第1篇 经营管理科科长岗位责任制
第一条在矿长的领导下，全面负责经营管理科的工作，做好全矿的经营管理工作。
第二条 负责组织编制、修定人事管理制度。
第三条 负责组织编制、修定劳动工资管理制度。
第四条 负责组织编制、修定物资管理制度。
第五条 负责组织编制、修定综合考核管理制度。
第六条 负责组织制定人员招聘、解聘计划
第七条 负责组织制定人力资源配置计划
第八条 负责同公司及相关单位进行工作协调
第九条 负责各种资料的审批。
第十条 负责协调、解决员工关心的热点、难点问题。
第十一条 负责组织本科室员工进行业务学习
第2篇 房地产开发经营与管理试题
1、 房地产最重要的一个特性是( )。
a、位置的固定性或不可移动性 b、依赖性
c、相互影响性 d、不一致性
2、 正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。
a、不再产生收益 b、不再发生成本
c、成本等于效益 d、效益超过成本
3、 对商业繁华程度的依赖性最大的是( )。
a、写字楼 b、高尔夫球场 c、住宅 d、商场
4、 从会计的角度来说,建筑物随着其楼龄的增长,每年的收益能力( )。
a、都在下降 b、都在增强 c、都维持不变 d、变化不定
5、 税法中的折旧年限( )。
a、比建筑物的自然寿命短,比经济寿命长 b、比建筑物的自然寿命长,比经济寿命短
c、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长 d、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短
6、 物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。
a、能够保值和增值 b、受通货膨胀的影响 c、贷款利率较低 d、经营成本较低
7、 当计息周期短于一年时,实际利率( )名义利率。
a、大于 b、小于 c、等于
8、 当计息周期( )一年时,实际利率大于名义利率。
a、长于 b、短于 c、等于
9、 实际计息期同名义利率的时间单位不一致时,随着( )实际利率逐渐加大。
a、计息期不变 b、计息期变长 c、计息期减小 d、时间
10、名义利率不能完全反映资金的时间价值,( )才能真正反映资金的时间价值。
a、周期利息 b、年利率 c、实际利率 d、计息周期
11、某宗地总面积为500平方米,其上建有一栋6层住宅楼,该楼各层的建筑面积均为200平方米,容积率为( )。
a、0.4 b、1.2 c、2.4 d、2.5
12、居住用地最高出让年限为( )。
a、40年 b、45年 c、50年 d、70年
13、工业用地最高出让年限为( )。
a、40年 b、45年 c、50年 d、70年
14、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( )。
a、40年 b、45年 c、50年 d、70年
15、商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。
a、40年 b、45年 c、50年 d、70年
16、综合或其它用地最高出让年限为( )。
a、40年 b、45年 c、50年 d、70年
17、房地产开发项目的预租售,一般能够令开发商( )。
a、增加销售收入 b、降低销售成本 c、减少风险 d、减少税费
18、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、( )、建设阶段和租售阶段四个阶段。
a、可行性研究 b、获取土地使用权 c、规划设计 d、前期工作
19、投资决策分析主要包括( )和项目的财务评价两部分工作。
a、供求关系分析 b、价格水平分析 c、市场分析 d、投资机会分析
20、一般情况下,开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( )。
a、报价最高者 b、报价最低者 c、报价最合理者 d、具有相应条件者
21、为了降低建筑安装工程费用变动的风险,开发商可以采用( )的合同形式。
a、固定单价合同 b、固定总价合同 c、成本加酬金合同 d、分包合同
22、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。
a、中介费 b、承诺费 c、利息 d、手续费
23、
利息以外的其它融资费用一般占利息的( )左右。
a、3% b、5% c、10% d、15%
24、规划设计费为建筑工程费的( )左右。
a、1% b、2% c、3% d、5%
25、可行性研究费占项目总投资的( )。
a、1-3% b、3-5% c、5-8% d、10%
26、某开发项目的成本利润率为60%,开发周期为3年,则该项目的年平均成本利润率( )。
a、大于零 b、小于零 c、等于零 d、难以确定
27、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。
a、建筑施工期 b、开发或经营期 c、建筑物经济寿命期 d、建筑物自然寿命期
28、当财务内部收益率( )部门或行业的基准收益率或目标收益率时,则认为项目在财务上是可行的。
a、小于 b、大于 c、等于 d、不等于
29、在项目评估中,当目标收益率大于财务内部收益率时,则该项目的pnpv( )。
a、大于零 b、小于零 c、等于零 d、难以确定
30、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
a、经营收入抵偿全部投资 b、全部现金流入抵偿全部现金流出
c、净收益抵偿全部投资 d、净收益现值抵偿全部投资
31、( )是建设工程管理队伍中的核心人物。
a、预算员 b、高级经济师 c、房地产估价师 d、项目经理
32、成本控制的主要对象是( )。
a、主要费用中固定费用 b、主要费用中的变动费用
c、次要费用中的固定费用 d、次要费用中的变动费用
33、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动,其基本特征是具有( )。
a、流动性 b、安全性 c、偿还性 d、盈利性
34、( ) 是房地产开发过程中最重要的环节。
a、投资机会选择和决策分析 b、建筑施工 c、销售 d、获取土地使用权
35、抵押货款数额一般不超过抵押物现时价值的( )。
a、70% b、80% c、85% d、90%
36、原则上说,房地产开发项目所承担的风险越大,贴现率就应( )。
a、越低 b、越高 c、不变 d、视情况而定
37、从事营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
a、过去 b、未来 c、相关 d、潜在
38、市场营销工作就是设法与消费者接近,尽可能准确地预测( )的行为。
a、开发商 b、政府官员 c、消费者 d、广告制作商
39、按房地产的类型,可以把房地产市场分类( )。
a、 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场;
b、 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场;
c、 一级市场、二级市场、三级市场和四级市场;
d、 销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场。
40、房地产市场通常需要( )的时间才能完成供需平衡。
a、三个月 b、半年 c、一年 d、一年以上
41、一般情况下住宅的售价相当于大约( )个月的租金。
a、50 b、100 c、200 d、300
42、独家代理出租物业收取年租金的( )或相当于一个月的租金作为佣金。
a、1% b、3 c、5% d、10%
43、独家代理出租物业收取年租金的10%或相当于( )的租金作佣金。
a、一个月 b、二个月 c、三个月 d、六个月
44、独家代理出售物业收取销售收入的( )作为代理费。
a、1% b、2% c、1-3% d、3-5%
45、联合代理要支付的代理费通常为独家代理的( )。
第3篇 农村信用社经营管理试题
1、《担保法》中规定不得为保证人有哪些？
答：国家机关、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体以及企业法人的分支机构、职能部门。
2、哪些权利可以质押？
答：下列权利可以质押：（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（２）依法可以转让的股份、股票；（３）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；（４）依法可以质押的其他权利。
3、对贷款展期有什么规定？
答：根据《贷款通则》规定，短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过３年。
4、《贷款通则》规定，贷款展期期限加上原期限达到新的利率利率档次时，贷款利息如何计收？
答：贷款的展期期限加上原期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。
5、固定资产的折旧年限如何掌握？
答：（１）房屋、建筑物为２０年；（2）机器、机械及其他设备为１０年；（３）电子设备、运输工具、器具、家具等为５年。
6、代办储蓄手续费的计提比例及主要用途是什么？
答：按代办储蓄存款年平均余额的千分之八之内控制使用，主要用于：支付代办储蓄劳务费、对代办人员的表彰、奖励以及按规定支付的其他费用。
7、存款人的工资、奖金等现金的支取只能通过哪个帐户支取？
答：通过
基本存款帐户支取。
8、信用社会计凭证应按什么顺序装订？
答：先表内后表外，以统一会计科目顺序为准；表内科目按现收、现付、转借、转贷顺序排列；表外科目按收入、付出顺序排列；科目日结单订在各科目凭证的前面，销号单附凭证最后。
9、抵债资产价值确认原则是什么？
答：一是借贷双方协商议定；二是借贷双方共同认可的权威部门评估确认；三是法院裁决确定。
10、信用社缴纳所得税后的利润，除国家另有规定外，应按什么顺序分配？
答：（1）弥补以前年度亏损；（2）提取盈余公积金；（3）提取公益金；（4）向社员分配利润。
11、什么是资产？资产包括那些内容？
答：资产指企业拥有或者控制的能以货币计量并能为企业提供经济效益的经济资源。
资产包括流动资产、长期资产、无形资产、递延资产和其他资产。
12、什么是利润？信用社利润是怎样构成的？
答：利润是指企业在一定期间的
经营成果。分别反映为赢利或亏损。
信用社的利润总额
由营业利润、投资收益、营业外收支净额
，以前年度损益调整等部分构成。
13、计提固定资产折旧的规定是什么？
答：信用社投入使用的固定资产，从投入使用的次月起计提折旧；停止使用的固定资产，从停止使用月份的次月起停止计提折旧。
（2）见票后定期付款，（3）出票后定期付款，（4）定日付款
14、《农村合作金融机构风险评价和预警指标体系》中对最大十家客户贷款余额的规定是什么？
答：农村信用社对最大十家客户贷款余额不得超过本社资本总额的1.5倍。
15、《农村合作金融机构风险评价和预警指标体系》中对最大一家客户贷款余额的规定是什么？
答：农村信用社对最大一家客户贷款余额不得超过本社资本总额的30%。
16、《农村合作金融机构风险评价和预警指标体系》中资本充足率的计算公式是什么？
答：资本充足率＝资本净额/加权风险资产总额*100%
资本净额＝核心资本＋附属资本－扣减项
核心资本＝实收资本＋股本金＋资本公积＋盈余公积＋利润分配
附属资本＝呆帐准备＋次级定期债务
17、《农村合作金融机构风险评价和预警指标体系》中备付金比例的计算公式是什么？
答：备付金比例＝备付金/各项存款*100%
