第1篇 物业管理处某项目总经理职能描述
物业管理处项目总经理职能描述:
1、对公司总经理负责;
2、制定公司的经营方针和目标,对该项目的重大事项进行决策,报公司总经理批准后实施;
3、按'权责利'相匹配的原则,任命各层次负责人,实施透明式的系统管理;
4、主持该项目的深入经营开发;
5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;
6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境;
7、协助总经理对公司组织构架进行策划;
8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。
第2篇 现代城物业管理整体设想
现代城物业管理的整体设想
运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本,提高管理服务的信誉。结合所辖物业的建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,'全心全意为业户服务'。把**现代城建设成为zz市首屈一指的'安全、文明、优美、舒适、尊贵'的园区,使**现代城高品质、高效率、严谨规范、以人为本的物业管理成为zz市物业管理行业的一面旗帜。并以物业管理的品牌效应助总公司的房地产开发,成为房地产销售的新卖点。为实现以上设想,拟采用'一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施'的管理方针。
一、一种模式
针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并创造'管理由您评定,分分秒秒引证,点点滴滴做起,永远让您满意'的模式效应,力求更好地满足业户的需求。
采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。
管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益。
二、二项承诺
1.在一年内做到物业公司收支平衡,略有盈余。
2.在两年内达到省级'城市物业管理优秀园区'标准或'安全文明园区'标准,三到五年内达到'全国城市物业管理优秀园区'标准。
三、三个重点
1.完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨和追求目标,奉行'用户至上,服务第一'的原则和务实周到的工作理念,为业户提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。
2.环境管理责任到人
园区的环境管理极为重要,如何为业主创造一个良好、舒适的居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,使其认真地去做好每天的工作,树立环抱意识,从而保证园区的环境卫生状况达到最佳状态,为园区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3.安全、消防真抓实干
为确保业户生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中,派专人全天值班,负责所辖物业的安全管理工作,严格管理,防止易燃、易爆等危险品进入园区/写字间,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。
四、四项措施
1.根据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到物业管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理方式。
2.制定出详尽的执行手册,使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达到规范、自我、服务业户的目的。
3.时刻有着多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出建设性意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
4.将不间断地充实管理队伍。采用'培训--上岗--再培训--再上岗'的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。
第3篇 物业区域室内观叶植物管理作业方法-5
物业区域室内观叶植物管理作业方法(五)
1.0适用范围
2.0 适用于室内观叶植物管理工作
3.0内容
序号项目内容
1外观管理1)绿化管理员应及时清理盆面及盆底杂物、枯枝黄叶等。
2)对于枯黄面积达1 / 3以上的叶片应整片剪除,枯黄面积在1 / 3以下者,用剪刀顺着叶形将枯黄部分剪除,注意保留叶形,不可一刀切过。
2淋水1)操作步骤:
a.将花洒壶洒水头去掉,装上水;
b.用手将花洒壶出水管堵住一部分,使之出水合适,将壶嘴对准花盆注入适量的水;
2)室内花木淋水量根据花木生态习性及环境决定,淋水量应遵守'见干见湿'的原则(不干不浇,浇水浇透)。
3施肥1)室内植物常用商用有机肥、无异味腐熟有机肥、全价复合肥、增绿剂;
2)施肥量应根据植物种类、生长时期、环境条件来决定;
3)观叶植物应于换盆或上盆时,施足基肥,在生长季每个月追一次复合肥,使用量视情况而定。
4)室内观叶植物入室前叶面施肥一次,以后每月喷一次。
5)施肥必须用盆土覆盖,不能使肥料外露。
4病虫害防治1)依照《园林绿化病虫害防治规程》操作。
2)室内观叶植物尽可能选用物理方法防治,如喷药须搬到室外进行。
3)喷完后,用水冲洗盆面药水,并填写相关记录。
5管理质量标准1)植株健壮,枝叶干净,光洁;
2)无明显病斑,虫咬孔,无明显虫害;
3)无枯枝黄叶;
4)盆面干净、无杂物,花盆、套盆无积水杂物;
5)植株无缺水干旱,焦叶等现象。
第4篇 国际星河物业清洁绿化管理
星河国际物业清洁绿化管理
1、清洁管理
专业化的物业管理必须将星河国际的清洁保洁提升到较高的水平。着名的清洁公司,既可全面承担星河国际的保洁任务,又可定期对保洁人员进行培训;确保的星河国际清洁水平。
a.外围
清洁标准:地面无垃圾、无杂物、无积水、无明显污渍、无明显胶渍、外玻璃(低位部分)无积尘、无污痕;不锈钢大门光洁美观。
-外围地面高压机冲洗每日一次
-低位(1.80米以下)外玻璃、墙身抹净每日一次
-指示牌抹净每日一次
-低位(1.80米以下)外玻璃、墙身清洗每周一次
-围栏抹尘每周一次
-首层外玻璃、墙身及光棚清洗每月一次
-指示牌及不锈钢电动门上保护油每月一次
b。入口大堂
清洁标准:地面无杂物、无积尘;蜡面均匀、光亮;墙身、内玻璃及服务台无尘渍、无手印;垃圾筒、果皮箱表面干净、美观
-地面拖抹每日二次
-地面推尘每日三次
-地面抛光每日一次
-低位内玻璃及墙身抹尘每日一次
-大堂服务台椅抹净每日二次
-大堂指示牌、宣传架抹净每日一次
-大堂垃圾筒、果皮箱清理及表面清洁每日二次
-玻璃门、把手抹尘、清洁每日多次
-低位(1.80米以下)内玻璃清洁每周一次
-门头清洁每周一次
-电器开关、地脚线清洁每周多次
-大堂装饰物上保护油每周一次
-大堂内玻璃、墙身清洗每月一次
-大堂天花、风口、灯具(大型灯饰除外)每月一次
-大堂地面除旧蜡、打新蜡每月一次
c.走廊
清洁标准:地面无污渍、无杂物;内玻璃无尘渍、无手印;门、窗、把手等无污痕、无积尘;天花、风口、灯具表面无积尘、无不洁悬挂物。
-地面拖抹每日二次
-指示牌抹净每日一次
-内玻璃抹尘、抹手印每日一次
-走廊内门、窗、把手清洁每日一次
-地脚线、门头、窗台清洁每周一次
-电器开关、消防设备、应急设备表面抹尘每周一次
-天花、风口、照明灯具抹尘清洁每月一次
-墙身吸尘、抹尘每月一次
-机洗地面每季一次
-保洁巡回多次
d.电梯
清洁标准:电梯厢内无杂物、无污渍;厢壁、扶手、键盘、门壁表面光洁、美观;门槽无积垢、无杂物
-电梯厢地面清洁(或地毯吸尘)每日二次
-电梯厢壁及键盘抹净每日二次
-电梯厅清洁每日一次
-电梯门大理石墙身抹净每日一次
-电梯口垃圾筒、果皮箱清理及地面清洁每日二次
-电梯门槽清洁每周一次
-电梯门及厢壁等不锈钢上保护油每周一次
-电梯厢顶抹尘清洁每周一次
e.停车场
清理标准:地面无垃圾、无杂物;基本无油污、无胶渍;天花、风口、灯具、管道表面无严重积尘、无蛛网。
-地面打扫每日二次
-指示牌、标志牌抹净每日一次
-巡回保洁每日多次
-隔水沟、防盗门等清洁每周一次
-消防设备表面抹净每周一次
-天花、风口、照明灯具、管道表面抹尘每季一次
-地面冲洗每月一次
-地面油污、胶渍等清理巡回进行
f.管理用房、机房
清洁标准:地面无杂物、无污渍;台、椅无积尘、无污物,其他部位干净、整洁。
-地面打扫每周一次
-台、椅抹尘每周一次
-地面机洗每季一次
g.会议室
清洁标准:地面无杂物、无污渍;台、椅无积尘、无污物,其他部位干净、整洁。
-地面拖抹(或地毯吸尘)每日一次
-台、椅抹净每日一次
-门、窗抹净每日一次
-垃圾桶、烟灰缸清理每日二次
-墙身及其装饰物抹净每周一次
-天花、风口、照明灯具清洁每季一次
-会议及会客前后清洁现场即时进行
-机洗地面、打蜡或地毯清洗每两月一次
h.办公室
清洁标准:地面无污渍、门、窗、内玻璃等无污痕、无积尘;其他部位无不洁悬挂物。
-地面拖抹(或地毯吸尘)每日一次
-台、椅抹净每日一次
-内玻璃抹净每日一次
-门、窗清洁每日一次
-文件柜表面清洁每周一次
-办公设备表面清洁每周一次
-机洗地面(或地毯清洗)每两月一次
-天花、风口、照明灯具清洁每两月一次
-办公室废纸箩清理每日一次
i.天台、露台
清洁标准:天台、露台无垃圾、无杂物、无青苔;排水口不堵塞
-天台、露台打扫每日一次
-排水口清理每日一次
-女儿墙(内侧)抹净每周一次
-地面冲洗每月一次
j.杀虫、灭鼠
清洁标准:按国家相关标准执行
-垃圾房清洁每日一次
-垃圾房消毒每周一次
-停车场杀虫、灭鼠每月一次
-杀虫、灭鼠每两月一次
2.清洁员管理
对清洁员要求,不仅要求身体好、有经验、懂技术,更重要的是员工应有较强的服务意识,要态度热情、吃苦耐劳、耐心细致、品行端正、拾金不昧。
坚决杜绝下列行为的出现:
a.未经批准进入大楼内不属本公司清洁保养的地方,或从事任何与大楼清洁项目相抵触的工作;
b.经批准进入办公室内清洁时,若移动文件需经现场人员同意。
c.进入大楼上班或离开大楼下班时要打卡或签名。离开大楼后原则上不准再进入,除非有合理解释,并获得批准。
d
.非值班时间,禁止进入大楼。值班时间严禁带亲朋乡友进入大楼。
e.值班时,不得在大楼内大声喧哗或粗言秽语,妨碍大楼公共秩序。
f.正常工作时,按照规范的程序工作,不得做出对大楼内的工作人员和设施有危害的动作。
g.得收受大楼内任何工作人员的金钱或礼品。
3.清洁监管
a.以《清洁质量标准》为依据,检查星河国际各区域的卫生状况,对清洁质量作出评估,记录于《每日清洁检查评估表》内。
b.客务部主管每周巡查各区域的卫生状况,巡查结果记录于《每周公共区域卫生清洁抽查表》内。
c.客务部在清洁卫生的检查过程中,凡发现不符合《清洁质量标准》的,应迅速通知清洁员处理,并进行复检。
d.客务部主管根据《每日清洁检查评估表》进行统计,以评定当月清洁公司的清洁质量,将统计结果记录于《清洁质量月总结表》。
e.客务部将《清洁质量月总结表》交管理处经理,反馈存在的问题。
4.绿化管理
4.1绿化的范围及内容
a.星河国际外围以花槽绿化为主,在花槽里种植部分乔木、花灌木,定期进行养护.
