第1篇 物业管理收费细则范文
关于物业费收费标准,国家是有收费标准的,因此大家如果遇到乱收费的物业,可以进行投诉!以下是物业管理收费细则,请参考!
物业管理收费细则【1】
一级收费标准:1.00元/月.平方米(已包含税、费)
一、基础条件:
1、小区封闭;
2、有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房
3、绿化率35%以上(包括水面);
4、绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;
5、固定活动馆所300平方米以上;
6、专用固定停车泊位1个/3户;
7、具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;
8、固定体育活动场馆不少于二项设施。
二、公共秩序维护:
1、门岗室美观整洁,人员统一着装,设专人24小时值勤,其中主出入口不少于12小时立岗值勤。
对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻,不少于12次,对小区重点部位每小时巡查一次,并做好巡查记录。
巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。
非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。
三、保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。
2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫2次;扶手每天擦洗2次,保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。
5、按楼栋口、楼层收集垃圾,每天2次。
6、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁2次,无异味。
8、公共区域玻璃每周擦洗1次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。
二级收费标准:0.75元/月.平方米(已包含税、费)
一、基础条件:
1、小区封闭;
2、有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;
3、绿化率30%以上(包括水面);
4、绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上;
5、固定活动馆所200平方米以上;
6、具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施;
7、体育活动场地不少于一项设施。
二、公共秩序维护
1、门岗室整洁,人员统一着装。
设专人24小时值勤,其中主出入口不少于10小时立岗值勤。
对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻,不少于8次,对小区重点部位每2小时巡查一次,并做好巡查记录。
巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。
非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。
三、保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。
2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫1次;扶手每天擦洗1次,保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。
5、按楼栋口收集垃圾,每天2次。
6、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁1次,无异味。
8、公共区域玻璃每月擦洗2次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。
三级收费标准:0.50元/月.平方米(已包含税、费)
一、基础条件:
1、小区封闭;
2、有固定管理服务用房;
3、绿化率25%以上;
4、绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上;
5、固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施。
二、公共秩序维护
1、门岗室整洁,人员统一着装。
设专人24小时值勤,其中主出入口不少于8小时立岗值勤。
对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间巡逻,其中夜间巡逻不少于5次,每次巡逻不少于1小时,并做好巡查记录。
巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。
非机动车辆停放整齐。
5、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道畅通,消防器材可随时启用。
三、保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。
2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗2次,保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。
4、按楼栋口收集垃圾,每天1次。
5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁2次,无异味。
7、公共区域玻璃每月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。
四级收费标准:0.35元/月.平方米(已包含税、费)
一、基础条件:
1、小区基本封闭;
2、有固定管理服务用房;
3、有简单的绿地、树木、植物。
二、公共秩序维护
1、配备门岗室,设专人24小时值勤。
对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。
2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
3、消防通道畅通,消防器材可随时启用。
三、保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁。
2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗1次,保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、按楼栋口收集垃圾,每天1次。
5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁1次,无异味。
7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。
在四级收费标准中,除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外,《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定,物业部门需符合所有条件,方能收取相应的费用。
物业费包括什么【2】
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(即人员费用,包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等)
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(包括;公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;给排水日常运行、维修及保养费;电气、燃气、消防系统设备维修保养费;公共照明费;易损件更新费等等)
3、物业管理区域清洁卫生费用;
(包括:清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等)
4、物业管理区域绿化养护费用
(包括:绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等)
5、物业管理区域秩序维护费用;
(即安全管理人员费用、安全器械装备费等)
6、办公费用;
(包括:交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等)
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、法定税费;
(包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等)
10、经业主同意的其它费用。
可以看出小区物业管理费不包含公共水电费,但是法律上没有规定分摊水电是否可以约定,因此小区物业管理合同上也可以另外约定物业管理费里包含公共水电费。
第2篇 前期物业管理保安奖罚细则格式怎样的
为了规范保安工作管理,提高保安队员综合素质,更好地为房地产开发有限公司和业主提供优质服务,特制定本细则。
一、具体内容
第一款:有下列情况之一扣10元/次。
1、在岗仪表不整洁,不按规定戴标志,军容不端正(不带公司规定帽子或戴帽子不够端正,不扎公司规定的腰带,不戴领带,制服混穿)。
2、未经现场负责人同意或上级领导批准私自换班。
3、未按要求做好当班记录,登记不清楚,交接不清楚,不签名。
4、当值期间与外来人员闲聊。
5、不按程序规定及不按时对有关需封闭管理空间进行管理的。
6、值班时乱用对讲机,用语不规范。
7、岗停内不整洁,不卫生。
8、头发不整洁,帽檐下头发超过3cm。
9、早中班有坐岗现象,时间规定为上午7:30至晚上11:30。
10、下班后在岗位长时间逗留。
第二款:有下列情况之一扣20元/次。
1、值班时精神不佳,站姿不端正有东靠西依,勾肩搭背,插裤袋、接起袖口行为。
2、上班、培训、例会等集体活动无故迟到、早退或缺席。
3、上岗时吸烟、吃零食、看书报、写信、听收音机、看电视、玩扑克、下棋、打游戏机、打手机闲聊、用对讲机闲聊等与工作无关的事。
4、军事训练不认真对待,不支持辅导工作。
5、下班后穿制服外出或有公司标志制服借给别人穿戴。
6、随地吐痰、乱扔垃圾等影响小区环境。
7、不按管理规定,乱撕值班登记本、小区通知、告示等。
8、巡逻不到位,造成不良影响。
9、擅自离岗或串岗行为。
10、在岗亭、值班桌、登记本或公司专栏或其它公共设施上乱写乱画。
11、未经许可,私自调整打卡机,代替员工打卡,改卡或破坏卡机等。
12、未经允许私自带外来人员到公司工作区、样板间参观或摄影。
13、在宿舍使用超负荷电器的,造成不安全隐患。
14、值班区内发现有破坏绿化卫生或其它设施行为而置之不理。
15、发现小区内公用照明,公用供水设备故障不及时上报。
16、当值期间发现各种存在问题及隐患不及时汇报的。
17、监督工作不力所造成的不良状态。
第三款:有下列情况之一扣30元/次。
1、无故缺席训练。
2、训练综合考评不合格的。
3、乱动乱触摸准业主或公司领导车辆的。
4、当月有早退。
5、当班时对讲机正常呼叫,故意不回应。
6、上班时间对客人或同事言行不礼貌,遭到客人或同事投诉,经核查为实者。
第四款:有下列之一者扣50元/次。
1、未经同意私自拿公司或业主物品。
2、上班时乱用公司办公电话,正常接听时电话用语不规范,有损公司形象和声誉。
3、无故迟到或旷工30分钟以上,35分钟以下。
4、工作不忠诚老实,欺骗领导或业主。
5、未经上级同意,擅自使用公司电脑者。
6、不按操作规程,损坏公司物品、设施或保安器材者。
7、不服从上司正常工作调遣者。
8、在当值有睡觉现象。
9、故意损坏消防、煤气、小区交通标志。
10、利用工作之便,谋取私利。
11、训练及考评时表现标准低劣。
13、当值领班知情不处理、不汇报或隐瞒的,负连带责任,扣罚25元。
第五款:有下列情况之一扣款100元/次:若当月超过两次,则作辞退处理。
1、在小区内拾到东西或财物,不及时上交,占为己有者。
2、私自在小区内推销业务者。
3、无故旷工一个工作日。
4、在岗睡觉二次以上者(含两次)。
5、酗酒上岗者。
6、擅离职守或疏忽造成损失。
7、盗窃公司信函、机密或他人公司财物。
8、偷阅公司信函机密或员工私人信件。
9、故意破坏公司或员工财物,价值在100元以下。
10、侮辱、威胁、恐吓、危害业主或同事行为者(若情节严重者,作解雇处理)。
11、当值领班知情不处理、不汇报或隐瞒的,负连带责任,扣罚50元。
第六款:有下列情况之一的嘉奖10至30元/次:
1、工作积极主动,责任心强、忠于职守、乐于助人,受到员工、业主好评的。
2、服从工作安排,不计较个人得失,工作任劳任怨,安心本职工作。
3、在生活中做到团结互助,促进团结工作。
4、以公司为家,有主人翁工作精神。
5、职业道德观念强,作风正派,思想上进。
6、业务技能强,军事技术过硬。
第七款:有下列情况之一嘉奖50至100元/次:
1、当值班人员或非当值班人员在公司范围内,发现安全隐患及时制止,避免恶性事件发生,维护公司和业主利益或减少损失者。
2、对处理突发事件中,表现突出。
3、拾金不味者。
4、全心全意地为公司服务,取得明显成绩。
5、坚持正义,为业主生命或财产安全奋不顾身,勇于牺牲精神。
6、其他属嘉奖行为。
二、实施方法
1、每月主管,领班在检查工作中具体实施,并在登记卡上做好登记。
2、在同月中,前奖不能抵后罚,但后奖可抵前罚。
3、在实施过程中,凡遇到严重违反公司制度或国家法律法规者,则按相关制度或法规处理或解雇处理。
郑重说明:队员犯规后,按相应条款处理时,若队员有对抗心理,对事实不确认的,则可停职进行教育,对事实确认后才能复岗。
停职教育期间公司只提供用餐,不发出勤工资。
以上奖罚细则,从2023年7月22日起试行实施。
《奖、罚记录凭证表》附后
---完---
编制人: 审批人/核准人:
维护人: 生效日期:
抄 报:李总经理、公司办公室各一份
