- 目录
有哪些
物业项目管理规程
一、项目启动与规划
1. 项目定义：明确物业项目的性质、目标、范围及预期成果。
2. 组织架构：设立项目团队，分配角色与职责，确保资源有效配置。
3. 制定计划：制定详细的项目进度、预算和质量标准。
二、物业接管与验收
1. 现场评估：对物业进行全面检查，识别潜在问题。
2. 文件交接：接收开发商提供的物业相关资料，包括图纸、设备清单等。
3. 验收流程：执行正式接管程序，确保符合法规要求。
三、日常运营管理
1. 服务提供：制定并执行物业管理服务，如保洁、绿化、设施维护等。
2. 费用收取：管理业主费用，确保及时、准确的账单开具与收取。
3. 投诉处理：建立有效的投诉机制，及时响应业主需求，解决纠纷。
四、维修与保养
1. 设备维护：定期进行设施设备的检查与保养，预防故障发生。
2. 工程改造：评估并执行必要的设施升级或改造项目。
3. 应急处理：制定应急预案，应对突发事件，确保安全。
五、财务管理
1. 预算编制：制定年度财务预算，控制成本，确保收支平衡。
2. 财务报告：定期生成财务报表，供管理层决策参考。
3. 内部审计：定期进行内部财务审核，保证财务合规性。
六、业主关系管理
1. 沟通渠道：建立业主沟通平台，定期发布项目动态，收集反馈。
2. 社区活动：组织社区活动，增强业主归属感，提升满意度。
3. 法规遵守：确保物业管理活动符合相关法律法规，避免纠纷。
七、持续改进与创新
1. 服务质量评估：定期评估物业服务水平，寻找改进点。
2. 技术应用：引入新技术，如智能化管理系统，提升效率。
3. 培训与发展：为员工提供培训机会，提升团队专业能力。
模板
物业项目管理规程模板：
1. 项目阶段
- 具体任务1
- 具体任务2
- 具体任务3
2. 管理领域
- 操作步骤1
- 操作步骤2
- 操作步骤3
3. 关键环节
- 实施细节1
- 实施细节2
- 实施细节3
标准
物业项目管理规程标准：
1. 规范性：规程应符合国家和地方的物业管理法规，确保合法合规。
2. 实效性：规程应具有实际操作性，能指导项目团队有效执行任务。
3. 完整性：涵盖物业管理的各个重要环节，无遗漏。
4. 可持续性：规程应包含改进与创新机制，以适应变化的环境和需求。
5. 透明度：规程应清晰易懂，方便业主、员工理解和执行。
6. 适应性：规程应具备一定的灵活性，以应对不同类型的物业项目。
物业项目管理规程范文
第1篇 物业项目数据统计信息收集管理规程
物业项目数据统计及信息收集管理规程
1.0目的
为规范统计行为,提高信息数据收集质量,保证统计数据的真实性与可靠性。
2.0范围
适用于公司管理处各部门。
3.0职责
客户服务中心人员负责客户信息的收集与分类。
客服主管负责信息的把关审核。
4.0程序
4.1信息收集的主要内容。
4.1.1业主交房资料
4.1.2业主装修资料
4.1.3业主入住资料
4.1.4业主报事报修情况
4.1.5相关费用缴纳数据
4.2基本信息的收集
4.2.1基本信息收集和整理,是客服中心的一项重要工作。相关工作人员都有义务有责任向信息管理人员提供有关信息资料。
4.2.2客服人员应及时填写有关各类记录,收集有关资料。
4.2.3客服人员做好工作记录,填写相关记录,为基本信息收集提供全面的原始依据。
4.3信息的整理
4.3.1基本信息由客服中心收集后,输入电脑,并有专人负责管理。
4.3.2每月末对基本信息进行整理统计,及时填写有关报表,并按时上报。
4.3.3基本信息收集整理后,按照相关要求,分类汇总,归入工作档案妥善保管。
5.0相关记录
《业主入住登记表》
《交房登记表》
《装修登记表》
《缴费情况表》
第2篇 物业项目监控中心管理规程（2）
物业项目监控中心管理规程(二)
1范围
本标准规定了对中控室/监控中心值班、应急处理的管理要求,适用于物管中心中控室/监控中心的管理。
2编制依据/引用文件
2.1钥匙管理规定
2.2客户信息首接责任制
2.3应急防护手册
3管理规程
3.1中控室/监控中心主要任务是:
a)负责实行24小时值班监控;
b)监控楼宇重要部位的公共秩序安全;
c)接收、处理各类信息(全天或非标准时间);
d)通报、指挥、协调、处理各种异常情况;
e)管理公共区域钥匙和备用钥匙。
3.2交接班管理
3.2.1接班人员须提前10分钟到岗,做好接班工作,有事提前一天请假。
3.2.2交接班时,交班人应主动通报当班工作情况、设备运行状况、上级指示及通知,以及需要继续重点监控或录像的内容。接班人应主动查阅接班前的工作日志,了解工作重点,并检查设备运行情况,双方确认无误后在上一班值班记录上签字,交班人员方可离岗下班。
3.2.3接班人遇情况不清或发现设备损坏时,应及时向本班组领班汇报,待问题解决或领导批准后方可接班。
3.2.4交班人在当班问题未交待清楚或接班人未到岗以及异常情况未处理完毕的情况下不得离岗下班。
3.3值班运行管理
3.3.1值班人员应坚守岗位,精神集中,认真履行职责,做好值班记录,并按规定时间用餐,严禁吸烟、睡觉、擅自离岗、聊天、大声喧哗和做与工作无关的事情。
3.3.2值班人员应严格执行设备操作规程,注意监视设备运行状态,及时处理各类报警信息,使设备始终处于正常运行状态。
3.3.3值班人员须熟练掌握设备的操作技术,能准确判断各监控、消防控制点、设防部位的异常迹象,发现后及时请示、汇报,严禁隐藏不报或擅自处理。情况紧急时,立即通知安管领班和临近安管员到现场处置。
3.3.4未经主管负责人同意,严禁修改系统参数、设备状态或将设备挪作他用,不得无故操作设备开关按钮。设备设施出现故障要及时报告,并通知工程维修人员,不得自行拆卸处理。
3.3.5电视监视录像设备开启期间,必须保证有人在监视器前进行屏幕的监视和操作,发现问题填写《中控室值班交接班记录》(表380-4..4),同时时刻关注消防设备、门禁系统、通讯器材(对讲机、电话等)等设备设施的使用状态和运行情况。
3.3.6中控室/监控中心作为指挥中心,夜间23:00-次日7:00,中控值班员需提示和督促当班各安管岗位人员,每小时报一次岗位值班情况。出现未按时报告的,中控值班员应立即通知安管领班到场确认、处理,并跟进处理结果,同时将夜间报岗情况记录在《中控室值班交接班记录》或《夜间点名记录表》(表380-39)上。
3.4接收信息管理
3.4.1中控值班员负责接收、处理、传递各类信息,根据信息类型填写相关记录。紧急情况按既定的应急预案处理。
3.4.2中控室/监控中心电话为值班专用电话,应随时保持待机状态,严禁拨打私人电话或长时间占用。非标准工作时间负责接听转接的服务电话,根据对方提出的要求妥善处理,如超出处理权限,须及时上报,并填写《中控值班交接班记录》。
3.4.3值班员要保守机密,不得将部门布置的监控工作或内部信息泄漏给无关人员。
3.5设备设施与工作环境管理
3.5.1机房设备专人负责,保持设备、工具、仪器、仪表的清洁,做到工器具摆放整齐,设备表面光洁无尘。进入人员须使用防尘鞋套,不得随意拆除挡鼠板。