b.前后正门摆放植物可根据季节更换,一般每月更换一次。
c.在大堂及各楼层电梯厅摆放两盆常青植物每月更换一次。
d.星河国际平台花园以花槽种植乔木、花灌木,定期进行养护。
4.2重大节日的绿化
每逢元旦、春节、五一、国庆等国家法定节日,拟在星河国际前后正门、大堂和平台花园进行节日绿化和美化,以布置植物、花和灯饰为主。
4.3绿化养护标准
a.绿化管理员每天应派工人淋水、松土、修剪、除杂草、杀虫防病、保持绿化带的卫生及常青。
b.保持绿篱、盆栽、草坪、树木等绿化植物达到叶色光润、无虫、无病、无枯枝败叶、无杂物、无尘;花球造型优美花色均一,观赏面正对客人。
c.保持花木正常生长,水量、肥料施用适度,花色均一。
d.提倡生化物防治、人工防治,使用农药不伤害健康;使用农药时,须在晴朗无风天气一次性完成;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒,避免药液扩散。
第5篇 物管培训:物业管理现代化与人才培养
物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理,是随着住房制度改革的深化而形成的与产权多元化格局相衔接的一种统一管理方式,是与建立社会主义市场经济相适应的一种社会化、专业化、企业化的管理模式。物业管理的开展需要一大批高素质的复合型人才来实现现代化的管理。
一、物业管理现代化
(一)实现物业管理现代化的优越性
随着改革开放的深入发展,社会主义市场经济的建立,人们越来越认识到市场的竞争,归根到底是商品的竞争,而商品的竞争,归根到底是技术的竞争、人才的竞争。特别是当今世界已进入高科技时代,物业管理要创一流水平,体现一流质量,实现现代化管理势在必行。物业管理现代化的实现有以下优越性:
1.高效率
物业管理是一个复杂的系统工程,管理范围大,内容广,采用旧的房产管理方法和手段,不仅耗费了大量的人力、物力,而且效益十分低下。如果推行现代化管理手段,尤其是将一些高科技用于物业管理上,将大大提高其效率。比如,小区内实行电视安全监控系统来管理治安,则只需一个人坐在荧光屏前,就可以观察到小区内主要道路及一些主要地方人们活动及治安状况,并由录像带自动记录下来。如果住户反映某天发现自家东西被窃,便可以通过录相像带的记录情况帮助分析破案,既提高了管理水平,又节约了大量的人力。
2.高质量
传统的收费管理及服务项目是采用简单的人工手段进行工作的,对一般化管理还可以,如果需要一些要求较高或较复杂的系统管理,就显得力不从心。现代化管理把管理建成一个完备的系统,具有数据采集、整理和及时分析的全过程,减少了信息在中间传递过程的流失,保证了数据的准确度,提高了决策的可靠性,电子计算机先进设备在保证工作质量方面有极高的可靠性。它可以连续运行,可日夜不停地存入或取出信息而不出一次差错,并且设有反馈和自检的功能,可以自动检查系统的执行情况,并校正计算误差,高质量地完成各种工作。
3.高储量
计算机具有大量储存信息的功能。直径15厘米的磁盘可存储大32开本562页(每页784个字),约44万字,而长3000米的磁带可存储127551页,约1亿个字。
4.方便
随着计算机运用的扩展与联网,物业管理公司的电脑系统可以根据工作的需要,与银行金融机构、自来水公司、供电系统等有关部门联网,这给物业管理与住房的管理交费都带来了极大的方便。
深圳市长城物业管理公司运用电脑方法进行收费管理带来了明显的优越性:
①节省了50%~70%的人力;
②收费稳定可靠;
③避免了个别收费人员徇私情;
④财务报表反映及时、准确;
⑤方便了业主(使用人);
⑥可以随时统计出不正常水电用量的用户,故可及时反映水、电表运行情况。
(二)物业管理现代化的内容
物业管理现代化的定义可以简单表述为:综合运用现代化管理科学并采用先进的技术手段,把国家对物业管理的各项规定及要求物化在各种设备中,并由这些设备与管理人员构成某种工作目标服务的人机信息处理系统。
从广义上讲,物业管理现代化包括以下五项内容,即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段自动化。
1管理观念现代化
现代化的物业管理与传统的房产管理在思想观念上有着明显的不同,具体表现为:
(1)信息观念强。在物业管理中,信息作为一种重要的资源来管理和利用,物业管理人员要全面了解物业的运行情况。对一个不断变化的物业系统,要随时随地对其进行调整,使其达到最优工作状态。居民、业主对物业的意见、建议等信息是管理人员进行下一步工作的基础,物业管理必须充分运用信息,加强信息流动、传递,促进信息循环,及时组织反馈,达到与客观实际的相对一致,从而为科学的决策提供条件。
(2)系统观念强。物业管理的目标不是单一的建筑物,而是把建筑物与其周围环境统一起来作为一个系统来管理。在这个系统中不仅包括有形的物质,还包括无形的精神文明。物业管理不仅要保证物业正常使用,而且要使物业的使用功能尽可能地发挥,从而为居民提供舒适的生活和工作环境。
(3)经营观念强。物业管理公司是专业化、社会化、企业化的独立法人,不能依靠行政手段来工作,而是要通过经营方式、经济的手段来管理物业。它是以人为本,积极开展有偿服务,并以一业为主,多种经营方式来保证管理系统的资金筹集。
2.管理方式程序化
物业管理要通过人的经营活动去实现,管理人员水平的高低直接影响到管理和服务的质量和效果。因此,要保证公司的管理水准就必须建立起一整套完备的制度。对每一岗位上的工作职能、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法,都需订出明确的规定,使每一位员工在工作中都有章可循、照章办事,保证工作质量。许多物业管理公司实施iso9002,就是完全按照程序化办事,根据质量体系要素细化,根据管理职责分工,强化法治意识。由“人治”变为“法治”,全面提高企业水准,保证整个系统长期稳定运行。只有程序化的管理方式才有利于采用先进的自动化管理手段。
3.管理标准规范化
在现代企业管理中,绝大多数的工业企业都有一套完整的产品质量检测系统,以保证其产品质量在日益激烈的市场竞争中占领一定的市场。物业管理公司也是企业,它是服务性行业,它的“产品”就是管理服务行为。公司为了保证“产品”质量,应建立一套规范化的管理标准,制定管理标准要将其细化,具有可操作性。在这些管理标准中人员培训考核标准是不可缺少的。它可以像工矿企业一样采用“全过程质量控制”――对管理服务行为实施的整个过程进行全面考核,以保证员工的素质。只有一流的员工队伍才能提供一流的管理服务,物业管理公司整体素质才能达到一流水准。
4.管理组织网络化
物业管理涉及面广,物业管理公司与许多政府部门、服务公司等都有着各种联系。如果我们将物业管理系统看作是一张网,将包含在物业管理系统中的各个部门看作是这张“网”上的一点,那么它们之间的关系就是“网”上的“线”。于是物业管理公司内部各个部门机构间的关系就形成一个层次分明、上下贯通的网络,而与其外部工作紧密相连的政府各个部门以及相关的企事业单位(如供电局、自来水公司、银行等)也形成了一个工作“网”。物业管理组织网络化要求各部门与“网”中的其他部门有良好的交流,网络中的各个结点能实现资源共享。在物业管理组织网络中,有大量的信息资源、人力资源、技术资源――各类企业的技术人员、管理人员均可采用以上方式共享。这样,物业管理公司就可以节省大量的人力、物力,它的优越性得到充分体现。
5.管理手段自动化
物业管理中的信息量大、面广,而且需要长期保存、经常调用,采用计算机技术,可将信息分类、处理存入软盘中保存,并可将计算机联网运行,以方便物业管理公司内的各部门随时调用。计算机迅速准确地完成对各种数据的调用、汇总、分析,既提高了文档统计工作效率和质量,又可在企业远期预测上进行辅助,为公司领导的决策提供依据。物业管理中除了采用计算机以外,还可以选择精密的电视安全监控系统、保安自动巡更系统、消防自动报警系统、电子通讯系统等先进的高技术的自动化管理手段。
然而决不能简单地理解为传统的管理加计算机就是现代化。如果只有计算机技术在物业管理上的运用而缺乏现代化的管理观念,程序化的管理方式,规范化的管理标准,网络化的管理组织,那么这个现代化的含义是不完整的,只有“五位一体”才真正是物业管理现代化。
(三)计算机运用于物业管理之中
随着科学技术的迅猛发展,电子计算机越来越为各个行业所普遍使用。同样,正是由于它的综合性、快速性及可靠性,今天已被广泛用于物业管理的各项服务之中。通常是把物业管理运作作为一个大系统,物业管理系统是大系统中的一种,它把各种物业管理组织成一个有机整体,通常分为三个部分,并存在于社会大环境中。
物业管理涉及到方方面面,在运作之前应作超前性系统研究,这样才能使物业管理活动走上正轨。通常超前性研究有以下几方面的好处:
①了解物业管理的整体,有利于制定目标与要求,减少盲目性与片面性;
②使决策者充分了解物业处于大环境的种种制约,物业管理必须与所处大环境相适应,相通融;
③通过系统输出信息反馈,能及时找到某些输入不合理原因,采取必要的控制加以改进,使其与总目标的偏差减小到最低程度。
物业管理系统建立的步骤:
①提出问题。根据购房对象,调查分析其文化程度、知识结构、家庭组成、经济状况及对物业管理的态度。
②明确目标。物业管理对象是哪些人,规模多大,服务的内容范围有多大,主要管理手段是什么等。
③设计方案。设计时要进行多方案比较,并有可比基础,可按公司管理体制来设计方案。
④建立模型。明确物业管理具体由哪些部门组成,部门之
间的联系。模型要进行定量化与标准化设计。
⑤优选标准。对各种标准进行对比、分析,如管理开支、人员构成、规模效益、收益指标、服务满意度、物业增值率等。
⑥方案择优。在众多方案中,经过比较、分析,选出一个令人满意的最优方案。
(四)管理信息系统在物业管理中的应用
管理信息系统(managementinformationsystems,简称mis)是由人、计算机等组成的能进行管理信息的收集、传递、储存、加工、维护和使用的系统。
1.mis对物业管理现代化具有重要作用
物业管理在我国起步较晚,最早的深圳也只有十几年的历史;国内的其他地区都是90年代以后之事,管理水平低、管理手段落后、管理质量差,要使物业管理真正走上专业化、规范化、现代化的管理之路,必须运用现代化管理方法。mis作为当前一种先进的管理工具在国外已被普遍运用于物业管理行业,因此,我国应在物业管理行业推广mis管理方式。一个好的管理信息系统,能满足物业管理公司内的领导、管理员、操纵员等各层人员要求,具有多方面功能,主要有以下四个方面:
(1)及时、全面地提供信息和数据,让公司领导全面掌握物业管理状况,更好地确定系统目标。
(2)利用数学模型加工数据,根据过去的数据预测未来,或者根据过去、现在的数据选择最优决策。
(3)根据不同管理层次的特点,完成不同要求的功能,从而达到各层次的沟通,发挥控制与反馈作用。
(4)有效地利用自身的人才和设备等资源,使成本最低化。
2.物业管理应用mis的必要性、优越性
物业管理使用mis以后,可以提高管理人员办事效率,改善整体管理水平,具体体现在以下几个方面:
(1)有效改善有关资料存储方式。对一个住宅小区(大厦)而言,各种规划档案、平面图、水电管道线路图、验收文件等资料相当繁杂,建立物业管理mis后,可以把所有资料储入一个小磁盘中,运用mis后,查找、翻阅、修改、复制非常方便、快捷。
(2)可以分类记录日常发生的各项事务。物业管理承担着房屋的维修保养、设备的保养与维修、保安、消防、清洁、美化环境、楼宇验收与交换、质量综合测评、住户各项费用的收缴等日常事务,用手工操纵既繁琐、又不规范,有时还会出差错,采用mis则将各项事务既分门00别类,又相互关联地存储起来,按时统计分析,甚至自动判断哪些资料不完善,提出工作建议。还显着减少了管理人员的重复性工作。
(3)计算住宅小区(大厦)内发生的多项费用,实现财务电算化。任何一个物业管理公司的财务管理都是非常繁琐的,各式各样表格、凭证不但要做到账目清晰,更要保证数字万无一失。mis则可以使这种状况大为改观,不仅可以记录各项费用,而且保证准确,这大大简化了统计、制表等工作,随时可以调出想要知道的各项费用的开支。
(4)实现高质量管理。mis利用计算机的电子表格、文字编排、图像制作等功能,有效改善了物业管理传统的处理事务的方式。mis是有步骤、按固定程序运行的,它要求管理人员按规范化操作,从而促使物业管理规范进行,提高管理人员处理事务的效率和自身素质,提高管理质量。
(5)实现决策科学化。mis所包含的决策支持系统可以综合处理各类信息,自动进行统计、比较、绘图等工作,为管理者决策提供材料和依据,并能为决策者提供各种相关的决策方案,从而促进物业管理的决策科学化、管理科学化。
建立一个物业管理mis需要大量人力、物力,需要进行深入调查,熟悉工作环境,规划好各个子系统,既要保证各子系统的独立性,又要有相互的耦合性,需要懂得电子计算机编程序人员参与。由于篇幅有限,需要运用mis时再深入展开、细化研究。
二、物业管理现代化对人才的需求
(一)物业管理现代化需要观念更新
物业管理公司实质上是市场经济的伴生物。在国外,多数国家和港台地区对房地产早已实行了这种管理模式。在香港已有400多家大小不同、功能完备的物业管理公司。西欧、北美一些国家的物业管理起步更早,成效尤为突出,对这些国家、地区的经济发展起着重要的促进作用。我国的物业管理相对国外来讲十分年轻,要使我国物业管理赶上世界先进水平,必须加快物业管理现代化建设,需要在思想观念上有所更新,重树三个观念。
1.创新观念
虽然物业管理行业在国外已兴起和发展了好几十年,一些成功的经验可为我们借签,但我国的实际情况又决定了不可能照搬照抄国外的经验。我国地域大,人口多,经济发展极不
平衡。改革开放以来,市场经济起步较早的沿海南方城市与交通不便的内地城市的经济发展差异很大,老百姓的收入也有很大的差别。据对我国35个城市的抽查表明,上海1995年人均生活费收入为6822元,而内蒙古呼和浩特市却为2780元;人们文化素质差异也很大,大城市高于中小城市,沿海城市高于内地,因而人们的思想观念悬殊也很大。所以在我国实行社会主义市场经济、加快住房制度改革、推行物业管理时,既要借鉴国外一些成功的管理经验,又要积极创新,走符合我国国情、符合管理服务对象(业主)实际情况的路。实践证明:凡是被建设部评为优秀示范的住宅小区,其参与管理的物业管理公司都能根据当地的实际情况及业主(使用人)的经济、文化等具体条件积极开展服务工作,创造出了自己的特色后被人们所共认。
2.人才观念
人才是企业生存、发展之根本,这已成为当今人们的共识。但作为从事物业管理工作的人才,需要重新认识。那种认为物业管理工作仅仅是“收收房租、扫扫地、看看门”,人人都会做,不需要什么文化技术的观点是错误的。借鉴香港开展物业管理工作的经验,深感我国这方面专业人才匮乏。据南京市房管局调查,南京市现有近130家物业管理公司,却没有一位经过本专业培养的专门人才,即使是改行从事这项工作的专业技术人员也不很多,学历层次不高,大大影响了物业管理工作的开展。
物业管理所提供的服务很广,包括建筑物本身的结构,以及建筑物以外的环境、场地和附属设施,还有保安、通讯等方面的内容。特别是在建立和谐的人际关系和公共关系、形成良好的工作环境和居住环境方面,有着许多深层次的工作需要去做。因此,凡是从事物业管理工作,尤其是高层次的管理人员,需要有广博的知识,应是一位复合型人才,这样才能够胜任。国外十分重视物业管理公司管理人员的文化素质。香港规定,物业管理行业中的中高层管理人员必须具有大专以上的文化水平。除必须具备这一条件以外,还需要进行2年至3年的职业培训,取得证书后方可进行工作。所以我国的物业管理工作要想健康地发展,必须转变认识观念,必须加强人才培养。我国政府非常重视物业管理人才素质培养,建设部人事教育司和房地产公司于1996年联合发出《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》,全国各省都在积极开展培训,注重人才素质培养。
3.市场观念
由于当前我国存在着多种所有制形式,客观上也就存在着经济利益的多元化格局。目前,我国的改革开放、实行社会主义市场经济,就是要调动一切人的积极因素,发挥各种所有制的互补作用,加速国民经济的发展。现代市场经济最主要的功能之一就是要打破“封建割据”、“小农经济”的生产模式,合理有效地配置资源,使各种生产要素实现最佳组合,充分提高资源利用率,从而使国民经济快速、高效地运行。但目前我国的物业管理方式还是一种“谁开发,谁管理”、“儿子为父亲打工”(管理与开发商的关系)。因此管理单位忙于自己圈子里的物业管理,而忽略了“市场”这个观念。从某种意义上来讲,目前这些物业管理公司还处在为房地产开发、销售房屋而工作,而不是真正社会化的物业管理,因此常出现“大马拉小车”、效益欠佳的情况。从建立现代企业制度、讲究规模效益来讲,这种只忙于自己所开发的物业管理是不行的。为适应社会主义市场经济的需要,在公平竞争、优胜劣汰的市场运行机制下,物业管理工作要想创造出更辉煌的成绩,必须推行社会化、专业化、现代化、集团化的模式,要有参与竞争的意识,这就需要经理层、管理层、操作层都要尽快地建立市场观念,迎接竞争的挑战。
(二)物业管理是一门多学科知识综合运用的新学科
谈到物业管理,许多人并不十分了解其内涵,甚至有些人把物业管理误认为是“扫扫地”、“种种花”、“看看门”、“收收水电费”,不需要文化,不需要技术,只要出点儿劳动力就行了。正是由于存在这些错误的观念,许多物业管理公司不重视技术人才的引进与使用,导致技术力量薄弱,管理水平较差,服务质量低下,住宅小区的业主(使用人)对其意见很大。实践证明,物业管理运作过程中涉及的知识面很宽,从大学科目来讲,有行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等,这些学科主要属于管理范畴;城市规划学、建筑学、建筑结构以及设备、电气、水暖、煤气、空调、电讯、计算机等学科或专业,技术成分占据了主要地位。无论从管理角度,还是从技术角度,这些学科、专业与物业管理的生存和发展都息息相关。由此可见,人才对搞好物业管理之重要。
(三)人才质量关系到物业管理的服务质量
一个模范小区的物业管理质量,除了“硬件”(住房、公共设施、设备等)是一流的,而且“软件”也应该是一流的。“软件”包括规章制度、服务态度、服务质量等内容,最终要落实在物业管理队伍的素质上,即人才质量上。具体来说,就是要求全体员工的思想素质、文化素质和业务素质要高水平,每一位工作人员应具有强烈的事业心、责任感。在工作中要牢固树立“服务观念”、“道德观念”,要有“宁可自己多流汗,不让住户一时难”的“住户至上”的思想觉悟,这样的服务质量才是一流的,才能受到业主(使用人)的欢迎。例如深圳中海物业管理公司“硬件”与“软件”同步,高标准、严要求地培养出一支作风过硬、业务技术精通的管理队伍。它要求每一位员工强化服务意识,改善服务态度,提高服务质量,使得小区内每一位住户都十分满意。
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p; 三、物业管理的人才素质
(一)当前我国物业管理的人才状况
目前我国物业管理公司种类繁多,从物业管理公司的性质来看,有国家办的,有集体办的,还有个体办的,以及中外合资或独资办的;从物业管理公司的隶属关系来看,有房管部门成立的物业管理公司,街道成立的物业管理公司,而更多的是由房地产开发公司成立的物业管理公司。各个公司都引进了大量人员,而在这些人员当中,只有极少部分的人接受过物业管理的培训,绝大多数人还只是刚刚涉及物业管理工作,且许多人员本身文化水平、业务素质不高。据南京房管局统计,南京成立的100多家物业管理公司中没有几个是真正科班出身的本科毕业生。尽管近期引进了一些人才,也仅仅是具有大专以上非专业对口的毕业生。物业管理人员队伍的业务水平有待于进一步提高与加强。
(二)物业管理人员应具备的素质与能力
一个优秀的物业管理人员应具备多方面的素质和能力。它包括:
1.政治素质
物业管理人员要有良好的政治素养、正确的经营思想、强烈的事业心,能全心全意为业主(使用人)服务,能为本公司利益着想,有很强的法制观念。当前我国正由过去的传统计划经济转轨到市场经济中来,房屋管理也由过去的行政管理转到社会化、专业化、企业化的物业管理上来,因此过去所制定的方针、政策不能再照搬照套,而新的法制又尚未健全。在这种情况下,在开展物业管理工作时,一定要本着对国家、对业主、对公司负责的精神,遵守国家的有关法规。能否按照国家法规办事也体现着管理人员的政治修养。
2.良好的职业道德
物业管理人员的职业体现在:高度的责任感、事业心;业主至上,服务第一;实事求是,严谨细致;艰苦创业,任劳任怨;尊重住户,礼貌待人;遵纪守法,不谋私利。
3.业务素质
