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第1篇 市经济开发区建设工程质量监督管理办法
_市经济开发区建设工程质量监督管理办法
（试行）
第一条 为加强__市经济开发区建设工程质量监督管理，保证建设工程使用安全和环境质量，根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部关于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，制定本办法。
第二条 在经济开发区内凡新建、扩建、改建的建设工程均执行本办法。
第三条 __市经济开发区工程建设管理办公室行使建设工程质量监督机构的权力和义务。
第四条 工程质量监督机构对工程质量监督的依据是国家的法律、法规和强制性标准。
第五条 建设单位在工程项目施工招标、投标工作完成后，在领取施工许可证之前，持规划许可证、施工图设计文件审查意见、施工中标通知书等文件资料办理工程质量监督手续，填写工程质量监督登记。
第六条 监督机构按有关规定审查符合要求时，发给建设单位《建设工程质量监督书》和《工程质量监督计划》。
第七条 建设工程质量监督实行监督工程师、监督员责任制，具体承担工程监督任务。
第八条 工程质量监督的主要内容是监督工程建设各方主体质量行为和地基、基础、主体结构及使用功能。其具体职责是：
1. 检查勘察、设计单位的资质等级及工农业范围，检查主要基础上负责人执业资格证书与承担任务是否相符，强制性标准执行情况。
2． 审查建设单位工程项目报建审批手续、基本建设程序等是否齐全、符合要求。
3． 检查施工单位资质等级及营业范围，监督施工单位及构件厂严格执行技术标准，检查其工程
（产品）质量。
4． 对地基、基础、主体结构和其它涉及结构安全的重要部位，使用功能和关键工序作出监督计划，并将必须监督的重要部位及安装中的重要环节及时通知有关单位。
5． 检查施工单位技术资料是否齐全。
6． 参与重大工程质量事故的处理。
7． 对建设工程实体质量监督：
① 地基及基础工程抽查主要内容：
a． 质量保证及见证取样送检检测资料；
b． 分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录；
c． 地基检测报告及地基验槽记录；
d． 抽查基础砌体、砼和防水等施工质量。
② 主体结构工程抽查主要内容：
a． 质量保证及见证取样送检检测资料；
b． 分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录；
c． 结构安全重点部位的砌块、混凝土、钢筋施工质量仙查情况和检测；
d． 砼构件、钢结构构件制作和安装质量。
③ 竣工工程抽查主要内容：
a． 质量保证及见证取样送检检测资料；
b． 分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录；
c． 地基基础、主体结构及工程安全检测报告和抽查检测；
d． 水、电、暖、通等工程重要部位、使用功能试验资料及使用功能
抽查检测记录；
e． 工程观感质量。
8． 出具工程质量监督报告。
第九条 竣工验收备案管理工作及竣工验收备案资料的整理和移交工作。
第十条 本办法自发布之日起执行。
第十一条 本办法如与上级文件不符时，按上级文件办理。
第2篇 研究所研究开发基金管理办法
研究所研究与开发基金管理办法
第一章总论
第一条 z铂业股份有限公司(以下简称铂业公司)、昆明贵金属研究所(以下简称昆贵所)设立研究与开发(r&d)基金的目的:
1、紧密结合市场需求开发新产品、改进现有产品质量,使之商业化生产,形成新的利润增长点;
2、研究新技术、新工艺,实现常规产品生产效率提高、产业技术水平提升、规模扩大、成本降低、市场占有率和质量提高的目的;
3、通过产品标准(含检测方法、计量标准、评价技术)的制定,促进主导产品生产、评价有标可依;
4、针对贵金属领域具有前瞻性、前沿性和潜在市场需求目标进行探索工作,为下一步的新产品开发进行准备性研究;
5、针对军工配套项目、国家及云南省重大和重点项目的前期预研工作。
第二条 本办法是建立在以人为本、拼搏奋进、严格管理、团队协作的基础上,并在有所为、有所不为的指导思想下,创造一种有利于研究开发的和谐环境。
第二章 研究与开发(r&d)基金项目分类
第三条 研究与开发(r&d)基金项目从研究内容上分为新产品开发及现有产品改进、技术改造、标准或分析测试方法制定、前期预研、其它类别等:
1、新产品开发及现有产品制备新技术项目主要针对市场急需或因产品更新换代而开展的研发活动,研制新产品,改进现有产品的性能指标,以满足新的技术使用要求,形成新的经济增长点、扩大公司产品市场覆盖面;
2、技术改造项目主要针对常规产品进行工艺技术、设备技术等方面的研究开发,以达到提高产品质量、性能、扩大生产及销售规模、降低成本、提高市场占有率的目的;
3、标准制定、检测方法、计量标准、评价技术项目主要为公司主导产品生产有标可依据而建立相应的标准和检测、评价方法;
4、前期预研主要针对贵金属领域具有前瞻性、前沿性和潜在市场需求,针对争取军工配套项目、国家及云南省重大和重点项目进行前期探索研究,为下一步新产品商品化和申报纵向项目打好前期基础;
5、不属上述范围的其它项目。如资助贵金属领域的专着撰写与出版、昆贵所所史编写、为生产或科研服务的管理软件系统开发等等。
第三章研发基金来源及资助力度
第六条 铂业公司每年从销售收入中提取1-3%作为研发基金。
第七条 研发基金资助力度
1、新品开发及现有产品改进项目的资助金额为10~20万元/项;
2、技术改造(工艺改进设备或设施改造)项目资助金额为8~15万元;
3、前期预研项目或应用基础研究项目资助金额为4~6万元;
4、分析检测方法、评价技术制定等项目资助金额为3~5万元。
前两类项目具体资助金额将根据完成的目标和经济指标而定;对于项目执行期间确实能形成较大利润的项目,经费可适当增加,增加的金额由专家组进行评审,主管领导审批。
第四章 研究开发基金项目管理
第八条 研究与开发(r&d)基金项目策划、输入、输出、评审、验证、确认、更改必须严格按照iso9000质量管理体系有关设计开发管理规定执行。
第九条 申请人根据研究与开发(r&d)基金项目资助方向并结合市场需求及行业发展趋势,填写《研究与开发(r&d)基金项目申请书》(附表1)。
第十条 由科技部、生产质量部、市场营销部、财务部及专家评审组对新产品开发项目的“新产品”进行界定。
第十一条 科技部组织专家小组对《研究与开发(r&d)基金项目申请书》进行评审,同时科技部负责人根据专家组意见提出资助经费额度,主管领导审批。
第十二条 项目立项后,项目负责人根据评审意见和批准经费,与科技部签订《研究开发计划书》。
第十三条 《研究开发计划书》签订后20天内下达《研究开发任务书》。
第十四条 项目负责人根据项目进度工作安排,认真组织实施,如有问题或困难即时向科技部反映,科技部尽快协调、解决。
第十五条 项目执行期间,项目组每年提交年中和年度阶段工作总结报告(格式见附表2),科技部定期或不定期对项目进行检查,以便了解、掌握、监控项目的进展情况;
第十六条 项目执行中,必须建立完整的科研实验记录和相应档案。同时,每提供一批样品,都应请用户单位出具反馈意见。各项目负责人对其项目科研档案的科学性、准确性、完整性负责。相关部门不定期对项目的科研档案进行检查,发现问题有权责令其整改。
第十七条 对于新产品开发及现有产品改进项目和技术改造项目,应开展试生产评审和设备验收,然后再进行结题验收。
第十八条 在项目计划完成时间的前三个月内,科技部下达项目结题验收通知,各部门监督课题负责人准备结题、验收材料:
1、研究工作总结;
2、研究技术报告;
3、研发经费结算表(附表5);
4、详细工艺报告和简要工艺报告各一份(新产品及技改项目提供);
5、暂行技术条件或产品标准(新产品及技改项目提供);
6、市场营销情况(新产品及技改项目提供);
7、用户使用报告(新产品及技改项目提供);
8、验证(产品成份、性能测试)报告(新产品及技改项目提供)。
第十九条 科技部组织专家小组对结题、验收材料进行评审。
第二十条 项目不能按期结题验收,项目负责人应根据实际情况写出情况说明,需延期的提出延期申请,按相关程序审批;如不办理延期手续,又不进行结题的,其项目组成员不得申请新的研究与开发(r&d)基金项目。
第二十一条 如项目终止,项目负责人必须如实找出失败的原因并形成书面报告,与该项目有关的一切技术资料交档案部门归档。
第二十二条 不能按时、按质完成研究内容和目标的项目,结题、验收评审为不合格的项目,两年内不审批其负责人新申请的研究与开发(r&d)基金项目。
第二十三条 项目结题、验收后,项目所占用贵金属材料(含原料、半成品、废料)当年内交回贵金属管理库房,按科研用料报贵金属损耗,损耗率按3%报损,将贵金属结算单复印交科技部;如需将剩余贵金属转
到项目组其它课题,应写出情况说明交科技部。逾期不办理的,暂不发预留完成奖。
第二十四条 项目完成验收后,项目组负责尽快将相关技术资料(其中不能对外公开的材料必须注明)归档,复印归档证明交科技部,逾期不归档,暂不发预留完成奖。
第五章 其它
第二十五条 研究与开发(r&d)基金项目经费管理、人员聘岗、绩效考核、奖励措施等按铂业公司《研究开发管理办法》、《研究开发系列岗位聘用办法》参照执行。
第二十六条 本办法是在原z铂业公司《研究与开发基金管理办法(修订)》的基础上进行了修改。
第二十七条 本办法自颁布之日起执行,原《研究与开发基金管理办法(修订)》同时作废。
第3篇 a开发区建设工程质量监督管理办法
_市经济开发区建设工程质量监督管理办法
(试行)
第一条为加强__市经济开发区建设工程质量监督管理,保证建设工程使用安全和环境质量,根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部关于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》,制定本办法。
