的时间计算,以免会员和公众散客发生时间上的冲突。

(3)建立轮流使用设施的制度。

(4)会所可以通过提供一些会员专用的设施,来创造一种会员独尊的气氛。

(5)建立会员顾问委员会,通过与会员的定期会晤获得有关改进建议,以便更好地满足顾客的需求。

(二)会所的多方位经营

多方位经营是指会所在一定的管理、技术和服务的条件下,同时提供两种以上具有协同效应的服务,以求达到最佳社会效应、经营效应的一种经营方式。这里的协同效应是指一个会所开展的各种项目之间通过一定的策划组织所达成的“配合性”。用数字表示就是产生2+ 2=5的综合效果,在经济上往往表现为综合投资报酬率高、成本低。因此,协同效应具有非常深远的意义,会所是否采用多方位经营是一个带有全局性、长远性的问题,关系到会所、主业经营的成败,所以必须统盘规划、巧妙布置。

1.会所实施多方位经营的必要性

(1)激烈的竞争要求会所实施多方位经营。市场经济的突出特性之一就是竞争性。市场竞争必然使价值规律、优胜劣汰规律发挥作用。竞争将迫使会所在环境、设施设备、技术、服务项目创新以及市场营销等方面奋力拼搏。在这种情况下,如果没有战略思维,未能实施正确的经营方式、经营战略,就会像没有航标的船只在海洋中飘荡,随时有被市场竞争淹没的可能。

(2)需求的变化迫使会所实施多方位经营战略。过去那种只设一个兵乓球台、一个篮球架的时代已经过去了。由于人们物质文化水平的提高,需求也随着变化,在健身、娱乐之余更追求一种享受感、一种新奇感,时尚化、个性化已成为一种会所消费的潮流。因此,会所必

须根据目标需求的变化来调整自己的经营理念,确立自己的服务项目,以加强自己的竞争力。

(3)实行多方位经营是会所进入战略管理阶段必需的一步。现代企业形成以后,从企业的发展阶段看,经历了传统的经验管理阶段――科学管理阶段――现代管理阶段――战略管理阶段。不同的阶段始终将管理手段如何适应新的发展要求作为管理的侧重点。现代会所竞争优势的源泉已不仅是拥有低成本的特色服务,而且需要会所的应变能力。会所管理进入战略阶段,会所管理的重点由项目管理向战略管理发展。为实现会所的市场目标,会所需要制定各种对策和策略,必须将整体和长远的利益相结合,就经营目标、内部资源以及同环境的积极适应等问题进行谋划和决策,制定会所发展的方针、目标、项目结构、方向等,以实现会所环境、会所能力、会所经营目标的动态平衡和统一,谋取良好的经济效益。

2.多方位经营的类型

多方位经营在经营过程中主要体现以下三种类型:

(1)充分利用自己的资源对市场进行渗透,提高市场占有率。进行市场渗透是会所在利用现有市场的基础上,通过改善设施设备和服务等经营手段、方法逐渐扩大会所的销售,以占领市场更大的市场面,这种方式的核心是充分利用原有资源提高原有项目的市场占有率。其具体的实施方法主要有:扩大宣传,增加客户对会所的了解,使老顾客增加消费的次数; 提高服务质量,并通过降低价格的办法吸引新顾客,刺激老顾客更多地消费;会所可以尽力将竞争者的顾客吸引到自己的项目上来。

(2)利用拥有项目开发市场。市场开发多方位经营是企业利用原有项目和原有资源衍生的项目(我们统称拥有项目)来争取新的消费群,从而开拓新市场的一种经营方式。其中心是为拥有项目寻找新用户、新市场。其具体的实施方法主要有:在当地寻找潜在顾客,这些顾客目前尚未参与进来,但他们对项目的兴趣有可能被激发。如,会所以前一直把太极拳作为老年人的项目,可以根据太极拳修身养性的特点,加以渲染、包装,向中年人、青年人推广;会所可以考虑利用老主顾把会所介绍给亲戚朋友,邀他们加入,从而增加客流量,促进市场开发;会所还可以利用各种商机来开发市场。

(3)开发新项目。项目开发、多方位经营是以不断改进原有项目或开发新项目的方法进入原有市场的一种经营方式,它是会所创新的一个基本战略。由于人们的需求不断变化和提高,会所只有不断改进项目,以新的外观形式、服务质量和享受感满足人们的需要,巩固原有市场,并进一步扩大市场占有率。如某会所所开发的项目:①改进型:室内网球俱乐部、球拍出租和维修服务、先进的更衣室和沐浴室、风味小吃、日式餐厅。②新项目:电脑检测健身、旋式浴池、独立培训、网吧、钢琴吧、美式西部牛仔吧、池畔长廊(供应酒水、烧烤) 、阳光泳池、情人岛。③多间兴趣室:可提供钢琴、芭蕾舞、插花、剑道等学习提高机会。

实践证明,这家会所利用新项目巩固了市场,扩大了市场占有率。

会所多方位经营是经营项目的扩展。扩展项目过程应科学地、理性地去发展,本着充分利用闲置资源,或利用营销能力,或充分利用现有的开发能力,或利用现有顾客为基础的原则,以该项目能否使自己充分发挥并增强竞争优势为指导思想,首先判断自身现有的竞争优势是否能够延伸扩展至目标行业。切忌:

(1)不顾自身条件,盲目开发项目。如果开发那些不熟悉的且各方面要求太高的项目,一方面由于自身的管理、服务跟不上,另一方面与消费者的兴趣和消费特点相适应需要较长时间,结果可能顾此失彼,造成被动。

(2)无所侧重,一窝蜂式地发展。多方位经营对那些非基本项目不宜赶时髦,即不宜发展偏向于古怪、刺激或许从短期来看收益率很高,但是从长期来看,随时可能遭受风险打击的项目。过分偏激的项目高潮来得快,消亡得也快,生命周期很短。

(3)主观确定项目,采取反导向策略。立项的程序应是:确定市场目标顾客――确定会所的各方面条件及可挖掘潜力――确定能否获得配套设施设备――确定能否立项。

会所的经营并不拘泥于一种定式或局限于某一种经营方式。它要求会所在经营过程中充分利用自己的资源,去不断创新、开拓。会所既要充分利用自己的设施设备,又不要被设施设备所局限。

会所的经营是一种文化,更是一门艺术。它不需要刻意地去修饰,但需要去充实、去开拓、去创新,不断发展完善,最终形成一个科学的管理体系。

五、服务的基本要求

服务是为满足顾客的需求、供方和顾客之间的接触活动以及供方内部活动所产生的结果。服务的增值性特点正越来越受到现代企业重视。

“被时间所压缩的现代人生活形态,使得一般人会比过去更重视服务。他们没时间忍受差劲的服务,只要能减轻时间的压力,他们情愿多付点钱。”会所是服务的平台,而服务是企业获得经济效益、社会效益的主要来源。要留住老顾客、开发新客源,都必须依赖提高信誉、改善服务质量、提升服务效率这些重要手段。会所服务以环境设施设备为基础,以人的劳务为支持,具有高接触性,是规范性与灵活性的结合体。因此,会

所的服务既要注意服务的规范性,又要注意在服务操作过程中服务的灵活性。

会所服务的基本要求:

1.服务态度积极主动、文明礼貌

管理人员、服务人员要主动热情、文明礼貌,包括衣冠整洁、语言规范、谈吐文雅、行为得体等。如,能准确运用迎接、问候、告别语言,同时语调关切得体;对回头客和常客能称呼其姓名或职衔;服务动作要轻,手势要得体适度,而且不宜过多等。

2.服务设施设备完好

良好完善的硬件设施是实现优秀服务的先决条件,每日营业前要对各种设施设备如空调、健身器材、消闲器材、娱乐器材、卫生器材等进行检修,使会所的设施设备始终处于完好状态,以保证会所的服务正常运营。

3.服务技能全面、专业

工程人员具备过硬的设备维修技术,能迅速对设施设备进行调整,遇到故障能马上解决 ;财务人员具备丰富的财务管理知识,业务熟练,具有良好的职业操守和职责感;保安人员具备过硬的治安消防本领,能应付突发事件;服务人员要积极主动、有礼貌、高效地为客人服务,达到职业化、专业化。

4.服务方式方便、灵活

本着设身处地为客人着想,急客人所急,想客人所未想,及时准确,方便优质的原则, 努力为客人提供各种灵活的服务方式,尽可能为客人提供方便,满足需求。如,游泳客人休息时,服务人员主动上前询问需要什么服务,并尽力迅速帮助客人解决。

5.服务程序规范化

服务程序也是衡量会所服务水平的重要标准之一,如设备操作程序、各项目服务程序、卫生程序等都要严格执行,不可随心所欲。如,桑拿浴项目的服务程序:①热情、礼貌地向客人打招呼;②登记客人的姓名、时间和需要的服务项目(干、湿桑拿等);③对新客人说明桑拿浴的费用标准,并按标准收费;④递送服务用品,对不熟悉的客人作必要的介绍;⑤随时满足客人的服务要求;⑥随时同后台人员保持联系,有情况及时同后台沟通;⑦向客人致谢,欢迎客人再次光临。

