物业公司管理细则12篇

第1篇 物业公司员工餐卡使用管理细则

物业公司员工餐卡使用及管理细则

一、餐卡发放:

1.餐卡是公司为员工提供免费工作餐的就餐凭证,发放前盖有行政人事部公章,未盖章则无效。

2.每月底由管理处负责人在行政人事部陈玲处按照各管理处当月在职人数登记领取餐卡并发给管理处员工,零星入职人员由员工本人凭调配通知单到陈玲处领取;办理离职人员需归还本人餐卡至行政人事部z。

二、餐卡使用:

1.公司为管理员、维修人员提供正常工作日一次工作餐(仅限于吃午餐,过期无效),为安管员提供正常工作日午餐,晚餐。(所有员工正常工作时间为每月26天)各管理处负责人将每人每月发给员工用餐卡一张,员工用餐时需出示此卡,由食堂员工当场划卡,每用一餐,在相应的日期和餐别栏内划' √',用餐时间不能后延,过期未用餐的无任何补贴费用;

2.员工餐卡只限本人使用,不得转借使用和代人打饭,否则,一经发现将没收该卡,如发生餐卡丢失时,应及时向管理处申明和办理补卡,丢失的餐卡用餐次数将按当月1日到申报之日全部用餐对待;

3.分餐厨师要坚持认真划卡,不得出现漏划错划和徇私舞弊的现象,各管理处每天用餐时需派出一人监督,一经发现有违规或遭到员工投诉将严肃处理;

4.员工持有的餐卡须保持清洁,不得随意涂改,如有涂改现象视作无效餐卡,则不能正常使用。

5.正常上班外员工想在食堂就餐需按照5元每餐的标准进行收费。具体的操作流程:由项目经理每月在财务室邓丹处购买餐票,额外加餐者可在项目经理处购买,食堂工作人员见票和餐卡才能发放饭菜。

6.用餐餐具需由员工自行准备。

7.每月底全体就餐员工须将餐卡交回各管理处负责人手中,由管理处负责人员收齐后,交行由政人事部陈玲回收统计。

第2篇 s物业公司岗位竞聘管理细则

物业公司岗位竞聘管理细则

一、目的:

为贯彻执行__物业公司物业人资字[20__]0__号《__物业管理有限公司岗位竞聘管理办法(试行)》文件,建立公平、公正、公开的人才选拔机制,调动员工的积极性和主动性,建立员工职业发展晋升渠道,结合nj公司实际情况,制订本管理细则。

二、范围:

适用于公司职能部门或物业管理中心(处)(包括顾问项目)全部岗位竞聘活动。

三、职责:

1、行政与人力资源部是岗位竞聘工作的归口管理部门,负责岗位竞聘的计划、组织、落实与监督、整理档案及统计工作。

2、拟定通过岗位竞聘方式,招聘空缺岗位或新增岗位员工的公司职能部门或物业管理中心(处)配合行政与人力资源部组织、落实岗位竞聘工作。

3、考评小组对参加竞聘人员进行考核并确定最终聘用人员。

4、岗位竞聘活动资料准备、统计等辅助工作由行政与人力资源部文员及人事员负责。

四、说明:

所有岗位竞聘活动均应严格遵照物业人资字[20__]__号《__物业管理有限公司岗位竞聘管理办法(试行)》文件要求开展,本管理细则是对上述管理办法的细化和补充。

五、策划:

1、岗位竞聘工作计划

(1)行政与人力资源部应按月度分析公司各部门、管理中心(处)岗位空缺或新增岗位情况,制订月度岗位竞聘工作安排计划,或根据实际情况针对某个用人需求制订单项岗位竞聘工作计划,工作计划经分管领导审核,总经理审批后执行。

(2)行政与人力资源部应在确定竞聘活动开始前五个工作日发布竞聘通知,通知内容包括:竞聘岗位、要求、报名方式、笔试、答辩日期、背景资料简介等。

(3)成立竞聘考评小组:

经理级岗位竞聘考评小组成员由经营班子、部门经理、项目经理代表组成(不少于7人);

主任主管级岗位竞聘考评小组成员由经营班子(至少1人以上)、部门经理、项目经理、相关专业岗位员工代表组成(不少于7人);

领班级岗位及关键技术岗位竞聘考评小组成员由公司分管领导、行政与人力资源部、综合管理部主任级以上、用人单位直接主管、负责人、相关专业员工代表组成(不少于5人)。

六、竞聘要求:

1、岗位竞聘采取个人自荐和职能部门、管理中心(处)推荐相结合的形式,即个人提出申请,填写《岗位竞聘审批表》,经所在部门或物业项目和人力资源部门填写推荐意见后报名。这样一方面可以体现员工主动向上,有不断接受挑战的勇气和信心,同时由所在公司推荐可以保证不影响竞聘参加者所在部门正常工作。

2、参加岗位竞聘员工须是公司正式员工,但不受原所在公司、工作部门和岗位限制。

3、参加竞聘员工在现工作岗位表现良好。

4、参加岗位竞聘员工需要满足岗位的任职资格要求,遵照gr-0102号文《物业管理有限公司各岗位人员职责及任职要求》执行。

5、知识技能:竞聘岗位所要求的专业知识和专业技能。

6、工作能力:管理能力和业务能力等。

7、职业素养:职业操守、工作责任心、工作态度、廉洁自律等。

七、岗位竞聘程序及规则:

1、经理级岗位竞聘程序及规则:

(1)由行政与人力资源部根据岗位空缺及新增岗位要求公布公开竞聘岗位名称、岗位职责、任职资格等,并说明报名时间、方法、竞聘日程安排及其它相关要求。

(2)成立岗位竞聘考评小组由全体经营班子、部门经理、项目经理代表组成(不少于7人),考核分权重经营班子占60%,其他考核小组成员占40%。

(3)竞聘人员填写《岗位竞聘审批表》,并由竞聘人员所在部门或管理中心(处)同意,方可提交申请资料。

(4)行政与人力资源部对其竞聘资格进行审查并报分管领导审批,符合竞聘条件者方可参加竞聘,不符合条件者由行政与人力资源部向竞聘人员说明原因。

(5)竞聘考评小组对竞聘者进行笔试、答辩、资格资料评审。

笔试:

a)由综合管理部或社会权威部门出题;

b)对试卷进行密封管理,笔试当场拆封;

c)由行政与人力资源部和综合管理部各派1名人员进行监考;

d)由2名权威人员共同阅卷评分。

答辩:

a)答辩题目由行政与人力资源部,相关职能部门出题;

b)每位竞聘者答辩问题要一致;

c)考评小组需当场打分,由工作人员当场统计得分。

(6)由考评小组根据考评分排出名次。

(7)由行政与人力资源部对拟聘人员履行报批手续。根据《__物业管理有限公司人事管理权限规定》,填写相关表格上报__物业公司审批。

(8)经总部审批后方可进行试用,试用期满进行转正测评,合格者正式聘用。

2、主任、主管级岗位竞聘程序及规则:

(1)由行政与人力资源部根据岗位空缺及新增岗位要求公布公开竞聘岗位名称、岗位职责、任职资格等,并说明报名时间、方法、竞聘日程安排及其它相关要求。

(2)成立岗位竞聘考评小组由经营班子(至少1人)、部门经理、项目经理代表组成(不少于7人),考评分权重经营班子占50%,其他考核小组成员占50%。

(3)竞聘人员填写《岗位竞聘审批表》,并由竞聘人员所在部门或管理中心(处)同意,方可提交申请资料。

(4)行政与人力资源部对其竞聘资格进行审查并报分管领导审批,符合竞聘条件者方可参加竞聘,不符合条件者由行政与人力资源部向竞聘人员说明原因。

(5)竞聘考评小组对竞聘者进行笔试、答辩、资格资料评审。

笔试:

a)由综合管理部或社会权威部门出题;

b)对试卷进行密封管理,笔试当场拆封;

c)由行政与人力资源部和综合管理部各派1名人员进行监考;

d)由2名权威人员共同阅卷评分。

答辩:

a)答辩题目由行政与人力资源部,相关职能部门出题;

b)每位竞聘者答辩问题要一致;

c)考评小组需当场打分,由工作人员当场统计得分。

(6)由考评小组根据考评分排出名次。

(7)由行政与人力资源部对拟聘人员履行聘任手续,根据《__物业管理有限公司人事管理权限规定》确定上岗试用人员,并上报__物业公司备案。

(8)试用期满进行转正测评,合格者正式聘用。

3、领班级岗位及关键技术岗位竞聘程序及规则:

(1)由行政与人力资源部根据岗位空缺及新增岗位要求公布公开竞聘岗位名称、岗位职责、任职资格等,并说明报名时间、方法、竞聘日程安排及其它相关要求。

(2)领班级岗位竞聘考评小组成员由公司分管领导、行政与人力资源部、综合管理部主任级以上、用人单位直接主管、负责人、相关专业员工代表组成(不少于7人),考评分项目负责人40%,其他考核小组成员占60%。

(3)竞聘人员填写《岗位竞聘审批表》,并由竞聘人员所在部门或管理中心(处)同意,方可提交申请资料。

(4)行政与人力资源部对其竞聘资格进行审查并报分管领导审批,符合竞聘条件者方可参加竞聘,不符合条件者由行政与人力资源部向竞聘人员说明原因。

(5)竞聘考评小组对竞聘者进行笔试、答辩、资格资料评审。

笔试:

a)由综合管理部或用人单位出题;

b)对试卷进行密封管理,笔试当场拆封;

c)由行政与人力资源部和用人单位各派1名人员进行监考;

d)由2名考评小组成员共同阅卷评分。

答辩:

a)答辩题目由行政与人力资源部出题;

b)每位竞聘者答辩问题要一致;

c)考评小组需当场打分,由工作人员当场统计得分。

(6)由考评小组根据考评分排出名次。

(7)由行政与人力资源部对拟聘人员履行聘用手续,进行试用。

(8),试用期满进行转正测评,合格者正式聘用。

八、相关文件、表格:

1、文件:

(1)__物业管理有限公司岗位竞聘管理办法(试行)

(2)__物业管理有限公司人事管理权限规定

(3)物业管理有限公司各岗位人员职责及任职要求

(4)物业管理有限公司行政与人力资源部工作手册

2、表格:

(1)物业管理有限公司岗位竞聘审批表

(2)物业管理有限公司答辩评审表

第3篇 物业公司伙食管理委员会细则

物业公司伙食管理委员会细则

一、管理体制:

1、餐厅由服务中心负责日常管理,伙食委员会负责日常监督。

2、服务中心经理担任组长,各主管、核算员担任组员。

二、主要职责:

1、负责餐厅日常安全、卫生及饭菜质量的检查。

2、对餐厅收支设立专账,实行每月核算、经核算员审查后当月公布。

3、对采购物品验货、收货、保管、发货及食品采买过程及卫生监督工作。

4、每周日公布出下周的菜谱;做到营养搭配合理,原则上同周内不重复。

5、做好夏季防蚊蝇工作,所有泔水日产日清,祛除操作间异味,确保夏季就餐卫生。

第4篇 物业公司项目食堂管理细则怎么写

物业公司项目食堂管理细则

一、食堂进货管理1.食堂采购人员要严把质量关,采购的物品应保证新鲜,严禁购买病死猪肉和过期、变质的蔬菜、调味品及肉制品。

2. 采购货物应努力做到价格低、质量好、足斤足两。

3. 每天采购的菜品必须由食堂管理员及炊事员共同进行验收核实,以保证帐物相符。

4. 食堂货物入库必须按品种、生熟分类放置,不得随意摆放,确保物品在保质期内加工。

二、食堂炊事器具安全操作管理1.厨师必须了解各种炊事器具和设备、设施的性能和使用方法,否则不得使用。

2. 所有电源开关不准用湿手开启,以防触电事故发生。

3. 电动炊事器具、设备要经常检查,在通风、干燥处放置。

4. 食堂操作间严禁闲人进入,以确保安全。

5.每日下班时必须保证人走火灭,以防火灾发生。

6. 每日下班时必须检查餐厅所有门窗,所有电源是否 ,以确保项目财物安全。

(补充):

