第1篇 物业管理工作程序范本
物业管理服务初步展示
万事开头难
良好的第一印象
物业管理的基本环节
策划阶段、前期准备阶段 (前期准备)
启动阶段(物业交付使用初期)
日常运作阶段(正常运作期)
策划阶段 1、早期介入
1.1检讨设计方案
(对日后管理不利因素作出改善建议)
1.2参与有关承建商会议,检讨进度;
1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进;
2、制定物业管理服务方案:
1.1确定管理档次
1.2确定服务标准
1.3财务收支预算
3、选聘/组建物业管理机构: 前期准备阶段 1、机构的设置/人员编制
2、人员选聘/培训
3、编制公共公约/守则;
4、草拟工作细则;
5、设立财务制度;
6、物业租售的代理
启动阶段 1、物业的接管验收
2、用户入住
2.1宣传物业管理
2.2协助用户入住(卫生、协助搬迁、协调交通)
2.3搬迁期间的安全
2.4装修管理
3、产权备案/档案资料的建立
4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立
日常运作阶段
日常管理/维护(房屋管理、设施管理等)
综合服务(安全、环境、便民服务等)
配套设施的完善
系统的协调(内/外)
房地产开发的一般过程 前期阶段之重点管理
――从使用者可持续发展参与规划
外部
配套设施:道路、商业、活动场所、垃圾处理等、
能源:水、电、气、备用、发展
保安、消防: 车场、住宅、设备
人文环境:绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等
建筑材料:外墙、公共场所材料易维护和更换
科技运用:智能化、网络等
室内
物业规格:电梯数目/速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采暖等
用户单元:单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例
内部空间:使用功能分区明显(社交与起居、休闲与家务)、细节空间(阳台、吊柜)
环保材料:涂料、门窗、管线 物业管理介入的步骤
循序渐进
架构设立――人员准备
工程技术――环境维护――安全管理
――物业服务――超量布置――正常运作
入住的前提条件
物业管理接管验收完成
已同发展商签订《物业管理 服务合同》
物业达到入住条件:
1、正式水电供应已通
2、设施设备验收合格
3、管理处有固定办公场所
什么是物业的接管验收
是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程,移交应办理书面移交手续
是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验
在完成接管验收后,整体物业连同设备就应移交给物业管理企业
物业的接管验收的内容包括:
主体建筑
附属设备
配套设施
道路
场地
环境绿化
接管验收的作用 明确交接双方的责、权、利关系
确保物业具备正常的使用功能,充分维护业主的利益
为日后管理创造条件
物业接管验收的法规条款
全国条例
第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业管理所必需的其他资料。
接管验收的依据
1、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》;
2、《工程竣工验收报告》;
3、现行的施工、安装技术规范,验收规范;
4、设备使用说明书、设计资料和技术参数;
5、消费者对质量的一般要求。 接管验收工作程序
一、查验应提交的相关资料
新建房屋接管验收应验交的资料
产权资料(4项)+技术资料(14项)
原有房屋接管验收应验交的资料
产权资料(5项)+技术资料(3项)
掌握接管验收的标准
新建房屋的接管验收标准
质量与使用功能的检验
原有房屋的接管验收标准
质量与使用功能的检验
危险与损坏问题的处理
接管验收注意事项
准备、约定――验收(复检)――
交付――保修――争议的解决 接管验收中常见
非结构性工程质量问题
1、屋面渗漏水。
2、有防水要求的地面渗水。
3、外墙面渗水。
4、室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动。
5、抹灰层、面砖、油漆、墙纸等饰面脱落残缺。
6、门窗开关不灵、缝隙过大、缺件。
7、厕所、厨房、盥洗室、阳台积水、倒泛水。
8、供水、供热系统漏水、漏气、暖气不热。
9、电器、电线漏电,灯具安装不牢。
10、排水管道堵塞,小区道路沉陷。
11、木地板、饰面砖不平整,发霉变色变形。
12、缺少信报箱、挂物钩、晾衣架、门牌。 交接双方的责任
为尽快发挥投资效益,建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前好房屋交验收准备,及时书面提请物业接管单位
进行接管验收,接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求的,接管单位在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得投入使用
接管验收时,交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。
房屋接管交付使用后,如发生隐蔽的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因,如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理,如属使用不当、管理不善的原因,是应由接管单位负责处理。
新建房屋从验收接管之日起,应执行建筑工程保修的有关规定,由建设单位负责保修,并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满,按实结算,也可在验收接管时,双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用,由接管单位负责保修。
在接管验收中如有争议而又不能解决时,可申请当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。
坚持(继续)接管验收
原则性与灵活性结合
细致入微与整体把握相结合
入 住 程 序
入住的概念
入住是指业主收到书面入住通知书并办理完结相应手续的过程。
在我国香港和南方沿海城市,人们把“入住”又称之为“入伙”。
业主入住前应准备的资料
(1)房屋买卖合同或建设单位开具的入住通知书
(2)用水(电)申请书
(3)业主(用户)或法人代表身份证及复印件
(4)业主及家属或法人代表一寸照片各二张
(5)代理人入住委托证明及代理人身份证
(6)法人购买者需提供法人资质证明及其复印件
(7)法人购买者需提供营业执照、税务登记证明及其复印件
(8)建设单位注明应提供的其它文件资料
业主守则主要内容
入住准备
1、入住工作计划
2、入住仪式策划
根据物业管理的特点及小区实际情况,为了提高小区整体形象,有效加强与业主、用户的沟通,通常由管理处组织举行入住仪式。
3、环境准备
入住工作程序注意事项
合理办理入住手续,避免集中办理产生混乱;
“一站式”和“专案小组”服务相结合,方便业主;
工作现场公开工作流程,提高效率和透明度;
设立专人引导车辆,维系有序现场;
明确修补队伍的安排,重点属单元室内遗留问题的修补;
充分运用机会宣传物业管理知识。
因故未能按时办理入住手续的,按照《入伙通知书》中规定的办法另行办理
入住时限的法律意义
入住时限是指《入住通知书》规定业主、用户办理入住手续的时间期限。
按规定,当新建商品房符合了交付使用的条件,建设单位或物业管理企业应适时发出入住通知,约定时间办理收楼手续,通常业主应在约定时间期限内办妥房屋验收手续,如因特殊原因无法及时收楼,必须征得建设单位或物业管理企业同意。
装修管理工作流程
物业管理装修管理实务
