第1篇 物业管理手册－业主财产控制程序
物业管理手册:业主财产控制程序
1、目的
对客户提供的财产进行识别、验证、维护。
2、适用范围
适用于对委托方交付的物业、业主用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。
3、职责
3.1总经理负责成立物业接管验收小组。
3.2管理部负责物业接管验收的日常事务协调、配合。
3.3工程部负责物业接管验收的技术指导。
3.4物业服务中心负责物业接管验收的具体事宜,负责业主用于维修安装的物品、空置房屋及管辖区内车辆的控制。
4、程序
4.1开发商(业主)提供的楼宇及其设施的控制要求
4.1.1物业验收接管小组,具体负责开发商移交物业的验收接管,填写《项目交接验收表》,负责接收设施设备及资料的登记、存档。
4.1.2物业服务中心维修人员负责对设备设施运行的维护。
4.1.3对业主提供的空置房屋由客服主管负责巡查与管理,填写《空置房屋检验单》,具体执行《客服主管作业指导书》的有关规定。
4.2业主车辆的控制要求
物业服务中心礼兵通过门岗值勤、巡逻及对停车场的管理来实现对业主车辆的控制,具体执行《礼兵作业指导书》的有关规定。
4.3用于业主维修、安装的材料、零部件的控制要求
对用于业主维修、安装的材料、零部件等由物业服务中心维修人员负责管理与控制,具体执行《维修工作业指导书》。
5、相关文件
5.1《客服主管作业指导书》
5.2《礼兵作业指导书》
5.3《维修工作业指导书》
6、相关记录
6.1《项目交接验收表》jw/jl-7.5.4-001
6.2《空置房屋检验单》jw/jl-7.5.4-002
第2篇 项目物业管理费测算范例
项目物业管理费的测算范例
测算所需的基本数据
一、物业概况
1、项目名称、2、地理位置 3、开发商、投资方4、项目开发进度
计划 5、项目规划建设
(1)总占地面积
(2)总建筑面积
其中: 地上总建筑面积、地下总建筑面积、销售面积、商铺面积、公
共建筑面积(附属用房如: 设备机房、管理用房等)、住宅总户数
(3)停车泊位数
其中:地上、地下
(4)区域建筑的基本布局
物业性质及功能:如:普通住宅、公寓、商业、写字楼等
建筑结构类型;
栋数;层数;单栋(套)面积;
户型种类、数量、面积
建筑密度、
容积率、绿化率
二、设备设施基本状况
一能源
供水、供电、供气、供热方式;供应容量;计量方式;与市政部门产权分界点
(二)设备
1、配电系统
(1)高压回路;(2)变压器;(3)高压环网柜;(4)低压配电柜
(5)动力箱(上海华通)(6)发电机组(7)公共区域照明总功率
2、给水系统
(1)室外给水:(2)室内供水;(3)给水设备
3、排水系统
(1)化粪池
(2)生活污水与生活废水排放方式
(3)雨水及其它废水排放方式
(4)地下室的废水及雨水汇集排放方式
(5)设计中水处理能力、用途、设备功率
(6)生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的台数、功率
4、空调系统
5、智能化系统:
(1)安防系统设施、电视监控系统、红外监控系统、门禁系统、防盗报警系统
(2)停车场自动管理系统(3)自动抄表系统(4)楼宇自动化系统(5)机房 ups 系统(6)背景音乐系(8)电梯系统(9)消防报警系统
6、通讯系统
(1)电话、宽带等数量与市政产权分界请况
(2)电视接收
卫星电视接收数量和有线电视与歌华产权分界点
7、消防设施
(1)消火栓、消防喷洒系统 (2)消防水池及其他消防设施情况
8、电梯数量、品牌、电功
三、公共设施
1、道路面积
2、围墙长度
3、小区的车和人行出入口数量
4、儿童游乐场
5、垃圾中转站
四、园林绿化
1、绿化面积、
2、种植物的品种数量。
3、园林景观、
4、绿化用水来源
五、开发商的特殊要
第3篇 物业管理财务报告范本
物业管理公司财务报告
各种财务报告是财务部与公司领导进行沟通的重要工具,也是财务工作的重要成果。财务部应定期向公司领导递交相关报告及报表,具体时间与报表内容可能有差异,但总体应包含以下报表:
1.资金周报表。向公司领导提供公司最新的资金收支余情况,以便更好地使用或调度资金。
2.应收款明细表。应收款管理是物业管理企业财务管理的一个行业性的难点,财务部应按金额大小及拖欠时间长短等指标将各主要拖欠款客户进行列表,将本期应收款管理情况及时报告公司领导。
3.各部门收支情况表。各部门的收支状况及盈亏状况反映了公司整体财务计划的执行情况,公司领导应对这些予以关注,这些报表内容是公司领导对业务部门加强财务管理所必要的信息。
4.行政部门费用明细表。因行政部门不创造利润,控制行政费用是实现收支控制的重点之一。公司为控制行政费用,管理层必须对行政费用的明细有所了解,才能有的放矢。
5.公司基本财务报表。包括资产负债表、利润表、现金流量表及其他附表。
6.财务分析。财务分析应定期将以上财务报表以文字形式形成报告,对详细的财务收支状况,收支结构,收支的变化的原因、与预算差异的分析、资金的管理状况、应收款的管理状况进行分析,提出应予以关注的因素与改善建议,并对下一期的财务状况进行预计。最后使报告的阅读者对公司整体财务状况形成清晰的理解,明确财务管理的重点及方向。
财务分析是财务工作重要的阶段性总结报告,财务部门应定期向公司领导提交财务分析,分析公司的财务状况及应进行改善的措施。
财务分析的一般性原则:
a)分析要全面。主、客观因素分析,成功及不足的分析,经济因素与技术因素的分析,内外部因素的分析。
b)事物的联系。要注意局部与全局联系,报酬与风险的联系、过去现在将来的联系。
c)实事求是,不能结论先行。
d)深入浅出,分析问题深入核心,表述问题浅显易懂。多用图表,如柱状图,饼式图等。
e)多种分析方法综合运用。如比较分析、因素分析等。
f)对于过于复杂、过于专业的方法慎用,以提高报告的可阅读性。
g)行文保持结构严谨,证据充分,逻辑严密。
h)定性与定量相结合,证据与结论相一致。
第4篇 国基物业管理公司简介
国基物业管理有限公司简介
一、我们的实力
*国基物业成立于2001年8月,注册资金300万元,管理面积逾百万平方米,现为国家二级资质物业管理企业,郑州市物业管理协会理事单位,中国物业管理协会会员单位。
*业内率先通过iso9001和iso14001国际质量体系双认证,并建立起了融“末位淘汰制”和“目标责任制”为一体的国基绩效考核模式,全员持证上岗率高达100%。
*管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字(办公)楼、高校后勤、商业地产等物业类型,融全程托管、顾问输出于一体,并正以每年50万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。
*先后与深圳国贸、华新国际、三明国际、决策资源等知名企业形成战略联盟,广泛汲取其他企业的先进管理经验,以规范化、科学化、互动化为核心,构造独具国基特色的复合型生态发展系统。
*所管理服务项目达标(获奖)率100%,先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号,公司也先后被评为“郑州市房地产行业青年文明号”和“郑州市青年文明号”,2004年度更是成功入选“河南省物业管理十大诚信维权企业”。
*与深圳国贸合作组建“深圳国贸物业管理(郑州)有限公司”
二、我们的理念
*服务宗旨:尽心、尽力、尽责,善待每位客户。
*质量方针:为业主创造价值,让客户持续满意。
*团队精神:企业的命运就是个人的命运,企业的发展就是个人的发展。
*发展目标:以“生态型发展体系”为依托,打造中原物业第一品牌。
三、我们的目标
*立足基础服务,树立国基物业诚信高效形象。
*强化服务意识,打造一流物业管理服务品牌。
*细化服务质量,倡导“温馨生活 颠峰体验”。
四、我们的荣誉
2001年度嘉和园小区郑州市优秀住宅示范小区
2002年度家和万世花园金水区绿化达标先进单位......
第5篇 物业管理公司保安员守则-5
物业管理公司保安员守则5
1.模范遵守国家的法律、法令、法规和依法办事。
2.服从领导,一切行动听指挥。
3.尊敬领导,团结同事,努力工作。
4.密切联系群众,作风正派,办事公道,平等待人。
5.遵守'六不准',即:不准假公济私和包庇坏人;不准隐瞒和虚报情况,不准巫陷他人;不准利用工作之便,收取不正当收入、礼物等;不准骂人、打架;不准侵用公安职权,严守保安职责。
6.积极协助公安机关开展各项治安防范工作,努力完成各项保安服务工作。
7.凡新入职保安人员,必须由部门领导和人事部进行培训(时间一周)之后能确定上岗.
