第1篇 物业管理合同签订程序
物业管理合同的签订程序
1目的
本程序明确了本公司与业主(客户)签定物业管理合同的工作流程,以保证合同的需求已明确并为双方所接受,公司具有满足合同需求的能力。
2适用范围
本程序适用于经营部、财务部和住宅管理处关于物业管理合同的签订。
3相关标准要素
3.1gb/t19002-iso9002 4.3
4相关文件
4.1《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
4.2《业主公约》
4.3《深圳市物价局关于收取物业管理费标准》
4.4《深圳市物业管理有关法规》
4.5《物业管理费用的收取》
4.6《大厦入伙的管理》
5职责
5.1经营部负责物业管理合同的签订
5.2物业管理处负责办理房产交接、验收、服务跟踪手续
5.3财务部负责物业管理各项费用的收取
6实施程序
6.1根据相关文件和物业管理方案的具体要求,由经营部起草物业管理合同方案,其中包括双方责权、收费标准、违约责任等内容。
6.2物业管理合同方案经经理办公会讨论评审后,确定正式物业管理合同,并作书面评审记录。
6.3经营部根据市场情况、成本预测及有关规定确定物业管理费收费标准。
6.4经营部同业主(客户)正式签定住宅物业管理合同。
6.5财务部负责办理业主(客户)缴费手续。
6.6物业管理处负责与业主(客户)进行房产交接并办理相关手续。
6.7当合同发生修改时,由经营部将修改方案交经理办公会讨论评审,形成合同修改方案,并作好书面评审记录。
6.8对于已成立了业主管委会的和未成立业主管委会的将按以下程序运作。
6.8.1对于已成立了业主管委会的,由经营部将已形成的合同修改方案报业主管委会讨论通过,如未获通过,则按上述6.7程序评审。
6.8.2对于未成立业主管委会的,由经营部将已形成的合同修改方案征求业主意见,按多数人同意,则为通过办理。如未获通过,则按上述6.7程序重新评审。
6.9将已获通过的合同修改方案,以书面形式确认,经营部负责将更改后合同发至相关部门。
6.10合同原件由经营部保存,保存期限为长期。
7质量记录
7.1物业管理合同
7.2合同评审记录
第2篇 物业顾问管理经济责任制
物业项目顾问管理经济责任制
为提高顾问咨询服务质量,增强咨询顾问的工作责任感,明确顾问项目组各相关人员的责、权、利关系,引入激励机制,完成目标,确保客户满意。特制定顾问管理经济责任制:
一、顾问项目采用目标管理法,公司采用经济手段对目标的实现加以控制。
二、顾问项目的工作目标(质量目标、进度目标、成本目标、顾问费收取目标)由咨询部、财务部根据合同及定额计算制定。项目时间较长时,制定阶段目标。
三、全部顾问工作由顾问团、驻场顾问两部分人员协作完成。不派驻场顾问的项目,由咨询部代表顾问团成员,与公司签订'项目目标管理责任书'。有驻场顾问的项目,由驻场经理代表驻场人员与公司签订'项目目标管理责任书'。
四、项目完成目标,顾问团、驻场人员按'项目目标管理责任书'中规定的办法提取奖金。顾问团人员的奖金按工时进行分配。驻场人员的奖金由驻场经理进行分配。
五、未完成目标或阶段目标,按责任书的约定,对项目服务人员进行处罚。
第3篇 物业公司考勤管理指导书
**城市花园物业管理公司质量体系
--考勤管理指导书
1.目的
加强员工考勤管理,提高工作效率.
2.范围
适用于公司全体员工.
3.职责
总经理办公室负责考勤管理制度的实施、监督、修改.
4.程序
4.1打卡
4.1.1除警卫队警卫员以外,物业公司全体员工一律打卡。
4.1.2打卡机设在社区桃花园销售部楼下警卫岗亭内。
4.1.3每人卡上附有照片及编号。
4.1.4员工上班前及下班后打卡时,需到岗亭外,将自己的编号告知警卫员;警卫员抽出卡,核对姓名、照片后,将卡递给员工;员工打卡后,将卡还给警卫。
4.1.5加班须打卡。
4.1.6忘打卡者,按审批顺序,在卡上签字。
4.2请假
4.2.1凡需请假者,须提前一天填写《员工请假单》,依审批顺序请假。
4.2.2突发病者及有急事未能提前请假者,须于未能上班的第一个工作日早10:00前电话按请假顺序请假。
4.2.3病愈上班后,须补填《员工请假单》。
4.2.4请假上班的第一个工作日,员工须按审批顺序进行销假;病假一天以上病假者,上班后须执区级以上医院病假条消假。
4.3加班
4.3.1凡需加班者,须填写《加班申请单》,按审批顺序进行审批后方可加班。
4.4审批顺序
4.4.1部门主管以下员工忘打卡/请假/销假/加班,须由部门主管签字批准.
4.4.2部门主管忘打卡/请假/销假/加班,须由部门经理签字批准.
4.4.3部门经理忘打卡/请假/销假/加班须由分管本部门的总经理助理签字批准.
4.4.4总经理助理及总经理直管部门经理忘打卡/请假/销假/加班须由总经理签字批准。
4.4.5所有请假、加班单一经签字后,一律立即交于总经理办公室备案。
4.4.6请假未准而休假者,及未请假而休假者,一律按旷职处理。
4.4.7警卫队考勤由警卫队队长签字后于次月5日前报于总经理办公室。
4.4.8各部门的加班,于次月5日前报总经理办公室。
5监督执行
由品质管理部负责监督、抽查考勤工作的执行情况.
6质量记录及表格
bvpqs4.10-05-01-f1-01《考勤表》
bvpqs4.10-05-01-f2-01《员工请假单》
bvpqs4.10-05-01-f3-01《员工加班审请单》
**城市花园物业管理公司
员工请假表
编号:bvpqs4.10-05-01-f2-01 序号:
部门姓名职位到岗时间
请假时间事/病/休假由年月日时至月日止 共天
请假原因:
请假人签字:年月日
部门主管审批:
部门经理审批:总经理助理审批:总经理审批:
销假时间:销假人:
**城市花园物业管理公司
员工请假表
编号:bvpqs4.10-05-01-f2-01 序号:
部门姓名职位到岗时间
请假时间事/病/休假由年月日时至月日止 共天
请假原因:
请假人签字:年月日
部门主管审批:
部门经理审批:总经理助理审批:总经理审批:
销假时间:销假人:
**城市花园物业管理公司
员工加班申请单
编号:bvpqs4.10-05-01-f3-01 序号:
部门姓名职位
请假原因:
加班人签字:年月日
预计加班时间实际加班时间
> 部门主管审批:
部门经理审批:总经理助理审批:总经理审批:
销假时间:销假人:
**城市花园物业管理公司
员工加班申请单
编号:bvpqs4.10-05-01-f3-01 序号:
部门姓名职位
请假原因:
加班人签字:年月日
预计加班时间实际加班时间
部门主管审批:
部门经理审批:总经理助理审批:总经理审批:
第4篇 物业辖区设备管理控制程序5
物业辖区设备管理控制程序(五)
一、目的
通过对物业公共设备的管理,使所有公共设备在使用保证完好状态,满足服务的要求。
二、适用范围
适用于公司物业管理权限内的公共设备。
三、职责
1、小区主要配套设备由开发商负责订货安装,物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。
2、机电主管负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管,机电人员负责零星配件、运行材料的采购计划的编制。
3、管理处机电人员对各自负责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。
四、工作程序
1、接管设备的验收
(1)设备的接管与验证(收),由公司领导组织相关工程技术人员与开发商输设备交接验收及资料移交手续。
(2)设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格,则应在验收单中说明实际情况及原因,并提出整改建议,限期由承建商负责整改。
2、设备的标识、建账和资料管理
(1)设备的标识
所有设备实现单机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。
(2)设备的建账
(a)各管理处机电人员(机电组长)负责建立《机电设备台账》,台账内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。
(b)机电主管不定期审查各小区各种机电记录,如《设备检查保养计划表》、《设备维修保养记录表》、《设备运行记录表》等。
(c)机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。
(d)重大设备资料原件由公司办公室统一建档保管,管理处持复印件。
(3)设备资料的归档
(a)机电人员建立《机电设备台账》。
(b)每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。
(c)机电人员集中保存近期《设备对外委托维修单》、《机电设备检查保养计划表》、《运行日志》等相关记录。
(4)设备资料的管理
(a)所有的资料案卷,集中存放于工程部并标识清楚。
(b)工程部对所有资料的记录、立卷进行指导检查,保证资料记录和使用的有效性。
(5)设备的编号:
□
第5篇 物业管理公司安防保安培训资料
1.物业管理的'物业'是什么
答:是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。
2.'物业管理'是指什么
答:是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和位业主、房屋使用人提供的服务。
3.什么要实行物业管理
答:是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求,建立业主自治与与物业管理相结合的物业管理新体制,规范物业管理行为,提高城市住宅区物业管理水平,为小区居民创造和保持政界、文明、安全、方便的居住环境,延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥,事业主的物业保值、增值。
4.业管理的'业主'和'房屋使用人'是指什么
答:业主是指住宅区内各类房屋的所有人;房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。
5.物业管理企业的作用是什么
答:为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境;
提高城市管理的社会化、专业化能力;
延长物业使用年限确保其功能的正常发挥;
使业主的物业保值、增值。
6.安防的职责是什么
答:安防的职责是:
a)安防员上岗必须穿制服,佩戴装备(对讲机),严整仪容,纠正违章时先礼,必须做到以礼待人。
b)作风正派,遵纪守法,坚守岗位,提高警惕,发现违法犯罪分子要及时汇报领班及部门领导。
c)值班安防人员要认真做好放火、防盗、防劫工作,认真检查设备设施,发现安全隐患立即查明情况,排除险情,并及时报告领班吉部门领导,确保管区的安全。
d)执勤过程中要勤巡查,要有敏锐的目光,注意发现可疑的人、事、物,预防案件、事故的发生,力争做到万无一失。
e)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财产不得随便乱用。
f)严格遵守上下班时间及值班纪律,对在岗位发生的各种情况要认真处理,并且做好详细的书面记载。
g)对业主及访客的进出机动车辆应行军礼放行。
h)严格执行交接班制度、按时按规定交接班。
i)对小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。
7.有礼貌的查询进入小区的访客,并尽可能登记身份证,如有怀疑,应通知有关住户。
8.若发生案件,应采取一系列步骤以协助破案:
(1)立即汇报部门领导和拨打110电话,并留在现场直至公安人员到达;
(2)切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品,保留现场证据,方便取证工作;
(3)禁止任何人在现场走动,并礼貌地劝阻闲人进入现场,以方便公安人员现场调查;
(4)向公安人员提供相关案件详情。
9.小区对装修施工单位与那些规定
答:进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。与物业管理公司签订《装修安全责任书》和《装修施工承诺表》,并领取《施工许可证》。
办理《临时出入证》,交身份证复印件两张、申报工种、人数(暂住人员)、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳工本费n元/人。
保证公共设施完好,保持住宅、绿地、道路政界、美观;不乱协、不乱画、不乱堆建筑材料,装修建筑垃圾必须袋装(编织袋或麻袋),定时堆放指定地点。
保证安全施工,落实防火措施,由于违章所造成的事故,由施工队负一切经济损失和法律责任。
装修时间为8:00-12:00,14:00-20:00,非此时间段,不得装修(发出噪音)。
装修施工人员的车辆一律不得进入小区。
10.什么是业主大会什么是业主委员会
答:业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织。
业主委员会是业主大会的常设执行机构,经所在地政府物业管理主管部门登记确认批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利,业委会委员从全体业主中产生。
业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。
11.物业管理公司和业主委员会的关系是什么
答:物业管理公司与业主委员会共同管理者一定范围的物业,是平等的,双方存在一定的法律关系和经济关系。
法律关系是:业主委员会和物业管理公司是委托和受托、聘用和受聘的关系。
经济关系是:物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的,在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬。同样,业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。
12.日常工作中常遇问题及解答。
1)如有业主想装有线电视,找到我们,请我们带为办理,如何解释
答:a.如果是初装户,代办费为n元,请住户缴纳初装费n元(别墅的价格),将身份证和联系电话留下,两天内可以代为办理。b.如果是移机,代办费为n元,请住户缴纳移机费n元,将身份证、最近一次缴纳有线电视费用单和联系电话留下,两天内可以代为办理。
2)如果业主家户外水表爆裂,找到我们,如何解释
答:由于水表产权系属自来水公司所有,任何人不得随意更换,因此,请住户自己来联系自来水公司丁卯分公司,反映情况。也可以我们代为反映情况。自来水公司丁卯分公。
3)春节期间,如业主家中水电出现问题,到门卫处报修,如何解释
答:一方面安慰业主宽心,一方面立刻拨打电话………反映情况,或直接拨答手机………..找*****(水电维修工),问清何时能来后,向业主解释。
