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第1篇 新城物业管理指标及措施
新城国际物业管理指标及措施
一、各项服务指标的承诺
序号指 标 名 称指 标
承诺实施措施
1房屋及配套设施
设备完好率98%专人负责,实行巡视制度,文件记录,确保房屋外观整洁完好,公共设施无损坏。
2房屋及配套设施设备零修、急修及时率100%急修15分钟内到达现场,小修项目2天内完成。及时修复,并做好回访记录。
3维修质量合格率100%逐项检查,保证质量,实行回访制度,确保维修质量合格。
4绿化完好率98%专人养护,定时巡查,建立档案,确保园区绿化无破坏、无践踏,发现问题立即整改。
5清洁保洁率98%专人保洁,定时巡查,建立文件记录,确保垃圾日产日清,无环境污染,保洁设施完好。
6大型及重要机电设备完好率99%制订严格的设备操作和保养规程,落实岗位责任制,建立设备档案,定期维护。
7道路及停车场
完好率100%专人养护,定时巡查,建立档案,确保设施完好,方便使用。
8治安、消防责任
事故发生率0保安员全部持证上岗,落实职责,明确责任,实行24小时巡逻制度,确保园区的安全。
9业主有效投诉率2‰加强管理,优质服务,帮助业主解决实际困难。
10业主投诉处理率100%专人管理,区别情况,分类处理,做好思想工作,建立档案。
11业主综合满意率95%科学管理,优质服务,建立业主(使用人)回访制度,虚心听取业主(使用人)意见。
二、管理措施
(一)指导思想
以人民群众满意为宗旨,以国家级物业管理优秀小区为榜样,以达标创优为目标,通过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动,树立良好的企业形象,提高物业管理队伍的整体素质和小区的管理水平。
(二)具体目标
1、房屋及维修管理方面:
房屋外观完好、整洁,定期清洁或粉刷。
小区内有明显指示标志:交通指示牌,小区平面图及楼宇和单元标识等。
房屋完好率达到98%。
无违章搭建。
物业管理费收缴率达98%以上。
房屋维修及时率达100%,做好回访及记录。
档案管理完善,有专人管理,做到完整、清晰、安全、准确。
2、设备管理方面:
小区内所有公共设备图纸、资料齐全,管理到位。
设备良好,运行正常,无事故隐患,保养检修制度完善。
每日有设备运行记录,操作人员严格遵守操作规程及保养规范。
电梯安全运行。
消防系统设备完好,可随时启用。
安全监控系统设备完好,使用正常。
3、市政公用设施管理方面:
小区公共配套服务设施完好,不随意改变用途。
供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,运行正常。
道路畅通,路面平坦。
交通管理规范,车辆停放有序。
污水排放通畅。
4、环境卫生管理方面:
小区环卫设施完备,设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。
小区实行标准化保洁,垃圾日产日清,生活垃圾实行袋装化。
根据季节投放灭虫除四害药物,派专人管理。
做好不养宠物、家禽的宣传,并经常检查,发现问题及时纠正。
小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁,不留死角,不随意堆放杂物或占用。
小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱画现象。
高压水泵、水池有严密的管理措施,二次供水卫生许可证、水质化验单俱全。
5、绿化管理方面:
按小区规划要求做好绿化的培植、养护。
小区公共绿地不占用,不随意改变用途,保证小区绿地率。
合理分布树、花的种植,做到四季常绿,月月花香,充满生机。
绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏现象。
6、治安管理方面:
小区实行封闭式管理,采取常规防范和技术防范相结合的防范措施,确保安全。
小区实行24小时保安值班、巡逻制度。
小区内消防监控和安全监视系统有专职人员管理,并严格执行相关制度和纪律。