8.领班负责全面工作,并负责事件的处理。副领班负责全场的消防检查工作,每天检查两次,并协助领班工作。班员请假或换班,必须由领班审核报经理审批。当班人员当值时暂离开岗位时,必须经本班当值领班或部门领导同意,并在当天交接本上记录。如有违反,一律作旷工处理。
9.工作时间,必须配带胸卡。如有遗失要立即通知人事部按规定补办,离职时交回人事部。
10.当值期间必须按规定穿着制服,必须保持制服清洁,不得穿着制服离开工作岗位外出(除工作需要外)。如有遗失或损毁,须负责按价赔偿,离职时要将制服交回。
11.探访及电话使用
亲友不得在工作岗位上作私人探访,不经部门主管同意不得使用电话与外界联系,外来电话一般不予通传。
12.爱护财产
如蓄意或疏忽而损失财产,将根据损坏物品的价值扣除薪金以作补偿,视情节轻重予一定罚款(人民币50-100元),若有盗窃行为,立即开除并扣罚十天薪金,同时由于窃物遗失或损坏按价赔偿和追究法律责任。
13.失物及认领
遇有客人疏忽而遗失物件,拾得应即时原物送交人事部,由人事部存档及保管,及时通知失主认领。如拾失物不报当偷窃处理。
第6篇 花城物业小区停车场管理操作指引
花城小区停车场管理操作指引
一、目的
保证车辆行驶与停放秩序,规范停车场突发事件处理。
二、适用范围
适用于花城物业服务中心。
三、职责
3.1部门经理负责停车场全面管理、监督、指导工作。
3.2安全主管负责停车场检查、安全员的培训工作。
3.3安全督察负责现场实施情况的检查与指导,及时将发现问题上报主管予以处理。
3.4安全班长负责停车场管理工作的具体实施工作。
3.5停车场安全员负责车辆检查、指挥调度的管理工作。
4、方法和过程控制
4.1停车场属于花城私家停车场,原则上外来车辆不得停放。租用、售用仅限于小区内的业主。
4.2花城架空区域、地下室停车场车辆限高2米(含2米)以下,载重2吨(含2吨)得机动车辆可进入小区停放。
4.3业主可根据需要向服务中心申请租用车位,经服务中心经理审批后,在服务中心客户前台签订《停车场车位租用协议书》,并免费赠送ic智能卡一张,办理授权、领用手续。
4.4停车场购买车位的业主需与服务中心签定《车辆停放服务协议书》,服务中心免费赠送ic智能卡一张,办理授权、领用手续。
4.5停车场实行智能化系统管理,已租车位、已售车位车辆进出车库,车主自行刷卡进出;来访车辆和业主临停车辆经安全员确认登记后发临时出入卡进入,并按照物价局规定标准收取停车场地使用费。
4.6停车场入场管理
4.6.1业主车辆进入小区时,安全管理员应面向来车呈正姿势敬礼,示意车主自行刷卡入车库,夜间0点后通知车场巡逻岗前往指挥停放,按私家车位停放整齐。
4.6.2外来看楼车辆一律停放在学校外围停车场或宏城超市后面停车场。
4.6.3访客车辆进入小区内停车场、安全管理员应面向来车呈立正姿势,示意车辆减速并停车,当车辆驶近后,走近距车辆驾驶室窗口适当距离呈立正姿势并敬礼,并迅速了解其到访信息,填写《来访车辆登记表》,并温馨提醒车主按位停放。
4.6.4 登记完成后打开道闸放行,使用标准直行交通手势引导其入场。
4.6.5搬运货车进入时,安全员应运载的物资,凡是属于散装的泥沙应委婉谢绝入场,提醒其在小区外打完包后再入场。
4.6.6对以上装修期间运输材料的货车,车场岗核实清楚后通知巡逻岗予以监控,要求对搬运物料的全过程进行跟踪。
4.7车辆停放管理
4.7.1车辆入场后减速慢行、限时速5公里,车辆停放在私家车位上,按车头向内、按车位中央停放整齐。
4.7.2外来车辆需在安全员引导下停放未租未售车位,严禁占位、停错位。
4.7.3车场安全员负责对停车场车辆外观检查,并在《停车场车辆情况登记表》上详细记录,发现问题及时上报。
4.8车辆出场管理
4.8.1车辆出场:已租或已售车位车主自行刷卡出场,车场出口安全员敬礼示意减速,同时按照三核制度进行核实,确认无误后打开打开道闸放行,以标准交通手势示意车辆驶离停车场。
4.8.2外来临停车辆出场,车场出口安全员敬礼,示意车辆停止并收回临时出入卡,按照三核制度进行核实,并按停车场收费标准进行收费,先开出相应发票方可收取费用,手续完善后打开道闸,以标准交通手势示意车辆驶离停车场。
4.8.3对丢失《车辆临时出入卡》的车辆,车场岗安全员及时同知班长到场,应要求其出示行驶证、身份证、驾驶证等有效证件,并要求司机赔偿临时卡工本费,安全员调出车场资料进行人、车、证的核实,核实驾车司机属车主本人,请车主在《车辆驶出异常情况临登记表》签名后即可放行;核实驾车司机并非车主,安全员应及时通知控制中心与车主联系,经确认无误后请驾车司机在《车辆驶出异常情况临登记表》签名确认后方可放行,如有其他异常情况应立即报告片区主办或主管到场处理。
4.8.4车辆驶出车场后,车场管理安全员应及时在《停车场车辆情况登记表》上填写驶出时间及值班者姓名。
4.9车场票据的使用及管理(主要包括:车辆临时ic卡/停车场发票/凭证)
4.9.1车辆停车场发票/凭证由安全班长负责从服务中心领取,并对领取数量进行登记。各车场出入口岗在交接班时须将卡/证的数量、编号及其连续性等情况记录在《安全员交接班记录表》上。
4.9.2 对回收的车辆停车场发票存根/凭证等应妥善保管,防止风吹、雨淋、遗失,每班由班长负责整理核对。
4.10车辆出入口紧急事件处理流程图
做好解释工作 →
通知当值班长
本通知当值班长车主无法解释
态度恶劣的
通知当值班长非小区业主
通知当值班长通知安全主办
到场处理
通知中心录象
通知当值班长双方协商处理
协商未果
第7篇 物管培训:物业管理会计报表
一、会计报表概述
会计报表是会计核算的最终产品,是物业管理公司向其信息使用者提供财务信息的基本形式。在大多数情形下,它是会计信息需求者,特别是外部需求者如投资者、物业业主和债权人等获取公司财务信息的主要渠道。为此,了解物业管理会计报表的类型、目的及其编制要求等,对会计报表信息的利用有着重要的现实意义。
(一)会计报表及其目的
会计报表又称财务报表,是会计主体在日常会计核算基础上,按照一定的指标体系,总括地反映物业管理公司在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件;是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。
日常会计核算中,物业管理公司通过填制记账凭证和登记账簿等会计处理,在会计账簿中对经营活动所体现的整个资金运动过程进行了分类反映。尽管各账簿都从某一特定方面提供着公司经营活动的信息,但由于信息需求者需要的是有关物业管理公司全局的、较为系统的财务信息,单一账簿受其自身职能的制约,无法综合反映物业管理公司经营活动的全貌,这些信息难以为信息需求者,特别是外部信息需求者所利用。因此,有必要编制会计报表,全面而系统地概括反映物业管理公司的财务状况和经营成果,满足信息需求者因进行经济决策而产生的信息需求。换而言之,编制会计报表的目的在于向物业管理公司的管理层、投资者、债权人、业主以及政府管理部门等提供经济决策所需的财务会计信息。具体而言,编制会计报表的目的表现为:
1.为投资者提供管理层履行受托责任状况――物业管理公司资本的保值、增值信息
投资者投资于物业管理公司,其目的是为了实现资本的保值和增值。出于两权分离的经营要求,投资者委托管理层全权负责公司的日常经营管理,从而,在投资者和管理层之间形成了委托代理关系,即管理层受投资者的委托,代理行使对公司资本的营运权,并相应地承担了对投资者所委托资本的保值和增值责任。会计报表作为系统反映整个资金运动过程的媒介,所提供的信息必然反映出公司管理层履行受托责任的好坏,因此,它为正确评价管理层的业绩提供了客观的信息基础,便于投资者作出相应的经济决策。
2.为债权人提供物业管理公司偿债能力的财务信息
物业管理公司的资金除来源于物业管理服务收费外,还有一部分来源于对债权人的负债。债权人最关心的是公司能否在债务到期时如数偿付本息,即公司是否具有偿债能力。物业管理公司的会计报表反映了目前公司的财务状况和经营成果信息,尽管难以利用这些信息准确地预测公司的未来偿债能力,但至少为预测提供了较为客观的基础。
3.为业主提供物业管理公司的管理服务效率及其履行物业管理服务合约状况的信息
物业管理公司与业主之间的关系,也是一种委托代理关系。业主委托物业管理公司对其物业进行管理,通过物业管理公司提供专业化服务,促使物业保值和增值。物业管理公司履行其受托责任的好坏,主要表现为:能否利用管理收费,最大限度地履行受托责任,即管理收费利用效率的高低。可见,业主评价受托责任履行情况需要的这些信息,在公司会计报表――损益表和现金流量表中也可得到集中反映,从而为业主评估物业管理公司下一年度财务预算和管理服务收费提供基础。
4.为管理层提供业绩考评和改善经营管理的信息
借助于会计报表,管理层能够及时了解公司的资产负债状况、管理收费使用效益的高低以及多元化或多种经营业务的经济效益等。这些信息一方面为管理层提供了评价各部门工作业绩的依据,另一方面又便于管理层分析经营管理中存在的问题,并进而采取相应措施,改善公司的经营管理,更好地履行投资者,特别是业主所赋予的受托责任。
(二)对会计报表的要求
为了达成会计报表的目的,对会计报表的要求主要包括:
1.表达公允
表达公允是对会计报表的最基本要求,直接影响着会计信息的质量。会计报表表达公允要求包括:①数据可靠,指会计信息应恰当地反映物业管理公司的财务状况及其经营成果,不能带有任何偏见或刻意的粉饰;②内容完整,指会计报表至少应包括我国现行会计制度或相关法规规定的所有项目,不得随意删减;③方法一致,是指为保证会计信息的可比性,不同时期会计报表所采用的会计方法应尽可能前后一致;如发生变动,必须揭示其对报表的影响。
2.信息相关
信息相关又称会计信息的有用性,是会计报表必须满足、又难以充分满足的一项要求。信息的相关性或有用性直接体现为决策的相关性。会计报表的使用者不同,所作的决策大不相同,其信息需求必然差异较大,因此,会计报表不可能为信息使用者
提供决策所需的全部信息。在此,信息相关意味着,会计报表应尽可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。
3.披露及时
会计报表应按规定的时间及时披露。市场经济下,会计信息具有较强的时效性,及时的信息披露,有助于充分实现会计报表的信息价值,并有助于管理层和外部利益团体适时地作出正确决策,采取必要措施以保障其自身的利益。
(三)会计报表的类型
理论上,会计报表可按不同标志进行分类。常见的分类主要有:
1.按反映经济内容的不同进行分类
按反映经济内容的不同,可分为资产负债表、损益表和财务状况变动表。
资产负债表是反映公司在某一特定时日(在我国,一般为12月31日)财务状况的会计报表;损益表为反映公司在一定时期内(通常为一年)经营成果的报表;而财务状况变动表反映的是公司在一定时期内资金来源和运用及其增减变动情况的报表。这三张报表提供了有关企业经营状况的基本信息,因此,也称为三大基本会计报表。
2.按报表使用者的不同进行分类
按报表使用者的不同,可分为对外报表和内部报表。
对外报表是依据会计准则和行业会计制度编制,并向企业外部利益团体进行披露的会计报表,如资产负债表、损益表和财务状况变动表等。内部报表是公司是重于企业内部管理需要而编制的报表,如费用明细表等。
3.按反映资金运动的形态进行分类
按反映资金运动的形态,可分为静态报表和动态报表。
企业的资金运动表现为相对静止状态和显着变动状态。静态报表反映的是资金运动相对静止状态的财务信息,即某一特定时点的资金运动状况,如企业资产、负债和所有者权益存在状况,资产负债表是典型的静态报表。动态报表与资金运动的显着变动状态有关,是反映显着变动的过程及其影响的报表,如损益表和现金流量表。
二、物业管理的基本会计报表
会计报表反映了有关公司资金运动的信息。报表不同,所提供财务信息的类型、报表的结构和格式都不相同。企业编制会计报表的直接依据是我国会计法律法规体系,包括《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则――基本准则》、具体会计准则、分行业会计核算制度及其补充规定以及《会计基础工作规范》等。1997年以来,财政部颁布了10项具体会计准则,用于指导企业的会计信息披露行为。这10项具体会计准则分别是:《企业会计准则――关联方关系及其交易的披露》、《企业会计准则――现金流量表》、《企业会计准则――资产负债表日后事项》、《企业会计准则――债务重组》、《企业会计准则――收入》、《企业会计准则――投资》、《企业会计准则――建造合同》、《企业会计准则――会计政策、会计估计变更和会计差错更正》、《企业会计准则――非货币性交易》和《企业会计准则――或有事项》等。这些具体会计准则多直接与会计报表的编制有关,并适用于我国大多数企业。财政部明确规定我国物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》和《物业管理企业会计核算补充规定》,并要求物业管理企业编制资产负债表、损益表和现金流量表等。
(一)资产负债表