建筑物按承重结构分类 砖木结构--一般用于单层建筑及村镇住宅 砖-钢筋混凝土结构(即砖混结构)--一般用于6层左右民用建筑和中小型工业建筑 钢-钢筋混凝土结构--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑 钢结构--一般用于超高层民用建筑和有特殊要求的工业建筑
哪些墙体属于承重墙
大部分六层住宅均为砖混结构,房屋由砖墙承重。预制楼板搁置处的那堵墙即为承重墙。一般在房间中,长边的墙多为承重墙。
高层住宅一般均为钢筋混凝土结构,由混凝土剪力墙、混凝土框架梁柱承重。一般砖墙均为非承重填充墙。厨房间、厕所间的分隔墙一般多为非承重墙;而混凝土墙面一般均为承重墙。 二次装修程序
装修的5个统一要求
(1)根据规定严禁的条款
(2)室内统一要求
(3)公共及室外统一要求
(4)特别情况的要求
(5)装修材料上的统一要求。
施工期间的管理
每日不少于3次的现场巡查
无证人员不得入小区
施工人员按区域工作
控制作业时间、拆打时间。
检查装修项目是否为核查过的项目。
检查施工人员的现场操作是否符合相关要求,如埋入墙体的电线是否穿管,是否用合格的套管
现场的防火设备是否配备,操作是否符合安全要求。
发现新增项目需指导用户及时申报。
现场的材料堆放是否安全。
垃圾是否及时清运,有无乱堆放。
装修户门外是否保持清洁卫生。
装修责任
(1)装修户责任
①凡因装修施工造成损坏公共设施、设备及公共部位或给他人财物造成损失的,由装修户承担全部责任及后果。
②因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故,装修户须负责修复(或承担修复费用),并视情况予以必要的赔偿。
③因装修施工引起报修的,装修户应承担全部维修费用。
(2)施工队责任
①施工队违反规定施工,不听从劝阻和安排的,管理处有权责令其停止施工。
②施工队需自行规范其行为。
③施工队需具备安全意识。
常见违规行为
擅自开工
超负荷有电
改动煤气管线
空调位置
改变门、窗、阳台等样式、颜色等
开凿楼面
在室外添加设施
擅自动火作业
改变门的开启方向
动用消防设施
随意放置装修材料和垃圾
违规使用电梯
不按时施工
施工证使用不当
。。。。。
住宅室内装饰装修管理办法
中华人民共和国建设部令第110号
二○○二年三月五日颁布
2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过,自2002年5月1日起施行。
第五条 住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:
(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
(四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第六条
装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:
(一)
搭建建筑物、构筑物;
(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
(三)拆改供暖管道和设施;
(四)拆改燃气管道和设施。
第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
第八条 改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验。
第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的,或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的,必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
第三章 开工申报与监督
第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。
非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。
深圳市家庭居室装修管理规定
深圳市人民政府令 第90号
第二条 承租人或其他使用人对房屋进行装修,应经房屋所有权人书面授权。
第四条 家居装修应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准。 家居装修不得涉及公共设施、公共空间。 第二章 从业资格第八条 从事家居装修者,应具备下列条件,并办理工商注册登记:一)有固定的办公地点; (二)专业技术人员不少于3人,主要技术工人持有市主管部门颁发的上岗证;三)技术负责人具有3年以上装修施工管理经验,并具有助理级以上技术职称;四)注册资本或资金数额不低于50万元人民币。
第九条 从事家居装修者,应依市政府有关规章向市主管部门申领《承建资格证书》。
《承建资格证书》实行年度审验制度。审验内容包括施工业绩、施工质量、安全生产和守法经营情况等。
第三章 开工申报登记 第十四条 家居装修工程实行开工申报登记制度。 居民在对家居进行装修前,必须会同其委托的装修者向物业管理单位申报登记,填写由市主管部门统一印制的《家居装修申报表》一式三份,如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容,并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证书》原件,物业管理单位收件后应当出具回执。 对符合条件者,物业管理单位收到开工申报登记申请后三个工作日内予以登记。 居民和装修者在办理开工申报登记时,应分别向物业管理单位交纳1000元装修保证金。 第四章 施工现场管理 第十九条 家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全,禁止下列行为:一)改变房屋承重结构;二)在承重墙上穿洞,拆除连接阳台的墙体、门窗;三)不适当增加楼面静荷载,包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等;(四)任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道,不经穿管直接埋设电线或改线;五)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层;六)使用不符合消防要求的装修材料;七)其他违章装修活动。 确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的,居民应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案,报政府设计审批部门审批。 第七章 罚则 第三十八条 违反本规定第十二条,未取得《承建资格证书》承接家居装修工程业务的,责令其停止违法行为,并处以违法所得两倍的罚款,无违法所得或违法所得难以查清的,处以一万元以上五万元以下罚款。 第三十九条 违反本规定第十四条,未向物业管理单位申报登记擅自开工,或者在申报登记时提供虚假资料的,责令改正,补办手续,拒不改正的,可对居民、装修者处以五百元以上一千元以下罚款。
案例一:
某日,某高层楼宇32楼b室(二层户型)的业主向管理处报上一份装修申报表,申请在阳台装一台太阳能热水器,管理处前台工作人员审核后同意报装修主管。装修主管询问情况时,发现地点不够确认。于是,装修主管去现场核实,但他核实情况后未同意装修方案,并将申报表直接返还了管理处前台工作人员,要求其检查管理处装修管理工作的各个工序。
案例分析:
第一,装修主管对申报资料有疑问,说明资料填写不明确,询问中又发现业主申报地点与管理处对施工地点回答不一致,说明中间有疑问。于是装修主管到现场核对,发现该户申请的设置部位为共用天面,而非业主自用部分。这说明管理处前台工作人员没有准确把握有关规定盲目接受申请。所以将申报表直接返还了管理处,要求检查各工序存在的问题并予以改进。
