第1篇 物业管理公司员工培训计划-范本
一、前言
罗伯特-欧文曾说过:把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业,经过20多年的发展,已显现出越来越强的生机,为适应市场经济发展的需要,物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。
二、目的和意义
(一)员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要
物业管理企业的竞争,归根到底是人才的竞争,物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外,更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质,使其成为满足企业需要的人才。
(二)员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法
当今社会,学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段,几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围,以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力,有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。
(三)员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础
经过20多年的发展,物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业,需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此,员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可靠保证。
三、制定物业管理企业培训规定
培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作,物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。
四、物业管理企业培训的内容
物业管理工作涉及内容较多,培训工作相对复杂,但总的来说,培训可包括三个方面的内容。
(一)企业相关知识的培训
该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。
(二)物业管理工作基础知识的培训
该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。
(三)物业管理从业人员专项技能培训
该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。
五、物业管理企业培训计划
(一)培训需求分析
1、培训需求分析的内容
在编制培训计划之前,首先要对企业的培训需求进行全面的分析,培训需求分析主要包括三个方面的内容。
⑴组织分析
结合企业的年度经营管理发展计划,分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。
⑵任务分析
依据企业的工作内容,分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。
⑶个人分析
依据企业的人力资源现状,分析哪些人需要培训,培训的具体内容是什么。
2、需求分析的方法
⑴问卷调查法
向企业员工发出培训需求问卷,让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求;让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情,既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容,较为有效。
⑵约见面谈法
挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈,根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。
⑶会议调查法
召开培训需求分析会,让参加会议的人员提出培训需求。
⑷工作表现评估法
根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷,从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。
⑸报告审评法
根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。
(二)制定培训计划. 培训计划是为了规定培训工作的目标,制定整体规划以实现这些目标;以及将培训计划逐层展开,以便协调和将各种活动一体化。
1、制定程序
企业各部门根据培训需求分析的内容,结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划,上报到企业人力资源管理部门,再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。
2、计划内容
为保证培训工作按时、按质地实施,培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。
⑴培训目标
培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果,这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础,培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时,培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以,培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。
⑵课程设置
培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重,有利于提高培训效果。
⑶培训方式
根据培训内容以及培训对象的不同,可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。
①讲授法
讲授法是最常用的一种教学方法,通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多,可同时面对多名学员,一次教学可让很多学员同时受益。
②学徒制
学徒制是最古老的教学方法,但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅,负责帮带一名或几名新来的员工,通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种
③小岛讨论法
员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前(也称“小岛”),对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见,但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑
板上,同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后,在指导老师的指导下,员工对每一种意见进行评价,最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。
④角色扮演法
角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色,并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题,对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如:让员工扮演业主要求提供相应的服务,以提高员工的服务意识;让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。
⑤管理游戏法
这种方法寓教于游戏中,通过完成事先设计好的精妙游戏,让培训对象领悟到其中的管理思想。例如:组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论,在辩论中提高认识。
⑥观摩范例法
通过组织实地参观考察,运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息,让员工学习经验、发现问题、改进工作。
3、 培训控制
培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核,并将考核成绩纳入绩效考评,与员工的待遇挂钩。
4、 培训评估
每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估,以便在今后的培训中采取更好的培训措施。
六、培训组织实施
培训组织实施是物业管理培训工作的核心,它包括了培训工作做什么,培训工作如何做,培训工作由谁来做的问题。
(一)人力资源管理部门的职能和任务
员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一,其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括:
1、确定各级人员的培训要求,听取各部门的培训需求,依据培训需求制定培训计划;
2、组织执行物业管理企业培训计划;
3、定期向上级汇报培训费用开支情况;
4、组织实施各种培训课程与活动;
5、做好员工的培训档案管理工作;
6、做好收集培训资料,编制符合企业经营管理特点的基础教材;
7、维护培训设施与场地,充分开发与利用各类培训资源。
(二)培训分类及实施要点
分类是为了建立一个立体的培训模式,以便有针对性地组织实施培训工作,培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。
1、以培训对象的不同层次分类
⑴高层管理者
①培训目的
精通企业管理相关知识,掌握物业管理基础知识,熟悉与工作相关法律知识,了解财务管理相关知识。
②培训内容
a、企业管理类
管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。
b、物业管理类
房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
c、法律知识类
公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。
d、财务知识类
学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。
④培训方式
专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。
⑤组织实施
由公司人力资源管理部门直接组织实施。
⑥培训评估
每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估,以便在以后的培训中更好地采取培训措施。
⑵中层管理者
①、培训目的
掌握企业管理相关知识,精通物业管理基础知识,熟悉与工作相关法律知识,了解财务管理相关知识。
②、培训内容
a、企业管理类
管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。
b、物业管理类
房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
c、法律知识类
物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。
③培训方式
专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。
④组织实施
基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施,专业课由 人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。
⑤培训评估
每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估,以便在今后采取更好的培训措施。
⑶基层管理者
①培训目的
了解企业管理基础知识,掌握物业管理基础知识,熟悉与工作相关法律知识。
②培训内容
a、企业管理类
管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。
b、物业管理类
物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
c、法律知识类
物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。
③培训方式
专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。
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基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施,专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。
⑤培训评估
每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估,以便在今后采取更好的培训措施。