1.资产负债表及其作用
资产负债表又称财务状况表,是以“资产=负债+所有者权益”这一会计恒等式为基础,按照一定标准和格式编制的,用以反映物业管理公司在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的会计报表。其中,财务状况是指公司在特定时日的资产、负债和所有者权益的构成状况及其比例关系。资产负债表是公司的基本会计报表之一,就管理层和外部各利益团体而言,其信息价值主要在于:
(1)反映了在资产负债表日物业管理公司拥有资产的规模、结构和分布状况。公司所拥有资产状况的信息,特别是资产的流动性(转换为现金的速度,即变现能力)的高低,可用于评价公司的偿债能力的强弱。
(2)揭示了公司负债的水平与构成等。公司负债水平及其构成等信息,尤其是长短期债务的数量和比例关系,为分析公司的资本结构和财务风险提供了基础。
(3)表明了公司所有者权益的多少、构成状况等。由于所有者权益是剩余权益,将这一信息与公司的债务信息进行对比,可以反映公司的资本结构状况,并进而揭示出公司财务风险的大小。
(4)有助于揭示公司财务状况的变动信息。通过对不同时期资产负债表的比较分析,还有助于了解公司财务状况的变动趋势,从而增进对公司偿债能力和经营风险等的认识。
2.资产负债表的结构
在基本会计报表中,资产负债表包含项目较多,为此,有必要了解其结构:项目的类别、排列方式以及报表格式。
(1)资产负债表的构成项目
资产负债表由资产、负债和所有者权益三类会计要素构成。其中,各要素又进一步分为若干项目。
资产按流动性的不同,分为流动资产和非流动资产两类,其中,非流动资产又分为长期投资、固定资产、无形资产和其他资产四类。各类资产由流动性不同的资产项目组成,如流动资产包括货币资金、短期投资、应收账款、存货等。资产负债表中,不同类别的资产和同一资产类别内的不同资产项目,通常按流动性从高至低的顺序进行排列。
负债按偿还期的不同,分为流动负债和长期负债两类。流动负债由短期借款、应付工资、应付账款、未交税金等项目组成;长期负债由长期借款、应付公司债券和其他长期负债等项目构成。资产负债表中,不同类别的负债都按照到期日从短至长的顺序进行排列。
按照现行会计制度的规定,所有者权益由实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润等四个项目组成。
(2)资产负债表的格式
现实中,资产负债表的格式主要有两种:
①账户式资产负债表。它是我国现行会计制度规定采用的格式,是会计恒等式“资产=负债+所有者权益”的直接反映。如同账户的结构,它由左右两方组成,左方按流动性的高低列示资产项目;右方首先按到期日的长短列示负债,然后再列示所有者权益项目。采用该格式时,左方的资产项目总额与右方的负债和所有者权益总额的合计数相等。其简化形式。
②财务状况式资产负债表。又称营运资金式资产负债表,是依据会计等式“营运资金+非流动资产-非流动负债=所有者权益”编制的。其中,营运资金是指公司在经营中周转使用的资金,从数量上看,它等于流动资产减去流动负债。其简化形式。
(二)损益表
1.损益表及其作用
损益表又称利润表或收益表,是以配比原则为基础编制的,用于反映物业管理公司在一定时期内经营业绩或经营成果的会计报表。损益表是三大基本会计报表之一,特别是20世纪三四十年代以来,随着“重损益”观念的出现和发展,人们对损益表愈来愈重视。
一般而言,损益表的作用主要表现为:
(1)部分地说明了公司财务状况发生变动的原因
一般而言,资产负债表所反映财务状况的变动,即年初资产、负债和所有者权益状况与年末资产、负债和所有者权益状况之间的差异,来源于公司的经营活动和投资理财活动。损益表反映了在特定期间(年初至年末)公司经营活动引发的所有资金变动,因而,也就解释了公司财务状况发生变动的最主要原因。
(2)可用于评估公司管理层的经营业绩
物业管理公司管理层的受托责任表现为:实现投资者投入资本的保值和增值,提高物业管理收费的使用效益,为此,要求管理层一方面取得尽可能多的收入,另一方面严格控制成本费用支出。由于损益表反映了公司在一定时期内的所有收入和费用支出,从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供了依据。
(3)有助于评估公司的获利能力
通过对损益表进行分析,了解物业管理公司收入、成本费用的水平和构成,掌握其变动趋势及原因,有助于正确评价物业管理公司的获利能力。
(4)可作为评价公司偿债能力的依据
公司偿债能力的高低,不仅取决于其资产的流动性,对长期债务的偿付而言,更重要的是公司的获利能力。获利能力的强弱,是评估公司偿债能力时必须考虑的基本因素。
2.损益表的结构
(1)损益表的构成项目
损益表由收入、成本费用和利润三类会计要素构成。其中,收入是物业管理公司从事各种业务活动的所得,包括营业收入、其他业务收入、投资收益和营业外收入四个项目。成本费用是物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的耗费支出,主要有营业成本、营业税金、营业费用、管理费用、财务费用、其他业务支出及营业外支出等项目。收入和费用的不同配比,形成了不同的利润概念,包括经营利润、营业利润、利润总额和净利润等等。
(2)损益表的格式
损益表的格式是指各构成项目在损益表中的列示方法。理论上,损益表可以有多种格式,如单步式、多步式和比较式等,但由于多步式损益表能够较为全面地反映净利润及其构成项目的形成情况,因而被广泛采用。我国物业管理公司都采用了这一损益表格式。多步式损益表按照净利润的形成环节,分步揭示影响净利润的构成项目。其中,各项目之间的关系表现为:
经营利润=营业收入-营业成本-营业费用-营业税金
营业利润=经营利润+其他业务利润-管理费用-财务费用
利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出
净利润=利润总额-所得税
(三)财务状况变动表
1.财务状况变动表及其作用
财务状况变动表,是反映公司在特定时期内的资金来源和运用情况以及资金增减变动情况的报表,是公司的三大基本会计报表之一。由于它较为全面地反映了公司经营活动和投资理财活动引发的资金流动,以及公司财务状况变动的原因和结果,对公司的管理层和各外部利益团体具有重要价值。
财务状况变动表按其编制基础的不同,分为以营运资金或流动资金为基础的财务状况变动表、以现金为基础的财务状况变动表又称现金流量表两种。财政部于1998年3月20日发布的《企业会计准则――现金流量表》规定:自1998年1月1日起,所有企业应编制以现金为基础的年度现金流量表。
现金流量表,作为反映公司财务状况变动情况的报表之一,是用于提供公司在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。现金流量表作为三大基本报表之一,它所揭示的信息对正确评价公司的财务状况具有重要意义。具体而言,这一基本会计报表的作用主要表现为:
(1)反映了公司现金流动的全貌
与资产负债表仅提供静态的财务状况相比,现金流量表的信息表明了公司在特定时期内有多少现金可供使用,现金的来源和去向是哪里,以及企业的现金增减变动情况如何,揭示了公司经营活动、投资活动和筹资活动对企业财务状况的影响,籍此可了解和判断公司获取现金及其等价物的能力和偿债能力。
(2)为预测公司未来财务状况提供了更加合理的基础
与公司资产负债表和损益表揭示的信息相比,现金流量表提供的现金流量信息更具有客观性和可比性,受公司会计政策和会计方法的影响较小,最小化了对会计信息的人为影响,从而有助于提高预测公司未来的现金流动――现金流量金额和时间的准确性,有利于作出更加合理的经济决策。
(3)弥补了资产负债表和损益表的不足
资产负债表以权责发生制为基础,反映出公司在特定时日资产、负债和所有者权益的期初期末状况及其变动情况,从而揭示了公司在特定时日的财务状况,但无法说明财务状况变动的原因。尽管损益表提供了公司财务状况发生变动的最主要原因――公司经营活动对财务状况的影响,但这一以权责发生制为基础的披露除未能全面反映经营活动对财务状况的影响外,还未能反映公司投资活动和筹资活动对财务状况的影响。现金流量表将公司的经营、投资和筹资活动产生的现金流动,与财务状况的变化情况结合起来,不仅解释了公司财务状况变动的原因,而且提供了资产负债表和损益表没有揭示或仅间接揭示的信息,从而弥补了资产负债表和损益表的不足。
2.现金流量表的结构
(1)现金的界定
现金流量表的“现金”是指企业的现金及现金等价物,具体包括:现金,是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。会计上的“现金”仅指企业的库存现金,即现钞。现金流量表中的“现金”不仅包括库存现而且包括企业存入金融机构的、随时可动用的银行存款,以及企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等其他货币资金。银行存款和其他货币资金中不能随时用于支付的存款,如定期存款不能作为现金,但通知存款可列为现金。②现金等价物,是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。一般认为,从购买日起三个月内到期的、可在证券市场上流通的短期债券投资等为现金等价物。值得注意的是,短期股权投资由于其价值的高度可变性而不能被视为现金等价物。
(2)现金流量表的构成项目
现金流量表中,现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分组成。
①经营活动产生的现金流量。经营活动,是指企业投资活动和筹资活动之外的所有交易和事项。就物业管理
公司而言,其经营活动主要包括提供劳务、购买商品、接受劳务和支付税款等。
就不从事多种经营的物业管理公司而言,经营活动产生的现金流入主要有:提供劳务收到的现金,收到的租金,收到的税费返还等。经营活动产生的现金流出有:购买商品和接受劳务支付的现金,经营租赁所支付的现金,支付给职工和为职工支付的现金,支付的所得税款,支付的其他税费等。
②投资活动产生的现金流量。投资活动,是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。现实中,物业管理公司的投资活动主要集中于固定资产、在建工程、无形资产等长期资产的购建与处置,较少进行债权性投资和权益性投资活动。
企业投资活动产生的现金流入主要包括:收回投资所收到的现金,分得股利或利润所收到的现金,取得债券利息收入所收到的现金,处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金等。投资活动流出的现金表现为:购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金,权益性投资所支付的现金,债权性投资所支付的现金等。
③筹资活动产生的现金流量。筹资活动,是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。一般而言,物业管理公司的筹资活动不外乎表现在吸收投资、发行证券、向银行借款和分配利润等活动上。
企业筹资活动引发的现金流入有:吸收权益性投资所收到的现金,发行债券所收到的现金,借款所收到的现金等。筹资活动流出的现金主要包括:偿还债务所支付的现金,发生筹资费用所支付的现金,分配股利或利润所支付的现金,偿付利息所支付的现金,融资租赁所支付的现金,减少注册资本所支付的现金等。
(3)现金流量表的格式
按照现行规定,现金流量表应分别列示经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量,以反映企业现金及其等价物的来源与去向。现金流量表的简化格式。
三、物业管理会计报表的编制
在物业管理公司,三大基本会计报表的构成项目既有区别又有联系。认识基本会计报表的具体编制方法,特别是报表各项目的内容,是利用物业管理财务会计信息的基础。
(一)资产负债表的编制
账户式资产负债表列有“年初数”和“期末数”两栏,其中,“期末数”是指月末、季末或年末数字。“年初数”栏各项目,应根据上年末资产负债表“期末数”栏所列数字填写,如果本年度资产负债表各个项目的名称和内容与上年度不一致,应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整填入本表“年初数”栏内。
1.资产项目的内容及其填列方法
(1)“货币资金”项目,反映企业库存现金、银行结算户存款、其他货币资金、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金的合计数。本项目应根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末余额填写。
(2)“短期投资”项目,反映企业购入的随时可以变现、且持有期限不准备超过一年的各种有价证券,以及不超过一年的其他投资。有市价的,应在本项目内注明期末时市价。本项目应根据“短期投资”账户的期末余额填列。