第二,管理处前台工作人员在核查申报表
填写情况时未认真落实所申报的情况及具体位置,填写资料亦过于简单,以至于上报后仍不明业主安装设备的具体位置,应对相关人员加强培训和约束。
案例二:
某日,某高层楼宇巡楼员在巡检过程中,发现某户业主未经申报擅自违章更换了4扇铝合金窗。于是,巡楼员开出违章整改单,要求其进行整改。
案例分析:
此案例表面上看是巡查中发现了问题,但仔细分析就不难看出,更换4扇窗是需要一定时间的。此案例中有如下问题需引起注意,第一,在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位为什么事前没有发现违章这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况;
第二,大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的这需要检查大堂值班的环节;
第三,开出违章整改单,必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施,而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。
案例三:
大堂巡楼员发现某栋高层顶楼有钢材料堆放,即上前询问,经了解发现业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼,为此,巡楼员告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图,业主于是请装修队出了一张布置图,但管理处认为不行。于是业主大为不满,说管理处管得太多。 案例分析:
这个案例是目前大多数装修管理中容易出现的。但处理结果却是五花八门,尤其是管理处主任如果没有正确的指导意识,往往会出现指导错误,从而导致不安全因素的产生。
第2篇 物业公司文件控制管理工作程序
1.0 目的
对丽江花园物业管理公司质量管理体系所要求的文件进行控制,确保在使用处获得适用文件的有关版本。
2.0 适用范围
适用于丽江花园物业管理公司与质量管理体系要求有关的文件的控制。
3.0 职责
3.1丽江花园物业管理公司与管理体系有关的文件由行政部归口管理。
3.2技术部负责与维护有关的和网络系统有关的技术性文件和资料的受控发放。
3.3配套服务部负责与服务有关的文件受控发放。
3.4各有关部门负责本部门文件管理。
4.0 定义
4.1文件的分类
按文件的来源分为:
4.1.1 内部文件:丽江花园物业管理公司内部形成的管理文件,包括质量管理体系文件和对内、对外的管理公文。
质量管理体系文件还可分成:
a)质量手册,第一层次文件,代码为(a);
b)程序文件,第二层次文件,代码为(b);
c) 作业指导书、操作规程(规定),第三层次文件,代码为(c);
d)质量记录(为特殊类型文件),代码为(d)。
4.1.2 外来文件:
a) 国家、行业、企业的技术标准、规范、规程等;
b) 主管部门的公文;
c) 顾客提供的基础资料等;
d) 计算机应用软件。
4.1.3 成果文件:丽江花园物业管理公司内部形成的与维护和服务有关的技术性文件,包括质量计划、纲要、成果报告、图纸图片等。
4.2按受控状态分为:
4.2.1 受控文件
即列入《受控文件清单》的文件,这些文件的批准、发布、更改、报废、回收等必须按本程序规定的要求进行控制。
4.2.2 非受控文件
未列入《受控文件清单》的文件。
5.0 工作程序
5.1文件的编号与标识
5.1.1 质量管理体系文件按《文件编号规定》进行编号和标识。
5.1.2 管理性公文按《文件编号规定》进行编号和标识。
5.1.3 与维护和服务有关的文件按《文件编号规定》进行编号和标识。
5.1.4 外来文件沿用原文的编号,加盖“外来文件”章。
5.2文件编写
5.2.1 质量管理体系文件由各使用部门编写,行政部汇总。
5.2.2 管理性公文由行政部组织编写。
5.3文件的审批
5.3.1 质量手册由管理者代表审核,总经理批准。
5.3.2 程序文件由行政部审核,管理者代表批准。
5.3.3 作业指导书文件由行政部组织相关部门审定,由管理者代表批准。
5.3.4 与维护和服务有关的成果性文件由技术部和配套服务部经理审批。
5.3.5 管理性公文由相关部门起草,主管领导审核,总经理批准。
5.4文件的发布与发放
5.4.1 文件一经批准,即可进行发布和发放。发布可以采用会议(即发布会)和非会议两种形式。
5.4.2 质量管理体系文件、标准、规范、规程由行政部按《文件发放计划审批表》发放。
5.4.3 技术类文件由技术部按《文件发放计划审批表》发放。
5.4.4 服务类文件由配套服务部按《文件发放计划审批表》发放。
5.4.5 文件的发放应确定文件发放范围,确保与质量管理体系运行有关的场所,在使用处可获得适用文件的有关版本。
5.4.6 各发放文件部门作好《文件发放、回收登记表》的记录工作。
5.4.7 各单位相关部门的文件管理人员在收到和领取文件后,应及时分发到位。文件收取人在《文件发放、回收登记表》上签收。
5.4.8丽江花园物业管理公司所有对外发布的文件均由行政部审定发放,重要文件需总经理批准后发放。
5.5文件的更改
5.5.1 质量管理体系文件需要更改时,应由提出文件修改部门填写《文件更改申请表》,说明更改原因,对重要的更改应附充分理由和证据。
5.5.2 《文件更改申请表》的审批按文件审批条款进行,经批准后,由行政部填写《文件更改通知单》。
5.5.3 更改采用换页法或划改法。划改就是在原文件需修改处修改。更改后的文件应在文件修改记录上予以记录。
5.5.4 文件更改的具体程序是:
行政部将《文件更改通知单》,按原文件发放范围发至各单位相关人员,并按通知单及时更改本单位使用文件,在通知单上做好记录。
5.6文件的换版与作废
5.6.1 文件经多次更改或文件需进行大幅度修改时,应进行换版。换版由行政部组织。
5.6.2 作废的文件由行政部文件管理员负责收回,并在《文件发放、回收登记表》上做好记录,在作废文件上加盖“作废”印章,待统一销毁。
5.6.3 由行政部填写《文件销毁申请表》,批准后统一销毁。销毁由行政部执行,需两人在场见证。需留用的作废文件,填写《文件留用申请表》,经行政部批准后,加盖“保留资料”印章方可留用。留用的文件应单独存放,以免混用。
5.7文件的管理
5.7.1 存档文件应保存在通风、干燥的环境中并做好防火、防虫、防潮工作,以免破损。
5.7.2 临时借阅文件应由借阅者填写《文件借阅登记表》,经文件管理部门负责人批准后方可借阅。借阅者应在指定日期归还。
5.7.3 行政部定期(一年一次)发布《受控文件清单》,经管理者代表批准后,下发各单位。
5.7.4 各部门依据《受控文件清单》和实际情况,实时更新本部门的《受控文件清单》。
5.8外来文件的发放
丽江花园物业管理公司所有外来文件均由行政部负责收集汇总,并记录于《外来文件登记表》中,其包括:国家、地方、行业技术性标准、规范、规程等文件,经过鉴定和确认其有效版本后,列入《受控文件清单》,经总经理批准后,按文件的发布与发放的路径发放。
6.0相关文件
6.1《文件编号规定》 rgpm
第3篇 物业工程管理工作职能职责
物业区域工程管理工作职能
工程部门是各类设备主管部门。在总经理室及管理处主任的领导下,全面负责本物业区域的电气、电梯、通讯、智能化设备、空调、暖通、给排水、机械等设备的运行管理、维修保养、更新、改造以及土建装饰的管理等业务,其职能如下:
一.按照国家有关法规,负责制订近、远期各类设备的维修保养计划。提出设备更新的设想、可行性研究方案、年度经费预算以及有关设备、物资的采购意见。
二.加强管理,建立健全各项规章制度和工作流程。认真落实岗位责任制,减少和杜绝各种违章、违纪现象、安全事故的发生。
三.严格执行安全操作规程,确保安全维护维修。组织实施设备的定期点检、保养和维修,负责各类设备的应急抢修,并及时排除故障,保证设备处于正常安全工作状态。
