第1篇 物业管理维修保养实施方案
物业管理项目维修保养实施方案
目的:
加强办公楼内公用水、电设施设备日常维护,确保其正常运行、延长其使用寿命。
范围:
营销中心、办公楼内公用水、电设施设备的维修、养护,以及中央空调、送风机房的正常巡检。
职责:
1.定期巡查,掌握办公楼内公用水、电设施设备的运行和完好状态,若发现隐患或不正常情况,应及时组织人员抢修,确保办公楼内公用水、电设施设备完好、设备正常运行;
3.负责中央空调、送风机房运行情况的检查、记录,若有隐患应立即向有关厂家反映,并积极配合中央空调、送风机房厂家进行维修;
4.定期巡视,保证上下水、排污管道畅通;保持污水不外溢、环境清洁;
5.人员持证上岗,维修及时;维修时严格遵守安全生产条例和操作规程;
6.爱护工具,节约用材;不得将工具私自外借,不得将常备维修材料私自挪用或送人。
内容、程序及标准:
1.内容:办公楼内公用水、电设施设备的日常管理、维修、养护、巡视工作。
2.程序及周期:
(1)、每日一次,公共设施、设备的巡视、检查;掌握运行情况,作好《日检记录》;
(2)、接到报修时,应在最短时间内赶往报修现场维修,并作好《报修记录》;
(3)、每日,对中央空调、送风机房进行开关机并进行巡查,并作好《中央空调、送风机房运行情况记录》;
(4)、积极配合相关厂家对中央空调、送风机房检查、维修;
(5)、积极配合相关厂家对设施、设备的大、中修(其材料、费用由甲方提供);(无周期)
(6)、发现隐患或他人报修时,应组织人员及时抢修;(无周期)
(7)、维修时,保证维修的及时率、维修的合格率;保养时,保证运行情况掌握。
3.标准:
(1)、办公楼内公用水、电设施设备、中央空调、送风机房等情况良好、运行正常;
(2)、上下水、排污管道畅通,无外溢;
(3)、维修后,保持原地卫生清洁,并将物品等按原位放回;
(4)、维修及时率98%以上、维修合格率98%以上;
(5)、设施、设备房内干净、整洁,卫生良好。
应急措施:
1.接到紧急报修时,应在最短时间内携带工具赶赴现场,并组织人员进行抢修;
2.若巡视、检查发现隐患,应及时维修或向有关部门反映,做到问题不过夜;
3.对意外事件发生的维修情况,应根据实际制定可行的维修规范或措施,并在短时间内实施;
注意事项:
1.高空作业时,严格遵守《高空作业规范、程序》;
2.作业时,严格操作程序和规程;穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套等安全保护措施。
检查、考核:
1.工作人员进行日常自检,掌握情况;
2.项目部每周一次,对维修、保养记录以及中央空调、送风机房情况进行检查,作好《周检记录》;
3.可向相关方了解维修的及时率、合格率,进而考查服务的满意率,以及是否符合标准、职责等;
4.总公司或项目部除周检也可进行抽检,总体掌握维修、养护情况。
第2篇 合肥物业管理公司员工配置方案
合肥物业管理有限公司员工配置方案
一、目的
根据《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准(乙级)》文件指导,结合我司2023年终市场调查结果,及2023年度我司实际接管面积及区域增加的实际情况,我司制定了2023年度职务设置与人员配置方案;
2023年拟设物业公司工作职能为:
一、基础服务分为:
客户前台服务、客户资料管理服务、客户温馨管家服务、物业有偿服务、设施、设备维护管理服务,环境维护管理服务,秩序维护服务;
1、客户前台服务;
接待客户对项目情况及售后服务相关情况的咨询及解答、协调处理客户的投诉,办理装修、工程报修、小区出入证、业户卡等手续,受理对业户的有偿服务工作、并协调相关部门进行处理、楼宇交付手续办理、协助跟进遗漏工程的整改;
2、客户资料管理服务;
主要是负责服务中心内部的各项工作,包括建立完善的业主档案,发布各种通知及了解网上资讯及投诉,为前台管家服务助理和区域管家服务助理开展工作提供必要的支持;
3、物业温馨助理服务;
负责协助财务进行各项费用的收取及催缴工作、协助做好业户房屋装修的接待、巡查、管理工作、接受业户的投诉、建议和咨询、协调有关部门做好相关对客服务工作,并做好回访、协调相关部门为业户提供优质服务,主动深入了解各业户不同的需要,并根据需求提供各种服务、区域内清洁、卫生、园林绿化、公共设施设备等的巡查及监督协调管理;
4、设施、设备维护管理服务;
小区内的主要设施、设备,公共区域的配套设备的维修、保养工作,包含电梯机房、水泵房、暖气机房的巡查;
5、环境卫生管理服务;
负责小区管辖区域内公共区域的清洁、绿化维护工作;
6、秩序维护服务;
负责小区的公共区域的公共安全秩序、车辆行驶、停放秩序,消防安全秩序;
二、物业公司管理运营工作需划分为:
行政人事管理,财务运营管理;
1、行政人事管理;
负责物业公司行政行文、对外函件、行政事务管理,员工的招聘、入职手续办理、劳动合同的签订及人事文件的管理,员工的各项保险相关手续的完善,公司管理规章的培训工作;
2、财务运营管理;
核实小区的收费项目及费用的收缴情况,核收相关租赁合同的计价和收缴工作;完善物业公司的税务及预算报表;
二、2023年度物业公司具体职务设置与人员配置架构图:
跟据2023年度收楼户数(蜀山阁二期北区6月份共入伙682户,其中包括二期监控中心一个,实际增加管理面积约为6万多平米);物业公司人员的架构安排及职务设置:
第3篇 物业管理公司筹建方案-参考
物业管理公司筹建方案参考
筹建物业管理公司主要要从以下几方面考虑
一、物业管理公司的资质要求:
为了加强和促进物业管理工作的健康发展,保证物业管理公司组建质量,根据《公司法》的要求,全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级
1.一级物业管理企业资质必备条件:
(1)管理物业规模一般在50万平米以上,或者管理涉及物业在20万平米以上;
(2)管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上,物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋(下同);
(3)管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦,且管理达标面在50%以上;
(4)企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上;
(5)具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上;
(6)企业经营年限必须在3年以上;
(7)企业注册资本50万元以上(含50万元)
2.三级物业管理企业资质必备条件:
(1)管理物业规模一般在3万一20万平米,或者管理涉外物业1万~5万平米;
(2)有中级专业技术职称管理人员3人以上;
(3)企业注册资本10万元以上(含10万元);
3.处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。
对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。
物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料
1、内资企业(全民、集体、股份制、股份合作制)
(1)物业管理公司资质申请报告;
(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件;
(3)管理章程;
(4)公司法定代表人任命或聘任书;
(5)验资证明;
(6)经营场所证明;
(7)拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书);
(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件;
(9)其他有关资料。
2.外商投资企业(含中外合资、中外合作、外商独资)
除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外,还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。 3.私营企业
(1)业主身份证明(复印证);
(2)业主的工作简历;
(3)申请资质审批的报告;
(4)管理章程;
(5)验资证明;
(6)经营场所证明;
(7)拥有或委托管理物业的证明;
(8)雇员的名册;
(9)专业技术人员的资格证书;
(10)其他有关资料。
二、物业管理公司资质审批程序
国家房产行政管理体系――各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后,在一定时间内(通常规定为两个星期内)审核完毕,符合经营资质条件的,核发批准文件,其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记,在手续办完后才能对外营业。
三、物业管理公司设立和工商登记
(一)组织机构设立 物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公司”两种。
(二)工商登记 根据《公司法》有关规定,物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于物业管理是一个新兴行业,在注册登记中会遇到一些问题,为了今后更好的开展工作,有必要搞清楚。
1.物业管理公司的经营宗旨 物业管理公司的经营宗旨应含有以下几个方面:
(1)物业管理是房地产开发的延续和完善,是一个复杂、完整的系统工程。因此物业管理公司应积极参与社会分工,实现房地产开发、经营良性循环,促进我国住房制度改革的深化。
(2)对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护,使其物业保值、增值, 延长其使用寿命,最大限度地实现社会财富的节约。 (3)物业管理的对象是物业,服务对象是人。所以应以业主(使用人)为对象,开展各类经营业务,寓经营与管理十服务之中,提供全方位的方便服务。
(4)发挥物业的最大使用功能,为业主(使用人)创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。
(5)履行社会管理义务,积极开展两个文明建设,致力于全社会的文明和进步。
2.经营范围 根据物业管理的行业特点和经营宗旨要求,物业管理公司的经营范围有:
(1)管理方面: 楼宇(多层、高层)管理; 房屋的修缮管理; 设备的维修、保养管理; 车辆运行及看护管理; 治安管理; 清洁环卫管理;绿化管理; 消防管理; 物业保险管理等。
(2)服务方面: 物业修缮; 物业租售代理; 物业清扫保洁; 搬家、装潢服务。 车辆出租; 绿化工程及花木租售; 燃料供应;蔬菜粮食供应; 服装清洗供应; 美容美发; 康乐健身; 幼儿教育; 老年服务; 家教服务; 商业服务等。物业管理经营的范围非常广泛,但其目的是为所管物业范围内的居民或单位提供优 质、方便的各种服务。
