小区管理处消防演习方案-4【16篇】

更新时间：2024-11-20 查看人数：10

小区管理处消防演习方案-4

第1篇小区管理处消防演习方案-4

小区管理处消防演习方案(4)

为贯彻中华人民共和国《消防法》,落实各级防火责任制。切实将“预防为主,防消结合”的方针落实到实处。预防各类火灾事故的发生,确保本辖区的防火安全,加强员工在发生火灾时的应急能力,管理处在未提前通知的前提下对本管理处员工进行应急演练,具体人员分工及责任范围如下:

一、演习时间:20**年9月5日下午15:30

二、演习区域:小区1―13栋高层(演习模拟着火部位:10栋24层天台)

三、组织架构

1、演习总指挥:*

副总指挥:**

3、成员:管理处全体员工及楼宇科技、清洁公司部分员工

4、任务区与人员编组:

指挥组灭火组救护组疏散组警戒组引导组保障组机动组

四、演习内容

1、报警与验证(消防广播);

2、紧急集合与灭火器材的携带;

3、单人和双人水龙带、水枪的抛掷与连接;

4、灭火抢险;

5、疏散人员;

6、试验消防设备(启动防排烟机、正压送风机、消防泵等);

7、救助伤员;

8、清理现场;

9、灭火器演练

五、演习物质等负责人

1、着火源:如油桶2个、木材一批等,担架一副等,由裴玉峰负责落实;

2、灭火器材:如水枪2个、灭火器10个、水龙带4根等,由许林落实;

3、迷彩服、安全带、头盔、防毒面具、安全绳、消防斧、保险钩等,参加演习的人员统一穿着迷彩服,具体装备由周忠术负责落实;

4、宣传横幅一条、毛巾10条、药箱一个等由办公室负责落实;

5、演习现场消防知识图片宣传展,由办公室负责。

6、管理处提前三天向业主、住户发出消防演习的通知,由办公室;

7、演习前举办一次消防安全知识宣传教育,由许振方负责落实;

8、现场拍照,由张*王*负责。

9、消防广播由刘*负责。

六、职责与负责人

1、总指挥:**

职责:负责整体灭火的指挥工作。

2、副总指挥:**

职责:负责指挥现场灭火,向总指挥通报灭火现场情况,总指挥不在时,接替总指挥的工作。

3、灭火组:组长:**

组员:….

职责:手持灭火器、手电筒、消防枪、消防桶、撬棍、斧子、铲锹,在接到现场指挥指令后,迅速赴火灾现场灭火,水电值班员接到指令后,负责火灾区断电、断气、高空抢救工作,带好需用工具。

4、救护组:(组长:许*)

组员:….

(医护人员)……..*

职责:扎白毛巾(用水浸湿)、携带药箱、担架等工具,在接到指令后赶赴现场进行抢救,护送伤员下楼到医院治疗,必要时配合灭火组灭火。

5、疏散组:(组长:林*)

组员:…..

职责:指挥引导住户疏散时,先从着火层以上开始,再疏散着火层以下人员,老弱病残行动不便的人乘消防电梯疏散,其他人员从消防后楼梯疏散并做好群众的安护工作和负责天台开启门锁。

6、警戒组:(组长:余*)

组员:……

职责:负责保护火灾现场,维持公共秩序,保持消防通道畅通无阻,接应引导消防车顺利进入现场,引导至消防接合器位置。

7、设备保障保障组:(组长:王*)

组员:以及楼宇科技公司办公室部分人员。

职责:负责消防水泵、送风排烟系统、发电机的正常启动和运行;配电房的正常供电,电梯的正常运行和关闭工作;煤气总阀的切开,消防结合的开启和关闭工作。

8、机动组:(组长:**)

组员:清洁班、业主、办公室其他人员

主要负责支援人力不足开展工作有困难的单位,主要是在救护伤员、疏散物资、现场警戒等方面。

9、监控中心:(组长:周*)

职责:⑴执行总指挥和指挥员下达的命令。

⑵严密监视大堂的情况,并将电梯迫降到一层;

⑶用消防广播通知楼上的业主、住户。(报告词:业主、住户,您好!我们现在在进行消防演练,请您不要惊慌;给您的生活带来不便,请您谅解!);启动消防排烟、风机等系统。

⑷严密注视灭火的情况,听从指令,当总指挥员下达向消防中队报警时,应立即执行正确的报警程序。

9、引导组:(组长:粱勇)

负责在报警后在路口处迎接消防车,将其引导至着火处。并同时负责迎接兄弟单位支援的人员并简要介绍火灾情况。

九、演习控制程序

(一)演习程序

1、演习前一天下午15:30分,召开现场会议并交代相关事项(参加人员为应急成员及主要负责人)。

2、演习当天所有员工不允许请假外出。

3、下午15:00分前,保障组负责人将各类器材、工具等摆放在指定位置;

4、15:20分,许*、王*和护卫一班的2名护卫员在10栋天台将火点燃;

5、控制中心值班员发现火警信号后,立即通知高层当班的巡逻护卫员(任*)到场确认。巡逻护卫员接到通知后,迅速携带灭火器乘电梯2分钟内,于15:32分赶到现场确认,并将火情(燃烧物质、部位、火势)及时反馈控制中心,同时采取措施,全力灭火,并按下手动紧急按,通知着火层人员进行疏散,另一名护卫员在接到着火信息后在首层打开后楼梯疏散通道、大堂门,并关闭事故单元的煤气总阀,同时将10栋电梯迫降至首层。

6、控制中心值班员接到巡逻护卫员反馈的火情后,立即按照火警通报程序实施(发出火警信号、通知值班领导,全体员工集合,向公安消防队模拟“119”报警),并根据演习总指挥的指示,打开应急消防广播,由(许林)根据着火方位、火势情况、通知有关人员进行疏散,紧急逃生与自救方法,向高层业主/住户作好宣传解释工作。

7、管理处所有未当班人员接到火警信号后,2分钟内赶到p1停车场指定集合地点,护卫员统一着迷彩服,由总指挥(郭影)进行简单的演习战前动员与任务分工。

8、灭火组接到任务后,迅速赶到控制中心携带消防器材,由10栋首层通过消防楼道于15:40分赶到10栋天台着火部位,准时进行灭火(灭火器与3个消火栓同时使用),对准10栋门前绿化带喷射。

9、救护组受领任务后,迅速赶到控制中心携带救护器材,紧随灭火组后于15:41分赶赴着火现场进行救护,配合医护人员(邓*、杨*)对伤员进行简易包扎(蔺*),并把伤员背到10栋门前上担架,在医护人员的护理下将伤员抬至10栋前紧急临时救助站实施救护。

10、疏散组接受任务后,紧随救护组分布在消防楼道的适当位置(每3楼分布一个护卫员)进行疏散物质与人员。

11、警戒组接受任务后,于15:38分迅速赶赴10栋大堂及地下车库3….

备注:①群众演员由清洁工、护卫员等扮演,约35人以上,其中清洁工25人,护卫员10人。②所有人员在疏导的过程中,必须走后楼梯;③在疏导和从楼层下来时,要秩序井然,保持严肃,禁止嬉笑。`

10、应急处理:灭火组到达着火点,房间门锁闭,消防员要在最短的时间内用消防斧把门锁打开,将火灾扑灭后,清理完现场,所有人员到5栋后面集合,进行消防水龙带的抛掷及灭火器的使用演练,演练完成后,总指挥进行总结。

11、各班带回。

第2篇船厂住宅小区物业管理整体方案策划思路

船厂职工住宅小区物业管理整体方案策划思路

针对本物业小区的自然条件和住户构成特点,按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准,本公司准备对**船厂职工住宅小区采取的总体管理思路为:以创建船厂文明宿舍楼区为宗旨,依照厂方企业文化对宿舍区公众部位采取统一有效的日常物业管理工作,结合驻宿舍区域船厂职工楼层分单元自管、评级体系(推选宿舍区职工代表--楼长)。

(一)、安全管理

安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为住户所关注的工作,必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理,即在人员管理上将进出小区的人严格实施'来访登记'的方式进行控制;在交通、物品出入管理上,采用本公司独有的'记忆+规范'法,对小区住户的车辆粘帖有本小区标志的准停卡,标准化管理,以确保车辆及物品出入的安全;同时,本公司独特的'安全预案制'、'巡楼制''不均衡管理法'也将全面应用于小区,以确保本小区在安全管理上的万无一失。

保安人员素质要求:采用复员军人,采取每周六天制准军事化管理、培训;所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁,身高173以上。门岗人员必须跨立服务,统一着装,配饰'人性化'服饰。

(二)、公共事务管理与人性化服务

针对本小区的实际情况,本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式,特别措施有:

1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法,只需住户打一个热线服务电话,所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。

2、'时效制'所有物业服务管理中心的对外服务工作均采用限时工作制,在对住户公开承诺的时间内完成。

3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度,通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。

4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照住户的生活节奏设计的,均以满足住户的生理需要和心理需要为主要目标。

(三)、消防管理

对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施:

1、严格按照有关消防法规的要求,协助实施竣工验收和组织实施接管验收。

2、建立防火规章制度,由物业服务管理中心与小区住户签定《消防责任书》,并实施必要的奖惩措施。

3、建立一支由物业服务管理中心全体员工及部分住户(楼长)共同参加的义务消防队,定期组织消防演习,完善自救体系。

4、经常进行防火检查,及时清除消防通道违夫摆放的物品,消除住户办公区域内的火险隐患。

5、定期检测消防设施,器材的安全系数,做好检查记录,实行责任人制度,确保消防设施时刻处于很好状态。

(四)环境服务管理

环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点,本公司准备采用如下管理方式:

1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的(劳动定额)标准通过投票来竞争上岗配置清洁工,花木工,从而确保环境服务质量。

2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境,将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面,必然带给本小的住户一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。

3、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下,形象好,服务意识强,无不良习惯。

4、建议将物业管理整合该项目配套餐饮、娱乐、休闲场所进行统一管理,与驻宿舍区职工日常生活紧密联系,便于实施一体化管理模式,组成完整架构的船厂企业文化。具体相关管理细则待商榷后制订。

(五)社区文化

为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化氛围,寓教育于社区文化活动之中,创建高品位的人文环境,活跃辖区气氛,增强业住户参与意识,使物业服务管理中心工作的得到住户及住房及社会各界的支持和理解,建立良好的社会公共关系,我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。