四.配合开展各类专业技术培训工作,提高员工的业务素质和技术水平,做好员工的晋级、考核、评聘工作。
五.树立勤俭持家的精神,积极开展节能和技术改进工作,降低能耗,开源节流,提高物业管理费用使用效率。
六.加强工程设备、工具领用的管理,建立健全设备器材、备品备件的领用制度。
七.建立健全规范化的、先进的图纸、技术资料、设备台账档案、巡检日制及相关技术资料、管理制度,加强对工程技术档案的管理。
八.负责高压容器、电梯、锅炉、动力、消防设备及安全装置的管理,定期检查维护,发现问题及时解决。
九.在设备维护检修时,做好必要的安全防范措施,定期组织维修人员进行安全操作教育,在大修、特殊工种操作时应做好现场监护,保障人身、设备的安全。
第4篇 物业管理费用收取工作程序
物业管理费用收取程序
1.目的
对费用收取实施控制,以保证及时、准确地收取相关费用。
2.适用范围
适用公司物业管理费用的收取。
3.引用文件
3.1质量手册第4.9章。
3.2iso9002标准4.9章。
4.职责
4.1物管部及保安部负责管理费、停车费、维修费等费用的收取。
5.工作程序
5.1物业管理费用包括:管理费及装修按金、住宅维修基金、代收水费、维修费、停车场费用等。
5.2物管部管理员负责各项费用的收缴工作。
5.2.1管理员每月10日向客户发放缴费通知单。
5.2.2管理员向客户收取管理费用,开具发票,交予客户作为款项收妥的依据。
5.2.3管理员16日考盘报银行,根据银行划帐结果,管理员向未交款客户发放第一次催交款通知书,三天后仍不交费的,经总经理或副总经理批准后,向客户发第二次催款通知。
5.2.4收费员按停车费标准向车主收取停车费,每天早班下班后收费员将所收取的停车费上交公司财务室。
6.支持文件及质量记录
6.1缴费通知单
6.2催交款通知书
6.3业主入伙费用收费标准
6.4停车场收费标准
第5篇 物业安全管理工作监控办法
物业项目安全管理工作监控办法
1.0目的
加强对安全工作的监控,确保安全工作质量。
2.0范围
适用于**酒店物业各项目。
3.0职责
3.1礼宾部负责定期或不定期对安全管理过程进行检查和监督。
3.2项目经理负责安全管理工作的全面监督、检查和指导。
3.3礼宾主管负责客辖区域内安全管理工作的业务指导与监督。
3.4礼宾领班负责本班日常业务操作的执行和落实。
4.0方法和过程控制
4.1公司礼宾部监控要求
4.1.1负责组织实施法定节假日(元旦节、五一节、国庆节、春节)敏感日的治安、安全、消防检查工作。
4.1.2不定期抽查各部门安全管理工作情况,分析治安、消防管理隐患,及时提出整改意见。
4.1.3每季度根据检查情况编写安全工作分析报告。
4.2项目经理监控要求
4.2.1每月对本部门的安全、消防管理工作进行一次全面检查,并予以记录,就有关问题提出指导意见。
4.2.2监督礼宾主管、领班的工作状况,及时调整安全工作业务架构,不断完善监督机制。
4.2.3通过与顾客、业主的沟通、回访,及时了解、掌握礼宾员的职业道德、沟通能力及服务水平,并给予有效的培训和指导。
4.2.4及时检查核实所安排工作的落实情况,跟进重大事项的处理结果。
4.2.5每季度组织对安全巡查工作进行评估,确保无治安盲点或隐患。
4.2.6掌握礼宾员的培训情况,关心礼宾员的业余文化生活,及时调解内部矛盾,确保建立一支精诚团结的安全队伍。
4.3礼宾主管监控要求
4.3.1检查本部门对安全管理制度的落实情况、工作规程执行情况,发现问题及时处理。
4.3.2每周对礼宾员质量记录进行一次全面检查,并予以记录。
4.3.3每周对本部门的安全、消防管理情况全面巡查至少两次,并将有关情况予以记录。
4.3.4每半月召开一次安全业务会议,总结上半月、安排下半月工作,分析安全状况,提出整改意见。
4.3.5每半月至少进行一次夜间查岗,对夜间礼宾员工作状态、质量记录、装备使用情况进行抽查,并予以记录。
4.3.6每季度组织一次紧急集合,以保证礼宾员的战斗力和应变能力。紧急集合人员为不当班礼宾员,须准确记录各人员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及装备情况,并在《紧急集合情况记录表》中予以记录。
4.3.7每季度对巡逻路线、巡逻时间进行一次评估,并将修订的巡逻路线图报部门经理审核。
4.3.8根据辖区治安防范的要求和特点,有针对性地拟定突发事件应急预案并组织礼宾员进行突发事件演练。
4.4礼宾领班监控要求
4.4.1严格执行'班前点名,班后点评'的交接班制度,对本班的工作状况进行评价,并提出改进要求。
4.4.2检查本班班前执勤设施、设备的完好情况,确保当班人员的正常使用。
4.4.3当班期间对安全各岗位的质量记录必须进行一次全面检查,及时纠正不合格现象。
4.4.4监督各岗位对外来人员、物资放行、施工、装修现场、车辆出入的管理力度、方式、方法,确保按规范运作,协助处理疑难问题或突发事件。
4.4.5全面监控礼宾员的夜间工作情况,如有异常,及时处理或报告。
4.4.6监督当班期间班员的考勤、纪律和工作状态,并予以记录。
4.4.7监督所有员工在辖区内的外在形象,及时纠正违章行为。
4.4.8规范礼宾员在参与集体、公众活动中的形象。
4.4.9严格执行内务管理规定,督促不合格者限期改正,并予以记录。
4.4.10严格执行月考核制度,公平公正地评价所属员工。
4.5.11每月全面检查、收集各岗位的质量记录交主管审核存档。
4.6夜间工作监控要求
4.6.1夜间查岗是安全管理的一项主要内容,目的在于检查各项目礼宾员夜间工作状况,督促提高安全防范意识,保证安全管理工作质量。
4.6.2夜间查岗按照计划制定和人员配置情况分为'a级检查'、'b级检查'和'c级检查'三种,a、b级检查事先必须制定年度检查计划,为保证查岗情况的真实性,须对制定的检查计划设立相应的保密范围。
4.6.2.1'a级检查'是全公司范围的检查,计划时间的安排由品质督导部于每年1月10日前制定完成,报管理者代表审批,由品质督导部人员及其它部门主管以上人员担任查岗人员,计划保密范围至总经理、管理者代表及品质督导部,由品质督导部于计划实施前24小时内将抽查部门通知查岗人员。'a级检查'须保证每月至少一次。
4.6.2.2'b级检查'是以各项目为单位的内部检查,计划由各项目经理于每年1月10日前制
定完成,报礼宾部审批,由部门主管及以上人员担任查岗人员,计划保密范围至总经理/管理者代表、品质督导部、礼宾部及项目经理,由项目经理于计划实施前24小时内通知查岗人员。'b级检查'须保证每月至少一次。
4.6.2.3'c级检查'是临时性突击检查,由公司、品质督导部、礼宾部或项目临时决定检查范围、查岗人员和查岗时间,并组织实施。
4.6.3若检查计划在实施过程中因人员变动或其它原因需改变时,由原计划编制部门负责调度、安排。
4.6.4查岗必须包括以下内容:
4.6.4.1礼宾员夜间工作状况:精神状态、反应灵敏度、安全意识等。
4.6.4.2通信设备使用情况:各类通讯设备的使用状况,紧急状态下的通讯使用是否正常。
4.6.4.3礼宾员配戴情况:礼宾员的应急装备能否起到在紧急状态下的正常使用。
4.6.4.4交接班记录:各类质量记录的填写是否齐全、清晰,格式是否规范,有无乱撕、写、画等现象。
4.6.5 查岗人员须填写《查岗情况登记表》,并由接受检查的当值人员签字确认。查岗人员需将填好的表格于检查后的第一个工作日交还发表部门(人)。
4.6.6检查结果的处理
4.6.6.1品质督导部须对a级检查的结果进行全公司范围的通报,并负责对相关部门的纠正和预防措施进行跟踪验证。
4.6.6.2 项目经理须对b级检查的结果进行部门范围内的通
报,制定实施纠正和预防措施,并保存相关记录。
4.6.6.3由公司层面组织的c级检查结果处理方式同a级检查,由部门经理组织的c级检查结果处理方式同b级检查。
5.记录表格
5.1 **wy/wi/8.2.3-02-f1 《夜间查岗计划》
5.2 **wy/wi/8.2.3-02-f2 《查岗情况登记表》
5.3 **wy/wi/8.2.3-02-f3 《安全工作检查记录表》
第6篇 某物业管理公司会计工作守则
物业管理公司会计工作守则
