第1篇 物业管理练习题二
一、名词解释
1、物业管理协会
2、物业管理招标
二、填空题
1,我国的物业管理实行三级管理体制,即 ,
和。其中
处于基础地位、核心作用。
2,政府对物业管理的市场管理是通过 来实现的,即政府管理属 ,其基本职能和作用是
其管理的首要任务和重要手段是。目前政府对物业管理的重点是 。
3,物业管理行业协会是指由 ,
等组成的民间行业组织。
4,物业管理的自我管理首先应从 开始。
5,业主公约是一份由 承诺,并对均有约束力的有关 等方面 的行为准则。
6,物业管理是一种对物业全过程的管理,其首要环节是 。
7,物业管理的前期管理是指物业管理企业在物业即介入,从事物业形成前的阶段性管理。
8,房地产开发商对物业进行的是 ,而物业管理企业对物业进行的是。
9,物业竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后达到了所规定的要求,具备了 的条件。
10,所谓'入伙'是指 。
24,物业管理的全过程的管理包括
。
11、物业管理招标是由 制订物业管理招标文件,向社会公开招聘确定物业管理企业的过程。
12、物业管理招标具有与其他招标一些不同的特点,如 , 。
13,物业管理招标必须贯彻' , , '的原则。
14,物业管理招标文件一般包括 , ,。
三、判断题
1,业务管理部门负责环卫、园林、绿化,治安消防,车辆、水、电煤及业主投诉的管理及处理。 ( )
2,物业管理前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行交叉管理的方法。( )
3,对物业管理企业而言,首先应参与市场竞争获取物业管理权。( )
4,物业管理企业通过投标竞争来接洽业务要进行可行性,可靠性分析。( )
5,物业通过竣工验收,即表示物业管理企业由对物业的前期管理转入对物业的实体管理之中。( )
6,业主对物业的验收是对物业给排水和门窗墙地面的验收。( )
7,业主对物业拥有所有权,所以业主可根据自己的要求随意装修,不需经其他方面批准。( )
8,物业管理企业一旦中标,就可以长期占有这一市场分额,直到所管物业的寿命结束。( )
9,对较大范围、大规模的收益性物业的物业管理一般采用选标方式,他可以减少招标的工作量。( )
10,物业管理招标的超前介入是指仅在规划设计阶段的参与。( )
四、选择题
1,物业管理企业自律性的规章制度称为( )
a,业主公约b,物业管理企业岗位责任制
c,住户手册d,业主管理委员会章程
2,物业管理市场管理中,属于宏观管理的是( )
a,政府管理b,物业管理行业协会的管理
c,物业管理企业自我管理d,部门管理
3,物业的建设是否有保证,业主的资信条件是否较好,并能协作配合是物业管理企业进行的( )分析。
a,可行性b,可靠性c,可盈利性
d,经济性
4,物业由建筑商向开发商移交的过程称为物业的( )
a,竣工验收 b,接管验收c,用户入住
d,收楼
5,为了让业主明了手续办理的顺序,使整个过程井然有序,所发给住户的文书是( )
a,入伙通知书b,入伙手续书 c,收楼须知
d,住户手册
6,住户的装修管理由( )全权负责。
a,业主管理委员会b,房管唆 c,物业管理企业
d,所属物业辖区的物业管理处
7,物业管理企业在规划设计阶段就参与物业的建设中去体现了物业管理招标的( )特点。
a,接段性b,超前介入c,时间性d,计划性
五、简述题
1、物业管理行业协会对物业市场管理的实施途径有哪些
2,物业前期管理的主要内容有哪些
3,简要叙述物业前期管理的必要性。
4,物业接管验收和物业竣工验收的区别何在
5,简要叙述物业全过程管理的主要内容及入伙阶段的主要工作。
6,简述物业管理招标及投标的程序。
第2篇 x物业公司管理员岗位目标责任书
**物业公司管理员岗位目标责任书
为充分调动员工之积极性,开展公平的劳动竞赛,促进工作,提高效率,完善花园管理员之责任制度,根据公司之实际管理要求和实践经验,特对原《管理员岗位目标责任书》进行修订,具体内容如下:
一、 本责任书适用之职位范围:
本责任书应用管理处主任、管理员之任务。
二、 本责任书考评形式:
考评分自评、互评、住户评议、上级鉴定四种,每月、每季、第年进行一次,采用工资奖金相结合之考评形式。
三、 本责任书之考评项目:
责任区住宅楼及公共设施完好率;治安案件、火灾、刑事案件、小区秩序;保洁、清洁、绿化;住户评议;工作作风、纪律;工作日记及房屋管理档案。
四、 岗位目标责任书之内容:
坚决服从公司领导之安排,认真学习物业管理之法规及公司规章制度,并严格按章办事,热情服务,做到业主、公司满意,具体工作细则如下:
1、 要熟练掌握好物业管理之有关知识和公司之管理制度,树立为住户服务的思想。
2、 要切实熟练掌握好责任区内之物业情况,合理安排责任区的所有员工之岗位(注:保安员之岗位应与保安队长协商后上报公司领导审核确定,其余员工根据实际情况安排岗位上报公司领导审核确定)。
3、 要熟练掌握好责任区内之管理有关资料(其中包括收楼数据、锁匙交收情况、维修情况、配套设施情况、入住情况、租户情况、治安巡查、探访登记数据、清洁卫生情况等数据),且要有条理地进行整理归档。
4、 统筹监控好责任区内之客户服务、治安、维修、清洁、绿化等方面的工作,严格按照公司之制度办事,确保责任区内的环境卫生,治安秩序良好,业主满意(注:公司将于每月不定期组织人员到各花园检查,检查结果按本办法奖罚标准执行)
5、 要及时组织人员修复损坏之楼宇及设施。
6、 按公司之规定及时安排工作人员修复业主/住户要求之维修。
7、 严格按照公司之规定组织人员做好责任区内之装修监控,严防违章事件发生。
8、 严格按照公司之要求办理装修手续,严禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接装修工程。
9、 确保责任区内正常之生活条件不受影响,严禁无缘无故停水电供应及公共设施之正常使用。
10、 确保责任区内工作人员保持服装整齐清洁、仪表端庄、精神饱满、配戴好员工证。
11、 严格按照公司之制度公平及时地处理一切违纪事件。
12、 严格按照公司之制度组织员工做好住户、探访者、车辆、物品之出入管理。
13、 严格按照公司规定之工作程序接待业主/住户,并作好有关记录。
14、 有效、有礼及时处理业主之投诉(业主投诉的问题如能及时处理应实时处理,如确不能及时处理的,应要同业主另约时间到时安排人员跟进投诉)。
15、 不准与业主发生一切任何之私人经济来往,严禁以任何借口向业主索要什费及钱物。
16、 按公司之规定组织好员工之培训和考核工作,提高员工之积极性,做到人尽其才。
17、 按公司之规定按时、按质组织好员工之巡查工作。
18、 积极做好本花园之宣传工作,定时按质整理告示箱及宣传栏,坚持每月更换一次版面之要求。
19、 认真积极地做好工作日记及周报表,按时按质召开周务会。
20、 积极及时地处理突发事件,且要将此事件作好详细记录并要汇报公司(注:如发生重大事故除了组织人员处理外,还要第一时间报告公司按指示处理)。
21、 要保守公司之内部秘密和业主/住户资料(公安机关查案要求除外),不得假借公司名义或用职务之便做有损公司名誉或利益之行为。
22、 认真审核水电工所抄之水电表,准确率达100%,并按时上交公司。
23、 积极配合财务部做好管理费及其它费用之收取工作,努力使管理费收费率达到95%以上。
24、 认真做好辖区内之水电管理工作,确保水电损耗达到公司规定之要求。
25、 要积极主动管理好花园日常工作,按质完成公司领导下达之临时任务。
26、 要服务公司领导之安排,不准有瞒骗、恐吓公司领导之行为。