1、食堂购置的各种炊事器具和相关配套的设施设备必须有选择性地购买有牌号、有厂家、有说明书的、质量合格的产品。

严禁购买使用假货、冒牌货等不合格产品。

2、食堂使用的压力容器类厨房炊事器具(如高压锅,液化气瓶等),必须是经过检验合格的产品。

并定期进行安全检查或国家相关部门年检合格后才能继续使用。

3、易燃、易爆物品要严格按规定放置,杜绝意外事故发生

三、食堂卫生管理1.食堂工作人员必须于开餐前完成就餐区及厨房的清洁工作:2.将餐桌上的剩余物倒入垃圾桶内。

3. 用洁净的抹布擦两次以上桌面,保证桌面无水迹、油污。

4. 保证厨房、就餐区地面无垃圾、无油迹、防滑。

5.食堂人员将餐桌、椅凳摆放整齐。

6. 食堂的墙、天花板应每周清洁,以保证墙面、天花板上无蜘蛛网。

7. 食堂的灯具、消毒柜、排风扇、灶台等每天清洁一次,以保证清洁。

8. 食堂人员每日在开饭后完成就餐区、餐具、厨具的清洁工作。

9.将需要清洁的餐具、厨具分别放置。

10.用洁净的抹布将使用过的佐、配料等物品清洁后,整齐放置在指定地点。

11.用洁净的布清洗厨具、餐具、灶台两次以上,直至干净,保证无油污、污渍。

12.将清洁干净的餐具抹干、放入消毒柜内消毒。

13.用清洁干净的拖布清洁工作间地面,直至干净、无水迹。

14.食堂人员必须持卫生防疫部门的'健康证'上岗。

定期进行健康检查,严格把好卫生关,防止'病从口入'(补充):

1、患有痢疾、伤寒、传染性皮肤病食堂人员不得上班2、不得穿拖鞋或无跟、露脚趾的凉鞋上班3、平时要养成勤洗澡、勤理发、勤洗手、勤剪指甲、勤换衣服的良好习惯,工作时要穿戴洁净的工作衣帽

四、食堂人员管理规定1.食堂人员严禁挪用采购款,严禁以少报多。

2. 食堂人员应礼貌待人,热情服务,不得刁难就餐人员。

3. 食堂工作人员应提前将当天的菜谱公布于白板上,并按时、保质、保量提供品。

(补充):

1、安排好员工就餐排队问题,缩短排队时间,按时开膳。

2、提高烹调技术,改善员工伙食3、加强管理,团结协作,严格执行规章制度,圆满完成各种工作任务。

五、员工用餐管理规定1.员工用餐时须保持良好的用餐秩序及餐厅卫生。

2. 公司所有员工用餐必须按序排队。

3. 员工用餐时必须保持安静,不得大声喧哗影响他人用餐。

4. 员工用餐以吃饱为原则,不允许多次索要饭菜、不允许剩饭、剩菜,避免浪费。

5.员工用餐后须将残物倒入垃圾桶内,并把餐具按指定位置分类累放整齐。

6. 讲究环境卫生,残食不得乱丢乱倒,应在指定地点倒放,并将餐具统一放置在指定位置。

(补充):

1、员工就餐期间严禁进入食堂操作间。

禁止酗酒、斗殴、大声喧哗、损坏公物(损坏公物者照价赔偿)。

2、对因工作需要不能按时就餐和临时客餐,可事先预约或通知。

六、监督检查行政人事部进行不定期检查,具体检查内容见附表六《员工食堂卫生质量监督检查记录表》

第5篇 物业公司员工业绩工资考核管理规定考核细则指引

物业公司员工业绩工资考核管理规定及考核细则指引

1 总则

本规定阐述了物业公司如何客观地评价员工的日常工作表现,更好调动员工的工作积极性,准确落实业绩工资考核的作用,提高公司对员工奖惩的准确性。

本规定适用于物业公司所有员工的业绩工资的考核

2 定义

无

3职责

3.1公司内业绩工资的考核实行逐级考核的原则,分管领导对下属分管部门进行考核,各部门负责人对下属主管进行考核,各主管对下属员工进行考核;

3.2公司考评领导小组负责对员工反馈考核问题的落实。

4 工作要求

4.1考核分类

4.1.1公司各职能部门负责人及各经营单位负责人的业绩工资考核为日常工作考核,由职能部门分管领导每月对其进行考核

4.1.2各部门员工的考核为日常工作考核,各级主管由本部门负责人对其进行每周考核,普通员工由各级主管对其进行每天考核,部门每月定期汇总整理。

4.2考核依据

4.2.1为全面准确的反应被考核者的工作情况,日常工作考核设“主分”和“附加分”两种分值。

4.2.1.1主分:指日常工作考核得分,其包括通用部分和业务部分。通用部分加业务部分的正常得分即主分以100分为满分。其中通用部分占30分,业务部分占70分。(能否加个考勤方面的分数)

a)通用部分包括普通员工考核通用部分、保卫人员考核通用部分、主管及主管以上人员考核通用部分。普通员工考核通用部分及保卫人员考核通用部分内容包括:服务意识、仪容仪表、行为举止、考勤、纪律五方面;主管及主管以上人员考核通用部分内容包括:服务意识、责任心和工作态度、管理能力、以身作则、表达能力、团结协调、出勤率七方面。详细细则请见附件1

b) 业务部分以各岗位的工作标准为主要依据。详细细则请见附件2。

4.2.1.2附加分:是用来反应被考核者在某些或某个方面的正面突出情况或反面突出情况,分别用正附加分和负附加分来表示。

a)附加分的评定范围为-20分至20分,评定过程中,正附加分的详细评分细则请见附件3,负附加分的评定由各单位根据具体情况及给公司带来的负面影响程度自行决定。

b)得正附加分应给予倡导或专项奖励,具体奖励金额等由各部门内部自己决定;得负附加分应给予警示和重点辅导。

4.3考核结果处理

该项考核结果与员工当月应得业绩工资直接挂钩。

假设考核分数为n

当n≥95时,该员工有资格进行本部门内岗位明星的评定;

当80≤n<95时,其当月业绩工资为全额业绩工资;

当60≤n<80时,其当月业绩工资为:(n%+15%)×本岗位应得业绩工资;

当n<60时,该员工待岗学习;

当连续两个月n<60时,对该员工做辞退处理。(是否太严厉,可否改为3个月)

4.4考核操作方法(考核时间是否过于频密,时间和工作量要考虑清楚)

4.4.1各分管领导每月月初对自己所分管部门负责人上月工作情况进行考核,在考核记录表上填写考核分数并说明扣分或加分的原因。

4.4.2各部门负责人每周一对下属各级主管做上周工作情况考核,在考核记录表上填写考核分数并说明扣分或加分的原因。

4.4.3部门内部各级主管每天对下属员工进行本日工作情况考核,在考核记录表上填写考核分数并说明扣分或加分的原因。

4.4.4除各部门内部对员工进行考核外,公司领导(或各职能部门)将不定时对各部门工作进行抽查,抽查内容包括部门办公环境卫生、员工仪容仪表、员工工作状况、员工考核、部门工作计划完成情况等。抽查过程中发现存在问题的,管理层级别越高,针对现场问题对当事人扣分的分值越高:对各经营单位的抽查中,职能部门在现场发现问题时加1倍扣分,公司领导发现现场问题时加2倍扣分。该项扣分由部门内部自己进行。