4)如有访客来访,如何接待
答:当值安防应敬礼,并说:'您好,请问你找那一栋,那一位'
如果对方准确说出姓名、位置,应询问是否已联系过,如已联系过,应敬礼放行;如未联系,应让对方车辆靠边活到值班室登记,并联系对方要找的住户。如业主确认,可礼貌放行。如业主不在家,或不愿意相见,应礼貌的向对方说:'对不起,你要找的住户暂时不在家,请您下次再来。'
如果对方不能说出要找的住户的姓名或位置,应请其到值班室登记,并请他主动电话联系,或我们联系业主确认。
如果来人不愿登记或说不出要访的人的姓名及楼栋且要强闯小区时,应立刻汇报领班,并拨打报警电话*****,领班应在5分钟内抵达现场。
如果来人是装修
施工人员,应核对有无有效的临时出入证,如有,验证后,应登记后放行;
如果没有,则要求其办理临时出入证后方可进入。
如果来访人员携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时,当之安防应礼貌的拒绝物主讲此类物品带入小区。
13.如有住户要求寄存物品并代为保管时,如何解释。
答:如果寄存为普通物品,应请其说出明细来,签字确认,并说出来取时间,原则上不应超过三天。如超期未取,应将物品上缴领班,做好详细的值班纪录。
如果为贵重物品,应委婉拒绝;如对方请求代为保管时,不得超过一天,并请其签字确认。如超期未取,应立即将物品上缴领班,做好详细的值班纪录。
14.大宗物件出小区,应如何处理
答:应确认对方身份,如对方为业主,应请其填写物品放行登记表,填写无误后,礼貌放行;
如对方不是业主,应请其填写物品放行登记表,并请其联系业主或直接联系业主确认;确认无误后,礼貌放行;如有误,应制止其出小区,并联系业主到现场确认。
15.突发事件处理程序:
快速反应原则:
--正门当值安防一名3分钟内赶至现场;
安防领班3分钟内赶至现场。
统一指挥原则;
--处理突发事件有主管经理负责统一指挥;
特殊情况下,有安防领班负责统一指挥。
服从命令原则:
--任何工作人员须无条件服从主管经理的命令,安防领班负责对突发事件的处理过程的详细记录。
团结协作原则:
1)盗窃。
当安防员、安防领班发现有盗窃现象或接到盗窃安防时,立即用通讯器材(对讲机或电话)想安防领班/主管经理报告现场的具体位置,然后留在被盗现场,或迅速赶到被盗现场,维护现场安防,保护现场,禁止一切人员进出现场:
a.安防员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况;
b.安防员到达现场前,案犯已逃离现场时,可用电话或对讲机报告,但在使用时对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语:'队长,请你速到**位置;
c.安防员到达现场时,如案犯仍未逃跑或已抓捕,可使用通讯器材向领班汇报。
安防领班接到报告后立即用通讯器材交待前后门卫,并迅速赶赴现场指挥:
d.对案发现场进行保护;
e.领班到达现场立即了解案情及相关资料(询问笔录),根据案情需要及案件损失大小向公安机关报告案情。
2)打架斗殴
当值安防在巡逻发现打架斗殴行为或接到打架斗殴安防是:
a.应立即上前制止或迅速赶赴现场制止,同时向保安领班报告具体位置,以伤人数、参与打架的人数;
b.将现场围观的人员隔离或劝离现场,维护现场的道路交通安防,保护好现场;
安防领班接到报告后,3分钟内赶至现场,领班到达现场后,立即了解案情及相关资料,根据现场的事态做出布置:
--对事态轻微的事件进行调解,事后向公安机关报案;
--对事态严重的,应立即报告公安机关。
3)抢劫
当值安防巡逻中发现抢劫或接到抢劫报案时:
a.应立即制止或赶赴现场制止,对现场进行保护,同时向领班汇报;
b.向事主了解抢劫过程中人身是否受到损伤及财务的损失情况,如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治;
c.在追捕犯罪嫌疑人时,应采取:'敌逃我追,敌强我缠,一边追一边联络'的方法,等支援的安防或公安人员赶到现场后一起擒获,以免造成不必要的损伤。
4)凶杀
当值安防巡逻中发现凶杀行为或接到凶杀报案时:
a.立即向安防领班汇报,并制止犯罪行为,对现场进行保护;
b.封锁案发现场,在公安机关人员到达前,坚决禁止任何人进出现场(如受害者家属、朋友等)
c.对伤者应立即报救护车送往医院抢救;
d.公安人员到达时,立即向公安机关报告。
5)中毒(如住户煤气、食物中毒等)
当值安防巡逻中发现有中毒情况或接到中毒报案时:
a.立即向安防领班汇报,并留在现场或赶赴现场切断毒源,使毒物不再扩散,疏散现场周围的围观者;
b.对煤气中毒者,尽快将中毒者撤离现场,将中毒者移到空气通畅处,松开衣扣和腰带,并尽快报救护车送往医院抢救;
c.对其他类别的中毒者,应尽快将中毒者撤离现场,消除口腔异物,维持呼吸道通,注意保温并立即报救护车送往医院抢救;
d.将中毒人数、地点及抢救措施报告给领班领班接到报告后,立即赶赴现场抢救:
e.维护现场,疏散人群及抢救中毒人员;
f.调查中毒原因,核准毒源是否已切断,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡;
6)交通意外事故
当值安防巡逻中发现有交通意外事故或接到交通意外事故报案时:
a.立即向领班报告发生交通意外事故现场的具体位置
b.留在现场或迅速赶赴现场维护交通安防和保护现场,抢救伤者领班接到报告后,立即赶赴现场抢救:
a.维护现场安防、交通安防;
b.将重伤者报救护车送往医院抢救
7)可疑爆炸物品
a.迅速报警,不要轻易动可疑爆炸物,尽可能保护、控制现场,并立即通知公司领导和各部门经理人员到场。
b.各部门人员到现场后的职责:布置以可疑爆炸物或爆炸物为中心的警界线,控制现场;同时报告公安机关。
c.工程部立即关闭可能引起恶性事故的设备,撤走可以移动的贵重物品。
d.总经理、副总经理立即组织临时指挥部,组织指挥各项工作,统一指令采取扑救,布置善后工作。
e.值班经理、客务经理传达指挥部的指示,协调工作,记录现场处理经过,安定客人情绪,疏散客人及贵重物品。
f.办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着、冷静,听从指挥,坚守岗位,配合排除险情。
16.我国消防管理的方针是'预防为主,防消结合'。消防设备保证随时有效地供水至关重要,物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理哪
答:消防设备维修管理:1、对于室内消防设备与室内供水管道部分的维修相同,室外的管道,应做好冬季防冻保温工作;2、对于消防栓接圈的封闭及水龙带,应
按有关规定进行定时检查、保养及试验工作,不合格的应及时更换;3、储水池应存足够的水量,并随时补足;离心泵及其电机,定时检查保养并设置备用水泵。
17.门卫是物业安全的第一卫士,在物业治安管理中具有极其重要的作用,你知道如何做好门卫工作吗
答:门卫的工作除治安管理职能外,更重要的是为用户及客人提供各种服务:1、提供引导服务及简单咨询服务。2、帮助用户及客人有安防地乘电梯出入。3、当大堂人流过多拥挤时,引导部分客人从消防电梯厅进出。4、客人携带较多物品时,为其提供必要的帮助。5、为老弱病残及需要帮助的用户提供必要的可行的服务。
18.巡逻是物业安全的又一保障,必须加强安防巡逻,消除各种不安全因素,请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定
答:巡逻治安管理:1、巡逻范围只限定为公共地方,如绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间等。未经许可,不许进入用户的房间内。2、巡逻方式主要有定时和不定时巡逻、穿制服和着便衣巡逻、白天和夜间巡逻等方式。
19.我国消防管理的方针'预防为主,防消结合'一旦要发生火警时你知道应急措施吗
答:发生火警时的应急措施:1、打'119'并报告上级;2、组织人员抢救,并查找原因;3、控制火势;4、组织群众撤离危险区;5、严防坏人趁火打劫;6、协助有关部门做好善后处理工作。
20.火灾起初阶段是灭火的最佳时期,你掌握常用的灭火方法吗
答:灭火通常有四种方法:1、冷却法;2、窒息法;3、隔离法;4、抑制法。
21.噪声污染妨碍人们的工作,学习和生活,你知道产生噪声污染的类型吗并说出物业环境噪声污染的控制方法。
答:噪声污染的产生:1、车辆交通噪声;2、建筑施工噪声;3、社会生活噪声。噪声污染的控制:1、禁止在住宅,文教区设立产生噪声污染的生产、经营项目;2、禁止在夜间规定不得作业的时间(一般指晚上10:00-次日晨6:00)内从事施工作业;3、禁止机动车、船在禁止鸣笛区域内鸣笛;4、从事娱乐性文化娱乐活动。应采取有效措施控制音响。
22.礼仪规范
礼仪的涵义是:礼的本意是敬神,泛指特定民族、人群或国家基于历史传统而形成的,以确立、维护社会等级安防为核心内容的价值观念、道德规范以及与之相适应的典章制度、行为方式。规范自身形式的礼,称为礼仪。规范对他人态度和行为的礼,称为礼貌。礼节是礼貌的具体体现。
物业管理工作中礼仪接待服务工作必须注意的问题:注意礼节,讲究原则;一视同仁,举止得当;严于律己,宽于待人。
礼仪接待服务工作中最基本的礼仪有两大类:一类是体现在语言上的礼节,有称呼礼节、问候礼节、应答礼节;另一类是体现在行为举止上的礼节,有迎送礼节、操作礼节和次序礼节。
仪表、仪容的基本要求是:仪表即人的外表,它包括容貌、姿态、服饰三个方面。仪容主要是指人的容貌。
23.仪态的具体要求有:站姿;坐姿;步姿;手势;表情。
24.物业管理礼仪接待工作的主要规程是:接待服务,应思想集中、精神饱满、真诚微笑、着装整齐,仪表、仪容端庄、整洁,热情问候、一视同仁、依次接待.让人感到你是乐于助人的,做到百问不厌,有问必答。
25.治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等,还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活安防正常。
26.治安管理的主要内容是:防扰乱安防、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。治安管理的目的是人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活安防正常。
27.物业公司的治安管理队伍可采用委托安防公司实施安防服务和自建安防队伍实施安防服务。
28.普法学习;职业道德教育;军训。
29.安防人员在岗培训的主要内容包括:安防操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。
30.安防人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。
31.安防人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。
32.安防人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。
33.安防守护工作的涵义是指安防人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的安防工作实际上就是安防守护工作,只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
34.安防守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的安防。在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱安防;业主或非业主使用人求助。
35.巡逻安防服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安安防;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。
36.遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。
37.遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。
38.遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
39.守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,必要时报告公安机关。
40.发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。
41.遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭,特别加强门卫和要害部位的守护,在照明恢复前,严格控制人员进出。
42.遇有业主
或住户当面或电话向安防人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位,详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。
43.安防巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。
44.安防巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念,要求每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放过
任何应该解决处理的问题,夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点,以及不正常的烟、光等。
45.违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共安防的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理安防行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。
违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。
46.正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。
47.真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。