作为一名合格的物业管理工作人员,应具备丰富的专业知识,尤其是中、高级管理人员应是复合型人才。他们不仅要有一定的土建知识,了解住宅的结构类型,各种材料性能、施工质量以及外观装修、设计标准等,还要懂得有关机电知识,保证公共服务设施中的机电设备出现故障时能尽快排除。此外,还需要掌握一定的行政管理学、心理学、公共关系学、系统工程学等知识,为良好的物业管理工作的开展奠定基础。
4.文化素质
物业管理人员应接受良好的教育,知识面要宽,接受信息的能力要强,要精通经济学、系统工程学、美学、法学等学科知识。这样在工作中才能与业主(使用人)沟通思想、交流感情、相互理解、相互尊重。
5.身心素质
身体好、精力旺盛、仪表端正、热情大方、知难而进、不怕挫折、心理承受力强,这些将是物业管理工作得以开展的基础。
6.具有较强的管理能力
所谓管理能力要强,一般体现在“五勤”,即脑勤、眼勤、口勤、手勤、脚勤。具体反映在:管理工作动脑筋要勤,观察发现问题要勤,说服管理指导要勤,巡视检查管理要勤,动手参与管理要勤。
(三)物业管理经理、部门经理应具备的素质
物业管理经理、部门经理不仅应具备物业管理人员应具备的基本素质和能力以外,而且还要有领导能力和方法。
1.领导能力
领导能力包括五种能力:决策指挥能力、组织协调能力、创新应变能力、信息捕捉能力和语言表达能力。
2.基本领导方法
物业管理领导者要坚持使用“从住户中集中起来,到住户中坚持下去”的领导方法。“从住户中集中起来”,就是领导者要深入到住户中去,广泛倾听住户的意见,把来自各方面的分散的零碎意见集中起来,经过分析研究、整理概括,化为集中的系统的意见,形成切合实际的管理方针、计划方案。这个过程,也是领导者从个别指导中概括出一般意见的过程。“到住户中坚持下去”,就是要把集中起来的群众意见,即领导者作出的决策、指示,让物业管理公司全体人员贯彻、服务于住户(即回到住户中去),通过住户的评价,进一步检验管理方针。计划方案要放到群众中,让其修改、补充。从住户中集中起来又到住户中坚持下去,从个别到一般,一般到个别,是无限循环的过程。在这个过程中,领导的意见才能一次比一次更正确、更生动、更丰富。
(四)加强物业管理人才素质的培养
搞好住宅小区的管理和服务,首先要有一支素质优良、管理和服务水平较高的员工队伍,这是完成所担负使命的重要条件。所以物业管理公司应始终把加强管理队伍建设作为一项基础工程来抓,应着重从以下四个方面来进行培训:
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p;1.思想建设
引导全体管理人员把“服务第一,住户至上”当作企业的生命,全心全意为业主(住户)服务。具体表现在16个字上:文明礼貌,合理规范,及时快捷,完好满意。教育倡导“创业敬业,爱我物业,管理服务,住户至上”的企业精神。
2.作风建设
作风反映企业的形象,是检验员工队伍管理和服务质量的一个重要尺度。因此,在工作时间内,管理人员应该统一着装,统一挂牌,统一用语;接待业主(使用人)以及宾客,应做到态度和蔼可亲,举止端庄,谈吐文雅。只要住户需要服务,物业管理公司就应尽可能地满足住户的要求,使全体住户真正体会到“处处方便,事事放心”。
3.业务建设
业务水平的高低,直接关系到管理和服务的质量,关系到企业的效益,因此,公司在选聘使用员工时应注意严格把关。选聘员工应本着德、才标准,着重考核思想素质和业务能力,兼顾年龄、学历、专业等条件。同时,应通过不同形式的培训工作提高在职人员的素质。常采用的形式有:
①短期培训。以1个月至3个月为期,较为系统地讲授物业管理知识及物业管理操作技能。
②专题讲座。根据物业管理公司员工的工作状况及特点,有选择地进行专题讲座,以提高他们的业务能力及实际操作技能。
③技能竞赛。为促进全体员工提高技术,钻研业务,可以通过各种技能比赛、选拔先进的方式来推动学习技术的高潮。
④学历教育。根据员工的不同层次、不同条件、不同水平,选拔一些热爱物业管理工作,具有奉献精神,又有培养前途的员工到相应的高校进行较系统的学习。
4.法制建设
第6篇 物业管理公司质量手册：质量方针
物业管理公司质量手册:质量方针
服务至诚,精益求精;
管理规范,进取创新。
我谨代表本公司的管理者,确定以上质量方针,这不仅是对全体员工的要求,也是对顾客服务质量的承诺。本公司将严格遵守法律规章,提供足够资源,通过严格的培训、考核和质量改进活动,确保全体员工理解并坚决贯彻执行本质量方针,以顾客为中心,持续超越顾客不断增长的期望。
z物业管理有限公司
总经理:
二○**年九月一日
第7篇 前期物业管理营销策划介入程序与内容
新项目前期物业管理营销策划介入程序与内容
1物业管理模式研究:一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分,以满足销售包装设计内容的要求,同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。
2《物业管理方案》策划:一般在项目正式完成营销推广方案前,需要确定《物业管理方案》,应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。
3《物业管理方案》经地产确认后,据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》,同时物业应协助地产在销售商品房时,与购买者签订《前期物业管理服务协议》。
4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。
第8篇 物管培训:物业管理公司概述
一、物业管理公司的性质
物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性,因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品,而是提供服务,享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点:
第一,物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立,从事物业管理活动,为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设备,具有法人地位,能够独立完成物业的管理与服务工作,自主经营,独立核算,以自己的名义享有民事权利,承担民事责任等。因此,物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外,在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样,都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说,物业管理公司是一个独立的企业组织,它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。
第二,物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业,主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此,从本质上说,物业管理公司的“产品”只有一个,那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的,是带有经营性的,是属于企业性的经济行为。
第三,物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能,因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中,某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确,所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时,也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能,例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。
二、物业管理公司的类型
物业管理公司按不同的划分标准,可分为不同的类型。
(一)按存在形式划分
物业管理公司按存在形式划分,有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高;而后者的发展程度则明显参差不齐,有的只是管理上属公司开发的特定项目,有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。
(二)按服务范围划分
物业管理公司按服务范围划分,有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务,包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务;后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理,如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。
(三)按企业所有制性质划分
物业管理公司按企业所有制性质划分,可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前,全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分,私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验,并看好大陆的物业管理市场,是一支不可忽视的力量。
(四)按管理层次划分
物业管理公司按管理层次,可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成,人员精干,不带作业工人,而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍;双层物业管理公司包括行政管理层和作业层,作业层实施具体的业务管理,比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等;多层物业管理公司一般规模较大,管理范围较广,或者有自己的分公司,或者有自己下属的专门作业公司,如清洗公司、园林公司等等。
