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阶段管理制度是企业管理中的核心组成部分，旨在确保项目或任务在各个阶段得到有效管理和控制。它涵盖了计划制定、执行监控、反馈调整等多个环节，以实现企业目标的有序实现。
包括哪些方面
1. 目标设定：明确每个阶段的目标和预期成果，为团队提供清晰的方向。
2. 责任分配：定义各阶段的责任人及其职责，确保责任落实到个人。
3. 时间规划：设定每个阶段的起止时间，保证进度控制。
4. 资源调配：合理分配人力、物力和财力资源，以满足阶段需求。
5. 质量标准：设立质量控制点，确保阶段成果符合企业标准。
6. 沟通机制：建立有效的信息交流渠道，确保信息畅通无阻。
7. 风险管理：识别潜在风险，制定应对策略，降低影响。
8. 评估与改进：定期评估阶段绩效，发现问题并及时改进。
重要性
阶段管理制度的重要性在于：
1. 提高效率：通过明确的阶段划分，优化工作流程，提高工作效率。
2. 控制质量：每个阶段都有明确的质量标准，有助于保证最终产品的质量。
3. 降低风险：提前预见并管理风险，减少项目失败的可能性。
4. 增强协作：清晰的责任分配和沟通机制，促进团队协作。
5. 便于追踪：阶段性的评估使问题暴露及时，便于调整策略。
方案
1. 制定详细计划：依据项目特性和企业目标，制定详实的阶段计划，明确每个阶段的具体任务。
2. 培训与指导：对员工进行阶段管理制度的培训，确保理解和执行到位。
3. 实施监控：设立关键绩效指标（kpis），定期检查阶段进度和质量。
4. 反馈与改进：鼓励员工提供反馈，定期召开评审会议，根据实际情况调整计划。
5. 激励机制：建立奖励制度，激励员工在各阶段表现出色。
6. 持续优化：根据阶段管理的实施效果，不断修订和完善管理制度。
以上方案旨在构建一个动态、灵活且高效的阶段管理制度，助力企业实现可持续发展。在执行过程中，管理层需密切关注实际效果，适时调整策略，以确保管理制度的适应性和有效性。
阶段管理制度范文
第1篇 油库施工阶段安全管理措施
施工阶段的安全管理是整个油库建设施工中安全管理的核心阶段,其时间最长、任务最重、难度最大。这里仅就最常见、最易发生事故的几种作业分别作些介绍。
(1)破土作业
所谓破土作业系指在施工现场的地面开挖、掘进、钻孔、打桩、爆破等作业。
油库建设施工中的破土作业主要是油罐基础开挖、管沟开挖,以及山区丘陵地带的场地平整和道路建设等工程。
破土作业过程中有可能出现实施爆破时伤人损坏设备设施;有可能挖坏原有地下的各种管道、电缆、各种标志物、文物古迹;有可能出现滑坡塌方等事故,为此进行破土作业时从安全角度考虑,应把握好以下几个环节。
①交底
在破土作业前应根据情况,组织营房、供电、供水、供气、通信、消防等部门,以及破土施工区域所属单位和与其他地下设施的主管单位,联合进行破土施工现场地下情况交底,根据施工区域地质水文、地下供排水管线、燃气管道、通信电缆、供电电缆、测量用的永久性标志桩、地质、地震部门设置的长期观测孔、不明物、砂基等情况向施工单位提出具体要求。
②施工方案及安全措施
交底后督促施工单位制定施工方案,针对地下和环境特点,制定行之有效的防范应急措施。
③明确安全负责人和监护人
施工单位应明确安全负责人。若在油库储油区内施工,应设专人进行安全监护。安全监护人应逐条对安全措施进行落实,确认无误后,方可通知作业人员进行作业。作业中认真监督,以防意外发生。
④设警示标志
破土作业施工现场应设围档,警告牌,警示灯。
⑤按规定着装
作业人员必须按规定着装,戴安全帽等劳保用品。
⑥危险场所的施工
在坑、沟、槽、井、地道内进行破土作业,应严格按中国石化的《进设备作业安全管理制度》进行安全管理,军队油库应按总部的《军用油库油罐清洗、除锈、涂装作业安全规程》办事,注意有毒气体和易燃易爆物的检查检测,遇有可疑情况,应立即停止作业,报上级查清情况后定出防范措施,方可再行施工。
⑦土石方工程应谨防塌方事故
破土作业前,应先做好地面和地下排水,严防地面水渗入作业面,造成塌方。开挖时应防滑坡、塌方。严防相邻建筑物、道路、管道等下沉变形,必要时应采取措施,加强观测、防止位移和下沉。
挖掘时应由上而下逐层挖掘,并留有安全防滑坡度,严禁采用挖空底脚和挖洞方法。
雨季和解冻期,土方工程应及时检查土方边坡,当发现有裂纹、支撑松动、变形、折断时应立即停止作业。
⑧遇有文物正确处置
土石方工程中,挖掘时若发现不能辨认物时,不得打击、移动,以及发现古代墓葬、文物、古文化遗址、古生物化石等,应立即停止作业,派专人看护,保护现场,立即报有关部门处理,切勿私自处理,防止哄抢、损坏,以免触犯国家有关法律。
⑨遇有险情正确处理
破土过程中,出现滑坡、塌方或其他险情时,应做到:
a.立即停止作业; ,
b.先撤出作业人员和设备;
c.出示警示牌,警示灯;
d.划出警戒区,设警戒员;
e.通知设计建设、安全等部门。
总之,破土作业应做到摸清底情、保其安全、警示明显、严防塌方,保护文物。
(3)动火作业
施工中用火是免不了的,我们所说的用火系指在危险区域内使用各种明火作业、明火取暖和明火照明。如进行各种焊接、切割作业;使用喷灯、火炉、液化气炉、电炉;进行烧烤、煨管、熬沥青、炒砂子;使用非防爆电器、工具及能产生火花的作业;进行爆破土工作业等。
动火作业的基本原则是:
①油库收发油作业期间,禁止用火;
②在储油区、作业区禁止烧荒、烧纸、烧烤;
③节假日原则上一律停止用火:
④可用可不用的一律不用;
⑤凡能拆卸施工的,一律拆下来移至安全地带动火;
⑥带油、带压容器和管线,一般不允许动火(负压时绝对禁止用火),确需动火时必须申请《用火作业证》,制定严格的安全防范措施。
第2篇 某物业管理策划阶段工作程序
__物业管理有限公司程序文件
--物业管理策划阶段工作程序
1.目的
规范物业管理策划工作流程。
2.范围
适用于公司待接管物业。
3.职责
3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。
3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。
3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。
4.方法和过程控制
4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。
4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。
4.2.1早期阶段:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:
4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。
4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。
4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。
4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。
4.2.1.5审阅设计图纸,对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。
4.2.2中期阶段:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括:
4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。
4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控,发现问题及时解决。
4.2.2.3从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
4.2.2.4根据相关验收标准,从物业管理功能出发,对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题,及时向地产公司建议完善、修正。
4.2.3后期阶段:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括:
4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。
4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料,如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套设施状况,做好物业接管验收的各项准备工作。
4.2.3.5了解地产销售承诺,如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。
4.2.4专业技术人员将工作情况记录在《--前期介入情况周记录表》上,作为重要资料保存。
4.3物业管理方案的制订
4.3.1根据物业情况,制定调查方案,对物业进行调查。内容包括:
4.3.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。
4.3.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。
4.3.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。在入伙前六个月,完成物业管理方案的编制,内容包括:
4.3.2.1分析物业本身及周边环境,从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。
4.3.2.2新建项目的整体情况介绍,包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。
4.3.2.3分析顾客需求,针对顾客群体特征、个性特征和服务需求,创新服务项目。
4.3.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。
4.3.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路,包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。
4.3.2.6确定需配置的资源, 制定物业管理处开办费计划,包括:办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具等预算开支。
4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证,评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等,评审验证结果记录于《策划方案/合同评审记录表》。
4.3.4物业管理方案制定后,试运行六个月进行确认,试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善,确定能完全满足要求后再全面施行。
4.3.5如物业管理方案在实施中发生更改,应由原评审部门/人员重新评审,并得到批准。
4.4组建物业管理处
4.4.1人力资源部根据物业管理方案,确定新建管理处人员编制。
