第1篇 某物业管理公司保安各岗位考核细则
物业管理公司保安各岗位考核细则
一、目的:对各岗位保安员仪表仪容、工作态度、工作纪律、当月工作内容进行具体的考核,使保安员及考核人员在日常工作中做到有据可依,有证可查,确保考核工作公平、公开、公正。
二、适用范围:适用于公司所有保安。
三、职责:
1.保安中心主任对各管理处保安工作进行综合考核。
2.保安队长:对保安领班、副领班进行考核。
3.保安领班:对保安员进行考核。
四、相关文件:
1.公司各项规章制度
2.保安工作手册
3.各管理处制定的管理制度
五、操作规程:
1.每月的员工考核首先由保安队长在月初对每个班组进行考核讲评,管理处主任参加,保安队长汇总当月公司、管理处的工作检查情况,进行评分汇总,评出班组一、二、三名。为第一名班组颁发流动红旗,班组成员集体嘉奖(每人奖励12分),对末位班组集体处罚(每人扣10分)。
2.说明:参加集体嘉奖的标准
1)当月保安队没有发生重大安全事故及严重业主投诉(经调查核实为主)。
2)当月当班没有发生安全事故及业主投诉(经调查核实为主)。
3)当月当班集体平均考核分在95分以上。
3.考核
1)领班对本班组的员工考核当月考核95分(不含95分)以上者不进行处罚,考核分数95分至90分(不含90分)者,按照考核标准正常处罚。
2)当月考核90分至85分(不含85分)者,按照考核标准双倍进行处罚,当月考核85分以下者下岗进行再培训,期间只享受培训工资(25元/天),培训不合格者辞退,连续两个月考核分低于85分,当月考核低于80分者进行辞退。5.2.3每季度对全体保安进行全面考评一次,考核总分第一名者授予'明星保安'称号。考核总分末位保安予以除名淘汰。考核内容:三个月的总考核分、(军训培训)考试分。
序号考核项目标准考核办法
1保安工作
纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作。轻微违反各种规定的,每违反一项扣2分,重复违反的双倍扣分,情节严重的,按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。
2安全防范1、当月全队发生治安案件情况
2、当月全队发生刑事案件情况
3、当月及时发现安全隐患和整改及时率、完好率。1、每发生一起治安案件扣5分
2、每发生一起刑事案件扣10分
3、没有及时发现重大安全隐患扣5分,没有及时通知相关人员进行整改扣5分。
3全队队伍管理1、做好保安队的日常工作安排(包括训练、学习)。
2、做好队伍管理工作,队伍凝聚力较强,有团队精神
3、负责保安队的内务管理和考勤工作,认真监督、检查各保安的工作。
4、每周凌晨2点以后不少于2次,有记录1、工作安排不当造成工作衔接出现问题的每次扣3分
2、队伍当中出现矛盾影响工作的扣2分。
3、监督检查力度不够,造成一般过失的扣2分,造成重大问题的扣10分。
4、考勤工作出现多考、少考、漏考等情况的,每人/次扣3分。
5、查岗少一次扣3分,两次以上双倍处罚。
4月工作计划完成情况1、当月管理处工作计划完成情况
2、每星期工作完成情况
3、领导临时布置工作完成情况
4、带领全队配合管理处其他班组的工作,制止、纠正各类违章行为。
5、做好公共物品的管理及管辖区内的公共设施、设备检查,
6、处置各类矛盾纠纷。1、当月、每星期工作未完成的每项扣3分,重复加倍扣分。
2、领导布置工作未按规定时间完成扣3分,不及时汇报工作完成情况的扣2分。
3、管理处各班组之间配合不力、不及时扣2分,处理各种问题不及时扣的5分。
4、发现问题不及时、损坏责任不清(次)扣2分。
5、对出现的矛盾纠纷妥善处理,凡是处置方法不当或造成严重影响的扣5分。
保安队长、主持工作副队长月考核标准
保安班长、主持工作副班长月考核标准
序号考核项目标准考核办法
1保安工作
纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作按轻微违反各种规定的,每违反一项扣2分,重复违反的双倍扣分,情节严重的,按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。
2安全防范1、月当班发生治安案件情况
2、月当班发生刑事案件情况
3、当月当班及时发现安全隐患和整改及时率、完好率
1、每发生一起治安案件扣5分
2、每发生一起刑事案件扣10分
3、没有及时发现重大安全隐患扣5分,没有及时通知相关人员进行整改扣10分。
3班组队伍管理1、做好本班组的日常工作安排(包括训练、学习)。
2、做好班组管理工作,队伍凝聚力较强,有团队精神
3、负责本班组的内务管理和考勤工作,认真监督、检查各保安的工作。
1、工作安排不当造成工作衔接出现问题的每次扣5分
2、队伍当中出现矛盾影响工作的扣3分。
3、监督检查力度不够,造成一般过失的扣3分,造成重大问题的扣10分。
4月工作计划完成情况1、制定工作计划完成情况
2、领导临时布置工作完成情况
3、带领班组制止、纠正各类违章行为,和其他班组做好协调
4、做好公共物品的管理及管辖区内的公共设施、设备检查,
5、处置各类矛盾纠纷。1、当月工作未完成的每项扣5分,重复加倍扣分。
2、布置工作未按规定时间完成扣3分,不及时汇报工作完成情况的扣4分。
3、班组之间配合
不力、不及时扣2分,处置问题没有妥善解决扣5分。
4、发现问题不及时、损坏责任不清(次)扣2分。
5、对出现的矛盾纠纷妥善处理,凡是处置方法不当或造成严重影响的扣10分。
消、监控岗保安月考核标准
序号考核项目标准考核办法
1保安工作
纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作轻微违反各种规定的,每违反一项扣2分,重复违反的双倍扣分,情节严重的,按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。
2交接班1、交接班工作、物品、器械等交接清楚。
2、在指定位置交接,不得擅离工作岗位。
3、设施设备运转正常。1、凡是在交接班过程中出现责任不
清,漏交、忘交的情况,予以扣2分,造成后果的按《奖惩条例》处理。
2、擅自离开岗位交接的,按脱岗处
理。
3、设施设备出现故障没有及时报告
扣4分,因操作失误造成损失的按《奖惩条例》处理。
3门禁系统控制1、对每个进行单元门的人员进行询问、查验,并做好记录。
2、对可疑人员及时通知相关人员进行询问、确认。
3、做好相关记录。1、凡是不经过询问、确认就开门的扣6分。
2、凡是不通知相关人员进行处置的扣6分。
3、以上两条造成事故的按《奖惩条例》处理
4、漏记一条扣3分。
4报警处置1、对小区内安防设施熟悉能,够清楚小区内安防设施的具体位置和周围情况。
2、对于各报警情况及时通知相关人员进行处置。
3、做好记录工作1、了解每个监控画面内的安防设施设备的位置、数量等情况,不熟悉一处扣3分。
2、不通知一起扣10分,造成后果按《奖惩条例》处理。
3、凡漏记一条扣3分。
5设备维护1、不乱调设施设备的功能,保证正常运行。
2、发现设施设备故障及时通知相关人员。1、凡是乱调的扣10分,造成后果的按《奖惩条例》处理。
2、当班不及时通知的扣3分。
6岗位卫生1、保持室内清洁,地面无污渍,无卫生死角。
2、设备顶部及灭火器等物品无积尘。
3、物品摆放有序1、室内卫生不清洁,有卫生死角及地面污渍等情况扣2分。
2、室内设施设备有积尘的扣2分。
3、物品摆放混乱扣2分。
对讲机、电板、手电使用1、物品领用手续齐全,交接清楚。
2、物品检查仔细,责任清楚。
3、充电时间符合规定。1、交接不清扣2分。
2、责任不清扣3分。
3、充电时间不够或过长扣5分,造成物品损坏的按《奖惩条例》处理。
门岗保安月考核标准
序号考核项目标准考核办法
1保安工作
纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作轻微违反各种规定的,每违反一项扣2分,重复违反的双倍扣分,情节严重的,按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。
2交接班1、交接班工作、物品、器械等
交接清楚。
2、交接班在指定位置进行,不
得擅离工作岗位,换岗必须严格按照军事化标准进行,不得出现嬉笑打闹等情况出现。1、凡是在交接班过程中出现责任不清,漏交、忘交的情况,予以扣2分,造成后果的按《奖惩条例》处理。
2、擅自离开岗位交接的,按脱岗处理,出现违规情况予以扣2分。
3门岗工作1、对每个小区的外来人员进行询问、查验、确认,并做好记录。
2、做好移动通报工作,对进入小区的车辆及人员及时通知相关人员进行跟踪管理。
3、做好各类登记记录工作,无乱写乱画的情况出现。
4、进出小区的物品按照规定予以查验、放行。1、凡是不经过询问、查验、确认就进入小区的扣3分。
2、是不及时通知相关人员进行处置的扣2分。
3、以上两条造成事故的按《奖惩条例》处理
4、漏记一条扣2分,乱写乱画每次扣2分。
5、物品不经过检查确认放行的,轻微者扣2分,情节严重者按《奖惩条例》处理。
4岗位卫生1、保持室内清洁,地面无污渍,无卫生死角,卫生间内无明显异味。
2、室内各类物品顶部及整体无积尘。
3、 物品摆放有序1、室内卫生不清洁,有卫生死角及地面污渍等情况扣2分。
2、室内设施设备有积尘的扣2分。
3、物品摆放混乱扣2分。
5物品管理1、业主、住户信件等物品管理有序,有交接记录。
2、值勤用具使用符合规定。1、不进行登记的扣2分
2、物品使用违反规定的扣2分,造成物品损坏的按《奖惩条例》处理。
6、服务工作能够主动帮助业主做好服务工作,并做好宣传工作。违者按《奖惩条例》处理。
巡逻岗保安月考核标准
序号考核项目标准考核办法
1保安工作
纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作轻微违反各种规定的,每违反一项扣2分,重复违反的双倍扣分,情节严重的,按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。
2交接班1、当班工作、物品、器械等交接清楚。
2、指定位置交接班,不得擅离工作岗位,换岗必须严格按照军事化标准进行,不得出现嬉笑打闹等情况出现。1、凡是在交接班过程中出现责任不清,漏交、忘交的情况,予以扣2分,造成后果的按《奖惩条例》处理。
2、擅自离开工作岗位交接的,按
脱岗处理,出现违规情况予以扣2分。
3巡逻岗工作1、对进入小区的外来人员进行跟踪确认,发现情况要及时处置。
2、做好各类登记记录工作,无乱写乱画的情况出现。
3、对进出小区的物品按照规定予以查验、放行。
4、根据制定的巡逻路线进行巡逻,发现问题及时处置。1、工作不利和工作不及时的扣3分。
2、不及时通知相关人员进行处置的扣2分。
3、以上两条造成事故的按《奖惩条例》处理
4、漏记一条扣2分,乱写乱画每次扣2分。
5、物品不经过检查确认放行的,轻微者扣2分,情节严重者按《奖惩条例》处理。
4岗位卫生1、保持岗位内部及周围清洁,地面无污渍,无卫生死角,卫生间内无明显异味。
2、物品摆放有序,值勤用具使用符合规定,
3、室内各类物品顶部及整体无积尘。1、室内卫生不清洁,有卫生死角及地面污渍等情况扣2分。
2、物品使用违反规定的扣2分,造成物品损坏的按《奖惩条例》处理。
3、室内设施设备有积尘的扣2分。
5报警处置1、报警处置及时。
2、处置方法得当,对现场情况检查确认有无异常。1、轻微违规者扣2分,严重者按《奖惩条例》处理
6、服务工作能够主动帮助业主做好服务工作,并做好宣传工作。1、违者按《奖惩条例》处理。
7、车辆管理1、停车有序,无乱停乱放现象
2、车辆进出通行顺畅,
3、发现异常情况及时通知、处理1、出现乱停乱放情况,每次扣2分。
第2篇 物业管理考核评分细则模板
物业管理考核评分细则一
一、目的
1.更好的引导员工行为,加强员工的自我管理,提高工作绩效,发掘员工潜能,实现员工与上级更好的沟通。保障公司各项制度、规定的严肃性,真正体现公平竞争、奖勤罚懒,建立起行之有效的激励机制,营造良好的工作氛围,创建一个具有发展潜力和创造力的优秀团队,推动公司总体战略目标的实现。
2.更确切的了解员工队伍的工作态度、能力状况、工作绩效等基本状况,考评结果为薪资调整、职务变更、岗位调动、人员选拔、培训及职业规划等人事决策提供信息依据。
二、适用范围
主要是对全体正式员工进行的定期考评,适用公司所有已转正的普通员工及管理人员。新进实习员工、竞争上岗的见习员工、转岗、晋升、降职等特殊阶段员工的考评另行制定,不适合此考评,但可引用绩效考评结果的客观数据信息,作为决策的依据。
三、管理职责
1.各管理处负责人负责本管理处员工的考纪考评的具体执行。
2.公司办公室负责考评奖惩的具体执行。
四、绩效考评的分类
1.绩效考评分月度绩效考评和年度绩效考评。
2.月度绩效考评是对被考核者每月度内的绩效完成情况进行考核,考评的标准是被考核者的工作能力、品行和学识。
3.年度绩效考评是公司办公室根据被考核者在本年度内的奖惩记录及出勤情况给予评价,并统计、汇总各月度绩效考核的得分后,得出被考核者本年度绩效考评的最终得分。
五、考评细则及实施标准
1. 普通人员绩效考评
考核项目
评分细则与实施标准
差(0-50%)
中(51%-70%)
良(71%-90%)
优(91%-100%)
工作
能力
(45分)
工作质量(20)
工作无计划或不能按时完成工作计划或公司、上级领导交付的工作
工作缺乏计划,工作跟进不及时,完成情况一般
有一定的工作计划性,基本能按期完成公司、上级领导交付的工作
工作计划性强,能及时并出色完成工作,并达到预期目标
工作量(15)
落后于同组人完成工作任务
基本能完成目标工作任务
完成目标工作任务,并能协助团队成员
高水平完成,并能协助同事完成其他事项
沟通能力(10)
不与同事沟通,经常误解工作目标
安于现状,沟通被动
努力与同事沟通,有良好的人际关系
积极主动与同事沟通,有良好的人际关系,并共同把工作做好
品行
(42分)
团队精神(7)
协助态度差,完全按个人设想工作,不能协助完成任务
协助态度不好,对别的部门工作配合不主动,团队协助意识不强
团队协助意识较好,能配合别的部门共同完成工作任务,有分歧时能沟通协调
能主动协调部门把工作做好达成团队的整体目标,经常与别的部门和下属进行有效沟通
敬业精神(7)
对待工作不负责任,导致工作出现疏漏,并没有及时补救
被动应付工作,导致失误发生,但能及时补救
工作责任心较强,工作能认真负责及时完成
工作责任心强,能主动承担艰巨的工作任务,有时为更好地完成工作主动加班
行为规范(7)
行为举止较散漫,行为举止完全与职业形象不符
处理日常事务基本达到日常规范要求
处理日常事务一般,达到岗位职责要求,有良好素质
坚守岗位社交礼仪,处理日常事务较好,举手投足适宜,体现良好综合素质
仪容仪表(7)
上班时间没穿制服,没有佩戴工作牌等
按公司规定,有穿制服,但没有佩戴工作牌且制服不整洁
按公司规定制服整齐,工作牌挂的位置正确,但制服不整洁
按公司规定制服整齐、整洁,工作牌挂的位置正确
礼貌(7)
不关心业主需求与感受,对业主需求无响应,导致引起投诉
基本能及时响应,但态度不好或提供服务不及时,导致业主投诉
积极响应业主的意见及投诉,及时提供令人满意的服务
主动征询业主需求与感受,服务超出客户期望,并得到业主的表扬
出勤纪律(7)
迟到/早退三次以上(含三次),上班时间做与工作无关的事。有事不请假。