随着物业管理行业的深入发展,物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展,这样不仅可以创造规模经济效益,而且对于节约管理成本、实施品牌管理,以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展,都是十分有益的。
三、物业管理公司与产权人、使用人的关系
物业管理公司受产权人和使用人的委托,对其物业实施管理与维修,对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。
(一)产权人与使用人的构成
产权人(业主)和使用人(用户)的构成比较复杂,从总体上来说,大致可分两类:一是法人团体,二是私人用户。
1.法人团体
法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物
业的业主,是指物业的所有者不是自然人即个人,而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种行业的公司企业,事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体名义购买或租赁物业者,该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。
2.私人用户
住宅、写字楼、公共商业房产等物业,其产权或使用权有相当一部分属个人所有,特别是住宅,私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的,就户籍而言,有当地人、外地人和外国人;就身份而言,有企业家、国家公务员、个体经营者、教师、白领阶层、归国华侨等;就收入水平而言,有高收入住户、中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪一种人,只要他们是物业的产权人或使用人,他们就是该物业的私人用户,并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。
(二)业主管理委员会与业主大会
根据国家建设部第33号令第6条:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称‘管委会’)。管委会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”
管委会由业主和使用人共同选举产生,代表业主和使用人的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。
一般情况下,物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%且使用已超过一年的,应召开首次业主大会,选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下,业主大会每年召开一次,特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过,因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。
业主大会的主要任务是:①选举管委会;②监督管委会的工作;③听取和审查管委会的工作报告;④听取业主的意见和建议;⑤研究解决管委会不适当的决定;⑥讨论其他需要研究的问题。
业主大会闭会期间,由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。
管委会的权利包括:①制定管委会章程,代表业主和使用人维护他们的合法权利;②决定选聘或续聘物业管理公司;③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。
管委会的义务包括:①根据业主和使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;②协助物业管理公司落实各项管理工作;③接受业主和使用人的监督;④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。
(三)物业管理公司与管委会的关系
第9篇 物业管理处主任副主任岗位说明书
部 门:管理处
岗 位:主任/副主任
业务:
1、全面负责物管处的各项工作
2、制定物管处工作目标和计划并监督实施
3、负责物管处对外各种业务合同的审核、修正并监督实施
4、参与组织每年的物业管理质量检查及配合做好质量体系管理评审的工作
5、负责跨部门的协调
6、负责物管处员工的思想教育工作
人事:
1、负责物管处人员的招聘与解聘工作
2、制定物管处岗位编制
3、确定各岗位的工作要求及成绩考核标准
4、物管处员工的培训、发展
5、物管处内部协调
6、结合公司制度制定物管处激励机制
财务:
1、负责物管处成本指标的预算
2、负责物管处所购物品的审核申报
3、负责物管处各部门预算的审批
岗位权限:
1.经总经理授权,有权对物管处员工进行招聘、录用、解聘
2.有权对物管处员工的工作成绩作出考核
3.对400元以下的零星费用有支配权
任职要求:
1.教育:专科及以上学历,管理、工程等类专业毕业
2.工作经验:2年以上物管工作经验,1年以上部门领导工作经验
3.必要技能和素质:熟悉现代化管理理论,熟悉物管工作特性,国家物管工作的相关法律、法规。有较强的洞察力和人际交往能力,组织协调能力、战略能力
绩效指标及权重:
第10篇 物业员工招聘录用离退职管理程序
城市花园物业管理公司质量体系
--物业员工招聘录用、离退职管理程序
1.目的
规范公司员工招聘、录用及离退管理,确保员工队伍良好素质和队伍的健康成长.
2.范围
适用于部门经理、总经理助理及以下员工的人事安排程序.
3.职责
3.1 总经理审批职位补缺申请,或新增职位申请,监督人事工作.
3.2 部门经理及时申报职位空缺.
3.3 总经理办公室及时以160人才信息台等公开途径储备各类人才建立人才库,根据职位需要提供挑选职位人选,汇同各部门经理组织面试工作.
3.4 总经理办公室主任负责人事监察工作.
4.程序
4.1 各类岗位基本条件
4.1.1 保洁、勤杂员工基本条件.
4.1.1.1 18-40岁,身体健康、相貌端庄,初中毕业,一年相关工作经验.
4.1.2 警卫员基本条件
4.1.2.1 18-25岁,身高170厘米至186厘米,身体健康,体形匀称,相貌端庄,高中毕业, 二年相关工作经验,退伍军人优先.
4.1.3 厨师基本条件
4.1.3.1 23-45岁,职业高中毕业,身体健康,无任何传染病或皮肤病,四级厨师证或相当水平.
4.1.4 幼教老师基本条件
4.1.4.1 23-35岁,幼师毕业,从事幼教二年工作以上,相貌端正.
4.1.5 客户班车司机
4.1.5.1 年龄22-30岁以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身体健康,双眼裸视达1.0以上,能值晚班a牌驾驶执照,有三年以上大客车安全驾驶经验.具备一定的车辆维修保养常识,能够诊断处理简单故障.
4.1.6 办公室司机
4.1.6.1 22-26岁,男性,a牌驾驶执照.有三年以上高级小轿车驾驶经验及维护保养经验和常识.熟悉北京交通及商业服务网点,具有一定行政与公关知识.
4.1.7 技术工人基本条件
4.1.7.1 22-28岁,身体健康,相貌端庄,技工以上学历,二年以上相关工作经验,能独立操作.
4.1.8 技术领班基本条件
4.1.8.1 25-30岁,身体健康,中等专业学校以上学历,从事相关技术工作三年以上,从事领班工作一年以上.
4.1.8.2 技术管理知识较全面,物业设施保养维修经验较丰富,能带班,具有开放性心态.
4.1.9 技术专业主管(工程师)基本条件.
4.1.9.1 25-35岁,身体健康,大专以上学历,从事本技术工作五年以上,从事技术管理工作二年以上.
4.1.9.2 技术管理知识全面,物业设施保养维修经验丰富.能独立解决难题,较强的协调管理能力.
4.1.10 拟提升部门经理、副经理、总经理助理职位招聘基本条件.
4.1.10.1 25-35岁,身体健康,相貌端庄,大专以上学历,三年以上物业管理相关经历,管理知识全面,沟通协调控制管理能力较强,管理的敏感度较高,具有开放性心态.
4.1.12 各类人员必须是能勤劳奉献、敬业,责任感和服务意识较强,无犯罪前科,无不良习惯.
4.1.13 公司不招用与原单位未解除劳动合同人员.
4.1.14 公司不招用与本公司员工有亲朋关系的人员.
4.1.15 公司员工一律不得介绍或推荐其亲朋来公司工作,若隐满,一经查实,公司将进行处分、处罚直至双方都开除.
4.1.16 对通过各种关系、介绍来的人员,公司原则上婉拒,个别急需或紧缺人才岗位,可适当考虑,但必须经过聘用考试和面试,并经总经理批准.
4.2 补缺、新增职位申请
4.2.1 部门经理填写《职位申请表》报总经理办公室.
4.2.2 总经理办公室,根据申请单位情况审核或重新组织审核定员定编,后加签意见报总经理审批和将审核结果反馈给用人单位.
4.2.3 经总经理审批后,总经理办公室安排招聘事项.
4.2.4 职位补充以内部调动为优先,不足者再以外部招聘.
4.2.5 高级职位以内部调动为优先.
4.3 甄选
4.3.1 人事主管从人才库挑选合适人选后由总经理办公室主任甄选.
4.3.2 人事主管对所有应聘人员应在一周内作出相应的初选,送总经理办公室主任甄别.
4.3.3 对已甄别出的候选人给予职务上的实际评价及其期望.
4.3.4 不以民族、信仰、性别、党派、地域为基础加以甄别应聘者.
4.3.5 彻底甄别、处理、淘汰不合格的和那些没有明确表示对职务真正感兴趣的应聘者.
4.3.6 至少有三个以上符合条件的合格应聘者,参加面试.
4.4 面试
4.4.1 与面试者及用人部门预约面试时间;应聘者填写《员工履历表》.
4.4.2 初次面谈的接待者为用人部门相关专业主管和总经理办公室人事主管,以用人部门为主.
4.4.3 第一次复试面谈接待者为用人部门部门经理,相关专业主管和总经理办公室主任.
4.4.4 第二次复试面谈接待者为总经理办公室主任,品质管理部经理和所分管的用人部门的总经理助理或专业总监.