4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。
4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选,并由人力资源部下发管理处成立的文件。
4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。
5.质量记录表格
__wy7.3-g01-f1《前期介入情况周记录表no1》
__wy7.3-g01-f2《前期介入情况周记录表no2》
__wy7.3-g01-f3《前期介入情况周记录表no3》
__wy7.3-g01-f4《前期介入情况周记录表no4》
__wy7.3-g01-f5《前期介入情况周记录表no5》
__wy7.3-g01-f6 《前期介入情况周记录表no6》
__wy7.3-g01-f7 《前期介入情况周记录表no7》
__wy7.3-g01-f8 《前期介入情况周记录表no8》
__wy7.2.2-z01-f1《策划方案/合同评审记录表》
第3篇 施工阶段砼砂浆级配试块管理制度
施工阶段的砼砂浆级配及试块管理制度
一、砼、砂浆强度值
凡在设计图纸中标明强度等级的砼、砂浆均属级配管理范围。
二、试块制作管理职责分工:
(1)项目工程师负责砼、砂浆强度评定(数理统计与非数理统计)。
(2)项目技术员负责级配申请的复核,签发配合比通知单。
(3)施工员负责开具级配申请单,负责计量工作的检查和监控。
(4)项目试验工负责接受配合比通知单,并根据通知单校验磅秤等计量器,负责向施工班组进行级配交底中途检查,负责现场试块制作,养护及送试工作。
(5)技术质量科的试验员负责试块的论压及填表工作,监督现场试块制作及三过磅执行。
第4篇 工程建设管理前期准备阶段工作指引
房地产开发工程建设管理工作指引之前期准备阶段
为了理顺建设管理流程,更好地指引工程建设,根据《房地产开发建设管理制度》(_地司管字[2010]第056号),结合我司工程建设的实际情况,对工程建设实施中的各环节工作流程进行了规定,提炼出各环节的管理控制要点。
一、前期准备阶段
工程建设前期准备阶段(基本取得用地到基础开工)主要工作内容包括:现场查勘;收地围蔽;清表;组织详勘;申报临水临电;前期综合策划;实施“三通一平”;大型土石方施工;与政府相关部门对接等。
(一)现场查勘
1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图
基本达成土地意向后,督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图和周边道路市政管网图,并进行复核,如误差较大,不满足要求时,应外委有资质的第三方重新绘制。
2、现场查勘
收地前,工程部应组织现场查勘,详细了解场地内的情况:地上地下建(构)筑物、坟墓、高低压电线(电缆)、通讯电缆(光缆)、排水(给水或灌溉)渠(管)、地上附着物等,尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等,并绘制在总图上。
3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、编制总规以及施工组织的重要依据,应及时取得并向有关部门提供。根据现场查勘和取得资料的情况,决定是否进行普勘。
(二)综合策划
新开发项目在详规批复一周内或开工前,由工程部牵头,地区公司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加部门及综合策划方案内容详见《房地产开发建设管理制度》第四条。
(三)围蔽
1、收地围蔽
(1)准备工作。
①办理收地手续。
②明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点(一般找当地测绘院取得),按征地红线图放出征地红线,做好标记。做好征地红线的复测工作,红线控制点坐标须由测量工程师全数复核。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大,应联系开发部协调相关部门及时解决。
③测算围蔽工程量,制订围蔽工程的实施方案。
④对可能引发的民众阻扰事件有充分的估计,积极与当地政府部门沟通取得支持,并做好预案。
⑤组织施工单位,做好围蔽工程人员、材料、机械设备的进场准备。
(2)围蔽实施
①对征地围蔽精心策划,做到:范围准确、速度快捷、围蔽实施时间保密并择机实施,避免与当地群众纠纷。
②围蔽进场和实施过程中做好拍照取证和新闻媒体解释工作。
③围蔽完成后,应安排保安部门巡视,防止围蔽遭受恶意破坏。
2、施工围蔽
(1)施工围墙
①根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》,万亩大盘(天下盘)在征地红线上做施工围栏,围栏标准:采用100_100_1500混凝土立柱拉镀锌刺绳铁丝网,砼立柱每隔5米一根,埋深500,铁丝网高度1米。
②根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》,一般楼板的小区采用施工围墙,围墙标准:采用砖砌围墙,墙高2米,每隔6米一个砖砌墙柱,临时围墙外立面应作抹灰,墙体做_大logo、广告标语(内容须经集团营销品牌中心审批)等。
③围墙施工时机:收地后尽快组织施工围墙的施工。
(2)场地内施工围蔽
①各标段的施工围蔽须采取统一的形式,布
第5篇 工程项目收尾阶段 安全管理措施
各施工总承包单位:
目前工程项目已进入了施工收尾阶段;从以往的经验和目前形势来看,这一阶段,管理人员和施工人员的安全思想放松,安全意识下降;作业人员点多面广比较分散,交叉作业多,具有不确定性、偶然性、隐蔽性,非施工性的不可控因素增多等原因,是造成生产安全事故多发的阶段,为加强工程项目收尾阶段的安全管理,确保施工收尾阶段的安全生产,现制定以下安全管理措施:
1. 梳理剩余工作量,各施工总承包单位要组织各专业人员对剩余工作进行整理和核实,掌握作业环境情况,明确管理人员责任,落实安全技术措施,并对施工人员进行有针对性地安全教育和安全技术交底;
2. 危险源第二次辨识
对于工程收尾这一特殊阶段,要求各单位组织专职安全员和各专业技术人员进行一次安全隐患大排查,根据工作内容及作业计划进行第二次危险源辨识,查找危险因素,及时发现可能发生工伤事故的苗头,采取防控措施;
3. 对管理人员进行责任心和安全意识教育
在工程收尾阶段,有的管理人员认为工程已基本结束,紧张危险期也已过去了,从而思想放松,纪律松弛,责任心懈怠,安全意识淡化,务必对管理人员加强教育 严肃纪律 严明奖惩使他们增强安全意识和责任心在思想上高度重视在行为上严己律人
6. 对全体施工人员进行安全教育
在工程收尾阶段召集全体施工人员进行严肃认真的安全教育也是十分必要的 使他们增强安全意识告知安全隐患教他们正确利用“三宝”确保操作质量杜绝违章作业时时处处确保不伤害自己、不伤害别人、不被别人伤害
7. 编制安全方案、进行安全技术交底
根据作业内容、作业环境、危险源辨识等情况编制安全生产方案指出不安全作业环境、危险部位、危险操作行为预测危险程度掌握事故隐患出现的时间、地点、过程和演变规律制订控制措施以达到“预”的目的 针对“预”的分析分别研究、制订科学的防护技术措施和管理手段以达到“防”的目的 认真进行安全技术交底增强操作人员的安全意识了解安全隐患正确操作杜绝违章作业 不得因是工程收尾阶段就不编制安全生产方案就省略安全技术交底
8. 明确管理人员职责分工
工程开工时 管理人员一般按专业分工 在工程收尾阶段根据需要可按专业也可按区域进行分工 每个管理人员都必须十分清楚所负责的工作内容、作业环境、每项工作开始及完成时间、参加施工的人员数量以及采取的防护措施等
9. 加强安全巡检执行安全例会制度
在工程收尾阶段因为点多面广人员分散作业环境复杂交叉作业有偶然性所以专职安全员和管理人员必须加强施工过程中安全巡检工作 查隐患、查违章、查防护、查操作发现问题立刻整改 每天召开安全例会落实当天完成的工作内容并总结施工过程中出现的安全问题分析原因安排第二天工作提出预防措施要求专职安全员、管理人员高度负责等。
10. 制订应急预案 学习事故处理基本常识
对危险工种和危险作业必须制订应急预案 一旦发生事故分分秒秒都关系到伤者的生死 如果在医护人员到来之前现场施工人员就能够及时正确地做一些应急处理伤者生存的希望就大一些所以施工人员学习一些事故的正确处理常识和抢救方法是十分必要的至少要做到以下几点1 平时多学习了解一些事故处理基本知识和方法2 事故发生后能够及时准确地通报情况拨打急救电话“120”或“999”3 在医救人员到来前采取正确的保护措施
11. 安全资金投入不将就
收尾阶段有的设备损坏或不能正常使用有的工作需要购置新的设备和安全防护监测设备才能完成 管理人员不得因是收尾阶段就认为设备用不了多长时间而凑合使用或索性不购置 必须确保安全在安全资金投入上不眨眼该买的必须买该投入的要足额投入
12. 非施工性不可控因素的预防
技改项目与生产联系十分紧密 如供电供水、供气等系统必须停产一定时间才能完成施工 在合同约定工期内经过一定时间的停产有的工程已经施工完毕并投入生产有的工程完成了设备安装而电气、仪表等其他专业项目没有完成有的因不能停产尚未开始施工 在收尾阶段施工单位为了整个项目的完成 往往需要完善未完工程建设单位往往因生产需要而送电、送气、送水等增加了非施工性不可控因素此时容易发生触电或煤气中毒等事故 为避免不可控因素带来的伤害施工单位必须采取以下预防措施在安排的停产时间内 能一次性完成的工作必须一次全部完成仅能完成部分专业项目的 务必以文字告知建设、监理单位详细说明各专业完成情况和下一次施工具体时间收尾阶段的施工告知 完善某项内容必须将施工内容、停产时间、施工时间告知建设单位、监理单位 以便安排停产、停电、停水、停气等事宜施工期间建设单位必须安排专人进行安全监护 做好各生产系统协调工作严禁在未做安全确认的情况下进行生产操作如送电、送气等
13. 收尾阶段安全管理工作总结
没有总结就没有进步无论是成功的经验还是失败的教训都是宝贵的财富都应该认真总结和归纳从而指导其他项目的施工安全管理应贯穿施工全过程只有根据不同施工阶段的特点 运用工程技术手段消除“物”的不安全状态通过多种形式的安全教育消除“人”的不安全行为才能预防事故的发生安全管理又是施工管理中的重
要一环只有始终贯彻团队思想使全体成员齐心努力、协调合作才能有所成效
二、切实落实建设工程安全生产主体责任,把握重点,加强管理,坚决杜绝各类事故发生。建设单位要提供保证工程安全生产的条件,督促施工、监理单位强化安全生产保证体系的落实,不得要求施工单位违反规定抢工期、简化施工程序。施工企业要认真履行保证工程安全生产的主体责任。要加强施工现场的管理,保证各种安全防护设施符合标准要求,设置到位。重点把握一是要加强对脚手架拆除、起重设备拆除的管理,施工企业要指定专人负责,明确责任;拆除人员要持证上岗,企业和现场管理人员要在职在位,拆除过程中要严格按照有关规定进行,不蛮干乱干,杜绝违章作业;二是加强安全防护,预防高处坠落事故的发生,楼层临边、预留洞口要防护到位,按要求挂设安全平网,任何人不得私自拆除,如工作需要,工作完毕后要立即恢复。三是要加强对一线作业人员的教育和培训,增强安全意识,确保安全生产。工程监理企业要切实履行安全监理职责,要坚持对工程全程进行安全监理,按作业程序即时跟班到位进行监督检查,发现存在安全隐患或违章作业的,要立即制止,并通过下发监理通知单、暂停施工令等方式要求施工单位整改,施工单位拒不整改的,要及时向建设单位和建设行政主管部门报告。