迟到/早退二次,上班时间与工作无关的事。有事不向有关领导请假一次以上。
迟到/早退一次,上班时间不做与工作无关的事。有事主动与有关领导请假。
按时上下班,不迟到不早退,上班时间不做与工作无关的事,有事主动与相关领导请假。
学识
(13分)
专业知识(13)
不懂专业,没有技能,知识太少,不肯学习,不思上进
对专业知识了解不深, 专业技能不足,被动应付学习
对专业知识和技能熟悉掌握,有一定的学习能力
精通专业知识和技能,勤奋好学,知识面广,经常有创新理念
上表中所使用的专用术语定义如下:
(一)工作能力考核:通过工作行为、观察、分析和评价员工具有的能力。
1.工作质量:指所承担的生产、工作、服务月度质量指标的完成情况。
2.工作量:指所承担的生产、工作、服务的数量指标。
3.沟通能力:指员工在工作执行过程中,理解他人和增加别人理解自己的能力。
(二)品行考核:对员工在工作中表现出来的工作态度和品德等方面观察、分析和评价。
1.团队精神:是员工大局意识、协作精神和服务精神的集中体现。
2.敬业精神:指员工能坚守自己职位本分,秉持“一分耕耘、一分收获”工作态度,勇于面对挑战的精神。
3.行为规范:指员工的日常言行表现,包括岗位规范、语言规范、社交规范等。如是否积极正确主动为公司声誉作正面宣传等。
4.仪容仪表:指员工能创造良好的工作氛围,体现员工良好风貌,并保持企业形象的整体形象和精神面貌。
5.礼貌:指员工接待业主态度以及回复是否及时,是否达到令人满意的服务。
6.出勤纪律:迟到、早退等考评员工出勤情况。
(三)学识考核:对员工完成本职工作掌握的知识、技能及应用情况进行分析和评价。
1.专业知识:是指从事本职工作应掌握的专业基本知识,国家颁布的相应法律、法规、政策等。
1. 管理人员绩效考评
考核项目
评分细则与实施标准
差(0-50%)
中(51%-70%)
良(71%-90%)
优(91%-100%)
工作
能力
(55分)
工作质量(15)
工作无计划或不能按时完成工作计划或公司、上级领导交付的工作
工作缺乏计划,工作跟进不及时,完成情况一般
有一定的工作计划性,基本能按期完成公司、上级领导交付的工作
工作计划性强,能及时并出色完成工作,并达到预期工作目标
组织能力(10)
工作分配不合理,组织管理能力差,不能指导下属工作
管理能力一般,各部门员工工作积极性得不到有效调动,有时会指导下属工作,工作跟进不及时
有一定的组织能力,能较好的组织下属员工做好本部门工作,对下属工作中的重要总是及时给予指导
能知人善用,很好的组织员工发挥各自的力量,共同把工作做好
表达能力(10)
工作不得要领,反应不灵敏,上传下达工作不及时
动手能力一般,未能做好上传下达工作
有一定的动手能力,处乱不惊,能基本保证上传下达工作
动手能力强,机敏灵活,上传下达文件表述完整正确
沟通能力(10)
不与上级下属沟通,经常误解工作目标,且下达错误工作任务
安于现状,沟通被动,同事关系一般
努力与上级/下属沟通,理解相互的立场,同事关系和和谐
积极主动与上级/下属沟通,并共同把工作做好,营造相互信赖的工作氛围
协调能力(10)
完全不顾大局着想,只顾个人得失,各部门工作关系紊乱
各部门工作配合不主动,团队协助意识不强
各部门能积极配合共同完成工作任务
管理井然有序,各部门相互合作,大家朝共同的目标奋进
品行
(32分)
服务意识(8)
不关心业主需求与感受,对业主需求无响应,导致引起投诉,不微笑服务
基本能及时响应,但态度不好或提供服务不及时,导致业主投诉,
积极响应业主的意见及投诉,及时提供令人满意的服务,微笑服务
主动征询业主需求与感受,服务超出客户期望,微笑服务,并得到业主的表扬
责任心(8)
对待工作不负责任,导致工作出现疏漏,并没有及时补救
被动应付工作,导致失误发生,但能及时补救
工作责任心较强,工作能认真负责及时完成
工作责任心强,能主动承担艰巨的工作任务,有时为更好地完成工作主动加班
行为规范(8)
行为举止较散漫,行为举止完全与职业形象不符
处理日常事务基本达到日常规范要求,尊重他人
处理日常事务尚可,达到岗位职责要求,有良好素质,行为举止适宜
处理日常事务极佳,并能坚守社交礼仪,行为举止得当,有模范带头作用,体现良好综合素质
出勤纪律(8)
迟到/早退三次以上(含三次),上班时间做与工作无关的事。有事不请假
迟到/早退二次,上班时间与工作无关的事。有事不向有关领导请假一次以上
迟到/早退一次,上班时间不做与工作无关的事。有事主动与有关领导请假
按时上下班,不迟到不早退,上班时间不做与工作无关的事,有事主动与相关领导请假
学识
(13分)
业务知识(13)
不懂专业,没有技能,知识太少,不肯学习,不思上进
对专业知识了解不深, 专业技能不足,被动应付学习,且缺乏进取精神
对专业知识和技能熟悉掌握,有一定的学习能力,积极参加公司组织的培训学习,并培训指导下属
精通专业知识和技能,勤奋好学,知识面广,经常有创新理念,积极参加公司组织的培训学习,培训指导员工
上表中所使用的专用术语定义如下:
(一)工作能力考核:通过工作行为、观察、分析和评价员工具有的能力。
1.工作质量:指所承担的生产、工作、服务月度质量指标的完成情况。
2.组织能力:指管理人员能够把各种生产要素有机地组合在一起,实施计划安排、贯彻实施、监督控制和协调配置等活动,产生高工作效率的能力。
3.表达能力:是管理人员诸种学习能力的运用、表现和尖端,能有力地表现、发挥、发展一个人的观察能力、记忆能力和思维能力。主要包括两种表达能力:一种是语言表达能力(口头语言表达能力和书面语言表达能力);一种是操作表达能力(动手能力)。
4.沟通能力:指管理人员在工作执行过程中,理解他人和增加别人理解自己的能力。
5.协调能力:指管理人员能够从全局着眼,来兼顾处理方方面面事务及关系的能力,这包括两个方面:第一,管理人员能够兼顾各项工作,使各项工作有条不紊地进行,互不干扰,甚至互相促进;第二,管理人员能够协调各部门之间的关系,平衡利益冲突,使大家朝着共同的目标前进。
(二)品行考核:对员工在工作中表现出来的工作态度和品德等方面观察、分析和评价。
1.服务意识:是员工自觉主动做好服务工作的一种观念和愿望,它发自每位员工的内心。主要体现在文明用语、礼节礼貌,最重要的是注重所有的细节上的完善。
2.责任心:是员工对自己和他人的支持,包括对同事和业主以及对公司的支持和对工作的积极态度,所负责任的认识、情感和信念,以及与之相应的遵守规范、承担责任和履行义务的自觉态度。
3.行为规范:指员工的日常言行表现,包括岗位规范、语言规范、社交规范等。如是否积极正确主动为公司声誉作正面宣传、是否积极正确地宣贯公司各项方针政策是否自觉地向员工等。
4.出勤纪律:迟到、早退等考评员工出勤情况。
(三)学识考核:对员工完成本职工作掌握的知识、技能及应用情况进行分析和评价。
1.业务知识:是指从事本职工作应掌握的专业基本知识和一般技巧,国家颁布的相应法律、法规、政策等。
六、考核说明
公司成立“绩效目标管理考核考评小组”,由公司经理、办公室主任、各管理处主任及员工代表组成。“绩效目标管理考核考评小组”全面负责整个考核考评工作及对考评实施细则的解释。
公司考核考评小组以部门为单位进行月度考核考评,以上述细则和标准为依据,班组长对本班员工每月工作表现进行考核评分,管理处主任/负责人每月对各部门班组长的工作表现进行考核评分,每月28日为管理处月度考核时间,每月30日公司考核考评小组将根据管理处月度绩效考核情况对管理处进行考核考评。
七、月度绩效考评
依据员工月度绩效考评结果的不同等级,将员工的基本工资和绩效工资增加或降低相应金额,从而达到奖优惩差,鞭策员工、激励员工更加努力工作的目的。具体标准如下:
(一)若月度绩效考核结果为优类(85分—100分)者,发放当月基本工资和绩效工资;凡连续三个月在月度绩效考核工作中考核成绩属优类达90分以上者,给予50元奖励。
(二)若月度绩效考核结果为良类(75分—84分)者,发放当月基本工资和绩效工资;凡连续六个月在月度绩效考核工作中考核成绩属优类达80分以上者,给予50元奖励。
(三)若月度绩效考核结果为中类(60分—74分)者,发放当月基本工资和绩效工资;凡连续二个月在月度绩效考核工作中考核成绩为中类者,普通员工扣取当月工资50元,管理人员扣取当月工资100元。
(三)若月度绩效考核结果为差类(59分以下)者,发放当月基本工资,停发当月绩效工资;凡连续二个月在月度绩效考核工作中考核成绩为差类者,除停发当月绩效工资外,普通员工扣取当月工资100元,管理人员扣取当月工资200元;凡连续三个月在月度绩效考核工作中考核成绩为差类者,作自动离职处理。
八、年度绩效考评
年度绩效考评是建立在月度绩效考评基础上的。
年度绩效考评=本年度四个季度绩效考评得分之和*20%+奖惩评分+出勤情况,各自所占比例为8:1:1。
1. 奖惩评分标准
(一)本年度内若无任何奖惩记录,则得10分;
(二)奖励:公司通报表扬一次加2分;现金嘉奖一次加2分;集体嘉奖一次3分。各项不累加,最高值为奖励值;
(三)惩戒:下达《员工违规通知单》一次扣2分;公司通报批评一次扣3分;罚现金累计达300元的,扣3分,以上每增加100元扣1分;
(四)功过相抵:公司通报表扬一次抵通报批评一次。
1. 依据员工年度绩效考评结果的不同等级,给予相应的奖惩,具体内容如下:
(一)a(超群级):95—100分,相当出色,无可挑剔者,奖励200元;
(二)b(优良级):80—94分,出色,不负从望者,奖励100元;
(三)c(尚可级):70—79分,基本满意,可以塑造者,无现金奖励;
(四)d(稍差级):60—69分,有问题,需要注意者,罚现金100元;
(五)e(较差级):50—59分,问题严重,特别注意者,罚现金200元;
(六)f(很差级):49分以下,不称职,应被淘汰者,如为管理人员降职或撤职,如为员工给予辞退。
九、申诉
被考核人如不认同自己的考核结果,可以书面形式向直接领导逐级反映,公司办公室将在两天内作出回复。
十、考评资料的管理
员工月度/年度考核表填写后,在规定时间内交公司办公室负责复核、统计、存档。如员工想查阅须经理批准后方可。月度绩效考评资料保存两年后可自动销毁,年度绩效考评资料保存五年后可自动销毁。
十一、本细则由公司办公室制订并负责解释。
十二、本细则报公司经理,经公司办公会讨论通过后施行,修改时亦同。
物业管理考核评分细则二
为贯彻落实《常熟市住宅区物业管理实施办法》和《市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见》精神,充分发挥物业管理在打造精致城市、建设和谐社区中的作用,创新物业管理考核办法,完善考核工作标准,建立住宅小区物业服务长效监督管理机制,特制定本考核办法。
一、考核对象
本市行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区。
本办法所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。老住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区。
二、组织领导
各镇人民政府(街道办事处,含经济开发区、东南开发区、度假区、服装城等)(以下简称属地政府)负责辖区范围内住宅小区的物业管理考核工作。属地政府应会同辖区内相关职能部门成立住宅小区物业管理考核小组,社区居(村)民委员会参与住宅小区物业管理工作考核。市住房和城乡建设局(房产管理处)(以下简称住建局(房管处))指导属地政府开展考核工作。物业管理协会应积极配合属地政府开展工作。
三、考核内容
1.住宅小区物业管理工作情况。实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况,主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区建设等方面。
2.业主委员会运作情况。
四、指导标准
《新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准》、《新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准》、《封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《开放式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《住宅小区业主委员会考核指导标准》。具体见附表,属地政府可根据指导标准制定具体的考核细则。
五、考核方式
住宅小区物业管理工作考核采取定期实地考核和日常检查相结合的方式。实地考核、业主委员会考核每年各不少于1次。
六、考核方法
1.考核实行量化打分制,住宅小区物业管理工作情况、业主委员会考核分别实施百分制。
2.住宅小区物业管理工作情况考核得分中,定期实地考核占80%,日常检查占20%。实地考核、日常检查得分为各次考核检查得分的简单算术平均数。
3.属地政府应加强日常检查,日常检查的内容由属地政府参考考核指导标准制订。
4.考核设a、b、c、d四个等次。综合评分在85分(含)以上的为a 级;综合评分在70—84分的为b级;综合评分在60—69分的为c级;综合评分在60分以下的为d级。
5.考核中发现住宅小区管理存在安全隐患的,属地政府应发放《常熟市住宅小区安全现场检查意见书》,要求企业限期进行整改,并对整改情况进行复查。
6.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为a级。
①装修管理严重失控;②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患;③影响各类创建活动;④发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。
7.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为d级。
①设施设备瘫痪存在严重安全隐患;②经查实,物业工作人员涉及项目装修、搬运“强买强卖”等行为;③被供电、供水等专营单位停止供应;④电梯、消防设施未委托专业维保单位。
8.属地政府应对考核资料进行存档管理,小区考核结果应于每年12月31日前将上报市住建局(房管处)。
七、结果运用
住宅小区物业管理考核结果,将作为企业资质升级、前期物业管理招投标、优秀住宅小区和先进物业服务企业评选、相关经费贴补奖励、物业服务企业和项目经理信用档案管理等的重要参考依据。
1.综合考核为a级的住宅小区可由属地政府择优推荐参与常熟市年度优秀住宅小区的评比;年度考核为a级的业主委员会可参与属地政府年度优秀业主委员会的评比;对年度综合考核为a级的城区市场化老住宅小区,可在前期物业管理招投标中给予适当加分。
2.年度综合考核为c、d级的住宅小区按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案;年度综合考核为d级的住宅小区,属地政府建议业主委员会(物业管理委员会)按规定启动重新选聘物业服务企业工作。
3.物业服务企业管理的住宅小区年度综合考核为d级的,整改期间暂停前期物业管理投标资格,整改到位后恢复投标资格;有2个为d级的,暂停6个月的前期物业管理投标资格;有2个以上为d级的,暂停9-12个月的前期物业管理投标资格。