思想重视,制度落实,以防为主,使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。
保安人员服装整齐,仪容端庄,作风严谨,言语文明。
危及住户安全处设有明显标志,并落实防范措施。
重视对保安人员的思想教育和业务培训。
7、财务管理方面:
建立规范的财务管理制度。
严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。
为住户提供多项便民有偿服务,以业养业,增收节支,做到管理经费收支平衡,争取略有盈余。
8、社区文化建设方面:
充分利用小区的娱乐场所和设施,定期组织开展健康有益的社区文体活动,比如:游泳比赛、书法比赛、棋牌比赛、网球比赛、壁球比赛、篮球比赛、健身指导等。
积极配合社区开展各项公益活动。
半年开展一次征询住户意见活动,及时了解住户需求信息,调整服务内容,使住户综合满意率达到95%以上。
提倡住户互帮互助,文明居住,关心病残者、老人、妇女及儿童。
积极开展精神文明建设,使住户能自学遵守小区各项管理规定。
(三)实施办法
1、建立创优领导小组
创建全国物业管理优秀示范小区、大厦领导小组。由公司领导担任组长,负责创建活动的领导、协调工作;各部门负责人担任成员,负责创建活动的指导工作。
2、制订实施计划
根据创建活动的总体安排,制订切实可行的实施计划。要把创建活动与日常管理结合起来,把创国优与创市优、省优结合起来,把长远目标与眼前工作结合起来,通过开展创建活动,真正带动各项工作。
3、强化各项管理制度
建立、健全各项管理制度,以制
度促管理,使各项管理规范化、科学化、制度化,做到有章可循、违章必究。
4、加强检查、督导
第2篇 商务广场物业管理措施（2）
商务广场物业管理措施(二)
一、前期接管验收方案
管理内容
1、了解园区的基本情况。
2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收标准、方法和日程安排。
3、依照接管验收标准,对园区现场进行初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,对验收情况及时汇总,并报送相关单位限期整改。
4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督,直至符合规定的要求和标准。
5、进行物业交接,并对验收资料进行分类、归档。
管理措施
1、组建接管验收小组,负责接管验收工作。
2、依据新建物业接管验收有关标准,制定接管验收规程。
3、接管验收小组各成员,熟练掌握物业验收的标准和程序。
4、制定《物业接管验收计划》,明确接管验收人员、时间安排等。
5、按规定办理接管验收手续。
二、入住管理方案
管理内容
1、在业主领房前将所有资料准备齐全,布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务。
2、凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料。
3、收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用。
4、陪同业主验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经业主确认后,填入《业主验收交接表》。
5、对验房交接中发现的房屋质量问题,与业主约定时间,及时解决。
管理措施:
1、制定《业主领房程序》。
2、策划业主入伙现场布置方案。
3、按照业主领房程序,安排工作流程。
4、按规定办理业主入伙手续。
三、装修管理方案
管理内容
1、在交付时与业主签订《装修管理服务协议》,告知业主在装修前需办理的有关手续以及装修注意事项。
2、业主填写《装修备案表》,详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等,管理处进行备案,并书面告知业主及装修施工单位《装修管理办法》。
3、按照业主装修备案中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查,是否按《装修管理办法》进行文明施工。
管理措施
