第1篇 物业管理绿化养护知识培训
第一部分 绿化养护
一、草皮
1、 要定期修剪,根据不同季节,长势,合理安排修剪期,以草长不超10厘米为准,一般5-9月约25-30天修剪一次,3-5月和9-11月35-40天修剪一次,(北方地区)当年12月至翌年2月原则上不修剪,修剪后草坪面平整高度约3-4厘米。
2、 每次修剪后对草皮施一次肥,施后浇透水,保证草皮全年常绿。
3、 每巡查草皮,发现杂草及时清除,使草坪纯度控制在优类小区95%,一般小区90%以上。
4、 拾除草地、花丛内石头、纸屑等杂物。
二、绿篱、定型植物
1、 绿篱生长前期未成型之前,以密枝修剪为主,成型后以造型修剪为主。修剪的篱面要平整圆滑顺直,绿篱造型植物造型优美、丰富,修剪下的枝叶要立刻清除。造型后,对生长超过篱面的枝条要及时剪除,超出篱面的枝条长度应控制在10厘米内。
2、 绿篱保苗率95%。残缺或死亡部分要在一个月内补种好
3、 绿篱、造型植物在每年的3-8月期间,约50天施一次氮肥,9-11月期间的40天施一次复合肥,每亩地每次施肥量为15市斤。
三、乔、灌木
1、 每周巡查,及时修剪枯枝、病虫枝、霸王技、下垂枝等。修剪下的枝叶,要立刻清除。
2、 根据灌木长势,该造型的要及时造型;造型后要及时修剪超过形状外的枝叶,一般以控制形状外的枝叶长不超过20厘米这宜。
3、 灯道树保率要达到98%,树干粗壮,修剪及时,主干高度一般控制在2.5-3米。分枝合理,树身直,枝叶茂盛。
4、 一般每二个月施一次复全肥,保证长势旺盛。对生长茂盛的大乔木,可以不施肥。
四、浇水
1、 室外绿化要根据不同季节、天气,不同植物品种生长习性,不同栽培目的,不同土壤每天、隔天或几天淋水一次。因天气炎热干旱而出现水分不足时,则必须相应增加浇水次数,保证所有植物不因缺水而萎蔫。
2、 天晴季节,室外盆栽每天浇水一次;栽在花基的3-4天浇一次水,雨天则不浇;室内盆栽每周浇水2-3次。
五、植物保护区
1、 以预防为主,综合防治,做到勤观察,早发现,早防治。
2、 使用农药必须以不伤害健康为前提,使用高效、低毒、无臭、无异味农药。
3、 喷撒农药时,必须戴口罩,安全防护手套,穿长袖衣服。禁止抽烟及吃东西。人应站在来风的上方,防止喷农药吹回人体,造成中毒。
4、 喷撒农药后要用肥皂反复多次于流动水中洗手。
第二部分 常见的病虫害防治
一、 常见的病害及防治
1、 白粉病:可用50%退茵特800-1000倍、或0.1-0.3波美度石硫合剂,或50%胶体硫50-100倍液,每周一次连续二、三次均有效。
2、 黑斑病:药剂选用75%百菌清可湿性粉剂500-800倍或托布津可湿性粉剂800-1000倍液,50%代森胺600-800倍液,每隔7-10天喷一次,连续多次效果较好。
3、 裼斑病:发病后可喷70%托布津可湿性粉剂600-800倍液,或50%多菌灵可湿性粉剂400-600倍液,每周一次连续二、三次。
4、 锈病:用福美锌,石硫合剂定期交替喷射,可以减轻病情。
5、 炭疽病:发病期定期75%百菌可湿性粉剂800倍液,或灵菌丹500-800倍液,有较好的效果。
6、 立枯病:用800倍液的50%托布津功多菌灵喷2-3次(10天一次)
7、 青枯病:发病期可喷淋0.2%高锰酸钾液或100-200u农用链霉素,土霉素,并适当增施钾肥。
二、 常见的虫害及防治
1、 蚜虫类:消灭越冬虫源,秋末喷射40%乐果,300倍液以作保护。当蚜虫发生时,每隔7-10天喷药一次连续2-3次,可用40%氧化乐果或40%乐果2000倍液或8%滴滴畏1000倍液喷杀。
2、 蚧壳虫类:喷射40%氧化乐果,及25%亚胺硫磷
1000-2000倍液。如果是盆栽名贵品种,也可以在其根埋入吠喃丹。庭院中的2-3年生小树,每株可用10%吠喃丹40克左右。
3、 螨类:用20%三氯杀螨砜可湿性粉剂800倍液,或用50%久效硫乳油2000倍液,50%滴滴畏乳油1000倍液喷杀。
4、苏马:用40%乐果乳剂300-500倍液,80%滴滴畏乳剂3000倍液,50%马列拉硫磷乳剂4000倍液,50%休养虫螟松乳剂2000倍防治效果良好。
5、蓟马:用40%乐果乳剂300-500倍液,80%滴滴畏乳剂300倍液,50%马拉硫磷乳剂400倍液,50%杀虫螟松乳剂2000倍防治效果良好。
执行操作要领
1、 及时浇水,根据不同品种生长习性,地段(室内或雨水淋不到的墙边2-3天要浇一次水)。
2、 随时注意观察检察有没有害虫发生,并及时做好枯枝落叶病枝叶的清理和药物防治工作,并将防治情况向绿化部汇报。
3、 日常管理要正常,枯枝弱枝,病枝要及时剪除,定期松土,见杂草就除,保持绿化区内无杂草。
4、 施肥要讲科学,掌握好“两适”“三看”的要领(适时、适量,看生势、看品种、看季节),动施、淡施的施肥原则。
第三部分绿化工作安全点
一、喷撒农药杀虫安全操作
1、 戴1、 安全防护手套,从配药到喷撒杀虫剂的全过程都一定要戴胶手套进行操作。
2、 戴口罩,喷杀虫药的全过程要戴口罩,严禁抽烟及吃东西。
3、 站上风,避免喷撒农药时人随风漂回身上,造成毒害。
4、 喷撒农药后要用肥皂反复多次于流动水洗手。
二、使用绿化机械安全守则
1、 使用与操作:操作人员在使用机械前必须经过培训,熟悉机械性能和使用方法,方能单独操作。
2、 用油比例:绿化专用机械有汽油发动机和混合发动机。混合发动机要熟悉掌握并严格按规定比例调配好用油比例,以免造成机械损坏。
3、 保养与维修:使用前检查各部件是否完好,特别是要检查割草机刀片是否平衡,润滑油是否充足,清新,发动后运转是否正常。使用过程要按规定操作,用毕要清洁保养好,使机械经常保持完好状态。发现问题或故障及早报告,以便维修。
第四部分 绿化工岗位考核标准