⑷基层操作人员培训
该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程,可由各部门具体组织实施。
2、以实施培训的不同阶段分
⑴岗前培训
①培训目的
为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训,通过培训认定其上岗资格。
②培训内容
公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。
③组织实施
由公司人力资源部门组织实施。
④培训评估
考核合格后上岗。
⑵在岗培训
为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。
⑶转岗培训
为在职人员岗位轮换之前进行的培训,目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。
3、以培训的不同类型分
⑴学历教育
是成人继续教育的一种方式,公司应在工作时间上积极给予支持,如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。
⑵职业技能培训
根据国家劳动社会保障部的有关规定,物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗,凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。
⑶专项培训
为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如:为提高员工公文写作能力而进行的写作培训;为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。
七、培训工作误区
(一)员工培训不重要
的管理者认为培训工作不重要,这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻;只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实;只有通过培训才能使员工的素质得到提升;只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。
(二)员工培训有风险
有的管理者担心自己培训好的员工跳槽,因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为,其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业,最终企业只留下一些平庸的员工。
(三)员工培训是人事部门的事
第2篇 物业公司绩效考核管理作业指导书-3
物业公司绩效考核管理作业指导书(三)
1.目的
考核各管理处/部门及职员的工作绩效,挖掘人员潜能,充分调动职员的工作积极性和主动性,公平决定职员的职位和待遇,提高企业经营效益,促进企业人才的开发和合理使用。
2.范围
适用于管理处/部门及职员(总经理及总经理助理由集团和地产公司负责考核)绩效考核管理。
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责频次/时间
总经理与各管理处/部门负责人签订《经营管理责任书》
每年年初
与各管理处/部门负责人进行绩效考核面谈
考核后
审批各管理处/部门负责人的即时奖惩
持续
分管负责人
在总经理授权下,与管理处负责人进行绩效考核面谈
考核后
对管理处/部门负责人进行即时奖惩
持续
办公室主任负责组织对管理处/部门第一负责人进行经营管理责任书的签订每年年初一次
负责成立绩效考核小组,根据年度经营管理责任书推进管理处/部门绩效考核每季度结束后第一个月
负责组织对管理处/部门第一负责人进行半年考核每年五、十一月
审批各管理处/部门上报的'即时激励奖和部门经理特别奖' 每月
负责公司年度管理处/部门及个人评优工作年终
负责督导见习经理/主管竞争上岗活动每年第二季度
管理处/部门 第一负责人对管理处/部门经理助理以下职员的半年绩效进行考核每年五、十一月
与直属职员进行季度考核面谈,对部门内考核'优秀'以上和'需改进'以下职员进行重点面谈。每次绩效考核后
审批职员月度考核积分汇总表情况每月
审批权限内的管理处/部门即时激励奖每月
负责督导管理处/部门内部公开竞争上岗活动持续
绩效考核专员组织安排季度/半年考核考核定期
汇总公司职员季度考核结果,并负责将职员考评结果存档考核后
推进组织公司中高级等级考核每年五、十一月
人事管理员汇总职员各类考核结果并由办公室存档每次考核后
统计员工月积分上报办公室薪酬专员每月
统计职员考核分数,上报办公室绩效考核专员考核后
将管理处及时激励奖报办公室备案或审批每月
负责组织动员职员参加各类等级考核、竞争上岗活动每年五、十一月
品质管理部协助办公室实施相关专业等级的考核每年五、十一月
5.方法及过程控制
5.1 管理处/部门业绩考核
5.1.1公司每年年初与各管理处/部门签订《经营管理责任书》,明确年度经营管理指标。
5.1.2 每季度办公室根据各管理处、各部门《经营管理责任书》实施结果,对各管理处/部门进行季度考核。年终成立考核小组进行完成情况的年度考核。
5.1.3考核结果经各管理处/部门确认后,由办公室在公司范围内公示。并作为评定各管理处/部门业绩的重要依据,与管理处/部门奖金及负责人奖金挂钩。
5.2 各类人员考核
5.2.1 管理处/部门第一负责人考核
5.2.1.1每半年考核一次,内容包括管理处/部门《经营管理责任书》完成情况、360度民主测评等内容。每次考核后由总经理或授权分管领导进行考核面谈。
5.2.1.2考核结果作为评定个人业绩的重要依据,直接与个人奖金及晋升挂钩。
5.2.2 经理助理、主管(办)以及文员进行月度积分加季度考核
5.2.2.1管理处/部门进行月度积分考核(依据见附件一)。月度积分即时奖励,并累计到考核期。在进行半年考核时占权重的20%。
5.2.2.2每季度考核一次,安排在每季度后的一个月内。按物业公司年度考核方案的有关规定进行,考核完成后安排职员面谈。半年考核占每次考核权重的80%。考核结果以积分考核+半年考核作为每半年的最终考核。
5.2.2.3考核结果由办公室归档保存一年,并依物业公司年度考核方案的有关规定,直接与奖金挂钩。
5.2.3 班长及以下职员进行月度积分加半年绩效考核
5.2.3.1管理处/部门对职员进行月度积分考核,填写《员工积分通知单》,报办公室薪酬专员。月度积分即时奖励,并累计到考核期。在进行半年考核时占权重的20%。
5.2.3.2每半年考核一次,安排在每年五、十一月进行。按物业公司年度考核方案的有关规定,考核完成后安排职员面谈。半年考核占权重的80%。考核结果以积分考核+半年考核作为每半年的最终考核。
5.2.3.3考核结果由办公室归档保存一年,并依《物业公司年度考核方案》的有关规定,直接与奖金挂钩。
5.3 过程控制
5.3.1职员积分考核由直接管理人每月以《职员月度积分通知单》方式进行,并报办公室薪酬专员。同时由人事管理员在考核期末以发生的《职员月度积分通知单》填写《职员考核积分汇总表》报办公室绩效考核专员。
5.3.2办公室将《职员考核积分汇总表》与考核期结束后的考核结果合并计算次考核结果。并公布。
5.3.3考核结果由办公室归档保存一年。
5.4. 职员奖惩
5.4.1管理处第一负责人以下人员奖惩
5.4.1.1职员月度考核积分按《月度积分考核管理制度》规定执行。
5.4.1.2惩罚为解除劳动合同的,须填写《离职手续完备表》经部门负责人审核,报办公室负责人审批后执行。
5.4.2部门及管理处负责人的奖惩,由办公室上报总经理或由管理层讨论通过审批后执行。
6.支持性文件
无
7.质量记录表格
tjzzwy6.2-z01-02-f1《职员考核积分汇总表》
tjzzwy6.2-z01-02-f2《职员月度积分通知单》
tjzzwy6.2-z01-02-f3《离职手续完备表》
8、附件
附件一:《月度积分考核管理制度》
第3篇 物业管理师物业管理实务试题-第三章物业管理合同
物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章物业管理合同
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1.在()阶段,由()制定业主临时公约。
a物业销售之前建设单位
b物业销售之前物业管理企业
c物业人住阶段建设单位
d物业人住阶段物业管理企业
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对业主公约的掌握程度。物业销售之前,由建设单位制订业主临时公约。故本题选a,有关内容可参见教材第66页。
2.下列属于合同要约的是()。
a拍卖b广告c标价d投标
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项a“拍卖”选项b“广告”选项c“标价”属于邀请要约。故本题选d,有关内容可参见教材第51页。
3.物业管理招标是()。
a要约b承诺c邀请要约d反要约
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对要约的掌握程度。招标是邀请要约,投标是要约。故本题选c,有关内容可参见教材第50一52页。
4.前期物业服务应达到()的质量标准。
a国家规定b省、市规定c合同约定d业主要求
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。故本题选c,有关内容可参见教材第56页。
5.下列不属于合同签订应遵循的基本原则是()。
a诚实信用b权利义务公平对等c业主占主导地位d合同自由
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本
题选c,有关内容可参见教材第54~55页。
6.承诺必须由()作出,才能产生法律效力。
a要约人b受要约人c第三方d要约人的代理人
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对合同的承诺的掌握程度。合同承诺必须由受要约人或其代理人作出。故本题选b,有关内容可参见教材第52页。
7.物业管理服务合同一般采用()。
a书面合同b口头合同c事实合同d以上都可以
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对物业管理服务合同的掌握程度。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同形式,如前期物业服务合同、物业服务
合同、业主公约等。故本题选a,有关内容可参见教材第54页。
8.前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将()。
a继续生效b中止c终止d以上都不可以
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同区别的掌握程度。前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将会终止。故本题选c,有关内容可参见教材第58页。
9.物业服务合同签订的过程中,某业主对物业管理企业提出异议,该业主的反对()。
a成立b不成立c根据具体情况具体分析d该业主可拒绝履行合同义务
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法,其中的单个业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。故本题选b,有关内容可参见教材第57~58页。
10.业主自有物业专有部分的承接验收属于()之间的问题。
a业主与开发商b业主与物业公司c物业公司与开发商d业主与施工方
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对签订前期物业服务合同应注意的事项的掌握程度。物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节,而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题,无需在合同中约定。故本题选a,有关内容可参见教材第57页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1.合同要约构成要件有()。
a要约必须是特定人的意思表示
b要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定
c要约发出就生效
d所有的订约提议都可以构成要约
e要约不一定具有订立合同的意图
【答案】a b
【解析】本题考查的是考生对合同要约的构成要件的掌握程度。要约的构成要件包括:①要约必须是特定人的意思表示,必须具有订立合同的意图;②要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须
具体确定;③要约必须传达到受要约人才能生效。故本题选ab,有关内容可参见教材第51页。
2.下列属于邀请要约的有()。
a广告b标价c投标d拍卖e招标
【答案】a b d e
【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项c“投标”是要约。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第50~52页。
3.合同要件应当具备的必要条件有()。
a当事人的缔约能力
b当事人的真实意思表示
c合同的内容的合法
d合同的形式合法
e合同的权利与义务对等
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对合同要件应具备的必要条件的掌握程度。选项e“合同的权利与义务对等”属于“合同签订应遵循的基本原则”。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第53页。
