策划管理方案6篇

第1篇 基建安全管理策划方案

一、管理情况

（一）2009年基建安全管理工作回顾

1.2009年安全管理落实情况

2009年工程始终坚持以“安全第一、预防为主、综合治理”的方针为目标，成立了该工程安全生产委员会，明确了各级管理人员的安全职责；制定并组织实施了旬、月、季安全例会制度，跟踪、监督参建单位安全措施的执行及事故预想与防范的措施等落实情况；狠抓安全隐患排查治理工作，加大对习惯性违章的日常安全管理力度；结合秋季安全大检查的工作，积极开展了工程安全、质量专项及节日的安全大检查等活动；组织施工用电、交通、文明生产等安全管理专项检查；

2.存在的问题

2.1施工单位人员、设备更换频繁。施工人员流动性较大，组织安全培训流于形式，安全意识不强，部分员工安全素质较低，给施工安全与文明生产管理带来隐患；缺乏长期系统的安全教育和培训工作。施工单位安全培训过于笼统，缺乏针对性，岗前安全技能培训不够详细，进场人员的安全意识淡薄、自我安全保护能力低下，给工程安全生产文明施工管理带来隐患。

2.2安全管理工作还需要进一步细化与强化。目前施工单位内部安全管理上还比较疏松，需要业主、监理单位在安全管理工作上，对施工单位内部加强监督、检查及处罚力度。

2.3施工现场习惯性违章现象仍有发生，还需要进一步加强治理，要加大对习惯性违章的处罚力度。业主、监理部门加大力度，督促施工单位竖立起从内部加强安全管理的思想意识，从思想上、制度上杜绝习惯性违章现象再发生。

（二）2010年基建安全形势

2010年是工程建设关键的一年，也是现场拆除工程量最大的一年，现场作业全面展开。由于工程为改造工程，受到施工场地、原有建筑物及资料等限制，加上施工任务紧、工程量大、难点多、施工交叉作业面多、作业面狭窄、危险点、危险源分布复杂、多变、安全隐患多等的特点。

二、基建安全管理思路和目标

（一）2010年安全管理思路

在2010年工程安全管理中，基建工程部继续坚持以“安全第一、预防为主、综合治理”的工作方针，严格做好人员、设备上岗监督检查工作；抓好参建人员安全教育培训及登记备案；加强对大中型机械设备安装、拆除及日常使用维护等的监督检查；加强易燃易爆物品的管理工作；及时了解汛情，为安全度汛做好准备；做好“四防”的安全管理工作；健全完善安全管理体系。

（二）安全管理目标

工程2010年安全管理目标是：

1、不发生人身伤亡事故；

2、不发生重大施工机械设备损坏事故；

3、不发生重大火灾事故；

4、不发生负主要责任的重大交通事故；

5、不发生重大环境污染事故和跨（坍）塌事故；

6、不发生中断建设项目法人单位安全记录的设备事故；

7、不发生中断建设项目法人单位安全记录的电网事故；

8、不发生重大质量事故；

9、安全文明施工设施实现标准化；

10、不发生引起外事纠纷事件。

三、重大危险因素分析

工程2010年处于施工高峰期，工程安全生产文明施工管理中存在存在点多、面广，工程危险点、危险源分布复杂，工作量很大，不确定因素多等特点，且工程为涉外工程，安全管理形势十分严峻。

四、开展安全检查活动提升管理档次

有效开展春季、秋季、冬季安全大检查及不定期安全大检查工作和施工用电、爆破作业、交通管理、消防防火等专项检查管理。做好日常安全检查、隐患排查和反习惯性违章的检查工作。做好重大危险性作业、安全措施审批制度和重要工序安全管理。做好施工区域综合治理，完善安全设施标准化建设。做好安全措施落实，保证安全措施费、安全措施补助费的使用管理。加强内业管理，健全档案，监督参建单位的安全责任落实。加强各种安全活动，宣传教育的开展，深入开展“百问百查”活动，强化人员安全意识。做好2010年夏季防暑、防汛工作的检查，监督检查各参建单位各项安全应急预案的制定、完善及演练工作。做好工程施工环境保护的管理工作。

五、重点工作计划

基建工程部根据工程总施工进度计划要求，为确保实现2010年安全管理目标，制定出安全管理重点工作内容如下：

（一） 加强进场人员管理，强化安全培训教育。由于施工单位普遍使用外协队伍及外雇劳务人员，人员普遍存在安全教育不足，安全意识较差，习惯性违章较多等特点，因此将施工人员安全教育管理作为2010年安全管理的重点工作之一。在施工人员的管理上，严格把好进场人员安全教育和安全培训工作，做好特殊工种持证上岗的监督检查工作。

（二）加强施工机械管理，特别是要加强起重机械安全管理，完善起重机械管理制度。严格按照相关文件要求，建立施工单位、监理和业主针对起重机械检查制度及设备专责部门认证备案制度，做好重大起重作业的旁站监理工作，严格审查大型起重机械的安装拆除各项安全措施落实，建立起重机械管理常态机制。