(3)“应收票据”项目,反映企业收到的而尚未到期收款也未向银行贴现的应收票据,包括商业承兑票据和银行承兑票据。本项目应根据“应收票据”账户的期末余额填写。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内,其中,已办理贴现的商业承兑票据应在本表下端补充资料内另行反映。
(4)“应收账款”项目,反映企业应收的与企业经营业务有关的各种款项,如应交未交的管理费。本项目应根据“应收账款”账户所属各明细账户的借方期末余额填写。如“应收账款”账户所属各明细账户中有贷方期末余额,应列入“预收账款”项目。
(5)“坏账准备”项目,反映企业提取的尚未转销的坏账准备金,物业管理企业可据经验确定计提比例。本项目应根据“坏账准备”账户的期末余额填列,本项目为“应收账款”账户的减项。
(6)“预付账款”项目,反映企业预付给供应单位的款项。本项目应根据“预付账款”账户的期末余额填列。如“应付账款”所属明细账户有借方余额,应并入本项目数字内。
(7)“其他应收款”项目,反映企业对其他单位或个人的应收和暂付的款项。本项目应根据“其他应收款”账户的期末余额填列。
(8)“存货”项目,反映企业期末结存在库、在用和在途的各项存货的实际成本,包括用于管理服务的各种材料物资和低值易耗品等。本项目应根据“库存材料”和“低值易耗品”等账户的期末余额填列。
(9)“待摊费用”项目,反映企业已经支付但应由以后各期分期摊销的费用,如已预付的全年报刊费等。企业的开办费以及摊销期限在一年以上的其他待摊费用,应在本表“递延资产”项目反映。本项目应根据“待摊费
用”账户的期末余额填列。如“预提费用”账户期末有借方余额,也并入本项目反映。
(10)“待处理流动资产净损失”项目,反映企业在财产清查中发现的尚待批准处理的流动资产盘亏和毁损扣除盘盈和盈余后的净损失。本项目应根据“待处理财产损益”所属“待处理流动资产损益”明细账户的期末余额填列。
(11)“长期投资”项目,反映企业在一年内不准备变现的投资,包括股票投资、债券投资和其他投资,其中,股票和债券如有市价的,应在年度财务情况说明书中说明期末时的市价。长期投资中,一年内到期的债券,应在流动资产类中的“一年内到期的长期债券投资”项目中单独反映。本项目根据“长期投资”账户的期末余额扣除一年内到期的长期债券投资后的数额填列。
(12)“固定资产原价”项目和“累计折旧”项目,反映企业所有的各种固定资产原价和累计折旧。融资租人的固定资产,在产权尚未确定转移给本企业之前,其原价及已提折旧也包括在内。融资租入固定资产的原价还应在本表补充资料中另行反映。这两个项目应根据“固定资产”账户和“累计折旧”账户的期末余额填列。
(13)“固定资产清理”项目,反映企业因出售、毁损和报废等原因转入清理,但尚未清理完毕的固定资产的净值,以及固定资产清理过程中发生的清理费用减变价收入后的数额。本项目应根据“固定资产清理”账户的期末余额填列。
(14)“在建工程”项目,反映企业期末各项未完工或未使用工程的实际成本,包括交付安装的设备价值、已耗用材料、工资和费用支出等。本项目应根据“在建工程”账户的期末余额填列。
(15)“无形资产”项目,反映企业各项无形资产原价扣除摊销后的净额。本项目应根据“无形资产”账户的期末余额填列。
(16)“递延资产”项目,反映企业发生的不能全部计入当年损益而应在以后年度内分期摊销的各项费用,包括开办费、融资租入固定资产改良支出和摊销期限在一年以上的固定资产大修理支出和其他递延支出。本项目应根据“递延资产”账户的期末余额填列。
2.负债项目的内容及其填列方法
(1)“短期借款”项目,反映企业向银行或其他金融机构借入的,尚未归还的一年以内的借款。本项目应根据“短期借款”账户的期末余额填列。
(2)“应付票据”项目,反映企业为了抵付货款等而开出承兑的、尚未到期付款的应付票据,包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。本项目应根据“应付票据”账户的期末余额填列。
(3)“应付账款”项目,反映企业因购买材料物资或接受劳务供应而应付给供应单位的款项。本项目应根据“应付账款”账户所属明细账户的贷方期末余额填列。如果“应付账款”账户所属明细账户有借方余额,应列入“预付账款”项目。
(4)“其他应付款”项目,反映企业所有应付和暂收其他单位和个人的款项,如存入的保证金等。本项目应根据“其他应付款”账户的期末余额填列。
(5)“应付工资”项目,反映企业应付而未付的职工工资总额。本项目应根据“应付工资”账户的期末贷方余额填列。
(6)“应付福利费”项目,反映企业按规定提取的用于职工个人的福利费期末余额,现行财务制度规定按工资总额14%提取。本项目应根据“应付福利费”账户的期末贷方余额填列。如为借方余额,本项目应以“-”号表示。
(7)“未交税金”项目,反映企业应交而未交的各种税金,如营业税、城市维护建设税和所得税等。本项目应根据“应交税金”账户的期末余额填列。
(8)“其他未交款”项目,反映企业除税金外应按规定上交国家的其他各种款项,如教育费附加等。本项目应根据“其他应交款”账户的期末余额填列。
(9)“预提费用”项目,反映企业所有已经预提计入成本费用而尚未支付的各项费用,如银行借款利息等。本项目应根据“预提费用”账户的期末贷方余额填列。如有借方余额,应在“待摊费用”项目反映。
(10)“长期借款”项目,反映企业向银行或其他金融机构等单位借入、尚未归还的一年期限以上的借款本息。本项目应根据“长期借款”账户的期末余额填列。
(11)“应付债券”项目,反映企业实际发行的、尚未偿还的各种长期债券及应计利息。本项目应根据“应付债券”账户的期末余额填列。
(12)“长期应付款”项目,反映企业除长期借款和应付债券以外的、期限在一年以上的其他各种长期应付款项,如代管基金等。本项目应根据“长期应付款”账户的期末余额填列。
3.所有者权益项目的内容及其填列方法
(1)“实收资本”项目,反映企业实际收到的、投资者投入的资本总额。本项目应根据“实收资本”账户的期末余额填列。
(2)“资本公积”
项目和“盈余公积”项目,反映企业在经营过程中取得的资本公积金和按规定提取的盈余公积金。本项目应根据“资本公积”账户和“盈余公积”账户的期末余额填列。
(3)“未分配利润”项目,反映企业尚未分配或未指定用途的利润。本项目应根据“本年利润”账户和“利润分配”账户的余额计算填列。未弥补的亏损,在本项目内以“-”号反映。
(二)损益表的编制
多步式损益表列有“本月数”和“本年累计数”两栏。其中,“本月数”反映各项目的本月实际发生数,编制年度报表时,“本月数”栏改为“上年累计数”栏,并应根据上年损益表“本年累计数”栏所列数字填写;如果本年度损益表各个项目的名称和内容与上年度不一致,应对上年度损益表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整填入本表“上年累计数”栏内。
(1)“营业收入”项目,反映企业从事物业管理所取得的各项收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。本项目应根据“营业收入”账户的贷方发生额填列。
(2)“营业成本”项目,反映企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出,如直接材料和直接人工等。本项目应根据“营业成本”账户的借方发生额填列。
(3)“营业税金”项目,反映企业由物业管理收入负担的营业税和城市维护建设税等。本项目应根据“营业税金及附加”账户的借方发生额填列。
(4)“其他业务利润”项目,反映企业从事物业管理之外其他经营活动的收入扣除其他业务支出(包括其他业务成本及应负担的费用和税金)后的利润(如为亏损应以“-”号表示)。本项目应根据“其他业务收入”账户和“其他业务支出”账户的发生额填列。
(5)“管理费用”项目,反映企业从事物业管理活动过程中发生的各种间接费用,如管理人员的工资、办公费、差旅费和保险费等。本项目应根据“管理费用”账户的借方发生额填列。
(6)“财务费用”项目,反映企业为筹措物业管理活动所需资金等而发生的各项费用,包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及金融机构的手续费等。本项目应根据“财务费用”账户的借方发生额填列。
(7)“投资收益”项目,反映企业对外投资取得的收益,包括分得的投资利润、债券投资的利息收入和认购股票应得的股息等。本项目应根据“投资收益”账户的发生额计算分析填列。
(8)“营业外收入”项目和“营业外支出”项目,反映企业业务经营以外的收入和支出。本项目应根据“营业外收入”账户和“营业外支出”账户的发生额填列。
(9)“所得税”项目,反映企业按税法规定计算应缴纳的所得税。本项目应根据“所得税”账户的借方发生额填列。
(三)现金流量表的编制
现金流量表中,现金流量一般应当以总额反映,从而全面揭示出企业现金流量的方向、规模和结构。具体编制现金流量表时,除直接根据有关账户的记录分析填列外,尚可利用的编制程序还有工作底稿法和t形账户法。
采用工作底稿法,就是以工作底稿为手段,以资产负债表和损益表数据为基础,对每一项目进行分析并编制调整分录,从而编制出现金流量表。其具体程序为:第一步,将资产负债表的期初数和期末数过人工作底稿的期初栏和期末栏;第二步,对当期业务进行分析并编制调整分录;第三步,将调整分录过人工作底稿中相关部分;第四步,核对调整分录,借贷合计应当相等,资产负债表项目期初数加减调整分录中的借贷金额后,应当等于期末数;第五步,根据工作底稿中的现金流量表项目部分编制正式的现金流量表。
采用t形账户法,是指以t形账户为手段,以损益表和资产负债表数据为基础,对每一项目进行分析并编制调整分录,从而编制出现金流量表。采用t形账户法编制现金流量表的步骤为:第一步,为所有的非现金项目(包括资产负债表项目和损益表项目)分别开设t形账户,并将各自的期末期初变动数过入各该账户;第二步,开设一个大的“现金及现金等价物”t形账户,每边分为经营活动、投资活动和筹资活动三部分,左边记现金流入,右边记现金流出,并过人期末期初变动数;第三步,以损益表项目为基础,结合资产负债表分析每一个非现金项目的增减变动,并据此编制调整分录;第四步,将调整分录过人各t形账户并进行核对,该账户借贷相抵后的余额与原先过人的期末期初变动数应当一致;第五步,根据大的“现金及现金等价物”t形账户编制正式的现金流量表。
1.经营活动现金流量项目的填列
《企业会计准则――现金流量表》规定,企业应采用直接法报告经营活动的现金流量,同时在现金流量表附注中采用间接法披露经营活动的现金流量。
直接法是通过现金收入和支出的主要类别反映来自经营活动的现金流量,它一般以损益表中的营业收入为起算点,调整与经营活动有关的项目的增减变动,然后计算出经营活动的现金流量。具体应用直接法时,有关经营活动现金流量的信息可通过分析企业的会计记录取得,也可以通过对损益表中的营业收入、营业成本以及其他项目进行调整取
得。现实中,采用后一种方法的较多――通过调整营业收入、营业成本及有关项目而获得经营活动的现金流量信息。
间接法是以本期净利润为起算点,调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及有关项目的增减变动,据此计算出经营活动的现金流量。
(1)“提供劳务收到的现金”项目,反映企业收回当期的劳务收入(物业管理公司的管理费收入)款、收回前期劳务收入款以及转让应收票据所取得的现金收入等,可按以下计算公式填列:
提供劳务收到的现金=当期提供劳务收到的现金收入+当期收到前期的应收账款+当期收到前期的应收票据+当期的预收账款+当期收回前期核销的坏账损失
(2)“收到的租金”项目,反映公司收到的经营租赁的租金收入,如物业管理公司出租设备、厂地和车位等取得的现金收入。
(3)“收到的其他与经营活动有关的现金”项目,反映企业收到的除劳务现金收入和租金外的其他现金收入,如物业管理公司收到的营业税、所得税、城市建设维护税、教育费附加等税费的返还。
(4)“购买商品、接受劳务支付的现金”项目,反映企业当期购买商品和接受劳务所支付的现金、当期支付的前期购买商品和接受劳务的应付款、为购买商品和接受劳务而预付的款项等,其具体填列方法为:
购买商品、接受劳务支付的现金=当期购买商品、接受劳务支付的现金+当期支付前期的应付账款+当期支付前期的应付票据+当期预付的账款-当期因购货退回收到的现金
(5)“支付给职工和为职工支付的现金”项目,反映企业以现金方式支付给职工的工资、奖金和各种补贴等,也包括企业为职工交纳的社会保险基金和商业保险金等,但在建工程人员的工资和奖金应在“购建固定资产等支付的现金”项目中反映。
(6)“支付的所得税款”项目,反映企业当期实际支付的所得税税款。
(7)“支付的其他税费”项目,反映企业支付的营业税、城市维护建设税等,其中包括本期发生并实际支付的税金和当期支付以前各期发生的税金以及预付的税金。有关投资项目发生的税金支出应在投资活动中列示,不在本项目反映。