三、加强监督检查,市建委安全站将利用日常检查之际,对全市建筑工程收尾阶段进行随机检查,发现问题(隐患)要求立即整改,存在重大安全隐患的,要停工整改,并依据有关规定给予相关人员经济处罚。
在工程项目收尾阶段由于原有参与该项目的管理人员部分已调离 素质较高、较精干的施工队伍已撤走管理人员劳动纪律开始涣散安全意识开始淡化安全例会、检查制度落实不认真各工程进展程度参差不齐作业人员点多面广比较分散交叉作业具有不确定性、偶然性、隐蔽性非施工性的不可控因素增多等都是项目收尾阶段会遇
到的问题也容易发生事故。怎样搞好技改项目收尾阶段的安全管理工作提高企业安全管理水平提高企业核心竞争力为企业
赢得最大化的经济效益和社会效益是一个值得我们深入思考和探索的问题。
1. 梳理剩余工作量及预验收整改工作内容
组织土建电气、仪表、机械、暖通、液压等专业负责人到现场对剩余工作及预验收提出的整改问题进行整理和核实确定以下事项1制订作业计划2勘察现场掌握作业环境情况排查安全隐患
进行第二次危险源辨识3 有针对性地进行安全技术交底
落实安全技术措施 明确管理人员责任
选用合适的施工人员有针对性地进行安全教育。
2. 制订作业计划
梳理工作量后 应该及时制订作业计划使每项工作安全有序地进行。制订作业计划应把握如下原则:避免交叉保障安全集中点面起止鲜明细化责任。制订计划前应对作业环境认真观察以保证计划切实可行。制订计划应避免交叉作业保证人员和设备的安全工作内容点多面广安排任务时应使人员相对集中以便互相保护务必明确每项工作何时开始何时结束甚至精确到小时这样有利于监督根据具体情况管理人员再分工可按照作业区域专业划分职责使每项工作均有具体人员负责。
3. 危险源第二次辨识
工程开工前往往要进行危险源辨识并制订相应安全施工方案。随着工程的进展现场环境的变化一些新的危险因素不断出现虽然安全管理是动态管理安全检查每天也都在进行但是对于工程收尾这一特殊阶段必须适时地组织专职安全员和各专业技术人员进行一次安全隐患大排查根据工作内容及作业计划进行第二次危险源辨
识查找危险因素及时发现可能发生工伤事故的苗头采取防控措施有目的地进行安全教育、安全交底。
4. 施工机具、物资回收及临时设施拆除
为给竣工投产创造良好的条件消除非施工性危险源同时给施工营造整洁的作业环境应及时将现场多余施工机具、物资清离例如电焊机、垂直运输设施、氧气瓶、乙炔瓶、油漆等易燃、易爆物品 钢材下脚料等拆除已经不用的临时电源施工配电箱、用电设备等
5. 对管理人员进行责任心和安全意识教育
在工程收尾阶段 有的管理人员认为工程已基本结束紧张危险期也已过去从而思想放松 纪律松弛 责任心懈怠 安全意识淡化 管理不力 自我感觉“天下太平” 。具体表现有 1 上下班时间不严格上班迟到 下班借故早走 2 不按管理程序工作 不进行安全技术交底或交底不认真也不认真检查落实 3 不以身作则反而带头违章进入施工现场不戴安全帽造成管理松懈 管理力度不足 4 在施工过程中缺乏对所负责工作的周密考虑 没有预案 没有方案 表现为事前不做好预防事中不认真检查 事后不认真总结 5 缺乏责任心 对重要部位的操作质量不认真检查只凭经验办事 管理者的这些思想和行为是造成工伤事故的隐患 因此务必对管理人员加强教育 严肃纪律 严明奖惩使他们增强安全意识和责任心在思想上高度重视在行为上严己律人
6. 对全体施工人员进行安全教育
在工程收尾阶段召集全体施工人员进行严肃认真的安全教育也是十分必要的 使他们增强安全意识告知安全隐患教他们正确利用“三宝”确保操作质量杜绝违章作业时时处处确保不伤害自己、不伤害别人、不被别人伤害
7. 编制安全方案、进行安全技术交底
根据作业内容、作业环境、危险源辨识等情况编制安全生产方案指出不安全作业环境、危险部位、危险操作行为预测危险程度掌握事故隐患出现的时间、地点、过程和演变规律制订控制措施以达到“预”的目的 针对“预”的分析分别研究、制订科学的防护技术措施和管理手段以达到“防”的目的 认真进行安全技术交底增强操作人员的安全意识了解安全隐患正确操作杜绝违章作业 不得因是工程收尾阶段就不编制安全生产方案就省略安全技术交底
8. 明确管理人员职责分工
工程开工时 管理人员一般按专业分工 在工程收尾阶段根据需要可按专业也可按区域进行分工 每个管理人员都必须十分清楚所负责的工作内容、作业环境、每项工作开始及完成时间、参加施工的人员数量以及采取的防护措施等
9. 加强安全巡检执行安全例会制度
在工程收尾阶段因为点多面广人员分散作业环境复杂交叉作业有偶然性所以专职安全员和管理人员必须加强施工过程中安全巡检工作 查隐患、查违章、查防护、查操作发现问题立刻整改 每天召开安全例会落实当天完成的工作内容并总结施工过程中出现的安全问题分析原因安排第二天工作提出预防措施要求专职安全员、管理人员高度负责等。
10. 制订应急预案 学习事故处理基本常识
对危险工种和危险作业必须制订应急预案 一旦发生事故分分秒秒都关系到伤者的生死 如果在医护人员到来之前现场施工人员就能够及时正确地做一些应急处理伤者生存的希望就大一些所以施工人员学习一些事故的正确处理常识和抢救方法是十分必要的至少要做到以下几点1 平时多学习了解一些事故处理基本知识和方法2 事故发生后能够及时准确地通报情况拨打急救电话“120”或“999”3 在医救人员到来前采取正确的保护措施
11. 安全资金投入不将就
收尾阶段有的设备损坏或不能正常使用有的工作需要购置新的设备和安全防护监测设备才能完成 管理人员不得因是收尾阶段就认为设备用不了多长时间而凑合使用或索性不购置 必须确保安全在安全资金投入上不眨眼该买的必须买该投入的要足额投入
12. 非施工性不可控因素的预防
技改项目与生产联系十分紧密 如供电供水、供气等系统必须停产一定时间才能完成施工 在合同约定工期内经过一定时间的停产有的工程已经施工完毕并投入生产有的工程完成了设备安装而电气、仪表等其他专业项目没有完成有的因不能停产尚未开始施工 在收尾阶段施工单位为了整个项目的完成 往往需要完善未完工程建设单位往往因生产需要而送电、送气、送水等增加了非施工性不可控因素此时容易发生触电或煤气中毒等事故 为避免不可控因素带来的伤害施工单位必须采取以下预防措施在安排的停产时间内 能一次性完成的工作必须一次全部完成仅能完成部分专业项目的 务必以文字告知建设、监理单位详细说明各专业完成情况和下一次施工具体时间收尾阶段的施工告知 完善某项内容必须将施工内容、停产时间、施工时间告知建设单位、监理单位 以便安排停产、停电、停水、停气等事宜施工期间建设单位必须安排专人进行安全监护 做好各生产系统协调工作严禁在未做安全确认的情况下进行生产操作如送电、送气等
13. 收尾阶段安全管理工作总结
没有总结就没有进步无论是成功的经验还是失败的教训都是宝贵的财富都应该认真总结和归纳从而指导其他项目的施工安全管理应贯穿施工全过程只有根据不同施工阶段的特点 运用工程技术手段消除“物”的不安全状态通过多种形式的安全教育消除“人”的不安全行为才能预防事故的发生安全管理又是施工管理中的重
要一环只有始终贯彻团队思想使全体成员齐心努力、协调合作才能有所成效
第6篇 装饰公司项目收尾阶段管理
装饰公司项目收尾阶段管理
1 项目竣工验收
1.1 竣工验收准备
1.1.1 建立竣工收尾工作小组,明确分工,落实责任,限期完成。
1.1.2 落实收尾工作计划。收尾工作计划的内容应包括现场施工和资料整理两部分。收尾计划应在现场检查的基础上制定,要求细化到每一项工作,并落实到人。过程中要按分工原则逐项检查,做到完工一项,验证一项,消除一项。
1.1.3 组织竣工自检。项目部在完成项目竣工收尾工作后,应向公司工程部报告,由公司工程部组织进行竣工预验收。
1.1.4 竣工报验。竣工自检合格后,由项目部向工程监理单位提交工程竣工验收申请书,申请竣工验收。对于单位工程较多,工期较长的大型项目,可与业主协商,分阶段或分项目进行竣工验收。
1.1.5 整理竣工资料。竣工资料的整理按公司技术管理制度有关规定执行。
2项目竣工结算
按《公司经济管理办法》、《工程项目核算实施办法》、《外部外包结算管理规定》执行。
3 项目考核评价
3.1 项目考核评价可按年度和按阶段进行。成本方面按开工、进度至25%、55%、85%和完工五个阶段进行考核,进度、质量、安全方面根据工程进展实施阶段性检查和考核。工程完工后,对项目管理进行全面的总结性考核。
3.2 具体事宜按《项目管理目标责任书》执行。
4 项目奖罚
4.1 项目经理及项目管理班子成员全面完成承包合同并经过审计应及时兑现,按责任书规定的条款或本办法的规定予以奖励。对做出突出贡献的项目管理班子、项目经理或其他成员,公司可给予表彰和重奖。
4.2 项目部实现的成本节余或其他收益,公司与项目部分成,分成比例为3:7。
4.3 项目部用于分配的奖金,由项目经理或项目班子制定分配方案报公司审定后实施。
4.4 项目经理及项目管理班子成员,未完成承包合同,应按合同规定的条款或本办法的规定予以处罚。对由于工作不负责任,严重失职等原因造成重大事故和经济损失或给公司信誉造成严重影响的管理班子或个人,应追究其责任,给予必要的经济和行政处罚,构成犯罪的,移交司法机关追究法律责任。
4.5 项目亏损的弥补方式:扣除工资。
5 项目部解体
5.1 项目部是以完成工程项目目标组建的,是企业内部的一次性组织机构,工程项目竣工结算后,应当随着项目目标的实现而解体。
5.2 职责
5.2.1 公司工程部负责项目经理部解体后工程项目在保修期间因质量问题造成的返(维)修工作(工程部经理有权抽调公司的资源对工程进行返修)。
5.2.2 公司材料设备部负责项目所有固定资产的接收工作。
5.2.3 内业部负责项目部撤退员工的接收管理工作。
5.2.4 预算合约部负责审核外部结算和内部核算。
5.2.5 财务部负责对债权债务的回收和偿还工作。
5.2.6 工程部和财务部负责项目的审计工作。
5.3 项目部在项目交付后,应清退租赁的周转材和设备,处理剩余物资,办理工程结算,清理债权债务;及时向公司提交工程技术经济分析报告,并接受审计。
5.4 项目部解体的五个阶段及工作内容
5.4.1 预备阶段:在进行85%经济分析时,初步测定90~95%项目(具体余留额视项目规模而定)完成的时间,预留工程量大小及所需投入的人、财、物的数量;并提出分阶段解体计划。
5.4.2 第二阶段,当各主要部位全部交付后,项目部只留守50%人员,以后逐步减少至第三阶段。
5.4.3 第三阶段,当工程项目投产后10天内,项目部只留守项目经理、技术各一人和整理竣工资料1人,其余人员全部撤走。留守人员主要负责工程善后工作,处理剩余的材料、工程结算、工程价款的回收,财务帐目的结算移交以及解决与甲方的有关遗留事宜。
5.4.4 第四阶段,工程竣工后一个月或按合同规定的时间内移交竣工资料,剩余材料处理完成。整理竣工资料人员撤走。
5.4.5 第五阶段,项目部财务帐本暂停使用(封帐)一切费用由公司主管领导或工程部经理批准开支。
工程竣工后三个月内,工程结算,价款的回收,债权债务的处理、固定资产的移交、对整个项目综合效益的审计评价等工作全部完成,项目部正式解体,全部人员撤走。
5.5 项目经理部必须在项目投产后三个月内按上述规定做到人走帐清、物净。未清理完债权债务的,由项目经理或指定的责任人负责清理债权债务,债权债务未清理完毕,项目经理或指定责任人不得到其它岗位工作。
