第1篇 物业管理处新员工入职培训大纲
项目管理处新员工入职培训大纲
一、物业管理属服务行业,要用服务行业的标准来要求工作人员。
1、物业管理是为业主提供服务,依靠管理费、停车费等提供服务后所得的收入作为生存的根本。管理是更好为业主服务,不得以'管理业主者'自居,而是从'服务业主'的角度考虑问题。
2、物管作为服务行业,需遵循服务行为的二大宗旨'顾客就是上帝','尽量满足顾客需求'。
二、做好物业管理工作最需要下列2点:
1、友善、微笑:(1)见人点头微笑;(2)与人交流带着微笑;(3)解决争端带着微笑。
2、主动:(1)业主有困难主动上前;(2)业主有问题主动回答;(3)业主有要求主动解决。
三、争端解决办法
1、产生争端原因:(1)业主不服从管理,分三类○1违章装修;○2停车管理;○3停车收费。(2)各类问题投诉。
2、解决办法:
遵循:二要,三不原则。(1)要微笑;(2)要友善;
(1)不推诿,马上着手解决;(2)不言语伤人,不说粗话,不冷嘲热讽,不说伤人话;(3)不动手,除偷、盗、抢外,其它情况下不得先动手,别人先动手,能避则避,确定不能避的,着重保护自己,不得动手打人。
四、反复宣讲有关规章制度、奖罚制度,逐条将'制度汇编'有关内容向员工解说,用事例做示范,强调违章的处罚。
第2篇 项目物业工程部管理范围4
项目物业工程部管理范围(四)
工程部负责的日常工作有:
1.对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。
2.对物业未尽人意之处提出整改方案。
3.对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督管理。
4.对客户进行有偿服务。
5.为物业管理提供有关工程询问。
6.公司及物业管理处领导交办的其它工作。
一、强电专业
1.负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。
2.负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责,但当对方技术力量不足或设备工具不全时,应给予支持配合。
3.负责给排水专业所有动力电源的维修保养。
4.负责物业公共区域的照明维修。
5.负责物业临时供电的安排和计划。
6.负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。
7.负责提供节约电力的计划方案,并经批准后实施。
8.对系统不完善的地方提出整改方案,并经批准后实施。
9.为客户提供有偿服务。
二、空调、给排水专业
1.负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。
2.改善空调、采暖、通风系统的设计,使物业有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。
3.负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。
4.负责生活水水质报检工作。
5.负责消防水系统(消火栓、喷洒)的维修、保养工作。
6.为业主、客户提供有偿服务。
三、综合维修专业
1.负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。
2.负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。
3.负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。
4.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等维修、整改。
5.负责公共范围内和物业公司的家具维修。
6.负责安排一些小五金件的维修和调整。
7.负责一些临时性的任务。
8.负责为业主、客户提供有偿服务。
四、弱电专业
1.负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。
2.负责向业主、客户提供有偿服务。
第3篇 物业管理保安知识竞赛题库
001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等,还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要内容是:防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。
003治安管理的目的是人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。
004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。
005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上;20岁至28岁;高中以上文化程度;身体健康;思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料);符合计划生育规定;具备一定的军训基本功;有深圳户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。
006保安人员岗前培训的主要内容包括:公司简介;物业管理法规学习;企业内部的有关管理制度:员工守则,工作纪律等;安全防火教育;iso9002质量体系有关安保方面文件的学习;普法学习;职业道德教育;军训。
007保安人员在岗培训的主要内容包括:安保操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。
008保安人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。
009保安人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。
010保安人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。
011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作,只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
012保安守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的秩序。
013在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱秩序;业主或非业主使用人求助。
014巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。
015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。
016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。
017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,必要时报告公安机关。
019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。
020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭,特别加强门卫和要害部位的守护,在照明恢复前,严格控制人员进出。
021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位,详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。
022保安巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。
023保安巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念,要求每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放过任何应该解决处理的问题,夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点,以及不正常的烟、光等。
&nbs
p;024违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共秩序的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理秩序行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。
025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。
026正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。
027真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。
028正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较,凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当,即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
029非正当防卫的性质:属于不法行为。
030常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。
031防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。
032紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的损害另一合法利益的行为。
033紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的,不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。
034保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策, 不徇私情,以理服人。
第4篇 物业管理培训教材-概括
物业管理培训教材概括
一、目标
-服务第一、顾客至上
-酒店式管理
二、工作态度
-服从
-热诚
-有礼
-主动
-群体工作
三、物业的定义
物业是指土地及土地上建筑物形式存在的不动产,概括地说,物业是指房屋建筑、附属设施以及相关的场地,主要包括:-
已经完成并具有规定使用功能和经济价值的各类房屋建筑;
与这些房屋建筑相配套的设备和市政公共设施;
房屋建筑所在的建筑地块与场地(包括绿化)、庭院、停车场以及非主干交通道路。
四、物业管理
物业管理是有专门的机构和人员,依法按照合同和契约,对前期开发和已经竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,以经营的方式进行管理,并且对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等等统一实施专业化管理,以及对住用人多方面的综合性服务。
1.对象是物业
2.服务对象是人
3.完善物业使用功能,提高使用效率及经济效率
4.采用现代科学管理进行专业化、企业化管理
五、物业管理的对象
住宅:
小区、多层大厦、高层大厦、别墅。
商用:
写字楼、商场、仓库、工业厂房、停车场、俱乐部、地铁站、土地等等。
周围环境:
人、车、道的管理,绿化地的管理。
六、管理重点
满足客户、搞好关系,以预防为主,增强工作主动性。
1.写字楼
目标在为办公人员提供不受干扰及有气派的工作环境.
工作重点
公共走道的雅洁明亮、充裕及快速的电梯服务、办公时间内水、电、冷、暖气的供应来源,提供商务中心、便当等的方便.