备付金＝现金＋业务周转金＋准备金存款＋存放全国性银行款项＋存放其他同业款项一中央银行法定存款准备金－借入中央银行款项
18、农村信用社的呆帐准备金如何提取？
答：按年末风险资产余额的1%差额提取。
19、银行支付结算原则是什么？
答：银行支付结算原则是（1）恪守信用，履约付款（2）谁的钱进谁的帐，由谁支配（3）银行不垫款。
20、信用社会计分析的主要内容是什么？
答：会计分析的主要内容是：
（1）资产、负债及所有者权益的结构及其变化情况；
（2）收入、成本、费用变动情况；
（3）损益的构成及应收、应付变动情况；
（4）内部资金占用情况。
二、计算题
1、某户2004年2月1日存入5000元，存期一年，利率为
1.98%，2005年2月1日支取，应付利息是多少？储户应得多少利息？
答：应付利息=5000（元）×1（年）×1.98%＝99（元）
利息税=99×20%=19.8（元）
储户应得=99－19.8＝79.2（元）
2、某农户2004年5月6日贷款50000元，期限6个月，利率为6.6‰，2004年11月6日到期归还，应收利息是多少？
答：应收利息＝50000（元）×184（天）×0.00022＝2024（元）
3、某贷户2004年3月10日贷款10000元，期限6个月，利率为6.6‰，2004年11月10日逾期归还，应收利息是多少？（人民银行同期逾期贷款利率为日万分之五）
答：期限内应收利息＝10000（元）×184（天）×0.00022＝404.8（元）
逾期应收利息＝10000（元）×61（天）×0.0005＝305（元）
该户共计应收利息709.8元。
4、某信用社经批准购入一辆运钞车，折旧年限为4年，原值20万元，预计净残值率为3%，按平均年限法求年折旧额？
答：年折旧额＝｛固定资产原值*（1－预计净残值率）/使用年限｝*100%＝{（200000*（1-3%）/4）}*100%＝48500(元)5、某信用社2004年6月末业务经营状况如下：各项存款余额4000万元，各项贷款5000，呆帐贷款100，呆滞贷款1000，现金100万元，业务周转金20万元，存放农行款项10万元，存放联社300万元，加权风险资产总额3000万元，实收资本100万元，股本金500万元，资本公积、盈余公积各10万元，呆帐准备50万元，入股联社资金10万元，未分配利润借方余额300万元，计算该社6月末备付金比例、资本充足率、存贷比是多少？
答：备付金比例＝｛（100＋20＋10＋300）－4000*6%｝/4000*100%＝4.75%
资本充足率＝｛（100＋500＋10＋10－300）＋50－100－30｝/3000*100%＝8%
存贷比＝5000/4000*100%＝125%
第4篇 分公司内部经营管理承包协议
分公司内部经营管理承包协议书
甲方：江西省城建建设集团有限公司
乙方：张志田
为开拓安徽省马鞍山市建筑市场，激活经营机制，调动承包者积极性，甲乙双方协商一致，在互惠互利、平等自愿的基础上订立本合同。
一、甲方同意在安徽省马鞍山市设立分公司，分公司系无法人资格的经济实体。甲方同意乙方承包分公司，乙方可在马鞍山市范围内承接工程业务。甲方在乙方当地设立账号供乙方独立使用，并对该账户进行合法监管，乙方所经营工程款、投标保证金等相关款项必须汇入该账户，未经甲方书面授权同意不得转入其他账户。
二、承包性质：
乙方必须严格按照国家法律法规和总公司的各项规章制度承包经营马鞍山市分公司，不得超出工商管理部门和甲方的授权范围开展各项经营活动。
马鞍山市分公司实行自主经营、独立核算、自负盈亏、风险承包经营方式。乙方负责承担在承包经营期间内马鞍山市分公司所涉及事务的一切经济和法律责任，并按工程设计年限承担在承包期间所承建工程质量责任。甲方只履行监管职能。
三、承包期限：
1、承包期限：====年。从分公司营业执照注册登记之日起计算。
2、根据法律规定或本协议书约定，提前解除或终止协议书履行的，不受上述期限的限制。
四、管理费及缴纳时间
1、分公司年产值在四千万元以下，乙方缴纳管理费二十万元，超出部分按照1%缴纳；
2、缴纳时间:按照乙方承建的工程工程款到账比例交付，由甲方在工程款中直接扣除；
五、税费约定
乙方必须按照国家税务部门及甲方的相关财务制度依法纳税：其营业税、城建税、教育费附加、其他矿产资源税和建安合同印花税由工程所在地征收，所得税由乙方预交给甲方代缴。如国家税法调整，本协议应按调整税法为准执行。乙方必须加强财务管理，建账建制，以备查。因乙方或分公司经营中所欠税费造成的一切经济法律责任全部由乙方承担。
六、双方权利义务
1、甲方批准并核发分公司行政专用章、财务专用章、合同专用章各一枚
2、乙方承包期间，甲方应为乙方提供承接、承建工程所需的有效证件及相关资料，分公司参加投标或签订合同等文书须寄回总公司盖章。
3、乙方承包经营期间，在投标或议标时，甲方尽力提供注册建造师、五大员等证件临时借用。如乙方在项目施工过程中需使用甲方注册建造师证书，使用期间乙方应每月支付给建造师一万元，各类人员参与投标或派驻现场的费用由乙方按市场标准支付。
4、乙方对马鞍山市（含所辖区域）建筑市场有自主经营权力，甲方应给予大力协助，但乙方不能零利润或负利润中标。所有中标工程正式施工合同必须由甲方审核签订，并将中标通知书、合同一正一副原件交甲方备案归档。乙方应严格遵守甲方合同管理相关规定。
5、乙方不得以甲方的名义或马鞍山分公司的名义对外进行担保、贷款、开具空头支票、抵押、赊欠等合同，否则由此引起的一切经济纠纷和法律责任全部由乙方承担。
6、乙方或分公司不得以投标委托人的身份签订任何对甲方不利的书面文件、协议、合同等，否则引起的一切经济纠纷和法律责任全部由乙方承担。
7、本协议书有效期内乙方（或以马鞍山分公司名义）所购置的财产归乙方所有，分公司的商誉、企业品牌等无形资产，其所有权归甲方，乙方有权自行支配承包所获利润（扣除生产经营成本、国家税费和本合同规定的甲方管理费后）如有亏损，也由乙方承担。
8、甲方负责组织协调乙方所需的建造师、专职安全员、工程技术人员的注册、登记、培训考试、到场投标等工作，但由此产生的费用由乙方承担。
9、甲方负责协调配合乙方办理经营活动中，所需的银行履约保函、外经证、社保、人员注册、证件证章公证、劳动合同等相关手续，但办理费用由乙方承担。如乙方承建较大工程项目，确实需甲方提供履约保函或保证金支持时，报甲方领导审批后，根据实际情况双方协商办理。
10、乙方在施工管理中，对已完工工程竣工验收资料原件除自己保留一套外，必须上交一整套（中标通知书、施工合同、施工许可证、地基或桩基检测报告、竣工验收报告、竣工备案表、竣工图）等原件给甲方存档备案。
11、乙方在使用人才或工程劳务分包等方面，都必须按照国家劳动合同法签订用人劳动合同，遵守法律相关条款，建立用人资料档案。因未与劳动者签订劳动合同而引发的纠纷问题，由乙方承担一切经济和法律责任
乙方在与甲方的本合同期满前应妥善处理好员工的分流问题，否则造成不良后果由乙方承担全部责任。
12、乙方承包期间，必须及时结清相关债权、债务，如乙方的赊欠问题导致司法部门冻结甲方帐户或划拨账款，全部损失由乙方负责。乙方必须保证在七天内解冻及归还划拨的账款，逾期乙方除归还划拨的账款及利息外，还应按冻结或划拨账款数的1%/月向甲方支付罚款。如果属于总公司或其他分公司经营赊欠问题导致司法部门冻结乙方帐户或划拨账款，全部损失由甲方负责，甲方必须保证在七天内解冻及归还划拨的账款。
七、人员任命：
甲方聘任乙方为马鞍山市分公司经理，全面负责马鞍山市分公司的工作，但须接受甲方派出代表的工作监督。如甲方派出代表工作不配合造成乙方经营困扰，乙方有权要求更换。但甲乙双方之间不存在劳动合同关系，仅是内部承包合同关系，乙方不得以劳动合同法规定向甲方要求劳动待遇。
八、其他：
1、本协议书约定的承包期限满前60日内，双方协商续约。若双方不再续签承包协议，乙方应当于本协议书约定的承包期满前10日内无条件向甲方办理马鞍山市分公司的移交手续，同时对马鞍山市分公司（含所辖区内、外承包的项目工程）财务帐目进行清算，清算费由乙方承担，同时乙方负责对前期（含所辖区内、外承包的项目工程）事务进行了结并承担与之相关的经济与法律责任。
2、本协议书约定的承包期期满双方不再续约后，乙方承包的分公司（含所辖区内、外承包的项目工程）有未竣工或者未结算完毕的工程，甲方应配合乙方继续承包组织施工至该工程竣工验收交付使用或者开展结算工作，直到乙方承包的分公司结清所有工程价款为止；未竣工或者未结算完毕工程的收益或者亏损均由乙方自行承担。
3、乙方无故单方终止合同，需赔偿甲方对分公司投资的经济损失，并继续承担终止前的经济活动中的一切经济、法律及相关责任
4、乙方立足马鞍山市(包括辖区范围内)地区市场从事生产经营活动，在马鞍山市以外地区承接的项目原则上应与甲方所属专业公司合作并共同进行组织实施
5、因乙方经营管理不善，造成经济损失和不良社会影响，甲方有权随时强制终止承包协议，并追究乙方承包责任人相关责任
6、本承包协议书是乙方承包马鞍山市分公司的主合同，其他围绕本协议履行所涉及的相关补充合同、协议以及甲方的内部管理制度、文件决议、决定均构成本协议书的附件，对双方均具有约束力。
7、未约甲方书面同意，乙方不得以任何理由、方式将马鞍山市分公司转包（让）给任何第三方经营管理。
九、在乙方承包经营期间，如因乙方承包的马鞍山市分公司所涉工程导致的诉讼、仲裁等情况，造成甲方承担法律责任的，甲方的全部损失（包括律师费用在内）均由乙方赔偿。
十、本协议经双方签字盖章后生效实施，在乙方承包马鞍山市分公司期内涉及的所有建筑工程项目款项结清后自动失效。分公司注册成立后5天内应将分公司的全部资料复件给甲方备案（包印章的样章）
本协议书一式伍分，甲方执三份，乙方两份。
十一、本协议在执行过程中，未尽事宜，双方协商解决，如协商未决，双方同意由甲方所在地人民法院管辖。
甲方（盖章）：
乙方（签字）：
负责人签字：
身份证号：
联系电话：
联系电话：
第5篇 药店经营管理技巧
药店经营管理技巧
随着经济的发展,药店行业也迅速发展。国内的医药行业如果想与国际接轨的话,应该在哪方面有所变动呢在经营管理的技巧上应该有哪些呢
技巧一:创新经营
进入21世纪,科学管理,创新经营是加强店管理的新要求,也是提高药店管理水平的标准。
经营管理者要提高自身综合素质,努力学习不实践,在实践中使科学思维得到提炼和升华。创新推动药店经营管理进步取之不竭的动力和源泉。如今,药店经营管理处处存在着创新机遇,药店经营管理不能墨守成规,若如此,管理就会走入死胡同。
技巧二:管理细化
体制、管理艺术性和社会支持等都是提高经营管理的重要方面。从事经营管理的人员应引起重视,全面把握,不能放松:
首先,获得gsp认证是实现经营管理升级的保证。
gsp是医药经营企业质量管理规范,是国家规定医药经营企业必须达到的相关要求和标准。药店从进货、质检、柜台展示、药品摆放、价格管理、财务核算、顾客服务、药品销售等具备进、销、存等一套经营管理程序,这一套经营管理程序须有完善的管理制度。只有完善的管理体制才能确保药店管理上水平、上档次。
其次,管理的艺术性是提高管理水平的重要手段。
经营管理是讲究艺术性的,不是盲目和照本宣科。21世纪充满竞争和挑战,加强药店管理更注重艺术性,药店不再是靠降价获利,而是靠过硬的管理。管理又是依靠管理者的管理艺术,按照管理的法则,充分调动全体员工的积极性和创造性,促进经营。
再次,争取社会支持是药店发展的必要保障。
药店虽小但与社会联系密切,药监、工商、城管、卫生等多方面都与之有关系。加强与外界的沟通与合作是药店发展的重要条件,否则难以存在下去。因此积极争取社会各方面的支持,创造良好的外部环境,对药店发展有着极为重要的意义。
技巧三:质量为上
衡量一个药店管理水平的高低,药品质量的好与坏是重要标准。加强药品质量管理要严格按照gsp管理要求进行。健全的管理制度是从进货到销售一条龙管理。对存在的质量问题,要引起足够重视,发现问题立即整改,杜绝有质量问题的商品销售。
技巧四:高新技术
