a物业管理质量策划控制程序【16篇】

更新时间：2024-11-20 查看人数：63

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a物业管理质量策划控制程序

第1篇 a物业管理质量策划控制程序

e物业管理质量策划控制程序

1目的

对实现公司的质量方针和目标进行质量管理体系策划。

2适用范围

适用于对确保实现质量方针和目标的资源加以识别和策划。

3职责

3.1总经理根据公司的质量方针和目标,配置必要的资源,负责批准有关部门编制的质量管理体系策划输出文件。

3.2管理者代表负责审核各部门为质量管理体系策划编制的有关文件。

3.3质管部负责组织各部门进行质量管理体系策划,编写相应的策划文件,并对实施效果进行监督检查。

3.4各部门主要负责人负责组织本部门的质量管理体系策划。

4程序

4.1质量目标

4.1.1为实现公司的质量方针,组织总的质量目标为:业主、住户对服务质量的满意率每季度平均应达到:96%。

4.1.2与服务质量相关的各部门应根据公司总目标进行分解,转化为本部门每季度具体的服务项目满意率:

a)管理服务:90%;

b)保安服务:95%;

c)清洁服务:98%;

d)绿化服务:98%;

e)维修保养:96%;

f)社区文化活动:98%;

g)服务质量:98%。

各部门应在部门工作手册中对上述要求进一步说明、分解,使部门员工正确理解并遵照执行。为保证目标的顺利完成,需进行相应的质量管理体系策划。

4.2进行质量管理体系策划的时机

公司在下列情况下需进行质量管理体系的策划:

a)按照质量管理标准建立、改进质量管理体系;

b)公司的质量方针、质量目标、组织机构发生重大变化;

c)公司的资源配置、市场情况发生重大变化;

d)现有体系文件未能涵盖的特殊事项。

针对具体的服务、项目或合同的服务质量策划执行《服务实现的策划程序》。

4.3质量管理体系策划的内容

总经理应确保对实现质量目标所需的资源加以识别和策划。策划的内容应包括:

a)需达到的质量目标及相应的质量管理过程,确定过程的输入、输出及活动,并作出相应规定;

b)识别为实现质量目标所需建立的过程的资源配置;

c)对实现总体质量目标和阶段或局部的质量目标进行定期评审的规定,重点应评审过程和活动的改进;

d)根据评审结果寻找与质量目标的差距,确保持续改进,提高质量管理体系的有效性和效率;

e)策划的结果(包括变更)应形成文件,如质量管理方案、质量管理计划等。

4.4质量管理体系策划输出文件的编制原则

a)应参照质量手册的有关内容,应符合质量方针、目标,并与服务实现过程的策划及其他质量体系文件的内容协调一致;

b)已有的质量文件中的内容可被引用,并根据特殊的要求增加新的内容。

4.5质量管理体系策划输出文件的编制、审批和发放

4.5.1质量管理体系策划输出文件由质管部组织各部门负责人编制,经管理者代表审核、总经理批准后,以受控文件形式发放到相关部门。

4.5.2质量管理体系策划输出文件的封面必须写明策划项目名称及编号、编制人、审核人、批准人、发布日期。

4.6质量管理体系策划的实施、监督检查和更改

4.6.1各部门在执行中应按照质量管理体系策划规定的内容、进度、要求进行控制,并将执行情况、存在的问题等及时反馈到质管部。

4.6.2质管部对质量策划实施情况进行检查和验证,协调相应的资源,并填写《质量策划实施情况检查表》报告总经理。

4.6.3质量策划的更改

a)质量策划输出文件的更改应在受控状态下进行,应由更改部门填写《文件更改申请单》,经总经理批准后进行更改,按《文件控制程序》执行;

b)在更改期间应保持质量管理体系的完整运行,例如组织机构的调整应对职责作出相应的变更,以确保体系正常运作。

4.7质量管理体系策划所形成的相关文件,由质管部负责存档保存。

5相关文件

5.1《文件控制程序》。

5.2《服务实现的策划程序》。

6质量记录

6.1《质量策划实施情况检查表》。

6.2《各部门的质量管理体系策划输出文件》。

6.3《文件更改申请单》。

第2篇物业管理手册－业主满意度测量程序

物业管理手册:业主满意度测量程序

1、目的

对业主是否满意的信息进行监视,以评价质量、环境管理体系的有效性和识别可改进的机会。

2、范围

适用于本公司的业主是否满意的各种信息获取和利用的控制。

3、职责

3.1物业服务中心负责与业主联络,有效处理业主的意见,并保存相关服务记录。

3.2品质部根据满意度调查情况,分析存在问题的原因,并督促相关部门有效处理业主意见或建议,持续提高业主满意度。

4、程序

4.1业主信息的收集、分析与处理

4.1.1物业服务中心负责收集业主满意与否的信息。

4.1.2物业服务中心以面谈、信函、电话等方式与业主、业主委员会进行沟通,业主提供的意见或建议由物业服务中心解答、收集,并记录在《业主回访单》、《工作日志》或《服务登记本》上。暂时未能解答的,应详细记录,并向上级领导反映或经由相关部门协调后予以答复。

4.1.3相关责任部门应负责有效处理业主意见,执行《与业主有关的过程控制程序》的有关规定。

4.2业主满意度测量

4.2.1物业服务中心客服主管按要求每月对业主进行回访,填写《业主回访单》;接待专员对维修情况进行回访,月末由经理对回访信息进行统计,填写《月管理目标、指标完成情况统计分析》交品质部,由品质部报管理者代表审批。

4.2.2品质部每年至少组织一次业主满意度调查,了解业主满意程度,对反馈的意见进行汇总、分析,并由责任部门采取措施,对存在问题进行整改并有效地预防。

5、相关文件

5.1《与业主有关的过程控制程序》

5.2《不符合、纠正和预防措施控制程序》

5.3《数据分析控制程序》

6、相关记录

6.1《月管理目标、指标完成情况统计分析》jw/jl-8.2.1-001

6.2《工作日志》jw/jl-8.2.1-002

6.3《业主回访单》jw/jl-8.2.1-003

第3篇阳城管理处物业资料管理

太阳城管理处物业资料管理

物业资料是物业管理的重要资源。我们将本着'集中化,有序化,信息化,科学化'的管理原则,实行原始档案和电脑档案管理的双轨制,建立档案管理系统。

小区运作伊始,我们就将建立详尽完善的物业档案资料,为以后的管理打下良好的基础。以机电设备资料为例:

(一)原始基础资料

包括各设备设施的原始技术资料、技术参数,竣工图纸,检验合格证书和质量保证书,单机试运转报告,系统加压测试报告等。

(二)运行管理资料

对所有设备设施及机房、管井进行编号挂牌,各类管道、流向、阀门状态等清楚标示,各类安全警示牌放置到位;划分责任区,指定责任人,并记录在案。

按设备的具体情况制订操作规程、机房管理规定,绘制各类系统流程示意图,放置在适当位置,并复制存档。

建立设备卡,除抄录设备的原始技术资料外,每次维修保养的过程特别是原始技术资料中无法反映的零配件型号等均需记录在卡,便于日后维修。

日常运行资料:如运行数据记录表,设备巡查记录,都应忠实记录并留存在档。

工程改造资料:在小区运作中,不可避免的会发生各种工程改造,所有的技术资料、图纸均需详细编目留存,以备日后询查。

详细档案资料的分类管理(见表一、表二)

表一物业接管移交资料

名称资料内容

工程建筑

产权资料a:规划图纸、项目批文、用地批文

b:建筑许可证、投资许可证、开工许可证

c:拆迁安置资料

工程技术资料a:红线图、总平面图

b:地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告

c:工程合同、工程预决算

d:工程设计变更、通知及技术核算单

e:竣工图:1、单体建筑、结构、设备竣工图

2、消防、智能化等工程及地下管网竣工图

f:房屋、消防竣工验收证明书

g:钢材、水泥等主要材料的质量保证书

h:新材料、构配件的鉴定合格证书

i:供水、供电、消防、智能化等设备的检验合格证书及技术资料

j:绿化工程竣工图

k:其他技术资料

表二管理档案资料

名称资料内容

物业资料房屋基本资料、分区资料

事务资料a:事务值班表 b:事务交接记录表

c:日常事务巡视记录 d:事务回访登记表

e:搬出(入)物品登记表

维修资料a:日常维修记录表 b:公共设施维修记录表c:大中修记录表

护管交通

管理资料a:日常巡查记录、交接班记录、值班记录

b:查岗记录

c:物资搬运放行记录、

d:车辆管理记录e:紧急事件处理记录

设备管理资料a:公用设施保养维修记录

b:各项机电设备保养维修运行记录

c:设备分承包方维修保养记录d:设备检查记录

员工管理资料a:员工个人资料、聘用表 b:员工业绩考核及奖罚记录

c:员工培训计划及实施记录d:员工培训考核记录

f:重要岗位员工地址、电话等记录

客户反馈资料a:客户意见调查、统计记录

b:客户投诉及处理记录表

行政文件资料a:主管人员值班及督察记录

b:政府部门文件

c:主管领导部门文件及兄弟单位资料

d:管理处规章制度、通知、通报等文件

e:管理处荣誉一览表

f:管理处会议记录

第4篇某项目物业保洁管理培训

项目物业保洁管理培训

1.'家务'与'服务'的定位

1.1员工角色与身份的转换,多为中年妇女组成,不可将惯有操持家务作法带入现场服务。

1.2面对不同公共服务场所,物业设施,服务要求的改变。

1.3服务定位:服务性物业管理公司,一切以客户为中心。

一切包括:心态、出发点、作事方法、说话言语等等。

1.4明确'客户永远是对的'的服务心态。

1.5用心服务,称职管理。以谦让心态面对,无须分辨对错。

2.工作区域能源节约

2.1关注工作区域设施设备,水、电正常/离岗开关。

2.2不同季节、空调室门、窗进出工作的关闭开启。

2.3水笼头跑冒滴漏。

2.4解决:举手之劳/报告上司/甲方部门。

3.环境关照,及时报告

3.1自觉将自己视为甲方的一员,一个层面看问题。

3.2关注一切,协助客户,同时也创造有利于自身工作环境。

3.3细心、敏锐、高效

4.倡导良好卫生习惯

4.1个人仪容仪表,符合服务及现场要求,务必达标一致。

例:头发、布鞋、裤子、号牌实例。

4.2通过服务及个人良好形为的展示,创造高质量的工作生活氛围。

4.3从每个人做起,形成对比。

5.工具的自我管理与集中管理

5.1工具管理体现服务质量,管理水平。

5.2客户很在意这,勿因小失大。

5.3坚持'定点、归位、整齐'原则。

5.4条件允许时隐蔽放置。

5.5区域划分:物料仓库/现场,不同管理点。

5.6一开始做对,形成习惯。

6.预见性的报告

6.1同第'3'项内容。

6.2现场可疑情况的提供与警觉。

6.3可疑情况均有义务向上司/保安反馈。

7.药剂正确使用

7.1对应第'1'项,保洁工作专业性强,面对不同物料。

严谨、科学对应,而非人人可'想当然'操作(举例)

7.2日常使用的常规药剂识别:静电除尘液、全能水、不锈钢清洁剂,玻璃清洁剂、生碱等不同功效。(实物看、闻、识别)

7.3药剂配备比例单位:加仑、升、如何确定。

7.4腐蚀性药剂的分类,安全操作。

8.垃圾堆放/容器的认识

8.1垃圾处理:袋装→密封→集中

8.2防止清理中玻璃等锐利物划伤,事前注意分离,确定无碍。

8.3垃圾容器外观、地面保持干燥、干净,符合周围环境(举例)

8.4杜绝因忽视造成垃圾容器成为新的污染源

9.告示牌、护栏、地垫分类与管理

9.1告示牌:每日常维护,定点、归位,精制材质,需细致操作。

9.2护栏:定点、等距放置,收回移位时防止陨坏(钩链特别关注)