第4篇 某物业管理权交接方案
物业管理权交接方案
更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务,除需要发展商和业主委员会的支持,原物业管理公司的有效支持配合,更需要接管单位有策略有步骤的实施运作。我公司在'更换'问题上,有着深入的研究,并有多次案例和实践,从九九年至今,亲历的更换事件,便有七起,并全部参与了更换方案的制订。
根据我司以往经验,在更换前首先将必须考虑如下几个重点:
一、程序的合法性
物业管理委员会是代表物业产权人、使用人利益,负责监督检查物业管理工作的非法人社团,是解决物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜,要经产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会,形成决议,使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。
二、协调相关方面的关系,取得中正第三方的支持
协调相关单位的关系,包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系,使其尽可能得取得一致性意见,对于顺利更换,尤为重要。
中正方的支持主要是指:
法律顾问,提供法律支持。
物管顾问、财务顾问,提供专业支持。
政府主管部门,提供政策支持,取得指导、支持,不可忽视。
三、具体交接工作安排
1.发展商负责书面通知,现在管物业公司解除合同日期,确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。
2.双方物业公司确认交接步骤及内容。
3.以书面形式发给每位业主更换物业通知。
4.在最大限度减低对客户服务影响的情况下,按步骤进行物业交接工作,并由第三方进行监督。
5.发展商与原物业公司的合同缮后事宜。
四、交接内容
交接中涉及的内容繁多:设计方案,配套设施,运行记录,外网联络,固定资产,管理费余额及管理基金等等。具体大块如下:
(一)工程交接
1.成立接收小组,由交、接双方专业人员组成,指定工程验收负责人及各专业交验人员,一般由以下专业人员组成:电气、暖通、给排水、土建、电梯(如有)、锅炉(如有)。
2.召开工作会议,布置各专业组接收要求及具体事项。
3.接收工作要求
参照国家及行业标准,规范及设计要求,对接收工作内容中各条款逐项核对,确保文件资料手续齐备,工程质量及各项技术指标符合标准。
4.物业交接工作程序
(1)接双方签定物业接收委托书,确定接收程序接收人员及接收时间。
(2)交方应提供的资料、文件。
1)图纸资料、文件、交接清单。
2)设备清单。
3)能源消耗情况(列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字)。
4)住户交纳能源费情况统计表。
5)备品备件、材料物品库存登记表。
6)设备运行记录。
7)交接班记录。
8)值班记录。
9)工具、仪表,维修设备登记表。
10)人员花名册。
11)设备维保合同(有效期内)。
12)维修费使用情况及盈亏。
(3)交接工作开始时,双主应签定物业交接协议书。
明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。
(4)交接工作中,双方交接人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查,并认真填写物业交接清单和运行试验记录。
(5)交接工作结束,双方共同签署交接报告。对交接中发现的问题,双方应认真记录,协商解决办法,对交接中遇到的工程遗留问题,若不能马上解决,双方应签署备忘录,说明存在的问题,产生的原因、责任、解决的方法和时间等。
(6)钥匙移交
(7)设备交接顺序
1)变配电设备(变配电室)。
2)热力设备(热力站、锅炉房、热交换站)。
3)燃气设备(调压站或调压装置、燃气表房)。
4)消防报警设备。
5)保安监控设备(含摄像、可视对讲等)。
6)泵房(生活水泵、消防泵、污水泵)。
7)运输设备(电梯)。
8)维修设备(工程维修用如,电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等)。
9)其它设备(电脑、办公设备、电开水器等)。
(各类交接清单见附件。)
(二)财务交接
确定财务交接的日期,在正式交接之前,交接双方均应做好充分的准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册;接受方应对原物业管理的财务会计工作有定性的了解。在交接日始业务人员对口进行交接。
交接内容主要包括核实资产与负债;清理债权、债务;重新认定未执行的合同;银行、税务等业务口的结束和新建、会计档案的必要说明和交付;原管理工作中遗留的财务问题的说明和拟定解决方式等。
交接方式上,应做到交付方对交接内容真实、明确;接收方对交接内容查证、清楚。同时,接收方要同交接内容涉及的第三方见面,落实交接内容,并履行必要的法律手续。
(三)文档交接
鉴于各家管理公司所实施物业管理体系不同,文档编制也有较大区别,建议物业管理文档交接清单由原执行机构提供。如已通过iso-9002的企业,文档依据为三级文件中作业指导书目录索引。如未通过,则文档依据为办公室文档管理文件目录索引。
双方交接按目录内容进行签收即可。
文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本,主要包括:维修管理公约、客户手册、物业管理费核定标准、政府批准文件、与相关服务管理部门的合同文本。
(四)人事安排
1.岗位交接
根据我公司的交接方案及原物业管理公司所提交的交接内容目录,我公司派人对原物业管理公司的保安部、工程部、客户关系部、保洁部等逐一进行岗位交接,并以文字说明交接完毕,经双方确认签字。
2.人事安排
在原有人员人事安排上,本着'双向选择,择优安排,加强培训'的原则,充分考虑原有员工的各人意向与职业特长,合理安排,调动其工作积极性与主动性,发挥潜能,实现企业与个人利益双赢。对于工作热情高但管理水平或岗位技能尚未过到岗位要求的员工,要组织培训、考核,使其达到上岗要求,确保服务质量,维护物业管理公司的声誉。对于员工的合理流动,积极做好人事的各环节工作,手续齐备、快捷。做到'留者安心,离者舒心'。
3.劳动关系
对考核及经培训考核通过达到上岗要求的人员,应办理相关的人事手续,即终止与原物业管理公司的劳动关系,与均豪物业管理公司签定劳动合同,并根据我公司的整体工作布置,安排在原项目部或我公司其它项目部的相应工作岗位。
关于接管工作的其它说明
1.接管工作需提前一个月进行安排,其中
二周时间进行接管机构、干部的组建抽调员工招聘等筹备工作。
二周时间的全员培训。
2.岗位移交在二个工作日以内完成,移交保驾需3-5个工作日。
3.物资文档等其它交接约需5个工作日完成。
4.财务交接按划线制进行交接,我司承诺可进行全程顾问,所需时间暂无法确定。
5.我司同意接收开办费所购置的固定资产及递延资产。
风险防范
更换物管企业的过程中,经常出现的'风险'有5种情况:
(1)原物管企业拒不退出,导致新物管企业难以进入。
(2)原物管企业提出高额补偿。
(3)交接不配合,导致物业管理工作无法延续。
(4)因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。
(5)引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事,但在客观上给交接工作造成波折。
所以要做好风险防范工作,避免业主和使用人工作、生活受到影响。
第5篇 沈阳x小区物业管理方案
沈阳市z小区物业管理方案
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理水平,根据《物业管理条例》及有关法律、法规, 结合我市物业管理工作实际,特制定本方案:
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
(一)目标:
1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修,维修及时率达到90%。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;20**年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业,要100%取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企业经理持证率达到100%,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。
(二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
(一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理。
(二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任,按照规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,按照各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人,维修及时率确保在90%以上。同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付使用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
(三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创造公平、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》,及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时,鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且,及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》,对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》,并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严重程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务,提高管理服务水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心联合,继续对我市物业管理从业人员进行培训,达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》,不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会,积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》,明确各部门职责,充分调动街道、社区的积极性,依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社区稳定的工作,更具规范性、操作性。引导业主大会,在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。