1、绿化管理及养护措施落实,草地青绿修剪及时保持草高4厘米左右,无杂草。
2、绿化带的植物长势旺盛,无弱株,修剪合理,带面平整、顺直。
3、行道树,树干粗壮,截干及时,无弱株,分枝整形均匀合理,树身正。
4、木本、草本花卉保苗好,无弱株无枯株。
5、丛或单株的花木该成型的100%成型。
6、绿化植物防治及时,未发生虫害。
7、草地、绿化带花木,未遭人损坏。
第2篇 物业程序文件小区商铺管理程序
1目的
规范商铺管理行为,维护小区舒适、安全、文明的居住环境。
2范围
适用于公司各管理处商铺管理。
3职责
3.1管理处经理负责签定商铺管理协议书,协调、解决商铺纠纷。
3.2由管理处经理指定专人对商铺进行日常巡查及管理。
4方法和过程控制
4.1管理处应根据本小区具体情况,制定相应的商铺管理规定,规范商铺经营及从业人员的行为。
4.2管理处经理在商铺开业前应于商铺经营者签定《商户管理协议书》、《商铺消防管理责任书》、《商铺从业人员情况登记表》、《委托银行代收款协议书》,明确商铺经营范围和管理费标准,并实行门前三包责任制。
4.3如商铺需要装修,除按程序文件编号**wy7.5.1-g03程序执行外,还应提供外墙、灯箱、标识等的设计方案,确保外观基本统一和整体美观。
4.4各商铺自入住起三个月内,须向管理处提供《营业执照》、法人代表身份证的复印件,以及从业人员身份证明、计划生育证明、相片等资料,并建立商铺管理档案,特殊经营项目的商铺,须取得相关政府部门签发的许可证方可开业。
4.5管理处经理应指定专人对商铺的环境卫生、物品摆放进行日常管理,发现有违反商铺管理规定的行为,及时纠正并予以记录。
4.6管理处经理指定专人对商铺消防、电器进行管理,在现场设置《商铺设施检查记录表》,每季度检查、记录一次,要求各商铺配置足够的消防器材,定期维护使用电器。
4.7商铺管理人员应定期检查商铺的经营活动,发现无经营或涉嫌赌博、贩毒、吸毒、色情等违法行为时,应及时予以制止并向部门经理汇报,部门经理视情况,决定是否采取更严厉的措施。
4.8如工商、税务、卫生、公安、计生办等政府部门工作人员对商铺进行检查,管理处应验明证件并登记后予以配合。
5支持性质量记录表格
**wy-7.5.1-g04-f1《商铺管理协议书》
**wy-7.5.1-g04-f2《商铺消防管理责任书》
**wy-7.5.1-g04-f3《商铺从业人员情况登记表》
**wy-7.5.1-g04-f4《商铺设施检查记录表》
第3篇 物业管理公司物料采购程序-13
物业管理公司物料采购程序(13)
1.0目的
确保采购的物料符合服务质量的要求。
2.0适用范围
适用于服务质量有影响的物料采购。
3.0职责
3.1各部门负责提出物料采购申请,做好物料使用记录。
3.2综合事务部负责审核采购申请,并负责物料的采购。
3.3综合事务部负责组织对服务供方的调查、评估、选择。
3.4各相关部门负责对供方的服务过程进行监督与考核。
4.0程序
4.1公司确定要采购服务后,对单件采购金额超过2000元的物料,综合事务部负责进行市场调查,收集供方资料,对服务供方进行初审。
4.2初审内容包括:供方资质证明、公司简介、人员等。
4.3同一服务项目,除特殊情况外,通常至少应选择两家以上单位,并将初审结果予以记录。
4.4综合事务部将初审评价结果报总经理,由总经理负责组织复评会议,并填写《服务供方复审表》,确定服务供方。复审内容包括:技术设备资料、服务价格、质量保证的承诺等。
4.5每年根据服务供方的合同执行情况及部门、管理处的反馈意见,对其进行一次年审,年评审不合格者,取消其合格服务供方资格。
4.6综合事务部负责合格供方档案的建立。
4.7服务供方在服务提供过程中,如发生重大质量问题,应取消其合格服务供方资格,并重新选择评价。
4.8常用物料的采购
4.8.1使用部门填写《采购申请单》。
4.8.2报综合事务部审核后,报总经理审批。
4.8.3综合事务部按批准后的采购申请单要求进行采购。
4.8.4对采购的物料由使用部门与采购人员共同验货,并在《采购申请单》内注明验货情况,办理领用手续。
4.8.5使用部门在使用时发现不合格材料应记录,填写《不合格品处理单》,并与综合事务部联系,由综合事务部负责处理。
4.8.6物料领用人到各部门办理领用手续。
4.9应急采购处理
4.9.1由于材料使用部门无法预料,确属急需,使用部门可在综合事务部授权后直接在认可供应商处购买。
4.9.2材料购回后,使用部门检验合格后方可使用,并做好标记、记录使用地点、质量情况,事后需补办相关申请采购手续。
5.0物料验证
5.1公司所采购的物料均需检验,检验地点在公司或管理处。
5.2对于一般日常物料的采购多属零星采购,所以通常选用名牌产品,进货时只作数量、外观、规格等的验证,物料数量少于10个的,抽样100%。
5.3检验方法
5.3.1所有物料要求有合格证,物品数量应与《采购申请单》数量相符。
5.3.1所有物料要求有合格证,物品数量应与《采购申请单》数量相符。
5.3.2物料规格应和《采购申请单》上所列规格相符。
5.3.3外观:
5.3.3.1从包装看有无生产厂家,生产日期等标志,是否在有效期内。
5.3.3.2物料本身接口处是否有不应有的松动;连接部位是否转动灵活;验证物品质地、颜色、尺寸符合购买要求;附件是否齐全。
6.0支持性工具
《服务供方评价表》
《服务供方复审表》
《采购申请单》
《不合格品处理单》
《物料领用单》
编制:审核:批准:日期:
第4篇 城建公司物业管理模式
城建物业管理模式
我们的管理模式
企业的要求:为业主提供物美价廉的服务
企业的精华:建立积极向上的企业文化
企业的根本:依法管理
企业进步的手段:培养并提高员工素质
企业发展的趋势:加大科技含量