1.按照国家会计制度的规定记帐、算帐、报帐,做到手续完备,内容真实,数字准确,帐目清楚。按时报出有关各种报表,内容完整、及时、准确。
2.按照经济核算原则,定期分析财务计划,预算执行情况,考核资金使用结果,做到合理利用资金。
3.对于会计资料及有关附属资料要保存完整,不得遗失、损毁。
4.对客户提出的各种问题及时解答、合理解释,严禁推诿、拖延、造成不良后果,不得向客户漏露其它客户的各种情况。
5.对重大、疑难问题及早上报部门领导,做好跟进工作,直到问题得以解决。
6.负责完成公司的各项上缴任务,遵守一切财务规章制度,把好财务关。
7.保证工作质量,及时向公司领导提供准确数据。
8.遵守会计保密制度。
第7篇 物业维修资金管理工作程序
1.公用设施的维修资金的管理程序:
a).公用设施的维修资金由区住宅管理部门设立专门账户管理,区管理部门不得干涉业主管理委员会对资金的正常使用,但应严格按使用审批程序审查无误后支出;
b).公用设施专用资金的银行利息可以作为维修资金的日常开支;
c). 财务部会计根据公用设施维修资金的收支单据编制记账凭证、登记账簿,按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行独立的账务处理;
d).小区业主或其他相关人员及单位,如对设施维修资金的收支账目有疑问,可向下列单位提出质询;
-业主管理委员会;
-管理公司或下属管理处。
e).管理公司或下属管理处接到质询后:
-原则上应在7日内予以答复;
-特殊情况可另行处理。
2.房屋本体维修资金的管理程序:
a).财务部会计应对房屋本体维修资金以房屋每栋为单位设立专账管理,并设立专用账号存储各栋物业的本体维修资金;
b).经办人凭房屋本体维修资金支出的原始任据,按费用审核报销标准作业规程中的相关规定到财务部办理报销手续;
c). 财务部会计将房屋本体维修资金的报销单据按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行账务处理;
d).如小区内的日常小修超过了房屋本体维修资金的比例,则应:
-经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意;
-将超出的部分在下年度房屋本体维修资金的小修费里冲抵;
-经业主管理委员会决定提高本体资金标准来弥补。
e).小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修资金的收支存有疑问,可以;
-向业主管理委员会查询;
-向公司财务部查询。
第8篇 某公寓物业管理项目管理员工作职责
公寓物业管理项目管理员工作职责
1.管理员在主管的直接领导下,严格按章行事。坚持以工作职责、服务质量标准检查考核保安、保洁、工程维修人员工作情况,坚持查岗、查勤,做好日工作记录。现场发现问题,要求立即整改,并及时通报项目部主管;
2.管理员必须按信息学院提供的标准,在规定时间内完成水、电费代收代缴工作。每月28日抄电表,月初第一周到寝室收取学生超标电费,收费准确,交费及时;
3.按项目部要求,具体解决物业产权人和使用人提出的问题,综合性管理学生公寓保安、保洁、工程维修工作,配合施工方、物资供应商工作。负责监督、管理外来施工人员工作质量;
4.负责组织学生公寓保安、保洁、工程维修,具体执行各专业部门下发的工作方案、管理条例实行规范化管理,并监督检查其工作质量,强化服务理念,改进工作作风,提高工作质量。
5.坚守工作岗位,认真记录各种电话内容,及时通报各有关部门。树立软件园物业优质管理、优质服务的优秀品牌;
6.认真(正楷字)填写公寓工程维修记录,并及时发送维修保养工作单,要求维修工五分钟直接到现场解决问题,并做好维修单反馈工作,质量达标,闭环管理;
7.负责学生公寓全部钥匙管理工作,严格钥匙领取、退换、借用手续。严格按学生、工程、保洁分别填写不同借用钥匙登记表,确保住宿师生人身及财产安全;
8.负责办理师生入住手续,按院方制定标准收取钥匙押金,开出有效财务收据。退舍前,协助主管清点室内所配物品,严格填写行政部下发的退宿通知单,准确标明应收水、电费用,室内物品完好或短缺情况;
9.负责记录、传达各有关部门电话内容。主动、积极配合主管工作。保证学院---物业联系畅通,保证各有关部门与学生公寓物业管理项目部内、外联系畅通。
第9篇 某物业管理公司常务副总经理工作职责
直接上级:总经理
直接下级:各部门经理及各小区管理处主任
管辖范围:工程部、综合事务部、保安部及各小区管理处:
1、参与制定全公司年度总预算和季度预算调整,参与制定全公司运营方案,参与制定全公司经营管理制度。
2、主持制定所管部门的工作程序,规章制度并组织实施。
3、按照公司财务管理制度、程序及总经理授权,预算计划、监督、审核公司经营管理活动及各部门成本费用的开支、采购、领用、申请。
4、负责公司重大经济活动的具体实施组织工作。
5、随时各总经理提出经营管理建议及措施。
6、决定公司副总经理以下人员招聘、解聘、升迁。
7、作为所辖部门的公司代表,对外进行联络,根据权限和经营管理制度作出工作决定。
8、就本职工作及所管辖部门人员的工作对总经理负责。
9、负责公司的日常管理工作和各部门的协调工作。
10、定期向总经理述职。
第10篇 sa物业园区空置房管理工作程序
物业园区空置房管理工作程序
一、空置房由客户服务中心进行管理。日常的维护保养工作由工程维修人员完成。
二、根据季节变化定时对空置房进行开窗通风。
三、对于精装修的房屋应按精装房的保养标准执行。
四、参照有关电器使用说明书,定期将电器打开试运行以保持电器良好的工作状态,还应注意及时关闭电源。
五、定期通知保洁部进行一次例行清洁养护。
六、工程维修人员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作,如发现空置房内有异常情况应及时向客户服务中心汇报。
第11篇 d物业工作服管理规定
经典物业工作服管理规定
1.为了更好的保障职工对劳保的需求,合理发放、使用工作服,特制定本规定。
2.工作服是指凡在公司工作的聘用人员,在上班时间内必须穿着的统一服装。
3.换季服更换时间:工作服每年进行两次更换,定于六月上旬换领夏装,十月上旬换领冬装(由综合部统一通知具体更换时间)。
4.更换范围:工作服出现严重缩水,破损较大等无法穿着情况时,确实不符合公司着装要求者,需以部门为单位,经部门经理以上领导签字,方可领用。
5.如遇特殊情况,如:钮扣脱落、拉链轻度损坏等,应随时修补。如有人为损坏者,须照价赔偿。
6.工作服应建立个人帐簿,领用时需由本人签字,且以旧换新。如有丢失者,应及时写明原因,视穿用年限赔偿,领用后个人应爱惜穿着使用。
7.工作服不许转借本公司以外任何人员,如调离或调岗不需使用时,应先将工作服退回,方可办理其它手续。
8.工作服应保持干净、整齐,非工作时间不得穿着使用,如有违反规定者,公司将给予处罚。
第12篇 小区物业管理服务绿化工作标准
小区物业管理服务工作标准:绿化
三、绿化工作标准
项目内容
着装1、上岗须着公司统一的工作制服。
2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、喷洒农药等易伤皮肤工作时应穿长袖衣服戴口罩等。
4、要求工作服干净整洁。
行为举止1、上岗时举止应文明、大方。
2、精神振作,姿态良好。
3、使用礼貌用语。
工作制度1、爱岗敬业、服从指挥、积极主动、任劳任怨、遵纪守法、严以律己。
2、按规定着装上岗。
3、遵守作息时间不迟到早退,有事请假。
4、认真参加培训和学习。
5、绿化养护要培养员工的敬业精神,加强业务培训,使员工成为一专多能的骨干力量。
6、爱护各种机械器具,使用时按操作规程,使用完后妥善保管,未经主管同意不得外借。
草地养护1、清除绿地、花丛内砖石、铁丝、干枯枝叶等杂物。
2、拔除绿地的杂草。
3、草坪修剪,绿篱、花球造型。
4、加土滚压,填平坑洼。
5、适时松土、淋水、施肥。
6、裸露地、草皮死亡及时补植。
7、加强草坪病虫防治工作。
荞灌木养护1、做好乔、灌木修剪和造形,及时修剪枯枝、病虫害枝、有碍观瞻和影响行人的枝条。