以上之二十六条工作细则是以每个花园作为一个考评单位,管理处之主任为主责任人,管理员作为付责任人按照考评形式根据以下奖惩标准进行考评。
扣 罚 项 目
序号 考评项目 主责任人 付责任人
1 对公司之规章制度不熟悉(每月考评一次处理当事人) 扣2分/月扣1分/月
2 对责任区情况不熟悉(每月考评一次处理当事人) 扣2分/月扣1分/月
3 责任区之房管理档案及锁匙保管不全或保管不条理 扣1分/次扣1分/次
4 责任区内清洁不干净(满3次扣分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
5 住宅楼守破损或公共设施一般扣坏超不定期三天未修复(满3处扣分) 扣1分/处 扣0.5分/处
6 大面积和严重破损或公用设施严重损坏(注:因没有材料供应及人手配合除外)十天未修复 扣2分/处 扣1分/处
7 住户要求维修或合理投诉超过二天未答复(次) 扣2分/次扣1分/次
8 住户要求维修超过三天未修复(大工程除外) 扣2分/次扣1分/次
9 住户向公司合理投诉,轻微者责任区内发现2次方扣分(属当事人加扣1分) 扣1分/次 扣1分/次
10 责任区内之住户/业主向公司提出合理投诉,属管理处责任,情节严重者 扣5分/次 扣3分/次
(情节恶劣者辞退处理)
11 影响住户生活(轻微满3次扣分,引起住户严重投诉辞退) 扣1分/次 扣0.5分/次
12 违章装修未能及时发现处理,而造成投诉者 扣5分/次扣3分/次
13 违章装修不达成限期整改(超3天扣分,超过一月未整改按不整改处理) 扣1分/3天 扣0.5分/3天
14 违章装修不整改(除扣分外,还要消除负面影响) 扣10分/宗扣8分/宗
15 责任区内乱拉、乱搭、乱挖、乱摆、乱放,轻微的(满3次扣分) 扣1分/次 扣0.5分/次
16 责任区内乱拉、乱搭、乱挖、乱摆、乱放严重者,(每次要扣分) 扣2分/次 扣1分/次
17 上班穿拖鞋或没有配带员工证、私离岗位、睡觉、看小说杂志等现象(自行处理除外,责任区内发现此现象满3次扣分)扣1分/次 扣0.5分/次
属当事人加扣2分/次
18 公报私仇,用个人恩怨处理工作事件(次) 辞退 辞退
19 责任区内发生事故,不能合理及时处理(不当值时间也要作好协调安排后方可离开公司,否则也按此处理)轻微者 扣2分/次 扣1分/次
并要负责消除负面影响
20 责任区内发生事故,不能合理及时处理(严重,造成损失还要赔偿损失) 移送政府部门处理且辞退
21 对违纪事件不能公平及时处理(一般违纪不超过3天,严重违纪事件5天内处理完) 扣3分/次扣1分/次
22 单车、摩托车、汽车保管区脏、乱、差(违例3辆或以上开始处罚) 扣0.5分/次.辆 扣0.5分/次.辆
23 发生偷盗或其它治安案件,丢失或损失钱财物折合为3000元以下的 扣3分/宗 扣2分/宗
并要负责消除负面影响
序号 考评项目 主责任人 付责任人
24 发生偷盗或其它治安案件,丢失或损失钱财物折合为3000元(含3000元)以上或发生刑事案件的 扣10分/宗 扣8分/宗
并要负责消除负面影响
25 发生重大或特大案件(除政府追究其责任外,如是严重失职作辞退处理) 扣15分/宗 扣10分/宗
26 责任区内发生交通事故,严重交通堵塞(如是严重失职作辞退处理) 扣2分/宗 扣1分/宗
27 责任区内小区秩序混乱,闲杂人员聚集(包括非管理处人员在管理处闲聊) 扣0.5分/次.人 扣0.5分/次.人
28 责任区内所有登记本等数据在月内检查出现累积3次以上错、漏、不准确、不及时、丢失等现象者 扣1分/次 扣0.5分/次
29 (1) 以各种借口向业主/住户收取小费或钱物(2) 私自承接或私自代人承接装修工程(3) 私自代理业主/住户租售业务(4) 私自为业主/住户代收租金按照2002年1月1日发放之通知规定处理当事人
30 没有按照公司之规定巡查(处理当事人) 扣2分/次扣1分/次
31 没按公司要求做好宣传栏及告示箱之换版及
保管工作(每月查1次) 扣2分/月 扣1分/月
32 下水井及排污井脏、堵或长期破损(满3处扣分) 扣1分/处 扣0.5分/处
33 绿化整体生长不好,明显缺水、缺肥、生虫、死(每次考评发现) 扣1分/次 扣1分/次
34 绿化设施损坏、遗失,不能正常运作(正常损耗除外) 扣2分/宗扣1分/宗
35 草地被踩坏0.5-2平方米或树木被人损坏一棵 扣2分 扣1分
36 责任区内发生员工与住户无理争吵、打骂(本人参与加扣3分) 扣2分/次 扣1分/次
37 散布谣言、搬弄是非闹不团结,恐吓领导者(处理当事人,严重者辞退 扣5分/次 扣3分/次
38 引起新闻媒介,上级领导的批评(处理当事人) 扣3分/次扣2分/次
39 责任区内之常住户管理费,水电费收缴率低于95%(每季度考评一次) 扣2分/季 扣1分/季
40 责任区内之水电表每错一处(因严重失误引志业主投诉加扣2分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
41 未严格按公司之工作流程处理事件(处理当事人) 扣2分/件扣1分/件
42 周报表、工作日记不整洁、真实、完善及不按时缴交(当事人) 扣1分/周 扣1分/周
43 出租房屋(铺位)办证率85%、常住户办理住户证(临时住户证)率90%以下(暂时证率虽不在扣分之内,但不能低于60%) 扣2分/月 扣1分/月
44 年终住户满意率调查中,住户对管理处满意率在80%以下者 扣5分 扣3分
45 公司巡查发现的问题要求限期整改的而未能及时整改者 加倍处罚
46 如违反公司其它规章制度,将按公司之有关规定处理
加 分 项 目
序号 考评项目 主责任人 付责任人
1 责任区内人受到书面表扬(属当事人另加计) 此类奖励项目申请,由当事人或部门主管将事件详细书面说明,公司将根据事件的影响面大小和深远及实际意义,讨论决定给当事人,部门主管的奖励标准。
2 责任区受到送锦旗或奖状表扬(属当事人另加计)
3 责任区受到上级领导或新闻媒介通报表扬(属当事人另加)
4 在管理过程中能够集中住户的意见提出完善管理建议且被公司采纳(当事人,以书面形式提交公司)
5 为公司制造明显的经济效益(承接装修则按2%提成)
6 推出新颖实效的管理措施(以书面形式上呈公司审批方加分)
7 及时有效地处理特发事件,(突发事件是指发生火警、严重浸水、台风、暴雨、打架、抢劫、偷盗或为公司挽回经济损失达人民币200元以上之事件等)消除消极影响(奖励处理人,以书面形式上呈公司审批方加分)
8 责任区内所有登记本等数据在月内能按公司规定做到准确、及时、无错漏、无丢失等现象者 加0.5分/月 加0.5分/月
9 出租屋办证率达98%,外来人办暂时证达95%以上,常住户办住户证(临时住户证)率达100%以上 加0.5分/月加0.5分/月
五、 奖罚标准(扣分为负分,加分为正分)
1、 月考评总计为-3分以上的为达标,可领取当月全额效益工资 - 3(含- 3分)至-5分为基本达标,可领取当月效益工资95%;-5.5分至-7分,可领取当月效益工资的90%;-7.5分至-10分,可领取当月效益工资的80%;-10.5分以下为差,可领取当月效益工资的50%。
2、 试用期内未扣过分,且考试考核(注:试用期过公司将对其进行规章制度业务知识和花园内熟悉情况考试)及格后方算试用合格。
3、 年内有以下情况之一者,根据一时工作表现好坏,决定给予辞退;
(1) 连续两月扣分在5分以上者,(2)半年扣分累计达15分以上者
(2) 一年扣分累各达20分以上者,(4)当事人连续犯同样问题三次以上
4、 月内考评总计为+2~ +4分的,可领取当月效益工资的110%;总计为+4.5以上的可领取效益工资的120%.