企业品质管理的中心:以业主为关注焦点
服务质量是企业的生命:公司严格依据物业管理iso9000标准质量体系及ohsa18000职业安全卫生管理体系的要求运作
管理模式成功典范
多层物业中的滨河新村:老住宅区的整治改造和管理带来物业升值高层物业中的东湖大厦:规范的物业管理、专业的设备管理、及时的维修服务
我们的管理思路
强调成本控制意识和成本管理程序
强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合
确保公众服务的规范化与特约服务的个性化
确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美
致力于培养职员的专业素质以及社区全员的参与意识
致力于文化功能的提升,塑造符合现代文明的人居理想环境
倡导从传统的物化管理逐步提升到现代文化管理
倡导基于先进的物业管理软件和办公自动化平台上的远程服务
第5篇 桂安物业管理责任公司简介材料
桂安物业管理有限责任公司简介
桂林市桂安物业管理有限责任公司是桂林市公安局的直属企业-桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司,总公司占80%股份,其他自然人占20%股份。
桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的,是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业,是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元,客户150余家,客户聘请保安员1900余名。公司下设办公室、保安部、财务室、分支机构包括“技防公司”,“金豹武装押运公司”、“桂安物业管理公司”;并开办保安培训基地1个、农场1个、保安器材销售部1个,承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队,21个中队进行管理。2000年被公安部、全国总工会、共青团中央联合授予“首届全国百优保安员”。2004年11月被评选为中国保安协会第三届理事会常务理事单位,总经理张辉同志被选为常务理事。
桂安物业管理有限责任公司注册资金50万元,物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下,致力拓展物业管理业务,从众多物业管理企业的竞争中相继接手了奇峰小筑、恒祥花园、三星大厦、北斗城南旺角、金山龙谷、商务经贸大厦、汇通广场、彩虹小区、东方巨龙旅游公司、干细胞医院、阳光旅行社、龙辉市场、惠之林化妆品有限公司、桃江园休闲山庄、恭城白天鹅大酒店、丹林大酒店、美都饭店、香江饭店、广运商贸城、旅游发展总公司等楼盘的物业管理及专业化的人防服务管理项目。
奇峰小筑位于桂林市普陀路与朝阳路交叉处,占地面积30万平方米,以别墅群为主体,配以高低错落,适合普通大众购买力的高级公寓。区内娱乐购物场所,酒楼等服务行业应有尽有,设施齐备。小区住户3500多户,情况错综复杂,是桂林市乃至广西最大的物业小区,桂安物业公司进驻后,使小区面貌发生了根本改变,获得了小区业主及业主委员会的一致好评。
彩虹小区位于桂林市象山区翠竹路,占地面积2.4万平方米,建筑面积5.8万平方米,住户数540户。桂安物业管理有限责任公司本着服务至上的宗旨,在小区努力建立自己公司的信誉及管理品牌。
金山龙谷为典型的别墅楼群,座落于桂林市临桂县兴临路9号,已建成的建筑面积约40000
第6篇 物业管理保安知识竞赛题库
001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等,还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要内容是:防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。
003治安管理的目的是人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。
004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。
005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上;20岁至28岁;高中以上文化程度;身体健康;思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料);符合计划生育规定;具备一定的军训基本功;有深圳户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。
006保安人员岗前培训的主要内容包括:公司简介;物业管理法规学习;企业内部的有关管理制度:员工守则,工作纪律等;安全防火教育;iso9002质量体系有关安保方面文件的学习;普法学习;职业道德教育;军训。
007保安人员在岗培训的主要内容包括:安保操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。
008保安人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。
009保安人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。
010保安人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。