首先,在物业入驻时,望能得到厂方大力支持,开展一次主题为'爱我家园'的喜庆活动(旨在为船厂宿舍区域职工住户'乔迁'新居的庆祝活动,借此机会加强各方沟通及宣传企业文化)。

其次,在日常管理服务期间,每季度开展诸如象棋比赛,书法比赛等益智活动;每到节日还将举行小型庆祝活动;在小区显眼处设置主题宣传栏,定期组织保安员及工作人员,及小区住户共同参加学习交流,每月更换社区宣传栏,让住户了解物业服务管理中心,信任物业服务管理中心,支持物业服务管理中心的工作。

(六)内部运行机制

本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区,我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程,规范化管理,规范化服务。

第3篇某小区智能化管理解决方案

一. 智能化小区解决方案

一、前言

近年来中国大步跨入了信息化社会,人们的工作生活与通信、信息的关系日益紧密, 信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯的同时,也对传统的住宅提出了挑战。人们对居住环境要求不断提高,希望有一个安全、舒适、便捷的家,智能小区于是在中国各地蓬勃发展起来,并已成为21世纪建筑业的发展主流。

智能小区是在智能大厦的基本含义中扩展和延伸出来的,它通过对小区建筑群四个基本要素(结构、系统、服务、管理以及它们之间的内在关联)的优化考虑,提供一个投资合理,又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的居住环境。

二、总体设计

前面说过,智能小区是在智能大厦的基本含义中扩展和延伸出来的。智能大厦的构成一般公认包括以下三项基本内容:办公自动化(oa)、通信自动化(ca)和建筑自动化(ba)。智能大厦的各种自动化系统的基本构造模式都是采用集散式系统。当智能大厦的内容扩展、延伸到智能小区时,我们针对小区的特殊情况,把智能大厦的3a在智能小区的应用就演化成5a,即oa(智能小区综合管理平台),ba(公共设备自动化),ca(通信资讯自动化),sa(安全防范自动化),ha(家居智能化)。

oa: 智能小区综合管理平台

ca: 综合布线系统,有线电视系统,计算机网络系统,电话通讯系统,网络增值服务系统;电子公告牌系统

ba:楼宇设备自控系统,消防报警系统,公共广播系统,小区管线系统,停车场管理系统

sa:一卡通系统,闭路电视监控系统,可视对讲系统,电子巡更系统,周边防范系统

ha:三表自动收费,家庭防盗报警,家电远程控制,智能灯光控制

2.1 总体结构图

2.2 设计要点

1. 采用系统集成的方法,把各子系统集成到统一的中央管理平台上,包括网络系统集成、应用系统集成、网络与应用系统的综合集成,以及数据集成。

2. 以数据集成为整个系统的核心。只有实现数据集成才能做到各子系统间的数据共享和互操作。

3. 系统划分为管理层、自动化层、现场层三个层次分明的体系结构。

4. 统一的数据传输平台和数据传输协议。

5. 模块化式设计。

三、智能小区综合管理平台

没有高质量的住宅小区智能化管理,就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高效的管理是智能化的真正内涵,简单的子系统堆砌对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。可以说,没有智能化管理,就没有真正意义上的智能化小区。

根据我们的调查研究,国内大多数的智能小区都不能将各个子系统的管理集成在一起,各个子系统之间的信息还处于孤立状态,操作和管理人员需要熟悉和掌握各个不同系统及对象的技术。

鉴于以上的种种问题,广州城市信息研究所有限公司独家推出了'wingsung智能小区综合管理平台'。她是一个一体化的集成平台,将各个子系统有机地集成起来,各个子系统实现资源共享。中心提供公共信息资源,所有的子系统既可独立运行,又可以在计算机网络的基础上实现集中管理。

这个平台是完全基于小区物内部网intranet之上,通过网络集成、数据集成、界面集成、通信集成等多种技术,实现整个网络上的信息交互、综合和共享,实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。真正做到局域和远程信息的实时监控,数据资源的综合共享,以及全局事件快速的处理和一体化的科学管理。

智能小区综合管理平台具体实现的功能如下:

采用国际标准opc技术提供一个标准的软硬件接口,能够很好地适应各种硬件系统和各种通信控制协议,并为第三方系统提供楼宇设备的综合性管理信息。

平台软件实现模块化结构,用户根据自己的情况选择组合不同的模块,搭建不同智能小区管理平台。

满足系统所选用的技术和设备的协同运行能力、系统投资的长期效应以及系统功能不断扩展的需求。

基于子系统和基于管理的系统集成,更好的体现'管理'的功能。

实现分散控制和集中管理。

能够全面掌握小区的各方面信息。收集各个子系统的历史和当前状态信息,提供相关报告或报表、趋势图等;

实现数据共享、信息和资源共享。

系统内优化和联动控制。

预留与社区信息化服务系统的接口。

四、通信自动化

4.1 计算机网络系统

小区网络系统在整个智能小区系统中,无疑是处在核心地位。小区物业管理中心对智能小区的各个子系统的监视、控制、查询,小区的各项收费、通知,小区住户的电子商务、internet漫游等等都得通过网络系统来实现。小区网络系统就好比是智能小区的大脑。

通过分析现状和需求, 结合当前网络技术发展水平, 初步决定以光纤千兆网技术实现网络主干线。这是当前应用最广泛、性价比最高、最成熟之干线网, 是一个符合osi的标准化网络。网络10m入户,住户独享10m带宽。10m的带宽能够满足住户所有的需求了,包括视频点播、ip电话等。

4.2 综合布线系统

智能小区布线系统作为各种功能应用的传输的基础媒介,同时也是将各功能子系统进行综合维护,统一管理的媒介及中心。智能小区综合布线为小区网络及布线管理中心,楼宇自控系统(bas)、保安监控及巡更系统(sas)、门禁及消费一卡通系统,停车场自动管理系统、internet、isdn电话、ip电话、数字传真等通讯系统(cas)提供一个性能优良的统一平台。

在此,我们将通过与用户的沟通和磋商,根据小区的实际应用情况,并从充分保障投资者的利益的角度考虑,向小区提供一份支持高速计算机网络、电话、有线电视、可视门禁系统、一卡通系统等典型应用的布线方案。我们将对系统进行统一设计、统一安装、统一施工、集中管理与维护,从而为投资者用一次的投资建立一个灵活、可靠、开放、先进的结构化布线系统。

4.3 电子公告牌

大屏幕电子公告牌,每天可以向居民发布天气预报、报刊新闻、社区公告等,该电子公告可取代目前使用的公告黑板,具有很好的社会效益,十分方便物业管理。大屏幕显示的内容由中心计算机控制,通过一套专用软件,可方便修改电子公告牌显示的内容。其主流技术以单色或三色led式为主。

五、安防自动化

随着城市环境的美化,文明程度的提高,传统的住宅围墙和防盗栅栏已逐步要求取消,但社会治安形势依然严峻,因此要求有新型的安全防范体系来防止罪案的发生。在富力城信的智能小区解决方案中,建立了一个多层次、全方位、立体化、科学的安全防范和服务系统,具体分为几个层次:

1. 小区内设置保安监控中心,监控监视小区内所有的保安事件,使得小区内发生的保安事件都能得到及时、迅速的处理。

2. 家庭安全防范在室内安装各种自动探测器,可通过'集中控制器'与小区的物业管理中心联系,保证任何突发事件能得到迅速处理。

3. 门禁系统在楼门设置了门禁系统,住户可使用ic卡进入,外来人员可以通过楼门口的可视对讲与住户通话后,经住户许可后方可进入。可将闲杂人员拒之楼门外。

4. 巡更系统巡更系统可保证巡逻保安按规定的路线及时间进行巡查,保证保安人员可及时发现和处理各类紧急事件。

5. 闭路电视监控系统在小区的各主要出入口、车库、电梯和室外路口安装了摄像机,全天候,全方位地监视小区的动态,所有摄像机均通过小区数据网络连到监控中心。

5.1 闭路电视监控系统

闭路监控系统是为保安中心提供实时视频图像的一套最直接的安防系统。可在出入口,车站等公共场所观察人员的流动情况,可以监控记录各种工作、生产、生活等情况。在智能小区中,闭路监控系统使管理人员在控制室内能观察到小区内所有重要场所的现场情况,为保安系统提供了远程视觉效果,为小区的各种人员的活动提供了监控的途径。

闭路电视监控系统是在小区的主要通道、重要公建及周界设置摄像机,将图像传送到管理中心。由管理中心对整个小区进行实时监控和记录,使中心管理员充分了解小区的动态。

5.2 周边防范系统

现代小区的占地面积很大,它的四周边界总长在一公里以上。传统上对小区周边的防范,就是起高墙,勤加巡逻。但由于小区边界太长,加上气候、地形等环境因素影响,难免百密一疏,很容易形成安防死角。周边防范系统运用主动红外对射技术,在小区边界形

成一道电子幕墙,可以全天候,全方位、二十四小时地监测小区的周边情况,做到万无一失。而且它隐蔽性强,不容易被入侵者发现。

周边防范系统的红外对射报警器接到小区保安中心的报警接收机上。当有人非法跨越时,将切断红外线路,即会触发报警。周边防范系统可以和gis结合,当周边防范系统产生报警信号时,可以在地图上显示出报警的位置、和报警原因,同时发出报警声音。如果和闭路电视监控系统结合,系统还应该可以马上自动把画面切换到报警的位置,同时自动录像。

5.3 可视对讲系统

可视对讲系统是一套为住户与访客间提供图像及语音交流的现代化楼宇控制系统。来访者在门口主机上输入房号,呼叫住户,住户听到铃声后,可在屏幕上看到来访者的容貌,并可与之通话。住户可选择按开锁键开门,让来访者进入;也可选择不理睬来访者或报警求助。

小区内的门口主机可与小区管理中心的管理主机联网,管理人员可看到及听到各门口主机的图像及通话。住户如遇紧急情况(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人员同样也可呼叫分机与住户联系。

5.4 电子巡更系统

电子巡更系统是一套管理保安队伍的智能管理系统。系统在巡更线路上设立签到点,保安人员经过时定点签到。巡更班次、时间间隔、巡更线路等均由电脑软件编排,由电脑存取签到记录,排除了许多人为因素,有效地管理巡更员巡视活动,加强了保安防范措施。记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况,加强保安人员的管理,从而实现人防和技防的结合。功能如下:

(1) 实现巡更路线的设定、修改;

