第1篇 物业管理师考试:物业管理实务
物业管理师考试大纲-物业管理实务
第一章 物业管理企业的设立和组织机构
(一)考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。
(二)考试基本要求
掌握:物业管理企业的设立程序,物业管理企业的组织机构及其职能。
熟悉:物业管理企业主要特性、组织结构形式,物业管理企业资质管理制度。
了解:物业管理企业主要类型,物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。
(三)要点说明
1.物业管理企业的类型及特征
2.物业管理企业的常见模式
3.物业管理企业的设立程序
(1)工商注册登记
(2)资质管理
4.物业管理企业的组织形式与机构设置
(1)物业管理企业的组织形式
(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素
(3)物业管理企业组织机构设置的要求
(4)物业管理企业职能机构及其职责
第二章 物业管理招标投标
(一)考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求,以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。
(二)考试基本要求
掌握:物业管理招标投标相关法规,物业管理招、投标的内容、步骤和要求,物业管理投标文件及方案的编写。
熟悉:物业管理招标的条件和程序,投标的策略和技巧。
了解:物业管理招标投标的基本要求与原则。
(三)要点说明
1.物业管理招标投标及其特点
2.物业管理招标投标的原则与要求
3.物业管理招标投标的策划与实施
4.物业管理招标的类型
5.物业管理招标的方式
6.物业管理招标的内容
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第2篇 小区物业管理内容5
小区物业管理内容(五)
在接管小区物业后,我们将就下列事项进行管理:
1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等;
2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等;
3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理,包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等;
4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理;
5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运,包括公共场地、房屋建筑共用部位;
6、交通、车辆行驶及停泊;
7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作;
8、组织开展社区文化娱乐活动;
9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料;
10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为,要求赔偿经济损失及支付违约金;
11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;
12、积极配合小区的销售。13、太阳能统一编号。
第3篇 某物业消防管理规则条约
物业消防管理规则条约
1、物业服务中心作为社区消防工作的负责人,有责任贯彻“预防为主,防消结合”的方针。业户有义务协助物业服务中心共同维护社区的消防安全。
2、消防通道是小区一旦发生意外火情的紧急救援通道,严禁在消防通道、出入口出摆放各种车辆及堆砌杂物,保障小区消防救援的顺利进行。
3、业户不得在其户内、单元或公共场所存放易燃易爆危险品以及可触及法律法规或对其他业户构成滋扰和危险的物品。
4、各楼梯走道、出口应保持畅通无阻,请不要占用或封堵楼梯走道、楼梯出口处禁止堆放物品。
4、严禁在设立禁令标志的通道上停放车辆,以保障通道畅通。妥善维护安全疏散标志和照明设施等。
5、业户使用家用电器需保证安全用电,请勿超负荷用电,以免发生事故。发现电器线路老化应及时请专业维修人员更换。特别提醒您要安全使用燃气炉、灶具。
6、业户因自身疏忽导致的水、气、烟或其他有关物体外溢,损害他人及财产的,应由该业户承担全部责任。
7、为了消除消防隐患,请勿在地下车库、地下通道、电梯内等场所吸烟。
8、业户进行室内装饰装修所用的材料应符合防火要求或进行防火处理,焊接、用电作业需由专业人员进行,并落实安全区保障措施(如:配备灭火器材)。
9、禁止随意动用楼内消防设备和器材,爱护安全疏散照明设施,严禁损坏、窃取消防设备和器材。如发现损坏或盗窃消防设备器材的行为,业户有权进行阻止且及时通知物业服务中心。
10、小区内禁止使用明火,如在小区内燃烧树叶、垃圾等。
11、小区内一旦发生火情,应采取有效的应变措施(如切断电源,关闭火源通向走廊的门等),并及时通知物业服务中心,服从秩序维护人员疏导,迅速有序的转移到安全地带。
第4篇 z城商场物业员工培训管理计划
现代城商场物业员工培训管理计划
企业要坚持以人为本的原则,建立新型管理机制,各岗位竞争上岗,实行考核,倡导危机意识和竞争意识,坚持持续有效地员工培训与考核,培训是管理之根本,是提高员工素质,确保管理质量的重要因素。进驻前的强化培训和在职员工的培训相结合,管理维修人员100%持证上岗,同时辅以考核措施,使员工在服务观念,专业技能和基础知识方面打好基础。再推行目标管理,把总目标分解到班组,使班组到员工个人明确自己的分项目标,共同参与管理,人人肩上有指标,使总体目标得以实现。
1.培训目的
通过系统的分阶段、分层次培训,使员工在掌握本岗位管理服务操作技能的基础上,致力提高员工的业务能力、管理服务水平和综合文化素养,强化服务意识,热爱本职工作,从而造就一支品质优良、专业技术过硬、服务热情周到的员工队伍。
2.培训项目
1)入职培训。
时间要求:入职当天,共2课时。
培训内容:
a)公司简介
b)物业概况
c)公司人事及福利政策(包括该员工工种、工作性质、工作时间、工资标准、计算方法、发放时间及享受各 类节假日福利待遇等)
d)《员工手册》
e)公司纪律要求及规章制度(包括作息时间、宿舍管理、员工食堂、请销假制度、工服和工牌管理、仪容仪表、本岗位的职责、规章及质量标准等)
培训方式:介绍、答疑
培训人:各部门主管、班长
考试考核:一周后由主管领导以提问方式进行考核
2)上岗培训:
时间要求:三个月试用期,共24课时
培训内容:
a)公司企业文化
b)物业管理行业的职业道德及修养
c)物业管理基础知识
d)物业管理基本法规
e)操作和服务中的礼仪礼节
f)本部门工作手册
g)如何处理业主投诉
h)安全、消防常识
培训方式:集中授课(4人以上)、单独辅导及自学(4人以下)
培训人:公司相关培训教员
考试考核:入职三个月后,对入职培训和上岗培训内容进行书面考试,然后进行转正考核综合鉴定,决定去留。
3)在职培训:
管理层及管理中心员工在职培训
时间要求:全年,共50课时。
培训内容:
服务业的礼节礼貌及服务意识
物业管理行业的职业道德及修养
发生紧急事件的初步处理技巧
工作中疑难问题及投诉的处理技巧
酒店式物业管理特色服务的内容
物业管理法规知识
各工作岗位的职责和操作流程
现代企业管理的督导与沟通方式
培训方法:集中授课
培训人:公司经理、培训教员
考试考核:年终书面考试,同时做年度考核鉴定。
(2)维修人员在职培训:
时间要求:全年共70课时
培训内容:
服务业的礼节礼貌及服务意识
物业管理基础知识
机电设备的养护和维修知识
维修工作技巧及紧急事故的处理方法
消防安全及消防设备的养护和维修知识
f);物业管理法规
g) 物业管理行业的职业道德及修养
培训方法:集中授课。
培训人:维修中心主管、班长
考试考核:年终书面考试,同时做年度考核鉴定。
(3)保安人员在职培训:
时间要求:全年,共70课时。
培训内容:
服务业的礼节礼貌及服务意识
物业管理行业的职业道德及修养
安全保卫工作知识
物业管理知识及有关法律法规
发生紧急事件的初步处理技巧