011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作,只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
012保安守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的秩序。
013在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱秩序;业主或非业主使用人求助。
014巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。
015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。
016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。
017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,必要时报告公安机关。
019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。
020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭,特别加强门卫和要害部位的守护,在照明恢复前,严格控制人员进出。
021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位,详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。
022保安巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。
023保安巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念,要求每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放过任何应该解决处理的问题,夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点,以及不正常的烟、光等。
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p;024违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共秩序的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理秩序行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。
025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。
026正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。
027真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。
028正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较,凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当,即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
029非正当防卫的性质:属于不法行为。
030常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。
031防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。
032紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的损害另一合法利益的行为。
033紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的,不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。
034保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策, 不徇私情,以理服人。
第7篇 物业管理质量体系文件质量记录控制程序
物业管理公司质量体系文件:质量记录控制程序
1.0目的证明产品满足规定要求的程度以及质量体系有效运行的证据。
2. 0适用范围适用于服务质量记录、质量体系运行记录以及分承包方的质量记录。
3．0职责各部门负责标识、收集、编目、归档、存贮、保管、处理本部门的质量记录。
4. 0工作程序
4.1 证实质量体系有效运行的所有记录都要进行标识、收集、编目、归档、存贮、保管及处理。
4.1.1 分供方提供的记录也应纳入管理范围。
4.1.2 各部门对接口部门提供的记录也应纳入管理范围。
5.2 质量记录的载体可以是书面的,也可以是磁带、磁盘、胶片、照片以及硬拷贝、电子媒体等。
5.3 各部门要根据自己的实际情况规定各种记录的最低保存期。
5.4 所有的记录要按各类形存档,记录夹上要有记录标识和种类的目录或存档方式的说明。
5.5 对于保存期内的记录要妥善保管,封装时要作出标识。
5.6 各部门要编制自己的《质量记录清单》。
5.7 行政部保留各部门现行记录总览表以及其记录的空白格式,当有任何更改时应随时更新该总览表。