5.6 项目部物资主管调走前必须与公司财务,材设部对清楚物资、设备帐,并列清单办理移交(包括设备的技术资料和档案)方可调走。
6 项目回访保修
6.1 回访
6.1.1 公司工程部负责项目回访的组织工作。负责建立与甲方和用户的服务联系网络,负责编制回访工作计划并组织实施。技术内业部、材设部及公司相关部门参与项目回访工作。
6.1.2 每次回访结束后,工程部应及时填写回访记录,跟踪顾客满意度的变化情况。
6.1.3 回访可采取以下方式:
a) 电话询问、会议座谈、半年或一年的例行回访。
b) 重点回访防水工程、墙面防水、墙面及楼地面裂缝,漆面开裂、用电安全等事项。
c) 对施工中采用的新技术、新工艺、新材料、新设备工程,回访使用效果或技术状态。
6.2 保修
6.2.1 工程保修范围及内容、保修期、保修责任、保修费用等按合同或工程质量保修书
的规定执行。
6.2.2 项目交付及项目部解体后,对回访中用户提出的保修事项或甲方发出的保修要求由公司工程部负责组织落实。
6.2.3 工程保修金由项目部与公司共同分担,待保修期满,多退少补。
第7篇 装饰公司工程项目实施阶段管理
装饰公司工程项目实施阶段管理
1 项目进度控制
1.1 项目进度控制的内容包括:项目进度计划的分层次管理,进度计划的编制和审批,进度计划的动态跟踪与控制,进度控制的总结。
]
1.2 为提高我公司计划管理水平,要求各工程项目采用网络计划图或横道图技术进行管理。
2 项目质量控制
按公司质量管理体系和质量管理制度执行(待定)。
3 项目安全控制
按公司安全、环境管理体系和安全、环境管理制度执行(待定)。
4 项目成本控制
按公司《经济管理办法》、《工程项目核算实施办法》执行。
5 施工现场管理
按公司安全环境管理制度、综合管理制度和设施标准执行(待定)。
6 项目合同管理
6.1 施工项目的合同管理包括施工项目投标、施工合同的订立、履行、变更、合同终止和评价。
6.2 施工项目投标按《投标评审制度》执行。
6.3 施工合同的订立
6.3.1 施工合同的签订按《合同评审程序》执行。
6.3.2 外包合同管理按《采购控制程序》和《外包结算管理制度》执行。
6.4 施工合同的履行
6.4.1 施工合同签订后,预算合约部应按照经营向生产移交的原则和要求及时组织移交和交底。同时,根据成本测算结果,协助公司与项目部签订《项目管理目标责任书》。
6.4.2 项目部必须履行施工合同和《项目管理目标责任书》,并应在施工合同履行前对合同内容、风险、重点或关键性问题做出特别说明和提示,向各职能部门人员交底,落实和分解各项目标,依据施工合同和《项目管理目标责任书》指导工程实施和项目管理工作。项目部在施工合同履行期间,应注意收集、记录对方当事人违约事实的证据,作为索赔的依据。
6.4.3 项目部应对施工合同实行动态管理,跟踪收集、整理、分析合同履行中的信息,合理、及时地进行调整。对合同履行进行预测,及早提出和解决影响合同履行的问题,以回避或减少风险。
6.5 合同的变更
按《设计变更管理制度》执行。
6.6 违约、索赔、争议
按合同相关规定执行。
6.7 合同终止和评价
6.7.1 合同终止按合同相关规定执行。
6.7.2 项目完成后,项目部应对合同条款、合同履行情况、合同管理工作进行总结。
7 项目信息管理
7.1 一般规定
7.1.1 项目信息管理应适应项目管理的需要,为预测未来和正确决策提供依据,提高管理水平。项目部应建立项目信息管理系统,优化信息结构,实现项目管理信息化。
7.1.2 项目部应及时收集信息,并将信息准确、完整地传递给使用单位和人员。
7.1.3 项目信息应包括项目部在项目管理过程中形成的各种数据、表格、图纸、文字、音像资料等。
7.2项目信息的内容
项目部应收集并整理的信息包括有项目公共信息(法律、法规与部门规章信息,市场信息,自然条件信息,利率、汇率信息);工程概况信息;施工信息(施工记录信息、施工技术资料信息);项目管理信息。
7.3 项目信息管理系统
7.3.1 项目部应积极采用比较成熟的项目管理单项软件,不断提高项目管理水平。如概预算软件、施工技术软件、autocad绘图软件、office办公软件等。
8 项目生产要素管理
8.1 项目人力资源管理
8.1.1 项目人力资源管理体制
a) 坚持管理层和劳务层的两层分离,管理层由公司选派或选调,劳务层的配置有两种形式:一是逐步建立公司内部劳务队伍,即劳务作业公司;二是外部劳务市场的劳务分包企业。
b) 凡劳务费在50万元以上的,需进行劳务分包的项目,项目部均应按照公司有关规定进行劳务招投标,并与劳务分包单位签订劳务分包合同。
c) 人力资源的管理由工程局公司内业部统一负责,项目实施期间参加项目部工作人员由项目经理按照工程局有关规定对成员的工作绩效进行管理,项目实施任务完成后成员返回公司内业部。
d) 项目人力资源的管理既包括对参与项目管理工作人员工资奖金等的分配管理,提高人员的工作积极性,最大限度地发挥参与项目人员的主观能动性;同时也包括对项目人力资源计划的管理,项目部应通过制定切实可行的项目人力资源计划,防止由于人力资源不足或者人力资源过剩造成的经济损失。
8.1.2 人力资源的计划管理
a) 项目经理在组建项目部时,应根据项目管理任务的需要确定项目管理组织结构,并在此基础上编制项目管理人员计划报公司批准。人员计划批准后,项目经理应在与公司内业部商议后,首先在公司内部选配参与项目管理工作的人员名单,对公司缺乏的人力资源,由公司行政部统一招聘。
b) 项目部应根据施工进度计划和作业特点优化配置人力资源,制定劳动力需求计划。
8.1.3 人力资源的薪酬管理
按公司《薪酬管理暂行规定》执行。
8.1.4 人力资源的动态管理
a) 项目部应对劳动力进行动态管理,对施工现场的劳动力进行跟踪平衡、进行劳动力的补充与减员。
b) 项目部负责对进场的劳务队伍进行入厂教育,组织安全考试,进行技术交底;在施工过程中,项目部应加强对劳务队伍和人员的管理,确保工程质量、安全、进度和成本处于受控。
c) 项目部负责向进入施工现场的作业班组下达施工任务书,进行考核并兑现费用支付和奖惩。
8.2 项目材料管理
按公司物质设备管理制度执行。
8.3 项目机械设备管理
按公司物资设备管理制度执行。
8.4 项目技术管理
按公司技术管理制度执行。
8.5 项目资金管理
8.5.1 公司派项目部的财务主管由公司委派或管理,工程收入一律进公司行帐户(或公司指定的帐户),公司派项目部参照执行。
8.5.2 项目竣工后收取的工程款,按下列顺序使用:①上交公司费用;②项目部全体员工的工资;③清理债务;④最后进行成本节余的奖金分配。
请财务部门补充有关资金计划申请、使用管理、财务台帐等方面的要求。
第8篇 设计阶段工程项目管理任务
1.投资控制的任务:采用的基本工作原理是动态控制原理,即采用计算机辅助的手段,在项目设计的各个阶段,分析和审核投资计划值,并将不同阶段的投资计划值和实际值进行动态跟踪比较,当其发生偏差时,分析产生偏差的原因,提出纠偏的措施,使项目设计在确保项目质量的前提下,充分考虑项目的经济性,使项目总投资控制在计划总投资范围以内。主要任务是:
⑴审核方案设计,优化估算,提出审核报告和建议;
⑵审核设计概算,提出审核报告和意见;
⑶在审核设计概算的基础上,确定项目总投资目标值;
⑷对施工图设计从设计、施工、材料和设备等多方面进行必要的市场调查分析和技术经济比较,并提出咨询报告,供业主参考;
⑸审核施工图预算,调整总投资计划,在充分考虑满足项目功能的条件下提出进一步挖掘节约投资的可能性;
⑹在施工图设计过程中,逐一进行投资计划值和实际值的跟踪比较,并提交投资控制报告和建议;
⑺设计变更要经过技术经济比较,并看是否满足业主的要求。
2.进度控制的任务:设计进度如果控制不住,将直接影响到项目建设总进度目标的实现。为了缩短建设周期,项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排,使设计进度计划为施工招标服务,并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求,同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求。此外,对于由业主自身因素(如业主能否向设计方及时明确设计要求并提供设计所需的参数和条件、能否及时对设计文件进行决策和认可、能否尽量减少设计意图的改变和反复)造成对设计进度的影响,项目管理人员应协助业主尽早发现问题,并提出解决方案。主要任务是:
⑴审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划,并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿;
⑵协助起草主要甲供材料和设备的采购计划,编制甲供进口材料设备清单,以便业主向有关部门办理进口手续;
⑶协助研究分析分包合同、招投标、施工进度,与设计方协商,使设计进度为招投标及施工服务,并作为进度目标值;
⑷协助业主对设计文件尽快做出审定和决策,以免影响设计进度计划;
⑸在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较,并提交进度控制报告和建议;
⑹协调各专业工种设计进度,使其能满足施工进度要求。
3.质量控制的任务:设计质量具有直接效用质量和间接效用质量双重属性。直接效用质量目标实质设计文件(包括图纸和说明书)应尽量满足的质量要求,其中关键的是设计是否符合国内有关设计规范、是否满足业主的要求、各阶段设计是否达到国家有关部门规定的设计深度,以及设计是否具有施工和安装的可建造性。间接效用质量目标是指设计文件所体现的最终建筑产品质量,该项目的间接效用质量是指通过设计和施工的共同努力使项目建设成为造型新颖、功能齐全、布局合理、结构可靠、环境协调的具有国际一流水平的邮电通信大楼。为了有效的进行设计阶段质量控制,项目管理人员应在透彻了解业主给出的要求的基础上,详细的阅读,分析图纸,一边发现并提出问题。对重要的细节问题和关键问题,如有必要建议组织中外专家论证。主要任务是:
⑴仔细分析设计图纸,及时向设计单位提出图纸中存在的问题。对设计变更进行技术经济分析,并按照规定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影响的设计变更,需会同业主核签;
⑵审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求,并根据需要提出修改意见;
⑶在设计进展过程中,协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求,并根据需要提出修改意见;
⑷若有必要,建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证,以确定施工可行性和结构可靠性,以降低成本、提高效率;
⑸进行大楼智能化总体方案设计的技术经济分析;
⑹对常规设备系统的技术经济进行分析,并提出改进意见;
⑺审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合,一边获得有关政府部门的审批;
⑻审核施工设计是否有足够的深度,是否满足可视共性的要求,确保施工进度计划的顺利进行;
⑼对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能,并进行市场调查分析;对设备、材料的选用提出咨询报告,在满足功能要求的条件下,尽可能降低工程成本。