(四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100%;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理。逐步形成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任,为物业管理创造良好的环境。
(五)采取多种形式,加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案,分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件,引起社会各界物业管理的重视,让广大业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐。
三、组织领导
为使这项工作落到实处,市政府成立领导小组。
组长:z
副组长:z
成员单位:市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产
局,负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构,抓好具体的组织实施。
四、职责分工
规范物业管理工作是一项系统工程,要坚持“条块结合、区域负责”的原则,市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工,密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工,落实责任,相互配合,加强检查验收,切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门,具体负责全市物业管理工作的指导、监督,并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作,如:物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。
一是在进行住宅小区前期规划时,要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施,以方便后期的物业管理工作;
二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收,不按规划建设的住宅小区,不能予以验收,并限期整改;
三是对开发建设遗留问题,要制定整改工作方案,积极组织整改,达到合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作,使物业管理活动更加规范,促进物业管理水平的提高。
各区政府为**物业管理工作的责任主体,要针对目前物业管理工作存在的问题,制定具体的整改工作方案,积极配合市政府相关部门,加大管理力度,认真组织整改,使问题得到及时有效的解决。
五、实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作,为确保完成本方案确定的工作内容,今年要分三个阶段进行实施。
(一)排查阶段(20**年5月10日至5月31日)
由市领导小组牵头,建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合,各区政府组织实施,对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查,并进行登记造册,建立管理档案。
(二)整改完善阶段(20**年6月1日至10月31日)
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析,查找根源,制定相应的整改措施,报市领导小组审查,审查合格后,方可按责任分工认真组织整改。
(三)验收阶段(20**年11月1日至11月15日)
领导小组成员单位按照工作内容和标准,集中时间,认真组织,对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核,确保达标。
六、保障措施
(一)提高认识,明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓,实行“一把手”负责制,层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任,切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
(二)密切配合,抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动,密切配合,针对物业管理存在的问题,制定切实可行的整改措施,认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的,有关部门要按照相关规定进行查处,确保全部达标。
(三)加强宣传,营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》,整顿规范物业管理市场”活动,大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度,使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务,进一步增强参与意识和维权意识,树立正确的消费观念,使物业管理逐步走向良性循环轨道。
第6篇 物业设备管理方案范本
提要:
设备管理做到'三好'、'四会'、'五定'。
制定各系统的应急处理方案。
量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为××广场××号楼项目(---)节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。
××广场××号楼项目(--)是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。
2.1××广场××号楼项目(--)机电设备设施特点
××广场××号楼项目(--)的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统::及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在:
2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。
2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。
2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。
2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。
2.2机电设备设施管理的重点和难点
2.2.1××广场××号楼项目(---)机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。
2.2.2××广场××号楼项目(---)是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。
2.3机电设备管理的原则和目标
2.3.1机电设备管理的原则
2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。
2.3.1.2对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好设备;'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。
2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。
2.3.1.7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理::方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。
2.3.2机电设备管理的目标
通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理
针对××广场××号楼项目(---)机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。
2.4.1维修人员全部到位,分工负责。
2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。
2.4.3备足备品备件,以被急用。
2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:
①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。
②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。
2.5机电设备管理维修保养方式
2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。
2.5.2一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。
2.5.3二级保养。维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。
2.5.4中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。
2.5.5大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。
2.6实行机电设备的动态管理