下 发:半岛物业一份
第3篇 雅居乐物业档案管理实施细则
雅居物业档案管理实施细则
为了加强公司档案的综合管理,有效地保护和利用档案,充分发挥档案资料的作用,为公司各项工作服务,根据《中华人民共和国档案法》,特制定本实施细则。
一、公司档案的立卷和归档
1、公司接收或下发行政公文、以公司名义签属的合同及协议等文件由综合管理部负责立卷、归档;
2、向各项目下发的各种规范、制度、流程等文件由品质部负责立卷、归档;
3、财务帐册、财务单据及有关文件资料由财务部负责归档;
4、各项目的主体及公共设施、配套设施的竣工图纸,验收材料、批文报件由技术部负责归档;
5、公司下发的各类公文及各项目向业主下发的各类通知等由各项目负责归档。
二、归档文件材料要求
1、文件纸质较好,纸大小规格统一,一般用标准的a4公文纸。
2、字迹端正、清楚。最好用打字油印件,抄写要用碳素墨水写,不能用圆珠笔、铅笔。
3、文件要有明确的标题、文号、主送、抄送、抄报、抄发单位。发文稿纸上各栏内容应填写清楚。领导签发文件要用黑墨水或蓝黑墨水,不能用圆珠笔色墨水,文稿和正文同是存档。
4、材料齐全、准确。每项活动要从开始到结束所形成的全套完整材料,统计数字要准确。
三、案卷质量要求:
遵循文件材料的形成规律,保持彼此之间的有机联系,区别管理和利用。
1、内文件材料必须准确反映公司管理活动的真实内容,手续完善,利于长期保存。
2、管理内容的档案,按问题时间或重要程度排列。要注意密不可分的材料排列顺序:定稿在前,历次修改稿在后,结论性材料在前,依据性材料在后。
3、专题性:成套性档案(包括科研、基建、设备等)按阶段、结构、部分进行归档。
4、确定文件材料的保存价值,分为永久、长期、短期保存。
5、凡反映公司职能活动和基本历史面貌,对公司、国家建设、历史研究有长远利用价值的,列为永久保管。凡反映公司一般工作活动,在长期内对公司有查考利用价值的,列为长期保管,保管期为十五年至五十年。凡在较短时间内对公司工作有查考价值的,列为短期保管,短期保管年限为一至五年。
6、立卷视文件材料数量的多寡进行。当同一问题的文件多时,可采用硬卷或单份装订。问题单一,文件较少,又不便一起归类的,可立薄卷。
7、卷内文件材料按顺序排好后,装订的案卷无论单面或双面,只要是书写的文件材料,应在装订线一侧下角编号,不装订的案卷,应在卷内每份文件材料右上方加盖有单位名称、档号、件数的受控章,并将档号、件数填写清楚。
8、每个案卷必须按规定格式逐件填写卷内目录。对文件材料有题名不要随意更改或简化。题目无实质内容或无题的要重新拟定,并在前后加[]。没有责任者、年、月、日的文件,要考正清楚。会议纪要应概括出主要内容。
四、部门档案员工作职责
1、设立兼职档案员,按照公司的档案存放的具体规定履行好本部门档案工作。
2、根据本部门的归档内容,收集、积累、整理本部门应归档的文件材料。
五、归档时间及要求
(一)归档时间
1、各部门档案应在次年四月底前将文件材料整理归类后归档。
2、基建材料和专题性档案,在项目完成通过鉴定验收后两个月按要求进行立卷归档。
3、财会类档案,在会计年度终了后,由财务部门整理,立卷在本部门保管两年顺次年四月份归档。
4、声像类档案,在声像制作,如照片、光碟、录音带、录像带完成后三个月整理好,将档案内容、时间、地点、人物和制作人标明,每张照片附上底片,登记造册后归档。
(二)归档要求
1、归档文件材料由归档部门兼职档案员按要求整理好后立卷,如档案不完整、不齐全、不符合归档要求,档案员有权拒绝签收,并限期改正补交。
2、档案管理人员调离时,应办理移交手续。
六、档案的借阅
1、公司各部门查阅或外借档案,必须履行借阅手续,公司外有关人员要查阅档案,需经分管总经理批准。对于重要、珍贵的档案和资料,一般不提供原件使用。
2、不属于原文件规定的阅读范围人员或查阅不属于本人承办工作范围的档案,须经分管领导批准。
3、档案管理人员应对档案的安全、保密和完整负责,不得随意拆卷、涂改、损毁或转借他人,否则,除负责赔偿损失外,应报请领导和相关部门处理。
七、档案的鉴定
1、为加强对有价值的文件材料的保护和管理,对保管期限已满的各类档案,应进行相应的鉴定工作。
2、档案的鉴定工作,必须坚持全面的、历史的观点,认真估计档案的价值程度,并根据保管期限的规定,对不再有保存价值的过期档案进行处理,原规定欠妥的,经认真研究后延长保存年限。
3、对某些档案材料是否销毁没有充分把握的,应作保存处理,不能仓促销毁。
4、鉴定时,应将处理意见报分管总经理审批,由两人或两人以上在指定地点销毁,并在销毁清册上登记,销毁清册应立卷长期保存。
第4篇 物业项目样板房管理细则-3
物业项目样板房管理细则(三)
1.0目的
指引如何具体执行样板房相关管理制度,指引具体的实施细节和注意事项,以使样板房管理工作达到公司的要求。
2.0适用范围
样板房管理相关工作。
3.0职责
3.1项目物业负责人:负责样板房管理工作的组织实施和检查,确保相关制度得到执行和达到执行目的。
3.2样板房管理员:样板房管理员可由项目物业负责人指定的物业助理、行政人员或其他员工当任,负责样板房资产管理、日常巡查、维修跟进等工作。
3.3项目物业安管部:负责样板房安全管理、接待服务和协助样板房管理人员做好样板房管理工作。
3.4项目物业环卫部:负责样板房环卫工作,包括清洁和绿化,在样板房管理员的指导下协助做好样板房管理工作。
3.5项目物业工程部:负责样板房设备设施的维护与保养,指导安管部正确开关设备。
4.0管理细则
4.1项目物业负责人
4.1.1在样板房交接前做好所需物品申购工作,如地毯、鞋套等,在样板房开放前申购到位。
4.1.2组织样板房管理员、工程人员等人员在样板交接前提前对样板房进行检查和预验收,对于发现的问题提前向项目有关部门提出,促使在样板房交接前整改完毕,交接前未整改完毕的在交接时做好记录,交接完毕要求施工单位继续整改。
4.1.3在样板房交接时需交接门窗锁匙、施工图纸、设备设施的位置、开关阀门位置、设备设施的合格证、保修卡、使用说明书等。
4.1.4在样板房交接完毕后,安排工作人员跟进安装家私和装饰情况,牵头与项目行政部办理样板房资产和装饰物交接工作。
4.1.5每周对样板房的巡查工作不应少于三次,并在《工作日志》上做好巡查记录。
4.1.6在样板房交接完毕后,立即组织建立样板房资产档案,经审核无误后递公司总部备案。
4.1.7组织做好样板资产管理、设施设备维护保养、接待服务、安全管理、清洁绿化等工作。
4.1.8对样板房管理工作和相关制度执行情况做到每周进行点评和总结,不断完善日常管理工作,指导和督促相关责任部门、责任人严格执行制度。
4.2样板管理员
4.2.1在项目物业负责人的领导下负责样板房管理工作的具体实施工作。
4.2.2在样板房交接前做好预验收工作,提前发现存在问题并跟进整改完善情况。
4.2.3及时掌握样板房工程质量问题报修工作,及时掌握存在问题并督促相关责任单位或责任人整改。
4.2.4在项目物业负责人的指导下做好资产的交接和登记工作,对于样板房资产的增减、报修、报损情况及时做好记录和资产登记变更工作。
4.2.5从样板房接管之日起,对易丢失物品进行登记造册,将由安管部每日进行交接。
4.2.6在工程人员的协助下拟定设施设备开关时间表递项目物业负责人批准后执行。
4.2.7当值期间做到每日巡查样板房,向当值安管员和环卫员收集发现问题并跟进处理。
4.3物业安管部负责人
4.3.1在项目物业负责人的领导下做好样板房安全管理、参观接待工作,对样板房物品的出入负责,每日对样板房检查一次。
4.3.2协助样板房管理员做好样板资产管理和日常管理工作,根据样板房管理制度与样板房管理人员对样板房资产进行盘点。
4.3.3定期抽查安管部每日交接物品,检查物品交接记录与实物是否相符。
4.3.4在暴风雨天气组织做好样板房防防暴风雨工作,防止发生损失。
4.4物业工程人员
4.4.1在项目物业负责人的领导下做好样板房设备设施的维护及管理。
4.4.2每日巡查样板房内的设备设施,有异常的及时处理,对于样板房管理员和样板房岗位工作人员的报修工作及时跟进处理。
4.4.3配合样板房管理员做好设施设备开关时间表。
5.0各岗位日常操作细则
5.1项目物业负责人
5.1.1每周不少于3次对样板房及配套设施设备进行巡查,检查样板房卫生、家私摆放和使用情况,检查设备设施是否正常,样板房岗位的操作是否达到规定,对于未达要求通过每日碰头工作会议、工作例会或签阅岗位《工作日志》时给予指正。
5.1.2留意本地天气预报,在有暴风雨天气前启动预防预案,防止意外发生。
5.1.3暴风雨天气后,组织人员对样板房进行一次检查,检查是否有损失或渗水情况,如有异常立即安排跟进,避免影响样板房正常开放。
5.1.4对样板房内的重大维修工程,在工程开始前要到现场检查施工单位的防护措施是否到
5.1.5位,并提醒注意事项,在施工结束后检查现场清理和恢复情况,如有未达标准和要求继续整改。
5.1.6在样板房管理人员对样板房资产盘点结束后,认真核查盘点情况,并每月现场核查一间样板房盘点记录与实物是否一致,促使做到账实相符。
5.1.7有班次递交施工申请时,在申请表上提示相关注意事项,根据施工内容判断是否要关闭样板房进行施工并请示项目负责人,根据项目负责人意见在申请表上明示是否关闭,以便样板房当值人员根据批示跟进工作。
5.2物业安管部负责人
5.2.1每日对样板房检查一次,并尽量安排在上午完成,以便及时掌握样板房内情况和当值工作状况。
5.2.2巡查时了解当值队员的当值情况,审阅该岗位的当值记录并签阅,了解鞋套是不充足,当值队员的精神状态、仪容仪表和礼仪礼节等,检查样板房内的清洁卫生、绿化养护、家具和装饰物等,有异常的了解情况后作出处理。
5.2.3不定期抽查样板房非开放时间门窗锁闭情况,如有未达要求的找出原由并追究责任。
5.2.4每周抽查样板房当值岗位交接物品与实物是否相符,发现问题找出原由跟进处理。
5.2.5不定期抽查当值人员是否有不按相关制度执行情况,指导和督促员工严格执行制度。
5.2.6协助样板房管理员做好样板房的管理工作。
5.3样板房管理员
5.3.1样板房交接结束后,在3个工作日内要求行政部提供交接物品及资产的电子版详细资料,包括名称、规格型号、价值、单位、数量、供应商和联系电话、合格证、保修资料等。如行政部不能提供详细资料的,书面请行政部提供,以明确相关责任。
5.3.2要样板房交接之日
起确定易丢失物品清单,并登记造册后交由安管部执行。
5.3.3在工程人员的协助下,在样板房开放后3个工作日内,根据样板房开放情况制定设备设施开启与关闭时间表。
5.3.4样板房交接结束后3个工作日内完成资产档案建立工作,并附上与行政部办理的书面交接记录递总公司物业部备案。
5.3.5每日上午10:30和下午15:30前,完成对样板房的巡视工作。
5.3.6在样板房巡查时如安管人员和环卫员的工作未达要求,在现场给予指正,并告知当值班长。
5.3.7向样板房工作人员了解当值期间是否发现有异常和参观客人、领导是否提出有关意见。
5.3.8检查样板房岗位的工作质量是否达到制度和公司要求,未达要求的《物业巡查记录》上做好记录,巡查完毕后通知相关责任部门跟进,对于急需解决的问题立即联系责任部门解决。
5.3.9巡查样板房内的设备设施开启情况是否达到《样板房设备设施开关规定》。
5.3.10检查样板房内的家私是否齐全,是否有移动、坐卧、使用、破损、刮花等情况,如有异常了解原因后作出跟进处理。
5.3.11对样板房出入的物品进行审核把关,凡有物品进入的情况在物品摆放到位后必须到现场检查核对;物品有搬出的,在物品搬出后对原物品摆放的空余区域要做出处理。所有经批准有物品出入后,立即做好样板房资产或物品的登记变更工作,做到账实相符。
5.3.12每月25日前,与物业安管部班长级以上的管理人员对样板房的资产进行盘点,双方签名确认后递项目物业负责人审核,在25号前将盘点结果递总公司物业部。
5.3.13资产盘点期间如发现实物和登记情况不相符的,检查所有《物品出入放行条》是否有漏登记。如有无故丢失或损坏的情况,需向公司递交详细的书面报告,经公司研究决定后对由样板房管理相关责任人承担相应的责任。
5.3.14 对于样板房当值岗位报修、存在问题反馈等,在跟进处理后要给予回复,做到所反映的问题事事有跟进,事事有回音。
5.3.15 在样板房巡查期间或接报有物品需报修、报损,立即了解情况后填写《样板房资产报修/报损处理记录》,并跟进其结果。
5.4物业部工程人员
5.4.1物业部工程人员在早上9:30前对开放的样板房进行检查,重点检查样板房空调、照明、水景、鱼池等设备设施的开启情况,有异常的及时处理,同进检查房间家具、墙壁是否有发霉,墙壁是否有渗水等情况,检查门窗锁的开关、锁闭情况是否正常。
5.4.2对于检查发现有异常的,如不影响样板房开放尽量安排在非开放时间维修,如需在开放时间维修的,维修现场必须设置警示牌,有必要的可作区域性围闭。
5.4.3所有维修工程在维修完毕后需在《工作日志》上注明发现时间,维修完成时间及维修耗料,对于因缺少零配件而不能及时维修的,由样板房管理员告知项目营销中心,影响较大的向项目负责人汇报。及时向仓库管理人员提出申购申请,并督促供货,对于易买错、难买或较特殊的,尽量提供样板或与采购员联系。
5.4.4协助样板房管理员制定设施设备开关时间表。
5.5样板房物业安管部当值人员
5.5.1上岗后立即对需交接的物品进行现场核对,有异常的了解原因并做好记录,确定交接清晰后才在《样板房物品交接记录》签名确认。
5.5.2在对样板房交接物品进行交接期间,向交班人员或自行检查相关情况,如家私是否完好无损;设备设施是否正常;是否有需维修的设备设施;样板房墙壁是否有渗水现象等,并及时向当值班长汇报。
5.5.3样板房内的交接物品、问题交接不清,接班人员可拒绝签名接班。
5.5.4物品交接和现场检查完毕,其他的交接手续全部办理完毕后,检查空调、照明、音响、水景、鱼池开启情况是否按《样板房设备设施开关规定》执行,在天气有异常时可根据天气和光线情况适当自行调节空调和照明开关情况。
5.5.5检查私家花园和露台桌椅是否摆放整齐。
5.5.6在天气异常或暴风雨天气前,将板房私家花园、楼层露台的园林伞收起后放到车库或杂物间内,天气转晴无异常后放回原位。检查花园和露台的盆景是否牢固,对易被风吹倒、跌落的提前收到避风处放置,天气好转后再放回原位,检查所有门窗是否关闭。
5.5.7检查鞋套是否够当日使用,不够时向班长汇报,放置鞋套时,要将鞋套整理好,以便于客人取用。
5.5.8对参观客人、领导行举手礼,在客人不多的情况下主动将鞋套递到客人手中,客人离开时礼貌请客人除下鞋套回回收篮或箱内。