4.合同管理的任务:合同管理是项目管理工作中三大目标控制外的另一项重要的工作,因为业主签订的任何合同,都与项目的投资、进度和质量有关,因此,应充分重视合同管理的重要性。主要任务是:
⑴协助业主选择标准合同文件,起草设计合同及特殊条款;
⑵从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款,分析合同执行过程中可能会出现的风险和问题;
⑶参与设计合同谈判;
⑷进行设计合同执行期间的跟踪管理,包括合同执行情况的检查,签订补充协议等事宜;
⑸分析可能发生索赔的原因,制定防范性的对策,减少业主被索赔的发生;协助业主处理有关实际合同的索赔事宜,并处理合同纠纷事宜。
5.信息管理的任务:信息是规划、控制、协调和决策的依据,在整个项目建设过程中扮演着非常重要的角色,必须进行良好的信息管理。信息管理的基本原则是通过对信息进行合理的分类及编码,制定信息管理制度,一边迅速准确的传递信息、全面有效的管理信息。在此基础上建立完整的稳当系统,客观的记录并反映项目建设的整个过程。主要任务是:
⑴建立设计阶段工程信息的编码体系;
⑵建立设计阶段信息管理制度,并控制其执行;
⑶进行设计阶段各类工程信息的收集、分类、整理和存档;
⑷运用计算机进行本项目的信息管理,随时想业主提供有关项目管理的各类信息,并提供各种报表和报告;
⑸协助业主建立有关会议制度,整理各类会议记要;
⑹将所有设计文档(包括图纸、说明文件、来往函件、会议纪要、政府批文等)装订成册,在项目结束后递交业主。
6.组织协调的任务:设计阶段是有多家单位和众多人员共同参与的,为了使这个过程能紧密结合、顺利运作,必须进行有效的组织与协调。主要工作内容为:
⑴协助业主协调与设计单位之间的关系,并处理有关问题,使设计工作顺利进行;
⑵协助业主处理设计与有关政府主管部门和市政部门的联系,了解有关设计参数和要求;
⑶协助业主做好方案设计和扩初设计的审批准备工作,处理和解决方案设计和扩初设计审批有关规定;
⑷协助业主处理设计阶段各种纠纷事宜;
⑸协助业主协调设计与招投标、施工之间的关系;
⑹协助业主处理有关政府部门和市政部门对设计文件审批事宜。
7.甲供机电设备和材料招标工作任务:
⑴协助业主进行甲供材料设备的合同结构设计;
⑵协助业主进行机电设备系统和材料的招标准备工作,包括机电设备和材料的型号、性能询价、资格预审等。重点考察其生产能力、供货时间、产品质量及使用工程的实际效果;
⑶编制甲供材料和机电设备系统招标文件;
⑷起草甲供材料和机电设备供货及安装合同;
⑸编制甲供
材料、机电设备标底;
⑹分析投标文件,参与甲供材料、机电设备系统评标、议标和合同谈判及起草、制定合同书;
⑺协助业主处理有关索赔事宜,制定防范性对策、减少想业主索赔的发生;
第9篇 项目实施阶段工程管理程序
1.目的
使项目的质量、进度、成本及资源得到最合理的控制。
2.适用范围
适用于本公司开发的所有项目实施阶段工程的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。
3.术语和定义
3.1.项目实施阶段工程管理:就是在项目开工后,为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调;
3.2.供方:指提供产品的组织或个人。
3.3.工程供方:指向本公司提供用于工程的材料、设备,以及监理、施工服务的组织或个人,如供应商、承包商、监理单位统称工程供方。
3.4.总承包商:主体工程土建及安装工程总承包单位;
3.5.分包商:分项工程承包单位;
3.6.承包商:总承包单位和分包单位统称承包商;
3.7.供应商:材料设备供应单位。
4.职责
4.1.工程及采购管理部
4.1.1.按照项目前期阶段编写的《工程管理指导书》实施项目工程管理;
4.1.2.负责监督和协调监理、施工单位履行合同;
4.1.3.协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作;
4.1.4.完成公司关于项目的质量目标和进度目标;
4.1.5.协助成本管理部完成目标成本控制;
4.1.6.销售现场::配合管理。
4.1.7.负责经办单笔金额大于五万元以上的工程招投标、材料设备采购及合约签署;
4.1.8.大于三万元、小于五万元由成本管理部、采购管理部、项目经理部在设计封样的前提下评标。
4.1.9.每月对项目进行检查,并提交检查报告;
4.1.10.为项目现场管理提供技术支持;
4.1.11.组织项目单体竣工验收、入伙前全面验收。
4.2.监理单位
4.2.1.全面履行监理合同规定的监理职责;
4.2.2.主持图纸会审、施工组织设计审核、主持召开开工预备会、工程例会和专题协调会;
4.2.3.负责对承包合同执行情况的监督;
4.2.4.对项目的质量、进度、安全等进行全面的监控;
4.2.5.组织工程初验收。
4.3.承包商
4.3.1.按照合同、设计图纸及规范提供产品或施工服务;
4.3.2.确保工程进度、质量符合合同要求;
4.3.3.组织专项工程验收。
4.4.供应商
4.4.1.按照合同提供设备、材料;
4.4.2.对提供的设备、材料进行检测并取得合格检测报告。
5.工作程序
5.1.施工质量控制
5.1.1.工程及采购管理部作为公司派驻施工现场的专门机构,应重视质量控制工作。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真履行合同,实现质量目标。
5.1.2.施工预控:项目经理部各分部分项开工前主要是督促监理单位检查施工单位的各项准备工作,检查监理单位的准备工作。
5.1.3.过程控制
5.2.3.1.加强对测量及定位放线的监控工作,监督监理单位按合同要求的仪器对测量定位进行复核。
5.2.3.2.工程及采购管理部每周定期召开协调会,及时协调现场出现的问题。
5.2.3.3.对重要材料设备要检查、监督监理单位是否按合同和有关规范的要求进行进场验收、抽样、取样复试。不定期地抽查材料的准用证、质保书、合格证、检验报告等质保材料。
5.2.3.4.工程及采购管理部应坚持经常性的质量检查制度,对隐蔽工程及重要和关键工序(如桩基工程、防水工程、装修工程等)要会同监理单位到施工现场进行检查。
5.2.3.5.督促监理单位负责进行中间验收,项目经理部组织进行竣工验收。
5.1.4.事后控制
5.2.4.1.对于重要分部分项工程,如防渗漏的有关工序,在工序交接工前要督促监理单位100%检查验收,并落实整改。
5.2.4.2.对于出现的质量问题要进行归纳总结,分析产生问题的原因,提出采取预防的办法,并报总经理办公室归档。
5.2.4.3.督促监理单位加强成品保护的管理工作。
5.2.施工进度管理
5.2.1.总施工进度计划的编制
工程及采购管理部要求总包单位根据《宁波万科工程主要节点统一工期》的要求,编制项目总施工进度计划;并将项目总进度计划分解为月度施工进度计划,关键线路上的关键节点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。
5.2.2.总施工进度控制计划的调整
除非项目发展计划或销售计划发生重大变化,否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。若调整,进度计划必须经分管副总经理批准,并将调整后的计划报总经理办公室备案。
5.2.3.施工进度计划执行
>针对影响进度的因素前瞻性地采取措施,及时办理报批报建等手续,及时解决图纸供应、甲方分包、甲供(包括甲控)材料等甲方要协助的问题。监督监理单位检查施工单位的月进度计划及完成情况,检查现场劳动力安排、机械设备、材料的到位情况,在每月项目部编制的工程月报中对月进度计划与实际进度进行对比,分析进度滞后的原因;根据进度滞后情况提出追赶进度的方法,督促监理单位落实各项工作。
5.2.4.项目总施工进度计划审定后,工程及采购管理部根据项目总施工进度计划制订施工图纸交付计划以及项目材料一览表中的要求进场时间栏,并分别抄送设计管理部、成本管理部等,以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在项目工程月报中对下月需要职能部门的协助配合的工作列出时间清单,前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。
5.3.工程物资采购管理
5.3.1.设计管理部负责确定材料设备设计标准;
5.3.2.工程及采购管理部健全采购材料设备及合格供应商信息库;
5.3.3.设计管理部组织工程及采购部建设材料设备样品间;
5.3.4.工程及采购::管理部负责采购材料设备分类;
5.3.5.成本管理部负责材料设备采购目标成本控制;
5.3.6.工程及采购管理部制定材料设备采购目标管理总体计划;
5.3.7.工程及采购管理部协助填写项目材料一览表并明确进场时间,经工程及采购管理部经理批准后作为工程采购依据;
5.3.8.工程及采购管理部负责材料设备上网招标采购及合同签约;
5.3.9.工程及采购管理部组织总包、监理负责材料设备首批进场验收,并填写首批材料进场验收表。
5.4.安全文明施工管理
5.4.1监理单位每月定期对施工现场进行检查、提出相应的整改通知并对提出整改项目及时进行复查。
5.5.信息管理
5.5.1.项目信息管理由项目秘书负责,各主办工程师协助。
5.5.2.项目发文采用统一格式、统一编号的原则,文件进出按规定的流程进行阅处。
5.6.竣工验收
5.6.1.负责组织小区竣工验收、业主入住验收等工作。
5.6.2.负责组织小区工程质量评奖工作。
6.支持性文件
6.1.nbvk/wi/pr025《工程质量控制作业指引》
6.2.nbvk/wi/pr026《工程进度控制作业指引》
6.3.nbvk/wi/pr027《安全文明施工管理作业指引》
6.4.nbvk/wi/pr044《设备材料验收作业指引》
6.5.nbvk/qp/pr007《工程成本管理程序》
6.6.nbvk/wi/pr030《商铺供电配套管理作业指引》
6.7.nbvk/wi/pr031《室外混凝土道路管理作业指引》
6.8.nbvk/wi/pr032《绿化工程管理作业指引》
7.相关记录
7.1.工程管理指导书
7.2.工程月报
7.3.分项工程验收报告
7.4.nbvk/qr/pr045《现场签证单》
7.5.nbvk/qr/pr055《项目工作联系函》
第10篇 地产项目经理销售管理流程--项目销售阶段
地产项目经理销售管理流程(2)--项目销售阶段
1、预销售期(内部认购期)
目标:在业内扩大知名度;拦截其他楼盘客户;塑造产品形象,引发客户欲望;累计至少三成客户以利公开发售。
(1)地点:公司本部或现场售楼处
(2)阶段工作安排和销售目标的确定
(3)进现场的详细的详细准备(包括协助策划人员的具体工作)
(4)部分收受定金,不足部分于公开销售期补齐
(5)销售培训和答客问的反复练习
2、公开销售期
目标:造成公开即畅销的场面,收获前期工作成果;将销售成绩迅速传播并告之客户;创造热烈的销售气氛;评价销售目标并予以调整。
(1)销售人员进场;
(2)老客户的信息传播和已联络的客户的邀约,以创造人流;
(3)通知引导期已定的客户,并于公开期补足定金,扩大气氛;
(4)各种现场活动的组织;
3、强销期:
目标:加强客户的介绍;动员客户返回参加各种现场活动]
(1)客户追踪、补足和签约;
(2)利用已定客户介绍客户成交;
(3)现场活动的组织;