4.4.5所有考核情况考核完毕必须交被考核人签字确认。

4.4.6每月月底各级主管将分管下属的考核情况统计完毕后交本部门负责人审阅并酌情修订。

4.4.7各部门每月5日前将上月考核记录汇总表交综合管理部存档备查。然后各部门根据考核情况进行工资表的编制,由综合部对此进行监督。

4.5岗位明星的评定

4.5.1各部门每月对考核分数在95分以上者进行月度岗位明星的评定工作,职工数在50人以上的单位按1/30进行评定;职工数在50人以下(包括50人)的单位按1/20进行评定。

4.5.2有以下几种情况时,实行岗位明星评选一票否决制。

a)当月缺勤两天或两天以上者;

b)当月附加分大于或等于15分的;

4.5.3被评为岗位明星的员工本月业绩工资上浮100元,并在当月工资予以兑现。

4.5.4在全年工作考核中,被评为岗位明星三次及三次以上者,第二年度由各单位负责人向总经理申请为该员工的基本工资晋升一档。

4.6员工若对本部门的考核工作有意见,应在一周内书面向公司考评领导小组反映,考评领导小组应对员工申诉进行认真核查,并及时作出相应的处理决定。

4.7在考核过程中存在弄虚作假现象的,对责任双方一律严肃处理

(建议总经理有否决权,这样可以充分尊重最高领导。)

第6篇 某物业公司法律事务管理细则

第一章 总则

第一条 为加强和完善公司法律事务管理,建立健全公司法律事务管理体系,更好地发挥法律保障和服务作用,根据国家有关法律、法规及《招商局蛇口工业区有限公司法律事务管理规定(试行)》,充分考虑物业管理行业特点,结合公司总部和各属下公司实际,特制定本细则。

第二条 法律事务工作以维护公司利益,防范法律风险和解决经营管理活动中遇到的法律问题为基本任务。

第三条 法律事务工作在蛇口工业区和蛇口控股股份公司监督指导下,按照分级与授权的原则,建立以法律事务管理制度为基础,以公司总部企业管理与培训部和各属下公司法律事务联络员为纽带,以外聘常年法律顾问和律师为社会资源支持的法律事务管理体系。

第二章 职责范围

第四条 法律事务工作分两级管理,公司总部的法律事务归口企业管理与培训部管理,各属下公司指定一名法律事务联络员。

第五条 公司总部企业管理与培训部的职责如下:

1、负责建立和完善招商局物业系统法律事务管理制度;

2、负责公司总部和指导各属下公司的行政复议、听证、诉讼、仲裁事务;

3、协助参与重大的对外商务谈判;

4、根据总部、各属下公司、行业协会的要求,为法律方面的事项提供法律意见;

5、起草总部对外投资、合作、股权转让和资产处置有关的合同、章程、股东会和董事会决议等法律文件;审查各属下公司上述文件,并存档备案;

6、接受蛇口工业区和蛇口控股股份公司法律事务管理的监督、指导,按上级单位要求上报案件进展情况和结案报告;对各属下公司法律事务监督、检查、指导和考核;

7、建立招商局物业系统'外聘律师备选名录',指导、审查各属下公司外聘法律顾问和律师事务;

8、配合培训经理组织各属下公司法律事务联络员的法律常识、证据收集保存和业务的培训;

9、建立物业管理法规规章、案例资料库;

10、办理公司领导交办的其它法律事务。

第六条 各属下公司法律事务联络员的职责如下:

1、负责各属下公司与总部法律事务工作的联系和沟通,按时报送法律事务工作总结;

2、负责各属下公司与外聘法律顾问和个案律师的对口联系;

3、负责各属下公司重大法律事项、案件进展情况和结案报告的报告;

4、负责各属下公司法律事务的管理,督促各管理中心(管理处)执行公司法律事务管理细则的规定;

5、负责组织各属下公司二、三级培训中的法律常识、证据收集保存和业务的培训;

6、负责各属下公司合同的管理,建立合同档案;

7、负责收集本地的物业管理行业的法规规章、正在使用的合同、业主公约、业主委员会章程文本以及在物业管理实际操作中成功与失败的典型案例,并上报总部企业管理与培训部。

第三章 日常法律事务的管理

第七条 公司总部根据各属下公司业务和工作需要签发《授权书》,授予各属下公司签署经济合同、劳动合同、在银行开立帐户等法律事务的权限,期限一年。各属下公司在权限内行使职权。

第八条 公司总部与各属下公司主要印章如行政公章、合同专用章和财务专用章等,对外代表企业,须严格其使用管理。::部门印章只在业务和内部往来中使用,不具有对外效力。

各属下公司应制定严格的印章管理使用制度。

第九条 各属下公司加强空白法律文件如空白合同(特别是格式合同)、法定代表人身份证明书、授权委托书的管理。授权委托书应由各属下公司的法定代表人签字,并加盖公司公章。

第十条 各属下公司应将法律事务工作纳入年度工作总结内容。各

属下公司聘请常年法律顾问的,可要求律师提交年度顾问工作清单。

第十一条 依照分级管理原则,对各属下公司日常法律事务管理分为三级:

1、重大法律事项应报总部批准:

(1)超出本细则第七条各属下公司《授权书》权限的法律事务;

(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的,涉及金额在10万元以上的,应在发出3日前报总部批准;接到对方上述法律文书的,应在3日内向总部汇报。

2、一般法律事项应报总部知会备案:

(1)在本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内,但案件性质、损失严重、影响突出的法律事务;

(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的,涉及金额在10万元以下的,应在发出3日前报总部知会备案;

3、本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内的可以自行处理。

第四章 合同管理

第十二条 公司总部和各属下公司合同的谈判、签订、履行、解除、终止都必须按照《中华人民共和国合同法》和物业管理法规规章执行。

第十三条 本细则所指的'合同'包括:

1、合资合作经营企业合同、企业章程;

2、股权转让协议;

3、借款合同、担保合同;

4、物业管理委托合同(外委)、物业管理顾问合同;

5、电梯、空调等机电设备维修养护合同、清洁绿化等外包合同;

6、其他合同。

第十四条 合同审批权限:

1、公司总部和各属下公司产权整合、股权转让、借款和担保和对外投资新设公司事务由总部统一管理,各合同由总部审批。

各属下公司新拓展项目的外委和顾问物业服务合同均报总部批准。

2、各属下公司预算范围内其它经济合同审批权限:

(1)北京公司:金额不超过20万元,期限1年;

