第1篇 物业项目管理处工作职责2
物业项目管理处工作职责(二)
1、贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度;
2、负责管理所辖物业的日常业务、纠正各种违章行为,为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境;
3、树立住户至上的观念,及时为住户提供各种优质服务;
4、协助公司工程部对物业进行养护和维修,确保其正常使用;
5、积极配合公司其他部门在所辖物业区域开展的各种工作;
6、向住户宣传党的方针政策,协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作;
7、调查研究,深入了解住户对管理服务工作意见,处理住户对管理服务工作的投诉,重大问题报请公司物业部或公司领导处理解决;
8、完成领导布置的其他工作。
第2篇 某物业项目业主委员会工作经费管理办法
(20**年*月*日业委会会议通过)
第一条 根据《北京**业主大会议事规则》第二十五条规定制定本办法。
第二条 本办法规定的工作经费包括按照《物业服务合同》规定由物业公司提交给业主大会和业主委员会的费用、业主共有资产经营所得、业主捐赠等。
第三条 工作经费按照业主大会通过的《业主大会和业主委员会工作经费年度预算》执行。
第四条 工作经费用于与**业主大会、业主委员会工作有关的经费开支,包括业主委员会(含筹备阶段)办公经费、业主委员会委员工作补贴、聘用人员工资保险、业主大会会议开支、组织业主活动开支、代管会计事务所报酬、律师费、审计费、网站开发和托管运营费,经业主委员会批准的其他开支。
第五条 会计外聘,出纳由业主委员会委员担任。
第六条 工作经费报销时,经办人须填写报销单,报业主委员会秘书长审核、业主委员会主任签批,方可交出纳核报。业主委员会秘书长或主任为经办人时,须报常务副主任或其他副主任签批。金额超过两千元的开支,开支项目须事先列入业委会会议议题,超过半数的业主委员会委员同意,秘书长和主任才能签批,承办人可交出纳报销。
第七条 工作经费预借申领时,经办人须填写申请单,报业主委员会秘书长审核、业主委员会主任签批,方可交出纳领用。业主委员会秘书长或主任为经办人时,须报常务副主任或其他副主任签批。金额超过两千元的开支,开支项目须事先列入业委会会议议题,超过半数的业主委员会委员同意,秘书长和主任才能签批,承办人可从出纳领用。预借经费,必须在开支后一个月内销账。
第八条 业主委员会秘书长在每月一次的业主委员会委员通报一次工作经费使用情况,接受全体委员的日常监督。每位委员均有权查看工作经费开支账簿,财务人员不得以任何理由加以拒绝。
第九条 业主委员会每半年须向全体业主公布一次工作经费使用情况,接受业主监督。
第十条 业主委员会换届时,由新一届业主委员会聘请专业机构或人员对上一届业主委员会工作经费使用情况进行审计,审计完毕后,方可进行财务交接。
第十条 本办法的修改、补充、解释须经主委员会会议全体委员三分之二同意,并按照《议事规则》第二十六条公示。
第十一条 本办法经业主委员会会议三分之二委员同意通过,按照《议事规则》第二十六条公示后生效。
第3篇 m物业项目安全工作目标管理考核办法
为加强所属各管理处安全工作的考核评比工作,确保各管理处安全工作目标的顺利实现,根据市政府、市公安局有关规定,制定本办法。
一、基本原则:
1.坚持'安全工作一票否决'的原则,安全工作目标管理考核办法是所属各管理处年度管理工作考评中有关安全工作的规范要点,是对安全奖惩制度的细化,是安全检查工作的标准;对未完成安全工作指标及发生一般事故案件的管理处按安全奖惩制度处理。
2.坚持'谁主管、谁负责'的原则及与公司签定安全责任书的管理处、个人均应遵守本考核办法。
3.坚持全面考核、综合评定原则,考核工作以安全工作目标为基础,实行百分达标考核评比。
二、考核办法:
1.安全管理委员会负责具体考评工作。
2.考核以《安全检查内容及标准》结果为依据,以历次检查得分为基数采取年终综合评定的办法。
3.安全检查办法按《安全检查制度》执行。
4.考评工作分月检查、半年考评、年终评比。
5.考试评分办法:
(1)评分标准分值为:优、良、差。
优:各项安全工作内容95%以上达标为先进。
良:各项安全工作内容85%以上达标为合格。
差:各项安全工作内容85%以下为不合格。
(2)评分依据:
《安全检查内容及标准》。
安全秩序部月检查记录。
公司级安全检查记录.