本世纪是知识、技术的时代。医药零售经营正向规范化、现代化、连锁化发展,高新技术的应用,使管理方式和手段日新月异,对推动药店管理进步有重要作用。医药管理软件的开发对加强连锁经营网络化管理、现代化管理发挥着积极作用。现代技术成为连锁经营远程管理、网上购物不可或缺的管理手段。药店管理必须与现代技术相结合,否则将会落后于时代。
第6篇 某某商城经营管理建议
某商城经营管理建议
目录
1.前言:
2.组织管理架构图
3.关于组织架购的说明
4.经营各部门职能及岗位设置和岗位责任
5.**业主经营公约
6.**经营管理制度(附)
*建议公司聘请专业的商场管理顾问公司作本项目的经营管理顾问单位,一方面能够切实确保**的经营管理的有序进行,另一方面也是本项目的一个极具竞争力的卖点和优势,能够极大促进本案的销售和招商。对商城的直接管理可采用两种方案:
1、由开发商注册成立ha市**有限公司,聘请经营管理顾问单位进行管理。
2、由商城物业管理公司下设市场推广部来管理。
以上两种方案由开放商整体经营战略因素决定。
**是店中店模式,由专业的市场策划机构做以全程商业推广策划,在形象推广方面导入ci战略,在经营上导入cs战略,并由专业的从业人员组建的市场推广部门将成为经营公司的核心机构。**全年度将有计划地组织统一的市场营销推广活动,高密度的媒体广告推广和各类大型公关、节日性活动,有效地带动每个店铺的销售增长,而且规模性的整体广告使得每个店铺所摊的广告成本和促销收益比值达到最小。同时**聘请国际物业管理公司做物业管理顾问,向业主提供全面、专业、周到的人性化服务。为确保**规范、良性的运营,名符其实地将先进的管理理念导入当地零售行业,成为ha市的样本项目。引入全新的管理理念,作到统一管理,自主经营,规范管理、灵活经营相结合,分权和集权相统一、管理与服务相统一。根据具体管理方案也可采用自主经营,服从统一监督。特制订**管理制度,旨在通过保障产权所有者权利、规范业主经营行为、提高**整体的商业竞争力。
**管理组织架构:
关于架构的有关说明:
1、**管理委员会的组成及基本职能
组建:由ha市工商局、国税局、地税局、消费者协会、质量检测委员会、公安局联合组建。
基本职能:对于**的整体运营和市场管理进行直接领导和监督,代表政府管理**的运营,是**内的最高、权利和纠纷裁决机构。有权监督审核**的管理制度和营运工作
2、**有限公司的组建和基本职责:
组建:由上级管理部门核准成立**有限公司,委派对**进行全程经营管理。
基本职责:
1)制订整体和阶段市场经营战略目标和执行策略并负责贯彻执行。
2)具有cis导入和推广的职责,具体在于规范和执行'十大统一':
统一营业员服饰、统一营业员管理制度、统一服务培训、统一产品质量监控、统一的广告推广、统一的物业服务、统一的信息服务、统一的门面装饰格调。统一的经营理念、统一的服务标准。
3)cs(顾客满意)战略具有倡导和监控的职责。
4)逐步建立并完善mis系统。
5)直接向业主负责,对**的各单元店铺执行统一有效的管理与服务,维护业主的合法权利。
6)严谨、公证地执行**的经营管理制度。
7)监控物业管理公司的工作。
3、**业主委员会的组成及基本职责:
组成:在业主代表中推选产生,5-8名常委、一名首席常委
基本职责:
1)向**有限公司提出有关**经营和管理的合理化建议
2)对**物业管理公司的工作进行监督和评估建议并有权提出更换物业管理公司。
3)有权代表业主向管理委员会提出和**经营管理系统和物业管理公司之间的纠纷解决要求。
2、关于收费的列项及建议:
**管委会的收费标准(定额营业税另计)
物业管理公司的收费标准
市场推广的统一收费标准
建议以上收费按清单列支,并合并统一收取。
3、关于收银系统的建议:
自主收银(统一收据),统一开票,统一收据样式,统一的信誉卡片。
经营各部门职能及岗位设置和岗位责任
一、营运计划部:
部门职能:阶段性项目整体营业目标和计划的拟订,并督促执行。
协调各部门之间的工作。
对各商铺的经营管理与引导
对营业员纪律的管理
直接面向业主的经营管理管理制度的执行监控和奖惩处理。
对各店铺经营状况的掌控(资料登记)
协调各店铺之间和店铺与项目经营各部门的关系
公关活动、促削方案的拟订和实施,通知业主相关安排和通告促销费用清单。
投诉站管理
二、市场部职能:`
部门职能:了解宏观环境、政府的政策、企事业单位的消费情况,分析零售商业的走势。
本地零售市场定期的调研、分析商业格局的变化。
收集商业情报,竞争对手的动态,并作出针对性的推广策略
了解最新的项目管理模式和促销公关手段,对项目的管理提出合理化建议
对于顾客的调研,了解顾客的构成、消费习惯、购买意向等方面的调研
建立**顾客满意度监控体系。提出培育顾客忠诚的建议。
挖掘潜在的顾客群体,提出相应建议
配合营运部完成促销方案拟订。
三、广告部:
部门职能:pop室管理、楼体的大型广告牌的承租制作与管理维护
内部店面pop和店面形象的管理
内部公共空间广告灯箱及海报管理、
内部共享空间推广活动场地的管理、外部项目门前场地大型推广活动的管理
广播室管理
促销公关活动的推广执行(包括媒体执行、现场道具、各类演艺活动组织等)
ci系统的推广执行
四、培训部:
部门职能: 营业人员的岗前培训
了解新的服务规范与行为理念,定期举行在岗人员的再培训
制订培训计划、制订课堂培训内容。
与商业方面的学者专家保持良好的合作关系。
对每期学员考核评定,对于可以上岗者发给资格证书,并推荐到适合的铺位上岗。
五、财务部:
部门职能:统一管理各收银台的收银,开票工作。
每三天与经营者结算。
经营公司财
务报表编制和分析报告
发票管理
统一收取各种规费(工商管理费、税务、物业、推广等)
项目运营的各种费用支出的审核
现金管理
税金申报、交纳。
项目运营费用公开
项目定期营业额的估算和分析。
六、信息管理部,逐步健全mis系统。
七、行政部:
部门职能:项目经营公司和物业公司日常行政、办公管理(包括办公性支出如电话费等)
对项目经营管理员工的行为规范管理监督
后勤、职工福利生活的管理、各类职工活动的组织。
经营系统人事、档案管理、办公备品管理。
岗位职责设定:以上各部门本着节约开支、精兵简政的原则设置岗位,营运部、设部门经理、副经理各一名,职员在开业后至少设2人,其他各部门设部门经理一人,不设副经理。市场部、广告部、财务部职员开业后至少要两个人以上。信息部和行政部、培训部可以只有一名职员或由经理兼任。
岗位职责:
部门经理:对上级主管领导直接负责,定期参加会议、汇报工作、提出建议。
制订本部门的工作流程、工作计划、部门内的分工
管理本部门的工作和日常业务
监督和完善本部门职员的工作、维护好内部的人际关系。
定期工作总结和工作计划的提交
部门副经理:直接对部门经理负责,协助完成相关管理工作
其他同部门经理。
职员:向部门经理、副经理负责,在完成好部门内的分工所要求的工作基础上,协助其他部门的工作。
协助本部门其他员工工作。
认真完成个人工作总结。
对本部门的工作状况和建议有权向部门领导提出,非一般情况可以直接向总经理汇报。
**业主公约(草案)(后附)
**经营管理制度
目录:
总则
进场管理制度
经营商品质量管理
门市形象、店内外环境管理制度
营业、推广管理制度
人事、培训管理
服务营销管理制度
营业人员行为规范
奖惩制度
第7篇 酒店委托经营管理协议书
酒店委托管理协议
委托方：（以下简称甲方）
被委托方：（以下简称乙方）
为了提升酒店的管理水平和服务质量使酒店赢得良好的社会声誉和经济效益，（以下简称委托方），特委托__________，（以下简称管理公司）全权经营管理酒店。双方依据平等互利的原则，经过友好协商，特订立本合同。
第一条
酒店
本合同用的“酒店”一词指位于，内容包括：客房、值班室、布草房（杂物间）、阳台、院子50%面积和酒店建筑所在地的空地、绿地等；
（1）__________间客房；
（2）__________间标间；
（3）________大床房50%院子面积和酒店建筑所在地的空地、绿地等，全部占地约________平方米
（4）提供后勤服务的综合房间及住宿房间等。
（5）酒店经营所需的供水、电力、电脑网络及其wifi等能源以及排水、消防等附属设施及卫生设备等设备；
（6）全部“家具、装置及营运物品”。
第二条
经营总收入
在本合同中这是指经营酒店及其设备所得的客房、娱乐设施、场地出租、电话、电传、传真、洗衣、出租汽车及其他各项服务获得的全部收入的总和。
第三条
经营毛利
本合同中的“经营毛利”是指总收入减去酒店经营成本和费用后的余额。除本合同另有规定外，酒店经营成本和费用不包括以下内容：
（1）固定资产折旧费和投资性质的费用摊销及更新基金；
（2）贷款利息（流动资金贷款利息除外）；
（3）所得税、房产税及其他附加税；
（4）土地使用税；
（5）国家汇率调整造成的汇兑损失；
（6）委托方董事会特别要求所进行的、非酒店日常经营管理所需的会计、审计、律师等费用；
（7）投资方成员在酒店的挂账及投资方的内部会议等挂账；
（8）经投资方同意购置的固定资产和零星工程完善项目；
（9）投资方单方面要求的接待、广告、赞助性开支以及未得到管理方同意而实际由投资方获益和开支的各项费用。
（10）其他非酒店经营所产生的费用
第四条
本协议自*年*月*日至*年*月*日
第五条
总经理
酒店总经理或副总经理人选经管理公司与委托方充分协商后由管理公司任免。
总经理是管理公司在酒店的总代表。总经理对酒店经营管理事务有指挥权和决定权，对酒店经营管理全面负责并对管理公司负责。
总经理是酒店法人的委托代表。总经理如有营私舞弊行为，需经证实后，委托方有权要求管理公司进行撤换。副总经理协助总经理工作。
第六条
人事安排
1、管理公司将根据酒店的实际状况提出人事、组织机构设置方案，根据上述方案计划安排酒店员工工作。
2、酒店各级员工的聘任、奖惩、调动和安置均由总经理按国家有关规定决定和处理。
3、管理公司派往酒店工作的职工均受酒店雇佣，其住宿、交通（包括市内交通）均由酒店负责；工资、奖金、休假、医疗等享受酒店员工同等待遇。
第七条
酒店的管理工作
管理公司及其代表在管理酒店期间，负责贯彻、执行国家的各项方针、政策和规定。
管理公司除了酒店的日常经营管理工作外，其主要工作有：
（1）乙方负责招聘具备酒店从业素质的员工，开展员工上岗前的业务知识、技能的培训。
（2）宾馆装修期间提出专业的整改意见和建议。
（3）负责为宾馆建立相应的管理体系和服务体系，按照星级宾馆的标准实施全面质量管理。
（4）建立实施各项规章制度和操作规程，并制定相应跟业绩挂钩的绩效管理机制。
（5）负责为宾馆的经营拓展客源市场，建立酒店自身销售网络系统，并利用乙方现有的酒店网络，积极使用电子商务，积极促销酒店旅游市场。
（6）乙方将派出专业人员整合本地资源，设计酒店的整体CIS形象识别系统，以统一、整体的品牌形象崛起于本地区。
（7）通过深入的调查研究和理论分析，向甲方股东提交酒店的年度预算、年度经营计划以及酒店最佳的产品组合内容和远景发展规划。
（8）乙方竭尽全力完善、维护好酒店的硬件设施，使之能良性循环，确保酒店常新、环境完美、不断完善和配套。
（9）按照酒店的设备、设施条件，提供先进的经营管理方法和服务水平；
（10）全面负责酒店的公共关系事务和市场推销；
（11）深化员工业务技能培训工作；
（12）负责监督和考核总经理的工作业绩；
（13）每一会计年度前30天向委托方提交酒店的年度经营方案及财务预算；
（14）每一个月的后15天内向委托方提交反映该月酒店经营情况的财务报表；
（15）每一个会计年度结束1个月内，向委托方提交酒店财务报告，说明本年度决算情况和经营成果；
（16）根据市场变化情况和经营需要，调整和修改酒店各项收费标准；
（17）负责酒店的日常维修和保养；
（18）为保障酒店的权益，代表委托方和管理公司进行法律诉讼；
第八条
管理公司收取的管理费按总收入的百分之三至百分之五收取。超出预算指标的部分按百分之五以上提取管理费。
第九条
管理费每月支付一次，其计算方法是按当月总收入乘以上费率，于次月15日前汇入管理公司指定的账户。
第十条
委托方董事会的责任：