(2) 实现巡更时间的设定、修改;

(3) 在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点;

(4) 中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作,情况;

(5) 巡更违规记录提示。

5.5 一卡通系统

ic卡作为一种信息的存贮和传递媒体,在现代社会中正得到越来越广泛的运用。在wingsung智能小区解决方案中,采用ic卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段,真正在小区内实现了一卡通。ic卡在小区内可作为:

可以使用ic卡来对居室智能管理系统进行撤防和布防

ic卡作为门禁系统的钥匙,并且这种钥匙不能被伪造

ic卡作为停车场管理系统的缴费凭证

ic卡可以作为物业管理人员的工作证、餐厅就餐卡、考勤卡

持卡进出小区大门,ic卡作为住户的身份凭证

持卡进出小区娱乐场所和商店,所有的消费均可以通过ic卡来实现

ic卡可以作为存折或钱包使用,可以储蓄、取款和支付

系统由感应式ic卡、ic卡感应器和各种终端设备通过电脑连接组成,将小区的管理和服务设施全面纳入计算机综合管理系统中,

一卡通系统根据不同的用户要求,灵活组合,可随时增加、删除不同的子功能。

六. 公共设备管理自动化

6.1 楼宇设备自控系统

当今世界,节能和环保是世界发展的普遍趋势。在富力城信的智能小区解决方案,我们对小区的采暖热交换系统、生活热交换系统、生活/消防水箱的液位、照明、变配电系统等均进行了信息采集和自动控制,所有信息采集和自动控制均由公用设备管理系统依靠计算机自动完成,起到了集中管理、分散控制、节能降耗的作用。小区的所有机电设备的工作状况均可以在小区中央控制室监测,出现任何异常情况均可以迅速发现,迅速得以解决,确保设备始终运行在最佳状态,提高了设备的使用率及寿命。同时,还可以大大减少运行维护人员,降低了物业管理的人力成本。

楼宇设备自控系统的基本功能有:

通过小区网络系统接口与小区综合管理平台相连,为管理平台服务。

供配电监控

给排水监控

公共照明监控,包括小区公共场所照明及泛光照明和楼道照明(声控/红外感应/时间表/照度)的控制

电梯运行监测

6.2 消防报警系统

消防报警系统象一张庞大的保护网,时刻监视建筑物内的消防动态,为火灾的早期发现和突发火灾后的紧急处理,提供了有效可靠的手段。整个系统从功能上来看,可分成四个子系统,即:

火险探测系统探测周围环境的火险情况

中央控制系统集中监控,统一调度

火灾报警系统报告火灾发生的地点,及时进行人员疏散

灭火联动系统启动灭火设备,迅速扑灭火灾

6.3 公共广播系统

本系统在正常情况下,可按程序设定的时间自动播放有线广播、背景音乐,广播员可随时插播讲话、通知等其他重要内容,在控制中心可手动或自动开启和关闭小区内的部分广播设备而形成区域性或间隔广播。在事故情况下,广播系统接到不同的事故背景信号而转入事先录制好的事故自动广播或人工事故广播。

6.4 小区管线系统

地下管线是小区的重要基础设施,它的准确、完整与否,直接影响着小区的规划、建设维护和管理。以前小区地下管线由于资料不全、偏差过大、管理手段陈旧而导致维护和管理的滞后。建立科学、准确、完整、动态的综合性地下管线信息系统,实现了住宅小区各类管线的数字化,为小区物业管理和系统维护创造了有利条件,

小区管线系统是以我公司独立自主开发和具有知识版权的管线信息技术开发的。它是以地理信息系统(gis)技术为核心、实现与计算机辅助技术(cad)和办公自动化(oa)相集成,具有空间决策支持和专家系统综合分析能力的综合性管线信息系统。

6.5 停车场管理系统

机动车是现代社会的重要交通工具,随着人们生活水平的提高,私人拥有车辆在现代住宅已是很普遍的,因此停车管理越来越迫切地成为一个摆在小区管理者面前的课题。本系统能解决这个问题。它能将小区车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理,给停车户提供停车方便,车辆安全,也使小区车辆管理更加完善规范。系统由出入读卡器、自动开门机,探测器、控制器等设备组成。

现代智能小区一般是一个包含商场、娱乐及其他配套设施的综合性现代化住宅小区,其停车场惯例系统设一个收费亭,并与控制中心联网,所有前端设备都通过电缆先接线至收费厅,集中进行控制和操作。在收费亭,配置一台专用的系统监控计算机和配套的数据打印机。

七. 家庭智能化

很多已建或新建小区家庭中已安装了三表远传系统、可视对讲系统、防盗报警系统等,这些系统无疑提高了居室的安全及舒适程度。但也存在一些问题,由于系统繁多,给使用和维护带来很*烦,并且室外布线的数量很多,安装成本及设备成本较高,对于住户是不小的经济负担。

在wingsung智能小区解决方案中,采用了在每户设置'家庭智能控制器'的方式,实现了住户的家庭智能化管理。

系统的核心设备是家庭控制器,它可以处理各种传感器的信号,做出相应的处理,并具有联网能力。住户内安装的传感器有门磁感应开关、红外移动探测器、煤气泄漏探测器、烟感、温感及其它安全传感器。家庭控制器通过网络联接到小区管理中心,实现小区管理中心对每一住户的安全监控。

八. 结束语

第4篇新城小区绿化管理方案

滨海新城小区绿化管理方案

根据滨海新城小区物业管理服务的标准以及绿化养护管理的要求,我司拟将该项目的绿化养护进行外包,由专业绿化公司按照绿化养护管理标准实施专业绿化养护管理。以下是绿化养护标准:

一、草坪日常管理标准要求

1、草坪分级标准:

按二级草坪进行养护,绿期260天以上,草坪平整留茬60mm以下,供公共休憩及轻度践踏。

2、淋水:

草坪夏秋生长季每天淋水一次,秋冬季根据天气情况每周淋水2-3次。

3、草坪改良:

草坪如出现直径10cm以上秃斑、枯死或局部恶性杂草占该部分草坪50以上且无法清除的,应采用局部更换法更换该处草坪草,如草坪局部出现被踩实导致生长严重不良,应采用局部疏草法疏草改良。

4、草坪施肥

① 肥料选用原则:草坪选用速溶复合肥、快绿美、长效肥和缓溶复合肥。

② 施肥周期:长效肥施肥周期按肥料使用说明进行,草坪每月施速溶复合肥一次;快绿美及尿素只在重大节庆日、检查日才用于追绿,其他时间严格控制使用。

5、剪草

① 剪草频度:草生长季每20天剪一次,秋冬季每月剪一次。

② 在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度,并根据所选用的机器调整力度盘高度,一般特级至二级的草要遵循1/3原则(即每次剪草剪去长度不超过草高的1/3)。

③ 剪草质量标准:剪割后整体效果平整,无明显起伏和漏剪,剪口平齐;障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪,无明显漏剪痕迹;四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹;现场清理干净,无遗漏草屑、杂物。同一块草坪应在同一天内剪完,以防生长不均。

6、杂草控制

① 根据杂草生长情况,选用除草方法。一般少量杂草或无法用除草剂的草坪杂草采用人工拔除。已蔓延开的恶性杂草用选择性除草剂防除。

② 杂草防除质量标准:草坪没有明显高于15cm的杂草,12cm的杂草不得超过5棵/m2;整块草坪没有明显的阔叶杂草;整块草地没有已经开花的杂草。

7、病虫害防治

① 草坪病虫害应以防为主,每半个月喷一次广谱性杀虫药及杀菌药,对于突发性的病虫害的草坪都应及时针对性地选用农药加以喷杀,以防蔓延。

② 对于由于病虫害而导致的严重退化的草坪应及时给予更换。

⑻打孔与疏草:视草坪生长密度每年疏草打孔,或给予局部培沙。

二、乔灌木养护标准

1、乔木修剪

① 棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达1/3时即应剪除,局部枯黄时按树叶形状进行修边,其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除,修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤;

② 对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时修剪;

③ 每年12月至次年2月应对乔木修剪,剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等,并对树冠适当整形保持形状,对造型树木应每个月修剪一次外形,以保持形状;

④ 修剪整形应达到均衡树势、完整树冠和促进生长的要求;

2、灌木修剪

① 所有灌木应在秋季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作;

② 非观花的造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、树型美观;

③ 每天巡查中应及时清剪因折断而枯黄的枝叶;

④ 对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木应及时将枯黄的叶边清修;

⑤ 观花灌木应在花期过后进行较重的修剪,尽量避免在开花前修剪。

3、乔灌木施肥

① 乔木应每年施肥一次,采用穴施或环施法,有机肥或复合肥均可;

② 观赏用的小灌木每年冬季应施一次有机肥,每年5-6月应追肥一次复合肥,入冬前应施一次钾肥。

③ 小区内乔灌木不应该长期单纯施用尿素等高氮肥速效肥。

4、病虫害防治

① 小区内灌木每月应喷一次广谱杀虫剂和杀菌剂;禁用高毒或强刺激性的农药。

② 对突发性病虫害应及时针对性地喷杀农药;

③ 对园艺害虫应交替使用几种药物喷杀,避免病虫产生抗药性;

④ 喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位;

5、乔灌木养护应达到的质量标准

① 乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶,灌木株形整齐、造型植物轮廓清晰,修剪面平直整齐,棱角分明。

② 没有长20cm以上枯枝黄叶,折断枝、修剪残留枝。

③ 正确施肥、喷药,无明显病虫害,乔木基部无20cm以上萌蘖枝,无过长杂草

④ 灌木脚部整齐清洁,无过长杂草杂物,无严重黄叶、积尘;

⑤ 乔木修剪截口与枝位平齐,直径5cm以上的截口要封蜡;

⑥ 若因养护不当或自然因素造成乔灌木的死亡,应及时补种。

6、乔灌木养护注意事项

①不得擅自改变原植株造型;不得擅自截剪直径5cm以上枝条;

②乔灌木修剪、施肥、喷药等养护工作应及时登记;

③乔木修剪应两个人以上配合,用人字梯及高枝剪、高枝锯进行,不提倡爬数修剪;

④乔灌木喷药应注意风向,注意保护员工及周围人员安全。

⑤山体斜坡上的乔灌木养护操作应注意安全,戴好有关安全设备。

三、时花养护标准

1、外观保养

① 每天巡查室内外时花,及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物,调整好花盆观赏面;