3.监督检查重大作业及重大危险源控制措施落实。做好重大危险作业、专项作业安全措施审批制度。

4.加强施工用电管理，进一步完善工程安全生产文明施工标准化建设。根据工程建设实际情况，及时督促施工单位对使用的用电设备进行普查，做到施工用电标准化，规范施工区域用电管理，做到施工用电线路布设满足要求，洞室、廊道等特殊作业环境用电电压满足安全要求，同时加强对工程使用的安全设施的保养和维护工作，进一步完善安全设施标准化建设。

5.做好防汛工作。2010年工程防汛度汛压力很大，新安装工作闸门必须在主汛期来临之前具备启闭的能力。

6. 组织冬季、春季、秋季和安全大检查，开展各专项检查，落实各项安全措施。督促参建单位加强对工程安全管理的力度，加强工程安全设施标准化建设，提升文明施工形象。按安委会要求组织召开旬、月、季安全工作会议，完善各规章制度，做好安委会日常管理工作，加强对安全管理工作的阶段性总结，及时调整安全管理思路，有效解决在工程建设中出现的新的安全隐患和安全管理难题。

六、动态管理

工程施工管理是一个动态的过程，随着工程的进展，肯定会有我们没有预测到的新的安全管理问题出现。为了保证能做好事前及事中预控，及时、有效的解决这些新的问题，基建工程部将组织监理、设计和各施工单位安全管理人员，在每季度的最后一周内日，及时对下季度的安全管理工作进行分析，查漏补缺，完善年度计划中的安全管理重点内容，及时补充不足，使各项安全措施和计划具有良好的可操作性。

二○○九年十二月十日

第2篇 基建安全管理策划方案加强

一、管理情况

(一)2009年基建安全管理工作回顾

1.2009年安全管理落实情况

2009年工程始终坚持以“安全第一、预防为主、综合治理”的方针为目标,成立了该工程安全生产委员会,明确了各级管理人员的安全职责;制定并组织实施了旬、月、季安全例会制度,跟踪、监督参建单位安全措施的执行及事故预想与防范的措施等落实情况;狠抓安全隐患排查治理工作,加大对习惯性违章的日常安全管理力度;结合秋季安全大检查的工作,积极开展了工程安全、质量专项及节日的安全大检查等活动;组织施工用电、交通、文明生产等安全管理专项检查;

2.存在的问题

2.1施工单位人员、设备更换频繁。施工人员流动性较大,组织安全培训流于形式,安全意识不强,部分员工安全素质较低,给施工安全与文明生产管理带来隐患;缺乏长期系统的安全教育和培训工作。施工单位安全培训过于笼统,缺乏针对性,岗前安全技能培训不够详细,进场人员的安全意识淡薄、自我安全保护能力低下,给工程安全生产文明施工管理带来隐患。

2.2安全管理工作还需要进一步细化与强化。目前施工单位内部安全管理上还比较疏松,需要业主、监理单位在安全管理工作上,对施工单位内部加强监督、检查及处罚力度。

2.3施工现场习惯性违章现象仍有发生,还需要进一步加强治理,要加大对习惯性违章的处罚力度。业主、监理部门加大力度,督促施工单位竖立起从内部加强安全管理的思想意识,从思想上、制度上杜绝习惯性违章现象再发生。

(二)2010年基建安全形势

2010年是工程建设关键的一年,也是现场拆除工程量最大的一年,现场作业全面展开。由于工程为改造工程,受到施工场地、原有建筑物及资料等限制,加上施工任务紧、工程量大、难点多、施工交叉作业面多、作业面狭窄、危险点、危险源分布复杂、多变、安全隐患多等的特点。

二、基建安全管理思路和目标

(一)2010年安全管理思路

在2010年工程安全管理中,基建工程部继续坚持以“安全第一、预防为主、综合治理”的工作方针,严格做好人员、设备上岗监督检查工作;抓好参建人员安全教育培训及登记备案;加强对大中型机械设备安装、拆除及日常使用维护等的监督检查;加强易燃易爆物品的管理工作;及时了解汛情,为安全度汛做好准备;做好“四防”的安全管理工作;健全完善安全管理体系。

(二)安全管理目标

工程2010年安全管理目标是:

1、不发生人身伤亡事故;

2、不发生重大施工机械设备损坏事故;

3、不发生重大火灾事故;

4、不发生负主要责任的重大交通事故;

5、不发生重大环境污染事故和跨(坍)塌事故;

6、不发生中断建设项目法人单位安全记录的设备事故;

7、不发生中断建设项目法人单位安全记录的电网事故;

8、不发生重大质量事故;

9、安全文明施工设施实现标准化;

10、不发生引起外事纠纷事件。

三、重大危险因素分析

工程2010年处于施工高峰期,工程安全生产文明施工管理中存在存在点多、面广,工程危险点、危险源分布复杂,工作量很大,不确定因素多等特点,且工程为涉外工程,安全管理形势十分严峻。

