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第1篇 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（3）
高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(3)
第二节、销策划阶段介入
营销策划阶段包括:
物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签定《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及客户信息的跟踪处理。
物业管理模式研究:
通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析,以及对目标客户群的需求调研分析,获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考,最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色,可以管理服务概念为主提出,如招商物业推出的“兰溪谷礼宾式管理模式”、“城市主场酒店式管理模式”、“海月社区区域客户助理”管理模式等。
服务内容按照项目的特点及客户群体,结合当地居民消费能力及服务成本测算,有针对性的提出服务内容,如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务,并对以上服务内容进一步细化,重点展示改进、创新的服务内容。
完整的物业管理概念和模式推出前,需要获得地产公司的批准,并与楼盘营销相结合,必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。
编制《物业管理方案》:
在项目正式完成营销推广方案前,需要确定物业管理方案,它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划,同时也作为地产与物业签订《前期物业服务合同》重要依据。
1.编制程序
地产下发委托物业管理的意向书,并提供详细的项目资料。
物业对项目及周边情况的考察和调研。
制订编制计划落实责任人,完成项目物业管理方案初稿。
召集专题会议,修改补充相关内容。
报相关领导审阅,并组织召开物业管理方案评审会。
在该项目物业管理方案评审会上,向地产领导及相关部门介绍方案主要内容,听取评审意见。
根据地产评审意见,修改方案,定稿后经物业总经理和地产领导审批后,组织实施。
2.物业管理方案包含内容
物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方式、资源要求及管理费测算等内容。
签定《前期物业服务协议》
《物业管理方案》经地产确认后,据此与地产签定《前期物业服务合同》,并在房屋销售时协助地产购买者签订《业主临时公约》。
销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及客户信息的跟踪处理
1.人员筹备:依据营销现场的要求配备相应工作人员; 并对工作人员进行礼仪、售楼知识、物业管理专业知识等岗前培训工作;进行岗前考核,合格者上岗。
2.规范管理:编写各岗位工作说明书,服务操作流程,使工作标准化、模板化如《售楼处服务操作规程》、《样板房服务操作规程》等。
3.沟通:定期与营销中心负责人进行沟通,了解营销状况、所需配合工作及日常工作的开展情况;不定时与营销人员沟通,了解现有工作的不足之处,并及时进行整改;每月以简报的形式向地产相关部门汇报当月的工作情况及下月的工作计划。
4.日常管理:不定时检查、督促员工做好现场接待、服务、秩序维护及物品等的管理工作;配合营销做好楼盘推广活动,落实相应工作;及时对客户信息进行跟踪、处理、回访;
营销策划阶段应注意事项:
物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。
第三节 施工建设阶段介入
物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5-6个月。
施工建设介入程序与内容
1.成立工程介入小组,一般 2~3 人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。
2.介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
3.实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
4.物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
5.物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。
物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
1.了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
2.地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:
a) 无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。
c) 采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。
3.回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。
4.楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a) 钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。
b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。
5.砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。
6.装饰工程
