第1篇 物业管理员职业资格鉴定考试题职业道德
2005-05物业管理员职业资格鉴定考试题(职业道德)
科目代码:120
2005年5月劳动和社会保障部
国家职业资格全国统一鉴定
职业:
等级:国家职业资格二级
卷册一:职业道德
理论知识
注意事项:1、考生应首先将自己的姓名、准考证号等用用钢笔、圆珠笔等写在试卷册和答题卡的相应位置上,并用铅笔填涂答题卡上的相应位置处。
2、考生同时应将本页右上角的科目代码填涂在答题卡右上角的相应位置处。
3、本试卷册包括职业道德和理论知识两部分:
第一部分,1 --25小题,为职业道德试题;
第二部分,26--125小题,为理论知识试题。
4、每小题选出答案后,用铅笔将答题卡上对应题目的答案涂黑。如需改动,用橡皮擦干净后,再选涂其它答案。所有答案均不得答在试卷上。
5、考试结束时,考生务必将本卷册和答题卡一并交给监考人员。
6、考生应按要求在答题卡上作答。如果不按标准要求进行填涂,则均属作答无效。
地 区:
姓 名:
准考证号;
劳动和社会保障部职业技能鉴定中心监制
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第2篇 物业二次装修管理程序
1.0程序目的
通过对业户二次装修的管理,使二次装修能满足消防、供电、给排水、房屋主体结构等各方面的要求,确保房屋的各项功能能够实现,从而达到维护广大住户的权益,让业户满意。
2.0适用范围
适用于所有业户的二次装修管理。
3.0主要职责和权限
3.1管理处负责有关业户二次装修审批。
3.2保安部负责二次装修现场巡视,管理工作。
4.0程序内容
4.1二次装修申请手续的办理
已办理完入伙手续的业户如需要进行装修,客服中心负责发给住户《装修申请表》,并指导其填写,如业户要求,经管理处批准后,可发给其相关的工程技术资料,供装修设计使用。
4.2装修图纸的审核、消防报建
4.2.1客服中心在接到住户的装修设计施工图后,负责组织相关专业人员进行图纸会审,如无特殊情况应在三个工作日内审核完毕,并将审核意见填写在《装修申请表》中反馈给业户。
4.2.2管理处发现图纸存在不符合消防要求之处,客服中心应与业户协商修改后重新审图,并在《装修申请表》中记录复核情况。
4.2.3有关消防系统、供水、供电、主管线路的二次装修施工,除非特殊情况,应由管理处指定施工单位根据装修图纸及业户要求进行设计出图、报价及施工,如果业户对报价、设计方案有异议,客服中心负责约请业户与指定施工单位协商解决。
4.3装修施工前的准备工作
4.3.1装修施工队资质审查
客服中心应要求装修业户提供其选择的装修施工队的资料,包括施工队的资质证书、营业执照复印件,并负责对其资格确认。
经审查合格的施工队,客服中心应要求施工单位或住户提供参加施工人员的身份证复印件及照片留存,以备查证。
4.3.2施工现场查验、登记
客服中心负责约定业户、施工队对欲装修区域及相关公共区域进行查验,住户、施工队负责人应签字,以明确各方的责任。
4.3.3有关二次装修费用的收取
客服中心负责协助业户或施工单位在财务交纳相关费用;如住户或施工单位未缴 或未全缴费用,则不允许进入现场施工。
4.4装修施工管理
4.4.1维修部负责二次装修现场的供水供电管理,规范施工单位的用水用电行为。
4.4.2二次装修现场的治安、消防管理
保安部负责巡视二次装修现场,对现场的治安、消防、文明施工等进行全面管理。如发现有违反治安、消防规定的行为,应立即予以制止,要求其整改;并及时上报。
4.4.3保安部负责监督现场施工情况,如发现有未按图纸施工,改动或损坏原土建、管道、线路等情况,应立即制止并责令其恢复、赔偿,并发出《整改通知单》要求限期整改,如施工单位拒不执行整改,可按《室内装修管理规定》相关条款执行处理。
4.4.4如发生二次装修需协调问题时,由客服中心组织相关单位人员协商解决,必要时应向分管领导请示汇报。
4.4.5当二次装修施工单位需要加班时,客服中心应要求装修单位填写《装修加班申请表》;经管理处审批后转保安部,保安部值班人员按表放行施工和定时清场。
4.4.6施工人员原则不允许在装修单元内留宿,当业主强烈要求时,可要求业主作出申请承诺,并要求提供留宿人员相关证件原件及复印件,经管理处经理签批后,转交保安部,保安部值班人员负责查验留宿人员情况,如发现不符应立即要求其离开。
4.4.7客服中心负责与施工单位协商,将施工噪音大的施工工作尽可能安排在非休息时间进行,以免影响其它住户正常休息。
4.4.8装修所用材料、工具、设备等物品的出入管理,必须开具放行条才能予以放行。
4.5装修施工的验收、完工
4.5.1客服中心在收到住户的装修验收通知后,应在不迟于2个工作日内组织相关人员进行验收,并将验收情况记录在《装修工程验收表》中。如有不合格项,应要求施工单位整改,并约定时间复验,直至合格后各方在表中签字确认。
4.5.2收费文员负责有关费用的结算工作。
4.5.3装修工程经验收合格一个月后,客服中心应与业户联系,确认是否存在质量问题,如不存在质量问题即可通知财务部与施工单位办理相关押金退款手续。
4.6质量记录的保存
所有二次装修管理的有关记录,均按《操作记录控制程序》执行管理。
5.0支持性文件
5.1《室内装修管理规定》
6.0质量记录
6.1《室内装修申请表》
6.2《装修加班申请表》
6.3《装修工程验收表》
第3篇 第一城物业整体管理目标理念
第一城项目整体管理目标、理念
针对zz第一城的实际情况,我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对zz第一城的具体管理目标是:在管理期内,使zz第一城的物业管理在社区环境、安全保障、设施维修、文化氛围、管理水平等方面成为安庆市物业管理的典范,树立起独树一帜的品牌楼盘形象。通过专业化、规范化的物业管理服务,在全面接管小区后一年内使zz第一城达到安庆市物业管理优秀小区的管理标准,三年内达到安徽省物业管理优秀示范住宅小区的标准,四年内达到国家优秀示范住宅小区物业管理标准。我们对zz第一城的整体管理目标可概括为:
1、树建兴物业管理公司形象,提升zz第一城综合品质,为一流地产品牌提供一流物业配套。
建兴物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业,她最鲜明的特色是敢于创新,既有机制创新,又有管理创新,还有物业管理行业理念的创新。建兴物业在接管zz第一城后,zz第一城将成为建兴物业今年工作的重中之重,必将投入主要精力,公司考虑以此项目为基点,在安庆地区开辟更大市场。为树立建兴物业管理公司形象,提升'zz第一城'的综合品质,建兴物业公司准备采取以下措施:
(1)全面推行'人性化物业管理理念'
zz第一城在当地属于高端地产项目,鉴于业主有一定的经济能力和身份,建兴物业将借鉴高端物业管理经验,广泛引入人性化物业管理的先进管理理念,以'关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围'为特征的具有'zz第一城特色的人性化物业服务模式'。建兴物业的人性化管理实现了几个统一:对业主来说,注重了外在环境和内在情感的统一;对公司来说,实现了规范化管理和人性化管理的统一;对员工来说,体现了企业发展和个人成长的统一。
倡导'人性化物业管理模式'可以表述为:(1)关注员工和业主不同层次的需求;(2)小区环境建设中人性化因素的融入;(3)对业主在管理服务过程中的'家庭式关怀';(4)现代文明社区精神的塑造。简言之,就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬,又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围,使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。人性化物业管理模式必将使zz第一城的物业管理在档次上得到全面提高。包括:
(2)全面导入酒店式物业管理服务(重点介绍)
我们将在zz第一城推行'以业主为中心'的酒店式管理服务,倡导'以人为本'全方位个性化的业主服务,带领物业员工参观学习zz第一城的五星级酒店服务,我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对zz第一城量身打造全方位的物业服务:
2.1 zz第一城酒店式物业管理的行为标准:
smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(业主)保持真诚的微笑;
e*cellent(杰出):要将每一项微小的服务工作都要求完善,做得出色。
ready(准备):主动,要求能随时为服务对象(业主)提供专业、规范的服务;
viewing(看待):要把每一位服务对象(业主)都看作需要特殊照顾的贵宾。
inviting & creating(创造):要精心创造出使服务对象(业主)能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务;
eye(关注):始终要用热情友好的关注态度对待服务对象(业主),关注业主服务需求,及时提供服务,使之时刻有令人重视的感受;
国际酒店业认为,service(服务)的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解,这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。
2.2 我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求,提高到在满足业主一般需求的基础上,最大可能地满足业主一家一户的不同需求高度;将根据zz第一城各类业主的不同需求,提供适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容,实行有效的'爱好分类、个性服务',将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。