3.5.2图纸、资料、软件及设备不得用于与工作无关之处。未经批准禁止在值班电脑上编辑和打印其他文件、使用外来软件,更不得随意调整或更改运行软件。
3.5.3中控室/监控中心严禁外来人员进入,如因工作确需进入的,须经上级批准,并填写《来访登记表》(表380-8)。
3.5.4值班人员不允许在机房内接用临时电器设备,不允许随意挪用消防器材,未经批准不允许进行电焊和气焊等动火作业。
3.5.5中控室/监控中心内严禁吸烟,工作人员须保持室内环境清洁卫生,干燥通风,不允许存放个人物品或与工作无关的物品。
3.5.6每天交班前应清扫、整理工作环境,每周进行一次全面清扫,环境标准为:
a)地面无明显积尘、烟头、纸屑、果皮等杂物,无痰迹;门窗无积尘,墙面无脚印,天花无蜘蛛网,挂钟镜面光亮无尘;
b)消防器材及应急物资摆放整齐,表面无积尘;
c)公共物品摆放整齐,无杂物。
3.6录像资料管理
3.6.1安防监控实施24小时监控录像,录像带滚动使用,更换录像带后,在5至10分钟内回放检查录像质量,如有问题及时报告处理。如设备维修保养或其它特殊情况不能录像时,应报告上级并在《中控室值班交接班记录》中记录未录像的时间段和原因。
3.6.2录像资料的保存期限按照内容划分为三个级别:
a)a级内容:涉及重要领导人来访,重大案件、事故的,须经物管中心负责人认定,至少保存一年;
b)b级内容:涉及一些重要案件、事故或异常情况的,须经物管中心安管负责人认定,至少保存半年;
c)c级内容:普通内容,至少保存一周。
3.6.3a、b级内容的录像资料,交物管中心妥善保存,在外壳贴上重要事件的名称和时段,注明保存期限、保管人员等信息,并对录像带采取防抹措施。必要时,应做好资料备份或记录。
3.6.4更换录像带要做到录像机编号和录像带编号一一对应,不错不乱,便于查询。
3.6.5录像资料为保密资料,应加强对各种资料的严格管理和保密工作,未经物管中心(处)负责人同意,任何人不能查阅、提取、剪辑、复制或私自销毁录像资料。中控值班员不得将录像内容泄露给任何无关人员。
3.6.6应建立录像设备和资料台帐,定期检查,避免丢失、损坏,发现异常情况立即逐级报告。
第3篇 物业项目消监控室管理操作规程
物业项目消、监控室管理操作规程
一.消、监控值班人员上岗前应自上而下整理着装并经领班检查后方可上岗,应注意帽子应摆放在规定位置,离开消、监控室应帽子正戴,领带挺括,服装干净,仪表仪容达到规定要求。
二.交接岗:
1.保安队员须在领班的带领下列队逐一换岗。
2.换岗时须列队站立,互相敬礼。
3.交接人员交清当班的主要情况及完成事项,交接保安用品,接班人员要查阅上班工作记录。
4.交接后无异议,互相敬礼,交接班完成。
三.工作内容及要求:
1.值岗时要求必须精神状态饱满,密切注意设备的运行情况,发现问题及时联系相关部门。
2.消、监控室内严禁吸烟、吃零食、睡觉,严禁做与工作无关的事情。
3.发生任何报警应立即按有关应急预案执行,及时通知相关责任人。
4.非消、监控人员不得擅自入内,因工作需要必须进入者应征得领导同意或在有关人员的陪同下并做好相应的登记,方可进入。
5.保持消、监控室内良好的卫生环境,室内人员交班前应做好室内的清洁卫生工作。
6.认真撰写值班工作中的各项记录。
7.发现消、监控室附近有车辆停放应及时劝其离开并做好解释工作。
8.与各岗位保持有效联系,及时将发现的情况通报各岗位,并为各岗位及时提供正确的信息。
9.熟练地掌握消、监控室的各种设备的操作、工作原理、使用流程,发现异常情况通知相关部门。
10.在经过总经理室领导同意后方可将监控录像放给他人查看,注意对监控内容的保密。
11.保持与其他岗位的联系。
第4篇 物业项目供电管理规程
物业项目供电管理规程(十七)
一、职责
1、管理处运行维修组负责所管供电设施的运行、维护、小修;
意外停电时的抢修及正常停电时通知相关部门。
2、管理处负责按月抄录用户电度表并依时上报供电部门,协助供电部门追收欠交电费,查处偷漏电及违章用电。
3、工程部负责对运行维修组提供技术指导,负责组织安排供电设施中修及改造工程。
4、工程部负责审批新装及增加用电的申请,随时掌握公司供电计量的情况,发现问题及时组织整改;
负责就供电业务问题与供电部门协调。
二、实施程序
1、用户报装接电的管理
1)管理处接受用户的填好的《新装及增加用电申请表》经核查后,签暑初步意见。
2)工程部负责审批用户《新装及增加用电申请表》。
3.)管理处按工程部审批意见,指定用户接电地点,供电开关及计量装置规格;
并对供电开关至用户电源总开关之间的部分组织验收。
验收合格并办好财务手续后方可供电。
(对用电容量30千瓦及以上的用户,应有工程部人员参加并主持验收)。
2、运行维护及正常供电管理处按《运行维修组岗位职责》,《水、电机械设备运行、维护、保养制度》,《设备运行维护值班记录》,《企业电工安全规程》的要求,做好日常运行维护工作,保证对用户的正常供电。
3、正常停电
1)管理处应及时发现各种传媒上的停电公告(通知),或接到供电局停电通知后,立即将停电情况通知有关用户,并做好记录。
2)公司供电设备检修计划停电时,工程部应提前一天书面通知相关部门;
管理处在接到通知后立即通知相关用户。
4、事故停电
1)供电局事故停电,管理处应及时与供电局调度所取得联系,尽量了解恢复供电时间,报告公司工程部和通知相关部门。
2)公司供电设备在运行中因故障造成停电,管理处应尽量缩小停电范围,报告公司领导和通知相关部门,并作好记录。
5、发电机供电管理处在市电系统停电半小时内恢复对事故照明、泵站、电梯及消防设备的供电,并作好记录。
6、抄表和收费
1)各管理处在每月1~5日抄录各用户电度表,录入抄表器,送电脑室,由电脑室统一送供电公司。
2)各管理处每月10日前将电量统计报表及内部供电运行盈亏情况报工程部。
3.)财务部负责按管理处报送的外接电电量,依照公司规定电价收取用户电费。
7、供电设备的维修
1)各管理处按《维修职责划分及工作程序》做好故障设备的小修工作,管理处无法完成的维修工作,按程序报公司工程部,由工程部组织完成。
2)供电设备的大中修及改造,由工程部制定计划报公司总经理批准后,组织实施。
8、电工的管理公司值班和维修电工必须持有电工操作证方可上岗工作。
并应按员工考核程序规定进行定期鉴定和培训,以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。
第5篇 某物业项目已接管空置房管理规程
物业项目已接管空置房管理规程
1.0目的
规范空置房的管理工作,确保空置房管理的质量。
2.0适用范围
适用于本公司辖区内项目管理处已接管的空置房管理。
3.0职责
3.1事物组负责空置房管理组织、监督工作。
3.2保安、保洁负责依据本规程实施空置房的日常管理工作。
4.0程序要点
4.1空置房的登记建档与收费
4.1.1经物业管理处接管的空置房由事物组主管安排进行登记造册。
4.1.2事物组将空置房登记在《空置房登记表》内。
4.1.3保安、保洁每星期向事物主管汇报空置房情况。
4.1.4空置房管理费用征收方法:
a)第一年按物业管理服务费收费标准的50%向开发商计征管理费。
b)第二年按物业管理服务费收费标准的70%向开发商计征管理费。
c)第三年按物业管理服务费收费标准的100%向开发商计征管理费。
4.2空置房维护计划的制定
4.2.1事物组主管应每年12月31日前根据空置房的状况制定空置房维护计划,内容应包括:
a)维护管理的项目。
b)维护管理的频率。
c)维护管理的措施。
d)维护管理的费用预算。
4.2.2空置房维护计划报项目经理审核后,汇入管理处年度工作计划中交由公司总经理审批。
4.3空置房的维护
4.3.1空置房由事物组组织人员进行日常管理。
4.3.2管理员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。
4.3.3对于精装修的房屋应在夏季到来之前对西晒房进行遮阳,防止木器干裂,在梅雨季节应注意放潮。
4.3.4保洁组应对空置房定期做清洁。
4.3.5保安应对空置房的防火、防盗工作做好管理
4.4物业管理处也可适当利用空置房,但必须征得开发商同意后,才可使用。
5.0记录
5.1《空置房登记表》mps-yw2-16
第6篇 物业项目物品人员出入管理标准作业规程
物业项目物品、人员出入管理标准作业规程
1.0目的
为了控制闲杂人员进入封闭项目,规范物品出入管理,保障项目内正常的生活和工作秩序,特制定本规程。
2.0适用范围
本规程适用于物业管理公司各项目人员及物品的出入管理。
3.0职责
3.1安全部主管负责检查执行情况。
3.2安全部当班班长、安全员负责人员及物品出入管理。
4.0程序要点
4.1人员进出管理
4.1.1对熟悉的业主进入项目时;
a)当班安全员微笑示意,并主动问好;
4.2当陌生人时入项目时;
a)当班安全员立即敬礼,并说:您好!请问您去哪里
b)当来人说明是业主时,当班安全员应礼貌的要求对方说出姓名,房号,经核对无误(核对过程在30秒内完成),并说:谢谢您的合作,请进!
c)当来人说明是来访者,当班安全员应首先询问其所访业主的具体住址,哪一栋,哪一座,哪个单元,探访谁:
--如来人能准确说出去向,应验证后按《外来人员登记表》严格登记完毕后允许来人进入项目;
--如来人无法说出探访人的姓名或单元号码时,当班人员应说:对不起,请您与您的朋友联系好后,再来探访好吗
--如来人不愿登记或说不出要探访人的姓名及单元号码且要强行进入项目时,当班人员应立即通知当班班长或安全部主管来协助处理;
d)当来人说明是施工人员,则需核对是否有辖区内的出入证,如有,验证后放行;如没有出入证,则要求其办理有效的施工证后方可进入。
4.1.3对公司领导或员工进入项目检查或进行工作时,当班人员应主动问好,然后在值班记录本上记录姓名、部门、进入时间、离开时间等。
4.2物品出入管理。
4.2.1租客、来访者及施工人员进入项目携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时,当班安全员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入项目内。
4.2.2当班安全员应对施工人员带入、带出项目的施工用具、材料作好登记工作。
4.2.3租客、来访人员及施工人员携带物品离开项目时,当班安全员礼貌检查放行手续:
a)如已经办理了有业主签字的有效放行手续时,礼貌核查放行物品;
b)如没有办理有效的放行手续,则要求物主在办理有效放行手续后放行;
c)物品经核对无误放行后,当班安全员应及时在放行条上签署姓名及日期。
4.2.4当班安全员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品出门检查放行》登记表上。
4.3当班安全员在具体工作中,言行举止应严格依照《员工守则》的规定进行工作。
4.4每班下班前,当班安全员应收集所有放行条交班长,并由班长上交物业管理中心统一保管,《物品出门检查放行》登记条保存期为三年。
5.0记录
《外来人员登记表》
《物品出门检查放行》
6.0相关支持文件
《安全部员工培训实施标准作业规程》
第7篇 某物业项目消防系统运行管理规程
物业项目消防系统运行管理规程
为规范消防系统运行管理工作,确保消防系统随时处于良好运行状态,特制定本规程。
(一)程序要点
1、运行监控
(1)消防管理中心监控员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。
(2)运行监控内容:
a、消防主机显示屏是否显示系统正常
b、消防主机是否正常(正常时i=1.2a,u=25v);
c、运行和电源灯是否亮,不亮时查找线路接头有无松动,如松动应紧固;
d、巡视喷淋泵和消防泵管网系统,查看接口有无松动(松动时给予紧固),油漆是否脱落(脱落补刷油漆),水流指示器是否动作;
e、故障灯是否亮,灯亮时证明出现故障,立即到现场查明原因;
f、低水位信号灯是否亮,灯亮时立即通知技工查看水位加水;
g、破玻灯光信号是否亮,灯亮时到楼层查看破玻报警原因;
h、监看闭路电视画面是否清晰,出现故障时及时通知技工维修;
i、巡视固定式气体灭火系统管网接口,紧急按钮,发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气,消除防火区的一切杂物;
j、设备有无出现烧焦、异味、异常声响;
(3)在运行监控中发现有不正常情况,应进行登记,同时报告管理处,并进行整改。
(二)异常情况处置
1、当消防主机出现异常情况(如水浸入),应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源,以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。
2、当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时,立即关掉相关设备电源,迅速用干粉灭火器扑灭。
(三)机房管理
1、无关人员不准进入室内(巡查、检修人员除外),若需进入,需经工程部同意,并在当值监控员允许的情况下方可进入,但时间不宜超过5分钟。
2、当值监控员每班打扫室内卫生,擦拭设施设备,始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网,光亮整洁。
3、室内严禁存放一切与工作无关的物品,但应配备两瓶干粉灭火器。
4、室内严禁吸烟,严禁明火。
5、室内应当通风良好,光线足够,门窗开启灵活。
6、室内必须保持24小时监视消防系统,暂时离开时,需呼叫领班暂时替换,并交待值班注意事项,但不得超过10分钟。
(四)交接班要求
1、交接班时应:
(1)进行外观巡视各类系统,查看各类系统是否处于正常运行状态;
(2)按操作键查看消防主机内容有无改动,有无增删操作员姓名,密码是否改动、正确。
2、出现下列情况不接班:
(1)上一班运行情况未交待清楚;
(2)记录不正规
(3)消防主机无法进入操作功能