2.商场
工作重点
公共地方的管理,走火通道的畅通,行业编排,推广活动,了解商户。
3.停车场
目标为停车者提供一个安全而方便的环境,亦为业主发挥停车场的最高经济效益;
七、物业管理的目标
1.建立系统化管理程序及队伍,制定服务标准,控制开支;
2.确保提供优质管理服务,减少故障出现的机会,进而延长物业寿命;
3.与客户/租户/住户/业主/业主组织/街道里委会/政府部门/公用配套公司
等保持良好的沟通及关系;
4.保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报;
5.提高发展商的声誉。
其中,保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报是物业管理的最终目标。
八、物业管理的内容
1.以预防为主,矫正性为辅的维护,保证公共设施设备的正常运作。
2.清洁卫生
3.绿化
4.安全保卫
保安重点在于保护使用人、建筑物、附属设施、公共设施等。而保安职责在于通过值班、看守和巡逻,防止或中止任何危及或影响业户生命财产及身体的外界因素,提高警惕,避免损失,或将损失降至最低限度,发生突发性事件时妥善处理,以便确保用户的生命财产安全,生活、工作安全和社区安定。
(1)规章制度
a.确定安保人员的数目
b.确定安保巡逻的范围和线路
c.确定安保工作的时间
d.确定安保工作的要求
(2)巡岗、查岗
(3)仪表仪容
(4)礼貌用语
(5)规范动作
5.车辆管理
(1)人车分道;
(2)车速控制;
(3)定点停放;
(4)防窃防盗;
(5)出入管制;
(6)标识显明;
(7)停车收费。
6.处理投诉
7.财务管理
8.保险购备
9.客户沟通
10.配套服务
11.物业档案
九、管理处运作
1.管理日志
(1)作用
设置管理日志,有利于部门之间互相协调、补给;
(2)内容
重大事故的发生、投诉、报修、对外联络、跟进情况、突发事件、意外、影响正常运作的事故等等。
(3)阅读及跟进
经理级人员必须每日阅读管理日志,在旁签署确认,指导员工跟进事项,安排特别工作;对重大事故更应即时向上级汇报及作书面报告。
2.沟通
部门例会:保安部、清洁部、维修部及物业部应定期每星期一次与各领班进行例会(如有需要可要求该部门全体员工参加),以作检讨及讯息交流,由部门主管主持。会议须作正式会议记录,须于三天内完成及分发到每名领班。
3.事件报告途径:管理处应制定事件报告途径,让下属员工清楚当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径,尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。
4.紧急事件处理程序手册:管理处应制定紧急应变处理程序手册,图文并茂,将重要阀门、开关等分列,除可作应急用途外,亦能对有关员工及新聘员工作为培训工具。
5.规章制度:员工绝对有权了解每工种人员的应知应会,知道公司对每人的工作要求标准。所谓“无规矩不能成方圆”,规章制度的建立,亦可作为管理人员对下属员工的监控及工作评估的依据。
6.员工考勤制度:上下班记录,养成员工守时的习惯。如因公事离开工作岗位或单位,亦须有适当纪录。同时,须订立告假及调休,作出严谨监管。
7.工作评估:制定员工工作考核评估制度,公平及公正地由上级作出定期评估,让员工了解自己的长短,给予机会让其修正,亦可作为奖励或提升的依据,建议最少每年进行一次。
人事管理
-员工福利架构
-员工岗位职责及权限
-员工招聘
-员工手册、劳动合同
-制服设计
-员工培训
a.课程,实地培训
b.每六个月重温
1.保安
-培训
-外来人员工控制
-二十四小时保安、监控、消防
-巡逻制度
-货物搬运制度
-停车场管理
-二次装修管理
-紧急事故处理
2.清洁
-不同材料的处理方法
-特别之处(大堂首层高)的清洁方式
-垃圾房之位置
-外判的原因
-外判合同的管理
a.清洁工安排
b.清洁内容、程度及方法
c.每周进度表
3.工程管理
-验收/跟进
-保养/维修
a.紧急
b.计划性(大)
c.防范保养(小控)
-节能
-二次装修
-系统每周、月、季、半年、一年检查及保养
-二十四小时当值,处理突发事件
-上门维修
4.财务管理
-会计手册、财务权限、有效控制
-公约、法律来处理欠款
-制订电脑化会计程序
-税项及税率
-稽核制度
-预算、年度审核
5.行政及公共关系
-与业户联络
-投诉处理
-购保险
-通知一切突发事件
-与政府部门联络
-处理各项公约
-法律事务
-制定、修改公共守则
6.订立规章制度
-管理公约、业户手册、装修手册
-员工指引、员工手册
-岗位责任制
-管理工作汇总:入伙、收租、装修、机电、消防管理制度及,保安、车场、会所、管理公司、清洁、财务、员工管理
-入伙(手续、收费)
十、物业管理进阶
1.物业的定义
物业(property):
物业管理行业定义:
各类有价值(经济价值和使用价值)的土地、房屋及附属市政、公用设施、毗邻场地等。如:未开发的土地、整个住宅小区或单体建筑,包括高层、多层住宅楼、别墅、综合办公写字楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库、地铁站等。
2.物业管理
由使用或占用物业而衍生的人类间往来的行为来处理这些问题,物业可包括住宅、商业中心、办公室、商场、工业楼宇、工业城、社区、俱乐部、运动设施等。
受物业主的委托,运用现代管理科学的先进的专业维护技术,借助经济和法律手段,对房屋及附属设施、周围环境实施统一的综合管理,以祈为用房者创造一个整洁、安全、舒适、不受干扰、方便的居住或办公环境。
运用技能对物业作出看管、照料、保护、护理及为此而负责,此外亦须建立业主与租客、住户与住户、管理人与住户间之良好关系。由此而令物业本身能对业主及住户发挥最佳价值及满足其不同的目的,包括:-
(1)从业主角度而言:物业应维护及管理在最高效能及经济效益为原则;
(2)从住户/租户角度而言:物业应能提供一个安全而舒适的“家”,及从较宏观而言提供一个全面性服务及环境优良的社区,令其享受到满意的社交活动;
(3)从商业用户而言:物业应能提供一个优良而稳定的生财环境,令其获得最佳回报。
3.物业管理的对象
(1)住宅:小区、多层大厦、高层大厦、别墅;
(2)商用:写字楼、商场、仓库、工业厂房、停车场、俱乐部、地铁站、土地等等;
(3)周围环境:人、车、道的管理,绿化地的管理。
4.管理重点:满足客户、搞好关系,以预防为主,增强工作主动性。
(1)住宅:目标在为住户创造舒适的居住环境;
(2)工作重点:安全保卫、水电煤供应保障、公共设施维护、清洁、园艺绿化、康乐设施的配备等;
(3)写字楼:目标在为办公人员提供不受干扰及有气派的工作环境;
(4)工作重点:公共走道的雅洁明亮、充裕及快速的电梯服务、办公时间内水、电、冷、暖气的供应来源,提供商务中心、便当等的方便;
(5)商场:目标在为商场保持一个安全而舒适以及创造一个有特色而吸引力的购物及经营环境;
(6)工作重点:公共地方的管理,走火通道的畅通,行业编排,推广活动,了解商户;
(7)工业厂房:目标为厂家保持一个安全而方便的生产环境;
(8)工作重点:保证水、电的合理供应,不受干扰;消防设备的可靠性,原料及货物进出时的运输安排等;
(9)停车场:目标为停车者提供一个安全而方便的环境,亦为业主发挥停车场的最高经济效益;
(10)俱乐部:目标在为用户提供多元化而方便的康乐服务及配套设施最后达致盈利目标;