4.年度考核结果,属地政府应通过相关方式公布。
八、准物业管理(指其他人委托物业服务企业实施非市场化物业服务的住宅小区)、非单一产权的非住宅物业管理、业主委员会自治管理考核参照本办法执行。
九、本办法自2023年3月1日起执行,《常熟市住宅区物业管理工作考核办法(试行)》(常政办发[2022]49号)同时废止。
附件:1.新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准
2.新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准
3.封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准
4.开放式老住宅小区物业管理考核指导标准
5.住宅小区业主委员会考核指导标准
附件1:新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
(30分)
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,电梯困人、火灾等各类突发事件应急处理预案健全;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续,在明显位置公告承接查验情况
3
4.管理处人员配置到位,统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便
7
6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率90%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
6
二、
合同
履行
情况
(62分)
1.保洁服务按合同约定履行,至少应达到:垃圾日产日清,垃圾桶、房无异味,周边环境整洁;道路清洁,可视范围无垃圾;绿化带内无白色垃圾;小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)无明显灰尘,无乱涂写、乱张贴、乱堆放等;水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等,水质良好无异味;设施设备用房内整洁,无杂物堆放;按规定开展消杀工作,做好病媒生物防制工作
8
2.公共秩序服务按合同约定履行,至少应达到:秩序维护人员主出入口24小时值班,次出入口定时值班,对进出小区的人员、车辆进行管理,维护小区停车等公共秩序,协助公安机关做好安全防范
8
3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡
8
4.维修服务按合同约定履行,至少应达到:定时巡查;急修项目半小时内响应;小修当天查看,及时维修;依法做好申请使用维修资金工作;雨污水管道定期疏通
8
5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行,定期巡检、测试;值班人员持证在岗;按规定委托专业机构对消防、电梯等维修养护,企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位
20
6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一,有序,不影响整体环境或城市景观
10
三、
参与
社区
建设
(8分)
1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式,配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
4
2.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上
2
3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件2:新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
(30分)
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续;在明显位置公告承接查验情况
3
4.管理处人员配置到位,统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便
7
6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率90%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
6
二、
合同
履行
情况
(62分)
1.保洁服务按合同约定履行,至少应达到:垃圾日产日清,垃圾桶、房无异味,周边环境整洁;道路清洁,可视范围无垃圾;绿化带内无白色垃圾;小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)无明显灰尘,无乱涂写、乱张贴、乱堆放等;水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等,水质良好无异味;设施设备用房内整洁,无杂物堆放;按规定开展消杀工作,做好病媒生物防制工作
10
2.公共秩序服务按合同约定履行,至少应达到:秩序维护人员主出入口24小时值班,次出入口定时值班,对进出小区的人员、车辆进行管理,维护小区停车等公共秩序,协助公安机关做好安全防范
10
3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡
10
4.维修服务按合同约定履行,至少应达到:定时巡查;急修项目半小时内响应;小修当天查看,及时维修;依法做好申请使用维修资金工作;雨污水管道定期疏通
10
5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行,定期巡检、测试;值班人员在岗;按规定委托专业机构对电梯维修养护,企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位
12
6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一,有序,不影响整体环境或城市景观
10
三、
参与
社区
建设
(8分)
1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式,配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
4
2.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上
2
3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件3:封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
(24分)
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续
3
4.管理处人员配置到位,统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便
3
6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率80%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
4
二、环境卫生管理(20分)
1.小区整洁,无卫生死角,无白色漂浮物
3
2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁,周围无污渍物
3
3.绿地无纸屑、烟头等杂物
3
4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等
3
5.单元楼道整洁
3
6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等,水质良好无异味
3
7.定期开展消杀工作,做好病媒生物防制工作
2
三、绿化管理(12 分)
1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡
6
2.绿化定期修剪、除虫、除草等
6
四、共用设施设备管理(26分)
1.共用设施、设备完好,定期巡检、测试,有损坏及时维修
8
2.雨污水管道定期疏通
3
3.依法做好有关申请使用维修资金工作
4
4.各类标识标牌配置到位
4
5.装修管理规范完善
4
6.消防栓完好无占用堵塞
3
五、门卫值班、车辆管理(10分)
1.出入口有门卫值班,认真负责
5
2.车辆停放有序,消防通道畅通
5
六、其它
方面(8分)
1.贴补经费专项用于小区管理
2
2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式,配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
2
3.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上
2
4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件4:开放式老住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
(24分)
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续
3
4.管理处人员配置到位,统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便
3
6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率80%%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
4
二、环境卫生管理(26分)
1.小区内整洁,无卫生死角,无白色漂浮物
4
2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁,周围无污渍物
4
3.绿地无纸屑、烟头等杂物
4
4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等
4
5.单元楼道整洁
4
6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等,水质良好无异味
4
7.定期开展消杀工作,做好病媒生物防制工作
2
三、绿化管理(16 分)
1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡
8
2.绿化定期修剪、除虫、除草等
8
四、共用设施设备管理(26分)
1.共用设施、设备完好,定期巡检、测试,有损坏及时维修。
8
2.雨污水管道定期疏通
3
3.协助业主做好有关申请使用维修资金工作
4
4.各类标识标牌配置到位
4
5.装修管理规范完善
4
6.消防栓完好无占用堵塞
3
五、其它
方面(8分)
1.贴补经费专项用于小区管理
2
2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式,配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
2
3.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上
2
4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件5:住宅小区业主委员会考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
履行
职责
方面
(70分)
1.按程序召开业主(代表)大会,并做好书面记录
5
2.定期召开业主委员会会议,并做好书面记录
5
3.委员分工明确
4
4.代表业主(代表)大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并监督、协助物业服务企业履行合同
4
5.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,台帐记录齐全
4
6.组织做好新、老物业管理单位进退交接工作
4
7.业主委员会成员自觉交纳物业服务费,并督促业主交纳物业服务费
5
8.带头模范遵守小区各项制度
5
9.针对物业管理中需要政府解决的问题,逐级向有关部门反映
4
10.业主大会和业主委员会工作经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主质询
5
11.公共经营设施收益等使用规范,定期公示
5
12.维修资金使用申请及时、规范
5
13.按规定程序选聘和解聘物业服务企业
5
14.定期与物业服务企业沟通交流,配合协助物业服务企业管理
5
15.完善业主大会议事规则和管理规约
5
二、
其它
方面
(30分)
1.接受属地政府、社区居委会的监督和指导,接受行业主管部门的指导
10
2.业主(代表)大会、业主委员会的决定凡涉及到事关公共事务和业主重大权益事项,应事先告知社区居委会,并听取意见
10
3.按要求协助开展业主满意度测评等工作
5
4.积极参加有关部门组织的培训学习
5
第3篇 物业公司员工餐卡使用管理细则
物业公司员工餐卡使用及管理细则
一、餐卡发放:
1.餐卡是公司为员工提供免费工作餐的就餐凭证,发放前盖有行政人事部公章,未盖章则无效。
2.每月底由管理处负责人在行政人事部陈玲处按照各管理处当月在职人数登记领取餐卡并发给管理处员工,零星入职人员由员工本人凭调配通知单到陈玲处领取;办理离职人员需归还本人餐卡至行政人事部z。
二、餐卡使用:
1.公司为管理员、维修人员提供正常工作日一次工作餐(仅限于吃午餐,过期无效),为安管员提供正常工作日午餐,晚餐。(所有员工正常工作时间为每月26天)各管理处负责人将每人每月发给员工用餐卡一张,员工用餐时需出示此卡,由食堂员工当场划卡,每用一餐,在相应的日期和餐别栏内划' √',用餐时间不能后延,过期未用餐的无任何补贴费用;
2.员工餐卡只限本人使用,不得转借使用和代人打饭,否则,一经发现将没收该卡,如发生餐卡丢失时,应及时向管理处申明和办理补卡,丢失的餐卡用餐次数将按当月1日到申报之日全部用餐对待;
3.分餐厨师要坚持认真划卡,不得出现漏划错划和徇私舞弊的现象,各管理处每天用餐时需派出一人监督,一经发现有违规或遭到员工投诉将严肃处理;
4.员工持有的餐卡须保持清洁,不得随意涂改,如有涂改现象视作无效餐卡,则不能正常使用。
5.正常上班外员工想在食堂就餐需按照5元每餐的标准进行收费。具体的操作流程:由项目经理每月在财务室邓丹处购买餐票,额外加餐者可在项目经理处购买,食堂工作人员见票和餐卡才能发放饭菜。