工作中疑难问题及投诉的处理技巧
专业技能培训
模拟消防实战演习
培训方法:集中授课或训练
培训人:保安主管、队长及班长
考试考核:专业技能考核每季度一次,消防演习每半年一次,书面知识考试年终进行,同时进行年度考核鉴定。
(4)保洁员/绿化工在职培训
时间要求:全年,共70课时。
培训内容:
服务业的礼节、礼貌及服务意识
物业管理行业的职业道德及修养
清洁用具和清洗用品的使用方法
绿化工具和除草、施肥的操作方式
花草的修剪及病虫害的防治
各岗位职责
各岗位工作流程
安全知识
培训方法:集中授课
培训人:保洁主管、班长
考试考核:年终书面考试,同时进行年度考核鉴定。
3.外派培训:
选送在岗员工或有发展潜力的员工到相关行政部门举办或指定的培训班进行培训取证。
其外培项目:
物业管理上岗资格培训班
部门经理培训班
物业管理企业经理培训班
iso9000内审员培训
消防上岗资格培训
4.培训质量检验标准
新员工必须在三个月试用期内通过入职培训、上岗培训才能转为正式员工,培训不少于26课时,(每课时为1小时)。
在岗作业层员工每年必须参加在职培训不少于70小时,才能通过年终考评。
在岗管理层员工每年需参加在职培训不少50小时,才能通过年终考评。
员工转岗,必须参加转岗培训24小时,才能通过年终考评。
凡书面考试不合格者,给予一次补考机会,补考不合格者劝退,年度考核鉴定不合格者辞退。
管理层和从事特种作业的员工必须持证上岗。
第5篇 某某物业管理公司管理原则
某物业管理公司的管理原则
一、统一指挥原则。各级员工都必须执行公司经理会议的决策,接受公司经理的统一领导。
二、层级管理原则。每一级在工作中必须听从直接上级的指挥或执行上级授权人员的命令,各级管理人员只对直接下级拥有指挥权。但在特殊情况下,任何上级对下级均有调动权。
三、分工负责原则。每一个员工按照分工对自己分担的业务工作负全面责任。
四、利益连带原则。每一个员工的责任、权限、利益三方面连带生效。
五、命令服从原则。每一个员工都必须执行其直接上级的命令。
六、督导工作原则。各部门及人员要接受并配合公司授权的监督部门或人员的督查和指导,对工作中的偏差,要及时采取纠正措施进行改进,决不允许对检查人员进行任何形式的攻击和抗拒。
七、民主参与原则。每一个员工对本部门及公司的经营与管理均享有建议权和监督权。
八、友好协作原则。在不影响本部门正常工作的前提下,各部门有尽可能为其他部门提供协作的责任。
九、绝对原则。每一个员工(不分职级)都必须以公司利益为己任,不做有损公司利益的事。若有突发事件,不管在什么情况下,都必须尽力去处理,使损失减低到最小程度。
十、奖优惩劣原则。每一个员工的功绩都将受到奖励,其过失也将受到应有的惩处。
第6篇 物业事故处理报告管理程序
1.0程序目的
对所发生的事故及时处理和调查,并采取适当的纠正和预防措施,控制事故的影响范围,减少事故损失。
2.0适用范围
适用于对管理区域内事故的调查、处理控制和报告。
3.0工作职责
3.1管理处全面负责程序的管理与控制工作。
3.2各部门是本程序的配合实施单位。
3.3管理处经理审批事故处理报告并制纠正预防措施。
4.0工作程序
4.1事故报告制度
4.1.1一般事故,立即报告部门负责人。
4.1.2重大事故,立即报告管理处,并在24小时内向公司报告。
4.1.3特重大事故,除按重大事故报告程序执行外,要保护事故现场,并在2小时内向相关主管职能部门报告。
4.2事故调查
4.2.1一般事故由责任部门进行调查,事故发生起计2日内向管理处报告调查结果。
4.2.2重大事故由管理处组织相关部门进行调查,事故发生起计2日内向公司报告调查结果。
4.2.3特重大事故由管理处组织相关部门会同公安等部门进行调查。
4.3事故处理
4.3.1一般事故由相关部门按有关规定处理,并将处理结果以书面报告管理处。
4.3.2重大事故及特重大事故由管理处组织相关部门进行处理,写出事故报告。事故报告内容包括如下方面:
1)事故的发生时间、::地点、伤亡人员或经济损失情况;
2)事故发生的直接原因和直接责任者;
3)对事故的处理意见;
4)防范的纠正和预防措施。
4.3.3管理处对事故的处理结果以公告通报形式,发各部门预防类似事故再次发生。
5.0相关记录
qr-021-01 《重大事件报告》
第7篇 某某工业园区日常物业管理内容
某工业园区的日常物业管理内容
日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段,我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分,在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议,并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案,为今后物业管理打基础。
常规期物业管理工作,包括房屋、设施、设备维护、环境管理、安全防范管理、消防管理、车辆管理等多方面内容,其中有些项目已在前面相关章节体现。在此章节我们只是就其有关内容进行阐述。
一、介入期
在此阶段,我们主要是进行调研、编写方案、做好验收接管工作。
(一)、调研、编写方案工作
(二)、验收接管
1、拟定验收接管方案,组建验收接管小组。
2、对项目进行全面验收、接管,包括资料接管,另附验收接管相关表格。
3、如有整改,在整改完毕后对整改项目进行接管,届时另列清单交接。
二、常规期物业管理
(一)、安全管理
1、安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层,全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层,实行步行巡查,发现问题及时处理或汇报处理,同时我们将编制专项方案进行演练。
2、消防管理:我们将建立消防责任小组,分三级巡查:第一级为保安员巡查;第二级为维修人员巡查;第三级为管理层人员巡查。另外,我们将编制消防应急方案进行演练。
(二)、车辆管理(其车位规划方案按规划执行)
1、我们将根据规划实行规范管理,包括标识规范、指挥规范、制度规范等。
2、合理使用停车场资源,使其资源利用最大化。
(三)、环境管理
1、对于内外绿化,我们将按照《绿化管护制度》严格执行,这里不再细述。
2、环卫管理上:我们首先实行垃圾分流,使工业园区净化、美化。其次是实行人员培训到位、工作到位、检查评比到位、质量到位的“四个到位”,始终保持责任区域干净、整洁。详见清洁卫生管理。
(四)、物业管理标的中各项目大、中型维修养护和日常小修管理:
管理处在每年年初,向贵公司上报年度各项目大、中型维修计划书,并按计划执行。对于日常的小型维修,管理处将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护。
(五)、客户服务及品质管理:
设文员及品管各一人,负责整个管理处接待、内务、单位的服务品质等工作。我们将人员岗位职责上墙公布,并要求服务人员统一着装、佩带明显标志,工作规范,作风严谨,真正起到形象窗口的作用。
第8篇 小区住户手册：物业管理篇
龙城小区住户手册:物业管理篇
一、物业管理人
湖南zz龙城物业管理有限公司依据《物业管理委托合同》作为本物业管理人,享有或承担《物业管理委托合同》中规定的物业管理人的各项权利、义务及责任,对本物业实施综合一体化管理。
二、管理人的责任
--公共房屋的使用、维修、养护和业主室内有偿服务;
--消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、园林绿化地、沟、渠、池、井、通道、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
--公共区域清洁卫生;
--车辆行驶及停泊;
--公共秩序;
--市住宅主管部门规定和委托合同规定的其他物业管理事项。
三、管理人的权利
--根据有关法律、法规,结合实际情况,制订本住宅区的物业管理办法;
--依据《物业管理委托合同》和政府有关规定收取物业管理费用;
--选聘专业公司承担专项经营业务;
--制止违反本手册和物业管理规定的行为。
四、管理人的义务
--以向业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益与环境效益的统一;
