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第1篇 某物业管理策划阶段工作程序
__物业管理有限公司程序文件
--物业管理策划阶段工作程序
1.目的
规范物业管理策划工作流程。
2.范围
适用于公司待接管物业。
3.职责
3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。
3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。
3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。
4.方法和过程控制
4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。
4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。
4.2.1早期阶段:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:
4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。
4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。
4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。
4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。
4.2.1.5审阅设计图纸,对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。
4.2.2中期阶段:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括:
4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。
4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控,发现问题及时解决。
4.2.2.3从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
4.2.2.4根据相关验收标准,从物业管理功能出发,对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题,及时向地产公司建议完善、修正。
4.2.3后期阶段:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括:
4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。
4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料,如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套设施状况,做好物业接管验收的各项准备工作。
4.2.3.5了解地产销售承诺,如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。
4.2.4专业技术人员将工作情况记录在《--前期介入情况周记录表》上,作为重要资料保存。
4.3物业管理方案的制订
4.3.1根据物业情况,制定调查方案,对物业进行调查。内容包括:
4.3.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。
4.3.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。
4.3.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。在入伙前六个月,完成物业管理方案的编制,内容包括:
4.3.2.1分析物业本身及周边环境,从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。
4.3.2.2新建项目的整体情况介绍,包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。
4.3.2.3分析顾客需求,针对顾客群体特征、个性特征和服务需求,创新服务项目。
4.3.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。
4.3.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路,包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。
4.3.2.6确定需配置的资源, 制定物业管理处开办费计划,包括:办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具等预算开支。
4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证,评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等,评审验证结果记录于《策划方案/合同评审记录表》。
4.3.4物业管理方案制定后,试运行六个月进行确认,试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善,确定能完全满足要求后再全面施行。
4.3.5如物业管理方案在实施中发生更改,应由原评审部门/人员重新评审,并得到批准。
4.4组建物业管理处
4.4.1人力资源部根据物业管理方案,确定新建管理处人员编制。
4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。
4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选,并由人力资源部下发管理处成立的文件。
4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。
5.质量记录表格
__wy7.3-g01-f1《前期介入情况周记录表no1》
__wy7.3-g01-f2《前期介入情况周记录表no2》
__wy7.3-g01-f3《前期介入情况周记录表no3》
__wy7.3-g01-f4《前期介入情况周记录表no4》
__wy7.3-g01-f5《前期介入情况周记录表no5》
__wy7.3-g01-f6 《前期介入情况周记录表no6》
__wy7.3-g01-f7 《前期介入情况周记录表no7》
__wy7.3-g01-f8 《前期介入情况周记录表no8》
__wy7.2.2-z01-f1《策划方案/合同评审记录表》
第2篇 在工程建设阶段做好设备管理保障安全工作的探讨
生产企业的安全与每一个成员密不可分，为了保证全员的安全，要求生产企业建立完善的安全管理体系，依靠一级对一级负责的层层落实，把安全责任落实到企业的各个环节，通过体系各个环节的协调配合发挥作用，消除安全隐患，从而实现企业的安全生产。企业的安全管理体系是由安全监督体系和安全保证体系构成的一个有机整体，安全生产保证体系是保证安全的内因，安全监督体系是企业安全的外因，要保证企业的安全，要提高安全生产保证体系的作用，强化安全监督体系的促进作用，使二者协调发挥保证企业的安全。企业安全生产保证体系由决策指挥保证系统、执行运作保证系统、规章制度保证系统、安全技术保证系统、设备管理保证系统、政治思想工作和职工教育保证系统等系统组成，其中设备管理是各项安全管理围绕的核心，事故的直接原因是物的不安全状态和人的不安全行为，因此消除设备和环境的不安全状态是确保生产系统安全的物质基础。由于大部分设备的使用寿命与企业运营年限接近，设备安全设施的安全水平将在企业的整个运营期发挥着作用，因此抓好企业建设阶段设备的安全管理工作，可以达到事半功倍的效果，反之将制约企业安全运营。
我们熟知现代生产企业完成生产任务离不开设备，而在自动化、机械化程度较高的生产企业，设备或人具有能量是产生事故的根源，我们常说的触电、机械伤害、高空坠落等，都与能量有关，如何控制好设备的能量，使之按照人们预期的释放方式进行释放，是设备管理安全工作中的主要关注点。比如我们通常要把高温、高压、有害气体等危险源采用管道、容器等进行约束，并与人们日常活动区域分隔开来，从而保证企业的安全。近期国际广泛关注的日本福岛核电站事故，给企业、社会带来严重的影响，而我国海阳核电站采用的第三代核电技术制作的核电机组在福岛出现的这种情况下，就不会发生核岛冷却失效问题，由此比较可以看出不同的设备的安全防护水平存在差异较大，而这种差异在设备生产阶段很难弥补完善，因此在建设期内充分考虑设备安全技术水平，合理选择设备，可以在根本上消除不安全因素。