2.6.1设立24小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。
2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。
2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。
2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。
2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与××广场××号楼项目(---)相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作。
2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。
2.7各系统设备设施的管理要点及措施
2.7.1供配电系统
2.7.1.1管理要点及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保证24小时正常运行。
(2)设备完好率99%以上。
(3)投诉处理率100%。
2.7.1.3记录:
(1)供配电抄表记录;
(2)供配电运行值班记录;
(3)供配电系统巡视维护表;
(4)供配电系统维修保养表;
(5)接地电阻测试记录表。
2.7.1.4其它:
入住之初,协助××广场××号楼项目(---),与供电部门协商落实××广场××号楼项目(---)用电户类别。
在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。
2.7.2给排
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。
(3)限水、停水能预先通知用户。
(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。
(5)设备完好率99%以上。
(6)投诉处理率为100%。
2.7.2.3记录:
(1)给水系统巡视维护表;
(2)给水系统维修保养表;
(3)排水系统巡视维护表;
(4)排水系统维修保养表;
(5)水池、水箱清洗记录表;
(6)水池、水箱药品投放记录表;
(7)供水系统月测试记录表。
2.7.3消防系统
本系统主要有火灾自动报警系统(fas)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。
2.7.3.1管理要点与措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。
(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为'0'。
(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。
(4)无火灾及其它安全隐患。
2.7.3.3记录:
(1)消防报警系统巡视维护表;
(2)消防报警系统维修保养表;
(3)值班记录;
(4)气体消防系统巡视维护表;
(5)气体消防系统维修保养表;
(6)消防演习记录。
2.7.4空调系统
2.7.4.1管理要点及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。
(2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。
(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。
(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。
(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。
(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。
(7)系统设备完好率在99%以上。
2.7.4.3记录:
(1)冷水机组运行记录表。
(2)空调系统巡视维护表;
(3)空调系统维修保养表。
2.7.5电梯系统
2.7.5.1管理要点及措施。
2.7.5.2效果:
(1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。
(2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。
(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。
(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。
2.7.5.3记录:
(1)电梯系统巡视维护表;
(2)电梯系统维修保养表。
2.7.6智能化楼宇自控系统
2.7.6.1效果:
(1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。
(2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警。
(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。
2.7.6.2记录:
(1)保安监控系统巡视维护表;
(2)保安监控系统维修保养表。
2.8机电设备设施抢修、应急处理方案
2.8.1停电应急处理措施
2.8.1.1市电停电
当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。
2.8.1.2设备故障停电
(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。
(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。
(3)管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。
2.8.2给排水系统应急处理方案
2.8.2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。
2.8.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。
2.8.2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:
(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。
(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。
(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。
(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。
2.8.3空调事故应急处理方案
水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知管理处综合管理部。
2.8.3.1冷水机组发生故障。
(1)空调运行人员立即启动备用空调,恢复供冷。
(2)水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因,能自行处理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位,专业维修单位在30分钟内赶至现场处理。
(3)故障不能在10分钟内处理的,管理处综合管理部须及时通知用户,并说明故障原因。
2.8.3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。
空调运行人员立即启动备用设备,工程部及时组织人员维修,恢复设备正常使用。
2.8.3.3空调末端装置发生故障。
工程部立即组织人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围。
2.8.3.4故障排除后,做好故障分析报告,总结经验,避免同类事故的发生。
2.8.4电梯应急处理方案
无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客受到惊吓。为此,须严格按以下程序执行,保证乘客的人身安全。
2.8.4.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾,同时停止电梯运行。若系误报,尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。
2.8.4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知::水电班人员,根据楼层灯指示或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤释放被困乘客。
(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。
(2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。
(3)手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时,应在松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。
(4)若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗解救出被困乘客。
2.8.4.3电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查明事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班。
2.8.5重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。
2.8.5.1重视机电设备的使用管理
建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。
2.8.5.2加强机电设备维修养护
对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。
根据我们管理政府物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。
2.8.5.3提高设备的运行效率,降低运行成本。提高电梯运行效率
①选择全周自由式服务方式,提高电梯的运行效率。