9.3地垫:平铺、平整,禁止重压及乱卷拆,坚持竖立放置,不得单一扯搬移。

9.4清洗时毛刷不可过重用力,防止胶线脱离。

10.服务语言

10.1使用服务用主语,普通话:请、谢谢、麻烦您、对不起、好的……

10.2言行符合服务现场要求,禁止以'家庭主妇'身份心态对应现场服务。

10.3禁止使用地方用语,音量足够听到即可。

10.4禁止相隔数米,高声招呼或叫喊。(举例)

10.5禁止现场闲谈或发牢骚

10.6总体语言要求:礼貌、有序、安静。

11.电梯卫生及关注点

11.1电梯分类:客用电梯(观光梯、手扶电梯),货梯、消防梯。

11.2客用电梯:

(1)四壁、控制板、标识牌、厢内滑槽(手扶电梯)

(2)手扶履带、梳齿板、上下开关按钮(防止失误操作停机)、玻璃护栏。

11.3货梯:每日早、日、晚三阶段保持通畅,无杂物、垃圾、散落物。

11.4消防梯:与保安部沟通操作维护情况,不同对应。

11.5全面禁止水流损坏电机,使用拧干或含水少工具保洁。禁止硬物或工具上的杂物划/损伤材质表面。

11.6清洁操作前,放置'暂停服务'或'工作进行中'标识牌

12.交接、汇报、表述、记录

12.1原则:及时、准确、全面。

12.224小时内回复别人发出的问题和交托的任务。

12.3以'何时、何地、何人、为什么,结果怎样'5要点进行沟通。

12.4学会书面记录,形成习惯(例:我的承诺、交接班本、会议记录本)。

12.5上司对书面记录及时签批,使下属更明白工作要求与方向。

12.6全员努力学会书面报告与总结,跟上竞争要求。

13.安全操作的自我防护

13.1意识先行,培训在前,预防为主。

13.2个人主义,一味经验主义,老方法办事应摒弃。严格操作流程。

13.3涉及:药水、机械、高空/高空操作、重物的搬移,电器接驳使用等注意。

14.服务投诉处理

14.1处理原则:倾听,耐心,友善,寻求努力解决,反馈,行动改善。

14.2全面倾听,表示关注,不以争辩出现。

14.3禁止:这不是我的事,漠不关心,不痛不痒。

14.4解决不了/判断不明时,应指引对方寻求其它方式或渠道,耐心面对。

14.5涉及我方服务投诉,以'14.1'为原则,迅速行动,改善。

14.6所有投诉书面记录,案例分析,全员改进,防止类似再次发生。(举例)

15.安全教育

1.人身安全

2.商品安全

3.安全操作

4.安全隐患

突发事件处理

1.卖场发生突发事件时,员工在保持镇静同时,会立即报告上司和店方。

2.保洁主管立即至现场,了解情况,向管理部及保安部进行反馈,配合相关部门和人员进行处理,

将事态控制在最小程度和范围。

3.员工及保洁主管分别写出突发事件报告。

4.当发生重大险情,如火灾时,所有员工会遵循消防安全的程序和要求,全力配合店方予以施救或疏散。

特殊服务

1.遇节日或大型销售活动,以及有关检查,我们会配合店方要求进行加强和突击性安排。

2.如遇卖场火警、水管爆裂等突发情况,我们会调配得力人员和机械,和保安部进行紧急处理。

第5篇 z物业园区环境卫生管理规则条约

1、物业管理清洁人员负责公共部位公共环境的卫生清洁,请全体业户密切合作,共同维护良好的社区卫生环境。

2、园区垃圾实行袋装化,业户的生活垃圾请置于垃圾袋中放入楼层前的垃圾箱中,由清洁人员集中清运,请勿乱倒、乱抛。

3、业户请勿在楼宇外墙公共设施设备上乱写、乱画、乱贴,广告宣传画应征得服务中心书面同意后到指定的告示栏处张贴。未征得同意前,不得张贴或悬挂任何通告、广告、标语、条幅或其他物件于单元外(包括单元外墙)、公共场所、公共设施上。

4、为保持社区环境的宁静,户内活动音量应以不影响相邻业户休息为宜。

5、为保持公共楼梯走道整洁,请勿在公共走廊旁边及地下消防通道堆放杂物、停放车辆。

6、业户要爱护公共财物、公共设施设备,维护公共区域卫生。请勿在公共场所随地吐痰、乱扔果皮。

7、特别提醒您请勿将垃圾、杂物、油漆废料等倾于卫生间马桶或下水道内,若由此导致堵塞,致使毗邻业户遭受损失或污染公共区域及引起公共区域下水管道堵塞或损坏,均应承担全部责任。

第6篇物业公司行政管理员工守则

物业公司行政管理之员工守则

1、准时上下班,按时按质完成任务,不拖延、不积压。

2、服从上级指挥,如有不同意见,应婉转相告或以书面陈述,一经上级主管决定,应立即遵照执行。

3、尽忠职守,保守业务上的秘密。

4、爱护本公司财物,不浪费、不侵占。

5、遵守公司一切规章制度及工作守则。

6、维护公司声誉,不做任何有损公司名誉的行为。

7、注意本身品德修养,切戒不良嗜好。

8、不私自经营与公司业务有关的商业或兼任公司以外的职务。

9、待人接物要态度谦和,以争取同仁及顾客的合作。

10、严谨操守,不得收受馈赠、贿赂或挪用公款。

第7篇某物业辖区噪声控制管理作业指导书

物业辖区噪声控制管理作业指导书

1.0目的

为减少公司各项服务、过程和活动中产生的噪声对员工健康以及公司所管辖区域内生活环境和工作环境的影响,并将噪声控制在环保及卫生法律法规要求的范围内,特制定本程序。

2.0适用范围

本程序适用于对本公司所管辖的物业区域内产生噪声的管理和控制。

3.0定义

a声级:用a计权网络测得的声级,用la表示,单位db(a)。

稳态噪声:非稳态噪声在测量时间内,声级起伏不大于3db(a)的噪声视为稳态噪声,否则称为非稳态噪声。

周期性噪声:在测量时间内,声级变化具有明显的周期性的噪声。

背景噪声:公司所管辖的物业区域外噪声源产生的噪声。

4.0 职责

4.1 品质保证部负责组织对噪声进行检测和测量。

4.2 各部门、管理处负责配合检测和测量,并对各作业活动中产生的噪声进行控制。

5.0内容

5.1噪声检测依据《工业企业厂界噪声标准》、《工业企业噪声卫生标准》(试行草案);