第二条在经济开发区内凡新建、扩建、改建的建设工程均执行本办法。
第三条__市经济开发区工程建设管理办公室行使建设工程质量监督机构的权力和义务。
第四条工程质量监督机构对工程质量监督的依据是国家的法律、法规和强制性标准。
第五条建设单位在工程项目施工招标、投标工作完成后,在领取施工许可证之前,持规划许可证、施工图设计文件审查意见、施工中标通知书等文件资料办理工程质量监督手续,填写工程质量监督登记。
第六条监督机构按有关规定审查符合要求时,发给建设单位《建设工程质量监督书》和《工程质量监督计划》。
第七条建设工程质量监督实行监督工程师、监督员责任制,具体承担工程监督任务。
第八条工程质量监督的主要内容是监督工程建设各方主体质量行为和地基、基础、主体结构及使用功能。其具体职责是:
1. 检查勘察、设计单位的资质等级及工农业范围,检查主要基础上负责人执业资格证书与承担任务是否相符,强制性标准执行情况。
2. 审查建设单位工程项目报建审批手续、基本建设程序等是否齐全、符合要求。
3. 检查施工单位资质等级及营业范围,监督施工单位及构件厂严格执行技术标准,检查其工程(产品)质量。
4. 对地基、基础、主体结构和其它涉及结构安全的重要部位,使用功能和关键工序作出监督计划,并将必须监督的重要部位及安装中的重要环节及时通知有关单位。
5. 检查施工单位技术资料是否齐全。
6. 参与重大工程质量事故的处理。
7. 对建设工程实体质量监督:
①地基及基础工程抽查主要内容:
a. 质量保证及见证取样送检检测资料;
b.分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录;
c.地基检测报告及地基验槽记录;
d. 抽查基础砌体、砼和防水等施工质量。
②主体结构工程抽查主要内容:
a. 质量保证及见证取样送检检测资料;
b.分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录;
c.结构安全重点部位的砌块、混凝土、钢筋施工质量仙查情况和检测;
d. 砼构件、钢结构构件制作和安装质量。
③竣工工程抽查主要内容:
a. 质量保证及见证取样送检检测资料;
b.分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录;
c.地基基础、主体结构及工程安全检测报告和抽查检测;
d. 水、电、暖、通等工程重要部位、使用功能试验资料及使用功能抽查检测记录;
e.工程观感质量。
8. 出具工程质量监督报告。
第九条竣工验收备案管理工作及竣工验收备案资料的整理和移交工作。
第十条本办法自发布之日起执行。
第十一条本办法如与上级文件不符时,按上级文件办理。
第4篇 房地产开发公司材料设备管理办法
房地产开发公司材料设备的管理办法
随着公司日新月异的发展,为了加强设备管理,理顺管理关系,增强企业活力,提高经济效益,制订如下管理办法:
1、接受公司总经理、工程部经理的领导,负责公司材料、设备管理的工作。
2、按照工程部提供的甲方供货总清单及工程部提供的施工进度计划编制供货总计划。
3、按照工程部提供的材料设备规格、型号、性能参数,组织提供3―5家供应商的产品样本及技术资料。
4、编织材料设备招标文件,组织开标和评标,提出供应商的初步审核意见。
5、提出每一项设备材料进场时间、设备材料保管细则,以及出入库手续,建立相应台账内容。
6、配合工程部提供供应商的相关资料给监理和总包单位,以便安排材料的验收,保管,施工等方面的工作。
7.根据现场考察与合同履行情况对供应商名册进行调整,形成比较固定的供货渠道,降低成本;对材料、设备采购合同进行整理、归档;对尚未完成或有索赔问题的,根据合同及时处理;对剩余材料妥善移交、处理,并将处理意见反馈给合同预算部。
8、负责材料、设备在项目保修阶段出现问题时与供应商进行联系并及时解决;协助保修人员对现场剩余材料、设备进行管理,并与供应商联系取得保修工作所需的材料及设备配件等。
9、监理材料设备市场价格库与合同预算部共享。
10、负责公司现场材料设备档案管理。
11、负责将甲供材料的数量、金额及合同的执行情况汇总后及时反馈到合同预算部及财务部。
12、完成领导交办的其他工作。
第5篇 市开发区建设工程质量监督管理办法
市经济开发区建设工程质量监督管理办法
_市经济开发区建设工程质量监督管理办法
(试行)
第一条为加强__市经济开发区建设工程质量监督管理,保证建设工程使用安全和环境质量,根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部关于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》,制定本办法。
第二条在经济开发区内凡新建、扩建、改建的建设工程均执行本办法。
第三条__市经济开发区工程建设管理办公室行使建设工程质量监督机构的权力和义务。
第四条工程质量监督机构对工程质量监督的依据是国家的法律、法规和强制性标准。
第五条建设单位在工程项目施工招标、投标工作完成后,在领取施工许可证之前,持规划许可证、施工图设计文件审查意见、施工中标通知书等文件资料办理工程质量监督手续,填写工程质量监督登记。
第六条监督机构按有关规定审查符合要求时,发给建设单位《建设工程质量监督书》和《工程质量监督计划》。
第七条建设工程质量监督实行监督工程师、监督员责任制,具体承担工程监督任务。
第八条工程质量监督的主要内容是监督工程建设各方主体质量行为和地基、基础、主体结构及使用功能。其具体职责是:
1. 检查勘察、设计单位的资质等级及工农业范围,检查主要基础上负责人执业资格证书与承担任务是否相符,强制性标准执行情况。
2. 审查建设单位工程项目报建审批手续、基本建设程序等是否齐全、符合要求。
3. 检查施工单位资质等级及营业范围,监督施工单位及构件厂严格执行技术标准,检查其工程(产品)质量。
4. 对地基、基础、主体结构和其它涉及结构安全的重要部位,使用功能和关键工序作出监督计划,并将必须监督的重要部位及安装中的重要环节及时通知有关单位。
5. 检查施工单位技术资料是否齐全。
6. 参与重大工程质量事故的处理。
7. 对建设工程实体质量监督:
①地基及基础工程抽查主要内容:
a. 质量保证及见证取样送检检测资料;
b.分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录;
c.地基检测报告及地基验槽记录;
d. 抽查基础砌体、砼和防水等施工质量。
②主体结构工程抽查主要内容:
a. 质量保证及见证取样送检检测资料;
b.分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录;
c.结构安全重点部位的砌块、混凝土、钢筋施工质量仙查情况和检测;
d. 砼构件、钢结构构件制作和安装质量。
③竣工工程抽查主要内容:
a. 质量保证及见证取样送检检测资料;
b.分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录;
c.地基基础、主体结构及工程安全检测报告和抽查检测;
d. 水、电、暖、通等工程重要部位、使用功能试验资料及使用功能抽查检测记录;
e.工程观感质量。
8. 出具工程质量监督报告。
第九条竣工验收备案管理工作及竣工验收备案资料的整理和移交工作。
第十条本办法自发布之日起执行。
第十一条本办法如与上级文件不符时,按上级文件办理。
第6篇 新客户开发管理办法
新客户开发管理规定
第一条新客户的定义。新客户是指与公司没有发生过业务往来的客户或者3年没有发生业务往来的客户(不包括发样品)。
第二条新客户开发成功后,责任营销员必须在首次交易后1个月内认真填写《新客户开发申请表》(填写的客户名称必须与开票资料的名称一致),交销售部经理、市场分部进行认定。超过1个月,不给予认定。
第三条市场分部接到《新开发客户申请表》后,对其内容进行审核,并查找公司3年内的历史交易记录,确认没有业务往来后进行签字确认,并把表交内勤分部存档。
第四条内勤分部对确认后的新客户进行建表保存。
第五条对于责任营销员新开发客户的奖励,参照《薪酬设置及绩效考核规定》的相关条款执行。
附件:1、新客户开发申请表
注:1、此表由开发营销员填写。
2、开拓经过栏详细填写获得该客户信息及需求信息的途径和过程,双方联络的过程,以及双方商谈的过程和内容等。
3、评价栏对该客户业务进行一个长远的评价,包括对我们的贡献,对长远销售额的影响,以及客户信用情况等。
4、需要支持栏填写需要公司给予的各种支持条件,批示栏由主管领导批示签字。
第7篇 开发建设工程质量管理办法
开发建设工程质量管理规定
工程质量是企业的生命,为加强工程质量管理工作,特做以下规定:
一、建立公司内部质量保证体系,做好施工队伍招标考察工作,随时对工程质量进行监督、控制。
二、工程管理人员应加强业务学习,熟练掌握施工图纸、施工规范、施工工艺及工程验收标准,并且要常驻现场,及时了解掌握现场情况并对工程质量具备预控能力。
三、工程管理人员要严格审查施工单位的施工组织设计及方案积极采用新材料、新工艺,并尽早在工程中应用,使工程质量有较大的提高。
四、工程管理人员要把好原材料进场关,凡进场材料、成品、半成品必须具备符合要求的出厂合格证和材质证明。
五、建立健全施工管理日志,做到真实、及时、准确,项目竣工后送公司存档。
六、对施工工序要严格验收制度,抓好隐蔽工程验收工作。
七、审核整理工程竣工资料,督促检查施工单位完成各阶段的竣工资料和整理全套竣工资料。
八、加强对工程监理人员的管理,充分发挥在工程建设质量管理上的作用。
九、本规定由工程部负责解释。
十、本规定自通过之日起施行。
第8篇 开发区建设工程质量监督管理办法