48.正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较,凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当,即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
49.非正当防卫的性质:属于不法行为。
50.常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。
51.防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的损害另一合法利益的行为。
52.紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的,不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。
53.安防员处理问题应遵循的原则:安防员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策,不徇私情,以理服人。
54.安防员处理问题应遵循的方法:对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题,如民事纠纷,可通过说服教育的方法解决,主要是分清是非,耐心劝导,对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取'可散不可聚,可解不可结,可缓不可急,可顺不可逆'的处理原则,尽力劝解,把问题引向缓和,千万不要将矛盾激化,因为这样不利于解决问题。对处理问题上,坚持教育与处罚相结合的原则,如违反情节轻微,不需处罚的,可当场教育,或协助所在单位、家属进行教育,如需要治安处罚的,交公安机关处理。违反其他行政规定的,交行政机关处理。对于犯罪行为,应及时制止,并把犯罪分子扭送公安机关。
第6篇 某大厦物业客服部日常管理内容
大厦物业客服部日常管理内容
1.0计划管理
1.1根据本公司经营管理的总体目标,客服部需定期制定出各种配套计划,使工作更加主动、有效和协调。
1.2主要计划有:
1.2.1编制和控制本部门的各项预算。
1.2.2根据所管辖物业的具体情况制定当月工作计划。
1.2.3定期制定培训计划并监督实施。
1.2.4制定好本部门物资设备的采购计划。
2.0组织管理
根据管理区域的规模及管理体制,设置、调整和完善客服部的各种机构和岗位设置,明确各种岗位的职责和任职要求,并制定各项工作的操作程序、业务流程以及各项规章制度。
3.0人员管理(落实到部门领导)
根据各岗位的任职要求,聘用合适人员,通过培训使他们掌握高水准物业管理专业态度、专业知识、专业技术,并养成良好职业习惯。同时,通过有效的奖惩与激励管理制度,使员工能始终积极、主动地进行工作。
4.0物资设备管理(落实到部门文员)
制定好客服部物资的管理计划。与行政部门充分配合,做好客服部物资设备的采购、领用、保养、更新等各项工作,以减少资金的耗费与占用。
5.0质量管理(落实到物业客服)
培训员工树立质量意识,实行全面质量管理。通过对客服部各项工作质量标准的制定、实施、检查、改进,再制定、实施、检查,使之成为一个循环往复螺旋上升的过程,不断提高客服部的服务质量。
6.0预算管理(落实到部门经理)
编制和控制客服部年度的各项预算。同时,在审批部门要求采购的物资时,努力在不降低规格的前提下,尽可能降低成本。
7.0协调管理(落实到客服主任)
协调好客服部与公司内及物业外各政府职能部门的工作关系。如保安、工程、财务及行政人事部的关系,及政府主管部门、职能部门、合作公司、邮局、电话公司、各施工单位及供应商的关系,以取得它们对客服工作与管理工作的支持与配合。
第7篇 物管培训:工业厂房与仓库的物业管理
一、工业厂房与仓库的管理
工业厂房是生产车间,关系到产品生产。仓库是储存保管的场所,关系到产品的丢失损坏等。特别是工业厂房的管理是最难管理的,主要因为有如下的问题存在:
(1)公用地方及走火通道经常堆放杂物;
(2)厂房内储存易燃货物与材料多,火警危险性较高;
(3)厂房内的机械及存量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准;
(4)机器开动时的震荡噪音对环境产生滋扰;
(5)升降机使用频繁,损耗较大;
(6)工业楼房老化磨损速度快,保养维护费;
(7)大多数工人的素质较低。
因此,工业厂房与仓库的管理工作是十分严谨细致的工作,必须做好。在实际管理中应做到:
1.制定严格的管理制度
包括:
(1)工业厂房仓库的管理规定;
(2)各个岗位的工作职责及操作规程;
(3)机器设备的安装、管理及使用规定;
(4)材料领取、加工及检验等规定;
(5)产品出厂入库等规定;
(6)成品发货出库等制度。
2.加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理
为了保证工厂工业生产的正常进行,必须对工厂一些主要的设备进行重点管理,如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等,同时,公共管网对整个工厂的正常运作事关重大,其维修养护十分重要,如电话线、污水管等的维修养护工作等。
(1)载货电梯的管理。电梯是现代化的工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备,保证电梯的正常运行,对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯,必须对电梯司机进行专门的培训,并配备专业的维修技术人员,完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效地管理好电梯,物业管理人员应该参与电梯的选型、订货、安装验收以及年检等工作。
(2)工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电,其耗水量大,耗电量大,电容量也较生活用电之电容量大一些。而且水电的中止对厂家造成的损失有时是难以估计的,因此,水和电的正常供应是工厂进行工业生产的重要保障,对它们的管理是不容忽视的,为此,物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作,应保证24小时供应。同时,要加强对高压变电房的管理,完全按照供电部门的安全操作规程进行管理,高配值班室每天24小时要有人值班、节假日照常,确保电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素,使电网保持在较为经济的运行状态,以降低电耗、节约能源。
(3)公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修,势必影响工厂和工人的正常工作。因此,对公共管网的维修养护十分重要。
3.完善工业厂房与仓库的消防保安管理
工业厂房的消防管理往往是厂家所忽视的内容,从而导致许多工厂火灾的发生,例如1993年11月在深圳龙岗区葵涌镇致丽玩具厂发生的震惊海内外的大火,致使84人死亡,41人受伤,厂家的经济损失更不用提。许多工厂企业其他的管理制度多如牛毛,惟独没有防火责任制,还有的企业不惜花巨资去购买豪华小轿车和对办公室进行超档次的装修,却没有钱来添置消防设备。据调查,上述提到的葵涌镇,有50家工厂不符合消防规定,其中就包括了致丽玩具厂。因此,作为物业管理公司进行管理的工厂和仓库,必须加强对所管辖厂房和仓库的消防安全工作。具体包括:
(1)工业厂房与仓库要建立严格的消防制度,明确各级消防人员的职责;
(2)要配备专门的消防管理人员,熟悉和掌握各种消防保安器材的使用;
(3)要建立严格的消防措施,配备消防用具,如消防带、消防柱、灭火具、沙子等用品;
(4)要配备有先进的报警设备、工具等,如烟感报警监控系统和自动喷淋灭火系统等;
(5)要不定期地组织消防教育和消防演习。
4.加强工业厂房仓库的安全保卫管理工作
(1)工业厂房和仓库都要建立严格的值班守卫制度,对人员、产品的进出都要进行认真的检查登记;
(2)无关人员不得进入厂房和仓库重地;
(3)下班后厂房与仓库要严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施;
(4)严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。
二、工业厂房与仓库的服务
工业厂房与仓库的服务,主要是做好各项保障工作,如材料物资、设备、工具等供应保障;工作生活设施及条件的保障;厂容仓貌、优美环境和工作、生活和娱乐的保障等。
搞好工业厂房和货仓的绿化卫生管理工作,能够为工人工作、生活、娱乐提供一个优美的环境,从而能够让工人工作时精神饱满、心情舒畅,减少工伤事故的发生。因此,同其他物业一样,工业厂房和货仓的绿化卫生管理也很重要。当然,在具体管理上有些差别。如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和废气的植物。卫生保洁工作也会因工业生产内容的不同而有不同的要求。由于工业厂房使用功能上的特殊性,有的厂房难于保持清洁,如重工业生产厂房;有的工业厂房要求清洁度相当高,甚至要求车间内一尘不染,如生产精密化仪器仪表的工厂和食品加工生产工厂的厂房。因此,对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法,对难以保持清洁的工业厂房,应勤清洁、清理、清
第8篇 物业管理实务试题
一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分,共16分)
1.根据使用功能的不同,物业可以分为:居住物业、工业物业、其他用途物业和( )。
a.商业物业 b.仓库物业
c.酒店、娱乐、办公楼物业 d.房产业物业
2.物业所有人和使用人自律的保证和实行自治的前提是全体业主建立、遵守( )。
a.业主大会决定 b.物业管理企业规章制度
c.业主委员会决议 d.《业主公约》
3.在物业管理的基本内容中,必须做好的最基本工作是( )。
a.常规性公共服务 b.针对性的专项服务
c.委托性的特约服务 d.经营性的有偿服务
4.注册资质一级的物业管理企业所管理的各类物业管理总建筑面积中,其中独立式住宅(别墅)建筑面积要求达( )。
a. 50万平方米以上 b.30万平方米以上
c. 20万平方米以上 d.15万平方米以上
5.资质三级的物业管理企业注册资本要求达( )。
a.50万元以上 b.40万元以上
c.30万元以上 d.20万元以上
6.不仅适用物业管理业务量比较单一的小型专业化公司,而且适用一些大厦或住宅小区物业管理企业的初期管理,但不适合较大规模。
a.职能制 b.直线制
c.直线职能制 d.事业部制
7.构成物业管理主要内容,贯穿于物业管理全过程,为实施物业管理依据和准绳的,是物业管理主体业主与物业管理企业间的法律关系内容( )。
a.权责关系 b.管理与被管理关系
c.服务与被服务关系 d.委托与被委托关系
8.单个业主在物业管理中所拥有的最基本权利是参与权,其核心是( )。
a.监督权 b.管理权
c.知情权 d.处分权
9.监督、指导和管理物业管理业主委员会的是当地( )。
a.市、区行政领导部门 b.房地产行政主管部门
c.街道、社区部门 d.物业管理企业上级主管部门
10.物业管理的委托有实行招投标和( )。
a.不实行招投标 b.政府指定
c.议标 d.房地产开发企业管理
11.供暖设备物业管理模式有物业管理公司委托专门的供热管理公司管理和( )。
a.物业管理公司自营管理 b.业主自营管理
c.业主委托专门的供热管理公司管理 d.专业供热公司统一管理
12.物业管理中治安管理的最大特点是( )。
a.责任重大、处理难 b.责任大、服务难
c.责任重大、权力有限 d.责任大、权力无
13.房屋租赁合同签订后,房屋租赁当事人应当办理登记备案手续,办理的时限为租赁合同签订后( )。
a.15天内 b.30天内
c.45天内 d.60天内
14.对公房租赁实行国家限制性租金标准,即政府定价,对原有的私有住宅租赁,实行( )。
a.市场价 b.政府定价
c.政府指导价 d.政府指导价或双方协商价
15.维修基金属全体业主共同所有。在商品住宅房销售时,购房者应向售房单位交纳( )。
a.购房款1%的维修基金 b.购房款1-2%的维修基金
; c.购房款2-3%的维修基金 d.购房款3%的维修基金
16.凡属公益性质的特种物业管理的经费来源主要( )。
a.依靠本单位自筹解决 b.依靠主管部门补助
c.依靠地方财政拨款 d.依靠国家出资
二、多项选择题(在每小题的备选答案中,选出二个或二个以上正确的答案,并将正确答案的序号分别填在题干的括号内,多选、少选、错选均不得分。每小题2分,共28分)
1.物业管理的基本特点是( )。
a.现代化 b.专业化
c.市场化 d.社会化
e.科技化
2.物业管理前期准备工作的基本环节包括( )。
a.物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制
b.物业管理企业的选聘或组建
c.物业管理人员的选聘和培训
d.物业的接管验收
e.规章制度的制定
3.物业管理企业设立的程序一般分( )。
a.资质审批 b.市房地产局批准
c.工商注册登记 d.税务登记
e.公安部门办理公章登记和刻制
4.物业管理企业经理岗位培训内容,其中考试课是( )。
a.物业管理概论 b.房屋结构、构造与识图
c.房地产开发经营与管理 d.物业管理法规(上)(下)
5.在物业管理中,业主自律意识中的公众意识强调的是个人利益对集体利益的服从。它比法律意识要高一个档次,主要靠( )。
a.业主的集体主义精神 b.业主的品质
c.业主的道德心 d.业主的社会责任感
e.业主的思想觉悟
6.物业管理服务费用的收费,从总体上讲有( )。
a.政府定价 b.政府指导价
c.市场价 d.协商价
e.经营者定价
7.房屋基本功能要求是( )。
a.安全性 b.耐久性
c.实用性 d.适用性
e.艺术性
8.对业主委托物业管理公司管理的物业,物业管理公司承担修缮责任的有( )。
a.房屋建筑物业内自用部位
b.房屋建筑共用部位、共用设备设施
c.业主自用设备
d.物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑
e.物业规划红线内附属配套服务设施
9.电梯的安全管理的内容有( )。
a.主管部门的安全管理 b.对司机、维修人员的安全管理
c.对设备安全的监督、检查 d.对用户的安全教育
e.对设备保养、维修
10.物业智能化技术设备系统有( )。
a.通信自动化系统 b.办公自动化系统
c.别墅自动化系统 d.楼宇自动化系统
e.住宅自动化系统
11.物业综合管理的特点有( )。
a.委托性 b.有偿性
c.政策性强 d.专业性强
e.综合性强
&n
bsp;12.保险的一般原则有( )。
a.诚信原则 b.公平原则
c.可保利益原则 d.近因原则