6.考评组组长:z
副组长:z
孝评组成员:公司所属各管理处负责人
7.本办法解释权为公司安全管理委员会
三、考评奖罚办法:
1.奖励:
(1)经考核评比:历次检查成绩为良以上者为达标管理处,奖励管理处正职100元,副职70元,主管50元,领班30元,员工20元奖励。
(2)对安全工作有特殊贡献的部门、班组、个人(事迹参照安全奖惩制度相关条款)实行特殊奖励(奖金待订)。
2.扣罚:
(1)经考核评比:历次检查成绩为差的管理处为不达标管理处,给予管理处正、副职相应处罚(参照安全奖惩制度相关条款)。
(2)未能实现安全工作目标的部门;发生一般事故案件为成绩差,按《安全奖惩制度》相关条款对管理处正副职及当事人进行相应处理。
第4篇 物业项目安全管理工作监控办法
1.0目的
加强对安全工作的监控,确保安全工作质量。
2.0范围
适用于**酒店物业各项目。
3.0职责
3.1礼宾部负责定期或不定期对安全管理过程进行检查和监督。
3.2项目经理负责安全管理工作的全面监督、检查和指导。
3.3礼宾主管负责客辖区域内安全管理工作的业务指导与监督。
3.4礼宾领班负责本班日常业务操作的执行和落实。
4.0方法和过程控制
4.1公司礼宾部监控要求
4.1.1负责组织实施法定节假日(元旦节、五一节、国庆节、春节)敏感日的治安、安全、消防检查工作。
4.1.2不定期抽查各部门安全管理工作情况,分析治安、消防管理隐患,及时提出整改意见。
4.1.3每季度根据检查情况编写安全工作分析报告。
4.2项目经理监控要求
4.2.1每月对本部门的安全、消防管理工作进行一次全面检查,并予以记录,就有关问题提出指导意见。
4.2.2监督礼宾主管、领班的工作状况,及时调整安全工作业务架构,不断完善监督机制。
4.2.3通过与顾客、业主的沟通、回访,及时了解、掌握礼宾员的职业道德、沟通能力及服务水平,并给予有效的培训和指导。
4.2.4及时检查核实所安排工作的落实情况,跟进重大事项的处理结果。
4.2.5每季度组织对安全巡查工作进行评估,确保无治安盲点或隐患。
4.2.6掌握礼宾员的培训情况,关心礼宾员的业余文化生活,及时调解内部矛盾,确保建立一支精诚团结的安全队伍。
4.3礼宾主管监控要求
4.3.1检查本部门对安全管理制度的落实情况、工作规程执行情况,发现问题及时处理。
4.3.2每周对礼宾员质量记录进行一次全面检查,并予以记录。
4.3.3每周对本部门的安全、消防管理情况全面巡查至少两次,并将有关情况予以记录。
4.3.4每半月召开一次安全业务会议,总结上半月、安排下半月工作,分析安全状况,提出整改意见。
4.3.5每半月至少进行一次夜间查岗,对夜间礼宾员工作状态、质量记录、装备使用情况进行抽查,并予以记录。
4.3.6每季度组织一次紧急集合,以保证礼宾员的战斗力和应变能力。紧急集合人员为不当班礼宾员,须准确记录各人员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及装备情况,并在《紧急集合情况记录表》中予以记录。
4.3.7每季度对巡逻路线、巡逻时间进行一次评估,并将修订的巡逻路线图报部门经理审核。
4.3.8根据辖区治安防范的要求和特点,有针对性地拟定突发事件应急预案并组织礼宾员进行突发事件演练。
4.4礼宾领班监控要求
4.4.1严格执行'班前点名,班后点评'的交接班制度,对本班的工作状况进行评价,并提出改进要求。
4.4.2检查本班班前执勤设施、设备的完好情况,确保当班人员的正常使用。
4.4.3当班期间对安全各岗位的质量记录必须进行一次全面检查,及时纠正不合格现象。
4.4.4监督各岗位对外来人员、物资放行、施工、装修现场、车辆出入的管理力度、方式、方法,确保按规范运作,协助处理疑难问题或突发事件。
4.4.5全面监控礼宾员的夜间工作情况,如有异常,及时处理或报告。
4.4.6监督当班期间班员的考勤、纪律和工作状态,并予以记录。
4.4.7监督所有员工在辖区内的外在形象,及时纠正违章行为。
4.4.8规范礼宾员在参与集体、公众活动中的形象。
4.4.9严格执行内务管理规定,督促不合格者限期改正,并予以记录。
4.4.10严格执行月考核制度,公平公正地评价所属员工。
4.5.11每月全面检查、收集各岗位的质量记录交主管审核存档。
4.6夜间工作监控要求
4.6.1夜间查岗是安全管理的一项主要内容,目的在于检查各项目礼宾员夜间工作状况,督促提高安全防范意识,保证安全管理工作质量。
4.6.2夜间查岗按照计划制定和人员配置情况分为'a级检查'、'b级检查'和'c级检查'三种,a、b级检查事先必须制定年度检查计划,为保证查岗情况的真实性,须对制定的检查计划设立相应的保密范围。
4.6.2.1'a级检查'是全公司范围的检查,计划时间的安排由品质督导部于每年1月10日前制定完成,报管理者代表审批,由品质督导部人员及其它部门主管以上人员担任查岗人员,计划保密范围至总经理、管理者代表及品质督导部,由品质督导部于计划实施前24小时内将抽查部门通知查岗人员。'a级检查'须保证每月至
第5篇 物业项目采购管理工作程序
bjvk城市花园物业管理公司质量体系
文件名称:采购管理程序
1.目的
控制采购过程,保证所采购物资和服务符合质量要求.