6.服务收费合理

各种款项的数额要根据市场、同行业的标准来制定,既符合政府规定的收费标准,又使业主能接受。开展特约或便民服务以满足用户需要为目的,做到“保底微利,以收定支”,不可乱收费或多收费。

7.服务制度健全

制定并健全一整套规范、系统和科学的服务制度,以确保提供稳定、安全、优质的服务。如用人制度、清洁卫生制度、设施设备使用制度等,这些制度应清晰有序、易于操作。

8.服务高效便捷

服务效率高节省了消费者的时间,等于为消费者带来了间接的利益,会所应尽量减少工作环节,简化工作程序。

9.服务配套齐全

配套服务使服务更加完善,使顾客整个消费过程在健康、愉快、顺利中进行。会所应根据各项目的需要配备相应的服务。如网球室设专门陪练员或教练员;保龄球室设配套酒吧,供消费者休息。

10.安全设备完善,措施齐全

会所在保证设施设备安全的前提下,应该根据各项目的特点制定相应的安全措施,防患于未然。如,游泳池“客人须知”中明确规定:“饮酒过量者谢绝入内”;游泳池服务人员经过救生训练,池旁备有救生圈,配有两倍于池宽的长竿救钩;健身房配备氧气袋、医药箱及急救药品等。

11.增强服务理念,提升服务品位

一个企业的服务理念决定其服务的形象。在当前市场经济不断发展、竞争日益激烈的形式下,会所必须更新自己的服务理念,改进技术,提高质量,提升自己的服务品位,才能适应市场,在竞争中立于不败之地。

第8篇物管培训:停车场的物业管理

随着商品经济的迅速发展,车辆的密集行使已成为当今世界的一大景观,停车管理随之被日益提到重要日程。昔日街头巷尾、路边草地都可以成为车辆的落脚点,而今,人们对生活环境和楼宇系统的科学化、规范化要求越来越高,随便停车再也不被允许;同时,激烈的市场竞争也使各房地产商不断完善自己项目的系统配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停车场便应运而生。

一、停车场管理概述

(一)停车场的概念

停车场是指由专人管理,供车辆停放,实行有偿服务的场所。由于它是由英语“park” 引译而来的,所以,许多停车场都以“p”作牌示标志。

从停车场的设立形式和经营运作特点看,停车场主要分为专用停车场和附设停车场。现今的专用停车场多是对公众开放的大型、多层的综合性停车场;附设停车场分为附设在综合大厦底层、地面和附设在大型住宅小区内的停车场两种,主要是为大厦或小区内业户提供停车方便。

(二)停车场管理的重要性

车辆是人们生活工作必需的交通工具,随着生活水平的提高,车辆拥有量逐年增加。车辆停放不当,会大大影响交通秩序、物业环境、人身财产安全,因此,停车场的管理极为重要,具体体现在以下几个方面:

1.有利于维护交通秩序,保障人身、财产安全

搞好停车场的管理,可以避免车辆的乱停乱放,保证良好的交通秩序和停车安全,保证消防通道的通畅、行人的安全,有效防止车辆被偷、被盗、被毁造成的经济财产损失。

2.是物业管理的重要环节

物业管理是通过现代化的经营管理手段为业主创造一个便捷、安全、安宁、整洁的居住或工作环境。良好的停车场管理可以促进整个物业的经营管理,提高物业管理的综合效益。

3.方便业主、顾客

好的车场管理不仅为业主、顾客带来停车便利,同时能为其提供停车安全、清洗等多方面服务,解除他们的后顾之忧。

4.是市场竞争的重要手段

随着市场经济的发展,服务业的竞争已发展到了一些辅助性设施的竞争。从车辆存放方便、安全出发来吸引顾客,增加客流量,提高收入,已成为市场竞争的有效手段。

(三)停车场管理存在的问题

房地产的发展带动了停车场的发展,并有蒸蒸日上之势。但是,由于过去对停车场管理没有足够的认识,对停车收费没有统一的标准,有关法律法规不健全,导致很多问题的产生,主要有:

(1)停车收费不规范,停车场管理秩序混乱。

(2)消费者对停车场缺乏了解,对自己应享有什么权利知之甚少。多数消费者认为停车费只是场地占用费,而未意识到自己还可享受其他权利。

(3)一些停车场管理环境差,特别是年久的地下停车场,废气排放不通畅、噪声大,影响使用者的身体健康。

(4)许多大厦、住宅小区,由于前期规划不完善,造成停车场位严重不足,影响物业的正常使用。

(5)管理不善,造成停车时碰车、撞车,车辆被盗现象严重,产生纠纷多,解决困难。

二、停车场管理的内容和要求

停车场本身是一个完整的系统,只有各方面、各个环节都管好了,才能保证整个系统的良好运行,否则,任一环节的疏漏都影响整个系统的经营运作,造成损失。停车场管理的内容主要有以下几点:

(一)安全管理

由于停车场停放车辆的流动性强,加之车辆价值昂贵,容易形成安全隐患,所以,做好安全防范工作十分重要。安全管理主要应抓好以下几个方面:

1.建立高素质的保安队伍

高素质的保安人员是搞好车场安全保卫工作的根本。为此,在招聘车场保安人员时,要身体素质、文化素质、思想素质兼顾,并注意做好岗前岗后保安知识的培训,注重职业道德、法规制度教育,严格业务技能的训练,搞好演习和管理,以真正建立起一支爱岗敬业、纪律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。

2.健全各种安全保卫制度

为了使停车场的安全严密不漏,必须建立健全各种安全管理制度。健全的保安制度是安全的保证。为此,停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度。

3.健全技术防范设施

技术防范设施是治案管理中的硬件,适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理水平、管理效率,切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范设施配备情况,主要有以下一些设施设备:具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全管理系统,重要部位场所的闭路电视监控系统,可视对讲系统,通信联络系统,机械防盗系统,公共照明系统和总值班工作系统等。

(二)设施设备管理

由于停车场的使用面积、规模大小、档次不同,管理的方式和配备的设施设备也不一样。以下介绍两种典型的管理方式及其有关设施配备。

1.简单式管理

该种管理方式车辆进出由人员具体操作。一般由人工登记车辆牌号、进出时间、收取费用。常须设三名工作人员,一人登记收费,其他两人指挥车辆出入和停放。设施设备相对简单,一般只简单配备电控闸杆、电动打卡钟、照明灯具、指示标牌等。

2.智能化管理

智能化停车管理是当今停车管理的主流,主要是通过停车场智能管理系统来实现。停车场智能管理系统将计算机、自动控制、磁卡技术有机结合起来,通过电脑管理,实现脱机运行、自动存储车辆进出记录、自动核时、扣费、自动维护、语言报价、显示车牌号码和车牌确认、车位检查、图形摄像等功能要求,可以有效解决以往停车场管理中费用流失、乱收费、车被盗、泊车率低、管理成本高、服务效率低等各种弊端,具有科学管理、安全可靠、便捷公正的优点。

智能停车管理系统组成及功能:

(1)各类卡片:主要有磁卡、条码卡、接触式ic卡以及同等感应读卡方式的ic卡leg ic卡及带有微处理器(cpu)的智能卡等类型,现在最流行的是感觉式ic卡。

(2)出入口控制机。是智能卡与系统沟通的桥梁。进出车辆通过智能卡与出入口控制机进行信息交流,从而启动其他设备作出进出的相应动作。

(3)自动挡车闸。阻止或保证车辆的开出或进入。自动挡车闸一般都能抵御人为抬杆,具有砸车保护、发热保护、时间保护等功能。

(4)数字式车辆地面检测器。这是收费系统感知车辆进出停车场的“眼睛”,通过它电脑可以获得可靠信息,从而保证系统安全准确运行。

(5)中文电子显示屏。一般装在读卡机上以汉字形式显示停车时间、收费金额、卡上金额、卡的有效期等,若系统判断不予入场或出场,则显示相关原因信息,直观明了。

(6)对讲系统。每部读卡机都装有对讲系统,以方便工作人员指示、指导用户使用车场,同时也能方便用户询问有关情况。

(7)语音报价功能。语音报价器装配在读卡机上,与电子显示屏配套,以声音的形式提示,指导用户科学地使用智能停车场系统。

(8)自动出卡功能。用于临时泊车者取卡进场,泊车者驾车至读卡机前,数字式车辆检测器自动检测,架车者按键取卡便可进入停车场(卡上已记录入场信息),离场时将此卡交值班亭读卡,电脑会自动核时、收款、收卡。

(9)录入临时车牌号,出场核对放行功能。当临时车辆入场时,管理员可根据需要,输入车牌号和车辆类型,电脑可进行自动记录,并将数据写入ic芯片内储存,当车辆出场读卡时,电脑会自动显示出原车的卡号和车牌号码,从而便于进行出场核对,并根据车辆类型和时间,计算出合理费用。