5.5.9对参观的客人有坐卧家私、使用设施、触动摆设和装饰物等行为时,应礼貌制止。在接到申请人递来的《样板房物品出入申请表》时,要求申请人出示公司证件,核对确属公司员工后,让物品搬运经手人出示身份证,并在《样板房物品出入申请表》上对搬运经手人姓名和身份证号码进行登记。
5.5.10物品搬入时提醒小心注意搬运期间不要损坏、刮花样板房内任何家私或设施,搬运完毕后逐一核对与申请表上所申请内容是否相符,如有增加请申请人在申请表上补充,如有不足要禁止申请人离开,立即通知样板房管理员前来处理。
5.5.11 物品搬出时,要逐一核对搬出物品是否与申请表相符,确认无误后才给予放行。
5.5.12 对当值环卫员反映的样板房的问题,已有记录的给予回复,对于新的问题要与环卫员一道进行核实,确认属实后在《值班记录》上做好登记,并报上级处理。
5.5.13《样板房物品出入申请表》执行完毕后立即向当值班长汇报,由当值班长递回物业部存档。
5.5.14有施工班组凭经批准的《样板房维修施工工程申请表》进场施工时,在《值班记录》上对进场施工人员的姓名、单位、负责人姓名、联系电话等进行登记,并提醒做好施工前家私和设施设备的防护措施工作,否则可禁止施工。施工完毕后通知班长或样板房管员检查现场清理恢复情况,确认符合要求后才给予离开。
5.5.15样板房施工期间,对不外开放的,如有来访客人时要礼貌的做好解释工作;如仍需开放的,要提醒施工人员注意礼貌和勿大声喧哗,工具摆放在不明显位置。在客人对施工工程有疑问时,要主动上前做好解释工作,但解释内容需提前请班长给予明示,避免错误解释形成负面影响。
5.5.16下班时,要对原存在未解决问题、新发生问题、已解决问题等进行登记交接,并口头提醒接班人。
5.5.17安管部晚上负责锁闭门窗工作人员负责对样板内进行消杀一次。
5.6样板房当值物业环卫部员工
5.6.1上岗后立即对样板房
及私家花园的清洁卫生和绿化进行检查,了解清洁和绿化存在问题,同时检查房内家私、装饰物的摆放情况,观察是否有移动、缺失、损坏等情况,如有异常报当值安管员。
5.6.2检查完毕后首先重点清理卫生较差的区域,在开放参观前保证样板房整体清洁无明显问题,大体清洁工作完毕后对室内绿化烧水。
5.6.3样板房开放后,在清洁期间如遇到有客人参观,应停止手中的工作并主动问好,待客人经过后才继续工作。
5.6.4样板房开放期间要尽量减少在房内清洁的时间,利用早上8:00至10:00,中午12:00至14:00期间做好房内清洁和绿化浇水工作。
5.6.5对参观的客人有坐卧家私、使用设施、触动摆设和装饰物等行为时,应礼貌制止。
第5篇 物业机电管理员工作细则
(三)上班时间:24小时轮班制1.每天检查消防电脑系统,查看闭路及更换录像带。
2. 每天巡视电房、发电机房、供水表、汞房、电梯房、风机。
3. 每天视天黑情况开启小区街灯。
4. 接管理处的有关片区水电经停信息后,应立即做好准备做好准备工作。
在停电时,应确保人在岗位,随时进行发电。
5.保持各机房室内卫生,确保无灰尘、无杂物,消防用品齐全、完好,燃料备用易耗件齐备。
6. 待工时在管理处看闭路电视,业主或管理处要求上门维修,除紧急情况外(如停电、水管破裂、电梯不正常运作等)应及时处理。
7. 负责宿舍、食堂日常维修工作。
8. 完整记录设施、设备检查情况及维修保养情况,按时进行维修保养。
9.务必随身携带通信工具,管理处可随时联系。
10.使用'业主维修单',维修后由业主签名确认,每星期日集中上交管理处。
11.发生停水、停电、火警或其它事故时,应立即到位并迅速查明原因,采取应急措施。
12.及时完成维修问题,不得无故拖延,工作完成后及时返回管理处,不得无故逗留。
13.自己解决不了的问题应及时汇报管理处处理。
14.每次工作应在'设备管理员工作登记本'上写明去向,外出时间,工作完毕后,回来填妥其它事项。
15.顶班时应按所顶岗位的工作细则进行,否则将按规定给予处罚。
16.做好交接班工作,确保工作顺利进行。
17.每星期一抽检二次供水水池水质。
18.每星期五试运行发电机一次,同时检查润滑程度,柴油、水箱水是否足够。
19.每星期日配合保洁组清洗污水汞。
20.每周检查消防设施1次,保证消防灭火器材完好。
21.每月配合收费员做好抄水、电、气表工作。
22.每月
15、30日陪同管理处负责人或助理巡视各机房一次。
23.每季试运行消防泵一次。
24.每月组织保洁员清洗畜水池一次。
25.完成领导交办的其它事务。
第6篇 物业公司伙食管理委员会细则
一、管理体制:
1、餐厅由服务中心负责日常管理,伙食委员会负责日常监督。
2、服务中心经理担任组长,各主管、核算员担任组员。
二、主要职责:
1、负责餐厅日常安全、卫生及饭菜质量的检查。
2、对餐厅收支设立专账,实行每月核算、经核算员审查后当月公布。
3、对采购物品验货、收货、保管、发货及食品采买过程及卫生监督工作。
4、每周日公布出下周的菜谱;做到营养搭配合理,原则上同周内不重复。
5、做好夏季防蚊蝇工作,所有泔水日产日清,祛除操作间异味,确保夏季就餐卫生。
第7篇 社区代管物业管理考核细则计分表
上海西路街道办事处社区代管物业管理考核细则及计分表
社区(村) 考核指标 考核细则 扣分 得分
1、小区综合管理10分
(1)物业管理重大活动有计划,有经费投入。2分
(2)物业管理有阵地,有值班室,人员配备整齐,规章制度健全,工作人员的岗位职责明确,有考勤,有记录。日常管理工作台帐完备。2分
⑶栋号有明显标志;有引路方向平面图。1分
(4)保安人员有明显标志,实行24小时保安巡逻制度,并有台帐记录的,1分。
(5)小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全,设备良好,运行正常。1分
(6)物业费收缴率80%以上;收支及时公开。1分
(7)小区物业管理应积极配合上级有关部门处理辖区内的有关事宜,包括各类综合整治、创建、卫生等工作。2分
(8)重要物品出入有登记。异常情况,应进行检查处理,做好处理情况记录,遇重大情况及时报街道。1分
2、环境卫生
保洁 30分
⑴有垃圾箱果皮箱等环卫设施完备。2分
⑵小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清。2分
⑶小区内阳台、空调框无杂物堆放。2分
⑷房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁,计2分;无随意堆放杂物和占用现象。2分
(5)有卫生健康教育宣传栏。2分
(6)辖区内物业管理居民区道路平坦,倒牙砖平整,无破损,下水道通畅,无积水污迹。卫生状况良好,无卫生死角,无乱排污水、乱倒垃圾现象。2分
(7)公共秩序良好,车辆停放整齐,无乱堆乱放,乱贴画,乱拉乱挂,无违章建筑,无违章饲养畜禽。2分
(8)绿化管护良好,无裸露空地,绿地内无垃圾杂物。2分
(9)居民楼楼道无乱堆乱放现象。2分
(10)做好环境卫生工作,保持单元楼栋内的走廊、楼梯等公共部位清洁卫生。楼宇内垃圾做到日产日清。2分
(11)、保持各单元楼道内的栏杆、墙面、门、窗台无污迹、无灰尘。楼内的窗户玻璃明净光洁、无灰尘、污迹、斑点。2分
(12)公共卫生间内应无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。定时保洁。2分
(13)小区楼宇定期灭杀蚊子、苍蝇、老鼠等害虫,垃圾箱、卫生间要经常消毒,做到无滋生源。2分
(14)楼宇外立面保持整洁,无污迹、无乱挂、乱贴。2分
3、绿化养护 14分
⑴无裸露空地,绿地植物生长良好,叶色、叶形正常,无明显虫害痕迹。冬季落叶枯草及时清理,有防冻管理措施。2分
⑵树冠完整,树干挺直,修剪得当,无死树、无缺株。2分
⑶ 绿化率好,各类指示牌完好,美观2分。藤本植物长藤分布合理,枝叶覆盖均匀。花灌木开花繁茂,无非正常落花落蕾现象。 2分
⑷地被植物生长良好,分布均匀、整齐,色调协调一致。整形植物修剪平整,保持原造型效果,无缺损。 按季节性杀虫、施肥。 2分
⑸无破坏践踏及占用现象,绿地内无高荒性、缠绕性、攀援性杂草,无积水,无垃圾杂物,无堆物堆料、侵占等现象。2分
(6)绿化带方块田、沟渠拜平整。2分
4、安全管理 10分
(⑴ 小区安全、消防设施、制度规范健全,有各类基础档案。工作人员熟悉工作流程,并严格按照工作流程进行操作。熟悉工作环境,清楚工作中的安全事项。2分
⑵工作人员懂得并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器材。专业技术人员应有上岗证,凭证上岗。2分
⑶管理区域秩序井然,有处理和预防各类突发事件的工作预案。有突发事件按预案及时处理,并迅速上报有关部门。1分
(4)管理区域内无火灾、无治安、刑事案件发生,全年保障安全无重大责任事故。2分(5)危及住户安全处设有明显标志,1分;有防范措施。。1分(6)消防通道畅通。1分
5、设施管理
维护 10分
⑴小区所有公共配套设施完好。1分;无随意改变用途。1分;
⑵供水、供电、通讯、照明设备齐全。1分;工作正常。1分;
⑶道路畅通,路面平坦。1分;路面无破损。1分
⑷污水排放通畅。2分
⑸交通车辆管理运行有序,并划出停车红线,无乱停乱放机动车、非机动车。2分。无事故隐患,保养、检修制度完备,小区内无重大火灾,1分;无刑事和交通事故,1分。
6、特色服务 6分
(1)做好楼宇内公共部位的美化工作,制作了盆景造型,使大楼更有品位,富有文化气息。3分(2)开展社区文体活动2分。(3)有方便业主的零星服务:如服务信息、天气预报、备雨伞、便民箱等。1分(4)其他特色服务活动,每增加一项加1分。
7、业主满意度10分
随机采访小区10位业主,满意度90%以上10分,85%以上9分,80%以上7分,75%以上6分,70%以下4分
8、平时督查10分
每月不定期督查,每发现一次(一处)扣0.5分,扣分累计,超过10分后,在总分中扣除。
考核得分
考核单位:
年 月 日
第8篇 某物业管理人员行为举止规范细则
物业管理人员行为举止规范细则
(一)表情:面对业主,我们应该露出发自内心的微笑。亲切的微笑能拉近我们与业主之间的距离,有利于我们下一步的服务工作的开展。
1、微笑三部曲:第一步:念'一',使双颊肌肉微微用力抬高口角两端,注意下唇不要用力太大;第二步:微笑与心灵相结合;把业主当亲人,内心充满善良和爱意,眼睛温柔地注视对方;第三步:微笑与语言、举止相结合;微笑地向业主问好、行礼:先生/小姐,您好!(分值:5分)
(二)手势:手势是最具表现力的'体态语言'。与业主沟通时以富有表现力的手势配合语言,可加强表达效果。手势运用的要领如下:
1、介绍、指示方向:除了口头表达外,还应配合手势的运用:身体稍向前倾,把手臂伸直,手指自然并拢,手掌掌心向上,以肘关节为轴,指向目标。切忌用一个手指指向目标。(分值:5分)
2、递物、接物:双手恭敬地奉上或接受。切忌漫不经心地一扔或单手取接物件。(分值:10分)
(三)坐姿:正确的坐姿,给业主一种热心积极、精神饱满的印象。
1、坐姿的要领:
身稍向前倾,头平正,两肩放松,下巴向内收,脖子挺直,胸部挺起,使背部与臀部成一直角。(分值:5分)
2、坐姿的禁忌:
(1)入座要轻稳:入座时,走到座位前,从左边进,从容不迫的慢慢坐下;动作要轻而稳,不要'扑通'猛地坐下或发出其它响声。(分值:5分)
(2)不要坐满:只坐满座位的一半或三分之二。(分值:5分)
(3)坐立时,脚部不可上下抖动,左右摇晃。(分值:10分)
(4)避免边说话边挠痒或双手玩弄其它东西。(分值:5分)
(5)切忌躺在沙发上或翘起二郎腿仰靠在靠背上,脚不停抖动。(分值:10分)i
(6)严禁趴在工作台上。(分值:10分):
(四)站姿:古人曰'立如松'。庄重、平稳的站姿给业主一种可信任感。
1、站姿的要领:
(1)不驼背、不弓腰、不许长短脚或前后脚站立。(分值:5分)
(2)站立时大腿不许抖动,不许双手抱于胸前。(分值:5分)(3)女士双腿并拢,脚尖自然向前,左手搭在右手背上自然下随置于身前;男士双腿自然齐肩而立,脚尖自然向前,五指并拢,自然下垂置于大腿外侧,或双手交叉放在背后。(分值:5分)
2、站姿的禁忌:
(1)耸肩勾背,倚靠在墙上或椅子上。(分值:10分)
(2)双手乱放,把手插在裤袋或交叉在胸。(分值:10分)
(3)做小动作,玩弄手机或笔等。(分值:5分)
(4)双腿弯曲,不停地摇晃。(分值:10分
第9篇 物业管理公司员工休假细则公司
物业管理公司员工休假细则
护员工的合为了强化人事管理制度,维法权益,****物业管理有限公司依据国家、省、市法律法规的要求,特制订本细则。
一婚假:
国家规定婚假5天,晚婚者(法定婚龄各推迟3周岁以上初婚者)增加婚假20天。
二产假:
①国家规定女职工产假为90天,其中产前休假15天。难产的增加产假15天。多胞胎生育的,每多生育一个婴儿,增加产假15天。
②实行晚育的(24周岁以上生育第一个子女),除国家规定的产假外增加产假30天,给予男方护理假15天。
③纯母乳喂养,持医院证明,可享受1个月休假。
三丧假:
①父母、配偶、子女死亡给予丧假5天;
②岳父母死亡给予丧假4天;
③兄弟姐妹死亡给予丧假3天。
四计划生育手术后的假期(含节假日)
①安节育环休息3天;取节育环休息1天;
②输精管结扎后休息7天;
③输卵管结扎后休息21天;
④因采取综合节育措施失败怀孕而进行人工流产、引产同时安环者休息18天;
⑤晚婚后人工流产休息15天;
⑥引产同时结扎按妊娠月份休息40-60天;
⑦人工流产同时结扎休息30天;
⑧已有一个孩子安环失败而怀孕进行人工流产休息20天;
⑨男女施行绝育手术后失败而怀孕的,人工流产休息30天,引产休息60天;
⑩因孩子死亡进行结扎手术再通术的休息30天。
计划生育假视为出勤,基本工资、奖金补助照发,但不享受岗位工资。
四、工伤假
员工在工作时间受伤,应立即送至就近医院治疗,并通知部门领导和公司领导,事后必须在指定的时间内填写事故报告,报请公司领导处理。非因违反操作规程和有关规章制度导致受伤,其休假时间将按国家劳动保险规定执行。工伤假视为出勤,所有工资、奖金、补助照发。
五、补休假
员工加班必须事先提出申请,部门领导同意方可生效。员工补休,每次最少不得少于4小时,原则上要求每季度内休完,不跨年。此休假视为出勤,所有工资、奖金、补助照发。
第10篇 物业公司项目食堂管理细则格式怎样的
物业公司项目食堂管理细则
一、食堂进货管理1.食堂采购人员要严把质量关,采购的物品应保证新鲜,严禁购买病死猪肉和过期、变质的蔬菜、调味品及肉制品。