e.比例分摊原则
13.购买物业保险的目的有( )。
a.取得保险金 b.分散意外损失
c.利于善后工作 d.移转损失
e.减少损失
14.物业管理企业利润总额包括( )。
a.营业利润 b.管理服务费利润
c.投资净利润 d.营业外收入净额
e.补贴收入
三、名词解释(每小题4分,共20分)
1.物业
2.物业使用人
3.物业管理服务费
4.物业档案资料管理
5.住宅小区物业管理
四、简答题(每小题6分,共24分)
1.物业管理常规性公共服务包括哪些主要管理服务项目内容
2.建立物业管理企业管理制度应当遵循的合法性基本原则有哪些要求
3.当前物业管理中,加强业主自身素质的培养可从哪几方面努力
4.物业安全管理中常见问题的处置原则有哪些
五、论述题(12分)
第9篇 某小区物业管理处机构编制说明
小区物业管理处机构编制说明
根据管理处实际应承担的工作职责与范围,管理处设专职经理(主任)1人,主持管理处全盘工作,组织落实管理处各项工作的实施和检查,对日常工作出现的问题进行及时的纠偏指导。
其下划分为以下五个职能部门:
1、财务室:负责整个管理处的物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴,日常运营经费支出管理,管理处帐务处理。负责每季度向各小区住户公布财务报表的制表和公布。财务室设会计1人负责整个管理处的帐务处理,对所辖小区进行独立建帐。各小区分别设立1个出纳人员,各自负责本小区物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴和日常收支流水帐的登帐,同时负责辖区住户的报修、投诉申请的登记和转达以及其他事务工作。
2、行政事务室:负责管理处日常行政事务处理、人员招聘工作、住户投诉处理、住户回访工作、住户满意度调查等客户服务工作。行政事务室设管服主管1人,主管行政事务室全面工作,具体负责一个小区的客户服务工作。设立事务助理1人,具体负责一个小区的客户服务工作。
3、维修管理室:负责小区日常公共设施、设备的维修保养,负责小区住户的有偿维修服务。由于各小区没有较大设施设备,故仅物业公司总部设立一个维修管理室,维修室设维修工二名,负责处理各社区的突发事件。维修管理室设主管1人,负责小区的维修计划的制订、计划性维修的组织、指导和实施,负责小区突发维修项目的组织和调度。
4、环境管理室:负责小区日常清洁保洁,小区绿化、植物的养护、修剪。环境管理室设主管1人,负责对所辖小区日常清洁、保洁、绿化工作的检查、指导和作业计划的制订、组织、实施。在清洁保洁、绿化养护外包时,环境室与行政事务室则合并组成物业管理室。
5、安全管理室:负责所辖社区安管队的管理,统筹计划安排小区内的公共秩序管理、物业使用安全管理、消防安全管理、车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动管理。安全管理室设安全主管1人,负责制订并组织实施小区的公共秩序管理方案、突发事件处理预案,指导并监督各小区安管队的车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动登记管理,负责对各小区安管队日常工作偏差的纠集指导。各社区安管队设队长1人,具体负责所辖社区安管队日常工作的安排和突发事件的处理。各小区安管队员编制设:大门岗每班1人、侧门岗每1人,监控中心每班1人,小区巡逻岗不少至2人。每班5人×3班=15人,另设轮休人员1人,共计16人。每班设班长1人,班长为巡逻岗,便于巡回对本班工作进行全盘掌握。
第10篇 物业某园区电梯使用管理守则
物业园区电梯使用管理守则
为保证电梯安全、平稳、高效,更好地为住户服务,请遵守以下规定:
1.0电梯管理
1.1切勿让幼儿单独乘坐或进入电梯,以免发生危险。
1.2乘坐电梯时应注意安全,进出轿厢时保持良好秩序,不得拥挤或冲撞。
1.3严禁在轿厢内吸烟。
1.4严禁携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。
1.5严禁在轿厢四壁涂写、刻划或敲打四壁。
1.6电梯门在关闭时不得将身体任何部位或其它物品伸出门外,以免发生危险。
1.7轿厢内应保持安静、清洁。严禁大声喧哗或乱丢杂物、垃圾等。
1.8运行中电梯出现突然故障,请乘客不要惊慌,请乘客立即按轿厢内的'紧急报警按钮'求救,管理处会及时派来电梯工救援乘客。
1.9发生火警时,切勿乘搭电梯,因电梯可能随时在半途停顿,将人困于电梯内,被困者可能会因浓烟而致命。
1.10电梯全天24小时开放。
2.0电梯做为临时货梯管理规定
2.1电梯做为临时货梯是管理处为业主的装修及搬屋时提供方便。
2.2业主装修时搬运材料及搬家时使用电梯,需先向管理处申请。业主在使用电梯时如对电梯造成损坏,影响电梯安全运行要承担相应责任并赔偿。
2.3搬运人员在搬运物品过程中,造成轿厢及电梯间环境污染要负责清洁干净,违者视情节轻重处以赔偿。
2.4搬运物品时,对可能造成环境污染或造成电梯损坏的物品要妥善包装,细心搬运,物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。
2.5搬运水泥等可能对轿厢底部造成污损的物品时要在轿厢底部预先铺好油布或塑料布,违者视情节轻重处以赔偿。
2.6每次电梯运载物品,总重不得超过电梯额定载荷1000公斤,单件物品重不得超过50公斤,大件物品的长*宽*高不得超过120*80*200(厘米),袋装或箱装物品叠放时,不得超过三层。
2.7砂不得用电梯运载,需从安全通道的楼梯搬运,造成楼梯间环境污染的要负责清洁干净;造成楼梯间公共设施损坏的要恢复原状。
2.8货梯开放时间:8:30--19:30;如有特殊情况需向管理处申请。
3.0当发现有水渗入电梯或电梯底坑有积水时,应立即停止使用,以免触电;业主在冲洗屋内卫生时,请注意,切勿让水流入电梯内,以免损坏电梯设备。
4.0电梯维修人员每周对电梯作例行检查、维护保养,因维修、保养而正常停用或其它原因造成停梯,维修人员将会在一楼挂牌告示。
第11篇 物业管理手册－内部审核程序
物业管理手册:内部审核程序
1、目的
确保管理体系得到有效的保持、实施和改进。
2、适用范围
适用于内部审核活动的控制。
3、职责
3.1总经理负责批准公司年度内审计划和审核计划的实施。
3.2管理者代表负责内部审核工作,任命审核组长。
3.3品质部负责策划、编制年度内部审核计划及组织实施。
3.4审核组长负责编制内部审核计划及编写内审报告。
4、程序
4.1年度内部审核计划
4.1.1每年1月20日前由品质部依据审核的过程和区域的状况和重要性以及以往审核的结果对审核方案进行策划形成《年度内部审核计划》,《年度内部审核计划》应包括审核准则、范围、频次和方法,报管理者代表审核,总经理批准后实施。
4.1.2内部审核原则上每年至少进行一次,在公司组织机构发生重大变化、服务质量发生较大变化时及接受第三方审核前由管理者代表及时组织进行内部审核。
4.1.3内部审核,可对所有部门(或要素)审核一遍,也可专门针对部分部门(或要素)进行重点审核,但每年的内审必须覆盖管理体系全部要素。
4.2审核前的准备
4.2.1管理者代表任命审核组长和内审组成员,内审组成员必须具备内部审核员资格,并与所审核的项目无直接责任。
4.2.2由审核组长编制本次《内部审核实施计划》,其内容主要包括:受审核的部门、审核要素、审核组成员、审核具体时间等。报管理者代表审核,总经理批准。
4.2.3品质部应在审核前5天将《内部审核实施计划》发至相关部门。
4.2.4审核组长组织审核组成员编写核查表,核查表中要详细的列出审核的项目、审核的依据及方法。
4.3审核的实施
4.3.1审核组长组织见面会,介绍内审的目的、范围、依据、方式、组员和内审日程,填写《会议记录》。
4.3.2审核员按《内部审核实施计划》对受审核部门进行现场审核,将体系运行情况详细记录在核查表中。
4.3.3审核员在审核中发现有不符合项时,应填写《不符合项报告单》,并在审核完成后,向该部门领导作口头报告,并商定初步的纠正措施。
4.4纠正措施的编制与审批
4.4.1审核员将不符合项报告给相关部门领导确认后,并商定详细的纠正措施,填写《不符合项报告单》中的相应内容。
4.4.2《不符合项报告单》由被审核方签字认可。
4.4.3审核组长填写《不合格项分布表》,记录不合格项分布情况。
4.4.4审核结束需召开总结会,由审核组组长主持,领导层、内审员及各部门领导参加,审核组组长宣读不符合项及其分布情况,并组织与会者讨论管理体系的有效性及应改进的地方。
4.5审核报告的编制与分发
4.5.1审核组长编写《内部审核报告》,审核报告应对本次审核中观察到的管理体系运行情况、不符合项情况及审核结论、纠正措施的制定等做出详细论述。
4.5.2审核报告经管理者代表审批后由品质部向被审核部门分发。
4.6纠正措施的实施及跟踪验证
4.6.1各相关责任部门根据不符合项内容,分析原因、制定措施并实施。纠正措施完成后,将相关内容填写在《不符合项报告单》内,并交品质部。
4.6.2品质部指派审核员进行跟踪验证纠正措施实施的情况及有效性。
4.6.3跟踪验证的审核员在纠正措施有效实施后在《不符合项报告单》上写明验证情况意见并签字。
4.7内部审核的所有记录由品质部存档。
5、相关文件
5.1《不符合、纠正和预防措施控制程序》
6、相关记录
6.1《年度内部审核计划表》jw/jl-8.2.2-001
6.2《不符合项报告单》jw/jl-8.2.2-002
6.3《内部审核实施计划表》jw/jl-8.2.2-003
6.4《内部审核报告》jw/jl-8.2.2-004
6.5《会议记录》jw/jl-8.2.2-005
6.6《不合格项分布表》jw/jl-8.2.2-006
第12篇 物业管理师管理实务考试预测试题及答案4
1、住宅小区人为环境的管理主要靠()来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。
a.经常性监督检查
b.业主委员会的督促
c.广大业主的自觉性
d.签订公约或管理制度
2、在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签订()。
a.前期物业管理服务协议书
b.前期物业委托管理合同
c.临时物业委托管理合同
d.永久性合作协议
3、业主全面有效行使对物业的管理权是在()以后。
a.第一个业主入住一年
b.全部业主入住
c.成立业主委员会
d.接管验收
4、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系,由()编制。
a.物业管理公司
b.业主委员会
c.街道办事处
d.房地产行政管理部门
5、住宅小区物业管理形式是()。
a.行政性管理
b.监督式管理
c.协商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
1、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到()以上后,可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a.20%
b.30%
c.50%
d.80%
2、物业管理区域内公有住宅出售额达到()以上后,可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a.30%
b.50%
c.60%
d.80%
3、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用(),可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a.满一年
b.满两年
c.一年以内
d.两年以内
4、业主委员会成立后,负责着急此后的业主大会,()至少召开一次。
a.半年
b.一年
c.两年
d.三年
5、业主委员会的成立须经()依法核准登记后,取得社会团体法人资格。
a.房地产行政管理部门
b.公安部门
c.政府建设行政单位
d.政府社团登记部门
答案:1.c 2.a 3.b 4.b 5.d
1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( )万元以上。
a.50 b.300
c.500 d.1000
2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起( )日内,向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
a.30 b. 45
c. 60 d. 90
3. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报( )资质条件。
a. 一级 b. 二级
c. 三级 d. 三级暂定
4. 前期物业管理招标投标结束后,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
a. 7 b. 15
c. 30 d. 45
5. 在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( )。
a. 可任选其中一个作为中标人
b. 应以报价最低的为中标人
c. 应报请房地产行政主管部门确定中标人
d. 应按照中标候选人的排序确定中标人
答案:
1.c 考查第一章中物业管理企业的资质审批及管理
2.a 同第一题
3.c 同第一题
4.c 第二章第二节
5.d 同上
单项选择题
6. 物业管理投标的过程包括:①准备投标文件,②获取招标信息,③登记并取得招标文件,④参加开标、现场答辩会议,⑤送交投标文件,⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步 骤是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物业服务合同由( )与业主大会选聘的物业管理企业签订。
a. 各业主分别 b. 业主大会
c. 业主委员会代表业主 d. 物业建设单位
8. 业主临时公约由( )制定。
a. 建设单位 b. 购房人
c. 物业管理企业 d. 房地产行政主管部门
9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的( )。
a. 设计工作 b. 工程监理工作
c. 开发建设工作 d. 物业管理咨询活动
10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至( )之日止的物业管理活动。
a. 首次业主大会会议召开 b. 业主大会成立
c. 50%业主入住 d. 物业服务合同生效
答案:
6.d 物业管理投标步骤
7.c 第三章重点
8.a 注意区分业主公约和临时业主公约
9.d 考查第四章物业管理的早期介入基本概念
10.d 考查前期物业管理时效性
单项选择题
