第1篇 大厦管理公约范本
前言
本公约制定的目的在于通过本公约的实施,以界定各业主/用户对于广东省广州市天河区**路**号的'**国际广场'(以下简称'该广场' )及其设备、服务设施的管理、保养及维修订立规定,达到对该广场的统一管理,以保证该广场的所有业主/用户有效地使用其购置/租用的物业,以及规定各业主/用户对该广场的管理及公共开支所须负责的责任。
本公约自以下当事人签署后即生效,该广场的所有业主和非业主使用人均受本公约各条文的约束。业主更换,本公约继续有效。管理公司对本公约的条款享有解释权。
特别提示:本公约的签约单位为
1.广州市**房地产有限公司(以下简称'发展商')
2.(一般的社会购买者名称)(以下简称为'业主')
3.广州**国际广场物业管理有限公司(以下简称'管理者')
第一章定义
一、在本公约中,除文意另有所指外:
1.'该土地':指根据广州市《国有土地使用权出让合同》穗国地出合(1998)419号文及《国有土地批准书》穗国土建用字(1998)5**号文,由广州市国土局出让位于天河区**路以西**院地段约14369平方米的土地使用权之土地。
2.'土地批文':指有关的国有土地使用证编号为'穗府国用**字第特167号、168号、169号'及有关的文件及修订。
3.'该广场':指座落于该土地上的**国际广场或其任何部分。其中写字楼、购物商场、酒店公寓、餐厅、康乐设施、会议中心、地下车库,并其总面积约为 195,000平方米。
4.'公共地方' :指在该广场内或该土地内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、楼梯间、行人道、行车道、卫生间、梯台、天台、绿化区及休息地方、管理者办事处及各监控室、电表房、锅炉房、电掣房、泵房、洒水系统泵房、消防及保安设备控制室、电话机房、消防泵房、光井、水箱、升降机房、发电机房、空调机房及为该土地及该广场的业主和用户及访客而设并供其共用的其他地方或范围,但不包括任何业主拥有所有权的地方。
5.'公共服务设施':指为该广场的利益而安装的设备、仪器、电机、装置、树木、管道、电缆、电线。但任何只供个别业主及租户使用的设施不包括在内。
6.'装修手册':指管理者(如以下所定义)就各业主在其所属单元(如以下定义)的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。
7.'用户手册':指管理者为管理该广场而制订有关写字楼、商场、公寓、车位及有关设施的使用守则。
8.'管理费用':指管理者因管理及保养该广场而引起的所有费用和开支。
9.'维修基金':指用于维修、替换该广场公共设备的款项。
10.'管理者':指被发展商广州市**房地产有限公司聘用为管理该广场的任何个人或公司。
11.'业主':指对每个单元合法拥有或共同拥有所有权的人士,并包括其日后通过合法程序而成为当时的合法继承人或当时的转让(包括但不限于变卖、赠与及互易等)人。如果该单元已被合法抵押,则'业主'就包括该抵押人和受押人(抵押权人);但以上所述受押人(抵押权人)只是在受押人(抵押权人)占有该有关单元或收取该单元的租金及利益下才算是业主。
12.'发展商':指该广场的发展商广州**房地产有限公司。
13.'单元':指在该广场内的写字楼、商场、酒店公寓、车位或其它部分。
14.'写字楼':指根据本公约规定作为办公用途的有关单元。
15.'商场':指根据本公约规定作为购物用途的有关单元。
16.'酒店公寓' :指根据本公约规定作为出租居住用途的有关单元。
17.'车位':指根据本公约规定作为停泊车辆用途的地方。
18.'摊分费':指由该广场在大项设施设备维修上的需要而作出一次性的支出,并当维修基金不足以支付或有关支出超过维修基金百份之五十之储备的情况下,管理者向各业主收取用以支付前述支出的金额。
19.'业主委员会' :指各业主按照本公约不时召开的业主大会上委任或选出的业主委员会。(以下简称'业委会')。
20.'业主大会' :指按照本公约第七章举行的业主大会。
第二章业主的权利和义务
一、业主的权利
在各业主遵守本公约的所有规则、政府订立的有关法规,并按期缴交
有关费用的先决条件下,各业主将享有下述权利:
1.业主依法拥有、使用及享用其名下物业及全部租金的收益。
2.业主有权将其所属单元,以上行为明确地受本公约限制和保障。
2.1 出售、转让、抵押按揭
2.2 出租于第三者
2.3 以其他方式处置
2.4 变卖
3.各业主可依法使用广场内的公共地方、公共服务设施,但不得损害他人利益。
4.业主有权::参加业主大会,对广场内的各项管理决策行使投票权,业主投票权按其建筑面积每100平方米一票计算,超出部分按四舍五入处理,不足100平方米的按一票计算。
5.业主可根据本公约条款维护自身的权益,可以监督广场管理公司的管理行为或提出合理建议。
二、业主有以下的义务:
1.在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策及本公约的规定,维护物业及其他业主的公共利益。
2.广场业主委员会成立后,执行业主委员会或业主大会的决议和决定。
3.全体业主和用户应遵守管理公司根据政府法规及业主委员会决议制定的各项有关广场的管理规章制度,并配合管理公司做好广场的各项管理工作。
4.按规定依时交纳其单元应缴之物业管理服务费、水电费、维修费、公共能源费及其他有关费用。
5.加强安全防范意识,遵守有关广场安全防范的规章制度,自觉做好防火防盗工作。
6.业主或用户如需进行室内装饰装修,必须遵守物业装修手册内的各种规定,并填写申请表,报管理公司审批,并缴纳装修按金后方可按规定施工。装修完工后,由管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),按金予以退还,否则视违章情况予以扣除::并限期整改;如属统一清运装修垃圾和余泥的,还应同时交纳装修垃圾、余泥清运费。如在规定时间外使用公共设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。
7.业主如请管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修与维护,应支付有关费用。
8.凡房屋建筑附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修与维护的,业主应及时进行维修维护;否则,由业主委员会委托管理公司采取有关措施,其费用由当事业主按规定分摊。
9.与非业主在建立使用、维修维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知对方遵守本管理公约,并承担连带责任。
10.若公共设施或其他业主权益遭受人为损坏,损坏者须负责原样修复,如造成损失,应予赔偿。
11.使用本物业内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所(地)时,应按规定交纳有关费用。
12.自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公共设施的完好。
13.自觉维护广场精神文明建设,搞好业户关系,互助友爱,和睦共处,共创文明商业广场。
14.在本物业范围内,不得有下列行为:
14.1擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗等的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
14.2擅自对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板进行凿、拆、搭、建;
14.3占用或损坏楼梯、通道、屋面、道路、停车场、摩托车/自行车房(棚)等公用设施及公共场所(地);
14.4损坏、或擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;
14.5在公共场所堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
14.6在公共场所存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;
14.7践踏、占用绿化用地,损坏、涂画建筑小品;
14.8影响市容观瞻或本广场外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;
14.9随意停放车辆;
14.10利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
14.11法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
第三章 管理
一、一般事项:
1.管理公司的责任在于管理和维护该广场的每一部分且受本公约的约束,须遵守和履行本公约中其有关的责任及义务。
2.业委会有权于业主大会通过多数决议案后给予管理公司不少于三个月的书面通知终止管理合约;管理公司亦可提前三个月给业委会书面通知解除合约。
二、管理公司的权利及责任
1.在不抵触本公约的前提下,管理公司有权去完成所有有关广场管理和维护的事项,具体如下:
1.1 检查、巡察广场的公共部分,必要时包括所有单元的内部。
1.2 从事任何必要工作,包括维修养护、保安、清洁、绿化等,以保持广场每一个部分及其设施、设备处于良好、清洁、安全的状态。
1.3 预防及制止任何不符合本公约规定的行为,并追讨当事人赔偿其造成的损失,以维护全体业主的公共利益。
1.4 控制该广场内所有车辆停放、行人交通,对乱停泊车辆上锁或拖离,并向该车主收取拖离及有关费用。
1.5 制止及纠正各业主违反本公约规定的行为,
1.5.1在该广场内显着地方公布违约业户的姓名及其违约细节。
1.5.2书面通知违约业户纠正错误,并在通知后十四天期满而该户主仍未纠正错误时,采取相应的行动;如属紧急情况,可不必书面通知。
1.5.3透过民事诉讼向违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项及其滞纳金。
1.5.1管理公司为保障全体业户利益执行的其他合法方法。
1.6 按本公约规定,要求并收取所有广场业主应付的管理款项,支付所有因该广场管理及维护而产生的应付款项。
1.7 根据财务预算,本着合理节约的原则有效控制管理开支,并做好帐目记录,定期向业主通报。
1.8 为该广场的公共地方(包括公共服务设施及广场整体基建架构)投保,其投保额及险种由管理公司根据该广场所需而决定。
1.9 向业主报告所有因该广场的管理及维护工作所引起与政府、公民及有关个人的往来事宜。
1.10节日期间可装饰该广场入口及外墙,包括灯光及其他饰物。必要时,管理公司可以组织该广场内的文娱活动。
1.11按照本公约的规定履行管理公司应承担的管理和维护之职责。
2.管理公司根据本公约做出的行动及决定,在各方面对所有业户均有约束力。
3.管理公司在下列情况下无需对业户负责:
3.1 为履行本公约所做出的一切合法行为。
3.2 因下列原因造成的服务中断:
3.2.1因任何设施、装置进行必要的保养及维修;
3.2.2台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭;
3.2.3无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺;
3.2.4管理公司所无法控制的其他一切原因。
三、管理公司酬金
1.管理公司酬金是管理公司因履行本公约的职责而获取的报酬。在业委会未成立前,该酬金按政府规定拟定。在业委会成立后,管理公司酬金将由物业管理公司与业委会商定。
2.该广场管理中发生的一切开支无须从管理公司酬金中支付。
四、管理费及其他费用
1.为确定业主应付的管理费用,管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示::该广场总体上在管理与维修保护方面的估计开支(包括管理公司酬金)和估计收入。
2.为确定管理预算,第一会计年度应由该广场经政府有关部门检验合格之日起,至该年的十二月三十一日止。其后的会计年度即自每年一月一日始,至该年十二月三十一日止。
3.管理费支出包括但不限于下列各项:
3.1 管理公司员工开支;
3.2 公共地方及公共设备、设施的维修保养费支出;
3.3 广场绿化费用支出;
3.4 广场环境卫生费用支出;
3.5 广场保安及消防装备费用支出;
3.6 行政办公费用支出;
3.7 物业结构、公共地方、公用设备、公众责任保险费支出;
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sp; 3.8 环境美化及节日装饰费用支出;
3.9 税金支出;
3.10管理公司酬金。
4.无论物业是否空置、出租或自用,各业主均应按照管理预算及其单元面积缴费标准支付管理费、水电费、公共能源费及其他相关费用。
5.如个别业主要求管理公司提供额外的工作和服务,管理公司有权向该等业主收取合理的附加费用。
6.在业主委员会成立前,物业管理服务费收费标准以政府物价部门批核为准;业主委员会成立后,该收费标准由物业管理公司与业委会商定。
7.当管理帐出现正常亏损,管理公司将重新修改财务预算,并将调整后的收费标准报物价部门或业委会通过后,确定出每一业主应加付的数额,管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补管理帐不足部分;在必要的情况下,该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。
8.如有关会计年度出现盈余,则该盈余部分即视为下一会计年度的收入。
五、管理费用及其滞纳金的缴付
1.每一业主应于每月五日以前向管理公司缴付其单元当月应付的管理费,管理公司另有规定的除外。
2.任何业主如果未能于本公约规定应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项,则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用:
2.1 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金(滞纳金费率按政府有关规定计算)。
2.2 收取手续费作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿。
3.任何业主如果在应付管理费当日起两个月内尚未能缴交管理费、水电费及其他费用且无任何解释,管理公司有权采取适当措施追讨有关费用或依法向人民法院提起诉讼,由此引起的不便或相关费用由该业主承担。
4.所有以滞纳金及手续费方式付给管理公司的款项,均应存入管理帐户中以支付日常管理开支。
六、维修基金
1.维修基金是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时,用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
2.维修基金的缴交根据政府有关规定执行。
3.维修基金应设立专款帐户由管理公司和业委会共同管理,不得挪作他用。
4.物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时,其费用从维修基金增值部分中开支;增值部分不足以开支的,由维修基金垫支,垫支部分应向业主收回。
5.维修基金的使用,由管理公司提出年度计划,经业主委员会批准后实施。
6.在任何业主停止拥有或使用该单元时,维修基金将不退还,但如将该单元使用权变化情况通知管理公司及获得新业主所签署的本公约附录之承诺书,该维修基金可以免息转移于该单元的新业主的名下。
第四章该广场或部分受损不宜使用时的规定
一、若该广场因火灾、台风、地震、地陷或其他原因而破坏,以致大部分不宜使用时,则管理公司须召开业主大会,会上可由出席并投票的业主百分之七十五(75%)以上多数票通过决议案。
二、如由于保险赔偿金不足、建筑法规的改变或任何其他情况,致使修复或重建该广场的方案已不可行时,各业主须将其所拥有所有权的单元交于管理公司托管,管理公司须立即将其以公开拍卖或转让变卖,并将变卖所得的净收益,按各业主原先持有的单元市值比例确定分配与该等业主。该项工作由物业管理公司或业主委员会委托有关主管部门进行。
三、因该广场购买了保险而取得的一切保险赔偿金须按比例分配予各业主。在此种情况下,各业主在本公约所述的一切权利、特权、责任及保证均予撤销,每名业主须放弃本公约所载的一切权利和特权。
四、若议决修复该广场,每名业主须按其单元应缴费比例支付修复该损毁部分所需费用,以支付超出该广场的保险额赔偿金的数目。
第五章业主大会及业主委员会(业委会)
一、管理公司须于该广场经有关政府部门综合验收合格,并已交付使用不超过二十四个月内召开第一次业主大会,管理公司应会同发展商及时召开该广场的业主大会,选出业主委员会及主席,并可决定业委会的职务、人数及其他事项等。下列规定适用于任何业主大会:
1.管理公司或业委会每年须召开不少于一次业主大会。管理公司、业委会或占该广场不少于百分之二十的业主提议可合法召开特别会议,以便讨论或决定任何影响或关于该土地或广场的事项,或为全体业主的利益就该土地及该广场的保养及管理向管理公司提供意见。
2.每次召开会议须至少提前七天发出书面通知,列明开会时间、地点及讨论事
项。
3.会议的法定人数为占该广场不少于百分之五十的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数,会议方可进行。
4.每年第一次会议中业委会主任可自动当选为该次业主大会的主席。
5.主席须确保将出席者及会议程序记录存档。
6.各业主每户拥有一份所有权份额,即有一票。
7.如投票票数相等,主席可投第二票或决定性的一票。
8.业主可亲自或派代表投票,未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。
8.1 未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。
8.2 委任代表的文书须由业主签署;如业主乃一法人,则须加盖公章。
8.3 委派代表的文件须于开会前一天交予管理公司。
9.于正式召开的会议上由拥有投票权的业主或其代理人过半数票通过的任何有关广场事项的决议案对全体业主均有约束力,惟:
9.1 开会通知须指出拟就该事项提出决议案。
9.2 除非全体业主均亲自或派代表出席会议,否则会上就其他事项所通过的任何决议案均属无效。
9.3 抵触本公约或土地批文的决议案均属无效。
二、业委会的组织、会议及权利
1.业委会委员由业主大会从业主中选举产生,应不少于五名;业委会任期为两年一届,可以连选连任;业委会主任、副主任由业委会选举产生。
2.业委会的成员在下述情况将终止其职务:
2.1 有关成员以书面向业委会请辞并获业委会接纳。
2.2 有关成员不再拥有该广场的任何所有权。
2.3 有关成员破产或触犯刑事法律。
2.4 有关成员患上身体或精神上的痼疾致使其不能处理日常事务。
2.5 业主大会议决辞退的有关成员。
3.业委会由主任定期召集,召开会议必须有过半数委员出席,作出决定须经过半数委员同意。
4.每三个月::至少应召开一次业委会会议以决定该广场的日常管理事宜,如1/3以 上的委员提议或主任、副主任认为有必要时,可召开特别会议。
5.每次召开会议须至少提前七日发出书面通知给各成员,并列明开会时间、地点及讨论事项。任何议决事项若事前并未详列于开会通知内将会无效。
6.所有问题的决定,均按少数服从多数的原则。
7.业委会应包括以下的职位:
7.1 主任
7.2 副主任
7.3 执行秘书
7.4 任何经业主大会所指定及界定的职位
8.业委会须保存所有会议记录并包括下述事项:
8.1 所有成员职位的委派、辞退或改变;
8.2 所有业委会议决事项;
8.3 曾出席会议的成员。
此等会议记录须存于一固定并可供其他业主查阅的地方。
9.业委会决议对全体业主均有约束力,并应予以公布。
注:本公约内容条款如与政府政策法规有抵触,应以政府政策法规为准。
附录
关于**国际广场管理公约承诺书
致:**国际广场物业管理有限公司
为维护及促进广州**国际广场的管理,本人/本司现同意遵守与**国际广场物业管理有限公司签署的'**国际广场管理公约'内的一切条款及有关修订内容。
本人/本司亦同意在转让上述广场任何部分时,于有关买卖合约签署之日起一个月内就使用变化情况以书面通知上述广场的管理公司,并应取得本人/本司的承让人遵守该管理公约内的一切条款及有关修订内容的承诺协议。
在管理公司收到本人/本司承让人的承诺书前,如本人/本司的承让人有违反管理公约的行为,法律责任将由本人/本司及承让人共同承担。
广州**国际广场
**国际广场物业管理有限公司
**楼**号单位业主
(业主 )签署 (法人代表 )签署
年 月日年 月 日
第2篇 区政府大厦物业管理人力规划
管理处组织架构
一、管理处组织架构描述:
1、**区政府大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用管理处主任负责制,签订经营责任书,由**物业公司全权领导。
2、管理处各岗位所需人力资源配置实行**物业管理公司供应下的完全双向选择,以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。
3、管理处内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
二、管理体系及组织架构
物料管理
一个企业物业管理工作的质量水平的高低,主要表现在企业对人、财、物的有效控制,在加强人员组织架构设计,分工合理的基础上,加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制,严格按照iso9001(2000)工作标准,制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等方面进行层层把关,分级量化管理,对质量、数量、情况定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验,确保物业管理物料的采购渠道畅通、质量过硬,是实现物业管理服务目标的基础工作。
物料采购流程图:(略)
第3篇 办公大厦绿化管理手册
办公大厦管理手册:绿化管理
a. 场内外绿化管理规定
1] 人人都有义务维护场外植物/绿地及场内盆栽植物。
2] 不准攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不准损坏绿地及花木保护设施。
4] 不准人为践踏绿地和车辆跨越。
5] 不准在绿化地带堆放杂物。
6] 不准在绿化带内设置广告招牌。
7] 当人为造成花木、绿地及保护设施损坏的,按政府有关规定进行罚款处理。
b.场内部盆栽植物的管理
1] 施肥:根据花卉植物的不同生长发育时期的特殊要求,追施化学肥料,并保证在大厦内无异味的散发。
2] 换盆:根据花苗的大小和生长速度快慢选择相应的花盆、套缸,由花木公司执行。
3] 浇水:根据植物的特点,每日或隔日浇水。原则是:水温与室温要接近,浇水一定要浇透,盆土应经常保持湿润,不要过干、过湿,也不要时干、时湿。
4] 采光:根据花卉耐阴喜阳程度和生长习性,经常性将一些喜阳花卉移到阳光充足的方。
c.场外部草坪植物的管理
1] 浇水量:根据不同的季节、气候,以及草皮生长期、植物品种决定浇水时间(上、中、晚)和浇水量。
2] 施肥:根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要,决定施肥种类及用量大小。
3] 清除杂草及松土:根据季节、草坪生长状况对所辖草坪内的杂草进行清除并对土地进行相应的松土以利草皮的生长和规范。
4] 修枝整形:根据植物的形状,以利观赏为目的,依植物品种及生长情况等因素进行修剪整形,但此一项目通常在冬季进行。
5] 除虫:根据病虫害发生规律初实施综合治理,通常在病虫率高时,施以药剂杀死病虫,以确保植物良好生长。
6] 禁止事项:禁止踏入草坪并在树台枝上吊拉、折枝、悬挂物件,严禁铁线紧箍树干,影响树木生长,严禁任何公民在草坪内以体育锻炼为形式损伤植物。
7] 防止损坏:加强宣传教育及保安巡视,树立告示牌,防止人为的毁坏,作到预防在先。
8] 定期洗尘:由于草坪紧靠道路,人与车辆流动多尘土飞扬,会影响树木生长和美化效果,故养护人员应定期对草坪及树木、用水喷淋清洗。
d.场内外绿化管理应达标准
1] 物盆内无烟灰、烟头、杂物、叶面、枝干;无浮灰,保持叶色翠绿。
2] 各类植物无枯萎、凋谢现象。
3] 盆缸清擦干净、无污、无渍。
4] 草坪修剪整齐,无高低不平现象。
5] 枝叶修剪齐整,无杂乱现象。
6] 草坪干净无纸屑、杂物、清洗干净。
7] 各类植物无病虫害。
8] 严格管理草坪禁止人为踏坏,影响美观。
第4篇 提高商业大厦经营管理水平整体设想策划
提高商业大厦经营管理水平的整体设想及策划
1.1 认识与定位
1.1.1 项目概况
**财富中心(以下简称**)位于z市--中路、--中路和--南路交汇处,占地面积7914.15平方米,总建筑面积72617平方米,地下2层,地上29层,是一座以高档写字楼为主,融合商场、金融、餐饮、会务中心和酒店于一体的智能化大厦。整座大厦建筑形象现代、壮观,地理位置极佳,楼宇机电设备先进,配套设施完善,和写字楼国际水准全面轨,是z市高档写字楼客户的最佳选择。
**拟定于今年6月底封顶,年内全面投入运行。
ss建设集团极具战略眼光,不仅在项目规划设计阶段选择世界名家,早在大厦入伙前8个月,即开始筹划日后的物业管理服务,体现出成熟地产商的风范。
1.1.2 服务需求
**物业管理总体要求是:
* 创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境以及餐饮、消费和健身活动场所;
* 整体设备运行可靠,消费价格合理,物业服务优良;
* 提供商务、会务、信息、咨询等服务,全方位满足写字楼客户需求。1.1.3 客户分析
**客户群体包括业主、租户、来宾、顾客、会员等,其中写字楼客户以白领上班一族为主,普遍素质较高、眼界宽广,法律观念和维权意识较强,对物业管理服务需求期望值较高,对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同;商场、酒店、酒楼和康体中心等客户成分复杂,需求多样化,其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出,而消费者要求方便、舒适、悠闲、自在,这些与写字楼注重的严肃尊贵气氛很大差异,增大了大厦的管理难度,因此,根据不同的需求层次实施高质量,全方位的特色管理服务显得很有必要。
1.1.4 项目定位
**项目整体形象定位是:
现代、高效、环保、繁荣
* 现代展示现代化、国际化的商务办公形象。
*高效塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。
*环保树立注重环保的文化内涵和社会形象。
* 繁荣聚集湘江商贸气氛,打造z商城亮点,注重社会效益和经济效益。
1.2 工作重点
1.2.1 全方位整体经营
ss建设集团在本项目物业管理邀标活动中,其重要宗旨之一是选择一家优质并真正是实力的物业管理企业,全面承接**物业项目的经营、管理和服务工作。