6.用餐餐具需由员工自行准备。
7.每月底全体就餐员工须将餐卡交回各管理处负责人手中,由管理处负责人员收齐后,交行由政人事部陈玲回收统计。
第4篇 物业管理员工作细则
物业管理员的工作细则
●按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安路线;
●随时保持最佳工作状态,处理意外时必须保持镇定;
●绝对服从合理的工作指示:
●驻守岗位、巡视或监察物业范围,如发现任有可疑之处,立即按工作指示处理,并通知值勤主管;
●尽量避免使用武力,有需要时应召唤其他值勤人士支援;
●下班时如接班同事因任何理由未能准时到达,不可离开岗位,并通知主管代安排接班。
第5篇 物业小区保洁员管理细则-5
物业小区保洁员管理细则5
一、文明卫生标准:
1、大院道路、空地每天专人打扫,室内经常打扫,做到窗明几净。
2、院内鼠、蚊、蝇密度达标,厕所有专人每天打扫,保持清洁无臭味、管道畅通、无滴水。
3、院内无乱搭、乱建、乱放、乱堆、乱倒现象。
4、院内无饲养家禽家畜现象。
5、倒垃圾按时按指定地点,严禁院内乱掷烟头、纸屑瓜果皮壳。
6、楼道畅通,无杂物堆放,严禁在过道里放炉灶,晾晒衣服绳索整齐有序,不影响市容和过路。
7、汽车、自行车在指定线内有序停放,驾驶人员洗刷汽车后要立即将污渍地面扫净。
8、院内三线(电话、电力、电视线)线路整齐美观。
9、保持院内花草树木完整、美观、地面无枯败枝叶、杂草和弃物。
10、严禁住楼户往楼下乱掷杂物。
11、下水道畅通无堵塞,窨井完好无损。
12、装潢施工有序,建筑材料定点摆放,废土及时清运整理,无遗留现象。
二、责任范围:
1、保洁员对所属卫生包干区要经常打扫,每日打扫不少于二次,保持包干区整洁卫生。
2、生活区分片负责人要做好片内卫生监督检查工作,责任人有权对片内违反制度当事人进行警告、处罚。
3、住家户要保持家庭内外整洁卫生,对庭院卫生负有责任。
4、卫生管理人员,要负责好大院卫生工作,每天要巡回视察,发现问题及时处理。
5、业主管理委员会对大院卫生情况不定期进行检查,原则上每半月检查不少于一次。
三、处罚规定:
1、凡查出卫生包干区不卫生的,每次扣保洁员奖金50元,并责令其立即打扫。
2、住家户乱倒垃圾的,发现一次罚款100元,并责令立即清扫。
3、住家户养家禽家畜,一但发现立即予以没收,并罚款50元。
4、在院内乱掷烟头者,发现一次罚款100元。
5、对住家户乱堆乱放,乱搭乱建,除责令其清理外罚款100-3000元。
6、对损坏院内花草树木者予以花木价值三倍罚款。
7、卫生管理人员(包括打扫卫生,打扫公共厕所人员)工作不负责任,造成脏、乱、差的每查出一次罚款100元。
8、院内乱停放车辆的每次罚款200元。
四、本规定自**年*月*日起执行。
第6篇 全国物业管理示范住宅小区大厦工业区标准评分细则
建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知
各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局,计划单列市建委(房地局):
我部自1995年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来,树立了一批优秀物业管理项目典型,对推动建立物业管理体制,提高全国物业管理水平,发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高,各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行原标准,难免出现评选优秀物业管理项目过多,失去其先进示范作用。为此,在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订,新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下:
一、从今年起,我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收,并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次,视本地物业管理发展情况自行确定。
二、申报基本条件
1.参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上,别墅2万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率达85%以上。
2.取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。
3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。
4.物业管理企业无重大责任事故。
5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。
四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求,各地在进行考评验收时,在质量和数量上都应从严掌握,使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目,省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。
五、根据建房〔1995〕120号文件要求,全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自1995年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查,对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到1995年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目,要督促其整改,并提出撤消原称号的意见,报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。
六、鉴于今年进行原标准修订工作,各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。
七、新标准颁布后,1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。
八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房〔1995〕120号文件要求执行。
附:1.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
2.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表(略)
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|一 | 基础管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|-------
---------------------------------------|
| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同,双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业 | | |
| |签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合 |
| |6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |规定扣0.5,未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等 | | |
| |各项公众制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同, | | |
| |双方责权利明确 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |作标准,并制订具体的落实措
施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核办法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 2 |书扣0.1;着装及标志符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定1.0,未执行0;公开1.0,未公|
| |管理服务费用收支情况 | 2 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、 |
| | | |种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设 |
| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成 | |备大中修记录,共用设施设备的设计安装图 |
| |册,管理完善,查阅方便 | |纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善 |
| | | 2 |扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册, | | |
| |查阅方便 | 2 |每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |17.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主| | |
| |和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未设服务电|
| |质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理, | |话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回|
| |有回访制度和记录 | 2 |访记录每次扣0.1 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见 | | |
| |单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣 |
| |19.建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及 | |1.0;及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1; |
| |时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录 | |返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2, |
| | | 2 |记录不完整或无回访记录0 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|二 |房屋管理与维修养护 | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有 | |符合2.0,无示意图扣0.5,无路标扣0.3,幢、单 |
| |路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显 | 2 |元、户号每缺一个扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现 | |符合2.0,每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材 | |符合2.0,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污 |
| |料无脱落、无污迹 | 2 |损扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整 | |符合2.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整 |
| |洁统一美观,无安全隐患或破损 | 2 |齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面; | | |
| |除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗 | | |
| |网、晾晒架、遮阳蓬等 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.空调安装位置统一,冷疑水集中收集,支架无 | | |
| |锈蚀 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|---------------
-------------------------------|
| |7.房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构 | | |
| |安全及拆改管线和损害他人利益的现象 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用设施设备管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.共用配套设施完好,无随意改变用途 | 1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有 | |设施设备运行按规定记录0.5,无事故隐患0.5; |
| |记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严 | |遵守操作规程0.6,每发现一处不符合扣0.2;遵 |
| |格遵守操作规程与保养规范 | 2 |守保养规范0.4,每发现一处不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空 | | |
| |管线,无碍观瞻 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象 | | |
| | | 1 |符合1.0,发现一处堵塞或外溢扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路 | |通畅、平整1.0,发现一处不通畅、不平整、积 |