5.2噪声检测方法依据《工业企业厂界噪声标准测量方法》进行;

5.3测量条件

5.3.1测量仪器

测量仪器精度为ⅱ级以上的声级计或环境噪声自动监测仪,其性能符合gb 3875《声级计电声性能及测量方法》之规定,应定期校验。并在测量前后进行校准,灵敏度相差不得大于0.5dba,否则测量无效。测量时传声器加风罩。

5.3.2气象条件

测量应在无雨、无雪的气候中进行,风力为5.5m/s以上时停止测量。

5.3.3测量时间

测量应在正常工作时间内进行。分为昼、夜间两部分,分为昼间和夜间两部分,深圳市的昼间时间为7:00-23:00。

5.3.4采样方式

5.3.4.1 用声级计采样时,仪器动态特性为'慢'响应,采样时间间隔为5s。

5.3.4.2 用环境噪声自动监测仪采样时,仪器动态特性为'快'响应,采样时间间隔不大于1s。

5.3.5测点选择

5.3.5.1对于外围噪声的测量,测点(即传声器位置。下同)应选在公司所管辖的物业区域外1m,高度1.2m以上的噪声敏感处。如有围墙,测点应高于围墙;

5.3.5.2对于设备运行等场所产生噪声的测量时,应将传声器放置在操作人员的耳朵位置(人离开),即:高为1.2m-1.5m,距控制柜或仪表盘0.4m处。若作业场所内各处a声级差别不大(小于3分贝),则只需在作业场所内选择1-3个测点;若作业场所内各处声级波动较大(大于3分贝),则需按声级大小,将作业场所分成若干区域,任意两个区域的声级差应大于或等于3分贝,每个区域取1-3个测点,这些区域必须包括维修人员为观察设备运行情况而经常工作、活动的地点和范围。

5.3.6测量值及计算方法

5.3.6.1稳态噪声:用声级计采样时,仪器动态特性为'慢'响应,采样时间间隔为5秒钟,其测量值为稳态噪声测量1分钟的等效声级。即每5秒读取一个数,1分钟读取12个数,再取算术平均;

5.3.6.2 对于非稳态噪声:测量等效连续a声级,或测量不同a声级下的暴露时间,计算等效连续a声级,计算等效连续a声级详见《工业企业厂界噪声标准测量方法》。

5.3.6.3背景噪声值应比测量噪声低10 db(a)以上,若测量值与背景噪声值相差小于10 db(a),按下表修正。

差值34至67至9

修正值-3-2-1

5.4 测量实施

对于机电设备运行(如发电机、水泵、空调主机、冷却塔等)产生的稳定噪声由品质保证部组织定期监测,频次为每季度一次。当设备设施出现运行异常或收到相关方投诉等情况时,则适时进行测量。测量后应填写《噪声检测记录表》。

5.5 测量结果评价

测量所得的结果应符合《工业企业厂界噪声标准》、《工业企业噪声卫生标准》(试行草案),以保证不损害员工健康和破坏环境。

5.6环境噪声的控制

5.6.1各部门、管理处根据检测记录,对不符合环保法律法规的噪声从技术上和管理上通过切断声源或减弱声源、隔音、消音、限制噪声发生时间段等方法进行整改,使之符合标准。

5.6.2对于可控制性声源发出的噪声,如管理处日常管理服务活动中(如社区文化活动),设备运作发出的噪声可以通过调整运行时间、按照设备维护方案对设施进行适当维护、选用低噪声设备、加装消音设备、隔离声源等来达到减少噪声的目的;装饰装修工程发出噪声通过执行二次装修管理相关规定来控制;机动车鸣笛或误报警发出噪声通过规定不允许在物业区域内鸣笛来达到目的。

5.6.3对于可施加影响声源发出的噪声,如业户的经营活动中产生的噪声,可通过对其进行相关法规的宣传和协助其采取隔音消噪的措施来进行控制。

5.6.4对于不可控制、不可直接施加影响声源发出噪声,如周边居民、学校、军警营等发出噪声,通过政府有关部门协助处理。

6.0 相关文件

《记录控制》

《工业企业厂界噪声标准》

《工业企业噪声卫生标准》(试行草案)

《工业企业厂界噪声标准测量方法》

7.0记录

《噪声检测记录表》

第8篇物业管理档案建立管理试题

第二章物业管理档案的建立与管理

一、单选题

228、物业中的公共设施和房屋公共部位是多个产权人共有财产,其维修养护费用应由( )

a、共有人按产权比例分担 b、共有人按人口数量分

229、物业档案资料是指人们在物业的开发和管理活动中形成的,作为( )保存起来以备查考的各种文件。

a、原始记录 b、业主档案 c、管理制度 d、用户信息

230、客户投诉记录应每年更新,旧的记录一般( )后可以销毁。

a、半年 b、1年 c、2年 d、3年

231、制作房地产分幅平面图应按照( )的比例

a、1:200 b、1:500 c、1:1000 d、1:5000

232、物业管理档案中的( )是指在物业管理活动过程中形成的各种文字资料

a、图 b、表 c、档 d、册

233、物业管理档案中( )的特点是内容浓缩,检索方便。

a、图 b、表 c、卡 d、册

234、一个有序的物业管理资料库是一个完整的( )。

a、树形图 b、菱形图 c、矩形图 d、环形图

235、在管理档案的各个环节中,( )的重点是去伪存真,留下物业管理有用的资料。

a、收集 b、整理 c、归档 d、利用

236、归档就是按照资料本身的( )进行科学地分类与保存。

a、大小顺序 b、字母排列 c、内在规律 d、图表卡册

237、物业资料归档要做到( )。

a、去伪存真 b、尽可能完整 c、尽可能准确 d、十清

二、多选题

238、在物业管理工作中,用户档案的建立与管理是通过( )完成的。

a、收集档案资料 b、分类存档 c、建立管理制度 d、建立使用制度

239、档是物业管理档案资料的主要成分,包括( )。

a、房屋接管验收记录 b、房屋分户平面图 c、管理合同副本 d、房屋产权证副本

240、物业档案资料的作用有( )。

a、制约作用 b、凭证作用 c、参考作用 d、协调作用

241、物业档案资料是( )