**集办公商务、消费健身多种功能于一体,要满足各种客户的不同需求,要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上,提供综合配套服务,包括租赁经营服务、会务服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。**在物业经营运作方面,积累了较多成功经验。**若有幸接管**项目,将迅速组织专业力量,融合于该项目市场推广活动之中,深入分析目标客户服务需求,细致调整物业功能布局,从时间、市场、服务三个视角规划和经营**优质物业,全面提升该项目的市场价值。
1.2.2 大厦整体形象
通过环境形象与楼宇形象的控制,大厦设备和公共设施的管理,周边治安和交通的控制与引导,物业管理服务人员的行为规范以及**专业形象的展示和物业文化气氛的融合,塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象,为发展商ss建设集团和z市树立物业管理优质品牌。
1.2.3 楼宇设备管理
**设备先进,智能化程度高,大厦使用功能多样化,要求24小时全天候保障设备运行万无一失,这对物业管理公司设备管理的技术实力是重要的考验。**拟在前期介入期间全面参与设备安装、调试、熟悉设备特性,掌握运行规律;在正式运行后,确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通迅系统等关键设备运行正常。
1.3 指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施
1.3.1 指导思想:真诚合作、专业保障、长远承担
1.3.1.1 真诚合作 体现了**尊重客户、依法经营一贯风格,重合同、讲道德、守信誉,注意及时沟通和协调,真诚为**业主、客户提供高水准专业服务,为社会创造价值。
1.3.1.2 专业保障 展示**'敬业、服务、创新'的企业精神,充分发挥公司is09000质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用,组织专业力量,体现专业水准,保障专业效果。
1.3.1.3 长远承担 注重合作的即效性,更着眼于合作的长远前景和综合效益,力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划,更有长远安排,将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期,是物业管理人的应尽职责。
[经营型]物业管理模式
1.3.2 工作模式:[经营型]物业管理模式
**物业管理行业道创[经营型]物业管理模式,在物业管理实践中取得显著效果。[经营型]物业管理模式的核心思想为:将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划、服务和管理层面,服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期,从而开发物为的功能潜力并提高使用效率,真正体现物业管理使物业保值、增值的社会功能。[经营型]物业管理模式在实际操作中,以物业管理主业为核心,以楼宇设备维护、改造为技术支持,以规划物业功能、提高物业使有率为辅助手段,以配套项目的经营作为服务客户的补充,形成全方位物业管理服务的综合能力。
[经营型]物业管理模式在**具有广阔的施展的空间。**强大的技术支持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用;**丰富的经验可以协助业主合理规划、科学安排、适时调整,提高物业使用效能;**的综合服务能力,在满足服务需求中最具实力。
[经营型]物业管理模式在**的应用,可以提升大厦的无形资产,保障设备运行,提高物业的使用效率,明显提升物业管理服务的附加值,并显著降低物业运行的总体成本。
1.3.3 管理目标承诺
1.3.3.1 自接管之日起,三年内**达到全国城市物业管理优秀示范大厦要求,树立**品牌形象。
1.3.3.2 自接管之日起,第一年度内,实现物业管理客户满意率95%以上。
1.3.3.3 入伙两年内,配合发展商,力争使大厦使用率达到80%。
1.3.4 奖惩措施
在全面完成管理目标承诺后,由ss建设集团返还风队抵押金并近风
险抵押金的金额数量予以**奖励;在**每年完成各项管理指标后,ss建设集团按当年管理者佣金总额的20%予以奖励;
**末完成管理目标承诺,**业主委员会扣除风险抵押金作为**惩罚;未完成当年指标,**业主委员会按当年管理者佣金总额的20%进行奖惩。
1.4 **服务**的主要优势
1.4.1 经营优势:提供[经营型]物业管理服务
**首创的[经营型]物业管理模式能开发所管物业的经营潜力和提高经济效益,并通过对物业经营管理的统一策划,使业主和客户享受更全面和完善的物业管理服务。
**积累了深圳[中航苑](40万平方米多功能物业群体)综合性物业管理十五年经验,业务令域涉及餐饮、休闲娱乐和汽车美容等,经营效益良好。**将物业经营和管理融为一体服务客户的优势在深圳、武汉、北京多个项目中得到充分体现。
1.4.2 技术优势:强大的楼宇设备管理技术支持
**积累十几年高层楼宇机电设备管理经验,集设计、安装、维护、改造能力于一身,技术实力在物业管理行业首屈一指。**目前拥有高级工程师十余名,中级职称技术人员四十余名以及百余名机电设备熟练维修人员。这支技术队伍对各类物业基本设施由电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、保安系统、计算机网络系统、智能控制直至停车场自动管理系统均有完善的技术保障规范和丰富的实践经验,可以为**制订高效率的设备管理方案,确保各项系统运行正常、维修及时,并有效延长设备的使用寿命。
**所属的中航电梯公司是深圳众多物业管理企业中电梯维修实力最强的企业,可以为**的21部电梯安全运行和维护提供全面的技术保障。
**技术优势还体现在能根据**的实际情况,制订有效的节能降耗措施,从而显著降低物业运行能源费用。
1.4.3 服务观念:客户想到,我已做到。
**久经市场竞争的洗礼,深谙物业管理待客之道,懂得:客户没有我们可以另请高明,而我们离开客户则寸步难行。因此,在**经营理念中,将服务客户作为最高原则,将客户满意作为工人业绩评价的重要指标,以客户满意为起点,最大限度地满足客户需求。在这种理念支持下,**在员工队伍中坚持不懈地强化服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识和成本意识。正是由于员工团队具备良好的服务观念,近年来,在**所管辖的百余万平方米物业中,重大投诉率均未超过千分之二。
1.4.4 管理团队,优中选优。
第5篇 某大厦商场物业入伙装修管理资料
大厦商场物业入伙装修管理的资料
一、入伙流程
验证→资料发放→交费
二、验证
商业网点的业主或承租人须提供以下资料:
1)购房合同或租赁合同复印件一份;
2)身份证复印件一份。
三、资料发放与保管
1)管理处发给以下资料:
a.住户手册(每个经营单位一册)
b.业主公约
c.《住宅装修管理规定》
d.大厦商场装修管理规定
e.临时用电管理规定
f.安装空调管理规定(附空调安装平面示意图)
g.防盗网和防盗窗管理规定(附式样平面示意图)
h.收费项目一览表
i.装修申请表:申请装修时填写,并返原件给管理处存档。
2)管理处按业主(住户)的栋号和房号进行建档编号,档案中应包括内容:
a.承租合同复印件和承租人身份证复印件
b.装修申请表及装修平面图等资料
c.营业执照复印件。
四、交费
1)管理服务费:
以购房合同或承租合同签定之日为准,当月15日前(含15日)计收全月管理服务费。当月15日以后计收半月管理服务费。
2)水电周转金(依据当地收取标准):
a.时间:办理入伙时交纳;
b.标准:根据其经营方式和内容所需用电量,在申请装修时交纳;
c.退款:在供电局和自来水公司办理接管托收后,凭收据到管理处办理退款手续(前提:无拖欠水电费)。
3)工本费。
4)其他:
需由业主或承租人出钱,由管理处统一进行的项目,如:
a.阳台统一安装防盗网和防盗窗;
b.室外空调架;
c.信箱款。
第6篇 大厦小区车场管理注意事项
小区(大厦)车场管理注意事项
1.处理车场突发事件时,为避免影响物业公司正常办公秩序,一般在现场或安防部进行;
2.任何车辆进入车场时,入口安防员应留意其车辆是否有损坏,如发现损坏,应向司机说明,并记录情况,让司机签名确认;
所有进场之免费车辆(例如:政府部门专用车辆及军车等),安防员必须于入口发出'机动车辆离场卡',无卡者,必须由安防部主管同意后才可放行;
3.固定车辆必须停放于固定私家车位上;
4.次租车辆或免费车辆不能占用月租车位和固定车位;
5.安防部应留意停放之车辆是否锁好门窗,以防车内物品被盗;
6.安防部应留意停放之车辆高度限制,安排司机灵活停放车辆;
7.停车场内禁止修理车辆,如属紧急维修,必须通知当值安防员登记,以防籍词修理车辆进行偷车;
8.有任何车辆须拖走,安防部须查明证件及车主,属于月租或固定车辆,则通知物业部,取得车主书面同意后,方可放行;
9.保持交通顺畅,遇火警警报或撤离警报时,清理车道以备紧急车辆通行;
10.注意看管车辆,防止车辆被盗或者被人为损坏;
11.严禁易燃、易爆、剧毒、有放射腐蚀性、污染性的物品及违禁品摆放于车场。