市经济开发区建设工程质量监督管理办法
_市经济开发区建设工程质量监督管理办法
(试行)
第一条为加强__市经济开发区建设工程质量监督管理,保证建设工程使用安全和环境质量,根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部关于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》,制定本办法。
第二条在经济开发区内凡新建、扩建、改建的建设工程均执行本办法。
第三条__市经济开发区工程建设管理办公室行使建设工程质量监督机构的权力和义务。
第四条工程质量监督机构对工程质量监督的依据是国家的法律、法规和强制性标准。
第五条建设单位在工程项目施工招标、投标工作完成后,在领取施工许可证之前,持规划许可证、施工图设计文件审查意见、施工中标通知书等文件资料办理工程质量监督手续,填写工程质量监督登记。
第六条监督机构按有关规定审查符合要求时,发给建设单位《建设工程质量监督书》和《工程质量监督计划》。
第七条建设工程质量监督实行监督工程师、监督员责任制,具体承担工程监督任务。
第八条工程质量监督的主要内容是监督工程建设各方主体质量行为和地基、基础、主体结构及使用功能。其具体职责是:
1. 检查勘察、设计单位的资质等级及工农业范围,检查主要基础上负责人执业资格证书与承担任务是否相符,强制性标准执行情况。
2. 审查建设单位工程项目报建审批手续、基本建设程序等是否齐全、符合要求。
3. 检查施工单位资质等级及营业范围,监督施工单位及构件厂严格执行技术标准,检查其工程(产品)质量。
4. 对地基、基础、主体结构和其它涉及结构安全的重要部位,使用功能和关键工序作出监督计划,并将必须监督的重要部位及安装中的重要环节及时通知有关单位。
5. 检查施工单位技术资料是否齐全。
6. 参与重大工程质量事故的处理。
7. 对建设工程实体质量监督:
①地基及基础工程抽查主要内容:
a. 质量保证及见证取样送检检测资料;
b.分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录;
c.地基检测报告及地基验槽记录;
d. 抽查基础砌体、砼和防水等施工质量。
②主体结构工程抽查主要内容:
a. 质量保证及见证取样送检检测资料;
b.分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录;
c.结构安全重点部位的砌块、混凝土、钢筋施工质量仙查情况和检测;
d. 砼构件、钢结构构件制作和安装质量。
③竣工工程抽查主要内容:
a. 质量保证及见证取样送检检测资料;
b.分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录;
c.地基基础、主体结构及工程安全检测报告和抽查检测;
d. 水、电、暖、通等工程重要部位、使用功能试验资料及使用功能抽查检测记录;
e.工程观感质量。
8. 出具工程质量监督报告。
第九条竣工验收备案管理工作及竣工验收备案资料的整理和移交工作。
第十条本办法自发布之日起执行。
第十一条本办法如与上级文件不符时,按上级文件办理。
第9篇 物业管理公司教育培训开发管理办法
物业管理公司教育培训开发管理办法
第一章总则
第一条为开发提高员工知识水平、工作能力、工作态度等综合素质,通过形成人力资源优势提升公司综合竞争力,为规范培训管理,特制订本制度。
第二条本规定适用于公司在职全体从业人员。
第三条教育培训开发工作应遵循的原则:
1、需求性和前瞻性原则。培训工作应根据公司战略和新业务开拓以及岗位工作任务对人力资源素质要求,前瞻性地组织开展。
2、专业性和针对性原则。培训应根据员工所担任岗位工作、所需掌握的知识、技能、态度的不同分专业有针对性地开展。
第四条公司提倡'团队学习',通过团队学习达成良好共识,形成共同工作语言和行为规范,追求共同进步。
第二章培训权责分工
第五条公司的教育培训管理职能部门为公司综合服务部,各部门具有各自职能内组织相应培训的权责。
第六条公司综合服务部的权责:
1、制定、修改公司培训制度;
2、组织开展培训需求分析,拟订并呈报公司年度培训计划;
3、组织公司共同性培训课程的实施;
4、检查、评估各部门年度培训计划的实施;
5、建立、登记培训统计台帐;
6、审查各项培训费用;
7、搜集、发布培训信息;
8、签订培训合同、培训协议。
第七条各部门的权责:
1、提出部门年度培训计划;
2、组织开展部门年度培训计划并落实培训实施的各项工作;
3、检查、评估部门各项培训计划的实施情况,并根据情况对培训计划提出调整建议。
4、配合公司相关培训活动组织。
第三章教育培训开发体系
第八条为全面开发员工综合素质,公司将形成分层次的教育培训开发体系,倡导员工以自我教育和自我实现为目的的自我开发,构成公司整体的教育培训开发体系。
第九条分层次教育培训体系
1、新员工培训
根据'先培训、后上岗'的原则开展新员工教育培训,主要有:
(1)入职培训
为使新进员工适应新的工作环境和工作要求,使其具备最基本的知识、技能和素质,须对员工进行入职教育,以树立相应的职业观念和职业规范。
该培训由公司综合服务部协调相关部门集中开展,培训时间最少1天,培训内容主要为:
①万向创业发展简史;
②万向文化、职业道德与员工行为规范;
③公司业务范围、组织机构及职能职责;
④公司财务、行政、人事等基本管理制度;
⑤新老员工交流(视情安排)。
(2)岗前培训
由部门负责人进行培训并落实专人辅导,主要介绍部门情况、岗位职责与工作任务、岗位目标要求和操作规范,确保新员工尽快进入角色,适应工作需要。试用期内,公司综合服务部须跟踪并检查评价用人部门对新员工岗位培训效果。
2、在职培训
在职培训是教育培训开发的主体,主要针对员工在正式上岗之后的工作技能与绩效情况,结合公司经营管理需要所安排开展的培训,包括:
(1)工作技能完善性、提高性培训,包括持续强化公司规章制度、岗位职责、操作规范的培训,以及各类专业知识、管理知识的及时跟进和更新培训;
(2)非工作技术性的综合素质培训,包括企业文化、职业道德、团队精神、安全教育、环境适应、人际关系等各类培训。
3、提职、调职培训
(1)提职培训
员工从某一职位拟提任到另一职位,提任前需进行提职培训,使其掌握新任职务必须具备的知识与技巧,提职培训主要由所在提任部门负责人或分管负责人实施,综合服务部配合提供岗位必备知识相关课程支持。
(2)调职培训
员工调动工作前,须由调进部门负责人对调动人员进行一次调职培训,使之对新的工作有一个基本的了解。
第十条自我开发教育培训
公司鼓励员工利用业余时间、在不影响本职工作前提下参加各种函授学习、资格考试等,并将员工这方面专业知识的掌握和提高作为内部流动和晋升的重要参考条件。
第十一条根据'管理者就是培训者'和'能者为师'原则,对于相应课程开设,公司提倡由管理者和优秀员工担任培训讲师。
第四章培训计划的拟定、实施与总结评估
第十二条各部门根据业务开展需要和人员素质状况,每年10月30日前填写年度培训计划表,送交公司综合服务部审核汇编呈报公司审批。
第十三条各部门按照下发的年度培训计划按时组织实施,并与公司综合服务部就培训相关事务做好协调。
第十四条对于临时性培训,由综合服务部协调相关部门提出计划呈报公司批准后实施。
第十五条培训主办部门应依据培训实施计划表按时实施培训,并负责落实相关事宜:如讲师落实、培训教室与教学工具准备、教材印发、学员签到、培训纪律维护等。
第十六条参加培训的学员必须遵守培训纪律,准时上课,因故不能参加者,须事前履行请假手续经部门负责人、分管副总裁或授权委托人审批后报培训主办部门备案。
第十七条培训结束后,主办部门应及时组织培训效果评估与总结工作,包括学员意见调查表、知识测试。
培训结束一周内,主办部门负责评定出学员成绩,填写好培训学员出勤情况表,收集整理由学员填写的培训意见调查表、试卷答卷以及培训总结等材料送公司综合服务部备案。
第十八条各部门如不能按计划实施培训,必须提前一周与公司综合服务部说明原因,以便综合服务部综合协调安排。
第十九条公司综合服务部根据备案的材料,定期检查评估各项培训课程的实施效果,呈报公司领导及相关部门参考。
第五章外派培训管理
第二十条培训是公司提供、帮助员工实现自我发展的良好学习机会,公司将更多外派培训机会给予工作表现优秀、具有发展潜力和共享精神的员工。
第二十一条&nbs
p; 除公司指定的外出培训外,各部门员工为适应工作、业务等需要,申请外派培训的,须填报培训申请,经部门负责人审核同意送交公司综合服务部出具意见报公司审批后实施。
公司总裁、副总裁培训计划和员工的出国培训、考察计划须报公司董事长或董事长授权人批准后实施。
第二十二条受训员工须在培训结束一周内将有关资料(毕业或结业证书复印件、培训总结/心得报告)交公司综合服务部处理、存档。
外派培训员工学成归来后,有责任和义务向公司员工就所学内容进行内化培训。
第二十三条对于批准的外派培训,若由于个人原因导致中途退学、辍学,或者培训结束后未能取得相应的毕业(结业)证书的,培训费一律自理,若已由公司代支的,须在回公司半个月内缴还公司全部培训费用。
凡为达到某种学历、学位、职称、资格报考学习的员工,未经公司书面审批,学费一律自理。
第二十四条公司为员工出资进行培训,根据'利益获得原则',双方应签订相应的培训协议(附件1),作为公司与员工劳动合同的附件。
除因工作需要由公司调动或公司同意辞职、终止合同外,员工需在培训结束后在公司继续服务至期满后方允许辞职,否则由本人或接收单位偿付培训费用,培训费指与培训相关的所有费用。
每期培训费用(元)需服务年限违约赔偿
_<30001违约金=培训费×(约定年限-已服务年限)÷约定年限
3000≤_<60002
6000≤_<100003
10000≤_<200005
20000≤_<500008
_≥5000010