4.合同签订应遵循的基本原则有()。
a当事人的缔约能力
b诚实信用
c守法和维护社会公益
d合同自由
e主体平等
【答案】b c d e
【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本
题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第54~55页。
5.物业服务合同可因以下哪些原因终止()。
a物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同
b因不可抗力致使物业服务合同无法履行
c业主委员会选聘了新的物业管理企业
d物业管理企业被宣告破产
e法律、法规规定的其他情形
【答案】a b d e
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同的掌握程度。物业服务合同可因下列原因终止:①物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同;②物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的;③因不可抗力致使物业服务合同无法履行;④物业管理企业被宣告破产;⑤法律、法规规定的其他情形。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第60页。
6.物业服务过程中出现的争议,可通过以下()方式解决。
a协商b仲裁c诉讼d行业主管部门裁定e以上都可以
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对争议的解决方式的掌握程度。一般情况下,有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成,则可依照合同中约定的仲裁条件请求仲裁委员会仲裁,或者向人民法院提起诉讼,故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第60页“明确违约责任的界定及争议的解决方式”的内容。
7.签订物业服务合同时,应特别注意的条款有()。
a明确服务期限
b项目所包括的内容具体、详细
c明确项目管理服务质量标准
d明确相应管理服务费用
e逐项写清管理服务项目
【答案】b c d e
【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同应注意的条款的掌握程度。要注意以下主要条款:①项目,及应逐项写清管理服务项目;②内容。即各项目所包含的具体内容越详细越好;③标准,即各项目具体内容的管理服务质量标准;④费用,即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用,故本题选b、c、d、e。有关内容可参见教材第59~60页“物业服务合同的主要条款宜细不宜粗”的内容。
8.根据《物业服务收费管理办法》,常规物业服务合同中物业服务费不包括()。
a业主人身保险
b业主机动车的保管
c使用人的人身保险
d物业公共区域公众责任险
e业主财产保管费用
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用,排除物业管理企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务,故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第59页“对免责条款的约定”的内容。
9.签订物业服务合同应注意()。
a合同双方当事人的权利和义务
b免责条款的约定
c违约责任的约定
d物业服务合同条款宜粗不宜细
e以上都正确
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。签订物业服务合同应注意的事项有:①明确业主委员会的权利义务;②明确物业管理企业的权利和义务;③对违约责任的约定;④对免责条款的约定;⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;⑥合同的签订要实事求是;⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第59~60页“签订物业服务合同应注意的事项”的内容。
10.物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在()。
a订立合同的当事人不同
b违约责任的约定不同
c服务内容不同
d合同期限不同
e服务质量标准不同
【答案】a d
【解析】本题考查的
是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同,故本题选a、d。有关内容可参见教材第58页“物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别”的内容。
11.签订前期物业服务合同的当事人是()。
a业主b业主委员会c建设单位d物业管理企业e物业使用人
【答案】c d
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业。故本题选c、d,有关内容可参见教材第50页。
12.物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有()特点。
a期限明确b期限不固定c期限不明确d稳定性弱e稳定性强
【答案】a e
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。物业服务合同期限由订立合同双方约定,与前期物业服务合同相比,具有期限明确、稳定性强等特点,故本题选a、e,有关内容可参见教材第58页。
13.前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的()。
a续筹b管理c使用d缴存e保管
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第57页。
14.物业服务合同的特点有()。
a一般权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下与物业管理企业签订物业服务合同
b《物业管理条例》对物业服务合同的签订双方主体资格作出了明确的规定,物业服务合同要向政府物业管理主管部门备案
c合同明确,业主或使用人要缴纳物业管理过程中的相关费用及物业管理企业还应取得一定的酬金或利润
d合同期限不确定
e只要通过法定的多数投票权数,所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。选项d“合同期限不确定”应为“有明确期限”。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第57~58页。
二、案例题
1. 某小区入住已五年,已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业a公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业,一直未能顺利进行,a物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付a物业管理公司的物业管理费。a物业管理公司在多次催缴未果的情况下,将王先生告到法院。请问你认为a物业管理公司能胜诉吗为什么
【答案】能胜诉,应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。
合同的期限虽然已经届满,但业主委员会没有选出新的物业管理企业,也没有订立新的物业服务合同,a物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主,实际享受a物业公司提供的服务,并未提出异议,理应按约支付物业管理费。
2.刘先生购买了一套位于顶层的商品房,“人住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定:为维护小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏。”人住后,刘先生未经物业公司同意,擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为:这是自己的房子,自己有权利处理,拒不拆除。物业公司决定:对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下,物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐,物业公司因此把刘先生告上了法庭。
物业公司的诉讼请求是:刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持刘先生在此案中的不当之处物业公司在操作中的错误所在
【答案】
(1)a物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据,应予以驳回;
b诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持;
c此案的诉讼费应由双方分担。
(2)业主应合理使用房屋,不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾,擅自封闭阳台和加装护栏,不仅侵犯了其他相关业主的利益,而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定,行为不当。
(3)首先,作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位,无权罚款;其次,物业公司应依照合同约定,采取协商或司法途径解决矛盾,无权采取停水、停电等方式处理纠纷。
3.a房地产开发商开发的居住小区一期已经人住,当时的物业管理工作由a房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和人住的临近,a开发商找到b物业管理公司并与之签订了为期十年
的物业管理合同,将该居住小区的物业管理权承包给b物业管理公司。按合同约定,b物业公司要向a开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问a开发商与b物业管理公司签订为
期十年的物业管理合同效力如何a开发商要求.b公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效
【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同,属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定,前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同,但是在此期间,若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后,前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。
(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份,在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同,开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有,是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为,该条款无效。
4.邵先生在某小区购买一套住宅人住三年,每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚,邵先生回家发现,自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏,整个门毁坏变形,屋内一片狼藉。邵先生立
即打电话给物业公司,同时报警。经统计,邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为,自己缴纳了物业管理费,物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责,家中被盗物业公司竟然毫无察觉,属于管理疏漏,应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下,邵先生对物业公司进行起诉,要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求为什么
【答案】法院不会完全支持邵先生的诉讼请求,但会部分支持邵先生的诉讼请求。
失窃案件发生时,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内,保安员未能巡逻发现,存在疏漏,未能及时发现、制止犯罪,对由此产生的损失负有一定
责任。但是,盗窃是发生在室内,发现起来有一定的难度,故物业公司无需承担全部责任。
5.你是某公司的高级管理人员,公司委派你起草前期物业服务合同,你认为前期物业服务的主要内容是什么物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些
【答案】前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系,包括主要部分为:一是合同的当事人,二是物业基本情况,三是服务内容与质量,四是服务费用,五是物业的经营与管理,六是承接查验和使用维护,七是专项维修资金,八是违约责任,九是其他事项。
物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别:
物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同,主要差别在于:一是订立合同的当事人不同,前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的,前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,具有期限明确,稳定强等特点。
6.你是某物业公司的高级管理人员,公司委派你与业主委员会签订物业服务合同,你认为签订物业服务合同应注意哪些事项
第4篇 物业辖区车辆管理疑难解答培训教案
物业辖区车辆管理疑难解答培训
为省事小区内车主不愿把车放在停车场上怎么办
1、首先我们的当值安管员要有礼貌(先敬礼,再纠正违章。)。
2、告之顾客这里是消防通道(除室内、外停车场,临时停车场),讲其危害性。
3、讲明把车停放此处,当值安管员也很难照料,安管员要有人情味。
4、对顾客的配合,当值安管员要真诚的感谢。
5、作为安管员若顾客确实不听劝阻的,及时向领班汇报。
收临时停车费时车主与管理员发生争议怎么办
1、当值安管员要及时报告当值领班。
2、当值领班赶到后,处事要有分寸,耐心解释,恰到好处(作为物业管理从业人员在执勤过程中,吃一点亏就非要找回来,或者说一定分清谁是谁非不可,必要时给顾客一个台阶)。
3、类事的事件一般是安管员坚守原则,事后对当值安管员要鼓励、表扬,提高安管员工作中的积极性。
4、但事后要作为案例分析,引导我们的安管员在执勤过程中的处事能力和应变能力。
社区内发生车位少车辆多的矛盾时如何应对
1、重新细致、合理的规划小区的停车位。
2、小区张贴“温馨提示”,告之别墅顾客,将自己的车停放在自家车库,否则将另行收费。
3、若条件许可的话,可在附近的停车场与顾客联系停车位。
出入口发生车辆堵塞现象如何应对
1、当值安管员及时了解事况,如果顾客的卡失效,立即联系上级领导,避免发生纠纷,先让顾客把车停放在不影响交通的地方。
2、顾客若不讲理,也不把车开走,当值安管员要对顾客讲明停车场出入口的重点和要害。
3、可根据事态,打122报交警,将其车辆挪开。
4、事情的经过了解清楚后,给顾客一个满意的答卷。
5、对停车场的岗位人员要严格培训,且要有较强的应变能力和服务意识。
社区内发生车辆乱停放现象时怎么办
1、处理矛盾的过程中要保持良好的服务礼仪和有效的沟通。
2、待之以礼、管之得法、晓之利害、不卑不亢,同时也不到于给顾客发泄和对立寻找借口(对业主的配合要表现出真诚的感谢)。
3、若不听劝告,公司有权通知交通部门来拖车。
社区内发生车撞人事故怎么处理
1、当值安管员立即通知领班、主任。在第一时间向公安机关报案。
2、对当事人及车辆不得让其离开现场,并保护好现场。
3、固定现场的目击证人。
4、若伤者严重,立即通知急救中心救护(拔打120电话)。并联系伤者的家属。
5、当值安管员作好完整的事故记录,配合公安机关取证、查实。
停车场车辆发生损坏事故怎么办如何判断与界定车辆的刮碰是在进入小区之前还是在之后发生的
1、停车场车辆发生损坏事故:
1.1当值安管员保护现场,通知领班、主任,在第一时间取证,最好用相机拍摄现场,不放过任何丝毫线索。
1.2安抚和稳定损车顾客当时的情绪。
1.3查看监控室的闭录系统及停车场出入的登记证明。
1.4协助损车顾客准确分析、判断、决策,起决定性作用。
1.5真凭实据时,处理一定要有分寸,有礼貌,灵活处理损车顾客与撞车顾客之间的关系。
1.6配合保险公司及政府相关部门的取证。
2、如何判断与界定车辆的刮碰是在进入小区之前还是在之后发生的:
2.1当值安管员保护现场,通知领班、主任,在第一时间取证,最好用相机拍摄现场,不放过任何丝毫线索。
2.2查看进出口车辆的闭录监控资料,准确的判断是否在小区发生的。
2.3没有闭录监控系统的小区,查看车辆进入小区的道口岗登记资料,回忆当进入小区的情形。
2.4在以后的工作中,引导我们安管员在车辆进入时多留意车辆的外观,有异常情况及时提醒顾客,并作好书面记录,很大程度就可以避免类似事件发生。
如何提高停车场管理员专业技能
1、具有军人的职业敏锐、体能,团队的协作精神,客户的服务技巧。
2、熟悉停车场所有明示标示、服务项目、收费标准。
3、熟悉停车场的管理职责和各项规章制度。
4、执行政府公安交管部门的管理规定,负责进出道口的检查、登记。
5、熟练操作、引导顾客车辆停放,掌握停车场的防火、防盗等安全防范技巧。
停车场发生丢车问题时如何应对被盗后官司如何取证
1、停车场发生丢车问题时:
1.1当值安管立即报告领班、主任,第一时间打122电话报交警。
1.2安抚顾客的情绪,保护丢车现场,并现场拍照。了解顾客丢车事件的全部过程,作现场记录。
1.3查看监控室闭录系统资料及道口岗车辆出入记录时间。
1.4协助顾客报保险公司,配合公安交警部门及保险公司的调查工作。
1.5在配合调查中要积极的协助,只有这样才有助于顾客解决纠纷,又能分清自己应不承担的责任和应承担多大责任等问题。
1.6公司可通过保险公司分散风险
2、被盗后官司取证:
2.1全面加强证据搜索,查看监控室闭录系统资料及道口岗车辆出入记录时间。
2.2协助、配合公安交警部门及保险公司的调查、取证工作。
停车场发生车辆内物品被盗事件怎么办
1、当值安管员立即通知领班,汇报情况。并保护好现场。
2、了解顾客丢失物品的全部过程。
3、根据物品的丢失价值和顾客的正确要求,由安管主任决定是否报警。
4、查看停车场的监控系统资料和车辆进入停车场的时间记录。
5、若丢失物品贵重和顾客的要求需要报警的,及时由主任打报警电话,并协助公安机关侦察。提供有力证据。
如何处理好停车场经
营者与保险公司、车主三者的关系
1、经营者是保险公司的合作伙伴,协同做好车主的服务工作。
2、经营者是车主信赖的好朋友,也是服务员。
3、经营是荣誉、服务是顾客、管理是物。
如何理顺经营停车场的法律关系
1、停车场是没有产权,至少国家现在对小区车位的产权规定还没有出台。
2、小区的停车场是开发商作为住宅配套的附属基地,其使用权应该属于全体业主共有,其收益权也应该属于全体业主(地下车场属开发商所有权,但一般由开发商签发的合同而定)。
3、停车场的收费较为低,是一种服务工作。
4、停车场的收费是一种对停车场的管理维修费和车位占用费。
如何进行停车场的经营手续报批
申请机动车停车场《道路运输经营许可证》的企业或者个体工商户,应当向该停车场所在地的区、县级市交通行政管理部门提交下列资料:
(一)经营许可申请书;
(二)场地使用权证明(附列明停车场面积的四至图)。租用他人场地的,应当提供合法有效的租赁合同。临时占用城市道路设置停车场的,应当提供市政管理部门发给的《临时占用道路许可证》;
(三)工商行政管理部门核发的营业执照
(四)场内交通标志和标线以及消防、环保等符合规定的批准文件
(五)具有与其业务量相适应的固定资产及流动资金的合法资信证明或者资金 担保证明
(六)符合法律、法规、规章规定的其他条件的证明资料
社区内停车位被无车主(找不到车辆主人)长期占用怎么办
1、类似情况是物业公司最无奈的事件,为小区的整体面貌,相关工作人员还要定期打扫卫生。
2、首先确定该车是否是小区业主的车辆,如果是最好联系车的主人。
3、长时间的无人来认领车后,请求公安交警部门来拖车,管理处就付拖车费、登记和办理相关手续。
4、发现初期时,可用最笨而又可行的方法,就是将车拖到又偏又很少有顾客停车的位置。
车辆噪音的紧急处理办法
1、及时赶到现场,了解原委。
2、礼貌而有耐心的给顾客解释,小区有噪声的危害性。
3、在小区加强张贴“温馨提示”,强化车主的宁静意识
(例:宁静致远 一鸣惊人)(例:全心全意全为你)。
停车场地如何进行车位划线与标识
1、根据停车场的特点,合理规范小区的停车位,按停车场的构造和设置而定,例:将进车口与出车口分开,或分多个停车场进、出口。
2、停车场内可设置“人车分流”或“人车共存”等方案,确保车主的安 全。
3、合理的划分车主的停车位,每位顾客的停车位进行编号并悬挂车牌号码,让每位顾客的车辆有序的停放在自家的车位。
4、停车场出入、车场内、转弯处必须有明显的标示牌(例:限高标示牌、限速标示牌、转弯标示牌、出口标示牌等等)。
停车场收费标准如何确定
目前国内还没有出台统一《停车场收费标准》的法规。我们公司按照东莞市物价局规定进行收费。
什么情况下可以免收停车服务费
1、停车场内停车不足30分钟可免收停车费。
2、政府机关办公务的可免收停车费(例:公安局、交警队、税
务局、国土局、政法机关等等)。
第5篇 金地花园物业管理方式
金地国际花园物业管理方式
借金地物业'以物业管理为依托,以业户服务为中心'的管理理念和'基本职能标准化、业户服务个性化'的管理模式;结合金地国际花园物业的实际状况和业户需求,使金地国际花园物业管理专业化、规范化,树立北京市物业管理新典范。
(一)金地国际花园内部管理架构
(二)、运作机制
1.金地国际花园管理运作机制图
2.全面质量管理
根据iso9001质量保证国际标准的有关要求,全面推行质量管理,把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人,并通过监督检查,使工作质量不断提高,达到业户满意的效果。
3.计划目标管理
按金地物业制定的各项管理指标,金地国际花园管理处各职能管理人员明确责任,授予权利,在实施过程中加强检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。
4.协调管理
运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。
--以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
--运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过岗位竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
--舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的
--管理者的凝聚力,具体情况为领导者或一名管理人员的吸引力、影响力,这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
5.督导管理
管理处拟采用金地物业管理公司成熟的督导管理方式,对各能职部门实施指挥和指导管理。
--经济管理,通过制定员工考评和工作成绩的工资制度,调动员工积极性。
--法规管理,制定一套完整的规章制度和工作程序,以此规范员工言行,提高工作质量和工作效率。
--宣传教育,通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神,职业道德;加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平。
(三)、监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差。保证小区管理机构及其工作人员依法办事。
--管理者对机构内部工作人员进行监督
--业户对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系
--过信息反馈监督,通过各种手段及实现监督管理的闭环机制,保证小区物业管理监督机制的有效实现
(四)、信息反馈控制方式:
(1)中央控制室,通过投诉电话、闭路电视、巡更系统无线对讲机等现代工具,及时反馈住宅区内发生的情况。
(2)严格的岗位责任制和完善的管理规章制度,实行规范化运作。
(3)流畅严密的运作流程,一环紧扣一环的,一环监督一环。
(4)管理处经理、主管的每月(日)检查,通过总结评比获取反馈信息。
(5)通过反馈信息的总评比,及时发现管理服务上的缺点、盲点,以便改进工作,提高服务质量。
(五)量化管理及标准化运作
1、量化管理
每年根据iso9001质量方针,确定年度质量目标,对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、维修及时率、消防隐患处理率等指标作出量化要求。
1)实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。
2)管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。
3)财务运作量化,制定详细的年度财务预算方案,对管理处各项目采取计划的控制成本的财务指标量化管理,提高效益。
2.运作标准化管理
1)贯彻公司iso9001物业管理质量体系,导入iso14000环境管理质量体系管理规程和操作要求。
2)运用公司《员工手册》,规范管理处员工的行为,提倡专业、规范、文明的行为表率。
3)发挥计算机管理系统的作用,提高物业管理工作效率。
4)实施公司企业形象系统。
5)运用酒店管理模式在金地国际花园的进行管理、服务工作。
第6篇 物业区有线电视管理守则
物业园区有线电视管理守则
为使业主(住户)接收到逼真、清晰的电视图像,规范有线电视网络管理,特制定本规定:
1、严格执行《广州市有线广播电视设施保护规定》的条例。
2、不可将电视插孔、底座取出搭线。
3、不可使用超标辐射及发射设备用具
4、业主(住户)不得利用有线电视网络发射任何信号(包括商业广告、录像等)
第7篇 某写字楼物业财务管理
一、物业管理的收费项目
(一)物业管理费
物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。
(二)代收代缴项目
1、电费
2、水费
3、有线电视管理费
4、通讯费
(三)多种经营收费
1、停车场收费
2、租售代理收费
3、家政服务收费
4、其他特约服务收费
5、其他多种经营服务收费
(四)其他收费项目
1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;
1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;
2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;