第7篇 会议大厦房屋装修与改造的管理
行政办事中心及会议大厦房屋装修与改造的管理
房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法。直接危害到房屋建筑的安全性。同时,盲目选用不合适的装饰材料,还会破坏工作生活环境,危及人体健康。物业公司在房屋的管理工作中,必须重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作,确保房屋使用安全。
行政办事中心及会议大厦建筑面积较大,大楼内功能多,随着时间的推移,必定会出现室内外二次装的需求。由于各区域性质的不同,对装修要求各有不同,装修时间也不可能统一,同时不可避免地涉及到动火、拉接临时电源等特殊要求。为确保大楼建筑结构安全,保证楼宇外观协调统一,符合消防安全要求,保持大楼安全静谧的办公环境,达到合理、安全使用物业的目的,物业管理公司要结合甲方装修要求,严格参照执行建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》,按以下的程序对房屋装修实施有效管理和控制:
(1)装修申报
需装修的用户应会同装修施工单位填写《装修申请表》并经甲方审批后,向物业服务中心递交甲方的审批意见、施工人员、时间、期限,使用机电设备的容量、装修施工方案、装修施工图纸(平面图、立面图、电气布线图、所有图纸加盖章),提供装修施工单位资质证书、营业执照复印件。经审核后,用户、装修施工单位、物业服务中心三方签订装修管理责任书。
公共场所的装修,应事先向公安消防机构申报,由用户向公安消防局防火科领取建筑内部装修防火审核呈报表,经消防机关审批后报物业服务中心登记备案,再进行装修申报手续。
施工队进场装修前。需到物业服务中心办理装修进场手续,递交有效证件。办理装修许可证和施工人员临时出入证,领取施工马夹,凭证出入施工,保安员凭施工人
员穿着的施工马夹、《施工人员临时出入证》及身份证放行。
(2、现场管理
l、物业服务中心装修责任人员负责监管每一装修项目。
2、物业服务中心监管人员每天进入施工现场检查二次以上,发现违章施工、违章用电、用火、乱拉乱接临时电源等,应采取适当措施予以制止处理。
3、动火作业按消防管理程序办理,并由监管人员负责监督。
4、对出入的材料、工具等由经查验放行,严格控制易燃材料进入大楼,确保行政办事中心及会议大厦安全。
5、严禁装修施工人员进入装修场所以外的办公区域,以保证物业各区域的安全和安静。
6、保安员按巡逻时间,把装修现场作为一个重要巡逻点进行巡视,并填写巡视记录表。
(3)垃圾管理
对产生的装修垃圾,集中堆放,并严格做到日产日清,绝不允许堆放在消防通道上。也不允许堆放在影响行政办事中心及会议大厦形象的任何部位(垃圾清运由施工队负责)。
(4)装修验收
l、装修工程完工后,物业服务中心会同用户、施工单位及有关专业技术人员参与验收。
2、对未能通过消防验收的,物业服务中心严格督促其整改,否则将不准许启用,以确保行政办事中心及会议大厦安全。
3、验收合格后,由施工单位向物业服务中心交回发放的施工马夹及《施工人员临时出入证》。
4、对需延长装修期、增加装修范围的,需报甲方审批,再报物业服务中心备案后执行。
第8篇 x大厦管理中心日常管理内容
正熙大厦管理中心日常管理内容
管理中心概况
正熙大厦管理中心共有员工65人,其中管理人员17人,工程维修15人,保安33人,持证上岗率达100%。大厦的保洁及绿化工作分别外包于专业的成都**商业清洁有限公司及**植物公司。20**年5月项目管理中心成立了创市优领导小组,明确职责及创优工作计划,开始创优准备工作。
一、目标明确,思路清晰
(一)立足项目实际,日常管理目标明确。
为适应物业管理市场的发展需要,有效超越、突破提高整体管理服务水平,让业户真正满意,管理中心从接管 正熙大厦开始就以业户满意为管理目标,立足项目特点,制定下列目标,并按照目标开展了各项日常工作。
(二)项目创优,全面提升项目服务品质。
为推动项目物业管理工作的快速健康发展,提升服务品质。公司高度重视创优工作,把正熙大厦创建成'成都市物业管理优秀大厦',并争创'四川省物业管理优秀大厦'作为我管理中心的管理目标。为此,公司将创优工作作为专项工作来抓,把创优考评标准落实到每一工作节点、每一工作岗位上,同时项目管理中心还结合创优考评标准从档案资料整理,房屋本体、公用设施设备维护管理,消防管理、培训、教育,保洁绿化管理等方面进行规范,保证创优工作的顺利开展。
二、推行精细化管理,保证日常服务质量并持续改进
(一)客户服务-----我们认为,要很好落实客户服务工作,也就是要坚决贯彻执行公司的核心理念,
注重工作中的每一个细节,通过精细化的服务使客户满意。为此,我们首先应充分理解和识别客户需求,设立了24小时管理服务热线,由专人负责客户需求、投诉和
建议的受理,接听电话时按标准语言、礼貌用语来应答,以客户服务部为窗口随时随地了解客户对物业管理服务工作提出的意见和建议,为公司和客户之间的沟通搭建了一个快捷、方便的平台,从而增进了管理中心与客户之间的沟通与交流。
在商务服务工作中,我们根据大厦的业态特性,在大堂设立了商务中心,为大厦客户提供便利的商务服务。目前,管理中心开展了(1)打字、复印、装订及传真;(2)邮政快递服务;(3)废品处理服务;(4)代订报刊服务;(5)饮用水配送服务;(6)室内插花及花卉养护服务;(7)植物租用服务;(8)室内有偿维修服务;(9)室内常规清洁服务;(10)酒店、客房、旅游预订服务;(11)代订票务服务;(12)代订午餐服务等多项便民服务措施,极大地方便了广大业户,得到了广大业户的认可和好评。
(二)设施设备管理-----设施设备的正常运行是物业正常运转的保障。正熙大厦管理中心制定了岗位责任制、设施设备安全运行、定期巡回检查、运行记录管理、维修档案等管理制度,建立了设施设备总账和台帐,所有设备都明确了责任人,并制定了设备标牌,所有人员均持证上岗。
在日常管理中,正熙大厦管理中心重点开展了以下两方面的工作:
(1)对于国家强制性外包维修养护的设备,通过多方调查了解引进了专业的维保公司,并适时对维保单位的工作进行了监督。
(2)对于项目自行维护的设备、设施严格按照工程管理部工作运行手册进行管理,同时制定了相应的应急措施。
这样有效避免了在物业管理过程由于部分项目外包而出现管理失控的情况,由于人员到位、管理措施得力,到目前为止所有设施设备运行正常,未出现任何事故。
(三)治安消防管理----大厦实行半封闭式管理,并配置监控系统现代化智能设备,在管理中管理中心充分运用了这些设备,采用了多层安全防范网络。
1、各出入岗实行岗位管理制度,有效的防范、控制措施,24小时巡逻制度。
2、在大厦的安全管理中,
建立消防责任制,管理中心相关单位均签订了消防责任书,并定期进行消防检查,为了提高全员安全防范意识,除学习消防知识、消防法规外,还组织员工进行消防实战演习,做到预防为主,培训先行。
3、管理中心还与辖区派出所即相邻单位建立'治消友好合作战线',实现群防群治。由于措施得力,正熙自接管至今从未发生重大治安消防事件。
(四)环境维护管理-----环境卫生是物业的门面,其好坏直接关系到物业的整体想象。
在保洁管理中,管理中心把保洁工作外包给知名的专业保洁公司,并要求保洁公司做到'定人、定岗、定区域、定质量、定责任'对保洁区域进行了明确划分,核定了工作量,明确了每个工作区域的责任人,针对每一区域制定了保洁质量标准,安排专人不间断检查,发现不足点立即纠正,并给予责任人相应处罚。同时,还对垃圾筒、卫生间等进行定期消杀,并请专业灭鼠单位定期进行灭鼠。通过这些有力的管理措施,保证了公共区域的整洁。
绿化虽然已外包专业绿化公司进行租摆及维护,但管理中心高度重视,除在绿化维保合同中对维保公司的行为进行约定外,还由管理中心安排专人负责绿化外包监管工作,对绿化苗木及租摆植物进行定期修剪及调整,每日对所有绿化进行了覆盖检查,发现问题及时要求维护单位整改。
(五)效益管理----优质服务得到了业主的认可和良好的回报,严格按物业管理财务制度的要求,每半年公布一次物业管理费用收支情况,接受全体业主的监督。
第9篇 小区大厦保洁管理程序
小区(大厦)保洁管理程序
1、目的
保持小区环境整洁、清新
2、范围
适用于保洁工作的管理
3、职责
3.1客户服务部经理负责小区整体保洁工作的组织、安排和检查
3.2保洁班长负责具体工作的安排,落实和临时性工作的处理,巡查保洁工作的完成情况
3.3保洁员负责小区的清洁工作
4、程序
4.1楼道的清洁
4.1.1每日依从高层到底层的顺序,用扫把将楼道内的赃物打扫干净,打扫时要轻扫轻划,以免引起尘土
4.1.2在打扫楼道时,用拧干的湿布将楼梯栏杆擦拭一遍,做到无污迹、无尘土
4.1.3打扫完后,用半湿拖布按由上至下的顺序拖擦楼梯,拖布要用清水涮洗干净后方可再次用来拖地
4.1.4清洁楼道时,要注意避让客户,以免将污水溅到客户身上
4.1.5做到墙面无污迹,无蜘蛛网,楼道窗台无尘土,玻璃明亮,保持楼道灯罩及开关面板的清洁
4.1.6每日擦拭消防箱,灭火器,保持箱内外干净无尘土,督察并保证灭火器处于正常的使用状态
4.1.7每日清扫楼道的同时,对楼道照明灯进行检查,发现损坏或不亮及时保修
4.2道路的清洁
4.2.1每日清晨由保洁员将所辖区域内的道路路面进行一次彻底清扫