zz第一城酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准:
要满足服务对象的个性服务需求,具体要注意下列两点,
o 要通过调研,事前了解服务对象的各种不同的需求:
不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言,业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中,在满足业主归属需要方面,应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受,满足其自我实现需要方面的需求;这样,必须事前了解各类型业主的'个性'归类集中,拟定服务的实施计划。
o 按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象(业主)的需要:
物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品(物业管理职能实施效果)的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的,但对产品的形式和表象(即物业管理职能的实施过程)有不同的要求。
在提供服务时,不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求,特别应注重实施过程中的业主的感受差异,在物业管理范畴中,尽所能满足其差异服务。由此,应凭'以物业管理为依托、以业主服务为中心'的理念,推行充分体现酒店式的'隐性管理'管理模式。
2.3 zz第一城物业服务工作的指导方针(服务诫条):
o 业主满意是我们工作的目标。
o 微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。
o 沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。
o 快捷。根据业主的服务要求和投诉问题,及时采取行动,时刻关注业主。
o 职业礼貌。保持职业礼貌,主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。
o 职业仪表。整齐穿戴,以自己经过修饰的仪容仪表为骄傲;注意个人卫生;时刻留意员工就是公司形象的体现者。
o 团体合作。互助合作,良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为,而且更应是集体的精神体现,认同建兴的企业文化和管理。
o 工作技能。熟知工作流程、工作标准,始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。
业主服务感受描述:
o 安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射'纪律严明、训练有素'的安全防范行为。
o 会所优雅的布置、温馨的气氛,主动热情的保安真诚微笑、礼貌问候,让业主感受星级酒店服务的感受。
o 优美的绿色景观,使人回归自然,心旷神怡。
o 整洁仪表、操作规范的清洁人员,24小时保持洁净的公共环境之外,如有需要,上门提供酒店标准的细致清洁服
务。
o 任何时候需要,通过信息网络的传递,随即配送所需要的商务用品;且常备'红十字'应急医药,以备不时之需。
o 公共设备正常运行和迅速的家居维修服务,便可商居无忧。
o 利用会所和网球场组织有主题的文化娱乐和体育活动,常保心身开朗。
o 拥有独立的私人空间,亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。
zz第一城的酒店式物业管理将使zz第一城的业主倍感尊贵,使天主第一城销售持续走旺。
(3) 实践'即时服务和隐性管理'相结合的管理设想
我们在zz第一城的物业管理中,将引入'即时服务'和'隐性管理'相结合的管理理念。'即时服务',就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解,并成立'业主应急服务队伍'和'二十四小时快速维修队伍',保证在业主需要帮助时会即时出现,为业主提供及时满意的服务,我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。'隐性管理'是服务档次的提升,其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性,而且保证在业主需要帮助时即时出现,提供深层次的个性化服务。比如,小区的清洁管理,我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员,充分尊重了业主的私密空间。
(4)全面实施mis、cis系统及cs系统工程
a.mis系统:物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要,为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅,确保所有信息都能得到及时处理,我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统,对社区所有信息进行接收和处理,并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。
b.cis系统:我们将对zz第一城进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等,这些设计完成并实施以后,zz第一城将有一个独立完整的形象系统,从而大大提高zz第一城的形象,提高社区的文化品味。
c.cs系统:我们将在zz第一城的物业管理中实施顾客满意战略,即一切从业主、住户的需要出发,以业主满意为物业管理服务的目标,使zz第一城业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。
(5) 建立与千家万户联动的社区网站,实行社区计算机网络互动管理。
现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理,实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。建兴物业已在滨湖家园使用了时下较为先进的物业管理软件系统,现在物业管理软件日新月异,我们将总结经验,争取将目前最新的网络版投入zz第一城的管理中,从而全面提升zz第一城的物业管理水平。
(6)建立治安快速反应系统
安全防范是物业管理第一要素,zz第一城的治安工作由中央监控中心统一指挥调度,并建立起战斗力强的治安快速反应系统,该系统既强调迅速快捷,又强调多重结合,迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90秒钟内赶到现场,其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合,确保小区治安防范万无一失。
(7)逐步增加社区管理服务的技术含量
未来的物业管理行业是人才的竞争,也是管理服务中技术含量的比拼,技术的竞争将起最终作用。在zz第一城的物业管理中,我们将逐步加大技术投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;环境绿化逐渐实行绿化机械化,既提高工作效率,又节约人力成本;在机电设备管理中,利用成熟的技术和经验,加快智能化建设。
2、建设专业规范的服务队伍
在实施zz第一城物业管理的过程中,我们将建设一支专业、规范的物业管理人员队伍。同时,我们将持续推行'物业管理人职业化'的管理主题,有计划地选拔培养管理处高层管理员,为zz第一城物业管理的提高和吉诺地产的持续发展培养和储备人才。建兴物业历来重视培训工作,建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此,我们有信心在zz第一城的物业管理期间,培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。培养措施包括:
(1)物业管理人职业化
第4篇 物业公司质量管理体系文件控制程序
1.目的
对质量管理体系的文件进行统一的管理与有效的控制,以确保使用质量管理体系文件的部门均能得到相应文件的有效版本。
2.范围
本程序适用于对公司质量管理体系文件的控制。
3.职责
3.1质量手册、程序文件由总经理批准。
3.2管理者代表批准其他文件。
3.3全面质量管理办公室组织人员进行质量管理体系文件的编写。
3.4全面质量管理办公室负责质量管理体系文件的归口管理。
4.工作内容
4.1编写与审批
4.1.1质量手册,全面质量管理办公室负责组织相关人员编写,管理者代表负责质量手册的审核,总经理负责质量手册的批准。
4.1.2程序文件,管理者代表负责程序文件的审核,总经理负责程序文件的批准。
4.1.3服务工作规范,各部门负责审核,由管理者代表批准。
4.2文件的标识
4.2.1编号
4.2.1.1记录表格除注明名称外,在右上方注明标准要素号加'j'及序号,如《收发文登记表》4.2.3-j-01;
4.2.1.2程序文件和工作规范的编号直接写上要素号;
4.2.1.3如某要素有多个文件时,在后面加注序号,如《装修监管工作规范》7.5.1-04。
4.2.2封面标识
4.2.2.1版本使用英文字母:a版表示第一版;b版表示第二版,以下类推;
4.2.2.2分发号,分发文件时注明分发号码。
4.2.3页眉和页脚
右边:文件版本号+修改次数,如:a/0、a/1、b/0、b/1;左边:
文件类型,如:质量手册、程序文件、服务工作规范;页面底端
居中:页码,如:1。
4.3文件受控
4.3.1受控文件,发给本组织成员的体系文件均为受控文件,在封面上盖'受控文件'印章;