(4)室内存放与工作无关的物品;
(5)设备上积尘未除尽,有水杯、腐蚀品;
(6)地面不干净、不整洁;
(7)检查物品不齐全;
(8)故障正在处理中或未处理完毕,应由交班人负责处理,接班人协助(在监控领班允许时,交班人方可下班)。
(五)资料保存与审核
1、监控员应对每班次运行情况做好记录。填写《监控室值班记录》,交接班时检查各系统均正常后,双方在《监控室值班记录》上签字确认。
2、安全部主管监督填写运行监控的各类记录,每月将用完的记录本收到办公室归档保存,保存期3年。
第8篇 物业项目监控中心管理规程
物业项目监控中心管理规程
(二)1范围本标准规定了对中控室/监控中心值班、应急处理的管理要求,适用于物管中心中控室/监控中心的管理。
2编制依据/引用文件2.1钥匙管理规定2.2客户信息首接责任制2.3应急防护手册3管理规程3.1中控室/监控中心主要任务是:a)负责实行24小时值班监控;
b)监控楼宇重要部位的公共秩序安全;
c)接收、处理各类信息(全天或非标准时间);
d)通报、指挥、协调、处理各种异常情况;
e)管理公共区域钥匙和备用钥匙。
3. 2交接班管理
3.2.1 接班人员须提前10分钟到岗,做好接班工作,有事提前一天请假。
3.2.2 交接班时,交班人应主动通报当班工作情况、设备运行状况、上级指示及通知,以及需要继续重点监控或录像的内容。
接班人应主动查阅接班前的工作日志,了解工作重点,并检查设备运行情况,双方确认无误后在上一班值班记录上签字,交班人员方可离岗下班。
3.2.3 接班人遇情况不清或发现设备损坏时,应及时向本班组领班汇报,待问题解决或领导批准后方可接班。
3.2.4 交班人在当班问题未交待清楚或接班人未到岗以及异常情况未处理完毕的情况下不得离岗下班。
3. 3值班运行管理
3.3.1 值班人员应坚守岗位,精神集中,认真履行职责,做好值班记录,并按规定时间用餐,严禁吸烟、睡觉、擅自离岗、聊天、大声喧哗和做与工作无关的事情。
3.3.2 值班人员应严格执行设备操作规程,注意监视设备运行状态,及时处理各类报警信息,使设备始终处于正常运行状态。
3.3.3 值班人员须熟练掌握设备的操作技术,能准确判断各监控、消防控制点、设防部位的异常迹象,发现后及时请示、汇报,严禁隐藏不报或擅自处理。
情况紧急时,立即通知安管领班和临近安管员到现场处置。
3.3.4 未经主管负责人同意,严禁修改系统参数、设备状态或将设备挪作他用,不得无故操作设备开关按钮。
设备设施出现故障要及时报告,并通知工程维修人员,不得自行拆卸处理。
3.3.5 电视监视录像设备开启期间,必须保证有人在监视器前进行屏幕的监视和操作,发现问题填写《中控室值班交接班记录》(表380-4.4),同时时刻关注消防设备、门禁系统、通讯器材(对讲机、电话等)等设备设施的使用状态和运行情况。
3.3.6 中控室/监控中心作为指挥中心,夜间23:00-次日7:00,中控值班员需提示和督促当班各安管岗位人员,每小时报一次岗位值班情况。
出现未按时报告的,中控值班员应立即通知安管领班到场确认、处理,并跟进处理结果,同时将夜间报岗情况记录在《中控室值班交接班记录》或《夜间点名记录表》(表380-39)上。
3. 4接收信息管理
3.4.1 中控值班员负责接收、处理、传递各类信息,根据信息类型填写相关记录。
紧急情况按既定的应急预案处理。
3.4.2 中控室/监控中心电话为值班专用电话,应随时保持待机状态,严禁拨打私人电话或长时间占用。
非标准工作时间负责接听转接的服务电话,根据对方提出的要求妥善处理,如超出处理权限,须及时上报,并填写《中控值班交接班记录》。
3.4.3 值班员要保守机密,不得将部门布置的监控工作或内部信息泄漏给无关人员。
3. 5设备设施与工作环境管理
3.5.1 机房设备专人负责,保持设备、工具、仪器、仪表的清洁,做到工器具摆放整齐,设备表面光洁无尘。
进入人员须使用防尘鞋套,不得随意拆除挡鼠板。
3.5.2 图纸、资料、软件及设备不得用于与工作无关之处。
未经批准禁止在值班电脑上编辑和打印其他文件、使用外来软件,更不得随意调整或更改运行软件。
3.5.3 中控室/监控中心严禁外来人员进入,如因工作确需进入的,须经上级批准,并填写《来访登记表》(表380-8)。
3.5.4 值班人员不允许在机房内接用临时电器设备,不允许随意挪用消防器材,未经批准不允许进行电焊和气焊等动火作业。
3.5.5 中控室/监控中心内严禁吸烟,工作人员须保持室内环境清洁卫生,干燥通风,不允许存放个人物品或与工作无关的物品。
3.5.6 每天交班前应清扫、整理工作环境,每周进行一次全面清扫,环境标准为:a)地面无明显积尘、烟头、纸屑、果皮等杂物,无痰迹;
门窗无积尘,墙面无脚印,天花无蜘蛛网,挂钟镜面光亮无尘;
b)消防器材及应急物资摆放整齐,表面无积尘;
c)公共物品摆放整齐,无杂物。
3. 6录像资料管理
3.6.1 安防监控实施24小时监控录像,录像带滚动使用,更换录像带后,在5至10分钟内回放检查录像质量,如有问题及时报告处理。
如设备维修保养或其它特殊情况不能录像时,应报告上级并在《中控室值班交接班记录》中记录未录像的时间段和原因。
3.6.2 录像资料的保存期限按照内容划分为三个级别:a)a级内容:涉及重要领导人来访,重大案件、事故的,须经物管中心负责人认定,至少保存一年;
b)b级内容:涉及一些重要案件、事故或异常情况的,须经物管中心安管负责人认定,至少保存半年;
c)c级内容:普通内容,至少保存一周。
3.6.3 a、b级内容的录像资料,交物管中心妥善保存,在外壳贴上重要事件的名称和时段,注明保存期限、保管人员等信息,并对录像带采取防抹措施。
必要时,应做好资料备份或记录。
3.6.4 更换录像带要做到录像机编号和录像带编号一一对应,不错不乱,便于查询。
3.6.5 录像资料为保密资料,应加强对各种资料的严格管理和保密工作,未经物管中心(处)负责人同意,任何人不能查阅、提取、剪辑、复制或私自销毁录像资料。
中控值班员不得将录像内容泄露给任何无关人员。
3.6.6 应建立录像设备和资料台帐,定期检查,避免丢失、损坏,发现异常情况立即逐级报告。
第9篇 某物业项目中控室设备运行管理规程
质量/环境/安全管理体系作业指导书
--物业项目中控室设备运行管理规程
1.0目的
确保中控室设备处于良好状态保证用户的人身和财产的安全。
2.0范围
适用于公司所辖各管理处的中控室各类设备。
3.0职责
3.1 中控室安全员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。
3.2 维修班长负责中控室设备的综合管理和维修保养。
4.0 海天一色雅居中控室设备管理工作程序
4.1 消防中心设备运行管理
4.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。
4.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后,应立即通知相关人员前往火警现场观察.