5、 年内受过两次警告、通报批评扣3分/两次。
6、 年终根据年考评总分结合平时的工作表现,决定给予适当的年终奖。
第3篇 物业工程部日常管理作业指导书
物业项目工程部日常管理作业指导书
(一)日常管理的主要工作内容
1.0目的
加强工程部人员管理,提高管理和技能水平。
2.0范围
适用工程部全体员工。
3.0内容
3.1.1加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手,并适当承担其他工作,逐步实现一专多能,让员工感到自已在各方面技能的较大提高,使员工产生荣誉感及自豪感。
3.1.2合理用人,要用员工所长,严格职能相符原则,将员工安排在合适岗位,使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
3.1.3管理人员要善于倾听不同的意见,这样可以从中得到很多有用的信息,知道自己的不足之处,以便提高管理水平。同时也能了解员工的真实想法,从而才能调动员工的工作积极性。
(二)设备运行管理
1.0目的
加强设备设施日常维护保养工作,保证设备设施的安全运行,做好后勤保障工作。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
3.1.1严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。
3.1.2安排员工巡查,根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。
3.1.3及时发现设备的初期问题,及早解决。
(三)计划性维修管理
1.0目的
加强工程部维修计划性,提高设备设施完好率,延长设备设施的使用寿命。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
3.1.1制定设备设施的维护保养计划并实施。
3.1.2建立设备档案资料卡。
3.1.3将德融物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出,参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备台帐登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容。
3.1.4建立维护保养记录表格。
3.1.5编制设备计划维护总表。
3.1.6将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中,并制定出年度设备维护保养计划一览表。
3.1.7检查维护保养计划的实行情况。
3.1.8维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录,包括所用时间,检查结果等,并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查,考核其工作质量。
(四)设备巡视管理
1.0目的
加强对辖区内设备设施的日常巡视工作,发现问题、及时处理,防患于未然。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
3.1.1巡视流程--------------------略
3.1.2
3.1.3巡视内容:巡视所有设备设施运行情况,检查外围的灯具、照明器械,样板楼的电气运行情况,发现问题及时处理。
(五)节能运行管理
1.0目的
加强设备运行管理,最大限度的降低运行成本,节能增效。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
3.1.1使设备、设施经常保持良好的机能和状态。
3.1.2合理安排公共区域照明时间和照度,做到人走灯灭。
3.1.3确保冷冻水管、热水管保温层完好,防止冷、热损耗。
3.1.4合理安排设备的运行时间。
3.1.5准时抄表,监视能源消耗。
3.1.6尽可能让设备处于合理的运行状态。
(六)设备资料建档及管理
1.0目的
加强设备档案资料管理,便于今后的维修保养工作。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
3.1.1建立设备台帐并对管辖范围内的每一台设备建立设备卡片。设备卡片应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂,供应商、联系电话、地址、设备的主要数据,其他数据、备件存放地点、维护保养要点,检修时间及内容、事故分析等项。
3.1.2建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。
3.1.3制定资料档案的借阅制度,并认真执行。
(七)接管验收标准
1.0目的
统一验收标准,提高验收质量。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
新建房屋的接管验收标准
3.1主体结构
3.1.1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
3.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。
3.1.3木结构应结点牢固,支撑系统可靠、无蚁害,其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。
3.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
3.2外墙不得渗水
3.3屋面
3.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。
3.3.2平屋面应有隔热措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。
3.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、沟、落水管应牢固,接口严密,不渗漏。
3.4楼地面
3.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。
3.4.2卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。
3.4.3木楼地面应理整牢固,接缝密合。
3.5装修
3.5.1钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙
严密,木门窗缝隙适度。
3.5.2进户门不得使用胶合板制作,门销应安装牢固,底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
3.5.3木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,必须钉牢。
3.5.4门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。
3.5.5抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
3.5.6饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。
3.5.7油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。
3.6电气
3.6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1mω/kv。
3.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。
3.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。