a、销售、出租物业时的凭证 b、前期建设开发成果的记录 c、实施物业管理时工程维修和配套发行的依据 d、更换物业管理企业是必须移交的内容之一

242、计算机在物业管理中的应用包括( )。

a、编辑、处理、打印、保管各种文书和资料 b、制作规划设计图纸,存储各项基础资料 c、确保物业具备正常的使用功能 d、建立网络,沟通信息,实现资料、设备共享

243、有物业管理系统中的计算机技术主要用于( )等方面。

a、电子数据处理 b、管理信息系统 c、决策系统 d、消防系统

三、判断题

244、( )房地产的权属登记和产权备案是物业管理中的重要环节。

245、( )在对物业管理档案进行分类时,通常是采用一种方法比较好。

246、( )档案资料的建立主要抓住收集、整理、归档、利用四个环节。

247、( )使用电子数据处理技术不仅可以节省人力、物力,而且使管理工作更加科学化、规范化和现代化,从而提高服务水平。

第9篇物业园林绿化培训-花卉栽培管理

(一)选定栽培花卉的品种

规格符合要求。行道树苗木高度要求2米以上,分枝点高,高度与径粗比在100:1以上。

良种壮苗。品种优良,干形圆满通直(行道树),冠形好,有顶芽,根系发达,无病虫害,无机械损伤。

观赏树,株姿株态美,下部枝叶茂密。

(二)配制培养土,装盆备用

根据本地条件选择适合其生长的树种,达到树与地的统一,树木才能生长良好。如果配置的树种,有某些部分不相适应,可通过人为的措施来改造栽植地,创造条件满足其基本生态习性的要求。要是人为措施上不合算,在技术上难于达到,可更换树种。

(三)栽培措施

挖苗。挖苗保留根系越完整,对成活越有利。但土球大,重量增加,给挖栽、装卸、运输等带来很大困难。土球的大小,以树木胸径为依据,胸径30cm以下的树木,土球的规格是胸径的7倍~10倍。

包装。包装要求完整,捆扎结实,保护土球不裂、不碎,根系不受损。

运输。苗木装车不要过于挤压,运输要迅速及时,运输车要有篷遮荫挡风。途中要给苗木喷水,中途停车应停于蔽荫的场所,行车要平稳,免振碎土球。装卸要轻拿轻放,苗木要卸放在荫凉的地方。

挖穴。位置要准确,规格要适当,宽度应大于根幅或土球。

下足基肥。用有机肥混少量化肥施下,促进树木生长良好。

定植。栽植的品种要按设计图纸对号入座,树干要垂直,栽植深度以比原土痕深5cm~10cm为宜,风害严重的地区可适当深栽。行列树要求整齐。

立支柱。大树植后要立支柱,防止风斜风倒。

修剪。高大树木在定植前修剪枝叶和受伤、过长的根系。低矮的灌木及绿篱应在定植后修剪。

浇水。水是保证植树成活的关键。定植后必须连续浇水,在旱季尤为重要。通过浇水使土壤缝隙填实,使树根与土壤紧密结合,浇水时树身斜歪要及时扶正。

(四)注意事项

(1)要'适地适树'。因为树木生命周期长,如果选择不当,将造成严重的后果,因此必须慎重;

(2)园路树,应选择树干高大,树冠浓密,根深耐旱,清洁无臭,速生抗性强的风土树种;

(3)水池边宜栽落叶少,不产生飞絮的花木,减少污染水面;

(4)绿地上栽的花木尽量不选用带刺和有毒的品种;

(5)花坛、花境应栽种色彩鲜艳,花香果佳的植物;

(6)选用抗性强的植物,减少病虫害和风害,保持较佳的景观。

第10篇物业危险辨识评价方法指引管理体系

物业质量/环境/安全管理体系作业指导书

--危险辨识与评价方法指引

危害辩识过程是公司建立职业安全卫生管理体系的基础。在危害危险因素辩识的基础上,根据法律/法规及行业标准进行分析预测,评估其危害危险程度就是危险评价的过程。

1.0 危险评价方法选择的原则

危险评价的方法有多种,根据本公司危害危险因素的范围、性质和特点确定,选择《作业条件危险性评价法》。

2.0 危险评价的实施

作业条件危险性评价法是一种半定量评价方法,它是用三种因素指标值之积来评价系统人员伤亡风险大小的。三种因素是:

l:发生事故的可能性大小

e:人体暴露在这种危险环境中的频繁程度

c:一旦发生事故会造成的损失后果

取三种因素指标值之积,即危险性分值d=l×e×c,来评价危险性大小。

3.0 l/e/c/d值的确定

3.1发生事故的可能性大小l,主要根据以下因素确定:

分数值事故发生的可能性

10完全可以预料

6相当可能

3可能但不经常

1可能性小,完全意外

0.5很不可能,可以设想

0.2极不可能

0.1实际不可能

3.2人体暴露在危险环境中的频繁程度e,主要根据以下因素确定:

分数值危险程度

10连续暴露

6每天工作时间暴露

3每周一次

2每月一次

1每年一次或几次

0.5非常罕见的

3.3 一旦发生事故会造成的损失后果,主要根据以下因素确定:

分数值危险程度

100大灾难,许多人死亡

40灾难,数人死亡

15非常严重,一人死亡

7严重,重伤

3重大,致残

1引人注目,需要救护

3.4 风险评估的最终危险性分值,依据以下数值确定:

分数值危险程度

d>320极其危险,不能继续作业

160

20≤d≤70一般危险,需要注意

d<20稍有危险,可以接受

4.0 重大危险因素

极其危险、高度危险、显着危险归结为重大危险因素。对于确定为重大危险因素的物业管理工作项目(场所、设备),应建立职业安全卫生目标,并参照相关法律/法规,规定指标值,并编制职业安全卫生管理方案,采取消除、限制、处理、转移等措施进行风险控制。(见《目标制订与评价程序》/《职业安全卫生方案管理程序》及《危险作业控制程序》)