②采用先进的操纵控制技术(如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制),优化电梯运行状态,有效地缩短乘客候梯时间。
实现水泵的高效经济运行
在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行。因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大。
在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换。
做好水处理工作
(1)降低污垢对换热设备的影响
空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能。如在空调设备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样进行水质检测,然后依据检测结果向水系统中投加药剂;每周定期排污一次,以免系统中的矿物盐成倍增加,给水垢的形成创造条件。
(2)清除和防止锈蚀
由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性,将引起传热管外壁产生污垢,导致制冷量衰减,应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈,另外还要进行预膜处理,使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。
为了延长设备的使用寿命,降低能耗,在接管物业后,立即对空调系统清洗除污、除锈,再进行预膜处理(膜层极薄,对导热系数无影响),以减轻腐蚀程度。据统计,空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命(年)的影响如表所示:
空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表
设备
处理使用
方式寿命
供水管
扬水泵
制冷机组
冷却塔
风机盘管/风柜
运行中作预膜处理
18
11
11.2
11.9
8.0
未进行预膜处理
12.6
9
5
6
4.0
由于采用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢,在空调水处理时,我们采用高分子多元聚合物复合水处理法,既保证水处理效果,又减低对换热器和管道的腐蚀。
节约用水
××市是淡水资源比较缺乏的地区,减少水资源的消耗意义重大。除大力提倡节约用水,防止供水设备及管路渗水、漏水外,推广应用性能卓越的节水器具与设备,是实现节约用水的重要措施和途径。采用先进的节水设备,虽然会增加设备初期的资金投入,但从长远考虑,可以减少不必要的浪费。既可以降低用水成本,又可以节省电力资源。
在本物业大厦中,我们将采用下列手段实现节约用水:
珍惜水资源,大力倡导节约用水的观念。
②物业管理处水电及保安人员时常巡视,发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复,维修时先切断水源,以免造成浪费。
③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水资源浪费。在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位,可收到一定程度的节水效果。
④推广使用停水自闭水龙头,避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路'停水'等假象,造成用户未适时关上水龙头,在管路供水恢复正常时造成水浪费。
⑤使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀,根据需要调节延时关闭的时间,用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感应式延时自闭水阀,更可收到节水和卫生的双重效果。
⑥合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平,保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比,用户存在一定程度的无意识浪费水的现象,减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头,也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。
提高供配电系统的节能效果
(1)供冷系统设备是主要的耗能设备,可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待,根据需要投入不同容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量。
(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率,实现调荷节电。
(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果。
(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显着的节能效果。
第7篇 x物业小区公共设施设备管理工作方案
1、管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
2、管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,项目范围内的道路畅通,路面平坦。
第8篇 物业管理治安突发事件应急处理方案范本
1、处理各类治安突发事件的基本原则
快速反应原则:当班保安接警后应在2-3分钟以内到达突发事件现场。
统一指挥原则:
a、管理突发事件时,如管理处经理在场时由其负责统一指挥;
b、管理处经理不在场时,由管理处经理助理负责统一指挥,由分管保安工作的负责人协助指挥;
c、特殊的情况下,管理处领导不在场时由保安班长负责统一指挥。
服从命令原则:保安班长、保安员或其他员工须无条件服从现场指挥员的命令。
团结协作原则:管理处领导或保安班长为突发事件处理的指挥员,行使管理处赋予的指挥权和处理权,各级员工不应干预。在指挥员做出突发事件处理决定时,相关员工均应团结一致、紧密协作,配合指挥员处理好突发事件。
2、各类突发事件的处理程序
(1)盗窃事件处理:
当保安员发现盗窃情况或盗窃可疑人员时,应立即用对讲机通知保安班长或其他保安人员赶赴现场,进行围捕,然后留在现场监视犯罪嫌疑人,当条件许可时,应立即将犯罪嫌疑人抓获;
当保安员发现被盗现象或接到盗窃报案时,应立即用通讯器材(对讲机或电话)向保安班长报告案发现场具体位置,并通知值班人员封锁出入口,严格控制车辆和人员的出入,然后留在被盗窃现场,或迅速赶赴被盗窃现场,维护现场秩序,保护现场免受破坏,禁止一切人员进出现场;
保安班长接到报告后,立即用通讯器材指挥调遣保安员赶赴现场处理;
犯罪嫌疑人未逃离现场或正在逃离时,应立即组织抓捕;犯罪嫌疑人已逃离现场时,应立即向周围目击人员了解具体情况,指挥保安员对犯罪嫌疑人进行搜捕;抓获犯罪嫌疑人应立即报告公安机关处理;
若案发时间不清,被盗窃时间过长应请示管理处领导后报警,并指挥人员保护现场,待公安机关进行现场侦察;
保安班长应将事件处理情况及过程记录在《突发事件处理登记表》上,并向分管保安工作负责人进行汇报;
分管保安工作负责人应将事件材料及做出的处理情况向管理处经理汇报,请示做出下一步的工作指示;
管理处经理应视此次事件损失及影响的大小向总经理报告。
(2)打架斗殴事件处理:
当值班保安员发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时,应立即赶到案发现场进行制止,将双方当事人劝离;若不能制止应立即通知保安班长及其他保安员请求援助;
保安班长接到报告后,立即调派保安员赶赴案发现场,并指挥将人群隔离或劝离现场,维护现场的道路交通秩序,确保管理区域内正常治安秩序。若事件不能控制应立即拨打'110'报警;
协助公安人员斟查打斗现场,收缴各种打架斗殴工具,辨认为首分子。
若遇打架斗殴造成人员伤害,视其伤势的轻重送医院抢救,并对当事人进行现场监控,交公安机关处理;
(3)抢劫事件处理:
值班保安员发现抢劫行为或接到抢劫报案时,应立即赶赴案发现场,同时向保安班长报告,并通知值班人员封锁出入口,严格控制车辆、行人出入;犯罪嫌疑人仍在现场时,应立即组织抓捕,并交由公安机关处理;
在追捕犯罪嫌疑人遇敌众我寡、敌强我弱时,应采取'敌逃我追、敌追我避、边追边联络、边追边喊'的方法,等援助的人员到后一齐将犯罪嫌疑人抓获,避免寡不敌众造成不必要的损伤;
保安班长接到报告后,应立即组织援助队伍赶赴现场,进行援助、围捕、保护现场,一起将犯罪嫌疑人抓获;
若遇罪犯逃跑时,保安人员应用对讲机呼叫门卫保安员,讲清罪犯的人数、外貌、衣着及其他特征。
对现场或追捕中罪犯所留下的遗物,千万不能擅作处理,应交由公安机关处理侦破。
(4)凶杀事件处理:
保安员在值勤中,发现有凶杀行为或接到凶杀报案时,立即报警并赶赴现场制止违法犯罪行为,并对现场进行保护,同时向保安班长报告。
保安班长接到报告后,立即上报管理处领导,并迅速赶赴现场指挥,调遣现场附近保安员和值班人员对现场进行警戒封锁,严格检查出入人员,对可疑人员应果断实施监控,以便查清情况。
在公安人员到达前,禁止任何人进入现场,如犯罪嫌疑人尚未逃离现场时,应将其抓获,并交公安机关处理。
应立即拨打'120' 把伤者送往医院抢救。
管理处经理应视事件的严重性向总经理报告。
(5)发现可疑人物的处理
先观察1-2分钟,然后上前盘问,注意对方的神态,如有异样,及时通知公安机关有关部门。
对可疑人严密跟踪观察,暗中监视,防止其破坏或造成其他意外事故。
若发现可疑人与公安部门通缉犯体貌特征相似者,可采取措施,将其送至公安机关。
(6)发现酒醉者或精神病人的处理
进行劝阻或阻拦,让其离开管理区域范围。
及时通知醉酒者、精神病人的有关单位或家属,让他们派人领回,并采取控制和监护措施。
若醉酒者或精神病人有危害他人或正常社会秩序的行为时,可将其强制送至有关部门处理。
(7)强行闯入小区的外来人员的处理
进入小区的外来人员未能出示有效证件并强行进入小区时,当值人员应礼貌劝告、耐心引导,并解释和说明有关规定。
劝导其退离出入口和大厅,避免大声吵闹,堵塞和扰乱公共秩序。
留意强行闯入人员的身份特征如外貌、年龄、衣着、身高、口音等,警惕是否与公安机关通缉犯的外貌相似。
在堵截强行闯入者时,观察其是否带有凶器,注意自身安全,做到有勇有谋,防止蓄意伤人和搞破坏活动。
视现场情况决定是否报警求援。
(8)爆炸物或可疑的易燃物件的处理程序
当发现可疑物件或者接获炸弹报告时,管理服务人员须保持镇定,并按下列程序处理:
立即通知管理处经理和警方,并留在现场或赶赴现场密切监视。
除警方或消防人员外,禁止任何人士及车辆进入现场。
依照走火警路线,协助疏散现场人士。
在警方人员未到达前,应视察四周是否留有可疑物品。
当发现可疑物件时,应立即利用绳索或垃圾箱等障碍物围绕它,禁止任何人行近。
切勿自行处理接触该物件。
切勿在现场使用无线电通讯机、闪光机或开关电制等。
切勿遮盖或移动该物件。
第9篇 某小区物业管理客户服务工作方案
小区物业管理客户服务工作方案
为进一步提高物业管理服务质量和效率,在短时间内解决业主的投诉,同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识,也为了提高业主的满意度,最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求,在客户服务管理工作上推行'礼宾助理'服务。
(一)'礼宾助理'服务实施细则
1、分别于住宅大堂设'礼宾助理',24小时接受咨询和服务
2、为更好地宣传秘书管家服务,方便业户与助理取得联系,将特定专职'助理'的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内,并印制助理名片派发业户。
3、每位助理必须了解其服务的家庭状况,如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。
4、'助理'定期向业户通报社区最新讯息,向住户讲解物业相关法规政策;企业新闻及相关政策、制度改革最新动态;社区生活诸如:天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。
5、'助理'倾情奉献秘书管家服务,不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务,更是您商务与生活的贴心顾问。
6、礼宾助理'出现以下情况要承担过失责任,过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退;
(1)对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者;
(2)自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者;
(3)有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉,令投诉人不满意者。
(二)工作时间标准:
1、业主投诉处理的工作时限:
(1)服务人员服务态度方面的投诉处理时限:情节一般的,不超过半天;情节严重,不超过2天;
(2)工程维修方面的投诉处理时限:
水浸、停电、停水、马桶堵塞等,及时处理,维修人员到现场时间不超过10分钟;换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目,不超过半天;
其他维修,按与业主约定时限内完成,一般不能超过7个工作日;
(3)小区公共部分维修方面的投诉处理时限
明显影响业主生活起居,如:影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的,及时处理,处理人员到现场时间不得超过10分钟;
其他公共部分维修,不得超过3个工作日;
(4)对其他业主行为的投诉,如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等,物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。
(5)其他投诉的处理时限视具体情况而决定,到达处理时间不超过8小时。
2、业主咨询回复工作时限:
(1)关于小区一般情况,不涉及管理中心内部情况,不能马上回复的,不超过30分钟。
(2)关于各项物业收费项目和标准,要求马上回复,无统一标准,需要确定的,征得业主同意,在30分钟内派人到现场确定收费,回复业主。
(3)关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询,一般要求马上回复,确实无法落实,不超过30分钟回复对方。
(4)关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询,马上答复或与业主约定时限内回复,但原则上不得超过2个工作日。
(三)工作质量要求
1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意,任何人员不得超过规定的时限;
2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访,回访率不得低于50%(重大投诉回访率达100%),每月业主满意率要达到90%以上。
第10篇 远华物业各项专业管理工作方案
一、公共设施设备管理工作方案
1.管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
2.管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平坦。
二、安全管理工作方案
1.管理目标
(1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好大厦内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2.建立交互式联动治安网络
(1)在大厦设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处安全管理指导员,定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3.紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻安全管理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
三、装修管理工作方案
1.日常装修管理
(1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
(2)跟踪施工情况,管理处主任每日巡视,了解各施工点施工情况,安全管理主管每日三次不定时巡视,了解施工情况及纠察施工队运行情况。
(3)安全管理员24小时值班,控制人员进出并做好相应记录。
(4
)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法,袋装清运,日清日运,不堆积、不滞留,不污染小区内外环境。
2.装修安全管理
(1)安全管理组负责装修日常安全工作。
(2)与业户和施工队负责人签订安全责任书。
(3)装修材料按指定时间进入,安全管理员进行认真查验,发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。
(4)需要进行烧焊等动火作业,应向管理处提出申请,经批准后在管理人员监护下,方可作业。
(5)安全管理员巡查时,对装修点的材料、装修方式进行认真检查,发现不安全隐患,及时处理报告。
(6)发生紧急事故时,按紧急处理措施程序进行。
四、消防管理工作方案
1.消防组织机构的建立
(1)管理处负责建立消防安全小组。
(2)管理处主任为消防安全负责人。
(3)管理处其他人员为义务消防员。
(4)安全管理主管为专职安全监督员。
(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。
(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。
2.建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等,检查结果记录在《安全检查记录》中,该记录每周由管理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每两小时巡视一遍,并填写《消防安全检查登记表》。
(4)在安全检查中发现消防隐患,应及时采取整改措施,做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患,应向业户发放《整改通知》,限期整改,并跟踪验证。
(6)管理处制定《动火审批制度》,内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3.防火措施
(1)贯彻'预防为主,防消结合'的方针,业户要树立防火意识,管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员,全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路,电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物,乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库,堆放杂物,阻碍通道。
(6)严格装修审批手续,动火审批手续,保证每楼、每层有必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料,室内使用可燃性材料要严格控制,并加以处理。
(8)配备火警时刻的必须器材,如:应急照明灯等。
4.消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电),通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户,并向业户发放有关消防学习资料,用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间,学习教材是安全消防管理条例,内部的消防管理制度,设备设施的操作方法等,学习情况须详细记录。
(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患,由各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训,考试合格后方可任职,其资格每年确认一次。
5.消防设备管理
(1)管理处负责建立消防档案。
(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计,编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施,并在各项安全检查中作为检
查内容。
(3)制定《设备管理制度》,对消防设备进行检查和维护。
6.消防演习
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习,具体办法和内容参见由管理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。