2、及时除草、松土、培土。
3、台风季节对荞灌木进行加固,防止刮倒。台风过后及时松绑,避免橡皮带嵌入树皮内。
4、淋水、施肥,保证乔、灌木水分和养分供给。
5、死亡乔、灌木及时补植。
6、做好乔、灌木病虫防治工作。
7、修整树穴。干旱的秋冬季修成水窝状,多雨的春夏季修成丘状。树穴内经常松土、除草,保持土壤细粒疏松,不见杂草,清除石杂物。树穴要美观精致,大小、形状与乔灌木地上部分相协调。
浇水、施肥1.草坪浇水
1.1在干旱和少雨季节,要经常进行草坪浇水,保证草正常生长的需要。
1.2草坪浇水,最重要的是一次浇足透水,避免只浇表土。至少要浇湿透土层5cm以上。如草坪过分干旱,土层的湿润度则应增至8cm,否则就难以解除旱象。
1.3草坪浇水最忌在中午阳光曝晒下进行,应尽可能安排在早上与傍晚前后进行。
1.4草坪浇水要喷洒均匀,免于遗漏,无固定喷灌设备的,浇水要先远后近,逐步后移,避免重复践踏。
1.5久旱不雨,可连续浇水2~3次,否则难以解除旱情。正常情况下,无雨季节每周可浇水2~3次。
2.草坪施肥
2.1 堆肥施用量一般为1000~1500kg/亩,每2~3年施用一次。
2.2 化肥施用多以氮肥为主,以促进其茎叶繁茂。施用磷、钾肥以增加草坪的抗病与防病能力。
2.3 氮、磷、钾三种化肥的施用比例,通常控制在5:4:3为宜。
2.4 化肥的施用量为3kg/100m2为宜,入冬前忌施氮肥。
2.5 施用化肥应在阴天或雨前撒于草坪场地,或与草坪灌溉浇水密切结合进行,以防施用不当损坏禾苗。
2.6 在每年的4、7月进行。在其它时间,应视其生长情况,适当补充追肥。
2.7 草坪施肥要适量、均匀,防止过量或不均匀引起肥伤。
3.乔、灌木施肥细则
3.1 在乔、灌木根部挖条形沟,或在树冠外缘的投影线下,每株挖对称两穴。
3.2 乔木施肥穴的规格为30×30×40cm,灌木施肥穴的规格为20×20×30cm。
3.3 将肥料用铁楸倒入沟内或穴内。
3.4 回填泥土,踏实,淋足水,切忌肥料裸露。
4. 注意事项
4.1 施肥要根据花卉不同品种及生育期,适时、适量、氮磷钾配合施用。
4.2 施肥前要松土除草。
4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗称'回水',这有利肥料的分解吸收。
4.4 施肥时,不论哪种肥料,切忌施于花卉幼芽和新叶上,以防灼伤。
病虫害防治1.病虫检查
1.1调查采用随机抽样法:以每个管理区为单位,根据面积大小,间隔20-30米为一检查点,检查有无病、虫害存在。
2.喷施药物
2.1 在喷药前至少应提前12小时张贴通知告知业主(业主),提醒注意,避免对人、畜造成危害。
2.2 喷施后立即清洗喷雾器中剩余药液,将药物和用具回收库房并清洗全身。
3.注意事项
3.1 配制、喷施农药应穿长袖衣、裤;戴口罩、橡皮手套。
3.2 喷施时间以8:00~10:00点、14:00~15:00点为宜。
3.3 喷施时遇大风、下雨时要停止喷施。
3.4 不可随意提高或降低药液的使用浓度。
3.5 保管好农药,不要随意丢放,以免误使人、畜中毒。
修 剪1.草坪修剪
1.1 草坪修剪的标准是草坪高度不超过8cm-12cm。
1.2 正确使用割草机,严格按操作规程和注意事项使用。
1.3 在割草机不能操作的小块草地或草坪边缘,应用修剪刀进行人工修剪,使草坪修剪整齐。
1.4 草坪边缘超出生长范围而遮盖路面、路牙影响美观,应采用月牙铲进行切边。
2.乔木修剪
2.1乔木修剪要注意冠形美观,下缘线整齐,枝叶不宜密集、重叠,也不能太疏。
2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要尽量缩小伤口面,不能起'树钉'。
2.3 剪除荫枝、干枯枝、病虫枝、下垂枝,下缘线以下的荫蘖枝要及时剪除。
2.4 乔木移植后必须修剪,修剪程度以主枝2/3处修剪为度,保留4~5个主枝,每个主枝留取2~3个侧枝,以利成活。
3. 灌木修剪
3.1 修剪以修枝为主,剪除枯枝、弱枝、病虫枝、过长的徒长枝、过密枝、交叉枝等。
3.2 修剪要控制好株形。
4.注
意事项
修剪后要将剪下的草叶、乔灌木枝条清理干净。
绿化设施管理
1、保护好绿化设施(护栏、护树架、水管、水龙头、喷头等),对任何人的破坏要加以制止并及时将情况反映到管理处。发现绿地及设施受损坏要立即上报。
2、绿地和绿化带内不准堆放东西,不准单车、机动车辆驶入和停放绿地,不准在绿地内设摊及摆卖。
3、不准在草地上踢足球及进行损害花木的体育活动,不准在树上挂标语、晾晒衣物等。
4、保护好供水设施,节约用水,淋完水后要关好水闸开关,严禁任何人盗用绿化用水。
5、保护好护树架。护树架或护树板霉烂或绑带脱落断裂要及时更换,使其达到护树效果。
6、绿地设施遭到破坏,要自觉修补维护,保证绿地和设施完整。
工具使用
1、做好工具的领用、使用、保管、保养等记录。
2、熟悉各种工具的使用方法,保养要点,爱护工具。
3、保持工具刀锋利,定期打磨上油,随时保洁,紧固接合部位。
第13篇 区行政中心物业管理工作计划
某区行政中心物业管理工作计划
一、前期介入计划
专业、科学、规范的物业管理前期介入,将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本,打下坚实的基础。针对行政中心,现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点,本公司如果中标,将成立前期物业管理介入工作组,以国际先进的物业管理理念,专业化、科学化的管理方式,介入某某区行政中心的前期物业管理工作。
(一)、前期介入人员安排
组长:公司总经理兼任
副组长:行政中心物管事务所经理
其它成员:公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名,项目经理2名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名。
(二)、工作方式
1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署,并检讨各项工作的完成情况。
2.副组长全日制现场办公,负责行政中心现场工作的协调与安排。
3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作,副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。
4.工作组其它成员按现场半日工作制工作,按计划完成各口工作,每周向副组长提供工作报告。
(三)、工作内容
内容完成时间落实部门备注
一、前期工程监督
1)审阅楼宇、设备图则及设计工程部、工作组
2)设施设备隐蔽线路的熟悉与标注工程部、工作组
3)从物业管理角度向业主方提供建议工程部、工作组
4)按工程合同承诺标准,编造验收表格工程部、工作组
5)制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程按工程进度工程部、工作组
6)向机关事务局提供楼宇、设施设备保养及维修建议工程部、中心物管事务所
二、人事
1)物管事务所架构制定及讨论审定资源部、工作组
2)管理级员工的招聘
3)各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批资源部
4)人事管理制度、员工手册的讨论审批资源部
a公开招聘资源部
b面 试资源部
c聘用及入职培训资源部
d熟悉物管事务所运作及在职培训资源部、中心物管事务所
三、设立雨花区行政中心物管事务所
1)设立及装修物管事务所工程部、工作组
2)办公设备及工具设备的采购资源部、工作组
3)现场清洁及布置中心物管事务所
四、管理文件
1)中心公约、服务手册制定及审批市场推广部
2)各类文件、表格的制定及印刷品质部、资源部
五、管理预算、启动预算及财务安排
1)制定初步管理预算、启动预算及讨伦计划财务部
2)管理费及各项费用制定及申报市场推广部
3)各项财务管理制度制定计划财务部