2. 采购货物应努力做到价格低、质量好、足斤足两。
3. 每天采购的菜品必须由食堂管理员及炊事员共同进行验收核实,以保证帐物相符。
4. 食堂货物入库必须按品种、生熟分类放置,不得随意摆放,确保物品在保质期内加工。
二、食堂炊事器具安全操作管理1.厨师必须了解各种炊事器具和设备、设施的性能和使用方法,否则不得使用。
2. 所有电源开关不准用湿手开启,以防触电事故发生。
3. 电动炊事器具、设备要经常检查,在通风、干燥处放置。
4. 食堂操作间严禁闲人进入,以确保安全。
5.每日下班时必须保证人走火灭,以防火灾发生。
6. 每日下班时必须检查餐厅所有门窗,所有电源是否 ,以确保项目财物安全。
(补充):
1、食堂购置的各种炊事器具和相关配套的设施设备必须有选择性地购买有牌号、有厂家、有说明书的、质量合格的产品。
严禁购买使用假货、冒牌货等不合格产品。
2、食堂使用的压力容器类厨房炊事器具(如高压锅,液化气瓶等),必须是经过检验合格的产品。
并定期进行安全检查或国家相关部门年检合格后才能继续使用。
3、易燃、易爆物品要严格按规定放置,杜绝意外事故发生
三、食堂卫生管理1.食堂工作人员必须于开餐前完成就餐区及厨房的清洁工作:2.将餐桌上的剩余物倒入垃圾桶内。
3. 用洁净的抹布擦两次以上桌面,保证桌面无水迹、油污。
4. 保证厨房、就餐区地面无垃圾、无油迹、防滑。
5.食堂人员将餐桌、椅凳摆放整齐。
6. 食堂的墙、天花板应每周清洁,以保证墙面、天花板上无蜘蛛网。
7. 食堂的灯具、消毒柜、排风扇、灶台等每天清洁一次,以保证清洁。
8. 食堂人员每日在开饭后完成就餐区、餐具、厨具的清洁工作。
9.将需要清洁的餐具、厨具分别放置。
10.用洁净的抹布将使用过的佐、配料等物品清洁后,整齐放置在指定地点。
11.用洁净的布清洗厨具、餐具、灶台两次以上,直至干净,保证无油污、污渍。
12.将清洁干净的餐具抹干、放入消毒柜内消毒。
13.用清洁干净的拖布清洁工作间地面,直至干净、无水迹。
14.食堂人员必须持卫生防疫部门的'健康证'上岗。
定期进行健康检查,严格把好卫生关,防止'病从口入'(补充):
1、患有痢疾、伤寒、传染性皮肤病食堂人员不得上班2、不得穿拖鞋或无跟、露脚趾的凉鞋上班3、平时要养成勤洗澡、勤理发、勤洗手、勤剪指甲、勤换衣服的良好习惯,工作时要穿戴洁净的工作衣帽
四、食堂人员管理规定1.食堂人员严禁挪用采购款,严禁以少报多。
2. 食堂人员应礼貌待人,热情服务,不得刁难就餐人员。
3. 食堂工作人员应提前将当天的菜谱公布于白板上,并按时、保质、保量提供品。
(补充):
1、安排好员工就餐排队问题,缩短排队时间,按时开膳。
2、提高烹调技术,改善员工伙食3、加强管理,团结协作,严格执行规章制度,圆满完成各种工作任务。
五、员工用餐管理规定1.员工用餐时须保持良好的用餐秩序及餐厅卫生。
2. 公司所有员工用餐必须按序排队。
3. 员工用餐时必须保持安静,不得大声喧哗影响他人用餐。
4. 员工用餐以吃饱为原则,不允许多次索要饭菜、不允许剩饭、剩菜,避免浪费。
5.员工用餐后须将残物倒入垃圾桶内,并把餐具按指定位置分类累放整齐。
6. 讲究环境卫生,残食不得乱丢乱倒,应在指定地点倒放,并将餐具统一放置在指定位置。
(补充):
1、员工就餐期间严禁进入食堂操作间。
禁止酗酒、斗殴、大声喧哗、损坏公物(损坏公物者照价赔偿)。
2、对因工作需要不能按时就餐和临时客餐,可事先预约或通知。
六、监督检查行政人事部进行不定期检查,具体检查内容见附表六《员工食堂卫生质量监督检查记录表》
第11篇 全国物业管理示范工业区标准评分细则
一.标准内容:基础管理(总分:21分)
1. 按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
2. 已办理接管验收手续(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0.3
3. 由一家物业管理企业实施统一专业化管理(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
4. 建设单位在租售厂房前。与选聘的物业管理企业签订物业管理合同.双方责权利明确(1分)
评分细则:符合1.0,基符合0.5,不符合0
5. 在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议 双方责权利明确(1分)
评分细则:符合1.0,基符合0.5,不符合0
6. 建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定(1分)
评分细则:符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0
7. 房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约 等各项公众制度完善(1分)
评分细则:完善l.0,基本完善0.5,不完善0
8. 业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责(1分)
评分细则:符合1.0.基符合0.5.不符合0
9. 业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同、双方责权利明确(1分)
评分细则:符合1.0、基符合0.5,不符合0
10. 物业管理企业制订争创规划和具体实施方案、并经业主委员会同意(1分)
评分细则:符合1.0、不符合0
11. 工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法(2分)
评分细则:制度、工作标准建立健全1.0。主要检查:物业 管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理 制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处 不完整规范扣0.2;末制定具体的落实措施扣 0.5.未制定考核办法扣0.5
12. 物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗: 员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范、作风严谨(1分)
评分细则:管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0
13. 物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14. 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况(1分)
评分细则:执行有关规定0.5,末执行0;公开0.5,末公开 0
15. 房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册、管理完善,查阅方便(2分)
评分细则:包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐:每发现一项不齐全或不完善扣0
16. 建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便(1分)
评分细则:每发现一处不符合扣0.2
17. 建立24小时值班制度,设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录(2分)
评分细则:符合2.0.没有值班制度扣0.5.末设服务电话 扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.1
18. 定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改满意率达95%以上(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19. 建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100%,返修率不高于1%,并有回访记录(1分)
评分细则:建立并落实0.5,建立但末落实扣0.2.末建立扣0.5;及时率符合0.2,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.
2、不符合0;
问访记录完整0.1、记录不完整或无回访记录0
二.房屋管理与维修养护(总分:11)
1. 区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、驻工业区各单位名录标识在区内明显位置,企业铭牌及各类标识牌统一有序(1分)
评分细则:符合1.0、发现一处标志不清或没有标志扣0.2
2. 无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象(1分)
评分细则:符合1.0、每发现'处私揩乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5
3. 房屋外观完好、整洁,外墙是建材贴面的、无脱落;是玻璃幕墙的。清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(2分)
评分细则:符合2.0、房屋外墙是建材贴用的每发现一处落扣0.2、是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2,是涂料的每发现一处褪色不一致 扣0.2;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱 悬挂扣0.2
4. 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损(1分)
评分细则:符合1.0、未按规定设置0;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1、有安全隐患每处扣0.5
5. 空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀(1分)
评分细则:符合1.0、每发现一处不符合扣0.1
6. 区内住宅封闭阳台统一有序。色调一致,不超出外墙面;除建筑设汁有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等(1分)
评分细则:符合1.0,如发现一处不符合扣0.1
7. 楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体整洁,无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房等管理完好(1分)
评分细则:符合1.0,如发现一处不符合扣0.2
8. 共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损(1分)
评分细则:符合1.0,发现一处不符合扣0.2
9. 房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象(1分)
评分细则:符合1.0,发现一处不符合扣0.5
10. 机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患(1分)
评分细则:符合1.0,发现一处不符合扣0.5
三. 标准内容:共用设施设备管理(总分:34分)
(一) 综合要求(4分)
1. 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2. 设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求(1分)
评分细则:符合1.0.每发现一处不符合扣0.2
3. 配备所需各种专业技术人员,严格执行操作规程(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
4. 设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
(二) 供电系统(总分:3分)
1. 保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知任用户(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
2. 制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行(1分)
评分细则:符合1.0,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5
3. 备用应急发电机可随时起用(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
(三) 弱电系统(总分:2分)
1. 按工作标准规定
时问排除故障,保证各弱电系统正常工作(1分)
评分细则:符合1.0,发现一次不符合扣0.5
2. 监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定期限保存
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四) 消防系统(总分:7分)
1. 消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用(1分)
评分细则:发现一处符合扣0.2
2. 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题(1分)
评分细则:每发现一人不符合要求扣0.2
3. 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人(1分)
评分细则:符合1.0,责任人不明确每发现一处扣0.2
4. 订有突发火灾应急方案,在明显处设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通无阻(1分)