4.3.2非受控文件,发给本组织外的质量手册为非受控文件,不收回,不负责修改。
4.4文件发放与回收
4.4.1文件的发放、回收都需要填写《收发文件登记表》。
4.4.2如文件分为两层发放,每一层都需要填写《收发文件登记表》。
4.5文件保管与复印
4.5.1受控文件不得借用、外传,更不能丢失损坏,如丢失损坏须向文件管理部门申请补发。
4.5.2使用人一旦离开公司,应将其文件交回公司。
4.5.3分发给各部门的体系文件,各部门负责人为保管第一责任人,应按规定做好部门内部文件发放范围的控制,须复印文件时,必须经部门负责人同意后才可复印,并将分发号填写在《收发文件登记表》中。
4.6文件评审与修改
4.6.1文件每年在管理评审会上进行评审,必要时做出修改决定。
4.6.2文件需要更改时,应由部门负责人书面向全面质量管理办公室反映。
4.6.3全面质量管理办公室根据评审会决议及部门负责人的反映情况,组织人员对文件进行修改,修改内容由管理者代表批准。
4.6.4修改方式
4.6.4.1大改,即绝大部分内容需要修改时,由全面质量管理办公室组织相关人员进行换版修改;
4.6.4.2中改,即某一文件局部需要修改时,由全面质量管理办公室组织人员进行修改,并将修改的某一页印成新的文件页,页眉左上方注明修改次数;
4.6.4.3小改,即原文件个别内容需要修改时,由文件使用人按《文件更改通知单》要求,直接在原文上改。
4.6.5小改与中改在文件发放时,需填写《文件更改通知单》。
4.7文件作废
4.7.1凡经修改后无效的文件一律作废,由部门进行作废处理。
4.7.2如作废文件须留做参考,一定要在该文件封面上盖上'作废留用'章。
4.8外来文件
4.8.1全面质量管理办公室负责收集物业管理的有关法律法规,进行集中保管,并在文件上加盖公章,供公司员工借阅。
4.8.2全面质量管理办公室每年将收集的适用的法律法规文件编成《外来文件清单》,以提供员工借阅时的检索,并以此作为有效版本的控制手段。
5.相关文件
无
6.记录表格
6.1《收发文件登记表》(4.2.3-j-01)
6.2《文件更改通知单》(4.2.3-j-02)
6.3《外来文件清单》(4.2.3-j-03)
第5篇 物业管理手册之物业分公司职能
物业管理手册:物业分公司职能
1.执行法律法规及管理公司、项目所在公司的物业管理制度、文件及指令
1.1 遵照法律法规要求开展物业管理业务。
1.2 接受项目所在公司的领导,与项目所在公司签订物业管理目标责任书,并 确保实现。
1.3 执行管理公司颁布的物业管理制度及管理公司物业管理部下发的关于业务 要求的文件;为物业管理部提供物业管理工作的信息;接受物业管理部的 业务决策和指导。
2.内部建设
2.1 依照管理公司物业管理制度、项目所在公司在物业管理方面的要求制定适 合的物业管理体系文件,作为整体物业管理系统文件的延伸,并持续审核 与改进,不断优化作业流程与组织架构。
2.2 负责本公司内设部门的组建,制定各岗位职责,组织人员招聘,决定中层 以下(含)级别人员录用。
2.3 执行集团、管理公司的培训制度,对员工的培训效果负责。
2.4 将目标责任书中的目标分解并下达到部门、岗位,建立计划管理体系加以 落实。
3.成本控制
3.1 负责本公司范围的经济测算及收支控制。
3.2 负责开展多种经营,提高经济效益。
3.3 通过合理节能、优化管理等手段降低管理成本。
4.项目开发配合
4.1 负责项目所在公司开发项目的物业前期介入工作,包括方案设计、施工图设计、工程施工、营销及销售过程的参与和配合;配合项目所在公司对相 关配套设施进行招商和管理、参与监管施工质量、配合销售开盘等。
4.2 负责物业项目保修期限内的保修协调和跟踪。
4.3 协助项目所在公司处理紧急情况。
4.4 在管理公司、项目所在公司委托的情况下,负责代理发展商产权物业的管理、控制、经营和服务。
4.5 向项目所在公司提供开发过程中发现的与产品质量相关的各种信息。
5.前期物业服务
5.1 负责编制物业管理方案,并负责物业管理项目的承接与物业服务合同签订。
5.2 负责拟定物业项目接管验收工作计划,并负责组织实施。
5.3 负责拟定新物业项目的入伙工作计划,并配合项目所在公司实施。
6.日常服务提供
6.1 全面负责项目的物业管理日常工作。
6.2 按管理公司物业管理制度要求落实日常服务三级检查制度,建立质量统计 分析机制。
7.品牌推广及市场开拓
7.1 在物业管理部的指导下,参加国家有关物业管理方面的评比。
7.2 结合项目要求,推广万品牌。
7.3 在项目所在公司批准、物业管理部指导下,开拓物业管理市场。
8.沟通与协调
8.1 协助召开首届业主大会,协调与业主委员会的关系。
8.2 定期组织顾客满意度调查,协助物业管理部组织的第三方顾客满意调查。建立并落实回访制度。
8.3 加强与当地政府机关、项目所在公司、物业管理部的信息交流,传递法律法规、市场动态、典型案例、重大事件、日常工作状况、经营情况等信息。
第6篇 物业管理公司测量和监控装置控制程序-13
1.0目的:
对证实服务符合规定的要求的测量器具及仪表进行控制、校准和维护,以确保测量器具及仪表在使用时达到规定的要求。
2.0适用范围:
2.1国家规定检验的仪表,如压力计、安全阀等。
2.2日常维修检测使用的钳表、万用表、摇表、接地摇表等。
3.0职责:
3.1工程技术部负责测量器具及仪表的使用和保管。
3.2各测量器具及仪表由工程技术部负责送检,并保存校验记录。
4.0程序
工程技术部编制测量器具及仪表清单。
工程技术部按计划送检,并进行指导和监督。
要求达到国家标准或使用要求。
否
是
工程技术部保存检定资料。
工程技术部填写《设备(机具)报废申请单》,核实无法修复后报废。
5.0支持性工具
《测量器具及仪表检定计划》
《测量器具及仪表检定记录》
《设备(机具)报废申请单》
《测量器具及仪表清单》
编制:审核:批准:日期:
第7篇 物业公司程序文件：基础设施管理程序
物业公司程序文件:基础设施管理程序
1、目的
加强对公司资产的管理,保证公司资产的安全、完整,充分发挥资产使用的效能。
2、范围
本制度适用于****物业管理有限公司对资产的管理。
3、定义
3.1 资产的释义:根据物品的价值和使用期限,分为固定资产类、资产类、低值易耗物品类。
3.2 单位价值在人民币2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形资产(包括电子设备、电脑设备、房屋建筑物、运输设备、机械设备以及其它设备) 列入固定资产类。
3.3 单位价值在人民币100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各种用具物品(包括普通的办公家私、小件电脑设备、办公设施、工程工具等)列入资产类。
3.4 单位价值在人民币100元一下的物品,列入低值易耗物品类。
3.5 电脑软件类的资产,根据其价值的大小,分别列入固定资产和资产的管理。
3.6 为便于实物的管理,个别设备(如:工程设备中的水泵、保洁设备中的除草机等同等、同类设备)虽然其单价不足人民币2000元,也可列入固定资产管理范围。
3.7资产物品中(如:玻璃、印刷品等)无论时价花费多少,都不纳入资产范畴,只办理入库、出库手续,登录流水帐本;
4、职责
4.1 资产主管部门
4.1.1 办公室是公司资产实物管理的主管部门,负责对各管理处资产管理的指导监控和本部资产的实物管理。
4.1.2财务管理部是公司资产帐务管理的主管部门,着重从资产的原值、已提折旧、净值等方面对公司资产进行监控和管理。
4.1.3各管理处负责本管理处资产实物管理,接受公司办公室及财务管理部的监控和管理。
4.2 电子办公设备类资产的管理
办公室是公司电子办公设备类实物管理的专业部门,负责对公司电子办公设备类资产进行专项管理,对电子办公设备类资产的购进、配置、使用、维修及报废等进行全面的登记和管理。
4.3 各部门、各管理处对资产的使用和保管要明确责任人,各部门、各管理处的责任人对使用资产负有妥善保管、安全使用的责任。
5、方法和过程控制
5.1 资产的分类和使用年限
根据现行的会计核算制度及公司资产的具体情况,资产的分类和固定。
5.1.1对如固定资产及资产的使用年限及编号方法如下:
资产大类及代号资产总分类资产明细分类使用年限
资产分类资产代号明细分类
固定资产g
资产z
机械、工具、设备j*1、工程工具10年
2、保洁工具
3、变电箱设备
4、其他
运输设备ys1、安全巡逻自行车10年
2、食堂采购三轮车
3、东丽湖船只
4、公务车辆
5、其他
家私类js1、柜、沙发、会议台5年
2、办公台(桌)
3、办公椅
4、其它
通讯设备t*1、对讲机(套)5年
2、电话机
3、喊话器
4、其他
安防器械设备af1、车闸系统10年
2、消防系统
3、门禁管理机
4、灭火器
5、铝合金岗亭
6、其他
电脑设备(非安防)dn1、台式电脑全套5年
2、手提电脑
电子设备dz1、日常家用电器5年
2、办公用设备
娱乐设备(非电子)yl1、娱乐经营设施、5年
2、员工福利娱乐设施
其他类qt其他设备5年
5.1.2 对于低值易耗物品,只需记录流水帐册。
5.2资产登记的要求:
5.2.1本部及各管理处要分别做好固定资产、低值易耗品的登记,登记在《**物业年度固定资产盘点表》中。
5.2.2为方便公司资产的统计,总部及各管理处统一按上述资产大类及总分类进行固定资产登记。
5.2.3资产的编号规则:****(**物业公司+固定资产/资产)-**(固定资产/资产的类别称为资产代号)- ******(固定资产/资产的序号)其中,公司编号左起前两位为公司所在地区拼音简称,如:**为tj;第三位为公司业务类型简称,如:物业为w;第四位为资产类型简称,如:固定资产为g ,资产为z;如:属于固定资产,汇总后为:tjwg
5.2.4资产代号根据购置资产种类划分,如:手提电脑(非安防类)属固定资产的电脑设备类,其资产代号为:dn ,其他资产代号请参照:5.1条款执行。
5.2.5低值易耗品的分类和资产编号由本部及各管理处视资产的具体情况参考上述分类自行调整。