(11)其他:人、机、物、环境皆应以安全为主、清洁为辅,同时兼顾方便性、合理性。
5.物业管理的目标
(1)建立系统化管理程序及队伍,制定服务标准,控制开支;
(2)确保提供优质管理服务,减少故障出现的机会,进而延长物业寿命;
(3)与客户/租户/住户/业主/业主组织/街道里委会/政府部门/公用配套公司等保持良好的沟通及关系;
(4)保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报;
(5)提高发展商的声誉。
其中,保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报是物业管理的最终目标。
6.物业管理的内容
以预防为主,矫正性为辅的维护,保证公共设施设备的正常运作,包括:-
a.变配电设备
b.给排水系统
c.照明系统
d.中央空调系统
e.电梯运行系统
f.供暖系统
g.保安系统
h.消防系统
i.公共电视天线系统
j.广播系统
k.自动
监察系统
l.各种器材、工具、应急设备等。
清洁卫生
在物业环境中,整洁及其所带来的舒适和优美,是物业管理中一个十分重要的评价指标。由于清洁具有直观性,会带来心理上的直接感受,因而成为物业的第一印象和管理水平的重要标志。整洁的物业环境需要常规性的清扫保洁服务来提供保障。
a.每日垃圾清运
b.公共地方清洁
c.设备间清洁
d.防鼠灭虫
e.外墙清洗
绿化
a.定期浇水、施肥、修剪、除虫;
b.培植花苗、更换花木品种;
c.摆放节日鲜花;
d.改善整体布置及布局。
(4)安全保卫
保安重点在于保护使用人、建筑物、附属设施、公共设施等。而保安职责在于通过值班、看守和巡逻,防止或中止任何危及或影响业户生命财产及身体的外界因素,提高警惕,避免损失,或将损失降至最低限度,发生突发性事件时妥善处理,以便确保用户的生命财产安全,生活、工作安全和社区安定。
a.规章制度
(a)确定安保人员的数目
(b)确定安保巡逻的范围和线路
(c)确定安保工作的时间
(d)确定安保工作的要求
b.巡岗、查岗
c.仪表仪容
d.礼貌用语
e.规范动作
(5)车辆管理
a.人车分道;
b.车速控制;
c.定点停放;
d.防窃防盗;
e.出入管制;
f.标识显明;
g.停车收费。
(6)处理投诉
a.处理投诉一般程序
(a)接到电话,首先要说:“你好,**管理处。”
(b)接诉人登记投诉时间,投诉者姓名,所属公司,所属单元。
(c)用简洁明确的文字记录投诉内容。
(d)经办人立即通知相应部门跟进投诉内容。
(e)将解决投诉的进程即时反馈客户。
(f)对于暂时无法解决的投诉要向客户解释原因,同时继续跟进相应部门直到完成。
(g)将每日投诉内容汇总后输入电脑存档。
(h)要定期回访客户,做好记录。
(i)解决投诉的关键在于要让客户觉得你对他的投诉表示理解,并始终站在他的立场上。
(7)处理投诉要点
a.即时回应
b.服务态度
c.跟进
d.反馈
e.再跟进
f.危机处理
(8)财务管理
a.管理费收入
b.其他各项收入
c.管理开支
d.财务预算
e.收支公布
f.维修基金
(9)保险购备
物业公司一般应购置的险种:
a.财产一切险
b.公众责任险
c.雇主责任险
d.机器设备损坏险
e.客户沟通
f.增加透明度
g.问卷调查
h.客户回访
i.业主委员会
(10)配套服务
a.有偿服务
b.交通设施
c.俱乐部
d.文娱康乐活动
e.经营管理
(11)物业档案
a.土地批文
b.建筑档案
c.竣工图
d.验收合格证
e.设备维修合约
f.供应商资料
g.业主档案
h.个别单元维修档案
7.管理处运作
(1)管理日志
管理处的操作,属于组织性行为而非个人行为,各管理处管理级员工须对物业内每日运作了如指掌,以便部门之间互相协调、补给,达致“分工不分家”的原则。因此,管理处日志的设置非常重要,将每天管理处及物业内所发生的大小事情一一登记,包括:重大事故的发生、投诉、报修、对外联络、跟进情况、突发事件、意外、影响正常运作的事故等等。每员工亦须养成良好习惯,不时翻阅管理日志,对物业内所发生的事情了解,而经理级人员更必须每日阅读管理日志,在旁签署确认,在适当时采取跟进行动,指导员工跟进事项,安排特别工作;对重大事故更应即时向上级汇报及作书面报告。
(2)沟通
管理人员应采取开明态度,鼓励下属员工提出困难,协助其解决,但切记要员工养成习惯,在提出困难的同时,先作出思考,提供其意见及解决办法,然后适当地作出纠正,更佳地解决建议,或员工意见不被采纳的原因,这是作为一名领导对下属员工的培训、潜能发挥所采取的应有态度。
为建立正常的沟通渠道,管理处应执行定期会议:-
每日早会:每日早上开始工作前的短叙,由物业经理主持管理部主干人员共同参与,旨于检讨每天工作,提出困难,及提出当日工作重点,分派工作。
a.每星期例会:在每星期工作完结的一天,由物业经理主持,管理部主干人员及总经理共同参与,旨于向总经理汇报一星期的工作概况及重大事故,提出值得检讨或讨论事项共同研究,让员工从经验中学习,分享。总经理亦须藉此机会将公司所发放的消息向员工宣布。会议须作正式会议记录,确定跟进人员及预算完工时间,以方便跟进及监管。会议记录以简单为主,须于三天内完成分发到每名与会者。
b.每月例会:物业经理须每月提交书面的工作报告,报告在每月例会前完成及在会议中作出重点报告,每月例会须邀请委托人代表参加(如发展商代表),会议由总经理主持,参与人员应包括物业经理,工程经理或各部门负责人。会议须作正式会议记录,须于七天内完成及要发到每名与会者。
c.部门例会:保安部、清洁部及维修部应定期每星期一次与各领班进行例会,如有需要可要求该部门全体员工参加,以作检讨及讯息交流,由部门主管主持。会议须作正式会议记录,须于三天内完成及分发到每名领班。
d.业主管理委员会例会:由管理处组织,由业主管理委员会主席主持,参与人员包括管理委员会各委员、总经理、物
业经理、部门主管等,以汇报物业内的管理状况,及对保安、清洁、维修方面作出重点报告,另财政报告亦藉此会议向业主管理委员会用出简报。
会议日期由委员会主席决定,必须有七天的书面通知,开会通知内容须包括:-
(a)开会日期、时间及地点;
(b)会议议程;
(c)其他临时会议。
张贴于公告栏,让有兴趣出席旁听的住户向管理处报名参加。
会议须作正式记录,初稿于七天内完成送委员会主席作最后修改,正稿须于三星期内完成,分发到每名与会者及张贴于公告栏。
(3)轮值制度:除高压电工、消防监控须安排24小时值班制度外,
如属住宅物业,建议管理处管理人员进行24小时轮值制度,以能提供较佳的即时管理服务,同时增强下属员工,尤其是保安员的监管。
(4)事件报告途径:管理处应制定事件报告途径,让下属员工清楚
当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径,尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。
(5)紧急事件处理程序手册:管理处应制定紧急应变处理程序手册,图文并茂,将重要阀门、开关等分列,除可作应急用途外,亦能对有关员工及新聘员工作为培训工具。
(6)规章制度:员工绝对有权了解每工种人员的应知应会,知道公司对每人的工作要求标准。所谓“无规矩不能成方圆”,规章制度的建立,亦可作为管理人员对下属员工的监控及工作评估的依据。
(7)员工考勤制度:上下班记录,养成员工守时的习惯。如因公事离开工作岗位或单位,亦须有适当纪录。同时,须订立告假及调休,作出严谨监管。