② 对于一些个别提前开放的时花要及时抽换,以保持整个花坛的整体效果;

③ 对于高出时花的竹签、杂草应及时清除。

④ 室外种地时花要求每周修一次边,以防边上的草坪侵入,每半个月松土及除杂草。

2、淋水

① 室外的盆种时花夏秋季一般要求每天早晚各淋一次水,春冬季视天气情况每1-2天淋水一次;

② 室外种地时花淋水应视天气而定,以泥面不干裂、时花无缺水枯萎现象为原则。

③ 时花摆放后期,若每盆时花内处于较佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花。若某个花坛中待换花的比例超过1/2时要求全部更换。

3、病虫害防治

① 时花摆放前应先喷一次广谱性的杀虫、杀菌剂,注意喷杀花盆泥面的蚊虫;

② 摆出去的时

花每天应注意巡查,发现病虫害应及时喷药,没有特别病虫害的时花坛要求每两周喷一次药;

③ 室内时花严禁用剧毒、强刺激性或污染叶面粉剂的农药如有机磷类农药、百菌清粉剂等。

4、时花养护质量标准

① 无残花、黄叶,无高出花面的竹签、杂草等,整个花坛换花不超过1/2;

② 花盆摆放整齐,盆内无杂物,最外一圈面对客人的盆边整洁美观;

③ 无明显病虫害,大叶时花叶面无虫口;无缺水干旱现象,植株生长良好。

④ 地栽时花生长良好,无杂草,无秃斑,边界分明,边界草不蔓入时花境内。

四、绿化环境布置标准

1、环境布置:根据各景区的用花数量和品种做好用花计划,包括具体用花数、品种、日期。

2、绿化景区布置质量标准:

① 植物材料形态优美,生长健康,与景点格调相谐,且具观赏性;

② 品种间搭配合理,有层次,具韵律感,整体效果突出,符合时令要求;

③ 植物取材与周围环境美工设计配合得当,注意细节自然及环境卫生。

3、节庆日布置质量标准:

① 主题突出,色彩作用得当,对比强烈;材料新颖,有较长观赏期;

② 花材有时令感,所用花材在节庆日当天达到最佳观赏效果;

③ 节庆日环境布置与环境相协调。

4、应该撤出的残花标准

① 时花单盆开残率2/3以上,观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/2以上。

② 植株严惩枯黄或生长不良,影响美观,植物不适应所摆放的环境产生落叶等症状。

③ 植株有较严重病虫害,防治该种病虫害的药物具有强刺激性不宜在景区喷杀。

五、室内观叶植物管理标准

1、外观管理

① 每天应全面巡查一次,及时清理盆面及盆底杂物、植株枯枝黄叶等。

② 对于枯黄面积达1/3以上的叶片应整片剪除,枯黄面积在1/3以下者,应用剪刀顺着叶形将枯黄部分剪除,注意保留叶形,不可一刀切过;

③ 要求每两天用清水喷洗一次叶面,喷后应注意抹干地面的水,注意不能将墙纸及其他家具淋湿;

④ 每半个月应清一次套缸/盆及花槽底的多余水分及杂物。

2、淋水

① 室内花木淋水量根据花木所处环境决定淋水量,原产于热带雨林地区或放与光线强、空调出风口等位置的花木一般需水量大,一般其他植物稍小。

3、施肥

① 室内观叶植物常用n-p-k复合肥及成品有机肥、绿光剂。应按照不同地点的湿度、光线、植物品种来决定施肥用量;

② 观叶植物进入室内前应先喷一次绿光剂,之后每月喷一次,使用浓度按产品说明书配制。

4、病虫害防治

① 要有防治蚜虫、螨虫、蚧壳虫、蚊蝇及软腐病黑斑病等病虫害的有效措施及方案。

5、室内观叶植物管理质量标准

① 植株丰满健壮,无枯黄叶,叶面干净光亮;

② 无明显病斑、虫口,植株上无明显虫害;

③ 盆面无杂物,花缸、花槽底无积水杂物;

④ 植物无缺水干旱现象。

六、植物病虫害防治标准

1、病虫害防治计划及要求

① 应根据季节、气候及病虫害防治活动规律制定出详细的防治计划,应包括以下各项:年度及季度的病虫害预防计划;病虫害发生时的治疗计划及用药计划;病虫害防治的费用预算计划。

② 使用药物要求;必须妥善保管农药,以防出现意外事故;在物业小区、办公楼内使用农药应杜绝使用剧毒、残效期长及具强刺激性气味的农药。

③ 园林植物病虫害防治要求:

a、全年中无严重病虫害发生。'严重病虫害'是指:相同或类似品种在同一时间,受同一病虫害造成花木大面积光叶或死亡的病虫害。

b、全年中一般病虫害不超过三次。'一般病虫害'是指:可发现明显病虫害症状,花木受损面积不大,在一个月内即可恢复长势的病虫害。

c、全年中轻微病虫害不超过五次。'轻微病虫害'是指:有较轻的病虫害症状,但通过喷药能在10日内恢复的病虫害。

七、盆景管理标准

1、质量标准

① 山水盆景山体保持清洁,盆水清透,盆内没有青苔或泥沙等杂物。

② 山水盆景山石稳固不易掉下,山上附生植物生长健壮,比例合适。

③ 树桩盆景植株生长健壮,没有明显的病虫害,没有缩枝现象。

④ 树桩盆景能按各种不同的树种习性修剪,形状保持完好,没有5cm长的冗长枝。

⑤ 盆景内除装饰用的小植物及小饰物外,不允许有杂生植物及其他杂物。

⑥ 盆泥没有板结或因淋水而冲刷流失现象;养护过程中没有肥害药害。

2、盆景淋水

① 室内盆景每天淋一次水,并同时用小喷壶往树上喷一次雾。

② 室外盆景夏秋季每天上、下午各淋一次水,冬春季根据天气情况每1-2天淋一次水。

3、盆景修剪

① 落叶类树木一年四季均可做控形修剪,养护中应随时剪除病枝、枯枝、细弱枝及徒长枝,保持盆景植株造型。

② 落叶类树木重修应在落叶后的休眠期进行;观花类树木修剪应在3-5月份进行。

③ 对常绿树木应每月进行一次控形轻剪,修剪应在天气较暖时进行。

④ 修剪方式采用疏剪、短剪、蓄枝截干、抹芽、摘心、摘叶等方式。

4、盆景施肥

① 盆景施肥一般用饼肥和复合肥配合使用。

② 饼肥应在土盆或换盆时施入盆土中,若不换盆则应在每年的2月份施用。

③ 复合肥应作追肥,在每年的6-8月份施一次,每盆用量约10克,小盆景酌情减量。

5、盆景病虫害防治

① 要编制防治蚧壳虫、蚜虫、红蜘蛛、食叶害虫、驻干害虫及锈病、白粉病、黑斑病、炭疽病等病虫害的有效防治措施及方案。

6、盆景翻盆

① 幼树每年翻一次盆,换成大一号的盆,时间最长不超过两年;

② 已成形的树木盆景两年翻一次盆;老树、松柏类树木3年翻一次盆;

7、室内盆景摆放

① 室内盆景应放于合适的几架上,盆景观赏面正对客人,盆景编号牌放于隐藏处;

② 摆放于室内的盆景应无杂草、无露于盆土表面的肥,盆

景盆干净美观;

③ 摆放于室内的树木盆景应每周更换出室外养护至少两星期后才能再摆入室内观赏,搬进搬出都要注意给盆景一个环境适应期。

④ 摆放于室内的山水盆景应将石块清洁,盆内无青苔杂物,山石稳固不易掉下,山上附生植物长势良好。

8、室外盆景摆放

① 摆放于盆景场的盆景应根据盆景的类型及树种习性分类摆放,并根据盆景类型分类编号登记挂牌,以便于管理;

② 悬崖式盆景应摆放于高架上,小型盆景应放于高层架上,大型盆景应放于矮架上;

③ 长期摆于花园供观赏的大型盆景可直接将盆景连盆埋入土中。

八、植物病虫害防治

1、危害植物的生物:

① 昆虫类:

咀嚼式器昆虫、剌吸式器昆虫、蛀干昆虫、蜗牛和蛞蝓、鼠害和白蚁;

② 危害园林植物的病因:

真菌性、细菌性、病毒和类菌性、线虫性和生理性病害

2、农药的种类、剂型及使用方法

① 防治对象: 可分为杀虫剂、杀菌剂、杀螨剂、杀线虫剂、杀鼠剂、除草剂等。

② 化学成分: 无机农药:即用矿物原料加工制成的农药,如波尔多液。

③ 按杀虫剂防治途径可分:

a、胃毒剂:通过消化系统进入虫体内,使害虫中毒死亡,如敌百虫,适于防治咀嚼式口器的昆虫。

b、触杀剂:通过与害虫虫体接触,使药剂经体壁进入虫体内,使害虫中毒死亡的药剂。如大多数的有机磷杀虫剂、拟除虫菊酯杀虫剂。触杀剂对各种口器的害虫均适用,但对体被蜡质分泌物的介壳虫、木虱、粉虱效果差。

c、内吸剂:药剂被植物组织吸收,并在植物体内运输,传导至植物的各部份,或经过植物的代谢而产生更毒的代谢物,当害虫取食时使其中毒死亡的药剂,如氧化乐果。内吸剂对刺吸式口器的昆虫防治效果好,对咀嚼式口器的昆虫也有一定的效果。

d、熏蒸剂:药剂以气体分子状态充斥其作用空间,通过害虫的呼吸系统进入虫体,使害虫中毒死亡的药剂,如用磷化铝片剂防治蛀干时,要用泥土封闭虫孔;用溴甲烷进行土壤消毒时,要用薄膜覆盖。

e、其它杀虫剂:如拒食剂、绝育剂、引诱剂、忌避剂。

3、杀菌剂种类:

①内吸剂:把药剂喷于植物表面,通过植物组织器官的吸收进入体内,并在其中传导、散布、存留或产生代谢物,形成一层保护膜,从而保护植免受病菌危害或抑制病菌生长。如:代森锌等。

②治疗剂:在植物感染后,喷药剂,从植株表皮渗入体内,以杀死或抑制病原物,使植物病害减轻或恢复健康。

③杀线虫剂:用于土壤处理,杀死土壤中线虫。

4、园林病虫害的防治方法:

① 减少病虫来源;(注意运输、消毒、轮栽、滋生、蔓延、卫生等)