4.1.3 火情确认后,打119电话报警及向相关领导通报。
4.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备(设施)。
4.1.5 打开消防电梯迫降开关,关闭所有客梯,同时通过消防广播疏散用户。
4.1.6 做好火警记录。
4.1.7 当故障发生时,及时通知维修工进行维修。
4.2 设备操作
4.2.1火灾报警控制器
a. 确认:当系统某点暂时中断信号,主机显示屏上显示出该点位置,同时主机发出声音,用鼠标左键在该显示器框内点一下即可确认该信号。
b. 静止:当发生火警后,用鼠标左键点按一下即可将该火警铃声停止。
c. 重置:用鼠标左键在该框内点按一下,即可将系统复位。
d. 监察:用鼠标在该框内点按一下,该框内即变成记录,用来查看以前的报警记录,↑、↓表示查看向前、向后的报警记录。再用鼠标点按一下即看向前、向手的报警记录。再用鼠标点按一下即可回复到监察功能。
4.2.2消火栓泵
a:自动启动:消防泵控制柜处于自动位置,当火险时在楼层击碎消火栓报警盒,联动柜发出报警声,同时,消防泵启动。
b:手动启动:在消防泵控制柜上把选择自动/手动置于手动位上,按启动按钮可启动消防水泵。
4.2.3喷淋泵
a:自动启动:喷淋泵控制柜处于自动位置,当楼层发生火灾时喷淋头爆裂,水流掣动作联动柜发出报警点,同时喷淋泵自动启动。
b:手动启动:在喷淋泵控制柜上把手动/自动选择开头置于手动位置上,按启动钮即可手动启动喷淋泵。
4.2.4消防送风(排烟)机
a:自动启动:当某一报警点发出报警信号时,该点风口打开,联动柜发出报警声,同时送风机启动。
b:手动启动:在联动机上直接按启动即可手动启动风机运行。
4.2.5消防广播
在消防控制柜上,按某楼层消防广播开关,找开话筒开关,即可对该楼层广播.
4.2.6消防电话
在楼层拿消防电话,消防中心主机收到声响,即可与楼层对话。可按各楼层开关即可对话。
4.2.7闭路电视监控
a:录像:按vtr→放入录像带→按rec
b:放像:按vtr→放入录像带→按play
c:各摄像头画面切换:按下摄像头的编号后,再按红色cam键即可切换到该画面。
4.2.8防盗对讲系统
当需与楼层住户通话时,按下相应的数字键后,主机发出嘟声后,即可与住户通话。
5.0__花园中控室设备管理工作程序
5.1 消防中心设备运行管理
5.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。
5.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后,应立即通知相关人员前往火警现场观察.
5.1.3 火情确认后,打119电话报警及向相关领导通报。
5.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、加压(排烟)系统的设备(设施)。
5.1.5 打开消防电梯迫降开关,关闭所有客梯、消防电梯于基站待命,同时疏散用户。
5.1.6 做好火警记录。
5.1.7 火情解除后,通知相关人员恢复所有设备(设施)。
5.1.8 当故障发生时,及时通知维修工进行维修。
5.2 设备操作
5.2.1主控屏
a. 复位:所有火警、探测区、显示,技术报警都被取消并复位到正常状态。
b. 警铃消音,打开或隔离所连的警铃设备。
c. 蜂鸣器消音:控制屏蜂鸣器消音(键盘上锁后仍有效)。
d. 通用显示概要:在通用显示概要中,所有即时信息职火警、警告、故障及控制屏的其他状态都按优先级别顺序显示,如即时信息多于一屏,可用查阅箭头键,浏览显示,如要了解某一条概要信息的详细状况,先用箭头键将游标指向该信息,然后按状功能键。
5.2.2消火栓
a:自动启动:消防泵控制柜和联动机都处于自动位置,当火险时在楼层击碎消火栓报警玻璃主机发出报警声,同时消防泵启动,警铃响。
b:手动启动:在消防泵控制柜或联动机上把选择自动/手动选择开关置于手动位上,按启动按钮即可手动启动消防水泵。
5.2.3喷淋泵
a:自动启动:喷淋泵控制柜或联动机都处于自动位置,当楼层发生火灾时喷淋头爆裂,水流掣动作主机报警,警铃响,同时喷淋泵自动启动。
b:手动启动:在喷淋泵控制柜或联动机上把手动/自动选择开头置于手动位置上,按启动钮即可手动启动喷淋泵。
5.2.4消防加压(排烟)风机
a:自动启动:当某一报警点发出报警信号或风阀打开,主机报警,同时相应的排烟或加压风机启动。
b:手动启动:在联动柜或风机控制上直接按启动即可手动启动风机运行。
5.2.5防火卷帘门
a:自动启动:当某一报警点发出报警信号时,相应的防炎卷帘门自动下降。
b:手动启动:在联动柜上用钥匙扭至迫降处,防火卷帘门下降。
5.2.6消防电话
在楼层插上或拿起消防电话,消防中心收到声响,用主机电话即可与楼层对话,或在中心按各楼层开头即可对话。
5.2.7闭路电视监控
a:录像:开电源→放入录像带→按rec
b:放像:开电源→放入录像带→按play
c:各摄像头画面切换:按下摄像头的编号后即可切换到该画面。
5.2.8可视对讲系统
第10篇 物业项目管理处应急情况处理规程
物业项目管理处应急情况的处理规程
1.0目的
为了维护客户的利益,使客户的生命、财产安全得到保障,辖区内的公共设备、设施不受损坏,从而确保客户能在舒适的环境里生活。
2.0适用范围
适用公司各物业项目遇到应急情况时需处理的工作程序的管理。
3.0引用文件
3.1《上海市消防管理规定》
3.2《上海市电梯及自动扶梯安全管理条例》
3.3《上海市燃气管理条例》
4.0职责
4.1水管爆裂、高压电器故障不能处理,由工程处专业人员负责请供水、供电公司维修,并参加验收。
4.2公司各物业项目管理处经理、物业事务主管负责对辖区内应急情况的处理工作。
4.3物业项目管理处其他员工应配合做好应急事故处理,并做好事后的清场工作。
5.0程序要点
5.1当发生火灾时
5.1.1当班管理员应速拨119,同时通知管理员领班并报告公司主管领导。
5.1.2水电工得知发生火灾应火速关闭电力总闸,以免发生更大的危险。
5.1.3物业项目管理处全体人员除当班管理员之外,采取边疏散人员,边用现有的消防器材进行灭火。
5.1.4若火灾发生在夜间,总值班应安排人员,唤醒沉睡的客户,帮助他们快速离开火灾现场。
5.1.5物业项目管理处工作人员应尽可能地抢救客户及公共财产,不使其受到损失。
5.1.6在救火过程中,当班管理员更应该提高警惕,严防犯罪分子乘虚而入。
5.1.7火扑灭之后,物业项目管理处经理应积极配合公安人员调查火灾发生原因,并详细填写《发生火灾应急处理记录表》,安排人员帮助客户清理场地,并即时通知所属保险公司作出理赔处理。