1、及时办妥酒店经营所必须的全部营业许可证和营业执照；
2、提供酒店经营所必须的定额流动资金。
3、按时审批酒店年度经营方案、年度财务预算与决算；
4、审查批准酒店扩建、改建计划；
5、协调好基建与经营存在的各种事宜，安排落实宾馆经营必需的水、电、气等基础设施，保证消防安全设施的齐备，因设施未齐全、设备未完备以及因证照不齐等原因而引发的行政罚款费用不进入酒店费用。
6、委托方须协调好当地政府的相应关系，当地政府超出标准之外的收费由委托方承担。
7、其他必须由委托方决定的有关事宜。
第十一条
管理公司责任
1、通过各种途径，努力提高酒店客房的出租率，增加经济效益；
2、选派合格人选到酒店任职；
3、按时提交酒店年度经营方案和财务预算与决算；
4、不断引进先进适用的经营方法和管理经验，使酒店的管理不低于国内同类酒店的管理水平，并尽快培养干部和员工，进入酒店管理各级领导层；
5、负责编制和健全酒店的各项规章制度；
6、利用集团优势，在管理公司所属酒店内安排酒店员工的培训和实践；
7、其他必须由管理公司办理的一切有关事宜。
第十二条
酒店每年留有一定数额的更新基金，用作酒店设备的更新、添置等。每年更新基金的额度计算标准为：
第一年至第三年，不少于总收入的百分之三；
第四年起，不少于总收入的百分之五；
更新基金可以一年一次提用，也可以分月提用。
更新添置项目所需资金在经营成本列支。
第十三条
管理公司认为需要时，有权根据实际情况用更新基金更换、添置酒店的设备、陈设和家具等。每年度更新基金如未用完留有余额，可转入下一个会计年度，与下一年度的更新基金合并提用。
第十四条
本合同期满或提前终止时，管理公司须将更新基金的余额如数归还委托方。
第十五条
酒店的一切债权、债务属委托方。
第十六条
在本合同有效期内，酒店的全部产权属委托方所有，管理公司不得以任何方式出售或抵押。
第十七条
管理公司有权根据本合同规定使用调配酒店财产。
第十八条
委托方在处置酒店财产时，应以不影响本合同的履行为原则。否则，应征得管理公司同意。
第十九条
酒店按照国家的有关法律和税收条例的规定缴纳各项税金。
第二十条
甲方派驻股东代表听取酒店重大管理制度、用工薪酬分配制度、财务预决算方案及其它重大事项的决策。审议酒店年度经营计划，拟定酒店内部管理机构设置等事项。
第二十一条
建立完善年度财务审计制度、日常经营支出由总经理签字。超过10万元以上的固定资产添置、重大合同需经甲方派出的股东代表同意方可签署。
第二十二条
乙方不得以酒店的名义对外签署财产担保合同及财产担保文件。
第二十三条
甲方有权了解和知晓乙方所实施的全部管理工作，并提出意见和建议，主要从营业收入和综合毛利、利润等方面对乙方的管理进行考核，使经营和资产本身得到良性发展和保值、增值。
第二十四条
在合同有效期内，双方中的任何一方如不履行本合同规定的条款，视为违约。另一方有权根据违约程度要求违约方赔偿经济损失。
第二十五条
由于一方的过失，造成本合同不能履行或不能完全履行时，由过失的一方承担违约责任。
第二十六条
如甲、乙双方遇不可抗拒的自然、社会因素，致使本合同无法按正常履行时，本合同即告终止，甲、乙方双方不承担任何违约责任。
第二十七条
如因自然因素及市政维修、道路改建、治安整顿等严重且较长时间影响酒店正常经营的，甲方应对乙方管理目标要予以酌情扣减。
第二十八条
凡因执行本合同所发生的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，双方均可向各公司所在地人民法院起诉。
第二十九条
本合同如有未尽事宜，经双方同意后，可以用书面形式进行补充与修改。合同修改文件与合同具有同等法律效力。
第三十条
本合同经双方授权代表签署并加盖公章后，立即生效。
第三十一条
本合同共四份，双方各执两份，具同等法律效力。
第三十二条
附加
（1）委托方
1、业主方收取毛利润的51%
2、管理方的身份证复印件
（2）管理方
1、管理方有权在经营过程中变更对酒店的经营方式
甲方：
乙方：
时间：*年*月*日
时间：*年*月*日
第8篇 自管物业共用部位共用设施管理经营收益分配
第1条 在山庄设置社区平面分布图、业主公告栏,各路口道路指路牌、分区指示牌、房屋楼号牌及其他公共配套设施场地标识进行统一规划。
第2条 室外招牌、广告牌、霓虹灯的设置必须报业主委员会审批,审批通过后方可设置,要求设置整齐有序。
第3条 保持各种公告栏、标识牌齐全、规范、美观,公共区域无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。
第4条 各物业用房(含岗亭)、公共设备用房必须专房专用,做到安全、卫生、整洁,主要设施设备标识清楚齐全。
(如发现物业用房、各设备房用于其它用途,每处每次扣服务质量标准分值50分。如主要设施设备标识不清楚不齐全,房屋不安全、不卫生、不整洁扣服务质量标准分值20分)
第5条 不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途,不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。
确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的,应当征得书面同意后办理相关手续,制定施工方案,开工前要在物业区域内公示,施工过程中尽可能减少对业主的影响,并及时恢复原状。
第6条 共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动。经营收入扣除经营成本后的盈余全部用于园区建设。
第7条 在规范服务和开展多种经营的基础上,给业主带来实实在在的实惠,逐年降低物业费。
第9篇 年物业管理经营管理押密试题及答案
2023年物业管理经营管理押密试题及答案
一、单项选择题
1.城市房地产市场的主要组成部分是(a)。
a.市场价商品住宅
b.经济适用住房
c.公共住宅
d.廉租房
2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(a)。
a.宏观因素
b.市场供求
c.相关因素
d.价格因素
3.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于(d)。
a.物业服务企业的质量
b.物业服务企业的要求
c.物业的现状
d.业主的态度
4.下列物业租赁方式中,会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是(d)租赁。
a.周期性
b.私房
c.定期
d.意愿
5.房屋租赁登记备案的一般程序不包括(c)。
a.申请
b.审查
c.批准
d.颁证
6.零售商业物业的现场管理是否成功,有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素的是(c)。
a.正确的经营管理策略
b.有针对性的管理方案设计
c.详细的管理计划
d.精确的费用测算
7.投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式不包括(b)。
a.全部出售套现
b.将产权赠与他人
c.将大部分产权出售,成为小股东
d.完全拥有产权,或直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东的身份
8.物业管理成本的类型中,(a)成本是指在会计期间开始前,对所承担的实际物业管理工作预估的成本,目的在于预测实际成本以供定价参考。
a.估计
b.可缓
c.边际
d.可免
9.在人工费的估算中,福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项,其中福利基金应按工资总额的(d)计算。
a.3%
b.2%
c.1.5%
d.14%
10.概率预算的编制方法不包括(c)。
a.确定预算编制所涉及的每一变量
b.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总,求取成本期望值
c.确定每一变量的变化范围及联合概率
d.计算各变量不同“组合”的联合概率
11.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成,首先要(a)。
a.明确控制范围
b.执行控制标准
c.分析相关差异
d.纠正成本偏差
12.在前期物业管理阶段,(d)拥有物业,是物业的第一业主。
a.设计单位
b.施工单位
c.业主
d.建设单位
13.针对不同的零售商业物业,物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言,经营策略不包括(a)。
a.设置完善的机构
b.树立品牌形象,参与市场竞争
c.与开发商建立密切联系,考虑长线战略联盟
d.必要的经济回报
14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目,都要成立消防安全组织,其最高管理机构是(b)。
a.物业服务企业
b.安全委员会
c.业主委员会
d.环境与发展委员会
15.组合投资管理工作的步骤中,(c)是按照一定的标准,采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
a.制订投资方针和政策
b.投资组合的调整
c.投资组合绩效评估
d.构建投资组合
16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说,人们都偏向使用内部服务,但如果内部服务的成本高出市场的(b)以上,或不能得到相应的服务,这种偏向就会消失。
a.8%
b.10%
c.12%
d.15%
17.不良物业资产形成的原因中,造成不良资产生成的直接原因是(c)。
a.经济周期变化
b.房地产虚假的泡沫繁荣
c.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
d.银行货币资金运作的中断
1.物业管理成本按照与决策的关系划分,可将成本分为(cde)成本等。
a.固定
b.变动
c.边际
d.差异
e.机会
2.成本的控制常常运用不同的机制,据此可将成本的控制分为(abd)控制。
a.反馈性
b.防护性
c.事前
d.前馈性
e.事中
3.风险管理的整个过程可以分成(acde)四个步骤。
a.风险识别
b.风险承担
c.风险控制
d.风险评估
e.风险调整
4.财务报告会计报表部分中,企业在会计期末编制的主要会计报表有(abce)。
a.资产负债表
b.不需对外报送的成本报表
c.利润表
d.资产减值准备明细表
e.现金流量表
5.利润总额是指企业实现的全部利润,包括企业的(bcde)等内容。
a.主营业务收入
b.所得税
c.营业外收支净额
d.投资收益
e.当年营业利润
第10篇 cb国际酒店管理公司经营模式
国际酒店管理公司的经营模式
当提及一些名字,比如,假日,洲际,雅高,万豪,锦江,如家,cendent, hilton,best western,minotel,logis de france, ibis, fomule 1,moevenpick, nh, eurostar hotusa, sol melia… 让我们跟不同地区不同的人提起,相信他们的反应都会不一样,然而有多少人能肯定他们都是酒店的品牌,是连锁酒店的品牌
国际连锁酒店管理集团在美国市场的占有率高达70%以上,在欧洲市场只占约25%(travel research, 2003)。在国际酒店行业中,一些都市中的酒店行业内的竞争都是一些国际知名酒店品牌之间的角逐,而另一些城市的酒店业领导者却又是一些当地品牌的创导者。
中国的酒店业正处于飞速发展的阶段,连锁酒店集团在中国市场中的发展前景无疑成为了时下业内人士的焦点话题。而近年来,酒店集团的本土化创新引起了我们的强烈关注,并值得我们进行进一步的研究和探讨.