停车场还可以根据自身的条件,选购设备其他配套系统。

(1)车位检测系统。每一个车位有一套检测器,通过处理器连入系统,电子显示屏会将当前最佳停车位置显示给泊车者,省却驾车者在车场找停车单位的苦恼。同时,主控电脑和每一个入口电脑可以随时查寻车场中的车位情况,并以直观图形反映在电脑显示器上。若车场内已无空车位,每个入口读卡就不会受理入场,并显示“车场满位”的字样。

(2)防盗电子栓。对固定车主的泊车位,加设一套高码位遥控器并行工作,则检测器同时具有守车功效,车主泊车上码、取车解码,防盗电子栓如同一条无形的铁链将车拴住。若不解码就取车,报警系统会即时报警,有效地防止车辆被盗。

(3)路障机。可与道闸同步使用,有效防止冲闸及盗车、不缴费冲卡等现象。

(4)图形摄像对比系统。该系统主要设备有摄像机、闪光灯、抓拍控制系统、图像处理机。将该系统配备安装于进出道口,车辆进场读卡,控制系统工作,摄下有车牌号的图像, 经计算机处理,提取号码与车主所持卡的信息一并存入系统数据库。出场读卡时,摄像系统再次工作,拍摄出场车辆号码并与进场时信息核对,若无误则放行,否则不予出场。该摄像机也可以配置人工监视器,监视车辆通行。

3.智能停车系统的类型

bsp;(1)单车道进出系统。该系统中,进出读卡机分别处理车辆的进出信息,各自控制同一道闸起落。适用于单一车道、少量车辆出入的场所。

(2)分道行使双车道系统。该系统进出车辆分流,读卡机分别控制各自的道闸。

(3)分散多车道、中央多车道、中央管理系统。该系统适用于有多个进口通道和出口通道的大型停车场所。各通道可独立工作,相互间通过网络传送信息到中央管理系统,可实时通信,也可暂停网络通信,让终端独立工作,定时通过网络采集各终端信息汇总。

(4)无人管理系统。该系统谢绝临保车辆入场,对月保车辆,该系统能做到识别、核时、扣款、放行全自动化。

4.智能化停车管理设施系统的运行管理要求

(1)要建立合理的运行制度、运行操作规定及安全操作规程,文明运行,规范服务。

(2)操作和维修人员必须具备较高的专业知识技能水平。

(三)健全车辆停放管理制度

搞好停车场的管理,除了有良好的硬件条件(场地、设备),还应健全停车管理制度。双管齐下才能保证车辆停放安全、管理有序,避免不必要的车辆管理、赔偿纠纷。常见的车辆停放管理制度如下:

1.车场保安员岗位责任制

(1)带车岗保安员职责:①礼貌待人、热情服务,保持良好的服务形象;②认真执行停车场管理规定,维护车辆良好的停放及行车秩序;③指挥车辆的进出,引导其停放在指定位置上;④认真检查车型、车牌号,避免出现差错;⑤掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况,提高服务水平;⑥认真检查停放车辆,发现漏水、漏油等现象,尽快设法通知车主,并提供相应的服务;⑦对车辆违章及时制止,并加以纠正;⑧提高警惕,发现可疑人员立即上报,并密切注意事态发展。

2.收费岗保安的岗位职责(主要针对未实行智能化管理停车场的相关岗位)。①认真执行车辆停放收费管理制度,坚持原则,不徇私舞弊。②礼貌待人、热情服务,做到钱票相符、日清月结。③认真做好财物的保管工作,防止财物被盗。④认真做好交接班工作。⑤协助带车保安员维护车场秩序,保证车辆安全。

2.车辆管理规定

(1)进入停车场的车辆必须服从停车场的统一规定。

(2)车辆必须按停车场的导向标志和保安员的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、绿化带上行使,不得高速行使,不得鸣喇叭,进入停车场时限速5公里/小时以下。

(3)月租车停泊固定车位,时租车不得停泊在月租车位,所有车辆的停放不得超出车位划线范围,以免阻塞交通,影响隔邻车位的停放或造成两车碰撞。

(4)用户长期停放在停车场的车辆,必须在停车场办理定位手续,领取停车牌,停在指定位置,并凭牌出入,按月交纳停车费。

(5)车主须为车辆购买“车辆综合保险”,便于车辆丢失时向保险公司索赔,未买“车辆综合保险”的,车场不予停放保管。

(6)车主将车停放后,应关闭车辆门窗,锁好车门,勿将贵重物品放在车内。

(7)严禁在停车场内吸烟,严禁装载易燃、易爆等物品进场。

(8)保持停车场清洁卫生,不得在停车场洗车和修车,不得将车内的垃圾废物弃置在停车场内。

3.车辆被损的处理规定

(1)当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时,车管员应记下肇事车辆号码,暂不放其驶出车场,并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。

(2)如果车辆被损坏而未被当场发现时,车管员发现后也要立即通知车主,并报告主管及负责人,共商处理办法。

4.车辆被盗的处理规定

(1)车辆在停车场被盗后,由上级主管确认后,立即通知车主,协同车主向当地公安机关报案。

(2)事故发生后,投保人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司,保管单位要协助车主向保险公司索赔。

(3)车管员、停车场、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。

5.停车场收费管理

车辆管理收费要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来说,停车场收费的标准与当地经济发展水平、车场档次、所处城市区位密切相关。制定收费标准时应根据当地政府有关规定、自身情况和周围停车场的收费情况来确定,并须报物价部门审核备案。在具体实施时 ,应严格按标准进行,分清临时车,固定车,日保、月保、年保车,杜绝乱收费和徇私舞弊的行为。

(五)清洁卫生管理

停车场由于车辆集中、车流量大、空余面积小,易脏易乱。因此,停车场的清洁卫生管理不容忽视。要设专职人员,配备相应的卫生清洁器具与用品,订立专职制度、标准、工作程序,严格规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗之外,还要有巡逻保洁 ,并做好检查监督工作。

(六)消防管理

停车场的消防管理要贯彻“预防为主,防消结合”的方针,立足自防自救,实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下工作:

(1)健全消防组织,明确消防责任。

(2)制定消防制度,加强消防意识教育。

(3)完善消防设施,并定期检查,保证百分之百的完好率。

(4)制订灭火应急方案,组织消防演习。

三、停车场的租赁

租赁是业主以租借的方式将商品在某段时间内的使用权让渡给承租方,按期收取租金的一种商品交易形式。其交易过程简单灵活,适用于各种不同的环境和条件。停车场本身所具备的价值量大、使用期限长,以及不可移动性等特点,注定租赁形式在停车场经营中广泛应用。租赁是停车场管理的主要业务之一,它既是现实生活中的必然要求,也是停车场的重要收入来源。因而,租赁便成为停车场重要的经济活动。

停车场的租赁分为整个车场租赁和车位租赁,本节讨论的主要是停车位的租赁。停车位的租赁又分为临时出租和月租,临时出租就是停车场按收费标准结合停放时间收费。下面我们着重介绍一下月租的情况。

(一)停车场租赁的特点

(1)停车场租赁只是转移停车位的暂时使用权,而不是所有权。承租人拥有的是停车位的占有权和使用权,而停车位的处置权、收益权仍属于停车场所有。承租人只能按照租赁合同中的规定合理使用停车位,并在租赁期满后,将停车位归还出租人。

(2)停车场租赁的流通过程与消费过程是同步进行的,即一边交换,一边使用。

(3)停车场的租赁是在停车场达到使用年限前,经过多次交换转移使用价值,分期逐步收回停车场的投资和利润。

(二)停车场租赁的法律问题

1.必须有出租权

只有出租人对停车场享有出租权,才能与人签订租赁合同。因停车场与整个物业是一体的(单独的停车楼除外),因此,其也适用《城市房屋租赁管理办法》。根据《城市房屋租赁管理办法》规定,以下情况的停车场不允许办理长时限的租赁:

(1)未取得物业/停车场所有权证的。

(2)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制停车场权利的。

(3)权属有争议的。

(4)属违法建筑的。

(5)不符合安全标准的。

(6)已抵押未经抵押权同意的。

(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

(8)与人共有,未取得共有人同意的。

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。

停车场应本着服务于人的原则经营管理,应作长期规划,勿因只顾眼前利益而给自己带来损失,甚至引起法律纠纷,给整个物业带来不利影响。

2.制定完备的书面租赁合同

停车场租赁合同属于正式合同,合同的形式必须是书面的。停车场租赁合同是指当事人之间约定的一方将停车场转移给另一方使用,另一方支付租金的书面意思表达。停车场租赁合同应包括以下条款:

(1)当事人姓名或名称住所。在租赁合同中应写明出租人和承租人的姓名或名称地址。如果出租人或承租人是自然人,则写姓名;如果是单位,则写单位的全称、联系电话等。

(2)停车场的位置、面积。座落位置最好标明号码,同时也有必要标明使用面积。

(3)租赁用途。明确只用于停放车辆,并明确停放车辆的型号(大型、中型、小型)。

(4)租赁期限。合同中应明确具体的承租期限,并约定具体的交停车位的时间,租赁期过后,出租人便有权收回停车位。

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sp;(5)租金。这是合同的重要条款。合同中应明确租金的计算标准、付款方式(用现金或支票等方式)、支付时间、支付地点及每次支付的具体金额。