4.2.2清扫时力度要适当,以免暴起尘土,主要避让行人,捡拾石子和赃物
4.2.3路面随时保持干净,做到无烟头,纸屑、杂物、垃圾和痰迹
4.2.4路面有积水或积雪时要及时处理
4.3公用场地、设施的清洁
4.3.1公用场地主要包括小区内各处停车场等非绿化地域
4.3.2公用场地要每天进行清洁打扫,保持无烟头,纸屑、杂物、垃圾和痰迹
4.3.3对往来车辆带来的杂物进行清理,保持停车场干净
4.3.4公用设施包括小区内的座椅、广告栏、停车棚、路灯、草坪灯、儿童娱乐设施等
4.3.5小区座椅要每天进行擦拭,并清理椅子周围的杂物
4.3.6广告栏每天检查一次,将过期的、破损的告示揭下,并清理干净
4.3.7随时检查并清理停车场
4.3.8路灯、草坪灯一周擦拭一次,将外罩和灯杆上的尘土清理干净
4.3.9每天对儿童娱乐设施进行擦洗、清洁,保持其干净可用
4.3.10对娱乐场地进行平整、清理做到无杂物、硬物
4.3.11每天检查设施的安全,发现问题及时报修,以免发生危险
4.4施工现场的清洁
4.4.1每天对施工和装修人员及外来人员进行监督棉,防止其将杂物四处乱扔
4.4.2监督清运的杂物,整理现场遗留物,保持现场整洁
4.4.3检查装修房间有无影响环境清洁的因素,发现问题及时解决
4.5草坪的清洁
4.5.1草坪要每天进行检查, 及时将草坪上的石子、落叶等杂物清捡干净
4.6办公区和空置房的清洁
4.6.1地砖和墙砖的清洁,一般用拖(抹)布沾水进行半湿擦拭,对于特别脏的地方可用清洁剂或去污粉进行清洗
4.6.2当墙面涂料层有污迹时,应用干抹布或细砂纸轻擦将污垢去除
4.6.3地毯清洁一般用吸尘器进行吸尘作业,遇有油污之处可再局部涂上清洁剂,用毛刷和干、湿毛巾进行进行清洁
4.6.4桌椅清洁先用蘸有清洁剂的湿布擦拭桌面,然后用干净的湿抹布将残留的清洁剂擦拭干净,桌椅的四角也要擦拭干净
4.6.5电话的清洁依次用蘸用清洁剂和干净的湿抹布擦拭
第10篇 大厦业主手册-楼宇保养与环境卫生管理
大厦《业主手册》:楼宇保养与环境卫生管理
一、楼宇保养
请阅读《住宅使用说明书》,按其所指引的内容对房屋进行合理的使用、养护和修缮,保持房屋的良好状态。一旦发现有损毁的地方,无论是否殃及他人,均应立即加以修葺妥当。房屋的修缮责任按国家有关规定执行,由下列情形之一,造成房屋损坏的,由行为人负责赔偿和修复:
(一)擅自改变房屋结构的;
(二)擅自改变房屋设施设备的;
(三)擅自改变房屋使用性质的;
(四)自行装修改动的项目。
二、环境卫生管理
1、大厦已有专业清洁队伍负责大厦内公众地方的环境卫生,但仍有赖于全体客户的自觉和配合,才能保持地方清洁。
2、各户室内的清洁卫生工作,由业户自行负责,亦可委托物业管理公司有偿服务。
3、各客户应将室内垃圾用塑料袋包好密封后,投放入大厦的垃圾桶内,清洁工会按时清理。
4、如有大笨重物品,如废旧家具、过年盆桔等,可自行搬到垃圾站,亦可以委托物业管理公司有偿处理。
5、业户不得将杂物堆放在走廊或楼梯间,以免阻塞通道。
第11篇 大厦业主手册-楼宇设备管理
大厦《业主手册》:楼宇设备管理
一、电力
各单元设独立电表一只,根据户型面积大小不同,已设置适当的额定用电量,并安装了足够的灯具及插座位。为安全起见,切勿负荷过重,如需更换、改动或增加电线、插座,任何电器工程必须先经物业管理公司批准并由合格的电器技工进行施工。
二、水
自来水是利用水压输送到各户,因此,即使是轻微的漏水亦可足以引致水浸事故,外出时应将水喉关紧,如发现去水管道堵塞,应及时修理。请勿擅自更换水表,擅自换表者,物业管理公司将按实际用水量的10倍计收水费。
三、电梯
电梯既是全体业户的共有财产,也是楼宇所有财产中最昂贵的设备之一,保证其正常运行和延长其使用寿命既是您的责任,又可节省您的费用,因此,在日常使用时应多加爱护并遵守以下规定:
1、除事先获得物业管理公司同意并派员监督外,所有货物不得使用电梯运送。用户搬运大件及大量物品,需要使用电梯时应提前一日向大厦服务中心申请;并做好所经公共区域设施的保护工作,禁止强行拖拉硬物以免损坏地面;
2、使用电梯时应文明操作,不得超载运作。严禁用钥匙等硬物按动或拍打按钮及随意按动警铃。
四、有线电视
各单元均装有电视插座,一经交付初装费后,即可申请开通,如需增加或改动插座位置,请与有线电视安装部联系。
五、公众广播系统
遇有紧急情况,如紧急疏散、火警及重要机电系统故障,物业管理公司会通过楼宇内广播系统告知客户;每逢节假日、重要节日及每天傍晚时刻,物业管理公司会通过大厦内广播系统播放赏心悦目的音乐,您若有婚礼、生日等庆贺需要,亦可知会大厦服务中心为您安排播放您需要的音乐助兴。
六、电话
所有单元均预留了电话插座,您可根据实际需要申请开通adsl等所有电信服务,所需费用由客户自行承担。
七、备用发电系统
大厦配有发电机组,供停电和其他应急时使用,如发生停电等紧急情况将在十分钟内发电,但只供应电梯、公共照明系统及供水系统使用。
第12篇 z大厦物业管理防火组织
大厦物业管理防火组织
根据公安部第61号令及中华人民共和国消防法有关规定,本大厦实行逐级防火责任制,由各级部门职员负责实施,并以此制定大厦的防火组织架构,各部门应把预防火灾作为日常管理工作的一个重要部分,使防火工作经常化、制度化,以确保本大厦内人员的生命和财产安全。
本大厦设四级防火组织,任命三级防火责任人及消防安全管理人,成立义务消防队。(具体人员名单以当时在职名册为准)
一级防火责任人:总经理
二级防火责任人:由公司副总、各部门经理、副经理、主管担任
三级防火责任人:各部门班长、副班长担任
四级防火责任人:各在岗员工
消防安全管理人:秩序维护部经理
义务消防队队长:秩序维护部经理
各级防火责任人及安全管理人、义务消防队长职责
一级防火责任人职责:( 1人)
总经理:z
一.贯彻执行消防法规,保障大厦消防安全符合规定,掌握本大厦的消防安全情况;
二.确定逐级消防安全责任,批准实施消防安全制度及保障消防安全的操作规程;
三.组织防火检查,督促落实火灾隐患整改,及时处理涉及消防安全的重大问题;
四.建立义务消防队;
五.组织制定符合本大厦实际的灭火和应急疏散预案,并实施演练;
六.批准年度消防工作计划及有关经费。
二级防火责任人职责:(14人)
部门经理、主管:*****、(保洁公司驻场经理)
一.认真执行消防法规,对本部门的消防安全管理工作负责,组织实施部门防火责任制和岗位防火责任制;
二.立足自防自救,对部门员工进行经常性防火安全教育;
三.布置、组织、检查、总结本部门消防安全工作,定期向上级报告工作情况;
四.组织领导本部门的人员补救火灾事故,保护火灾现场,追查处理火警事故,协助调查火灾原因。
三级防火责任人职责:( 人)
领班、副班长:*****
一.组织实施岗位防火责任制;
二.积极参加消防培训及执行义务消防员职责;
三.协助部门经理做好消防管理工作;
四.每天检查岗位消防安全工作。
四级防火责任人职责:(人)
各部门员工:
财务部:
客户中心:
行政人事部:
工程部:工程部全体员工
秩序维护部:******
一、学习及掌握消防科学知识,严格遵守消防法规,熟悉消防设备使用;
二、落实岗位防火责任制,积极主动地做好消防安全工作;
三、积极参加消防培训及执行义务消防员职责。
消防安全管理人职责:(1人)
秩序维护部经理:
一.拟定年度消防计划,组织实施日常消防安全管理工作;
二.拟定消防安全工作的资金投入和组织保障方案;
三.在员工中开展消防知识、技能的宣传教育和培训,组织灭火和应急疏散预案的实施及演练;
四.协助一级防火责任人做好其他消防管理工作。
义务消防队队长职责:(1人)
秩序维护部经理:
一.组织制订消防安全制度和保障消防安全的操作规程并检查督促其落实;
二.组织实施消防检查和火灾隐患整改工作;
三.组织实施对本单位消防设施灭火器和消防器材安全标志的维护保养,确保其完好有效,确保疏散通道和安全出口畅通;
四.组织管理义务消防队;
五.协助一级防火责任人做好其他消防管理工作。
防火架构图(略)
第13篇 商业大厦物业管理人员配备培训与管理
1 管理人员的配备
**整体管理方案确定之后,管理团队的配备和素质就是决定性的因素。**拟安排高级项目经理担任大厦管理处主任,前期介入期间另委派公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合。在正式接管后,形成主任目标管理责任制为基础的,物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。
1.1 管理处人员配置
管理处拟配备各类人员53人。
注:清洁绿化拟单项分包给专业公司,故人员未计入。
图1 管理处人员配置
1.2 各部门人员素质要求
岗位编制与素质要求表1
部门编制岗位素质要求
管理处
2人正、副主任2人本科,四年从业经验,物业管理企业经理上岗证,有效强的组织、协调和决策能力。
客户服务中心4人部长1人大专以上,三年工作经验,持物业管理企业部门经理上岗证,熟悉各部门运作流程,组织、协调、沟通能力强。
助理1人大专以上,三年工作经验,持物业管理企业部门经理上岗证,熟悉各部门运作流程,组织、协调、沟通能力强。
综合部
6人部长1人本科,六年行政管理经验,中级职称,物业管理个业部门经理上岗证,有较强的组织、协调和决策能力,电脑熟练,写作、协调能力强,有良好服务意识,英语熟练。