第11篇物业业户手册：花园管理规则条约

业户手册:花园管理规则及条约

为保障全体业户的利益,业户及访客遵守下列规则及条例,物业服务中心可按实际情况做出修改及增加并告知业户。

第一节物业使用

1、住宅物业不允许作有损楼宇整体结构及影响其他业户正常生活的用途。业户请勿利用物业从事不道德或政府有关规定相抵触的活动。

2、为避免影响小区楼宇整体外观整洁,禁止封闭露台、阳台、屋顶露台及安装花架、储物蓝等。

3、如确需安装防盗网等附属设施,必须书面提请物业公司同意后,方可实施。

4、业户请勿私自在单元或公共区域加设旗杆或飘扬旗帜,不得在其单元或公共区域架设独立天线或卫星电视接收系统设备。

5、为了业户的居家便利,请自觉保持走廊、通道或楼梯畅通无阻。严禁在楼梯间公共部位堆放杂物。如发现其他业户有此行为,请及时通知物业服务中心。

6、业户应遵守公共秩序,切勿喧哗吵闹或制造噪音,影响他人的居住。

7、如业户违反上述规则,物业服务中心有权采取必要、有效的措施予以制止,维护所有业户的共同利益。

第二节消防管理

1、物业服务中心作为社区消防工作的负责人,有责任贯彻“预防为主,防消结合”的方针。业户有义务协助物业服务中心共同维护社区的消防安全。

2、消防通道是小区一旦发生意外火情的紧急救援通道,严禁在消防通道、出入口出摆放各种车辆及堆砌杂物,保障小区消防救援的顺利进行。

3、业户不得在其户内、单元或公共场所存放易燃易爆危险品以及可触及法律法规或对其他业户构成滋扰和危险的物品。

4、各楼梯走道、出口应保持畅通无阻,请不要占用或封堵楼梯走道、楼梯出口处禁止堆放物品。

4、严禁在设立禁令标志的通道上停放车辆,以保障通道畅通。妥善维护安全疏散标志和照明设施等。

5、业户使用家用电器需保证安全用电,请勿超负荷用电,以免发生事故。发现电器线路老化应及时请专业维修人员更换。特别提醒您要安全使用燃气炉、灶具。

6、业户因自身疏忽导致的水、气、烟或其他有关物体外溢,损害他人及财产的,应由该业户承担全部责任。

7、为了消除消防隐患,请勿在地下车库、地下通道、电梯内等场所吸烟。

8、业户进行室内装饰装修所用的材料应符合防火要求或进行防火处理,焊接、用电作业需由专业人员进行,并落实安全区保障措施(如:配备灭火器材)。

9、禁止随意动用楼内消防设备和器材,爱护安全疏散照明设施,严禁损坏、窃取消防设备和器材。如发现损坏或盗窃消防设备器材的行为,业户有权进行阻止且及时通知物业服务中心。

10、小区内禁止使用明火,如在小区内燃烧树叶、垃圾等。

11、小区内一旦发生火情,应采取有效的应变措施(如切断电源,关闭火源通向走廊的门等),并及时通知物业服务中心,服从秩序维护人员疏导,迅速有序的转移到安全地带。

第三节机动车管理

1、新大地奥林花园b区为业户提供的地下停车场,由物业服务中心秩序维护人员进行24小时定时巡逻。

2、地下停车场凭卡进入,整齐停放,无证车辆一律不得入内。已购车位的业户,须到物业服务中心交纳泊车费,并办理领取出入卡;如有可租用地下车库停车位情况下,业户有需求请到物业服务中心办理相关手续,领取出入卡。

3、业户若停止租用地下停车库,请及时到物业服务中心办理注销手续,交回出入卡.若卡丢失,应及时到物业服务中心补办.

4、外来车辆出入小区,请服从秩序维护员人员的疏导,合理停放.

5、停泊车辆不得占用路口、消防通道(黄线以内)及人行道等.

6、车辆停放后,贵重物品请勿放置在车内.物业服务中心特别提醒您随车物品请随身携带,以免丢失,物业服务中心不承担保管责任。

7、为共同维护停车场的环境卫生,确保停车场的安全使用,请不要在停车场范围内洗车/修车或清理杂物,漏油车辆请勿进入停车场.

8、为杜绝意外事故发生,入场位的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒物品.停车场内严禁吸烟.

9、进入停车场的车辆需遵守车场内交通规则、标志和服从车场内车辆管理人员的指挥,如损坏路面或公共设施,应按原价赔偿或恢复原状.

第四节二轮车管理

1、本社区b区在零层设有自行车停车专区,专区的存放处将由物业服务中心派专人负责集中看管,车辆存放实行有偿服务,其收费标准执行政府部门制定的价格标准.

3、业户需将车存放到地下二轮车存放处,请到物业服务中心办理存放手续,领取存车牌,悬挂于醒目处,便于核实,凭此牌定期收费。

4、园区楼前、马路两侧、便道、绿地上禁止停放非机动车辆,必须存放到指定的存车处。乱停乱放者,管理人员有权利制止或搬离。无牌照车辆不予存放。

5、存放人应服从车辆管理员的指挥,有序停放便于出入,并锁好车辆。特别提醒随车物品不属保管范围,请随身携带。

6、存车人要爱护存车处的设备设施,维护存车处的环境卫生。

7、凡办理存放手续的车辆,若有丢失,经核实确属物业服务中心责任,物业服务中心将根据损失车辆的原价、新旧程度给与相应赔偿。若业户未办理相关存放手续,或未放置地下存车处,造成丢失,后果自负。