国际酒店管理模式介绍:
a) 主要国际酒店管理模式的介绍
i) 全权委托酒店管理公司管理经营 (management contract)
自80年代末期起国际酒店品牌进入中国市场后至今,全权委托世界知名品牌酒店管理公司管理经营中国市场上的高档涉外酒店是我们采用的最普遍的经营方式。如众所周知的洲际,喜来登,希尔顿,等等。。。
这种酒店经营模式的主要特征是:
酒店管理方不参与投资, 原则上拥有酒店管理营运的主动决策权;
酒店投资业主方可通过管理方的专业管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市场,投资风险相对减小,投资回报相对有所保障;
合作基础基于合同条款,管理方和业主方的最终营运目标能否达成一致在每一个具体酒店项目中的最终运行结果不能准确地预测(合作双方都很难准确地预测)
对于酒店管理方,该模式能帮助酒店品牌的市场扩张,能主动掌控品牌质量和经营结果,没有资本投资的需要,管理费及其他收入有所保障并有可预测性
各酒店集团的合同条款各有不同
ii)酒店管理公司管理并参与项目投资 或称直接经营(ownership)
在中国酒店市场也有少数国际品牌与当地酒店房地产发展商或投资者合作共同投资酒店项目。shangri-la, starwood 等品牌在中国市场都有着不同规模的酒店投资。
这种酒店经营模式的主要特征是:
酒店管理方不仅拥有酒店管理营运的主动决策权,而且参与全部或部分投资;
酒店投资各方与管理方在合作初期就容易达成营运目标及盈利目标,合作基础相对稳固,利益相连;
由于该模式需要有大量资金投入,对国际酒店集团来说,其发展速度会受到相对限制。从不同角度分析,其利弊也各有不同。某些酒店管理公司会有战略性地投资在主要市场中的品牌旗舰店,在管理期限和经营主动权上都较其他任何经营模式更有优势。对于业主来说,一旦让管理方参与投资,对酒店品牌的重新选择和房地产再投资都将有一定的局限。
iii)特许经营 (franchising)
在海外市场,特许经营模式在酒店业中得到了很广泛地运用,在中国市场却才刚刚开始。最明显的例子就是我们洲际的假日酒店品牌,假日是全球最大的特许经营酒店品牌。然而在中国我们的假日酒店实施的都是管理公司经营模式。不难看出这跟中国的酒店市场的发展有很大的关联。特许经营的模式不容许酒店集团直接参与酒店的日常营运和管理,而是帮助各个独立酒店通过国际酒店品牌的市场渗透力和广泛的传播能力,减少独立酒店在市场推广以及预订系统的开发方面的投资时间和资金,以及帮助独立酒店迅速建立起专业的酒店内部营运系统,提供专业的培训。
这种酒店经营模式的主要特征是:
酒店业主支付国际酒店集团特许经营费以换取该品牌的使用权,业主酒店享受该集团一系列的品牌推广服务,如:市场推广,客房预定系统,酒店会员系统,采购系统等等;
酒店业主在签约期间得到酒店集团在酒店服务与营运方面一系列的支持,以保证该酒店达到品牌的服务质量的标准和要求。签约酒店同时也被酒店集团要求严格遵守相关的服务标准和流程;
业主酒店自主经营签约的特许经营酒店,管理公司不往酒店派驻专门的酒店管理人员。
酒店很难考核该酒店品牌所带来的直接经济效应。
iv)加盟经营(voluntary association)
加盟经营的模式一般用于一些规模较小的经济型独立酒店。在美国和欧洲市场尤为普遍。典型的品牌有:美国的best western,,欧洲的minotel, logis de france, eurostar hotusa等等。而作为豪华酒店的美国品牌leading hotels也成功地以加盟经营的模式很早的进入了中国市场,吸收了一批独立酒店加盟其网络,这些加盟酒店往往更重视其自身在国际市场中知名度的打造,而不是加盟后的实际经济效应。这些酒店有:广州的白天鹅宾馆,北京的贵宾楼饭店,王府饭店,上海的花园酒店等。而经济型酒店在中国市场近些年才刚开始发展,一些国际知名品牌也尚未来得及在中国市场中扩张。
这种酒店经营模式的主要特征是:
独立酒店支付酒店集团固定的费用加入该集团的网络系统,如:全球订房网络系统,电子采购系统,区域性市场推广活动和酒店名录等;
对于特别小型的酒店来说,有可能承担不起国际网络参与费;
对于国际酒店集团来说,各个加盟酒店的软硬件水平会参差不齐,很难统一标准。
v) 策略联盟 (strategic alliance/affiliation)
策略联盟可以是同行业的竞争对手之间或非同行业的间接竞争对手之间在科技或资源上的一种分享和联营方式用以增强在市场中的竞争力或有效地降低成本。事实上一些国际品牌在不同形式上为酒店提供专业服务或互动项目可以发挥和加强策略联盟酒店在某一领域中的竞争优势。如着名的提供全球网络订房系统服务的utell, vantis(原vip international)就联合世界各地的独立酒店或中小型酒店集团加入其系统,增加这些独立酒店与国际大型酒店集团,如洲际、雅高、希尔顿、万豪等国际酒店集团的竞争力,同时也打造出了自己的专业服务品牌。一些国际大型航空公司与酒店之间的策略联盟则体现在两个非直接竞争的行业间强强联手,共同发展其忠诚会员计划。
第11篇 物管师物业经营管理模拟试卷
2023年物管师--《物业经营管理》模拟试卷
一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、下列有关物业经营管理概念的说法,错误的是()。
a现代的物业管理,要求从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展
b物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动
c在我国有统一的写字楼分类管理,如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
d物业经营不是一个特定的专业领域,而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果
2、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
a居住物业b收益性物业c大型非房产物业d非房产物业
3、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
a通货膨胀风险b周期风险c变现风险d资本价值风险
4、房地产开发投资企业所得税税率一般为()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年,以1年1次复利计算,则一年后的本利和为()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某笔贷款的年得率为15%,借贷双方约定按委计息,则该笔货款的实际利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列关于设备磨损补偿的说法,错误的是()。
a设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿
b设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
c有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换同,即淘汰旧设备,更换新设备
d不进行设备磨损补偿,企业再生产也能正常运行
8、下列关于物业价格的说法,不正确的是()。
a物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价
b物业价格是和平地获得他人的物业所出的代价
c物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付d以物业作价入股换取设备、技术等是合法的
9、下列选项中,能反应物业价格水平高低的是( )。
a成交价格b市场价格c总价格d单位价格
10、下列()不是构成一个完整的房地产系统的因素。
a社会环境b市场主体c客体d价格
11、需求曲线是一条具有()。
a负斜率的向左下方价倾斜的曲线b负斜率的向右下方倾斜的曲线
c正斜率的向左上方倾斜的曲线d正斜率的向右上方倾斜的黄线
12、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系,这属于房地产市场结构中的()。
a总量结构b区域结构c供求结构d投资结构
13、我国城市住宅的供给住房,不能进入市场流通的是()。
a廉租房b经济适用房c市场价商品住宅d以上全是
14、房地产市场善分析是介于宏观和微观分析之间的分析,其中供给分析的内容包括()。
a调查房地产当前的存量、过去的趋势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等
b分析当前城市规划及期可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
c分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异d以上全是
15、物业管理的中短期计划通常是以物业管理企业与业主签署的委托管理合同的有效期为周期,通常为()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物业租赁指房屋租赁,是一种特定的商品交易经济活动形式,下列选项不是其特征的是()。
a租赁双方都是符合法律规定的责任人b房屋租赁关系不因所有权的转移而中上
c房屋租赁转移房屋的权d房屋166租赁关系是一种经济要式契约关系
17、在租约答订前,租赁管理的主要工作有()。
a租金的确定b收取租金c租金调整d租金结算
18、()已成为衡量物业管理企业实力 竞争力的重要标准之一。
a信息系统应用水平b可持续发展战略c智能化小区d电子商务平台
19、租赁合同到期,合同自行终止承租人需继续租用,应当在租赁期限届满前的()个月提出。173
a1b2c3d4
20、客户关系管理的英文缩写是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列选项中,不是营业成本的是()。
a直接人工费b直接材料费c管理费用d间接费用
22、福利基金按工资总额的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物业管理企业在物业管理活动中发生的各项直接支出是()。
a管理费用 b营业成本c财务费用d人员费用
24、物业管理成本控制的含义是()。
a对目标成本本身的控制b对目标成本完成的控制和过程的监督
c在过程控制的基础上,着眼未来,为今后成本的降低指明方向d以上全部正确
25、前期物业服务合同是由()签订的。
a建设单位和物业管理企业b建设单位和业主委员会
c业主委员会和物业管理企业d以上提到的三方一起
26、物业管理实行招投标,其意义在于()。
a引导业主树立正确的物业管理观念,提高自治能力
b推动物业管理企业不断提高管理水平,增强市场竞争力
c全面促进物业管理行业的发展d以上全部正确
27、下列选项中不属于风险的特征的是()。
a正面性,即风险突如其来使之受到伤害
b负面性,即风险是与损失或不利事件相联系的,没有损失就没有风险和风险管理
c不确定性,介与偶然事件相联系的,即发生不利事件或损失是不确定的,可能发生也可能不发生
d可测性,凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系的,因此,风险事故的发生是可以测定的
28、资金筹集是指()。
a物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程
b物业管理企业将所筹集到的资金,按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程
c物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中,所发生的各种成本费用
d物业管理企业所取得的各种收入,如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务取得的收入等
29、下列关于物业管理绩效评的最重要、最基础的指标是()。
a基本指标b修正指标c评议指标d总况指标
30、下列关于物业管理绩效评价的特点,说法错误的是()。
a以物业管理企业作为具体评价对象
b以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点
c以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据
d将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比,以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价的结果
31、物业管理绩效评价的主要方法是()。
a综合分析判断法b功效系数法c定性分析判断法d基本指标计分方法
32、下列选项中,不是按照写字楼物业所具备功能差异分类的是()。
a单纯型写字楼b商住型写字楼c综合型写字楼d自用型写字楼
33、当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式叫()
a益租b净租c毛租d利租
34、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是()。
a物业经济指标b服务满意度c物业品牌化d以上都是
35、零售商业物业在选址和规划时,主要应考虑().