(6)有关转租的约定。转租是指承租人将所租车位再出租给别人。一般情况下,是不允许转租的,但经出租人同意的例外。因此,双方应就是否可以转租进行约定。

(7)变更和解除合同的条件。随着时间和条件的变化,原租赁合同中的部分条款可能需要变更,或者需要解除原租赁合同。因此,租赁合同应明确规定在什么情况下可以解除合同 ,什么情况下可以变更合同。

(8)违约责任。即约定当事人如果违反合同的约定或不履行合同中规定的义务,应承担什么样的责任。这是一个惩罚条款,目的是督促双方当事人都如约履行合同。

(9)当事人认为需要约定的其他条款。如纠纷的解决方式、合同的生效时间等。

订立合同时,不仅各条款要完备,在措辞上也要尽量完善,考虑周全,防止引起误解, 发生纠纷。

(三)停车场租用办理程序及停车卡的使用规则

停车场为用户办理停车位租赁时,首先应验证承租人的证件或证明,然后与其签订车位租用协议。在收取车位租金及管理费后,发停车卡及电子出入卡,并收取电子出入卡按金。

停车场应制定停车卡的使用规则,并详细地介绍给用户。一般停车卡的使用规则如下:

(1)车辆出入停车场时,要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧,电子出入卡随身携带,以便检查和车辆出入。

(2)用户如更换车辆,须到停车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。

(3)若用户遗失停车卡和电子出入卡,应及时告知停车场,并提供有效证明,然后办理旧卡停止使用和新卡补办手续。

(4)用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。

(5)为保证车辆的停放安全,减少被盗的机会,停车卡应随身携带。

(四)停车场租赁业务展开的方法

由于停车场租赁是一项长期的经营活动,且办理停车场租赁业务的规模较大,设施设备、管理等方面相对先进,因此,它需要充足的客源支持。目前,停车场开展租赁业务主要有以下几种方法:

(1)实行一条龙服务。这种方法是指运用社会上的配套资源提供服务,除办理停车业务外,还为用户代办各种交通手续、证件,代办年审、检测等。

(2)与附近的大公司、出租车公司、停车位不足的住宅小区、大厦联系,进行推销。

第9篇物管培训--供电设备的运行管理

保证供电设备良好运行采取的一系列管理措施称为供电设备的运行管理。供电设备的运行管理主要包括运行中的巡视管理、运行中的异常情况处置、变配电室管理和档案管理等内容。

一、供电设备运行中的巡视管理

供电设备运行中的巡视管理是根据公司工程部制定的运行巡视管理规范,由值班人员定期对设备设施进行巡视、检查,以发现不良运行情况并及时整改解决的管理方式。

1.运行巡视制度

①变配电室的值班电工每班巡视两次高压开关柜,每2h巡视一次变压器,每周巡视一次落地电表箱,每2周巡视一次辖区线路。如遇大风雨或发生故障时,应临时增加巡视次数。

②变配电室的值班电工必须按照规定的次数进行检查、巡视、监控,将每次巡视的时间、设备、结果等记入《运行巡视记录》。

2.运行巡视的内容

(1)变配电室巡视的内容

①巡视变压器的油位、油色是否正常,运行是否过负荷,是否漏油。

②巡视配电柜有无声响和异味,各种仪表指示是否正常,各种导线的接头是否有过热或烧伤的痕迹,接线是否良好。

③巡视配电室防小动物设施是否良好,各种标示物、标示牌是否完好,安全用具是否齐全、是否放于规定的位置。

④按时开关辖区内的路灯或灯饰。

(2)线路巡视项目

①电杆有无倾斜、损坏、基础下沉现象,有则采取措施。

②沿线有无堆积易燃物、危险建筑物,有应进行处理。

③拉线和扳桩是否完好,绑线是否紧固,若有缺陷设法处理。

④导线接头是否良好,绝缘子有无破损,若有则更换。

⑤避雷装置的接地是否良好,若有缺陷设法处理。

⑥对于电缆线路,应检查电缆头、瓷套管有无破损和放电痕迹,油浸纸电缆还应检查是否漏油。

⑦检查暗敷电缆沿线的盖板是否完好,路线标桩是否完整,电缆沟内是否有积水,接地是否良好。

3.巡视中发现问题的处置的管理

变配电室的值班电工在巡视中发现的问题,小问题由当班电工及时采取措施处理即可,如遇处理不了的问题应急时上报给组长,在组长协调下加以解决。处理问题时应严格遵守物业管理公司制定的《供配电设备设施安全操作标准作业规程》和《供配电设备设施维护保养标准》的规定。

二、异常情况的处置

1.触电急救

在物业管理公司的辖区内,发现有人触电时,当班电工应保持清醒的头脑立即组织抢救。抢救的方法是:

(1)脱离电源

人体触电较重时会失去知觉,往往不能自行脱离电源。救护人员应根据触电场合和触电电压的不同,采取适当的方法使触电者脱离电源。

①低压触电时,应首先拉开电源开关,离开关太远时用绝缘的杆棒把电线挑开。脱离电源要快,必须争分夺秒,触电时间越短救活触电熔熔断器。若离配电室较远,可采用抛掷金属物使高压短路,迫使高压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。但抛掷金属物时,救护人员应注意自身的安全。

(2)现场抢救

触电人员脱离电源后,应根据伤势情况作如下处理:

①触电者尚未失去知觉时,应使其保持安静,并立即请医生进行救护,密切观察症状变化。

②触电者失去知觉,但有呼吸心跳。应使其安静的仰卧,将衣服放松使其呼吸顺畅。若出现呼吸困难并有抽筋现象,应进行人工呼吸和及时送医院诊治。

③触电者呼吸和心跳都停止时,注意不能视为死亡,应立即对其进行人工呼吸,直到触电者呼吸正常或者医生赶到为止。

2.变配电室发生火灾时的处置

当变配电室发生火灾时,当班人员应立即切断电源,使用干粉灭火器和二氧化碳灭火器灭火。并立即打火警电话119报警,注意讲清地点、失火对象,争取在最短的时间内得到有效的扑救。

3.变配电室被水浸时的处理

变配电室遭水浸时,应根据进水的多少进行处理。一般应先拉开电源开关,同时尽力阻止进水。当漏水堵住后,立即排水并进行电器设备除湿处理。当确认湿气已除,绝缘电阻达到规定值时,可开机试运行。判断无异常情况后才能投入正常运行。

三、变配电室的管理

变配电室的值班人员,在公司工程部供电设备管理员的领导下工作。供电设备管理员负责制定变配电室的管理制度。变配电室的值班人员要严格执行变配电室的管理制度。

变配电室的设备正常运行时,非值班人员不得入内,若要进入则需经公司工程部同意,在值班人员的陪同下进入变配电室。变配电室内禁止存放易燃、易爆物品,且消防器材齐全,禁止吸烟。要求每班打扫一次室内卫生。每周清扫一次设备卫生。值班人员还应履行交接班制度,按规定时间交接班,值班员未办完交接手续时,不得擅离岗位。接班人员应听取交班人员的交代,查看运行记录,检查工具、物品是否齐全,确认无误后,在《值班记录》上签名。《值班记录》如表4-4-3所示。在处理事故时,一般不得交接班。如事故一时难于处理完毕,由交班人员负责继续处理,接班人员协助处理。也可在接班的值班员同意和上级主管部门同意后,进行交接班。

四、供电设备的档案管理

第10篇物业管理公司员工培训计划-范本

一、前言

罗伯特-欧文曾说过:把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业,经过20多年的发展,已显现出越来越强的生机,为适应市场经济发展的需要,物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。

二、目的和意义

(一)员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要

物业管理企业的竞争,归根到底是人才的竞争,物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外,更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质,使其成为满足企业需要的人才。

(二)员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法

当今社会,学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段,几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围,以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力,有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。

(三)员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础

经过20多年的发展,物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业,需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此,员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可靠保证。

三、制定物业管理企业培训规定

培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作,物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。

四、物业管理企业培训的内容

物业管理工作涉及内容较多,培训工作相对复杂,但总的来说,培训可包括三个方面的内容。

(一)企业相关知识的培训

该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。

(二)物业管理工作基础知识的培训

该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。

(三)物业管理从业人员专项技能培训

该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。

五、物业管理企业培训计划

(一)培训需求分析

1、培训需求分析的内容

在编制培训计划之前,首先要对企业的培训需求进行全面的分析,培训需求分析主要包括三个方面的内容。

⑴组织分析

结合企业的年度经营管理发展计划,分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。

⑵任务分析

依据企业的工作内容,分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。

⑶个人分析

依据企业的人力资源现状,分析哪些人需要培训,培训的具体内容是什么。

2、需求分析的方法

⑴问卷调查法

向企业员工发出培训需求问卷,让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求;让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情,既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容,较为有效。