四、开展安全检查活动提升管理档次

有效开展春季、秋季、冬季安全大检查及不定期安全大检查工作和施工用电、爆破作业、交通管理、消防防火等专项检查管理。做好日常安全检查、隐患排查和反习惯性违章的检查工作。做好重大危险性作业、安全措施审批制度和重要工序安全管理。做好施工区域综合治理,完善安全设施标准化建设。做好安全措施落实,保证安全措施费、安全措施补助费的使用管理。加强内业管理,健全档案,监督参建单位的安全责任落实。加强各种安全活动,宣传教育的开展,深入开展“百问百查”活动,强化人员安全意识。做好2010年夏季防暑、防汛工作的检查,监督检查各参建单位各项安全应急预案的制定、完善及演练工作。做好工程施工环境保护的管理工作。

五、重点工作计划

基建工程部根据工程总施工进度计划要求,为确保实现2010年安全管理目标,制定出安全管理重点工作内容如下:

(一) 加强进场人员管理,强化安全培训教育。由于施工单位普遍使用外协队伍及外雇劳务人员,人员普遍存在安全教育不足,安全意识较差,习惯性违章较多等特点,因此将施工人员安全教育管理作为2010年安全管理的重点工作之一。在施工人员的管理上,严格把好进场人员安全教育和安全培训工作,做好特殊工种持证上岗的监督检查工作。

(二)加强施工机械管理,特别是要加强起重机械安全管理,完善起重机械管理制度。严格按照相关文件要求,建立施工单位、监理和业主针对起重机械检查制度及设备专责部门认证备案制度,做好重大起重作业的旁站监理工作,严格审查大型起重机械的安装拆除各项安全措施落实,建立起重机械管理常态机制。

3.监督检查重大作业及重大危险源控制措施落实。做好重大危险作业、专项作业安全措施审批制度。

4.加强施工用电管理,进一步完善工程安全生产文明施工标准化建设。根据工程建设实际情况,及时督促施工单位对使用的用电设备进行普查,做到施工用电标准化,规范施工区域用电管理,做到施工用电线路布设满足要求,洞室、廊道等特殊作业环境用电电压满足安全要求,同时加强对工程使用的安全设施的保养和维护工作,进一步完善安全设施标准化建设。

5.做好防汛工作。2010年工程防汛度汛压力很大,新安装工作闸门必须在主汛期来临之前具备启闭的能力。

6. 组织冬季、春季、秋季和安全大检查,开展各专项检查,落实各项安全措施。督促参建单位加强对工程安全管理的力度,加强工程安全设施标准化建设,提升文明施工形象。按安委会要求组织召开旬、月、季安全工作会议,完善各规章制度,做好安委会日常管理工作,加强对安全管理工作的阶段性总结,及时调整安全管理思路,有效解决在工程建设中出现的新的安全隐患和安全管理难题。

六、动态管理

工程施工管理是一个动态的过程,随着工程的进展,肯定会有我们没有预测到的新的安全管理问题出现。为了保证能做好事前及事中预控,及时、有效的解决这些新的问题,基建工程部将组织监理、设计和各施工单位安全管理人员,在每季度的最后一周内日,及时对下季度的安全管理工作进行分析,查漏补缺,完善年度计划中的安全管理重点内容,及时补充不足,使各项安全措施和计划具有良好的可操作性。

二○○九年十二月十日

第3篇 物业管理方案策划控制程序范本

1.0 目的

通过对物业管理项目编制科学、合理、有效的管理方案,有计划、有组织实施物业管理,以满足物业管理委托方的要求。

2.0范围

本程序适用于物业集团对外承接物业项目管理方案的编制和控制。

3.0 职责

3.1 物业集团总经理负责批准物业管理方案。

3.2 业务总部经理负责日常管理工作。

3.3 业务总部副经理负责各自业务归口的管理方案编制工作。

4.0 工作内容

4.1 方案制定准备工作

业务总部应明确委托方的要求,并充分了解物业交付时间、物业建筑质量、物业位置和区域范围、物业结构、内外交通、周边环境等状况,业务总部经理及时将信息汇总后报集团负责人。

4.3 编制方案

项目管理方案编写人员根据委托方的要求、物业的实际情况和有关物业管理法规,编制物业管理方案草案::。方案可包括以下内容:

4.3.1物业管理处机构设立情况;

4.3.2运作流程及各项管理规章制度;

4.3.3物业集团员工的日常和专项培训工作;

4.3.4管理服务用房及其他物资装备配置情况;

4.3.5管理服务费用收支预算及经营项目的收费项目和标准计划方案;

4.3.6管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施;

4.3.7管理服务模式设想;

4.3.8物业维修养护计划和实施;

4.3.9制定物业集团内部统筹安排的各类工作计划等。

4.4 方案的审批

物业管理方案草案按照《合同评审控制程序》进行评审,并将评审结果记录在《合同评审记录》中,呈报集团总经理审批。

4.5 物业管理方案的修改

4.5.1 委托方提出新的要求时,应及时通知业务总部根据委托方要求修改物业管理方案::,修改后重新对方案进行评审,并报集团总经理审批。

4.5.2 物业管理方案应由业务总部管理、保存。

5.0 相关文件

5.1《合同评审控制程序》(qp-7.2-02)

6.0 记录表格

6.1《合同评审记录》(qr-7.2-02-03)