--按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对本物业实施物业管理;
--接受业主委员会和业主的监督;
--组织或协助有关部门开展社区文化活动和全民健身活动以及提供社区生活服务;
--按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
五、管理费的运用
--公共场所保安、清洁、绿化等日常管理费用;
--公共设施维修、保养费用;
--公共区域(分摊范围以外)水、电费用;
--公共设备、设施必要的保险费用及法定税费;
--员工的工资、津贴、福利及办公费用;
--因管理工作需要而聘请的专业公司及人员的费用;
--社区文化活动的费用;
--管理公司的酬金;
--其他管理费用。
六、管理费的缴付
--支票支付:当住户为公司客户时,可以采用支票的形式缴付费用;
--现金缴付:业主或住户亲自到管理处交纳管理费;
--管理费由业主或租户缴付均可,但如有拖欠,最终仍由业主承担交纳负责。
七、房屋本体维修基金
--本基金按照《湖南省城市住宅区物业管理条例》的规定收取;
--本基金用于房屋本体公(共)用设施的维修保养项目,不够支付时经业主大会决定,由各业主按规定分摊;
--本基金由管理处以房屋本体为单位设立专帐管理;
--业主发生变更的原业主所交基金不予退还。
八、管理人员
--管理处各类服务人员按职能分工不同,因安全护卫和清洁、绿化工作人员较专注于本职工作,未必全面了解小区所有事务,客户若有问题(紧急事件除外),请向管理处来电或来访咨询。
--本公司禁止管理处所有员工收受住户任何赏金或物品。
--为保持高效率的物业管理服务,恳请客户合作,避免直接(紧急情况除外)差使管理人员做私人服务,如有工作需求,请与管理处联系。
九、联络途径
--欢迎住户提出与本物业管理有关的任何意见,可以用电话、信函、来访等各方式,另外敬请留下姓名、详细地址及电话号码,以便进一步联络;
--若是投诉个别管理人员不努力工作、不称职、不廉洁及不轨行为,请尽可能提供其姓名、编号、以便调查及处理。
十、物业管理处
--管理处是小区物业管理的事务中心;
--用户可通过管理处咨询物业管理服务及其它服务。
第9篇 物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工
物业管理公司管理层培训教案:如何面对不同性格的员工
所谓性格,是指人对客观现实的稳固态度以及与之相适应的惯常的行为方式中表现出的个性心理特征。性格是一个人个性的核心,它直接影响到人的行为方式,进而影响到人际关系及工作效率。因此,在管理过程中,根据人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗话说,“人心不同,各如其面”,人与人之间性格差异很大。一般来说,有几类人的性格较为突出,也比较难管理,下面分别做出介绍,为管理者提供借鉴。
l.脾气暴躁、常与人结怨者。某君出生于一个地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表现很认真,也很执着,但不顺利时,他总认为是其他人故意刁难他,为此经常大发雷霆,甚至到领导那里“投诉”,造成办公室火药味浓重,人际关系紧张,直接影响了其他人的工作情绪。
当这类情绪激动、怒气冲冲的员工跑到你办公室“投诉”时,你首先应让他们坐下来,然后仔细聆听他们的谈话,不要发言,因为他们在激动时所说的话往往是杂乱无章的、未经组织的,让他们把事情的经过说完,或者在一定程度上说,是让他们渲泄完愤怒的情绪,处于相对冷静之中,再来表示你的处理方法。
你不必试图改变一个脾气暴躁的人,也不要敷衍他们,更不能从中转换话题。虽然任何一个公司的纪律都不会要求改变员工的不良性格,但你必须告诉他们,动辄发脾气的人感情上通常不够成熟,教会他们学习控制自己的情绪,并强调公司不赞成以乱发脾气的方式来解决问题。也可以尝试着给他们安排一些多见文件少见人的工作,鼓励他们多参与同事们的活动,让他们知道他们是跟大伙儿同一阵线的,没人愿意也没有人能阻碍他的工作。
2.自尊心极重,感情脆弱者。这类人多是一些职位较低的年轻女性,她们大部分刚踏出校门,对纷繁复杂、竞争激烈的社会不太适应。领导者几句提醒她们的话,听在她们耳中,就象被老师当众责骂,心中极为不安,无形中产生了一股压力,对工作丧失信心和兴趣,甚至产生跳槽的念头和行为。
具有这类性格的员工,行为上往往比较拘紧,她们总喜欢绷着睑,紧张地工作,遇到困难时诚惶诚恐,对上级说话时语调总是战战兢兢。
对待此类员工,说话时措词必须小心谨慎,尽量避免从个人角度出发,多强调“我们”和“公司”。在批评她们工作中的问题时,必须多顾及她们的自尊心。一丝温和的笑容,一句关切的问候,都会增加她们的安全感和自信心。在平时例行的工作中,不妨把握机会称赞她们的表现。再三的鼓励或许让你都感到自己唠叨,但对她们来说却是很受用的,而且有种被重视的感觉。同时,应该让她们明白,在工作中发生错误时,可能是多种原因造成的,不一定与个人能力有关。因此,不必为此感到沮丧和丧失信心。
3.消极悲观、缺乏自信者。公司召开会议、讨论某项新建议时,有人提出反对是正常的。但你可能会发现,在你的公司里有这样一类人,他们不管提出的建议是什么,从不进行深入的思考,总是一味地阻挠和反对,这不仅会阻碍公司的变革,而且破坏了公司创新的氛围。因此,你必须深入分析他们反对的真正原因。
有些人之所以反对各种建议,只是因为他们消极悲观,缺乏信心,担心失败。如果你发现某位员工一贯努力工作,对公司忠心耿耿,而且还颇有业绩,只是有些缺乏信心,你可以给他机会,培养他的自信心。例如,你可以找他谈谈你的新计划,让他负责实施。起初,他可能犹犹豫豫,面露难色,企图劝说你取消该计划。此时,你可以请他不要对任何事都采取否定的态度,应该提出积极而且有建设性的意见。如果他怀疑该项计划的可行性时,你就鼓励他找出可行的方法,并且全力帮助他实施,让他体验变革的乐趣及由此获得的成就感。
当然,你不要企图使消极、悲观的人一下子变得积极、乐观,日理万机的你既没有这个时间,也没有这个能力。你只能让他了解你是个乐观进取、凡事采取积极态度的人,尤其是接洽一项艰巨的工作时,更应以肯定且乐观的态度对待。如果他一向尊重你,多少也会被你感染而产生信心。
4.阿谀奉承者。在许多办公室里,常可见到溜须拍马、阿谀奉承者,他们经常称赞你,且附和你所说的每一句话。如果有这种员工,就必然有爱戴高帽子的上司。尽管各位管理者都会表白自己明智、有自知之明和不介意下属批评,但人们总是更喜欢被表扬。
有些管理者认为,只要自己不为他们的吹捧而迷惑,他们的表现也不差,就可以任由他们继续奉承下去。但事实上,你的姑息态度,会使他们感觉你默认了这种吹捧,不仅会强化他们的这种行为,还会使他们轻视你,降低了对你的尊重。
对待这种下属,在与他们沟通时,无须太严肃地拒绝他们的奉承,也不要任由他们随意夸张。当他们向你卖弄奉承的本领时,你可以淡淡地回应:“别夸张了”。倘若他们再三附和你的计划时,你可以说:“你最好给自己留一点时间,考虑新的计划和建议,下次开会每个人都要谈自己的意见”。如此一来,他们便不敢也不好意思再做“应声虫”了。
5.急功近利者。下属中,总不乏雄心万丈、积极进取的人,甚至你能感觉到下属的目标直指你的职位,许多管理者因此而忌才。每当感到自己的地位受到威胁时,即用种种手段压制下属,不仅影响下属的积极性,还会使下属对你的尊敬大打折扣。
但是,对待下属中急功近利者却不能忽视。因为急功近利者往往为了个人利益不择手段,影响其他员工的工作情绪和进度,造成人际关系紧张。
与急于表现自己的下属沟通,切忌使用单刀直入式,免得让他产生你忌才的错觉,而不接受你提出的任何建议。你可以认真聆听他的建议,适当称赞他的表现,表示你对他有某种程度的欣赏。得到你的称赞,他一定会进一步表现自己,那时候,你可以漫不经心地告诉他:“凡事都得按部就班,这样才会对其他员工比较公平,如果其他人比你更急进,你能否容忍地象你现在这样牵着别人鼻子走呢”你的语调要象平常说笑般轻松,既不伤害他的自尊心,也让他设身处地,为其他人想一想。
6.郁郁寡欢、自以为怀才不遇者。这类下属常为自己的才华不能受到重视而终日叹息,缺乏工作热情和积极性。
对待这类员工,千万别用类似的打击性语言:“你有多少才能
第10篇 美术文化馆物业管理整体设想策划
美术(文化)馆物业管理整体设想及策划