11. 业主大会选聘了新的物业管理企业,原物业管理企业应向( )交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
a. 建设单位 b. 业主委员会
c. 政府主管部门 d. 新物业管理企业
12. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,( )应当负责修复和赔偿。
a. 装修人 b. 装修企业
c. 装修施工人员 d. 物业管理公司
13. 在购房合同约定的期限内,业主未办理入住及其相应手续的,( )。
a. 建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立
b. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立
c. 业主未与建设单位联系并作有效声明的,视同入住成立
d. 即使业主与建设单位联系并作有效声明,仍视为入住不成立
14. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取( )查验方法。
a. 测量 b. 敲击
c. 使用 d. 目测
15. 房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别,不包括( )。
a. 砖结构 b. 木结构
c. 钢筋混凝土结构 d. 框架结构
答案:
11.b 考查物业承接的权限移交程序
12.a 考查物业装饰装修中各方主体的责任
13.c考查物业移交的注意事项
14.b 考查装修管理中墙体检验
15.d 同上
单项选择题
16. 对于重点和重要设施设备的维修,应该更加强调( )。
a. 事后维修 b. 紧急抢修
c. 预防性维修 d. 大修
17. 物业供配电系统技术档案不包括( )记录。
a. 日常运行 b. 客户投诉
c. 维修和技术改造 d. 各项电气预防性实验和其它测试
18. 下列四种方法中,不属于白蚁防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法 b. 药杀法
c. 熏蒸法 d. 诱杀法
19. 下列四项工作中,不属于小区绿化日常养护工作的是( )。
a. 浇水 b. 病虫害防治
c. 杂草防治 d. 绿化改造工程
20. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述正确的是( )。
a. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
b. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
c. 物业管理区域内发生刑事案件时,物业管理企业不承担任何责任
d. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
答案:
16.c 考察房屋及设备设施管理的内容、方法和要点
17.b 维修养护计划的制定和实施
18.c 环境管理
19.d同上
20.a 治安防范注意事项
单项选择题
21. 下列关于消防通道管理的说法中,正确的是( )。
a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
c、物业管理公司如将消防通道划为停车位,应做好安全警示
d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关,无须进行管理
22. 电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是( )。
a. 确认电梯处于静止状态,撬开轿厢门逃生
b. 通过安全窗撤离轿厢
c. 通过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援
d. 通过电话或对讲系统,在管理人员的指挥下采取措施自救
23. 实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每( )不少于一次公布物业服务资金收支情况。
a. 三个月 b. 半年
c. 一年 d. 二年
24. 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括( )和物业管理企业的酬金。
a. 物业服务成本 b. 物业服务支出
c. 物业服务支出、法定税费 d. 物业服务成本、法定税费
25. 住宅专项维修资金属于( )所有。
a. 物业管理企业 b. 全体业主
c. 物业管理企业和全体业主 d. 建设单位
答案:
21.b 消防检查的方法
22.c 电梯管理措施
23.c 考查物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润,物业服务费成本 (支出)构成
24.b 同上
25.b 同上
26. 在业主大会成立前,住宅专项维修资金的使用由物业管理企业( )。
a. 提出计划,房地产行政主管部门审核后划拔
b. 自行决定
c. 与部分业主商议决定
d. 与建设单位商议决定
27. 物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是( )。
a.政府定价 b.政府指导价
c.业主定价 d.物业管理企业与业主协商确定
28. 新建物业承接验收时,物业管理公司应向( )索取物业档案资料。
a. 业主 b. 建设单位
c. 施工单位 d. 监理单位
29. 某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是( )。
a. 通知 b. 报告
c. 请示 d. 决定
30. 按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号),业主在办理住宅装饰装修手续时,物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议,收取( )。
a.管理服务费 b.审批费
c.施工现场管理费 d.装修保证金
答案:
26.a 考查物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润,物业服务费成本 (支出)构成
27.d 同上
28.b 物业管理档案的收集、整理和利用,物业管理信用档案的内容与管理
29.c 考察物业管理应用文书的常见类型
第13篇 物业创优达标共用设施设备管理项自检说明
创优达标共用设施设备管理项自检说明
博盈**广场是由北京**集团**兴建的高档智能化写字楼,委托荆州市**物业管理有限公司实施物业管理,广场在规划中考虑最佳的容积率和绿化率的同时,配备了完备的共用设施设备。
广场采用智能化、环保型功能系统设计理念,配备有:绿色环保供水系统;中央空调系统;三菱高速电梯;国际、国内直拨虚拟网电话系统;光纤接入宽带互联网络;分点式、集中电视安全、消防监控系统等;对各区域的设施、设备安排专人负责联防制,并制定相应的安全运行标准、岗位职责,做好定期巡检,月度、季度、年度检修计划,值班检修记录完整全面,设立专门档案员 ,负责管理各种装修、维保、检修管理档案,记录、执行严格的档案管理制度。
广场设有通讯、闭路电视和防盗报警监控中心。与荆州电信合作的数据、有线电视和电话三网合一系统,一次铺设入户,给业主带来极大方便。业主入驻后只需在物业管理处登记,由物业管理处代办手续,一天即可开通上网、电话、有线电视入网等,充分体验信息化带来的便利。此外,广场的监控中心,实行24小时全方位的三层安全防护:一层,红外线周界防护;二层,广场大厅等主要出入口,停车场及外围通道闭路电视监控和录象记录,设立专职保安24小时值勤,实行封闭式、凭证出入管理;三层,广场内区域巡检对讲、消防监控系统。
管理处代收代寄,递信送报到各租户,大大方便了客户。针对广场小、电系统和大量设施设备,管理处制定了系统的设备管理规范,机电设备、给排水系统等进行集中管理、计划维修。目前,广场内配套设施完好,无随意改变其用途的现象。共用设施、设备运行、使用及维修严格按规定进行,且都有记录,无事故隐患,专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程与保养规范。
广场室外管线,包括供电电缆、电视线、电话线、电脑线,都统一入地,无架空管线,无碍观瞻。排水、排污管理畅通,无堵塞外溢现象。道路畅通、路面平整、井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行。供水设备运行正常、设备完好、无漏水、无污染。用水有严格的保障措施,水质符合卫生标准。
广场路灯、楼道灯等公共照明设施完好,运行正常。
总体来看,广场一切设施设备管理良好,运行正常,未出现一起因管理责任引发的事故,事故率为零,设备完好率为100%。
第14篇 物业管理知识--消防管理篇
物业管理知识学习-消防管理篇
001物业管理公司消防管理队伍的原则是:每个管理处的员工都是公司的义务消防员。
002消防管理人员的具体工作内容是:负责消防报警中心的日常值班;普及防火知识教育,落实防火岗位责任制;定期进行消防安全检查;火灾发生时是灭火的骨干力量。
003消防工作的方针是:“预防为主,防消结合”。
004消防工作包括防火与灭火两个方面。
005消防安全工作的基本措施是:行政、技术和法制措施。
006 “防火责任人制度”是:“谁主管,谁负责”。
007我国最高消防行政法规是:《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例实施细则》
008消防监督的三要素是:监督者,被监督者和监督标准。
009消防监督最可靠的保证是:组织。
010消防重点部位的确定:火灾易发部位,发生火灾影响全局的部位,重点项目和技术设备,财富集中部位,人员集中部位,村镇粮食加工厂。
011重点防火单位的防火责任人是:单位正职领导。
012重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是:对本岗位的消防安全负责。
013室内装修应使用:不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。
014重点单位消防工作的重点是:制定应急灭火和疏散方案,定期组织消防演练。
015公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是:组织,引导在场群众疏散。
016物业管理单位的消防管理职责是:建立,健全防火安全制度,明确防火安全责任;管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材;落实值班巡查制度;建立义务消防队,扑救初期火灾,引导安全疏散。
017对存在火灾隐患并不按要求整改的:自整改期限届满之日起对责任单位处以每日一千元以上五千元以下罚款。
018建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以每平方米罚款30元。
019燃烧的四个特征是:放热,发光,火焰和发烟。
020可燃物的着火方式是:引燃和自燃。
021大多数火灾是由引燃方式引起的。
022由引燃引起的火灾必须具备可燃物,助燃物,火源三个条件。
023火源主要是明火和高温物体两种。
024发热的导线属于火源。
025火灾的主要助燃物是:空气(氧)。
026防止火灾发生的最重要措施是:消除火源。
027一氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。
028火灾中导致人员死亡最多的原因是:烟毒气致死50%以上。
029灭火的原理是:断绝可燃物,降低火场温度,窒息缺氧法,抑制火区连锁反应。
030火灾分为:a类固体,b类油脂及液体,c类气体,d类可燃金属。
031常用的灭火器主要有:清水,泡沫,二氧化碳和干粉灭火器。
032对一般固体火灾适用:清水,泡沫,二氧化碳和干粉灭火器。
033对贵重设备适用:二氧化碳灭火器。
034对档案材料应用:二氧化碳灭火器。
035对可燃液体适用:泡沫灭火器。
036干粉灭火器的用途最广,它适用于气体,液体和电气设备火灾。
037干粉灭火器一般应和泡沫灭火器连用。
038在配电房应配置:干粉灭火器和二氧化碳灭火器。
039电气线路火灾的原因是:短路,过负荷和接触电阻过大。
040电气线路的安装必须由合格电工人员负责。
041电线绝缘必须合乎电压要求。
042为在短路和过负荷时能及时切断电源,必
须在线路中安装熔断器装置。
043不可用钢,铁丝代替熔丝。
044接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果。
045为防止接触电阻过大必须做好保证牢固连接线路工作。
046防止电气线路火灾的重点在:选材和安装方面的工作。
047具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是:电焊和气焊。
048在重点防火部位动用电焊,气焊必须经过相应级别的审批手续。
049在扑灭电气火灾时应坚持先断电,后灭火原则。
050发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具。
051为避免触电,对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意:尽量增大喷枪和带电体的距离。
052气焊使用的危险气体是:乙炔。
053仓库内物品摆放应做到分类,分堆和防火间距要求。
054仓库不可设置移动式照明灯具。
055仓库的电源开关必须安装在:仓库外。
056在消防安全责任上,建筑设计部门实行“谁设计,谁负责”原则。
057经公安消防机关审批的高层建筑防火设计图纸不可在实际施工中变动。
058扑灭初期火灾的最有利时机是:起火后5-7分钟
059在组织灭火自救工作中,应坚持救人重于救火的前提。
060建筑物必须制定灭火和疏散应急方案。
061对消防管理人员任职要求:先培训,后上岗。
062在疏散中首先要了解:火场内的人员有无被困。
063疏散的首要次序是:疏散着火层以上人员。
064在疏散中如何稳定群众情绪:喊话宣传。
065疏散中人员较多或能见度较低时,应采用:鱼贯队列式的方法。
066对脱险人员管理的首要任务是:阻止其重返火场。
067对物资疏散的第一任务是:疏散可能扩大火势和爆炸的物资。
068物资疏散和人员疏散不可同时在一个安全通道里进行。
069地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有:2个。
070在疏散中对伤病员和行动不便的人员应:使用消防电梯。
071由于中性平面效应,打开着火层以下的门窗时应注意:不要过多打开门窗。
072动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线。