② 选用抗性品种;

③ 选择好化学药剂防治。

九、使用农药操作规程及注意事项

⑴ 事先准备好相关喷药工具,检查其完好性。

⑵ 操作人员必穿长衣裤、戴手套、口罩,详细阅读标签说明,

⑶ 做到清楚农药的防治对象,清楚病虫害情况、农药使用剂量和农药稀释倍数。

⑷ 喷药时,要注意周边的人、畜、物和环境的安全,操作人中应站在上风口,喷药完毕,要洗净手、脸和喷药工具,将农药交回仓库安全保管。以防意外事故。

⑸ 使用农药的浓度要准确,两种以上药剂配合时,用量要准确,避免降低药效产生药害。

⑹ 喷洒农药时要均匀,以防多药处产生药害,少药处病虫未除。

⑺ 喷洒农药的浓度要考虑植物的生育期,一般在落叶或生长旺盛时期,浓度可高,发芽期和幼苗浓度要低,花卉开花时一般不使用喷洒农药。大风雨天、重大节假日不喷药。

⑻ 喷除草剂时应压低枪口,以防药雾飘到周围植物上,喷完后要彻底清洗工具。

⑼ 在使用农药时必须有技术员在场配药和技术指导。

⑽ 小区内不得使用剧毒、残效期长、强剌激气味的农药。

十、园林植物病虫害防治要求

1、目的:经济、安全、有效的原则;方针:以预防为主、防治结合;

2、方法:正确选药(根据病虫害情况选择合适的药剂,做到对症下药)。

适时用药(掌握病虫害发生发展规律进行预防、早防治、考虑气候条件)。

适量用药(注意药的规格、有效含量,根据标准来用药,即安全又省药)。

交互用药(以免病虫长期用同一种药产生抗药性,要常换不同的类型)。

①全年中无严重病虫害发生,即:相同或类似品种在同一时间内受到同一种病虫害,造成花木大面积光叶或死亡的病虫害。

②全年中一般病虫害不超过三次,即:可发现明显病虫害症状,花木受损面积不大,在一月内即可恢复长势的病虫害。

③全年中轻微病虫害不超过五次,即;有轻微的病害症状,但通过喷药后能在10天内恢复的病虫害。

④做好防治记录,喷药后定期观察效果,对出现药害或无效的要归结原因并采取相应补救措施,同时做好记录。

十一、主要绿化机具操作使用方法

1、枝剪及高枝锯用方法:

① 用高枝剪、高枝锯时,修剪杆与人体至少要成30度夹角,以免枝条掉下伤人;

② 高枝剪修剪的剪口呈45度角倾斜向分枝的外侧;

③ 使用高枝锯锯枝条时,应先从下向上锯掉1/5以上,再从上往下锯,以免枝条断下撕裂树皮;

④ 若枝条太大,用高枝剪修剪困难时,不应强行修剪,应用高枝锯修剪;

⑤ 用完的高枝剪,高锯应做好刀口清洁卫生后放入仓库保存好。

2、旋刀式剪草机的使用方法:

① 检查汽油、机油是否正常,检查刀盘等机器各部位是否正常,不正常的应处理正常后才能使用,并做好用前记录;

② 装好草袋,依照不同机器的使用说明调节机器剪草高度;

③ 冷机启动先关闭风门,然后将油门加到低档位,拉动起动绳起动后再打开风门;

④ 加油直到机器运转正常后合上自走离合开始剪草;

⑤ 剪草结束后,先松开离合,再将油门调至停止档;

⑥ 待机器刀盘完全停止运转后,方可清理机身内外草渣,用水将机器冲洗干净;

⑦ 检查清洁空气滤清器及机油;

⑧ 机器使用完毕后入仓保管,并填写《机器使用登记表》。

3、汽垫剪草机的使用方法:

① 检查燃料及机器各部分是否正常,做好用前记录;

② 按比例(机油和汽油之比例为1:20-1:25)配好备用油;

③ 清除剪草区域杂草杂物,将工作区域内的无关人员劝离;

④ 冷起动时先关闭风门,将油门调至低档拉动拉绳起动器;

⑤ 调好油门开始剪草,注意斜坡剪草时操作人员应站在机器械上方;

⑥ 剪草完毕清理现场草渣;

⑦ 清洁机器后入仓保管,并填好《机器使用登记表》。

4、割灌机的使用操作方法:

① 机器燃油量及刀盘,背带等各部位是否正常,装好刀、绳;

② 比例(机油和汽油之比例为1:20-1:25)配好备用燃油;穿好鞋、裤;

③ 除剪草区域杂草杂物,将工作区域5米内的无关人员劝离;

④ 起动时先关闭风门,将油门调至低档拉动拉绳起动后打开风门;

⑤ 好机头,左手紧握扶柄,右手握紧扶杆并用拇指将油门逐渐调大;

⑥ 机器转速正常后,将刀盘稍稍微向左倾斜,由右向左匀速修剪草坪灌木;

⑦ 修剪完毕将油门调至最低点,待刀盘停止运转后按停止键停机;

⑧ 清理草渣及刀盘,并填好《机器使用登记表》。

5、绿篱机的使用操作方法:

① 检查机器燃油量,按比例(机油和汽油之比例为1:20-1:25)配好备用燃油;

② 将机器先放在地上,冷启时先关闭风门,将油门调至小档,用手指泵三下油,左手握紧后把手,右手拉动启动绳,启动后打开风门;

③ 右手握紧前把手,左手握紧后把手,用左手拇指调大油门至剪刀运转正常后开始修剪;

④ 修剪时注意横平竖直的原则,刀口不能朝自己身体任何部位;

⑤ 修剪完毕先用手拇指将油门调至最低直到剪刀停止运转后才能将机器放于地上,再按下止动按扭停机;

⑥ 清理检查好机器后入仓,并填好《机器使用登记表》。

6、机具日常保养:

① 工具用后应清理干净,整齐摆放在指定位置;

② 各工具转动部位灵活,金属工具无生锈现象,生锈处应除锈后上漆;

③ 刀具锋利,变钝刀具及时打磨,打磨后上润滑油;弹簧弹力正常,无残损、折断;

④ 油箱密封良好,油路畅通,混合油配比合理;

⑤ 每月检修一次空气滤清器、火花石、化油器等部件,保证无故障;

⑥ 机器连续运行90分钟以上应休息15分钟,较长时间不用应每周启动15分钟;

第5篇争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案承诺

(1)创优方案

指导思想

以业主、用户满意为宗旨,以国家物业管理优秀小区为榜样,以达标创优为目标,通过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动,树立良好的企业形象,提高物业管理服务队伍的整体素质和小区的管理水平。

具体目标

a.房屋及维修管理方面:

房屋外观完好、整洁,定期清洁。

小区内有明显指示标志:交通指示牌、小区平面图及楼宇和单元标识等。

房屋完好率达到98%以上。

无违章搭建。

房屋维修及时率98%以上,零星修理合格率100%,做好回访及记录。

档案管理完善,有专人管理,做到完整、清晰、安全、正确。

b.设备管理方面:

小区内所有公共设备图纸、资料齐全,管理到位。

设备良好,运行正常,无事故隐患,保养检修制度完善。

每日有设备运行记录,操作人员严格遵守操作规程及保养规程。

消防设施完好,可随时启用。

安全监控系统设备完好,使用正常。

c.市政公用设施管理方面:

小区公共配套服务设施完好,不随意改变用途。

供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,运行正常。

道路畅通,路面平坦。

交通管理规范,车辆停放有序。

污水排放通畅。

d.环境卫生管理方面:

小区环卫设施完备,设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。

小区实行标准化保洁,垃圾日产日清,生活垃圾实行袋装化。

根据季节投放灭虫除四害药物,派专人管理。

做好凭证饲养宠物的宣传,小区内严禁饲养家禽,并经常检查,发现问题及时纠正。

小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁,不留死角,不随意堆放杂物或占用。

小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱划现象。

高压水泵、水池有严密的管理措施,二次供水卫生许可证、水质化验单应具全。

e.绿化管理方面:

按小区规划要求做好绿化的培植、养护。

小区公共绿地不占用,不随意改变用途,保证小区绿地率。

合理分布树、花的种植,做到四季长绿,月月花香,充满生机。

绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏现象。

f.治安管理方面

小区实行封闭式管理,采取常规防范和技术防范相结合的防范措施,确保安全。

小区实行24小时保安值班、巡逻制度。

小区内安全监控系统有专职人员管理,并严格执行相关制度和纪律。

思想重视,制度落实,以防为主,使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。

保安人员服装整齐,仪容端庄,作风严谨,言语文明。

危及住户安全处设有明显标志,并落实防范措施。

重视对保安人员的思想教育和业务培训。

g.财务管理方面:

建立规范的财务管理制度。

严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。

为住户提供多项便民有偿服务,以业养业,增收节支,做到管理经费收支平衡,争取略有盈余。

h.社区文化建设方面:

充分利用小区的娱乐场所和设施,定期组织开展健康有益的社区文化活动,比如:游泳比赛、书法比赛、篮球比赛和健身指导等。

积极配合社区开展各项公益活动。

半年开展一次征询住户意见活动,及时了解住户需求信息,调整服务内容,使住户满意率达到95%以上。

提倡住户互帮互助,文明居住,关心病残者、老人、妇女及儿童。

积极开展精神文明建设,使住户能自觉遵守小区各项管理规定。

(2)实施办法

a.建立创建领导小组:

创建全国物业管理优秀示范住宅小区领导小组,由公司领导任组长,负责创建活动的领导协调工作;各部门负责人担任成员,负责创建活动的指导工作。

b.制订实施计划:

根据创建活动的总体安排,制订切实可行的实施计划,要把创建活动与日常管理结合起来,把创国优与创市优、省优结合起来,把长远目标与眼前工作结合起来,通过开展创建活动,真正带动各项工作。

c.强化各项管理制度:

要借创建活动的东风,建立、健全各项管理制度,以制度促进管理,使各项管理规范化、科学化、制度化,做到有章可循、违章必究。

d.加强检查、督导:

对创建活动要经常进行检查、督导,及时总结经验。对存在的问题,要认真查找原因,寻求解决的办法,不搞花架子,不做表面文章,确保创建活动健康开展,取得成效。

(3)奖惩措施

在创建全国物业管理优秀示范住宅小区活动中,对表现突出、成绩卓越者,将给予奖励,奖励标准另定;对表现低劣、工作不力者,将给予批评,并酌情给予行政处分。

(4)创优计划

时间工作性质工作内容

创优达标准备阶段组建创优工作领导小组:设组长一名,成员若干名。为确保创建工作有组织有计划地开展,建立创建工作领导小组例会,每半月召开一次工作例会,总结上一阶段的工作,对发现的问题及时确立解决方案。安排本期创建工作,计划落实情况。

开展宣传动员工作,为保证创建工作的顺利开展,在创建过程中开展宣传动员工作,使全体员工积极参与到创建工作中去,齐心协力完成创建活动。

创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评,通过初评寻找差距,并就相关问题的解决落到人,及时进行整改。

将问题进行整改,根据市达标标准,结合iso9000质量保证体系的相关程序文件及工作规程对发现的问题进行整改,并进行跟踪检查,以确保问题整改的及时性和有效性,最终达所制订的目标。

迎检阶段根据市创优达标的评分标准,组织创建领导小组成员对小区的管理进行自评、自检,做好考评验收工作。

创市(省)优阶段总结经验、积累资料,提高管理水平和服务水准。

根据评审结果,继续保持达标的标准,对未达到标准不足之处加以整改,在达标的基础上进一步

提高服务质量和管理水平,力争在达到市(省)优秀小区标准。

创国优阶段总结创市(省)优的经验,发扬成绩,改进不足。

第6篇小区房屋二次装修管理方案-3

小区房屋二次装修管理方案(三)

1.门外:

(1)不能改变入户门的样式、颜色及门牌号,请勿在门上另加防盗门或安装推拉栅栏门。

(2)不能在门口设置神坛或悬挂其它牌匾、标志等及占用公共楼梯间堆放物品。

2.强电:

(1)不能移动强电箱,取消漏电保护开头或随意更换开关,增加开关容量。

(2)电箱增容须进行申请报批。

3.弱电:

(1)不能随意拆、改弱电系统,如需更改可联系管理处,由原智能化施工单位提供服务,费用自理,切勿自行改动。

4.装修材料:

(1)木夹板、木龙骨一定要刷防火涂料,做吊顶应尽量用阻燃装饰材料。

(2)天花板上预留线路应套防火阻燃管。

5.液化气表及管道:不能私自改动或封闭,有移动要求的请联系管理处或液化气公司。

6.给排水:

(1)请在装修之前,对厨、卫部分进行防水施工,由业主、装修施工单位进行闭水试验,48小时后业主方可验收。

(2)厨、卫的上下水管、吊顶若封闭,请预留检修口,并一定将水管接口处理好,防止渗水、漏水。

(3)地漏应做好防护措施,防止装修过程中的泥沙将其堵塞。

(4)水表表前部分请勿私自移动,此方面的改动须管理处书面同意。

7.排烟道:

(1)请勿拆改排烟道,排烟应按预留的位置,打孔如有改动会造成烟气倒灌。

(2)若室内安装燃气热水器,排气管请勿接入烟道。

8.地面:

(1)厨、卫的地面建议不要铺大理石,以免楼板负荷超重影响安全。

(2)建议不采用大量红砖做隔断,重新隔墙请用轻质材料。

(3)装木地板、打木龙骨孔时,应限制钻头深度在5公分之内,避免打穿楼板。

9.厨房、卫生间:

(1)不能改变厨房、卫生间的结构和使用功能,或将没有防水要求的房间及阳台改为厨房、卫生间,严禁交生活污水排入雨水管道内。

(2)厨房、卫生间地面已做防水处理,如需改动请做好防水工程。

10.阳台:

(1)请勿改变栏杆、外墙的颜色。

(2)请勿拆除、加高原栏杆。

(3)阳台不能封闭。

(4)阳台上可安装升降式晾衣架,晾晒衣物不能超出阳台内。

(5)不能封闭阳台排水管的检修口。

(6)不能安装防盗网。

11.天台:

(1)不能封闭天台。

(2)天台围栏颜色、样式、高度不能改变。

(3)不能加建雨蓬、盖顶或另行搭建房间。

(4)天台地面设计不适宜直接覆土,住户如有绿化需求,请摆放盆栽植物。

(5)不能搭建花架。

12.建筑主体及外观:

(1)严禁改动或损坏房屋的承重墙、梁、柱、楼板、外墙、屋面。

(2)严禁另行开门、窗或改变原有门、窗尺寸。

(3)严禁改变原有外墙砖样式及涂料颜色。

(4)严禁在外墙加装饰物或其他物品。

(5)拉闸门及窗花应参照物业处提供之样式制作,窗花须安装在窗户内侧。

(6)空调外机安装在预留位置,得随意挂放外机。

(7)不能随意在外墙打洞钻孔。

13.装修过程中,若有超出原施工设计图纸范围,且改动及施工量较大者,应由业主汇同装修单位到物业管理处提供图纸备案。装修完毕后请提供竣工图,并通知物业管理处验收。

14.商户广告牌管理中广告牌制作应通过政府部门审批、广告牌制作尺寸按统一规范安装、广告牌应安装牢固,确保安全。

第7篇太阳城小区公共秩序管理服务方案

安全工作是重中之重。**物业管理有限公司将在**太阳城的物业管理范围内维护公共秩序,协助公安机关做好治安方案工作,为业主提供安全的工作、生活环境。

**太阳城巡逻岗构筑了其第一道安全防线,小区各入口、车场固定岗构筑了小区的第二道安全防线,公共通道构筑了小区第三道安全防线,巡楼护管员构筑了小区第四道安全防线。

1、安全管理职责

巡查监督--------防止罪案发生。

消防安全--------消除火灾隐患。

车辆管理--------维护交通秩序,确保车辆安全

2、安全岗的分类和分时设置

安全岗设置类别

固定岗:车辆出入口、小区出入口等。

作用:区内车辆、人流进出管制,对安全重要部位进行定岗防范。

巡逻岗(不定点安全岗):设车场流动岗、楼内巡查流动岗等。

作用:防止、消除安全及火灾隐患,巡查楼层安全状态,保证无安全盲点,指挥交通疏导等。

机动岗:特殊设置的安全岗。

作用:作为安全快速支援力量,应付处理突发事件,检查各岗位的状况。属于非常设安全岗。(通常由主管担任)

安全岗的日间和夜间设置

安全岗位设置根据日间和夜间不同的安全管理要点而确定,且明确责任区域,可保证无论在日间或是夜间,所有区域都可涉及而无盲点,覆盖空间和时间。

3、公共区域管理

工作内容:公共秩序管理、消防管理,车辆进出管理,物品进出管理。

工作要点:

礼貌注视往来行人,发现可疑人员及时向机动岗报告;

作好车辆进出登记,严禁违规车辆进入区内。

有货物进出,必须查验,严格禁止可疑物品进出。

巡逻岗认真巡视、检查广场内各区域交通情况,严禁任何有碍公共秩序的活动和行为。

有大型活动时,积极配合有关部门,按要求作好交通疏导、维护秩序等工作。

发生盗抢案件要积极协助处理,保护现场,快速报案,协助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。

4、交通车辆管理

工作内容:车辆出入登记管理,交通疏导管理,车位管理。

工作要点:

要求车辆服从指挥,按标记驶入驶出,交验有关证件。

严禁车辆在场内维修、加油、清洗,乱丢垃圾。

注意提醒车主关好车门窗,贵重物品随身携带。

对在车场内由车辆搬运进出的货物按照有关规定进行严格查验。

指挥车辆按位泊车,保持交通顺畅。

对vip人员的预留车位进行监督管理,确保vip的正常停车。

冬季下雪天,及时清理路面积雪,保证区内交通顺畅。

5、区内管理

工作内容:巡逻管理,登记管理,日间管理,夜间管理。

工作要点:

严密巡查,根据制定巡逻路线图,并按规定路线和时间实行24小时巡逻守卫制度。

完善区域内安全技防管理,合理利用护管设备设施,配合人防确保安全。

重点区域,重点管理。对楼房周围、停车场等区域加强防范。

按要求做好日常安全管理工作记录及交接班记录。

各安全岗职责和安全责任区域明确,确保日间和夜间安全管理。日间重点在广场、车场区域,夜间重点在小区周边区域和停车场区域等。

非常气候时,注意防风、防水等问题,宣传、检查、关好小区门窗,检查室外广告牌的稳固情况,检查排污沟渠是否顺畅。

6、消防管理

工作内容: 消防设备、设施管理,消防人员培训、管理,建立应急处理程序,消防意识宣传等。

工作要点:

建立消防队伍:

根据消防管理'预防为主,消防结合'方针及小区的本体结构特点,不同部位的使用功能,消防硬件设施情况特点,设置消防组织机构,成立消防紧急应急分队,任命义务消防队员(原则上为管理处全体人员)。

建立消防制度:

根据小区楼层平面建立消防疏散图、防火责任制,制定消防作战方案、救护措施、定期检查各类消防设施,明确防火档案制度及消防员职责,并定期邀请消防专业人员进行专题消防讲课并指导培训,以做到防患于未然。

加强对管理处员工及客户的消防观念和防火意识的宣传教育,任何人都有消除火灾隐患之责任。

保证楼内、楼外消防通道的畅通,各消防设施每周定期检查,以确保完好无损。

对停车场、售楼部等消防要害部门加强防范和巡查。

每年不少于二次组织员工进行防火演习,熟悉掌握各种消防器材和设施的使用方法,提高对火警的应付能力。

各岗位人员在日常工作中均应注意巡视,保持警惕。

消防控制中心严密注视各楼层消防情况,一有情况,立即处理。

针对各种可能的紧急突发事件,拟定相应的应急措施和程序,建立快速反应、快速支援的安全体系。

7、紧急事件处理程序

各安全岗遇紧急突发事件,应作出快速反应,并与机动岗取得联系,以求同伴的快速支援,并通知相关固定岗加强戒备,密切注意事态发展。事件处理后,相关的安全岗也应及时将处理结果反馈上级并做好质量记录。