2.范围
适用于公司内各类物资和服务的采购管理.
3.职责
3.1 总经理办公室后勤主管负责物资采购的实施,行政副主任负责物资采购的管理控制.
3.2 品质管理部负责组织对分供方进行评定和控制.
3.3 各部门质检员或专业技术人员负责采购物资和服务的验收.
4.程序
4.1 根据采购物资对服务质量的影响程序,将采购物资分为三类:
a类:对服务质量有重大影响的物资.如:土建材料、木材、机电设备等.
b类:对服务质量有直接影响的物资.如:娱乐设施、花草树木、清洁物品用于客户水电设施维修使用物资等.
c类:对服务质量无明显影响的物资.如:办公文具等
4.2 采购资料
4.2.1 物资使用部门负责提供采购资料,包括:规格、名称、价格、技术要求、相关国家、专业标准等.
4.2.2 总经理办公室后勤人员及时收集采购资料,不断按《分供方评估管理程序》调整《合格分供方名单》,并保存采购资料.
4.3 采购计划审批
4.3.1 各物资使用部门每月于25日前根据工作计划,填写《物资申请单》由部门经理签字后交总经理办公室后勤主管汇总后报总经理审批.
4.3.2 《物资申请单》包括:物资名称、规格、型号、等级、数量、价格、交货期、技术要求、检验方法等内容,必要时注明分供方名称.
4.3.3 计划审批后后勤主管安排仓管员根据库存情况制作全公司采购计划填写《物资申请单》.
4.3.4 后勤主管审核公司《物资申请单》,并将各部门《物资申请单》于26日前同时报总经理或其授权人审批.
4.3.5 审批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采购员根据审批后的安排《物资申请单》及《合格分供方名单》实施采购.大批量集中采购于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及时将各部门《物资申请单》中未列入全公司采购计划项目反馈到各部门.
4.3.8 应急物资的采购由部门经理、总经理助理审核后报总经理批准.
4.3.9 固定资产和高额物资采购需加专项报告.
4.3.10 各级管理采购物资审批权,按财务规定执行.
4.3.11 需要采购服务的部门提出服务采购申请,经部门经理、总经理助理审核后报总经理审批.
4.3.12 按《分供方评估管理程序》或《设备(服务)合格分供方名单》选择合格分供方.
4.3.13 按《合同审批程序》实施签订合约,合约必须明确我方要求,及双方承担的责任.
4.3.14 严格履约.
4.4 采购物资的验证
4.4.1 物资购进后,采购员应及时通知质检员办理入库报检手续;库管员根据《物资申请单》项目进行检验及入库登记,填写《入库单》,做好台帐记录.
4.4.2 质检员对物资进行验收时,若发现物资有标识破损、遗失、模糊、物品受潮、水迹、油迹、破裂等异样,必须打开包装进行检验或向经理报告,填写《物资验收单》.
4.4.3 如果采购物资需在分供方供货处进行检验时,由后勤主管负责组织相关部门质检员与分供方联系,实施现场验证,认真填写《物资验收单》.
4.4.4 如果客户提出对我公司分供方验证时,由后勤组负责双方联系,公司可以参考其意见,但客户的验证结果不能代替公司对采购物资的检验.
4.4.5 机电设备等技术性较强的物资验收由物资申请部门组织或指定专人验收其技术性能等.