3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划,报业主委员会审核同意后,按受益业主的建筑面积分摊给各业主。
二、管理费的核定
(一)制订收费标准的原则
1.收支相抵,略有节余
2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)
3.前瞻性及相对稳定性原则
(二)收费标准的预算
1.资料准备
2.收费项目分解与归集
3.标准试算
(三)物业管理费的构成
1.管理服务人员的工资及福利,包括工资、津贴、福利、社会保险费等;
2.办公费用,包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;
3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用,包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;
4.清洁绿化费,包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;
5.保安费用,包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;
6.公共水电支出;
7.不可预见费用;
8.节日装饰费,如重大节日的场地布置等的支出;
9.聘请专业人士费用,如聘请律师、会计师等的支出;
10.经理人酬金;
11.法定税费。
(四)收费标准的调整
影响管理费变化的主要因素有:
1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;
2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;
3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。
管理费的调整一般采取“增加法”,即在原来预算的基础上,将增加的项目和金额加上去,再按使用功能、使用性质和面积分摊,加上原来的标准即为调整后的标准。
三、费用的缴纳
(一) 物业管理企业要事先制订好
费用缴纳的办法,让用户做到心中有数。同时,还应设立滞纳金与违约处理条款,要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。
(二) 物业管理企业在催收过程中,不应盲目派单或派完催款单就完事,而应该与未缴费业主或客户取得联系,了解业主或客户的情况,具体问题具体分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中,其物业管理收支是按实列支的,对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体,必须有一个合理的利润率,否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例,提成给管理企业作为企业利润的资金,即为经理人酬金
(或称管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右,通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。
第8篇 物业区域告示栏设置使用管理程序
物业区域告示栏设置与使用管理程序
1 告示栏的设置
为了能将管理中心的各项工作安排及时通知客户,为了加强管理中心与客户之间的联系与沟通,特此在公共区域设置告示栏,以方便客户。
2 公告栏使用管理程序
前言
公告栏的定义:管理中心设置在首层大堂明显位置,用于张贴**物业管理中心针对**内全体客户之重要公告,及发布重要信息时使用的设施称为公告栏。
设置目的:**物业管理中心设置公告栏的目的是方便管理中心与客户间的信息传递,使客户能够及时知晓管理中心发布的重要信息,方便客户的日常办公。
批准实施:《公告栏使用管理程序》由**物业管理中心物业部制订,经管理中心总物业经理审核后批准实施。
公告栏内公告的张贴
公告栏内张贴的任何公告均须经物业部经理批准后方可张贴。
除特殊原因外,所有公告均以a4纸(297mmχ210mm)打印,每张公告在不与其他公告发生重叠时,均以透明图钉在距离纸张四角临近两边各10mm处固定。
张贴及撤换公告的工作由物业助理负责。
公告的张贴及撤换时间根据公告内所载信息的生效时间确定,具体情况可参照以下2条处理:
如公告所载信息为不需要客户提前做任何准备工作,则张贴工作在公告时间生效前48小时完成。
如公告所载信息需要提前告之客户做好准备工作,需在所载信息生效前72小时将公告张贴在公告栏内。
公告栏可张贴公告部分的尺寸为上下长870mm,左右宽570mm,公告栏内最多只能张贴6张公告,具体的张贴方式根据公告的多少来确定:
1张公告时,此公告张贴于公告栏的中心位置,即公告左边距离公告栏左边180mm,公告上边距离公告栏280mm。
当有2张公告时,2张公告上下排列,每张公告左边距离公告栏左边仍为180mm,上公告为生效日期早的公告,同时其上边距离公告栏120mm,下公告为生效日期晚的公告。上公告下边与下公告上边距离为30mm。
当有3张公告时,当三张公告内容相同,但文字分别以英文、中文、日文分别书写时,则公告栏左上角张贴英文公告,其左边距离公告栏60mm,其上边距离公告栏120mm;公告栏右上角张贴中文公告,其左边距离英文公告右边为30mm,其上边距离公告栏同为120mm,英文公告正下方30mm张贴日文公告。如所张贴的三份公告的内容不同,则左上角公告为生效日期最远,右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告为生效日期最近的公告。
当有4张公告时,前三张的张贴位置同“c.”;有3张公告时,第四张公告张贴在第三张公告的正右方30mm处,且第四张公告的生效日期比其左侧公告还近。
当有5张公告时,左上角公告左边距离公告栏左边仍为60mm,其上边距离公告栏上边为10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm处,第三张公告上边压在左上角第一份公告下边重叠15mm处,第四张公告上边压在右上角第二份公告下边重叠15mm处,第五张公告上边压在第三张公告下边重叠15mm处,其日期及顺序排列参照“c”及“d”。
当有6张公告时,其前五张公告排列顺序同上,第六张公告上边压在第四张公告下边重叠15mm处。其日期及顺序排列参照“c”及“d”。
如两张公告的生效日期相同时,则已公告序号小的排在较早的位置上。
公告栏内公告的撤消
公告的有效日期已到期时,由物业助理于到期当日20:00前,将到期的公告取下,并于次日交物业经理确认收回签字。如有特殊情况未能按时撤消公告,物业助理应及时上报,由物业经理跟进处理。
公告栏内的到期公告被撤下后,如还有其他公告,撤下公告的人员需要按照本程序b项第5]条的规定对剩余的公告进行重新排列。
所有撤消的公告由物业助理进行存档,保存期限为三年,到期后由物业助理进行统一处理。
第9篇 优秀物业管理小区汇报材料
创优秀物业管理小区汇报材料
**位于福田区梅秀路,于2000年12月竣工交付使用,由深圳市京基房地产开发公司开发建设,**物业 管理公司提供物业管理服务。小区占地面积约37500平方米,总建筑面积约125000平方米,共有17栋住宅(12
第10篇 物业管理公司章程范例
物业管理有限公司章程范例
为适应社会主义市场经济发展,依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及其他有关法律、行政法规的决定,由一方出资设立zz市rh物业管理有限公司(以下简称'公司'),特制定本章程。
第一章公司名称和住所
第一条 公司名称:zz市rh物业管理有限公司
第二条 公司住所:zz市火车南站开发区aa嘉园小区
第二章公司经营范围
第三条 公司经营范围:主营房地产物业管理、维修、养护,楼宇机电配套设备管理维修,清洁卫生,庭园绿化及辖区内车辆停放管理。兼营与住宅(含大厦)相配套的商业、饮食业、便民服务业。
第三章公司注册资本
第四条 公司注册资本:人民币伍拾万元。
第四章股东的姓名或者名称
第五条股东姓名左爱梅
第五章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则
第六条公司设立执行董事,由股东担任,行使下列职权:
(1)决定公司的经营计划和投资方案;
(2)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;
(3)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(4)制订增加或者减少注册资本的方案;
(5)拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;
(6)决定公司内部管理机构的设置;
(7)提名公司经理人选,根据经理的提名,聘任或者解聘公司副经理,财务负责人,决定其报酬事项;
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司签署有关文件。
第七条股东作出的公司决定采取书面形式,签字后制备于公司,公司设立经理1名,由股东担任或聘任(解聘)。经理对股东负责,行使下列职权:
(1)主持公司的生产经营管理工作;
(2)组织实施公司年度经营计划和投资方案;
(3)拟订公司内部管理机构设置方案;
(4)拟订公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具体规章;
(6)提请聘任或者解聘公司副经理,财务负责人;
(7)聘任或者解聘除应由投资人聘任或者解聘以外的负责管理人员;
第八条公司设立监事1名,由股东聘任产生。监事对股东负责。
监事行使下列职权:
(1)检查公司财务;
(2)对执行董事、经理行使公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;
(3)当经理的行为损害公司的利益时,要求经理予以纠正;
(4)提议召开公司会议;
(5)依照《公司法》第一百五十二条的规定,对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
(6)接受《公司法》规定的监事的责任和义务
第九条公司执行董事、经理、财务负责人不得兼任公司监事。
第六章财务、会计、利润分配及劳动用工制度
第十条公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度,并应当每一会计年度终了时作财务会计报告。
第十一条财务会计报告包括下列财务会计报表及附属明细表;
1、资产负债表;
2、损益表;
3、财务状况变动表;
4、财务情况说明书;
5、利润分配表。
第十二条执行董事为公司的法定代表人。
第十三条公司除法定的会计帐册外,不得另设会计帐册。对公司资产,不得以任何个人名义开立帐户存储。
第十四条公司交纳所得税后的利润,按下列顺序分配:
1、弥补上一年度亏损;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投资人取得投资利润。
公司法定公积金累积额为公司注册资本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公积金由投资人决定。公司不得弥补公司亏损和法定公积金、公益金之前分配利润。
第十五条劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行。
第七章公司的解散事由与清算办法
第十六条公司的营业期限为二十年,从《企业法人营业执照》签发之日起计算。
第十七条公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时;
(2)股东决定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司违反法律、行政法规被依法责令关闭的;
(5)因不可抗力事件致使公司无法继续经营的;
(6)宣告破产。
第十八条公司解散时,应依《公司法》的规定成立清算组对公司进行清算。清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。
第八章其他事项
第十九条 公司根据需要或涉及公司登记事项变更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得与法律、法规相抵触,同时应向公司登记机关做备案登记。
第二十条 公司登记事项以公司登记机关核准的为准。
第二十一条公司章程条款如与国家法律、法规相抵触的,以国家法律法规为准。
第二十二条 本章程自公司设立之日起生效。
第二十三条 本章程一式三份,股东一份,公司留存一份,并报公司登记机关备案一份。
股东签字(盖章):
zz市rh物业管理有限公司
20**年1月2日
第11篇 物业管理公司安防保安培训资料
1.物业管理的'物业'是什么
答:是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。
2.'物业管理'是指什么
答:是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和位业主、房屋使用人提供的服务。
3.什么要实行物业管理
答:是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求,建立业主自治与与物业管理相结合的物业管理新体制,规范物业管理行为,提高城市住宅区物业管理水平,为小区居民创造和保持政界、文明、安全、方便的居住环境,延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥,事业主的物业保值、增值。
4.业管理的'业主'和'房屋使用人'是指什么
答:业主是指住宅区内各类房屋的所有人;房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。
5.物业管理企业的作用是什么