(8)“支付的其他与经营活动有关的现金”项目,反映企业除上述主要项目外的现金支出,如物业管理公司管理费用中的现金支出可在本项目反映。
2.投资活动现金流量项目的填列
(1)“收回投资收到的现金”项目,反映企业收回的投资本金和投资收益的实际金额。
(2)“分得股利或利润所收到的现金”项目,反映企业因对外投资而实际分得的现金股利或利润。
(3)“处置固定资产等长期资产而收到的现金净额”项目,反映企业出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金扣除为出售这些资产而支付的有关费用后的净额。本项目还包括固定资产报废、毁损的变卖收益以及遭受灾害而收到的保险赔偿收入等。
(4)“收到的其他与投资活动有关的现金”项目,反映企业收到的除上述项目外的现金收入,如物业管理公司收到的债券利息收入等。
(5)“购建固定资产等长期资产所支付的现金”项目,反映企业为购建固定资产、无形资产和其他长期资产而支付的现金,包括为购买机器设备所支付的现金、建造工程支付的现金、支付在建工程人员工资等支付的现金,以及购买无形资产而发生的实际现金支出等。本项目不包括融资租赁租入固定资产所支付的租金,融资租赁所支付的租金应在筹资活动的现金流量中反映。
(6)“支付的其他与投资活动有关的现金”项目,反映企业进行权益性投资、债权性投资等所支付的现金。按现行规定,权益性投资和债权性投资所支付的现金应分别单独列示,但物业管理公司的这类投资活动极少,故在此合并反映。
3.筹资活动现金流量项目的填列
(1)“借款所收到的现金”项目,反映企业向金融机构举借各种短期、长期借款所收到的现金。
(2)“收到的其他与筹资活动有关的现金”项目,反映企业吸收权益性投资、发行债券等取得的现金。按现行规定,吸收权益性投资和发行公司债券所取得的现金应分别单独列示,但物业管理公司的这类筹资活动极少,故在此合并反映。
(3)“偿还债务所支付的现金”,反映企业归还金融机构的借款、偿付企业到期债券所支付的现金。
(4)“偿付利息所支付的现金”,反映企业偿付借款利息和债券利息所支出的现金。尽管利息可能计入不同的成本费用账户,但均应在本项目反映。
第8篇 物业保安队伍管理沟通技巧
物业保安队伍管理中的沟通技巧
沟通是指人与人之间传达思想、观念或交流信息的过程,是人与人之间的意见交流。就保安队伍而言,沟通就是为了促进彼此的了解,从而维护队伍稳定,促进队伍和谐发展,若是沟通不顺畅,就会导致队伍人心松散。笔者认为,在具体的保安队伍管理工作,上级对下属、下属对上级、平级等不同层次的沟通中,必须注意不同的要领。
一、上级对下属的沟通要领:
1、多说小话,少说大话。部分管理者会说大话,好用专门术语或深奥难懂的名词。其实常用具有亲切感的小话,才够生动,更容易打动下属的心。
2、不急着说话,先听听下级的意见,如果不是紧急情况,上级应该是说最后一句话的人,而不是说第一句话便决定的人。能够养成部属主动开口的好习惯,对上下沟通十分有利。
3、不说长短。如果一个上司当着甲说乙的不是,又当着乙说甲的缺点,大家都会怀疑这样的上司,是不是会在背后议论自己。
4、不厉声指责,以免伤了彼此的和气,引起意气之争,万一忍不住要发火,要设法控制情绪。
5、广开言路,接纳意见。不要死不认错,若上司敢于向部属认错,更能得到部属的信任。
二、下属对上级的沟通要领:
1、有不同意见,不当面顶撞,要会选择恰当的时机开口,表达自己的意思,以供参考。
2、意见相同,要热烈反映,加以支持。
3、有他人在的场合,要顾虑上司的面子,才能赢得他的信任。
三、同级沟通的要领:
1、设身处地,站在对方的立场考虑,尊重对方,彼此尊重才能沟通。
2、互惠互利,增进彼此的感情。
3、以诚意促进了解,平常多建立关系,不要临渴掘井,否则很难收效。
在队伍管理中,可以圆通,却不能圆滑。缺乏诚意,则很难达到沟通的效果。无论对上、对下,或者同级沟通,都要切实做到言之有理,才能顺利达成目标,应该说的才说,不应该说的不说,该说的一句不可少,不该说的半句都不可多。良好的沟通必须以情为先,大家情绪平稳,当然乐于倾听,只要在平常的工作中多点关怀,让每个员工都能言论自如,不觉压力,才能促进整个保安工作的和谐稳定发展!
第9篇 某物业公司租售业务管理程序
物业管理有限公司程序文件
物业公司租售业务管理程序
1.目的:
加强租售现场业务操作的规范性。
2.范围
公司全体租售业务人员。
3.职责
3.1管理处负责租赁业务的独立操作,转让业务的现场接待、委托受理工作。
3.2租售中心负责转让业务的跟进、洽谈和手续办理,对管理处租赁业务进行管理监督;并负责管理处租售专员租售业务的培训及指导。
3.3租售人员负责客户收款工作的沟通,财务人员负责收款。
3.4财务管理部负责监督各项收款工作。
4.方法和过程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小区内所有委托租、售房的信息,如朝向、面积、楼层、有无装修、价格等,并清楚每套房的优、劣势。
4.1.2熟悉小区内的配套设施及周边相应的配套设施。
4.1.3熟悉小区内房屋总户数、闲置户数,及闲置情况。
4.2接待
4.2.1对前来委托、咨询的业主,给予及时、热情的接待。
4.2.2业主委托房屋租售时,通过听、问、看等方式,尽可能多了解其房屋的具体情况。
4.2.3当业主确定委托时,与其签订《楼宇出租(售)委托书》,如业主通过电话委托,可先在《房屋出租/转让登记表》上登记。
4.2.4对前来委托、咨询的客户,与接待业主相同,在听取客户需求后,介绍适合的房屋,并带领看房。如客户选中意向房屋,要与其签订《楼宇求租(购)委托书》,并及时和业主和租售中心联系,并把客户需求告知,促进买卖双方达成交易;如客户当时并没有特别满意的,要将其需求登记在《客户委托登记表》中,有合适房源再通知。
4.2.5按业主的委托价向客户报价,业主委托价如和市场价有很大差距,要建议业主采用市场价。
4.2.7对于登记委托的业主和客户,要做好后续服务,一个月至少要联系一次,告知房屋的租售情况,并了解业主、客户委托意向有没有更改。沟通的方式不限,可以电话,也可以是面谈。
4.3签约
4.3.1《楼宇出租(售)委托书》,一式两份,每份后面要印有《交易须知》。签订时要注意核实《房地产证》、业主身份证等有关资料原件,并保存复印件。如委托代理人办理须提交合法的委托书。
4.3.2《楼宇求租(购)委托书》,一式两份,每份后面要印有《交易须知》,签订时要注意核实客户身份证。
4.3.3租赁交易时,应组织出租方与承租方签订房屋租赁合约;转让交易时,则应由买卖双方和租售中心三方共同签订《房屋转让协议书》。
4.3.4房屋租赁合约一式叁份,由出租方、承租方签字成立,租售中心、管理处均不可在房屋租赁合约上签字或盖章,但应留存一份合约原件存档。
4.3.5《房屋转让协议》一式叁份,签订时必须符合以下条件:买卖双方共同自愿、买卖双方具有合法的身份证明和行为能力、转让房屋产权清晰、无抵押(或即将无抵押)查封等限制产权转移登记的条件;《房屋转让协议》必须经租售中心主管或授权人审核后,由所在业务部门盖章。
4.3.6交易时,可向交易双方提供房屋出租/转让设施清单,供交易双方使用。
4.4收款
4.4.1收款原则:在房屋交易过程中,租售业务人员不得经手订金、房款、佣金及其他款项和现金,所有收款均由本公司财务人员经手,并出具'正式收款收据'。
4.4.2租赁业务佣金,在出租方、承租方签订房屋租赁合约时由部门财务人员收取。
4.4.3转让业务收款:佣金在买方进行产权登记(或出买方产权证明)时由部门财务人员收取;转让定金、购房款买方交公司后,需转付定金、购房款时,由经办人向公司申请,经租售中心主管核对后按公司付款程序办理。
4.4.4代理业务收款
4.4.4.1客户定金,根据委托代理协议确定。如委托方委托现场人员收款,现场人员必须开具由委托方提供的正式收款收据。
4.4.4.2销售代表在收到现金后,立即知会直接主管,并在一个工作
日内存入指定帐户(或交委托方)。收款人员对所收款项负有保管责任。
4.4.4.3定金款和收款收据财务联交委托方时,必须要求委托方人员签收。
4.4.4.4收款收据不可遗失、损坏,作废的收款收据必须完整保存,现场销售人员对收据负保管责任。
4.4.5所有租售业务人员不得接受客户任何形式的物质酬谢。
4.6转让业务操作指引
4.6.1转让流程图
4.6.2签定《房地产买卖合同》须提交的资料:买卖双方身份证明;
转让房屋的《房地产证》;卖方的婚姻证明,如已婚需提供配偶有效同意转让的证明。
4.6.3按揭申请人的条件:具有合法的身份证明、婚姻证明,年满十八周岁的国内公民;有稳定的收入和充足的还款来源;同意以购买的房屋作贷款抵押。
5.质量记录表格
vkwy7.5.1-g06-f1《楼宇求租委托书》
vkwy7.5.1-g06-f2《楼宇出租委托书》
vkwy7.5.1-g06-f3《楼宇求购委托书》
vkwy7.5.1-g06-f4《楼宇出售委托书》
vkwy7.5.1-g06-f5《房屋转让协议书》
第10篇 z物业小区电梯管理程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp4.3物业小区电梯管理程序页码: 1/3
1.目的:
保证电梯设备完好无损,正常安全运行,满足住户使用。
2.适用范围:
小区住宅楼内所有电梯。本公司电梯维护的日常管理发包给分承包商,公司要求分承包商组织专门的电梯运行及电梯维修人员,为我公司提供服务并在服务过程中执行公司规定的程序。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章
3.2 iso9002标准第4.6 、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章。
4.职责:
4.1工程维修部(以下简称工程部),负责制定电梯大修的工作计划和具体实施。监督、检查电梯运行及维修人员的工作。
4.2分承包商的电梯技术人员负责制定电梯的日常维护,保养计划。
4.3电梯维修人员及电梯司机负责电梯的维修、维护及巡视,并随时做好各种记录。
5.工作程序:
5.1电梯正常运行:
5.1.1电梯司机要严格遵守《电梯安全操作规程》和《电梯司机岗位职责》。
5.1.2电梯司机要认真填写《电梯司机值班工作记录》,按《电梯巡视规程》做好巡视工作。
5.1.3维修班长每天对电梯司机的工作进行检查,内容包括电梯运行、巡视、卫生情况,并填写《电梯司机值班检查记录》。
5.1.4发现电梯故障及时通报值班室,并填写《电梯故障报修单》。
5.1.5电梯一旦出现因人故障。严格按照《电梯故障困人救援规程》执行。
5.2电梯日常保养、维修检查:
5.2.1电梯维修工根据电梯技术人员制定的《电梯周保养项目及记录》、《电梯月保养项目及记录》、《电梯半年保养项目及记录》、《电梯年保养项目及记录》,按时保质保量完成分管电梯设备的保养项目及日常的维修、抢修工作,并认真填写《电梯故障报修单》及有关工作记录。
5.2.2分承包商的电梯技术人员每月中旬及月末对电梯维修工的工作进行抽查,并填写《电梯周检查记录》、《电梯月检查记录》、《电梯半年检查记录》、《电梯年检查记录》。
5.3对电梯分承包商服务质量的检查:
5.3.1工程部主任每月末对电梯分承包商的工作进行一次抽查,内容包括:运行情况、保养及维修情况,并填写《电梯工作考核记录》。以此做为对分承包商工作的考评依据。
5.3.2发现重大问题,由工程部主任向电梯分承包商发出《整改通知书》限期改进。
6.支持性文件与质量记录
6.1《电梯司机值班工作记录》 ej-qr-qp4.3-01
6.2《电梯司机值班检查记录》 ej-qr-qp4.3-02
6.3《电梯故障报修单》 ej-qr-qp4.3-03
6.4《电梯周保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-04
6.5《电梯月保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-05
6.6《电梯半年保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-06
6.7《电梯年保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-07
6.8《电梯周检查记录》 ej-qr-qp4.3-08
6.9《电梯月检查记录》 ej-qr-qp4.3-09
6.10《电梯半年检查记录》ej-qr-qp
4.3-10
6.11《电梯年检查记录》ej-qr-qp4.3-11
6.12《电梯工作考核记录》ej-qr-qp4.3-12
6.13《电梯安全操作规程》ej-wi-qp4.3-01
6.14《电梯故障困人救援规程》ej-wi-qp4.3-02
6.15《电梯维修保养安全操作规程》ej-wi-qp4.3-03
6.16《电梯巡视规程》ej-wi-qp4.3-04