财务1人本科,会计师职称,三年财务管理经验,持有会计上岗证,熟练会计电算化操作,业务能力强,英语四级。
文秘1人大专,一年经验,电脑熟练,业务能力强。
后勤2人本科,二年采购工作经验,持物业管理上岗证,电脑熟练,业务能力强。
工程部18人部长1人本科,党员,五年经验,中级职称,持物业管理企业部门经理上岗证,有较强组织、协调和决策能力
工程师2人本科,中级以上职称,五年经验,持物业管理上岗证,可独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作,一门以上外语熟练。
运行班10人中技,二年经验,相关专业上岗证,动手能力强,身体素质好,能吃苦耐劳,熟悉iso9000体系
维护班5人中技,三年经验,相关专业上岗证,专业素质高,身体素质好,能吃苦耐劳,动手及协调能力强
管理部23人部长1人本科,五年经验,中级职称,物业管理企业部门经理上岗证,熟悉iso9000质量体系,有较强组织、协调和决策能力,英语四级。
物业助理2人大专,三年经验,持iso9000内审员证,熟悉iso9000质量体生活费,电脑熟练,分析、协调、组织、公关能力强,有良好服务意识,英语熟练。
安全管理20人高中,18~23岁,身高1.75米以上,体重55~70公斤 ,身体健康,品德优良,思想作风过硬,相貌端正,工人责任心强。
合计53人
2 管理人员的培训
持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作,是企业保持竞争力的重要手段。管理处大多数的管理障碍,可以通过有效培训加以改善。基层员工在某些工作上的不足,特别是服务观念上的差距,也可以通过培训得到解决。员工培训是企业管理升级的重要环节。
**高度重视员工培训工作,把员工培训作为人力资源开发的基础工作,每年安排周密的员工培训、考核计划、公司董事长王兵、总经理迮建人均为建设部深圳物业管理进修学院主讲教授。
2.1 培训体系
图2 **培训体系
2.1.1 体系描述:
a. 贯彻员工培训原因,坚持培训体系不漏项,切实达到培训效果;
b. 在管理处管理骨干中,安排有培训经验的专业人员负责培训工作;
c. 通过培训制度和运作机制的确定,使员工培训成为管理处整体工作的必备环节,避免流于形式;
d. 注重课程开发和教材选定,解决培训深度和特色问题;
c. 加强流程中的培训绩效评估和培训需求分析两个薄弱环节。
2.2 培训原因:因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。
2.3 培训目标:品德优良、观念到位、胜任岗位
2.4培训内容:
2.4.1 观念培训(针对全体人员)
服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及**企业文化体系。
2.4.2 管理培训(针对各级骨干)
员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。
2.4.3 岗位技术培训(针对操作层)
基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。
2.4.4 基础培训(针对新入职员工)
行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。
2.5 年度培训计划
**拟将首年度员工培训分为两个阶段,第一阶段入驻前期培训,采用集中、封闭、强化培训,重点为基础培训和观念培训,配合两轮培训考核;第二阶段为入驻后培训,采用定期、实操、教练式培训,激发潜能,启导信心,配合业务考核与业绩评估,巩固培训效果。;
**物业管理处员工培训年度课时要求为:人均受训130课时以上,保安员受训260课时以上。
年度培训计划表表2
培训类别培训内容培训对象培训方式学时
基础培训管辖物业基本情况、管理重点新员工授课4
**概况、理念、组织机构新员工讲座4
管理制度及行为规范新员工授课4
岗位职责全体员工自学4
现场勘察相关人员研讨32
服务观念及沟通技巧新员工授课、示范4
物业管理法规及条例新员工授课、自学10
突发事件处理新员工授课、示范4
消防治安教育新员工录相3
培训类别培训内容培训对象培训方式学时
系统培训iso9000质量体系全体员工外培、讲课10
物业管理概论全体员工授课30
管理费收支概算管理人员研讨3
成本控制全体员工讲座4
房地产开发与物业管理全体员工研讨4
计算机应用全体员工授课、实操20
专业培训高层楼宇主要设备管理相关人员授课8
应急事件处理相关人员授课10
给排水系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20
供电系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20
空调系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20
楼宇设备自动化系统相关人员实操、外培20
楼宇综合布线系统相关人员授课20
电梯运行与保养及维修相关人员授课20
房屋维修管理相关人员授课6
保安员专业技能保安员授课、演练10
消防设备、设施管理相关人员授课20
资质培训物业管理岗位培训(取得证书)管理人员外送培训
2.6 培训方式
2.7 培训效果:通过业务考核和业绩评估检验培训效果
培训前安排测试,了解员工基础和培训需求,培训中考核巩固培训效果,培训后通过结业考核确保胜任岗位,并对员工工作为绩进行跟踪评估。
3 管理人员的管理
3.1 严格要求,规范管理,选好人,培育人
把好进人关,选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员,不符合行业要求或基本素质不够的,坚决不进。在公司里,经营和管理骨干是人才,为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重学历而不唯学历,德才兼备要首先看德,倡导敬业、服务、创新的企业精神,对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定,并通过量化考核办法,不断强调员工的进取心、创造性,注重积极协调和主动投入的工作态度。
注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵,明确培训需求,主动'充电'。公司还要求物业管理主任人从上任之日起,就要注意培养自己的接班人,在这种培养过程中,推进了工作,增强了团队实力,同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅,按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念,其含义在于提高内部员工满意率,建立一支训练有素、能征善战的优秀团队,实现企业的发展目标。
3.2 竞争上岗,优胜劣汰,用好人,激励人
员工队伍综合素质中最重要的是观念到位,服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业,只有不断学习,及时变革,才能争取主动,赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与,因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域,注意引导员工广泛参与,群策群力,实现各项管理目标。
坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘,竞争上岗,并实行年度聘任制,形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制,盘活人力资源。通过综合考评,实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制,依法管理,以理服人,确保高水准、全方位的物业管理服务。
3.3 以企业文化感召人、留住人
第14篇 大厦防火管理程序
一、保安部处理程序
1.0 报警:
1、发现火情应立即通知
(1)监控室
(2)保安领班
2、报警人应报清着火地点、起火部位、燃烧面积、目前状况、报警人姓名等;
2.0 接警:
1、监控人员将所报时间、内容详细记录,并迅速通知:
(1)保安主任、物业主任、物业经理
(2)工程经理、副经理
(3)总经理
(4)商场办公室、老大楼保卫科
2、上述人员迅速到达现场,救灾领导小组立即成立,到场级别最高者为领导小组现场总指挥;
3、根据救灾领导小组总指挥之意见报119火警电话;
二、工程部防火处理程序:
1.0水的处理:
(1)指派一名员工在消防泵房按命令启动、关闭消防泵;
(2)确保消防泵运转,使消防用水不间断;
2.0电的处理:
(1)指派电工控制失火部位的电源,该切断的要果断要断;
(2)并设法解决灭火现场必需的照明;
(3)确保消防用电不间断;
3.0电梯的处理:
(1)客梯自动降至底层关闭;
(2)消防梯切换为手动控制交消防队员、保安部使用;
4.0防火卷帘门的处理:点动或连动关闭着火区域之防火卷帘门;
5.0检查正压送风排烟设备、空调装置和煤气总阀;