a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键,应严格监督。
b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。
7.门窗工程
木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
8.给排
水工程
a)给水工程:如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。
b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用pvc水管。
第四节 验收阶段介入
接管验收定义:
物业公司在接管委托方的物业时,以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收,内容包括:资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。
成立验收小组制定验收计划:
1.由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组,并委任组长,组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教育或培训。
2.物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:
a) 物业接管验收项目清单;
b) 小组人员分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程验收等)。
3.小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。
图纸资料的验收
1.应予验收的图纸资料一般应包括:
a) 全套工程竣工图纸(具体以政府档案管理要求);
b) 施工承包合同复印件;
c) 机电设备使用说明书;
d) 电梯使用许可证;
e) 隐蔽工程验收记录(涉及物业管理过程的项目);
f) 供水、供电的指标批文;
g) 供气系统验收证明(含指标批文);
h) 智能化系统验收证明;
i) 消防系统验收证明;
j) 接地电阴检测记录;
k) 防雷引下线焊接记录;
l) 地下管网竣工图;
m) 设备供货合同复印件;
n) 其他资料。
物业的验收
1.房屋及分户(层)设施的验收
a) 房屋墙、地、门、窗装修情况;
b) 供水、供电情况;
c) 水、电设施,洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定);
d) 智能化设备情况;
e) 其他(按房屋使用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。
2验收要求
a) 房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。
b) 质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》,验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并提交接管小组组长。
3.公共设施验收
a) 给排水系统;
b) 供电系统;
c) 燃气系统;
d) 空调系统;
e) 消防系统;
f) 通讯系统;
g) 安防系统;
h) 电梯系统;
i) 园林绿化系统;
j) 道路、照明系统;
k) 管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等)。
4.验收要求:
a) 公共设施完善,符合小区的规划的记载;
b) 给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》。
c) 对燃气系统,接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。
d) 对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。
e) 消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。
f) 系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。
g) 园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。验收责任人将验收情况记录于《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并将记录表提交小组组长。
5.物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和研究,在验收组织验收时,应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。
6.验收责任人根据验收情况将存在的问题填写于《交接问题处理单》,并跟进完善情况,该单由移交单位代表和验收人签字后,正本交移交人,副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。
7.验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控,并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时,验收责任人按规定组织人员参与验收,验收合格的,在备注栏内注明,并签字,验收仍不合格的,要求其继续完善。
8.验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,提交接管组长审核。
9.接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《工程验收表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控,发现有遗漏的应验收项目时,即时要求验收责任人进行验收。
物业预验收