(2)上海公司:金额不超过20万元,期限1年;

(3)西安公司:金额不超过5万元,期限1年;

(4)武汉公司:金额不超过10万元,期限1年;

(5)南京公司:金额不超过10万元,期限1年;

(6)深圳公司:金额不超过20万元,期限1年。

超过上述金额和期限的合同需报公司总部批准。

各属下公司上述权限由法定代表人按本细则第七条签发的《授权书》确认。

第十五条 合同的谈判、审批、签定、履行、解除、终止的全过程,常年法律顾问或律师均可根据实际需要介入。常年法律顾问或律师应在公司总部和各属下公司对外合同签定前出具《律师合同审查意见书》。

第十六条 合同签定程序:

1、合同的谈判:新设公司的投资项目谈判由总部领导、发展策划部、企业管理与培训部、项目所在地人员共同组成谈判小组进行;不设公司的投资项目谈判由发展策划部和各属下公司组成谈判小组进行;其他合同由各属下公司二人以上相关人员进行。

2、需报总部审批的合同按本细则的审批权限、《合同审批单》和《合同审批流程》进行。各属下公司应建立公司内合同审批制度。

3、合同的签定:需经总部批准的合同原则上要求由法定代表人签署,并加盖公章;其他合同由各属下公司根据本细则第七条《授权书》的职权签署,并加盖公章。

第十七条 合同谈判与签定时应注意以下几项重点审查内容:

1、签约对方的主体资格:营业执照、经营范围、资质证书、注册资本等;在与业主委员会签订物业服务合同时,应注意业主委员会是否经当地主管部门的登记,是否取得业主大会的决议同意。

2、授权委托书:受托人及身份证

复印件、受托事项及权限、有效期等。

3、签约对方的履约能力:有无违约记录、银行信誉、股东背景等;对电梯维护养护等分包合同,应从合格分包方中选取。

4、合同条款的完备和严谨,特别是对于违约责任的约定应明确合理,经办人应充分估计违约风险。建议在合同中约定仲裁条款。

第十八条 合同应采用书面形式,建设部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的应使用该范本,没有的应使用公司范本。::采取电子数据交换和e-m计算机技术l形式的,应特别注意保存,须打印存档。各属下公司应指定一个特定系统接收数据电文,并要求签订确认书。

第十九条 总部及各属下公司经办人应本着'认真负责'的态度保证合同的履行,注意保存双方往来文件、函件和数据电文。发生可能中止履行、履行不能,或合同变更、解除或终止等情形时,应及时向法律事务联络员和主管领导汇报。

第二十条 因执行合同需申请资金支付或调动的,应由经办人向财务部出示合同副本,经核对无误后方可办理。合同履行与条款不一致时,应及时向法律事务联络员和主管领导报告。

财务部发现合同的付款严重与合同条款不符时应及时向总经理和总部企业管理与培训部汇报。

第二十一条 属下公司应建立合同档案制度,将合同正本(至少一份)、《合同审批单》和《律师合同审查意见书》原件存档。由总部批准的合同,上述文件的复印件一份由总部备案。

第五章 外聘律师管理

第二十二条 公司总部将选择几家律师事务所作为长期合作伙伴,建立'外聘律师备选名录'。 总部企业管理与培训部应加强和各地律师协会的联系,及时掌握律师的业绩、执业纪律和执业道德情况,充分了解律师执业背景资料,对律师的满意度进行评价。

第二十三条 公司根据各属下公司业务量、所在地物业管理和律师行业发展水平,实行外聘律师的层级管理:

1、北京、上海、深圳公司应选择当地行业内的两至三家知名律师事务所,征询后择优聘请知名律师,根据业务量和律师实际协商确定费用;

2、武汉、南京公司按往年惯例和业务量聘请律师;

3、西安公司外聘律师由总部监管、指导聘用。

第二十四条 各属下公司工作需要常年法律顾问时,原则上由各属下公司自行聘请,但应由律师出具法律意见书,并将《聘请常年法律顾问合同书》(明确工作任务、工作方式、合同期限、费用和法律责任)、律师事务所简介、律师简介等背景材料报总部审批。

第二十五条 各属下公司根据工作需要,可以聘请项目律师或个案代理律师。项目律师指为特定项目临时聘请的律师,一般是非讼代理,一事一聘,采用固定金额制。个案代理律师指诉讼仲裁代理的律师,费用可根据纠纷情况采取固定费率制、风险费率制或其他方式。采用固定费率制的,应分期支付,且在结案后支付的律师费应不少于总额的30%。采用风险费率的,不得超过胜诉金额的30%,一般不再支付差旅费等办案费,且律师费须在结案后支付。

第六章 特别法律事务管理

第二十六条 本章所称的特别法律事务是指人民法院(仲裁机构)、当事人及其他参与人为解决案件所进行的全部活动的诉讼仲裁事务,行政复议、行政处罚听证等特别事务。

第二十七条 公司总部企业管理与培训部是公司特别法律事务的归口管理部门。各属下公司在诉讼仲裁事务上接受总部企业管理与培训部的业务指导和监管。

第二十八条 各属下公司主动提起起诉、仲裁的:

1、应做好起诉前准备,收集整理各种有利和不利的证据;

2、在起诉前10日内,向总部提出书面报告,拟聘律师及

其法律意见书和起诉书(申请书);

3、总部征询律师意见后决定,并书面回复。

第二十九条 各属下公司接到对方律师起诉前的《律师函》,或接到法院或仲裁机构《应诉通知书》的,根据案件性质、可能损失和危机程度实行分级管理:

1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标的金额在10万元以上(西安公司5万元)、或已由媒体曝光的纠纷,必须在2日内口头或电话报告总部,并在7日内书面报告,附拟聘律师及其法律意见书、答辩书;

2、属于一般民事合同纠纷、或标的金额在10万元以下(西安公司5万元)的纠纷,在7日内书面报告,附拟聘律师及其法律意见书、答辩书。

3、总部收到书面报告后5日内书面回复。

第三十条 各属下公司接到行政机关的《行政决定书》和《行政处罚决定书》等,必须在5日内上报总部,决定是否复议或者提起行政诉讼。

第三十一条 各属下公司接到行政机关的将被重大行政处罚的口头或书面《听证告知书》,必须在次日报告总部,::决定是否聘请代理人,准备参加听证。

第三十二条 各属下公司根据总部的授权权限、案件性质和危机程度将案件进展情况上报:

1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标

的金额在10万元(西安公司5万元)以上、或需由总部决策的案件应根据需要,一事一报、一事一请示;