| |面井盖不影响车辆和行人通行 | |水扣0.2;发现井盖缺损或丢失扣0.6,路面井|
| | | 2 |盖不影响通行0.4,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污 | |设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6,|
| |染;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合 | |发现一处不符合扣0.2;保障措施严格0.4,无|
| |卫生标准;制定停水及事故处理方案 | 2 |措施或措施不严0;水质符合卫生标准0.5,不符|
| | | |合0;有处理方案0.5,无处理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整; | | |
| |供电设备运行正常,配电室管理符合规定,路灯、 | | |
| |楼道灯等公共照明设备完好 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无 | | |
| |安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、 | | |
| |照明良好;制定出现故障后的应急处理方案 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.三北地区,冬季供暖室内温度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|四|保安、消防、车辆管理 |10| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小区基本实行封闭式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;| | |
| |保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言 | |符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,其它每发现|
| |语规范,认真负责 |2 |一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道 | | |
| |畅通;制订消防应急方案 |2 |符合2.0,每发现一处不符合规定扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|
| |5.机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车 | |理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承 |
| |辆进出有登记 | |诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣 |
| | |2 |0.1,出入无记录扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管| |符合2.
0,制度不全或不落实的扣1.0,乱停放|
| |理有序 |2 |每部车扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|环境卫生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站|1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确 | |未实行责任制的扣1.0,无专职清洁人员和责 |
| |的责任范围,实行标准化保洁 |2 |任范围的扣0.5,未实行标准化保洁的扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清 |
| |3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 |2 |的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自 | | |
| |占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃 | | |
| |窗等保持洁净 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、| | |
| |广告牌和乱贴、乱画现象 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染|1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|---------
-------------------------------------|
|六|绿化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置 | | |
| |得当 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无| |长势不好扣1.0,其它每发现一处不符合扣0.2|
| |折损现象,无斑秃 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建设 |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.开展有意义、健康向上的社区文化活动 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.物业管理服务费用收缴率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1个百分点扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.提供便民有偿服务,开展多种经营 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.本小区物业管理经营状况 |1 |盈利1.0,持平0.5,亏本0 |
----------------------------------------------------------------------------------------
----------------------
全国物业管理示范工业区标准及评分细则
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基础管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1.按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4.建设单位在租售厂房前,与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同,双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5.在房屋租售合同签订时,购房人或承租人与物业 | | |
| |管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利 | | |
| |明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1.0,管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,|
| |6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用 | | |
| |人公约等各项公众制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------
--|--------|------------------------------------------------|
| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同, | | |
| |双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11.工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |工作标准,并制订具体的落实措施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核办法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 1 |书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5,未公 |
| |管理服务费用及维修基金收支情况 | 1 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种 |
| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成 | |类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备 |
| |册,管理完善,查阅方便 | |大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资 |
| | | 1 |料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16.建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属 | | |
&
第7篇 物业公司经营管理责任协议书实施细则
一、目的
规范《经营管理责任协议书》考评工作,确保公平、公开、公正考评各管理处的经营效果和服务质量。
二、适用范围
适用于物业公司各管理处的考评工作。
三、负责管理部门
由总经理室及各部门负责人组成考评领导小组,负责指导考评工作的实施,人事行政部为考评工作的管理部门。
四、职责
人事行政部:
①负责员工流动率的计算;
②组织工作配合度的计分;
③平时检查扣分汇总;
④季末组织检查;
⑤发布各季度及年度考评信息。
财务部:
①节约指标的半年度及全年度的计算;
②收费率的年度计算;
工程部:
①负责各小区公共水、电表的抄表核对工作;
②针对各小区设备、设施管理维修、保养工作进行考评;
③对小区绿化管养工作进行考评。
质管部:
①负责每年两次的业主满意度调查的组织实施、统计;
②投诉率的统计;
③治安秩序项的统计;
④日常检查的奖罚建议。
五、实施过程
1、平时检查:根据《奖罚计分项》以质管部日常检查为主结合考评工作领导小组成员抽查。每月报人事行政部汇总,检查中若相关责任人违反公司的其他规章制度者,除按《奖罚计分项》扣分外还需按制度处罚;
2、每季季末由人事行政部组织总经理室成员、片区主任,各部门负责人等依据《管理处工作检查评分表》、《保安工作检查评分表》、《保洁工作检查评分表》、《绿化工作检查评分表》、《机电工作检查评分表》、进行为期二天的查检。各管理处各工种的得分总和(满分为500分)再折算成季末检查分( ),小数点后保留二位数。
3、每季末由人事行政部组织各职能部门负责人及片区的上级领导根据《各职能部门评分表》、《领导评分表》对各管理处总行评分。再折算成工作配合度分值( +);
4、每年6月25和12月25日起由质管部组织各片区及管理处等依据《业主满意度调查表》进行交叉随机抽查,统计各管理处业主满意度。300户以下的小区每次抽查40%业主;300户~600户小区每次抽查30%业主;600户以上小区每次抽查20%业主,同一年度不得重复抽查同一业主。
六、本《经营管理责任协议书》在实施过程中有不妥之处,敬请各管理处提出宝贵的意见或建议,以便及时修订完善。本《经营管理责任协议书》的最终解释权为公司考评领导小组。
物业公司
二○**年三月十六日
第8篇 山庄物业安全管理部员工绩效考核细则
山庄安全管理部员工绩效考核细则
1.0目的:
加强安全管理部的日常管理,增强员工的工作责任心和团队协作能力,展现zz山庄的形象,更好地为顾客提供优质的服务。
2.0适用范围:
适用于zz山庄管家服务中心安全管理部班长以下级别员工。
3.0职责
3.1部门主管负责对班长、安管员进行考核。
3.2安管班长负责对本班安管员进行考核。
4.0考核内容:
4.1根据不同职务,对安管人员的德、能、勤、绩四个方面进行考核。
4.2政治思想表现、职业道德、爱岗尽业、上进心、积极性等。
4.3安全管理工作的业务水平和工作能力。(包括:文化、法律、专业知识、军事技能、执行和落实工作的水平、敢于创新的能力、分析解决问题的能力、应变能力、组织指挥协调能力、独立工作能力、连续作战不怕苦的能力等)。
4.4工作态度和作风。(责任心、作风纪律、团体协作能力、群众的关系等)。
4.5工作绩效:完成的质量、时间和效率、贡献大小等。
4.6日常管理工作:礼仪礼貌、服务意识的具体体现、工作品质效率的具体体现、制度落实及消防安全管理的具体体现、综合能力及素质的具体体现。
5.0安管员考核评定细则:
5.1此考评成绩作为年底、评选年度优秀员工的主要依据。考评成绩直接与本人工资挂钩,每分值为10元整、情节严重造成公司重大损失或较大影响的酌情报管家中心处理。
5.2安管部考核评定根据平时表现、业务技能、制度落实、岗位操作和综合能力。
5.3凡当月综合考评被扣分的安管员,一律取消当月评选优秀安管员的资格。
5.4依据此考评细则当月考评成绩低于90分的安管员,安管部给予口头警告处分一次。考评低于85分的安管员、或连续两月考评低于90分的安管员,安全管理部给予书面警告处分一次。
5.5依据此考评细则当月考评成绩低于80分的安管员、或连续两月考评低于85分的安管员,上报管家中心给予通报警告处分一次,并将工资降为试用工资标准。凡连续两月考评低于80分的、对不合格项不及时整改的安管员,上报公司给予辞退处理。
5.6安管部主管、班长在发现安管员违反规定的,立即签发《奖罚通知单》,注明违规内容,经违规人员签字确认、经理审批后存档,作为当月工资结算依据之一。
5.7安管员因工作优异可以加分奖励的,由安管部主管填写《奖罚通知单》,经安管员本人签字确认、经理审批后存档,作为当月工资结算依据之一。
5.8本绩效考核细则施行连带责任制:一个安管班一个月内被部门主管(含)以上领导累计扣分达6分时,扣除该班班长当月绩效考核总分5分,累计扣分超过6分每增加2个分值扣除班长当月绩效考核总分1分。
6.0优秀安管员考核评定细则:
6.1管家服务中心每月进行一次优秀安管员的考核评定,评定名额控制在安管部总人数的1/10,总人数不足10人的按10人计算,不能被10整除的人数忽略不计。
6.2每月8日前在安管部采取投票选举产生候选人(人数=评定名额×2),每名安管员可投2票但不得重复对单人投票,由安管主管主持但不参加投票,得票最高的前几名安管员为参评候选人。