3.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。
3.6.5电梯应能准确地启动运行,牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
3.6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。
3.6.7除上述要求外,同时应符合地区性'低压电气装置规程'的有关要求。
3.7水、消防
3.7.1管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。
3.7.2高位水箱进水管与水箱检验口的应设置便于检修。
3.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。
3.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全,制动灵活。
3.7.5水泵安装平稳,运行时无较大震动。
3.7.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求,并且有消防部门检验合格签证。
3.8采暖
3.8.1采暖工程的验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。箱罐等压力窗口应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷,安装完毕后,必须具备有关部门的检验合格签证。
3.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵活、可靠,控制阀门应开关灵活。
3.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。
3.8.4设备、管理不应有跑、冒、滴、漏现象,保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。
3.9附属工程及其它
室外排水系统的标高、窨井(检查井)、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。
3.9.1化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。
3.9.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。
3.9.3房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
3.9.4房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。
3.9.5单体工程必须做到完工料净场地清,临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。
第4篇 物业外派管理人员面试提纲
外派管理人员面试提纲
动机
1、调查管理人员希望被公司考虑到的原因及其感兴趣程度。
2、确认管理人员赴海外工作的愿望何在,可以通过此人过去比较感兴趣的问题--比如个人旅行、语言训练、阅读以及结交外国雇员或学生等等--来进行核实。
3、确定管理人员对于到国外工作和生活是否具有比较现实的理解。
4、确定管理人员的配偶对于其本人被派驻海外持一种怎样的基本态度。
健康状况
1、明确管理人员或其家庭成员有无任何会对其本人成功地完成外派工作带来障碍的身体问题。
2、明确管理人员是否具有健康的生理和心理,并且没有出现任何可能变化的前兆。
语言能力
1、确定管理人员学习新语言的能力。
2、确定管理人员过去是否学习过相关的语言或者具有相应的口语能力(根据拟被派往国家所需要的语言来判断)。
3、确定管理人员的配偶达到语言需求的能力。
家庭方面的考虑
1、管理人员有几个孩子,年龄分别多大
2、管理人员的家庭团结是否会因离婚和潜在的离婚以及家庭成员的去世而受到削弱
3、管理人员的所有孩子是否都将随他们的父母迁移为什么是或者为什么不是
4、管理人员孩子的祖父母在居住地区、健康状况以及生活安排方面的情况如何,管理人员通常每年安排多少次去看望他们的旅行
5、管理人员是否会遇到某些难以预料到的特殊问题需要做出调整
6、管理人员家庭中的每一位成员对于可能的迁移持何种态度
7、管理人员的家庭中存在某些特殊的教育问题吗
足智多谋性和主动性
1、管理人员具有一定的独立性吗他或她能够做出自己的决定和判断并且能够坚持下来吗
2、他或她具有同时::处理多方面问题所需要的智力条件吗
3、他或她是否能够在无论出现何种制约条件或障碍的情况下,都能够利用各种可能的个人或公司资源来达到目标或工作结果
4、管理人员在外派工作中能够在缺乏明确的责任和权力界定情况下从事工作吗
5、管理人员会向当地的管理人员和员工解释工作的目的和公司的管理哲学吗
6、管理人员是否具有充分的自律精神以及克服各种困难或处理各种复杂问题的自信心
7、管理人员可以在没有监督的情况下工作吗
8、在缺乏与总部的正常沟通以及总公司所提供的支持性服务的情况下,管理人员能否在国外的这种环境中有效地开展工作
适应性
1、管理人员对其他人敏感吗对其他人的意见能保持开放的心态吗具有合作型、信守承诺吗
2、管理人员对新环境的反应是什么他或她对于环境的差异理解和接受的程度
3、他或她的文化敏感性、认知性以及与新文化建立联系的能力如何
4、管理人员清楚他或她自己的文化圈所推崇的价值观吗
5、管理人员对待批评的反应是什么
6、他或她与自己在国外的同事是否能够建立并保持联系
7、他或她在处理问题时是否有耐心
8、他或她是否具有一定的反弹性,即在遭受挫折之后能够很快重新振作起精神来
职业规划
1、管理人员是否不是仅仅将外派工作当成是一种临时性的海外旅行
2、管理人员的外派要求是否与其个人的进步以及公司为其所做的职业规划相一致
3、管理人员的职业规划现实吗
4、管理人员对待公司的基本态度是怎样的
5、管理人员在历史上是否曾经与自己的雇员之间产生人际关系问题或者有此迹象
经济问题
1、管理人员最近是否存在会影响其外派工作的经济或法律问题,比如购房、孩子上大学的费用、购车等等问题
2、管理人员经济方面的问题是否会对其外派工作产生负面影响,外派工作是否会对管理人员及其家庭带来不适当的压力
第5篇 物业管理手册之管理组织
物业管理手册:管理组织
1组织层次
物业服务的决策和运营在管理层次上分为四级:
1)管理公司(物业管理部),负责管理公司范围内物业服务的总体经营决策和业务指导、监督和评价。
2)项目所在公司对所属物业分公司实施管理,接受管理公司物业管理决策、监督和评价。
3)物业分公司,负责具体项目物业服务的策划、组织、实施和控制,接受物业管理部的业务指导。
4)物业分公司管理处,负责具体项目的物业服务提供。
2组织机构图
集团财务部
管理公司(经营管理委员会)
管理公司财务部
物业管理部
项目所在公司
项目所在公司财务部
各地物业分公司
品质部
管理处
工程部门
相关说明:
1)划虚线部门可根据管理需要灵活设置,这些部门可归物业分公司直接领导,也可设置于管理处级别以下。
2)物业分公司各级组织架构及岗位设置须经管理公司经营管理委员会审批
(见7.2节《物业分公司及管理处组建》)。
3)物业分公司总经理为项目所在公司经营委员会成员。
管理公司的物业管理职能(由物业管理部执行)
1.策划
1.1负责管理公司物业管理的总体策划,组织拟定管理公司中长期物业管理发展规划。
1.2负责策划和建立管理公司物业管理体系,并组织、指导和监督体系运行。
1.3确定《物业管理方案》的编写原则,指导物业分公司(筹建处)制定物业管理方案。
1.4负责审核项目整体(分期)物业目标管理责任书暨年度目标管理责任书,并全程监控。
2.监督与指导
2.1监督各项目所在公司严格执行相关法律法规、au*地产物业管理制度。
2.2定期对项目所在公司在物业管理方面实行监督审核、业绩考评。
2.3负责组织第三方业主满意度调查,提出年度业主满意度分析报告。
2.4监控各项目物业管理工作进度。
2.5指导与项目开盘、入伙有关的物业管理工作。