2、各属下公司授权范围内的其他案件,在每季度末最后一个工作日前知会公司总部,报企业管理与培训部备案。

第三十三条 案件处理完之后,各属下公司应在15日内上交结案报告,内容包括纠纷的产生、争议事项和金额、案件结果、总结分析,如有责任部门和责任人的应有处理意见。并附和解协议、调解书、裁定或判决等复印件。

第三十四条 各属下公司应建立特别法律事务的案件档案,包括各种法律文书、证据、内部报告和批复。在总部对案件的结案报告批复后,由各属下公司装订成册归档。

第七章 附则

第三十五条 适用于除香港公司以外的公司总部和属下公司。

第三十六条 本细则由公司总部企业管理与培训部解释和修改。

第7篇 某物业公司管理细则

物业公司管理细则【1】

第一章 总则

第一条、为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本细则。

第二条、本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企

业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条、国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

第四条、国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条、房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(二)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

(五)参加业主大会会议,行使投票权;

(六)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)监督业主委员会的工作;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条、业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(四)按时交纳物业服务费用;

(五)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条、一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第九条、物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十条、同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的

指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十一条、业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十二条、业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十三、条、业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四、条、召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五、条、业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六、条、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七、条、业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

第十八、条、业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九、条、业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十、条、业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条、建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条、建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十四条、国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十五条、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条、前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十七条、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第二十八条、物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十二条、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

第三十四条、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

第三十五条、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条、物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条、物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业管理企业移交本条、例第二十九条、第一款规定的资料。

第三十八条、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条、物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条、例第二十九条、第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

第四十条、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

第四十二条、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第四十五条、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条、物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第四十八条、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本条、例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第四十九条、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第五十条、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第五十一条、业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十二条、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第五十三条、业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条、物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十七条、违反本条、例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条、违反本条、例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十九条、违反本条、例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条、违反本条、例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的,依照本条、第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条、违反本条、例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十二条、违反本条、例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十三条、违反本条、例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十四条、违反本条、例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条、违反本条、例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条、违反本条、例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条、第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条、违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

第六十八条、业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第六十九条、违反本条、例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章 附则

第七十条、本细则自2003年9月1日起施行。

物业公司管理细则【2】

一、物业管理的范围

凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。

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二、成立机构

为促进物业管理规范运行,设立___局物业管理办公室,办公室设主任1名(兼),工作人员3名,义务监督员5名。办公室主任由局指派;工作人员设保洁员1,保卫人员1名,水电维修工1名,其人员由本人申请,经考察试用合格后聘用;义务监督员每栋楼1名,由本栋楼居民推选产生。

物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构,在业务上受市物业管理服务公司指导,实行自我管理,自负盈亏,搞好服务。局不另行拨给专项经费。

三、物业管理办公室主要职责

1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。

2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。

3、根据市物价部门的规定,确定物业管理费的收取标准。

4、按规定收取物业管理费,按标准发放工作人员工资。

5、按要求管理好财务收支帐目。

四、相关工作人员职责

1、保洁员工作职责

负责院内_—_栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理,以及每栋楼房周围的清扫,每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理,处理不了时,报物业管理办公室。

2、保卫人员工作职责

严格把好大门人员进出关,维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查,对院内进行经常性巡查,发现情况,及时反映和报警。

3、水电维修人员工作职责

负责机关院内水电故障的检查维修,发现故障,做到随叫随到,负责院内电线的布设调整和水管的架设,保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。

4、义务监督员工作职责

负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作,发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。

五、福利待遇及有关要求

1、福利待遇

物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制,确立月基本工资,并按工作情况好坏给予相应奖罚,不享受其他劳保福利待遇。

2、有关要求

物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责,将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作,在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责,本局及物业管理办公室不承担任何责任。

___局物业管理领导小组

第8篇 物业公司经营管理责任协议书实施细则

物业公司经营管理责任协议书实施细则

一、目的

规范《经营管理责任协议书》考评工作,确保公平、公开、公正考评各管理处的经营效果和服务质量。

二、适用范围

适用于物业公司各管理处的考评工作。

三、负责管理部门

由总经理室及各部门负责人组成考评领导小组,负责指导考评工作的实施,人事行政部为考评工作的管理部门。

四、职责

人事行政部:

①负责员工流动率的计算;

②组织工作配合度的计分;

③平时检查扣分汇总;

④季末组织检查;

⑤发布各季度及年度考评信息。

财务部:

①节约指标的半年度及全年度的计算;

②收费率的年度计算;

工程部:

①负责各小区公共水、电表的抄表核对工作;

②针对各小区设备、设施管理维修、保养工作进行考评;

③对小区绿化管养工作进行考评。

质管部:

①负责每年两次的业主满意度调查的组织实施、统计;

②投诉率的统计;

③治安秩序项的统计;

④日常检查的奖罚建议。

五、实施过程

1、平时检查:根据《奖罚计分项》以质管部日常检查为主结合考评工作领导小组成员抽查。每月报人事行政部汇总,检查中若相关责任人违反公司的其他规章制度者,除按《奖罚计分项》扣分外还需按制度处罚;

2、每季季末由人事行政部组织总经理室成员、片区主任,各部门负责人等依据《管理处工作检查评分表》、《保安工作检查评分表》、《保洁工作检查评分表》、《绿化工作检查评分表》、《机电工作检查评分表》、进行为期二天的查检。各管理处各工种的得分总和(满分为500分)再折算成季末检查分( ),小数点后保留二位数。

3、每季末由人事行政部组织各职能部门负责人及片区的上级领导根据《各职能部门评分表》、《领导评分表》对各管理处总行评分。再折算成工作配合度分值( +);

4、每年6月25和12月25日起由质管部组织各片区及管理处等依据《业主满意度调查表》进行交叉随机抽查,统计各管理处业主满意度。300户以下的小区每次抽查40%业主;300户~600户小区每次抽查30%业主;600户以上小区每次抽查20%业主,同一年度不得重复抽查同一业主。