(一)项目概况
美术馆是集美术展览、美术品收藏和美术培训教育等功能为一体的公共文化设施。占地面积8000平方米,建筑面积达15000平方米,拥有八个标准展厅,一个中央圆形大厅和一个户外雕塑广场,以及7层多功能办公大楼,因此物业管理工作十分重要而艰巨。
(二)管理设想
根据文化场馆物业管理的自身运作规律,针对美术馆目前的实际情况,我们经过初步综合分析,认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作:
1、高标准、高水平管理的措施
(1)建立和实施完善的物业管理质量体系
物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来,在国内物管行业逐渐推广实施的iso9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的,这一点我们公司在导入并通过iso9001-2000质量体系国际认证后,就深深地体会到其好处。在美术馆的物业管理工作中,从一开始就要坚持做到高标准、高起点,科学管理、规范服务。
(2)培育高素质的员工队伍
人才对我们来说,是最重要的资源,它决定了企业的兴衰。在人才的管理上,我们着重抓好两个环节,一是'引进关',引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是'培训关',我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划,要求大家有现代的物业管理意识,为业主服务的意识,都要做到一专多能,每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提,我们的人才培养目标是:培养一支高素质的精干的员工队伍。
2、管理深度和广度的做法
社会在进步、时代在发展。对于美术馆这样一个精英荟萃的项目而言,物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为:随着社会的进步和社会分工的不断专业化,物业管理公司在管理深度和广度上,除了依靠科技手段外,还应尽可能和社会各专业服务机构联合,满足业主的多方面需求。
3、创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想
(1)硬件建设
可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为美术馆环境和文明建设提供了物质保证。
严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识,加强车辆的监控和引导,及时处理突发事件。
运用现代科技手段,'三防'结合,确保安全。'三防'结合即是人防、物防、技防相结合。'人防'上我们实施快速反应系统,物防上采用围墙、防盗装置,技防采用高科技的智能化系统等手段提高防范能力。
(2)软件建设
创建高档次的文化场馆,软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短,管理公司和广大业主均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养,这个过程需要日积月累的努力,物业管理公司应着眼于长远发展,持之以恒地在软件建设上下功夫。
(三)管理目标
1、业主单位满意率达90%以上;
2、有效投诉率低于2次;
3、有效投诉处理率达100%;
4、责任展品受损率,资产流失率为0;
5、房屋及公共配套设备、设施完好率98%以上;
6、场馆内治安案件案发率为零,无任何重大管理责任事故发生;
7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%;
8、利用现代化管理手段对物业进行管理;
9、消防管理通过政府规定,年检完好率100%。
(四)管理措施
1、导入iso9002质量管理体系
我司已建立了iso90002质量保证体系,并顺利通过第三方认证,通过多年的实际运作和持续改进,质量保证体系已日趋完善和稳定,并具有较强的可操作性,质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。随着国际标准化组织于2000年12月颁布了2000版质量管理标准,我们审时度势,积极跟进,及时对原有的质量体系进行了改版,并成功获得is09002∶2000质量管理体系的认证。在美术馆物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行is09002,以期在为客户提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。
2、实施'质量、成本双否决'运行机制
我司结合物业管理行业的服务特性,全面推行'质量、成本双否决'机制。公司每年通过与管理处签订目标管理责任书,把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两项最重要的指标,且两者是'或'与'否'的关系。我们将把这一套运行机制用于该场馆的管理实践中,力求在'服务质量'和'成本控制'之间找到更准确的结合点,以提供'质优价廉'的服务产品。
3、建立'加油站式'的员工培训机制
由于提供服务产品的主体之间的个性差异,对于服务产品的提供,不能简单地只制造一种'准则',而是应该依据服务需求的变化而不断调整,也即服务的层次、内容和方向做出相应变化,其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中,我们推出了'加油站式'的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时,我们亦强化'管理者就是培训者'、'培训是公司对职员的最大福利'的观念,并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。
4、倡导开放式的管理服务
物业管理公司与客户之间关系若协调不好,必将演化为阻碍物业管理水平提高的一种阻力。为此,我们倡导和强调开放式的管理服务,即:我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交'管理报告'、组织'管理处开放日'活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施,自觉接受业主的监督。
5、管理体系的全面整合和提升
社会的环境时时在变,需求亦时时在变,始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足业主不断增长的服务需求的要求的。在美术馆的日常工作中,将致力于用新型的'以客户为中心、以流程为导向'的运作取代传统的'以企业为中心、以职能为导向'运作,实现物业管理水平的持续提升。
6、致力于共用设施、设备的循环改进
楼宇管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到客户的日常办公和安全保障等问题。根据我们对楼宇多年的管理经验,我
第11篇 物业管理人事管理技巧及范例精解4
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(4)
第四节 物业管理公司的劳动报酬和福利
一、劳动报酬和福利费用的前瞻
劳动报酬是激励员工的重要手段。科学而合理地确定员工的劳动报酬,不仅能有效地激发员工的积极性,促进员工努力实现组织的目标,而且能在当今物业管理人才竞争日趋激烈的社会里,吸引和保留住一支精干、富有竞争力的员工队伍。
(一)正确编制劳动定员
劳动定员,是指企业为完成规定的工作任务而应有的人员配备。要根据公司的经营方向、规模、服务内容、接管物业类型、员工素质等实际情况,在建立岗位责任制的基础上,本着人尽其才、提高劳动效率的精神,规定各部门、各工种岗位必须配备的各类人员的数量。劳动定员的编制一般有以下四种方法:
(1)岗位定员法。根据内部的机构设置、服务设施、岗位职责与要求,再考虑各个岗位的工作量、班次与出勤率等因素来确定定员人数。
(2)比例定员法。根据各部门、工种的劳动任务分析工作量,在制定劳动定额的基础上,按照一定比例来确定定员人数。