2.6指导物业分公司开展物业管理日常工作。
3.成本控制
3.1协助财务部监控物业分公司经济运行状况,组织核算物业管理成本。
3.2负责与物业管理相关的大额采购的审核。
4.人事
4.1对物业分公司管理层的任命提出人事建议。
4.2审核物业分公司组织架构、薪酬体系。
5.前期介入
5.1负责项目所在地同质同类楼盘的调研工作,为项目公司提供当地同质同类楼盘物业管理关注点的调研报告。
5.2指导、监督物业分公司(筹建处)的前期介入工作。
6.培训
建立物业管理培训体系,确立培训基地,推动各物业分公司的分级培训。
7.品牌及业务拓展
7.1负责管理公司物业管理系统的品牌建设,提升、推广au*物业品牌形象。
7.2指导物业分公司参加国家有关物业管理方面的评比。
7.3指导物业分公司对外开展物业管理招投标工作。
8.协调与沟通
8.1负责收集、研究物业管理行业的政策法规、市场动态、典型案例等信息,并及时传达到相关方。
8.2负责协调管理公司各职能部门、项目所在公司及物业分公司之间与物业管理有关的工作关系。
8.3负责组织物业管理区域交流。
第6篇 物业环境卫生管理员工须知
项目物业环境卫生管理部员工须知
1、行为规范
1)遵守国家的宪法、法律、法规以及公司各项规章制度。
2)坚决执行上级命令,执勤礼貌待人,按时完成任务。
3)关心公司,热爱本职工作,讲究职业道德,做到文明服务,维护广场形象与声誉。
4)对清洁工具及工作服等应加以爱惜,不得任意毁坏。工作服、水鞋不得穿回家。
5)不违背公司服务宗旨,不泄露公司机密。
6)精诚团结,员工之间必须互助、互敬、互爱,严禁争吵及排斥他人。
7)公私分明,不得假公济私,不得借公司名义向外招摇撞骗。
8)依章办事,清廉克已。
9)当班前不得饮酒,吃异味食物。
10)树团队精神敬业乐业,文明值班,礼貌待客,严禁打人、骂人,粗言秽语。
11)对所属的工作范围及纲要,必须熟练掌握。大厦、地库的一切公共设备要熟悉,如发现有任何不正常或特殊情况,要立即向上级报告。
2、仪容仪表
1)员工必须保持服装整齐、干净,并按规定着装,仪容仪表端庄、整洁,给人以精干、威严、友善的感觉。
2)男保洁员头发不盖过耳及后衣领为适度,不准留胡子。女保洁员不得披头散发,不得浓妆艳抹。
3)每个员工必须保持头发整洁,指甲清洁,必须注意个人卫生。
4)正确配带员工证。
5)统一穿着深色袜子,衣服要定期更换、无臭味。
6)不戴饰物,口袋内不装过多物品。
3、工作态度
1)树立'客户至上,服务第一'的宗旨,对待业户、顾客要以和蔼、礼貌、耐心、热忱的服务态度,禁止有消极、怠慢的态度。
2)工作需尽职尽责,绝不草率,对所负责清洁范围认真对待,应力求敏捷、周到、妥善。若属本职责范围以外,自己不能处理的,可向上级汇报。
3)当班时,应全神贯注执行职责,认真完成本职工作。
4)责任──尽职尽责。无论是常规的服务还是正常的清洁工作,一切务求给客人以高效快捷和良好服务的印象。严格执行交接班制度,如有疑难问题,应及时向上级反映,将问题圆满的解决。
5)忠实──忠诚老实是每个清洁员必须具有品德。有事必报,有错必改,不得谎报假情况,阳奉阴违,诬陷他人。
6)效率──提供高效率的服务,关注工作上的细节。急业户、顾客所急,为他们排忧解难,以赢得大众的满意及本部的声誉。
7)协作──各部门之间、员工之间应互相配合,真诚合作,不得互相推搪,应同心协力解决疑难问题,维护大厦的声誉和秩序。
第7篇 某某小区物业管理内容：竣工验收期间
某小区物业管理服务内容:竣工验收期间
(二)物业竣工验收期间物业管理服务内容
1.参与竣工验收
物业公司派专业人员参与政府质检部门组织的竣工验收工作,协助发展商督促施工单位完成验收资料的准备,组织技术人现场勘察房屋及配套的设施设备是否具备验收重要条件,从实用的角度出发,向房地产发展商提出房屋安全及设备设施使用的合理化建议,要求施工单位按质按量完成房地产开发商交给的施工任务,协助开发商监督施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改实施情况。
2.签定物业管理服务合同
按照国家相关法规编制物业管理服务合同,同房地产发展商商讨相关条款,在接管验收前完成相关法律手续。
3.组织接管验收
由物业公司牵头,对小区工程的施工质量、设施设备的使用功能、技术资料、项目文件和业主资料等工作汇同已购房业主进行接管验收。
4.协助发展商处理工程遗留问题
5.(1)常见的非结构性工程质量问题包括:
--屋面渗漏水;
--有防水要求的地面渗水;
--外墙面渗水;
--室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动;
--抹灰层、面砖、油漆、墙纸脱落残缺;
--门窗开关不灵、缝隙过大、缺件;
--厕所、厨房、淋浴室、阳台积水、倒泛水;
--供水管道堵塞,小区道路深陷;
--其他常见的问题。
(2)问题的处理程序
--在保修期发生保修范围肉质工程质量问题建设单位或建设单位委托物业管理公司通知施工单位维修。
--施工单位自接到通知之日起,应立即到达现场抢修。同时,建设单位、物业管理公司或业主应当向当地建设行政主管部门报告,即使采取安全防范措施,并由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出整修方案,原施工单位实施,原工程质量监督机构监督,维修时,业主应当配合。
--施工单位非因特殊原因,未能在约定的时限到达维修现场,开发建设单位有义务再次通知施工单位限时维修,如施工单位再次违约,开发建设单位有权在不提高工程标准的前提下,委托物业管理公司组织自行返修和委托其他单位维修,发生的费用由原施工单位承担。
--保修完工后,建设单位、物业公司、房屋所有人组织验收。
--因保修不及时造成的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。
第8篇 物业环境污染控制管理手册
物业公司质量/环境/职业安全管理手册
--环境污染控制
1.0 总则
建立文件化程序,以便对于废水、废气、噪声及固体废弃物对环境产生的污染进行控制。
2.0 职责
管理部负责对各种污染物实行总的管理、控制,并负责定期检查和监测。
3.0 程序概况
3.1 公司将尽可能采取清洁生产技术,使用无污染式少污染的原材料,减少废弃物和产生,控制废弃物质的排放。
3.2 编制文件化的程序《污染控制程序》、《固体废弃物污染控制程序》,以加强对于废水、废气、噪声、固体废弃物和管理及光污染的控制。
3.3 对于新、改、扩建等新项目的环境管理,制定《新、改、扩建项目环境管理程序》,以便对其控制。
4.0 支持性文件
4.1《污染控制程序》(***-ep-03)
4.2《化学危险品管理程序》(***-ep-04)
4.3《对相关方环境施加影响程序》(***-ep-05)
4.4《环境/安全绩效监测控制程序》(***-ep-08)
4.5《固体废弃物污染控制程序》(***-ep-09)
4.6《新、改、扩建项目环境管理程序》(***-ep-10)
第9篇 物业管理人员岗位描述
物业管理处人员岗位描述
1、管理处主任
1)负责审核年度社区文化方案,审批客户服务工作方案;
2)负责检查、监督、指导客户服务工作;
3)负责对客户服务人员辞退及辞职的审批;
4)及时处理向公司反映业主重大的投诉意见;
5)合理调配人员,协调各岗位的分工与协作;
2、客户服务主管
1)负责制定客户服务工作方案;
2)负责编制年度社区文化方案,并组织实施及做好相关的活动记录;
3)负责参观单位、企业人员的接待工作;
4)协助管理处主任对各项便民服务的选定和策划;
5)负责组织实施业户回访和走访工作;
6)负责组织收集业户意见,并对业户的意见进行汇总分析、任务分配、监督、跟踪、回访;
7)负责处置突发事件以及顾客投诉;
8)负责crm系统的维护及运行;
9)负责岗位人员工作以及业务能力的培训;
10)负责对客户服务人员的考评工作;
11)制定、贯彻、落实本部门岗位责任制;
12)协助管理处主任协调与政府相关部门的关系;
13)确保质量记录的完整、准确有效,并做好相应的归档工作;