第二十五条经公司批准员工脱产参加公司组织的为期30天以上的培训,参加培训的第一个月全额享受岗位收入,从参加培训的第二个月起至结束,按员工基本工资序列表中基本工资的二倍发放。
第二十六条员工在职(业余)自发学习取得国家承认大学本科以上毕业文凭,经个人申请、公司综合服务部考核确认,报公司审批后按制度享受相应待遇。
第二十七条凡因个人需要参加有关院校脱产学习的,须按规定办理离职手续。学习结束后重新回公司工作的,原则上工龄可以予以前后合并计算。
第六章奖惩办法
第二十八条每项培训结束后,主办部门必须依据学员人数、考试成绩、出勤情况等评选出优秀学员1至3名并予以100-300元奖励。
第二十九条对旷课、迟到、早退等不遵守培训纪律的学员,按如下规定进行处罚:
1、迟到、早退(以20分钟为限,超过20分钟按旷课处理)一次罚款30元,旷课一次罚款100元;
2、不遵守培训纪律、不尊重讲师、影响别人上课的,如:上课睡觉、经常走动、大声喧哗、交头接耳、手机响铃或接电话等,罚款30元;
3、全程无故不参加培训,罚款200元。
第三十条凡无故不参加规定的培训考试,或考试不及格的,过后一律补考;凡违反规定,无故不参加补考,或者补考后仍不及格的,处以100元罚款。
第三十一条对违反上述第二十八、二十九条规定,公司综合服务部有权根据其当月违反情节的轻重程度对所在部门负责人处以100-500元罚款,并将之纳入该部门的月度经济责任制考核。
个人若连续处罚3次或全年累计处罚5次以上,综合服务部有权提出责令调离相应岗位,所在部门及个人不得评选公司先进集体、先进个人或优秀员工。
第三十二条上述各项奖罚均由主办部门在培训结束一周内将拟定人数、名单、奖罚原因、数额等情况列清,送至公司综合服务部,公司综合服务部确认后呈报公司审批执行。
第三十三条员工培训成绩、培训记录将作为员工素质考评、轮岗、提职等重要参考依据之一。
第七章教育培训经费管理
第三十四条培训作为人力资本一项投资活动,需要适当投入保障,年度培训经费根据公司经营发展、从实际出发进行预算,一般按当年工资预算总额的2-5%确定。
第三十五条教育培训聘请公司或万向以外员工授课的,授课金原则上以小时计,中级或中级以下职称人员授课金一般为每小时500至1000元,具有高级职称或实践经验丰富的专家一般为每小时800元至1500元,具体根据讲师的社会知名度、教学质量和市场价格水平确定,超过上述限额的,须报分管副总裁批准。
第三十六条教育培训聘请公司或万向员工授课的,公司象征性适当发放授课酬劳,一般按每小时50-200元计,超过限额的,须经公司分管副总裁批准。
第三十七条为全面掌握培训费用发生情况并统计分析,各主办部门培训费用造册发放或外派培训费用报销须经公司综合服务部(培训管理员)登记确认后按流程审批。
第三十八条培训奖罚列入教育培训经费管理。
第八章附则
第三十九条本办法由综合服务部负责解释。
第10篇 开发建设工程预算结算管理办法
开发建设工程预算结算管理办法
第一章 总则
一、为了规范建设工程预算、结算的管理工作,合理确定和有效控制工程造价,根据国家和地方相关法规和文件的规定,并结合公司的实际,制定本办法。
二、本办法所称建设工程是指下列已签订建设工程施工合同的工程:
1、楼体基础工程;
2、土建工程;
3、水暖、电气、消防工程;
4、装饰装修工程;
5、大型设备、设施安装工程;
6、公司认定的其他工程。
二、本办法所称工程预算是指:公司确定开发项目后,由其预算部门依据审定后的施工图、现行预算定额、取费标准及现场条件等确定开发项目建筑安装工程造价的文件。
三、本办法所称工程结算是指:公司对开发项目工程依据工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款结算,以及根据工程施工过程中发生的超出(或减少)施工合同的工程变更情况,调整施工图预算价格而确定开发项目最终结算价格的文件。
第二章组织机构及职责
一、公司预算部负责工程预算、决算书的编制工作,由预算部长负责。
成员由各专业预算员主成, 其职责是:
1、编制、审核单体工程预、结算书;
2、编制、审核配套工程预、结算书;
二、公司组成预、结算管理委员会,负责工程预算、结算管理工作。管理委员会主任由项目主管经理担任,其成员由总工办、工程、预算、开发等部门负责人组成,其职责是:
1、负责拟开发项目的综合造价成本分析;
2、审核确定工程招议标标底或投标书;
3、审核预算、结算书;
4、审核材料和设备的采购价格;
5、审核与工程项目相关的施工合同及材料.设备采购供应合同;
6、负责开发项目工程建造过程中造价或分包工程费用的管理控制;
7、负责对设计变更和现场签证进行认证。
三、公司成立结算审核委员会,负责审核并最终确定工程结算工作。审核委员会主任由公司总经理担任,其成员由公司账务部、行政部、监事会及外委造价审核单位负责人组成。其职责是:
1、审核结算书;
2、确定工程进度及工程量;
3、确认隐蔽签证,技术联系单的有效性;
4、确定定额及取费标准执行文书;
5、确定竣工工程造价;
第三章 预算管理
一、公司的招标、投标工程,承包、分包工程必须编制预算书;
第九条 预算书包括下列内容;
1、项目概况;
2、编制时间;
3、编制人员;
4、建设工程项目内容;
5、建设工程项目质量标准;
6、建设工程项目造价;
7、编制预算遵循的定额.取费标准依据;
8、编制预算说明;
9、有关文件、资料、图纸等。
二、编制预算书必需依据下列资料:
1、建设依据;
2、设计方案;
3、施工图纸;
4、预算定额、取费证书;
5、市场价格或报价;
6、施工单位资质等级、取费标准;
7、其它有关资料。
四、预算书由预算部编制,经预(结)算管理委员会审核后,报预(结)算审核委员会审批。
第四章 结算管理
一、有下列情况之一者,必须编制结算书:
1、整个建设工程项目或单项工程全部竣工;
2、建设工程施工合同履行完毕;
3、其它情况;
二、结算书是在预算的基础上,结合施工中的设计变更现场工程签证等情况编制的,只在预算的基础上部分增减调整,形成结算书。
三、编制结算书必须依据下列资料:
1、建设工程施工合同;
2、施工图预算和施工组织设计;
3、设计变更、现场工程变更和工作联络单;
4、甲供材料明细;
5、所执行的预算定额、取费标准;
6、双方约定的材料限价表;
7、施工单位使用的水、电费情况表;
8、配合费、甲供材料保管费情况表;
9、合同约定事项违约扣罚额;
10其它有关资料及现场纪录资料。
四、结算工作程序:
1、施工单位申报竣工验收及工程结算申请;
2、结算管理委员会会同监理单位对工程进行全面验收;
3、总工办、工程部、开发部会审竣工图、设计变更、技术联系单并确认;
4、工程部、预算部、监理单位共同会审现场签证;
5、预算部审核结算书:
a、各专业预算员审核结算书;
b、预算部内部预算员互审;
c、预算部长审核;
6、结算委员会对预算部审核决算书进行会审后报公司结算审核委员审批;
第五章 审核管理
一、结算审核委员会定期、定项对工程预算、结算进行审核:
1、公司结算审核委员会每年年末对公司当年度已办理完结算的开发项目进行审核:
2、公司结算审核委员会在每个工程项目竣工验收后三个月内对竣工项目进行结算审核;
3、结算审核委员会根据公司总经理安排随时对正在施工的工程项目进行预算或结算审核。
二、结算审核委员会在审核时组织有关人员组成审核小组进行审核。
三、审核人员在审核工程结算时,应当重点审查对工程项目价格产生影响的以下事项:
1、工程实施过程中发生的设计变更和现场签证:
2、工程材料和设备价格的变化情况:
3、工程实施过程中的建筑经济政策变化情况:
4、补充合同内容。
5、工程项目预算执行情况;
6、工程项目合同工期执行情况和质量等级控制情况。
第六章 罚则
四、有下列情形之一者,扣罚当事人10-50%的月薪:
1、未按公司要求和规定时间内完成预算.结算
书而影响工作进行的;
2、未能及时对设计变更和现场签证进行认证的;
3、经结算审核委员会认定的其它违规行为。
四、有下列情形之一者,对当事人予以解聘,造成经济损失的给予赔偿:
1、玩忽职守,并有事实证明给公司造成经济损失达10万元以上的;
2、受取贿赂,向施工单位.设备和材料供应商泄露底,编制虚假结算书的;
4、结算审核委员会认定的其他违纪行为;
五、本规定由公司董事会负责解释。
第11篇 开发建设工程维修管理办法
开发建设工程维修管理规定
一、为做好工程竣工验收后的善后处理工作,维护企业信誉,对用户负责,协调好与物业公司的关系,特制定本规定。
二、工程维修范围与组织:
根据工程质量保修规定,在工程保修期内发现施工质量问题由工程部负责组织维修。
三、维修的组织:
1、工程部随时与物业公司沟通,了解住户反映的质量问题,查出问题原因,提出解决办法,安排施工单位进行及时维修。
2、施工单位不及时维修时,工程部可与物业公司协商另行委托施工单位维修,不得影响住户使用,所发生的费用由工程部报预算部经审核后从工程保修金中扣除。
3、工程部与物业公司对维修工程质量进行跟踪检查,确保维修工作顺利完成。
四、本规定由工程部负责解释。
五、本规定自通过之日起施行。
第12篇 某湖南房地产开发公司薪酬管理办法
第一章 总则
第一条 目的:提高工作效率,使员工能够与公司一同成长,并分享公司发展所带来的收益,特制订本办法。
第二条 适用范围:本办法适用于公司试用期结束正式聘用员工。公司高层管理人员薪酬不属于本办法范围。公司顾问及特聘人员、临时人员,视实际另行约定或参考本办法确定。
第三条 支付原则:本办法体现以下分配原则:
1、以效益为中心的原则。导入市场劳动价值理念,建立起同行业具有竞争力的薪酬制度。
2、有效激励的原则。强化岗位劳动要素,以岗定薪,岗变薪变,体现岗位责任、任职能力、劳动条件、岗位业绩与收入相对统一,体现内部的公平。
3、坚持严考核、硬兑现的原则。薪酬分配以绩效考核为依据。
第二章 薪酬体系与结构
第四条 薪酬内容与结构
1、本办法中所指的薪酬主要是指经济性的报酬,包括固定工资、绩效工资、津贴、年终奖金、福利等。