6.3班长不参加优秀安管员考核评定,但可以投票。
6.4每月9日前由管家服务中心经理、经理助理以及各部门主管共同对选举产生的候选人进行筛选,确定最终获得优秀安管员考核评定的人选。
7.0安管员的考核评定标准:
7.1有违反以下任何一条行为将影响服务意识体现的成绩:
7.1.1未按规定着装、佩带工号牌或佩带非工作饰物标志。扣2分
7.1.2公共场所不讲卫生、随地吐痰、乱扔垃圾或倒脏水的。扣2分
7.1.3在岗位上精神面貌较差或为顾客服务时表情呆板。扣2分
7.1.4因工作失误造成业主固定车位被占的。扣2分
7.1.5进入上级办公室不敲门、没有礼貌的。扣2分
7.1.6为顾客开车门时、不积极主动问好的。扣3分
7.1.7接听电话未使用礼貌用语和普通话或接听态度不佳的。扣3分
7.1.8在公众场合整理个人衣物或有其他不礼貌动作的。扣3分
7.1.9仪容仪表不符合要求:留长发、胡须、大鬓角、染头发的。扣3分
7.1.10工作中服务态度生硬、不按礼貌用语规范自己言行的。扣4分
7.1.11在工作场所或在岗位上吸烟的。扣5分
7.1.12因工作失误或处理不当受到客户口头有效投诉的。扣5分
7.1.13在岗位时对客户服务不理不睬缺少主动服务意识的。扣5分
7.1.14擅自进入公司财务部门或经理办公室的。扣6分
7.1.15因工作失误或处理不当受到客户书面投诉的。扣10分
7.1.16工作态度恶劣、侮辱、谩骂他人。扣10分
7.1.17安管员利用职务之便进行不正当行为。扣10分
7.2有违反以下任何一条行为将影响工作质量、效率考核成绩:
7.2.1非本部门的事件不及时汇报处理的扣2-5分
7.2.2交接班时、岗位工作交代不清楚、物品移交不清点的。扣3分
7.2.3不爱护公物但未造成损坏的。扣3分
7.2.4上下班没有按规定统一列队的。扣3分
7.2.5未按正规程序交接班的。扣3分
7.2.6不按规定使用对讲机或讲与工作无关话题、干扰他人正常通信的。扣3分
7.2.7因工作失误但未造成公司经济损失。扣3分
7.2.8开会、集合和其他、集体活动迟到、早退的。扣4分
7.2.9不爱护值班室、岗亭环境、卫生或检查不合格的。扣4分
7.2.10值班时打与工作无关的电话或接听私人电话超过三分钟的。扣5分
7.2.11上班时间无故未配带对讲机影响工作安排的。扣5分
7.2.12上班迟到10分钟以内的。扣5分
7.2.13巡视不到位或发现问题不及时汇报处理的。扣5分
7.2.14不如实反映工作情况欺瞒领导的。扣5分
7.2.15值勤时不按规定擅自坐岗的。扣5分
7.2.16上级领导布
置的工作拖拉不决或消极对待的。扣6分
7.2.17上班时看书报、听音乐、吃零食、干与工作无关事情的。扣6分
7.2.18不服从工作安排、工作消极怠工、顶撞领导的。扣8分
7.2.19未经上级批准擅自换班、换岗的。扣8分
7.2.20因工作失误给造成公司经济损失,设施损坏的除赔偿损失外。扣5-10分
7.2.21上班迟到10分钟以上20分钟以内的。扣10分
7.2.22未经上级许可自行停止岗位工作的。扣10分
7.2.23擅自脱岗、离岗、窜岗的。扣10分
7.2.24拉小团体有损内部团结、和团队协作的。扣10分
7.2.25故意损坏公司设施设备及工作用品的除赔偿损失外。扣10分
7.2.26上班前喝酒或喝带酒精的饮料而影响工作的。扣10分
7.2.27上班时睡觉打盹的。扣10-20分
7.2.28员工内部打架斗殴,影响内部团结的。扣20分辞退
7.3有违反以下任何一条行为将影响到制度落实及安全管理考核成绩:
7.3.1无特殊事由用电话请假或他人转告的。扣2分
7.3.2对各部门电话号码、直接领导电话号码不熟悉者。扣2分
7.3.3车辆指挥控制不严、造成乱停乱放的。扣2分
7.3.4上班时间制服和皮鞋很脏的。扣3分
7.3.5消防设施、设备不会简单操作的。扣3分
7.3.6当值期间在岗位上闲谈与工作无关的话题的。扣3分
7.3.7在工作岗位上军姿和交通手势不规范的。扣3分
7.3.8在工作岗位上向顾客或领导敬礼动作不规范的。扣3分
7.3.9未经部门同意私自顶班和顶岗的。扣5分
7.3.10擅自将工作品带离公司的。扣5分
7.3.11发现他人有违纪过失行为知情不报的。扣5分
7.3.12发现可疑人员不能及时有效制止者。扣5分
7.3.13上级领导查岗不主动配合、消极对待、不主动问候者。扣5分
7.3.14无故不按时签到的或提前签到的。扣5分
7.3.15在工作记录本上乱写乱画、撕毁书页、填写不仔细认真的。扣5分
7.3.16未经管家中心同意擅自带人参观小区的。扣5分
7.3.17公共场所大声喧哗、打闹、依物靠墙有损形象的。扣5分
7.3.18对外来车辆出门时不开厢检查的。扣5分
7.3.19对外来访客和外来车辆不进行确认的。扣5分
7.3.20车辆指挥不当造成交通事故的。扣8分
7.3.21违反公司制度将及公司资料透露给他人的。扣10分
7.3.22将业主住宅编号和电话号码透露给他人的。扣10分
7.3.23控制可疑人员及物品进出不严的。扣10分
7.3.24岗位职责不清楚、项目基本情况不清楚而影响工作的。扣10分
7.3.25擅自改动工作操作流程、不服从班次安排的。扣10分
7.4有违反以下任何一条行为将影响到综合能力及素质考核成绩:
7.4.1在上岗、*时接听手机、小灵通的。扣3分
7.4.2不按职务和姓名称呼、乱取绰号者。扣3分
7.4.3在公司内参与或鼓励参与任何形式赌博的。扣5分
7.4.4捏造假事实、骗取病假或事假的。扣6分
7.4.5捡到物品不上交或私自藏挪公司物品的。扣5-10分
7.4.6挑唆同事之间关系、影响内部团结的。扣6-15分
7.4.7散布有害公司利益的谣言的。扣10-20分
7.4.8拾到贵重物品不上交的。扣10-20分
7.4.9私拿公司较贵重物品的。扣20分辞退
7.5有以下表现者将直接在考核成绩中具体体现加分:
7.5.1被评选为当月优秀安管员的。加5分
7.5.2出色完成部门或班组工作任务得到公司领导表扬的。加5分
7.5.3提出合理化建议、促进部门节约成本或提高工作效率的。加5分
7.5.4及时纠正或举报他人违纪行为,维护部门、公司声誉的。加5分
7.5.5得到客户(业主)或其他部门表扬、为公司及部门赢得荣誉者。加5分
7.5.6创新管理,并有初步成效的。加5分
7.5.7积极配合部门领导搞好班组团结、有突出表现的。加5分
7.5.8能及时发现并处理安全隐患、防止事故、为公司挽回损失的。加5-50分
7.5.9拾金不昧者、价值在200元以上根据涉及金额大小给予加分。加2-50分
7.5.10见义勇为,敢于同坏人坏事作斗争,为公司挽回损失的。加5-50分
7.5.11积极参加抢险救灾,保卫人民群众生命财产安全、为公司挽回损失的。
加5-50分
7.5.12班长责任心强,'传、帮、带'作用好,能以身作则,认真督促本班人员执勤,带领本班人员圆满完成重大任务者。加5-50分
7.5.13其他较佳表现、够得上加分的行为。加5-20分
8.0支持性文件
绩效考核管理规定
9.0质量记录
第9篇 物业管理公司员工休假细则公司
物业管理公司员工休假细则
护员工的合为了强化人事管理制度,维法权益,****物业管理有限公司依据国家、省、市法律法规的要求,特制订本细则。
一婚假:
国家规定婚假5天,晚婚者(法定婚龄各推迟3周岁以上初婚者)增加婚假20天。
二产假:
①国家规定女职工产假为90天,其中产前休假15天。难产的增加产假15天。多胞胎生育的,每多生育一个婴儿,增加产假15天。
②实行晚育的(24周岁以上生育第一个子女),除国家规定的产假外增加产假30天,给予男方护理假15天。
③纯母乳喂养,持医院证明,可享受1个月休假。
三丧假:
①父母、配偶、子女死亡给予丧假5天;
②岳父母死亡给予丧假4天;
③兄弟姐妹死亡给予丧假3天。
四计划生育手术后的假期(含节假日)
①安节育环休息3天;取节育环休息1天;
②输精管结扎后休息7天;
③输卵管结扎后休息21天;
④因采取综合节育措施失败怀孕而进行人工流产、引产同时安环者休息18天;
⑤晚婚后人工流产休息15天;
⑥引产同时结扎按妊娠月份休息40-60天;
⑦人工流产同时结扎休息30天;
⑧已有一个孩子安环失败而怀孕进行人工流产休息20天;
⑨男女施行绝育手术后失败而怀孕的,人工流产休息30天,引产休息60天;
⑩因孩子死亡进行结扎手术再通术的休息30天。
计划生育假视为出勤,基本工资、奖金补助照发,但不享受岗位工资。
四、工伤假
员工在工作时间受伤,应立即送至就近医院治疗,并通知部门领导和公司领导,事后必须在指定的时间内填写事故报告,报请公司领导处理。非因违反操作规程和有关规章制度导致受伤,其休假时间将按国家劳动保险规定执行。工伤假视为出勤,所有工资、奖金、补助照发。
五、补休假
员工加班必须事先提出申请,部门领导同意方可生效。员工补休,每次最少不得少于4小时,原则上要求每季度内休完,不跨年。此休假视为出勤,所有工资、奖金、补助照发。
第10篇 雅居乐物业档案管理实施细则
雅居物业档案管理实施细则
为了加强公司档案的综合管理,有效地保护和利用档案,充分发挥档案资料的作用,为公司各项工作服务,根据《中华人民共和国档案法》,特制定本实施细则。
一、公司档案的立卷和归档
1、公司接收或下发行政公文、以公司名义签属的合同及协议等文件由综合管理部负责立卷、归档;
2、向各项目下发的各种规范、制度、流程等文件由品质部负责立卷、归档;
3、财务帐册、财务单据及有关文件资料由财务部负责归档;
4、各项目的主体及公共设施、配套设施的竣工图纸,验收材料、批文报件由技术部负责归档;
5、公司下发的各类公文及各项目向业主下发的各类通知等由各项目负责归档。
二、归档文件材料要求
1、文件纸质较好,纸大小规格统一,一般用标准的a4公文纸。
2、字迹端正、清楚。最好用打字油印件,抄写要用碳素墨水写,不能用圆珠笔、铅笔。
3、文件要有明确的标题、文号、主送、抄送、抄报、抄发单位。发文稿纸上各栏内容应填写清楚。领导签发文件要用黑墨水或蓝黑墨水,不能用圆珠笔色墨水,文稿和正文同是存档。
4、材料齐全、准确。每项活动要从开始到结束所形成的全套完整材料,统计数字要准确。
三、案卷质量要求:
遵循文件材料的形成规律,保持彼此之间的有机联系,区别管理和利用。
1、内文件材料必须准确反映公司管理活动的真实内容,手续完善,利于长期保存。
2、管理内容的档案,按问题时间或重要程度排列。要注意密不可分的材料排列顺序:定稿在前,历次修改稿在后,结论性材料在前,依据性材料在后。
3、专题性:成套性档案(包括科研、基建、设备等)按阶段、结构、部分进行归档。
4、确定文件材料的保存价值,分为永久、长期、短期保存。
5、凡反映公司职能活动和基本历史面貌,对公司、国家建设、历史研究有长远利用价值的,列为永久保管。凡反映公司一般工作活动,在长期内对公司有查考利用价值的,列为长期保管,保管期为十五年至五十年。凡在较短时间内对公司工作有查考价值的,列为短期保管,短期保管年限为一至五年。
6、立卷视文件材料数量的多寡进行。当同一问题的文件多时,可采用硬卷或单份装订。问题单一,文件较少,又不便一起归类的,可立薄卷。
7、卷内文件材料按顺序排好后,装订的案卷无论单面或双面,只要是书写的文件材料,应在装订线一侧下角编号,不装订的案卷,应在卷内每份文件材料右上方加盖有单位名称、档号、件数的受控章,并将档号、件数填写清楚。
8、每个案卷必须按规定格式逐件填写卷内目录。对文件材料有题名不要随意更改或简化。题目无实质内容或无题的要重新拟定,并在前后加[]。没有责任者、年、月、日的文件,要考正清楚。会议纪要应概括出主要内容。
四、部门档案员工作职责
1、设立兼职档案员,按照公司的档案存放的具体规定履行好本部门档案工作。
2、根据本部门的归档内容,收集、积累、整理本部门应归档的文件材料。
五、归档时间及要求
(一)归档时间
1、各部门档案应在次年四月底前将文件材料整理归类后归档。
2、基建材料和专题性档案,在项目完成通过鉴定验收后两个月按要求进行立卷归档。
3、财会类档案,在会计年度终了后,由财务部门整理,立卷在本部门保管两年顺次年四月份归档。
4、声像类档案,在声像制作,如照片、光碟、录音带、录像带完成后三个月整理好,将档案内容、时间、地点、人物和制作人标明,每张照片附上底片,登记造册后归档。
(二)归档要求
1、归档文件材料由归档部门兼职档案员按要求整理好后立卷,如档案不完整、不齐全、不符合归档要求,档案员有权拒绝签收,并限期改正补交。
2、档案管理人员调离时,应办理移交手续。
六、档案的借阅
1、公司各部门查阅或外借档案,必须履行借阅手续,公司外有关人员要查阅档案,需经分管总经理批准。对于重要、珍贵的档案和资料,一般不提供原件使用。
2、不属于原文件规定的阅读范围人员或查阅不属于本人承办工作范围的档案,须经分管领导批准。
3、档案管理人员应对档案的安全、保密和完整负责,不得随意拆卷、涂改、损毁或转借他人,否则,除负责赔偿损失外,应报请领导和相关部门处理。
七、档案的鉴定
1、为加强对有价值的文件材料的保护和管理,对保管期限已满的各类档案,应进行相应的鉴定工作。
2、档案的鉴定工作,必须坚持全面的、历史的观点,认真估计档案的价值程度,并根据保管期限的规定,对不再有保存价值的过期档案进行处理,原规定欠妥的,经认真研究后延长保存年限。
3、对某些档案材料是否销毁没有充分把握的,应作保存处理,不能仓促销毁。
4、鉴定时,应将处理意见报分管总经理审批,由两人或两人以上在指定地点销毁,并在销毁清册上登记,销毁清册应立卷长期保存。
第11篇 物业管理公司合同管理实施细则怎么写
物业管理公司合同管理实施细则
(三)
一、总则
第一条为加强合同管理,维护企业合法权益,实现公司对合同的规范化、程序化管理,根据 、《集团合同管理制度》,结合本公司的实际,特制定本细则。
第二条对合同的管理要符合国家相关法律、法规,同时接受集团合同主管部门的监督、检查。
第三条对合同的管理实行统一管理原则。
在本公司范围内,凡涉及到提供服务项目、计价收费、设备和物质采购、工程外包等经营活动的均要求签订书面合同(协议)后方可实施;
各部门、管理处不得擅自签订合同(协议),所有合同(协议)需上报公司,按iso9001:2022的有关程序及有关制度要求进行评审, 经公司有关职能部门审核后,报请总经理批准。
凡以公司法人名义签订的合同(协议)一律需请律师审核同意后,方可签订。
二、合同管理组织
第四条合同管理由公司办归口管理,并落实专人负责。
第五条合同管理员的主要职责:
1、审查公司各类合同是否合法、明确、完整、规范,并监督、检查合同履行情况。
2、为公司其它人员签订合同提供法律咨询、业务指导,必要时参加合同的签订工作;3、负责建立公司的合同统计台帐和合同评审台帐。
4、提出有关合同管理的培训方案并实施,宣传有关合同及 知识。
5、不断完善合同管理实施细则,并督促各部门落实、执行好。
6、根据需要依法参加对公司重大合同纠纷的协商、调整、仲裁、诉讼;
三、合同评审管理的内容
第六条合同类型包括:买卖合同,供用电、水、气、热力合同,增与合同,借款合同,租赁合同,融资租赁合同,建设工程合同,运输合同,技术合同,保管合同,仓储合同,委托合同,纠纷合同,居间合同等涉及企业和生产经营过程中各类合同及协议。
第七条合同主要条款包括:
一、当事人的名称或者姓名和住所;
二、标的;
三、数量;
四、质量;
五、价款或报酬;