(3)设备定员法。以设备数量和实际工作量为基础,员工的实际工作量由看管定额、设备开动的班次、出勤率等因素决定,以此来确定定员人数。
(4)效率定员法。根据各部门或班组的劳动效率来编制定员人数。
(二)劳动报酬和福利费用的预测
物业管理公司劳动报酬和福利费用的预测,实际上是一个公司对整个人力费用的预算。其中,劳动报酬即工资的预测流程是这样的:
(1)根据经营服务要求确定劳动定额;
(2)根据劳动定额确定岗位人数;
(3)根据机构设置确定各层次、各个岗位的份额;
(4)确认每一种岗位的工资数;
(5)把各个岗位的人数乘以岗位工资额,各岗位累加得出工资报酬的预测;
(6)以平均工资乘人数的方式,得出工资总额。
而福利费用的预测,则可按公司内的人数为一单元,在工资报酬总额的基础上提取百分比来计算。
例如:年度养老保险金=月工资总额×人数×25
第12篇 物业初级物业管理员应知试卷
考试时间:100分钟
单位__________岗位_________姓名__________得分_________
一、填空题:(每空格2分,共24分)
1、按物业分级标准,目前多层住宅分_____级,你认为**花园应该属____级。
2、物业管理属于_____________产业。
3、物业管理日常运行主要有两方面的工作:一是__________、二是____________。
4、物业管理是个服务性行业,从本质上说,物业管理公司的'产品'只有一个,那就是_________,其主要分三大类_________、_________、____________。
5、企业文化的三大部分____________、___________、___________。
二、多项选择题:(每小题2分、共30分;每选对一小点得0.5分,选错一小点不得分)
1、住宅小区业委会代表和维护()的合法权益。
a、产权人b、物业管理公司c、使用人d、政府e、业主
2、物业管理公司了解业主期望的方法有()。
a、管理人员与业主直接接触b、鼓励一线服务人员反映情况
c、业主投诉分析d、业主期望全面调查e、业主期望测试
3、下列对物业治安管理中'服务'的认识不正确的是()。
a、做好小区安全保卫就是服务b、保安人员要树立'业户第一'服务指导思想c、保安中只有门卫有较强的服务性d、管理是服务,保安也是一种服务
4、常用清洁保养清洁剂中呈碱性是()。
a、漂白水b、烧碱c、绿水d、105石水e、洁厕灵
5、管理、维护物业充分发挥物业功能的几大文件是()。
a、建议书b、投标书c、管理公约d、用户手册e、装修指南
6、下列关于公共水电分摊说法错误的是()。
a、物业单位办公的水、电费用应由物业公司负担
b、小区绿化物养护、园林水池喷泉,应向住(用)户分摊
c、小区开展多种经营活动的水、电费用,应由物业管理综合服务费列支
d、小区范围路灯用电费用,由小区住户分摊
7、住宅小区公共性服务性收费的费用构成包括()。
a、绿化、卫生、保安费b、办公费、管理人员工资、福利
c、法定税费d、有线电视天线费
8、下列哪些灭火器适用于扑救带电设备引起的火灾()
a、化学泡沫灭火器b、干粉灭火器
c、卤化烷灭火器d、二氧化碳灭火器
9、()三足鼎立,组成物业治安管理较为完善的系统。
a、门卫b、轮值c、巡逻d、监控
10、下列属于入伙手续文件的是()。
a、入伙通知书b、收楼须知c、用户登记表
d、验房(铺)书e、房(铺)交接书
11、upvc管材的优点有()。
a、受力条件好b、耐腐蚀c、质量轻d、安装方便
12、首次业主大会召开的前提条件之一是()。
a、发展商同意b、物业管理公司同意c、政府主管部门同意
d、已交付使用物业的建筑面积达50%以上
e、已交付使用物业的建筑面积大于30%小于50%且物业的使用超过1年
13、业主通过业主代表大会和业主委员会在物业管理中拥有下列哪些权益()
a、选聘、解聘物业管理公司b、监督物业管理公司的管理行为
c、指挥物业管理公司工作d、审查、监督物业费用的收支
e、参与修订管理公约
14、污水检查井的作用主要是()。
a、连接多条排水管b、方便清通管道
c、检查化粪池d、检查地下水池
15、要做好物业治安管理,就要坚持()。
a、预防为主,防治结合b、与社会治安相结合
c、服务第一,用户至上d、硬件、软件一起抓
e、服务性与经营性相结合
三、判断题:(每题1分,共14分)
1、用户需改变煤气管道的卧室或厕所应向物业管理处申请批准后才可实施。()
2、改变停车场使用性质,须经国土局和城市规划部门批准。()
3、排水管的排水动力是重力。()
4、室内不得存放超过0.5公斤的汽油、酒精等易燃物品。()
5、物业发展商与小业主是买卖关系而不是平等平行关系。()
6、物业管理中业主和物业管理公司的纠纷由物业管理协会解决。()
7、业主收楼时必须本人亲自来办理相关手续。()
8、物业管理公司在业主入伙时可收取水电管理备用金。()
9、物业停车场收费岗的保安员要做到钱票相符,日清月结。()
10、一般民用建筑是由基础、墙或柱、楼地面楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。()
11、地基不均匀沉降会引起钢筋砼构件产生挠曲、变形、甚至开裂。()
12、物业管理公司在业主入伙时可预收部分管理费。()
13、合理使用,不随意拆改原结构,不随意改变原建筑的用途是保护好房屋的基本要求之一。()
14、建筑物上的避雷针、避雷网及屋顶的其他金属物体连接成一个整体。()
四、简答题:(32分)
1、住宅小区物业管理主要有哪些方面(6分)
2、住宅小区物业管理的四个阶段及各阶段的主要工作内容。(6分)
3、在装修检查时主要应注意哪几方面(7分)
4、业主投诉的处理方法(7分)
5、98年《广东省物业管理条例》规定对业主欠费应承担的法律责任(6分)
第13篇 物业管理质量体系文件分供方管理程序
物业管理公司质量体系文件:分供方管理程序
1.0目的确保物业公司选择的分供方能提供满足合同要求的物资和服务。
2. 0适用范围适用于相关部门采购物资时,对物资供应商(即分供方)和物业管理服务项目分承包方的选择。
3．0职责
3.1 行政部组织对分供方和物业管理服务项目分承包方进行资格审查、质量审查和档案的建立及管理。
3.2 物业管理公司经理负责批准确定合格分供方与分承包方名单,并由经理或其指定人员签署采购或分包合同。
4. 0工作程序
4.1 物资供应商的选择和评审
4.1.1 供应商的资格要求:a)必须有合格的营业执照,b)供应商提供商品的价格,c)供应的物资必须能保证符合所需物资的型号、规格、质量要求等。
4.1.2 各部门(管理处)应拟出符合上述要求的若干家供应商,对其评审等从以下几方面进行:a)供应商的资质,信誉情况,b)供应商的品牌,c)产品样品的评审,d)对比类似产品使用的历史情况,e)对比类似产品的试验结果,f)供应商售后服务状况等。
4.1.1 行政部对评审结果进行记录,并将两个以上入选的供应商评审记录报物业管理公司经理确认批准,形成《分供方评审表》。
4.1 物业管理服务项目(包括外协加工及制作)分承包方的选择和评审
4.2.1 分承包方的资格要求a)有合格的营业执照,b)提供的服务能满足本公司管理和质量要求,c)在达到质量要求的前提下,价格适宜。
4.2.2 行政部拟定出符合上述要求的若干家分承包方,会同相关部门或人员对其进行初审,内容包括:a)分承包方的资质,信誉情况,b)分承包方的质量保证体系资料(如有),c)分承包方的技术力量、人员素质。d)价格,e)有无服务方面的承诺等。
4.2.3 行政部对评审结果进行记录,入选的分承包方评审记录由管理者代表确认以后,报物业管理公司经理批准。
4.2.4 所有经评估合格的供应方都应列入《合格分供方一览表》中,该名单由物业管理公司经理批准。
4.2.5 工程发包由物业管理公司经理负责,应注意:a)工程发包应严格按照投标或定向议标程序和相关规定进行,b)对方提供的业绩及荣誉资料必须进行验证考查作出评审,c)建安工程合同除应有明确的工程范围、工期、质量标准、竣工时间外,还必须明确取费等级、材料设备供应责任、工程造价核定及拨款结算的规定等。a)由相关部门起草合同的文本,按《采购与分包合同、协议签定程序的有关规定》核准。
4.1 对分供方的询价控制参见《工程发包、采购、外协加工的询价制度》
4.2 合格分供方的年度复审