第4篇 船厂住宅小区物业管理整体方案策划思路

船厂职工住宅小区物业管理整体方案策划思路

针对本物业小区的自然条件和住户构成特点,按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准,本公司准备对__船厂职工住宅小区采取的总体管理思路为:以创建船厂文明宿舍楼区为宗旨,依照厂方企业文化对宿舍区公众部位采取统一有效的日常物业管理工作,结合驻宿舍区域船厂职工楼层分单元自管、评级体系(推选宿舍区职工代表--楼长)。

(一)、安全管理

安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为住户所关注的工作,必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理,即在人员管理上将进出小区的人严格实施'来访登记'的方式进行控制;在交通、物品出入管理上,采用本公司独有的'记忆+规范'法,对小区住户的车辆粘帖有本小区标志的准停卡,标准化管理,以确保车辆及物品出入的安全;同时,本公司独特的'安全预案制'、'巡楼制''不均衡管理法'也将全面应用于小区,以确保本小区在安全管理上的万无一失。

保安人员素质要求:采用复员军人,采取每周六天制准军事化管理、培训;所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁,身高173以上。门岗人员必须跨立服务,统一着装,配饰'人性化'服饰。

(二)、公共事务管理与人性化服务

针对本小区的实际情况,本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式,特别措施有:

1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法,只需住户打一个热线服务电话,所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。

2、'时效制'所有物业服务管理中心的对外服务工作均采用限时工作制,在对住户公开承诺的时间内完成。

3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度,通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。

4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照住户的生活节奏设计的,均以满足住户的生理需要和心理需要为主要目标。

(三)、消防管理

对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施:

1、严格按照有关消防法规的要求,协助实施竣工验收和组织实施接管验收。

2、建立防火规章制度,由物业服务管理中心与小区住户签定《消防责任书》,并实施必要的奖惩措施。

3、建立一支由物业服务管理中心全体员工及部分住户(楼长)共同参加的义务消防队,定期组织消防演习,完善自救体系。

4、经常进行防火检查,及时清除消防通道违夫摆放的物品,消除住户办公区域内的火险隐患。

5、定期检测消防设施,器材的安全系数,做好检查记录,实行责任人制度,确保消防设施时刻处于很好状态。

(四)环境服务管理

环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点,本公司准备采用如下管理方式:

1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的(劳动定额)标准通过投票来竞争上岗配置清洁工,花木工,从而确保环境服务质量。

2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境,将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面,必然带给本小的住户一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。

3、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下,形象好,服务意识强,无不良习惯。

4、建议将物业管理整合该项目配套餐饮、娱乐、休闲场所进行统一管理,与驻宿舍区职工日常生活紧密联系,便于实施一体化管理模式,组成完整架构的船厂企业文化。具体相关管理细则待商榷后制订。

(五)社区文化

为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化氛围,寓教育于社区文化活动之中,创建高品位的人文环境,活跃辖区气氛,增强业住户参与意识,使物业服务管理中心工作的得到住户及住房及社会各界的支持和理解,建立良好的社会公共关系,我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。

首先,在物业入驻时,望能得到厂方大力支持,开展一次主题为'爱我家园'的喜庆活动(旨在为船厂宿舍区域职工住户'乔迁'新居的庆祝活动,借此机会加强各方沟通及宣传企业文化)。

其次,在日常管理服务期间,每季度开展诸如象棋比赛,书法比赛等益智活动;每到节日还将举行小型庆祝活动;在小区显眼处设置主题宣传栏,定期组织保安员及工作人员,及小区住户共同参加学习交流,每月更换社区宣传栏,让住户了解物业服务管理中心,信任物业服务管理中心,支持物业服务管理中心的工作。

(六)内部运行机制

本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区,我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程,规范化管理,规范化服务。

第5篇 办公楼物业管理实施整体设想策划方案

办公楼物业管理实施的整体设想与策划方案

一、办公楼构建'三化四定五制'的管理模式:

本公司对办公楼的管理模式是一个系统化整体的管理体系,其核心机制是三化、四定、五制。

1、专业化、标准化、制度化'三化'模式

对员工队伍配置的服务工作,坚持'三化'的管理标准,据此形成管理机制。包括对服务队伍的配备和服务工作的实施,均按专业化的要求来考虑,保证人员、设备、作业均符合所要求的技术水准;对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化,使每个管理部门的管理服务都有明确、系统、全面的质量体系和考核标准;公司各部门都必须服从管理,从各个层级,各个方面建立健全规章制度,使服务管理活动制度化。

2、定任务、定人员、定成本、定奖罚'四定'目标管理

对各级服务部门,凡无特殊的,均应实行'四定'目标管理,由上级部门与下级部门签订其任务和具体目标、配置的岗位和人员数量,成本开支定额和奖罚的方式和标准。'四定'的内容要求全面、具体、科学合理。'四定'目标管理责任书由公司总经理或各办公楼的经理与公司管理部经理签订,一经生效,即以此为依据实施管理。

3、1+3责任制

为确保办公楼服务责任真正到位,办公楼的服务部门对每个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1+3责任制。即在岗位责任方面,每个员工配置ab岗责任,以a岗为主,协助b岗,a或b岗员工离位时相互自然顶替;同时,还有两个责任区,一是直接责任区,每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内,都有共同协助责任,不仅要协助部门班组的责任落实,而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项,负有相互协助、协调和监督、相互通报信息和有需要时主动提供协助的责任。二是综合责任区,每个员工服务求助,均有责任立即予以帮助和协助处理,发现办公楼服务责任的漏项、漏控情况和项目,均有责任立即协助处理。