4.4.6 使用部门(人)在使用物资前应进行验收,以确保其质量符合要求.
4.4.7 服务质量验收由服务申请部门负责.
4.4.8 当出现不合格物资时,由质检员填写《不合格物资处理单》,并呈请部门经理审批,由采购员按审批意见处理执行.
4.4.9 对小批量采购的a、b类物及首次承接的分供方可采取全部检验的方法.
4.4.10 采购完成后采购的有关文件由使用部门及后勤各自保存备份以备查阅.
4.4.11 对采购服务不合格项由服务采购部门负责人根据合同等,要求分供方赔偿或返工.
4.5 物资的保管按《仓库管理程序》执行.
5.监督执行
由总经理办公室监督执行.
6.支持性和相关性文件
bvpqs4.6-01-01 《a、b、c类物资合格供应商名单》
bvpqs4.15-01 《仓库管理程序》
bvpqs4.6-01-02 《设备(服务)合格分供方名单》
7.质量记录及表格
bvpqs4.6-01-f1-01《物资申请单》
bvpqs4.6-01-f2-01《入库单》
bvpqs4.6-01-f3-01《物资验收单》
bvpqs4.6-01-f4-01《不合格物资处理单》
第6篇 物业项目服务管理部工作职能
物业项目服务管理部职能:
1、对项目总经理负责;
2、负责该项目的管理和服务的策划、实施及各项维保修工作;
3、负责该项目的经营业务的策划、实施工作。
4、负责楼宇相关费用的收取,并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析,并及时按规定时间和渠道加以传递。
第7篇 物业项目管理处工作服管理规定
项目管理处工作服管理规定
一、新工作服:凡新到岗人员均发放两套工作服,工作满两年后,可更换新工作服。
二、不得在上班时间以外着工作服,不得将工作服转借给其他人。
三、如因工作原因造成工作服损坏,需由当事人写明损坏原因,书面报告管理处主任,经管理处主任同意后方可更换。
四、非因工作原因造成的工作服损坏,由当事人自行承担购买工作服的费用。
五、冬、夏之交需更换工作服时,需由领用人将工作服清洗干净交还管理处后,由管理处统一发放。
六、如员工办理离/辞手续时,需将工作服洗净后交回管理处,并作为离/辞人员完善手续之一。
第8篇 物业项目管理处行政工作职责
物业项目管理处行政的工作职责
1、贯彻落实物管公司制定的行政管理制度,在做好管理处行政后勤支持的同时,控制及节约行政成本;
2、组织和监督办公行为规范的执行,维护办公环境的整洁、卫生及安全;
3、负责管理处的各类物品采购和固定资产管理;
4、严格执行保密制度,负责管理处文件、资料、档案、图书等管理。
1)管理体系文件的发放管理。
2)行政文件的收集、发放、传阅、呈批、催办、保存、注销及档案资料的立卷归档。
3)管理处合同、协议、评审记录、业务信息等其它文件的整理。
4)指导管理处各部门的文件资料管理。
5)管理处各类书籍的购置、分类、保管、借阅、管理。
5、负责管理处会议的组织、安排、记录及跟踪落实;
6、根据公司规定,协助管理处主任进行管理处印章管理;
7、按照公司指引编制管理处行政办公预算,并严格按照经审批预算执行及复核管理处日常办公费用的支出。
8、完成其他日常行政事务性工作;
第9篇 物业项目管理服务处主任工作职责
一、贯彻和落实国家各项法律、法规,认真执行业主管理委员会、zz物业公司的指令及各项决议、决策。
二、在业主管理委员会的领导下,全面负责科技园物业服务管理工作。重视业主委员会建议,自觉接受业主委员会和各业主的监督。
三、忠于zz,廉正勤政,维护公司利益,树立良好形象,正确处理好开发商、业主、公司三方面的关系。
四、负责与业主方、合作方及市政等管理部门外部关系的协调、公关和联络工作。
五、负责管理处年度财务预算及工作计划的审定工作。
六、负责管理处人员编制、管理人员的提名、配备工作。
七、负责管理处材料计划审批工作。
八、负责管理处与公司之间的信息沟通,上情下达工作。
九、负责主持讨论制定管理处各项制度。
十、负责抓好安全工作,及时处理各类突发事件。
十一、培养并带好团队,关心员工生活,努力改善员工劳动条件,不断提高员工物质生活。
第10篇 物业项目安全管理工作监控程序
(七)1.目的加强对安全管理工作的监控,确保安全管理工作质量。
2. 范围适用于公司各管理处安全监控工作。
3. 职责3.1管理处经理负责安全管理工作的全面监控和指导。
3. 2护管主管负责安全管理工作的业务指导、检查、考核。
3. 3护管班长负责本班组日常业务操作的监督和落实。
4. 方法和过程控制
4.1护管班长监控要求
4.1.1带领全班人员进行'班前点名、班后点评'的交接班制度,对本班的工作状况进行评价,并提出改进要求。
4.1.2上班前对本班所用之设施、设备性能、完好情况进行检查,以保证当班人员的正常使用。