六、履行期限、地点或方式;
七、违约责任;
八、解决争议的方法;
九、法律规定或按照合同不同性质而要求必备的条款以及当事人要求在合同中必须约定的条款;
第八条签订合同前,经办人必须做好合同涉及事项的详细调查工作,如对对方当事人的经济状况、商业信誉及履约能力进行认真的审查,不可盲目草率。
1、对方是法人的,要看是否依法取得营业执照,参加签订合同的人是否是该法人的法定代表人或法定代表人所授权委托的委托代理人。
前者出示法人代表证明书等身份证明,后者除授权委托书外,应出示本人身份证明,注重审查授权委托书的内容、权限范围、有效期限。
对方是其他经济组织,要看是否有工商机关核准登记的证明材料。
2、要审查签约对方的注册资金、生产经济能力,以保证公司合同的履行率。
3、在签订前,还应当调查了解对方当事人的经营状况、商业信誉与合同有关的事项。
第九条合同由公司法定代表人或其授权的人员签订,签订时必须严格执行本细则,并对公司负责;
有关经办人员未经授权不得擅自以委托人名义与其它单位签订合同,否则应当对因此造成的损失负责。
第十条合同经办人应对签订合同所要达到的目标有明确有认识,合同的主要、必要条款不能遗留,语义要具体、明确、完整,条款要讲求逻辑性和严密性。
在审查由对方草拟的合同时,要从合同共同必备条款是否符合国家有关法律、法规和企业有关制度等方面审查,并可提出本方认为须增加的条款以使本方权益受到最大限度的保护。
另外,要特别注意分析制约性条款,避免因失误造成不必要的损失。
签订合同或协议,必须经合同管理员审议,并经办公室、财务部审核后,呈总经理审批,有必要据相关制度报董事长核准。
四、合同的台帐、归档
第十一条 合同管理员必须建立合同评审台账,以便于及时收回盖章后的文本。
第十二条 合同或协议签章人员必须严格执行印鉴保管使用方面的管理制度,未经审查、审批和未经合法程序签订的合同,一律不得盖章;
并严格登记备案。
合同文本要合法化,即使用统一文本和经工商部门监制的规范文本,也可使用经批准在一定范围内使用的标准文本。
第十三条 合同、协议签订后合同管理员分类设立台帐,要求台帐内容完备,数据正确,能确切反映合同的签订、履行、变更、解除等情况。
台帐设立应包括合同编号、类别、标的、价款、签约单位和人员、履行期限、签约时间及地点、履行情况、备注等内容。
第十四条合同管理员应对合同正本统一管理并归档,合同履行过程中往来的信函、电报、传真、电话记录等能反映合同签订、履行等状态的有效凭证,须经登记编号后作为合同的 一并归档。
合同履行完毕后,合同管理员应认真整理合同文本及所有有效凭证按规定归档。
第十五条合同管理人员应严格履行其职责,监督、检查合同执行情况,如果合同履行出现异常现象,应依照有关程序提出法律建议或上报合同主管部门。
如果合同履行中出现异常现象是由于签订或审查合同时相关人员的疏忽造成的则要追究相应人员的责任。
五、合同的执行、变更、解除及纠纷处理
第十六条重大合同签订后生效前,签约人可召集经办、审议人员对合同条款审查的基础上,预测合同执行中可能出现的问题,整理后作为合同的 下发,以便具体执行合同部门找出最佳对策。
如有失误,上述人员应负相应责任。
第十七条合同生效后,由经办部门或经办人负责,根据合同要求,把具体条款分解落实到当月计划,开始工作以确保合同的履行。
第十八条经办人在合同未履行或履行过程中,应及时掌握履行情况,以便发现隐患并尽早想办法排除;
重大问题应及时向合同管理归口部门或集团法务办汇报并提出相应处理意见,以求与另一方协商解决。
第十九条在不损害国家、社会、企业利益的前提下,经双方当事人协商同意,可以变更或解除合同;
由于不可抗力或过错责任,造成合同不完全履行,为避免造成更大损失,应及早与对方当事人协商变更或解除合同,但须权责分明,并采取书面形式;
对于对方当事人转让合同规定的全部或部分权责关系的行为,一经发现应及时加以识别或纠正,从而对生产经营作相应调整,相应的合同变更或解除须告知合同管理员。
第二十条合同纠纷处理
1、合同纠纷处理一般按:'协商、调解、仲裁、诉讼'的程序进行。
2、协商、调解由经办人出面,如达不成一致意见,由经办人所在部门或公司出面再行协商。
3、合同纠纷自行协商、调解不成,确定使用仲裁或起诉方式解决纠纷的,须由经办人所在部门报办公室审核,总经理核准。
同时报集团备案。
第二十一条本细则自下发之日起执行,原细则与此有冲突之处,以本细则为准,
第12篇 物业分公司合同管理细则
1总则
1.1各物业分公司应严格遵循管理公司《经营管理制度》的规定做好合同管理工作,规范公司经营行为,保护公司的合法权益,建立公司良好的经营管理秩序。
1.2各物业分公司必须按管理公司的规定要求严格控制各类经济合同的审批和签订,所有对外经济合同及相关文件必须按规定进行分级审批管理。各级管理人员应在其授权范围内开展对外谈判、签订合同和审批合同,任何违反授权范围的审批、签发、签订的合同均是无效的,责任人应承担由此引起的经济和法律责任。
2相关职责界定
2.1物业分公司负责合同的拟订、洽谈,并按规定权限发行审批手续,与合作方签订正式合同,以及合同签订后的实施工作。
2.2项目所在公司负责审核物业服务合同,及物业分公司2万元(含)以上的,且属于《经营管理制度》中规定项目所在公司权限内的合同审批。
2.3管理公司物业管理部在经营管理委员会授权下审议或批准各类有关物业服务的合同文本,并负责审批物业服务委托合同、物业服务顾问(咨询)合同。
2.4管理公司成本管理中心负责审批《经营管理制度》中规定权限内的合同。
3物业服务合同的审批
3.1各物业分公司的下列协议文件均应视为与顾客之间签订的合同,必须按照规定程序进行评审。
a)与项目所在公司或其他开发商之间签订的前期介入阶段专项服务协议;
b)与项目所在公司或其他开发商签订的前期物业服务合同;
c)协助项目所在公司或其他开发商拟订的业主临时公约;
d)与业主委员会签订及续签的物业服务合同;
e)协助业主委员会拟订的业主公约。
3.2物业分公司品质部负责件拟订上述合同文件草案,物业分公司总经理负责组织评审,各部门负责人参加。评审应在合同签订之前进行,并确保对每一份新的合同
文件均进行评审。
3.3各类物业服务合同文件的评审应确保满足以下要求:
a)合同内容符合国家相关法律法规的规定;
b)合同内容完整,充分反映顾客方的需求和期望;
c)合同中各项要求明确、陈述清晰,并已与顾客方达成共识。任何与原招标文件不一致的要求,或双方存在疑虑的问题均得到澄清;
d)本公司有能力提供合同文件约定的物业服务要求;
e)合同文件能够充分保障本公司的合法权益。
3.4合同文件评审方式可以是会议评审或文件递审,具体由物业分公司总经理决定。采用会议评审时,由总经理主持评审会议,品质部协助记录,评审会议通过后,按以下顺序完成签署手续。采用传审方式评审时,由品质部按以下顺序组织各部门完成评审和签署手续。
a)品质部经理签署;
b)各部门负责人会署;
c)法律顾问审阅、签署;
d)物业分公司副总经理签署;
e)物业分公司总经理签署。
3.5物业分公司在完成上述规定的评审和签署后,在与顾客方正式签订合同文件前,必须逐级报送项目所在公司总经理审核、管理公司物业管理部批准。
3.6物业分公司在与顾客方签订上述合同文件时,均必须由总经理作为公司代表签订合同。
4其它经济合同的审批(采购类合同评审)
4.1除上述合同文件外的其它经济合同,由业务经办部门负责拟订合同草案,并按下述规定顺序组织合同文件的审查、签署。
a)经办人签字;
b)经办部门负责人签字;
c)法律顾问审阅;
d)财务部经理审核;
e)物业分公司副总经理审核;
f)物业分公司总经理审核(审批)。
4.2其它经济合同文件的审查(评审)内容包括(不限于):
a)合同标的内容是否完整,严禁拆分合同;
b)对方单位(法人)的资格是否真实、合法,合同项目是否在其营业执照范围内,当事人的名称或者姓名和住所是否记录清楚、准确;
c)经济合同的标的是否明确;
d)经济合同中的数量、质量是否符合有关规定和公司要求;e)经济合同的价款或者报酬以及支付方式是否确定和准确;f)经济合同的履行期限、地点和方式是否确定;
g)经济合同的违约责任是否明确;
h)经济合同中是否有发生争议的解决方法;
i)必要时,是否明确保修条款;
j)结算和付款条件是否有利;
k)计价依据是否完备等。
4.3物业分公司在完成上述规定的审查和签署后,在与合作方正式签订合同文件时必须根据合同标的额的大小履行以下报批手续:
a)管理公司审批权限范围内的合同,按照管理公司《经营管理制度》中ecg004
《合同审批程序与权限规定》的规定,逐级报项目所在公司、管理公司审批;
b)管理公司审批权限以下且标的额在2万元(含)以上的物业管理其它经济合同,报项目所在公司总经理审批;
c)标的额在2万元以下的其它经济合同,物业分公司总经理负责审批。
4.4经审批后的其它经济合同由项目所在公司总经理负责与合作方签订合同。
5合同执行及变更
5.1各物业分公司行政人事部负责合同档案的保管,完整的合同档案应至少包括合同正本(一份)、合同审批表、本公司法人授权委托证明书复印件、对方单位的企业
法人营业执照复印件及法定代表人证明书、法人授权委托证明书等。
5.2合同执行部门负责人是合同履行的主要责任人。合同履行中出现分歧时,应及时与对方协商处理,必要时应邀请法律顾问参与,并向公司领导汇报。需要变更或解除合同时必须采用书面形式,并进行重新评审,具体按前述内容执行。合同变更或解除后经办人或经办部门应及时传达到受更改影响的部门,以便及时调整工作。
5.3物业分公司财务部负责建立合同台帐,各业务经办部门应负责收集、整理和及时提交合同执行的相关资料。
6相关文件与记录
6.1wdwy-fr-mm6301(前期)物业服务合同审批表
6.2wdwy-fr-mm6302物业分公司经济合同审批表
6.3wdwy-fr-mm6303物业分公司合同台帐
第13篇 小区物业管理监督组工作实施细则
小区物业管理工作监督组工作实施细则
(20**年**月**日工作组成员全体会议通过)
根据监督检查工作组职责和**花园物业服务合同相关内容,为了切实做好本小区物业管理的监督检查工作,特制订本工作实施细则。
一、人员组成。本工作组成员由业主代表和业委会成员产生,共13名,设组长一名、副组长三名。下设三个小组,分别为安保秩序监督小组、绿化保洁监督小组和公共设施监督小组,每小组4人,各小组组长分别由本工作组副组长兼任。各小组监督检查物业服务范围见附表。
二、工作方式。采取现场监督检查、召开工作会议和撰写督查报告等形式进行。
三、工作时间。采取固定时间和不固定时间相结合。
1、原则上规定每月最后一周的周六为全组人员参加的监督检查固定工作日;各小组每月要自行安排1-2次的不固定工作时间,按照各自的工作内容开展监督检查工作。
2、召开会议。
(1)每月召开一次本组与物业管理方联席会议,时间安排在工作组固定工作日。会议由本工作组组长主持,会议议题:一工作组通报督查检查情况,督促对方严格履行服务合同约定的义务,按服务质量标准整改存在问题;二物业管理方汇报上月存在问题的整改结果;三、双方共同商讨解决热点和难点问题。
(2)每月召开一次工作组例会,会议工作组组长或副组长主持,会议内容主要是研究布置近期工作任务。会议时间另定。
四、督察报告。做到每月一报。每月3日前,各小组组长负责将上月的工作情况进行小结并写成书面报告;每月5日前,工作组长负责整理汇总各小组的报告,形成工作组督查月报送交业委会(建议业委会审核后抄送一份给物业管理服务中心)。
五、工作纪律和要求。工作组成员以自愿参加为原则,本着无私奉献,服务广大业主的思想,义务做好物业管理的监督检查工作。每个成员在工作组期间,要认真学习和领会国家和区市有关物业管理的法律、法规,熟悉本小区物业服务合同的内容和质量标准,认真、客观的履行职责。工作组组长要负起领导全组工作的责任,副组长协助组长工作,并负责通知本小组成员参加会议和工作时间,带领小组成员开展监督检查工作。因事不能参加工作和会议的,组长要向其中一名副组长说明原因,并指定一名副组长主持本次的工作或会议;副组长要向组长请假;其他成员向本小组组长请假。全年不请假累计3次或因本人原因累计5次不参加本工作组的工作或会议,作自动放弃本工作组成员的身份。
各小组监督检查物业服务内容范围
安保秩序组
1、保安工作制度和岗位责任制是否建立健全。
2、保安人员是否按照规定的名额足额配备。
3、抽查保安人员是否坚守岗位。
4、对小区发生的失窃案件督促物业管理方及时查找原因,落实整改措施,堵塞漏洞。
5、小区安防设施运行保养状况。
6、小区道路是否畅通,车辆是否按指定车位停放。
绿化保洁组
1、草坪、花卉、绿篱、数木是否定期修剪和养护。
2、定期清理绿地杂草、杂物。
3、园林建筑和辅助设施完好无损。
4、小区公共场所、电梯、楼道每日是否清扫1次,干净与否。
5、生活垃圾每天清运1次。
公共设施组
1、共用设施日常管理和维修养护。
2、小区内公共配套设施完好,运转正常。
3、消防设施设备保持完好,可随时启用,消防通道畅通。
4、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上。
5、核查小区水电公摊是否合理、准确。
6、对小区公共部位收支情况进行核查。
第14篇 h学生公寓物业管理奖惩细则
为加强学生公寓公共区域卫生、设施等的管理,进一步提高公寓综合管理水平,特制定本细则。
一、检查范围:
(1)公寓楼单体除学生宿舍内部的所有内容。
(2)公寓楼周围所划定的责任区域。
(3)公寓楼的人员管理。
二、管理措施:
(1)楼长对本楼公共区域负全部责任。
(2)公共区域由中心主任、中心办公室、公寓检查组负责检查。
(3)检查不合格部分,从本楼临时工工资及本楼职工津贴中直接扣除。
三、检查内容及扣款数额
1、纪律:
(1)值班人员应24小时在岗,发现脱岗一次扣20元,本班未有值班人员按时到岗,扣100元。发现三次,临时员工予以辞退;
(2)保洁人员迟到、早退一次扣10元,无故脱岗扣50元;
(3)领取工装、工号后,在岗期间不穿工装、不佩带工号发现一次扣10元;
(4)在岗期间,捡拾垃圾发现一次扣50元,发现两次予以辞退。
2、卫生:
(1)上午9:30分,下午2:30分前,不能按时保质完成保洁区域卫生的,发现一次扣20元;
(1)楼道、楼梯下有车辆、杂物等摆放的,发现一次扣20元,特别严重的扣50-100元;
(2)有垃圾一处(不分大小)扣10元,有烟头、有痰迹,一处扣5元;
(3)公共洗刷间有积水或地面较滑,扣20元;
(4)公共厕所有异味,扣10元,有大便积存,一处扣20元;
(5)卫生工具摆放不整齐,一次扣20元;
(6)墙上有脚印、手印、球印等,每处扣5元;
(7)玻璃有擦涮痕迹各污染,每块扣10元;
(8)长明灯,一个扣10元;
(9)楼梯扶手不擦,一次扣10-50元;
(10)垃圾车两面有污染,一车扣20元。
3、设施:
(1)楼道照明灯、防火门发现已损坏但未报修,若楼长已报修而维修人员未及时修理(以维修报修记录为准),发现一处,扣10-50元;
(2)楼道内公共设施表面有灰尘,每发现一处扣5元;
(3)消防设施及玻璃损坏一块,扣10元;
(4)公共场所玻璃损坏一块每平方扣10元;
(5)公共楼道墙面破损一处未及时报修,发现一处扣10元;
(6)宣传栏摆放不整齐,有乱张贴现象一次扣10元;
(7)垃圾车摆放不整齐,一车扣10元;
(8)垃圾车带伤工作,一车扣10元;
(9)值班室物品摆放不整齐,发现一次扣20元;