在建设期间，生产系统的结构布局、设备选型都影响到生产运营期间的安全管理工作，因此在建设期间的各个阶段都要求我们充分考虑好相应的安全管理工作。在选址阶段，要充分考虑企业生产的特点，远离对企业生产各个环节、部分产生安全威胁的地理位置。并根据距离防护的原则，生产中的危险因素对人体的伤害往往与距离远近有关，依照距离危害因素越远，事故的伤害越小的道理，采取安全距离防护显然是有效的。如：有高大建筑的企业要远离地震带等。在系统设计阶段，要考虑好生产系统中各个环节的特点，对具有相似特性、相似控制措施的部分设备集中在较近的区域，并对该区域设备配置安全等级相对较高的安全设施，在安全管理的严格程度也相应提高，可以更合理的发挥有限资源的功能，更好的保护危险等级高的设备，使系统的危险控制水平更加合理。在工艺流程中和生产设备上设置安全防护装置，增加系统的安全可靠性，努力实现本质安全化，即使人的不安全行为发生，也会由于安全装置发挥作用而避免伤亡事故的发生。
第3篇 筹备阶段物业管理服务工作计划方案
筹备阶段物业管理服务工作计划
物业筹备工作是项目施工建设接近竣工交付阶段时,物业管理公司有组织、有计划、有秩序开展的一系列人力、技术、文档、设施设备、内外协调等资源整合与准备活动。基于本项目的具体情况,国贸物业在计划物业筹备工作时,拟重点抓住'人员选拔培训'、'设施设备接管验收'、'迁入服务与成品保护'等几个主要环节,在具体工作充分照顾本项目的服务需求,高质量完成筹备期间的各项事务,拟定计划如下:
类别内容提交形式
确认类建议报告类提交方案类
工程类1、确定设备设施节点部位管理权责及设备的保养计划标准√√
2、制定年度的节能计划和方案√
3、制定机房管理制度√√
4、提交开业所需设备设施、物品材料及到货时间表√
5、制定工程部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
客服类1、《客户手册》及客户迁入流程的制定√√
2、制定有偿服务项目、设施设置及收费标准√
3、提交项目标识标牌的数量、标准、样式√√
4、制定物业部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
5、制定物业公司、客户在突发事件中紧急处理程序√
6、提交迎接客户迁入欢迎方案、重大节日及活动方案√
安保类1、制定紧急情况处理预案√
2、制定安全、防火管理制度√
3、制定安保部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
4、制定安保部后勤准备方案(宿舍、伙食、卫生间、办公用品、办公室等)及与其配套的表格√√
车管类1、提交车位管理费收费标准√√
2、制定正式运行后地面交通组织方案√√
3、制定车管部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
人事行政类1、制定行政人事部岗位职责、工作指导书√√
2、制定工作流程、人事管理规章制度和表格√√
3、制定正常期物业人员考核标准和内容,行政管理规章制度√√
财务类1、提交物业收费流程、停车场收费流程等的表格及台帐√√
2、协助提交物业保险险种、保费标准√
3、能源费用统计、物资管理、财务报告等模板的制定√
4、制定财务核算体系框架草案√
5、制定财务部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
保洁类1、外墙清洗方案√√
2、制定绿化养护方案√√
3、制定环境部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√
外联类1、协助提交政府相关部门适用于本物业的法规及规定√√
2、协助提交与外联方联系工作方式及协调内容√√
3、协助提交各类审批报批手续的相关内容及文件√√
第4篇 工程建设管理前期准备阶段工作指引
房地产开发工程建设管理工作指引之前期准备阶段
为了理顺建设管理流程,更好地指引工程建设,根据《房地产开发建设管理制度》(_地司管字[2010]第056号),结合我司工程建设的实际情况,对工程建设实施中的各环节工作流程进行了规定,提炼出各环节的管理控制要点。
一、前期准备阶段
工程建设前期准备阶段(基本取得用地到基础开工)主要工作内容包括:现场查勘;收地围蔽;清表;组织详勘;申报临水临电;前期综合策划;实施“三通一平”;大型土石方施工;与政府相关部门对接等。
(一)现场查勘
1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图
基本达成土地意向后,督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图和周边道路市政管网图,并进行复核,如误差较大,不满足要求时,应外委有资质的第三方重新绘制。
2、现场查勘
收地前,工程部应组织现场查勘,详细了解场地内的情况:地上地下建(构)筑物、坟墓、高低压电线(电缆)、通讯电缆(光缆)、排水(给水或灌溉)渠(管)、地上附着物等,尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等,并绘制在总图上。
3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、编制总规以及施工组织的重要依据,应及时取得并向有关部门提供。根据现场查勘和取得资料的情况,决定是否进行普勘。
(二)综合策划
新开发项目在详规批复一周内或开工前,由工程部牵头,地区公司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加部门及综合策划方案内容详见《房地产开发建设管理制度》第四条。
(三)围蔽
1、收地围蔽
(1)准备工作。
①办理收地手续。
②明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点(一般找当地测绘院取得),按征地红线图放出征地红线,做好标记。做好征地红线的复测工作,红线控制点坐标须由测量工程师全数复核。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大,应联系开发部协调相关部门及时解决。
③测算围蔽工程量,制订围蔽工程的实施方案。
④对可能引发的民众阻扰事件有充分的估计,积极与当地政府部门沟通取得支持,并做好预案。
⑤组织施工单位,做好围蔽工程人员、材料、机械设备的进场准备。
(2)围蔽实施
①对征地围蔽精心策划,做到:范围准确、速度快捷、围蔽实施时间保密并择机实施,避免与当地群众纠纷。
②围蔽进场和实施过程中做好拍照取证和新闻媒体解释工作。
③围蔽完成后,应安排保安部门巡视,防止围蔽遭受恶意破坏。
2、施工围蔽
(1)施工围墙
①根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》,万亩大盘(天下盘)在征地红线上做施工围栏,围栏标准:采用100_100_1500混凝土立柱拉镀锌刺绳铁丝网,砼立柱每隔5米一根,埋深500,铁丝网高度1米。
②根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》,一般楼板的小区采用施工围墙,围墙标准:采用砖砌围墙,墙高2米,每隔6米一个砖砌墙柱,临时围墙外立面应作抹灰,墙体做_大logo、广告标语(内容须经集团营销品牌中心审批)等。
③围墙施工时机:收地后尽快组织施工围墙的施工。
(2)场地内施工围蔽
①各标段的施工围蔽须采取统一的形式,布
第5篇 前期物业管理规划设计阶段介入工作指引
项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引
1规划设计评估准备
1.1规划设计评估需要获得的资料。
1.1.1报批报建文件
《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
1.1.2企划文件
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
1.1.3设计文件
总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸(平面图、立面图、___图)〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
1.2地产需组织项目说明会,会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘,周边配套状况,进行实地考察。
2项目评估细则。
2.1总体评估。
2.1.1住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
2.1.2住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
2.1.3建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
2.1.4生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
2.1.5设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
2.1.6注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
2.1.7安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
2.1.8智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
2.1.9便于物业组织管理,节约管理成本。
2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
2.2分类评估
2.2.1安保布局