4.1.3当值期间至少对本班各岗位的质量记录进行一次全面检查,对不合格的质量记录及时进行纠正。
4.1.4监督各岗位对外来人员、物资放行、施工、装修现场的管理力度、方式、方法,确保按规范运作,协助处理疑难问题或突发事件。
4.1.5夜班期间,对当值护管员的工作状态进行全面监控,至少每半小时用对讲机呼叫各岗位一次,如有异常,应及时处理或向管理处当值负责人汇报。
4.1.6对护管员当值期间的工作状态、考勤纪律进行监督,并予以记录。
4.1.7控制、监督、教育本班护管员在辖区内的外在形象,对违章者应及时予以纠正。
4.1.8对集体、公众活动中护管员的参与形象进行控制。
4.1.9控制内务状况,严格执行内务管理规定,对不合格者要求其限期改正,并予以记录。
4.1.10保证每周2-3次的军训、培训质量,根据实际情况向上级汇报并及时改进培训内容及方法。
4.1.11每月考核前,须对各岗位的质量记录进行全面检查,并与月考评挂钩。
4.2护管主管监控要求
4.2.1 每周对本部门的安全、消防管理情况全面巡查至少两次,并将有关情况予以记录。
4.2.2 每周至少进行一次夜间查岗,对夜间护管员工作状态、质量记录、装备使用情况进行抽查,并予以记录。
4.2.3 每周召开一次安全业务会议,总结上周、安排下周工作,分析安全状况,提出整改意见。
4.2.4 检查本部门安全管理制度、工作规程执行情况,发现问题及时处理解决。
4.2.5 每周对护管员质量记录进行一次全面检查,并予以记录。
4.2.6 每季度至少组织一次夜间紧急集合,以保持护管员的战斗力。
4.2.7 每季度根据辖区治安防范的要求和特点,对巡逻路线、巡逻时间进行一次评估,并将修订的巡逻路线图报管理处经理审批。
4.3管理处经理监控要求
4.3.1 每月对本管理处的安全、消防管理工作进行一次全面检查并予以记录,就有关问题提出指导意见。
4.3.2 监督护管主管、班长的工作状况,必要时及时调整安全工作业务架构,不断完善监督机制。
4.3.3 通过与客户的沟通或回访,及时掌握护管员的职业道德、沟通能力及服务水平,并给予有效的培训和指导。
4.3.4 及时检查核实安排工作的落实情况,跟进重大事项的处理结果。
4.3.5 每季度组织对安全巡查工作进行评估,确保无治安盲点或隐患。
4.3.6 掌握护管员的培训情况,关心护管员的业余文体生活,及时调解内部矛盾,确保建立一支精诚团结的护管员队伍。
4.4治安防范专业委员会监控要求
4.4.1至少每半年一次全面检查各管理处治安管理、消防管理、停车场及交通管理工作情况,根据结果点评分析管理处安全管理工作状态,并将结论通报公司各管理处。
4.4.2不定期抽查各管理处安全管理工作情况,分析治安、消防管理隐患,及时提出整改意见。
4.4.3不定期组织监督模拟处理紧急事件的演习,如:反盗抢、反绑架等,并对演习情况做出评述,提出改进意见。
4.5夜间工作监控要求
4.5.1 职责:督促护管员在夜间加强防范意识,监控护管员的夜间工作行为,提高安全管理防范能力。
4.5.2 夜间查岗工作是安全管理的一项主要内容,目的在于检查各管理处的护管员夜间工作状况,保证安全管理工作质量。
4.5.3 夜间查岗按照计划制定和人员配置情况分为'a级检查'、'b级检查'和'c级检查'三种,a、b级检查事先必须制定年度检查计划,为保证查岗情况的真实性,须对制定的检查计划设立相应的保密范围。
a.'a级检查'系对全公司范围内的检查,计划时间的安排由品质管理部于每年12月31日前制定并报管理者代表审批,由管理处经理及以上人员担任查岗人员,计划保密范围至总经理、管理者代表及品质管理部,由品质管理部于计划实施前24小时内,通知查岗人员(原则上应与被查岗部门无关),由管理者代表监督执行。
'a级检查'须保证每年不少于六次。
b.'b级检查'是以各管理处为单位的内部检查,计划由各管理处经理于每年12月31日前制定并报品质管理部审批。
由部门主管及以上人员担任查岗人员,计划保密范围至总经理、管理者代表、品质管理部及管理处经理,由管理处经理于计划实施前24小时内通知查岗人员,由品质管理部监督执行。
'b级检查'每月进行一次。
c.'c级检查'系无计划、不定时、临时性的突击检查,通常在特殊情况下进行,由品质管理部或各管理处经理临时决定检查范围、查岗人员和查岗时间的组织安排。
4.5.4 若检查计划在实施过程中因人员变动或其它原因需改变时,由原计划编制部门负责调度、安排。
4.5.5 查岗必须包括以下内容:a.护管员夜间工作状况:包括精神状态、反应灵敏度、安全意识等。
b.通信设备使用情况:包括各类通讯设备的使用状况,紧急状态下的通讯使用是否具备合理性等。
c.护管员装备配戴情况:包括护管员的应急装备能否于紧急状态下正常使用等。