答:为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境;
提高城市管理的社会化、专业化能力;
延长物业使用年限确保其功能的正常发挥;
使业主的物业保值、增值。
6.安防的职责是什么
答:安防的职责是:
a)安防员上岗必须穿制服,佩戴装备(对讲机),严整仪容,纠正违章时先礼,必须做到以礼待人。
b)作风正派,遵纪守法,坚守岗位,提高警惕,发现违法犯罪分子要及时汇报领班及部门领导。
c)值班安防人员要认真做好放火、防盗、防劫工作,认真检查设备设施,发现安全隐患立即查明情况,排除险情,并及时报告领班吉部门领导,确保管区的安全。
d)执勤过程中要勤巡查,要有敏锐的目光,注意发现可疑的人、事、物,预防案件、事故的发生,力争做到万无一失。
e)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财产不得随便乱用。
f)严格遵守上下班时间及值班纪律,对在岗位发生的各种情况要认真处理,并且做好详细的书面记载。
g)对业主及访客的进出机动车辆应行军礼放行。
h)严格执行交接班制度、按时按规定交接班。
i)对小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。
7.有礼貌的查询进入小区的访客,并尽可能登记身份证,如有怀疑,应通知有关住户。
8.若发生案件,应采取一系列步骤以协助破案:
(1)立即汇报部门领导和拨打110电话,并留在现场直至公安人员到达;
(2)切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品,保留现场证据,方便取证工作;
(3)禁止任何人在现场走动,并礼貌地劝阻闲人进入现场,以方便公安人员现场调查;
(4)向公安人员提供相关案件详情。
9.小区对装修施工单位与那些规定
答:进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。与物业管理公司签订《装修安全责任书》和《装修施工承诺表》,并领取《施工许可证》。
办理《临时出入证》,交身份证复印件两张、申报工种、人数(暂住人员)、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳工本费n元/人。
保证公共设施完好,保持住宅、绿地、道路政界、美观;不乱协、不乱画、不乱堆建筑材料,装修建筑垃圾必须袋装(编织袋或麻袋),定时堆放指定地点。
保证安全施工,落实防火措施,由于违章所造成的事故,由施工队负一切经济损失和法律责任。
装修时间为8:00-12:00,14:00-20:00,非此时间段,不得装修(发出噪音)。
装修施工人员的车辆一律不得进入小区。
10.什么是业主大会什么是业主委员会
答:业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织。
业主委员会是业主大会的常设执行机构,经所在地政府物业管理主管部门登记确认批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利,业委会委员从全体业主中产生。
业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。
11.物业管理公司和业主委员会的关系是什么
答:物业管理公司与业主委员会共同管理者一定范围的物业,是平等的,双方存在一定的法律关系和经济关系。
法律关系是:业主委员会和物业管理公司是委托和受托、聘用和受聘的关系。
经济关系是:物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的,在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬。同样,业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。
12.日常工作中常遇问题及解答。
1)如有业主想装有线电视,找到我们,请我们带为办理,如何解释
答:a.如果是初装户,代办费为n元,请住户缴纳初装费n元(别墅的价格),将身份证和联系电话留下,两天内可以代为办理。b.如果是移机,代办费为n元,请住户缴纳移机费n元,将身份证、最近一次缴纳有线电视费用单和联系电话留下,两天内可以代为办理。
2)如果业主家户外水表爆裂,找到我们,如何解释
答:由于水表产权系属自来水公司所有,任何人不得随意更换,因此,请住户自己来联系自来水公司丁卯分公司,反映情况。也可以我们代为反映情况。自来水公司丁卯分公。
3)春节期间,如业主家中水电出现问题,到门卫处报修,如何解释
答:一方面安慰业主宽心,一方面立刻拨打电话………反映情况,或直接拨答手机………..找*****(水电维修工),问清何时能来后,向业主解释。
4)如有访客来访,如何接待
答:当值安防应敬礼,并说:'您好,请问你找那一栋,那一位'
如果对方准确说出姓名、位置,应询问是否已联系过,如已联系过,应敬礼放行;如未联系,应让对方车辆靠边活到值班室登记,并联系对方要找的住户。如业主确认,可礼貌放行。如业主不在家,或不愿意相见,应礼貌的向对方说:'对不起,你要找的住户暂时不在家,请您下次再来。'
如果对方不能说出要找的住户的姓名或位置,应请其到值班室登记,并请他主动电话联系,或我们联系业主确认。
如果来人不愿登记或说不出要访的人的姓名及楼栋且要强闯小区时,应立刻汇报领班,并拨打报警电话*****,领班应在5分钟内抵达现场。
如果来人是装修
施工人员,应核对有无有效的临时出入证,如有,验证后,应登记后放行;
如果没有,则要求其办理临时出入证后方可进入。
如果来访人员携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时,当之安防应礼貌的拒绝物主讲此类物品带入小区。
13.如有住户要求寄存物品并代为保管时,如何解释。
答:如果寄存为普通物品,应请其说出明细来,签字确认,并说出来取时间,原则上不应超过三天。如超期未取,应将物品上缴领班,做好详细的值班纪录。
如果为贵重物品,应委婉拒绝;如对方请求代为保管时,不得超过一天,并请其签字确认。如超期未取,应立即将物品上缴领班,做好详细的值班纪录。
14.大宗物件出小区,应如何处理
答:应确认对方身份,如对方为业主,应请其填写物品放行登记表,填写无误后,礼貌放行;
如对方不是业主,应请其填写物品放行登记表,并请其联系业主或直接联系业主确认;确认无误后,礼貌放行;如有误,应制止其出小区,并联系业主到现场确认。
15.突发事件处理程序:
快速反应原则:
--正门当值安防一名3分钟内赶至现场;
安防领班3分钟内赶至现场。
统一指挥原则;
--处理突发事件有主管经理负责统一指挥;
特殊情况下,有安防领班负责统一指挥。
服从命令原则:
--任何工作人员须无条件服从主管经理的命令,安防领班负责对突发事件的处理过程的详细记录。
团结协作原则:
1)盗窃。
当安防员、安防领班发现有盗窃现象或接到盗窃安防时,立即用通讯器材(对讲机或电话)想安防领班/主管经理报告现场的具体位置,然后留在被盗现场,或迅速赶到被盗现场,维护现场安防,保护现场,禁止一切人员进出现场:
a.安防员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况;
b.安防员到达现场前,案犯已逃离现场时,可用电话或对讲机报告,但在使用时对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语:'队长,请你速到**位置;
c.安防员到达现场时,如案犯仍未逃跑或已抓捕,可使用通讯器材向领班汇报。
安防领班接到报告后立即用通讯器材交待前后门卫,并迅速赶赴现场指挥:
d.对案发现场进行保护;
e.领班到达现场立即了解案情及相关资料(询问笔录),根据案情需要及案件损失大小向公安机关报告案情。
2)打架斗殴
当值安防在巡逻发现打架斗殴行为或接到打架斗殴安防是:
a.应立即上前制止或迅速赶赴现场制止,同时向保安领班报告具体位置,以伤人数、参与打架的人数;
b.将现场围观的人员隔离或劝离现场,维护现场的道路交通安防,保护好现场;
安防领班接到报告后,3分钟内赶至现场,领班到达现场后,立即了解案情及相关资料,根据现场的事态做出布置:
--对事态轻微的事件进行调解,事后向公安机关报案;
--对事态严重的,应立即报告公安机关。
3)抢劫
当值安防巡逻中发现抢劫或接到抢劫报案时:
a.应立即制止或赶赴现场制止,对现场进行保护,同时向领班汇报;
b.向事主了解抢劫过程中人身是否受到损伤及财务的损失情况,如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治;
c.在追捕犯罪嫌疑人时,应采取:'敌逃我追,敌强我缠,一边追一边联络'的方法,等支援的安防或公安人员赶到现场后一起擒获,以免造成不必要的损伤。
4)凶杀
当值安防巡逻中发现凶杀行为或接到凶杀报案时:
a.立即向安防领班汇报,并制止犯罪行为,对现场进行保护;
b.封锁案发现场,在公安机关人员到达前,坚决禁止任何人进出现场(如受害者家属、朋友等)
c.对伤者应立即报救护车送往医院抢救;
d.公安人员到达时,立即向公安机关报告。
5)中毒(如住户煤气、食物中毒等)
当值安防巡逻中发现有中毒情况或接到中毒报案时:
a.立即向安防领班汇报,并留在现场或赶赴现场切断毒源,使毒物不再扩散,疏散现场周围的围观者;
b.对煤气中毒者,尽快将中毒者撤离现场,将中毒者移到空气通畅处,松开衣扣和腰带,并尽快报救护车送往医院抢救;
c.对其他类别的中毒者,应尽快将中毒者撤离现场,消除口腔异物,维持呼吸道通,注意保温并立即报救护车送往医院抢救;
d.将中毒人数、地点及抢救措施报告给领班领班接到报告后,立即赶赴现场抢救:
e.维护现场,疏散人群及抢救中毒人员;
f.调查中毒原因,核准毒源是否已切断,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡;
6)交通意外事故
当值安防巡逻中发现有交通意外事故或接到交通意外事故报案时:
a.立即向领班报告发生交通意外事故现场的具体位置
b.留在现场或迅速赶赴现场维护交通安防和保护现场,抢救伤者领班接到报告后,立即赶赴现场抢救:
a.维护现场安防、交通安防;
b.将重伤者报救护车送往医院抢救
7)可疑爆炸物品
a.迅速报警,不要轻易动可疑爆炸物,尽可能保护、控制现场,并立即通知公司领导和各部门经理人员到场。
b.各部门人员到现场后的职责:布置以可疑爆炸物或爆炸物为中心的警界线,控制现场;同时报告公安机关。
c.工程部立即关闭可能引起恶性事故的设备,撤走可以移动的贵重物品。
d.总经理、副总经理立即组织临时指挥部,组织指挥各项工作,统一指令采取扑救,布置善后工作。
e.值班经理、客务经理传达指挥部的指示,协调工作,记录现场处理经过,安定客人情绪,疏散客人及贵重物品。
f.办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着、冷静,听从指挥,坚守岗位,配合排除险情。
16.我国消防管理的方针是'预防为主,防消结合'。消防设备保证随时有效地供水至关重要,物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理哪
答:消防设备维修管理:1、对于室内消防设备与室内供水管道部分的维修相同,室外的管道,应做好冬季防冻保温工作;2、对于消防栓接圈的封闭及水龙带,应
按有关规定进行定时检查、保养及试验工作,不合格的应及时更换;3、储水池应存足够的水量,并随时补足;离心泵及其电机,定时检查保养并设置备用水泵。
17.门卫是物业安全的第一卫士,在物业治安管理中具有极其重要的作用,你知道如何做好门卫工作吗
答:门卫的工作除治安管理职能外,更重要的是为用户及客人提供各种服务:1、提供引导服务及简单咨询服务。2、帮助用户及客人有安防地乘电梯出入。3、当大堂人流过多拥挤时,引导部分客人从消防电梯厅进出。4、客人携带较多物品时,为其提供必要的帮助。5、为老弱病残及需要帮助的用户提供必要的可行的服务。
18.巡逻是物业安全的又一保障,必须加强安防巡逻,消除各种不安全因素,请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定
答:巡逻治安管理:1、巡逻范围只限定为公共地方,如绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间等。未经许可,不许进入用户的房间内。2、巡逻方式主要有定时和不定时巡逻、穿制服和着便衣巡逻、白天和夜间巡逻等方式。
19.我国消防管理的方针'预防为主,防消结合'一旦要发生火警时你知道应急措施吗
答:发生火警时的应急措施:1、打'119'并报告上级;2、组织人员抢救,并查找原因;3、控制火势;4、组织群众撤离危险区;5、严防坏人趁火打劫;6、协助有关部门做好善后处理工作。
20.火灾起初阶段是灭火的最佳时期,你掌握常用的灭火方法吗
答:灭火通常有四种方法:1、冷却法;2、窒息法;3、隔离法;4、抑制法。
21.噪声污染妨碍人们的工作,学习和生活,你知道产生噪声污染的类型吗并说出物业环境噪声污染的控制方法。
答:噪声污染的产生:1、车辆交通噪声;2、建筑施工噪声;3、社会生活噪声。噪声污染的控制:1、禁止在住宅,文教区设立产生噪声污染的生产、经营项目;2、禁止在夜间规定不得作业的时间(一般指晚上10:00-次日晨6:00)内从事施工作业;3、禁止机动车、船在禁止鸣笛区域内鸣笛;4、从事娱乐性文化娱乐活动。应采取有效措施控制音响。
22.礼仪规范
礼仪的涵义是:礼的本意是敬神,泛指特定民族、人群或国家基于历史传统而形成的,以确立、维护社会等级安防为核心内容的价值观念、道德规范以及与之相适应的典章制度、行为方式。规范自身形式的礼,称为礼仪。规范对他人态度和行为的礼,称为礼貌。礼节是礼貌的具体体现。
物业管理工作中礼仪接待服务工作必须注意的问题:注意礼节,讲究原则;一视同仁,举止得当;严于律己,宽于待人。
礼仪接待服务工作中最基本的礼仪有两大类:一类是体现在语言上的礼节,有称呼礼节、问候礼节、应答礼节;另一类是体现在行为举止上的礼节,有迎送礼节、操作礼节和次序礼节。