1.对于在建大型物业,由于工程期长、工程量大,接管小组组长可指定小组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收(初步验收),如隐蔽工程等。
2.对物业进行预验收时,责任人应同时了解工程建设过程,小区规划、工程建设进度、物业交付使用(入伙)时间,房屋销售对象(业主)基本情况,房屋结构等,并做好记录。
物业的正式验收接管
1.物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户(分层)设施和公共设施均完成验收后,制作《房屋及公共设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》,物业即正式接管。
2.对新建保修期内的物业,《物业整体移交验收表》应一式三份,由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。
3.对保修期满的物业,《物业整体移交验收表》一式两份,由物业管理公司和开发商双方签章各执一份。
第2篇 房地产楼盘销售计算机管理解决方案
房地产企业楼盘销售计算机管理解决方案
房地产开发企业楼盘销售计算机管理解决方案主要包括资料管理:项目资料、户型资料、房产资料、房产定价、付款方式定义、房产价格调整;销售管理:图文咨询、预约登记、销售登记、退房记录、换房记录、租赁管理、二次交易、封房处理;财务管理:财务收款、出纳扎账处理、票据领退管理、发票换取、收据查询、欠款催收、保证金管理;客户管理:客户档案、合同资料、按揭办理、按揭报批、产权办理、客户投诉、入伙管理、客户分析;辅助管理:佣金管理、广告管理、楼盘管理、需求信息、会员管理、广告合同、广告查询、广告制作、广告发布、媒体档案;统计报表:房产报表、销售报表、财务报表、综合报表、图文分析、领导查询;基础数据管理:系统字典维护、物业类型维护、机构部门维护、操作员维护、币种维护、收费项目维护、币种维护、按揭查询;系统管理:系统参数、用户权限、数据备份、数据恢复、套打位置调整、样张自定义;其应用效果为:
1.防止客源流失
客户资料的完整性与保密性:通过使用软件,要求业务员必须将每天接待的客户资料与接待记录录入系统,这样业务员在接待客户时会有意识的了解客户详细信息,包括客户的基本资料、购房意向、来电来访的详细情况,保证了客户资料的完整性,任何业务员接手该客户都很容易把握客户情况,对客户制订准确的跟踪回访计划。可以完全实现客户资料的保密,业务员只能看到自己或允许查看的有限的客户资料与业务数据,即使业务员的流动也无法带走其他业务员的客户数据,同时原来的客户数据也完好的保存在数据库内,继续为公司所用。
2.准确地销售控制
房源多,房态变换频繁,销售控制比较困难,稍不注意就容易造成一房多卖,造成极坏的影响。用了销售软件就可以有效地解决此问题,软件中房源状态是唯一的,进行相应保留、小订、大定、签约、退房、换房后,软件会自动更新相应的房源状态,只有待售的房源才可以选择,所以绝对不可能出现一房多卖现象。房间面积、价格也是事先录入,经过审核的,产生的销售数据也不会造成误差。
3.全面客户服务
基于对客户信息准确和全面的掌握,相应的客户服务工作就可以做到细致入微,无论是潜在客户还是成交客户,出发点就是充分利用有限的客户资源创造无限价值,提高潜在客户的达成率、成交客户的满意率,通过客户的口碑开发更多客户,创造更多销售机会。代办按揭、代办产权、签约提醒、付款提醒、节日问候等,让客户感受亲情式服务。
4.有效业绩考核
客户归属:系统自动通过客户名称、证件号码、联系电话、手机等信息判断提示记录的相同性,有效杜绝业务员间相互争抢客户、争夺销售业绩。客户归属以系统客户创建日期为准。
工作情况及业务能力:系统准确反映每个业务员每天工作情况,接听电话、接待客户、客户跟踪及客户回访情况,开发新客户数量、创造机会数量、达成意向数量及最后签约数量,成交率等数据。
5.准确的往来帐务
软件严密的销售管理与财务管理,准确反映与客户间应收、已收、未收、到期未收等帐务数据,销售台帐与财务台帐保持高度的一致。
6.明确广告投放
通过管理广告的发布情况与广告的成效统计,进行广告监测,使广告投放在媒体、版面、尺寸、投放时间、广告内容方面更有针对性,避免广告投放的盲目性。
7.及时准确的数据反馈
系统提供客户接待、房源、销售、客户服务、财务收付款等几十种报表,比如销售日报、销售月报、房源状态分布表、未办已办按揭客户、收款日报、付清首期客户、付清全款客户报表等,通过这些报表可及时准确的掌握销售状况、财务资金回笼情况、房源情况等。
8.灵活强大的统计分析
客户分析:通过记录分析客户特征、购房意向、意见反馈等数据,为营销策划提供准确的决策数据,比如客户来源、客户区域、年龄段、意向价位、关注内容等分布情况制订广告策略、促销政策等。
销售分析:通过对销售时间、套型、物业用途、物业类型、户型、付款方式、面积范围等分析,便于掌握淡季与旺季、畅销与滞销户型,不同付款方式的比重等信息,为领导提供更多更准的决策支持。
9.资料准备:项目概况:用于在系统初始化阶段快速登记各个项目的总体情况,系统可以结合设计情况一次性生成各大楼的所有房间和相应的基本资料,而不需逐套增加。房产资料:管理所有房间及其详细资料,包括楼层、单元、房号、面积、景观、朝向、户型、结构、用途、状态、装修标准、房间示意图等。定价试算:结合楼层、朝向、结构、景观等客观因素,以差价或系数定价法对大楼进行快速定价及价格试算,可以立即得到各定价方案的总价、均价、最高价和最低价等重要参考数据,并可以立即打印出试算价目表和报价表(报表内容可由客户根据情况更改)。价格调整:针对销售过程中阶段性的价格变化,系统提供按比例调整、总价调整、单价调整、一口价调整四种灵活的调价方式。
付款方式设定:用于登记项目提供的各种付款方式,包括各付款方式的名称、折扣、各期楼款付款时间、各期楼款所占比例、按揭精度等。在成交登记时,只需选择客户所选择的对应付款方式后系统可自动生成该客户的应交楼款,无需手工计算。
销售管理:记录来访、来电、来函等客户基本资料与购买意向,同时可记录追踪客户情况、可按项目、售楼点记录,提供方便快捷的查询、浏览功能、提供统计两级分析功能。
预约登记:用于楼盘在正式发售以前,登记有较强购买意向的准客户资料及其交款信息,以便正式发售时客户可根据排号先后优先购买,同时系统可迅速将预约客户资料及交款信息转入销售登记。