5.8 质量记录的填写要求
5.8 .1操作人员填写记录要清晰及时,不能超过已完成的活动2个小时。
5.8 .2不能随意涂改质量记录,如涂改则要在涂改处写上涂改者姓名、日期,否则无效。
5.9 各部门各自编制所负责的《质量记录清单》,按《文件和资料的编号规则》进行标识。
5.1 0各部门每月上旬按《质量记录清单》收集上月的质量记录,并编目、存放。
5.1 1质量记录由各部门贮存在适宜的环境中,防止损坏、变质和丢失。
5.1 2质量记录的查阅由部门主管控制,借阅者要登记在《借阅登记簿》上,在规定的时间内归还。
5.1 3在合同有要求时,质量记录可提供给顾客及其代表查阅。
5.1 4增加质量记录的内容、格式更改。
5.1
4.1 若取消或增加记录时,应向管理者代表提出申请,参照《文件和资料控制程序》。
5.1
4.2 若记录的格式有改变时,应到资料室撤换旧的表格。
5.1
4.3 管理者代表不定期对各部门的记录现行状态进行抽查,以确保现场使用的是最新的记录格式,以及其记录的管理,保存的情况良好。
6. 0相关文件
6.1 《文件和资料的控制程序》
6.1 《文件和资料的编号规则》
7
第8篇 z物业管理公司各部门的主要职能划分
办公室:办公室是总经理领导下的综合办事机构,也是综合管理部门。主要负责公司内部日常行政事务,包括拟写文书,组织会议,管理人事,后勤,档案,培训员工以及接待来访客各项工作。
财务部:财务部在公司经理领导下,参与企业经营管理,搞好财务核算。财务人员必须按照国家有关财务管理的政策、法规和企业的规章制度,监督企业资金和资产的安全有效运转,负责管理服务费的收缴,做好报表、纳税工作,要经常向总经理报告公司财务情况。
管理部:管理部应按照公司的计划和安排,负责物业管理区域内的环境卫生、环境保护、绿化、保安、消防、车辆管理等工作。
服务部:服务部应依法建立各类服务网点,开展代办业务,监督、检查服务网点的服务态度和遵纪守法情况,最大限度地为物业管理区域内的各类用户提供优良的服务。
工程部:工程部是负责物业维修及设备运行的技术管理部门,其主要职能是实施物业管理区域内的房屋修缮及其配套设备的维护,组织管理人员维护、管理好物业管理区域内的房屋建筑及各种配套设备。做好物业的产籍管理、保管图纸、资料,及时为各部门提供相关物业资料。
第9篇 a物业公司管理理念
e物业公司管理理念
*公司发展战略及目标
公司坚持服务理念追求真诚,服务内容追求规范,服务形象追求品牌,服务品质追求一流的指导思想,贯彻“双向”服务(对内、对外两个市场)方针,对内,强化后勤服务保障功能,满足业主潜在需求;对外,大力拓展经营业务,精心打造中兴物业品牌。努力实现“保障坚强、服务优质、资产优良、业绩优秀”的工作目标,把我公司建设成为楚雄州行业一流、系统标杆的现代物业管理公司。
*公司企业精神:忠诚、敬业、团队、卓越。
*服务宗旨:以客为尊,服务第一,业主满意。
*企业价值观:人讲诚信事争一流。
*管理理念:以人为本,科学管理,质量为先,互惠双赢。
*服务理念:业主永远是第一位的。
*服务标准:精细化、人性化、零差错、无干扰,每天进步百分之一。
*工作作风:高、严、细、实、快。
*企业责任:谋求业主满意、谋求员工成长、谋求企业发展。
*企业风尚:关爱企业、关爱他人、关爱自己、关爱家庭、关爱社会。
*质量、环境、职业健康安全方针:追求卓越,用心服务,遵纪守法,持续改进,节能降耗,预防污染,关健康,保障安全。
公司以物业管理服务为核心,本着“善待业主就是善待我们的父母、兄弟、姐妹”的服务宗旨,“把最微不足道的小事做到尽善尽美,做业主最贴心的物管”作为我们追求的目标。我公司在楚雄州的立足及发展,离不开父老兄弟和各界朋友的支持。公司力争为您提供更优质、更专业的物业服务。我们的专业、热情、周到、细心、持续改进将让您的身边金光四射!让您感受到生活中处处充满“金光”!公司将与业主心心相连,营造一个其乐融融、共建共管的和谐小区。您小区的物业管理正需要我们的到来!请给我们机会与您合作!超越所有期待,让生活充满阳光,我一直在努力。
第10篇 ds物业辖区空调设施管理程序
物业辖区空调设施管理程序
1目的
本程序明确了对物业集中和半集中空调管理实施控制的职责、方法和要求,以确保空调设施技术性能良好,保证大厦正常供冷。
2适用范围
大厦空调(设施)的运行管理。
3相关标准要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相关文件
4.1《物业装修管理》
4.2《水泵站运行规程》
4.3《冷却塔运行维护规程》
4.4《安装工程施工及验收规范》
5责任
5.1物业管理部负责空调设备(设施)日常运行和维护。
5.2机电工程部是空调设施的技术主管部门,负责空调设施的技术管理和维护运行中的指导及维修后的检测验收等技术性工作。
5.3经营部制定空调费用的收取办法并负责计算每月收费将有关资料交财务部、物业管理部,并向机电部通报。
5.4财务部负责空调费的收取。
6工作程序
6.1日常运行和维护
6.1.1空调机房内机电设备由机电部具体制定设备的技术安全操作规程,并由物业管理部相关管理处空调运行工负责日常的操作、运行、监控、记录,并应在空调设备(设施)运行时观察并记录相关的参数(如电压、电流、温度、压力等),倾听有无异响,并记录在《中央空调系统运行记录》。
6.1.2机电部空调技术主管在物业管理部相关管理处的配合下负责编制空调设备(设施)设备台帐,设备卡,相关资料除公司档案室存档外,管理处应留一份备案。
6.1.3根据气温变化,物业管理部相关管理处空调运行工应及时调节空调负荷,以达到节能目的。