14)完成管理处主任交办的其他工作;
3、前台接待
1)负责对业主办理收楼、装修、出租登记、过户登记等各种手续,及时更新业户资料,并第一时间传达到各大堂;
2)负责接听服务电话,及时反映给予相关部门;
3)负责前台的内务整理;
4)控制外来人员进入办公区域;
5)负责管理处的客服接待、办公接待以及其他一些公务接待;
4、大堂助理班长
1)收集住户意见及时反馈;
2)协助管理处做好费用催缴工作;
3)每月对大堂助理的值班进行排班;
4)协助管理处对住户的回访工作;
5)协助客服主管对业户的投诉受理工作;
6)安排客服人员的住宿,并不定期对大堂助理的宿舍进行内部检查工作;
7)月底对部门的资料进行收集并交管理处文员;
5、大堂助理
1)熟悉了解业户(租户)的基本信息;
2)收集住户意见及时反馈;
3)协助管理处做好费用催缴工作;
4)协助管理处对住户的回访工作;
5)控制人员及物品出入;
6)及时处理和上报业主投诉及突发事件;
7)负责责任区内的环境卫生及公共物品的完好;
第10篇 某物业财务部票据管理作业指导书
物业管理分公司质量体系文件
物业财务部票据管理作业指导书
1.0目的
规范票据购买、领用、退回、存档手续,确保票据的安全和完整。
2.0适用范围
物业公司出具的所有票据
3.0管理内容
3.1票据的购买
3.1.1物管公司会计在每月5日时,需查阅《票据购入、领用、退回登记本》上各项票据的留存数量,若低于最低库存量(10本),则需向税务部门或分供方购买。
3.1.2物业公司会计持《发票领购簿》在龙溪地税所专管员处签字,确定所购票据的种类、面值、数量。
3.1.3税务专管员的签字手续完成后,持《发票领购簿》到龙溪地税征收所发票领购处购买相应票据。
3.1.4清点所购发票的数量、种类、面值是否与申购一致,同时确认票据号码,相符后,在地税征收所的票据申购本上确认签字,并根据对方出具的工本费发票支付相应的费用。
3.1.5持《发票领购簿》在地税专管员处登记备案。
3.1.6会计人员将所购票据按顺序在物业管理公司的《票据购入、领用、退回登记本》上登记。
3.2票据的领用
3.2.1保安班长在领用的票据低于最低限额时(10份/本),可到财务部或管理处收费处领取相应面值的票据。
3.2.2保洁部洗车人员领用的票据低于最低限额时(10份/本),可到财务部或管理处收费员处领取相应面值的票据。
3.2.3各管理处收费员在收据或综合发票低于最低限额时,可到财务部会计或出纳处领取相应票据。
3.2.4领用票据人员在《票据购入、领用、退回登记本》上签字,确认领用票据的面值、金额、发票编号等。
3.2.5财务人员在领用的票据上加盖财务专用章。
3.3票据的退回
3.3.1保安部班长、保洁助理将已用完的票据存根交至各管理处收费员处,收费员核实应收的相应款项后,收取相应费用。
3.3.2保安班长、保洁助理将发票存根交回财务部会计或出纳处,财务人员核实其是否交费后,在《票据购入、领用、退回登记本回登记本》确认签字。
3.3.3管理处收费员将收据或发票存根交至财务部会计或出纳处,财务人员对所交的票据存根进行核查,是否有未撕的票据记帐联及作废票据的情况,确认无误后,在《票据购入、领用、退回登记本回登记本》签字。
3.4票据的保存
3.4.1每半年对所有票据存根进行一次归档,注明所归档票据的编号,并打包封存。
3.4.2存档时间按照会计制度对票据管理存档期执行。
4.0相关记录
4.1《票据购入、领用、退回登记本》
4.2《发票领购簿》(来自税务机关,以其提供为准)
编写:张雪梅 审批:郝红兵
第11篇 物业管理手册－环境因素识别评价控制程序
物业管理手册:环境因素识别与评价控制程序
1、目的
对本公司活动、产品和服务中能控制或可望施加影响的环境因素进行识别、评价,确定公司的重要环境因素,实现对环境污染的预防和有效控制,确保环境管理体系的有效运行,制定本程序。
2、范围
本程序适用于公司各部门在活动、产品和服务中能够控制或可能对其施加影响的环境因素的识别、评价、更新。
3、职责
3.1管理者代表负责环境因素及重要环境因素的审批。
3.2品质部
3.2.1负责组织公司各部门对环境因素识别与评价、更新。
3.2.2负责确定公司重要环境因素。
3.3公司各部门负责本部门环境因素识别。
4、程序
4.1环境因素识别
4.1.1公司主要通过现场调查和评议的方法对公司活动、产品和服务全过程及可能施加影响相关方的环境因素进行识别。
4.1.2环境因素覆盖范围
4.1.2.1业主入住和装修
4.1.2.2社区文化活动
4.1.2.3清洁服务
4.1.2.4绿化服务
4.1.2.5公共秩序管理
4.1.2.6维修服务
4.1.2.7办公过程
4.1.2.8纳入计划的或新的开发、新的或修改的活动、产品和服务
4.1.2.9可施加影响的相关方(供货方、承包方、业主)
4.1.3环境因素分类
4.1.3.1ⅰ类:水、气、声、渣污染物排放或产生。
4.1.3.2ⅱ类:能源、资源、原材料消耗。
4.1.3.3ⅲ类:对相关方可施加影响环境问题及要求;
4.1.3.4ⅳ类:其他。
4.1.4环境因素识别时应考虑过去、现在、将来三种时态。
4.1.5环境因素识别时应考虑正常、异常、紧急三种状态。
4.1.6环境因素识别时应考虑八种类型
a.向大气的排放;
b.向水体的排放;
c.向土地的排放;
d.原材料和自然资源的使用;
e.能源使用;
f.能量释放(如热、辐射、振动等);
g.废物和副产品;
h.物理属性,如大小、形状、颜色、外观等。
4.1.7可施加影响的环境因素
不属于本公司直接行为产生的环境问题,但可以通过对相关方施加影响促使其改善环境行为的应予以识别。
4.1.8识别环境因素时应进行预见性分析,确保环境因素全面、系统。环境因素识别主要从废水、烟尘、噪声、固体废弃物、能源和材料的浪费、急性中毒、潜在污染(异常情况、紧急情况)几方面进行。
4.1.9识别环境因素的依据
4.1.9.1客观的能够控制或能够施加影响的。
4.1.9.2法律、法规与其他要求有明确规定的。
4.1.9.3相关方有要求的。
4.1.10各部门采取上述识别依据和方法,对本部门活动的全过程进行现场调查,识别出本部门环境因素,填写部门《环境因素识别表》上报品质部,品质部汇总审核后,编制公司《环境因素识别表》,报管理者代表审批。
4.2重要环境因素的评价
4.2.1环境因素评价流程
分析调查影响环境的因素→评价环境因素→确定重要环境因素
4.2.2重要环境因素评价依据
4.2.2.1有关的法律、法规和其他要求。
4.2.2.2环境影响的规模,严重程度和发生频次。
4.2.2.3环境事故风险概率和危害程度。
4.2.2.4本公司的实际控制情况。
4.2.2.5相关方要求和关注程度。
4.2.3评价重要环境因素的方法
4.2.3.1评价指标:
重要环境因素评价考虑以下5个指标:
a.遵守法律法规和污染物达标状况;
b.发生频率(排放量);
c.控制状况;
d.影响程度;
e.节能降耗增效。
4.2.3.2评价方法:
a.专家评定法;
b.综合打分法。
计算e=b+c+d,a≥4或e≥10为重要环境因素;a:法律符合性,b:污染因素发生频率;c:控制状况;d:影响范围;e:综合值;详见《环境因素评价表》。
4.2.4由品质部组织,管理者代表主持各部门依据环境因素评价,结合本部门实际情况对已识别的环境因素进行评价,填写《环境因素评价表》,并由品质部对评价出的重要环境因素填写《重要环境因素清单》,报管理者代表审批。
4.3环境因素清单的发放
管理者代表批准后的《环境因素识别表》、《环境因素评价表》和《重要环境因素清单》,由品质部执行《文件控制程序》发放办法,发放到相关部门。
4.4品质部应监督、协调各部门对评价出的重要环境因素进行有效控制。对重要环境因素的控制采用以下方法:
4.4.1制定目标、指标、管理方案执行《目标、指标和管理方案控制程序》;
河南建业物业管理有限公司文件编号:jw/qem-019-2005标题:环境因素识别与评价控制程序章节号5.4.3版本号0/b
4.4.2制定管理程序执行相关运行控制程序;
4.4.3培训与教育;
4.4.4制定应急预案;
4.4.5加强现场监督检查;