销售登记:用于预留、预定、成交及客户更名后相关的客户资料、房间资料、合同资料、付款方式、优惠、按揭、公证等情况进行详细登记,系统可以自动生成准确的应收楼款数据并将数据自动传递到财务收款登记的应收款资料中,同时系统可以根据实际的销售状态(包括预留、预定、已售三种状态)自动更新图文咨询中的房间状态图,使整个系统的数据保持严格一致。退换房管理:在发生退换房情况时,可按照相应程序进行退换房处理,保证房间销售的唯一性,严格杜绝重复销售的情况出现,同时系统自动保存退换房的原始资料。
租赁管理:记录用于出租的房间的租赁资料:包括客户资料、合同资料、押金信息、换房及退租等资料。图文咨询:通过简洁的图文界面直观显示各大楼的最新销售进展以及各销售状态的统计数据,输入客户的购房条件可明确快速显示符合客户条件的房间,点击任一房间可以即时了解该房间的详细资料,同时可以按照客户指定的各种付款方式自动模拟生成及打印其付款和按揭方案,以便客户进行详细了解和认真分析。
财务收款:用于已售房间应收楼款和实收楼款的管理,通过应收款项和实收款项的对比,可以十分直观地了解楼款收取的进度,并可自动计算逾期欠款的滞纳金金额,提
供每个房间楼款收取的统计数据,包括应收金额、已收金额、未收金额、应收未收金额、滞纳金金额等。
保证金管理:对于按揭付款的客户,系统在按揭办理登记后在本模块自动生成按揭相关资料,本模块对银行是否放款进行登记并对保证金进行管理。票据管理:提供公司收据领用、查寻、统计等管理功能。换票管理:将客户手中的收据更换为发票,只对有效收据进行更换。
欠款催收:系统可以自动检索出所有最新拖欠楼款的客户基本资料、欠款总额以及欠款明细,并可以统计出各大楼欠款的客户总数、拖欠总金额,以便及时了解楼款拖欠情况并开展相应的催款工作。通知交款功能可查询未来某段时间内应交楼款的客户资料及应交款项,以便提前通知客户按时交款,提高楼款的回收率;客户按揭办理:管理按揭客户证件及收入证明等收缴情况、办理进度,并对收缴情况,是否办妥进行统计。
产权办理:建立客户产权登记信息,结算面积误差、打印产权转移登记表等。
客户档案:专门管理已经成交的客户资料,所有客户资料在成交登记中登记后将自动传递到成交客户档案中,通过对成交客户的统一管理,可以为客户提供更加快捷和优质的售后服务,从而有效提高成交客户的满意度。
历史客户档案:记录退房、退订、更名的历史客户档案代办户口:计算户口指标,办理过程、办理情况、相关费用。设计变更:记录工程设计变更内容,预算、执行情况等备忘录。投诉管理:记录客户投诉内容。
入伙管理:打印入伙通知书,登记客户入伙信息。
短信服务:通过intel网向潜在客户、意向客户群短信,告诉他们公司排号、选房、优惠等活动。辅助佣金提成管理:根据公司佣金提成方案、销售人员销售情况及回款情况计提佣金并记录发放情况。针对增加管理人员提成。
广告信息:管理所关注项目的广告发布情况,包括广告发布刊物、日期、版面、风格、费用等详细资料,以便动态追踪其广告策略。楼盘信息:主要用于登记和管理区域市场的各项目资料,以加强对市场状况和竞争对手销售情况的了解。需求分析:提供由客户自行定义调查问卷,用户收集问卷录入后,系统自动统计相关信息及形成相应的图表分析。
会员管理:提供会员档案管理功能、跟踪记录、相关活动。统计房产报表:提供整个公司项目、户型、面积等房产资料的详细报表。
销售报表:按照整个公司项目和大楼三级统计范围结合时间、销售人员及楼盘多种因数以数字报表对最新销售数据(包括套数、面积、成交金额等)进行统计。
财务报表:对楼款回收情况进行全面的统计,包括应收款、实收款、应收未收款、按揭放款、预计收款等资料,其中预计收款功能可以查询在未来的任一时间段内能够正常回收的楼款金额,为公司的整体资金运作提供准确的参考数据。综合查询:提供包括销售信息、财务信息的复合型综合性查询。图表分析:以数字及图形(二维和三维)形象反映销售及财务方面的走势、进度、分布等情况。
领导查询:为方便领导查询提供的户型、销售与财务报表。基础按揭数据查询:提供快速的银行按揭计算功能,只需输入按揭金额、利率、期数及计息方式(等额法或递减法)后,系统可以自动计算出每月还本付息金额。
机构设置:设置公司信息、售楼机构、组织架构等信息。
操作员设置:设置系统操作员信息,并对操作员进行项目授权。系统字典:对系统中涉及的所有可选信息进行字典维护。收费项目:对系统中涉及的收费项目进行维护。
系统参数设置:用于设置利率、滞纳金比率、面积误差率、楼款精确度、公司信息、报表表头、工程进度名称等和系统密切相关的各项参数;用户授权:按查询、修改、增加、删除、审核等多层权限针对各个功能模块和报表进行向各操作人员进行授权,明确不同部门、不同职位的工作责任和操作权限,以保证数据的保密性和系统运行的安全。
数据备份:用于数据的定期备份,避免由于电脑故障造成数据丢失,同时系统可以按照用户定义的时间周期自动报警并提示备份;
数据恢复:如果遇到病毒、硬件等问题造成系统破坏后,可将已备份的数据恢复过来;
系统初始化:用于清空当前数据库中需要删除的数据,一般在系统首次正式运行前使用,之后应通过权限严格控制使用;
更改口令:用于操作员更改自己的系统口令等进行设计,也可以找专业公司提供。
第3篇 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（1）
高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(1)
前言
物业管理作为一个独立的、专门的企业行为,于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后,随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立,物业管理便成为一个新兴行业,并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递,高速度崛起着、壮大着、发展着。2003 年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳,其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上;物业管理观念深入广大城镇居民人心,不少人还自发地意识到“买物业,就是买管理”,“要问物业价格,先问有无良好的物业管理”等。总之,物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者,成为了一个热门行业,一个前程看好的朝阳行业。