4、限时复命制

公司和办公楼对服务工作的管理,除建立完善的制度体系外,必须实行限时复命制,即下级对上级交办的任务和工作事项,有时间要求的,必须按时将完成情况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项,承办人必须每隔一天向下达任务和事项的交办人复命一次,报告任务和事项进展情况。限时复命制的建立,用以强化管理和监督机制,有利于上级及时掌握情况,有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。

5、服务访查制

办公楼实行定期访查制度,公司在办公楼除日常经常性的就服务进行检查、征询意见外,一是实行每周一次的服务大巡查,由经理率各服务部门负责人,全方位巡查办公楼的各个部门和服务区域及各个部位,对安全状况、设备设施状态、工作态度、员工纪律作风各方面进行查访和检查。二是实行服务中心每二个季度对下属部门的服务满意率、公司对办公楼的管理服务满意率书面或面询形式进行一次访查,据此改进服务。

6、考核监督制

一是实行严格的员工录用制度,每个新加入办公楼的员工,无论公共的招聘还是推荐选职,必须经过公司人事部门按程序考核考试和经理面试,必须达到规定的条件,择优选用,并且均实行试用。二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用的员工随时实施辞退外,定期实施员工考评,对成绩处于末位的员工给予辞退。三是各服务部门对员工实行每月考核制度,考核成绩逐级上报备案。

7、责任追究制

从公司到办公楼的服务中心,实行责任追究制。通过制订出各个方面实行责任追究的事项和标准,以及追究方法的措施。一旦发生属责任追究范围的事项和情形,必严格追究,按标准处理。

二、锁定'六个一'服务目标

本公司对管理综合服务的办公楼,力求通过运用自身积累的经验,按'六个一'的目标,构造一个全方位的优质服务目标体系,使办公楼服务从整体获得实用、先进而有效的服务。

1、设计一套无时无处不在和星级服务模式

让办公楼的后勤服务形成全方位,具有星级化水平,这是本公司综合办公楼服务必须追求的目标,这一目标在模式上展现为三个方面:第一,办公楼委托的所有服务项目在内容、标准和质量上必须到位,追求最高满意度;第二,以办公楼后勤服务'管家'的大概念责任定位和服务意识,延伸服务的义务和施展范围,并通过公司的'1+3'服务责任制加以保证,使员工对办公楼的一切责任和义务的事项,凡耳闻眼见就动,不分彼此,自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域,每个场合和时间,无时无处不在;第三,以办公楼为中心,充分体察和办公楼的需要,以搞服务为出发点,以微利、保本或无偿的方式,增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式,使办公楼的后勤保障处于全方位、高水准,使办公楼职工和每一位顾客进入办公楼即处于被服务之中。

2、创建一套'一个电话、一声招呼ok'的便捷服务机制

办公楼是全天运作的公共场所机构,如何使服务处于方便,运作顺畅快迅而高效,这是办公楼管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破,是本公司在办公楼服务上设定的重要目标之一。公司确定的目标理念是:要使发生在办公楼的服务事项,只要一声知会,就能获得落实解决。这种'一个电话、一声招呼ok'的便捷服务,需要一套科学有效的机制来实现。在探索中,本公司创建的'办公楼服务受理监控中心',赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。办公楼、顾客人员,只有将有关事项向受理监控中心打一个电话或知会一声,就能解决问题,避免了有事不知打哪里,不知找谁,不知能不能放心和不按时间、要求落实交办的事项等现象,既方便了服务对象,又理顺了内部运作和监管,使服务便捷、落实而高效。'一个电话、一声招呼ok'的便捷服务机制,是本公司办公楼服务新模式的一项有特色的构成环节,也是公司在所服务的办公楼创造优质服务和管理的目标要求。

3、输入一套人性化、高品味的服务文化

使办公楼后勤服务适应现代办公楼文化建设和当今的精神生活品味的追求,这是本公司服务管理运营所侧重的另一个目标。引入现代化服务意识和文化,改变办公楼建筑风格单调、色彩贫乏、氛围神秘、人面严肃,的传统风格。本公司开展后勤服务的文化建设,在办公楼引入体现人性化和高品味的服务文化,为办公楼构造多一点的高雅文化信息,输入多一点人性化服务,多一点姿彩;少一点冷漠,多一点热情;少一点疑虑,多一点自信;多一点轻松微笑的面容,让办公楼真正成为顾客信赖的地方。

4、导入一套显示现代办公楼形象的视觉与标识系统

办公楼的形象,是办公楼获得社会效益和经济效益的重要因素。办公楼现代化的标志之一,是对办公楼自身形象的重视和追求。如果一所办公楼建筑设施残缺,水电和各类供给时好时断,环境和服务不佳,则难以想象可以让人出