4、稳定强销期
5、销售后期
目标:加强有潜力地区宣传;电话跟踪有成交欲望的客户;加强补足和签约工作
(1)延续销售气氛;
(2)通过客户资料过滤客户,追踪客户;
(3)以利益加强客户追踪客户;
(4)持续跟踪客户补足和签约;
(5)研讨未售出户数之原因,加以改进;
(6)激励现有人员士气,达成销售目标;
第11篇 小区常规管理运作阶段运行方案
小区常规管理运作阶段的运行方案
对小区的常规物业管理运作阶段,管管公司将全面按照物业管理质量管理体系进行,严格执行各种规章制度,注重每一个服务项目人员的培训、考证、加强日检、周检、月检工作。
(一)管理处内部运作管理
1、管理处内部检查工作
为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作,确保提供的服务质量能满足规定的要求。
(1)管理处各部门主管负责辖内各项工作的日检。
(2)管理处主任负责主管工作的周检。
(3)总公司部门主管及管理处主任负责组织每月的月检。
(4)物业公司总物业经理实施不定期巡检。
2、用户报修处理工作规程
尽快处理用户的报修,规范维修工作,确保为用户提供满意的服务。
(1)中央值班调度室负责记录报修,并传达至工程部。
(2)工程人员负责报修内容的现场确认及维修。
(3)工程部主管负责维修监督,对维修服务项目表以外的报修内容进行评审。
3、用户投诉处理工作
确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。
(1)中央值班调度室负责对用户投诉的记录的协调处理工作。
(2)被投诉部门按照物业部投诉处理的安排具体解决有关问题。
(3)管理处主任负责对投诉处理的效果进行检查。
4、服务收费管理
规范管理处服务收费(包括管理费、水、电费)程序,确保用户对服务的满意。
(1)管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。
(2)管理处财务人同负责办理各项费用的银行托收工作。
(3)物业助理负责派发名项收费通知单,并协助财务做好费用的催缴工作。
(4)工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。
(5)管理处主任对有偿维修服务收费进行审核。
5、社区文化活动管理
管理处组织开展的各类社区文化活动,寓教育于社区文化活动当中,创建高品位的人文环境。
(1)物业部负责编制社区文化活动计划,并具体组织实施。
(2)管理处主任负责审核、批准社区文化活动计划。
(3)管理处其他部门员员工有责任配合社区文化活支的顺利开展。
6、突发事件或异常情况处理
确保管理处小区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时,能迅速、果断进行处理,保护业主的人身及其生命财产安全。
(1)管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训,并负责抢救现场指挥及督导。
(2)当值人员应严守岗位。
(3)保安员负责安全防范,工程人员负责水电供应及抢修。
(4)其他员工应听从上级领导的调遣,积极参与救护或抢险。
7、应急分队工作规程
(1)由管理处全体员工组成小区应急分队,以应付各类突发事件。
(2)管理处主任在紧急情况下负责应急事件的全面处理。
(二)给排水设备(设施)管理
1、给排水设备(设施)运行管理
确保给排水设备(设施)保持良好技术状态,保证生活、消防用水的需要。
(1)机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。
(2)给排水维修工负责给排水设备维修保养。
(3)工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。
(4)管理处主任负责上述工作的检查监督。
(5)物业助理负责向有关用户通知停水情况。
2、操作
使给排水设备(设施)性能稳定,保证正常运行。值班机电工负责给排水设备(设施)的操作巡查、记录及异常情况的报告。
3、排水设备(设施)的维修保养
及时处理给排水设备(设施)故障,确保设备性能。给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。
(三)消防管理
1、中控室设备运行管理
确保中控室设备(消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)处于良好状态,保证用户的生命和财产安全。
(1)中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。
(2)中控室维修工负责中控室设备维修保养。
(3)工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。
(4)管理处主任负责上述工作检查监督。
2、中控室设备操作
确保消防设备、保安闭路电视系统操作的安全性,正确性。中控室保安员负责中控室机电设备操作。
3、中控室设备维修保养
确保中控室设备(消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)性能良好,保证安全运行。
(1)中控室维修工负责中控室设备维修保养。
(2)工程主管对维修保养工作进行指导,检查监督及外委修理的联系工作。
4、防火管理
建立行的有效的消防管理安全体系,保证小区内用户的生命和财产安全。
(1)中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。
(2)工程主管对上述工作进行检查监督。
(3)管理处唐人街对小区消防工作全面负责。
5、火警、火灾应急处理
定期对迅速扑灭火灾,保证用户生命财产安全。
(1)中控室人员负责消防监控、报警工作。
(2)工程人员负责消防设备运行。
(3)义务消防队员负责火场灭火。
(4)物业助理负责现场维修警戒。
(四)机电设施养护和修缮管理
对e公共设施机运行和保养工作,按公司物业管理质量标准规范动作,具体主要工作内容如下:
1、设施设备运行:
保障小区供电、供水,消防等正常运作并做好记录;巡视设备房和设备行情况,做好巡查记录;搞好设备房的物品管理,加强安全防范工作。
2、保养维修:
负责机电设施,设备的务项维修、保养工作,并做好记录;定期清洁所管理的设备的设备房;负责对设备
设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。
(五)治安管理
1、保安队管理
通过制定保安员内务、作风、纪律的管理规定,确保保安员自身素质的提高,自觉维护保安工作的正常运行。
(1)保安员负责本岗位的治安保卫工作及小区内正常秩序维护。
(2)保安班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。
(3)保安主管负责和小区治安工作的管理。
2、保安员仪容仪表要求及用语规范
保证保安员有良好形象、精神风貌、言语行为规范,提高服务水平。
(1)保安员应遵照仪容仪表要求执行,并使用规范用语。
(2)当班保安班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。
(3)保安主管负责检查和考评。
3、保安员军事培训
通过军事化培训,培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安员队伍。
(1)保安班长负责保安员的军体培训及考核。
(2)保安主管负责监督、指导保安队全面军体培训工作与考评。
(3)公司保安部经理负责检阅、考评保安队员整体军体素质。
4、门卫值班岗工作
通过对小区进出人员的控制,确保小区的安全。
(1)熟悉本小区人员情况。
(2)维护小区内环境卫生。
(3)严格执行来人来访登记制度。
(4)严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。
(5)协助邮递员做好邮件收发工作。
5、巡逻岗工作
监视和巡察管理小区,防止不安全事件发生。
(1)熟悉各执勤岗的职责和任务,协助各个岗位处理疑难问题。
(2)巡查楼层等公共部位设施设备完好情况,做好记录。
(3)维持小区内的治安秩序和交通秩序。
(4)当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作,并做好记录,及时将当班情况反馈给相应部门。
(5)主管负责、督导工作,对工作提出改进方法及注意事项。
6、中控室岗位工作
监控系统,特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况,确保出现异常情况时能及时处理。
(1)负责消防监控及录像。
(2)负责本责任区内设施设备的保养。
(3)负责相关消防表格的记录。
(4)听从中控室工程师工作安排。
(5)保障消防电话的畅通。
(6)负责责任区域内的清洁卫生工作。
(六)清洁管理
对小区清扫保洁实行垃圾日产日清,时时保洁服务。
物业公共区域清洁的工作内容
序号场所日常作业定期作业
每日工序次数每周工序每月工序每季工序
1大堂电梯厅1.扫、拖地面
2.清洁地毯
3.清洁入口处周围地面
4.擦拭不锈钢电梯门及饰板
5.擦拭服务台信箱消防设备
6.玻璃门、柱擦净
7.喷洒空气清新剂
8.烟灰缸垃圾清理、擦净
9.门扇扶手擦净
10.大理石抛光、保养
11.云石墙壁擦试适时
21.洗地毯
2.云石墙面除尘
3.刮大门玻璃
4.入口大门玻璃清洗
5.室内绿色植物清洁
6.大理石地面水晶保养
7.消防通道及设施清洁
8.电梯沟槽清理
9.不锈钢电梯门保养
10.垃圾桶清洗1.洗地打蜡并抛光
2.擦拭壁面
3.擦拭装饰灯具
4.排风口、空调口清洁
5.墙面清洗
6.指示牌清洁
7.大理石晶面保养
8.玻璃不锈钢全面清洗
9.消防通道清洗1.高位照明灯具清洁
2.高位空调清洁
2楼梯走廊1.扫拖地面
2.擦拭扶手、玻璃窗
3.垃圾收集清运处理
4.墙身擦拭
5.巡回清扫
6.隔门、门扇、窗台擦净
7.电梯按键擦拭2
适时1.墙面除尘
2.擦拭消防设备、窗台
3.擦拭楼梯扶手电梯门
4.地面清洗
5.天花除尘
6.地脚线擦试
7.玻璃刮洗1.地面洗净
2.洗垃圾桶
3.排风口清洗
4.墙面清洗
5.走火梯清洗、拖净
6.客户大门外清洁1.高处、天花除尘
2.照明灯具清洁
3.洗防火门
4.高位消防设施清洗
5.机房、管井房清洗
3电梯1.扫、拖地面
2.擦拭不锈钢
3.擦拭电梯门
4.按键擦净
5.电梯沟槽吸尘2
1.擦拭高处壁面
2.擦拭顶部镜面
3.上保护油
4.电梯除尘
5.立体面除污1.洗地面
2.墙面清洗
3.天花、地脚线除尘
4.不锈钢清洁保养
5.电梯门槽除污、抛光
6.排风口清洁1.照明灯具清洁
2.天花除尘
3.不锈钢门槽保养
4裙楼1.巡回清扫1.冲洗清扫地面
序号场所日常作业次数定期作业
5外围天面1.打扫及清洁走道及绿化带
2.地面垃圾清理
3.垃圾桶清理、擦净
4.清理花槽垃圾
5.擦拭指示牌、设施设备
6.清洁垃圾房
7.入口除沙垫
吸尘
8.地灯、灯柱擦净
9.不锈钢护栏擦净4
11.清理排水沟
2.洗烟灰缸、垃圾桶
3.地面清洗
4.消防设施擦净
5.垃圾房清洗
6.地面冲洗.1.刷洗走道、楼梯
2.清洁标志
3.铁围栏除尘
4.垃圾房全面清洗
5.下水道疏通
6.清理沙井垃圾杂物
7.擦拭地灯1.洗花槽瓷砖
2.擦拭路灯
.