经支援人员赶至事件现场,如仍不能得以控制,机动岗应立即向上级报告作整体调度,通知其他备勤人员迅速支援。

如调动增援人员仍不能控制或解决,则需向社会机构求助,并迅速向省教育厅有关领导和公司相关领导汇报。

事件处理后,所有人员必须做好详细的质量记录备查。

固定岗发现非本区域情况,应根据情况报告机动岗或巡逻岗处理,在未经许可下不得擅离岗位。

参与处理紧急事件的各安全管理人员在事件处理过程中要注意随时保持与机动岗联系,以便机动岗及时作出安排和决策。

第8篇小区分项物业管理方案：消防管理

华庭小区分项物业管理方案:消防管理

6.消防管理方案

j华庭以公寓、商场为主的高档综合性物业,消防管理也是物业管理的重要组成部分。根据消防法规要求,结合j华庭的实际切切实实做好消防安全工作,确保业主的生命财产安全。

(1)管理内容

a.做好消防设施、器材的管理;

b.保持消防通道的畅通;

c.加强小区装修期间的消防安全管理;

d.严禁违章燃放烟花爆竹;

e.严禁住宅使用瓶装液化气;

f.严禁携带、储藏易燃易爆物品;

g.防止电器短路、管道煤气泄漏等引发火灾因素。

(2)管理措施

a.制订并落实消防制度和消防安全责任制,做到责任制落实,器材落实,检查落实;

b.制订消防事故处理预案,防患于未然;

c.建立义务消防队,预防为主,防消结合,发现隐患,及时清除;

d.做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;

e.制止任何违反消防安全的行为;

f.积极开展防火安全宣传教育,定期向业主传授消防知识;

g.发生火灾,及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

消防应急处理

消防员工作流程与质量标准

工作内容质量标准工作频度

值班(灭火)报警通讯设备完好,离岗有人代班、灭火迅速、措施得力、抢救及时24小时

流动巡查宣传大楼安全无堆放易燃、易爆用品,安全使用电器,无乱搭接电线,有消防设备,会使用每日8:00~21:00

施工装修监督无违章用火、用电,无使用易燃材料装修

公共场地设备无挤占消防通道和设施,天台无堆放杂物

灭火器具放置合理、无缺损、无过期、表面清洁、100%完好

报警通讯设备灵敏

学习训练演习学习训练熟悉消防法规知识和小区消防情况,掌握基本消防技能专职队员1次/7天,义务队员1次/15天

演习组织严密、重点突出、专家指导、业主、住户、商户参加1次/季

工作质量考核文件

《员工行为准则》

《岗位职责》

《巡视检查记录》

《月工作质量评估表》

《奖惩制度》

第9篇小区分项物业管理方案：社区文化建设

华庭小区分项物业管理方案:社区文化建设

13.社区文化建设

社区文化建设是一项长期工作,既要坚持,又要出新,天长地久,潜移默化,教育人,塑造人的功效自然会被人们所认识。

开展社区文化建设,对于促进社会主义精神文明建设,活跃社区氛围,丰富业主生活,陶冶业主情操,具有重大意义。因此,根据小区业主的需求,充分考虑到各年龄层次、职业特点,与居委会配合开展各种社区活动。

(1)管理内容

a.环境建设

道路整洁,绿化茂盛,空气清新,房屋外观统一和谐,无违章搭建,配套设施齐全。

各类标识(警示、导向)设计美观,布局合理,功能全面。

告示牌、宣传牌、宣传栏的设置赏心悦目,内容健康向上。

b.精神文明建设

绿化自然,如开展爱绿、养绿活动。

保护环境,如开展收集废电池活动。

弘扬公德,如开展敬老活动。

发扬传统,如开展军民共建活动。

c.文化建设

从小区实际出发,开展丰富多彩的社区文化活动。

组织业主参加社会公益活动,加强小区与外界联系。

开展经常性的健身活动;各类竞赛,如篮球比赛、网球比赛、游泳比赛、桥牌比赛等。

组织各类业余活动,如老年合唱团等。

d.教育工程类

利用阅览室,与社会图书馆合办读书社,普及各类知识。与学校联办家政班、电脑班、提高住户素质。

组织课外活动,如双休日兴趣班,培养孩子多方面的爱好。

(2)管理措施

a.建立制度、场地、经费保证体系

制度保证为保证j华庭社区文化顺利开展,要制订一套完整的规章制度,如《精神文明公约》、《社区文化工作制度》、《社区文化活动运作流程》等。

场地保证要落实社区文化活动场地,做到活动场地整洁、安全,能够满足各类活动的需要。

经费保证多渠道筹集社区文化活动经费:

1.服务中心划拨

2.有些活动适当收费

3.寻求外界赞助

b.社区文化建设计划。

小区文化建设应拟订计划,逐步实施。因势利导,因地制宜,量力而行,讲究实效。

j华庭小区活动计划表

活动类别活动时间活动内容活动对象

文娱活动春节(1月-2月)开展新春联欢会全体业主

公益活动3月中旬开展植树活动全体业主

公益活动5月份开展你丢我捡、收集废电池、美化社区活动全体业主

暑假活动7-8月份利用小区会所等场地开展活动少年儿童

体育活动9月份开展篮球比赛、游泳比赛、健身操、武术比赛等体育活动。青少年

文娱活动10月份开展重阳节老年人联欢会、重阳节登山、垂钓活动。老年人

文娱活动11月份开展摄影、绘画、舞蹈等比赛活动青年人

教育培训活动12月份开展书法、电脑培训活动全体业主

c.运用多种形式向业主宣传物业管理知识,使广大业主了解并支持物业管理工作;

d.定期走访和谈心活动。

第10篇小区物业管理方案投标文件

小区物业管理方案(投标文件)

一、投标函

第二章:×××小区物业概况;

第三章:×××小区物业管理服务方案

第一节:小区环境管理

第二节:小区卫生绿化管理

第三节:小区的安全保卫管理

第四节:设施的维修管理

第五节:小区的文化建设

第六节:其他物业服务项目

第四章:×××小区管理组织结构图

第五章:人员配备;

第五章:金费收支预算;

一、投标函

致:×××小区业主委员会:

根据贵区日前发布的招标公告,现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标,并作出如下法律承诺:

1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定,履行相关义务。

2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。

3、投标文件的内容真实可*。如果中标,本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。

4、同意提供招标人所要求的其他资料。

5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。

6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址:

地址:邮编电话:传真

法定代表人(签字或盖章):

投标人全称:(投标单位公章)

年月日

第二章×××小区物业概况

×××小区住宅部分面积约为21000平方米,共4栋252套单元房;公共部分面积约为1000平方米,有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院,与周边围墙组成一个封闭式的小区,由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管,后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章×××小区物业管理服务方案

根据×××小区的实际情况,并贯彻×××物业公司“尽心服务,超值服务”的服务宗旨,我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。

第一节环境管理

维护规划的严肃性,定期进行检查维修,禁止乱凿洞,乱开门窗的破坏行为,禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为,保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度,保证住宅楼的结构不被破坏,从根本上使小区不动产保值增值。

第二节卫生绿化管理

小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素,为搞好×××小区的卫生和绿化,我公司将严格按照iso9001质量标准的要求,规范作业。我们要树立全员保洁意识,制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施,并层层落实。目标管理达到:一日三清扫,垃圾日日清,严格控制二次污染。具体实施方案如下:

一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶

二、配备两名保洁人员,负责小区的环境卫生:

(一)公共卫生:

1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶;

2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹;

3、各明沟沟盖无积尘、无锈迹,站立侧目可清晰见字。

(二)室内卫生:

1、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净

2、定期清扫、保洁;

(三)绿化环境:

1、保护:在草坪上树立温馨提示标牌,防止花草人为伤害;

2、养护:定期浇水、修剪花草树木,营造优雅、温馨的花园式居住环境;

(四)装潢垃圾:

会同业主委员会制定《室内装潢管理制度》,室内装潢有可能影响建筑物的结构,减少建筑物寿命,并且在装潢中出现大量的建筑垃圾,影响环境,对于室内装潢必须要有严格的规定,这关系到各业主的切身利益,也是物业管理公司义不容辞的责任。

(五)张贴警示牌,倡导文明新风。

第三节小区的安全保卫

小区住户以科大、省教院教师为主,文化层次较高,素质较好,故安全保卫工作除消防安全外,我们将以“人防为主,技防为辅”的方式重点对外安全的保卫,具体做到以下几点:

(一)整体排查,清除消防安全隐患;

我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查,配齐所需的消防器材,培训消防员,消除消防隐患。

(二)实行封闭式管理,24小时保安值班、巡逻,保障住户安全;

我们将南北两个铁门按实际情况定时开关,以中间的大门为主出入口,保安尽快熟悉住户,对进出的外来人员,严格实行登记制度,禁止无关人员入内,大力加强夜间巡查力度,保障业主人身、财产安全。

(三)报警电话,为随时处理紧急情况做好准备。

“急住户之所急,想住户之所想”,设立报警电话,对于突发的各种事件,制定突发事件应急处理程序,保证突发事件的及时解决。

第四节设施的维修管理

小区的公共设施,极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾之忧,我们将做到以下几点:

(一)对于公共设施进行全面检查;

在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记,对于损坏的公共设施进行修理,如1号、2号楼的部分防盗门,公共的照明灯等。

(二)配备专业水电工,制定合理价格,设立保修电话,保证及时维修服务。

我们将和业主委员会按国家的相关维修规定,对于住户水、电等维修项目制定合理的收费标准,配备专业水电工,在小区管理处设立一部便民热线,在住户提出维修要求时,及时完成维修工作。

维修管理的目标达到:

1、24小时受理报修,一般情况下10分钟内维修人员到场,维修及时率100%。紧急情况随叫随到,确因特殊情况不能及时到场处理的,应向保修人说明情况,做好解释工作,并尽快安排处理。维修结束后,将地面清理干净,物品归位,经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。

2、定期对公共照明设备系统进行巡查,及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

第五节小区文化建设

为各业主创造和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一个重要的目标,由于×××小区住户文化素质较高,完全可以利用现有资源做到以下几点:

(一)建立老年活动室

住户中有不少是老年人,应该为老年人创造一个能和外界沟通交流的好环境,这样既给老年人带来了欢乐,也让其子女少了一份担心。

(二)用小区文化资源组织文艺社团

小区住户多为教师,物业公司和业主委员会共同邀请具有一定文艺功底的住户,成立文艺社团,在空闲时间组织诸如舞蹈,书法,歌咏活动,相互学习,相互交流,增进邻里了解,全面提高小区精神风貌。

第六节其他物业项目的管理

此外,还有其他的一些物业项目的管理,如自行车、轿车的停放管理,宽带网接入、水电费的收取等,我们将本着为住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商,从而使业区内所有的工作都能有条不紊的开展。