4.4.1 物业管理公司经理每年12月组织对合格供应商和合同期在1年以上的合格分承包方进行一次年度复审,审核内容包括:a)过去一年分供方的业绩,b)过去一年供应的物资质量状况/分承包服务的质量管理状况,c)各部门对相关分供方工作的检查和评定记录,d)本公司于其在以往的采购活动中未发现过严重质量问题纠纷。(注:提供一次性服务的分供方无需进行该项目复审)
4.4.2 凡在评审中确定没有达到合同要求的分承包方,经物业管理公司经理批准,以下列方式处理:a)取消其合格分供方资格,b)要求其限期整改,对未能在限期内改进的,终止承包合同,取消其合格分承包方资格。
4.4.3 行政部建立合格分供方档案,并将《合格分供方一览表》按受控文件的方式发放到管理者代表和相关部门。合格分供方档案主要包括以下内容:a)分供方提供初审时的资料,b)供应商的产品介绍或说明/分承包方年度复审记录,c)分供方提供的其他资料。
1.0相关文件
5.1 《工程发包、采购、外协加工的询价制度》
5.1 《采购与分包合同、协议签定程序的有关规定》
第14篇 xx住宅物业培训及管理计划
住宅项目物业培训及管理计划
培训承诺
各类服务人员上岗培训率达到100%;
各类专业人员持证上岗。
培训计划
源源不断的人员培训是物业的管理水平不断提高的根本保证。为此,公司根据自身发展的需要,建立了自己的'培训中心'。'培训中心'每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲,讲授市场的营销策划和各类物业的管理,从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止,已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗,而且已得到了大家的一致好评。
[新进员工培训方案]
培训目的:使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的适应公司的运作模式,工作要求;提高工作效率。
培训内容:
①公司基本情况、组织机构、主要领导介绍
②公司管理理念和服务理念教育
③企业文化、价值观的传递
④《员工手册》、职业道德及有关制度教育
培训时间:4课时
【管理处经理、副经理培训】
通过培训使培训人员能参与市场竞争,能独立操作一个楼盘,有较强的公关意识与协调能力,必须掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续办理,掌握资金的运行原则和资金的正确使用,成为企业领导的好当家。
培训时间为3-4周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识8.5物业管理概论;机构设置;人员配备;管理方案的制定;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3质量管理2.5iso9001、iso14001、ohsas18001贯标知识;
4不同类型的物业管理及运作模式7.5办公楼管理;公寓楼管理;别墅管理;一般住宅管理实务;国外的物业管理;
物业管理
运作实务5各类专业管理18设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;服务收费价格制定等;
6内部管理8.5物业管理的资金运行;服务费用的取缴与使用;物业管理企业的财会制度与税收;行政人事管理;计算机操作;档案管理
注:一小时为一课时
【各部门主管培训】
通过培训,能协助物业经理的工作,做好各自岗位的本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,定期或不定期地对下属进行岗位培训。
培训时间为3-4周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;
物业管理
运作实务4各类专业管理24设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;儿童乐园设施管理;
物业管理
运作实务5内部管理3.5员工意识的培养及行为规范;岗位标准及考核;文档管理;
6企业的品牌建设3.5物业管理与服务理念等
实习与考察7实地操作与实践56(根据需要可适当延长)
注:一小时为一课时
【一般管理人员培训】
通过培训,树立100%为业户服务的思想,把'服务'作为一种敬业精神,基本了解物业经营管理知识、法律知识,必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识,物业环境保护及管理知识,文档管理知识等。
培训时间为2-3周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;
物业管理
运作实务
物业管理
运作实务4各类专业管理设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;文档管理;
5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等
实习与考察6实地操作与实践45(根据需要可适当延长)
注:一小时为一课时
[业户服务培训内容]
课程概述:
业户是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。业户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业户服务的需要,物业管理公司可以在项目管理处设置一个业户服务部,作为物业管理接待服务的窗口,专门负责业户服务工作。
培训对象:1、管理处经理
课程目标:
通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修管理与运作规范和到管理处实地学习等培训,使学员们对业户服务的重要性有进一步的理解与掌握,使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是
第15篇 物业管理处电脑操作保养说明书
物业管理处电脑操作保养说明
1.0操作步骤
1.1开机顺序:
1.1.1开启电源。
1.1.2打开外围设备(如打印机、扫描仪等)的电源。
1.1.3开启显示器。
1.1.4开启主机。
1.2运作:
依照软件系统规定的正常程序进行运作。
1.3关机顺序:
1.3.1正常完全退出正在使用之软件系统。
1.3.2继续退出至根目录下。
1.3.3关闭主机
1.3.4关闭显示器。
1.3.5关闭外围设备(如打印机、扫描仪等)。
1.3.6关闭电源。
2.0注意事项:
2.1电脑房的环境保持干净整齐,上机操作时严禁吸烟,不准吃东西。
2.2操作人员无论是短暂离开还是长时间离开前,都必须遵循正常程序退出系统,并作屏幕保护或关机,防止他人使用。
2.3关机:
2.3.1关机后一段时间内,不能频繁地做开机关机的动作,因为这样对配件的冲击很大,尤其是对硬盘的损伤更为严重,一般关机后距离下一次开机的时间,到少应有1分钟。
2.3.2严禁机器正在读写数据时突然关机,这样很可能会损坏驱动器(硬、软驱等),更不能在机器工作时搬动机器。
2.3.3死机时,应先检查电脑的电源是否插好,电源插座是否接触良好,主
机显示器以及打印机、扫描机、外置式modem、音箱等主要外接电源的设备电源插头是否可靠地插入电源插座。再检查是否病毒感染,软件安装、配置问题引起的死机;检查后,再同时按键盘上的'ctrl'、'alt'和'del'键启动,或主机箱上的'reset'按钮,重新启动电脑。
2.4储存和备份。
2.4.1每当输入一定数量之后,须及时储存。
2.4.2每日工作结束前,重要文件资料须做软盘备份并妥善保管.
2.5病毒防治:
2.5.1未经主管、操作人员批准同意及检查消除病毒,严禁使用外来盘。
2.5.2严禁上机玩游戏。
2.6软件维护:
2.6.1未经主管、操作人员批准同意,严禁改动软件。
2.6.2未经主管、操作人员批准同意,严禁向机内拷入任何软件。
2.7硬件维护:
2.7.1非操作人员,严禁私自插拨接线。
2.7.2插拨线须在关闭电源后进行。
2.7.3每日工作结束后,关闭电脑有关的电源开关。
3.0使用工具:
大小规格(十字、一字)螺丝批等。
4.0维护保养项目:
4.1每月定期维护保养项目,维修班并做好《设备月维护保养记录表》:
4.1.1检查电脑设备及外围设备(打印机、扫描仪等)是否完好。
4.1.2检查电脑设备的螺丝、电源、线路是否松脱。
4.2日常维护保养项目:
4.2.1清洁设备外壳及外围设备(打印机、扫描仪等)外表灰尘。
4.2.2清杀病毒。
第16篇 物业管理知识--电梯管理篇
物业管理知识学习--电梯管理篇
001、电梯操作、保养和维修管理的基础是:根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标,制定电梯安全维修保养的规章制度。
002、对电梯运行人员和维修人员的基本要求是:对电梯运行人员和维修人员进行业务培训,坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度。
003、电梯每年要进行一次安全年检工作。
004、对电梯维修技术人员的要求:除电梯的日常保养维护外,电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。
005、每年都要制定电梯定期检查维护保养工作计划。
006、要健全电梯设备档案及修理记录。
007、电梯专用钥匙要有专人管理,停梯须出告示。
008、电梯运行过程中发生故障,首先要救护乘客出梯。
009、对电梯保洁的规定:保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。定人定时对轨道、门导轨进行清洁,加油润滑等。
010、电梯停驶保养时,首先要切断控制电源,以确保安全。
011、对电梯机房卫生的要求:电梯机房要保持整洁,做到无积灰、无蛛网,地板上无垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品,不准闲人进入,不准住人。电梯机房要有明亮的采光,窗玻璃完好无损且光亮清晰,通风良好,并配有必要的消防器材。
012、对曳引电动机的卫生要求:曳引电动机全部外形要擦净,做到无油垢、无黄油,底盘无积油。
013、对电梯控制屏的卫生要求:电梯控制屏用吹风器或用漆刷轻掸,做到无灰尘,磁铁接触开关无锈蚀、无油垢。如有油垢,用酒精棉花擦净,以防磁铁得电后被粘结吸住不放,造成电动机继续运转。
014、对电梯井道底坑的卫生要求:井道底坑如有积水.必须首先断电.然后排除。有漏水、渗水情况.一定要修好。同时要将垃圾清除干净,不得堆放杂物.保持底坑整洁,确保电梯下越程的极限开关有效运作。
015、对轿厢的卫生要求:轿箱内外、顶上、底下均须经常擦净,防止生锈腐蚀。要定期油漆,保持清洁美观。
016、对各层站厅门及地坎槽的卫生要求:各层站厅门及地坎槽要经常清洁,以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净,保持整洁卫生。
017、电梯检修或保养首先要注意的问题:电梯检修或保养时必须挂牌,确认轿厢内无乘客后,方可停机。
018、在轿厢顶维修和保养时应注意:在轿厢顶维修和保养时,除了判断故障和调试需要外,禁止开快车。工作时必须带安全帽。
019、电梯井井底作业应注意:禁止关闭厅门(厅站留有人监视时除外),厅门口必须摆设告示牌,防止无关人员靠近。
020、电梯传动机件保养应注意:电梯凡是转动机件均须加油润滑,要做到定点、定质、定量、定期、定人,确保安全运行。
021、电梯维修保养工作完成后,应注意:必须认真清理现场,清点工具和物品,切忌遗漏。
022、机房、井道因工作需要动火,应注意:必须遵守大厦动火规定.办好动火证,指定专人操作和监视,事后清理火种。
023、电梯工作制度的主要内容有:严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。坚守工作岗位,值班时间不做与本岗位无关之事。密切监视和掌握各机的运行动态。遇重大活动,及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作.必要时可设置专梯以适应客流量的需要。每日19:00以后及节假日期间,由于客流量减少,一般可关闭数部电梯。按时完成设备的定期保养和维修工作。认真学习专业知识,熟悉设备结构及性能,做到故障判断准确,处理迅速及时。值班人员违反制度或失职造成设备损坏。将追究其责任。
024、电梯的定义:用电力拖动,有载人或载物轿厢,夹在钢性轨道问垂直运行;其倾斜角度不超过15度的运输设备。
025、电梯有四大空间,机房、轿厢、层门、井道。
026、电梯机房对温度的要求是不超过摄氏40度。
027、非电梯工不可以进入电梯井道,特殊情况必须在电梯工协助并监护下进入井道。
028、乘客进入轿厢后应遵守的规定:不打闹、蹦跳,不依靠在轿门上,不强行阻止轿门开关且不强行扒开门,不在轿厢吸烟。
029、呼梯的要求是怎样的:必须用手指触按欲去方向呼梯按钮,灯亮即松。
030、阻止
电梯轿门关闭的可行办法有:按住开门按钮,按住电梯前行方向外呼按钮,按住安全触板,挡住光电眼。
031、清洁电梯轿厢时禁止用水冲洗轿厢和厅门外框,禁止让水流入井道,禁止用腐蚀性清洗剂清洁轿厢。
032、电梯终端安全保护装置有6个,安装在井道顶部装有3个,井道底部有3个。
033、电梯有哪两种安全保护装置:保护装置由机械式安全保护装置和电器安全保护装置两部分组成。
034、电梯正常运行的三个基本条件是:1、必须选择好楼层;2、必须要关闭好所有厅、轿门,门联锁电路被接通;3、必须要确定好电梯的运行方向,定向电路被接通。
035、电梯在发生下述三种严重情况时,须经有关部门严格检查,鉴定合格后方可使用:l、当电梯发生严重的冲顶和撞底时;2、当发生地震时;3、当发生火灾时。
036、常用的排除电梯电路故障的方法有:工作程序法;分段、分区法;电压法;短接法。
037、维修人员不能在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作:门区是电梯最危险的地方之一,电梯的事故和故障经常发生在这里。维修人员如果在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作,万一其它人员误操纵电梯或电梯失控,则会躲避不及面发生伤亡事故。
038、曳引钢丝绳的报废标准是:l、当曳引钢丝绳上出现断股时,应立即报废:2、曳引钢丝绳的钢丝有变黑、锈皮、点蚀、麻坑等损伤,应予以报废;3、曳引钢丝绳磨损后,其直径小于等于原直径的90%时则应报废;4、当曳引钢丝绳出现断丝,断丝在绳内均匀分布,在一个捻距内的最大断丝数超过32条时(以8*19为例),应予以报废。
039、按下关门按钮后,门不能关闭的原因是:关门按钮接点接触不良或损坏;关门电路中关门限位开关或开门按钮互锁触点接触不良。从而导致关门电路有断点,关门继电器不能吸合;关门继电器损坏;门电机限流电阻烧断;门电机电路熔断器烧断;门电机传动皮带过松或磨断。
040、按下关门按钮门不能关闭故障的排除方法:修复或更换关门按钮;用导线短接法将关门电路中的断点找出,然后修复或更换选层开关;更换关门继电器;更换限流电阻;更换熔断器;断带则换新皮带;过松则适当转动偏心轴来调整皮带张紧度。
041、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向,电梯却不能运行的原因是:关门速度过慢而没有力量,以致不能带动厅门关闭好,门锁开关未接通,门锁继电器未吸合,所以电梯不能启动运行;门刀没有插入到门锁开关的两个滚轮中间。即未对好门;关门限位行程开关未接通;关门继电器部份触点损坏。运行继电器损坏。
042、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向,电梯却不能运行的故障排除方法:调整门电机限流电阻及分流电阻;重新调整门锁开关并对好门刀;调整关门限位行程开关的位置;修复或更换关门继电器;修复或更换运行继电器。
043、厅门未关闭电梯却能运行的原因是:门锁继电器触点粘死;门锁开关触点被短路。门联锁回路接线短路。
044、厅门未关闭电梯却能运行的故障排除方法:调整或更换门锁继电器;修复或更换门锁开关;排除短路点。
045、电梯开门速度过慢的原因是:门电机限流电阻过大;开门电路分流电阻上的行程开关触点粘死;门电机传动皮带打滑。