现好的印象和良好的经营效益。而与上述相关的办公楼后勤保障服务体系,无疑是办公楼的一项重要的形象工程,是办公楼后勤服务企业必须重视的重要方面。本公司追求为办公楼创造优质服务,必须把办公楼的后勤服务作为形象工程来打造。除了通过严格有效的管理确保办公楼的机电设施良好运转,生活保障服务到位外,须十分注意并以现代化美感追求来努力造就办公楼视觉形象,重点是以最大潜力创造建筑外观新颖,室内外环境优雅,并导入一套完整、清晰、视觉效果好的识别系统,使本公司所服务的办公楼具有良好的现代办公楼形象。

5、建立一套全方位高系数的应变和安全保障体系

办公楼后勤管理与其它住宅区等类型的物业管理相比,难度更高的一个重要点,是办公楼作为高强度运转的公共服务机构和场所,它既对安全保障和应变能力要求高,而又是安全事故易发地和应对突发事件的责任机构。如何确保办公楼平安,如何最佳配合办公楼应对好突发事件,这是后勤服务的一个极重要的经营管理目标,就是在这个方面以最大努力,按照办公楼的实际和特点,充分研究和把握好办公楼的各种重要安全隐患和事故发生的源头、规律和因素,以及办公楼应对社会危难救灾等各种突发事件的运作,制定出横到边、纵到底、全方位的预防、处理各类安全事故和安全管理的措施,以及协助配合办公楼应对突发事件的运作方案,从而在办公楼建立起全方位高系数的应变和安全保障体系。

6、打造一个专业物业、优秀办公楼

专业物业、优秀办公楼、人性化服务,是城市综合管理的重要指标项目,对一所办公楼而言,它则是办公楼建设和行政后勤管理的综合指标,是反映办公楼建设、管理水平的重要标志。

本公司对办公楼的后勤服务管理,必须打造成专业物业、优秀办公楼、人性化服务为目标,按照专业物业、优秀办公楼、人性化服务的管理标准,制定办公楼服务和管理指标和措施,并务求保证目标的实现。

三、管理人员'五训导'

各级管理人员对办公楼服务工作任务的完成起关键作用。必须在实践中不断学习、钻研和总结,励精思想和工作方法,不断提高能够实施有效组织管理的领导水平,在日常工作中,应学会、掌握和运用如下之行之有效的方法:

1、不断扩充所需信息

(1)深入具体充分了解掌握办公楼物业和运作全况及特点。

(2)充分了解各项办公楼服务运作情况。

(3)掌握员工的个人情况、工作表现和思想动态。

(4)关注社会各方面的有关信息和方法。

(5)经常了解掌握行业先进经验。

(6)经常学习研究有关理论读物和政策。

2、切入管理和追求完美

管理人员应强化自我切入管理和追求完美的意识,时时注意、提出和思考以下问题:

(1)进入办公楼要注意到:在视线内有无值得注意和重视的问题。

(2)进入办公楼要注意到:办公场所是否具有影响企业形象的问题。

(3)巡视每个部位的服务,要注意思量:员工是否处于最佳服务状态,质量是否达到最佳水平,有无潜力可挖。

(4)一天工作下来要想想,今天的服务工作有哪些不尽意的地方,明天应如何改进;今天有哪些工作尚未落实和完成,明天应优先处理哪些工作。

(5)要经常思考:服务和管理措施上有哪点不妥或不完善,有无必要立即改进。

(6)要经常注意:在服务和员工队伍中,有哪些现象需要表扬或立即制止。

(7)每天都需注意到:今天有哪些信息值得关注,有无运用的价值和可能。

(8)每到一个地方,都要问问,这个地方有无值得借鉴和吸取的经验,有无引以注意、防止的问题。

(9)要经常思考:现行服务和管理哪些方面可以创新办公楼的后勤服务要出什么品牌,目前有哪些差距,怎么办

3、重视团队精神

(1)管理人员自身并高度重视引导下属管理骨干树立始终以事业为重,相互间保持正常的沟通,议论问题对事不对人,不相互猜疑。

(2)管理人员之间应经常相互通报情况,重要问题共商决定,工作中相互维护和支持,决不拆台和相贬。

(3)管理人员应经常与下属部门骨干平等讨论工作,与员工平等交谈,关心员工,通过自己的亲和力,来凝取骨干和员工的向心力。

(4)高度重视企业理论导向和文化建设的作用,把抓服务、抓业务、抓管理与抓教育和开展多种形式的企业文化活动相结合。

(5)经常注意团体性的活动和讲评,激励、促成团体之间的良性竞争,培养和激发团队精神。

4、充分注意公共关系

(1)重视公共活动,协调办公楼管理处的内外关系,树立管理处和公司的良好形象。

(2)组织员工积极参与社会公益活动,经常组织宣传推广工作,扩大服务中心和公司的知名度和社会影响。

(3)重视与各科室的相互沟通,积极、主动地征询各方意见,通过接待、走访、组织联谊等活动,积极宣传服务中心服务内容,为服务中心工作的开展及处理,创造友好氛围。

(4)重视各种信息的搜集和分析,既善于用最佳时机宣传自己,又能在不良事件发生时妥善处理,将不良后果及影响降低至最低。

(5)经常指导员工学会与顾客、各科室人员保持沟通,让他们感觉舒适、赢得好感,创造良好的人际环境。

5、以我为标杆

(1)带头维护公司的风气、形象及公司内部和服务单位之间的团结。

(2)带头遵守劳动时间、纪律和各项规章制度。

(3)带头维护上级领导的威信。

(4)带头维护公司和服务单位的利益。

第6篇 _庭物业管理策划方案

华庭物业管理策划方案

1.管理方式

◇在总经理领导下的服务中心经理负责制;