5.3 资产管理
5.3.1所有公司资产均由办公室统一调配、购置,由各使用单位分级管理。
5.3.2资产的购置、调拨、转让、报废等均须按程序审批,未经批准,不能办理相关手续。
5.3.3本部及各管理处指定专人(称为资产管理员)负责资产管理,并在办公室备案。
5.3.4办公室和财务共同负责公司资产管理的工作督导,将会不定期对各单位资产管理情况进行抽查,发现问题对资产管理员及其它相关责任人员进行处理。
5.3.5资产编号规则需统一,并在资产上粘贴标识,确定资产责任人,确保资产的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理处资产管理员负责本项目的资产的登记注册、发放、管理,建立内部资产台帐,填写固定资产登记卡片,其中列明资产的名称、购置年代、物品规格型号、价值、使用部门。上报办公室备案。同时,每半年办公室行政组与财务进行资产的盘点清查工作(每月进行抽查)。
5.3.7资产的使用部门和使用人须合理使用设备,严格按规程操作,并注意设备维护、保养。
由于使用、保管不善造成的遗失和损毁,责任人要按资产购置价格或资产管理部门的评估价值赔偿。
5.3.8资
产使用人离开公司时应办理移交手续,项目负责人必须到本项目资产管理员处进行确认,否则造成的一切后果,由项目负责人承担。
5.3.9公司内资产转移应填报资产转移审批单,各单位第一负责人签字,报办公室批准后由资产管理员登记后方可进行转移。
5.3.10易损物品无使用价值或使用年限已到时,应由资产管理员填写报废申请表,由办公室审核后报财务部复核后做相应处理。
5.3.11未经资产分管部门,办公室同意,任何部门和个人不得将资产外借和供无关人员使用。
5.4 资产购置、调拔、转让、报废的审批权限和审批程序
5.4.1固定资产购置、转让、报废的审批权限:
所有固定资产报废由总经理批准,单件资产净值在1000元以上的固定资产或低值易耗品的购置、调出、转让、报废,经办公室审核后由承办部门总经理助理审批,报总经理审批。
5.4.2 固定资产购置、转让、报废的审批流程:
购置、调拨、转让、报废1000元以上的公司资产:
5.4.2.1使用部门通过邮件报送申请报告;
5.4.2.2由各单位第一负责人签署意见;
5.4.2.3经办公室进行审核;
5.4.2.4由财务部复核;
5.4.2.5总经理助理批复意见;
5.4.2.6总经理批准后由总办统一购置;
5.4.2.7 1000元以下资产或专业物品的购置,由项目自行在公司制定合格供方范围内进行购置,办公室行政组备案;公司需要统一的物品如办公桌椅、书柜、档案柜、床等由总办统一购置;
5.4.3使用部门提出购置公司资产申请后,应首先由公司办公室负责进行内部调配,若所需购置的物品,公司内部可调配的应在内部调配,尽量避免重复购置造成资金的浪费;如不能调配,方可进入购置审批阶段。
5.4.4资产购置的办理:报送部门提出申请,填制《固定资产购置申请表》并按规定申报流程和审批权限获批准后,方可进行资产的购置。
5.4.5资产转让、报废的办理:报送部门提出申请,填制《固定资产报废申请表》,并按规定申报流程和审批权限获批后,方可进行资产转让和资产残骸的处理。报废资产有残值的,经资产主管部门估价、处理后,回收的资金应及时上缴公司财务管理部;报废资产原值在2000元以下的项目可自行处理,但必须知会办公室;2000元以上则有公司统一处理;
公司资产在部门间的内部调配,填写《内部调动(离职)资产转移单明细表》按流程审批后再行调配。
5.5 固定资产的盘点
本部、各管理处对固定资产每月盘点,办公室和财务管理部负责对总部及各管理处的监督检查。通过盘点,确保固定资产帐帐相符、帐物相符、物标相符、安全完整。本部及各管理处资产盘点可参考以下方式进行:
5.5.1由资产管理部门组织有关部门进行资产的实物清点,并做出实物盘点(盘盈、盘亏、待报废)报告。
5.5.2财务部门根据实物盘点的情况,与财务帐核对,计算盘亏、待报废资产的价值(原值、已提折旧、净值),做出最终的固定资产盘点报告并报批。
6、支持性文件
无
7、质量记录及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《内部调动(离职)资产转移单明细表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物业月度盘点表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物业年度资产盘点表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度备用物品计划表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度办公用品计划表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定资产购置申请表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《资产转交审批明细表》
第8篇 某小区物业管理处机构编制说明
小区物业管理处机构编制说明
根据管理处实际应承担的工作职责与范围,管理处设专职经理(主任)1人,主持管理处全盘工作,组织落实管理处各项工作的实施和检查,对日常工作出现的问题进行及时的纠偏指导。
其下划分为以下五个职能部门:
1、财务室:负责整个管理处的物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴,日常运营经费支出管理,管理处帐务处理。负责每季度向各小区住户公布财务报表的制表和公布。财务室设会计1人负责整个管理处的帐务处理,对所辖小区进行独立建帐。各小区分别设立1个出纳人员,各自负责本小区物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴和日常收支流水帐的登帐,同时负责辖区住户的报修、投诉申请的登记和转达以及其他事务工作。
2、行政事务室:负责管理处日常行政事务处理、人员招聘工作、住户投诉处理、住户回访工作、住户满意度调查等客户服务工作。行政事务室设管服主管1人,主管行政事务室全面工作,具体负责一个小区的客户服务工作。设立事务助理1人,具体负责一个小区的客户服务工作。
3、维修管理室:负责小区日常公共设施、设备的维修保养,负责小区住户的有偿维修服务。由于各小区没有较大设施设备,故仅物业公司总部设立一个维修管理室,维修室设维修工二名,负责处理各社区的突发事件。维修管理室设主管1人,负责小区的维修计划的制订、计划性维修的组织、指导和实施,负责小区突发维修项目的组织和调度。
4、环境管理室:负责小区日常清洁保洁,小区绿化、植物的养护、修剪。环境管理室设主管1人,负责对所辖小区日常清洁、保洁、绿化工作的检查、指导和作业计划的制订、组织、实施。在清洁保洁、绿化养护外包时,环境室与行政事务室则合并组成物业管理室。
5、安全管理室:负责所辖社区安管队的管理,统筹计划安排小区内的公共秩序管理、物业使用安全管理、消防安全管理、车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动管理。安全管理室设安全主管1人,负责制订并组织实施小区的公共秩序管理方案、突发事件处理预案,指导并监督各小区安管队的车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动登记管理,负责对各小区安管队日常工作偏差的纠集指导。各社区安管队设队长1人,具体负责所辖社区安管队日常工作的安排和突发事件的处理。各小区安管队员编制设:大门岗每班1人、侧门岗每1人,监控中心每班1人,小区巡逻岗不少至2人。每班5人×3班=15人,另设轮休人员1人,共计16人。每班设班长1人,班长为巡逻岗,便于巡回对本班工作进行全盘掌握。
第9篇 某某物业管理公司员工入职聘用条件
某物业管理公司员工入职聘用条件
一、主要管理人员
1.物业管理处经理:
大学专以上学历
具有物业、星级酒店及商业运作等相关产业5年以上的经历
熟悉国家物管工作方面的政策、法规等
一定的财会知识
很好的协调处事能力
熟悉电脑操作
熟悉一门外语
年龄32周岁以上45周岁以下
2.综合科长
大专以上学历
3年以上的物管工作经历,有国家颁发的物业管理岗位证书
书写及口语交流能力良好
良好的组织管理能力
熟悉电脑操作
年龄30岁以上
3.工程科长:
大专以上学历(机电等专业)
3年以上的物业、酒店等的相关经历,从事工程管理工作至少5年以上
有丰富的机电、水暖专业的业务知识,并精通一个专业的业务
中级以上职称
略通英文
年龄50岁以下
4.保安科长:
大专以上学历
3年以上的物业、酒店的相关经历
5年以上的实际保安工作经历
熟悉国家有关治安、消防等的政策、法规及办事程序
有国家颁发的岗位证书
年龄25岁以上
5.保洁科长:
大专以上学历
3年以上的物业、酒店的相关经历
2年以上的实际保洁工作经历
有丰富的保洁专业的业务知识,熟悉保洁设备的使用
有国家颁发的岗位证书
有管理女员工的实际经验
二、其它人员:
序号聘任岗位性别年龄学历招聘人数其它条件
1. 会计女45岁以下大专以上1人有上岗证,会电脑操作,3年以上工作经验。
2.出纳女45岁以下大专以上1人有上岗证,会电脑操作,3年以上工作经验。
3.物业管理员40岁以下大专以上若干2年以上工作经验,有一定组织协调能力。
4.园艺绿化40岁以下高中以上若干3年以上工作经验,热爱本职工作。
5.保洁员40岁以下初中以上若干热爱保洁工作,下岗人员优先。
6.保安领班男30岁以下高中以上若干3年以上工作经验,有上岗证。
7.保安员男28岁以下高中以上若干2年以上工作经验,有上岗证。
8.水暖技工男40岁以下高中以上若干3年以上工作经验,有上岗证。
9.强、弱电技工男40岁以下高中以上若干3年以上工作经验,有上岗证。
10.万能工男40岁以下高中以上若干3年以上工作经验。
第10篇 物业管理实务试题