(8)工作评估:制定员工工作考核评估制度,公平及公正地由上级作出定期评估,让员工了解自己的长短,给予机会让其修正,亦可作为奖励或提升的依据,建议最少每年进行一次。
(9)维修工作单:每项维修工作必须发出维修工作单,内容包括发出时间、日期、完工时间、日期、维修内容,用料、维修人员姓名,及须由报修者签署证实。
维修工作单可作多种用途,包括:-
a.个人工作评估
b.维修部门整体工作评估
c.个别单元维修记录
d.仓库领料证明
e.工作分配的公平性
f.有偿服务收费依据
g.维修费用开支的依据
(10)处理投诉
a.态度
b.效率
c.跟进
d.反馈
e.检讨
(11)监控
a.日常巡视
第5篇 物业初级物业管理员应知试卷
考试时间:100分钟
单位__________岗位_________姓名__________得分_________
一、填空题:(每空格2分,共24分)
1、按物业分级标准,目前多层住宅分_____级,你认为**花园应该属____级。
2、物业管理属于_____________产业。
3、物业管理日常运行主要有两方面的工作:一是__________、二是____________。
4、物业管理是个服务性行业,从本质上说,物业管理公司的'产品'只有一个,那就是_________,其主要分三大类_________、_________、____________。
5、企业文化的三大部分____________、___________、___________。
二、多项选择题:(每小题2分、共30分;每选对一小点得0.5分,选错一小点不得分)
1、住宅小区业委会代表和维护()的合法权益。
a、产权人b、物业管理公司c、使用人d、政府e、业主
2、物业管理公司了解业主期望的方法有()。
a、管理人员与业主直接接触b、鼓励一线服务人员反映情况
c、业主投诉分析d、业主期望全面调查e、业主期望测试
3、下列对物业治安管理中'服务'的认识不正确的是()。
a、做好小区安全保卫就是服务b、保安人员要树立'业户第一'服务指导思想c、保安中只有门卫有较强的服务性d、管理是服务,保安也是一种服务
4、常用清洁保养清洁剂中呈碱性是()。
a、漂白水b、烧碱c、绿水d、105石水e、洁厕灵
5、管理、维护物业充分发挥物业功能的几大文件是()。
a、建议书b、投标书c、管理公约d、用户手册e、装修指南
6、下列关于公共水电分摊说法错误的是()。
a、物业单位办公的水、电费用应由物业公司负担
b、小区绿化物养护、园林水池喷泉,应向住(用)户分摊
c、小区开展多种经营活动的水、电费用,应由物业管理综合服务费列支
d、小区范围路灯用电费用,由小区住户分摊
7、住宅小区公共性服务性收费的费用构成包括()。
a、绿化、卫生、保安费b、办公费、管理人员工资、福利
c、法定税费d、有线电视天线费
8、下列哪些灭火器适用于扑救带电设备引起的火灾()
a、化学泡沫灭火器b、干粉灭火器
c、卤化烷灭火器d、二氧化碳灭火器
9、()三足鼎立,组成物业治安管理较为完善的系统。
a、门卫b、轮值c、巡逻d、监控
10、下列属于入伙手续文件的是()。
a、入伙通知书b、收楼须知c、用户登记表
d、验房(铺)书e、房(铺)交接书
11、upvc管材的优点有()。
a、受力条件好b、耐腐蚀c、质量轻d、安装方便
12、首次业主大会召开的前提条件之一是()。
a、发展商同意b、物业管理公司同意c、政府主管部门同意
d、已交付使用物业的建筑面积达50%以上
e、已交付使用物业的建筑面积大于30%小于50%且物业的使用超过1年
13、业主通过业主代表大会和业主委员会在物业管理中拥有下列哪些权益()
a、选聘、解聘物业管理公司b、监督物业管理公司的管理行为
c、指挥物业管理公司工作d、审查、监督物业费用的收支
e、参与修订管理公约
14、污水检查井的作用主要是()。
a、连接多条排水管b、方便清通管道
c、检查化粪池d、检查地下水池
15、要做好物业治安管理,就要坚持()。
a、预防为主,防治结合b、与社会治安相结合
c、服务第一,用户至上d、硬件、软件一起抓
e、服务性与经营性相结合
三、判断题:(每题1分,共14分)
1、用户需改变煤气管道的卧室或厕所应向物业管理处申请批准后才可实施。()
2、改变停车场使用性质,须经国土局和城市规划部门批准。()
3、排水管的排水动力是重力。()
4、室内不得存放超过0.5公斤的汽油、酒精等易燃物品。()
5、物业发展商与小业主是买卖关系而不是平等平行关系。()
6、物业管理中业主和物业管理公司的纠纷由物业管理协会解决。()
7、业主收楼时必须本人亲自来办理相关手续。()
8、物业管理公司在业主入伙时可收取水电管理备用金。()
9、物业停车场收费岗的保安员要做到钱票相符,日清月结。()
10、一般民用建筑是由基础、墙或柱、楼地面楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。()
11、地基不均匀沉降会引起钢筋砼构件产生挠曲、变形、甚至开裂。()
12、物业管理公司在业主入伙时可预收部分管理费。()
13、合理使用,不随意拆改原结构,不随意改变原建筑的用途是保护好房屋的基本要求之一。()
14、建筑物上的避雷针、避雷网及屋顶的其他金属物体连接成一个整体。()
四、简答题:(32分)
1、住宅小区物业管理主要有哪些方面(6分)
2、住宅小区物业管理的四个阶段及各阶段的主要工作内容。(6分)
3、在装修检查时主要应注意哪几方面(7分)
4、业主投诉的处理方法(7分)
5、98年《广东省物业管理条例》规定对业主欠费应承担的法律责任(6分)
第6篇 x物业管理公司组织管理
物业管理公司组织管理
第一条根据公司章程,公司实行董事会领导下的总经理负责制,实行统一领导,分级管理。做到指挥灵活,信息畅通,协调一致。
第二条通过方针目标管理及各种经济责任制考核,调动全体员工的积极性和主动性。
第三条本着精干高效的原则,机构设置不搞一刀切,不搞上下对口,不因人设事。
第四条贯彻'责权统一'的原则,对部门及各类人员的职责进行明确、合理分工。
第五条逐步完善各部门、各员工的工作标准,并严格考核,以提高服务、业主、客户满意度为中心。
第六条本公司组织结构图(略)
第7篇 物业环境卫生管理员工须知
项目物业环境卫生管理部员工须知
1、行为规范
1)遵守国家的宪法、法律、法规以及公司各项规章制度。
2)坚决执行上级命令,执勤礼貌待人,按时完成任务。
3)关心公司,热爱本职工作,讲究职业道德,做到文明服务,维护广场形象与声誉。
4)对清洁工具及工作服等应加以爱惜,不得任意毁坏。工作服、水鞋不得穿回家。
5)不违背公司服务宗旨,不泄露公司机密。
6)精诚团结,员工之间必须互助、互敬、互爱,严禁争吵及排斥他人。
7)公私分明,不得假公济私,不得借公司名义向外招摇撞骗。
8)依章办事,清廉克已。
9)当班前不得饮酒,吃异味食物。
10)树团队精神敬业乐业,文明值班,礼貌待客,严禁打人、骂人,粗言秽语。
11)对所属的工作范围及纲要,必须熟练掌握。大厦、地库的一切公共设备要熟悉,如发现有任何不正常或特殊情况,要立即向上级报告。
2、仪容仪表
1)员工必须保持服装整齐、干净,并按规定着装,仪容仪表端庄、整洁,给人以精干、威严、友善的感觉。
2)男保洁员头发不盖过耳及后衣领为适度,不准留胡子。女保洁员不得披头散发,不得浓妆艳抹。
3)每个员工必须保持头发整洁,指甲清洁,必须注意个人卫生。