2、员工工资采用岗位绩效工资制,即以员工的教育程度,所从事工作或岗位的职责大小、劳动强度、智能要求、::岗位业绩为基础来确定员工的工资水平,其额度是结合公司经营管理目标实现情况和市场行情等因素为依据来确定。
员工工资=固定工资+绩效工资+津贴
3、薪酬内容与结构释义:
(一)员工工资:
(1)为公司与员工最终合约确定的月工资收入,并按一定比例分为固定工资、绩效工资、津贴(参见员工工资比例表)。
(2)员工工资依照公司员工职类共划分为4个序列,各职类、各岗位的工资调整范围详见附表一《员工工资列表》;相同层级、相同岗位的员工工资级别可以不同,可在相应的调整范围内晋升或降级。
ⅰ.管理序列:涉及各部门中层经理级(含副职、代理职)员工;
ⅱ.技术及工程专业序列:涉及工程、采购、装饰、造价、设计等各类员工,依照《员工工资列表》主管及以上级标准确定工资级别;
ⅲ.营销序列:涉及营销体系相关职能部门各类员工,销售部经理、楼面主管、一线营销人员按照《营销部薪酬激励管理办法》执行,营销部其他人员在未出台新规定之前依本办法执行,并参照职能及业务辅助序列工资比例标准;
ⅳ.职能及业务辅助序列:涉及财务、人力资源、行政、后勤、项目开发等各类员工。
(3)《员工工资列表》的定级标准仅适用于本制度施行后的工资调整和新员工入职定级。在此之前进入公司的员工在原工资不变的前提下进行套级和微调。
(4)员工工资比例表:
固定工资绩效工资津贴备注
管理序列60 %
技术及工程专业序列65%15 %
职能及业务辅助序列70%10 %
(5)员工工资的确定:
所有新入职员工,由综合部会同用人部门分管副总经理参照《员工工资列表》拟定其工资及职级,报请总经理确定;总经理对公司所有员工工资有最终的审定权。
(二)固定工资:为员工的生活保障工资,属于基本不变工资,按月度发放。
(三)绩效工资:是指岗位工作效果的价值量化。视员工工作业绩考核结果发放绩效收益。其额度是弹性浮动的,并于考核周期结束后发放。不同岗位的员工绩效工资不同。《绩效考核办法》另行制定。
(四)津贴:为员工完成工作所发生收益性补贴。含交通、通讯等其他补助,员工一律持有效票据报销发放。
(五)年终奖金
(1)年终奖金是公司根据年度经营业绩和年度员工绩效评估结果,进行的综合奖励。
(2)年终奖金以员工月工资为基础,依据年度绩效评估结果确定。具体计算公式为:年终奖金=员工工资×年度评估系数(或拨付专门资金,由总经理及各部门主管副总经理根据年度考核结果发放)。
(3)一年当中若发生岗位或职务变动,则取全年实际月平均工资基数。
(4)年终奖金按员工入职的实际月数发放(15日前入职算全月,15日后入职从下月开始计算)。(年终奖÷12月×实际工作月数)
(5)年终奖金通常在春节放假前一周发放。在此之前离职的员工不再享有。
(六)福利:
(1)依国家政策规定,公司为正式员工(试用期满)购买养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险。
(2)其他福利是员工薪酬待遇的必要补充;其标准另行制定。
(3)试用期员工按正式员工标准的一半享受公司福利。
第五条 员工缺勤及请休假管理期间薪酬标准参见《人事行政事务管理制度》
第六条 扣除金
1、养老保险、失业保险、医疗保险等社会保险中依规定应由个人交纳的部分。
2、员工依法应缴纳的个人所得税。
3、其他适用法律法规或公司规章制度规定的项目。
第三章 薪酬的发放与调整
第七条 薪酬的发放
1、综合部具体负责全公司员工的薪酬发放以及对本办法执行情况的监督与指导工作,并向员工出具薪酬发放单据;
2、支付日:每月15日前发放上月(从上月1日起至上月月底止)基本薪资。如遇节假日或休息日则安排在最近工作日支付薪酬。
3、支付形式:由财务部汇入指定银行员工个人账户。
4、员工薪酬自服务之日起薪至退职之日止停薪,新任用及辞职员工当月工资均以其实际服务之日数乘以日工资。
5、所有新入职的员工试用期为3个月,按工资80%换算发放,特殊岗位另行规定。
第八条 薪酬的动态调整
1、员工薪酬实行动态管理,分为整体调整和个别调整。
2、整体调整:指公司根据国家政策和物价水平等宏观因素的变化,行业、地区竞争状况和企业发展战略的变化以及公司整体效益情况而进行的调整,包括薪酬水平调整和薪酬结构调整。
3、个别调整:指因员工试用转正、职务变动、绩效评估、奖惩等原因对员工工资级别进行的调整,分为不定期调整与定期调整。
4、各岗位员工工资级别调整由公司总经理办公会审批,审批通过的调整方案和各项薪酬发放方案由综合部执行。
第四章附则
第九条 根据《劳动法》第四十七条的规定:公司在不违反国家劳动主管部门核定的工资最低标准的前提下,有权自主决定公司内部一般员工的工资关系和工资标准;有权决定一般员工调岗调薪及其奖惩制度。
第十条 公司实行每年12个月工资制。
第十一条 公司薪酬管理实行制度标准公开、个人收入保密原则。任何员工不可泄露个人收入和打听他人收入。
第十二条 本制度是公司人力资源管理制度的组成部分,由综合部起草并负责解释。
第十三条 本制度所未规定的事项,由综合部依照其他管理制度执行,需要时可及时编制新的补充办法。
第十四条 本制度从2009年7月1日起开始执行。
附表一:《员工工资列表》
湖南__房地产开发有限公司
附表一:员工工资列表
工资标准(元/月)
第13篇 开发建设项目工地安全文明施工管理办法
开发建设项目工地安全、文明施工管理办法为确保施工安全,防止人身伤亡、设备故障及火灾事故的发生,创造文明施工的良好环境,特制定本办法。本办法由工程部负责实施。工程部监督监理单位对施工单位进行如下管理:
一、安全
1、 制定安全管理目标
2、 建立安全生产责任制
3、 在施工组织设计中编制安全施工技术措施
4、 定期进行安全教育,加强安全防范意识
5、 进行分部(分项)工程安全技术交底
6、 定期进行安全检查,消除安全隐患
7、 现场安全标志齐全、醒目
8、 特种作业人员应持证上岗
9、 按规定上报工伤事故
10、 完善现场安全设施
二、 文明施工
1、 制定文明施工管理目标
2、 按规定进行现场围档
3、 对施工现场进行封闭管理
4、 施工现场按要求进行地面硬化、排水、绿化等处理措施
5、 按规定标准为工人提供现场住宿设施
6、 完善施工现场防火制度和设施
7、 建立综合治理制度并贯彻执行
8、 完善施工现场标牌
9、 完善生产工人各种生活设施
10、 健全保健急救人员和器材
三、 突发事件处理在遇到危及生命、财产安全等突发事件时,工程部及监理单位应及时根据现场情况的需要,采取必要的应急措施,避免事态扩大。有关情况应及时向总经理报告。突发事件处理完毕后,应及时向总经理提交处理报告。
第14篇 房地产开发管理规定办法
房地产开发管理规定,房地产开发国家有哪些规定呢下面是小编带来的房地产开发管理规定,欢迎阅读!
房地产开发管理规定【1】
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
(一)有100万元以上的注册资本;
(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条 外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。
第七条 设立房地产开发企业,应当向县级以上政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。
房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。
具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章 房地产开发建设
第十条 确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条 确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。
第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得;但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二)城市规划设计条件;
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
(四)基础设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。
出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。
第十七条 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:
(一)城市规划设计条件的落实情况;
(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
(三)单项工程的工程质量验收情况;
(四)拆迁安置方案的落实情况;
(五)物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章 房地产经营
第二十条 转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。
第二十一条 转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件:
(一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;
(二)营业执照和资质等级证书;
(三)工程施工合同;
(四)预售商品房分层平面图;
(五)商品房预售方案。
第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。