5.1.8物业项目管理处经理对有突出表现的员工进行表扬,同时填写《应急情况处理过程中员工突出表现申报表》,报运作部、公司领导审批。
5.2发生案件时
5.2.1当巡逻管理员听到客户呼救或发现有人作案时,留意作案人的面貌、身高,立即向当地派出所报案或拨匪警110;同时通知管理员领班并报告物业项目管理处经理。
5.2.2物业事务主管应组织人员发动客户共同捉拿案犯,并封锁该管理辖区所有的出口,当班门卫这时应有高度的警惕性严守阵地,密切注视离开管理区域的可疑人员,严格检查离场的车辆,防止案犯乘机逃跑,若抓到案犯后应马上送当地派出所。
5.2.3管理员领班应安排管理员,协助公安干警保护案发现场,并详细介绍案件发生的经过,以方便公安部门调查破案。并填写《案件发生记录表》。
5.2.4物业项目管理处经理、管理员领班应及时安慰被盗被害的客户,填写《抓获违法人员记录表》,并填写《应急处理过程中员工突出表现申请表》,报运作部、公司领导审批。如有第三者受损时即时通报所属保险公司。
5.3当台风来临时
5.3.1物业项目管理处人员在台风来临时,要注意收听、收看各新闻媒介发出的防风预告及措施,将有关防风注意事项通知客户,做好防台风前的准备工作。
5.3.2水电工检查小区内的沟渠、天面排水周围、平台排水孔是否有杂物阻塞,如不利于水流畅,则组织清洁工疏通所有的排水沟渠及管道,填写《防风检查登记表》报物业项目管理处经理。
5.3.3水电工检查配电房、水泵房、窗关闭情况,每栋楼宇大门是否锁好。
5.3.4管理员巡逻时,要密切注意检查客户阳台上的物品及物业项目管理处的标识有无固紧,并提醒客户注意财物安全。
5.3.5园林绿化工应将小的乔木固定,以免风将树刮倒。
5.3.6台风过后,由物业项目管理处经理组织人员对物业项目的受损情况进行检查修缮,并填写《台风灾害情况处理表》报公司运作部。
5.4水管爆裂时
5.4.1水电工应每天注意巡视辖区内隐蔽水管有无爆裂。
5.4.2发现水管爆裂时,水电工立即关闭水闸,同时通知物业项目管理处经理张贴通知给受影响的客户,讲明停水原因及停水大约时间,并为客户提供方便用水的地方,由水电工填写《突发事故维修验收表》报物业项目管理处。
5.4.3物业项目管理处速请自来水公司维修队进行抢修,修复后,由物业项目管理处水电工、工程处参与验收,维修单位填写《突发事故维修验收表》报运作部。
5.5电力中断时
5.5.1当电力系统中断时,由水电工关电闸,发出通知给受影响的客户并加以解释,同时通知物业项目管理处经理。
5.5.2水电工填写《突发事故表》报物业项目管理处经理,由物业项目管理处物业工程组派专业人员,以最快的速度进行修复,同时也可请求公司工程处经理派人帮助处理,若属于高压部份,由物业项目管理处请供电公司前来处理,工程组专业人员负责协助。
5.6停电时,管理员应加强保卫工作,以免犯罪分子乘机打劫。
5.6.1修复后,由工程处专业人员、物业项目管理处经理、水电工参加验收,维修单位填写《突发事故维修验收表》报公司运作部经理。
5.7煤气泄漏时
5.7.1由物业项目管理处人员通知客户,如联系不上时,应破门而入,打开客户家所有门窗,关闭煤气总闸,在客户家里写下留言条,并通知煤气公司处理。
5.7.2物业项目管理处应配合煤气公司,做好修检工作,做好安全使用煤气的宣传工作,由水电工填写《煤气发生事故记录表》报物业项目管理处。
6.0相关记录
6.1《发生火灾应急处理记录表》mps-yw2-20
6.2《应急过程中员工突出表现申报表》mps-yw2-21
6.3《公司抓获违法人员登记表》mps-yw2-22
6.4《防风检查登记表》mps-yw2-23
6.5《台风灾害情况处理表》mps-yw2-24
6.6《突发事故表》mps-yw2-25
6.7《案件发生记录表》mps-yw2-26
6.8《突发事故维修验收表》mps-yg2-13
6.9《煤气发生事故维修记录表》mps-yg2-14
第11篇 某物业项目用户档案管理规程
物业项目用户档案管理规程
1目的
规范用户档案的保管与跟踪工作。
2适用范围
适用于管理中心用户档案的保管与跟踪。
3职责
3.1物业助理负责监控用户档案保管与跟踪工作。
3.2物业管理员负责依照本规程具体实施用户档案的建立、保管与跟踪。
4工作流程
4.1建立《用户档案》,其内容包括:
4.1.1《入伙通知书》;
4.1.2购房合同;
4.1.3《用户档案资料表》(用户营业执照的复印件张贴于表后面);
4.1.4经用户签署后的《委托物业管理服务协议》;
4.1.5经用户签署后的《用户公约》;
4.1.6经用户签署后的《装修管理责任书》;
4.1.7《房屋交付验收表》;
4.1.8《装修申报表》、相关图纸及装修单位资料;
4.1.9《委托银行代收费协议书》;
4.1.10《违章处理通知书》及处理结果资料;
4.1.11各类申请电话、有线电视、管道燃气等开通的申请书等其他应保存的资料。
4.2档案盒的制作
4.2.1根据档案盒的规格准备相应的档案标贴纸。
4.2.2在档案标签贴纸上打印出不同字号的档案类别名称,其格式一般是由文档名称、组织机构、编号、栋号楼层号房号等几部分组成,表达式如下:
×××-××-×××
以yk大厦为例:cpm-avic-001
cpm:__物业管理有限公司
avic:--园管理中心
001:编号001
标签效果图如右所示:
4.2.3将制作好的档案标签纸贴在档案盒左侧立面距顶部3cm位置上,并排列在档案柜中。
4.3用户档案的建立
4.3.1准备适量的 26cm×34cm左右尺寸的档案袋。
4.3.2将写有栋号、楼层号、房号的标签贴纸贴在档案袋封面上。
4.3.3将用户的有关资料存放在相应的档案袋内。
4.3.4将各用户的档案袋按栋号、楼层号、房间号的先后顺序排列在档案盒内。
4.3.5按档案盒内的各用户的档案排列顺序,将档案有关内容登记在《用户档案》内。其内容包括:序号、用户姓名、栋号房号、联系电话、档案编号、入住时间、备注等栏目。
4.4用户档案的跟踪
4.4.1当发生下列情况变化时,物业管理员应将变化情况记录在《用户档案》中:
a.通讯电话联络方式发生变化时;
b.用户产权发生更替时;
c.住房使用人发生变化时。
4.4.2《用户档案》跟踪管理,由事务管理员每季度进行一次用户情况的普查,对拖欠管理费、水电费和其他费用一个月以上的用户,管理员应至少每隔15天跟踪一次。
4.5《用户档案》属绝密档案,特殊情况如需查阅须报管理中心经理批准,经行政部资料档案员办理登记手续后方可查阅。
4.6《用户档案》应永久保存。
4.7将各用户资料输入电脑进行无纸化管理。
4.8本规程执行情况作为行政部资料档案员绩效考评的依据之一。
5相关文件和质量记录表格
5.1《管理处文件、资料管理规程》
5.2《入伙登记册》