⑵约见面谈法

挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈,根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。

⑶会议调查法

召开培训需求分析会,让参加会议的人员提出培训需求。

⑷工作表现评估法

根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷,从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。

⑸报告审评法

根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。

(二)制定培训计划. 培训计划是为了规定培训工作的目标,制定整体规划以实现这些目标;以及将培训计划逐层展开,以便协调和将各种活动一体化。

1、制定程序

企业各部门根据培训需求分析的内容,结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划,上报到企业人力资源管理部门,再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。

2、计划内容

为保证培训工作按时、按质地实施,培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。

⑴培训目标

培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果,这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础,培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时,培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以,培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。

⑵课程设置

培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重,有利于提高培训效果。

⑶培训方式

根据培训内容以及培训对象的不同,可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。

①讲授法

讲授法是最常用的一种教学方法,通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多,可同时面对多名学员,一次教学可让很多学员同时受益。

②学徒制

学徒制是最古老的教学方法,但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅,负责帮带一名或几名新来的员工,通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种

③小岛讨论法

员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前(也称“小岛”),对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见,但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑

板上,同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后,在指导老师的指导下,员工对每一种意见进行评价,最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。

④角色扮演法

角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色,并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题,对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如:让员工扮演业主要求提供相应的服务,以提高员工的服务意识;让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。

⑤管理游戏法

这种方法寓教于游戏中,通过完成事先设计好的精妙游戏,让培训对象领悟到其中的管理思想。例如:组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论,在辩论中提高认识。

⑥观摩范例法

通过组织实地参观考察,运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息,让员工学习经验、发现问题、改进工作。

3、培训控制

培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核,并将考核成绩纳入绩效考评,与员工的待遇挂钩。

4、培训评估

每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估,以便在今后的培训中采取更好的培训措施。

六、培训组织实施

培训组织实施是物业管理培训工作的核心,它包括了培训工作做什么,培训工作如何做,培训工作由谁来做的问题。

(一)人力资源管理部门的职能和任务

员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一,其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括:

1、确定各级人员的培训要求,听取各部门的培训需求,依据培训需求制定培训计划;

2、组织执行物业管理企业培训计划;

3、定期向上级汇报培训费用开支情况;

4、组织实施各种培训课程与活动;

5、做好员工的培训档案管理工作;

6、做好收集培训资料,编制符合企业经营管理特点的基础教材;

7、维护培训设施与场地,充分开发与利用各类培训资源。

(二)培训分类及实施要点

分类是为了建立一个立体的培训模式,以便有针对性地组织实施培训工作,培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。

1、以培训对象的不同层次分类

⑴高层管理者

①培训目的

精通企业管理相关知识,掌握物业管理基础知识,熟悉与工作相关法律知识,了解财务管理相关知识。

②培训内容

a、企业管理类

管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。

b、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

c、法律知识类

公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。

d、财务知识类

学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。

④培训方式

专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。

⑤组织实施

由公司人力资源管理部门直接组织实施。

⑥培训评估

每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估,以便在以后的培训中更好地采取培训措施。

⑵中层管理者

①、培训目的

掌握企业管理相关知识,精通物业管理基础知识,熟悉与工作相关法律知识,了解财务管理相关知识。

②、培训内容

a、企业管理类

管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。

b、物业管理类

c、法律知识类

物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施,专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估,以便在今后采取更好的培训措施。

⑶基层管理者

①培训目的

了解企业管理基础知识,掌握物业管理基础知识,熟悉与工作相关法律知识。

②培训内容

a、企业管理类

管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。

b、物业管理类

物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

c、法律知识类

物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施,专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估,以便在今后采取更好的培训措施。

⑷基层操作人员培训

该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程,可由各部门具体组织实施。

2、以实施培训的不同阶段分

⑴岗前培训

①培训目的

为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训,通过培训认定其上岗资格。

②培训内容

公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。

③组织实施

由公司人力资源部门组织实施。

④培训评估

考核合格后上岗。

⑵在岗培训

为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。

⑶转岗培训

为在职人员岗位轮换之前进行的培训,目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。

3、以培训的不同类型分

⑴学历教育

是成人继续教育的一种方式,公司应在工作时间上积极给予支持,如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。

⑵职业技能培训

根据国家劳动社会保障部的有关规定,物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗,凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。

⑶专项培训

为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如:为提高员工公文写作能力而进行的写作培训;为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。

七、培训工作误区

(一)员工培训不重要

的管理者认为培训工作不重要,这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻;只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实;只有通过培训才能使员工的素质得到提升;只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。

(二)员工培训有风险

有的管理者担心自己培训好的员工跳槽,因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为,其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业,最终企业只留下一些平庸的员工。

(三)员工培训是人事部门的事

第11篇物管培训:物业管理公司融资

融资即资金融通,是指以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。融资的特点是有偿性。有多余资金的人,在融出资金后,处于债权人的地位,有权按期收回借出的资金,并获得融出资金的报酬;暂时需要资金的人,在融入资金后,处于债务人的地位,可以暂时支配借来的资金,以弥补自身资金的不足,但是到期必须偿还本息。

对物业管理公司来说,融资的功能是灵活调度资金,促进公司的发展,获得更多更大的经济效益。

本章对物业管理公司融资的一般原则及融资的影响因素、盈利分析、融资决策、贷款种类等方面作介绍。

一、融资的一般原则

根据金融资产的性质和特点,在进行融资时,物业管理公司一般要遵循以下原则:

(一)流动性原则

流动性是指金融资产在无损状态下迅速变现的能力。

从物业管理公司的融资来看,它要求保持资金的流动性。因为物业管理公司融资的资金来源,主要是再生产过程中游离出来的暂时闲置的货币资金,闲置时间较短,在经过短期闲置以后即要用于购买商品,这就决定了公司融出资金的期限不宜过长,以防长期被束缚在应收款项目上,影响再生产过程的正常进行。

(二)安全性原则

安全性是指融资所具有的安全保障程度。

融资是暂时让渡资金使用权,债务人在一定时期内可以自主使用借来的资金,到期必须偿还,并要按规定支付一定的利息。在融资过程中,资金融出者在一定时间内与其资金相分离,而资金融入者在借入资金后,用于生产和商品流通的经营活动,这种经营活动本身具有一定风险,即经营既可能成功,也可能失败,如果经营活动失败,所借款项则难以归还,从而使资金遭受损失。

融资风险主要来自于:

(1)由于债务人经营失败或其他各种原因,致使到期不能还本付息,作为债权人的公司不能按期收回资金,在一定条件下,可能遭受资金损失;

(2)由于利率变化或证券收益减少,引起有价证券价格下跌,使把资金投资于有价证券的公司遭受损失。

从公司间的融资来看,安全性原则也是很重要的。公司融出的资金是企业整个资金的组成部分,它只是在一定时期内处于闲置状态,如果资金融通风险太大,那么易遭受损失,从而减少公司资金占用总量,当公司需要补充资金以购买物资时,则会感到资金紧缺,影响再生产过程的正常进行,不利于生产发展和扩大商品流通;此外,公司资金属于公司所有,它代表相应的物质财富,万一公司融资不慎,造成资金损失,则会影响公司和职工的经济利益。

为了保证资金安全,从物业管理公司角度出发,在融资时要加强可行性研究,进行风险预测,同时金融资产要适当分散,即将资金分别投放于不同期限、不同对象的贷款或证券上,以分散融资风险,在资金融通形式上应多样化。

(三)盈利性原则

盈利性是指在融资过程中,资金获得利润的能力。

盈利是资金的基本属性。在盈利目的的驱动下,暂时闲置的资金必须寻找运用资金的场所,以期使其增值。盈利性是资金融通的内在动力,也是指导公司的投资行为,引导资金流向。

评价和判断金融资产获取盈利能力的指标主要有:

1.金融资产收益率。该指标反映一定数量的金融资产可以获得的利润数额。具体公式如下:

金融资产净收益是指金融资产的全部收入扣除资金融通的全部成本。

2.信贷基金收益率。该指标反映一定数量的信贷基金获利的能力。该指标主要适用于金融机构。

二、融资的影响因素

一个物业管理公司的资金能否顺利融通,以及能否取得较好的经济效益,要受诸多因素的影响,大致可分为宏观因素和微观因素两类。

(一)影响融资的宏观因素

由于融资与国民经济直接关联,从而决定了融资活动与宏观环境紧密联系。宏观因素很多,主要有:

1.物价水平

从物业管理公司的融资活动来看,在物价上涨的情况下,融入资金的公司所需的资金量较大,而融出资金的公司会担心融出的资金发生贬值,从而要求较高的代价,这就会给正常融资带来困难。