◇导入、实施iso9001:2000国际质量管理体系,确保物业管理过程有效运行;

◇依法管理,严格法规和标准制约,规范组织和个人的管理服务行为,确保各类人员的专业素质和综合素质;

◇运用现代管理手段,实现办公自动化;

◇实施超前性、创造性、全方位的服务,开展多元化经营;

◇运用cs系统(顾客满意战略),建立富有亲和力的管理和服务模式;

◇致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略,提升小区整体品位。

前期管理工作计划表

序号项目工作内容时间负责人

1签订前期物业管理合同与开发商就合同诸事协商后签订前期物业管理服务合同中标后10天内l2

2前期介入研究规划设计意图,掌握工程施工现状。

从物业管理、业主使用角度提出合理化建议。

参加工程例会,了解施工进度。

协同开发商与相关部门联系。按合同要求(从有利于日后管理出发,介入的时间越早越好)l2 z1

3组建物业管理队伍人员选拔

人员培训、考核

人员实习、上岗屋房交付前2个月l2 z1

4编制管理规章制度导入iso9001质量管理体系

切合实际的各项制度房屋交付前2个月l2 z1

5完善管理和办公条件装修管理用房

安排主要管理人员宿舍

管理物质装备房屋交付前2个月l2 z1

6验收与接管收集各类图纸资料并协助发展商做好竣工验收。依据标准,逐项验收,发现问题,提出书面整改意见及复验。

办理书面移交手续,做好遗留工程备案进驻小区至交房l2 z1

入住期管理计划表

序号项目工作内容时间负责人

1入住文件资料准备入伙文件制作交房前1个月z1

2入住手续办理与开发商共同举办入住仪式;

合理设置入住手续及流程;