6.1.4物业管理部相关管理处负责对空调机房和机组的保洁工作;保持机房地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。
6.1.5物业管理部相关管理处应保证机房消防设备、器材完备,保持室内良好照明及通风,门窗开启灵活无破损。
6.1.6每年随季节性气温变化,根据业主意见调查反馈表或大厦三分之二以上的业主要求,由物业管理部相关管理处在征求机电部意见后决定大厦整体供冷期的开始和结束以及每日空调设备的开、停时机。
6.1.7特殊情况下,若个别用户需要供冷,可提出书面申请,确认承担有关运行费用后,经机电部、经营部会签同意后,由物业管理部相关管理处来实施。
6.1.8空调机房内机电设备由空调运行工负责操作,若无机电部主管或管理处主任的同意,其他人不得擅自操作。
6.1.9非工作人员进入空调机房须经机电部主管或物业管理部相关管理处主任批准后,由空调维修工陪同,方能进入。
6.2维修保养
6.2.1机电部每年12月份制定订下一年度《空调设施检修保养计划表》,按运行情况制订中修、大修改造计划并负责组织实施。
6.2.2物业管理部相关管理处依据《空调设施检修保养计划表》,按时按各空调保养记录表(7.3-7.7)要求进行维修保养。
6.2.3空调设备日常运行保养维护所需材料由物业管理部相关管理处按材料采购申报领用程序执行。
6.2.4空调设施专项改造所需的配件、材料和对外委托施工等事项,由机电部技术主管提出计划和建议,机电工程部经理审核,总经理批准,按照《材料采购控制》和《分承包方控制》文件规定实施。
6.3新增、改造和异常情况处理
6.3.1物业管理部相关管理处负责接受用户新增或改造供冷设备的申请。
6.3.2机电部负责审查用户新增或改造供冷设备的图纸和文件说明,用户应填写《空调安装审批表》并得到审批合格后方可施工;且验收合格后方可投入使用。
6.3.3运行中若出现异常情况,管理处操作人员应立即停机,仔细检查,排除故障后方可重新开机。若故障严重时,无法排除或难以确定故障范围和程度,立即通知机电部空调技术主管及时到位处理,同时通知管理处负责人立即到现场协助。
6.3.4因工程维修等原因停机,应由空调维修工填写《空调停机通知单》,经机电部主管及管理处主任批准后,由大厦管理处提前24小时通知用户。因突发事件停机,应在1小时内联系有关部门处理,并在恢复供冷后24小时内向用户作出解释。
6.4物业空调设施运行状况和维修效果的检查和检测
6.4.1机电部技术主管每月详阅运行、维修记录,作出运行维修状况评价,填《空调运行、维修月报表》。
6.4.2大中修、年度保养、重大项目维修完成后,机电部技术主管负责组织、做检查测试,填入《设备登记表》。
6.5计量收费
6.5.1物业管理部相关管理处在每月的1-5日抄生活(办公)区业主相关的空调水电表报经营部。
6.5.2经营部负责统计各用户的空调费用,并打印出票据交财务部。
6.5.3经营部每月把各大厦的总表(冷却水、冷冻水及电的总表)及平均度数和平均费用等数据交机电部。
6.5.4财务部负责按经营部提交的票据收取用户费用。
7记录
7.1《空调安装审批表》
7.2《空调设施检修保养计划表》
7.3《空调设备定期维修保养与检查记录》
7.4《吊顶式风柜定期维修保养与检查记录》
7.5《风机盘管定期维修保养与检查记录》
7.6《水冷柜机定期维修保养与检查记录》
7.7《空调水泵定期维修保养与检查记录》
7.8《中央空调系统运行记录》
7.9《空调停机通知单》
7.10《空调运行、维修月报表》
7.11《设备登记表》
7.12《大厦用户单独申请空调运行审批表》
第11篇 物业管理公司住宅区管理公约
物业管理有限公司住宅区管理公约
为了加强维护和管理好住宅区的房屋及配套设施,保障住宅区内的房屋和公共设施的合理使用,维护住宅区的公共秩序,创造清洁、安全、舒适、优美的生活环境,特制订本公约,以共同遵守和承担责任。
一、根据国务院《物业管理条例 》、《温州市城市管理暂行规定》和《温州市城市市容、环境卫生、绿化和市政设施管理暂行办法》等规定,本小区的物业管理由温州市zz物业管理有限公司负责,为了住户(含单位)提供有偿服务。
二、物业管理公司给住户(含单位)提供公共服务:(1)协助入户口;(2)供水供电;(3)代收缴水电费;(4)室外清洁;(5)排水排污;(6)绿化保养;(7)纠正违章、改建、维护房屋的完整和免遭损坏;(8)保安;(9)消防;(10)维护公共设施;(11)噪音环保的管理。
三、物业公司的权利:
(1)根据与开发公司签订的管理合同,实施对住宅小区全面的物业管理;
(2)协助收取管理维修基金;
(3)办理住户入住手续,收取住户每月公共的服务管理费,交给住房钥匙;
(4)督促住户遵守各项管理规定;
(5)管理进入住宅区进行装修或土建的施工队伍;
(6)催交各种滞纳金;
四、物业公司的责任:以为住户服务为宗旨,提供生活服务,对住户和房地产行政主管部门负责。
五、住户的权利:
(1)对所购买的房屋拥有居住权(使用权)和出租权(但出租时要到物业公司备案。)
(2)对所购买的住房进行装修(不得违章);
(3)可对物业公司的各种管理服务和收费提出要求、批评、投诉,以至起诉违约者;
(4)对物业管理的制度和管理事项,提出修改或补充意见;
(5)参与民主管理和监督物业公司的经营管理活动。
六、住户的责任:
(1)不改变房屋使用性质,不违章改建;
(2)不擅自占用公共走廊或场地;
(3)装修房间时不得损坏公共设施、不渗漏水、不乱倒杂物及堵塞排水管道、不从楼上乱抛垃圾袋、不危及他人安全;
(4)爱护市容卫生、不乱画乱涂;
(5)不制造噪音影响他人休息;
(6)不收藏危险品和毒品,楼宇内严禁收藏或拥有任何危险品(如枪支、弹药、汽油等)确保全体住户的安全;
(7)按章程交纳各种管理费、服务费。