然而,正像其它一切事物一样,在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前,物业管理投诉居高不下;
管理不规范;小区内设施设备不全,管理维修困难等问题,已经影响到物业管理的前进、发展,也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或那方面等诸多原因,但如何做好物业管理的前期介入,对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。
第一篇物业管理前期介入的定义和作用
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大,已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件,是实施物业管理的首要环节。实践证明,前期介入具有以下作用:
1.有利于优化设计,完善设计细节
物业管理公司在项目设计阶段,从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如:小区在设计车辆和人行出入口时候,物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下,出入口要少,利于物业安排岗位,并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有,其运营费用是独立于物业管理费。很显然,那些纯粹向小区内业主开放的会所,除非收费昂贵,否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段,物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案,否则亏本经营,将使会所功能下降,甚至形同虚设,最终导致业主的物业水准大跌。
2.有利于提高房屋建造质量
由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料,对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解,通过参与物业施工建设阶段监理,强化了施工过程中的质量管理和监控,并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中,从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候,开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理,但是由于人员少,而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面,所以工程质量还会存在一定问题,但是物业公司维修人员介入施工现场管理,绝不会通融,会要求施工单位严格按照设计图纸施工,因为日后出现的任何建筑质量问题,业主首先找的是物业公司,所以可以提高房屋建筑质量。
3.有利于保证物业的使用功能
物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收,按有关标准严格验收,能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加强对所管物业的全面了解
物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作,必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌,对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如;管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距, 如果布置管线时不在现场作记录,在后期管理中,可能就会出现脱节的现象。相对来说,物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深,而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握,便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解,就为竣工验收、接管验收打下了基础,可提高验收质量,缩短验收时间,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调。
5.前期介入有利于后期管理工作的进行
物业管理公司通过前期介入,保证了设计、建造质量和对物业的全面了解,对后期的物业管理就带来了很多便利,既便于维修保养计划的安排与实施,又能保证维修质量,从而提高了工作效率和工作质量。同时,在前期管理中,经过一段时间的磨合,便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系,建立顺畅的服务渠道,有利于后期管理工作的进行。
6.有利于树立物业管理公司的形象
如果接管与入住同步进行,物业管理公司即使再努力,也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额,折腾不出头绪,并且容易忙中出错,以致严重影响物业管理企业的专业形象。
第4篇 a高档住宅楼盘入伙管理方案
z高档住宅楼盘入伙管理方案
入伙的定义
物业入伙,是指业主收到房地产开发商开具的书面入住通知书,到物业公司办理完结相关手续。
一、物业入伙的方法和基本流程
1.入住前期所收取的各项费用的确定
确定开始计收管理费的时间。一般入住时间在上半月的,从当月 15 日开始计收;入住时间在下半月的,从下月起计收。地产承诺赠送业主管理费的,由地产按期支付管理费。
确定需要预交管理费的月数。按照深圳市相关规定预交管理费不得超过三个月(但个别业主如拒交的,也可不预交,让业主选择按月交纳)。煤气开通费用。此笔费用可由煤气公司收取,事前须与当地公司煤气公司取得联系,现场办理。