第五节园区环境卫生管理

1、物业管理清洁人员负责公共部位公共环境的卫生清洁,请全体业户密切合作,共同维护良好的社区卫生环境。

2、园区垃圾实行袋装化,业户的生活垃圾请置于垃圾袋中放入楼层前的垃圾箱中,由清洁人员集中清运,请勿乱倒、乱抛。

4、为保持社区环境的宁静,户内活动音量应以不影响相邻业户休息为宜。

5、为保持公共楼梯走道整洁,请勿在公共走廊旁边及地下消防通道堆放杂物、停放车辆。

6、业户要爱护公共财物、公共设施设备,维护公共区域卫生。请勿在公共场所随地吐痰、乱扔果皮。

第6节绿化管理

1、园区内的花草、树木、园艺景观是美化点缀小区的设施,人人均有责任爱护,任何人请勿随意占用、践踏、攀摘或损坏花草、树木、景品。

2、业户请勿在树木上挂晒衣物,严禁在绿地上堆放垃圾、杂物及设置广告牌等,不得向花草树木泼洒污水或有害物质。

3、为维护园区园林的整体设计风格,业户请勿利用公共绿地种植农作物或其它花木,请勿在阳台上搭接花架。

4、绿地水井系浇花养护之用,请勿随意开启,更不能利用其冲洗车辆或挪作他用。

5、小区水系内的水泵、电气、灯饰等请勿触摸,以免造成意外损伤

6、业户请自觉遵守《城市绿化管理条例》的规定及物业服务中心的规定,如造成公共区域草坪及绿化设施损坏者需按原价赔偿。

第7节电梯使用管理

1、乘坐使用电梯时应文明操作,请勿使用硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。

2、电梯运行过程中切勿将身体倚靠轿门,以免发生危险。

3、为保障电梯安全运行,乘坐电梯时不要追逐打闹、前后摇晃。

4、进出电梯时,请勿在轿门中间停留或谈话。

5、运送重物时,请将物品放置轿厢中间。

6、发现电梯超载讯号铃声响时,站在门口的乘客应自觉退出,不要采用任何形式的强制关门手段。

7、确保防燃防爆,勿携带危险物品进入电梯。

8、礼貌乘梯、礼让老人和儿童、学龄前儿童须由大人带领乘梯。

9、为了大家的身体健康,请不要在电梯内吸烟、吐痰、乱扔废弃物。

10、劝阻儿童不要在电梯附近玩耍,以免影响他人使用及自己受到伤害。

11、如遇火警时,切勿使用电梯。

12、当电梯在运行上突然发生停运等故障时,乘客不必紧张,可按警铃报告,耐心等待维修人员到来,禁止采取拍打按钮、厢体以及强行撬门等急躁行为,这可能导致对电梯的破坏,使救援工作及电梯修复更加困难。

13、乘客看到停运标志时,请不要采取任何令其开启或移动标志牌的行为,以免发生人身、设备意外事故。

第8节饲养宠物管理

1、小区严禁饲养家禽、家畜。养犬应符合《鄂尔多斯市养犬管理规定》。

2、饲养宠物以不影响相邻业户的正常居住为前提,不得在小区公共场所饲养。

3、业户携犬或其它动物出户时应由成年人牵领,并在物业服务中心规定的时间和地点进行遛犬或其它动物。

4、请宠物主人自觉清除宠物粪便。

5、因饲养人或第三人过错致使犬或其它动物伤害他人的,饲养人或第三人应负担被伤害人的全部医疗费用,并赔偿被伤害人损失。

第9节安全防范管理

1、为保障业户的居住安全,小区实行封闭式管理,提供24小时秩序维护巡逻,请业户协助秩序维护人员共同做好防范工作。

2、业户雇佣的装修工人应凭物业服务中心办理的出入证进入楼内施工。

3、小区内严禁任何机构或人士进行推销,兜售及类似活动,若发现可疑人士或异常情况,请及时通知物业服务中心。

4、为保障业户的财产安全,装修用材料、工具、家具物品搬出时,需由业户本人到物业服务中心办理放行手续。

5、业户外出前请将门窗关好,切勿让年幼儿童单独留在屋内,以免发生危险。

6、业户外出或晚间入睡前,请关闭门窗,以免发生意外。

7、业户如遗失钥匙,请立即更换门锁,以防偷窃事件发生。

8、不要给陌生人开门,遇有政府人员上门,请其出示有效证件,必要时向物业服务中心咨询。

第12篇国际星河物业管理处管理组织机构

星河国际物业管理处管理组织机构

1.织机构的设置原则:

内外分工、职责分明、相互协调、有效监督。

1.1针对星河国际的特点和为业主提供高水准'星级'服务的需要,将管理分为楼宇内部、外部管理两大部分,推行'客户助理'负责制,实行责任到人、分栋包干。即:每幢大楼内部所有问题由'客户助理'全面负责;大楼外部管理及大楼安全、消防、车辆管理由保安部负责。(便于以后实行保安外包工作)

1.2清洁、绿化工作外请专业公司,客户部负责监督。

1.3客户的日常维修可用电话报修到客户服务中心或本幢大楼的'客户助理',经过客户服务中心统一用电脑编出维修单,由维修服务中心打印维修单后安排技工在规定的时间内完成;用户室内的由用户验收,公共区域的由'客户助理'负责监督和验收。

每项工作做到:有安排--落实--监督的循环过程。

2.各部门职责及人员配备

良好的组织机构是实行一流管理的基础,管理队伍应实现人员精炼,办事高效,既要避免职责不分、相互推诿,又要避免部门过多浪费人力资源。

管理处架构配备人员:

2.1管理处:2人设正、副经理,

2.2办公室:6人

2.2.1办公室主任(管理处副经理兼)0人,

2.2.2财务,出纳(3人):

2.2.3人事,内务(3人):