货币主要用于购买商品,工业贷款主要用于购买生产资料,商业贷款则主要用于购买消费资料。

在购买商品数量已定的情况下,公司对资金的需求,取决于商品价格水平,商品价格水平越高,所需资金量越多,贷款投放则会增加;反之,贷款投放便会减少。

2.利率水平

从物业管理公司的融资来看,合理的利率水平,能够保证融出资金的单位,通过运用闲置货币资金获得一定利益;而融入资金的单位也能承受,通过运用借入资金所创造的利润,在支付一定利息以后,尚有较多剩余,获得较大经济效益。如果利率水平不合理,就会影响资金融通。在利率过高的情况下,高额利息支出便会超过资金融入单位的承受能力,影响融资积极性;在利率过低的情况下,特别是利率水平低于物价上涨幅度时,则会使资金融出单位遭受资金贬值的损失,而这种损失又难以用所得利息来弥补,这也会影响融通资金的积极性。

(二)影响融资的微观因素

由于融资与公司内部和外部的微观环境紧密联系,从而影响融资活动。其主要影响因素有:

1.公司经营机制

物业管理公司是融资的直接参与者。

从公司融出资金来看,只有在公司机制完善的情况下,公司通过融出资金能够得到相应的经济利益,才会有融资积极性。如果公司机制不完善,那么融出资金的内在动力会缺乏,公司也不会积极寻找运用资金的场所,资金融通难以灵活进行。

从公司融入资金来看,融入资金主要是为了补充资金,以解决资金不足的困难。在公司经营机制完善的情况下,借入资金转入公司在银行的存款账户,通过经营管理活动,货币资金回流,则能按时归还所借款项,融资能顺畅进行,并获得较好的经济效益。如果公司经营机制不完善,借入资金参与公司资金周转后,则会在某一环节发生沉淀,难以按时归还所借款项,由此影响公司的资金周转,从而限制融资取得较好的经济效益。

2.公司经营管理水平

物业管理公司作为一种特殊企业,需要加强经营管理,从而有效地把公司的人力、物力、财力结合起来,充分发挥各种经营要素的效能。公司经营管理状况直接涉及到公司支出高低及利润多少,在利润同公司及职工经济利益挂钩的情况下,利润可作为内在动力,促使公司灵活调度资金,提高借款经济效益,能更好地为业主和商品流通服务。

三、盈利分析

物业管理公司融资的目的是为了经济效益、社会效益和环境效益的最优化。搞好盈利分析有利于公司的稳定发展。根据公司内部条件和外部环境而制定一定的盈利目标及实现盈利的措施是非常重要的。

(一)对盈利的认识和理解

多盈利是物业管理公司经营和管理的目的,也是物业管理公司生存与发展的客观需要。可是,公司的盈利会受到很多因素的制约。不能为了眼前的盈利而影响了长远的盈利,不能为了少盈利而影响多盈利等等。为此,对盈利要有一个辩证的认识,应该用战略眼光去理解盈利。

1.什么样的利不能盈

影响公司形象、信誉,不利于公司长期稳定发展的利不能盈,哪怕是一时的利再多,诱惑力再大都不行。

日本索尼公司创始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一书中回顾往事:“1995年试制成功的第一代晶体管收音机,体积虽小,但性能很好,而且非常实用,是我们手中的一张王牌。紧接着,我开始筹划将目标移向美国市场。……我们先以王牌产品投石问路,进入纽约市场。但面市之初,问津者寥寥无几。……经过功能及优越性宣传介绍,还真使不少人动了心,一份份订单开始接踵而至。但是有一回,我回绝了一宗能使我们发大财的生意:布罗瓦公司对我们的收音机爱不释手,进货部长拍板定案:‘绝对购买,我们订10万台!’我惊得目瞪口呆。买卖大得简直令人不敢相信。但是他接着向我提出了一个条件,这些晶体管收音机必须换上布罗瓦公司的商标。顿时,我的头上好像浇了一盆冷水。我们公司决不能当别人的转包工厂。自己的产品,用自己的商标销售,图的是在世界上创牌子,扬名声!我跟对方说,事关重大,必须和总公司商量。我马上与东京取得联系,汇报了事情的来龙去脉。很快,回电来了:‘10万台太可惜,接受条件为宜。’然而,我对此不以为然,经过一番苦苦思索,我最后还是决定予以回绝。不能在我们的产品上贴上别人的商标。当我把这一决定告诉对方的时候,一开始他还以为我是在开玩笑,这么大笔的生意,难道还会有人回绝吗他认为我是会接受这个条件的。及至看到我神情严肃,毫无让步的表示,他的自尊心一下被刺伤了。‘本公司可是一个已有50年历史的知名公司,你们公司的牌子哼!在美国根本没人知道。不利用本公司的牌子,你们能行吗’他冲着我叫。不错,他的话不无道理。但是,我有我的信念。‘50年前的贵公司,不也和现在的敝公司一样,毫无名气吗我现在正和我们的新产品一道,朝着50年后迈出第一步。请相信,50年后敝公司也一定能成为一家毫不逊色于今日贵公司的名牌大公司!’……对当时的做法,我不仅毫不后悔,相反,通过这次决断,更激发了我新的自信和自尊。尽管有人为此感到十分惋惜,但我却始终坚信不疑,这次决断是我已往的所有决定当中最出色的一次!”

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sp; 我们可以想象一下,如果当时接受了那10万台的订货,当时能盈利应该说是没有问题的,可是也许也就不会有享誉世界的“索尼”。换言之,为谋求公司的长远发展,不能为一时之利所驱动,应该用战略眼光去看盈利。

2.多盈与少盈

物业管理公司要赚钱,以赚钱多少来衡量其经营管理的成败,盈家似乎应该永远是盈家。其实不然,殊不知物业管理公司这个有机体同人体一样也需要劳逸结合,如果毫无节制地拼老本,最终将会加速公司生命力的衰败。

日本有位企业家曾对经销商们讲过:“各位都是认真努力的工作者,可是今年的景况显示,前途黯淡不堪设想,因此各位都在烦恼,我觉得这是重大的问题:大前年赚钱,前年又赚钱,而去年又赚钱,要是今年再赚钱,那是再好不过的。但是世间之事是不可预料的。连续3年都赚钱,又希望第4年再赚钱,哪有这么简单的事。连续赚了3年,假如今年不赚,退还一年的利润,还剩下2年赚的嘛。‘尺蠖’就是进二寸退一寸的,这是很好的现象。前3年赚钱,而第4年又想再赚,那就好比‘尺蠖’一样,伸至极限之腿退不回来,只有死亡。那么是死好呢还是退还一年利益而生存好呢当然是选择今年不赚,而期待明年再赚,后年又再赚。……请大家觉悟到‘尺蠖’的精神。这才是应有的认识。”

“尺蠖”能退一进二,一个物业管理公司也应懂得持盈保泰、休生养息、健康生存、长足发展的道理。

(二)盈利预测

利润是物业管理公司一定时期内经营管理的成果。利润总额是指一定时期内实现利润的总数。

经营管理利润的计算公式为

年利润=年收入-年成本-年期间费-年税金

在实际工作中,可以编制“利润预测表(损益表)”

(三)盈利的目标管理

公司利润受多因素制约,所以目标利润的实现,要靠公司各部门及全体职工的共同努力和协调合作,要靠对公司经营管理诸要素的合理配置和科学管理。对目标利润要进行层层分解落实,并采取必要的保证措施。

目标利润管理程序一般包括目标设置、目标分解、实施控制、信息处理和奖惩兑现。

目标设置是按合理、客观的原则确定目标利润,并将目标利润在盈利计划中反映出来,使其成为正式的财务目标。

目标分解是将公司一定时期的利润作为一个总目标,再由总目标分解成分目标,层层展开,形成一个目标网络。

实施控制是根据既定目标将实现目标过程中的有关影响因素作为控制点,对每一个控制点进行事前预测,规定其具体标准,事中进行比较分析,发现偏差,寻找原因,采取补救措施。

信息处理是指信息反馈系统,及时地、准确地将目标实施情况予以反馈。

奖惩兑现是在目标执行中奖优罚劣,以确保利润目标的不断优化。

(四)盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是分析计算物业管理公司收入、支出和数量三者之间的平衡关系,确定收入等于支出时盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上,公司既无盈利又无亏损。

1.线性盈亏平衡分析

一般可用图解法处理。

四、融资决策

物业管理公司融资活动存在着一定的风险因素,一是可能得不到资金,二是可能得到资金的代价很高,以至于公司出现入不敷出的困难局面。融资决策正是为了避免上述情况而采取的一种策略。该策略对正确和有效地融通资金,提高资金使用效益具有非常重要的作用。

(一)公司融资决策的特点

1.综合性

物业管理公司需求的流动资金,相当一部分来自于金融机构的贷款,这就要综合考虑国家宏观金融政策、公司的资金需求、资金融通的风险性和收益性等因素。

2.政策性

物业管理公司融资决策必然要体现国家有关管理经济和调节经济的方针和政策要求,服从国民经济发展的战略目标、战略重点和战略步骤,从而体现较强的政策性。

3.调节性

公司融资决策是为了充分利用金融经济杠杆作用,这就使融资决策具有明显的调节性。

(二)融资决策程序

融资决策

没有一个固定的模式,而是一个动态过程,根据具体情况变化而相应调节,但最基本的环节有:确立目标、拟定方案、选择方案、实施方案、反馈调整。

确立目标,是指在一定的环境和条件下,在预测的基础上,制定融资活动预期达到的结果。决策目标,要通过分析和研究各种信息资料,不仅要考虑需要,还要考虑可能,适时、准确地作出判断,要求具体、明确。