1、制定《装修管理办法》以及相关《装修管理服务协议》。
2、提前告知装修中重要事项的约定,并签订此约定。
3、明确《装修登记程序》,便于业主及装修施工单位办理相关手续。
4、做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。
5、加强与业主的沟通,做好装修管理的各项解释工作。
6、对违章施工的行为,采取停工、恢复原状等方式进行处理。
四、违章处理办法及措施
管理内容
1、把好装修备案关。严格根据装修设计图纸,结合房屋装修范围,在装修手续办理过程中尽可能杜绝违章装修行为的出现。
2、对装修现场进行严格管理,做到每天有重点地巡查,避免违章装修的出现。
3、巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象,立即予以制止,把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者,报政府主管部门处理。
管理措施
1、制定完善的《装修管理办法》。
2、与业主及装修施工单位签订相关《装修协议》,明确责、权、利。
3、确定专人负责装修管理工作,加强装修巡查管理力度。
五、档案管理方案
管理内容
1、工程档案:从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等。
2、业主档案:所有业主购房合同(复印件),业主基本情况、业主房屋维修资料、装修资料等。
3、管理档案:工程维护、绿化资料、日常巡查(清洁、保安)记录、值班记录、车辆管理记录、监控录像、各类活动的全程记录及照片、维修记录、有偿服务记录、会议记录、荣誉资料等。
4、财务档案:历年的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等。
5、文件档案:有关物业管理法规政策、公司文件、外来文件、专题会议纪要等。
管理措施
1、制定档案管理制度,并严格执行。
2、按照档案管理要求,分门别类,编目造册,方便查阅,利于管理。
3、专职管理,责任到人,存放有序,管理规范。
4、配置专门的档案管理用房和必要的设施设备,以满足档案管理要求。
5、根据档案资料的形式、性质,采用不同的管理手段,科学管理,确保档案资料完整、安全。
6、实现电脑软件管理,提高管理水平。
六、财务管理方案
管理内容
1、加强现金收支管理。
2、搞好财务核算。
3、经营收支状况每半年公布一次。
4、做好年度预算和决算工作。
5、认真审核报销票据,严格控制费用报销。
6、及时掌握财务收支状况,做好财务分析,为领导决策提供依据。
管理措施
1、根据财务法规政策,制定财务管理制度。
2、财务人员持证上岗,规范操作。
3、抓好财务人员业务培训,不断提高业务素质。
4、加强成本控制。
5、加强财务监督和财务检查。
七、人事管理方案
管理内容
1、按照合理的人才结构配置各类人员。
2、任人唯贤,量才录用。
3、开展业务培训,全面提高业务素质。
4、进行业绩考核,优胜劣汰。
管理措施
1、制定岗位职责,做到责、权、利分明。
2、建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性。
3、加强思想作风建设,树立全心全意为用户服务的观念和企业的品牌意识。
4、岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合。
5、全面考核,做到公开、公平、公正。
八、协助业主委员会筹建工作
当园区达到具备业主委员会成
立条件时,将按照国务院《物业管理条例》规定,协助房管部门、街道、社区及开发商,筹建园区业主委员会。
筹建程序:
1、在房管部门、街道、社区及开发商召集下,组建业主大会筹备组;
2、筹备组根据《业主大会》规程进行业主代表推选;
3、筹备组将拟定《业主临时公约》、《业主大会议事规则》草案在园区内征询业主意见;
4、业主代表收集其所在区域业主意见和相关选票,经筹备组统计汇总,公布表决结果;
第3篇 物业公司纠正和预防措施管理工作程序
公司程序文件 版号: a
修改号: 0
ej-qp10.1物业公司纠正和预防措施管理程序页码: 1/2