d.交接班记录:包括检查各类质量记录的填写是否齐全、清晰,格式是否规范,有无乱撕、写、画等现象。
4.5.6 查岗人员须据实填写《夜间查岗情况登记表》,并由接受检查的当值人员签字确认。
查岗人员应将填好的表格于检查后的第一个工作日交还发表部门(人)。
4.5.7 检查结果的处理:a.品质管理部须对a级检查的结果进行全公司范围的通报,并负责监督有关部门采取纠正和预防措施。
b.各管理处经理须对b级检查的结果进行管理处内部通报,并监督纠正预防措施的实施情况。
检查结果和通报于部门备案保存。
c.由品质管理部组织的c级检查结果处理方式同a级检查;
由管理处经理组织的c级检查结果处理方式同b级检查。
4.6护管员政治业务学习和军训
4.6.1 护管员要具有强烈的安全服务意识,严格执行安全责任制,时时处处注意做好治安消防工作。
4.6.2 护管员必须忠诚、积极,好学上进,乐于奉献,机智勇敢,热爱本职工作。
4.6.3 每周两次军事训练,保持旺盛的斗志和良好的精神状态。
4.6.4 各管理处要对护管员进行每周不少于一次的在职培训。
5.质量记录和表格《紧急集合情况记录表》《治安、消防安全巡查记录表》《护管员巡查记录表》《消防演习情况记录表》《夜间查岗情况登记表》
第11篇 新物业项目入伙管理工作程序
新项目入伙管理工作程序
1总则
1.1有序组织业户入伙,提供便捷、高效的顾客服务,是地产销售和后续物业服务的重要内容,项目所在公司和物业分公司应相互配合,严密策划和组织新项目的业户集中入伙工作。
1.2新项目集中入伙工作由项目所在公司主导,物业分公司配合。
1.3各物业分公司应配合项目所在公司履行房屋保修义务,在保修期内工程质量问题必须得到及时、有效的处理,切实维护业户合法权益和ee地产的品牌形象。
2相关职责界定
2.1项目所在公司总经理负责组织成立交楼入伙工作小组,制定交楼入伙工作方案,组织交楼准备工作,确定入伙时间。
2.2项目所在公司营销部、工程(配套)部、开发设计部、财务部参与入伙工作。
2.3物业分公司负责具体编制物业入伙方案,按计划准备及组织实施入伙管理工作。
2.4管理公司物业管理部负责各项目入伙管理工作的指导和监督。
2.5项目所在公司工程部负责协调监理公司和施工单位参与交楼验收工作。
3工作程序
3.1成立入伙工作小组
3.1.1组成人员:由项目所在公司总经理、营销总监、设计总监、工程总监、财务总监和物业分公司总经理组成,项目所在公司总经理担任组长,物业分公司总经理担任副组长。
3.1.2人员分工:接待组(负责客户引导、业户身份核验、资料接收及发放)、收费组、验收组、发钥匙组、咨询及后勤保障组,入伙当天现场总指挥为物业分公司总经理。
3.2入伙策划
3.2.1在入伙前,物业分公司将《入伙须知》及其它需提示的内容与项目所在公司的《入伙通知书》一起向业户送发,向业户明示入伙须知信息。
3.2.2物业分公司负责配合项目所在公司做好业户集中入伙工作,拟订项目集中入
伙方案。项目集中入伙方案经物业分公司总经理和项目所在公司营销(策划)部审核、总经理批准后,报管理公司物业管理部、市场部备案。管理公司收到入伙方案的日期应与预定的入伙日期至少提前30天。
3.2.3入伙过程中涉及的所有收费项目,且在房产销售合同中未明确约定的,收费标准必须在入伙方案审批前报管理公司批准后方可执行。
3.2.4新项目集中入伙方案中应包含对可能的紧急的识别、评价,以及相应的处置预案。
3.2.5入伙方案的内容应包括但不限于:
a)入伙的时间及实施地点;
b)入伙工作目标及接待能力要求;
c)入伙手续办理的流程;
d)接待现场布置要求;
e)可能紧急情况及处置预案要求;
f)负责入伙工作的人员安排及职责;
g)入伙过程中使用的文件和表格;
h)入伙准备工作的安排及要求;i)所需费用预算。
3.3交楼入伙准备工作
3.3.1人员培训
a)按人员分工,明确各组的任务及与其它组的衔接要求;
b)对工作流程、注意事项及入伙中业户普遍关注的收费、验收、房屋质量保修、装修等问题进行培训,必要时拟写《入伙工作统一说辞》。
3.3.2入伙发放资料及记录的准备
交楼入伙工作小组在业户入伙前15个工作日准备好用于入伙的必要的资料,并由物业分公司整理汇总备用。
1)入伙发放资料包括(不限于):
a)入伙通知书;
b)出库单;
c)入伙须知(可制成印刷品张贴);
d)入伙流程图(可制成印刷品张贴);
e)业主临时公约;
f)住户手册;
g)房屋质量保证书;h)房屋使用说明书;i)装修手册;
j)物业管理费批文;
k)物业管理相关法律法规文本。
2)记录包括(不限于):
a)业户情况登记表;b)入伙流程签认单;c)区域防火责任书;d)入伙收楼确认单。e)整改项目报告。
3.3.3入伙前与业主的沟通为了使入伙工作顺利开展,在项目所在公司寄发《入伙通知书》时,物业分公司可将业主须知的相关资料一同寄发。