4)正确配带员工证。
5)统一穿着深色袜子,衣服要定期更换、无臭味。
6)不戴饰物,口袋内不装过多物品。
3、工作态度
1)树立'客户至上,服务第一'的宗旨,对待业户、顾客要以和蔼、礼貌、耐心、热忱的服务态度,禁止有消极、怠慢的态度。
2)工作需尽职尽责,绝不草率,对所负责清洁范围认真对待,应力求敏捷、周到、妥善。若属本职责范围以外,自己不能处理的,可向上级汇报。
3)当班时,应全神贯注执行职责,认真完成本职工作。
4)责任──尽职尽责。无论是常规的服务还是正常的清洁工作,一切务求给客人以高效快捷和良好服务的印象。严格执行交接班制度,如有疑难问题,应及时向上级反映,将问题圆满的解决。
5)忠实──忠诚老实是每个清洁员必须具有品德。有事必报,有错必改,不得谎报假情况,阳奉阴违,诬陷他人。
6)效率──提供高效率的服务,关注工作上的细节。急业户、顾客所急,为他们排忧解难,以赢得大众的满意及本部的声誉。
7)协作──各部门之间、员工之间应互相配合,真诚合作,不得互相推搪,应同心协力解决疑难问题,维护大厦的声誉和秩序。
第8篇 物业管理公司保洁员岗位说明书
物业管理有限公司保洁员岗位说明书
部 门:经营部
岗 位:保洁员
编制时间:
直属上司:会馆管理员
直属部下:无
一、任职条件(含培训要求):
1、男女不限
2、初中学历以上
3、能承受高强度的工作压力,具备与他人团结合作能力
4、具有服务、保洁相关行业一年以上工作经验
5、具有一定的表达沟通能力,性格开朗、乐观,精力充沛
二、职涯发展:
通过学习掌握定时消杀程序,广泛听取客户意见向上反馈汇报,提出改进方案。用会馆内勤的标准严格要求,学习成长、积极上进。
三、主要责权:
1、尽职尽责按照操作规程及保洁标准所要求做好本责任区工作;
2、因任何原因离开工作岗位事先征得主管同意,如对上级做的决定有不同意见,应先完成再进行讨论;
3、对客人遗忘物品妥善保管经确认交还客人或在前台登记;
4、根据客流量多少随时做好保洁工作,并定时巡视重点区域;
5、爱护保洁设备,定期保养,即时维修,延长使用寿命。
6、积极参加小区卫生突击工作,如:道路积雨、积雪的及时清扫突击工作。
7、向客户宣传卫生常识,劝阻并制止不卫生,不文明的现象和行为。
8、有义务维护公共设施、设备的正常使用状况,在保洁过程中,如发现公共设施有损坏,应及时上报。
9、清洁时,尽量回避客户,对客户提出的要求和建议尽量帮助解决或反馈主管领导。
10、制定每周、每月保洁重点,按计划执行实施,合理使用保洁用品。
四、工作目标:
保证会馆内部、外部的日常保洁,最大限度的服务好顾客。
五、组织关系:
1、受会馆内勤指挥与监督,并向其直接报告;
2、以诚恳、友善的态度和其他部门相关人员协调、联系,并就其有关部门工作所提的询问、质疑,予以解答;
3、与本会馆其他工种协调合作,完成相关工作。
总经理 主管副总 部门经理
第9篇 创辉煌物业管理公司简介
创辉煌物业管理有限公司简介
一、公司概况
zz市**区创辉煌物业管理有限公司成立于2000年,注册资本为300万元人民币,是新德业置业投资有限公司属下的唯一物业管理公司,具备中华人民共和国物业管理企业二级资质,在zz**地区享有较高的知名度和信誉度。
公司现有员工500多人,其中大专以上文化程度100人,具有初级、高级以上职称的管理及技术人员50多人次,员工持证上岗率达100%,部分成员更为zz物业管理协会专家组成员。
我司以'创享美好生活'为企业口号,建立了完善的内部工作机制,倡导企业行为的规范化,致力于专业化的发展,着力专业化的发展并提高员工的个人素质,全心全意为业主创造优质美好生活。
二、荣誉情况
星级物业,温馨家园
创辉煌物业管理有限公司现为**物业管理协会会长单位。
创辉煌务求高质量的物业管理服务,为客户营造文化内涵丰富的和谐家园,自2000年成立以来,担纲了多个楼盘的全方位物业服务。
创辉煌物业管理范围多元化,包括高级别墅、商业大厦、高级电梯洋房、多层住宅、小区配套市场、学校等。现管理面积约160万平方米,管理的项目近20个,其中有:东乐花园、锦城花园、新德业商务中心、康城花园一期、康城尚城、海景苑、德业大厦、西苑小区、聚华苑、东骏花园、尚明雅舍、顺洋商厦、新德业一中附属小学、李兆基中学、**一中实验学校等等。一直以来,创辉煌物业备受好评,管理项目屡受表彰。
2002年东乐花园获得**市物业管理示范小区称号;
2003年海景苑获得**市物业管理示范小区称号;
2005年东乐花园获得zz市'静安居住小区'称号;
2005年获得**区工商行政管理局授予的'守合同重信用企业'称号;
2005年康城花园获得zz市物业管理示范小区称号;
2006年康城花园获得zz市物业管理示范小区称号;
2006年获得zz市**区消费者委员授予的'维权先进单位'称号;
2007年获得zz市**区消费者委员授予的'物业管理行业诚信单位'称号;
2008年康城尚城获得zz市物业管理示范小区称号;
2008年康城尚城获得广东省物业管理示范小区称号;
2008年获得zz房协怡翠杯物业服务(工程维修)综合技能竞赛最佳合作奖;
第10篇 高校会议场馆物业设施设备管理技术
(设施设备管理)技术服务:
(一)服务内容:物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、会议多媒体设施设备、会议网络系统(学校会务系统)会议音响系统的日常管理,由管理方委托相关专业维保单位进行维修保养的外,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。
(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:
保证设施设备完好,正常运转。
1、水电设备房内要保持整洁,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。
(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。
(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。
(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。
(5)做好水泵房卫生清洁。
(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。
(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、维修)。
3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。
4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。
5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。
6、电梯运行与管理。
(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。
(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。
(3)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。