六、楼宇基本设备预算
1)设计及审定各类标牌、指示牌市场推广部
2)采购、制作及安装市场推广部
七、物业验收之准备
1)楼宇各单项验收根据情况确定工程部、工作组
2)公共地方的验收(道路、停车场等)根据情况确定工程部、工作组
3)楼宇各项设施设备测试及验收根据情况确定工程部、工作组
4)楼宇内部初验根据情况确定工程部、工作组
5)遗漏工程跟进及监督验收根据情况确定工程部、工作组
6)绿化工程的验收根据情况确定工程部、工作组
八、楼宇接管安排
1)制定接管计划工作组
2)安排准备各类文件品质部、工作组
3)人员安排工程部、工作组
4)接管培训工程部
5)清洁开荒中心物管事务所
6)现场氛围布置市场部、中心物管事务所
7)进行接管工作工程部、中心物管事务所
九、遗漏工程跟进
1)整理资料及落实遗漏工程跟进按工程进度工程部、中心物管事务所
2)维修后复检、通知业主方再次验收按工程进度工程部、中心物管事务所
3)现场施工方的管理讨论品质部、中心物管事务所
十、各服务项目检讨
1)物业保险事宜之建议计财部、中心物管事务所
2)检讨物业管理人力资源资源部、中心物管事务所
3)检讨保安安排中心物管事务所
4)检讨清洁服务之安排中心物管事务所
5)检讨维护保养服务之安排工程部、中心物管事务所
6)检讨处理客户投诉之程序品质部、中心物管事务所
7)检讨园艺绿化保养及节日布置之安排工程部、中心物管事务所
8)检讨公共关系之安排市场部、中心物管事务所
第14篇 物业管理公司工作报告程序3
物业管理公司工作报告程序(三)
1.目的
规范公司内部管理工作报告程序,确保公司领导及时、全面了解和掌握各职能部门、项目管理处的工作完成情况及下一步工作安排,从而作出相应的指示。
2.适用范围
本程序适用于公司行政部、管理部、财务部及公司所属各项目管理处,包括单项护卫队项目(以下简称报告人)。
3.职责
3.1行政部负责工作报告的收集(催交)、送达和归档工作。
3.2行政部、管理部和财务部依次负责对各项目管理处工作报告的初阅,并将部门意见报告总经理。
4.操作程序
4.1每周工作报告
4.1.1每星期五下班前,报告人将本周的部门/项目管理处的工作完成情况和下周工作计划安排情况(简称周报)以条列形式报告公司总经理室,周报内容应真实、清楚、简明、扼要。
4.1.2公司部门周报由报告人统一交行政部归集后交总经理室;各项目管理处周报依次交公司行政部、管理部、财务部初阅后交总经理室。
4.1.3项目周报经公司各部门阅后,由行政部统一汇集送总经理室阅批。
4.2每月工作报告
4.2.1每月25日下班前,报告人应将当月的管理工作情况小结和下个月的工作计划安排(简称月报)书面报告公司总经理。月报应书写清楚,内容详实,针对存在问题要有自己的分析、见解,并提出相应的解决措施和建议,以供公司领导参考、决策。
4.2.2月报的送呈程序与周报相同(见4.1.2、4.1.3)。
4.3工作报告格式要求
周报统一用“项目经理周工作安排检查表”(附后)填报;月报用公司信笺纸书写。报告抬头统一为“致:公司总经理室”。报告人只须写部门或项目管理处名称。
4.4信息反馈
4.4.1工作报告经总经理批阅后发还行政部。行政部应在下周(月)归集工作报告时,将上周(月)总经理批阅过的工作报告返还给报告人,同时收回前一周(月)的工作报告。
4.4.2报告人应认真阅看公司领导的批示意见,并且在实际工作中切实执行,巩固成绩,跟进工作,整改不足。各部门/项目管理处负责人在阅看总经理批示后应签署姓名,在下次递交工作报告时一起带交公司行政部归档。
4.4.3周(月)报的工作落实情况由行政部牵头,管理部、财务部配合检查、督促。
4.5报告的归档
行政部最后将总经理批示信息反馈给报告人后收回的工作报告及时分类、归档成册。
第15篇 物业管理公司主要工作职能
物业管理公司主要职能
一、**物业管理公司主要功能:
1.作为mm房地产对外的主要窗口,也是业主与mm房地产的联系渠道;
2.协调管理处与业主或住户的关系;
3.代表业主向公司反映意见,代表公司向业主传达管理方的精神;
4.为业主提供全方位的配套服务;
二、目的:
1.最大限度地满足业主或住户的生活要求,使业主或住户住得放心;
2.解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题;
3.通过对进出小区人员及物品的管控,有效地降低小区罪案的发生;
4.通过对业主使用物业的指引及管理,能最大限度地使物业保值甚至增值,从以达到物业管理的目的;
5.通过对小区内公共设施进行定期养护,保证业主或住户充分享用物业的最大功能。
三、职责范围:
(一)办公室
1.统筹计划管理处各部门工作的分配安排;
2.负责与各公司(部门)的工作协调与沟通;
3.跟进会所范围内的商铺租赁手续;
4.收发并整理管理处对外及外来文件;
5.每月汇总管理处各部门员工的考勤;
6.每月核对各部门领料记录;
7.向各部门传达经理室下达指示或向经理室汇报各部门情况;
8.整理收楼资料,建立及管理业主资料档案;
(二)各区管理处
1.办理业主收楼手续;
2.办理业主所需的各类服务申报手续;
3.办理装修申请及各类出入证手续;
4.办理业主日常项目申报等有关手续;
5.有偿服务的咨询及办理有关手续。
6.协助业主处理日常生活中遇到的问题。
7.接待来访单位或个人及其来电(函);
8.接收及记录业主报修工程项目,并落工程单到各有关部门;
9.监督并反馈业主工程检修问题的处理进度及结果;
10.管理未收楼单位或已收楼单位留下的门匙;
11.接听业主日常来电咨询,并落工程单跟进;
12.协助财务部处理有关业主缴(欠)费事宜;
(三)清洁绿化部
1.负责对小区的公用娱乐设施、公园、道路、车站、公共楼梯间、楼宇外墙、样板房等地的卫生清洁工作;
2.对未收楼的单位进行日常养护工作;
3.负责行政办公楼的日常清洁;
4.看管样板房,防止室内饰物被窃或破坏;
5.负责清运小区淤泥、垃圾;
6.为业主或住户提供家居清洁、灭鼠灭蚊、收送洗衣等有偿服务(暂未有);
7.服务过程中,听取客人意见,及时向上级汇报并反馈有关部门;
8.定期对全区公共场所进行灭'四害'工作;
9.积极、认真地完成上级交办的各项任务。
(四)工程维修部
1)水电维修组
1.保持小区内水、电等资源的供给与管理及其工程的养护与维修;
2.对小区内机电、消防、配电房、水泵房等设施、设备进行操作管理、维修、保养等工作;
3.负责协助小区的通讯设备、有线电视天线的维修保养和故障检修;
4.对管理处各部门传达或本部巡查发现所得有问题的公共设施进行检修;
5.与相关部门保持良好关系,及时处理相关问题;
6.定期巡查区内设备房设备用及各游乐设施的运行情况,并认真做好巡查记录和值班记录;
7.每月抄录住宅单位水电表,进行月度水电耗用分析对比,及时发现并杜绝浪费现象;
8.保持值班室、配电房、加压泵的清洁、设备保养及维修等;
9.确保各苑区的电房设施、公用设备的运行、维修和保养工作有序开展,并在紧急情况下及时派遣相关工作人到现场排除故障;
10.遇到突然停电或其它突发性事故时,迅速赶往现场,保持镇定,按操作规程及时排除故障或采取有效的应急措施,及时处理问题;
11.积极、认真地完成上级交办的各项任务。
2)土建给排水维修组
1.严格遵守公司(部门)规章制度,维护公司(部门)利益,工作中按实际情况、实事求是地为业主解决问题;
2.在业主收楼前提前介入社区的管理工作,协助各部门对社区的管理,使业主的交楼工作能顺利进行;
3.对小区物业进行维修、部分安装、修改工程的计划、组织施工、进度跟进、质量监督;
4.定期与管理员陪同业主到楼宇现场进行验收交接工作,并对物业手尾工程进行跟进;
5.负责跟进各部门传达或巡查发现的小区公共设施问题及收楼后业主提出的物业更改工程,组织各施工部门施工及按实际情况制订施工时间;
6.定期组织相关部门对小区内公共道路、设备设施、暗藏管网、给排水系统等进行维修工作;
7.跟进工程过程中保持与业主或各区管理处联系,及时反馈工程情况,从而降低投诉率;
8.积极、认真地完成上级交办的各项任务。
第16篇 前期介入物业管理顾问工作内容