4.4.5 第三次复试面谈接待者为总经理,或总经理认为有必要参加的相关人员.
4.4.6 警卫、保洁、勤杂人员经过第一次复试即可决定.
4.4.7 技术工人须经过第二次复试;但第一次与第二次复试时间应安排在半天时间内完成.
4.4.8 技术领班以上人员须经过第三次复试;但第一次与第二次复试时间应安排在半天内完成.
4.4.9 面试主要考察应聘人运用知识分析问题的熟练程序,实践经验,思维的敏捷性,语言表达能力、外表、气质、风度、情绪的稳定性,是否具备开放性心态,对应聘职位的认识、态度、兴趣、应变能力等.
4.4.10用人部门评议人着重考察岗位知识能力、技术水平等;总经理办公室着重考察工作态度、法律观念、纪律性、开发潜力、工作业绩、公共关系能力,精神倾向,个性等.
4.4.11不仅要了解应聘者过去的能力和业绩,更应判断应聘者是否热爱本职工
作,以及应聘者适合在怎样具体的工作环境中和群体中工作.
4.4.12 技术工人以上人员第一次复试时应安排笔试和专业技能测试.
4.4.13 测试应针对职务,测试合格才能参加第二次复试.
4.4.14 技术领班人员复试者应参加体验,合格才参加第三次复试.
4.4.15 技术工人以下人员面试合格后应参加体验合格后才能录用.
4.5 录用
4.5.1 警卫员、保洁员勤杂人员面试合格后由分管用人部门的总经理助理审批录用.
4.5.2 技术工人以上人员由总经理审批或按集团人事要求呈报审批.
4.5.3 按《员工培训程序》等完成入职引导、培训工作.
4.6 试用期
4.6.1 技术、专业主管及以下员工试用期一般为三个月.若需要继续观察,最长不应超过半年.
4.6.2 部门副经理以上职位,试用期为半年,若需继续观察,最长不应超过一年.
4.6.3 试用期满,不合格者应予以辞退.
4.6.4 工作表现突出、成绩优异、发展潜力大的职员,或管理架构改革期可根据情况缩短新职员试用期.
4.7 转正
4.7.1 部门经理以下员工,由部门经理填写《普通员工转正审批表》或《专业技术及管理人员转正审批表》报总经理办公室审核,报总经理审批.
4.8 转集团人事关系
4.8.1 部门副经理以上职位转正后,以及工作表现优良,有发展潜力,工作满一年的专业主管、管理人员可转入集团人事关系.
4.9 劳动合同
4.9.1 公司应与员工签订劳动合同.
4.10 离退职
4.10.1 员工按与公司签订的劳动合同要求办理离退手续.
4.10.2 离退手续于批准日起两天内办理完毕,严重违反公司规定及国家法规被辞退者,应在一天内办理完毕.
5.支持性和相关性文件.
**4.18-01《员工培训程序》
**4.10-05《员工考核及奖惩程序》
**4.9-01 《职业规范》
**4.1-04 《岗位职责》
《中华人民共和国劳动法》
《**城市花园物业管理公司劳动合同》
6.质量记录及表格
**4.1-03-f1-01《职位申请表》
**4.1-03-f2-01《员工履历表》
**4.1-03-f3-01《入职培训通知》
**4.1-03-f4-01《普通员工转正审批表》
**4.1-03-f5-01《专业技术及管理人员转正审批表》
**4.1-03-f6-01《员工辞职申请表》
**4.1-03-f7-01《辞(劝)退通知书》
第11篇 新注册物业管理师-物业经营管理概述模拟试题
第一章 物业经营管理概述
【考点1】物业经营管理的性质和管理对象
单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1.物业经营管理强调为业主提供( )服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
a.物业管理
b.设施管理
c.价值管理
d.投资管理
【答案】 c
【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理又称物业资产管理,是以收益性物业为对象,为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务,所以主要提供价值管理服务。 a、 b、
d三个选项太片面,没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。故本题选 c,有关内容可参见教材第1页。
2.某写字楼具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范要求,建筑物有功能陈旧因素影响,有自然磨损存在,该写字楼最可能属于( )写字楼。
a.甲级
b.乙级
c.丙级
d.二级
【答案】b
【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类,通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境,建筑物实物状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力与新建写字楼相当,有完善的物业管理服务;乙级写字楼具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求,但建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损,收益能力低于新落成的同类建筑物;丙级写字楼已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求,且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。故本题选
b.,有关内容可参见教材第2~3页。
3.在一个大型城市中,某零售商业物业建筑面积为12万平方米,内设置大面积百货和超市大卖场,里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮,有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是( )。
a.区域购物中心
b.市级购物中心
c.地区购物中心
d.居住区商场
【答案】a
【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上,是规模巨大,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心;市级购物中心的建筑规模一般在3万平方米以上,其商业辐射区域可覆盖整个城市;地区购物商场建筑规模一般为1―3万平方米,服务区域以城市中的某一部分为主;居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。故本题选 a,有关内容可参见教材第3~4页。
多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
4.下面选项中属于甲级写字楼特征的有( )。
a.优越的地理位置
b.建筑物实物状况良好
c.有自然磨损存在
d.有完善的物业管理服务
e.收益能力与新建成的写字楼相当
【答案】a. d. e
【解析】本题考查的是写字楼的特征。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境,建筑物物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力与新建写字楼相当,有完善的物业管理服务。有关乙级、丙级写字楼的特征详见第2题的解析。
5.区域购物中心的特征包括( )。
a.建筑规模一般在1万平方米以上
b.业态业种复合度高
c.有效商业服务半径可达200公里
d.商业服务区域以城市中的某一部分为主
e.服务人口1万人左右
【答案】b. c
【解析】本题考查的是商业物业的特征。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上,是规模巨大,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。有关零售商业物业的具体内容详见第3题的解析。
6.物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理,还包括将物业作为一种收益性资产所进行的( )、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
a.资本投资决策
b.市场营销
c.物业管理
d.租赁管理
e.成本控制
【答案】a. b. d. e
【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理除了包含物业管理,主要服务还体现在价值管理服务方面。本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作,还需要进行哪些方面的管理活动,主要是价值服务管理方面的内容,包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故本题选a. b. d. e.,有关内容可参见教材第1页。
7.物业经营管理活动的管理对象主要包括( )等。
a.写字楼
b.零售商业物业
c.居民自有住宅
d.工业物业
e.酒店和休闲娱乐设施
【答案】a. b. d. e.
【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成,包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型;零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型;工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等;酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。需要特殊说明的是,居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。所以 a、b、d、e选项所述物业类型均符合收益性物业的要求,故本题选 a、 b、 d、 e,有关内容可参见教材第2~6页。
【考点2】物业经营管理的目标
单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
8.物业经营管理服务的目标是在( )的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。
a.延长物业经济寿命周期
b.维持物业正常使用
c.维持该物业的物业管理
d.实现物业各期净收益最大化
【答案】d
【解析】本题考查的是物业经营管理的目标。物业经营管理的目标是从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。a、 b、 c选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求,但不是物业经营管理的最终目标。故本题选 d,有关内容可参见教材第6页。
多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
9.图1―1所示为某房地产投资信托的组织结构。从图中可以看出,该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了( )的管理工作。
a.物业保险管理
b.资产管理
c.物业管理
d.房地产组合投资管理
e.基金管理
【答案】b. c. e
【解析】本题考查的是物业经营管理活动的目标。由图1―1可以看出,××信托全资控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司负责基金管理和资产管理,×××零售管理公司主要负责三处商业物业的物业管理工作,收取物业费。图中所描述的关系并不能得出 a、d两项的结论。故本题选 b、 c、 e,有关内容可参见教材第7页。
【考点3】物业经营管理企业
单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
10.某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任,履行策略性物业管理的职能,该企业设置若干专业化分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能。则该物业管理企业属于( )。
a.管
理型物业管理企业
b.专业型物业管理企业
c.综合型物业管理企业
d.投资型物业管理企业
【答案】c
【解析】本题考查的是物业经营管理企业的分类。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三类。管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业,对物业经营管理绩效承担综合责任,在物业经营管理活动中处于总包的位置;专业型物业管理企业通常以专业分包的形式获得业务,是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业;综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运营能力管理的企业,既设置管理层,又设置专业化分公司。故本题选c,有关内容可参见教材第8~9页。
多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
11.物业经营管理企业中,能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有()。
a.管理型物业管理企业