六、本《经营管理责任协议书》在实施过程中有不妥之处,敬请各管理处提出宝贵的意见或建议,以便及时修订完善。本《经营管理责任协议书》的最终解释权为公司考评领导小组。

物业公司

二○__年三月十六日

第9篇 物业公司质量手册管理细则

物业公司《质量手册》管理细则

1、总则

按规定的要求对质量手册的编制、审核、批准、发布、实施、更改、修订、换版和日常使用管理,确保质量手册的有效性。

2、职责

a、物业总经理负责批准与发布质量手册;

b、管理者代表负责组织质量手册的编制、实施和修改;

c、总办是质量手册的归口管理部门,具体负责质量手册的编制、发放、日常管理与修订工作。

3、管理内容及要求

a、质量手册的批准与发布

总办组织编制质量手册,质量手册编制完成后,由管理者代表审核,物业总经理批准发布;

b、质量手册的发放与管理

物业管理公司内部发放的质量手册,按受控版本管理,由总办编号、登记,并履行发放手续。对向外部提供的质量手册,按非受控版本管理,一般应注明'非受控'。

4、质量手册的勘误、更改、修订、换版

a、质量手册中出现的文字差错要进行勘误;

b、质量手册与程序文件在实施中发现的不一致、缺陷等问题,总办负责更改并保存更改记录;

c、应在适当时候对质量手册进行修订,以保证质量管理体系的有效运行;

d、当质量管理体系及外部环境有较大变化时,应由管理者代表提出,由物业总经理批准后,总办组织质量手册的换版。

5、质量手册修订、换版的时机:

a、质量方针和目标重大变动时;

b、组织机构发生重大变动时;

c、质量保证要求和合同环境有较大变动时;

d、组织机构发生重大变动时;

e、质量保证要求和合同环境有较大变动时;

f、出现重大质量事故而引起的重大变化时;

h、内部审核和管理评审表明确实需要改进时。

6、质量手册的日常管理

a、质量手册持有者要承诺保密,要妥善保管不得遗失,不准外传和擅自修改并及时反馈对手册的修改意见;

b、质量手册'受控'版本的持有者应按总办对质量手册的更改、修订要进行更改和修订。对以换页方式的修改应履行旧页换新页手续,确保使用的质量手册是有效版本;

c、质量手册限定在物业管理公司范围内使用,未经管理者代表批准,任何部门和个人不得擅自对外交流、外借、外送及复制。需外借时,必须经管理者代表批准并在总办进行登记;

d、质量手册的持有者,当其调离物业管理公司或不再担任相应职务时,要及时将质量手册交回总办,并办理回收登记,予以注销。

e、总办负责将修改页和《文件修改通知单》及时发送给所有受控质量手册持有者,同时收回作废文件。除保留作为存档资料外,其余全部销毁。若需要由持有者本人修改,须在修改处做好标识和记录。

第10篇 s物业公司项目食堂管理细则

物业公司项目食堂管理细则

一、食堂进货管理

1.食堂采购人员要严把质量关,采购的物品应保证新鲜,严禁购买病死猪肉和过期、变质的蔬菜、调味品及肉制品。

2.采购货物应努力做到价格低、质量好、足斤足两。

3.每天采购的菜品必须由食堂管理员及炊事员共同进行验收核实,以保证帐物相符。

4.食堂货物入库必须按品种、生熟分类放置,不得随意摆放,确保物品在保质期内加工。

二、食堂炊事器具安全操作管理

1.厨师必须了解各种炊事器具和设备、设施的性能和使用方法,否则不得使用。

2.所有电源开关不准用湿手开启,以防触电事故发生。

3.电动炊事器具、设备要经常检查,在通风、干燥处放置。

4.食堂操作间严禁闲人进入,以确保安全。

5.每日下班时必须保证人走火灭,以防火灾发生。

6.每日下班时必须检查餐厅所有门窗,所有电源是否关闭,以确保项目财物安全。(补充):1、食堂购置的各种炊事器具和相关配套的设施设备必须有选择性地购买有牌号、有厂家、有说明书的、质量合格的产品。严禁购买使用假货、冒牌货等不合格产品。

2、食堂使用的压力容器类厨房炊事器具(如高压锅,液化气瓶等),必须是经过检验合格的产品。并定期进行安全检查或国家相关部门年检合格后才能继续使用。

3、易燃、易爆物品要严格按规定放置,杜绝意外事故发生

三、食堂卫生管理

1.食堂工作人员必须于开餐前完成就餐区及厨房的清洁工作:

2.将餐桌上的剩余物倒入垃圾桶内。

3.用洁净的抹布擦两次以上桌面,保证桌面无水迹、油污。

4.保证厨房、就餐区地面无垃圾、无油迹、防滑。

5.食堂人员将餐桌、椅凳摆放整齐。

6.食堂的墙、天花板应每周清洁,以保证墙面、天花板上无蜘蛛网。

7.食堂的灯具、消毒柜、排风扇、灶台等每天清洁一次,以保证清洁。

8.食堂人员每日在开饭后完成就餐区、餐具、厨具的清洁工作。

9.将需要清洁的餐具、厨具分别放置。

10.用洁净的抹布将使用过的佐、配料等物品清洁后,整齐放置在指定地点。

11.用洁净的布清洗厨具、餐具、灶台两次以上,直至干净,保证无油污、污渍。

12.将清洁干净的餐具抹干、放入消毒柜内消毒。

13.用清洁干净的拖布清洁工作间地面,直至干净、无水迹。

14.食堂人员必须持卫生防疫部门的'健康证'上岗。定期进行健康检查,严格把好卫生关,防止'病从口入'

(补充):1、患有痢疾、伤寒、传染性皮肤病食堂人员不得上班

2、不得穿拖鞋或无跟、露脚趾的凉鞋上班

3、平时要养成勤洗澡、勤理发、勤洗手、勤剪指甲、勤换衣服的良好习惯,工作时要穿戴洁净的工作衣帽

四、食堂人员管理规定

1.食堂人员严禁挪用采购款,严禁以少报多。

2.食堂人员应礼貌待人,热情服务,不得刁难就餐人员。

3.食堂工作人员应提前将当天的菜谱公布于白板上,并按时、保质、保量提供品。

(补充):1、安排好员工就餐排队问题,缩短排队时间,按时开膳。

2、提高烹调技术,改善员工伙食

3、加强管理,团结协作,严格执行规章制度,圆满完成各种工作任务。

五、员工用餐管理规定

1.员工用餐时须保持良好的用餐秩序及餐厅卫生。

2.公司所有员工用餐必须按序排队。

3.员工用餐时必须保持安静,不得大声喧哗影响他人用餐。

4.员工用餐以吃饱为原则,不允许多次索要饭菜、不允许剩饭、剩菜,避免浪费。

5.员工用餐后须将残物倒入垃圾桶内,并把餐具按指定位置分类累放整齐。

6.讲究环境卫生,残食不得乱丢乱倒,应在指定地点倒放,并将餐具统一放置在指定位置。

(补充):1、员工就餐期间严禁进入食堂操作间。禁止酗酒、斗殴、大声喧哗、损坏公物(损坏公物者照价赔偿)。

2、对因工作需要不能按时就餐和临时客餐,可事先预约或通知。

六、监督检查

行政人事部进行不定期检查,具体检查内容见附表六《员工食堂卫生质量监督检查记录表》

第11篇 物业公司多种经营管理办法实施细则

物业公司《多种经营管理办法》实施细则(试行)