一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分,共16分)
1.根据使用功能的不同,物业可以分为:居住物业、工业物业、其他用途物业和( )。
a.商业物业 b.仓库物业
c.酒店、娱乐、办公楼物业 d.房产业物业
2.物业所有人和使用人自律的保证和实行自治的前提是全体业主建立、遵守( )。
a.业主大会决定 b.物业管理企业规章制度
c.业主委员会决议 d.《业主公约》
3.在物业管理的基本内容中,必须做好的最基本工作是( )。
a.常规性公共服务 b.针对性的专项服务
c.委托性的特约服务 d.经营性的有偿服务
4.注册资质一级的物业管理企业所管理的各类物业管理总建筑面积中,其中独立式住宅(别墅)建筑面积要求达( )。
a. 50万平方米以上 b.30万平方米以上
c. 20万平方米以上 d.15万平方米以上
5.资质三级的物业管理企业注册资本要求达( )。
a.50万元以上 b.40万元以上
c.30万元以上 d.20万元以上
6.不仅适用物业管理业务量比较单一的小型专业化公司,而且适用一些大厦或住宅小区物业管理企业的初期管理,但不适合较大规模。
a.职能制 b.直线制
c.直线职能制 d.事业部制
7.构成物业管理主要内容,贯穿于物业管理全过程,为实施物业管理依据和准绳的,是物业管理主体业主与物业管理企业间的法律关系内容( )。
a.权责关系 b.管理与被管理关系
c.服务与被服务关系 d.委托与被委托关系
8.单个业主在物业管理中所拥有的最基本权利是参与权,其核心是( )。
a.监督权 b.管理权
c.知情权 d.处分权
9.监督、指导和管理物业管理业主委员会的是当地( )。
a.市、区行政领导部门 b.房地产行政主管部门
c.街道、社区部门 d.物业管理企业上级主管部门
10.物业管理的委托有实行招投标和( )。
a.不实行招投标 b.政府指定
c.议标 d.房地产开发企业管理
11.供暖设备物业管理模式有物业管理公司委托专门的供热管理公司管理和( )。
a.物业管理公司自营管理 b.业主自营管理
c.业主委托专门的供热管理公司管理 d.专业供热公司统一管理
12.物业管理中治安管理的最大特点是( )。
a.责任重大、处理难 b.责任大、服务难
c.责任重大、权力有限 d.责任大、权力无
13.房屋租赁合同签订后,房屋租赁当事人应当办理登记备案手续,办理的时限为租赁合同签订后( )。
a.15天内 b.30天内
c.45天内 d.60天内
14.对公房租赁实行国家限制性租金标准,即政府定价,对原有的私有住宅租赁,实行( )。
a.市场价 b.政府定价
c.政府指导价 d.政府指导价或双方协商价
15.维修基金属全体业主共同所有。在商品住宅房销售时,购房者应向售房单位交纳( )。
a.购房款1%的维修基金 b.购房款1-2%的维修基金
; c.购房款2-3%的维修基金 d.购房款3%的维修基金
16.凡属公益性质的特种物业管理的经费来源主要( )。
a.依靠本单位自筹解决 b.依靠主管部门补助
c.依靠地方财政拨款 d.依靠国家出资
二、多项选择题(在每小题的备选答案中,选出二个或二个以上正确的答案,并将正确答案的序号分别填在题干的括号内,多选、少选、错选均不得分。每小题2分,共28分)
1.物业管理的基本特点是( )。
a.现代化 b.专业化
c.市场化 d.社会化
e.科技化
2.物业管理前期准备工作的基本环节包括( )。
a.物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制
b.物业管理企业的选聘或组建
c.物业管理人员的选聘和培训
d.物业的接管验收
e.规章制度的制定
3.物业管理企业设立的程序一般分( )。
a.资质审批 b.市房地产局批准
c.工商注册登记 d.税务登记
e.公安部门办理公章登记和刻制
4.物业管理企业经理岗位培训内容,其中考试课是( )。
a.物业管理概论 b.房屋结构、构造与识图
c.房地产开发经营与管理 d.物业管理法规(上)(下)
5.在物业管理中,业主自律意识中的公众意识强调的是个人利益对集体利益的服从。它比法律意识要高一个档次,主要靠( )。
a.业主的集体主义精神 b.业主的品质
c.业主的道德心 d.业主的社会责任感
e.业主的思想觉悟
6.物业管理服务费用的收费,从总体上讲有( )。
a.政府定价 b.政府指导价
c.市场价 d.协商价
e.经营者定价
7.房屋基本功能要求是( )。
a.安全性 b.耐久性
c.实用性 d.适用性
e.艺术性
8.对业主委托物业管理公司管理的物业,物业管理公司承担修缮责任的有( )。
a.房屋建筑物业内自用部位
b.房屋建筑共用部位、共用设备设施
c.业主自用设备
d.物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑
e.物业规划红线内附属配套服务设施
9.电梯的安全管理的内容有( )。
a.主管部门的安全管理 b.对司机、维修人员的安全管理
c.对设备安全的监督、检查 d.对用户的安全教育
e.对设备保养、维修
10.物业智能化技术设备系统有( )。
a.通信自动化系统 b.办公自动化系统
c.别墅自动化系统 d.楼宇自动化系统
e.住宅自动化系统
11.物业综合管理的特点有( )。
a.委托性 b.有偿性
c.政策性强 d.专业性强
e.综合性强
&n
bsp;12.保险的一般原则有( )。
a.诚信原则 b.公平原则
c.可保利益原则 d.近因原则
e.比例分摊原则
13.购买物业保险的目的有( )。
a.取得保险金 b.分散意外损失
c.利于善后工作 d.移转损失
e.减少损失
14.物业管理企业利润总额包括( )。
a.营业利润 b.管理服务费利润
c.投资净利润 d.营业外收入净额
e.补贴收入
三、名词解释(每小题4分,共20分)
1.物业
2.物业使用人
3.物业管理服务费
4.物业档案资料管理
5.住宅小区物业管理
四、简答题(每小题6分,共24分)
1.物业管理常规性公共服务包括哪些主要管理服务项目内容
2.建立物业管理企业管理制度应当遵循的合法性基本原则有哪些要求
3.当前物业管理中,加强业主自身素质的培养可从哪几方面努力
4.物业安全管理中常见问题的处置原则有哪些
五、论述题(12分)
第11篇 物业管理法规分章练习答案
一、名词解释
物业管理法:物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质,并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。
二、简答题
1、简述物业管理立法的原则
(一)实事求是、因地制宜(二)科学的创见性 (三)协调配套(四)保障物业合理使用(五)依法维权、自治自律
第二章 物业管理法律制度
一、名词解释
1、法律关系:是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。
2、物业权属:是指物业和产权状况,包括土地权属状况和房屋权属状况。
二、简答题
1、简述物业管理法律关系的特征
(一)物业管理法律关系性质的多重性
(二)物业管理法律关系基本主体的特定性
(三)物业管理法律关系中业主居于主导地位
(四)物业管理法律关系的客体有特殊性
(五)物业管理法律关系的国家干预程度比较大
(六)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。
第三章 业主和业主团体
一、名词解释
1、业主。业主为物业的所有权人。
2、业主大会。是由依法划定的业主自治管理辖区,亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会,业主大会是物业内的最高决策机构。
3、业主委员会。又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生,是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。
4、业主委员会章程。是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。
5、业主自治。是指业主依靠物业居住所形成的团体,实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。
6、业主自律。是指业主在物业社区生活过程中,以自我约束行为、自主表达权利,既维护自身物业安居,又尊重他人居住权益的生活模式要求。
7、业主公约。是指由全体业主承诺的,并对全体业主具有约束力的,有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。
二、简答题
1、简述业主自治自律原则
这些原则可以概括为;
(1)、 依法自治原则
(2)、 积极自治原则
(3)、规范自治原则
(4)、 民主管理原则
(5)、 接受监督原则
(6)、 尊重私权,公益优先原则
2、简述业主大会的职责
召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定,业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项:
(一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二) 选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三) 选聘、解聘物业管理企业;
(四) 决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第四章 物业管理企业
一、名词解释
物业管理企业。是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。
二、简答题
简述物业管理企业的职责范围
(1)物业的验受接管义务
(2)房屋装修装潢的管理义务