1.目的:
为提高公司物业管理质量,验证纠正和预防措施。
2.适用范围:
适用于纠正或预防服务过程质量体系方面已发生或潜在的不合格。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.14章
3.2 iso9002标准第4.14章
4.职责:
4.1各部门负责在管理与服务过程中出现的不合格提出纠正和预防措施。
4.2副总经理审批纠正预防措施,并指定人员对纠正和预防措施的有效性进行验证。
5.工作程序:
5.1总则:
5.1.1所有要求采取纠正和预防措施的问题均以《纠正及预防措施报告》的形式提出《纠正及预防措施报告》。
5.1.2公司任何员工均可提出纠正和预防措施。
5.1.3所有《纠正及预防措施报告》必须由副总经理批准后,才可发至相应责任部门。
5.2纠正和预防措施的提出:
5.2.1针对下列情况应提出并采取纠正和预防措施:
a 出现重大的服务不合格;
b 重复出现相似特征轻微不合格;
c 重复出现的服务过程问题;
d 顾客及第三方机构审核提出的不合格;
e 顾客投诉的重大问题;
f内审出现的不合格;
g质量检查中出现的不合格;
h管理评审中出现的不合格。
5.2.2各部门主任或其他员工决定提出纠正或预防措施时,填写《纠正及预防措施报告》,并呈副总经理。
5.2.3副总经理负责审核《纠正及预防措施报告》,审核内容包括:是否描述清楚不合格状况以及对质量的影响;是否正确提出纠正或预
防措施,完成期限是否合理。
5.2.4《纠正及预防措施报告》审批后,发放到相关部门执行。
5.3实施步骤:
5.3.1责任部门根据《纠正及预防措施报告》的要求,对存在的质量问题进行深入分析后,对具体问题提出补充纠正和预防措施,填写在报告中,并落实各项要求执行的纠正及预防措施,完成后呈报副总经理。
5.3.2在规定的期限内,副总经理(或管理者副代表)对纠正和预防措施的实施情况及符合性和有效性进行验证。当验证符合后,签属该项《纠正及预防措施报告》,实施完成;当验证发现纠正或预防措施不符合要求,则规定新的验证期限,要求相关部门继续执行直至合格。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《纠正及预防措施报告》ej-qr-qp10.1-01
第4篇 物业管理公司体系文件－纠正和预防措施实施程序
物业管理公司体系文件:纠正和预防措施实施程序
1.目的
及时纠正在服务过程中产生的不合格,防止不合格服务的再发生,识别潜在的不合格原因,防止潜在不合格服务的产生,实现持续改进,为顾客提供更优质的服务。
2.适用范围
适用于公司所有纠正预防措施活动的实施。
3.职责
3.1管理者代表负责监督、协调改进、纠正和预防措施的实施。
3.2质主管负责在公司质量体系(活动)出现或存在潜在的质量问题时发出相应的通知,并跟进验证实施效果。
3.3部门相关主管负责落实纠正和预防措施的实施。
3.4产生不合格服务的部门主办以上管理人员负责组织调查产生不合格的原因,制定纠正措施。
3.5公司所有员工都有提出和实施纠正预防措施的责任。
4.方法和过程控制
4.1纠正措施
4.1.1对公司所有活动中存在的不合格进行分析,确定不合格原因,采取纠正措施予以改善,消除不合格并防止其再次发生。
4.1.2对以下信息采用统计技术或试验的方法进行识别,对不合格项进行确定。
a.顾客的投诉(建议)
b.紧急事件及重大质量事故
c.品质主管对各部门日常工作的检查和建议
d.对分承包服务的评估
e.顾客满意度调查的输出
f.内、外审报告
g.管理评审的各项输出
h.其他不符合公司质量方针、目标及质量体系要求的情况
4.1.3对于情况f,审核小组按《内部质量审核程序》的要求执行。
4.1.4对于情况d,品质主管填写《纠正和预防措施实施记录表》,交责任部门通知分承包方,要求分承包方对原因进行分析,提出纠正措施反馈;品质主管对其措施审核后由责任部门跟进落实情况,相关结果在《纠正和预防措施实施记录表》上进行记录,并签名确认,该表品质主管和责任部门各存一份。
4.1.5对于情况g,由管理者代表负责监督执行。