6.17《工程维修部员工岗位职责》ej-wi-qm4.1-04
第11篇 物业管理师物业管理实务试题-第十三章人力资源管理
物业管理师物业管理实务试题汇编之第十三章人力资源管理
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1.关于员工辞职,说法不正确的是()。
a辞职是指员工要求离开现任职位,与企业解除劳动合同,退出企业工作的人事调整活动
b员工不符合辞职条件的,人事管理部门不能同意其辞职
c员工辞职时,人事管理部门和有关用人单位应督促其办好有关工作移交及个人财物清理
d物业管理企业在员工人职时即应明确告知,员工辞职应当提前10日以书面形式通知企业
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对员工的解聘的了解和掌握。员工的解聘分为3种情况:辞职、辞退和资遣。d选项应是提前30日以书面形式通知企业,其余是对的。有关内容可参见教材第198页。
2.关于员工的辞退说法不恰当的是()。
a员工的辞退就是废除劳动合同
b辞退员工必须慎重考虑,恰当处理
c一般而言对无重大过失者,不要使用辞退的手段
d在试用期间被证明不符合录用条件的应对当事人予以辞退
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对员工辞退的了解和掌握。a选项应是终止劳动合同而不是废除,其余是对的。有关内容可参见教材第198页。
3.关于入职培训,说法不正确的是()。
a人职培训一般包括职前培训和试用培训两个环节
b职前培训是指在新员工上岗前,为其提供基本的培训知识
c试用培训是对新员工在试用期内,在岗位进行的基本操作技能的培训
d职前培训的内容为岗位工作职责及工作要求
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对培训的分类及内容的掌握。d选项的内容是人职培训中试用培训的内容,其余是对的。有关内容可参见教材第199页。
4.关于考核的原则,说法不正确的是()。
a凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系
b考核的内容必须与工作有关,同时考核标准要便于衡量和理解
c考核标准的制订与执行会因个人因素而调整
d考核标准应适用于一切同类型员工,不能区别对待或经常变动
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对考核的原则的理解和掌握。c选项的内容是不对的,考核的标准对同类型的员工不能区别对待,其余是对的。有关内容可参见教材第207~208页。
5.关于员工的奖励,说法不正确的是()。
a一般来说,对员工的奖励可分为物质奖励和精神奖励两种
b要把物质奖励与精神奖励有机结合起来,使两者相辅相成
c员工作出了成绩,符合奖励标准以后,管理者应该立即予以奖励
d对不同的员工要采用相同的奖励方式
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对员工的奖励的掌握。d选项的内容是不对的,对不同的员工要采取不同的奖励方式,其余是对的。有关内容可参见教材第208~209页。
6.某物业管理企业下属项目较多,而且项目所在地比较分散且物业类型结构复杂,该公司可采用的培训体系是()。
a一级培训体系
b二级培训体系
c一、二级混合培训体系
d以上都可以
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对建立培训体系的掌握。一级培训体系适合企业员工集中的企业,二级培训体系适合项目分散、物业类型结构复杂的企业,本书没有讲到有混合培训体系,故本题选b,有关内容可参见教材第199页。
7.下列培训不是项目负责人的能力培训内容()。
a物业管理制度的制定
b创优达标能力
c制订物业维修方案
d公共关系
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对项目管理负责人的知识和能力培训的理解和掌握。此培训分为知识培训和能力培训两类。d选项的内容是属于对项目负责人的知识培训的内容,其余是能力培训的内容。有关内容可参见教材第202页。
8.企业要根据经营战略和经营目标等制订年度培训计划,下列哪一项不属于年度培训计划的内容()。
a培训类型b培训经费c培训目标d效绩考核结果
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对制订年度培训计划的掌握。年度培训计划含有许多内容:培训目标、对象、类型、课程、师资培训经费等,但不含有效绩考核结果。有关内容可参见教材第203页。
9.物业管理企业的招牌应根据企业发展战略等诸多因素制订招聘计划,以下不属于招聘计划内容的是()。
a人员的招聘条件b对应聘者进行审核
c招聘渠道 d招聘人数和人员结构
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对制订招聘计划的掌握。b选项的内容是招聘的组织实施中的内容,有关内容可参见教材第195~196页。
10.下列不属于薪酬管理的主要内容是()。
a确定薪酬管理目标
b选择薪酬政策
c制订薪酬计划
d薪酬结构设计
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对员工薪酬管理的主要内容的掌握。
d选项的内容是薪酬体系设计中薪酬体系设计基本步骤中第五步的
内容,有关内容可参见教材第204―206页。
11.下列不属于员工的解聘的是()。
a员工辞职b员工的辞退c员工的资遣d员工合同到期不再续签
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对员工解聘的掌握。员工的解聘分为3种情况:辞职、辞退和资遣,d选项的内容不属于员工的解聘,有关内容可参见教材第198页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1.物业管理企业制订招聘计划应考虑哪些因素()。
a企业发展战略
b管辖项目类型
c物业面积的大小和业主构成情况
d项目所属区域
e收入与消费倾向、消费特点
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对招聘计划制订的掌握程度。物业管理企业制订招聘计划应考虑的因素很多,但不包括d选项项目所属区域。有关内容可参见教材第195页。
2.物业管理企业要根据应聘岗位的特征、参加招聘人员的能力与素质及应聘者的数量和层次确定选拔方法,常用的选拔方法有()。
a筛选b初审c心理测试d知识测验e劳动技能测验
【答案】c d e
【解析】本题考查的是考生对招聘的组织实施的掌握程度。招聘实施有许多步骤,选拔方法也很多,主要包括:面试、心理测验、知识测验和劳动技能测验。a选项和b选项的内容不包含在内,这两个是对应聘者进行初审的内容。有关内容可参见教材第197页。
3.关于培训体系的建立说法正确的是()。
a一级培训体系有利于充分利用企业的培训资源,有利于统一公司的培训标准和培训要求,有利于降低培训成本
b二级培训体系有利于加强培训的针对性、适应性、及时性,加强项目机构培训的责任感
c如果项目机构的数量较多且分布较散,所管物业类型结构复杂,员工整体素质较高,培训资源比较充裕,宜建立一级培训体系
d如果企业员工集中,且培训资源较紧缺,则宜建立二级培训体系
e如果项目多且分散,则宜建立二级培训体系
【答案】a b e
【解析】本题考查的是考生对培训体系建立的理解和掌握。有关内容可参见教材第199页。
4.薪酬管理的目标是()。
a吸引高素质人才,稳定现有员工队伍
b使员工安心本职工作,并保持较高的工作业绩和工作动力
c薪酬管理的目标与企业经营目标一致
d努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
e控制成本,防止亏损
【答案】a b d
【解析】本题考查的是考生对薪酬管理目标的理解和掌握。薪酬管理目标有3项内容,不包括c选项和e选项的内容,有关内容可参见教材第204页。
5.关于员工的奖励,说法正确的是()。
a一般来说,对员工的奖励可分为物质奖励和精神奖励两种
b要把物质奖励与精神奖励有机结合起来,使两者相辅相成
c培训是精神奖励
d员工作出了成绩,符合奖励标准以后,管理者应该立即予以奖励
e对不同的员工要采用相同的奖励方式
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对员工的奖励的理解和掌握。员工的奖励分为员工的奖励形式和员工奖励应注意等内容,答案中只有e选项是错误的,有关内容可参见教材第208页。
6.关于人职培训,说法正确的是()。
a人职培训一般包括职前培训和试用培训两个环节
b职前培训是指在新员工上岗前,为其提供基本的培训知识
c试用培训是对新员工在试用期内,在岗位进行的基本操作技能的培训
d职前培训的内容为岗位工作职责及工作要求
e入职培训的目的是让员工掌握基本的服务知识
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对人职培训的理解和掌握。职前培训和试用培训的内容是不一样的,d选项的内容是试用培tjli的内容,有关内容可参见教材第199页。
7.招聘组织实施的内容有()。
a公布招聘信息
b设计应聘申请表
c对应聘人员进行初审
d确定选拔方法
e实施考核
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对招聘的组织实施的理解和掌握。e选项的内容不包括在招聘的组织实施的内容中,有关内容可参见教材第195―197页。
8.对项目负责人的知识培训主要包括()。
a经济学
b物业管理企业的财务管理
c物业管理方案的制定
d策划经营服务项目
e公共关系
【答案】a b e
【解析】本题考查的是考生对项目管理负责人的知识和能力培训的理解和掌握。此培训分为知识培训和能力培训两类。c选项和d选项的内容是属于对项目负责人的能力培训的内容,其余是知识培训的内容。有关内容可参见教材第202页。
9.面试的程序主要包括()。
a准备
b营造和谐气氛
c提问
d心理测验
e知识测验
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对招聘的组织实施的理解和掌握。d选项和e选项的内容不包括在面试的选拔方法中,心理测验和知识测验也是选拔方法,有关内容可参见教材第197页。
10.应聘申请表应反映的信息包括()。
a应聘者个人的基本信息
b应聘者职业兴趣
c应聘者过去的工作经验与业绩
d应聘者的个人嗜好
e应聘者的能力特长
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对设计应聘申请表的掌握。d选项的内容不属于申请表的内容,有关内容可参见教材第197.页。
11.物业管理企业培训的方法有()。
a课堂教学法
b现场教学法
c师徒式培训法
d c方法最有效
e a、b法最有效
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对培训方法的运用的理解和掌握。d选项和e选项的内容不包括在其中,有关内容可参见教材第203~204页。
三、案例题
1.某公司财务人员小胡的合同即将到期,考虑到公司对小胡的工作不太满意,不准备与其签订劳动合同。时值岁末年初,人员招聘困难,人事部欲与其签订3个月的用工合同,待招聘到新员工后在辞退小胡。在小胡合同期满前1个月,公司人事部主管小苗将一份为期3个月的合同交给了小胡。因合同期仅有3个月,小胡十分不满,故将未签字的合同至于抽屉内没有理睬。因工作较繁忙,小苗忘记催促小胡签字。3个月后,公司招聘到了新员工,人事部王经理找ntj,胡,告诉她新的合同期满,公司不再与其签订合同,请其另谋职业。小胡认为自己并没有在为期3个月的新合同上签字,自己的合同期限仍然是原合同的期限,即一年。请问小胡的想法是否正确如果公司要解聘小胡,是否要对其赔偿经济损失人事部在处理此事时有什么错误
【答案】(1)不正确。在原劳动合同期满后,双方形成的是事实劳动关系,双方没有约定合同期限。事实劳动关系并非等同于续签了原合同,合同期限也不是原合同约定的一年期限。
(2)不予赔偿。根据最高人民法院的相关司法解释,劳动合同期满后,劳动者仍在原用人单位工作,用人单位未表示异议的,劳动者和原用人单位之间存在的是一种事实上的劳动关系,而不等于
双方按照原劳动合同约定的期限续签了一个新的劳动合同。任何一方均有权随时提出终止事实上的劳动关系。终止事实劳动关系的,用人单位应支付欠付的工资、奖金、保险、福利等报酬,但无须支付赔偿金。
(3)原合同到期后,未及时督促员工签署新的劳动合同,引发了原可避免的纠纷。