b.专业型物业管理企业
c.投资型物业管理企业
d.综合型物业管理企业
e.所有物业管理公司
【答案】a. d
【解析】本题考查的是物业经营管理企业的职能。一般具有策略性物业管理能力的企业可以为业主提供物业管理顾问、咨询服务等工作。管理型、综合型物业管理企业具有物业策略管理能力,可以为业主提供物业顾问、咨询服务;而专业型物业管理企业主要负责物业管理业务的运营。故本题选a、d,有关内容可参见教材第89页。
【考点4】物业经营管理的层次
单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
12.在物业经营管理活动中,物业管理和设施管理的主要作用是( )。
a.在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标
b.为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
c.详细制定和执行一个投资组合战略
d.在物业类型或地域分布上分散投资,减少整体风险
【答案】b
【解析】本题考查的是物业经营管理三个层次的主要作用。物业管理和设施管理以运行管理为主,是定位在现场操作层面的管理,对于收益性物业,其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流;资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标;房地产组合投资管理的主要作用是在物业类型或地域分布上努力地分散投资,以减少投资组合的整体风险。故本题选b,有关内容可参见教材第10~11页。
13.物业经营管理活动中,通过对人和工作的协调,以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是( )。
a物业管理
b.设施管理
c.房地产资产管理
d.房地产组合投资管理
【答案】b
【解析】本题考查的是设施管理的主要功能。物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务,以保障物业始终处在正常的运行状态;设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。房地产资产管理负责管理物业管理企业和设施管理公司,指导它们为物业发展制定战略计划;房地产组合投资管理的功能是理解和执行物业业主的投资目标。故本题选b,有关内容可参见教材第9―10页。
14.在物业经营管理企业中,负责审定某物业的投资计划,并考察资本开支能否有效提高物业价值,来决定是否批准该投资计划的企业是( )。
a.物业管理公司
b.房地产资产管理公司
c.房地产组合投资管理公司
d.设施设备管理公司
【答案】b
【解析】本题考查的是房地产资产管理公司的主要职能。物业管理和设施管理公司主要负责物业现场操作层面的正常运营;资产管理公司比物业管理公司具有更广阔的视角,资产管理公司作为物业投资者或业主的代表,管理物业,管理企业,通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标;房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为基础,详细制定和执行一个投资组合战略。题干描述的内容符合资产管理公司的职责。故本题选b,有关内容可参见教材第1 1页。
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sp; 15.在物业经营管理活动中,理解和执行物业业主的投资目标,评价资产管理公司的表现,为物业业主提供最大化目标管理资产计划,这些特征属于( )的内容。
a.物业管理
b.设施管理
c.房地产资产管理
d.房地产组合投资管理
【答案】d
【解析】本题考查的是物业经营管理活动三个层次的特征。房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标,评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维修物业资产结构安全、功能先进,保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划,以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产,以及在合适的时机购置和处置物业资产。故本题选d,有关内容可参见教材第10页。
多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
16.物业经营管理通常将其分为( )三个层次。
a.物业管理或设施管理
b.房地产资产管理
c.房地产基金管理
d.企业保险管理
e.房地产组合投资管理
【答案】a.b.e
【解析】本题考查的是物业经营管理的层次。物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略型管理为主。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第9―10页。
17.物业经营管理三个层次工作中,属于物业管理主要职责的有( )等。
a.制定物业发展战略计划
b.保持与租户的联系并收租
c.控制运营成本及保存财务报告记录
d.资本性支出计划
e.物业维护及安全管理
【答案】b.c.d.e
【解析】本题考查的是物业管理的主要职责。物业管理主要定位于现场操作层面,主要职责是保持与租户的联系、收租、控制运营成本、财务报告和记录的保存、物业维护、资本性支出计划、危机管理、安全管理、公共关系管理等。a选项内容属于资产管理的主要职责,故本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第11页。
18.物业经营管理三个层次工作中,属于资产管理主要职责的有( )等。
a.制定物业发展战略计划
b.资本性支出计划及公共关系
c.监控物业绩效
d.负责投资组合的绩效
e.管理和评价物业管理企业
【答案】a. c. e
【解析】本题考查的是物业经营管理中资产管理的主要职责。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划,持有、出售分析,物业更新改造等主要开支决策,监控物业绩效,管理和评价物业管理企业,协助物业管理的租户关系工作,定期进行资产的投资分析和运营状况分析等。b选项内容属于物业管理的职责,d选项内容属于组合投资管理的职责,故本题选a、c、e。有关内容可参见教材第11页。
19.物业经营管理三个层次工作中,属于组合投资管理主要职责的有( )等。
a.制定并执行组合投资策略
b.设计和协调物业资产的资本结构
c.定期进行资产的投资分析和运营状况分析
d.负责策略资产的配置和衍生工具的应用
e.监控物业绩效及物业的持有、出售分析
【答案】a. b. d
【解析】本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。组合投资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础,详细制定和执行一个投资组合战略,主要职责是制定投资组合目标与投资准则,制定并执行组合投资战略,设计和调整物业资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督购置、处置、资产管理和再投资决策,负责投资组合绩效,客户报告与现金管理等。c、e选项内容均属于资产管理的职责。故本题选a、b、d,有关内容可参见教材第11页。
【考点5】物业经营管理的工作内容
单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
>20.在物业经营管理的战略性工作中,影响投资决策的关键因素是( )。
①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平
a.①④
b.②③
c.②④
d.①③
【答案】c
【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。战略性工作包括确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。近年来制定决策的过程越来越复杂,而相比于其他因素来说,影响投资决策的两个关键因素是预期收益和风险水平。故本题选c,有关内容可参见教材第12~13页。
21.在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中,不属于物业服务支出的是( )。
a.日常维修费用
b.物业管理企业财产保险费用
c.管理人员的工资
d.法定税费
【答案】b
【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业服务支出的几个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收等。物业管理企业的财产保险费用属于企业内部支出,不属于物业服务支出。故本题选d,有关内容可参见教材第15页。
多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
22.下列关于物业经营管理的常规工作,表述正确的有( )。
a.现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成
b.日常维修和维护的开支由物业的租户承担
c.物业出租的成本负担应全部转移给租户
d.应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护
e.如若希望发生事故造成的损失得到赔偿,业主应事先与保险公司签订合约
【答案】a. d. e
【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业经营管理的常规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值,并进行资产管理,主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和物业保险管理5个部分。日常维修和维护的开支来源,需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式,可能会由租户承担,也可能会由业主承担,这取决于双方的商谈结果,所以b选项表述错误。对于物业出租的成本,业主会希望让租
户在租金之外承担尽可能多的费用,这不仅可以降低各种管理成本,还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本,但是,把所有成本负担都转移给租户,在一些情况下既不现实,也不明智。比如,在租户可能对物业的某一部分不满意时,这时为了留住租户,业主就不得不降低条件,允许租户承担较低的维修责任,而自己负担大部分。所以c选项表述错误。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第14~18页。
23.关于物业经营管理中的服务费,下列说法中正确的有( )。
a.服务费用实际是由业主支付
b.服务费用实际是由租户支付
c.包括供暖、排污、电梯等公共服务设施
d.包括针对整体物业的保险或维修
e.计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本
【答案】b. c. d
【解析】本题考查的是现金流和成本管理的内容。服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担,但实际上是由租户支付的。在一个物业里面,这部分费用不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施,还包括针对整体物业的保险或者维修费用。每个租户在计算服务费的时候,还必须考虑到会计和审计等专业服务成本,这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。故本题选。b、c、d,有关内容可参见教材第16―17页。
24.关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护,下列说法中正确的有( )。
a.通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户
b.目前大多数出租活动业主承担各种维修成本
c.一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护
d.维修计划应该从短期和长期两个方面考虑
e.日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式
【答案】a. d. e
【
解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式,业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户,这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式,所以b选项错误。对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业,如何处理物业出租已经有了约定的习惯,即一般是由租户负责物业未来的维修和维护,所以c选项错误。维修计划应该是全面且系统的,应从短期和长期两个方面考虑。故本题选择a、d、e,有关内容可参见教材第17~18页。