同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。
第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条 房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条 商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。
合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书。
中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。
保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第三十二条 商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
第五章 法 律 责 任
第三十四条 违反本条例规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条 违反本条例规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条 违反本条例规定,将未经验收的房屋交付使用的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。
经验收不合格的,依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条 违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十八条 违反本条例规定,擅自转让房地产开发项目的,由县级以上政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条 违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、舞弊、滥用权力,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第六章 附 则
第四十一条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行。
第四十二条 城市规划区内集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。
第四十三条 本条例自发布之日起施行。
房地产开发管理规定【2】
第一条 为了加强房地产开发企业资质管理,规范房地产开发企业经营行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本规定。
第二条 本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下:
(一)一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故
(二)二级资质:
1.注册资本不低于2000万元;
2.从事房地产开发经营3年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;
5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
(三)三级资质:
1.注册资本不低于800万元;
2.从事房地产开发经营2年以上;
3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续2年建筑工程质量合格率达100%;
5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
8.未发生过重大工程质量事故。
(四)四级资质:
1.注册资本不低于100万元;
2.从事房地产开发经营1年以上;
3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7.未发生过重大工程质量事故。
第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案;
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;
(六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。
房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。
房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第九条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十条 申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:
(一)企业资质等级申报表;
(二)房地产开发企业资质证书(正、副本);
(三)企业资产负债表和验资报告;
(四)企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;
(五)已开发经营项目的有关证明材料;
(六)房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;
(七)其他有关文件、证明。
第十一条 房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级资质由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批。
二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门制定。
经资质审查合格的企业,由资质审批部门发给相应等级的资质证书。
第十二条 资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。
资质证书分为正本和副本,资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。
第十三条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。
企业遗失资质证书,必须在新闻媒体上声明作废后,方可补领。
第十四条 企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新申请资质等级。
第十五条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人,应当在变更30日内,向原资质审批部门办理变更手续。
第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时,应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内,到原资质审批部门注销资质证书。
第十七条 房地产开发企业的资质实行年检制度。
对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。
二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门制定办法。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的,视为年检不合格,由原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。
第十八条 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门确定。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。
第十九条 企业未取得资质证书从事房地产开发经营的,由县级以上地方政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十条 企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上地方政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十一条 企业有下列行为之一的,由原资质审批部门公告资质证书作废,收回证书,并可处以1万元以上3万元以下的罚款:
(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;
(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第二十二条 企业开发建设的项目工程质量低劣,发生重大工程质量事故的,由原资质审批部门降低资质等级;情节严重的吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十三条 企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级,并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第二十四条 企业不按照规定办理变更手续的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正,并可处以5000元以上1万元以下的罚款。