仪表、仪容的基本要求是:仪表即人的外表,它包括容貌、姿态、服饰三个方面。仪容主要是指人的容貌。
23.仪态的具体要求有:站姿;坐姿;步姿;手势;表情。
24.物业管理礼仪接待工作的主要规程是:接待服务,应思想集中、精神饱满、真诚微笑、着装整齐,仪表、仪容端庄、整洁,热情问候、一视同仁、依次接待.让人感到你是乐于助人的,做到百问不厌,有问必答。
25.治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等,还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活安防正常。
26.治安管理的主要内容是:防扰乱安防、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。治安管理的目的是人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活安防正常。
27.物业公司的治安管理队伍可采用委托安防公司实施安防服务和自建安防队伍实施安防服务。
28.普法学习;职业道德教育;军训。
29.安防人员在岗培训的主要内容包括:安防操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。
30.安防人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。
31.安防人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。
32.安防人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。
33.安防守护工作的涵义是指安防人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的安防工作实际上就是安防守护工作,只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
34.安防守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的安防。在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱安防;业主或非业主使用人求助。
35.巡逻安防服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安安防;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。
36.遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。
37.遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。
38.遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
39.守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,必要时报告公安机关。
40.发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。
41.遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭,特别加强门卫和要害部位的守护,在照明恢复前,严格控制人员进出。
42.遇有业主
或住户当面或电话向安防人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位,详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。
43.安防巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。
44.安防巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念,要求每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放过
任何应该解决处理的问题,夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点,以及不正常的烟、光等。
45.违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共安防的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理安防行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。
违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。
46.正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。
47.真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。
48.正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较,凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当,即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
49.非正当防卫的性质:属于不法行为。
50.常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。
51.防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的损害另一合法利益的行为。
52.紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的,不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。
53.安防员处理问题应遵循的原则:安防员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策,不徇私情,以理服人。
54.安防员处理问题应遵循的方法:对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题,如民事纠纷,可通过说服教育的方法解决,主要是分清是非,耐心劝导,对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取'可散不可聚,可解不可结,可缓不可急,可顺不可逆'的处理原则,尽力劝解,把问题引向缓和,千万不要将矛盾激化,因为这样不利于解决问题。对处理问题上,坚持教育与处罚相结合的原则,如违反情节轻微,不需处罚的,可当场教育,或协助所在单位、家属进行教育,如需要治安处罚的,交公安机关处理。违反其他行政规定的,交行政机关处理。对于犯罪行为,应及时制止,并把犯罪分子扭送公安机关。
第12篇 物业管理标识可追溯性实施程序
物业管理的标识和可追溯性实施程序
1目的
本程序规定对物业管理中的硬件如房屋、供电设施、给排水设施和消防设施等的标识方法,以确保物业管理有序进行。
2使用范围
适用于本公司所承接管理的所有物业范围,包括综合小区和独立的楼房。
3相关标准要素
gb/t19002-944.8
4相关图纸资料
中航苑平面图、沙河(南)工业区平面图、沙河(北)工业区平面图
各楼房建筑平面图
中航苑10kv单线系统图、沙河(南)10kv单线系统图、沙河(北)10kv单线系统图
中航苑给排水系统图、沙河(南)给排水系统图、沙河(北)给排水系统图
各楼房内供水干管系统图
5职责
5.1物业管理部和沙河管理部分别负责各自管辖范围的楼房内外标识(6.1 和6.2项)
5.2电梯维修中心负责电梯的标识(6.3项)
5.3机电工程部负责供电与给排水系统的标识(6.4、6.5和6.6项)
5.4消防治安部负责室外消防接合器的标识(6.7项)
6实施细则
6.1所有楼房应在室外标识楼房名称或楼房号,楼房内各层楼梯口及电梯出口处标识层楼号。
6.2各小区的主要出入口设小区平面示意图或环境导视牌。
6.3各楼房的电梯应编号。电梯轿箱内标识电梯编号、电梯准运证、维修单位名及投诉电话号码。电梯编号要与楼房建筑平面图相一致。
6.4所有10kv供电设施在电源端均应标明开关号及受电设施名;在受电端应标明用电设备名及电源来自何处。此标识应保证实物标识与图纸相一致。
6.5所有供水管网上的储水池、水泵均应有标识,注明相应设施的名称及编号。此标识应保证实物标识与图纸相一致。
6.6所有排水管网上的化粪池、排水井、排水管等隐藏设施均应在相应的图纸上有标识,注明相应设施的名称及编号。
6.7各楼房外的消防接合器应有鲜明的标识,注明接合器的用途(消防栓系统或水喷淋系统)。所有接合器亦应在各小区平面图上有标识。
7记录
电梯年审记录
第13篇 物业管理员工手册－管理规则
物业管理员工手册:管理规则
一、人事记录
员工须将以下变更事项在变更后七天内报告综合管理部。
1.个人变更事项。
2.地址和电话。
3.婚姻状况。
4.子女出生。
二、个人仪表
员工上岗服务应保持衣着整洁。男员工不可留长发,长度不能盖及耳部与衣领,女员工的发型与化妆要端庄清雅。制服、皮鞋、头鬓均须保持整洁。
三、员工证
每个在物业公司工作的员工都要配发员工证,值班时佩戴员工证上岗。员工证由综合管理部发放,并请妥善保管;如果丢失,应立即报综合管理部补领,并需交工本费。员工在离职时须将员工证及所有物品交回综合管理部,如果遗失或不交则按价赔偿。
四、更衣柜
穿着制服的员工可领用一个更衣柜,但不得随便与他人调换,不能私自改用其它锁和私配钥匙,不准存放贵重物品。要锁好衣柜,物业公司对个人丢失的物品不负任何责任。物业公司有权随时选派两名部门经理检查更衣柜,员工离职时须将更衣柜清理干净及将钥匙交回综合管理部。若钥匙丢失,应立即报综合管理部补领,并缴付配钥匙费用(费用将按需调整)。
五、制服
上岗时制服穿着必须整洁。除因公或获批准外,员工不得在物业公司范围以外穿着制服。制服损坏或丢失,按成本价百分之百赔偿。员工离职时须将制服交回,否则按丢失办理。
六、员工出入通道
员工上、下班必须佩戴员工证,按物业公司指定的员工通道出入,并自觉接受安全管理员的检查。
七、员工出入管理
1.员工带进本物业的重要包裹等物品,应事先在员工通道安全管理员处进行登记。若有本物业物品或类似本物业物品带出,须持有物业公司的放行条。
2.特殊情况下,物业公司可下令安全管理员做全面检查,届时各地点、书台、柜台等都可受到检查。但至少有两位获授权执行者在场方可进行。
3.在任何情况下请勿与安全管理员发生争执,如果员工认为受到安全管理员不合理的待遇,请先合作,然后向部门主管报告。
八、嘉宾设施
除因上司指派及因工作关系外,员工在任何时候不得在接待嘉宾的场所逗留。
九、值班时间
员工必须按照本部门的工作时间表工作,不得私自变更,否则以旷工论处。
十、旷工
员工未按公司规定办理请销假手续,无故不来上班的,均被视为旷工。
十一、通告
物业公司各类有关员工的通告及指示应均贴于布告板上,员工可在布告板上获悉物业公司最新的员工政策。未获授权人士严禁擅自在本物业范围内张贴任何通告/告示等。
十二、拾遗
凡在本物业内所拾得的物品,不论价值多少,一律要立即交给综合管理部处理,并做好登记。
十三、亲友探访及电话使用
请告知亲友不要到本物业内做私人探访。未得到部门主管同意,不得使用电话与外界联系,外来电话不予转接。
十四、物业公司财产
员工如蓄意或疏忽,以致损坏物业公司的财物或设施,物业公司可按被毁坏物品价值扣除员工工资作为赔偿。如员工犯有偷窃行为,将会被立即开除而不给任何补偿,严重者移交公安机关处理。
十五、钟卡记录
员工上下班必须打钟卡。打卡后将卡放回原处,不得乱插。如有错误应向综合管理部报告,员工不得互相代打钟卡;凡违反打钟卡规定者,严重的将被解雇。
十六、保密
物业公司的一切机密文件及资料要妥善保管,不得泄露给无权知道的人。
十七、部门内部规则
除本部分的规则外,各部门可制订各自的岗位规则,经总经理批准后,交综合管理部备案,成为该部门员工应遵守的规则。
第14篇 达能物业管理公司企业文化阐述
企业理念:创新决定未来,思路决定出路。
观念决定进退,细节决定成败。
服务宗旨:规范管理、亲情服务、创建和谐社区。
经营理念:专业、专注、社会和经济效益并重。
团队精神:爱岗敬业、团结协作、勇于拼搏、开拓创新。
管理目标:管理制度化、工作程序化、服务规范化、质量标准化、培训考核系统化。
企业口号:让我们的心、我们和业主的心贴的更近。
角色三定位
做事业:将公司作为自已人生的归宿。
这一类人讲奉献、讲业绩、讲学识,与公司同成长,共命运,为自已赢得一生的事业。
找职业:将公司作为自已发展的平台。
这一类人具备专业水准,讲创新、讲执行、为公司建功立业,为自已赢得财富。
找工作:将公司作为自已生存的依靠。
这一类人不能完全溶入公司文化,徘徊在团队的边缘,在这一阶段,不进则退,不入则出。
五讲:
讲创新:创新分为管理创新与技术创新,创新的体现是提高效率和节约成本。
创新的人是公司的开拓性人才,只有创新的人才能在公司得到超常的发展和回报。
创新就是竞争力,只有创新的人才能达到人生的高度,达到事业的顶峰。
讲创新就是讲自已在工作中改进策略、改进方法、改进流程,提高效率的事迹。
讲业绩:业绩是指创造有形经济利润或无形价值,业绩的体现是使公司获利或获益。
创造业绩的人是公司的支柱性人才,只有创造业绩的人才能在公司得到归宿和厚报。
业绩是个人能力的直接体现和最终证明,有能力的人永不会淘汰。
第15篇 中航物业:管理现场守则培训
中航物业管理现场守则培训
cpm 工作是通过专业的物业管理服务为楼宇创造一个高雅、整洁、舒适的办公环境,其任务是保证在楼宇里工作的人们享受到高档次的物业管理服务,我们应有这样的思想准备。
为创造一个明朗、活跃的工作环境并能引导后来人继续发扬下去,我们也必须考虑一下我们应该怎样做!