评分细则:无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1
5. 工业厂房装修需报消防部门审批,对装修过程严格监管,装修完成后经消防部门验收合格方可使用(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6. 区内无火灾女全隐患,督促各用户与消防管理部门签订消防责任书(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处安全隐患扣0.5,未签订消防责任书扣0.5
7. 集体宿舍消防,用电有严格的管理规定,室内电线、插座安装规范,无安全隐患(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五) 电梯系统(总分:5分)
1. 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
2. 电梯按规定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好,轿厢、并道、机房保持整洁(1分)
评分细则:每发现一处不符合扣0.2
3. 电梯由专业队伍维修保养;维修、操作人员持证上岗;货运电梯由专人管理操作,严禁超载,客梯严禁载货
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
4. 运行出现故障后,维修人员应在规定时问内到达现场维修(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
5. 运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
(六) 给排水系统(总分:8分)
1. 建立工业区用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划(1分)
评分细则:符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2. 设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏(1分)
评分细则:每发现一处不符合扣0.2
3. 按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染(2分)
评分细则:符合2.0,每发现一项不符合扣0.5
4. 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患(1分)
评分细则:没百管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.2
5. 限水、停水按规定时间通知业主和使用人(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6。 排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水,浸泡发生(1分)
评分细则:符合1.0、每发现一处不符合扣0。2
7. 遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水,长时间停水现象;制定事故应急处理方案(1分)
&nbs
p; 评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七) 空调系统(总分:3分)
1. 中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达现维修(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 制订中央空调发生故障应急处理方案(1分)
评分细则:无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执行不够的扣0.5
(八) 供暖供气系统(总分:2分)
1. 锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常;北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
2. 管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患(1分)
评分细则:每发现一处不符合扣0.2
四. 共用设施管理(总分:4分)
1. 共用配套设施完好,无随意改变用途(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2. 共用管线统一下地或人公共管道,无架空管线,无碍观瞻(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
3. 道路、楼道、大堂等公共照明完好(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不亮扣0.2
4. 工业区范围内的道路通畅,路面平坦(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
五. 保安及车辆管理(总分:9分)
1. 工业区基本实行封闭式管理(1分)
评分细则:符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2. 有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度,保安人员熟悉工业区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责(2分)
评分细则:符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2
3. 综合工业区特点,制订安全防范措施,对货物(产品、设备)出门实行凭证通行制度(1分)
评分细则:对特殊的部位要有相应的防范措施,每发现一处无防范措施扣0.2,未实行通行制度扣0.5
4. 进出工业区各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5. 工业区内停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6. 室内停车场管理严格,出入有登记(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7. 非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,管理有序,停放整齐,场地整洁(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8. 危及人身安全处设有明显标志和防范措施(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
六. 标准内容:环境卫生管理(总分:11分)
1. 环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2. 清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁(1分)
评分细则:未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3,未实行标准化保洁的扣0.2
3. 垃圾日产日清,定期进行卫生灭杀(1分)
评分细则:每发现
一处垃圾扣0.1,未达到垃圾日产日清的扣0.3,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3
4. 对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装,不得与其它垃圾混杂(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
5. 房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净;工业区内共用场地无纸屑、烟头等废弃物(2分)
评分细则:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2
6. 商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象(2分)
评分细则:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2
7. 无违反规定饲养宠物、家禽、家畜(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
8. 工业区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准,无有毒、有害物质;贮放、清运管理有序;房屋外墙无污染;各类排气口安装统一有序,无安全隐患(2分)
评分细则:符合2.0,发现一次环保部门下放整改通知扣0.5,其它每发现一处不符合扣0.2
七. 绿化管理(总分:3分)
1. 绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃(1分)
评分细则:长势不好扣1.0,其它每发现一处不符合扣0.2
3. 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物(1分)
评分细则:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2
八. 精神文明建设(总分:3分)
1. 全体业主和使用人能自觉维护公众利益,遵守工业区的各项管理规定(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 设有学习宣传园地,宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面的知识,开展积极健康向上的活动;宿舍区设信息公告栏;设有文化体育活动场所(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九. 标准内容:管理效益(总分:4分)
1. 物业管理服务费用收缴率98%以上(2分)
评分细则:每降低1个百分点扣0.5
2. 提供便民有偿服务,开展多种经营(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 本小区物业管理经营状况(1分)
第12篇 z校园物业临时工管理细则
校园物业临时工管理细则
一、临时工应具备学校有关部门及后勤集团所要求出具的所有证件,并随时接受检查。
二、临时工应自觉遵守国家法律及学校、集团规章制度及国家计划生育政策。
三、各技术工种应分别严格按国家行业规定的有关规范操作。
四、临时工应自觉维护集团形象。下列行为应杜绝:
1.行为、举止及言谈粗鲁,在人群密集的地方或在教学场所附近大声谈笑。
2.在校园内衣衫不整、衣服肮脏、乱吐痰、穿拖鞋、穿背心或赤上身。
3.在校园内以赚钱为目的的拣垃圾(如在一些施工场地附近拣废旧金属材料、在垃圾箱内翻找物品)。
4.利用工作之便,随意向师生索要财物。如师生确有赠与意向,应事先通知公司领导,经核实同意后才可接受。
5.杜绝利用工作之便向用户吃、拿、卡、要。
五、拣到东西要交公。
六、禁止偷窃行为。
七、变卖垃圾等物品或有较大的物品需出校门时,应经本公司检查、同意后方可出门。如该物品系本人所有,应证明其合法性。
八、相互间应加强团结。出现矛盾时应互谅、互让,必要时可向公司领导汇报,由公司领导负责调解。坚决制止打架、斗殴等行为。
九、如居住在由公司提供的场所的,应按有关安全、防火、防盗规定,采取切实措施确保人身及财产安全。如发现有安全隐患时,应及时向公司领导汇报。因知情不报而产生的一切后果由本人负责。同时,所有人员应保证居住场所的卫生。
十、严格作息时间制度。坚决杜绝在上班时间打零工,干私活。
十一、工作任务属限时完成的,须按时间要求不折不扣完成。
十二、严格请假制度。凡时间在半天以内的,向班长请假;请假半天以上,一天以内的,向公司领导请假;请假在一天以上的,需提前一天以上向公司领导书面请假。所有请假应在批假的前提下才可离开岗位,否则按旷工论处。
十三、违反以上规定,视情节轻重,予以教育、扣发工资,直至辞退。如情节严重,送校保卫处处理或交司法机构处理。
十四、处理的尺度:道德、品质是根本问题,凡道德、品质出现问题时,立即解除合同;安全是一个关系公司生存、发展的重大问题,由于不按安全规范操作而受教育后再次出现安全问题时,予以解除合同;工作形象直接影响公司的声誉,因不重视形象而受三次教育后再次发生有损形象的行为时,予以解除合同。
十五、本规定的解释权归校园物业服务公司青山分公司。
第13篇 全国物业管理示范住宅小区大厦工业区标准评分细则
建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知
各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局,计划单列市建委(房地局):
我部自1995年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来,树立了一批优秀物业管理项目典型,对推动建立物业管理体制,提高全国物业管理水平,发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高,各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行原标准,难免出现评选优秀物业管理项目过多,失去其先进示范作用。为此,在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订,新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下:
一、从今年起,我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收,并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次,视本地物业管理发展情况自行确定。
二、申报基本条件
1.参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上,别墅2万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率达85%以上。
2.取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。
3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。
4.物业管理企业无重大责任事故。
5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。
四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求,各地在进行考评验收时,在质量和数量上都应从严掌握,使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目,省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。
五、根据建房〔1995〕120号文件要求,全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自1995年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查,对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到1995年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目,要督促其整改,并提出撤消原称号的意见,报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。
六、鉴于今年进行原标准修订工作,各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。
七、新标准颁布后,1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。
八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房〔1995〕120号文件要求执行。
附:1.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
2.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表(略)
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|一 | 基础管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|-------
---------------------------------------|
| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同,双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业 | | |
| |签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合 |
| |6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |规定扣0.5,未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等 | | |
| |各项公众制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同, | | |
| |双方责权利明确 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |作标准,并制订具体的落实措
施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核办法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 2 |书扣0.1;着装及标志符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定1.0,未执行0;公开1.0,未公|
| |管理服务费用收支情况 | 2 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、 |
| | | |种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设 |
| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成 | |备大中修记录,共用设施设备的设计安装图 |
| |册,管理完善,查阅方便 | |纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善 |
| | | 2 |扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册, | | |
| |查阅方便 | 2 |每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |17.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主| | |
| |和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未设服务电|
| |质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理, | |话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回|
| |有回访制度和记录 | 2 |访记录每次扣0.1 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见 | | |
| |单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣 |
| |19.建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及 | |1.0;及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1; |
| |时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录 | |返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2, |
| | | 2 |记录不完整或无回访记录0 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|二 |房屋管理与维修养护 | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有 | |符合2.0,无示意图扣0.5,无路标扣0.3,幢、单 |
| |路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显 | 2 |元、户号每缺一个扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现 | |符合2.0,每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材 | |符合2.0,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污 |
| |料无脱落、无污迹 | 2 |损扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整 | |符合2.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整 |
| |洁统一美观,无安全隐患或破损 | 2 |齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面; | | |
| |除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗 | | |
| |网、晾晒架、遮阳蓬等 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.空调安装位置统一,冷疑水集中收集,支架无 | | |
| |锈蚀 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|---------------
-------------------------------|
| |7.房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构 | | |
| |安全及拆改管线和损害他人利益的现象 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用设施设备管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.共用配套设施完好,无随意改变用途 | 1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有 | |设施设备运行按规定记录0.5,无事故隐患0.5; |
| |记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严 | |遵守操作规程0.6,每发现一处不符合扣0.2;遵 |
| |格遵守操作规程与保养规范 | 2 |守保养规范0.4,每发现一处不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空 | | |
| |管线,无碍观瞻 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象 | | |
| | | 1 |符合1.0,发现一处堵塞或外溢扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路 | |通畅、平整1.0,发现一处不通畅、不平整、积 |
| |面井盖不影响车辆和行人通行 | |水扣0.2;发现井盖缺损或丢失扣0.6,路面井|
| | | 2 |盖不影响通行0.4,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污 | |设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6,|
| |染;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合 | |发现一处不符合扣0.2;保障措施严格0.4,无|
| |卫生标准;制定停水及事故处理方案 | 2 |措施或措施不严0;水质符合卫生标准0.5,不符|
| | | |合0;有处理方案0.5,无处理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整; | | |
| |供电设备运行正常,配电室管理符合规定,路灯、 | | |
| |楼道灯等公共照明设备完好 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无 | | |
| |安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、 | | |
| |照明良好;制定出现故障后的应急处理方案 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.三北地区,冬季供暖室内温度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|四|保安、消防、车辆管理 |10| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小区基本实行封闭式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;| | |
| |保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言 | |符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,其它每发现|
| |语规范,认真负责 |2 |一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道 | | |
| |畅通;制订消防应急方案 |2 |符合2.0,每发现一处不符合规定扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|
| |5.机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车 | |理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承 |
| |辆进出有登记 | |诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣 |
| | |2 |0.1,出入无记录扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管| |符合2.