073最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足,因此消防管理工作要切实做好宣传教育方面工作。
074作为承建商,应对物业消防系统安全负责。
075消防中心是整个消防系统的中心枢纽部分。
076自动报警系统包括:烟感,温感,警铃。手动按纽,联动设备。
077消防水不能借用它途。
078排烟阀、送风阀在无火警时应保持关闭状态。
079气体灭火系统一般安装在:电气设备房。
080设备房门都是防火门。
081消防通道的防火门要保持关闭状态:保证发生火灾时烟和热量不能进入消防通道内。
082消防通道的照明灯,指示灯应常亮。
083为防盗窃,可否在适当时段锁上消防通道门:否
084消防通道不可临时堆放货物。
085温感一般安装在:停车场和某些设备间。
086引起烟感误报的主要原因是:烟雾和灰尘过大。
087报警时,警铃和紧急广播会:向报警层和上下两层报警。
088风阀开动的形式是:报警层和上下两层同时开动。
089消防
设备在任何时候都应处于自动状态,而非手动状态,这是因为:手动状态会令消防联动失效。
090火警发生后,所有电梯会:迫降至最底层。
091消防系统是独立系统,但需要其它设备部门支持和配合。
092消防监控系统应该与安保系统,楼宇自控系统共同工作才能发挥最佳效果。
093地下停车场的排烟风机除消防功能外,还有:换气,降低废气浓度的作用。
094当你所在楼层发生火灾时,应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法逃生。
095火灾发生时,当你处在火灾层以上的楼层时应采用从消防通道到达上面最近避难层的方法逃生。
096消防喷淋系统有以下部分组成:喷头,管道,信号阀,水流指示器,水泵,湿式报警阀,喷淋接合器。
097启动喷淋系统喷头动作的温度:65-71℃。
098喷淋水泵靠压力开关启动。
099维护人员平时检查喷淋系统主要看:管道是否有水,总阀门是否常开。
100发生火灾时正确使用消防栓的步骤:拉开水带,套在消防栓口上。装上水枪,打开阀门,对准火焰底部喷射。
101使用消防栓时,最少要2个人操作。
102当某个消防栓漏水时将该立管的总阀门关闭,排水.维修处理。
103维护人员每个季度检查一次消防栓内的设备。
104消防栓水泵用消防栓按纽启动。
105气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制,但可监视动作信号。
106发现火灾,但烟感未动作,立即打破手动按纽报警。
107发现火灾,身边又无通讯设备.立即打破手动按纽报警。
108手提式灭火器应放在通道和容易发现的地方。
109一个消防喷淋头的保护面积是12.5平方米。
110一只消防报警烟感器的保护面积是当6m>h≥2m时为60平方米;当12m>h≥6m时为80平方米。
111消防栓和消防栓之间的距离不应超过30米。
112喷淋系统的信号阀是常开。
113所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。
114疏散指示灯安装在消防通道内外的位置。
115疏散指示灯的电源不能关闭。
116消防系统现场设备平时处于自动状态。
117消防供电是双回路。
118发电机发出的电供应急照明,消防电梯和其它消防设备使用。
119应急照明应安装在消防通道,设备房等位置。
120应急照明日常检查采用切断正常电源,看能否动作的方法。
121发生火灾时,送风阀要打开,打开后如何关闭现场手动关闭。
122消防主要设备动作以后,消防中心显示运行动作和手动自动信号。
123消防中心的控制电源平时保持开启。
124消防中心控制电源有2路(警铃电源和控制电源)。
125消防栓和喷淋系统要稳压。
126消防供水系统每套有2个水泵(一用一备)。
127消防水如何供水先使用水箱供水,后启动水泵抽水。
128消防接合器的作用:当水池,水箱无水时,由消防车通过接合器供水。
129室外消防栓的作用:专供消防车取水。
130防火门的性质:是一种活动的防火分隔物。
131防火门通常安装在防火墙、前室、走道、楼梯间。
132防火门主要分为三级。甲级需耐火1.2小时,材质为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉,主要用于防火分区的门洞口处;乙级须耐火0.9小时,其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮,也有将木料经防火浸料处理,主要设在楼梯间、前室及消
防电梯前室门洞口处;丙级应耐火0.6小时,主要用作管道井的检修门。
133防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器;安装防火门开启固定装置;安装电磁门锁(常闭疏散通道防火门);设置双扇关闭前后步骤顺序器;安装推杆式门锁;防止地毯或其他物品卡住防火门问题。
134低层消防水箱一般储存10分钟的室内消防水用量。
135消防水泵的技术要求是:一组消防水泵,至少应有两条吸水管,其中一条发生故障时,其余吸水管应仍能满足供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则应各有独立的吸水管;消防水泵的吸水管和出水管,为便于检查和维修,一般应敷设在水泵房的地面上,其阀门应设在操作方便的地方,并需有明显的启闭标志;消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进水口的直径;消防水泵宜采用自灌式引水,以保证及时供水;消防水泵与动力机械应直接连接;固定消防水泵一般应设置备用泵;消防水泵的出水管上,应装设止回阀和供试验、检查用的放水阀。
136高低压配电房、计算机房等场所为什么采用气体灭火而不用水灭火因为水是非绝缘体,而气体是绝缘体(靠排除氧气而灭火)。
137释放消防气体前要先关闭风机等通风设备,防止空气流通。
138消防栓箱内有水枪、水带(有的还另带卷盘)、锤子、报警按钮装置。
139消防栓栓口离地面高度是1.10m。(允许误差2cm。)
140自动喷淋系统每个大区又分几个小区,大小区分区的依据各是:压力超过80mh2o分大区,每个小区的喷头数不超过800个。
141消防电梯的安装使用及养护管理工作应注意:设前室保护,以防烟火侵入井道及轿厢中;轿厢承载力不小于1500kg,内部面积不小于1.5*2.0m,以保证容纳担架和数名人员;轿厢内配有通讯联系、操作控制、事故电源及紧急照明等设施,内部装修为不燃及难燃材料;井道、机房单独设置,隔墙为防火墙,门为甲级防火门,底坑有排水设施,顶部有通风设施,井道内不准敷设其他用途电缆;设专用消防按纽等。
142火灾自动探测报警设备由探测器、区域报警器和集中报警器组成。
143火灾自动探测报警设备有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等种类。
144火灾自动探测报警设备的安装使用及养护管理工作应注意以下问题:严格按照设备说明书对适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等要求安装;传输线路与强电电缆分开敷设,导线线芯(铜线)截面不小于0.75mm2,多芯电缆,单根线芯(铜线)截面不小于0.2 mm2,供电电源使用消防专用电源;由经过专门训练人员负责使用、管理和维护;维修由专业维修人员维修。
145火灾自动探测报警设备一般常见故障及其检查办法是:主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断、接触不良等情况;备用电源故障,检查充电装置、电池有无损坏,连线有无短路;探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的线路是否完好;误报火警,应勘察误报现场有无水蒸汽、粉尘等影响。
146火灾事故照明和疏散指导标准有:在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位设置事故照明;在配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等设事故照明;疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方,以及环型走道中,其间距不宜大于20米,距地1.5-1.8米,应写有“e*it”的字样,且为红色;采用可充电蓄电池作为事故照明及疏散指示灯的电源;供人员疏散用的事故照明,主要通道上的照明不应低于0.51*。
147为什么说熔断器存在导致火灾发生的危险性熔断器在保护熔断时,会发生高温金属屑飞溅,如果熔断器周围有易燃物就容易导致火灾发生。
148熔断器的安装与养护管理措施有:选用熔断器的熔丝时,熔丝的额定电流应与被保护的设备相适应;一般应在电源进线、线路分支和导线截面改变的地方安装熔断器,尽量使每段线路都能得到可靠的保护;照明线路熔丝的额定电流应稍大于实际负荷电流;为避免熔丝熔断时引起周围易燃物燃烧,熔断器宜装在具有火灾危险的房屋外边,否则应加密封外壳,并离开可燃物构件;经常除尘,以保持熔断器清洁;有爆炸危险的场所,不能安装一般的熔断器。
149住宅发生火灾的可能性有:液化石油器具火灾;厨房油锅起火;煲粥干锅起火;电器用具火灾;儿童玩火火灾,烟头未熄引起火灾等。
150扑救住宅火灾时应注意的问题:发现室内起火时,切忌打开门窗,以免空气对流,使火势扩大蔓延。灭火后,需打开门窗,将未燃尽的气体或烟气排除,防止复燃;嗅到液化气气味,切忌用明火检查,禁忌开电灯,勿使用泄露点处电话,应关紧相关阀门断绝气源及泄露点电源,开窗通风;发现起火,应通知疏散邻居。
151人员密集场所发生火灾时的扑救对策有:首先切断电源,关闭可燃气阀门,打开送风设备,关闭通风设施,打开所有出入口疏散人员,启动灭火设备,将起火点的未燃物资搬走或隔离。
&
nbsp; 152人员密集场所发生火灾时应注意的问题:当有化学、塑料类物质燃烧时,要注意防毒气和烟雾中毒;利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪,做到循序地按疏散计划撤出被困人员,防止人群过挤造成踏、压伤亡事故,制止脱险者重返火场;灭火时要沿墙根行动,防止燃烧点上部坠落物压伤人员。
153火场上主要的有害气体可能有:一氧化碳、二氧化碳、氯化氢、氮的化合物、硫化氢、氰化氢、光气等。
154火灾现场对人的危害主要有:缺氧、高温、毒性气体、尘害。
155人在火灾中主要的心理反映是:惊慌和群聚。
156激发人在火灾现场的积极心理的办法是:教育、训练。
157火场逃生的主要方法有:自救、互救
158自救的主要方法有:熟悉所处环境;选择逃生方法。
159火场可选择的逃生方法有:立即离开危险区域,选择简便、安全的通道和疏散设备,准备简易的防护器材,自制简易救生绳索,切勿跳楼,创造避难场所。
160火场逃生应注意的事项:逃生动作要迅速;注意随手关闭通道上的门窗;若身上衣服着火,应迅速将衣服脱下;不要轻易乘坐普通电梯;迅速报警;有可能扑灭初期火灾。
161寻找火场被困人员的方法有:询问知情人;主动呼喊;搜寻。
162对火场儿童的搜寻应注意床上、床下、墙角、桌椅下、橱柜内及可以藏身的物体下面。
163火场急救的基本要求是:抢救伤员必须争分夺秒;坚持救人重于灭火的原则;掌握正确的施救方法。
164高层建筑火灾扑救的对策有:尽量利用建筑物内已有的设施,如:消防电梯、消防通道、疏散层、擦窗机、室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋、建筑物救生天面等进行安全疏散;利用广播对建筑物内人员进行广播,告之起火有关信息及安全疏散路线、方法等;当某一层某一部位起火且火势不大时,应先通知着火层及其上一层和下一层的人员疏散,若火势有发展,则应通知着火层以上人员疏散;先救人后救物资。
165对高层建筑火灾中难以疏散的物资采取固定的大型机器设备,用喷射雾状水流设置水幕等方法冷却,不能用水冷却的,也可用不燃或难燃材料予以遮盖;对于易燃液体,可喷射泡沫予以覆盖;对于忌水渍、烟熏、灰尘污染的物资,应用蓬布等进行遮盖的措施进行保护。
166高层建筑的火灾危险性突出表现在:蔓延快,燃烧猛,难逃生。
167高层建筑消防安全管理法规是《高层建筑消防管理规则》。
168高层建筑的消防安全管理实施自防自救原则。
169高层建筑扑灭初期火灾不可以单纯依赖公安消防部门。
170高层建筑扑灭初期火灾应依靠高层建筑的员工和所有人员。
171高层建筑必须由有关单位的防火责任人组成防火领导小组。
171高层建筑管理单位必须设置消防安全机构。
172高层建筑应配置防火专职干部。
173高层建筑内不可储存易燃,易爆和化学物品。
174高层建筑消防管理“三严格”的对象是:吸烟,用火,用电。
175高层建筑内的商铺、写字楼和客房不可使用电炉,电烫斗等电热器具。
176高层建筑救火的成败取决于初期火灾能否被扑灭。
177扑救高层建筑初期火灾的责任落实到该单位的员工。
178高层建筑火灾后发生后的首要任务是报警。
179高层建筑必须配备专职或义务消防队。
180高层建筑提高灭火自救能力的物质基础是:建立以消防控制中心为中心,能监控,组织指挥整个灭火流程的消防系统。
181高层建筑消防楼梯必须设有防排烟设施。
182对高层建筑内的餐厅、歌舞厅等部位应采取专门报警和疏散措施。
183高层建筑发生火灾后,值班的领导和管理员应亲临一线。
184高层消防水箱储存量的技术参数要求是:一类建筑不应小于18立方米,二类建筑和一类住宅建筑不应小于12立方米,二类住宅建筑不应小于6立方米。其安装高度必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压要求。
185旋转电动机着火时,应用:喷雾
水枪、二氧化碳灭火器、四氯化碳灭火器或二氟一氯一溴甲烷灭火。
第15篇 物业管理师考试题操作技能
2005年5月 劳动和社会保障部
国家职业资格全国统一鉴定
职业:物业管理员
等级:国家职业资格二级
卷册二:操作技能
注意事项:1、请按要求在试卷的标封处填写您的姓名、考号和所考等级。
2、请仔细阅读各种题目的回答要求,并在规定的位置填写您的答案。
3、请保持卷面整洁,不要在试卷上作任何与答题无关的记号,也不得在标封区填写无关的内容。
一、 情景题(1―5题,每题8分,共40分)
1、 世达物业管理公司近期遇到了资金短缺的问题,为了度过难关,请你为该公司制定一份资金筹措计划,尽可能多地为公司提供资金来源渠道。
2、 丰联物业管理公司将其负责管理的某住宅小区3号楼房屋的大修工程外包给了某专业维修公司。工程完工后,丰联物业管理公司接到了工程验收通知。请问丰联物业管理公司应如何组织3号楼房屋大修工程的验收工作