2.刘某在a公司工作已3年,表现优秀。该公司与其签订了为期五年的劳动合同,同时,送刘某去参加一年的脱产学习弱电技术。刘某与a公司就学习一事签订了培训协议:刘某学习的费用由a公司支付,学习期间工资照发,学习回公司后,至少要再为a公司服役八年尚可调换工作。刘某学成后回a公司工作至劳动合同期满,提前一个月,刘某提出辞职申请。一个月后,刘某到b公司工作并与b公司签订了为期二年的劳动合同。请问培训协议对刘某有没有约束力依据是什么刘某是否需要赔偿a公司的经济损失b公司在这种情况下与刘某签订劳动合同是否恰当为什么【答案】(1)有约束力。培训协议内容是用人单位和劳动者之间技术培训事宜达成的专项协议,是双方真实意思表示,具有法律约束力。
(2)应予赔偿。劳动部[1995]223号《违反(劳动法)有关劳动合同规定的补偿办法》第4条规定:劳动者违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同,对用人单位造成损失的,劳动者应赔偿用人单位的下列损失:1.用人单位招收录用其所支付的费用;2.用人单位为其支付的培训费用;3.给生产经营、工作造成的直接经济损失;4.劳动合同约定的其他费用。这里的培训费用是指单位有支付凭证的、与培训有直接关系的费用,包括培训期间的车旅费、住宿费、培训课程费及其他相关费用。
(3)不恰当,根据刘某与公司的合同约定,刘某的劳动合同尚未解除,b公司不得聘用未解除劳动合同的劳动者,否则,给原用人单位造成经济损失的,该用人单位应依法承担赔偿责任(《合同法》第99条)。
3.你是某物业公司人力资源部经理,负责人员招聘工作,请说明物业管理企业招聘计划包括哪些内容。
【答案】(1)计划招聘人数和人员结构,包括专业结构、学历结构。
(2)各类人员的招聘条件。
(3)招聘信息发布的时间、方式和范围。
(4)招聘的渠道。
(5)招聘方法。
【解析】本题考查的是考生对招聘计划制订的理解和掌握。有关内容可参见教材第195页。
4.作为物业公司人力资源部主管,负责人员培训工作,请你说明项目管理负责人的知识和能力培训一般包括哪些内容。
【答案】(1)知识培训包括:经济学、组织行为学、市场营销、公共关系、物业管理企业财务管理、物业管理法规与房地产经营知识。
(2)能力培训包括:制订物业管理方案的能力、制订物业管理制度的能力、编制费用预算的能力、制订物业维修方案的能力、策划经营服务项目的能力、创优达标的能力。
【解析】本题考查的是考生对培训的分类和内容的理解和掌握。有关内容可参见教材第202页。
5.你是某物业公司人力资源部主管,负责人员培训工作,请说明年度培训计划的主要内容包括哪些
【答案】年度培训计划的主要内容包括:培训目标、对象、类型、课程、师资、内容、场地、时间、实践操作和培训经费等。
【解析】本题考查的是考生对培训的分类及内容的理解和掌握。有关内容可参见教材第203页。
6.你是某物业公司人力资源部经理,请说明薪酬体系设计的基本步骤有哪些。
【答案】一般包括以下几个步骤:职位分析――职位评价――薪酬调查――薪酬定位――薪酬结构设计――薪酬体系的实施和修正。
【解析】本题考查的是考生对薪酬体系设计的理解和掌握。有关内容可参见教材第205~206页。
7.你是某物业公司人力资源部经理,负责员工的考核工作,请说明物业管理企业员工的考核方法是什么。
【答案】物业管理企业员工考评通常采用定性考核法和定量考核法。定性考核法主要包括采用个人述职、群众考评、组织谈话、上级评定等方式进行。一般从“德”、“能”、“勤”、“绩”四个方面组织考核。
定量考核法主要包括设计相应考核指标体系,通过对被考核人所管部门、承担职责、工作完成情况进行指标分解,以量化指标进行考核。
定性考核和定量考核不是孤立的,而是应相互结合综合评定。
第12篇 物业管理项目部部门职能
物业管理公司项目部部门职能
1、负责根据合同要求,为业主提供各项服务并对服务质量进行监督、考核;负责为用户提供专项服务和特约服务。
2、负责项目内公共设施设备的维修养护;负责辖区环境卫生管理;绿化管理。
3、负责辖区内社区便民服务项目的立项调研、实施。
4、负责独立核算、本项目运营情况的定期分析以及服务质量趋势的分析、预测;负责定期对本项目运行情况进行汇总、分析、上报。
5、负责本项目物业管理费和社区服务项目费用的收缴、上交工作。
6、负责本项目内大中小修项目的实施、维修质量跟踪、验收。
7、负责社区文化活动的策划和实施及共青团、党政事务、核算管理;基础数据统计、调查等管理。
8、负责建立高效率的组织机构,合理配备人员。
9、负责建立完善、科学的管理制度和监督考核体系;
10、负责制定本部门质量目标、实施方案,并全面落实各项质量指标。
11、积极与小区派出所、居委会等管理机构建立友好的业务关系和人际关系。
12、接受业主委员会和用户的民主监督;征求和采纳用户、员工合理化建议。
13、并提交季度质量目标实施报告。
14、负责与各部及客户服务中心之间工作协调。
第13篇 泽京物业管理集团公司简介材料
重庆泽京物业管理集团有限公司成立于2005年,注册资金500万元,是一家专业化的物业服务企业,具备物业服务企业二级资质,重庆市物业管理协会会员单位。公司目前管理项目:南川具代表性的高档商住小区――“香格里拉.花园”、“香格里拉.西苑”;铜梁高档欧式洋房――“普罗旺斯.公馆”、.“普罗旺斯.东岸”;大足宋风宋韵历史文化风情城――“海棠香国”;弹子石公交枢纽物业――“泽京.九号线”等,管理业态多样化,管理面积超一百五十万平米。
泽京物业致力于开创现代高品质物业服务的新思路,坚持“以顾客为中心,持续改进服务质量,创造安全、温馨、舒适的居住环境”的质量方针,秉承“做好每一个细节,超越顾客期待”的服务理念,以业主满意为工作中心,注重服务细节,努力为客户营造高品质生活环境。
泽京物业珍惜客户的信任,以积极热情的态度去满足客户不断增长的需求。把诚信的服务和客户发自内心的赞誉,视作公司发展最牢固的基础;高度重视并持续研究客户需求,以专业化的人才队伍、标准化的作业流程,努力为客户提供人性化、一体化的高水准专业物业管理服务,赢得了广大业主的信任;通过服务创新让业主享有尊崇感,通过社区活动丰富了业主的居家生活,形成健康和谐的邻里氛围。
泽京物业重视人才梯队的建设,视员工为公司的财富,努力营造公平、公正的工作环境,致力于将企业发展战略与员工职业生涯规划相结合,实现共同成长、合作共赢。
真诚的服务赢得了广大业主的信任及政府和社会各届的广泛认可。企业和所管理的小区先后获得“中国金牌物业管理企业”、 “诚信物业管理企业”、重庆市 “优秀住宅小区”、重庆“十佳园林式小区”、 “安静居住小区”、“文明小区”、 “最佳绿化小区”等荣誉称号。
通过多年的发展,公司在队伍建设、基础管理、品牌塑造等方面积累了丰富的经验,目前,公司正在进行标准化建设,正在向着“创一流标准,塑物业品牌”的目标迈进。
第14篇 z物业管理物品验证作业程序
一、目的
适用采购物品的验证工作,确保入仓物品符合规定要求。
二、适用范围
适用于物业部及其下属各处物品验证工作。
三、职责
1、经营部采购员负责物品的采购。
2、公司/各处仓库管理员负责所购物品的验证。
3、公司财务部主管负责物品验证的监督工作。
四、程序要点
1、物品验证的要求
(1)每次采购物品单位数量少于10个的,要求100%抽样验证。
(2)每次采购物品单位数量多于10个的,要求10~50%验证。
(3)采购物品必须具备合格证,特别是对批量(或成箱、成件)购买的物品必须要验证物品的合格证,物品的合格证由仓库管理员保存。
(4)对目测无法验证物品,必须使用相关工具协助验证。
(5)对验证物品的规格、数量等必须与《采购计划单》上的内容相符。
(6)仓管员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交经营部保存、备查。
2、物品验证的分类
(1)应送计量所检定的物品:
①仪器仪表类:
――万用表;
――钳形表;
――摇表;
――其他应送计量所检定的物品。
②应抽样验收合格证的物品:
――水暖类:水表;
――电器类:电表;
――清洁类:清洁剂、去污粉、洁厕灵等;
――绿化类:肥料、药品、种籽等;
――机械设备类:绿篱机、吸尘机等;
――仪器仪表类:水平仪、压力表等;
――机械零件类:空调、水泵、电梯、发电机等设备的备用配件;
――其他应验证合格证的物品。
③应抽样验证外观完好度、接触部位灵活度和壁厚均匀度验证的物品:
――水暖类:水龙头、阀门、弯头、铁管、铸铁管、接连管等;
――电器类:开关、导线、接触器、灯管、灯泡、保险丝等;
――易耗工具类:玻璃刮、扳手、钳子、螺丝批、修枝剪、小锄头等;
――其他应验证外观完好度、接触部位灵活度和壁厚均匀度的物品。
④仓管员应抽样试用或通电验收的物品:
――油料类:油漆、涂料等;
――机械设备类:吸尘器、疏通器、剪草机、水泵、电钻、电焊机等。
(2)凡不属于上述验证范围的,应对其是否符合采购计划要求的规格、型号、数量等进行抽样或全部核对。
3、物品验证的方法
(1)物品包装的验证方法:
①仓管员应目视物品外包装平整光滑,密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹;
②注意核对物品包装上注明的生产日期及有效期:
――已过有效期的,仓库管理员应拒绝验收入库;
――有效期时间不足一个月的物品,由仓管员组织人员对其试用,以便检查该物品的有效程度是否合格,并要求采购员对该类物品限量采购。
(2)物品质量的验证方法:
①仓管员应仔细检查物品表面有无擦伤、破损、无裂逢或扭曲变形;
②仓管员在验证铁制的物品时,应注意有无锈迹;
③转动物品连接部位,检查其转动是否灵活,有无大的磨擦声;
④仔细检查物品接口部分,看连接处有无松动、滑丝现象;
; ⑤验证物品质地是否符合购买要求;
⑥物品颜色是否符合要求;
⑦验证物品规格、尺寸是否符合要求;
⑧对物品的受力部分应用手或其他方法做加力实验,看其是否达到规定的受力标准;
⑨检查物品附属件是否齐全。
(3)物品性能的验证方法:
①仓管员应对物品的机构部分反复试动,检查其灵活性、准确性;
②验收机械设备类必须进行“试用”验证的方法,以便检查其性能情况;
③验收具有弹性的物品时,应对物品反复伸缩或弯曲,一般情况下,合格品应回复或基本回复原状;
④仓管员在验证电器物品时,应使用万用表测试。测试的电压和电阻的指数首先达到物品合格证明的标准,其次还必须达到国家有关指数的正常标准;
⑤国家规定的其他验证方法。
4、物品验收程序
(1)新采购物品的验证程序:
①采购员应将采购回来的物品及时送交仓库管理员处验收;
②仓库管理员按照“物品验证要求”、“物品验证分类”及“物品验证方法”中的相关规定,对物品进行验证:
――验证合格的物品,由仓管员填写《物品入库单》后,将物品按照《仓库管理标准作业程序》中的相关规定进行存放;
――验证不合格的物品:发现表面有瑕疵但不影响使用的,应填写《不合格品处理表》后放置在待处理区域内,等待处理;性能有问题,不能使用或影响使用效果的,应拒绝入仓;仓管员对暂时无法检验的物品,应收入仓库“待检物品存放区”等待相关部门或人员检验。
(2)退回仓库的物品验证程序:
①退物品人员将未使用完需退回仓库的物品送交仓库验收;
②仓管员应先核对:
――该物品的规格型号;
――该物品的性能情况;
――该物品的可利用价值;
――该物品的其他特性。
③仓管员再根据“物品验证的要求”、“物品验证的分类”和“物品验证的方法”中的相关规定进行验证:
――经验证合格的,由仓管员按照《仓库管理标准作业程序》中的相关规定进行入仓存放;
――经验证不合格的,由仓管员填写“不合格品处理表”后,存放在“不合格品区”等待处理。
5、物品验证资料的保管
(1)仓管员应作好每次物品验证结果的记录。
(2)物品验证相关资料由仓管员按月归档保存,保存期限为一年。
(3)工具设备的验证资料由仓管员按月归档长期保存。
6、物品验证的情况,作为仓管员绩效考核的依据之一。
五、记录
1、《物品验证记录表》
2、《不合格品处理表》
六、相关支持性文件
1、《仓库管理标准作业程序》
第15篇 三级文件物业钥匙管理作业指导书
物业三级文件:钥匙管理作业指导书
1、目的规范房屋钥匙的管理,做到收、发钥匙准确、快速、无误。
2、范围适用于各管理处钥匙的保管工作。
3、职责3.1钥匙保管人员做好保管和定期检查工作。
3. 2客户服务部主管负责对钥匙保管工作的监察。
4、方法和过程控制
4.1所有接管房屋的钥匙要由专人保管,存放于指定区域,钥匙上标识应标注清楚,以便查找。
4.2钥匙保管人就经常对钥匙保管情况进行检查,如发现标签破损或模糊不清者应及时更新。
4.4业主领取/借用钥匙,钥匙保管人必须确认身份,业主须在《钥匙发放登记表》/《钥匙借用申请表上》上签字。
4.5其他人员如借用钥匙,要认真盘问钥匙用途及归还日期,并在《钥匙借用登记表》上做好登记,施工维修人员的钥匙借用应该做到当天借用当天归还,营销部人员的钥匙借用应有营销部部门主管的签字。
4.6所有借出的钥匙由钥匙保管人员负责追回并及时在《钥匙借用登记表》上讲相关记录填写完善。
4.7钥匙存放地点无关人员不得进入。
5、相关文件无
6、相关质量记录表单wy7.