4.1.6对于其他不合格,品质主管填写《纠正和预防措施实施记录表》,对不合格事实进行描述后发往责任部门,责任部门对不合格事实进行确认后填写'原因分析'项目,制定纠正措施并实施,品质主管负责对纠正措施进行评估并跟踪验证实施效果,表格品质主管和责任部门各留存一份。
4.1.7对日常工作中出现的不合格,按《不合格服务处理程序》和《顾客投诉(建议)处理程序》进行处理。
4.1.8因质量体系或服务规范引起的不合格,由品质主管组织相关人员进行论证,提出修改意见,呈交总经理或管理者代表审批后修改下发,并保存与此有关的文件和记录。
4.1.9因员工素质引起的不合格,由人事行政主管会同责任部门主管采取人事调整、处罚或加强员工培训等措施,总经理负责监督实施。
4.1.10因服务设备或设施引起的不合格,采取的纠正措施包括增加或更换设备设施、重新选择分承包方、内部调配及进行合理技术改造等,由总经理负责监督实施。
4.1.11对出现的严重或具有代表性的不合格,由品质主管根据总经理意见组织有关部门开展专题讨论,对质量问题进行综合分析,指定措施并组织实施,并总经理负责监督。
4.2预防措施
4.2.1对公司所有活动中潜在的不合格进行识别,分析其原因并采取相应预防措施,以防止不合格的发生。
4.2.2对以下信息进行分析,识别潜在不合格
a.日常工作中反映出来的问题
b.品质主管对日常工作的检查和有关建议
c.顾客满意度调查结果
d.以往管理评审的情况
e.以往预防和纠正措施的实施情况
f.内、外审结果
4.2.3各部门应根据日常工作中反映出来的问题识别潜在不合格,并根据其影响制定预防措施。
4.2.4各部门未能识别的潜在不合格,根据潜在问题的影响程度,由品质主管召集相关部门讲明原因,制定预防措施,同时指定责任部门。品质主管填写《纠正和预防措施实施记录表》的潜在不合格事实栏,责任部门分析原因后制定预防措施并付诸实施,品质主管负责跟踪并验证实施效果,同时对有效性进行评审。在《纠正和预防措施实施记录表》上签字确认,表格品质主管与责任部门各留存一份。
4.2.5品质主管负责对各部门所采取的预防措施、实施过程和结果予以记录,整理后提交管理评审。
4.3在改进、纠正和预防措施的实施过程中,管理者代表负责配置必要的资源,协助分析原因和确定责任部门,并监督措施实施过程。
4.4由改进、纠正和预防措施引起的对体系文件的任何更改,按《质量体系文件管理办法》执行。
5.质量记录和表格
jsnhwy8.0-04-f1《纠正和预防措施实施记录表》
第5篇 物业管理质量目标措施规范
目标
严格执行《厦门市住宅区物业管理条例》和相关的法律、法规,履行大厦物业管理委托合同;贯彻iso9002质量体系标准,进行规范化、专业化管理;营造一个安全、舒适、整洁的工作、生活环境;确保物业保值、增值。
承诺
1、根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准,在“__小区”物业达到硬件指标后,所有建筑物及配套设施正常使用,三年内达到市级物业管理优秀小区的标准并力争通过验收。
2、各类分项指标达到相应的标准,房屋及公共设施完好率95%以上,发电机发电率和消防水泵供水率达100%;住宅区临修、急修及时率达95%以上;违章处理率100%;管理人员专业培训合格率100%。
实现目标的保证措施
一、管理模式
设立___管理处,实行管理处主任负责制,直接对公司及鹭江新城的广大业主(使用人)负责。管理处主任将选派精通物业管理、具有高层管理经验的人员担任,管理处的每项工作由管理、工程、财务、保安等人员负责实施。其日常管理工作:
1、对住宅区配套的机电设备、供水、供电系统、公用设施等应经常地、定期地进行保养,让其维持良好的运行状态,延长设备的使用寿命。
2、搞好环境的清洁、绿化,为业主和住户创造良好、舒适的工作、生活环境。
3、安全保卫:给广大业主有一种安全感,切实做好安全保卫工作,将不安全因素消灭在萌芽状态,让业主和使用人无后顾之忧,确保人们的生命财产安全。
4、消防工作:根据高层大厦住宅区的特点,在实施物业管理中,应高度重视消防工作,一定要保证消防设备处于良好待用状态;在做好消防安全宣传的同时,提高业主和使用人防火和自救意识,培训一支业余消防员队伍,一遇火情可立刻做出反应。