合作期限:由签约之日起至h侨海景城一期入伙之日前二个月
结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议,为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。
(一)由顾问团对项目进行实地考察,通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图(包括土建和各类机电设备的)、项目模型等资料,了解项目的规划意图、设计内容和规范,确定项目档次,协助管理商对管理档次进行定位。
(二)根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验,从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议,使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要,又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。
1、考查整体工程进度,协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;
2、建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足物业管理的需求;
3、设备机房的环境、::通风是否满足要求;
4、对住户室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议;
5、根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和建造价格建议;
6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;
7、在不增加发展商总投资的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提出建议;
8、在空调工程施工前,根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议;在空调设施安装时,为便于以后维修管理,对需改变安装位置和工艺的地方提出建议;
9、对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议,并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解,结合项目本身的市场定位,为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议,以供参考选择。
10、从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议;
11、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等),提出纠正及修改建议;
12、给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面,提供修改意见;
13、根据物业所在地的气候特点,审查植物设计图纸,选择因地制宜的环境绿化植物,使其既美观又方便长期养护,对不利于以后物业管理的问题提出调整建议;
14、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议;
15、根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序建议;
16、对建筑外墙的选材和设计提供专业建议,以方便外墙清洗,使之保持长久的美观;
17、根据地方物业管理法规、政策及z海物业长期以来的物管经验对管理商的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议;
18、根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等,对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议;
19、对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。针对项目的市场定位,::准确推测准业主层次,从实用性上建议会所适合经营的项目,在此基础上进一步建议哪些项目可收费,哪些项目不宜收费,其原则在于先聚人气,进而达到既创造社会效益又有一定经济收益的目的。
(三)从业主/住户使用的角度
,提出专业建议:如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施;如从业主使用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的,以方便业主装修及使用,减少将来物管的难度。
(四)从智能化的角度,提出专业建议:
1、考察整体工程进度,提出智能化工程的阶段性实施进度计划;
2、针对发展商对智能化工程的要求,对原智能化设计提出合理化建议,并根据当前市场情况,提出增加智能化功能的建议;
3、根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案,方案要求功能完善、先进,设计合理、实用;
4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,并对智能化设备的选型提出建议。
(五)从环保的角度,提出专业建议:
1、根据顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议;
2、对物业内商场(商铺)、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议;
3、根据会所增设的项目及物业配套设施,从节能和环保的角度,提出建议。
(六)从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益:
1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等;
2、公共部分装修材料的选用;
3、在空调设备安装前,对设备的适用情况和选型提供咨询;在空调设备安装时,对空调设施的安装提供咨询;
4、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格;
5、在满足消防规范的前提下,提供最新的设备技术或施工方法;协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商;
6、根据管理商要求,提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验;
7、根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询;
8、解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本;
(七)在施工过程中,协助发展商监督各专业工程的进展情况,尽力提高工程施工质量,确保工程按计划完工,同时可以降低日后物业设备管理难度。
(八)指导发展商监督各专业设备安装和调试工作,确保工程质量。
(九)指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作,对不合格处提出整改意见,由发展商责成有关施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。
(十)根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策,指导发展商制订物业管理收费标准。
(十一)从创优的角度,根据各级优秀物业管理小区的考核评比标准,提出专业改进建议。