拟定方案是融资决策的基础,这个环节主要是寻找危害到决策目标的各种可能途径。在拟定方案时,应充分了解决策对象的情况、性质及所处环境,掌握尽可能多的经济信息,确保融资方案的可行性。拟定方案一般至少要有两个,以便进行方案分析、比较和选择。

选择方案是融资决策的关键。它是根据融资目标,对多个决策方案全面分析比较,筛选择优。注意的是可以把各个方案的最佳之处综合、优化为一个新方案。

实施方案是制定周密的计划和相应的措施,以保证融资决策方案的贯彻执行。

反馈信息是指融资决策方案在实施的过程中,对出现偏离融资决策目标的情况需要及时检查、反馈,以便适时调整融资方案。

(三)融资过程费用

物业管理公司对融入的资金不仅要支付利息,还要支付融资过程中的各种费用。这些费用主要有:

(1)中介费。一般为融入资金的0.25%~1%,付给金融机构或融资中介机构。

(2)承诺费。为融入资金额的1%左右,主要为补贴金融机构筹款开支。

(3)律师费。为融入资金额的1%左右,比例浮动较大。

(4)评估费。一般为融入资金额的0.5%左右,主要是担保物评估。

(5)罚金。

(6)融资申请过程中的行政办公费等和贷款期结束时各金融机构规定支付的部分费用。

(四)签署融资合同的注意点

物业管理公司在签署融资合同时,必须明确的问题和注意事项有:

(1)融资人;

(2)被融资人;

(3)融资的性质和用途;

(4)融资金额,包括货币种类及其金额;

(5)融资期限;

(6)安全保障;

(7)利率;

(8)付息方式;

(9)还本方式;

(10)各种费用规定;

(11)提前还款处理;

(12)提款方式;

(13)金融机构权利;

(14)其他重要事项,包括融资合同生效等。

五、贷款种类

为了适应主动式管理,物业管理公司经营管理和服务离不开贷款,本节简要介绍同物业管理公司相关的主要贷款种类。

(一)国内贷款

1.流动基金贷款

该贷款是对公司自有流动资金不足,金融机构按规定比例的资金需要而发放的贷款。当公司自有流动资金达不到全部流动资金规定的比例,金融机构对暂时不足部分,可以用发放流动基金贷款加以解决。

流动基金贷款额度=上年流动资金平均占用额×规定的自有资金比例-自有和视同自有流动资金。

流动基金贷款的期限一般为2~3年,也可以一年签订一次借款合同。

2.临时贷款

该贷款是金融机构对公司由于季节性和临时性原因引起的资金需要而发放的贷款。

临时贷款期限一般根据流动资金计划周转期限而定,但一般不超过6个月。

3.基本建设投资贷款

该贷款是金融机构对公司新建、扩建、改建的基本建设项目所需资金发放的贷款。贷款对象是实行独立核算的公司,对于不实行独立核算但确

有还款能力的公司,金融机构亦可发放贷款。贷款申请时必须具有项目建议书、设计任务书和初步设计及概算和用于规定的基建项目。

4.技术改造贷款

技术改造贷款是金融机构发放的一种主要的固定资金贷款,主要用于支持公司推广应用新成果,降低能源和原材料损耗,开展综合利用而增加或更新设备等。

技术改造贷款实行逐笔核贷,期限一般为1~5年。

为了用于公司少量更新设备或技术改造需要,在技术改造贷款基础上扩大使用范围,于是产生另一种叫小额技术改造设备贷款,其贷款额度在5万元以内,贷款期限一般为一年半左右。

(二)国际贷款

1.世界银行贷款

世界银行是由国际复兴开发银行、国际开发协会和国际金融公司组成的世界银行集团的简称。我国是世界银行的创始国之一。

1980年5月15日,我国在世界银行的合法席位得到恢复。我国向世界银行派有理事和副理事。我国从1987年起开始向世界银行借款,主管部门是财政部,中国投资银行、中国建设银行、交通银行、工商银行、中国银行等均经办世界银行贷款。

国际复兴开发银行重点是向发展中国家提供长期贷款,其中包括我国的非项目贷款。

国际开发协会专门从事对较贫穷的发展中国家提供期限长和无息贷款业务。

国际金融公司负责向会员国的私人企业提供贷款或直接投资,其中包括中外合资物业管理公司。

2.亚洲开发银行贷款

亚洲开发银行贷款范围较广,包括给排水、住宅小区建设和管理、卫生和人口教育等。我国于1986年2月17日恢复在亚洲开发银行的合法席位,为亚行第三大认股国。

3.外国政府贷款

该贷款是一国政府用其预算资金向另一国政府提供的具有双边经济援助性质的贷款,条件较优惠,利率较低,有的还无息,偿还期限长,含有一定宽限期。我国利用外国政府贷款的窗口是经贸部,具体组织管理工作由“外国贷款管理局”负责。其中包括对较大的中外合资物业管理公司的贷款。

4.国际商业银行贷款

该贷款是一国借款人为了本国建设经营和管理的需要而在国际金融市场上向外国银行商借的贷款。

国际商业银行一般是指跨国银行、多国银行和只设立在本国而在国外没有分支机构的经营国际银行业务的银行。

第12篇 xz物业公司人力资源管理培训控制程序

物业公司人力资源管理及培训控制程序

1.0目的

为了给适当的岗位有效的配置适当的人力资源,并且通过培训,使员工掌握本岗位的技能,确保员工具备完成本岗位职责的能力。

2.0适用范围

适用于公司岗位定岗、定编,人力资源开发,人员录用,人员培训的管理。

3.0职责

3.1公司总经理负责公司员工录用的批准,公司主管保安工作副总经理负责保安员录用的批准。

3.2公司办公室负责编制公司《年度培训计划》报公司总经理批准。

3.3公司各部门、各管理处负责配合办公室的各项工作开展。

4.0实施程序

4.1工作分析(定岗、定编)

4.1.1有以下三种情况:第一,当新组织(新管理处)建立时;第二,当组织发生变化产生新的工作时;第三,当工作由于新技术、新办法出现或制度发生重要变革时,需进行工作性质分析。

4.1.2工作性质分析由相应职能部门及办公室负责,办公室根据具体情况进行岗位设置。

4.1.3各部室(各管理处)负责根据各部室(各管理处)岗位工作定额或工作任务量,制定出岗位定编计划,报办公室审核,由总经理批准。

4.1.4岗位定编每年进行一次。

4.1.5办公室及各职能部门负责对公司各岗位进行工作规范及工作人员条件分析,制定公司《岗位职责及岗位标准》,详见该文件。

4.2人员招聘和选择

4.2.1各单位缺编时,由各单位负责人提出增补申请,办公室审核,增补时应优先进行内部调配,内部调配不了的,对外公开招聘或内部员工推荐。

4.2.2保安员招聘由保安部负责,报办公室审核,主管保安工作副总经理批准。

4.2.3除保安员外其他员工招聘由办公室负责,公司总经理批准。

4.3人力资源开发(培训)

4.3.1新员工的培训

新员工上岗前培训由办公室负责,培训内容:

(1)公司质量方针、目标、企业精神及物业管理基本知识;

(2)职业道德及质量意识教育;

(3)公司的规章制度

4.3.2在岗员工培训

4.3.2.1办公室根据各部门的年度培训计划制定公司《年度培训计划》,并组织实施及督促检查。专业技术与技能的培训,由主管部门负责。

4.3.2.2外部培训由办公室负责组织安排,并负责记录。

4.3.2.3内部培训由主管部门或各部门、各管理处组织安排,内部培训是根据工作需要和公司总经理及各部门提出的在公司范围内有计划性的培训项目。

4.3.3特殊工种和业务专业人员的培训

4.3.3.1司机、电工、焊工特殊工种需经市有关部门培训、年审。

4.3.3.2各部门业务专业人员根据工作需要,经公司领导批准可参加市等有关部门组织的培训。

4.3.3.3特殊工种和业务专业人员将参加培训获得的等级证、操作证和其他证书交办公室认可,并将复印件存入员工档案内。

4.3.4计划外培训

4.3.4.1公司根据实际情况,临时提出的培训活动由提出部门负责组织,公司总经理提出的临时培训由办公室统筹安排。计划外培训报办公室存档。

4.3.4.2公司鼓励员工通过自学或参加专业培训等途径,从而提高专业技能和质量管理意识,所取得的有关结业证或学历证书交办公室审核后存入员工的档案内。

4.3.5培训记录

4.3.5.1内部培训记录由本部门存档。

4.3.5.2其他培训记录由办公室存档。

5.0相关文件及记录

《岗位职责及岗位标准》

zz021-01年度培训计划

zz021-02培训记录

第13篇物业园林绿化培训-花卉栽培管理

(一)选定栽培花卉的品种

规格符合要求。行道树苗木高度要求2米以上,分枝点高,高度与径粗比在100:1以上。

良种壮苗。品种优良,干形圆满通直(行道树),冠形好,有顶芽,根系发达,无病虫害,无机械损伤。

观赏树,株姿株态美,下部枝叶茂密。

(二)配制培养土,装盆备用

根据本地条件选择适合其生长的树种,达到树与地的统一,树木才能生长良好。如果配置的树种,有某些部分不相适应,可通过人为的措施来改造栽植地,创造条件满足其基本生态习性的要求。要是人为措施上不合算,在技术上难于达到,可更换树种。