(3)建筑物及其设施的保养、维修义务
(4)物业小区的环境管理义务
(5)物业小区的安全管理义务
(6)合同约定的其他义务
第五章 物业管理合同
一、名词解释
1、物业管理合同。是接受委托物业管理服务的物业管理企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。
2、、物业管理专用基金。包括货币形态的维修基金和实物形态的物业管理专用房屋、依与业主团体约定归物业管理支配经营的商业性用房、场地以及经营收入中归业主团体共有共享部分。
3、物业管理收费。指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用
二、简答题
简述物业管理合同的特点
1、物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同
2、物业管理合同是一种以劳务为标的的合同
3、物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提。遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则
4、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同
第六章 不同物业的管理规范
一、名词解释
收益性物业:是指以经营性房屋为主体的物业。
二、简答题
简述收益性物业管理的特点
1、收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。
2、收益性物业管理具有时间的紧迫性。
3、收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。
4、收益性物业管理是综合性的统一管理。
5、收益性物业管理具有极大的社会效益。
第七章 物业管理法律责任
一、名词解释
1、物业管理法律责任--是指在物业管理相关活动中,物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。
2、归责事由--是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况,按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。
3、违约责任--又称合同责任,是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果
。
4、侵权责任--是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益,依法应承担的否定性民事法律后果。
二、简答题
1、简述物业管理法律责任特征
法律具有综合性特征
法定责任与约定责任相结合
责任认定对技术规范有较强的依赖性
法律责任是以民事责任为主,行政责任与刑事责任为辅
2、简述承担物业管理法律责任的一般构成
行为本身具有可非难性
损害结果
因果关系
行为人心理主观过错状态
第八章 物业管理纠纷的防范与处理
一、名词解释
物业管理纠纷--是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。
二、简答题
试述物业管理纠纷的起因及其防范
1、完善相关立法工作。房地产行业的迅猛发展势头,必然要求建立与之相配套的物业管理法律,以推动和完善房地产行业的发展。我国虽然出台了《物业管理条例》,但它毕竟仅仅是国务院颁布一个行政法规,要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状,加快全国性立法,完善地方性立法,废止过时的规章和条例,明确确立物业管理的主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段,从而为解决物业管理纠纷提供法律标准和依据。
2、加大行业规范化管理力度。在目前尚无全国性立法予以调整的情况下,相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。首先,要对物业管理公司的资质进行严格审查,提高物业管理公司的素质;其次,要督促开发商成立业主管理委员会,保护业主的合法权益,对开发商不设立业主委员会的,要给予惩罚措施;第三,要打破物业管理公司的垄断地位,在适当时候要采用公开招标的方式,由业主自主选择合适的物业管理公司;第四,有关行政管理部门要定期对物业公司加大抽查力度,对不合格的予以整顿,并给予相应的惩罚和制裁措施,第五,协调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、水电、卫生等政府部门的事务,第六,确立物业管理企业在招标、投标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准。
3、培育和完善物业管理市场,把物业管理纳入市场运行的轨道。首先是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法,用市场竞争的方式产生物业企业,并在政策上给予一定的扶持;对现有的物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离;其次推广和完善物业企业聘用和招投标的办法,要实行市场的准入机制、准入制度,加强物业企业的资质认证,防止不合格的企业在市场上充数;第三,应当确立物业管理的商业模式、标准模式,根据不同的消费层次确立不同的服务标准和费率。
4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。现在,无论是商家还是消费者,都很看重售后服务,因为售后服务是交易双方的交易目的得以实现的重要保障。物业管理是买房后的售后服务,而房屋可能是一个人终身使用的商品,因此,物业服务内容与项目、服务水准以及收费标准都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备,条款用语含混,欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因;反之,合同双方会减少很多麻烦。从司法实践来看,业主因物业管理公司服务质量低劣而拖欠物业管理费或解聘物业管理公司的案件大量出现。由于物业管理合同签订的过于笼统,细化不够,结果通常是业主举证不足,而导致败诉。所以我们呼吁作为物业管理行政主管部门应尽快制定物业管理服务的量化考评标准。具体标准可以参考建设部1996年4月1日颁发的《全国城市物业管理优秀住宅小区达标分细则》
5、进一步规范政府行为。前边我们提到由于物业管理尚未定型化、规范化,因此物业管理行政主管部门应当加强对物业管理公司的监督管理,但任何不受制约的权力都会产生腐败,所以我们应当进一步规范政府行为,防止权力被滥用。关于这一点国务院《物业管理条例》第69条对此有明确规定,'违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。'但这还远远不够,比如目前物业行政管理活动中的一个突出问题是行政事业性收费问题, 据不完全统计,广东省内有关地区相关管理部门对物业管理企业的行政事业性收费,包括公安、工商、卫生环保、物价、劳动、建设、房管等部门的收费多达10类13种50项,这些收费的合理性是否经过论证,我们不得而知。今后我们必须通过立法加强对政府行政行为的规范,起码应当核定统一的收费项目与标准,取缔部门自定收费的做法。
6、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。物业管理社会化、专业化、市场化都有其特定的内涵。
物业管理社会化有两个基本含义:一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业管理专业化是指物业管理企业有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施和工作程序;运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理。
物业管理市场化是指形成有活力的物业管理市场,业主通过市场选择物业管理企业,物业管理企业通过市场寻找代管的物业;物业管理企业按照现代企业制度组建和运作,实行自主经营、独立核算、自负盈亏,具有独立承担民事和经济法律责任的企业法人,日常管理工作也纳入市场运行轨道,走以业养业、自我发展的道路。
42.业主公约
43.包租转租模式
44.火灾保险
45.营业成本
六、简答题(每小题4分,共24分)
46.员工管理条例主要包括哪些内容
47.危房的使用管理方式有哪些
48.热网设备事故抢修工作程序有哪些步骤
49.环境绿化中绿地建造、日常保养、用户爱护之间的关系如何
50.购买物业保险对物业管理公司有何意义
51.如何确定公共商业物业的承租人的整体组合形式
42.也称物业管理公约,是一种公共契约,属于协议、合约性质。
是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理方面的行为准则,对全体业主有约束力。业主和使用人均应遵守业主公约。
43.是物业管理企业接受业主委托,将出租物业全部或部分包租下来,支付业主租金,然后负责转租,即再将其零星出租,获取一定的租金批零差价的物业租赁管理形式。
44.火灾保险是因火灾所引起的财产损失给以经济保障的保险。
45.企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。包括直接人工费、直接材料费和间接费用等项目。
六、 简答题(每小题4分,共24分)
46.主要包括:
(1) 劳动用工制度;
(2) 员工行为规范;
(3) 员工福利制度;
(4) 员工培训制度;
(5) 企业奖惩制度。
47.(1)观察使用;
(2)处理使用;
(3)停止使用;
(4)整体拆除。