门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量,通常在入伙时赠送
2-3张给业主,超过数量应按照成本价收取。
有线电视费用。此笔费用可由有线电视台现场收取,事前须与有线电视台确定收费细项(如主机、副机等),同时应在入住须知中注明,以供业主参考。宽频网费用。此笔费用可由网络公司现场收取。
装修类费用。确定垃圾清运费、装修工人进出工本费等费用。物业管理项目代收装修税的,需要取得政府部门的文件。
其它需要确定的费用。
2、 业主入住指引准备
入住指引包括的内容为:欢迎词,业主入住需准备和携带的资料,入住办理流程,装修办理流程,业主在入住时需要交纳的费用,业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。
入住指引的内容既要清楚、明了,详细,又要避免长篇累牍,让业主感觉繁杂和摸不着头脑。
业主入住指引应在入住前,随地产的《入伙通知书》一并发给业主。入住前,地产与物业应确定防盗门、窗花、遮阳棚等的样式,包括款式、规格、用材等。如小区允许在阳台安装防盗网的,还需要确定防盗网的样式。
3、入住时需要准备的资料
在入住前两个月确定好入住时业主需要填写的资料,提前印刷或复印好。以下资料供参考:
序号 资料份数 备注
一式三 业主一份,物业管理项目一份,业委1 业主公约
份会一份。
2 业主(住户)资料卡 即业主(住户)档案登记表一式二
3 委托银行代收款协议业主一份,物业管理项目一份。
4 房屋交付验收表 业主验房时记录问题的表格一式二份
4 前期物业管理协议书 业主一份,物业管理项目一份。份
5 业主档案袋按户数确定印刷数量
6 普通资料袋按户数确定印刷数量
7 物品领用登记表
8 钥匙领(借)用登记表
9 装修申请相关资料
与相关公共事业部门,如煤气、有线电视、电话、水电等,确定开户需要
10 水电气开户资料
办理的手续,获取开户时需要填写的资料和收款收据。
将以上入住指引和入住资料按户分装在资料袋中。并跟踪地产《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等的准备情况。
《住户手册》。建议结合本项目实际情况印刷《住户手册》,便于在入伙时派送。内容可涵盖项目物业管理的内容,如常用电话、周边配套、小区配套、服务项目介绍、装修常识介绍等内容。
重申防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式,包括款式、规格、用材等。如小区允许在阳台安装防盗网的,还需要确定防盗网的样式。
房内有配送的复杂设施的,如智能化设施等,需要准备好设施的操作说明书、保修卡等等。
为备业主在入住当时办理装修手续,需要准备一定数量的各户型房屋设计平面图、水电走向图等。
入住时业主填写的资料需要准备一份已填好的样木,并展示在入住办理现场。
4、入住现场展板的准备
入住展板的内容通常包括:公司简介、入住指引、入住办理流程、装修办理流程、收费指引、家居装修温馨提示、资料样本等。
物业应根据入住展板的内容,设计美观的入伙展板。入伙展板的背景可选择项目的实景。展板的内容应尽量避免冗长的文字,以流程图为主。
5、入住其它工作准备
准备入住所需其它的物资,如入住现场布置的桌椅、住户钥匙挂板、展板架、
点钞验钞机(如采用pos机收费时,要注意将物业和地产的收费区分刷卡收取,
以便于今后核对)、公章(业务章),圆珠笔、订书机、回形针、印油等。
为方便临时复印之需,在入住现场应备有复印机。
饮水机/饮料、糖果,准备一些午餐供中午仍在入住现场的业主用。
联系银行收款事宜。
6.物业与地产的工作对接
提前两个月对接入住的准确时间,并做好提前入住的准备。
对接入伙前的接管验收工作。(略)
对接入伙住前清洁的问题。物业在入住前进行房屋的清洁工作一般需要 15天。在进行清洁工作时,物业应避免产生局部未清洁的现象,室内和花园内的垃圾要处理掉,对玻璃、厨厕等明显地方,要保持干净,入户门应有欢迎牌,对坐便器等清洁后应贴上封条。
对接集中办理入住的场地。尽量在会所办理入住手续,以便同时可以向业主展示和推广会所的服务项目。确定好入住的线路,包括车行和人行线路,尤其是分期开发的小区,要考虑到不影响已入住业主的正常生活。
对接入住现场和路线的布置(含标识)工作。地产、物业进行入住现场的布置工作,布置时应注意考虑到人行出入口的位置,人员较多的入住各流程可采
取流水线的方式布置,人员比较少的业主可采取“一对一”服务办理方式。
入住问题说辞统一。根据实际情况,针对重点投诉和客户主要关心的问题,地产和物业共同制定对客户的入住问题说辞统一,并培训到参与入住工作的所有工作人员。
对接返修工作事宜。
对接地产各部门及各专业的责任分工,合理部署,及时沟通协调,确保入伙工作的顺利开展。
7.入住流程和岗位安排
二、入伙流程
引导业主到现场办理入住手续。
确认业主身份:核验《入住通知书》、业主身份证原件等以确认业主身份。
物业陪同业主验房。验房人员对业主提出的问题记录在《房屋交付验收表》上。
售后服务部安排施工队返修,返修完毕进行验收,并通知业主验房和办理入住。
地产在入住现场应准备查验面积报告和相关资料,安排工程、销售人员,便于业主查验和咨询。
1、物业公司办理入住手续
入住各岗位的职责安排
序号岗位责任职责 备注 人
回收《入住通知书》; 入住通知书,业
核对业主身份、检查业主资料卡填写完整 主身份证复印
1 资料发放岗性、银行存折和复印件齐全性; 件、照片、银行
业主资料分袋装好;存折、家庭成员
发放需填写的资料,交填写资料岗; 身份证复印件等
填写流程卡。 业主需要请求
引导业主填写资料;
代为填写的,其
针对所填写的各项资料向业主解释和回
2 填写资料岗签名处一定要求业主本人亲自填写
答业主的咨询;
引导业主到验资料岗。
核对顾客所填内容是否准确无误;
将资料分袋装好,物业管理项目保存的资
料装入档案袋并进行标识,另一套资料装尤其注意核对
3核验资料岗
入资料袋,请业主保管好;代办的资料另帐号和用户名
外单独存放;
引导业主到收费处。
登记业主资料和需要办理ic卡的数量;
ic 卡办理
4发放ic卡;
岗
引导业主办理其它交费手续。
根据办理的相关手续收取费用;一些款项需分
登记已交费的住户(事先计算并打印每户 类开收据,装修
5收费岗 正常情况下应交金额);费须待装修审