第12篇 商业物业项目管理体制人员配备规程
商业物业项目管理体制和人员配备
1、管理架构
我们拟设m_y商业物业管理处为公司的外派机构,全面负责m_y商业物业的日常管理运作,统管整个大厦内外事务。公司与管理处每年签订《管理目标经济指标责任合同》,管理处按综合一体化管理七大服务即:房管、治安、车辆、清洁、绿化、维修、大厦文化,设管理部、机电部、护卫队、清洁、绿化队,管理设监控中心,实行二十四小时值班,管理机构见图示:
管理处组织架构
2、人员配备
根据公司质量管理标准和m_y商业物业综合一体化管理的内容、范围、广度和深度,科学、合理设置机构和人员,力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标,本着精干、高效、以岗定人的原则确定人员编制。管理处拟定设各类人员51人。
管理处经理1名
经理助理1名
管理员1名
文化员(兼客户投诉)1名
出纳(兼文员)1名
工程技术人员9名
监控、消防中心控制人员4名
安全员21名
清洁、绿化11名
3、骨干人员的素质要求
分类岗位职责现具备条件(拟招条件)备注
管理处经理
全面负责m_y商业物业管理工作男、30岁以上,机电专业,具多年物业管理经验,协调管理能力强,熟悉iso9002质量体系管理处经理、经理助理由公司内部委派
助理经理协助经理管理机电、维修、消防、车辆管理、治安、房管、绿化、清洁、社区文化七大服务项目男、本科文化,具多年基层物业管理经验,熟悉七大服务项目操作流程及检验标准,实践经验丰富,熟悉iso9002质量体系
房管部管理员
负责房管工作手册规定的工作内容,协助经理做好管理、监督、协调、服务各项工作大专学历,土建或工民建专业,具有2年以上基层物业管理经验,综合管理协调能力和技术专业能力均较强管理员、会计、出纳、大厦文化员、机电工程技术人员,保安队长、绿化队长由公司从其它管理处调配
出纳负责管理大厦财务收支工作,前期水电表抄送,统计工作财务专业,大专文化,懂物业管理财务规定,3年物业管理财务工作经验
仓管员专职负责仓库管理工作,负责进行物品分类,拟定物品采购计划正派、廉洁、具多年仓库管理经验
大厦文化员负责配合、开展、落实m_y商业物业文化生活。兼客户投诉处理。具多年组织经验
机电部水电、空调、土建、电梯负责m_y商业物业供配电,中央空调、电梯、消防等设备设施的正常运行和养护助理工程师以上职称,熟悉物业的各种配电、消防、空调、电梯、电脑网络等的管理运作普通操作层员工,部分保安、技工、清洁、绿化人员通过招聘,经考核、岗前培训、在岗培训,合格者予以录用
中控员负责报警、监控中心的值班和处理各类信息,让监控中心起到管理枢纽的作用初级以上技术职称、工程、电子类专业,懂消防知识
安全事务部队长全面负责大厦的治安和车辆管理工作高中文化,退伍军人,军事素质优秀,具多年大厦治安管理经验
车辆管理员负责大厦车辆、车场管理工作熟悉治安防盗报警系统运用
绿化队绿化组长负责大厦绿化养护、整治工作技工、园艺专业,从事多年小区绿化养护和管理工作经验
清洁组长负责大厦公共场地,用地清洁卫生责任心强,具多年物业管理清洁工作经验
4、管理处职责
a、负责对m_y商业物业实施综合一体化管理,在物业管理业务方面接受公司的指导和监督。
b、贯彻执行公司制定的物业管理质量体系标准,按标准要求实施管理。
c、完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。
d、合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。
e、定期对房屋,公共配套设施进行维修养护。
f、负责开展丰富多彩的大厦文化活动。
g、负责拟定大厦月工作计划。
h、积极参加创建安全文明大厦、省优秀大厦的考评工作,提高管理服务水平。
i、负责m_y商业物业的安全、防火工作。
j、协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系,有效开展工作。
第13篇 物业项目供电管理规程（17）
物业项目供电管理规程(十七)
一、职责
1、管理处运行维修组负责所管供电设施的运行、维护、小修;意外停电时的抢修及正常停电时通知相关部门。
2、管理处负责按月抄录用户电度表并依时上报供电部门,协助供电部门追收欠交电费,查处偷漏电及违章用电。
3、工程部负责对运行维修组提供技术指导,负责组织安排供电设施中修及改造工程。
4、工程部负责审批新装及增加用电的申请,随时掌握公司供电计量的情况,发现问题及时组织整改;负责就供电业务问题与供电部门协调。
二、实施程序
1、用户报装接电的管理
1)管理处接受用户的填好的《新装及增加用电申请表》经核查后,签暑初步意见。
2)工程部负责审批用户《新装及增加用电申请表》。
3)管理处按工程部审批意见,指定用户接电地点,供电开关及计量装置规格;并对供电开关至用户电源总开关之间的部分组织验收。验收合格并办好财务手续后方可供电。(对用电容量30千瓦及以上的用户,应有工程部人员参加并主持验收)。
2、运行维护及正常供电
管理处按《运行维修组岗位职责》,《水、电机械设备运行、维护、保养制度》,《设备运行维护值班记录》,《企业电工安全规程》的要求,做好日常运行维护工作,保证对用户的正常供电。
3、正常停电
1)管理处应及时发现各种传媒上的停电公告(通知),或接到供电局停电通知后,立即将停电情况通知有关用户,并做好记录。
2)公司供电设备检修计划停电时,工程部应提前一天书面通知相关部门;管理处在接到通知后立即通知相关用户。
4、事故停电
1)供电局事故停电,管理处应及时与供电局调度所取得联系,尽量了解恢复供电时间,报告公司工程部和通知相关部门。
2)公司供电设备在运行中因故障造成停电,管理处应尽量缩小停电范围,报告公司领导和通知相关部门,并作好记录。
5、发电机供电
管理处在市电系统停电半小时内恢复对事故照明、泵站、电梯及消防设备的供电,并作好记录。
6、抄表和收费
1)各管理处在每月1~5日抄录各用户电度表,录入抄表器,送电脑室,由电脑室统一送供电公司。
2)各管理处每月10日前将电量统计报表及内部供电运行盈亏情况报工程部。
3)财务部负责按管理处报送的外接电电量,依照公司规定电价收取用户电费。
7、供电设备的维修
1)各管理处按《维修职责划分及工作程序》做好故障设备的小修工作,管理处无法完成的维修工作,按程序报公司工程部,由工程部组织完成。
2)供电设备的大中修及改造,由工程部制定计划报公司总经理批准后,组织实施。
8、电工的管理
公司值班和维修电工必须持有电工操作证方可上岗工作。并应按员工考核程序规定进行定期鉴定和培训,以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。