(10)公共洗刷间有长流水,一个水龙头扣10元。
4、安全:
(1)公寓楼违规放入异性一人,扣20元;
(2)发现推销人员一人,扣20元;
(3)出现被盗事件,一次扣50元;
(4)出现打架事件,一次扣100元;
(5)丢失应急灯一个,扣180元;
(6)找不到钥匙,打不开公共大门、厕所门,一次扣50-100元
5、其他未尽事宜,经公寓中心办公室协商后予以处理。
第15篇 学生公寓物业管理奖惩细则-3
学生公寓物业管理奖惩细则(三)
为加强学生公寓公共区域卫生、设施等的管理,进一步提高公寓综合管理水平,特制定本细则。
一、检查范围:
(1)公寓楼单体除学生宿舍内部的所有内容。
(2)公寓楼周围所划定的责任区域。
(3)公寓楼的人员管理。
二、管理措施:
(1)楼长对本楼公共区域负全部责任。
(2)公共区域由中心主任、中心办公室、公寓检查组负责检查。
(3)检查不合格部分,从本楼临时工工资及本楼职工津贴中直接扣除。
三、检查内容及扣款数额
1、纪律:
(1)值班人员应24小时在岗,发现脱岗一次扣20元,本班未有值班人员按时到岗,扣100元。发现三次,临时员工予以辞退;
(2)保洁人员迟到、早退一次扣10元,无故脱岗扣50元;
(3)领取工装、工号后,在岗期间不穿工装、不佩带工号发现一次扣10元;
(4)在岗期间,捡拾垃圾发现一次扣50元,发现两次予以辞退。
2、卫生:
(1)上午9:30分,下午2:30分前,不能按时保质完成保洁区域卫生的,发现一次扣20元;
(1)楼道、楼梯下有车辆、杂物等摆放的,发现一次扣20元,特别严重的扣50-100元;
(2)有垃圾一处(不分大小)扣10元,有烟头、有痰迹,一处扣5元;
(3)公共洗刷间有积水或地面较滑,扣20元;
(4)公共厕所有异味,扣10元,有大便积存,一处扣20元;
(5)卫生工具摆放不整齐,一次扣20元;
(6)墙上有脚印、手印、球印等,每处扣5元;
(7)玻璃有擦涮痕迹各污染,每块扣10元;
(8)长明灯,一个扣10元;
(9)楼梯扶手不擦,一次扣10-50元;
(10)垃圾车两面有污染,一车扣20元。
3、设施:
(1)楼道照明灯、防火门发现已损坏但未报修,若楼长已报修而维修人员未及时修理(以维修报修记录为准),发现一处,扣10-50元;
(2)楼道内公共设施表面有灰尘,每发现一处扣5元;
(3)消防设施及玻璃损坏一块,扣10元;
(4)公共场所玻璃损坏一块每平方扣10元;
(5)公共楼道墙面破损一处未及时报修,发现一处扣10元;
(6)宣传栏摆放不整齐,有乱张贴现象一次扣10元;
(7)垃圾车摆放不整齐,一车扣10元;
(8)垃圾车带伤工作,一车扣10元;
(9)值班室物品摆放不整齐,发现一次扣20元;
(10)公共洗刷间有长流水,一个水龙头扣10元。
4、安全:
(1)公寓楼违规放入异性一人,扣20元;
(2)发现推销人员一人,扣20元;
(3)出现被盗事件,一次扣50元;
(4)出现打架事件,一次扣100元;
(5)丢失应急灯一个,扣180元;
(6)找不到钥匙,打不开公共大门、厕所门,一次扣50-100元
5、其他未尽事宜,经公寓中心办公室协商后予以处理。
第16篇 某物业公司法律事务管理细则
第一章 总则
第一条 为加强和完善公司法律事务管理,建立健全公司法律事务管理体系,更好地发挥法律保障和服务作用,根据国家有关法律、法规及《招商局蛇口工业区有限公司法律事务管理规定(试行)》,充分考虑物业管理行业特点,结合公司总部和各属下公司实际,特制定本细则。
第二条 法律事务工作以维护公司利益,防范法律风险和解决经营管理活动中遇到的法律问题为基本任务。
第三条 法律事务工作在蛇口工业区和蛇口控股股份公司监督指导下,按照分级与授权的原则,建立以法律事务管理制度为基础,以公司总部企业管理与培训部和各属下公司法律事务联络员为纽带,以外聘常年法律顾问和律师为社会资源支持的法律事务管理体系。
第二章 职责范围
第四条 法律事务工作分两级管理,公司总部的法律事务归口企业管理与培训部管理,各属下公司指定一名法律事务联络员。
第五条 公司总部企业管理与培训部的职责如下:
1、负责建立和完善招商局物业系统法律事务管理制度;
2、负责公司总部和指导各属下公司的行政复议、听证、诉讼、仲裁事务;
3、协助参与重大的对外商务谈判;
4、根据总部、各属下公司、行业协会的要求,为法律方面的事项提供法律意见;
5、起草总部对外投资、合作、股权转让和资产处置有关的合同、章程、股东会和董事会决议等法律文件;审查各属下公司上述文件,并存档备案;
6、接受蛇口工业区和蛇口控股股份公司法律事务管理的监督、指导,按上级单位要求上报案件进展情况和结案报告;对各属下公司法律事务监督、检查、指导和考核;
7、建立招商局物业系统'外聘律师备选名录',指导、审查各属下公司外聘法律顾问和律师事务;
8、配合培训经理组织各属下公司法律事务联络员的法律常识、证据收集保存和业务的培训;
9、建立物业管理法规规章、案例资料库;
10、办理公司领导交办的其它法律事务。
第六条 各属下公司法律事务联络员的职责如下:
1、负责各属下公司与总部法律事务工作的联系和沟通,按时报送法律事务工作总结;
2、负责各属下公司与外聘法律顾问和个案律师的对口联系;
3、负责各属下公司重大法律事项、案件进展情况和结案报告的报告;
4、负责各属下公司法律事务的管理,督促各管理中心(管理处)执行公司法律事务管理细则的规定;
5、负责组织各属下公司二、三级培训中的法律常识、证据收集保存和业务的培训;
6、负责各属下公司合同的管理,建立合同档案;
7、负责收集本地的物业管理行业的法规规章、正在使用的合同、业主公约、业主委员会章程文本以及在物业管理实际操作中成功与失败的典型案例,并上报总部企业管理与培训部。
第三章 日常法律事务的管理
第七条 公司总部根据各属下公司业务和工作需要签发《授权书》,授予各属下公司签署经济合同、劳动合同、在银行开立帐户等法律事务的权限,期限一年。各属下公司在权限内行使职权。
第八条 公司总部与各属下公司主要印章如行政公章、合同专用章和财务专用章等,对外代表企业,须严格其使用管理。::部门印章只在业务和内部往来中使用,不具有对外效力。
各属下公司应制定严格的印章管理使用制度。
第九条 各属下公司加强空白法律文件如空白合同(特别是格式合同)、法定代表人身份证明书、授权委托书的管理。授权委托书应由各属下公司的法定代表人签字,并加盖公司公章。
第十条 各属下公司应将法律事务工作纳入年度工作总结内容。各
属下公司聘请常年法律顾问的,可要求律师提交年度顾问工作清单。
第十一条 依照分级管理原则,对各属下公司日常法律事务管理分为三级:
1、重大法律事项应报总部批准:
(1)超出本细则第七条各属下公司《授权书》权限的法律事务;
(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的,涉及金额在10万元以上的,应在发出3日前报总部批准;接到对方上述法律文书的,应在3日内向总部汇报。
2、一般法律事项应报总部知会备案:
(1)在本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内,但案件性质、损失严重、影响突出的法律事务;
(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的,涉及金额在10万元以下的,应在发出3日前报总部知会备案;
3、本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内的可以自行处理。
第四章 合同管理
第十二条 公司总部和各属下公司合同的谈判、签订、履行、解除、终止都必须按照《中华人民共和国合同法》和物业管理法规规章执行。
第十三条 本细则所指的'合同'包括:
1、合资合作经营企业合同、企业章程;
2、股权转让协议;
3、借款合同、担保合同;
4、物业管理委托合同(外委)、物业管理顾问合同;
5、电梯、空调等机电设备维修养护合同、清洁绿化等外包合同;
6、其他合同。
第十四条 合同审批权限:
1、公司总部和各属下公司产权整合、股权转让、借款和担保和对外投资新设公司事务由总部统一管理,各合同由总部审批。
各属下公司新拓展项目的外委和顾问物业服务合同均报总部批准。
2、各属下公司预算范围内其它经济合同审批权限:
(1)北京公司:金额不超过20万元,期限1年;
(2)上海公司:金额不超过20万元,期限1年;
(3)西安公司:金额不超过5万元,期限1年;
(4)武汉公司:金额不超过10万元,期限1年;
(5)南京公司:金额不超过10万元,期限1年;
(6)深圳公司:金额不超过20万元,期限1年。
超过上述金额和期限的合同需报公司总部批准。
各属下公司上述权限由法定代表人按本细则第七条签发的《授权书》确认。
第十五条 合同的谈判、审批、签定、履行、解除、终止的全过程,常年法律顾问或律师均可根据实际需要介入。常年法律顾问或律师应在公司总部和各属下公司对外合同签定前出具《律师合同审查意见书》。
第十六条 合同签定程序:
1、合同的谈判:新设公司的投资项目谈判由总部领导、发展策划部、企业管理与培训部、项目所在地人员共同组成谈判小组进行;不设公司的投资项目谈判由发展策划部和各属下公司组成谈判小组进行;其他合同由各属下公司二人以上相关人员进行。
2、需报总部审批的合同按本细则的审批权限、《合同审批单》和《合同审批流程》进行。各属下公司应建立公司内合同审批制度。
3、合同的签定:需经总部批准的合同原则上要求由法定代表人签署,并加盖公章;其他合同由各属下公司根据本细则第七条《授权书》的职权签署,并加盖公章。
第十七条 合同谈判与签定时应注意以下几项重点审查内容:
1、签约对方的主体资格:营业执照、经营范围、资质证书、注册资本等;在与业主委员会签订物业服务合同时,应注意业主委员会是否经当地主管部门的登记,是否取得业主大会的决议同意。
2、授权委托书:受托人及身份证
复印件、受托事项及权限、有效期等。
3、签约对方的履约能力:有无违约记录、银行信誉、股东背景等;对电梯维护养护等分包合同,应从合格分包方中选取。
4、合同条款的完备和严谨,特别是对于违约责任的约定应明确合理,经办人应充分估计违约风险。建议在合同中约定仲裁条款。
第十八条 合同应采用书面形式,建设部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的应使用该范本,没有的应使用公司范本。::采取电子数据交换和e-m计算机技术l形式的,应特别注意保存,须打印存档。各属下公司应指定一个特定系统接收数据电文,并要求签订确认书。
第十九条 总部及各属下公司经办人应本着'认真负责'的态度保证合同的履行,注意保存双方往来文件、函件和数据电文。发生可能中止履行、履行不能,或合同变更、解除或终止等情形时,应及时向法律事务联络员和主管领导汇报。
第二十条 因执行合同需申请资金支付或调动的,应由经办人向财务部出示合同副本,经核对无误后方可办理。合同履行与条款不一致时,应及时向法律事务联络员和主管领导报告。
财务部发现合同的付款严重与合同条款不符时应及时向总经理和总部企业管理与培训部汇报。
第二十一条 属下公司应建立合同档案制度,将合同正本(至少一份)、《合同审批单》和《律师合同审查意见书》原件存档。由总部批准的合同,上述文件的复印件一份由总部备案。
第五章 外聘律师管理
第二十二条 公司总部将选择几家律师事务所作为长期合作伙伴,建立'外聘律师备选名录'。 总部企业管理与培训部应加强和各地律师协会的联系,及时掌握律师的业绩、执业纪律和执业道德情况,充分了解律师执业背景资料,对律师的满意度进行评价。
第二十三条 公司根据各属下公司业务量、所在地物业管理和律师行业发展水平,实行外聘律师的层级管理:
1、北京、上海、深圳公司应选择当地行业内的两至三家知名律师事务所,征询后择优聘请知名律师,根据业务量和律师实际协商确定费用;
2、武汉、南京公司按往年惯例和业务量聘请律师;
3、西安公司外聘律师由总部监管、指导聘用。
第二十四条 各属下公司工作需要常年法律顾问时,原则上由各属下公司自行聘请,但应由律师出具法律意见书,并将《聘请常年法律顾问合同书》(明确工作任务、工作方式、合同期限、费用和法律责任)、律师事务所简介、律师简介等背景材料报总部审批。
第二十五条 各属下公司根据工作需要,可以聘请项目律师或个案代理律师。项目律师指为特定项目临时聘请的律师,一般是非讼代理,一事一聘,采用固定金额制。个案代理律师指诉讼仲裁代理的律师,费用可根据纠纷情况采取固定费率制、风险费率制或其他方式。采用固定费率制的,应分期支付,且在结案后支付的律师费应不少于总额的30%。采用风险费率的,不得超过胜诉金额的30%,一般不再支付差旅费等办案费,且律师费须在结案后支付。
第六章 特别法律事务管理
第二十六条 本章所称的特别法律事务是指人民法院(仲裁机构)、当事人及其他参与人为解决案件所进行的全部活动的诉讼仲裁事务,行政复议、行政处罚听证等特别事务。
第二十七条 公司总部企业管理与培训部是公司特别法律事务的归口管理部门。各属下公司在诉讼仲裁事务上接受总部企业管理与培训部的业务指导和监管。
第二十八条 各属下公司主动提起起诉、仲裁的:
1、应做好起诉前准备,收集整理各种有利和不利的证据;
2、在起诉前10日内,向总部提出书面报告,拟聘律师及
其法律意见书和起诉书(申请书);
3、总部征询律师意见后决定,并书面回复。
第二十九条 各属下公司接到对方律师起诉前的《律师函》,或接到法院或仲裁机构《应诉通知书》的,根据案件性质、可能损失和危机程度实行分级管理:
1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标的金额在10万元以上(西安公司5万元)、或已由媒体曝光的纠纷,必须在2日内口头或电话报告总部,并在7日内书面报告,附拟聘律师及其法律意见书、答辩书;
2、属于一般民事合同纠纷、或标的金额在10万元以下(西安公司5万元)的纠纷,在7日内书面报告,附拟聘律师及其法律意见书、答辩书。
3、总部收到书面报告后5日内书面回复。
第三十条 各属下公司接到行政机关的《行政决定书》和《行政处罚决定书》等,必须在5日内上报总部,决定是否复议或者提起行政诉讼。
第三十一条 各属下公司接到行政机关的将被重大行政处罚的口头或书面《听证告知书》,必须在次日报告总部,::决定是否聘请代理人,准备参加听证。
第三十二条 各属下公司根据总部的授权权限、案件性质和危机程度将案件进展情况上报:
1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标
的金额在10万元(西安公司5万元)以上、或需由总部决策的案件应根据需要,一事一报、一事一请示;
2、各属下公司授权范围内的其他案件,在每季度末最后一个工作日前知会公司总部,报企业管理与培训部备案。
第三十三条 案件处理完之后,各属下公司应在15日内上交结案报告,内容包括纠纷的产生、争议事项和金额、案件结果、总结分析,如有责任部门和责任人的应有处理意见。并附和解协议、调解书、裁定或判决等复印件。
第三十四条 各属下公司应建立特别法律事务的案件档案,包括各种法律文书、证据、内部报告和批复。在总部对案件的结案报告批复后,由各属下公司装订成册归档。
第七章 附则
第三十五条 适用于除香港公司以外的公司总部和属下公司。
第三十六条 本细则由公司总部企业管理与培训部解释和修改。