a市场容量b进出交通 c地点显著d以上都是
36、选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。
a声誉b财务能力c租户组合与位置分配d租户需要的服务
37、投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标,进行()。
a组合投资b搭配投资c分期投资d贷款投资
38、企业的物业资产是指()。
a企业为了生产和持续发展而拥有的房地产
b企业为了生产而拥有或租用的房地产
c企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产
d企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一
39、下列选项中,不属于以应收帐款形式表现的不良资产是()。
a逾期的应收帐款b呆滞的应收账款
c坏账、死账形式的应收账款d证券投资的应收账款
40、1987年4月,提出“可持续发展”的组织是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、物业经营管理,是指为了满足业主的目标,综合运用下列()技术、手段和模式,为业主提供综合性管理服务。1
a物业管理b设施管理c房地产资产管理d房地产投产管理e房地产组合投资管理
2、房地产投资的特征有()。
a位置固定不可移动性b寿命周期长c政策影响性 d专业管理依赖性e资金流动性
3、我国房地产投资经营过程中,企业纳税的主要税种有()。
a经营税金及附加b城镇土地使用和房产税c企业所得税 d员工所得税e保险税
4、物业价格与一般物品价格的共同之处在于()。
a都是价格用货币来表示b都有波动受供求因素的影响c都是按质论价:优质高价,劣质低价d都是受区位的影响很大e都是形成的时间较长
5、选取的可比实例应符合()。
a可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
b可比实例的交易类型与估价时点接近
c可比产例的交易类型与估价目的吻合
d可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常价格的市场价格
e可比产例应同实际完全相符
6、影响房地产市场发展的社会因素有()。
a家庭收入水平及分布b传统观念及消费心理c社会福利
d家庭户数规模 e家庭生命周期
7、房屋租赁登记备案的一般程序包括()。
a签订b申请c审查d颁证e变更
8、房屋租赁合同的法律特征有()。
a房屋租赁合同是双务合同b房屋租赁合同是无偿合同
c房屋租赁合同是诺成合同d房屋租赁合同是要式合同
e房屋租赁合同是继续性合同
9、在营业成本中,直接人工费用包括()。183
a人员的工资b人员的资金c人员的福利费d办公费e差旅费
10、在编制成本预算时,必须遵循()。195
a成本预算必须同其他预算相协调b成本预算要以各项定额为基础
c成本预算应有相应的技术经济措施保证d成本预算要全面权衡,提高资金使用效益
e成本预算要符合实际,不要留余地
11、物业管理活动中存在着大量的主体,根据合同的作用以及合同主体的不同,可将合同分为()。
a物业建设单位在开发所订立的合同 207
b前期物业服务合同与物业服务合同
c业主所签订的与物业管理活动有关的合同
d物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
e后期物业管理合同
12、物业服务合同具有()特征。212
a物业服务合同的订立应以当事人相互信任为,任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同,一经查实,可依法起诉
b物业服务合同是有偿合同c物业服务合同具有过渡性
d物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同e物业服务合同是劳务合同
13、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括()。243
a资金筹集b资金运用 c资金耗费d资金转收e资金收回和分配
14、写字楼物业的特点,主要表现在()。302
a所处区位好,规模大b多为现代化的高层建筑c功能齐全,配套设施完善
d全部由专业物业管理企业管理e保持产权的完整性是写字楼物业保值的关键
15、零售商业物业的经营管理工作,主要包括()。
a招商及承租户组合b零售技术及营销c零售技术
d物业维护e运行管理
16、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理,需要综合考虑()。387
a管理的范围、深度和想要达到的管理效果
b现有管理流程的规范化程序
c管理人员综合应用计算机的水平
d资金的投入e资金的流出
17、下列选项中,属于物业管理企业类型的有()。
a管理型物业管理企业b托管型物业管理企业c专业型物业管理企业
d非专业型物业管理企业e综合型物业管理企业
18、下列对物业价格主要特征的说法,正确的是( )。
a物业价格受区位的影响很大b物业价格实质上是物业权益的价格
c物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
d物业价格形成的时间较短e物业价格容易受交易者的个别因素的影响
19、市场法是物业估价的一种方法,其运用的基本的步骤包括()。
a搜集交易实例b选取可比实例c对可比实例成交价格进行处理
d求取比准价格e准价格交易
20、影响房地产市场转就的主要社会经济力量包括()。
a金融业的发展b信息、通信技术水平的提高c生产和工作方式的转变
d人文环境、自然环境的变化e人口数量的不断增长
21、房屋租赁时,出租人的权得有()。
a有按期收取租金的权利b对物业管理善进行监督建议的权利
c有监督承租人按照合同规定合理使用房屋的权利
d有依法收回出租房屋的权利e有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利
22、客户关系管理对企事业的作用有()。
a能够改善企业形象,提升企业生产力
b能够整合客户、企业和员工资源,优化业务流程
c能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
d能够提高企业销售收入e能够改善企业服务,提高客户满意度
23、按现行财务制度的规定,不得列入成本支出的是()。
a国家法律、法规规定之外的各种付费
b被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,以及企业的赞助、捐赠支出
c物业管理企业对管理用房进行癫狂装修发生的支出
d对外投资支出e购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
24、成本按照计算依据的不同主要有()。
a边际成本b差异成本c目标成本d定额成本e计划成本
25、下列选项,属于最具有的财务管理目标的是()。
a利润最大化b资本利润率最大化c每股利润率最大化
d总股利润率最大化e企业价值最大化
26、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c声望或形象d人口密集度e为租户提供的服务
27、写字楼管理策略中应该注意()。313
a分阶段提供物业管理服务,清楚办公室服务范围b确保提供“合同服务”适时提供“超值服务”c合理保证非收益部分的使用需要d定位目标市场e明确吸引租户的策略
28、投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式一般有()。351
a完全拥有权b直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东身份
c将大部分产权出售d全部出售套现e以上全错
29、企业物业资产管理涉及()领域的活动。
a购置物业资产b买卖物业资产 c剥离物业资产
d财务e管理人员职能
30、大型企业物业资产管理的内容包括()。
a编制企业物业资产清单b设定管理目标c控制成本
d适时处置资产并获得收入e财务收支
答案:
一、单项选择题
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多项选择题
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第12篇 商铺委托经营管理返租协议
本协议双方当事人：
委托人（甲方）：
身份证号码【个人填写】：
或者营业执照号码【单位填写】：
地址：
邮政编码：
【法定代表人或负责人】【
单位填写】：
联系电话：
【购铺合同号】
【商铺编号】
受托人（乙方）:
×商业管理有限公司
营业执照号码
地址：
邮政编码：
【法定代表人】姓名：
联系电话：
鉴于：
甲方从
四川中奥利达置业有限公司
（以下简称开发商）处购买位于（
(以下简称项目，项目名称的变更不影响本协议的效力与履行）内物业第==层==号商铺（以下简称该商铺），具体内容详见《商品房买卖合同》；乙方为项目的统一经营管理方，甲方同意将在该项目所购该商铺委托乙方统一经营管理。
根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，为明确双方的权利义务，甲、乙双方经友好协商，就甲方全权委托乙方经营管理该商铺的事宜，达成以下协议，以共同遵守。
第一条
合作目标
乙方以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系、优势资源，提升该商铺的市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，促进该商铺整体运营的可持续性发展，实现该商铺保值与升值，最终达成甲、乙双方的共赢局面。
第二条
商铺概况
2.1商铺位置：位于==省==市==区==第==层==第==层==号商铺。
2.2商铺建筑面积：该商铺面积为==平方米（最终以该商铺的房屋所有权证载明的建筑面积为准），两者载明的面积不一致时，不影响本协议的效力及本协议的履行。
2.3商铺用途：由乙方负责对该商铺统一招商、租赁、经营、管理。
第三条
协议期限
3.1委托经营管理的期限为==年==个月，自交铺之日*年*月*日起===至*年*月*日止（以商铺实际交付之日起计算）。
3.2协议期限内，本协议为不可解除协议，乙方为该商铺的唯一经营管理者。
第四条
经营管理回报
4.1装修期为