七、违约责任。本公约经各方签定,必须严格遵守,如有一方违约,对方有权追究违约责任。
八、本公约一式二份,双方签字认可后生效,各执一份以共同遵守。
温州市zz物业管理有限公司 住户(单位)签章
地址: 地址:
电话:*** 幢号 室号
_______年_______月_______日
第12篇 物业公司管理处办公规则
物业公司项目管理处办公规则
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由获授权人开启和登记,然后交有关部门处理。
2 文件传阅
内部文件传阅,由总经理办公室将文件送达相关的部门与人员,阅后立即交还总办,中央存档,从速完成文件要求的事项。
3会议室
使用会议室需提前一天与办公室联系,经批准后,服从办公室的安排。使用完毕,关好门窗及电器开关。
4来访接待
因公接待来访者,有关部门需派适当人员带领客人进入会
客室或会议室或其他办公地点,陪同来访者直至离开公司。
5告示牌
管理中心内部告示牌将设在明显处,随时将管理中心与政府的有关政策、要求、指示等的通知贴于此,敬告员工。
6就餐
午餐时间 小时,员工不可因用餐而迟到。
7差旅费
按差旅费规定办理。
第13篇 物业管理师考试-物业管理合同要素
物业管理师考试资料:物业管理合同要素
在物业经营管理活动中,不论是那种类型的合同,其构成要素主要由如下部分构成:
(1)物业描述,旨在界定管理对象及其范围;
(2)合同期限,旨在界定合同双方责任和权力存续的时问;
(3)管理者的责任,旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准;
(4)业主的目标,旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标,以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准;
(5)管理者的权力范围,旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中,就有关决策问题可以行使的管理权限;
(6)物业经营管理服务报告的内容要求,旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中,具体应该包含的有关内容要求;
(7)服务费用及支付方式,确定服务费用的收费标准(包干制)或计算方法(酬会制),以及该服务费用的支付方式;
(8)成本分配与使用,对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算,并就其分配和使用方案做出安排。
第14篇 物业租赁经营管理程序
物业租赁经营管理程序
1、目的
本程序明确规定了本公司与客户签定租赁合同和退伙的有关事宜,以保证满足客户的需求。
2、使用范围
本程序适用于经营部关于物业租赁合同的签定和退房。
3、相关标准要素
gb/t19002-iso90024.3 合同评审
4、相关文件
4.1cpm-op-006物业的供电管理
4.2cpm-op-007物业的供水管理
4.3cpm-op-009物业的消防管理
4.4cpm-op-017物业管理费用的收取
4.5cpm-op-038物业装修管理
5、职责
5.1经营部负责与客户联系,并组织相关部门进行合同评审活动。
5.2经营部与客户签定租赁合同,并协调客户与其它部门的关系。
5.3消防治安部负责消防审批及处理消防事项。
5.4物业管理部及管理处负责房产交接及日常服务。
5.5财务部负责各项费用的收取和退还押金。
6、实施程序
6.1房产租赁需求信息的接受
6.1.1经营部负责房产租赁需求信息的接受,分两种方式处理需求信息。
6.1.2客户来电咨询房产情况,由房产管理员或经理负责接听并向客户介绍情况,对需预租房产的客户将情况登记在客户情况登记表中,及时跟踪。
6.1.3客户上门咨询房产情况,由房产管理员或经理负责解答客户需了解的房产情况,对认为有必要的客户进行登记并跟踪处理。
6.2住宅房产的租赁
6.2.1经营部负责向客户介绍公司情况、房产使用条件、租赁价格。
6.2.2经营部负责了解客户情况,及其具体内容证明材料,材料包括:营业执照,身份证明等有关材料。
6.2.3其它实施程序参照6.1维修安装服务。各管理处负责带客户实地看房,并解答客户提出的有关管理要求。
6.2.4根据客户提出的租赁要求,经营部负责核实本公司是否具备能力报经理批准。
6.2.5经营部负责与客户签订正式租赁合同,并开具收费通知单。
6.2.6财务部根据经营部开具的收费通知单计收费用。
6.3住宅房产的入伙
6.3.1客户在租赁合同签定后,经营部负责开具租房交接单。
6.3.2管理处根据经营部开具的租房交接单逐项进行交接。
6.3.3管理处各项交接完毕后,管理处负责人与客户分别在房屋租赁通知单上签字。(各管理处应根据具体管理要求,向客户明确租房管理规定)
6.3.4管理处交付房屋钥匙给客户,收取钥匙押金并把客户信息登记输入电脑,同时为客户办理住宿卡。
6.3.5对需装修的客户,按程序文件cpm-op-038执行。
6.4商业办公和工业房产的租赁
6.4.1经营部认真向客户介绍公司情况、房产使用条件、租赁价格。
6.4.2经营部向客户了解其情况,并请其出示具体证明材料,具体材料包括:营业执照,身份证明等有关材料。
6.4.3经营部会同管理处带客户实地看房,解答客户提出的有关管理要求,并记录在客户情况登记表中。
6.4.4经营部负责解答客户提出的租赁要求,并商谈大致意向。
6.4.5经营部如认为必要,负责组织机电工程部、消防治安部、物业 管理部进行合同评审,并作记录,同时将评审记录报总经理、总工程师批准。