第一条:为进一步强化《多种经营管理办法》的有效执行,提高在运用过程中的可操作性,根据公司的相关管理制度,特制订《多种经营管理办法》实施细则(下称'本细则')。

第二条:本细则由公司财务部、品质培训部负责管理、解释。

合同的申报、审核、审批

第三条:合同总金额在500元(含500元)以下,期限在3个月以内,管理中心(处)可以根据实际情况与合作方进行约定,约定可以选用口头或书面形式。在执行前5天向公司品质培训部、财务部报备。每月底以书面形式报备财务部及品质培训部。

第四条:合同总金额超过500元,管理中心(处)在与合作方确定意向后,草拟合同报公司审核,总经理审批。

第五条:报审的合同由行政与人力资源部负责签程,合同的审核审批应在接到合同后7个工作日(含周六、周日)内完成,遇相关负责人出差,审核审批时间自动顺延,行政与人力资源部向管理中心(处)反馈。

第六条:行政与人力资源部负责合同在审核审批过程中意见的反馈。

第七条:修改后合同由管理中心(处)再次报公司审核审批,执行本细则第五条、第六条,直至盖章签约;

第八条:合同签字盖章生效后,我方原件由行政与人力资源部备份,管理中心(处)留存复印件,并由行政与人力资源部将复印件送至财务部备份;

第九条:管理中心(处)负责合同的执行,严格履行合同内容,接受公司品质培训部、财务部对合同执行情况的监督、检查。

其它

第十条:其它未涉及的事项按照《多种经营管理办法》执行。

第十一条:本细则为《多种经营管理办法》的组成部分,经公司经营班子、部门会签后生效。

第12篇 物业公司项目食堂管理细则格式怎样的

物业公司项目食堂管理细则

一、食堂进货管理1.食堂采购人员要严把质量关,采购的物品应保证新鲜,严禁购买病死猪肉和过期、变质的蔬菜、调味品及肉制品。

2. 采购货物应努力做到价格低、质量好、足斤足两。

3. 每天采购的菜品必须由食堂管理员及炊事员共同进行验收核实,以保证帐物相符。

4. 食堂货物入库必须按品种、生熟分类放置,不得随意摆放,确保物品在保质期内加工。

二、食堂炊事器具安全操作管理1.厨师必须了解各种炊事器具和设备、设施的性能和使用方法,否则不得使用。

2. 所有电源开关不准用湿手开启,以防触电事故发生。

3. 电动炊事器具、设备要经常检查,在通风、干燥处放置。

4. 食堂操作间严禁闲人进入,以确保安全。

5.每日下班时必须保证人走火灭,以防火灾发生。

6. 每日下班时必须检查餐厅所有门窗,所有电源是否 ,以确保项目财物安全。

(补充):

1、食堂购置的各种炊事器具和相关配套的设施设备必须有选择性地购买有牌号、有厂家、有说明书的、质量合格的产品。

严禁购买使用假货、冒牌货等不合格产品。

2、食堂使用的压力容器类厨房炊事器具(如高压锅,液化气瓶等),必须是经过检验合格的产品。

并定期进行安全检查或国家相关部门年检合格后才能继续使用。

3、易燃、易爆物品要严格按规定放置,杜绝意外事故发生

三、食堂卫生管理1.食堂工作人员必须于开餐前完成就餐区及厨房的清洁工作:2.将餐桌上的剩余物倒入垃圾桶内。

3. 用洁净的抹布擦两次以上桌面,保证桌面无水迹、油污。

4. 保证厨房、就餐区地面无垃圾、无油迹、防滑。

5.食堂人员将餐桌、椅凳摆放整齐。

6. 食堂的墙、天花板应每周清洁,以保证墙面、天花板上无蜘蛛网。

7. 食堂的灯具、消毒柜、排风扇、灶台等每天清洁一次,以保证清洁。

8. 食堂人员每日在开饭后完成就餐区、餐具、厨具的清洁工作。

9.将需要清洁的餐具、厨具分别放置。

10.用洁净的抹布将使用过的佐、配料等物品清洁后,整齐放置在指定地点。

11.用洁净的布清洗厨具、餐具、灶台两次以上,直至干净,保证无油污、污渍。

12.将清洁干净的餐具抹干、放入消毒柜内消毒。

13.用清洁干净的拖布清洁工作间地面,直至干净、无水迹。

14.食堂人员必须持卫生防疫部门的'健康证'上岗。

定期进行健康检查,严格把好卫生关,防止'病从口入'(补充):

1、患有痢疾、伤寒、传染性皮肤病食堂人员不得上班2、不得穿拖鞋或无跟、露脚趾的凉鞋上班3、平时要养成勤洗澡、勤理发、勤洗手、勤剪指甲、勤换衣服的良好习惯,工作时要穿戴洁净的工作衣帽

四、食堂人员管理规定1.食堂人员严禁挪用采购款,严禁以少报多。

2. 食堂人员应礼貌待人,热情服务,不得刁难就餐人员。

3. 食堂工作人员应提前将当天的菜谱公布于白板上,并按时、保质、保量提供品。

(补充):

1、安排好员工就餐排队问题,缩短排队时间,按时开膳。

2、提高烹调技术,改善员工伙食3、加强管理,团结协作,严格执行规章制度,圆满完成各种工作任务。

五、员工用餐管理规定1.员工用餐时须保持良好的用餐秩序及餐厅卫生。

2. 公司所有员工用餐必须按序排队。

3. 员工用餐时必须保持安静,不得大声喧哗影响他人用餐。

4. 员工用餐以吃饱为原则,不允许多次索要饭菜、不允许剩饭、剩菜,避免浪费。

5.员工用餐后须将残物倒入垃圾桶内,并把餐具按指定位置分类累放整齐。

6. 讲究环境卫生,残食不得乱丢乱倒,应在指定地点倒放,并将餐具统一放置在指定位置。

(补充):

1、员工就餐期间严禁进入食堂操作间。

禁止酗酒、斗殴、大声喧哗、损坏公物(损坏公物者照价赔偿)。

2、对因工作需要不能按时就餐和临时客餐,可事先预约或通知。

六、监督检查行政人事部进行不定期检查,具体检查内容见附表六《员工食堂卫生质量监督检查记录表》