个月，自交铺之日*年*月*日起至*年*月*日止，装修期内乙方无需支付经营管理回报给甲方（以商铺实际交付之日起计算）。
4.2装修期满后的第一日起，无论乙方经营管理的盈亏，本协议期内乙方须向甲方支付经营管理回报；协议期内甲方认同经营管理回报低于市场均价，给予乙方市场培育期优惠，协议期内共计经营管理回报金额为人民币===圆（￥元）；经营管理回报金额为固定价款，不因房产证登记面积与协议约定面积的差异而调整。
4.3付款方式：
4.3.1该经营管理回报乙方应于该协议期内第===年按==年度分===次支付给甲方，每===年度第一个月15日前支付该半年度经营管理回报（节假日顺延）；每逾期一天支付，乙方应按延付款项的万分之三支付甲方违约金，本协议继续履行。
4.3.2甲方指定的收款账户为：
甲方指定开户银行：,开户名：,银行账号：,第5条
税费承担
5.1甲方将该商铺委托给乙方经营管理所产生的相关税费以及国家政策变化导致的税、费负担，由甲、乙双方按法律法规规定各自承担并缴纳。甲方应负担的税、费，经乙方通告甲方后，乙方可在经营管理回报款中代扣代缴。
5.2本协议期限内，甲方不承担因使用该商铺而产生的水、电、气、空调费用以及物业管理费用。
第六条
商铺交付及返还
6.1甲方应于该商铺的开发商公告的交付日期与乙方共同办理该商铺交付手续，并在与开发商办理完毕交付手续的同时将该商铺移交给乙方，届时甲、乙双方应当办理书面移交手续。
6.2为不影响乙方对该商铺的使用期限，如若甲方不能如期至开发商处办理商铺交付手续，甲方同意授权乙方在开发商公告的交付日期届满后三日内代为接收该商铺的移交，开发商向乙方移交该商铺即为甲方向乙方移交该商铺。但依据《商品房买卖合同》应由甲方在交房时应缴纳的税、费，甲方自行缴纳并承担逾期缴纳的违约责任。
6.3双方商定，如甲方不能按照开发商的公告日期将商铺交付乙方使用，乙方将按照本协议期减免延期天数应得经营管理回报金额。
6.4本协议期满时，双方未就该商铺的继续委托经营管理的事宜达成一致的，或者因本协议9.1条内容所导致本协议提前终止的，甲方同意在本协议期满或者提前终止后的30日内，由乙方按交付时的商铺结构现状，并遵循来装去丢的原则进行交付（可移动的设施设备乙方可予以拆除并归乙方所有），返还时双方签署商铺返还单，乙方即履行商铺的返还义务；如甲方未在约定时间内签订商铺返还单，视为该商铺返还给甲方，则所产生的费用及责任由甲方自行承担。
第七条
双方权责
7.1本协议期内，甲方将商铺不可解除地全权委托乙方经营管理，甲方委托乙方的权限包括：
7.1.1乙方有权决定是由乙方直接经营或是交予第三方经营（包括出租、承包、联营等各种形式）；
7.1.2乙方有权决定该商铺的经营定位、经营范围及经营方式；
7.1.3乙方有权决定是否同意承租方转租；
7.1.4项目及商铺的规划、设计、装修、招商等；
7.1.5乙方因对商铺及项目统一经营管理需要而需行使的其他权利。
7.2乙方享有该商铺的出租、承包、联营以及自营权等使用权，而无须另行通知甲方，因出租或者自营需要，或第三方因办理工商营业证照等需要该商铺的产权人提供相应证明文件的，甲方同意无条件免费提供和配合。
7.3甲方承诺对该商铺拥有产权，并有权签订本协议；本协议期限内，甲方保证乙方对该商铺的占有、使用、收益权不受甲方以及任何第三人的影响和侵犯，否则，乙方有权停止支付、扣除经营管理回报，并依本协议的约定由甲方承担违约与赔偿责任。
7.4本协议期内，如甲方转让（转卖、继承、赠与、分割等产权变更）该商铺，应提前10日通知乙方，乙方或者商铺的承租人（使用人）在同等条件下有优先购买权，甲方应会同受让方与乙方共同订立本协议的权利、义务的转让协议；受让方必须继续履行本协议及其补充协议的规定，并不得阻碍乙方的正常经营，因上述原因产生的任何纠纷及对乙方的损失由甲方承担连带责任。
7.5甲方同意乙方合理使用与商铺相关联的公共部位并同意由乙方自主对商铺进行装修、改造，乙方有权根据经营管理需要对商铺的结构布局、场地使用范围等进行调整，但所需费用由乙方承担。
7.6甲方同意乙方或者乙方引进的经营者、承租人（使用人）使用该商铺的公共部位、立面任何部位、屋顶、地面等并设置相关标识和标志，不得据此向乙方或者乙方引进的经营者、承租人、（使用人）收取任何费用和利益。
7.7本协议终止后，如果乙方或该商铺的承租人（使用人）有意继续租用甲方商铺时，
甲方应充分考虑到乙方和乙方承租人（使用人）使用活动的延续性，
应保证在同等条件下对乙方或承租人（使用人）继续租用的优先租用权；同时甲方承诺，委托经营期满后服从项目的统一规划、经营及管理，如经业主委员会或有权机构表决同意委托经营延期，甲方应支持并签订延期的相关协议。
7.8为保证项目的统一经营管理和全部业主的利益，甲方承诺，本协议期内无权自行或委托他人与该商铺承租人（使用人）联络、收取租金或其他费用，乙方因经营管理该商铺及项目所收取的租金、广告费、促销费及其它来源于该商铺、项目的收益均归乙方享有，乙方有权决定该商铺的出租价格、年限（但不得超过本协议期限）及所有租赁条件及租赁协议的条款。
7.9本协议期内，甲方同意不可解除地委托乙方代为选聘物业管理公司并由乙方代为选聘的物业管理公司对该商铺和项目进行统一的物业管理。
7.10乙方有权以自己的名义直接与乙方引进的招商方、承租人（使用人）以及物业管理公司等签订有关甲方物业的租赁、经营等相关合同，并直接以乙方的名义对承租人或者第三方违反相关租赁、经营等合同或乙方管理制度等行为，向承租人或第三方提起诉讼，需甲方提供相关授权和证照等配合的，甲方应予以协助；诉讼费用及诉讼风险均无需甲方承担，甲方未予协助而致乙方无法实现权利而造成损失的，乙方有权向甲方追偿。
7.11本协议期内，该商铺的日常维护、管理由乙方负责并承担所需费用，涉及该商铺的主体安全、房屋渗漏以及大修，由甲方负责并承担所需费用，房屋维修基金不足以支付公共部分维修费用的，由甲方负责缴纳。
7.12甲方享有的经营管理回报，不因乙方对项目及该商铺的经营管理盈亏而发生任何变化，乙方承诺按本协议的约定支付甲方经营管理回报。
第八条
违约责任
8.1甲方充分认识到乙方将受托管理经营的商铺，用于项目的统一招商和租赁经营，甲方违约单方解除本协议的，应按该商铺购房款总额的
30%支付乙方违约金、赔偿款及乙方所有损失，如该商铺和项目的经营者（使用人）向乙方提出赔偿的，均由甲方承担全部责任。
8.2乙方单方解除本协议的，乙方尚未支付的甲方经营管理回报，仍应按本协议约定的继续向甲方支付。
第九条
免责条款
9.1由于自然灾害、非乙方原因导致的火灾、爆炸以及其他不可抗力的因素，或者政府拆迁、征收商铺，导致本协议无法履行的，本协议终止，双方均不承担违约责任。
9.2如乙方对该商铺装修后，当地政府部门发布拆迁公告的，甲方同意乙方参与拆迁方的拆迁补偿谈判，届时，乙方有权获得国家赔偿范围内的装修残值（含二次装修）的补偿和经营损失的补偿，其它因该商铺的补偿款全部归甲方所有；甲、乙、拆迁方（三方）未达成书面一致的前提下，甲方不单方面与拆迁方签订拆迁补偿协议。
第十条
争议处理
10.1甲乙双方因履行本协议发生争议的应协商解决，双方协商解决不成的，向本协议签订地有管辖权的人民法院起诉。
10.2本协议签订地：。
第十一条
通知与送达
11.1任何与本协议有关的由本协议双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至本协议首文所述地址。
11.2任何文件、通知或其他通讯往来，可以邮寄方式或者直接当面投递方式进行：如以直接当面投递的方式，则于对方签收时视作已送达，收条将作为有效证明；如以邮寄方式送达，在寄出后第3个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明。
11.3任何一方变更前述联系地址，应在变更后及时书面通知一方,如未通知视为没有变化。
第十二条
协议签署及修改
12.1本协议由乙方代表签字并加盖乙方公章（或者乙方自然人本人签字）和甲方代表签字并加盖甲方公章后生效。
12.2双方承认并同意将本协议文本作为双方协议完整的和唯一的表述，以取代此前双方有关内容的所有口头、书面、及其他方式中的表述。
12.3对本协议进行的任何更改和补充，均应由乙方代表签字并加盖乙方公章（或者乙方自然人本人签字）和甲方代表签字并加盖甲方公章后方有效，所有更改、补充文件将成为协议不可分割的部分。
12.4任何一方所作出的口头承诺，对甲乙双方均不具备约束力。
12.5一方对另一方违约行为的容忍、未追究，不能理解为对违约责任追偿的放弃。
第十三条
协议附件及其他
13.1本协议书的附件作为本协议的组成部分，包括以下内容：
附件一：甲方身份证复印件及乙方营业执照复印件
附件二：平面图
附件三：商铺设施移交表
13.2本协议附件与本协议具有同等法律效力。
13.3本协议连同附件一式叁份，甲方执壹份、乙方持贰份，双方签署后生效。
甲方：
乙方：
代表【单位填写】：
代表：*年*月*日*年*月*日
第13篇 酒店团膳经营管理绩效考核责任书
酒店团膳经营管理绩效考核责任书样本2
为了确保公司的团膳项目能够顺畅、圆满地落实,根据公司所下达的经营管理责任指标的任务,在认真研究,反复核实本项目上一年度经营状况和经营数据的基础上,经过仔细分析和精心地科学合理的测算后,特郑重地向公司总部做出承诺完整履行如下责任:
一、经营责任指标
本项目年度保证全年完成经营流水额人民币:万元的指标。其中计划:
第一季度完成经营流水额人民币:万元。
第二季度完成经营流水额人民币:万元。
第三季度完成经营流水额人民币:万元。
第四季度完成经营流水额人民币:万元。
二、完成净利润指标
第一季度完成经营利润额人民币:万元。
第二季度完成经营利润额人民币:万元。
第三季度完成经营利润额人民币:万元。
第四季度完成经营利润额人民币:万元。
三、投料成本指标
根据本项目的经营特点和性质,结合与甲方的合同约束内容灵活掌握投料技巧,确保在甲方客户满意的基础上,保证每月总营业成本不高于当月总体经营收入%的指标(上下可以浮动两个百分点)。
四、包干薪资指标
为了保证在劳动报酬的合理分配上,充分体现按劳分配、多劳多得、奖勤罚懒、绩效考核的原则。为了降低和控制员工的离职率,我自愿接受公司人事部为我所管辖的项目制定的全员包干薪资指标正常月按流水总额%残损月按流水总额%的提取指数。保证做到:
项目包干薪资(项目人员定编为准)年度一次性封顶,绝对不再提出变更。
确保本项目员工队伍的基本稳定,遇有短缺自行招聘补充。
所有自行招聘补充的员工,一律按公司制度办理入职手续。
每月负责按绩效考核的管理办法合理的核算员工薪资。
每月按时将员工(含本人)的薪资分配方案上报公司人事部审核并由公司财务负责划拨到每一位员工本人工资卡内。