0,制度不全或不落实的扣1.0,乱停放|
| |理有序 |2 |每部车扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|环境卫生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站|1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确 | |未实行责任制的扣1.0,无专职清洁人员和责 |
| |的责任范围,实行标准化保洁 |2 |任范围的扣0.5,未实行标准化保洁的扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清 |
| |3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 |2 |的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自 | | |
| |占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃 | | |
| |窗等保持洁净 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、| | |
| |广告牌和乱贴、乱画现象 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染|1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|---------
-------------------------------------|
|六|绿化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置 | | |
| |得当 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无| |长势不好扣1.0,其它每发现一处不符合扣0.2|
| |折损现象,无斑秃 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建设 |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.开展有意义、健康向上的社区文化活动 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.物业管理服务费用收缴率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1个百分点扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.提供便民有偿服务,开展多种经营 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.本小区物业管理经营状况 |1 |盈利1.0,持平0.5,亏本0 |
----------------------------------------------------------------------------------------
----------------------
全国物业管理示范工业区标准及评分细则
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基础管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1.按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4.建设单位在租售厂房前,与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同,双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5.在房屋租售合同签订时,购房人或承租人与物业 | | |
| |管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利 | | |
| |明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1.0,管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,|
| |6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用 | | |
| |人公约等各项公众制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------
--|--------|------------------------------------------------|
| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同, | | |
| |双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11.工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |工作标准,并制订具体的落实措施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核办法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 1 |书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5,未公 |
| |管理服务费用及维修基金收支情况 | 1 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种 |
| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成 | |类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备 |
| |册,管理完善,查阅方便 | |大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资 |
| | | 1 |料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16.建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属 | | |
&
第14篇 某物业公司管理细则
物业公司管理细则【1】
第一章 总则
第一条、为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本细则。
第二条、本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企
业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条、国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
第四条、国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条、房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(二)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(五)参加业主大会会议,行使投票权;
(六)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)监督业主委员会的工作;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条、业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(四)按时交纳物业服务费用;
(五)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条、一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第九条、物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十条、同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的
指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条、业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十二条、业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十三、条、业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四、条、召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五、条、业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六、条、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七、条、业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十八、条、业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九、条、业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十、条、业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条、建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条、建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条、国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条、前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十七条、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
第二十八条、物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第三十四条、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条、物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条、物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条、例第二十九条、第一款规定的资料。
第三十八条、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条、物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条、例第二十九条、第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十条、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
第四十二条、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
第四十五条、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条、物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第四十八条、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条、例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第四十九条、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第五十条、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第五十一条、业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第五十二条、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
第五十三条、业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条、物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第五十七条、违反本条、例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条、违反本条、例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十九条、违反本条、例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条、违反本条、例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的,依照本条、第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条、违反本条、例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十二条、违反本条、例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十三条、违反本条、例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条、违反本条、例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条、违反本条、例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条、违反本条、例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条、第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条、违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十八条、业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第六十九条、违反本条、例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第七章 附则
第七十条、本细则自2003年9月1日起施行。
物业公司管理细则【2】
一、物业管理的范围
凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。
相关专题:
二、成立机构
为促进物业管理规范运行,设立***局物业管理办公室,办公室设主任1名(兼),工作人员3名,义务监督员5名。办公室主任由局指派;工作人员设保洁员1,保卫人员1名,水电维修工1名,其人员由本人申请,经考察试用合格后聘用;义务监督员每栋楼1名,由本栋楼居民推选产生。
物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构,在业务上受市物业管理服务公司指导,实行自我管理,自负盈亏,搞好服务。局不另行拨给专项经费。
三、物业管理办公室主要职责
1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。
2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。
3、根据市物价部门的规定,确定物业管理费的收取标准。
4、按规定收取物业管理费,按标准发放工作人员工资。
5、按要求管理好财务收支帐目。
四、相关工作人员职责
1、保洁员工作职责
负责院内*—*栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理,以及每栋楼房周围的清扫,每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理,处理不了时,报物业管理办公室。
2、保卫人员工作职责
严格把好大门人员进出关,维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查,对院内进行经常性巡查,发现情况,及时反映和报警。