6售楼部管理处1.地面清扫、吸尘
2.擦拭办公桌、电话
3.垃圾处理
4.擦拭门、门扇
5.清洁服务台.1
21.清洁门
2.办公设备清洁
3.玻璃内外清洁
4.垃圾桶清洗
1.清洗墙面地面、上蜡
2.刮室内、外玻璃
3.空调机面罩/百页清洁
4.装饰品、指示牌清洁
5.灯照清洁1.擦拭灯箱除尘
2.高位灯照清洁
3.高位空调清洁
4.高位消防设施清洁.
7停车1.巡回清理
2.扫拖电梯厅
3.擦拭玻璃、不锈钢
4.清扫值班站岗2
21.擦拭排风口
2.刮玻璃擦窗台
3.擦拭消防设备
4.擦拭指示牌1.电梯厅地面洗净
2.擦拭电梯厅墙壁
3.冲洗地面及排水沟
4.墙面、天花除尘5.清洗值班站岗1.擦拭灯管盘
2.水池水沟清理淤泥
3.清洗安全护栏
8会所1.清扫、拖净地面
2.地面抛光、保养
3.清洁烟灰缸垃圾桶
4.擦拭服务台、围栏
5.擦拭门、门扇
6.喷洒空气清新剂
7.不锈钢电梯门擦净保养
8.外周垃圾巡回清扫
9.装饰物品清洁
10.台面擦拭、清洁
11.墙壁清洁适时
21.洗烟灰缸、垃圾桶
2.擦拭壁灯
3.壁面、墙壁除尘清洁
4.室内绿色植物清洁
5.不锈钢保养
6.擦拭会所各用房壁灯
7.地面水晶保养
8.外周地面冲洗
9.电梯沟槽清理
10.消防设施清洁1.洗地打蜡、晶面积
2.金属磨光
3.天花灯饰全面清扫
4.通道清洁
5.天花灯饰全面清扫
6.排风口、空调口清洁
7.墙面清洁
8.装饰灯、指示牌清洁
9.玻璃清洁
10.不锈钢清洁1.擦拭排风口
2.扫楼顶地面
3.高位灯照清洁
4.高位消防设施清洁
5.天花除尘、清洁
序号场所日常作业定期作业
9厕所1.扫、拖地面
2.处理垃圾
3.清洗卫生陶器并消毒
4.清洗镜子
5.刮玻璃
6.补充卫生纸、皂液及香球4
11.冲洗地面
2.擦拭垃圾桶周围
3.擦拭隔板、门1.用洗地机洗地面
2.全面刷洗墙壁
3.洗垃圾桶
4.擦拭排风扇1.擦拭灯管盘
10商场1.扫拖地面
2.地面磨光
3.清洗烟灰缸、指示牌/架
4.擦拭服务台、围栏
5.擦拭门扇
6.清洗镜子
7.地毯吸尘
8.处理垃圾4
11.洗烟灰缸
2.擦拭壁灯
3.壁面、墙壁尘
4.室内绿色植物清洁
5.擦洗水龙带卷箱外部
6.地毯除污
7.擦拭椅子装饰
8.洗门扇
9.壁面除尘
10.擦洗镜子、指示牌1.洗地打蜡
2.金属磨光
3.天花灯饰全面清扫
4.乾洗地毯
5.清洗植物盆
6.洗大垃圾箱
7.空调机面罩/百页清洁1.擦拭排风口
2.擦拭灯管盘
3.高处除尘
4.擦洗天花板
5.每雨季清洗一次所有外墙部份
11设备房1.门扇外侧擦拭
2.维修事务跟进1
适时1.地面垃圾清扫
2.除尘清洁
3.特别事务跟进1.地面清洗、拖净1.高位灯照清洁
2.高位消防设施清洁
物业公共区域清洁服务标准(参考内容)
场所清洁效果要求备注
大堂地面无水渍、无垃圾、无灰尘、无污渍、光亮
墙面无灰尘、无污迹、光亮
不锈钢架无污迹、无灰尘
结构钢架无污迹、无灰尘
玻璃无灰尘、无手印
防火门无污迹、无手印、上方无灰尘
垃圾桶光亮、无异味
植物花盆无污迹、无积水、无灰尘、光亮、植物叶面无灰尘
电梯门、按键无手印
照明灯具无灰尘
天花无蜘蛛网
电梯沟槽无砂石、杂物
信箱、消防器材、公告栏无灰尘、无手印、无污渍
公共走廊电梯厅消防器材无灰尘
地面光亮、无灰尘、无纸屑
墙面无污迹、无灰尘
不锈钢光亮、无灰尘、无污迹、无手印
卫生桶光亮、无异味
开关、照明灯具无灰尘
指示灯无灰尘
防火门无灰尘、无污迹、光亮
地脚线无灰尘、无污迹
天花无灰尘、无污迹、天棚无灰尘、无污迹
电梯天棚无灰尘、无污迹
照明灯无灰尘
墙面不锈钢玻璃无灰尘、无污迹、无手印
按键无灰尘、无明显手印
地面无水渍、无杂物、无灰尘
扶手光亮、无污迹、无灰尘
脚踏板无污迹、无杂物、无灰尘
不锈钢光亮、无尘、无手印
消防器材无灰尘
场所清洁效果要求备注
管理处台面无污迹、无杂物
镜子无污迹
地面无杂物、无灰尘、无污迹
墙面无灰尘、无污迹、光亮
便器光亮无污迹污垢、无异味
隔墙光亮无污迹、无灰尘
开关、照明灯无灰尘
设施用具无灰尘、无污迹
门光亮无污迹、无灰尘、无手印
纸篓、卫生桶无污迹、无异味
设备房地面无水渍、无污迹、无灰尘、杂物
照明灯具无灰尘
开关无灰尘
门光亮、无灰尘、无手印
消防设施无灰尘
特别事务跟进及时
外周天面停车场地面无垃圾、无污渍、无积水
指示牌、广告牌、灯无灰尘、无污迹、光亮
排水沟、无杂物
设备用具无灰尘
绿化带里面无垃圾
门、玻璃、窗无污迹、无灰尘
排水沟无杂物
天棚无蜘蛛网
防火门光亮、无灰尘、无污迹
(七)、园林绿化管理
对小区绿化养护工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30浇水。
(2)每天上午9:30-12:00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶,每天下午14:00-16:00杀虫、补缺、保洁,16;00-18:30浇水。
对小区绿化养护工作内容:
(1)整型造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)浇水:因时因地制宜浇水,浇水时间夏季早晚为宜,冬季中午为宜。
(4)除杂草:中耕1遍/季,平时1遍/天,下雨天除外。
(5)补缺:视缺苗情况及时补缺。
(6)杀虫:1遍/周,发现害虫立即消灭
(7)保洁:12小时
(八)、车辆管理
对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区车道出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区,小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场,否则不能进入小区停放。具体管理方式如下:
1、车辆进岗:
(1)当发现有车辆需进入小区时,驶近道口挡车器(道闸)时,应立即走近车辆,向司机立正行举手礼。
(2)当司机开启车窗递上固定保管卡后,确认业主车辆身份,并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目,交还给业主后人车放行。
(3)当司机开启车窗后,声明为外来车辆后,发给司机临时停车保管卡,并在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后,引导车进入停车场。
(4)当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时,查证后放行,并迅速作好登记。
2、车辆出岗:
(1)当发现有车辆驶出小区道口挡车器时,即上前立正并请司机交还保管卡,并核对车牌号。如果是固定保管卡,迅速填写车辆驶出时间,交还给业主后立即开启挡车器。如果是临时保管卡,核查进场时间,如果没有超过半小时,开启道闸放行,如果超过半小时,则应按标准收取停车费,随手给发票,收费手续完毕后开启道闸放行。
(2)在收卡验证收费后,迅速在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。
(3)若后面有车紧跟,应立即在车前示意停下后,立即放下道闸,再按上述规定处理下一辆车的放行。
(九)、房屋管理
对e的日常房管事务管理,按照公司物业管理理质量标准规范运行。具体管理方式如下:
1、每天工作安排(参考方案):
上午8:00-8:30处理业户申报投诉;8:30-9:30巡视;9:30-12:00跟踪监督;1:00-15:30学习、培训、整理档案;15:30-16:30巡视;16:30-18:30走访、回访。
2、房管服务内容:
(1)跟踪监督:日常3遍/天,入伙期间8小时/天
(2)巡视:日常2遍/天,入伙期间8小时/天
(3)走访:3次/月,1遍/月
3、房管日检项目:
(1)装修巡视(2)投诉接待(3)违章检查(4)车辆管理
(5)治安(6)清洁(7)绿化(8)维修(9)机电设备
(10)社区活动(11)员工宿舍(12)内容巡视
4、房管日检处理方法:
(1)记录巡视发现问题,搜集业户的反馈意见。
(2)对巡视中发现的问题,分类进行处理。
a、填写意见转呈表
b、发现维修不合格,填写维修记录,安排维修。
c、发现违章行为按违章处理规定执行。
d、发现严重不合格的,填写纠正措施报告。
(十)、物业管理工作抽查与考核管理
建立公司对管理处物业管理工作抽检与考核规程,验证服务质量是否符合规定的要求。
1、公司主管领导担任抽检小组组长,负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。
第12篇 盛园小区前期介入阶段管理方案
盛和园小区前期介入阶段的管理方案
(一)介入、合理规划
1、针对小区实际情况,提前准备管理方案
在前期介入工作中,我们一方面参与小区规划建设,另一方面,紧密结合e的实际情况,提前准备管理方案,提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对e的物业管理进行准确定位,并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案等。
(二)做好验收接管工作
在管理公司对e充分了解的基础上,通过接管验收这一工作程序,进一步熟悉物业整体的各项性能与特点,预测管理中可能出现的问题,准备相应的处理方案,真正做到有备无患,防范于未然。
e的验收与接管程序如下:
步骤如下:
1、移交接管前的准备工作
a.成立物业管理处。委托管理合同签订后,提前介入管理,拟派管理处主任、物业助理和机电管理人员到位,其他管理人员分步到岗,落实管理用房和员工宿舍,做好各项筹备工作。
b.成立验收小组。工程技术人员进驻现场,了解小区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题;填写有关质量记录,以便尽快得到解决在。
1)移交接管验收遗留问题统计表;
2)公共配套设施接管验收表;
3)公共配套设施接管验收遗留问题统计表;
4)机电设备接管验收遗留问题统计表。
2、物业资料的移交接管
a.接管楼宇资料的难证及部分移交的资料
3、产权资料
1)项目批准文件;
2)用地批准文件;
3)建筑执照;
4)小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。
4、市府验收合格资料
1)市建设工程竣工验收证书;
2)市建筑消防验收合格证;
3)物业综合验收合格证书;
4)用电许可证;
5)住宅使用说明书;
6)住宅保修书;
5、工程技术资料
1)竣工图--包括平面图、建筑、结构、水电、附属
2)工程及隐蔽管线的全套图纸;
3)地质勘察报告;
4)工程合同及开、竣工报告;
5)图纸会审记录;
6)工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)
7)隐蔽工程验收签证;
8)沉降观察记录;
9、竣工验收证明书;
10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;