046、电梯开门速度过慢的故障排除方法:拧紧或更换开门限位开关;修复或更换开门限位开关;排除电路继电器;更换开门继电器。
047、制动器不能张开的原因是:制动器调整弹簧过紧;眼位螺栓间隙调整过小;电磁铁线圈烧毁;制动器电路有断点。
048、制动器不能张开的故障排除方法:重新调整弹簧力;增大眼位螺栓与支架间隙,正常为0.25-0.35毫米;更换电磁铁线圈;排除电路断点。
049、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的原因是:制动闸瓦与制动轮鼓间隙不均匀而偏磨:制动闸瓦与制动轮鼓间隙过小;制动器调整弹簧过紧。
050、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的故障排除方法:调整制动器闸瓦与制动轮鼓之间的间隙,使之均匀并在0.25-0.35毫米之间;放松制动器调整弹簧至规定范围。
051、制动器不能制停电梯的原因是:制动器调整弹簧过松;闸瓦与制动轮鼓间隙不均而且过大;制动闸瓦和制动轮鼓间有油污。
052、制动器不能制停电梯的故障排除方法:收紧制动器调整弹簧至规定范围;调整闸瓦与制动轮鼓间隙,使之均匀并在0.5-0.7毫米之间;清洗油污。
053、减速轴过热的原因是:轴向游隙过小;箱体润滑油过小;润滑油粘度低或质量差;环境温度过高。
054、减
速轴过热的故障排除方法:调整轴向游隙,添加润滑油至油镜中线位置;更换合格的润滑油;加强通风,降低环境温度。
055、按下选层按钮后没有选层信号的原因是:选层继电器失灵;选层按钮触点接触不良;信号灯接触不良或烧毁;选层回路出现断点。
056、按下选层按钮后没有选层信号的故障排除方法:修复或更换选层继电器;修复或更换选层按钮;上紧或更换灯泡;排除回路上的断点。
057、选层后,运行方向指示灯不亮的原因是:自动定向电路有断点;定向继电器损坏;定向指示灯泡烧毁或接触不良。
058、选层后,运行方向指示灯不亮的故障排除方法:用电压法或导线短接法排除电路断点;修复或更换定向继电路;更换灯泡或修复灯口。
059、电梯上行平层高而下行时平层低的原因是:制动器调整弹簧过松;制动闸瓦与制动轮间隙过大或不同心。
060、电梯上行平层高而下行时平层低的故障排除方法:按规定调紧弹簧压力;按规定值调整好闸瓦与制动轮间隙;调整制动器底部垫片,使闸瓦与制动轮同心。
061、电梯上行时平层低而不行时平层高的原因是制动器调整弹簧过紧;闸瓦与制动轮鼓间隙过小。
062、电梯上行时平层低而不行时平层高的故障排除方法:按规定调松弹簧压力;调整闸瓦与制动轮间隙至0.5-0.7毫米范围内。
063、平层误差过大,上行平层高,下行平层也高的原因是:对重部份过重;换速电路选点不合适;平层器与遮磁板位置不当。
064、平层误差过大,上行平层高,下行平层也高的故障排除方法:用电流表测量电梯上下行的电流值来调整(减小)对重重量;调整换速点,一般是换速后4-6秒平层为宜;调整遮磁板位置。
065、平层误差过大,上行时平层低,下行时平层也低的原因是:对重部份过轻;平层器与遮磁板位置不当。
066、平层误差过大,上行时平层低,下行时平层也低的故障排除方法:加重对重部份至合适范围;调整遮磁板位置。
067、电梯在运行中突然停车的原因有:外电网停电或断相供电;总开关保险丝熔断或跳闸;超速闸车;门刀在运行时碰门锁开关滚轮,从而使门联锁电路断开,电梯会突然停车。
068、电梯在运行中突然停车的故障排除方法:如果停电时间长,则需要盘车至平层位置,让乘客离去,找出原因后更换保险丝或重新合上总开关,找出电源总开关,并挂上井道有人工作标记然后向上盘车,使安全钳脱离导轨,。然后查明超速原因并修复正常才使用;调整门刀与门锁开关两滚轮的位置,使电梯正常运行中门刀要从两滚轮中间通过,而厅门开启时两滚轮又能夹持住门刀。
069、电梯自动溜车的原因是:制动器失灵;曳引轮和钢丝绳间静摩擦力不够而出现打滑现象;轿厢部份与对重部份重量差过份悬殊;曳引钢丝绳张力不均。
070、电梯自动溜车的故障排除方法:调整制动器,使之恢复正常工作;检查曳引轮是否已磨损到槽形或更换轮;按规定调整好重量差;电梯轿厢不能超载运行;调整全部曳引钢丝绳所受张力,通过调节绳头组合弹簧的压紧程度,使各钢丝绳受力均衡。
071、电梯预选层站不停车的原因是:轿内选层继电器触点接触不良;快速运行继电器被脏物粘死,使快车电路不能断开换速,电梯不能停车。
072、电梯预选层站不停车的故障排除方法:修复或更换选层继电器;修复或更换快车运行接触器。
073、电梯关门时夹人的原因是:安全触板的保护电路接线短路;安全触板传动机构失灵;安全触板的微动开关被压死。
074、电梯关门时夹人的故障排除方法:检查电路,排除短路点;调整安全触板传动机构的摆杆、拉杆、转轴等,使之动作灵活、可靠;修复或更换微动开关。
075、局部保险丝经常烧断的原因是:该回路元件或导线碰地;继电器绝缘垫片击穿; 保险丝容量过小。
076、局部保险丝经常烧断的故障排除方法:检查出碰地点酌情处理;加强绝缘或更换继电器;按额定电流选择合适的保险丝。
077、电梯大修后要进行哪些项目的试验:电梯在大修后,一般要进行下面几个项目的试验:1、静载试验;2、运行试验;3、超载试验;4、安全钳试验;5、油压缓冲器的复位试验。
078、电梯的静载试验:电梯的静载试验应符合下列要求:将轿厢位于底层,陆续平稳地加入载荷。乘客、医院用电梯和载重量不大于二千公斤的载货电梯,载以额定起重量的200%,其他各类电梯载以额定重量的150%,历时10分钟。试验中各承重构件应无损坏,曳引绳在槽内应无滑移,制动器应可靠刹紧。
079、电梯的超载试验:电梯的超载试验应符合下列要求:轿厢应载以额定
起重量的110%,在通电持续率40%的情况下,历时30分钟,电梯应能安全地起动和运行,制动器作用应可靠,曳引机工作应正常。
080、第一台电梯是由:美国奥的斯电梯公司于18*制造的。
081、快速电梯的分类标准是:电梯按速度分类,额定速度1.75m/s以上的电梯称为快速电梯。
082、电梯发生故障时,维修人员应该在一小时之内赶到现场处理故障。
083、电梯、自动扶梯发生安全事故时,业主应向市劳动行政部门报告;发生重大人员伤亡事故的,业主还应在24小时内向公安机关、检查机关报告。
084、电梯系统的限位开关应采用:自动复位开关。
085、电梯开门时有什么情况发生:当电梯门开至1/2时,门机进行减速。
086、当电梯上行方向超速时,能起保护作用的开关是:限速器开关。
087、电梯不启动的原因有:电压不够、断相、安全回路断开、门未关好。
088、电梯上行时突然停车,可能的原因有:厅门门锁断开、轿厢急停开关接触不良、断电。
089、电梯在平层位置只能开门不能关门,可能的原因有:1、关门限位开关断开不能复位;2、关门断电器触点损坏。
090、电梯超载时电梯应当报警并保持开门、电梯不能开动、切断控制电路。
091、电梯速度明显下降的原因可能是:电源电压突然下降、制动器线圈回路失电、电动机三相电源中一相接触不良
092、曳引钢丝绳打滑的原因是:平衡系数大、槽形不对、绳磨损过大。
093、电梯机房内由曳引机和控制柜设备组成。
094、电梯冲顶或蹲底的原因是:可能是超载下行、钢丝绳打滑、强迫减速开关失灵、制动器不能抢闸。
095、轿顶设置的条件包括:1、至少能支撑两个人;2、没有安全窗;3、设置急停开关;4、设置检修开关;5、对重侧设护栏。
096、消防员专用梯运行状态应符合的条件:1、只应答轿内指令信号;2、开门时松按钮即关门;3、关门时松接或即开门。
097、发生火警时,拨动消防开关,电梯运行状态应符合的条件:切除厅外召唤信号、上行电梯立即停车下行、直驶基站开门等条件。
098、电梯进入检修状态应拨下的开关:电梯进入检修状态时应拨下轿内检修开关再拨轿顶检修开关。
099、本层厅外开门应符合的条件:顺向按钮开门和逆向按钮开门。
100、哪种灭火器材不能用于扑灭电梯火灾:泡沫灭火器不能用于扑灭电梯火灾。
101、拆除旧电梯时的要求:严禁先拆限速器。
102、电梯处于司机状态时,最远反方向载车信号无效。
103、一个合格的电梯安装维修工应具备哪方面的知识:一个合格的电梯安装维修工应具备电、机械、电子技术、操作和起重等方面的知识。
104、对重的作用有:改善曳引性能、减小曳引机功率和防止电梯超速。
105、电梯安装工程必须配备哪些工种:电梯安装工程必须配备电梯工、起重工、车工、钳工、电焊工。