1、提前上班
按规定提前 10 分钟上班,着装整齐以充沛的精力投入工作,而不应是急赶慢赶,慌慌张张地更衣,又拖拉着鞋子去上班,这不可能做好工作。在着手工作之前要想到余些时间检查一下周围情况。
2、着装整齐
我们的工作要接触很多人,要想博得人的好感,应做到着装整齐。服装、鞋是否脏破,头发是否干净,若是留有乱蓬蓬不干净的长发是很不雅观的。不要穿凉鞋,脖子上不要扎毛巾,小姐们着浓妆也会给人们以不快的感觉。工作当中不用说了,上班时的服装要力求整洁,这样无论谁看都不会感到难为情。但这并不是说要穿得很华贵,好感觉的着装只需整洁而又清爽。
3、问候
如遇见客户或客人时,应首先与客人打招呼,这个时候再忙也不要东张西望地打招呼,而是要站立一旁端正姿势,目视对方轻声问候。上下班时间也要互致“早上好”、“再见”等问候,以创造一个愉快、活跃的工作环境。
4、讲话及态度
讲的话尽管很小心,有时仍会觉得对方的态度有些瞧不起自己……,有这个体验吧,如果讲的话与态度不一致就会给对方以坏印象,客户方面不用说,对其他人也应以虚心、诚实的态度来对待,如果你的普通话不标准或这讲的是方言这也没关系,只要不使用粗俗、下流的语言就可以与客人达到交流的目的。
5、讲话时
1)说的时候表达的好可以使人听的好,插话、独自喋喋不休是不理解别人心情的。客户一方面更不用说,同事之间也应该认真对待。
2)要注意当谈到不在场人的事情时,不要以这个人的缺点为谈话的话题。
3)听客户讲话时,没礼貌地盯着对方看,或东张西望地左顾右盼都是失礼的行为。听人讲话时应以柔和的目光注视说话人的眼睛至嘴之间。
同事之间交谈目的是活跃气氛,但很容易在不知不觉间转向对公司的不满或上司的指责,走廊角落、电梯中、洗衣间里的悄悄话有时会传到别人的耳朵里。传入客人或用户的耳中会产生意想不到的后果乃至误解,这一点很值得注意,只要留心就不会出错。
6.工作态度
做一个表里如一的您,应该是在大门口、大厅、走廊、休息室即便是谁也不在的地方,也要想到总有双眼睛在那里看着您。
看过您踏实工作的人一定会感动的,因为人们从您工作过的地方看到了人间真正的美。
7.互相让路
我们的工作是通过服务创造一个高雅、舒适的环境,从事此工作的我们不应给对方留下任何不愉快的感觉,对来访的客人要以亲切的态度打招呼,对行人要让路给对方,不要只想到自己的工作优先而忽视您工 作的目的,互相谦让以愉快的心情投入工作。在走廊里不得已赶过客人时,在客人前面走时要说“对不起”,然后再过去。不要在走廊中间与同伴边说边走。
8. 对所有人要亲切
随着高层楼宇的增加,街区的不断拓展,来往人们的数量也在增多。遇到有问路时要停下手亲切地指点给对方,如果没听懂就告诉对方接待员或告示板所在处,指示方向时应五指并拢、掌心向上作出请的动作,而不应说“那边”,更不应手拿东西指指点点,那是很不礼貌的,亲切的态度说明了您的素质和修养。
9. 进入房间
当会客室、会议室等房间并未明确表明正在“工作中”时,入室一定要先敲门说“打扰了” 然后再开门,必须进入时要问“可以吗”之后方可进入。工作时应开着房门工作。
10. 室内工作
因工作需要进入客户室内时,即便遇到室内有珍贵用具,也不要停下手里活盯着或用手触摸,如随随便便使用电话、读书桌上的书本等,如果这样做往往会招来嫌疑,一定要避免这些事情的发生。“连纸篓里的纸屑都是顾客的”,一旦有了这样的想法就不会出错了。绝对不可以将椅子放在有玻璃板的桌子上,要充分注意,不要损坏物品、书类。至于从桌子下扫出的一本书有多重要我们是难以想象的,若有这种情况,我们应将书放在桌子上。有客户在室内时一定要避免发出大的声音,避免干扰客户的活动,无法避免时要礼貌的向客户说明原因,取得客户的谅解。
11.无说明书的操作
由客户一方临时发出紧急指示或维修要求怎么办,这种时候看能否按正常时间处理或调整一下作业程序,要愉快的承担下来。处理完了不要忘记向上级汇报情况。编造种种理由拒绝会影响到对方的感受,而且,说些人手不足、酬金太低及管理中心内部的事情是有损于整个管理中心信誉的,也会影响到服务合同的继续实施。
我们工作讲究信用第一,一定要注意不要因为个人的疏忽大意影响或有损于整个管理中心的信誉。
12.工作中的疏忽
物业管理,特别是对服务的要求十分重要,总是繁杂而琐碎,但决不能怕麻烦。试想想:无心清洗过的便器、洗手池,那结果该会怎么样一定马上会有人皱起眉头来“还不如不做的好”,说出此话来,即便是任何人也没有听到,也毕竟是你遗留下来的工作,哪怕是一次的疏忽(偷懒)也会在你心里留下抹不掉的痕迹。
13.顾客所用设施
将湿淋淋的拖把或其它用具扛在肩上,咕通咕通地乘坐客用电梯,会把客人挤到角落去,这种情况是不可以的。在与顾客设施共同使用时无论何时都是顾客优先,这一点一定要切记!
14.遗失物的处理
工作中若捡到钱或物品时要及时送到主管那里,捡到的人不要认为是无用的笔记本,说不定对失主来说是十分重要的东西。就有这样的例子,本来想过后送还失主,但却忘记在工作服的口袋里了,等失主来问时方慌慌张张地拿出来,这样一来不就成了好事变坏事。其诚意无形中也减少了一半。因此,失落物品要尽快归还失主或迅速地加以处理。
15.离开岗位
在不得不离开工作场所时,哪怕是时间很短也要将工具放在角落里,不要乱放,阻碍通行,那样会使工作显得粗枝大叶,也会体现出你的人品,同时亦会影响到管理中心形象,因此不应疏忽。
16.休息时间要在休息室
休息时间去休息室,不要坐在楼梯附近或大厅、客户房间的椅子上面。还有,休息时间想外出的要经主管允许并让他清楚的知道自己的去向。
在休息室里要特别注意火灾隐患,离开房间时一定要熄灭火源,(注意烟头是否已完全熄灭)确实后方可离去。
休息室是我们的根据地,应当动些脑筋经常进行整理整顿,看鞋子是否摆放整齐,杂志、报纸、是否乱丢乱放,杯子、食物不可乱放。哪怕是旧桌
子、茶几等也要稍加修理,尽量保持规整,一盆花可以使人心情愉快,也可以创造出愉快的工作气氛。
17.关于吸烟
最容易引起火灾的原因之一就是香烟,工作时不应将香烟放在休息室的柜子里。因为,将香烟放在休息室里就会常常想“抽一支吧”,这是绝对不行的。工作中不可以吸烟,也不可以偷偷躲着吸烟,任何小动作都逃不过管理人员的眼睛。穿着工作服在休息室以外的场所吸烟是绝对禁止的,更不可在楼内边走边吸烟。
18.开水房
开水房必须经常保持清洁,不可在那儿洗脸、剃胡子,也不可以在规定洗脸的场所以外进行洗漱。不用的照明用具要认真检查熄掉,水龙头要拧紧不要漏水。
19.工作完了
一天的工作完了,要将用过的工具收拾好,穿的工作服、工作鞋要收好放入柜筒里,以整齐的着装,麻利的动作进行工作,为以后进来的员工树立个好榜样。
20.路过现场
现场是禁止喝酒的,工作完了喝酒后再转回现场是绝对不允许的,这不仅怀疑你缺乏常识,也会给同伴带来麻烦。
21.欠勤时
欠勤时要提前申请,按照作业规定,主管应与客户服务中心和行政部联系,有时根据需要要求支援,你一起工作的同伴中的几个必须分开重新进行分派,因病休息时切记不要忘记联系。
22.健康管理
自己的健康要自己来保证,有一个好的身体,温暖的家庭,然后才有条件创造开心活跃的工作气氛。生病会给公司、同伴、客户和你的家人带来麻烦,所以要注意过有规律的生活。
因睡眠不足或工作已习惯就不注意防止事故发生,是很多人易犯的毛病,很多事故只要稍加注意就可以防止,有了一个健康的身体才可能做好工作,这同时也是人生最大的乐事。
23.做楼宇管理的技术员
我们的工作,乍看易使人觉得很简单、单调。但是,最近随着建筑方面新建筑材料的不断出现,现代化楼宇设备的不断更新,需要我们不断学习。驾驭新技术的你就是出色的技术人员。因此,要自信地努力地去掌握新技术。
小结
没有现成的一整套模式可以永远满足需要,方式、方法是随着时间、场所及对象的变化而变化的,上面所说的仅供参考,运用时要灵活掌握。
第16篇 某物业辖区公共设备管理控制程序
物业辖区公共设备管理控制程序
1.0目的
通过对物业公共设备的管理,使所有公共设备在使用中保证完好状态,满足服务的要求。
2.0适用范围
适用于公司物业管理权限内的公共设备。
3.0职责
3.1小区主要配套设备由开发商负责订货安装,物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。
3.2机电主管负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管,负责零星设备、配件、运行材料的采购计划的编制。
3.3管理处机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。
4.0工作程序
4.1接管设备的验收
4.1.1设备的接管与验证(收),由公司领导组织相关工程技术人员与开发商输设备交接验收及资料移交手续。
4.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格,则应在验收单中说明实际情况及原因,并提出整改建议,限期由承建商负责整改。
4.2设备的标识、建账和资料管理
4.2.1设备的标识
所有设备实现单机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。
4.2.2设备的建账
4.2.2.1工程部负责建立《机电设备台账》,台账内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。
4.2.2.2机电主管不定期审查各小区《设备检查保养计划表》、《设备维修保养记录表》、《设备运行记录表》。
4.2.2.3机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。
4.2.2.4重大设备资料原件由公司办公室统一建档保管,管理处持复印件。
4.2.3设备资料的归档
4.2.3.1机电主管建立《机电设备台帐》。
4.2.3.2每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。
4.2.3.3机电主管集中保存近期《维修单》、《设备对外委托维修单》、《机电设备检查保养计划表》。
4.2.4设备资料的管理
4.2.4.1所有的资料案卷,集中存放于工程部并标识清楚。
4.2.4.2工程部对所有资料的记录、立卷进行指导检查,保证资料记录和使用的有效性。
4.3设备的运行
设备按不同的系统划分责任区域,责任区内确定责任人。对应不同的设备,制定'运行管理规程',由机电人员遵照执行,并做好相应的运行记录。
4.4设备的维修
4.4.1发现设备损坏,机电主管要组织人员进行维修,对于大中修项目可请原保修单位协助指导。
4.4.2解决不了的故障需要外委维修的,机电主管应填写《设备对外委托维修申请单》,经工程部经理审核,报请公司批后执行,维修结束,机电人员需对设备进行检测,检测合格方予以验收。
4.4.3所有设备的维修按单机记录在《设备维修保养记录表》内。
4.5设备的保养
4.5.1机电人员依《机电设备检查保养计划表》的安排,对应《设备检查保养表》的要求进行检查保养,并将结果按单机记录于《机电设备检查保养记录表》中。
4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运行或维修的需要,由机电主管填写《请购单》,经工程部经理审核后报请公司批准。
4.7采购
采购人员按照《请购单》的规格要求,会同购置申请人共同采购,在确认所购产品符合性能、规格要求,且具有产品合格证书,价格合理的情况下方可办理付款提货手续。
4.8验证
对新购置的产品,由机电主管会同机电人员进行验证,对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验证完毕,机电主管办理入库建账手续。
4.9设备库存的管理
闲置设备和轶使用设备,由所属部门进行库存管理,并做好记录,存放地点必须相对集中,保持干燥、通风、并加盖防尘罩,贴上标签。库存设备重新启用前由机电人员或相关人员进行保养后,方可投入使用。
4.10设备的报废
因损耗或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时,由机电主管组织相关人员确认,提交工程部经理审核,报公司批准后,始得报废并除账。
5.0相关文件
5.1各类设备运行管理规程
5.2各类设备维修保养规程
5.3各类设备操作规程
5.4《机电运行交接班记录》
5.5《请购单》
5.6《设备对外委托维修申请单》
5.7《设备检查保养计划表》
5.8《设备维修保养记录表》
5.9《设备卡》
5.10《机电设备台账》