4.4.6保持现有措施。
4.5环境因素的更新
4.5.1品质部每年管理评审前应组织一次环境因素的识别和评定工作。
4.5.2当发生以下情况时,品质部应及时进行环境因素的识别、评价和更新
4.5.2.1当法律、法规及其他要求发生变更时。
4.5.2.2当本组织活动、产品和服务发生变化时。
4.5.2.3当相关方有合理抱怨时。
4.5.2.4当公司环境方针有变化时。
4.5.3当服务项目、活
动及材料发生重大变化时,相关部门应重新识别环境因素,并反馈给品质部,由品质部确认、评价、更新环境因素,相关部门根据更新意见修改《环境因素识别表》、《环境因素评价表》和《重要环境因素清单》。
4.6公司在制定目标、指标和管理方案及运行控制、培训、信息交流、绩效监测等时,应考虑重要环境因素的影响。
4.7本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。
5、相关文件
5.1《文件控制程序》
5.2《目标、指标、管理方案控制程序》
5.3《记录控制程序》
6、相关记录
6.1《环境因素识别表》jw/jl-5.4.3-001
6.2《环境因素评价表》jw/jl-5.4.3-002
第12篇 金碧花园物业管理总体目标分项指标
第三金碧花园物业管理总体目标和分项指标
(一)总体目标
根据第三金碧花园集高层住宅、公馆别墅、商场(铺)和综合服务楼为一体及规划路交叉贯穿小区的住宅区特点,公司突破传统的物业管理模式,以满足业主的居住生活要求,在管理上实行相对封闭的区域分区管理,实现'园中园'的分组管理模式;在功能上分生活区(各标准层区、别墅区)、陶冶休闲区(花世界、森林世界、水世界)、健康区(会所、网球场、游泳池)、教育区(幼儿园、市五中);在服务上实行分质、分级的服务方式,采用别墅、公寓物业管理的服务优点,突出别墅个性化服务,以此整合和提升物业公司的整体服务质量和鲜明的分区(组团)管理特点。
在管理期内把第三金碧花园建设成为'安全文明,和谐进步'的全国一流文化小区。根据考核标准,在第三金碧花园小区物业基本交付使用后,达到广州市物业管理优秀小区的管理考核标准,并获得有效证书;二年后达到省级或'全国优秀住宅示范小区'管理考评标准,并获得有效证书。
(二)分项指标
1、房屋的完好率100%
2、房屋零修、急修及时率100%
3、维修质量合格率100%
4、设施、设备完好率100%
5、消防设备完好率,消防水泵供水率达100%;
6、清洁保洁率95%以上
7、绿化完好率100%
8、道路完好率100%
9、管理公共区域的照明完好率100%
10、业主(住户)对物业管理满意率98%以上,业户投诉处理率100%
11、有效投诉低于1%
12、回访、跟踪率100%
13、物业管理费的收取率95%
14、重大治安事故或刑事案件发案率为0
15、停车场完好率100%
16、重大火灾发生率为0
17、物业资料管理完好率100%
18、管理人员专业培训合格率:100%
第13篇 学校物业管理委托协议
甲方：_________
乙方：_________
甲方将学校物业管理服务方面的工作委托乙方管理服务。乙方将通过严格科学的管理，热情优质的服务为学校的教学、科研和生活创造整洁、优美、舒适、安全、宁静、便捷，及时、可靠的环境，为此双方达成如下协议：
一、甲方责任、权利、义务
1、对校园内的一切公共设施及设备享有所有权，并有对国有资产的保护、使用和监督权。
2、负责对乙方管理与服务进行工作查询与质疑。
3、负责制定学校绿化、美化及设施的更新改造计划。听取和采纳乙方对校园绿化等改造工作提出的合理化建议。
4、负责按规定向乙方支付物业经费和运行费。
5、负责了解掌握乙方经费运行情况，对违反财务规定的行为提出意见。
6、甲方可视完成物业管理的优劣向乙方提出奖励意见和处罚意见。
二、乙方责任、权利、义务
1、按协议内容保质保量地完成物业管理与服务工作。按文明校园建设标准保持学校的花园式单位及文明校园的称号。
2、对院内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变应经甲方同意后方可实施。
3、定期向甲方通报工作情况，对甲方提出的合理的整改意见有义务执行。
4、未经甲方同意不得将本物业管理内容和责任转移给第三方。
5、乙方应建立并保存详细的物业管理档案资料。
三、委托管理主要内容
1、全院的绿化、美化工作。
2、教室的卫生保洁服务和管理工作(不含专用教室)。
3、公共环境、公共场所的保洁服务和管理工作。
4、公共设施、设备的维修、保养、运行和管理工作。
5、公共建筑部分的维修保养工作。
6、自管家属楼的维修和保养工作。
7、水电暖的维修管理与服务工作。
8、院内创收经营水电费和供暖费的收支工作。
9、节能工作。
10、家属水、电费的统计、收缴工作。
11、饮用水供应和洗浴工作。
12、院领导办公室的保洁和开水供应工作。
13、家属门卫的管理工作。
14、校内各商业网点的管理工作。
15、学校人防工程的管理工作。
16、其它甲方需要委托的工作。
四、服务标准
乙方应按以下标准实现物业管理目标。
(一)校园绿化美化工作
1、做到三季有花，四季常青。并承担甲方大型活动及重大节日的花卉摆放工作。
2、按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护，并做到：树灌木完整，长势茂盛，无枯枝死杈，无病虫害，树木无钉枪捆绑;绿篱、绿地无杂草、杂物，无堆物料。完好率应达到98%以上。
3、校园绿化面积应达到应绿化面积的95%以上。
4、绿地、各种树木的种植和调整工作应本着美观合理的原则进行规划管理。对各种古树应重点保护，防止损伤和坏死。
5、院内的建筑物能进行立体绿化的，应进行立体绿化。
6、绿地微喷面积应达到总面积的80%以上。树木浇水应有计量。
(二)环境卫生工作
1、道路环境应整洁。清扫要及时，做到无杂物、废纸、烟头、果皮、痰迹、积水等。
2、阴井、排水设施应通畅，无污水外溢，排水口处无淤泥和杂物。各井口盖完好，化粪池应定期清理，无粪便外溢。
3、卫生间应保持干净整洁，无异味、无蚊蝇、无粪便、无污水外溢。
4、垃圾楼应保持无蛆、无蝇，四壁清洁，地面和周围无堆放垃圾，应封闭集装箱上盖。应根据垃圾日产量及时调整集装箱数量。垃圾楼吊装设备应及时检修和保养，杜绝事故发生。
5、院内垃圾应日产日清，无暴露垃圾，无卫生死角。垃圾箱及果皮箱应完好清洁，周围地面无杂物污渍。
6、建筑物内外无乱写、乱划、乱粘贴，无残标;公共设施、牌匾、路标、雕塑、亭廊、石桌椅应定期擦拭，保持清洁。
7、校园主要干道的地面卫生应在每日早7：30以前清扫完毕。公共场所应定期清扫，保持清洁。上课期间不得有任何影响授课的清扫活动。
8、道路、地面不得直接搅拌水泥沙浆，建筑材料应按指定地点摆放整齐。建筑垃圾应按指定地点堆放并及时清运，对建筑垃圾影响道路通畅和环境卫生的现象要及时管理和清运。
9、门前三包工作应符合门前三包的标准和要求。
10、应及时清理院内主要干道的积雪，保证道路通畅和安全。如洒盐水除雪，不得将积雪清扫堆放到绿篱和绿地内。
11、根据节假日的要求及时挂收国旗、彩旗、灯笼;开关大门彩灯、射灯。
(三)教室卫生工作
1、教室卫生应在每日晚自习后清扫完毕，锁门。第二天早7：00应将各教室门打开(特殊情况除外)。
2、应保持教室地面清洁、四壁洁白、墙裙完好无污渍、黑板完好光亮、无粉笔痕迹、粉笔沫应及时清除;门牌完好、装订美观;门窗、玻璃、纱窗、窗帘、小五金齐全完好;桌椅完好、摆放整齐、桌内外无杂物灰尘。
3、吊扇、黑板灯、照明灯、各种开关及各类设备应完好无损。维修要及时，保持良好状态。
4、粉笔(白色、彩色)板擦应保证供给并摆放整齐。要保持讲台、讲台桌的完好整洁。
5、制定教室服务制度化、规范化、科学化的管理制度，确保教学需要。
以上要求的完好率应在98%以上，各阶梯教室和大教室的照明灯完好率应在90%以上。
(四)公共场所维护工作
1、各楼道(包括家属楼物业范围)地面清洁、门窗、玻璃、纱窗、小五金齐全完好，墙裙、楼道灯的照明完好率及满意率应在98%以上。