3、 某职业技术学校需要将原来的一座办公楼改建为机房,聘请了博泰建筑公司承担该项工程。这座楼为2层楼,总建筑面积534平方米。其暖通工程定额直接费为a,其定额工资为m,其它直接费为b,现场经费为c。请计算该装修工程中暖通工程的直接工程费、间接费、利润、税金和工程造价。说明:计算过程中涉及到的相应费率可以采用定额中规定的相应费率,也可以用符号代替。
4、 已经入住2年多的某townhouse(联排别墅)项目,现有300多户居民,其中白领人士较多,但是该项目位于郊外,缺乏附属配套设施。假设你是该项目的物业管理经理,请针对上述情况,完成以下工作:(1)为该物业项目设计4种合适的综合经营服务项目。说明;只写出服务项目名称即可。(2)如果全部综合经营服务项目都不是物业管理公司自己经营,而是对外承包,那么物业管理公司应如何监控服务质量
5、 小周是某物业管理公司人力资源部的经理,该公司在6月份需要进行年中绩效考评工作。请问小周应按照怎样的工作流程实施员工绩效考评方案
二、 案例分析题(6――7题,每题15分,共30分)
6、李经理是某物业管理公司财务部门的负责人,为了更好地控制公司的财务预算,他打算对公司的高层管理人员进行一次财务预算控制工作内容的培训,请帮他列出控制企业财务预算的具体工作内容清单和控制财务预算的步骤。
7、居住在青云小区1号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了金属护栏,原因是小区内一层住户窗户均装有护栏,致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件,这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除,理由是青云小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》,合同中规定,居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实,但是拒不拆除护栏。请问:物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题
三、 方案策划题(8――9题,请从中选作一题,满分30分,如果8、9两题均答,则只计算第8题的分值)
8、海成物业管理公司负责管理的物业项目主要是写字楼和高档住宅。该公司现有员工450名,其中管理干部75名,专业技术人员40名。公司今年准备从二级资质晋升到一级资质,正在筹备修改公司的内部管理制度。请根据该物业管理公司内部管理制度的框架体系,内容具体到每一项制度名称,并写出财务部经理的岗位职责。
9、兴海物业管理公司负责管理的科兴小区是已经投入使用10年的住宅区,建筑面积50万平方米,以高层建筑为主。目前,该小区的停车位严重不足,根据实际需要,应该进行规模较大的停车场扩建增建工程,停车场扩建增建的提案获得了科兴小区全体业主的同意,停车场扩建增建用地也获得了主管部门的批准。科兴小区停车场扩建增建工程规模很大,兴海物业管理公司准备采取招标方式委托具有相应资质的专业规划设计单位进行规划设计。请写出(1)兴海物业管理公司选聘专业规划设计单位应遵循的招标工作程序。(2)科兴小区停车场扩建增建方案的主要内容。
物业管理师技能试题
作者:佚名 文章来源:转载 点击数: 706 更新时间:2007-5-28 11:34:55文章主题词:物业管理师
1、 物业管理对物业的基本要求227
物业管理对物业的基本要求,不仅是从物业交付使用后便于管理的角度考虑,更要从业主和使用人的角度考虑。具体要求有:
1)、物业的设计要“科学、合理、适用、美观”,并要方便维修和养护。
2)、建筑质量要好减少使用成本。
3)、设施齐全,能为使用人提供多种服务。
4)环境优美、安全、舒适。
5)、为物业管理提供必要的设施。
2、 物业管理早期介入的物质准备包括那些方面的工作228
1)、人员准备,综合素质高。
2)、资料准备,对方的资料和法规。
3)、设备准备,车辆、器材。
4)、资金准备。
3、 规划设计阶段的工作应该注意反映那些问题232
1)、配套设施的完善问题。
2)、水电供应容量问题。
3)、安全保卫系统。
4)、垃圾处理方式。
5)、高层建筑物外观的清洁问题。
6)、消防设施问题。
7)、物业管理需要的设备问题。
8)、对建筑材料得意见。
9)、其他问题。
4、 物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督232
1) 监督工程质量,漏水、渗水问题,水电管线的布置。
2) 监督建设工程,是否按图纸施工,建筑材料的规格质量。
3) 监督物业附属设施设备的配套建设过程。
4) 监督特殊附属设施设备的建设过程。
5、 拟管项目全面情况调查研究的主要内容232
1
) 项目的位置。
2) 项目的面积。
3) 项目建筑情况。
4) 配套交通状况。
5) 消防、安保、清洁等设施状况。
6) 项目性质及特色。
7) 政府的支持、扶持和介入程度。
8) 开发商的背景。
9) 周边环境状况。
6、 竟标项目进行全面调查的主要内容,从什么渠道得到信息236
1) 派人实地考察。
2) 从新闻媒介收集信息。
3) 向政府有关部门了解。
4) 其他途径。
7、 怎样对住区人员自然状况进行分析236
1) 总人数,它决定需求的总体规模。
2) 性别,不同性别具有需求的差异性。
3) 年龄,不同年龄段有需求的特殊性。
4) 职业和学历,这决定了需求的种类和档次。
5) 民族,不同民族的生活习惯各异。
6) 经济收入,收入水平直接决定需求水平。
8、 我们应该按什么思路对住区人员需求进行分析236
1) 按需求的对象分为物质需求和精神需求。
2) 按需求的弹性分为小弹性需求和大弹性需求。满足需求弹性小的公共设施是必须的,满足弹性大的公共设施应从实际出发,注意提高其效益。
3) 按需求的条件分为现实的需求和潜在的需求。
4) 马斯洛的需求层次划分法:生理、安全、社会、尊重、自我实现需求。
5) 人的需求是由低级向高级不断发展。
6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。
9、 怎样分析用户需求特性237
1) 对象性,人的需求总是指向某种物品和事物的,管区的各种设施越能满足人们的需求,就越能激发人的需求。
2) 条件性,人的需求是在一定条件下产生的,最主要的条件是购买能力。
3) 欲求性,需求一旦产生就会形成一种欲望,进而产生消费动机。
4) 关连性,前一种需求得到满足,后一种需求就会产生。
5) 反复性,有些需求会产生周而复始的现象。
6) 选择性,对品种或地点的选择。
10、 如何进行对竞争对手企业情况的调查237
1) 竞争对手总体情况调查,对手有多少,分布如何,具体竞争对手是谁
2) 竞争对手能力调查,资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。
3) 竞争者成功的奥妙。
4) 本企业与之竞争成功的机会有多大。
11、 拟定物业管理方案前企业应该做好哪些准备工作
1) 组建工作班子。
2) 对人员进行培训。
3) 准备经费。
4) 准备设备。
5) 准备相关资料。
12、 物业管理方案包括哪些内容240
1) 物业管理档次,物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平,从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础,管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。
2) 物业管理服务的标准,物业的类型、功能、和档次决定物业管理服务的项目和质量标准。
3) 物业管理财务收支预算,物业管理是有偿的服务与管理,物业管理方案的核心是物业管理档次决定管理应达到的服务标准和收费标准。
13、 物业管理方案的基本结构241
1) 项目管理的整体设想与策划。
2) 管理模式,包括:运作模式、工作流程、组织架构、激励机制、信息反馈处理机制。
3) 人力资源管理,人员的配备、培训、管理。
4) 规章制度建设,规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化管理。
5) 经营管理指标,经营、管理指标承诺及采取的措施。
6) 社区文化建设与社会服务。
7) 财务管理及经费收入测算。
8) 日常管理。
9) 物业维修养护计划和实施。
14、 制定物业管理方案的主要步骤
1) 成立机构、培训人员。
2) 准备经费、设备、资料。
3) 项目、使用人需求、竞争对手调查。
4) 研究分析调查资料。
5) 确立管理档次、管理目标。
6) 确立主要措施和服务管理项目。
7) 经费预算。
8) 草拟方案文本。
9) 向专家顾问咨询。
10) 送公司领导审阅。
11) 修改、研讨、可行性研究。
12) 定稿、实施、反馈。
15、 制定物业管理方案的主要方法242
1) 经理意见法。经理意见为主,征求意见为基础。
2) 内部征询法。广泛征求意见,综合归纳后制订。
3) 学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。
4) 专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上,请专家协助制订。
5) 综合制定法。综合运用以上四种方法制定。
16、 物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容245
1) 员工管理条例:劳动用工制度,员工行为规范,员工福利制度,企业奖惩制度。
2) 各部门的职责范围:办公室、财务部、管理部门、服务部门。
3) 员工岗位责任制:经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。
17、 建立物业管理企业外部制度,应该从哪些方面着手建立251
1) 物业接管验收规定。
2) 楼宇入住规定:入住通知单书,收楼须知,入住手续书,入住合约。
3) 物业管理合约:明确业主、开发商、管理者的权利与责任,明确对物业公共部位及公共设施的管理,对物业损坏无法正常使用的规定,管理费用的规定,法律责任和其他事项。
4) 住户手册:居住区概况与管理,业主须知,日常管理与维修,物业管理条理,综合服务和有关部门电话号码。
5) 住宅区房屋及设施接代管制度:对接管范围、标准程序的规定,对房屋代管权责的规定。
6) 房屋管理服务制度:房屋维修养护规定,房屋装修管理规定。
7) 住宅区管理规定:治安消防车辆,卫生绿化,楼宇市场管理,禁止违章。
8) 业主公约和业主委员会章程。
18、 制定物业管理制度的程序
1) 研究所管物业的实际情况。
2) 研究业主及使用人的全面情况。
3) 正确评价本企业现状。
4) 学习有关政策法规,借鉴外企业经验。
5) 形成规章制度条目及思路。
6) 分头草拟,征求意见,讨论修改。
7) 定稿-批准-执行。
19、 业主公约其法律依据
1)《民法通则》规定:不动产的相林各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。
2)建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》:所有人和使用人对公用的部位和设施,应共同合理使用并承担相应义务。
20、 业主公约的特点261
1) 公约的主体是全体业主。
2) 公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。
3) 公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务,既有法律规范又有社会公德的内容。
4) 公约经业主签约,大会审议通过,对全体业主和使用人都具有约束力。
5) 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。
21、 业主公约的主要内容262
业主公约一般由政府行政管理部门统一制订示范文本。业主大会可根据本物业区域的实际情况进行修改补充,经业主签约或业主大会通过后,上报行政主管部门备案。业主公约应包括的内容有:
1) 物业的名称、地点、面积及户数。
2) 公共场所及公共设施状况。
3) 业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。
4) 业主使用公共场所及公共设施的权益。
5) 业主参与管理和监督的权利。
6) 各项维修,养护和管理费的交纳。
7) 业主应遵守的行为准则。
8) 违约责任及其他有关事项。
22、 业主公约订立的原则262
1) 合法性原则。符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定。
2) 集体性原则。以全体业主的集体利益为目标。
3) 民主性原则。通过业主大会的形式订立,反应全体业主的利益和要求。
23、 首次制订业主公约一般按什么程序进行
1) 组织人员学习有关政策法规,研究“示范文本”。
2) 结合实际情况,依照“示范文本”制定公约草案。
3) 公约草案提交业主大会讨论修改。
4) 业主大会通过。
5) 业主签字,业主公约生效。
24、《业主公约》和《物业管理公约》有什么区别265
二者约束的主体不一样。
在物业管理中,用来约束主体行为的公约有《业主公约》和《物业管理公约》。《业主公约》的主体是全体业主,《物业管理公约》的主体是业主、使用人、物业管理经营者。因此,违反《公约》行为一般分为三种:
1) 业主违反《公约》。
2) 使用人违反《公约》。
3) 物业管理公司违反《公约》。
25、装修时违反《公约》的行为界定265
装修时违反公约的行为有:
6) 随意改动房屋结构,拆出承重墙,改变水电气管线走向。
7) 外墙任意添装防护栏和晾衣架。
8) 装修时违章使用或损坏公共设施设备。
9) 拒绝交纳装修垃圾清运费。
26、搬迁时违反《公约》的行为如何界定
搬迁时违反公约的行为有:
1) 占用或损坏公共部位和设施设备,违章使用电梯等设备。
2) 不按规定时间搬迁,妨碍滋扰他人。
3) 用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人。
27、日常违反《公约》的行为怎样界定265
日常违反公约的行为有:
1) 违规转租房屋。
2) 不执行业主大会决议。
3) 拒绝交纳管理费和毗连部位的维修养护费。
4) 任意搭建放置自用设施。
5) 违章使用水电气和电梯设备。
6) 占用或损坏公共部位和公共设施。
7) 随意堆放杂物,丢弃垃圾和高空抛物。
8) 违规存放易燃易爆等危险品。
9) 践踏占用绿化用地。
10) 乱设摊点、广告牌。
11) 随意停车,噪声扰民。
12) 违规饲养家畜家禽。
28、做到及时发现各种违章行为应该注意哪些方面266
1) 物管人员要加强责任心,认真履行岗位职责。
2) 各部门负责人经常检查员工是否到位,及时发现并处理业主或使用人的违约行为。