48.(1)查出损坏
部位,并用分段阀门将其关闭,同时关闭从损坏管段引出的各支管阀门;
(2)使干管中未损坏的管段恢复运行;
(3)排除损坏故障;
(4)开通管路,并恢复向关断的用户供热。
49.绿地的建造是环境绿化的前提,物业管理企业对环境绿化的日常养护是保证。物业环境特别是居住区绿化效果的保持,离不开广大住用户的爱护。物业管理企业要采取多种形式向广大住用户进行广泛的宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,同时制定相应的绿化管理规定并抓好落实。
50.购买物业保险对物业管理公司有两大意义;一是分散意外损失;二是利于善后工作。
51.(1)确定主要承租人的类型,它决定了每一公共商业物业最好的承租人组合形式。
(2)确定次要承阻人的类型。
(3)空间位置的安排。
(4)合理安排不同承租人的租期。
第12篇 物业管理员工文明用语培训
物业管理公司员工文明用语培训
1、用语:
1.1当外来人员进入办公区,需要验证时:
'先生/小姐请留步,麻烦您出示证件。'
'谢谢,您请进。'
'对不起,无证不准进入,这是本公司的规定。'
'先生/小姐,您找谁是否提前预约'。
1.2对客户、领导或职工打招呼时:
'早上好'、'您好'、'请进'、'再见,您慢走'。
1.3有物品出入商场时:
'先生/小姐,您是否办理相关手续携带物品请您从地下室出入。'
'对不起,携带物品需办理相关手续,麻烦您去管理部办理《物品出入单》,经确认后,方可放行。'
1.4值班人员接听电话或有人借用电话时:
'您好,这里是物业公司保安部,请问有什么事情需要我帮忙'
'请问您找谁'
'请稍等一下。'
'对不起,根据公司规定办公电话不准外借,很抱歉。'。
2、服务:
2.1站岗的姿势要求:两臂自然下垂,挺胸抬头,精神饱满。不准将手插在裤袋或背手,不能流露出疲倦的样子。站立时不准两腿交叉或单腿伸得过长,倚靠在墙上。
2.2走路的姿势要求:步伐端正、轻盈,肩部不得左右摇晃,抬头挺胸。
2.3对来访的客人打招呼时,应做到有呼必应,有问必答,百问不厌。
2.4保安员要熟悉商场,并能准确回答各层布局。
第13篇 物业管理投标书项目
11项物业管理投标书项目
投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。由于招标物业的具体情况不同,招标单位的要求不同,因此投标书内的项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目主要有以下11项:
一、管理方式
投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势,选择最适合的招标物业的管理方式。比如选择独资管理方式,还是股份制的管理方式,仰或是有限责任公司的管理形式等等,对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。
二、管理组织架构
所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构,根据目前我国物业管理发展情况来看,物业管理组织机构有三个特征:
1、管理体制
管理体制主要有三类:
(1)总经理负责制;
(2)董事会下的三总师负责制;
(3)董事会下的总经理负责制。
2、管理方法
目前国内的管理方法有两种:
(1)垂直领导方式(直线式管理模式)。优点是政令淌通,管理到位,管理层直接对成本,对管理质量负责。缺点是人力资源分散,横向协调配合困难。
(2)矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源,调动个方面的积极性,可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差,人员经常变动,容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。
3、机构的设置
根据管理物业的多少,以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种:
(1)三部一室。即机构具体设置为:办公室、财务部、管理部、工程部。
(2)四部一室。即机构具体设置为:办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。
(3)六部一室。即机构具体设置为:办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。
除了机构明确以外,对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、副经理,他们的文化层次,年龄结构,工作经验,都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确,对他们的文化素质,工作能力,基本条件都要提出要求,甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。
三、管理费用的收支预算方案
经费是物业管理运转的基础和保证,所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着'实事求是'、'取之于民、用之于民'、'用户至上、服务第一'、'根据物业功能、分层次收费'等原则进行。
1、收入测算
物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此,该收的费用都要收齐,不能漏收。通常收费的项目有:
(1)目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。
(2)物业管理企业根据所给的营业用房而开展'三产'经营获得的收入。
(3)维修基金每年可取的利息金额。
(4)其他方面的服务收入。
2、支出预算
围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有:
(1)人员工资、福利、津贴、奖金,以及其他各类保险支出。
(2)各类服务成本的开支。例如,能源有水,电,气,汽油等的消耗;各种设备的添置;各类服务所需要的的消耗品。
(3)物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。
(4)其他有关各项的开支等。
通常根据招标文件的要求,要进行3年预算。
四、管理操作
这部分要求细化,他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量,以及规范化的管理的标准,从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力,所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类:
1、根据目标的物业情况,认真制定相应的规章制度。通常物业管理规章制度分为:
(1)公众管理制度,主要包括:
①业主公约;
②精神文明建设公约;
③楼宇使用及维护管理规定;
④装修管理规定;
⑤治安管理规定;
⑥清洁卫生管理规定;
⑦消防管理规定;
⑧交通车辆管理规定;
⑨环境保护管理规定。
(2)岗位责任制度,主要包括:
①管理处主任岗位职责;
②管理处主任助理岗位职责;
③环境主管岗位职责;
④保洁员岗位职责;
⑤保安主管岗位职责;
⑥工程主管岗位职责;
⑦维修人员岗位职责;
⑧会计人员岗位职责;
⑨行政人员岗位职责。
(3)内部管理运作制度,主要包括:
①员工行为规范;
②培训制度;
③考核制度;
④奖惩制度;
⑤回访制度;
⑥来访,投诉处理制度等。
2、根据目标物业,确定各管理岗位工作人员的职责
管理岗位主要有:
①保安;
②机电维修;
③清扫保洁;
④园林绿化;
⑤电梯操作;
⑥社区文化。
五、管理目标,经营管理宗旨、方针
投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨,便于业主委员会成立的招标领导小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。例如某物业管理企业投标某商住楼时,提出管理目标:树立'服务至上,客户第一'的管理思想,达到一流管理、一流形象、一流效益,一促进后期的楼宇销售;提出管理经营方针:保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主,多种经营,求得自身的生存与发展。
六、便民服务措施
物业管理是有偿的服务活动,这是其性质所决定的;然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益,而是要正确处理好社会效益,环境效益与经济效益三者的关系,使之有机的统一。一些物业管理企业,在开展物业管理有偿服务的同时,还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项,深受业主的欢迎和好评。
七、社区文化
随着一幢幢楼房
的建好,新的社区环境形成,人们从熟悉的环境般到不熟悉的环境,特别是老年人的'高楼病'多了,孩子也变得孤独了。为此,社区文化的重要性越来越被老百姓看中,成为购房中的一个重要因素。物业管理企业在写投标书时,应认真考虑到社区文化的开展,制定有关社区文化制度,安排好各类社区文化活动,使住宅小区内的业主不仅享受到物质文明,也享受到精神文明。
八、管理指标的承诺
物业管理是新生事物。国家为了规范和指导物业管理,对一些管理服务也相应的作出了一些基本要求。作为投标的物业管理企业,针对目标物业,对照国家有关规定,向业主委员会作出相应的承诺。通常有以下主要内容的承诺:
⑴房屋及配套设施的完好率;
⑵房屋零修,急修及时率;
⑶维修质量合格率;
⑷清洁保洁率;
(5)道路车辆完好率;
(6)小区治安案件发生率;
(7)业主综合服务满意率;
(8)绿化完好率;
(9)重复维修率;