(2)消防演习后,管理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题,及时调整、纠正并验证其结果。
五、车辆管理工作方案
1.小区停车场实行日夜24小时值班制度,由小区安全管理员负责管理,车辆可以随时进出、停放。
2.本小区停车场实行有偿使用,车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进入停车场。
3.车辆进入:车辆进入停车场应一停二慢,必须服从管理员的指挥和安排,取得管理员同意后方可进入。
4.车辆停放:车辆停放时必须服从管理员指挥,注意前后左右车辆的安全,在规定位置上停放,并与周围车辆保持适当距离,::不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍,车主必须锁好车门,调整好防盗系统至警备状态,车内贵重物品须随身带走,车主停好车辆后须立即离开停车场,不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放,查看车辆有无上锁,有无外部破损,应通知车主并登记,不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位,车主按类使用车位。
5.驶离:车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全,缓慢驶离,并在出口处向管理员交回停车牌,管理员核对牌号相符,收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6.管理员值班期间应认真负责,热情服务,不得会客、喝酒、睡觉,不得离开,不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场,严格核对驶离车辆的牌号,对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续,核实停车场车辆内登记记录相符,并列签字交接。
7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆,禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
六、清洁管理工作方案
1.人员配置及分工详见岗位架构图(略)。
2.工作流程及质量管理标准。
第11篇 项目物业管理处工效挂钩经营责任制方案
项目管理处工效挂钩经营责任制方案
为充分调动公司全员工作积极性和提高整体经济效益,达到降低成本费用,增加经营收入的目的,体现责、权、利相结合,根据公司实际,特制定本方案。
一、工效挂钩总体原则
1、公司整体经济目标同各部门经营、管理目标、任务相结合,体现效益与风险,投入与回报相结合;
2、部门员工工资中绩效工资的50%参与各部门经营指标挂钩,工效工资部分与部门总体目标的完成率比例上下浮动;但员工工效工资下浮额度不超过绩效工资的50%。
3、体现整体与局部,集体与个体,一线与二线相结合及差异,实行二次、分级分配方案;
4、体现工作数量和质量、效率和绩效的统一,综合收入、成本和费用相挂钩;
5、实行按劳分配、奖优罚劣、奖勤罚懒,公平、公正、公开考核的激励机制;
二、总体经营管理目标
1、经济指标:总体营业额指标每月为26-28万元(其中写字楼招商为10万元,客房销售为16-18万元);成本、费用控制在每月14万元之内(含人工成本),经营毛利率达到80%以上;(各部门具体工效指标分解表附后)
2、管理目标:
1)建立独立、完善的物业+酒店管理运作模式;
2)建立和运行三星级以上标准质量管理体系;
3)公司运行质量员工满意度达到90%以上;
4)实行规范化与个性化相结合的服务标准,客户满意率达到100%;
5)无重大经营管理失误和损失,实现零缺陷率和零事故率;
6)建立荆州最佳商务写字楼酒店品牌;
7)全年人员流动率控制在20%以内;
3、后勤目标:
1)人员素质稳步提高,达到相应的质量管理服务技能水平;
2)员工福利待遇稳步提高,居于本市前列;
3)工程维护、设备维保正常,各项资产保值增值;
4)全年无消防、安全、工伤等责任事故。
4、实施范围
1)定于20**年4月20日至5月20日两个月,公司管理层(各部门主管以上员工)开始试行工效挂钩方案。
2)20**年6月20日后实行全员工效挂钩方案(除见习服务生)。
三、工效挂钩及结算方案
1、总体办法:
1、一般情况下,公司整体完成利润指标为5.2-6.2万元;按公司总体营业额完成超过额定指标,全员每月奖励总额为(月实际营业利润-额定利润指标6.2万元)×50%,按各部门工效挂钩指标以部门人员比例分配到人;并预留超额利润部分的10%作为年终奖励基金;
2、公司整体未完成营业利润指标;按公司总体营业利润额低于额定指标5.2万元,则各部门每月全员扣减工资总额为(额定指标5.2万元-实际完成额)×10%,按各部门工效挂钩指标以部门人员分配比例分减到人;成本费用超出额定指标,则按超支部分的50%由相关责任部门以部门人员比例分摊,扣减相应绩效工资,总体工资扣减额度不超过绩效工资的50%;
3、各部门具体奖金分配或扣减工资挂钩范围:
1)物管处、房务部等部门与本部门营业收入、成本费用、综合毛利率相挂钩;
2)营销部与营销指标完成额、营销费用相挂钩;
3)财务部、行管部门与公司总体销售额指标、营业利润、管理费用相挂钩;
4)对于除经济指标的其他工效挂钩目标,将实行定期量化绩效考核作出奖惩;
4、各部门奖金发放及扣减绩效工资总额按以上办法执行,具体二次分配由部门上报二级分配方案结合绩效考核予以施行。具体工效挂钩指标及实施细则附后。
四、工效挂钩方案实施程序
1、行政部会同财务部制定的各部门相应的工效挂钩额定指标挂钩范围及各部门总体薪金结算办法,各部门对照执行;
2、各部门签订《经营责任状》,提出部门工效挂钩,月度开源节支计划和二级分配方案并报批实施;
3、各部门公布各区域经济责任指标,全月强化实施;
4、定期由行政部会同财务部组织召开财务分析会,通报阶段经营数据,提出经营整改及节能降耗指导意见;
5、财务部于月底,根据盘存表、领料单及收入报表结算各部门成本费用和营业收入并对照各部门责任目标计算差额;
6、由行政部根据工资结构会同财务当月《工效挂钩薪金结算表》及各部门《二级工效工资分配发放表》,制定每月实发工资表,报财务部审核,总经理批准执行,并于员工大会通报有关情况;
7、由财务部按工资发放表于每月25日发放工资(含绩效浮动工资)。
签署人:zz物业管理有限公司
第12篇 物业园区弱电智能化系统管理方案
物业园区弱电及智能化系统管理方案
根据本物业的实际情况,结合我司对智能化系统管理的经验,制定如下管理方案:
一、智能化系统的配置
消防控制系统
信息通信系统
周界防范管理系统
cctv监控系统
楼宇访客对讲系统
家庭安全防范报警系统
离线式电子巡更系统
建筑设备监控系统
一卡通门禁管理系统
背景音响广播系统
自动化抄表系统
电子公告系统
家庭智能化系统
物业计算机管理系统
二、智能化系统的日常管理及维护
建立一支设备运行及维护人才队伍
我们将从公司管理写字楼的骨干队伍中抽调多名专业技术人员组成一支精干的设备运行及维护队伍,以专业的弱电工程师为主体,提前介入熟悉设备性能及隐蔽线路走向,并邀请相关单位(如系统设计、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护。
管理人员的业务素质培训
我们将对所有的管理人员进行全面培训,让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。
建立设备技术档案
我们将对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件、原始资料等等,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。
建立设备运行档案
我们将建立信息通信系统周界防范管理系统、cctv监控系统、家庭安全防范报警系统、离线式电子巡更系统、建筑设备监控系统、一卡通门禁管理系统、背景音响广播系统、自动化抄表系统、电子公告系统物业计算机管理系统
等的实时运行设备的台帐,使操作人员对系统的正常运行了如指掌,并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
建立供货商档案
我们将对所有的设备及配件建立详细档案,包括型号、产地、制造单位、供应单位、原始档案和技术参数等等,并与供货商、制造商保持联系,确保以最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代。
做好业主入住装修管理和系统应用培训
业主能否正确使用室内智能化系统,是体现智能住宅先进性的重要环节,是减少误报警及延长设备使用寿命的关键,我们将从第一位入住业主开始,通过提供详细的竣工资料和现场装修进行督导,来确保系统的完好性,同时对业主进行正确使用的操作指导。
处理好入住初期的误报警问题
明丰绿都的智能化系统科技含量较高,住户对这一系统必然有一个接受和熟悉的过程。在这过程中,各种误操作随时可能出现,造成报警频繁发生,所以区分及处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键。我们将根据实际情况在入住初期设定一个n秒滞后报警(可由软件实现),当住户误操作时,可在n秒内通过室内的操作键盘,解除报警,这样就不会发出报警信号,从而有效地解决了初用频繁误报警的问题。
日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径,而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。
1、维护内容
日检:系统外观;前端、终端传输线路信号日常检查记录;软件测试。
例检:系统外观;前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录;软件测试。
临检:对日常维护工作、例检工作进行监督,对其工作成果进行测评。
2、维护方式
3、维修计划
小修计划:根据日常记录、月检记录及报告,制定每季一次的小修计划。
中修计划:根据季检记录及报告、年检记录及报告制定每年一次的中修计划。
大修计划:根据年检记录及报告,制定每三年一次的大修计划。
4、智能化系统维护保养项目
根据现有掌握的资料,结合以往物业管理的经验,我们制定了以下的维护保养项目表。该表将根据以后掌握的资料进行补充、调整和深化。(如下表)
类别对象项目标准日常维护
日检月检季检年检临检
消防控制系统烟感探测器测试灵敏度用火灾测探试验器检验符合标准√√
手动报警按钮外观、接触灵敏度符合使用标准√√
声光报警器外观、声、旋光性能符合使用标准√√
联动控制器外观、性能、自控符合使用标准√√