3) 提高业主和使用人自觉遵守公约的意识,建立有效的监督机制,认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。
29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性违反了公约或管理制度应如何正确处理267
1) 公约与管理制度的共性有:1目的相同,都是为了维护物业的完好及正常使用。2实质内容相近,都是规范主体在物业管理活动中的行为。
2) 公约与管理制度的个性有:1制订者不同,管理制度由物业管理企业制订;公约由业主委员会制订。2承诺人与制约人不同,管理制度由物业管理公司承诺,制约业主和使用人;公约由全体业主或业主、使用人和物业管理公司共同承诺,相互制约。3性质不同:制度是管理性,属于硬性约束;公约是承诺制约性,具有软约束的特点。4对违反者处理方式不同,违反管理制度轻者批评教育,严重者给予民事或刑事处理;违反公约只能按公约约定的方式处理。
3) 正确处理违反公约行为的方法有:1规劝。2制止。3批评。4警告。5按管理制度处理。6提起民事诉讼。
30、有关装修管理规定(装修的流程)268
1) 住户
装修申报:1业主装修前必须向工程部提出申请。2工程部对业主的资格进行确认并提供有关资料。3业主尽快请设计公司设计并选择合格的装修单位。4业主15天内将装修设计图纸交工程部。
2) 物业管理公司审批:1业主递交装修方案一周后,工程部会同安保部对方案进行审核。2装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。3方案批准后按规定签协议,领取装修许可证。
3) 装修施工单位:1与物业管理公司签订《装修施工责任书》,领取施工许可证。2按批准的方案进行施工,不得有任何更改。3在施工期间严格遵守管理规定。4严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。
4) 物业公司验收:1装修完工后由业主通知有关部门验收。2隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。3验收合格后由工程部向业主出具竣工验收单。4业主贫验收单到管理部和安保部办理必要的手续。
31、物业管理资金的概念、物业资金管理的概念270
1) 物业管理资金是:为保持物业及附属设备设施的状态完好和使用安全,充分发挥物业的各项功能以满足业主需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段不同,分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。
2) 物业资金的管理是:物业管理企业对管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。管理对象是物业管理资金,管理目的是有计划低成本、最大限度地筹集资金和提高资金的运用效率。
32、物业管理启动资金的来源270
物业管理启动资金是物业管理企业开展工作初始阶段所需各项必要开支的资金,以及物业公共设施专用维修基金。其中包括两部分:
1) 管理企业形成、建立、组成所需的资金。来源-房地产开发企业单位组织及个人出资入股形式。用于-企业的注册资本、办公场所、办公用品、职工工资等。
2) 物业公共设施维修基金。来源-从三方面收取:国家、集体、个人。用于-物业的意外事故大修及日常维护。
33、物业公共设施维修基金如何进行管理271
1) 物业管理委员会设帐存入银行专户。
2) 使用时专款专用,由管委会监察批准。
3) 不宜由管理企业掌管,防止短期行为。
4) 近期不用时应在确保安全的基础上,争取合理运作使其增值。
34、日常物业管理资金的来源与管理271
1) 物业管理服务费。由管委会、管理企业和政府物价部门几方面考虑,共同协商制定。
2) 物业管理企业开展多种经营收入。
3) 其他收入。政府政策性拨款、单位个人捐赠、物业升值、投机性收入。
日常物业管理资金的管理主要有两个方面:
1) 收取使用管理。及时有效地收取各种费用,有计划地使用、量收支出、专款专用。
2) 财务方面管理。加强财会制度的建立和监督力度;杜绝内部财务漏洞,避免发生意外事故;防止贪污冒领等现象发生;加强安全保卫工作。
35、物业管理资金的性质273
1) 根据物业管理所有者不同可分为国有资金、集体所有资金、私有资金、多产权所有资金。
2) 根据物业管理的对象和目的分为经营性资金和消费资金。
3) 物业管理资金性质的不同,决定了经营者对物业管理资金的管理与使用方式不同。
36、物业管理资金的使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性,具体包括哪些方面274
1) 成本性资金支出与使用。用货币形式表现的劳动生产耗费,包括劳动对象如原材料、劳动手段如设备、劳动力工资福利。必须支出无资金回收,是管理企业必须保障的资金。
2) 公益性资金支出与使用。物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,包括各种捐资、赞助,做公益性广告。必须支出无资金回收,有利于树立企业形象。
3) 投资性资金支出与使用。为了筹集发展使用的资金,把暂时不用的资金用于受益性投资以求得更大的资金回报。四注意:选好投资的方向,资金的安全性,资金的回收周期,占整体资金的比例。
37、物业管理资金使用责任制276
1) 管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任。
2) 领导下达资金使用指令与计划,财务人员负责把资金拨给使用人使用。
3) 领导与财务人员及资金使用人之间互相监督,各负其责。
4) 责任到人,层层负责,互相监督,使资金安全准确地使用到位。
38、物业管理资金的预算及其所必须的前提条件277
物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。物业管理资金的预算及管理要达到目标必须具备的条件是:
1、 扎实的会计工作和基础管理工作。
2、 完善的制度体系。
3、 好的领导体制与领导集体。
4、 充分利用管理会计的职能。
39、物业管理资金预算编制程序和编制原则278
资金预算的编制程序有:
1) 资金预算的编制由预算专业部门负责。
2) 根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展。
3) 根据现有管理资金的掌握情况,于每年初编制出本单位的资金预算计划。
4) 领导审批后执行。
5) 较大的管理企业应分层编制,层层审核把关,最后汇总论证。
6) 资金预算的编制可以自上而下、自下而上,或上下结合论证。
资金预算的编制原则有:
1) 目标性原则。预算的编制应围绕管理经营目标进行。
2) 全面性原则。做到全面、系统、平衡、完整。
3) 范围与周期性原则。确定预算单位范围和预算周期。
4) 人本原则。预算应成为激励人,使人看到希望,适合人完成。
40、房屋修缮定额都包括哪些内容如何选用修缮定额324
1) 总说明。综合说明修缮定额的编制原则、
指导思想、编制依据、适用范围、组成和作用,同时还要说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素。
2) 分部工程说明。说明本分部工程定额的编制依据,项目划分原则,施工方法的确定,定额的主要内容及换算方法,选用材料的规格和各种材料的损耗率的确定。
3) 分部工程量计算原则。计算方法、计量单位、尺寸起止范围、应扣除和应增加的部分、计算附表。工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程项目的实物量。工程量是修缮预算的基本数据,工程量的准确性直接影响到修缮预算的准确性。
4) 定额项目表。规定了各分项工程项目的人工、材料消耗用量指标,还列有人工工资标准、材料预算价格及汇总的基价。项目表上方为该分项工程的工作内容和计量单位。
5) 附录。包括各种混凝土沙浆配比表,建筑材料名称及规格表。
选用修缮定额时应注意:
1) 应选用当地现行的修缮定额。
2) 利用附近地区的修缮定额。
3) 利用工程预算定额。注意增加工料消耗数量,旧料回收利用。
41、房屋修缮预算的编制步骤包括哪些325
1) 熟悉施工图纸,收集预算材料。
2) 计算工程量。
3) 选用修缮预算单价。
4) 编制修缮工程预算表。
5) 编制主要材料用量表。
6) 编制主要材料调价计算表。
7) 编制修缮工程预算费用表。
8) 写编制说明、装订签章。
42、编制房屋修缮预算需要了解收集了哪些方面的情况325
1) 熟悉施工图纸。
2) 收集预算材料。
3) 收集施工组织设计资料。
4) 了解施工现场情况。
5) 了解施工方式。
43、如何计算工程量326
1) 先根据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和现场实际情况,确定工程量计算项目。
2) 将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。
3) 在计算工程量列项时,要按照先拆除、后新作和修补的修缮施工顺序进行。
4) 注意拆除工程对对其他部位的影响,应同时考虑修缮工程量。
44、如何选用修缮预算单价326
1) 按照修缮定额的分部分项顺序,逐项套用与施工图纸中内容相应的预算单价。
2) 如遇工程内容与定额项目内容不符时,应换算成所需的修缮预算单价。
3) 如遇定额中没有的项目时,应编制补充修缮预算定额。
4) 选用修缮预算单价时,还要考虑旧料的回收利用。
45、修缮工程预算表应反映出哪些主要费用326
1) 单位工程的工程直接费。
2) 分部工程的工程直接费。
3) 单位工程的人工费、材料费和机械费。
4) 各种主要材料需用量。
46、列出编制工程预算表的步骤和方法327
1) 按定额编号的顺序,把工程量计算表中相应的定额编号、分项工程名称、单位和工程数量,填入工程预算表内。
2) 将预算单价和主要材料的定额量填入表内。
3) 将各分项工程项目的工程数量乘以预算单价,得出总价。
4) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以人工费、材料费和机械费的单价,得出合价。
5) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以各种材料的定额量,得出需用量。
6) 将各分项工程项目的总价、合价及各种材料的需用量分别汇总,填入小计栏。
第16篇 物业区域盆景管理作业方法
1.0适用范围
2. 0适用于盆景养护管理工作工作程序序号项目内容
1盆景的选购标准山水盆景的选购标准
1) 山水布景合理,远近景搭配合适,整体观赏效果好;
2) 山石连接自然,没有明显人工拼凿痕迹,山上附生植物生长良好比例合适;
3) 山石连接稳固,不易掉落;
4) 水盆清洁,没有长表苔;
5) 配件设置大小比例合理,位置恰当;
6) 选购时考虑盆景大小与摆放在点相适应。树桩盆景选购标准
1) 植株生长健壮、比例合适;
2) 植株无病虫害,叶色自然健康;
3) 造型古朴自然,修剪精细,无明显人工雕绑扎痕迹;
4) 盆景盆与植株,配件相协调;
5) 盆景大小与摆放地点相适应。
2盆景管理质量标准
1) 山水盆景山体清洁自然,盆水清透,无青苔或泥沙等杂物;
2) 山水盆景山石稳固不掉下,山上附生植物生长健壮,比例合适;
3) 山水盆景的配件如:桥、亭、人、鸟等不变色变形;
4) 树桩盆景生长健壮,没有明显的病虫害,没有缩枝现象;
5) 树桩盆景能按不同树种习性修剪,形状自然,无不自然修剪刀痕;
6) 盆景内除装饰用的植物及小配件外,无杂生植物及其它杂物;
7) 盆泥没有板结或因淋水而冲刷流失现象;
8) 养护过程中没有肥害药害及损坏现象。
3盆景淋水
1) 盆景应经常浇水,每天淋一次,令山石保持湿润,利于苔藓和植物生长,尤其是硬石类,但不能一次浇太多、太猛,浇水要细、慢、勤、匀,淋完水要将桌面、地面抹干净;
2) 蓄水盆景要勤换勤洗,一般每周换洗一次,防止盆水污浊,树、山石灰尘沉积;
3) 室外盆景夏季每天上下午各淋一次水,淋水时不能用水管直接往盆泥上淋,防止泥土流失,应用细孔花洒慢慢淋湿,冬春季根据天气情况一般每1~2天淋一次水。
4盆景施肥
1) 盆景施肥须经常施肥,但肥宜稀薄,每次用量不宜过大,常用有机肥和复合肥配合使用;
2) 在上盆或换盆时将有机肥施入盆中,若不换盆则应在每年2 ~ 3月份施用,每盆用量为50 g左右,平时依树体生长情况,用复合肥作追肥,一般每盆用量约10 g,小盆酌情减少;
3) 施肥应注意:施用有机肥应充分腐熟,无异味;刚上盆的盆景不施追肥;肥料不靠根施用;肥料要用盆泥覆盖。
5 盆景修剪修剪时间
1) 落叶类一年中在休眠期进行强剪和细剪;平时养护随时前除病枯枝,细弱枝及徒长枝,保持植株造型;
2) 常绿一年四季均可做控制型修剪,随时保持自然优美造型;
3) 观花类应在花落后进行;
4) 松柏类宜在3 ~ 5月进行;而福建茶,榕树常绿树木重剪应在天气转暖时进行,平时每月进行一次修剪。
修剪方法
1) 疏剪:将不符合造型的枝条从基部剪除,包括病虫枝、平行枝、重叠枝、反向枝、对生枝、直立枝、轮生枝、下垂枝、丫杈枝、徒长枝等;2) 短剪:将枝条根据造型要求保留一部分,其它的剪除;
3) 蓄枝截干:每年重剪时将上年长出的第二级枝条留一、二枝芽将其短截;
4) 抹芽:将无用的不定芽或萌芽从枝干抹掉;
5) 摘心:将新枝顶端芽头除去;
6) 摘叶:将过密或病黄叶摘除。
6盆景翻盆翻盆年限
1) 幼树每年翻一次,换成大一号的盆,一般不过两年;
2) 成形树两年一次;
3) 老树及松柏类树木三年一次。
翻盆时间
1) 一般于春季尚未发新芽前进行;
2) 观花类,在花后结合修剪进行;
3) 只是用小盆换大盆,不必弄破土球时一年四季均可进行。
翻盆方法
1) 磕盆:将植株连泥整个从盆中取出;
2) 去旧土:把一部分旧土去除,注意不过多伤根;
3) 剪除枯根,病根过长过密根;
4) 栽种:将修整好的盆景重新种植新盆中,底部垫碎瓦片;
5) 回填土:填回新泥将植株固定,并压实;
6) 淋水:填好盆土后立即浇透水。
7盆景摆放盆景搬运搬运应注意安全,各盆景间枝叶不能叠压;盆景盆下垫软垫防震。室内盆景摆放
1) 摆放在合适的架子,观赏面正对外面,编号放在后面隐蔽处;
2) 摆放于室内的盆景应无杂草,无露于表面的肥料,盆面干净美观;
3) 摆放于室内的树木盆景每星期换到室外养护两个星期;
4) 摆放于室内的山水盆景应保持石块清洁,盆内无杂物,山石稳固,山上附生植物长势良好;
5) 室内盆景摆放的位置应为不防碍人们活动的地方。
室外盆景摆放
1) 摆放于盆景场的应按类型分类编号摆放,以更管理;
2) 悬崖式盆景应摆放于高架上,树形飘往向阳处;
3) 小型放在高架上,大型放在矮架上或地面;
4) 长期摆放的大型盆景可直接埋入土中;
5) 摆于高架上的高于40cm盆景应加以固定。