2、电梯应按规定做好年检并取得合格证及运行证，两证应挂在电梯间内。电梯应定期维修保养，不允许带病开梯，运行应正点。电梯间应干净、整洁、明亮。电梯工要持证上岗，严格执行电梯交接班制度，认真做好运行记录。严禁脱岗，确保安全。
3、要保证全院正常供水、供电、供暖工作。水、电、暖设备齐全，服务维修及时到位，设备完好率应在98%以上。
4、水、电、暖维修应24小时值班。要制定应急处置方案。确保服务安全、到位。
5、节能措施得力，杜绝长明灯、长流水和跑、冒、滴漏现象。
6、按规定做好饮用水箱的卫生防疫和日常管理工作，要定期进行检查、检测，确保饮用水安全。
7、按要求供应全院饮用水和洗浴。对茶浴炉房要制定卫生安全工作制度，确保正常供水和安全。对浴室内卫生、各种设施应及时检修，杜绝发生事故。
8、按要求每年应集中时间对外收取供暖费，并支付供暖费。
9、按要求努力回收学校创收水电费。
10、按要求统计、收缴、上报家属住户水电费。
11、按要求对院内人防工程进行检查，防止发生意外事故。
五、违约责任
1、甲方违反合同规定，使乙方未能完成合同规定的服务和管理目标，乙方有权视不同情况限期向甲方提出解决意见(双方协商)。如逾期仍未解决，乙方有权中止合同，所造成乙方经济损失由甲方予以经济赔偿。
2、乙方违反合同所规定的内容或未达到的服务标准，或师生员工反映强烈且不能及时解决的，甲方有权要求乙方限期改正(双方协商)，如逾期不改，甲方有权终止本合同。另行安排其它物业管理机构替代。给甲方造成的经济损失，乙方应给予赔偿。
3、乙方违约擅自提高收费标准和降低服务标准，甲方有权要求乙方改正并清退多收费用。
六、其它
1、本协议未尽事宜由双方协商解决，并以书面协议签定补充协议。补充协议与本协议有同等效力。本协议有效期为一年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
2、本协议之委托协议书均为本协议的有效组成部分，具有同等法律效力。
3、本协议共4份，甲、乙双方各执2份，具有同等法律效力。经双方签字盖章后生效。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________
甲方代表(签字)：_________ 乙方代表(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
第14篇 物业管理数据统计控制程序
物业管理公司数据统计控制程序
1.0 目的
确保体系的适宜性和有效性,判断是否达到相关目标和要求,并针对不足提出措施加以改进。
2.0范围
适用于公司服务过程中的各类数据统计及分析活动。
3.0职责
3.1 质管部负责公司内审的数据统计和分析。
3.2 质管部负责每月和年度管理处工作完成情况的统计。
3.3 相关单位负责各自检查范围内检查结果的数据统计和分析。
4.0程序
4.1确定对象及方法
4.1.1各单位根据相关标准和公司文件的规定,结合检查的实际情况,对检查结果进行统计,并针对结果进行相应的分析。
4.1.2 质管部应完成管理处服务质量、工作情况、内审情况等的统计和分析。服务质量的数据在每月月检结束后的一周内整理、分析完毕,随同月检通报发放;工作情况统计在每月初5个工作日内收齐有关资料,2个工作日内统计完成情况;内审分析按《内审控制程序》执行。对月检情况和工作统计情况在每年12月份进行综合统计,分析结果作为年底工作会议的基础数据之一。
4.1.3 工程部负责公司安全检查、设备检查及水电节约等的统计分析,分析时间按有关文件规定执行。
4.1.4 会计部应完成管理处成本核算及经营状况的统计分析,按公司财务制度规定的时间进行。
4.1.5 人力资源部负责公司人员数量、素质的统计分析,每月更新数据一次,每年6月、12月份提供数据给相关单位(创建单位、年底工作会议备用)。
4.1.6 培训部、安保部等其他单位按公司规定对相关专业的检查进行统计分析。
4.2 实施统计分析
4.2.1各单位在进行数据统计的收集及汇总时,均应对数据的结果进行分析,以明确以下几方面的信息:
1)相关方的满意程度及关注度;
2)服务过程的特性是否满足;
3)是否符合行业和公司的有关规定。
4.2.2 各单位对数据进行分析时,应达到直观、准确的效果,除按公司文件规定的统计方法外,可引入新型的统计技术作为辅助。
4.2.3 责任部门根据有关单位的检查情况,将与供方有关的信息识别并根据合同或提供的标准作为依据对其进行提供的物品或服务进行分析,该数据作为供方评选的依据之一。
4.2.4 对顾客意见征询的处理情况参考《顾客满意控制程序》执行,对于投诉的处理按照文件进行每件事项的分析和处理,每年至少应统计一次,作为管理评审或体系改进的分析数据之一。
4.3 改进
各单位对上述数据进行统计、分析后,均应针对顾客的不满意、产品服务的不合格(包括供方)、质量目标未达到要求等情况运用因果分析法找出问题的原因,按《纠正措施控制程序》及《预防措施控制程序》采取有效的纠正和预防措施,使某项服务过程乃至整个质量管理体系得到持续改进。
4.4 统计记录的保存应按《文件控制程序》执行。
5.0 相关文件与记录
cop 8.5.1《纠正措施控制程序》
cop 8.5.2《预防措施控制程序》
cop 4.2.3 《文件控制程序》
第15篇 小区物业管理处经理岗位责任
小区物业管理处经理岗位责任职位:管理处经理工作大纲:统筹整个小区日常管理工作,包括:员工监管、保安、清洁、维修与保养,同时处理投诉问题、管理费诉讼及追讨等事宜。
汇报职级:物业总公司岗位责任:1.制订本部门工作规划和物品购置预算,定期向物业总公司汇报,并出席项目组召集的部门会议。
2. 组织编制管理预算、年终结算,交物业总公司审核。
3. 制订各项管理制度,下达于各级主管与保安主管,组织主持每周工作会议,听取汇报,布置工作,解决工作难题。
4. 定期对小区的保安、维修、清洁进行监察协调,并与承判商代表定期会议,以检讨及改善小区的管理水平。
5.定期提交小区管理报告。
6. 解决客人的投诉,帮助客人解决困难,改善服务质量。
7. 遇有紧急事故,如水浸、火警等事故,全责处理善后工作,并及时通报物业总公司办公室。
8. 协助联络业主,建立良好关系。
9.负责协调、指导部门主任的工作,保证各方面工作的顺利进行。
10.负责本部门员工的业务培训计划及实施,提出员工招聘、调职、晋升等意见。
11.关心员工生活、工作,协调员工之间所出现的工作矛盾,增强凝聚力。
12.负责签署对外签订的合同、协议及报价的审核,签批有关付款单据和员工聘用合同。
13.制定小区设备使用方法及守则。
14.负责拟任部门主任职称以上职务人员的面试、录用、辞退等工作。
15.负责公司重要的公关及重要接待工作。
16.监管管理处员工超时工作及编制补薪表。
17.管理处员工制服安排、处理及监视。
18.定期检查所属部门的固定资产,并对有疑问者进行审核。
29.发挥工作主动性,完成物业总公司交办的其它任务。
第16篇 xx物业管理公司管理优势
**物业管理有限公司管理优势
1、人才技术优势:
公司秉承“管理是基础、人才是根本”的企业理念,承揽天下英豪聚首先锋。在先锋你可以看到素质优良、经验丰富、专业齐全的精英团队。包括保洁、秩序管理、水电、暖维修、绿化和外墙清洗队伍,他们个个都是功勋卓著,在各自的专业领域上相当成就,为公司的长远发展做出了巨大的贡献。
2、信息技术优势:
我公司初步建立信息管理系统、公司网站,也实现了部分物业管理的软件操作,为我公司的远程管理和监督提供技术保证。
3、资源优势:
公司设有四部一室,同时与其它相关的专业公司建立了长期的合作关系,并保持良好状态,为全套的管理与服务提供各项支持,从而达到了节约成本,资源共享的目的。
4、机械设备优势:
制备有国内外先进的设备和工具:包括性能优良的进口高速打蜡机、洗地机、吸尘吸水机、干洗机、烘干机、烫平机、扫地机、升降机、剪草机、洒水机,操作灵活的高压水枪,安全可靠的高空吊板以及专业进口的花卉养护工具及其相关配套的附配件。
5、经验优势:
经过几年的物业管理操作实践,公司在不断发展壮大的同时,注重积累,总结经验,培养了一批拥有各类项目管理经验的优秀人才,形成了一套卓有成效的物业管理模式,确保了各类物业的管理与服务工作。