cctv监控系统
监视器外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
显示性能画面清晰、稳定,调节旋钮灵敏√√√√
控制器、画面分割器、录像机外观清洁无尘、摆放有序√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
控制性能各性能控制键有旋钮灵敏、可靠,画面分割稳定、录像清晰,干扰信号小
√√√√
摄像头外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√
安装与联接安装牢固、联线联接可靠√√√
摄像性能视频信号清晰、完整、失真小,控制灵敏可靠√√√
离线式智能巡更系统信息发生器、固定接触器测试接触器灵敏度
符合使用标准√√√√
建筑设备监控系统化系统ba主机、继电器外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√
安装与连接安装牢固、联线连接可靠、各触头无烧蚀、过热√√√√
控制性能
末端信号接受灵敏,完整符合标准√√√
传感器、阀门外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√
显示、接触灵敏度符合使用标准√√√
测试灵敏度符合使用标准√√
控制性能
设备联动符合使用标准√√√
电子公告系统显示屏外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
显示性能清晰、稳定 √√√√
控制器(计算机等)外观清洁无尘、摆放有序√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√
√√
控制性能随时调整显示状态、内容
√√√
家庭安全防范报警系统探测器、报警按钮、接收器外观及布置清洁无尘、摆放有序、无堵塞遮盖√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
控制性能各性能控制键有旋钮灵敏、可靠√√√
周界防范管理系统主机外观及布置清洁无尘、√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
性能可靠、方便、快捷√√
红外探测器外观及布置清洁无尘、√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
性能可靠、方便、快捷√
楼宇访客对讲系统
管理员机外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
显示性能画面清晰、稳定,调节旋钮灵敏√√√√
门口机外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√
安装与联接安装牢固、联线联接可靠√√√
摄像性能视频信号清晰、完整、失真小,控制灵敏可靠√√
第13篇 物业管理方案制定控制程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp1.2 物业管理方案的制定和控制程序 页码: 1/3
1.目的:
扩大公司业务范围,在投标或承接新物业项目中制定管理方案,体现开发商和产权人(单位)的要求,促进管理合同的签定。
2.适用范围:
适用于公司新投标或承接拳物业项目的管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.2章
3.2iso9002标准第4.2章
4.职责:
4.1在公司总经理或副总经理的主持下成立了物业项目的策划小组。
4.2策划小组对新物业项目管理进行可行性分析。
4.3策划小组制订物业管理方案。
5.工作程序:
5.1策划小组的建立。
5.1.1策划小组由公司总经理或副总经理牵头负责。
5.1.2公司各部门负责人为策划小组的成员。
5.1.3经营管理部负责组织、策划的具体工作。
5.2物业的考察:
5.2.1策划人员到现场了解物业的现状及周界环境,特别对物业的施工质量重点检查。
5.2.2策划人员走访开发商,弄清物业的设计、配置、内外装修程度,附近的配套服务设置等情况,并索要施工图纸、物业平面图及其它必要材料。
5.2.3策划人员拜访产权人(单位),征询他们的要求,建议特别是物业的施工质量、今后的服务项目和服务程度等。
5.2.4经营管理部根据物业管理委托合同及物业的特点来编制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策划人员根据本章5.2考察到的情况,结合政府有关法规和本公司现有物业管理方案,编制该物业管理方案的草案。
5.3.2管理方案内容:
a物业概况
b物业管理的机构设置及职责
c物业管理的近远期目标
d物业管理日常服务项目设置及服务程度
e物业管理服务项目收费标准依据
f物业配套设施的管理办法
g物业管理收支预算
h物业管理质量的评定方法
i纠正和预防物业管理发生的问题的措施
5.3.3物业管理方案草案制定后要经总经理和副总经理审批。
5.3.4策划人员根据总经理或副总经理对草案审批的内容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物业管理方案须经总经理批准后方可生效。
5.4物业管理方案发放控制
5.4.1管理方案经本章5.3.5程序后,可提供给开发商和产权人(单位)作为投标书。开发商和产权人(单位)与公司正式签定物业管理合同后,管理方案由综合办公室发放到各部门和新成立的物业管理机构。
5.5物业管理方案的修改:
5.5.1开发商或产权人(单位)对物业管理服务提出新的要求或出现其他新的情况时,经公司总经理或副总经理同意后,由经营管理部负责对管理方案进行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由总经理或副总经理批准后方有效。
5.5.3批准后的方案,由经营管理部转交综合办公室,由综合办公室发放,收回已废除的方案。
5.6本质量体系文件针对思源小区而设计,不另编制物业管理方案,当合同提出新的要求时,按上述程序进行策划。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《物业管理方案》无固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第14篇 新城项目物业管理服务指标及方案
新星城项目物业管理服务指标及其方案
根据本公司的服务宗旨和管理目标,为搞好新星城项目的管理工作,参照《全国城市物业管理优秀小区评分标准》和iso9000质量标准,制订如下管理指标及措施。
序号栏目名称国家标准指标计划/指标管理实施措施
1房屋及配套设施设备和相关场地管理标准与完好率98%98%落实责任人,实行巡检制度,记录建档,确保房屋完好,无违章及公共设施损坏。
2房屋零星小修急修质量标准和保持期99%100%接到维修通知20分钟内到现场,及时完成并建立回访档案。
3维修工程质量合格率和回访验收率100%100%分项检查,一步到位,并进行回访,确保质量合格,满足客户需要。
4电梯、二级生化、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率100%100%以通过国家相关质量检测机构标准为准,确保使用质量。
5街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率95%98%落实责任人养护,实行巡查监管制度,记录建档,确保设施完好,方便使用。
6住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护100%100%落实责任人,实行巡视监管制度,记录建档,确保设施完好,方便使用。
7小区街坊道路管护措施和完好率100%100%落实责任人,实行巡视监管制度,记录建档,确保管路完好,方便使用。
8小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准和苗木成活率95%98%落实责任人养护,实行巡查监管制度,记录建档,确保绿化无破坏、无践踏,无黄土裸露现象,发现问题立即修复。
9管理服务质量投诉处理及时率95%100%按政策法规做好管理服务工作,同时加强与客户的沟通,定期举行客户恳谈会,了解客户的愿望与要求,满足客户的需要。如发生投诉及时妥善处理,并做好记录,建立档案,跟踪回访。
10业主及使用人对管理服务满意度95%98%加强物业管理服务的超前意识,及时收集客户的需求信息,尽可能满足客户的需要,加强与客户的沟通和感情联络,以确保客户对物业管理的满意率。
第15篇 诚粤物业日常服务与联系管理方案
诚基物业日常服务与联系管理方案
管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务,物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象。
管理处经理负责日常服务与联系工作,对管理处业户接待的服务质量进行检查、指导。
1.日常服务与联系的内容
1.1日常服务内容
1.1.1维修保养服务;
1.1.2绿化养护服务;
1.1.3治安消防服务;
1.1.4环境卫生管理服务;
1.1.5停车管理服务;
1.1.6特约服务;
1.2日常联系内容
1.2.1小区中设置业户联系箱,每天定时开箱;
1.2.2设立投诉电话接受业户的投诉;
1.2.3及时回访业户征询意见。
2.日常服务与联系的质量控制
2.1业户人员应多途径与业户保持沟通,经常走访业户听取意见,满足合理要求,及时提供各类服务。
2.2每半年至少开展一次公益性活动,事先做好可行性调研,报计划并做好策划,事后要分析小结,使该项工作不断改进提高。
2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检,保证服务质量。
3.日常服务与联系的质量要求
质量要求以《物业管理条例》为依据,以济南市物业行业服务规范为依据,严格按各项服务的管理制度及标准进行操作,做到业户评议满意率90%以上;业户投诉率万分之五以下;投诉处理率100%。
第16篇 物业管理公司宣传栏规范方案
物业管理有限公司宣传栏规范方案
一、内容:zz动态、物业园地、社区广角、科学生活、艺苑天地。(各小区宣传栏必须有以上栏目,并在此基础上自由发挥)
每月月中须对以上栏目的任两个栏目进行更新。
二、格式:各宣传栏的刊头必须有'××年第×期'的字样,刊尾必须有'zz物业某某物业管理中心'字样。
三、评比方式:1、每月月中由综合管理部宣传组牵头与各个项目宣传员一起对宣传栏进行互查及打分。2、每次评选结果在当月内刊上进行刊登。3、每次评分作为评选每季度优秀宣传员的评选标准之一。
四、评比标准:具体标准见宣传栏评分表。
五、每月评比结果于当月公司内刊上予以公布,同时在宣传员定期召开的例会上对宣传栏工作进行总结。
z物业公司综合管理部