(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。
(5)专业维保公司进行的定期维保、维修,应提供工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。
(6)配合完成每年电梯年检工作。
7、空调设备维护管理。
(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。
(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对定期难保、维修完成后进行验,并对维保单位的工作情况作出客观的评价。
(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。
8、会议音响及会议网络、多媒体设备的管理。
(1)须有专人对会场内的设施设备进行日常维护、检查。
(2)会议前期对所需用的设施设备进行检查,会中应对突发的设施设备故障进行排除,会后对设施设备进行保养维护。
(3)检查多媒体电脑、投影仪是否可正常使用,需保证操作系统安全可靠,应用软件安装到位,无病毒木马等,做好杀毒防护工作。
(4)对设施设备出现的损坏,应及进报告并分析原因,人为损坏应照价赔偿。
(5)对上述相应工作好记录,对设施设备数量进行登记。
第11篇 物业管理师备考:物业管理公司组建程序
在自身具备了法律规定的基本条件之后,组建物业管理公司的过程,就是让这些基本条件得到政府主管部门的认可,并最终获得企业法人地位的过程。《中华人民共和国公司登记管理条例》等相关法规,以及地方政府制订的一些管理办法,对这个过程做了明确的规范。这里着重介绍物业管理有限责任公司设立程序的关键环节。
公司名称预先核准
正如一个新生儿,只有经过户口登记,才能获得属于自己且被社会认可的名字一样,一家新的物业管理公司,也只有经过名称预先核准登记,才能具有专属性和惟一性的公司名称。公司名称需译成外文使用的,可依据文字翻译原则自行翻译使用,不需核准登记。公司名称预先核准的主管部门,是工商行政管理机关。办理名称预先核准登记,一般要经以下步骤:
1)领取并填写'名称(变更)预先核准申请书'。最好取3个以上的备用字号,自己排列出顺序,以便工商行政管理机关依次查重,以首先不重名的名称为核准使用的名称。与同一工商行政管理机关核准或者登记注册的同行业企业名称字号相同(有投资关系的除外),与其他企业变更名称未满1年的原名称相同,与注销登记或者被吊销营业执照未满3年的企业名称相同,将不予被核准。使用3个字作为字号,能够大大降低重名几率。
2)递交'名称(变更)预先核准申请书'及相关材料,自递交之日起10日内,工商行政管理部门会作出核准或者驳回的决定。递交的材料主要有:
①全体股东签署(自然人股东由本人签字;法人股东加盖本单位公章,下同)的'企业名称预先核准申请书'。
②全体股东签署的'投资人授权委托意见'。
③代办人或代理人身份证复印件。
④申请冠以'中国'、'中华'、'国家'、'全国'、'国际'字词的,应提交国务院的批准文件。
⑤使用自然人姓名(该自然人应当是公司股东)作字号的,应当提交该自然人身份证复印件。
备考资料下载:物业管理师备考-物业管理公司组建程序
第12篇 物业公司管理守则范本
物业公司管理守则
物业管理公司制度守则【1】
物业公司员工守则
(1) 遵守客户、公司制定的各项规章制度,服从公司安排、调动。
(2) 热爱工作,团结友爱,文明礼貌,实事求是,工作积极。
(3) 坚守岗位,忠于职守,按时上、下班,不拉帮结派,损公肥私;不得擅自离岗、脱岗、迟到、早退。
(4) 上班时统一着装,保持良好的精神面貌,态度热情,服务周到。
(5) 上班时统一说普通话,不准讲粗话、脏话、家乡话。
(6) 上班时不能随地吐痰、吃零食、吸烟,不得大声喧哗、聊天或看书、看报、做与本职工作无关的事情。
(7) 员工代表公司形象,在与你所服务的人员发生冲突时,不得顶撞,尽量保持克制,不得将个人情绪带到工作中去而有损公司形象。
(8) 在岗位上要认真工作,不得做与工作无关的事情,与同事和上司相互配合,努力做好上级安排所定任务,并按时保质保量完成工作失职或不安全因素,保持工作效率达标。
(9) 不得盗窃公司、客户、同事的财物,一经发现,照价赔偿和承担全部处罚,扣除当月工资作抵押,并作开除处理,情节严重送公安机关处理,未经允许,不得向外泄漏公司和客户的机密。
(10) 工作时积极巡视自己的工作岗位,不同的情况要施以不同的清洁方法,对于不易清洁的要尽量想办法,如不能处理的要及时告知现场主管或领班,不得因故而推卸责任
(11) 如在检查卫生不合格者,分别给予批评教育、扣奖金、辞退处理。
(12) 在工作时,如遇水灾或火警时要及时通知保安人员或现场主管,并积极协助处理好善后工作。
(13) 积极接受上级和客户考评,相互沟通、廉洁自律,增则节支,学习公司规章制度,进行精神文明建设,提高公司效益和企业形象,建立一支纪律严明,作风过硬的队伍。
2. 员工因清洁质量检查不合格的,作记过处理。
3. 员工出现下列情况,将作警告、记过罚款处理。
(1) 员工上班工作服不整洁、不干净、皱折、破烂的。
(2) 服装的纽扣没扣好、领口、袖口、衣下摆等处的内衣外露、外翻、鞋子不干净的。
(3) 工作牌没有在正确位置佩戴整齐,脏、旧、破烂而没有及时更换的。
(4) 头发没有按标准进行整理的(男:短小,最好为寸头、无胡须;女:束扎整齐洗净、梳顺)。
(5) 员工必须按时上下班,迟到、早退15分钟之内的。
(6) 员工在工作范围内说粗话、随地吐痰、穿拖鞋、相互闲聊、呆站、大声喧哗、清洁工具、清洁材料随处乱放、随便舞弄清洁工具或其它棍棒的。
(7) 员工在上班工作中收集纸皮、易拉罐等废品的。
(8) 员工将清洁工具晾晒、摆放在公共场地,经教育仍不更改的。
(9) 对装修工人任意抛洒、堆放装修垃圾时,员工与装修工作或住户争吵的(遇此情况要立即告知项目点管理处,由项目点管理处进行处理)。
4. 员工有下列情况之一的作记过或辞退处理
(1) 员工因清洁质量或者言行举止被管理处投诉的。
(2) 本公司员工相互争吵的,或与管理人员、客户发生争吵的。
(3) 员工擅自移动客户或顾客放置的物品、杂物的。
(4) 员工在工作中引燃易燃易爆物品的。
(5) 员工谩骂或威胁他人的。
(6) 员工在工作时间擅自接私话的。
(7) 员工故意浪费材料的。
(8) 员工在工作中,应积极主动的完成自己的清洁工作,在清洁工作中对不易做干净的地方借故推托的(遇此情况如自己不懂时应向主管或班长请教怎样处理,根据所需材料和工具要主动班长或主管提出,由班长或主管到公司去领取进行处理)。
(9) 员工在工作中,对主管指出的不足之处没有立即改正或因客观条件不能及时改正,但又没有按期完成的。
(10) 员工在上、下班途中未严格执行着装要求的。
(11) 员工迟到、早退15分钟之上者。
(12) 员工在工作时间内不得以任何理由和借口外出超过15分钟之上或擅自离开工作岗位的。
(13) 员工在工作中躺坐休息、看书、看报、睡觉、乱添乱画、抽烟、吃东西的。
(14) 员工旷工半天或半天以上的。
(15) 员工不服从管理的。
5. 员工出现下列情况之一的,作记大过并辞退处理,造成损失的按价赔偿。
(1) 员工随地大小便,严重影响公司和客户形象的。
(2) 员工因玩忽职守,影响工作和造成损失的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(3) 员工私自使用甲方或客户办公用品(电话、传真、复印等),按偷盗论处。