第14篇 物业项目钥匙管理操作规程
物业项目钥匙管理操作规程
1.0目的
加强钥匙管理,消除安全隐患。
2.0适用范围
适用于公司及各管理处。
3.0职责
3.1各钥匙管理部门负责人应指定专人负责钥匙的接收、标识、保管、领用和配制。
3.2综合管理部负责公司各类办公区域钥匙和办公区域各类文件柜钥匙的管理(副总和财务部办公室除外)。
3.3管理处客服中心负责空置房、空关房、客户临时委托保管钥匙的管理;管理处内勤
负责除业主钥匙(空置房、空关房客户临时委托保管)之外的所有管理处备用钥匙的管理。
钥匙使用人负责领用钥匙的管理。
4.0程序
4.1定义:
4.1.1公司钥匙:办公区域各类文件柜钥匙、办公区域的各类房间钥匙。
4.1.2管理处的钥匙主要包括四个层面:
4.1.2.1属于业主的钥匙:家政等服务需要客户临时委托代保管的钥匙、空置房钥匙。
4.1.2.2共用部位钥匙:消防通道、单元门禁卡、电梯机坑、管道井、设备箱柜等钥匙。
4.1.2.3物业管理用房钥匙:管理用房(办公室、库房、休息室、工作间等)、设备房等。
4.1.2.4属于可能开启的个人持有办公室活动柜与员工更衣柜的钥匙。
4.2钥匙的接管:
4.2.1公司和管理处内勤、客户服务人员(专人,客用钥匙)为钥匙的专职管理员,负责钥匙的接管、分配、借用、发放、配置等管理工作。
4.2.2在房屋移交验收时,管理处主任安排钥匙管理员接受所有的钥匙,并分类在《钥匙清单》上登记。
4.2.3 钥匙管理员负责将所有钥匙分类加以标识,并确保标识的清晰及持久性。
4.2.4除保证工作顺利进行分配到各钥匙持有人外,其余钥匙全部作为备用钥匙进入钥匙管理员的专库进行管理。
4.3钥匙的分配:
4.3.1钥匙接管后,按4.3.3的标准进行钥匙分配。
4.3.2钥匙管理人应在《__钥匙清单》上登记。
4.3.3钥匙分配标准:
4.3.3.1由客服前台持有一套,每日移交。文件柜钥匙由内勤持有一套。
4.3.3.2设备房钥匙由设备管理人持有一把,随班次交接进行移交。
4.3.3.3库房钥匙由内勤持有一把,随工作调动进行移交。
4.3.3.4维修、保洁、绿化的休息室、工具间、工作间钥匙由当值员工或当日值班人持有一套,随班次交接进行移交。
4.3.3.5设备箱柜、管道井等钥匙由维修人员持有一套,随班次交接进行移交。
4.3.3.6消防通道等钥匙由监控室人员持有一套,封闭入库,随班次交接进行移交。
4.3.3.7单元门禁管理卡由该区域巡逻人员持有一张,随班次交接进行移交。
4.3.3.8空置房和空关房钥匙、客户临时委托代保管的钥匙由客服中心在钥匙库中进行保管,随班次交接进行移交。
4.3.3.9员工办公室活动柜和更衣柜钥匙由本人持有一把,随调动或离职移交。
4.4钥匙的保管:
4.4.1其他人员因工作需要而借用钥匙,须由部门主管授权在钥匙持有人或备用钥匙管理员处严格履行领用手续并填写《钥匙使用登记表》,不论当日工作是否完毕,所有钥匙应于工作完成时或当日下班时归还钥匙,于第二日重新借用,当日钥匙使用人发现钥匙未归还,应进行追索;监控中心保管的钥匙归还时应在班长监督下,由监控室人员进行封存保管。
4.4.2钥匙领用后必须随身携带,不可将钥匙随意离身放置或转借给他人,更不能让他人代还钥匙,严禁将钥匙带离小区,严禁未经部门负责人许可私配钥匙。
4.4.3内勤请假外出时需把库房和文件柜钥匙交给部门负责人指定的人员,并在《钥匙使用登记表》上签名确认。
4.4.4空置房和空关房钥匙在整改过程中,不能直接交给承建单位,应由客服中心在确认整改事实并办理手续(押证)后,指定管理处人员为承建单位开启房门,并确认户内的设施设备状况;整改完毕,承建单位关闭房门前,通知客服中心安排专人查验整改和设施设备状况后,办理退证手续。整改过程中发生的设施设备损坏应由承建单位赔偿。
4.4.5交接班时,应在交接班记录上对钥匙数量、借出人予以交接,有不明去向的钥匙,接班人应不予接班并立即报告部门主管,同时在《钥匙使用登记表》上进行登记。对外借的钥匙接班人员要在当日追索回库。
4.4.6返回的钥匙如果发现异常,应立即核实钥匙的真伪、变形等情况,不能使用或不慎遗失,必须即刻报告部门负责人或钥匙管理员,由部门负责人做出处理意见,钥匙管理员《钥匙清单》上予以登记备案。
4.4.7因工作需要必须开启或公司清查属于个人管理的文件柜和更衣柜时,应由所属部门主管在《钥匙使用登记表》上登记后,由钥匙管理人陪同共同开启、关闭、封存。
4.4.8如果员工调动、离职,钥匙管理员负责收回其持有或借用钥匙,并将变更情况在《钥匙清单》上予以记录。属共同持有的,应由部门主管清理钥匙是否齐全并签署意见。
4.4.9钥匙管理人应每月25--30日,对备用钥匙库中的钥匙进行清理、盘点,并报告部门负责人,获准同意后,对钥匙予以更换、配置、报废。
4.5钥匙的更换、配制、报废:
4.5.1钥匙使用人或借用人,因工作需要或遗失需配制时,须由钥匙管理员填写《钥匙管理表》,报部门负责人同意后方可配制。
4.5.2门锁的钥匙损坏或全部丢失需更换锁芯时,应填写《钥匙管理表》报部门负责人审批后予以更换,重点部位门锁应在24小时之内更换完成(节假日时可口头报部门负责人同意),所更换的钥匙交钥匙管理员在《钥匙清单》上予以登记。
4.5.3因锁芯更换等原因导致原钥匙已无使用和保留价值,钥匙管理员应填写《钥匙管理表》报部门负责人审批后予以报废处理。
4.5.4因钥匙使用人和管理人造成的重要钥匙遗失,如:空置房和空关房、通小区和客户的消防通道钥匙。应在遗失后4小时内更换完成,更换锁芯的费用由遗失人支付。
4.6客户临时委托钥匙的管理
4.6.1如有客户因返修、维修、家政、房屋出租等原因要求临时委托代保管钥匙,钥
匙管理员应委婉提醒其风险发生的可能,如客户仍坚持或有其他特殊原因需要代管钥匙的,须经部门负责人或其授权人同意后方可接收。
4.6.2钥匙管理员受理客户临时委托钥匙时,应要求客户在《客户委托代管物品登记表》上进行签字登记。
4.6.3钥匙管理员负责将客户委托钥匙加以标识,并确保标识的清晰及持久性。
4.6.4相关工作人员领、借用客户临时委托钥匙时,须经部门主管同意,并严格填写《钥匙使用登记表》。如需过夜借用客户的钥匙,必须经过部门负责人同意后方可借用,并由钥匙管理员负责追回,否则将追究钥匙管理员责任;
4.6.5任何人不得复制客户委托管理的钥匙。
4.6.6客户领回委托管理的钥匙时,钥匙管理员应要求客户在《客户委托代管物品登记表》上签字确认,及时销帐。
4.6.7如客户委托管理的钥匙发生丢失或损坏,钥匙管理员应即时报告部门负责人,并向客户及时通报相关情况,妥善地对客户进行安抚、沟通解释,积极协商解决办法。
5.0相关记录
《钥匙借用登记表》