11)砂浆、混凝土块试压报告;
12)供水试压报告。
6、物业接管验收程序
a.开发公司通知本公司接管验收;
b.本公司验收小组按《物业资料的接管移交》核对所接收的资料,签发验收复函;
c.本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观选题、公共配套设施设备等进行竣工验收;
d.对竣工验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核。
e.对住宅室内物件无明显不全,符合检验标准要求的房屋,由管理处接收锁匙,承担保管责任。
f.业主(住户)入住时,由物业助理陪同对室内进行全面细致的质量,对发现的质量问题经整理后报告管理处,并要求承建商在限期内逐项返修,经管理处或业主验收后消项;
g.在保修期内,在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时,报告管理处查验证实后,大中修由开发商责令承建商更换或返修,小修、急修可委托管理处维修,费用由承建商负责。
3)房屋接管验收项目及标准
a.验收项目
1)梁、柱、板主体;
2)顶棚;
3)墙面;
4)地(楼)面;
5)厅房;
6)楼梯、扶手;
7)插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座);
8)接线盒;
9)开关;
10)照明灯具;
11)供水系统;
12)排污管;
13)地漏;
14)卫生洁具;
15)防盗网(窗);
16)室内配电箱;
17)水表、电表和煤气表;
18)卫厨之防水防渗处理。
b.验收标准
住户及房屋内的水电配套设施等,参照建设部zbp30001-90标准和国家1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。
4)物业公共设施接管验收项目及标准
a.验收项目:小区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等;
1)基础设施;
2)天面;
3)公用天线;
4)消防设施(消防栓、消防箱);
5)公共路灯;
6)绿化;
7)公共道路;
8)垃圾箱(池);
9)垃圾转运站;
10)岗亭;
11)车库;
12)沙井、检查井和化粪池;
13)明暗沟;
14)挡土墙、坡;
15)踏步;
16)台阶;
17)水池、水箱;
18)信箱;
19)景观、雕塑及文化娱乐设施。
b.验收标准
参照建设部zbp30001-90tlpe1997年7月1日颁布的《房屋按管验收标准》及达到设计要求。
5)工程完善和工程遗留问题外理规定
a.工程完善
在房屋本体工程竣工进行竣工验收后,才进行的部分公共配套设施的工程完善。
b.工程遗留问题
在竣工验收和楼宇使用过程中,存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。
c.处理措
施
1)管理处对完善配套工程执行监督职能,指定专人作好协调工作;
2)地发出的遗留问题及时向物业管理部汇报;
3)限制噪音施工时间,确保业主(住户)休息;
4)给进场承建施工人员办理出入证,避免与装修施工人员混淆,确保安全;
5)培强保安力量,监督施工队的人员管理;
第13篇 筹备阶段物业管理服务工作计划方案
筹备阶段物业管理服务工作计划
物业筹备工作是项目施工建设接近竣工交付阶段时,物业管理公司有组织、有计划、有秩序开展的一系列人力、技术、文档、设施设备、内外协调等资源整合与准备活动。基于本项目的具体情况,国贸物业在计划物业筹备工作时,拟重点抓住人员选拔培训、设施设备接管验收、迁入服务与成品保护等几个主要环节,在具体工作充分照顾本项目的服务需求,高质量完成筹备期间的各项事务,拟定计划如下:
类别内容提交形式
确认类建议报告类提交方案类
工程类1、确定设备设施节点部位管理权责及设备的保养计划标准√√
2、制定年度的节能计划和方案√
3、制定机房管理制度√√
4、提交开业所需设备设施、物品材料及到货时间表√
5、制定工程部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
客服类1、《客户手册》及客户迁入流程的制定√√
2、制定有偿服务项目、设施设置及收费标准√
3、提交项目标识标牌的数量、标准、样式√√
4、制定物业部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
5、制定物业公司、客户在突发事件中紧急处理程序√
6、提交迎接客户迁入欢迎方案、重大节日及活动方案√
安保类1、制定紧急情况处理预案√
2、制定安全、防火管理制度√
3、制定安保部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
4、制定安保部后勤准备方案(宿舍、伙食、卫生间、办公用品、办公室等)及与其配套的表格√√
车管类1、提交车位管理费收费标准√√
2、制定正式运行后地面交通组织方案√√
3、制定车管部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
人事行政类1、制定行政人事部岗位职责、工作指导书√√
2、制定工作流程、人事管理规章制度和表格√√
3、制定正常期物业人员考核标准和内容,行政管理规章制度√√
财务类1、提交物业收费流程、停车场收费流程等的表格及台帐√√
2、协助提交物业保险险种、保费标准√
3、能源费用统计、物资管理、财务报告等模板的制定√
4、制定财务核算体系框架草案√
5、制定财务部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
保洁类1、外墙清洗方案√√
2、制定绿化养护方案√√
3、制定环境部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
外联类1、协助提交政府相关部门适用于本物业的法规及规定√√
2、协助提交与外联方联系工作方式及协调内容√√
3、协助提交各类审批报批手续的相关内容及文件√√
第14篇 社区开发建设阶段前期物业管理服务
社区开发建设阶段的前期物业管理服务
鉴于__国际社区的特殊性,如果我公司中标,我们将在签订委托合同后及时从总公司抽调专业的安管员、水、电、土建工程师进驻设区,为社区的前期建设无偿提供以下服务:
1. 保安形象岗以及物业管理咨询服务
中标后,我们将为__国际社区售楼部门选派保安人员提供礼宾岗服务,负责售楼中心的安全管理,维护正常销售秩序。选派业务能力强、形象好的管理人员到销售中心,负责向业主提供有关物业管理方面的咨询服务。
2.社区的水、电、土建工程质量等方面的第三方监督服务
中标后,我公司将以第三方角度进驻施工现场,帮助开发商对社区的水暖、电气、土建工程质量等进行监督,及时了解并记载社区隐蔽工程及工程变更情况,以利于今后更好的开展物业管理工作。对于不利于今后物业管理的地方提出合理化建议,起到第二监理的作用。
3.建筑材料选用的合理化建议
前期介入后,物业公司将根据以往的所管楼宇中选用建材的使用情况,向开发商提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告,以供开发商择优选用。
4.参与安全保卫系统的设计
前期介入后,在考虑成本的前提下,物业公司将尽可能为开发商提供防盗报警系统设计及施工建议(必要时,我公司可派员参与施工),通过完善的报警系统,为业主创造一个安全的居住、办公环境。
5.对一些细微之处的建议
前期介入后,我物业公司将从业主的立场出发,根据北方地域的特点技实际情况,尽可能全面细致的考虑到各种可能的使用问题尤其是供暖问题,提请设计和施工单位注意,同时提出合理化建议。
第15篇 前期物业管理施工建设阶段介入程序与内容
新项目前期物业管理施工建设阶段介入
1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5个月。
2施工建设介入程序与内容
2.1成立介入小组,一般2~3人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。
2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
2.3实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。
2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:
a)无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。
b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。
c)采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。
2.6.4楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。
b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。
2.6.5砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。
2.6.6装饰工程
a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法,外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层),仅是靠外墙面的砂浆抹灰层,外饰面作防水,故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面,应严格监督。
b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。
c)地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。
2.6.7门窗工程
木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
2.6.8给排水工程
a)给水工程:现有高层建筑通常采用高位水池供水,其低楼层的供水,常常因高差问题造成水压较大,而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造,较易为细小杂物堵塞,故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式,应改为密孔眼管道入水,以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。
b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用pvc水管。