(4) 不爱护并损坏、丢失清洁工具的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(5) 员工如引燃易燃易爆物品(或其它原因)启动火警系统,造成人为惊慌和混乱的。
(6) 员工在清洁各种玻璃、金属表面、木质地面、石材表面时乱划或腐蚀其表面,造成严重后果的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(7) 员工故意损坏或偷藏他人财物、偷吃他人食物的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(8) 员工殴打他人的。
(9) 员工在上班期间,与项目点所在单位发生非工作性接触,损害公司利益公司利益和形象。
(10) 员工因病、事请假者,如没有准假而擅自离开岗位者。
(11) 员工未经公司同意而擅自离开的(需提前一个月上交书面报告,经主管签字同意,交经理审批同意后,待公司安排接替的人到位后方可辞工)。
6. 员工有下列情况之一的,公司根据情况给予奖励:
(1) 工作认真负责,清洁工作做得好,受到客户书面表扬或所在工地被评为区、市、省卫生文明小区、清洁先进单位的。
(2) 员工拾到财物,主动上交客户、公司主管的,奖励50-200元,并通过表扬。
(3) 员工如遇突发事件(如火警、水灾等)立即告知客户并积极主动配合做好善后工作的。
(4) 积极举报有严重违纪行为的员工(如偷盗等),经查证属实的。
7、其它事项
(1) 公司员工如有特殊情况(急病或交通意外) 须请假者,应尽肯能的提前告知公司。
假期满或未满都不得擅自上班,必须先到公司报到,由公司安排其上班,否则不计工资。
(2) 在清洁过程中,发现电梯不锈钢、地面花岗石、墙面、天花、灯饰及其他物品(如不锈钢烟灰缸、垃圾桶、花盆、消防栓、报警器、开关等) 遭严重划伤、损坏、丢失,要立即告知主管。
(3) 公司从项目点撒场后,员工必须在第二天早上8:00到公司所通知的指定地点报到,听候安排,否则作为矿工处理。
物业公司办公室管理制度【2】
为了规范办公室管理,提高工作效率,依据公司《行政管理规范》制定本制度
一、上班时着装整齐、服装统一、坐姿端正。
树立良好的公司形象和个人形象。
二、办公室谢绝吸烟、严禁大声喧哗,吵闹、严禁闲聊。
营造良好的工作环境。
三、办公室须有专人值班,不得空缺。
负责接听电话,接发传真和来访接待。
四、禁止使用公司电话打私人电话或用公司电话聊天,包括打入的电话。
接拨电话言语尽量简洁,做到长话短说。
五、办公室人员在工作接触中或在接听电话中要使用文明用语:您好/请/谢谢/对不起/再见。
六、办公室人员要树立服务意识,要在上级与下级、部门与部门之间起桥梁作用。
七、公司电脑专人使用,并有保密措施。
上班时间不得使用电脑练习打字、玩游戏、上网浏览与工作无关内容。
八、公司收费电脑及网络统一由专人维护保养,任何个人不得私自带盘上机操作及安装。
九、做好保密工作,尊重别人隐私和公司制度。
做到不听、不问、不传。
十、下班时随手整理自己的办公桌。
关闭空调,关窗,锁门。
第13篇 永安物业管理公司经营理念内容
永安物业管理公司经营理念:
中等收费、高标准服务:公司承诺在整个行业中保持中等收费标准,绝不低价的恶性竞争,也不追求高标准收费,保持合理的收费标准;把更多的实惠让给客户,让客户物有所值;为客户提供高标准的服务,让客户满意是我们的追求。
以质量立足市场:以高标准质量服务立足市场,并不断的超越市场服务,使九洲物业获得市场的认同。
以品牌延续市场:要做就要做好,要做就要做精,并树立良好的市场口碑和“一诺千金”的社会信誉。
企业管理理念:
用人理念:人尽其材,职以能分。
市场理念:市场就是我们的立足点,没有市场,其他一切都无从谈起。
品位理念:品牌是客户用心托起来的。
岗位理念:
对自己工作目标要求的高低与自己对企业的忠诚度成正比。
“想干与不想干”是“德”的问题;“会干与不会干”是“才”的问题;“能干与不能干”是“创新”的问题。
面对业主的一线员工表现如何,决定了企业在市场中的成败。
服务理念:
亲情服务:物业管理不是无所不能,但要竭尽所能;
到位服务:想业主未想之前,做业主未做之前;
细微服务:物业管理无小事;
员工座右铭:
将小事做成精品。
将细节做到极至。
将投诉做成惊喜。
时刻提醒:
天天做小事,件件非小事。
干部不引导,员工无目标。
投入业主的需求,才产出业。
第14篇 xx园物业管理有限公司简介投标
鑫聚园物业管理有限公司简介(投标)
市鑫聚园物业管理有限公司是集保安、保洁、园林绿化为一体的专业物业管理企业,多年来为创造企业品牌、培养了一大批专业的管理人才和技术骨干,在为客户提供服务过程当中获得了业主的一致好评。
目前,我公司担负着海淀区百花苑写字楼、国都证券大厦、百力文科技大厦和朝阳区水景花园别墅区、丰台区风格雨林联排别墅区、天鸿集团宝汇苑小区、汇达公寓等项目进行全方位的物业、保洁服务管理。
自公司成立以来提倡以先进的物业管理理念和模式经营,全力专注于写字楼、公寓楼、高档住宅、商务办公楼的物业管理和专项保洁服务。公司的服务理念是'以人为本,客户至上',公司的服务宗旨:'以质量求发展、以服务争市场、以信誉赢客户'。我们愿为每一位业主提供最真诚和完美的服务,创造高雅和谐的办公、生活环境。
公司竭诚为业主及客户提供最优质的服务,愿意承接具有挑战性的物业进行管理,用我们的真心和汗水赢得业主和广大客户的信任。
鑫聚园物业管理有限公司全体员工衷心希望为您提供优服务,我公司愿真诚与您合作,给您创造一个良好的物业环境。
第15篇 物业管理员物业管理机构试题
一、单选题
51、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设备设施以及( )的现代化科学管理,为业主和用户提供良好的生活、工作或学习环境的服务性企业。
a、场地b、绿化带c、道路d、周围环境
52、物业管理公司处理业主或使用人投诉的部门是( )
a、管理部b、服务部c、监察部d、产业部
53、物业管理公司服务部的主要职能有( )
a、依法建立各类服务网点b、扩大租赁业务c、负责管理区域内的环境卫生d、负责区域内的房屋修缮
54、物业管理公司的( )是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。
a、工程部b、管理部c、产业部d、租赁部
55、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理,这种自治管理是( )。
a、业主直接进行的b、通过房地产行政部门实现的c、通过业主大会或业主代表大会实现的d、通过物业管理公司实现
56、业主小组成员可以通过协商选举产生,一般按每( )平方米建筑面积产生一名小组成员。
a、300-500 b、500-1000 c、1000-1500 d、1000-2000
57、第一次业主大会或业主代表大会由( )组织召开。
a、房地产行政管理部门b、房屋出售单位c、业主委员会和物业管理公司d、房地产行政管理部门和房屋出售单位
58、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到( )以上后,可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a、20% b、30% c、50% d、80%