6.4.6经营部将各部门提出的问题以书面形式通知客户,双方协商确定后,经营部负责与客户签订正式租赁合同。
6.4.7财务部根据经营部开具的收费通知单计收费用并办理有关交接手续。
6.4.8管理处根据经营部开具的房屋租赁通知单办理入伙手续。
6.5商业客户的入伙
6.5.1管理处按上述6.3.2、6.3.3、6.3.4办理有关手续。
6.5.2对需求装修的客户,按程序文件cpm-op-038执行。
6.5.3客户需租用电话时,由经营部与客户签订电话使用协议,并开具押金收费通知单由财务部收取押金。经理部负责办理电话的开通、过户、移机等手续。
6.6合同修改
6.6.1当公司由于特殊情况需要更改合同时,经营部应及时以书面形式告知客户,并达成一致意见,得到客户书面确认。
6.6.2当客户提出修改时,经营部应及时组织相关部门评审,以保证公司能力满足顾客提出的更改,并以书面形式对客户提出的修改进行确认。
6.6.3合同的更改应及时以书面形式传递到各相关部门。
6.7房产的退伙交接
6.7.1客户提出退房申请,经营部在退房客户情况登记表进行登记。
6.7.2管理处负责房产验收交接
6.7.2.1管理处在客户搬迁清理完毕后,按房屋交接单逐项验收,损坏的项目及时与客户提出修复事宜或费用补偿。进行费用补偿时,管理处应收取费用并开具相应的单据。
6.7.2.2在较大型的商业客户和工业客户退房时,由经营部组织机电工程部、消防治安部、物业管理部或沙河管理部联合验收,并将验收结果汇总至管理处,并将验收过程中发现的问题和处理意见记录在房产退房交接单备注栏中。
6.7.2.3租用电话的客户退房时,管理处除负责2.1项外,还应检查租赁的电话线路是否可用,并通知经营部。
6.7.2.4经理部负责客户的长话登记信息及长话费用清单或结止费用多少将信息反馈给经营部。
6.7.3管理处各项验收无误后,管理处验收人与客户分别在房屋交接单签字,管理处应复写一份存档并通知经营部房屋验收完毕。
6.7.4经营部负责计算客户的房屋交接单上的结止水电费、押金、租金并开具通知单与发票,通知财务部办理费用的结算。
6.7.5财务部负责客户的结止水电费、押金、租金的收取与退还。
7记录
7.1租赁合同
7.2客户情况登记表
7.3房产租赁通知单
7.4合同评审记录
7.5房产退房交接单
7.6退房客户情况登记表
第15篇 物业质量体系文件：钥匙管理作业指导书
(标题应和页眉空一行)
物业质量体系文件范本:钥匙管理作业指导书
(标题应和正文空一行)
1.0目的(所有阿拉伯数字加点的编号应对齐,且1。0、2。0、3。0等大题目字体应加粗)
加强安全防范,防止意外事件的发生。
2.0适用范围
物业管理公司管理或代业主管理的所有钥匙
3.0管理内容(我们以前习惯把这条写作'制度'或'作业程序'之类的,现在应统一写作'管理内容')
3.1钥匙存放
--所有未交房的住户钥匙应放在编号的纸袋中,存放于钥匙柜内,钥匙柜上锁,由指定人员管理。(此类表示无时间关系或重要顺序的以横线作条目的标记,而不用阿拉伯数字加点的编号,下面的2.2条亦同;而如果单是对2.1条进行展开说明的则可用阿拉伯数字加点的编号)
--所有转让房的钥匙,应贴上标识存放于钥匙柜内,钥匙柜上锁,由指定人员管理。
--其它钥匙,应标清楚识,指定人员管理。
--接管钥匙要有《接管钥匙总清单》记载所管钥匙的类别数量等情况。
3.2钥匙领用与配换
--所有钥匙的领取、归还必须到填写 《钥匙领用登记表》(lp09.01.13.01)(此处的原9002编号应删去,在有些文件中为了查阅对比的方便而保留,文件定稿时再删但不要忘记)。
--配电房、消防控制中心、保险柜、监控中心、仓库的钥匙不得领用(专人保管,不得借用)。
--钥匙不得带出公司。
--遗失钥匙不得私自处理(如换锁、配制),必须报保安部后由保安部决定,配钥匙换锁要在《接管钥匙总清单》(lp09.01.13.02)上注明。
--换锁、配制钥匙应由保安部助理指定人员执行。
3.3保安员接到借钥匙开户门要求应做如下处理(下面的表示方法是对本条直接提出要求,不涉及方法,并按时间或重要顺序排列)
a)询问清对方什么部门、什么事。
b)转让房的钥匙由业主授权,保安员可以借钥匙带客户看房。
c)公司工程维修人员在说明原因并经业主同意后保安员可借钥匙。
d)保安员借钥匙必须请钥匙管理员核对,签字确认后方可领走钥匙。保安员还钥匙时也应请钥匙管理员核对后,把钥匙放回原处,由钥匙管理员签字确认,保安员方可离开。
4.0相关记录
4.1《钥匙领用登记表》(lp09.01.13.01)
4.2《接管钥匙总清单》(lp09.01.13.02)
编写:zz 审批:
第16篇 前期物业管理营销策划介入程序与内容
新项目前期物业管理营销策划介入程序与内容
1物业管理模式研究:一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分,以满足销售包装设计内容的要求,同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。
2《物业管理方案》策划:一般在项目正式完成营销推广方案前,需要确定《物业管理方案》,应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。
3《物业管理方案》经地产确认后,据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》,同时物业应协助地产在销售商品房时,与购买者签订《前期物业管理服务协议》。
4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。