(三)栽培措施

挖苗。挖苗保留根系越完整,对成活越有利。但土球大,重量增加,给挖栽、装卸、运输等带来很大困难。土球的大小,以树木胸径为依据,胸径30cm以下的树木,土球的规格是胸径的7倍~10倍。

包装。包装要求完整,捆扎结实,保护土球不裂、不碎,根系不受损。

运输。苗木装车不要过于挤压,运输要迅速及时,运输车要有篷遮荫挡风。途中要给苗木喷水,中途停车应停于蔽荫的场所,行车要平稳,免振碎土球。装卸要轻拿轻放,苗木要卸放在荫凉的地方。

挖穴。位置要准确,规格要适当,宽度应大于根幅或土球。

下足基肥。用有机肥混少量化肥施下,促进树木生长良好。

定植。栽植的品种要按设计图纸对号入座,树干要垂直,栽植深度以比原土痕深5cm~10cm为宜,风害严重的地区可适当深栽。行列树要求整齐。

立支柱。大树植后要立支柱,防止风斜风倒。

修剪。高大树木在定植前修剪枝叶和受伤、过长的根系。低矮的灌木及绿篱应在定植后修剪。

浇水。水是保证植树成活的关键。定植后必须连续浇水,在旱季尤为重要。通过浇水使土壤缝隙填实,使树根与土壤紧密结合,浇水时树身斜歪要及时扶正。

(四)注意事项

(1)要'适地适树'。因为树木生命周期长,如果选择不当,将造成严重的后果,因此必须慎重;

(2)园路树,应选择树干高大,树冠浓密,根深耐旱,清洁无臭,速生抗性强的风土树种;

(3)水池边宜栽落叶少,不产生飞絮的花木,减少污染水面;

(4)绿地上栽的花木尽量不选用带刺和有毒的品种;

(5)花坛、花境应栽种色彩鲜艳,花香果佳的植物;

(6)选用抗性强的植物,减少病虫害和风害,保持较佳的景观。

第14篇环保培训管理

1.目的

为增强全体员工的环保意识和环保责任感，提高公司环保管理水平和环保应急处置能力，防止和减少各类环保事故，特制定本办法。

2..职责

2.1安全环保部制定环保培训计划，负责组织各单位主要负责人、环保管理人员的法律法规、环保要求的培训；

2.2安全环保部负责对新员工及相关方施工人员的公司级环保教育培训；

2.3各车间负责本单位员工的环保培训工作。

3.培训内容

3.1国家环境保护法律、法规、标准、制度和其他要求等；

3.2公司的环保管理制度；

3.3本单位环保基本情况、生产特点；

3.4 环境污染事故应急救援预案；

3.5其他环保相关知识、环保新技术、新工艺等。

4.考核

执行公司考核制度

第15篇物管培训:工业厂房与仓库的物业管理

一、工业厂房与仓库的管理

工业厂房是生产车间,关系到产品生产。仓库是储存保管的场所,关系到产品的丢失损坏等。特别是工业厂房的管理是最难管理的,主要因为有如下的问题存在:

(1)公用地方及走火通道经常堆放杂物;

(2)厂房内储存易燃货物与材料多,火警危险性较高;

(3)厂房内的机械及存量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准;

(4)机器开动时的震荡噪音对环境产生滋扰;

(5)升降机使用频繁,损耗较大;

(6)工业楼房老化磨损速度快,保养维护费;

(7)大多数工人的素质较低。

因此,工业厂房与仓库的管理工作是十分严谨细致的工作,必须做好。在实际管理中应做到:

1.制定严格的管理制度

包括:

(1)工业厂房仓库的管理规定;

(2)各个岗位的工作职责及操作规程;

(3)机器设备的安装、管理及使用规定;

(4)材料领取、加工及检验等规定;

(5)产品出厂入库等规定;

(6)成品发货出库等制度。

2.加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理

为了保证工厂工业生产的正常进行,必须对工厂一些主要的设备进行重点管理,如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等,同时,公共管网对整个工厂的正常运作事关重大,其维修养护十分重要,如电话线、污水管等的维修养护工作等。

(1)载货电梯的管理。电梯是现代化的工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备,保证电梯的正常运行,对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯,必须对电梯司机进行专门的培训,并配备专业的维修技术人员,完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效地管理好电梯,物业管理人员应该参与电梯的选型、订货、安装验收以及年检等工作。

(2)工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电,其耗水量大,耗电量大,电容量也较生活用电之电容量大一些。而且水电的中止对厂家造成的损失有时是难以估计的,因此,水和电的正常供应是工厂进行工业生产的重要保障,对它们的管理是不容忽视的,为此,物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作,应保证24小时供应。同时,要加强对高压变电房的管理,完全按照供电部门的安全操作规程进行管理,高配值班室每天24小时要有人值班、节假日照常,确保电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素,使电网保持在较为经济的运行状态,以降低电耗、节约能源。

(3)公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修,势必影响工厂和工人的正常工作。因此,对公共管网的维修养护十分重要。

3.完善工业厂房与仓库的消防保安管理

工业厂房的消防管理往往是厂家所忽视的内容,从而导致许多工厂火灾的发生,例如1993年11月在深圳龙岗区葵涌镇致丽玩具厂发生的震惊海内外的大火,致使84人死亡,41人受伤,厂家的经济损失更不用提。许多工厂企业其他的管理制度多如牛毛,惟独没有防火责任制,还有的企业不惜花巨资去购买豪华小轿车和对办公室进行超档次的装修,却没有钱来添置消防设备。据调查,上述提到的葵涌镇,有50家工厂不符合消防规定,其中就包括了致丽玩具厂。因此,作为物业管理公司进行管理的工厂和仓库,必须加强对所管辖厂房和仓库的消防安全工作。具体包括:

(1)工业厂房与仓库要建立严格的消防制度,明确各级消防人员的职责;

(2)要配备专门的消防管理人员,熟悉和掌握各种消防保安器材的使用;

(3)要建立严格的消防措施,配备消防用具,如消防带、消防柱、灭火具、沙子等用品;

(4)要配备有先进的报警设备、工具等,如烟感报警监控系统和自动喷淋灭火系统等;

(5)要不定期地组织消防教育和消防演习。

4.加强工业厂房仓库的安全保卫管理工作

(1)工业厂房和仓库都要建立严格的值班守卫制度,对人员、产品的进出都要进行认真的检查登记;

(2)无关人员不得进入厂房和仓库重地;

(3)下班后厂房与仓库要严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施;

(4)严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

二、工业厂房与仓库的服务

工业厂房与仓库的服务,主要是做好各项保障工作,如材料物资、设备、工具等供应保障;工作生活设施及条件的保障;厂容仓貌、优美环境和工作、生活和娱乐的保障等。

搞好工业厂房和货仓的绿化卫生管理工作,能够为工人工作、生活、娱乐提供一个优美的环境,从而能够让工人工作时精神饱满、心情舒畅,减少工伤事故的发生。因此,同其他物业一样,工业厂房和货仓的绿化卫生管理也很重要。当然,在具体管理上有些差别。如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和废气的植物。卫生保洁工作也会因工业生产内容的不同而有不同的要求。由于工业厂房使用功能上的特殊性,有的厂房难于保持清洁,如重工业生产厂房;有的工业厂房要求清洁度相当高,甚至要求车间内一尘不染,如生产精密化仪器仪表的工厂和食品加工生产工厂的厂房。因此,对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法,对难以保持清洁的工业厂房,应勤清洁、清理、清

第16篇企业生产管理培训计划5

企业生产管理培训计划(五)

主要内容:

(车间管理制度、车间安全管理、安全生产培训)

企业课程名称:生产车间管理实务培训

所属专业:生产管理培训

培训时间:每周一期

培训对象(whoshouldattend):

生产部长、经理助理、车间主任、班组长、车间技术员、品质管理员

培训讲师:***

企业内训培训目标(format&keybenefits):

生产车间是制造企业的主战场,产品质量、生产效益、成本损耗和员工士气基本源于生产车间管理,一线干部的管理水平、督导技巧的好坏,直接影响企业的经营绩效。因此,尽快让一线干部掌握科学的管理知识,灵活地运用各种科学管理手段,对提高和稳定产品质量,降低成本,提高现场管理水平很有裨益。