3、水电维修人员工作职责
负责机关院内水电故障的检查维修,发现故障,做到随叫随到,负责院内电线的布设调整和水管的架设,保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。
4、义务监督员工作职责
负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作,发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。
五、福利待遇及有关要求
1、福利待遇
物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制,确立月基本工资,并按工作情况好坏给予相应奖罚,不享受其他劳保福利待遇。
2、有关要求
物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责,将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作,在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责,本局及物业管理办公室不承担任何责任。
***局物业管理领导小组
第15篇 某物业公司法律事务管理细则
第一章 总则
第一条 为加强和完善公司法律事务管理,建立健全公司法律事务管理体系,更好地发挥法律保障和服务作用,根据国家有关法律、法规及《招商局蛇口工业区有限公司法律事务管理规定(试行)》,充分考虑物业管理行业特点,结合公司总部和各属下公司实际,特制定本细则。
第二条 法律事务工作以维护公司利益,防范法律风险和解决经营管理活动中遇到的法律问题为基本任务。
第三条 法律事务工作在蛇口工业区和蛇口控股股份公司监督指导下,按照分级与授权的原则,建立以法律事务管理制度为基础,以公司总部企业管理与培训部和各属下公司法律事务联络员为纽带,以外聘常年法律顾问和律师为社会资源支持的法律事务管理体系。
第二章 职责范围
第四条 法律事务工作分两级管理,公司总部的法律事务归口企业管理与培训部管理,各属下公司指定一名法律事务联络员。
第五条 公司总部企业管理与培训部的职责如下:
1、负责建立和完善招商局物业系统法律事务管理制度;
2、负责公司总部和指导各属下公司的行政复议、听证、诉讼、仲裁事务;
3、协助参与重大的对外商务谈判;
4、根据总部、各属下公司、行业协会的要求,为法律方面的事项提供法律意见;
5、起草总部对外投资、合作、股权转让和资产处置有关的合同、章程、股东会和董事会决议等法律文件;审查各属下公司上述文件,并存档备案;
6、接受蛇口工业区和蛇口控股股份公司法律事务管理的监督、指导,按上级单位要求上报案件进展情况和结案报告;对各属下公司法律事务监督、检查、指导和考核;
7、建立招商局物业系统'外聘律师备选名录',指导、审查各属下公司外聘法律顾问和律师事务;
8、配合培训经理组织各属下公司法律事务联络员的法律常识、证据收集保存和业务的培训;
9、建立物业管理法规规章、案例资料库;
10、办理公司领导交办的其它法律事务。
第六条 各属下公司法律事务联络员的职责如下:
1、负责各属下公司与总部法律事务工作的联系和沟通,按时报送法律事务工作总结;
2、负责各属下公司与外聘法律顾问和个案律师的对口联系;
3、负责各属下公司重大法律事项、案件进展情况和结案报告的报告;
4、负责各属下公司法律事务的管理,督促各管理中心(管理处)执行公司法律事务管理细则的规定;
5、负责组织各属下公司二、三级培训中的法律常识、证据收集保存和业务的培训;
6、负责各属下公司合同的管理,建立合同档案;
7、负责收集本地的物业管理行业的法规规章、正在使用的合同、业主公约、业主委员会章程文本以及在物业管理实际操作中成功与失败的典型案例,并上报总部企业管理与培训部。
第三章 日常法律事务的管理
第七条 公司总部根据各属下公司业务和工作需要签发《授权书》,授予各属下公司签署经济合同、劳动合同、在银行开立帐户等法律事务的权限,期限一年。各属下公司在权限内行使职权。
第八条 公司总部与各属下公司主要印章如行政公章、合同专用章和财务专用章等,对外代表企业,须严格其使用管理。::部门印章只在业务和内部往来中使用,不具有对外效力。
各属下公司应制定严格的印章管理使用制度。
第九条 各属下公司加强空白法律文件如空白合同(特别是格式合同)、法定代表人身份证明书、授权委托书的管理。授权委托书应由各属下公司的法定代表人签字,并加盖公司公章。
第十条 各属下公司应将法律事务工作纳入年度工作总结内容。各
属下公司聘请常年法律顾问的,可要求律师提交年度顾问工作清单。
第十一条 依照分级管理原则,对各属下公司日常法律事务管理分为三级:
1、重大法律事项应报总部批准:
(1)超出本细则第七条各属下公司《授权书》权限的法律事务;
(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的,涉及金额在10万元以上的,应在发出3日前报总部批准;接到对方上述法律文书的,应在3日内向总部汇报。
2、一般法律事项应报总部知会备案:
(1)在本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内,但案件性质、损失严重、影响突出的法律事务;
(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的,涉及金额在10万元以下的,应在发出3日前报总部知会备案;
3、本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内的可以自行处理。
第四章 合同管理
第十二条 公司总部和各属下公司合同的谈判、签订、履行、解除、终止都必须按照《中华人民共和国合同法》和物业管理法规规章执行。
第十三条 本细则所指的'合同'包括:
1、合资合作经营企业合同、企业章程;
2、股权转让协议;
3、借款合同、担保合同;
4、物业管理委托合同(外委)、物业管理顾问合同;
5、电梯、空调等机电设备维修养护合同、清洁绿化等外包合同;
6、其他合同。
第十四条 合同审批权限:
1、公司总部和各属下公司产权整合、股权转让、借款和担保和对外投资新设公司事务由总部统一管理,各合同由总部审批。
各属下公司新拓展项目的外委和顾问物业服务合同均报总部批准。
2、各属下公司预算范围内其它经济合同审批权限:
(1)北京公司:金额不超过20万元,期限1年;
(2)上海公司:金额不超过20万元,期限1年;
(3)西安公司:金额不超过5万元,期限1年;
(4)武汉公司:金额不超过10万元,期限1年;
(5)南京公司:金额不超过10万元,期限1年;
(6)深圳公司:金额不超过20万元,期限1年。
超过上述金额和期限的合同需报公司总部批准。
各属下公司上述权限由法定代表人按本细则第七条签发的《授权书》确认。
第十五条 合同的谈判、审批、签定、履行、解除、终止的全过程,常年法律顾问或律师均可根据实际需要介入。常年法律顾问或律师应在公司总部和各属下公司对外合同签定前出具《律师合同审查意见书》。
第十六条 合同签定程序:
1、合同的谈判:新设公司的投资项目谈判由总部领导、发展策划部、企业管理与培训部、项目所在地人员共同组成谈判小组进行;不设公司的投资项目谈判由发展策划部和各属下公司组成谈判小组进行;其他合同由各属下公司二人以上相关人员进行。
2、需报总部审批的合同按本细则的审批权限、《合同审批单》和《合同审批流程》进行。各属下公司应建立公司内合同审批制度。
3、合同的签定:需经总部批准的合同原则上要求由法定代表人签署,并加盖公章;其他合同由各属下公司根据本细则第七条《授权书》的职权签署,并加盖公章。
第十七条 合同谈判与签定时应注意以下几项重点审查内容:
1、签约对方的主体资格:营业执照、经营范围、资质证书、注册资本等;在与业主委员会签订物业服务合同时,应注意业主委员会是否经当地主管部门的登记,是否取得业主大会的决议同意。
2、授权委托书:受托人及身份证
复印件、受托事项及权限、有效期等。
3、签约对方的履约能力:有无违约记录、银行信誉、股东背景等;对电梯维护养护等分包合同,应从合格分包方中选取。
4、合同条款的完备和严谨,特别是对于违约责任的约定应明确合理,经办人应充分估计违约风险。建议在合同中约定仲裁条款。
第十八条 合同应采用书面形式,建设部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的应使用该范本,没有的应使用公司范本。::采取电子数据交换和e-m计算机技术l形式的,应特别注意保存,须打印存档。各属下公司应指定一个特定系统接收数据电文,并要求签订确认书。
第十九条 总部及各属下公司经办人应本着'认真负责'的态度保证合同的履行,注意保存双方往来文件、函件和数据电文。发生可能中止履行、履行不能,或合同变更、解除或终止等情形时,应及时向法律事务联络员和主管领导汇报。
第二十条 因执行合同需申请资金支付或调动的,应由经办人向财务部出示合同副本,经核对无误后方可办理。合同履行与条款不一致时,应及时向法律事务联络员和主管领导报告。
财务部发现合同的付款严重与合同条款不符时应及时向总经理和总部企业管理与培训部汇报。
第二十一条 属下公司应建立合同档案制度,将合同正本(至少一份)、《合同审批单》和《律师合同审查意见书》原件存档。由总部批准的合同,上述文件的复印件一份由总部备案。
第五章 外聘律师管理
第二十二条 公司总部将选择几家律师事务所作为长期合作伙伴,建立'外聘律师备选名录'。 总部企业管理与培训部应加强和各地律师协会的联系,及时掌握律师的业绩、执业纪律和执业道德情况,充分了解律师执业背景资料,对律师的满意度进行评价。
第二十三条 公司根据各属下公司业务量、所在地物业管理和律师行业发展水平,实行外聘律师的层级管理:
1、北京、上海、深圳公司应选择当地行业内的两至三家知名律师事务所,征询后择优聘请知名律师,根据业务量和律师实际协商确定费用;
2、武汉、南京公司按往年惯例和业务量聘请律师;
3、西安公司外聘律师由总部监管、指导聘用。
第二十四条 各属下公司工作需要常年法律顾问时,原则上由各属下公司自行聘请,但应由律师出具法律意见书,并将《聘请常年法律顾问合同书》(明确工作任务、工作方式、合同期限、费用和法律责任)、律师事务所简介、律师简介等背景材料报总部审批。
第二十五条 各属下公司根据工作需要,可以聘请项目律师或个案代理律师。项目律师指为特定项目临时聘请的律师,一般是非讼代理,一事一聘,采用固定金额制。个案代理律师指诉讼仲裁代理的律师,费用可根据纠纷情况采取固定费率制、风险费率制或其他方式。采用固定费率制的,应分期支付,且在结案后支付的律师费应不少于总额的30%。采用风险费率的,不得超过胜诉金额的30%,一般不再支付差旅费等办案费,且律师费须在结案后支付。
第六章 特别法律事务管理
第二十六条 本章所称的特别法律事务是指人民法院(仲裁机构)、当事人及其他参与人为解决案件所进行的全部活动的诉讼仲裁事务,行政复议、行政处罚听证等特别事务。
第二十七条 公司总部企业管理与培训部是公司特别法律事务的归口管理部门。各属下公司在诉讼仲裁事务上接受总部企业管理与培训部的业务指导和监管。
第二十八条 各属下公司主动提起起诉、仲裁的:
1、应做好起诉前准备,收集整理各种有利和不利的证据;
2、在起诉前10日内,向总部提出书面报告,拟聘律师及
其法律意见书和起诉书(申请书);
3、总部征询律师意见后决定,并书面回复。
第二十九条 各属下公司接到对方律师起诉前的《律师函》,或接到法院或仲裁机构《应诉通知书》的,根据案件性质、可能损失和危机程度实行分级管理:
1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标的金额在10万元以上(西安公司5万元)、或已由媒体曝光的纠纷,必须在2日内口头或电话报告总部,并在7日内书面报告,附拟聘律师及其法律意见书、答辩书;
2、属于一般民事合同纠纷、或标的金额在10万元以下(西安公司5万元)的纠纷,在7日内书面报告,附拟聘律师及其法律意见书、答辩书。
3、总部收到书面报告后5日内书面回复。
第三十条 各属下公司接到行政机关的《行政决定书》和《行政处罚决定书》等,必须在5日内上报总部,决定是否复议或者提起行政诉讼。
第三十一条 各属下公司接到行政机关的将被重大行政处罚的口头或书面《听证告知书》,必须在次日报告总部,::决定是否聘请代理人,准备参加听证。
第三十二条 各属下公司根据总部的授权权限、案件性质和危机程度将案件进展情况上报:
1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标
的金额在10万元(西安公司5万元)以上、或需由总部决策的案件应根据需要,一事一报、一事一请示;
2、各属下公司授权范围内的其他案件,在每季度末最后一个工作日前知会公司总部,报企业管理与培训部备案。
第三十三条 案件处理完之后,各属下公司应在15日内上交结案报告,内容包括纠纷的产生、争议事项和金额、案件结果、总结分析,如有责任部门和责任人的应有处理意见。并附和解协议、调解书、裁定或判决等复印件。
第三十四条 各属下公司应建立特别法律事务的案件档案,包括各种法律文书、证据、内部报告和批复。在总部对案件的结案报告批复后,由各属下公司装订成册归档。
第七章 附则
第三十五条 适用于除香港公司以外的公司总部和属下公司。
第三十六条 本细则由公司总部企业管理与培训部解释和修改。
第16篇 医疗公司物业管理科管理细则
医疗公司物业管理科工作细则
每日工作:
一、每天早上,检查上一天工作,安排当天工作。
二、每天上、下午,巡视分管辖区各一遍,巡视内容细则如下:
设备保障组
1、检查辖区是否有违章现象,主要包括:有无违规装修,包括未办理装修申报手续、装修垃圾乱堆放和不及时清运、损坏公共设施及绿化、影响基础与结构承重的建筑等;
2、公共设施、设备是否完好,主要包括:电梯运行是否正常,合格证是否到期,分包养护是否正常进行,电梯机房清洁状况及检查记录状况;输电线路是否完好、安全,配电箱、公共照明是否完好,电房分包养护是否正常进行;井盖有无损坏,化粪池、下水道有无淤塞等。
保安组
1、检查保安岗位值勤情况,主要包括:对安全事件的处理状况等。
2、辖区是否有不安全隐患,主要包括:装修有无安全防护,木工及电焊等动火作业是否配置灭火桶、有否安全监护人员,装修范围内有否乱拉乱接电线、有无线头裸露,空中作业有否安全监护措施,容易发生人身跌倒、掉落的地方有无防护等;监控设备、消防报警装置有无损坏。
pa清洁班
1、辖区环境与卫生是否符合标准,主要包括:有无不正常的噪声源、有无不正常气味。墙壁有无乱涂、乱画,张贴广告;有无在场内乱派发广告;有无乱占公共地方。部门文员对以上内容巡视完毕要做好巡视记录,巡视发现问题,能处理的应立即处理,重要、重大问题和不能处理的问题应及时向物管部经理汇报。经理对各分管区域人员巡查结果进行抽查,如果发现对以上六大类别中的问题漏检、检查后没有有效跟进落实的,每漏检或无落实一项次,对责任处以10元罚款,情节严重双倍罚款;
三、催收缴水、电费、管理费、租金和各项规定费用,缴纳给公司财务。
四、受理客户维修修申请,及时解决问题。
五、接待客户来信、来访,处理客户投诉并做好记录。
六、解答客户提出的业务咨询。
七、安排房屋保养、维修任务,验收修缮质量。
八、做好工作日志、投诉处理等记录(内容为:记录每天完成的工作、发现和处理问题,上级领导的指示,亟待解决的事务,突发事件,客户投诉等)。九、整理内务(包括整理文件与资料档案、图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等)。
十、处理辖区突发事件。
十一、部门文员协助经理工作,经理外出时,文员代行经理日常工作职权。
每周工作:
一、物管部每周一早上召开周会,跟进上周事务,安排当周工作。
二、每周至少走访一次分管辖区客户,与客户交换管理意见,征询客户服务需求。
三、对投诉进行一次回访。四、每周五物管部组织一次对山庄集体巡查。
每月工作:
一、管理组总结月度工作,写出书面报告。编制下月工作计划。
二、统计租金、管理费、水电费和各项相关款费收缴情况,清查是否有漏收、错收;采取措施对拖欠租金、管理费、水电费和物业管理相关款费的客户进行
三、对月维修项目进行一次回访,听取客户意见。
四、管理组会同清洁组、保安组,对辖区的环境、绿化、保安、消防、公共设施设备进行一次全面检查,汇总问题、组织解决。
五、整理资料、档案,对发生变动的(包括:承租户变动、租金变动、管理费变动)作出修改。
六、与有关单位联系,交换情况一次(包括:工商、派出所等),如有重要情况,报告公司领导。
七、向内部宣传栏投稿,宣传表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得,增强员工管理服务意识。
八、物管部经理每月走访或电话访问一次辖区客户。
九、公司全体人员考勤汇总
季度工作:
一、物管部进行季度总结,细化下季度工作计划。
二、组织全面检查辖区的消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防报警设备、安全门等)是否完好无缺,能否正常使用,发现问题及时报告有关部门处理。
三、组织全面检查各化粪池、井盖有无损坏,检查化粪池、下水道有无淤塞,发现问题及时组织有关人员处理。
半年、一年工作:
一、半年组织一次客户意见书面征询,进行统计分析,提出改善措施。
二、一年组织清理一次化粪池。
三、一年组织一次客户座谈会,听取客户对物业管理的意见和建议,提高客户参与管理的积极性。
四、总结年度工作,写出书面报告,制定下年度工作计划。