五、客户满意指标
严格遵守公司与接受服务的甲方在合同规定中制定的客户满意度调查指数。
若在甲乙双方共同参与的情况下,合理公正地采集本项目客户满意度调查中(关键指标)出现不达标时,本人自愿按差额指数接受每一个百分点罚款人民币50元的处罚处理。
若遇有本项目在日常管理过程中出现甲方书面致函公司,进行重大投诉事件发生,本人自愿接受每次人民币500元的罚款处理。
六、安全管理指标
本人郑重承诺一定高度重视所管辖的项目在经营管理期内的食品安全、消防安全、财产安全、人身安全、外租宿舍员工安全的管理。上述任何一项内容若出现差错或失误,本人均自愿接受公司按相关规定所作出的处罚决定。
保证杜绝一切安全事故的隐患发生或人身伤害事故的发生。
认真执行和落实公司所制定的一切企业文化和管理制度。
自觉接受公司各级领导和督导监察部门的各项管理培训、安全检查和不合格项的处罚。
七、顺利续约指标
坚决做到:人在项目在。
极尽全力抓好并搞活经营管理工作。
想方设法做好与甲方各方面的交流和沟通工作。
确保续约成功,确保我所管辖的项目永远掌握在振达绿厨手中。
为了确保公司项目安全运营。若我所管辖的项目因本人管理不善造成续约失败或丢失,我自愿接受公司运营部给予的各种处罚处理决定。
八、公司奖励措施
项目经理有权:
(a)在完成签署承诺的实际经营净利润总额中提取10%;
(b)若超额完成实际净利润指标部分的情况下可提取超额部分的60%的奖金额度,作为区域经理给予本项目员工的奖励基金。
区域经理有权:
在自己所管辖的项目中所获得的奖励基金总额中提取20%作为公司运营部给予自己的奖励基金。
公司运营部有权:
在区域经理从所管辖的项目中所提取的奖励基金的总额中提取30%作为公司给予运营部的奖励基金。
为了保证本项目管理层人员和员工团队的稳定性,建议:上述奖励基金按季度完成情况核准后在公司运营大会上进行公布。由公司财务以本项目的名义建立单独的奖励基金账户预存,四个季度责任指标承诺期结束后,由公司运营部、区域经理和项目承诺人一并予以统一结算,次年的一月十日前准时提取并发放到各承诺方的相关管理人员和本项目的员工手中。
九、接受处罚指标
若我所管辖的项目未能顺利完成公司下达的上述各项任务指标,特承诺接受公司运营部如下处罚指标:
(1)项目经理在没有完成签署承诺的实际经营利润总额指标时,自愿接受区域经理按其所在项目承诺的实际经营利润总额指标10%的比例,从项目承诺人的当月项目薪资总额中扣除作为处罚。
公司运营部除追究区域经理的管理责任外,还将扣除区域经理当月工资总额的10%作为处罚。
公司在向运营部问责的基础上,还将分别扣除运营部主管级以上管理人员当月工资的10%作为处罚。
注:
(1)上述《经营管理指标绩效考核责任书》一式两份,运营部、区域经理或项目负责人各持一份。复印件存档收存:公司财务部
(2)本《经营管理指标绩效考核责任书》自20**年元月1日起至年12月31止正式生效执行
第14篇 物业管理师考试:物业经营管理
物业管理师考试大纲-物业经营管理
第一章 物业经营管理概述
(一)考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
(二)考试基本要求
掌握:物业经营管理的内容,收益性物业的类型及特点,物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉:物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解:物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
(三)要点说明
1.物业经营管理的性质和管理对象
2.物业经营管理的目标
3.管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别
4.物业经营管理的类别
5.物业经营管理的工作内容
第二章 房地产投资及其区位选择
(一)考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。
(二)考试基本要求
掌握:房地产投资及其特性,房地产直接投资和间接投资的区别与联系。
孰悉:房地产投资的形式及利弊,房地产投资风险的种类,房地产区位的内容。
了解:不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
考试大纲下载:物业管理师考试大纲-物业经营管理
第15篇 广西某商场经营管理内容
1.商场管理项目
商场管理项目主要划分为以下部分:
(1)组织开业
--制定商场销售及招商计划
--组织招商工作
--组织部分销售工作
--制定商场开业时间以及商场开业时商铺所占百分比
--组织开业
(2)租务管理
--不断筛选客户,调整商场的客户成分
--商铺的交收
--租务管理
--召开租户会议
--组织商会
--催收租金和管理费
(3)市场推广
--组织展销会
--组织促销会
--组织商场活动
--商场推广宣传(如杂志,画报,宣传单等)
(4)公共关系
--处理好政府各级管理机构的关系,包括:供水、供电、市政、园林、卫生、街道等。
--与公安、消防保持良好的紧密联系。
--与传媒保持良好关系和联系,包括电台、报刊、电视台等。
--与政府各级管理机关保持良好关系,获得各级政府的支持。
(5)物业管理
--保持商场的清洁,绿化,达到高标准的质量水平。
--负责商场的秩序,安全和消防,做好'四防'工作。
--负责商场的营业管理,执行商场管理规定,保持商场的高标准形象。
--聘请法律顾问,打击假冒伪劣商品,加强商场商品的诚信度,提高商场的美誉度。
--保养维护商场的设备设施,确保商场的硬件运作正常。
--提供商场的咨询和服务工作,解决和处理商户的困难和投诉。
2.商场管理流程(略)
3.服务收费及标准
(1)商场的服务收费和内容,包括但不限于以下:
--商场管理费(包括商场的清洁、绿化、保安、日常管理、工程保养、消防等物业管理费未包含公共用分摊水、电费及空调费)。
--*商场市场推广费(包括组织商场市场推广的广告宣传费,促销活动费等)。
--装修管理费(包括经营者,租户对商场内部装修的图纸审批,装修过程的监控与管理,以及工程验收等行政管理费用)。
--装修押金(一定数量的金额,用以保证商场经营者,租户在商铺内的装修工程不影响和破块公共设施,公共环境等)。
--*装修垃圾清理费 (用以支付装修期间的装修垃圾和淤泥清理费用)。
--商场租金(按照商场租赁合同,向租户收取的每月商场租金)。
--租赁佣金(代售代租的中介佣金)。
(2) 服务收费标准
--商场管理费:
已定:堤下铺2元/平方米/月;自建铺5元/平方米/月(按建筑面积计算,未包含公共分摊在内)
--商场市场推广费:
--装修管理费:
--装修押金:
按每单元------元收取,装修工程验收合格后无息退还。
--装修垃圾清理费:
--商场租金:
按发展商租赁合同计收。
--租赁佣金:
按行业惯例收取,具体视实际情况定。
4.公司对员工工作的考核和检定
为了保证服务质量和确保商场的服务标准,公司应定期对员工工作进行考核和检定。根据过往的经验,员工考核和检定可定位半年一次,员工考核内容包括但不限于以下:
(1)个人素质方面:
--工作态度
--仪容仪表
--工作纪律
--礼貌服务
--合作精神
--出勤率
(2)个人工作绩效:
--工作评估
--工作经验
--工作理论
--工作实操
--奖罚记录
(3)企业文化方面:
--公司的概况
--公司架构
--员工手册
&
nbsp;--公司质量方针和管理目标
公司应贯彻iso9000的质量体系,并定期按iso9000标准对公司各部门工作进行检定。
5.员工培训计划
不断地进行员工培训,才能有一支高素质的员工队伍。
员工培训计划包括但不限于以下方面:
(1)个人素质的提高
--个人仪容仪表
--礼貌礼节
--服务意识
--合作精神,团队意识
(2)工作技能的提高
--工作岗位的应知应会
--处理投诉的技巧
--意外和紧急情况的处理程序
--专业知识的培训
(4)人际关系的认识
(5)质量管理体系(iso9000)的认识
第16篇 装饰城经营户信用管理守则
装饰城经营户信用守则
为了维护市场秩序,保护合法经营,根据《浙江省商品交易市场的管理条例》和有关政策法规规定,并结合本市场的实际,特制定本守则,希各经营户自觉遵守执行。
一、 凡进入市场经营的单位和个人,必须签订'租赁合同',办理进场手续,申报、领取《营业执照》、《进场交易证》、《税务登记证》等,同时应在指定的摊位内经营,未经许可,不准随意设摊销售。
二、 必须做到'亮证亮照经营,明码标价,经营者应佩戴服务证上岗'。营业执照、进场交易证、税务登记证应统一悬挂在点醒目处,做到人照相符,上市商品必须标明产地、厂名、商标或标识、品名、价格,货真价实,自觉接受消费者监督,自觉维护本店和市场信誉,出售商品认真做好售前、售中、售后服务,如有质量问题应给予调换或退货,严禁销售假劣商品。
三、遵守职业道德,提高服务质量,文明经商,诚实守信,公平交易,礼貌待客。不准以次充好,以假充真,欺骗消费者;不准欺行霸市,强买强卖,敲诈勒索,哄抬物价,扰乱市场,要以礼相待,优质服务;不准在场内喧闹打骂、赤膊经营和聚众赌博,如发生纠纷应提请市场管理办公室或驻场工商管理办公室解决,维护市场秩序。
四、严格遵守国家有关政策、法令、法规和本市场'租赁合同'条款及市场管理有关规章制度。服从管理,按时缴纳抵押金、租金、水电费、税务、工商管理费。
五、遵守市场经营秩序。按时开门、打烊。做到不迟到、不早退,政党营业确需停业时应事先向市场办公室申请,批准后方可停业,不得无故停业;营业时间内,不准打牌、下棋、搓麻将、酗酒;不准在通道上堆放物品;不准自行车在市场通道内骑行,一切车辆按指定地点有序停放,确保场内道路畅通无阻。
六、保持市场环境清洁卫生。不准随地吐痰、乱丢瓜皮果壳、纸屑和烟蒂、乱倒垃圾和污水。每日打烊后,将各自店内垃圾进行清扫,自觉遵守门前、店内卫生包干责任制,做到店面。整洁美观,商品陈列整齐。
七、爱护场内公物。不准任意变更结构,妥善使用和维护租赁财产公共设施。确属经营需要必须装潢应事先报请市场主办单位同意。租赁到期装潢不拆毁、不计价,归市场主办单位所有。
八、严格遵守消防安全保卫制度,严禁使用电炉、电饭煲、电热棒、电茶壶、暖烘机等电器设备以及未经许可不得随意拉、接电线,不准任意损坏装潢及配套设施,如有发现,照价赔偿。
九、同行之间,以诚相待,团结互助,对损害群体利益的坏人坏事要敢于揭发,勇于斗争。
十、本守则自公面之日起实施。所有进场经营者均应遵守守则规定,如有违反者,由市场管理办公室根据有关规定和场纪场规予以处理。