第二十五条 各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用权力,舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第二十七条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第二十八条 本规定自发布之日起施行。
1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第28号)同时废止。
房地产开发管理规定【3】
城市房地产开发经营管理条例释义
第一章 总 则
《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》),是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的要求并以其有关规定为依据制定的。
《条例》主要对房地产开发企业、房地产开发建设、房地产经营的监督管理作了具体、完善性的规定。
本章为总则,共4条,是整个条例的纲领性规定,明确了为什么制定本条例、条例管什么以及谁来管理等重大问题,具体规定是:(1)立法目的(第一条);(2)调整对象和适用范围(第二条);(3)开发经营的基本原则(第三条);(4)开发经营的管理体制(第四条)。
第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。
[释义]本条例是关于条例立法目的和制定依据的规定。
我国的房地产业是在党的十一届三中全会以后,随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展,在土地有偿使用、住房制度改革、城市建设综合开发三项重大改革基础上发展起来的。
目前,已经初步形成为一个包括土地使用权出让和转让、房地产开发和经营、房地产交易和中介服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。
在房地产业的各项经济活动中,房地产开发经营是发展最快的。
到90年代中期,房地产开发年完成投资占全社会固定资产年完成投资的16%,开发建设的商品住宅占城镇住宅供应量的近一半,商品房的销售额相当于全社会消费品零售总额的7%左右。
房地产开发经营作为房地产业的重要环节,直接关系到房地产业的健康发展。
也对国民经济的运行产生重要影响。
我国房地产开发经营的迅猛发展,不仅带动了土地使用制度改革的深入,而且加速了房屋建设和旧城改造的速度,使居住条件不断改善,同时也促进了学校、商业服务网点、邮电通讯、文化医疗等配套设施的发展,改变了城市面貌,繁荣了城市经济,带动了社会经济的发展。
但是,由于投资体制、管理体制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因,在现实房地产开发经营中还存在着一些不容忽视的问题,如房地产开发结构不尽合理;集体土地上的房地产开发比较严重;房地产开发企业设立不规范,“皮包”公司、“炒项目”现象仍然存在;房地产开发中土地使用权出让与项目建设脱节,与城市基础设施配套建设脱节,与拆迁安置脱节现象严重;房地产交易不规范,变相私下转让,影响被拆迁人、商品房预购人权益的现象时有发生;商品房价格居高不下、商品房质量问题仍然比较突出等等,影响了广大居民购房的积极性。
危及到居民的生活和财产安全,这些问题在全国各地不同程度的存在。
因此,为了规范房地产开发经营行为,加强对房地产开发经营行为的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《城市房地产管理法》的有关规定制定了本条例。
第二条 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
[释义]本条是关于条例适用范围和调整对象的规定。
条例适用范围和调整对象是条例的效力范围,是解决“是什么”和“管什么”的问题,在立法过程中,对调整对象上有以下几种观点:一种观点认为,房地产开发项目转让、商品房销售等行为应当在房地产转让有关规定中调整,不宜在本条例中规范。
一种观点认为,房地产转让和房地产抵押都是房地产开发经营的重要组成部分,应当纳入本条例调整。
还有一种观点认为,条例只调整经营性房地产开发活动,经济适用房等政策性房地产开发及划拨土地上房地产开发不应当在本条例中规范。
上述意见实际上涉及到条例的调整对象问题,从目前房地产开发经营中存在的问题出发,根据《城市房地产管理法》,参考地方法规,最终确定条例主要是从取得土地使用权之后到用户领取房地产产权证书之前这一阶段中房地产开发企业的行为规范的调整,是对经营性房地产开发行为的调整。
具体包含以下几层意思:
1、以房地产开发企业活动为主线,对经营性开发行为的调整。
实质上是房地产开发企业的行为准则。
2、既包含基础设施、房屋建设行为,也规范开发中房地产开发项目转让行为,以及开发后的销售、出租行为,主要是房地产二级市场行为。
3、政策性房地产开发经营和划拨土地上的房地产开发行为也具有经营的特点,其与一般房地产开发经营行为的差异在于前者在政策上享受优惠和价格上受到限制,其它如企业的设立条件、房地产开发的质量、开发经营程序等方面应当是一致的。
因而也应当纳入本条例的调整。
4、自建自用等非经营性房地产开发行为,只是为了自用,开发产品仅仅为了满足开发者自身进行其他生产、经营或消费之需要,一般不直接进入市场。
而且随着市场经济的不断发展和社会分工的细化,房地产社会化、商品化程度的提高,企事业单位、个人的房地产需求将主要依赖市场,自建自用形式的房地产开发将越来越少。
因此,不适用本条例。
5、土地使用权出让和划拨行为是土地一级市场行为,适用于土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,不适用本条例;房地产立项审批管理,属投资法的调整对象,不适用本条例;购房者取得房屋产权证书后的商品房转让、出租、抵押,属房地产三级市场行为,具体适用城市房地产管理法交易行为的规范和其他专门交易法规调整,也不适用本条例。
具体条例的适用范围即管什么,应主要从对什么人、对哪些行为以及在多大地域范围内有效。
1、条例管什么人:
条例主要是对房地产开发企业的设立、项目取得、开发建设直至经营活动进行规范,因而是以房地产开发企业为主体规范的。
当然,对房地产开发经营监督管理中有关行政主管部门及其工作人员也应当遵守本条例的规定。
2、管什么行为:
条例是从房地产开发项目立项、取得土地使用权之后开始规范的,对项目立项审批和取得土地使用权的行为不直接涉及,仅作衔接性规定,主要规范下列行为:(1)房地产开发企业设立行为;(2)房地产开发建设行为;(3)房地产开发项目转让行为;(4)商品房销售(包括预售、现售)行为;(5)对以上行为的监督管理行为。
3、管多大地域:
条例适用于中华人民共和国城市规划区内国有土地上的房地产开发经营。
规划区外国有土地上的房地产开发经营参照适用。
依照城市规划法规定,“城市”是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇;“城市规划区”是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
每个城市的规划区具体范围,由城市政府在编制城市总体规划时划定。
依照我国宪法和土地管理法规定,“国有土地”包括(一)城市市区的土地;(二)农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);(三)国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。
集体土地不能直接用于房地产开发经营,必须先行征用转为国有土地后,才能进行房地产开发经营。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
[释义]本条例是关于房地产开发总原则的规定。
一、房地产开发的总的原则,不仅是房地产开发企业应当遵循的原则,也是行政主管部门在房地产开发经营的监督管理中应当掌握的原则。
这一总的原则是我国房地产开发经营中长期经验和教训的总结。
二、房地产开发是一项综合性强,涉及面广的产业,不仅关系到一个地区、一个城市长远发展的大计,也关系到广大居民安居乐业的切身利益。
在房地产开发过程中不仅应当考虑经济效益,还必须综合考虑社会效益和环境效益,实行三个效益的统一。
经济效益是房地产开发的直接的主要的目的,也是推动房地产开发的直接动因。
但如果只片面追求经济效益,不顾社会效益和环境效益,其经济效益也不会持久,更难以长远的发展。
同时,政府及其有关部门在房地产开发经营监督管理中也应当通过政策和法律、经济、行政手段来加以引导和控制,确保房地产开发经营中的经济效益、社会效益、环境效益的统一。
三、城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。
城市规划是城市建设和管理的基本依据,是保证城市土地合理利用和开发经营活动正常进行的前提和基础。
要把城市建设好、管理好,首先必须规划好,以城市规划为依据指导城市建设和管理。
实践证明,城市规划对城市建设和发展起着重要的综合、协调和指导作用。
但是,在一段时期以来,在房地产开发经营中,有些地方为了吸收投资,过分迁就投资者,盲目上开发项目,造成了城市规划布局的混乱;有些地方不按规划、不重视规划的长期性,盲目设立开发区、居住小区;有些地方在土地出让中,没有按“先规划、后用地”的原则办事,致使土地出让与建设项目脱节,与基础配套设施脱节、与拆迁安置脱节,土地长期闲置与浪费等问题严重。
因此,条例在总则将全面规划、合理布置、综合开发、配套建设以房地产开发的总原则确定下来。
四、所谓“全面规划、合理布局”,就是强调在房地产开发经营中应当先行规划、合理安排开发项目,使开发建设统一纳入规划管理,严格按照规划要求进行。