3.3.4入伙现场环境布置要求
a)总体环境应布置成喜庆、热烈的场面,衬托出ee品牌;
b)入伙办理的区域必须保持干净卫生、井然有序,必要时采用灯笼、彩旗、彩带、摆放花篮、盆栽花木等进行装饰;
c)入伙现场办理地址、办理时间、入伙注意事项、入伙流程等标识,相关场地、道路应有明显、温馨的指路牌;
d)工作人员按分工不同应有明确的工作区域,避免出现慌乱现象、服务人员着装整齐,精神饱满;
e)在许可条件下,现场设置尽量考虑满足人们轻松地等候或进行办理入伙的环境;
f)办公现场资料摆放整齐有序。
3.4入伙手续的办理
3.4.1入伙手续办理流程图
入伙手续办理流程图
业主
………携带资料,按规定时间到达入伙现场
营销部
………核对确认业户身份,向业户发放《出库单》
接待组
………业户情况登记,补签相关合同
收费组
………收取相关费用,开具发票
验收组
………与业户共同验收房屋,出现问题记录并跟踪返修,水电开通,水电表初始读数抄录
钥匙发放
………发放钥匙,发放资料
资料归档
3.4.2项目所在公司营销(策划)部负责核对业户《入伙通知书》,查验以下业户证
件:
a)购房合同原件;
b)业户身份证或护照原件;
c)单位购房的查验须出示单位营业执照副本;
d)委托他人办理的须出示业户委托书,并留存。
3.4.3确认业户身份无误后,营销部向业户签发《出库单》。
3.4.4接待组
a)核对、回收《出库单》存根联;
b)留存业户证件复印件,填写《业户情况登记表》,签署《区域防火责任书》;
c)与未签约业户补签《前期物业管理协议》和《业户临
时公约》;
d)经办人在《入伙资料交收登记表》上的'业户资料提交栏'签字确认;
e)请业户在《入伙流程签认单》文件栏上签字确认。
3.4.5收费组依照法规、政府批文和公司要求,收取物业管理费等有关费用,并与业户共同在《入伙流程签认单》收费栏签字确认。
3.4.6验收组
a)在业户交纳完入伙费用后,验收组通知水电工开通该业户物业的水电,携同施工单位、监理公司,与业户对房屋进行验收;
b)将水电表初始读数及验收情况登记在《入伙收楼确认单》中;
c)房屋验收合格的,验收组与业户在《入伙收楼确认单》及《入伙流程签认单》中签字确认;
d)验收中发现问题,按3.6进行。验收完成后验收组与业户在《入伙收楼确认单》及《入伙流程签认单》中注明并签字确认。
3.4.7钥匙发放组
a)房屋验收无问题或业户要求在搬入后再行维修的,钥匙发放组将业户房屋钥匙全部交给业户;
b)房屋验收有问题的,钥匙发放按3.6进行。组在将业户房屋钥匙交给业户时,经业户同意留下一套钥匙(在《收楼问题整改报告》中记录),供维修使用;
c)业户领取钥匙后,在《钥匙领取登记表》及《入伙流程签认单》上签字确认;钥匙托管的,在表单备注栏注明;
d)钥匙发放组将《住户手册》、《装修手册》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》发给业户保存,并请业户在《入伙资料交收登记表》上的'入伙资料收取栏'签字确认,入伙手续办理完毕。
3.5所有资料和业户档案由物业分公司负责收集、整理和保存。
3.6房屋交收问题的整改
3.6.1验收发现问题时,业户在《整改项目报告》中记录交给验收人员,将钥匙交给验收人员便于维修,并在《入伙收楼确认单》的'回执栏'中填写相关记录并保留回执栏;
3.6.2物业分公司根据《整改项目报告》内容向综合维修队下达《工程维修作业单》,项目所在公司须督促尽快维修,以免影响业户装修;
3.6.3维修完成并通过物业分公司检验后,物业分公司联系业户前来复验,向业户交回所保留的钥匙并请其在《整改项目报告》的乙条款中签字确认。
3.7集中入伙办理过程中,项目所在公司、物业分公司必须确保:任何存在疑虑或不满意见的业户均能及时地与公司高层管理人员沟通,避免现场服务人员的拖延造成矛盾激化或不满情绪的扩散。
3.8集中入伙期间,物业分公司必须每对入伙办理情况进行汇总统计,在当天报告项目所在公司。
3.9物业集中入伙结束后一周内,物业分公司总经理应组织本公司对入伙工作进行总结,对入伙过程中反映出来的房屋质量、销售服务、物业服务等方面问题进行汇总统计,报送项目所在公司及管理公司物业管理部备案。
4零星入伙(入住)
在物业集中入伙之后,针对物业正常运营期间个别业户(租户)入伙手续办理,除不必制订准备工作计划和交付方案外,相关入伙手续仍必须按上述规定办理。
5相关文件与记录
5.1wdwy-wi-mm7501入伙通知书(范本)
5.2wdwy-wi-mm7502入伙须知(范本)
5.3wdwy-fr-mm7501出库单
5.4wdwy-fr-mm7502入伙流程签认单
5.5wdwy-fr-mm7503业户情况登记表