批通过后方可
引导业主到领钥匙处。收取
发放钥匙给业主,填写《钥匙使用登记所有钥匙均需
6钥匙发放岗
表》; 做好标识
领取《房屋交付验收表》;
陪同业主验房;
7陪同验房岗
陪同业主抄录水电表底数;
将房屋交付验收表交钥匙发放岗。
接受审批装修申请
和图纸;
现场不能批复
查验装修队的资质;
8装修办理岗的告之业主答
引导业主交纳装修费;
复时间
办理装修许可证和出入证。
9现场协调岗协调复印和其它沟通事项。
将核验完毕的业主资料录入电脑;
10 资料录入岗
流程卡放入业主档案袋。
特别事务处
11 处理突发事件
理岗(组)
12 现场总协调由入伙工作小组指定人员担任
注:各责任人在办理完毕本岗位职责时,需要在流程卡上签字。
各岗位的责任人在安排时注意有入伙经验和无入伙经验员工的合理搭配。分期开发的小区,在办理入住时,人员安排上要考虑确保其它管理服务工作正常开展。
入伙工作人员需每日提前 15 分钟到达入住现场,准备入住工作。对于业主提出的问题,如回答不上来的,需予以记录,并在每日碰头会上提出。每日入伙工作结束召开碰头会,对当天入伙工作进行总结,对不便直接处理的问题给出统一说辞。
入伙办理工作人员应注意礼貌礼仪,穿工作服,戴工牌。
2、入住信息的及时发布
集中入住信息时,每日物业须将入住信息发至公司。
3、入住现场突发事件的处理
入住时应加强对集中办理现场的保护。尽量避免业主在入住现场停留时间过长,防止恶意窜通等。
业主拒签《房屋交付验收表》,拒绝办理入住时,应及时化解业主怨气,并由地产代表负责协调。
业主拒交相关费用,可视情况采取灵活变通的方式处理。
4、入住培训
在安排好入住时各相关岗位后,应对所有参加入住的工作人员进行入住培训,内容包括:现场各岗位的职责、分配,入住统一说辞、模拟演练。
5、业主档案的录入
第5篇 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（2）
高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(2)
第二篇 前期介入的工作内容
1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。
2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主使用。
第一节:规划设计阶段介入
规划设计阶段包括:
物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。
规划设计评估的程序:
1.地产提前1 个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。
4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8.评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。
11.项目规划设计总体评估要点:
住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
便于物业组织管理,节约管理成本。
各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
项目规划设计分类评估要点:
1.安保布局
a) 便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c) 人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
d) 安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。
2.消防布局
a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c) 消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
3.交通布局
a) 各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c) 机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的 5%,联排别墅等高标准住宅应按户数 1:1, 另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以按照不同地区需求进行调整),便于停放。
d) 有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。
4.生活配置
a) 根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c) 如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。
d) 如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
(指标供参考)
5.设备配套
a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。
b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c) 沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控
系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。
c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
d) 中央控制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
7.房屋单体
a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。
d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e) 住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2―3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。
g) 卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。
i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
j) 宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。
l) 房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。
n) 阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。
8.室内配置
a) 室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相
d) 邻时,应采取安全隔离措施。
e) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
f) 室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。
g) 当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
h) 如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。
i) 室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
j) 电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
k) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
l) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
9.绿化配置
a) 绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。
b) 绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
c) 绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。
d) 绿化品种便于养护,养护成本节约。
e) 绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
f) 绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
10.景观配置
a) 景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。
b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。
e) 景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f) 泛光照明不影响住户,不造成光污染。
11.公共空间
a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。
b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c) 公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。
d) 绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。
e) 各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。
f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。
g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。
h) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
12.生态环保
a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。
c) 住宅区内无各类污染源。
d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。
h) 宜在住宅区内形成自然生态链。
13.管理用房
a) 物业管理处
管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、
员工休息室、员工生活用房。
总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:
管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100_0.2(指标供参考)
位置:住宅区中央,底层。
b) 业委会、居委会(根据当地政策)
功能:办公室、资料室、会议室、接待室
面积:根据具体情况而定
位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处
14.新材料、新技术
a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b) 试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。
c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
15.管理成本测算
a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b) 管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。
16.与相似典型项目的比较
a) 相似点
b) 差异点
c) 优势
d) 劣势