第四章×××小区管理组织结构图

(3人) (2人) (1人) (1人)

第五章:人员配备

一、管理处经理(1名)针对小区实际情况制定工作计划,费用收缴工作

二、管理员(1名)绿化养护、监督各项工作的开展情况,执行主任安排的具体事务。

三、保洁人员(2名)负责小区卫生;

四、保安人员(3名)负责小区安全,24小时巡逻;

五、水电维修工(1名)公共设施维护,水电维修。

第六章费用核算

一、人员工资

1、管理区主任:1人*800元/月=800元

2、管理员:1人*750元/月=750元

3、保洁:2人*500元/月=1000元

4、保安:3人*600元/月=1800元

5、水电维修工:1人*650元/月=650元

二、垃圾清运费:2车/日*10元/车*30日=600元

三、公共用电:300元/月

四、每月水损:300元/月

五、日常维护保养费、保洁材料费:500元/月

六、固定资产折旧(2000元按3年):56元/月

合计每月共需费用:6756元/月

第11篇 z文明小区管理处居家安全实施方案

为促进安全社区建设,使安全社区建设取得实效,成为切实保障居民基本权利、关心弱势群体,提高安全保障水平、造福百姓的一项民生工程,依据上级有关文件,结合本小区实际,特制定本方案。

一、指导思想:

以科学发展观为统领,把安全社区建设作为构建和谐社会和区域文化建设的重要组成部分。坚持以人为本,贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的方针,紧紧围绕社区安全生产中心工作,以加强安全生产基层基础工作为切入点,用“大安全”的概念整合资源,指导建设安全社区,有效提高全民安全意识、安全素质和本质安全保障水平,改善民生,促进安全发展、健康发展、和谐发展。

二、领导小组:

组长:彭连启小区经理

成员:李振花家委员主任(小区治安主管)

朱永锋小区维修主管

陈晓娟小区环卫绿化主管

田东华接待员

赵秀凤环卫绿化班班长

潘永喜综合维修班班长

杨世友居民代表

李艳志愿者代表

三、创建目标:

1、以保障本小区居民安全为宗旨,坚持预防为主、以人为本的方针,因地制宜,努力形成社区主导、全员共同参与的创建工作格局。

2、整合辖区资源,协调社区内外一切为我所用的力量,包括人力、财力、物力积极开展创建工作。

3、建立健全伤害预防网络,最大限度降低社区居民伤害风险、减少伤害发生、减轻各类意外事故和伤害引起的负担,真正做好所有人和类别事故、伤害的预防工作。

四、实施步骤

(一)启动阶段(2008年9月):制定创建安全社区工作方案,成立领导小组,启动创建工作。

(二)宣传动员阶段(2008年9月-10月)适时召开安全社区建设推进大会。在社区内广泛开展宣传活动,充分利用社区资源开展形式多样的宣传、教育,宣传安全社区“持续改进,促进事故和伤害预防”理念,推广安全社区建设标准,树立公众科学、健康生活的观念,强化自我防范伤害、事故的意识,提高应对紧急情况的能力,积极营造安全社区创建氛围。

(三)调研准备阶段(2008年11月-12月)主要对社区居家安全现状展开调研,召开安全会议,部署任务,讨论具体问题,研究具体措施。

(四)组织实施阶段(2023年1月-10月)按照《安全社区建设基本要求》和《安全社区评定指标》,对不符合标准的项目进行整改。

(五)验收阶段(2023年11月-12月)总结“安全社区”创建以来的经验和主要成果。

(六)巩固及参评阶段(2023年后):各创建单位按照《安全社区建设基本要求》进行运行、巩固创建成果,参加“全国安全社区”的评选。

五、工作要求

(一)加强组织领导

要高度重视,加强基层基础工作,建立安全生产长效机制,加强对“安全社区”建设工作的组织领导,成立相应的组织机构,制定工作方案。

(二)责任落实到位。安全社区建设是一项全新的工作,时间紧,任务重,难度大,必须落实责任,专人负责,在选人用人、健全制度及工作机制等方面下功夫,积极整合辖区内各类资源,广泛动员辖区内单位和居民共同参与创建工作,形成整体联动、齐抓共管的工作格局。

(三)加大宣传力度。广泛宣传“安全社区”建设工作的重要意义,营造“关爱生命,关注安全”氛围,不断提高社区居民、单位的安全意识和自我保护能力,要调动各方面积极性,将相关部门开展的创建“和谐社区”、“平安社区”、“交通安全社区”、“消防安全社区”、“平安和谐校园”等活动结合起来,共同建设“安全社区”。

(四)提供物资保障。采取多种形式、多种渠道,积极协调上级部门加大财政经费保障力度,为“安全社区”建设提供必要保障,持续推进“安全社区”软硬件建设。

(五)确保任务完成。在推进“安全社区”建设中,要根据试点工作目标、标准和要求,不断改进工作,总结好的做法,加强相互间交流,充实完善现行标准制度和规定,采取有力措施,确保创建“安全社区”任务地圆满完成。

文明小区管理处

二○○八年九月八日

第12篇小区分项物业管理方案：接管验收

华庭小区分项物业管理方案:接管验收

2.接管验收方案

为确保小区的环境、建设和设备设施符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法利益,满足业主的质量要求,方便日后的物业管理,特制订接管小区方案。

(1)管理内容

a.了解接管物业的基本情况;

b.编制《j华庭物业接管验收计划》,确定验收的标准、方法和日程安排;

c.与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对小区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

d.与开发、施工单位一起,对小区物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;

e.与开发、施工单位联合进行小区物业交接:

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;

核对、接收各类设备设施;

核对、接收各类标识标牌。

(2)管理措施

a.抽调管理、业务骨干,组建接管验收小组,负责小区物业的接管验收工作;

b.制订接管验收规程;

c.掌握接管验收的标准和程序;

d.提高对接管验收重要性的认识;

e.实事求是地开展接管验收工作;

f.按规定办理接管验收手续。

第13篇某某小区二次装修管理方案

某小区二次装修管理方案

业主入住后,随之而来的就是房屋二次装修的高峰期。为了保证物业的结构安全,维护小区的统一、美观,我们将以房屋结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序(物品出入、安全、消防)等作为装修管理的工作重点,严格进行装修管理。

一、加强宣传,正确引导

(一)针对业主大多为青白江高收入群体,素养相对高的特点,加强装修法规的宣传,导入先进的装修设计理念,合理的室内设计方案,恰当的装修材料选择,有效的施工管理方法正确引导业主,减轻二次装修管理的压力。

(二)制订详细的《装修管理指南》,在入伙办理手续时发放给业主,同时管理处提供必要的房屋工程图纸,指导业主进行二次装修。

二、严格审批,加强巡查

根据多年来对二次装修管理的经验,我们在小区装修管理中注重于以下步骤:

(一)在二次装修的审批过程中,建立项目物管员初审、综合管理部复审、管理处经理签字的三级审批责任制,强化审批责任。

(二)加强对施工队伍的管理,实施'二证一书'制度,即要求装修施工单位办理'装修入场通知书'和'施工人员出入证',并签订'装修协议',同时要求施工单位缴纳一定数额的装修保证金作为约束。

(三)加强装修过程的监管,实施'全员管理'。我们要求,各专业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点,并在入伙前着重给予培训。

(四)强调下列监管重点:

1.为防止房屋结构、外观受损及违章搭建,我们在实际工作中,除要求项目主管的例行巡查外,管理处治消队员、保洁员等各岗位也对二次装修进行全方位监管,消除管理盲点,形成立体交叉式的装修监管网络,一经发现问题及时处理,把违章装修消灭于萌芽状态。

2.为防止装修后经常出现渗漏水问题,我们将要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理并经管理处确认后方可继续施工。

3.为维持装修秩序及安全,我们将加强对施工队的管理,狠抓消防安全,控制未经允许的动火作业;实施对外来人员准入制度,严格管制各区出入口,对搬出/入物品一律登记后放行;严格控制施工的时间及装修垃圾的清运,消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。

三、依法管理,以理服人

对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主,劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据,要求其限期整改并酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的业主,我们将积极采取法律途径予以解决,确保小区房屋本体及公共设施的完好。

四、谨慎验收,不留隐患

我们将着重验收房屋本体结构及上下水管道、电气线路等隐蔽工程的质量,对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报,经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后我们将依据相关标准严格验收,同时要求施工单位提供齐全的竣工图纸存档以备查验。建立装修回访制度,既在装修完毕后的二个月内,我们将再次上门复查,对复查中发现的隐患予以坚决消除。

第14篇大型住宅小区智能化系统的管理、维护方案

（一）xxxx智能化系统说明

xxxx智能化系统，包括红外线周边防越系统、摄像监控系统、室内智能系统、保安对讲系统、消防报警系统、区内背景音乐系统，该五系统均与管理处智能控制中心连接。

（二）xxxx智能化系统的管理和维护

针对xxxx智能化系统的特点，结合我公司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：

1. 建立设备运行及维护人才队伍

由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调多名专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，并邀请相关单位（如该系统的设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保每一个人都能谙熟该系统并能正确使用及维护。

2. 对用户进行多种形式的培训

用户能否正确使用室内智能系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一个入住的用户开始，通过提供详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等多种形式，让所有的业户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。

3. 严格监控装修及其它施工工程

我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐敝线路的具体位置。我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少二次到现场查看，防止线路被损坏。

4. 建立供应商档案

我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需的配件，并能跟踪产品的更新换代，使xxxx的智能化系统得到及时的完善。

5. 处理好入住初期的误报警问题

xxxx的智能化系统科技含量较高，住户对这一系统必然有一个接受及熟悉的过程，在这一过程中，各种误操作都会随时出现，造成智能中心的报警频繁发生，所以区分并处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键，我们将根据实际情况，在入住初期设定一个n秒的滞后报警（由软件实现），当住户误操作时，可在n秒内通过室内的操作键盘，解除报警，这样智能中心就不会发出报警信号，从而有效地解决了初期频繁误报警的问题。

6. 日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。具体计划见表：

xxxx智能化系统巡视和保养计划

项目内容周期

摄像监控系统巡视、检查一周

保养半年

煤气泄漏探测器试验、保养半年

三表自动抄表系统巡视、检查一个月

红外探测器、紧急按钮、门磁开关、门锁系统保养一年

智能控制中心设备保养一年

区内背景音乐系统保养半年

消防报警系统巡视、检查一月