5.6wdwy-fr-mm7504区预防火责任书
5.7wdwy-fr-mm7505入伙收楼确认单
5.8wdwy-fr-mm7506整改项目报告
第12篇 xs物业项目设备管理工作程序
物业项目设备管理工作程序
【供配电设备】
电工
a.每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;
b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)'运行'与'备用'每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;
c.按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内;
e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备部经理,记录《设备故障记录表》,并及时排除异常和故障。
【电梯设备】
分承包方电梯维保人员
a.每周按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;
b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;
c.设备发生异常和故障及时报告设备经理,记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。
设备经理
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备,填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备经理,督促维修保养;
b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备,记录《设备定期启动表》。
【给排水设备】
管道工
a.每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;
b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵'运行'与'备用'每二周交替更换一次;
c.按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内;
e.给排水设备发生异常和故障及时报告给设备部经理,记录《设备故障记录表》,并及时排除异常和故障。
【消防系统】
日常巡视
a.设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备经理,记录《设备故障记录表》,并及时排除异常和故障;
b.安全接待人员负责消防设施的日常巡视,每月对各层面消防设施巡视一遍,将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。
定期检查
a.由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;
b.由弱电维修操作工组织,并由安保主管、安全接待人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。
维修保养
a.弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作;
b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵'运行'与'备用'每月定期启动后交替更换一次;
c.按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。
【弱电设备】
分承包方维保人员
a.按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
b.弱电设备、设施维修工作记录《设备、设施维修记录表》;
c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备部经理,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。
弱电工
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡视记录表》;
b.信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次;
c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备经理,督促维修保养。