所谓“综合开发、配套建设”就是在一定规模的建设区域内,按其使用性质对建筑物、构筑物和基础设施有计划、按步骤地分期分批地进行建设。
建设中要将供水、排水、供气、供暖、道路交通、商业网点和幼儿园、学校、消防等方面一并考虑安排。
除一个开发项目本身的设施配套、公益设施的统筹安排外,还要考虑与城市大系统诸多设施的配套。
实现全面规划、合理布局、综合开发、配套建设,不仅表明我国房地产开发不断完善,也是我国房地产业持续、健康发展的切实保证。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
[释义]本条是关于房地产开发经营管理体制的规定。
一、所谓房地产开发经营活动的监督管理,是指国务院建设行政主管部门和县级以上地方政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为。
所谓与房地产开发经营有关的土地管理工作,是指国土资源部和县级以上地方政府负责土地管理工作的部门依据法律、行政法规以及其规定职权代表国家对土地资源的规划、管理、保护与合理利用的管理,而不是对房地产开发企业以及企业生产经营开发活动的管理。
两者都具有权威性、强制性和综合性,但两者侧重点是不同的。
二、本条第一款规定了国务院建设行政主管部门即建设部在房地产开发经营方面的监督管理职权。
依据国务院批准的建设部“三定”方案的规定,建设部在这方面具体职责有:(一)研究拟定城市规划、村镇规划、工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、住宅房地产业、勘察设计咨询业、市政公用事业的方针、政策、法规以及相关的发展战略、中长期规划并指导实施,进行行业管理;(二)指导全国城市规划、村镇规划、城市勘察和市政工程测量工作,负责国务院交办的城市总体规划和省域城镇体系规划的审查报批,参与土地利用总体规划的审查,指导全国城市规划执法监察;(三)负责制定各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施的建设工程的抗震设计规范;指导城市地下空间的开发和利用;(四)指导全国建筑活动,规范建筑市场,监督建筑市场准入、工作招投标、工程监理以及工程质量和安全;(五)指导全国城市和村镇建设,指导城市供水节水、燃气、热力、市政设施、公共客运、园林、市容和环卫工作;(六)指导规范房地产市场;(七)指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作;(八)提出住宅建设与房地产业中长期规划和科技发展战略、产业政策的规章,拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产市场、房地产评估、物业管理的规章制度并监督执行;(九)指导全国住宅建设和住房供应政策的实施;(十)拟定房地产开发企业、物业管理企业、社会中介服务机构的资质标准;(十一)提出房地产估价专业技术人员执业资格标准;(十二)贯彻落实国家关于推进城镇往房制度改革的方针政策和措施;(十三)指导城镇住房制度改革工作;(十四)负责住房公积金和其他房改资金的政策指导并监督使用。
三、本条第二款规定了县级以上地方政府房地产开发主管部门在本行政区域内负责房地产开发经营的监督管理工作。
这里规定“房地产开发主管部门”,是根据全国各地机构设置的不同情况而简称的,是一个灵活性的规定。
从全国各地地方房地产主管部门的规定来看,主要有以下几种情况:一是政府设立专门的房地产开发办公室,负责政府赋予的有关房地产开发职权,如大连、武汉市;一是由房屋土地管理局行使房地产开发经营监督管理职权,如上海市;一是由建委与房屋土地管理局依其职权分工共同行使房地产开发经营监督管理职权,如北京市建委负责房地产开发项目管理,市房屋土地管理局负责商品房预售管理;还有一种情况是由房地产管理局(或房产管理局)依法行使房地产开发经营监督管理工作。
因此,本条第二款规定的房地产开发主管部门的具体职责,应当依各地方有关规定执行,行政法规不干预地方机构改革和机构的具体设置。
四、本条第三款规定了县级以上政府负责土地管理工作的部门在房地产开发经营管理的职责。
根据国务院批准的国土资源部的“三定”方案的规定,国土资源部在土地管理上的具体职责是:(一)发布土地资源规章、研究拟定管理、保护与合理利用土地资源政策,制订土地资源管理的技术标准、规程、规范和办法;(二)组织编制和实施国土规划、土地利用总体规划和其他专项规划,参与报国务院审批的城市总体规划的审核,指导、审核地方土地利用总体现划;(三)监督检查各级国土资源主管部门行政执法和土地规划执行情况,依法保护土地资源所有者和使用者的合法权益,承办并组织调处重大权属纠纷,查处重大违法案件;(四)拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策,实施农地用途管制,组织基本农田保护;(五)制订地籍管理办法,组织土地资源调查,地籍调查、土地统计和动态监测,指导土地确权、城乡地籍、土地定级和登记等工作;(六)拟定并按规定组织实施土地使用权出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购管理办法,制订国有土地划拨使用目录指南和乡村用地管理办法,指导农村集体非农土地使用权的流转管理;(七)指导基准地价、标定地价评测,审定评估机构从事土地评估的资格,确认土地使用权价格。
承担报国务院审批的各类用地的审查对审查、报批工作。
(八)对省级政府国土资源主管部门实行业务领导,省级政府国土资源主管部门主要领导干部的任免,需征得国土资源部的同意。
根据一事由一个部门管理的原则和中央不干预地方机构改革、不要上下对口的精神,地方政府负责土地管理工作的部门的职责由各地依照有关法律、行政法规具体确定。
第15篇 房地产用地开发利用诚信管理办法范本
第一条为了加强房地产用地监管,规范房地产用地开发利用主体签约履约行为,建立失信惩戒的信用机制,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》和省政府《关于印发省社会信用体系建设规划(2022―2022年)的通知》(政发〔2022〕22号)精神,制定本办法。
第二条本办法所称房地产用地开发利用诚信管理是指对房地产用地开发利用主体在房地产用地取得、开发利用过程中遵守国土资源法律法规、履行合约以及兑现整改等方面进行诚信评价,根据评价结果对存在失信房地产开发主体实施惩戒措施的行为。
本办法所称房地产用地开发利用主体包括从事房地产开发用地活动的自然人、法人和其他组织。
第三条市国土资源局统一负责全市房地产用地开发利用诚信管理工作。
市土地资产管理中心具体承办城市规划区内的房地产用地开发利用诚信管理工作。
各县(市)、兖州区国土资源部门负责本行政区域内房地产用地开发利用诚信评价工作,每月8日前将更新后的房地产用地诚信评价信息报市土地资产管理中心备案。
本市行政区域内房地产用地开发利用诚信管理,适用本办法。
第四条建立共同责任机制。各级国土资源部门与人民银行建立日常沟通协作制度,形成对房地产用地开发利用主体监管的工作合力,建立国土资源领域与人民银行金融领域守信激励、失信惩戒的长效管理责任机制。
第五条实行市房地产用地开发利用诚信评价会议审查制度。
诚信评价会议成员由法规宣教、地籍管理、土地利用管理、国土监察、土地储备、土地资产管理等科室处、单位负责人员组成,做好房地产用地开发利用诚信管理工作。
第六条有下列情形之一的,属房地产用地开发利用不诚信范围,记入诚信档案:
(一)擅自改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地用途、容积率;
(二)以招标、拍卖或者挂牌方式竞得国有建设用地使用权后,不按规定时限签订成交确认书或国有建设用地使用权出让合同;
(三)未按国有建设用地使用权出让合同约定缴纳土地价款;
(四)取得土地后不按合约开发利用,违规囤地,造成土地闲置;
(五)其他房地产用地开发利用不诚信行为。
第七条建立房地产用地开发利用主体诚信档案。
国土资源部门对房地产用地开发利用的行为进行常态化评价,及时更新房地产用地开发利用主体诚信档案。
第八条建立房地产用地开发利用主体信用联动制约机制。房地产用地开发利用主体存在不诚信行为的,禁止该房地产用地主体及其控股的股东参加土地竞买活动,并暂停其相关行政许可的审批。在查处整改到位、消除不诚信行为记录后方可办理相关土地手续。
人民银行市中心支行指导各银行业金融机构,出台相关金融政策,将房地产开发利用主体用地信用情况,作为考察用地企业整体信用状况的重要指标和发放贷款的重要参考。对存在不诚信行为的主体建立惩戒机制,采取严格信贷审批、提高资金成本、限定业务品种、降低信贷规模,情节严重的实施信贷退出等措施。
第九条房地产用地主体对诚信档案的评价信息有异议的,持相关证实性材料,向市国土资源局申请复核,市国土资源局应在15日内给予答复。房地产用地主体在申请过程中提报虚报证明材料的,退回申请,一年内就同一问题提出申请,且不能提供新的有效证据的,国土资源部门不予受理。
第十条建立征信共享制度。在法律法规许可范围内,利用市社会信用信息服务平台,建立国土资源、人民银行等部门信息互通机制,推进信息资源共享,推进房地产用地开发利用主体信用与金融信用资源的有效对接。
市国土资源局按照本办法向中国人民银行市中心支行提供房地产开发利用主体遵守国土资源法律法规、履行合约等方面的信用信息,中国人民银行市中心支行将相关信息纳入市社会信用信息服务平台。
第十一条国土资源部门、人民银行未依照本办法规定的有关规定履行职责的,由其所在单位或上级机关责令改正;情节严重的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依照有关规定予以处理。
第十二条本办法自2022年7月23日起实施,有效期至2022年7月22日。