5.4-k01-0 2 《钥匙发放登记表》wy7.
5.4-k01-0 2 《钥匙借用登记表》
第16篇 盛邦物业管理公司简介材料
金宇盛邦物业管理公司简介
企业法定名称: 贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司
贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司成立于2023年12月8日,位于贵阳市云岩区新添大道南段188号永利星座大厦4楼,是贵阳市本土成长起来的专业品牌物业公司,是专业从事物业管理服务业务、具有独立法人资格的物业管理企业,注册资金300万元,二级物业管理资质,贵阳市物业管理协会理事单位,公司下设:人力资源部、品质服务部、行政管理部、财务管理部、市场拓展部、贵阳物业管理网及以客户服务中心为枢纽的若干个物业管理事业部。公司现有员工300余人,其中3人持全国注册物业管理师资质、10人持全国物业经理资质、酒店管理及综合体食堂管理专业人员5人、设备工程师5人,均有大中专以上学历。
公司致力于贵州地区高端物业服务事业发展,坚持以管理写字楼、办公场所、政务中心、医院、商场、商业广场、工业园等类似项目物业服务工作为主、以管理住宅小区物业管理和配套服务工作为辅的多元化经营模式,公司总经理简永胜先生是贵州地区物业管理事业的开拓者,现管理的楼盘有写字楼永利星座大厦,写字楼华坤发展大厦,在水一方花园住宅小区,兴业银行贵阳分行,贵州高速公路集团办公大楼,欣盛楠苑住宅小区,燕京啤酒贵州工业园,商住综合体万隆国际、兴业银行职工餐厅等。通过不懈的努力,现我们管理的楼盘业主满意度都超过了95%。
写字楼永利星座位于贵阳未来的北中心大营坡核心位置甲级写字楼,楼高28层,建设面积约32000平方米。
华坤发展大厦位于贵阳大南门,是贵阳的地标性建筑,5a级写字楼,面积35000平方米。
兴业银行贵阳分行办公楼面积6000平方米是兴业银行贵阳总部的办公楼。
贵州高速公路集团办公大楼是贵州高速公路系统集规划、开发、管理营运等一体化综合性的自用办公场所,总建筑面积为65000平方米。
欣盛楠苑住宅小区一二期共计20万平方米。
燕京啤酒贵州工业园20万平方米。
万隆国际是目前贵州地区开发建设最全面的古玩字画集散交易中心,及高层住宅一体化的综合体,总建筑面积为280000平方米。
在水一方花园住宅小区是贵阳新太乙房开公司于2003年建成并交付使用,是贵阳市具有代表性的电梯花园住宅小区,总居住户594户,13个单元,最高层30层,小区总面积130000平方米,坐落于贵阳市南明区南浦路9号(省委后门右侧)。
金宇盛邦物业提供的客户/会议服务、秩序维护、设施设备的维护保养、保洁绿化等常规性服务的服务质量保障是建立于金宇盛邦三大保障平台之上的。
一是严格执行iso9001质量管理体系,以此为企业行动指导思想。
二是24小时不间断以客户服务中心为核心部门的服务保障平台。
三是坚持作学习型企业、学习型个人为导向的人力资源平台。
我们专注于物业服务专业,同时把满足业主日益增长的物质文化需求作为金宇盛邦物业公司的努力发展方向――成为建设优质生活的物业服务集成商。
我们的物业管理工作始终坚持的八大原则:责权分明原则、业主主导原则、服务第一原则、统一管理原则、专业高效原则、收费合理原则、公平竞争原则、依法行事原则。
成为建设优质生活的物业服务集成商之路是需要经验累积、需要人力资源管理体系、需要标准体系、需要管理平台、需要文化体系、需要资金投入、需要形象塑造,所有这一切金宇盛邦物业都已万事俱备了,只欠您的参与和给予的机会。
6、人才观:员工构成企业的全部,员工的满意度是企业所有工作的开始,职业化、专业化、高效率、认同感、奉献、是企业认同员工的基础。
7、价值观:效率优先,兼顾公平,可持续发展,是我们价值分配的基本原则,劳动、知识、企业家和资本创造了公司的全部价值。
8、企业文化:以自己的付出获得尊重,以自己的忠诚、坦诚获得发展,我们在追求企业可持续发展的同时,兼顾企业社会公民的责任,倡导在阳光下的制度下,健康快乐的工作。
【尊重、忠诚、坦诚、责任、阳光、快乐】
9、企业行动方针:严谨、细致、精细服务,良好的习惯、追求卓越、勇于创新。
10、服务范围
第一类 物业管理服务
按国家优秀示范小区(大厦)的标准提供:
高端住宅小区的物业管理服务。
写字楼、办公场所的物业管理服务。
商场、商业广场的物业管理服务。
工业园、医院、中心的物业管理服务。
酒店、美食城、单位食堂的筹备运营管理服务。
第二类 管理与顾问服务内容
物业方案设计。
物业公司管理问题诊断与改进方案。
物业管理招标、投标文件制作。
物业管理的前期介入与设施设备的改进方案。
物业管理公司各工种的专业培训。
物业管理公司调价等重大问题的方案设计。
物业管理顾问服务。
物业管理突发事件的应急方案设计与处理。
第三类 专业服务内容
提供专业的验房服务。
物业方面的谈判、纠纷处理。
物业管理合同谈判、审计等
11、金宇盛邦物业公司核心价值观
培训:是企业最大的福利。
投诉:一次机会。
质量:是金宇盛邦的生命线,任何疏忽、借口都是犯罪。
执行力:没有执行力的企业是没有生命力的。
细节:物业管理就是无数个细节构成。
12、公司总经理介绍
公司总经理:简永胜
建设部全国物业管理企业经理岗位证书。
贵阳市物业管理专家库成员。
缔造贵阳物业管理第一品牌 ―中天物业公司的主要参与者。
贵州第一家全国优秀示范小区―中天花园的物管处经理。
15年物业管理的从业经验,写字楼、别墅、大型社区、大型商业的多种物业形态的管理经验。
贵州省物业管理的第一标―乌当行政中心投标的主要参与者。
贵阳市物管师培训的授课老师。
贵阳市级行政中心标书主要参与者和费用的的主要测算者。
中天物业公司物业管理本土化的主要实践
贵阳物业管理网的奠基者
13、公司地址:贵州省贵阳市云岩区永利星座大厦4-a
14、联系
电话:0851-67285256727863
15、邮政编码:550001
二、在管项目一览表
序号 物业名称 项目坐落位置 业主 物业类型、规模(平方米) 联系人 联系电话 合同签订时间
三、公司项目展示
1 、金宇盛邦管理的写字楼-华坤发展大厦外观 ,毗邻贵行凯宾斯基五星级大酒店,华坤发展大厦位于贵阳大南门,是贵阳的地标性建筑,5a级写字楼,建筑面积约35000平方米。
华坤大厦实景展示
华坤大厦侧面展示
华坤大厦客服中心大厅入口展示
华坤大厦客服中心
2、金宇盛邦管理项目------兴业银行贵阳分行办公楼面积约6000平方米,是兴业银行在贵州总部的办公楼。
3、金宇盛邦管理的写字楼----永利星座 (地址:贵阳市云岩区大营坡转盘)永利星座是位于贵阳未来的北中心大营坡的核心位置的甲级写字楼,楼高28层,建筑面积约32000平方米。
永利星座项目效果图展示 永利星座项目实景展示
永利星座项目客服中心入口
永利星座项目客服中心入口
永利星座项目监控中心
永利星座项目停车场匝道口
永利星座项目停车场入口
永利星座项目停车场
4、金宇盛邦管理项目----燕京啤酒(贵州)公司工业园,燕京啤酒(贵州)公司工业园约20万平方米。
燕京啤酒工业园区效果图
燕京啤酒工业园区办公楼
燕京啤酒工业园大门
燕京啤酒工业园监控中心
燕京啤酒工业园员工健身房一角
燕京啤酒工业园食堂接待区
燕京啤酒工业园区一角
5、贵州高速公路集团办公大楼,贵州高速公路集团办公大楼是贵州高速公路系统集规划、开发、管理营运等一体化综合性的自用办公场所,总建筑面积为65000平方米。
贵州高速公路集团办公大楼效果图展示
贵州高速公路集团办公大楼实景展示
贵州高速公路集团办公大楼侧面实景展示
贵州高速公路集团职工食堂正门
贵州高速公路集团职工食堂大厅
5、在水一方花园住宅小区是贵阳新太乙房开公司于2003年建成并交付使用,是贵阳市具有代表性的电梯花园住宅小区,总居住户594户,13个单元,最高层30层,小区总面积130000平方米。
在水一方项目实景展示
在水一方项目小区一角
在水一方项目小区一角
在水一方项目小区一角
6、欣盛楠苑住宅小区一二期共计20万平方米。
欣盛楠苑住宅小区效果图展示
欣盛楠苑住宅小区正门图
欣盛楠苑住宅小区客服中心
欣盛楠苑住宅小区环境展示
欣盛楠苑住宅小区正门图
欣盛楠苑住宅小区环境展示
欣盛楠苑住宅小区环境展示
7、万隆国际广场-贵阳古玩城,万隆国际是目前贵州地区开发建设最全面的古玩字画集散交易中心,及高层住宅一体化的综合体,总建筑面积为280000平方米。
四、资质文件
1、营业执照副本
2、组织机构代码证副本
3、资质证书正本