25.案例分析题:在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地,该土地适合进行开发建设,但是由于该地块排水系统出现问题,致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业,对于该块土地,正确的做法是( )。
a.防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害
b.在土地上搭建物业甲的附属停车场,确保土地不被别人占有
c.检查土地的栏护情况,确保临近的土地使用者没有侵占其土地
d.对土地进行等级评定和保险
e.不定期查看土地,确保没有负面因素作用在土地上
【答案】 a.c. d. e
第12篇 物业管理质量体系文件：采购控制程序
物业管理公司质量体系文件:采购控制程序
1.0目的
确保采购的物资符合规定的要求,以保证公司利益。
2.0适用范围
2.1物业管理所需要的物资(如工程保养、修缮用途的物资,保洁用的物资,消防用的物资,保安用的物资等)的采购活动。
2.2内部管理用、办公室用的采购活动也可参照实行。
3.0职责
3.1提出采购要求的部门负责制定采购计划。
3.2物业管理公司经理负责审核采购计划及配备资源,各管理处主任或部门主管可根据权限审批采购计划。
4.0程序
4.1物资的采购
4.1.1各部门负责人根据下月的物资预计用量并结合月末库存情况,在每月30日之前提出下个月的物资采购计划,说明物资的品种名称、型号、规格、数量、单价等(如有特殊要求,须说明)。采购计划也可以《采购申请单》提出。
4.1.2各部门将月份物资采购计划交各管理处主任或部门主管审批,必要时应经公司经理审批,具体执行参见《物业公司财务管理制度》。
4.1.3单项金额在2000元以上的应签署合同、协议并经评审,参见《采购与分包合同协议签定程序的有关规定》。
4.1.4各部门将批准后的采购计划交负责采购的人员,由其在合格供应商处进行采购。严格在计划范围内组织采购和安排开支。
4.1.5如因特殊情况需追加计划开支或超计划开支的应由各部门提出追加申请,并详细说明原因,并按4.1.2各款执行,填写《采购申请单》。
4.1.6对常用物资、贵重物资,采购人员应在合格供应商处进行采购,如有急需等特殊情况,经部门主管或管理处主任批准后可在其他供应商处购买。
4.1.7各部门在支付费用及采购物资前需借款时,由经办人填写《借款单》,财务部根据相关合同、协议或计划审核后,按《物业公司财务管理制度》办理借款。
4.2供应商的选择
在采购物资时要选用符合要求的供应商,在指定的合格供应商名单内进行采购活动,按《分供方管理程序》和《工程发包、采购、外协加工的询价制度》。
4.3采购回来的物资由提出采购计划的部门负责人验收,交仓管员办理入库手续并留下记录,入库检验执行《进货检验程序》。
4.4采购资料的控制
4.4.1采购资料如有政府、地方法规关于建筑物业方面的规定用料要严格依照执行(如消防物资,装修禁用的石棉等)。
4.4.2对经常要采购的物资如涉及图样,规格,样板时,要经过审批和批准确保依照这些资料正确购入物资,对外协加工及制作的产品,其图纸要求必须要经工程部的认可,确保符合要求才能发出。这些资料作为验收的依据。
4.4.3对以上的采购资料要有准确的标识方法,如采购定单,分承包方的工程合同的编号。所签合同应在《合同、协议收文登记目录》上有记载。
4.4.4对服务项目的分承包方合同须说明各项服务质量要求及服务的评价标准等。
4.4.5服务项目的分承包方合同由公司的法人代表或其授权人员签订后实施。
4.5对提供服务方面的供应商对其过程监控参见《工程发包、采购、外协加工的询价制度》。
4.6为确保采购的物资不受人为的影响,采购员应由各管理处主任或部门主管指定,并应遵守《员工手册》及公司其它文件的相关规定。
5.0相关文件
5.1《分供方管理程序》
5.2《进货检验程序》
5.3《工程发包、采购、外协加工的询价制度》
5.4《采购与分包合同协议签定程序的有关规定》
6.0 相关记录
6.1《采购申请单》
6.2《借款单》
6.3《合同、协议收文登记目录》
7.0 附录
7.1《员工手册》
7.2《物业公司财务管理制度》
编写: 审批:
第13篇 物业质量手册：资源管理
6.0 资源管理
6.1 资源的提供
6.1.1 为确保质量管理体系有效运行,为实施和改进质量管理体系的过程,达到顾客满意,公司总经理负责提供充分的、相应工作所必需的人力和设施、工作环境等资源。
6.2 人力资源
6.2.1 公司制定并执行文件化程序《人力资源管理控制程序》,明确对各岗位员工培训、开发的控制要求,以确保各岗位委派能胜任的人员。
6.2.2 人力资源管理的职责
a)总经理负责人力资源的总体宏观调配。
b)行政人事部负责员工的招聘录用,对公司的整体培训负责。
c)各职能部门负责员工相关技能的二级培训。
d)管理处负责三级培训。
e)行政人事部负责员工的考核。
6.2.3 岗位资格要求
6.2.3.1 根据本企业要求,行政人事部在相关文件中明确规定相关岗位的资格要求,包括教育、培训、技能和经验必需要求,使他们能胜任本职工作,行政人事部保存这些记录。
6.2.4 员工培训
6.2.4.1 行政人事部及相关部门应明确各岗位员工的培训要求。
6.2.4.2 员工培训需要包括:
a)专业技能(管理技能)需求;
b)质量意识;
c)企业文化及规章的培训要求;
d)行业明确规定的培训要求;
e)特殊岗位的资格要求。
6.2.4.3员工培训的实施
a)各类培训应按规定程序和计划进行,确保培训的效果,评价提供培训的有效性,并保持相应的培训记录。
b)行政人事部按规定的程序建立员工培训的档案。
c)对员工的培训管理见《人力资源管理控制程序》。
6.2.5 工招聘
行政人事部明确规定各岗位员工录用条件和资格要求,员工招聘按公司制度规定程序进行,确保招聘人员符合岗位资格要求。
6.2.6 意识与参与
6.2.6.1总经理应持续地宣传质量目标,管理者代表持续地传达顾客要求,以增强员工的服务质量意识、动力和参与。
6.2.6.2这种宣传包括:
a)宣传质量方针、目标;
b)宣传顾客要求和满意程度;
c)宣传各岗位工作对质量的影响。
6.2.7 支持性文件
《人力资源管理控制程序》
第14篇 物业装修管理流程范本
1、目的
通过对业主装修控制,确保装修符合规定要求。
2、范围
适用于业主入住后进行装修的全部过程。
3、职责
(1)物业公司工程维修中心负责制定《房屋装修管理规定》,并进行定期的装修检查。
(2)管理处负责办理具体的装修手续并进行装修过程的管理。
4、内容
(1)装修申报
a、装修方案的审批。业主装修前需填写房屋装修审批表,将拟定装修方案及相关资料报管理处审批。
a、无违反相关规定的一般装修方案,管理处可进行审批。
b、结构、管线、外观等有重大变动的装修,管理处需将相关资料报开发商工程部审批。
b、装修施工单位的审查。[[业主装修前携带装修施工单位营业执照、资质证书、施工人员身份证明等资料报管理处,管理处对相关资料进行审查。
c、办理施工许可证。装修方案、装修施工单位审查合格后,管理处与业主签定《房屋装修管理协议书》,按照相关规定收取装修押金,办理装修施工许可证及装修施工人员出入证等相关手续
(2)装修施工过程的管理
a、装修过程中,管理处负责装修管理的人员每天检查装修情况,严格按《装修管理规定》的内容与标准检查,发现有违反规定的,按相关规定要求业主整改,对于拒不执行的,可根据政府相关规定强制执行。
b、房屋装修完毕,管理处按《房屋装修管理规定》进行验收,对于不符合要求的,督促业主及时改正后再进行验收。
c、从验收合格之日起十日内管理处对装修情况复验,合格后将押金退还业主
,施工单位的装修押金在业主入住后三个月经业主确认后退还装修押金。
d、装修管理资料应放入业主档案内,保存至业主搬迁后。
第15篇 x湾项目物业管理范围
御景湾项目物业管理范围
**物业提供管理服务的范围包括常规性的公共服务、针对性的特约服务和委托性的专项服务,具体如下:
1、公共服务
(1)房屋建筑共用部位维修、养护和管理。包括:住宅主体承重结构部位(基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等。
(2)房屋建筑共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括:共用的上下水管道、落水管、电线、供电线路、照明、煤气管线、消防设施、安防设施、路灯、标识标牌、公益性文体设施等。
(3)物业规划红线内的公用设施的维修、养护和管理。包括:道路、围墙、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车房(棚)、停车场(库)等。
(4)物业规划红线内的配套附属服务设施的维修、养护和管理。
(5)专业装修工程质量监理与装修管理。
(6)公用绿地、花木、建筑小品等的园林式绿化养护与管理。
(7)公共环境的酒店式清洁服务。包括:公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运,定期消杀以及化粪池、沟渠的清掏等。
(8)交通、车辆、道路的有序行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
(9)对住宅区实行封闭式管理,全天24小时倒班轮值,维护公共秩序和安全。
(10)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险和保管责任)。
(11)对物业内消防管理。包括:火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。
(12)负责向业主和租(用)户收取物业管理服务费等政府规定的各项费用,维护全体业主公共利益。
2、特约服务/专项服务
(1)节日期间装饰物业,包括灯光及其它饰物。
(2)结合地域特色和本物业的特点,组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动,以协调社区人际关系、沟通情愫。
(3)管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
(4)接受业主和租(用)户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。
(5)全方位居家服务。包括公共事业申办(如水电气、电话、有线电视)、代订报刊杂志、收发邮件、家政服务、室内维修服务、各类商务服务支持等。
(6)理礼并用、德法共行,对业主和租(用)户违反业主公约及物业管理法规政策的行为进行处理。
第16篇 小区物业管理公司投标邀请书
小区物业管理公司投标邀请
按照国务院《物业管理条例》和《**市物业管理招标投标暂行办法》的规定,现决定对(项目名称)的物业管理服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。
一、招标项目的简要说明
本项目位于**市**区(市)县**口**路 号,(或见小区周边地理位置图)。
本项目规划设计的物业类型为: 。
本项目总用地面积 平方米。用地构成为:建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米),道路用地 平方米,绿化用地 平方米。
本项目总建筑面积 平方米。其中地下总建筑面积 平方米,地上总建筑面积 平方米(住宅建筑面积 平方米,商业用房建筑面积 平方米,办公用房建筑面积 平方米,其他物业建筑面积 平方米)。
本项目共计建筑物 幢(其中住宅 幢 套,非住宅 平方米);建筑结构为 。
本项目的建筑密度为 %;综合容积率 ;绿化率为 %。
本项目规划建设机动车停车位 个,其中地上停车位 个,地下停车位 个;按照规划设计建造了非机动车停车场所 平方米。
二、项目开工和竣工交付使用时间
本项目于 年 月开工建设,共分 期开发建设。第一期工程计划于 年 月竣工并交付使用;整个建设项目于 年 月全部建成竣工交付使用。
三、物业管理用房的配置情况
1、物业管理企业办公等用房:建筑面积为 平方米;坐落位置: 。
2、业主委员会活动用房:建筑面积为 平方米;坐落位置: 。
四、房屋专项维修资金建立情况
开发建设单位按 标准缴存,计 元;购房人按 标准缴存,计 元;专项维修资金的补充来源有 ,建立的住房专项维修资金现存于 。
五、招标书的发售
投标单位应于 年 月 日 时 分前至**市**区**口**路 号室(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标书收取成本费 元整)。
六、保证金的缴纳
1、投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金,不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。
2、未按规定提交投标保证金的投标,将被视为投标无效。
七、投标地点:**路 号室。
八、投标截止时间 年 月 日 时 分,逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。
九、招投标说明会: 年 月 日 时 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。
十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。
十一、开标时间、地点
1、开标时间: 年 月 日 时 分
2、开标地点:*市*区*口*路 号室。
十二、对本次招标提出询问的,请于 年 月 日前与(姓名)联系,(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。
地 址:
邮 编:
电 话:
传 真:
联系人:
(招标人)
年月日