a)便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c)人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
d)安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速(详见2.2.6智能化设备)。
2.2.2消防布局
a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c)消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
2.2.3交通布局
a)各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5),便于停放。
d)有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。
2.2.4生活配置
a)根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c)如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。
d)如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
2.2.5设备配套
a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。
b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c)沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。
2.2.6智能化配置
a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。
c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
d)中央控制中心位置宜设于管理部内,或与管理部相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
2.2.7房屋单体
a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c)楼板厚度与隔音符合国家规范。
d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e)住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2-3米,燃气热水器位置合理,灶宜
避开窗口设置。
g)卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。
i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
j)宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
k)底层地坪应充分考虑防潮措施。
l)房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。
n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。
2.2.8室内配置
a)室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相邻时,应采取安全隔离措施。
d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
e)室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。
f)当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
g)如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。
h)室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
i)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
j)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
k)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
2.2.9绿化配置
a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。
b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
c)绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。
d)绿化品种便于养护,养护成本节约。
e)绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
f)绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
2.2.10景观配置
a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。
b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。
e)景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。
2.2.11公共空间
a)应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。
b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c)公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。
d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。
e)各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。
f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。
g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。
h)高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。
i)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
2.2.12生态环保
a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。
c)住宅区内无各类污染源。
d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。
h)宜在住宅区内形成自然生态链。
2.2.13管理用房
a)物业管理处
管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:
管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100_0.2
位置:住宅区中央,底层,管理本部及各作业面相对集中。
b)业委会、居委会(根据当地政策)
功能:办公室、资料室、会议室、接待室
面积:根据具体情况而定
位置:和管理部相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处
2.2.14新材料、新技术
a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b)试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。
c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
2.2.15管理成本测算
a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b)管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。
2.2.16与相似典型项目的比较
a)相似点
b)差异点
c)优势
d
)劣势
e)改进建议
3规划设计评估的程序:
3.1地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
3.2物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
3.4物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
3.9物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。