为业主办理入住手续,提供陪同验房等便利服务。入伙交房时z

3对住户的宣传、培训小区管理制度的宣传

装修管理宣传入伙交房时z1

4住户装修管理装修申报审批制度

装修施工过程监督

装修人员进场管理

建筑垃圾管理

装修的验收入伙交房后z1

5档案的建立与管理收集档案资料

科学分类

建档

运用及管理入伙交房后z1

正常期管理工作计划表

序号项目内容

1公共房屋及公共设施维修保养房屋养护及维修计划方案

房屋的维修、养护管理

2机电设备的维修养护设备的基础资料管理

设备的运行管理

设备的维修保养管理

设备能源和安全管理

3保安管理治安管理

交通、车辆管理

消防安全管理

4智能化设施管理设施的日常使用操作

设施的维修与养护

5环境管理园林绿化管理

清洁卫生管理

环保管理

6财务管理财务账务

费用收取

7文化建设宣传

举办活动

提供服务

8便民服务和完善配套不定期提供便民服务

协助完善家政等服务机构配套

固定资产配置表

序号名称数量单价金额

1电脑台

2打印机台

3复印机台

4空调台

5对讲机台

6传真机

7保险箱

8考勤机

9割草机台

10疏通机台

11电焊机台

12洗地机台

13高压水枪台

14升降平台台

15擦地机台

16打腊抛光机等

合计

物业管理开办费用表

类别名称单位数量单价合计年摊销额

办公用品办公桌椅套250

文件柜只800

电话机部100

电风扇台100

小计

维修工具冲击钻台1500

手枪钻台300

铝合金梯把240

万用表块100

电工工具套100

泥木工具套300

各类扳手套250

各类钳子套250

小计

清洁绿化工具垃圾周转车辆300

扫帚拖把把若干12

塑料桶只若干20

铁铲等把若干10

绿化工具若干

小计

保安消防用品消防靴双80

警棍根50

雨靴雨衣套100

消防专用斧头扳手把100

小计

合计

2.服务中心机构设置、人员配备、培训及管理

(1)laj华庭物业服务中心组织机构图

(2)人员配备表

序号部门岗位人员

1经理室经理1人计1人

2业户部主管1人计3人

行政接待兼

出纳文档1人

业户服务1人

文化服务兼

3保安保洁部主管1人计25人

消监控4人

保安住宅进出口定岗8人

商场及外围车辆管理4人

小区区域内24小时巡逻兼地面车管8人

保洁工商铺6人公寓6人外围3人计15人

绿化工3人计3

人

4工程部主管1人计6人

水电土木5人

合计53人

人员配置表说明

◇服务中心经理:周三至周日主持j华庭物业管理服务全面工作。

◇业户部:辅助经理开展日常管理工作,负责业主信息传递、监控和反馈。周一至周六9:00~21:00运作。

◇工程部维修:24小时365天运行,技术、人员公司后方支援。

◇监控中心:24小时365天运行。

◇治安防范:24小时365天运作。

◇商铺:保安、保洁16小时365天运作。

◇住宅:保洁9小时365天运作。

3.培训与管理

培训目的

使物业管理服务人员正确掌握各项服务技能、技巧和专业知识,提高员工的综合素质,强化员工的服务意识,为业主提供规范化、标准化、程序化的服务。

培训对象

凡公司员工均为培训对象。新员工必须进行入职培训和岗位技能培训,老员工也须进行不定期的在职岗中培训。

培训组织

由办公室负责培训的筹备和实施,并对培训过程进行记录。

培训阶段及内容

入职培训--主要对新员工进行公司概况、管理理念、法律法规、仪容仪表服务态度及物业管理和操作技能的基本知识培训,使员工在上岗时能具备的服务理念和业务基本知识。

岗中培训--在员工上岗后根据(工种)的需要,进行各种层次及内容的培训,以满足日常管理和操作的要求。

专门培训--在有新技术、新标准、新法律法规颁布及时组织员工进行专门培训,使员工能及时了解和掌握这些专门知识,以便更好地为业主服务。

外派培训--根据工作需要,选派业务骨干或岗位变动的员工参加行业主管部门和相关单位组织的各种岗位培训、操作资格培训等,不断提高物业管理水平。

(1)培训计划

接管前的人员培训

为了使接管j华庭的全体物业管理操作人员能迅速适应工作环境,马上进入工作状态,接管前对全体人员进行强化培训,培训计划如下表:

强化培训计划表

序号培训内容培训对象组织部门

1公司概况、物业管理概论、服务礼节礼貌、物业管理法律法规、物业管理理念与服务技巧全体员工公司办公室

2j华庭管理目标及管理模式全体员工物业服务中心

3j华庭管理规章制度全体员工物业服务中心

4j华庭入住管理规程管理维修人员物业服务中心

5j华庭业主报修处理程序管理维修人员物业服务中心

6j华庭装修管理规定管理维修人员物业服务中心

7j华庭服务收费管理规程服务中心人员物业服务中心

8j华庭保安工作手册全体保安物业服务中心

9j华庭消防管理工作手册全体人员物业服务中心

10j华庭供配电设备(设施)管理手册工程部全体人员公司工程部

11j华庭给排水设备(设施)管理手册工程部全体人员公司工程部

12j华庭清洁绿化管理手册保洁绿化全体人员物业服务中心

13j华庭智能化系统基本知识管理维修人员公司工程部

(2)日常管理期间的人员培训

对员工进行日常培训,能够确保物业管理服务人员行为的规范,使员工能严格按工作程序进行操作,为业主服务,从而有效提高服务水平及工作效率,日常培训的内容和形式如下:

内容:

企业理念、质量方针、质量目标

岗位操作技能及工作操作程序

服务技巧、礼貌礼节及正确处理人际关系

新知识、新技术及新观念

方式:

定期培训,由公司总部、服务中心根据需要进行针对性较强的培训,这类培训将根据管理的需要制订培训计划。

即时培训,由服务中心对个别员工进行旨在提高岗位技能和改善其服务水平的培训,这类培训主要是针对个别员工的某些不足而进行的。

(3)培训工作程序图

(4)人员管理

公司员工是企业经营(服务)的基本资源,员工在物业管理服务中居于核心地位,只有管好人,才能管好事。因此,我公司在招聘员工、录用考核、定期考核、淘汰机制等人员管理上形成了一套规范性强、操作简便的高效运作管理体系。

录用与考核 录用

为优化人员结构和层次,我公司将抽调和对外招聘相结合的配备laj华庭服务中心员工。

招聘程序: 否 是

(5)考核

对服务中心的员工,除必须的入职培训外,公司还将按岗位工作要求跟踪考核,验证其是否适合岗位需要。同时建立月度、年度考核制,做好各种考核记录。对工作表现出色的员工进行奖励、晋升;对不能满足岗位要求的员工,则予以淘汰。

考核目的:保质保量完成工作任务,科学合理运用分配机制,客观公正的做好人员管理,激励调动员工的积极性。

考核内容:员工品行、工作能力、工作态度、工作业绩。

考核标准:把公司的质量方针、各岗位工作操作规程作为考核员工的标准;把工作计划、临时任务及目标作为考核员工标准的补充。

(6)淘汰机制

我们将在j华庭推行'末位淘汰制',真正体现'能者上、平者让、庸者下'的用人思想,通过综合考评对位于最后的5%的员工,实施强制性淘汰。

为充分体现'督促后进、共同进步'的原则,被淘汰员工将经过待岗学习、限期改进、辞退等阶段。这种机制对于员工既有约束,也有激励,从而推动整个服务中心工作,做好j华庭的各项服务工作。

(7)协调关系

我们将通过有计划、有步骤的努力,协调和改善j华庭的内外关系,使服务中心的各项管理和服务符合社会的要求,塑造良好的形象。协调关系的主要内容有:

督促员工注意工作方式,讲求细化,从而达到与业主和其他社会公众保持良好的关系。

协调服务中心与员工之间的关系,创造上下左右关系的融洽的工作环境,引导员工及时排除纠纷,妥善处理投诉,维护企业声誉。

(8)服务意识

我们强调'业主之上'的服务意识,从点滴细微处入手,为业主提供优质、高效、满意的服务。

(9)量化管理与标准化动作

量化管理及标准化动作就是根据每个员工的不同岗位要求以及应该