(10)住户有效投诉率等。
九、档案资料的建立和管理
为了使物业管理规范化、程序化,为了对物业管理状况进行连续化记录,并保留资料,需要建立档案资料管理。投标的物业管理企业应对建立档案管理制度提出相应的设想:是否建立单独的档案室,还是放在办公室合署办公;派几位同志负责档案管理;管理的程序图;采用什么样的管理制度,是否实行现代化、系统化、科学化、规范化的电子计算机管理档案等等。
十、提高物业管理水平的新设想
物业管理企业在对目标物业进行投标时,也需要表明本企业对未来的物业管理上水平、创一流、达国优提出一些设想,使人们感到实实在在,同时又大胆创新。例如,某物业管理企业对目标物业经过调查之后,对未来目标明确提出,接管后一年达到市优,两年达到省优,三年达到国优,在达到国优的同时,一定通过iso9002贯标,使物业管理质量标准化、规范化令人可敬、可佩、可信。
十一、物业管理企业愿意接受的有关奖罚
第14篇 物业租赁经营管理程序
物业租赁经营管理程序
1、目的
本程序明确规定了本公司与客户签定租赁合同和退伙的有关事宜,以保证满足客户的需求。
2、使用范围
本程序适用于经营部关于物业租赁合同的签定和退房。
3、相关标准要素
gb/t19002-iso90024.3 合同评审
4、相关文件
4.1cpm-op-006物业的供电管理
4.2cpm-op-007物业的供水管理
4.3cpm-op-009物业的消防管理
4.4cpm-op-017物业管理费用的收取
4.5cpm-op-038物业装修管理
5、职责
5.1经营部负责与客户联系,并组织相关部门进行合同评审活动。
5.2经营部与客户签定租赁合同,并协调客户与其它部门的关系。
5.3消防治安部负责消防审批及处理消防事项。
5.4物业管理部及管理处负责房产交接及日常服务。
5.5财务部负责各项费用的收取和退还押金。
6、实施程序
6.1房产租赁需求信息的接受
6.1.1经营部负责房产租赁需求信息的接受,分两种方式处理需求信息。
6.1.2客户来电咨询房产情况,由房产管理员或经理负责接听并向客户介绍情况,对需预租房产的客户将情况登记在客户情况登记表中,及时跟踪。
6.1.3客户上门咨询房产情况,由房产管理员或经理负责解答客户需了解的房产情况,对认为有必要的客户进行登记并跟踪处理。
6.2住宅房产的租赁
6.2.1经营部负责向客户介绍公司情况、房产使用条件、租赁价格。
6.2.2经营部负责了解客户情况,及其具体内容证明材料,材料包括:营业执照,身份证明等有关材料。
6.2.3其它实施程序参照6.1维修安装服务。各管理处负责带客户实地看房,并解答客户提出的有关管理要求。
6.2.4根据客户提出的租赁要求,经营部负责核实本公司是否具备能力报经理批准。
6.2.5经营部负责与客户签订正式租赁合同,并开具收费通知单。
6.2.6财务部根据经营部开具的收费通知单计收费用。
6.3住宅房产的入伙
6.3.1客户在租赁合同签定后,经营部负责开具租房交接单。
6.3.2管理处根据经营部开具的租房交接单逐项进行交接。
6.3.3管理处各项交接完毕后,管理处负责人与客户分别在房屋租赁通知单上签字。(各管理处应根据具体管理要求,向客户明确租房管理规定)
6.3.4管理处交付房屋钥匙给客户,收取钥匙押金并把客户信息登记输入电脑,同时为客户办理住宿卡。
6.3.5对需装修的客户,按程序文件cpm-op-038执行。
6.4商业办公和工业房产的租赁
6.4.1经营部认真向客户介绍公司情况、房产使用条件、租赁价格。
6.4.2经营部向客户了解其情况,并请其出示具体证明材料,具体材料包括:营业执照,身份证明等有关材料。
6.4.3经营部会同管理处带客户实地看房,解答客户提出的有关管理要求,并记录在客户情况登记表中。
6.4.4经营部负责解答客户提出的租赁要求,并商谈大致意向。
6.4.5经营部如认为必要,负责组织机电工程部、消防治安部、物业 管理部进行合同评审,并作记录,同时将评审记录报总经理、总工程师批准。
6.4.6经营部将各部门提出的问题以书面形式通知客户,双方协商确定后,经营部负责与客户签订正式租赁合同。
6.4.7财务部根据经营部开具的收费通知单计收费用并办理有关交接手续。
6.4.8管理处根据经营部开具的房屋租赁通知单办理入伙手续。
6.5商业客户的入伙
6.5.1管理处按上述6.3.2、6.3.3、6.3.4办理有关手续。
6.5.2对需求装修的客户,按程序文件cpm-op-038执行。
6.5.3客户需租用电话时,由经营部与客户签订电话使用协议,并开具押金收费通知单由财务部收取押金。经理部负责办理电话的开通、过户、移机等手续。
6.6合同修改
6.6.1当公司由于特殊情况需要更改合同时,经营部应及时以书面形式告知客户,并达成一致意见,得到客户书面确认。
6.6.2当客户提出修改时,经营部应及时组织相关部门评审,以保证公司能力满足顾客提出的更改,并以书面形式对客户提出的修改进行确认。
6.6.3合同的更改应及时以书面形式传递到各相关部门。
6.7房产的退伙交接
6.7.1客户提出退房申请,经营部在退房客户情况登记表进行登记。
6.7.2管理处负责房产验收交接
6.7.2.1管理处在客户搬迁清理完毕后,按房屋交接单逐项验收,损坏的项目及时与客户提出修复事宜或费用补偿。进行费用补偿时,管理处应收取费用并开具相应的单据。
6.7.2.2在较大型的商业客户和工业客户退房时,由经营部组织机电工程部、消防治安部、物业管理部或沙河管理部联合验收,并将验收结果汇总至管理处,并将验收过程中发现的问题和处理意见记录在房产退房交接单备注栏中。
6.7.2.3租用电话的客户退房时,管理处除负责2.1项外,还应检查租赁的电话线路是否可用,并通知经营部。
6.7.2.4经理部负责客户的长话登记信息及长话费用清单或结止费用多少将信息反馈给经营部。
6.7.3管理处各项验收无误后,管理处验收人与客户分别在房屋交接单签字,管理处应复写一份存档并通知经营部房屋验收完毕。
6.7.4经营部负责计算客户的房屋交接单上的结止水电费、押金、租金并开具通知单与发票,通知财务部办理费用的结算。
6.7.5财务部负责客户的结止水电费、押金、租金的收取与退还。
7记录
7.1租赁合同
7.2客户情况登记表
7.3房产租赁通知单
7.4合同评审记录
7.5房产退房交接单
7.6退房客户情况登记表
第15篇 四川华神物业管理公司概况简介
四川华神物业管理有限公司概况
四川华神物业管理有限公司,是四川华神集团股份有限公司、四川省丝绸公司、四川华神建设开发有限公司联合成立的有限责任制企业,组建于二零零二年十二月二十三日,注册资金叁佰万元,目前接管的物业有华神大厦,康桥雅舍、华神工业园等,总建筑面积达十多万平方米,公司高、中层部门负责人100%大专以上文化程度,在册管、修人员80%持证上岗。公司有一支准军事化的治安护卫队,以文明的作风,亲情的服务,强壮的体魄、扎实的内功,对公司管辖的物业进行二十四小时的巡逻护卫,为辖区的安全奠定了坚实的基础。
公司在董事长李玢先生和总经理林峰先生的领导下,开展公司内部的质量监控体系工作,灵活的动态管理模式,使具有雄厚技术实力的公司添上了科学管理的翅膀。公司具有良好的用人机制,使得公司的发展得到保障,让员工在阳光下展现自我,让一批批新生力量到领导岗位上来肩负公司的重任。这是四川华神物业管理有限公司管理的特色。公司的理念是“尊重员工,提高自我,营造良好的学习气氛”。全体员工以公司为家,视工作为第一要务。为业主(住户)创造清新自然、典雅怡人,富有人情味的生活空间是华神物业人义不容辞的责任。华神物业让每一位走近华神物业的人,都能被她执着、真诚、专业、敬业的精神感动,被亲切、温馨、富有诗意的浪漫情怀所感染。如果说物业本身是无声的艺术,那么,华神物业的物业管理便是华神物业人以责任心、自信心、爱心与温情齐心谱写并被每一位员工热情朗诵的优美诗篇。把管理、服务融合成为富有亲和力的艺术,是我们华神物业人永远的追求。
公司通过开展质量监控体系的工作,把公司的业务运作规范起来,形成有强战斗力的团体、高度责任心的团体、技术娴熟的团体。为下一步的开展iso认证工作作铺垫。
法人代表:**
联系人:**
联系电话:8**
传真:8**
公司地址:成都市十二桥路*号新1号华神大厦b座*楼
邮政编码:610075
第16篇 物业精细化管理培训3
第三篇:安全巡检工作要精细化
一、火情控制
某商场内一专卖厅新开业,在装修过程中,因施工人员违章操作,未及时清除易燃物品,导致电焊火花将碎木屑引燃,突发火情。正在巡视中的秩序维护员立即就近取用灭火器材迅速扑火,不料火情有进一步发展趋势,秩序维护员一边呼叫邻近工作人员参与控制火势,一边呼叫消防管理中心主管和相关人员前往扑救。
精细化操作建议:
1、增加装修现场及安全巡视频次,提高监督力度,必要时维修人员与秩序维护人员协调联动,内部保持沟通渠道畅通;
2、加强对装修工作的审批管理,对违章操作的情况在审批时进行告知并控制;
3、制定完善的消防管理体制,配备合理的秩序维护人员,定期举办消防演习;
4、将业主培训纳入公司整体培训体系,加强客户消防知识的宣传。
二、规范使用用电器
某商场一品牌专卖厅内射灯突然着火,事后经物业管理处工程维修人员检查,起火原因是射灯镇流器过热造成的。在专卖厅装修前,因其射灯不符合《装修管理规定》,物业管理处曾对该业主下发《装修违章通知单》建议整改,未被业主采纳,工程维修人员将不整改的害处告知其工作人员及店铺业主,业主并未听取。直至发生起火事件后,专卖厅的负责人才按要求进行整 改。
精细化操作建议:
1、加大现场装修安全用电的巡检力度,对违规用电坚决予以查处,从根本上避免火灾事故的发生;
2、物业公司应严格履行审批、验收程序,对不符合规定的装修,及时采取措施,令其整改,消除潜伏的隐患,确保安全。装修前提出专业的、富有建设性的意见,避免违章现象的发生。若违章已经发生,针对不同人员采用理性的、柔性的或刚性的意见来说服装修者停止违章行为,并提出积极的整改意见;
3、不合格、不符合标准的开关、镇流器、电线、灯管等存在安全隐患,对业主加强安全意识教育和宣传,同时业主不应存在侥幸麻痹心理,要严格按照《装修用电管理规定》执行。