6.0组织人员投入灭火,必要时向消防队员提供建筑结构、设施、设备的情况;
三、物管部防火处理程序:
1、组织人员投入灭火;
2、抢救、疏散着火层的顾客,并按指令疏散非着火层的顾客到达指定的安全区域,准确统计撤离人数,安抚顾客情绪;
3、配合检查是否有顾客尚未撤离,确认商场无遗留人员后亲上商场并通知保安部;
4、撤离楼面时,协助保安部关闭防火门、防火卷帘门;
四、防火救灾领导小组职责:
1、决定是否报119火警电话;
2、调集力量,布置疏散救护人员、物资之措施;
3、决定灭火、供水、开启应急广播的区域;
4、安排防排烟、停电或继续供电、关闭空调、新风等措施;
5、密切注意商场内一切情况,稳定顾客情绪;
6、检查执行情况;
7、消防队到达后,及时向消防队之火场总指挥报告情况,并按其统一布置,带领员工贯彻执行;
五、防火救灾领导小组现场任务布置:
a、疏散和救护
1、划定安全区:保安领班划定供疏散人员集合的安全区;
2、疏散:
(1)保安员引导并护送顾客向安全区域疏散;
(2)在安全区域疏散线路上分段安排保安员为顾客指明方向;
(3)安排保安员护送行动不便的人员从消防电梯疏散;
(4)安排保安员查清是否有顾客仍在着火区域内;
(5)在安全区域内安排保安员负责接待,并安抚顾客情绪;
3、疏散秩序:
(1)第一疏散着火层;
(2)第二疏散着火层以上楼层;
(3)第三疏散着火层以下楼层;
(4)第四从消防通道疏散顾客;
(5)第五从消防电梯疏散行动不便和老弱顾客;
b、防火扑救要点:
1、在火势能控制的情况下:用灭火器扑救,但水带须放到位,以防灭火器扑救力度不够时,用消防水枪扑救
2、扑救时,首先要控制火势蔓延,然后才考虑扑灭;
3、力量布置应首先考虑在火势蔓延的方向设防,然后才考虑在周 围及上层设防;
4、电气火灾须断电后才可用水枪扑救;
c、防排烟:
(1) 指导顾客和员工学会用湿手巾捂住鼻子,尽可能贴近地面行走,必要时根据当时风向、火势的地形及时排烟;
(2)视人员疏散情况关闭部分消防通道防火门、防火卷帘门,以
(3)隔离并阻止火势蔓延;
d、防火安全警戒:(由保安部落实,必要时其他部门协
同实施)
1、大厦外围:
(1)派二名保安员分别有六合路二头负责接应消防车;
(2)保安员清除外围路障,疏散一切无关车辆;
(3)劝导过路行人撤离现场,维护好大厦外围秩序;
2、大厦底层出入口:
(1)严禁无关人员进入大厦,指导疏散顾客离开大厦;
(2)看管好疏散出大厦的物资;
(3)保证消防电梯为消防人员专用;
(4)引导消防人员进入着火区域,维持灭火行动秩序;
3、着火层:
(1)严禁应疏散人员进入着火层,,防止乘火打劫、制造混乱;
(2)指导疏散人流向下一层按秩序撤离;
4、水灾扑灭后:
在火灾区域设立警戒区,保护好现场,严禁无关人员进入,配合消防部门调查起火原因;
e、防火应急广播:
1.一旦火灾发生,应急广播应配合做好指导疏散、安定人心等工作;
2.广播范围应视火势情况而定,一般只限于着火层和上下一层;
f、防火设施保障:
1、机房值班人员必须坚守岗位,听从领导小组的指令;
2、保证消防用水、消防用电等不间断;
g、保持通讯畅通:
第15篇 业主公约手册-大厦管理篇
业主公约手册:大厦管理篇
zz国际大厦位于西安高新技术产业开发区cbd黄金地段,拥有一个专业性、有效性且高素质之物业管理公司,为您创造一个安全、舒适、便捷的理想办公环境。
入驻zz国际大厦,是您良好事业的开端。本手册可以帮助您更熟悉大厦的情况,更加富有效率地工作,同时我们将竭诚为您提供最优质的服务保证。
业主/使用人服务联络方式
在业主/使用人需要大厦提供服务时,敬请与物业管理处联系。
服务热线:*****
zz国际大厦标准服务时间
星期一至星期五上午八时三十分至下午五时三十分
星期六上午九时至中午十二时
为保障大厦及广大业主/使用人的安全,任何业主/使用人欲在非标准服务时间及周末或公共假日期间进入大厦,敬请出示本人身份证明,并根据大厦物业管理处的要求签入、签出。
晚 23:00前要求人员离开大厦,大厦内不应留宿过夜。
投诉及建议
业主/使用人如欲对大厦管理提出投诉或建议,可用写信、电话或亲自前往的方式向物业管理处提出,并敬请告知具体联络方式,物业管理处将及时予以回复和解决。
迁入手续
在签订了购买协议或租赁合约后,业主/使用人敬请按如下程序办理迁入手续:
1)业主/使用人迁入应遵守大厦的各项规定,得到批准后,敬请遵守以下条款:
ⅰ)请按物业管理处规定的时间及路径迁入,搬迁过程中业主/使用人应注意安全,避免给他人造成不便;
ⅱ)注意保护大厦公共区域的设施、设备,如造成损坏,业主/使用人应进行相应的赔偿;
ⅲ)向物业管理处递交一份搬入物品清单;
ⅳ)向物业管理处提供一份公司成员名单及每人一张照片,用于备案;
ⅴ)向物业管理处提供该公司紧急联络人员名单及具体联络方式,以备紧急情况联络之用。
2)业主/使用人迁入前需按规定缴纳有关款项,敬请详见本手册 《物业管理费及缴付事项》;
3)与物业管理处联系,安排办理迁入前的单元设施、设备查验手续;
4)敬请业主/使用人亲自在物业管理处办理领取单元钥匙事宜;
5)请与物业管理处联系,办理业主/使用人名牌及大堂公司名录牌制作手续,办理时业主/使用人需提交公司中英文名称及营业执照复印件一份;
6)为方便业主/使用人迁入,物业管理处可为业主/使用人联系搬家公司;
7)业主/使用人应保证搬家公司人员遵守物业管理处的指挥,从指定路径进出大厦并保证道路畅通。
迁出手续
业主/使用人如需迁出,敬请按如下程序办理:
1)请提前两个月书面通知物业管理处;
2)与物业管理处联系,申请办理车位及其它所有退约手续;
3)告知准确的迁出日期,由物业管理处负责协调迁出大厦;如使用大厦外劳动力,应经过物业管理处认可;
4)如业主/使用人迁出时未将装修过的区域恢复到使用前的状态,则物业管理处工程部将负责完成,费用由业主/使用人承担;
5)业主/使用人将其使用单元恢复原状时,需经物业管理处工程部批准并验收。
6)在迁出过程中业主/使用人应注意安全,避免给他人造成不便。
7)业主/使用人迁出时应遵守大厦的各项规定,需注意以下各项:
ⅰ)按物业管理处告知与业主/使用人的既定时间及路径迁出;
ⅱ)注意保护大厦公共区域的设施、设备,如造成损坏,应进行相应的赔偿;
ⅲ)向物业管理处递交一份搬出物品清单;
物品运送
除业主/使用人迁入、迁出大厦需要参照大厦迁入、迁出手续办理外,业主/使用人需按如下程序搬运大件物品:
业主/使用人搬运物品应尽可能安排在非工作时间,不应影响其它业主/使用人的正常使用和工作。
大件物品的搬运或物品搬运时间较长,需提前 24小时通知物业管理处,并请注明搬运时间、物品种类、数量,具体负责人,并在物业管理处安排下按指定路径搬入 /搬出,搬运车辆应服从管理处的指挥和调度,以保证大厦秩序通畅。
业主/使用人在物品搬运过程中,应对大厦物品、设施爱护使用。
业主/使用人应派专人监督搬运过程的实施。
凡因违反上述要求,业主/使用人需承担因此产生的责任和费用。
大厦智能信息系统
在每层弱电井内配置通讯、网络设备,信息点(电话、网络):
通讯系统
大厦备有完善的通讯系统,可为业主/使用人提供优良的服务。
公司名录牌及名牌
在大厦大堂提供印有公司名称及单元号码的公司名录牌,业主/使用人申请手续如下:
1)向物业管理处提出申请并填写表格,同时提供公司中英文名称及公司营业执照复印件一份;
2)置于大厦大堂的公司名录牌,制作费用由物业管理处负担。
3)业主/使用人要求增加或更换名录牌,由物业管理处统一制作并安装,费用由业主/使用人承担。
4)业主/使用人有办公室门外的公司名牌,由物业管理处统一制作并安装、费用由业主/使用人承担。
第16篇 大厦业户搬出物品管理公约
业户搬出物品管理公约
为确保业主(住户)财产安全,维护**正常秩序,居住于**的业主(住户)搬出家私及家电等贵重物品时,请您按以下规定提示到物业公司办理搬迁手续。
1.0您是业主(住、用户)搬出家私、电器等大件贵重物品时,请您持本人有效身份证件(或护照)到物业管理公司登记,填写《业主搬出物品登记表》,由值班人员确认您的身份后开据《搬出物品放行通知单》,请您将《放行通知单》交给大堂接待人员或护卫员,由大堂通知道口放行。
2.0业主因转卖迁离小区时,请您持本人有效身份证件(或护照)到物业管理公司办公室交清物业管理费和水、电、暖、空调等费后,办理迁出手续,物业公司将开据《搬出物品放行通知单》,护卫员见单确认后放行。
3.0您是业主的委托代理人要搬出物品时:请您出据有效身份证件,经办人须持附有业主身份证以及业主签名的委托书到物业管理公司办理搬出手续,将物业公司开据的《搬出物品放行通知单》交大堂护卫员确认后放行。
4.0若您是租、用户要搬出物品时:须持有效房屋租赁合同或借住手续并得到业主许可(业主同意书或复印件、传真件)后,请您到物业公司财务室,缴清各种费用。然后由物业管理公司开据《搬出物品放行通知单》大堂护卫员确认后放行。
5.0道口岗护卫员将根据《搬出物品放行通知单》决定放行。
6.0为了保证您和全体业主的安全利益,请您按规定中的程序去办理搬出物品手续,请您配合物业安全管理工作,开据《搬出物品放行通知单》后再搬出物品。
7.0您在搬迁时请勿影响邻里生活;请勿碰损电梯、墙面、地面等小区设施、设备;
8.0您在搬出大型家电时,物业公司会为您开启消防或货运电梯使用,请勿使用客梯。