59、物业管理区域内公有住宅出售额达到( )以上后,可以召开第一次业主大会或业主代表大会。 %
a、30% b、50% c、60% d、80%
60、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用( ),可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a、满一年b、满两年c、一年以内d、两年以内 ,
61、业主委员会成立后,负责召集此后的业主大会,( )到少召开一次。
a、半年 b、一年 c、两年 d、三年
62、业主大会作出的决定,要有全体业主的( )通过方可生效。
a、1/3以上 b、半数以上 c、2/3以上 d、全部
63、( )不是业主大会或业主代表大会的职责。
a、选举业主委员会委员 b、罢免业主委员会委员 c、修改业主委员会章程 d、选聘或解聘物业管理公司
64、业主委员会为取得社会团体法人资格,需向( )部门提交有关资料。
a、工商 b、公安 c、房管 d、城建
65、业主委员会的成立须经( )依法核准登记后,取得社会团体法人资格。
a、房地产行政管理部门 b、公安部门 c、政府建设行政单位 d、政府社团登记部门
66、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示,( )
a、可以撤换物业管理企业 b、可以检查督促物业管理企业的工作 c、可以选聘新的物业管理企业 d、不得干涉物业管理企业的任何工作
67、物业管理区域建设与社区建设的共性有( )。
a、管理目标一致 b、管理手段一致 c、管理职能一致 d、管理功能一致
二、多选题
68、物业管理企业的特点是按照( )的要求管理物业。
a、企业化 b、专业化 c、社会化 d、制度化
69、物业管理公司管理部的业务范围包括( )。
a、环保、绿化管理 b、保安、消防管理 c、车辆管理 d、房屋装修管理
70、物业管理公司工程部的业务范围包括( )
a、商业网点管理 b、工程预算、房屋维修 c、公共设施、设备维修 d、业主房屋装修管理
71、物业管理公司租赁部的职责有( )
a、做好物业的产籍管理 b、扩大租赁业务 c、提高物业出租率 d、提高经济效益
72、业主大会或业主代表大会是( )
a、实施自治管理的组织 b、行使业主自治管理权的重要组织形式 c、决定管理事项的重要组织形式 d、业主自治管理的最高权力机构
73、业主委员会应接受( )的监督指导。
a、房地产开发商 b、物业管理公司 c、房地产行政主管部门 d、物业区域内业主
74、业主委员会的权利有( )
a、拟定或修订业主委员会章程 b、拟定或修订业主公约 c、接受房地产行政主管部门的监督指导 d、接受物业区域内业主的监督指导
75、业主委员会的权利有( )
a、管理房屋修缮基金 b、决定公共设施修缮基金的使用 c、审查管理企业制订的年度计划 d、审查管理企业财务预决算执行情况
76、业主委员会的义务有( )。
a召集、主持业主大会或业主代表大会 b、向业主大会或业主代表大会汇报工作 c、支持、配合各监督物业管理企业的工作 d、积极创建文明物业小区
77、物业管理企业应当与居委会共同做好( )工作。
a、综合治理 b、老龄 c、妇女 d、计划生育
78、物业管理企业是具有( )的法人资格的实体。
a、自主经营 b、自负盈亏 c、自我发展 d、自我约束
三、判断题
79、( )物业管理企业的主要职能是对物业实施管理,维护业主和使用人的合法权益,为人们创造优雅舒适、宁静和谐、优良安全的生活、工作和学习环境
80、( )在物业管理区域第一次业主大会或业主代表大会上,业主委员会候选人本人不能自我介绍。
81、( )在物业管理区域第一次业主大会或业主代表大会上,应审议、通过业主委员会章程和业主公约。
82、( )业主大会或业主代表大会有权撤消业主委员会的不正当决定。
83、( )业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主,决定重大管理事项的自治管理的组织。
84、( )业主委员会可以自己设立物业管理公司,也可以招标选聘物业管理企业。
85、( )物业管理企业对选聘的专业服务企业可以实行承包责任制。
86、( )业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作,而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。
87、( )物业管理企业在街道办事处的管辖地段之内,必须按照街道办事处的统一部署开展工作。
88、( )虽然物业管理区域建设与社区建设者是企业行为,但是,物业管理是有偿服务,而社区建设不收费用。
第16篇 某物业管理内部质量审核报告
编写:** 批准:**
一、引言
本次内审是公司iso9002-1994向iso9001-2000转版审核前,组织的第一次内审,随着龙湖花园物业管理公司知名度、美誉度的不断提高,其品牌形象已深入人心,客户对我们的要求愈来愈高,这就要求我们注重服务改进工作标准要愈来愈高。加之物管公司接管的物业面积骤增,组织架构进行了调整。为验证iso9001质量体系在各部门中的运行情况,特安排本次内审,拟达以下目的:
1、全面检查各项工作,发现问题并促进解决。
2、加深新老员工对iso9001质量体系文件的应用与理解。
3、为本转版审核作准备。
二、审核情况:
1、本次审核时间安排较紧,准备不充分,对各部门的审核只是针对重点,未全面开展。
2、审核前的准备:依据以往的内审经验,本次内审采取新老搭配分组,新内审员在审核过程中学到了很多审核的技巧和方法,::同时对审核过程的实操有了全面的了解。使之基本具备了独立审核的能力。
3、本次内审进展较顺利,各部门都很重视,均能正确对待审核,内审员对各部门也能做出客观公正的评价。
4、不足之处:
(1)由于iso9001体系运行的时间不长,员工对体系的了解不够深入,对文件的内容不够熟悉。
(2)且对内审的质量控制不够,内审员对不符合项,观察项的判断不够精确
(3)审核技巧也有待提高,审核方式比较直接;
(4)签发《内审不合格报告》中,对纠正预防措施的忽略,往往只提出'补救措施方案',很少提到要采取'原因分析和预防措施'无形中导致出现不合格的部门及负责人心存绕幸,出了问题也没啥,补上就行,被动应付而没有心思放在主动预防上,违背了iso9001预防为主的思想,故要坚定予以纠正此类情况。
5、本次内审发现4个轻微不合格项,签发4张《内审不合格报告》涉及保安保洁客户服务中心及行政部,16个观察项,这次的内审,在较大范围内发现了工作中存在的问题,同时指明了今后工作努力和改进的方向及具体内容。
三、原因分析及改进方向
从本次审核工作
的结果分析其原因有以下几个方面:
1、是物业公司急剧的扩张,服务的深化,相应人员配置未能跟上,且有较大的流动性,组织架构新近调整,各部门的职能分工协调尚未达到理想状态,人员更多,而机构更大,对品质体系的维护、监控缺乏力度,对人员的培训也较粗浅,对iso9001的理解不够全面和深入,从本次内审中审核员较多依靠三层文件而少于参考标准和手册二层文件,就是个例子。
改进方向:
1、公司行政部应加强体系运行的监察力度,制定出可行的检查计划,确保体系的有效性。
2、对is9001体系的培训,各部门须纳入各自的入职培训和在职培训,行政部须对各部门的助理、培训教员、资料员进行针对性的培训。