2.3客务部:32人

2.3.1客户部主管1人,

a.监督、检查、指导服务中心工作,定期进行考核。

b.办理用户搬入、迁出、公司水牌制作及室内装修报批、验收等手续。

c.监督、检查、指导服务中心工作,定期进行培训和考核。

d.处理用户投诉,定期将收集的用户意见和建议反馈至职能部门改进工作,对服务工作质量进行跟踪回访。

e.检查公共设施运行状况,监督工程维修单的完成情况。

f.监管绿化承包商的绿化养护工作;月末对绿化承包商的工作做综合评估。

j.监管清洁公司清洁卫生工作;月末对清洁公司的工作进行综合评估。

2.3.2客户服务中心4人,

a.负责服务中心的日常内务,文件的收发、存档、打印工作。

b.受理用户投诉,做好投诉记录,并及时报告主管。

c.负责处理公共设施和用户室内报修工作,及时将工程维修内容输入电脑,并通知维修中心跟进。

d.每日检查工程维修单的完成情况,监督客户助理的工程验收工作。

e.负责服务中心各类钥匙的保管工作。

f.定期校对小区用户的联系资料。

g.为用户提供有关小区管理的咨询服务。

h.负责办理所有《放行条》的有关手续。

2.3.3客户助理27人,

a.负责大楼的巡查工作。

b.检查、监督管辖区域内清洁公司清洁工作。

c.检查监督管辖区域各设备、设施运行情况。

d.检查监督用户室内装修,处理违规装修。

e.负责同用户的沟通工作,接待用户投诉,受理用户的服务要求,为用户提供有关管理的咨询服务。

f.负责物品出入的管理工作,按《物品放行规定》管理用户物品放行。

g.协助主管处理突发事件和保安部的治安消防工作。

h.负责各项开源节流措施的落实工作。

2.4工程部:21人

2.4.1工程主管1人,

a.负责组织开展小区工程设备的维修、养护、运行、管理。

b.负责制定工程管理制度和设备操作程序。

c.负责洽谈、评诂、监督工程外判项目,组织对外判工程的质量验收。

d.负责审核用户的室内装修。

e.制定备仓计划,协助采购专业性较强的工具或零件

f.负责各类图纸和资料的收集、分类。

2.4.2维修领班2人,

a.安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。

b.负责跟进工程单的作业情况。

c.做好技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

d.负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。

e.及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况.

2.4.3维修技工18人,

a.具体执行工程设备设施的运行、保养、维修。

b.按照工作指令和有关规程进行下列工作:

(1)对设备实行常规保养和维修。

(2)监管设备的运行。

(3)为用户提供维修、安装服务。

(4)填写好各种原始记录。

2.5保安部:43人

2.5.1保安主管1人,

a.负责小区的安全、消防工作。

b.负责制定小区治安消防工作计划,组织实施各项安全防范措施。

c.组织处理在小区内发生的重大治安案件和事故。

d.组织消防检查、训练、演习,处理重大消防事故。

2.5.2保安领班4人

a.负责安排本班各项具体工作。

b.监督本班员工执行上级各项工作指令及公司规章制度。

c.检查本班各岗工作情况,及时纠正工作偏差。

d.做好保安器材的交接和保管工作。

e.处理一般治安消防事故,及时将重大消防问题报告保安主管。

f.负责记录本部各班每日工作情况,并及时向主管汇报。

2.5.3停车场收费岗6人,

a.负责收费室电视屏幕的监视工作。

b.负责按照电脑收费程序对停放车辆收费。

c.协助带车岗保安员维护车场的治安消防秩序。

d.做好当值期间的各项情况记录。

2.5.4安全监控中心8人,

a.负责监控中心电视屏幕及消防监测设备的监视工作。

b.发现异常情况和可疑人员及时报告,并通知巡逻保安员到现场查看。

c.负责监控录像带的管理工作。

d.发现火警立即报告并按报警程序处理。

2.5.51/f外围岗6人×3=18人

a.负责维持广场行人秩序,保证各出入口畅通。

b.负责禁止机动车在广场范围内行驶或停泊。

c.负责控制衣冠不整或携带危险品者进入小区。

d.协助指引货物出入搬运。

e.协助指引车辆进入停车场。

2.5.6停车场带车岗保安员6人

a.负责指挥引导进出车辆,安排进入的车辆停放在指定车位。

b.负责巡查车辆及车场设施情况,做好车况记录,对有损伤车辆请司机签名确认。

c.负责检查车场消防器材,保持消防通道的畅通。

d.负责车场的安全管理,维持车场秩序,严禁闲杂人员进场。

2.6会所:17人

2.6.1会所主管(1)人,

2.6.2商务会计(5)人,

2.6.3休闲会所(5)人,

2.6.4泳池(6)人,

第13篇物业公司管理处办公规则

物业公司项目管理处办公规则

1 信件

所有寄予本管理中心的信件,均需交由获授权人开启和登记,然后交有关部门处理。

2 文件传阅

内部文件传阅,由总经理办公室将文件送达相关的部门与人员,阅后立即交还总办,中央存档,从速完成文件要求的事项。

3会议室

使用会议室需提前一天与办公室联系,经批准后,服从办公室的安排。使用完毕,关好门窗及电器开关。

4来访接待

因公接待来访者,有关部门需派适当人员带领客人进入会

客室或会议室或其他办公地点,陪同来访者直至离开公司。

5告示牌

管理中心内部告示牌将设在明显处,随时将管理中心与政府的有关政策、要求、指示等的通知贴于此,敬告员工。

6就餐

午餐时间小时,员工不可因用餐而迟到。

7差旅费

按差旅费规定办理。

第14篇区政府大厦物业管理人力规划

管理处组织架构

一、管理处组织架构描述:

1、**区政府大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用管理处主任负责制,签订经营责任书,由**物业公司全权领导。

2、管理处各岗位所需人力资源配置实行**物业管理公司供应下的完全双向选择,以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。

3、管理处内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

二、管理体系及组织架构

物料管理

一个企业物业管理工作的质量水平的高低,主要表现在企业对人、财、物的有效控制,在加强人员组织架构设计,分工合理的基础上,加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制,严格按照iso9001(2000)工作标准,制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等方面进行层层把关,分级量化管理,对质量、数量、情况定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验,确保物业管理物料的采购渠道畅通、质量过硬,是实现物业管理服务目标的基础工作。

物料采购流程图:(略)

第15篇项目物业管理处劳动定额参考

项目物业管理处劳动定额(参考)

一.公共事务人员劳动定额

1.15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。

2.15万平方米以下不高楼宇巡查组,只设住户服务中心;15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米,增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米,增设1人。

3.干部配置:15万平方米以下设置主管1人,不设班(组)长;15万平方米以上,设置主管1人(可由管理处副经理兼),住户服务中心班长1人,巡楼班(组)长1人。

二.保安人员劳动定额

1 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。

2 全封闭小区每入口需设置3个(三班倒)。(省钱的法子就是,尽量减少入口)

3 巡逻保安员每组(两人一组)可监护面积为5万平方米左右。

4 封闭停车场每出入口处应设置3人。