5、日常维修:重视机电设备和设施的维护与维修,及时处理各类设备故障和急修工程,对于住户报修,管理员或维修工做好报修记录、确认工作,并及时进行处理,方便广大业主。
6、征收各类费用、保管使用维修基金。定期收取管理费、编制预算、收支帐目、控制成本,并定期公布,以便业主监督。
7、协调各方面社会关系。与业主委员会和辖区居委会、派出所及相关部门保持密切联系,加强沟通,搞好协调,及时有效为业主提供优质服务,解决实际问题,提高物业综合管理水平。
8、努力营造物业内部的新型人际关系。根据社区的特点,通过开展联谊、文娱等活动,让业主和用户有交流的机会,加深理解,减少纠纷和争执的发生。
二、实施规范化的物业管理
(一)秩序管理
地下室(包括停车场)24小时值班管理。住宅区值班员(保安)对来访人员、物品的进出进行控制登记,为业主(使用人)及时分发邮件、报刊、杂志等;值班员(保安)工作规范、仪容端庄、文明执勤、礼貌待人、作风严谨、遵纪守法、严格履行职责。
(二)房屋公共设施、共用部分、配套设备的管理
设施、设备的管理除建立设施、设备资料档案、维修、更新台帐外,对设施、设备影响正常运行存在的故障,需维修的,经业主委员会审批后及时组织维修,确保设备、设施的正常运转;对高低压、变配电房、电梯机房、生活水泵、消防水泵、地下及屋面的水池、水箱根据iso9002质量体系标准,进行专业化规范化管理。
1、机房门口醒目位置应悬挂机房名称并张贴相应的告示牌。
2、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识,在相应的设备、管道阀门和主要电器开关上挂贴表明用途和状况的告示牌。
3、各机房的工作人员(值班员)必须按要求如实认真填写各种登记表格、主要设备的参数记录、设备、机组、保养、养护、维修及出现故障的情况记录,所有记录必须齐全,工作记录应清晰明了。
(三)房屋的维护及维修服务
按相关法规分清维修责任,对房屋公共部分的维修,使用维修基金并建档,对室内维修实施低价快捷的有偿服务。对于住户报修,管理员或维修工需做好报修记录,并在短时间内须确认并及时进行处理。
(四)环境卫生绿化管理
对___小区的公共场所、道路、绿化带、公共楼梯、扶栏走道等部位保持清洁,楼梯扶栏隔天擦抹一次,楼道隔天扫一次,每周拖洗一次;对生活垃圾做到日产日清;对周围的绿化进行浇水、修剪、补苗、灭虫等养护工作,以使苗木生长旺盛、造型美观,合理安排“四害”消杀计划,并照计划进行。
(五)财务管理
房屋公共维修及公共设施两个基金的
管理与使用、编制预算、控制支出、定期公布房屋公共设施两个基金的使用情况、代理收缴有关费用;建立健全大厦管理档案;对业主所关心的水电费的收取做到公摊合理,并及时公布收支帐目。
(六)停车场管理
对地下室停车场实行24小时值班,车辆进出进行登记,保证车辆停放有序,安全进出;对发现有损坏或其他异常状况的车辆及时要求车主在规定的表格登记并签字认可,分清责任,避免引起不必要的纠纷;及时提醒客人关锁好门窗,带走贵重物品。
(七)支持、配合业主委员会开展工作
支持、配合业主委员会开展工作是实施物业管理的根本保证,并依据《厦门市住宅区物业管理条例》,建立健全的业主公约及本住宅区的业主(使用人)的行为规范。
(八)安全保安管理
保安人员负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作,维护鹭江新城范围内的治安秩序,严格治安管理,加强同派出所的联系,做好来访人员的登记工作,全天24小时巡查,严格消防管理,落实消防责任制,及时消除火险隐患。
(九)生活用水、高压水泵、水池、水箱的管理
第6篇 清水公寓物业管理增收节支措施
清水公寓物业管理增收节支措施
1、采取积极有效的措施,配合有关单位尽快完善小区配套设施,提供优质的服务,营造良好的居住环境,以提高小区入住率,增加物业管理费收入。
2、凭借本公司强大的工程技术力量,对小区房屋设施设备进行维护保养,以节约维修费用。
3、充分运用本公司的管理经验,加强小区经营用房的管理,开展多种经营,为广大业主提供多项便民有偿服务,以提高收入。
4、清水公寓临近运河,利用运河水灌溉小区绿化,可降低管理成本。
5、努力控制成本费用的开支,实行科学有效的管理,在不降低管理水平的前提下,采取一系列有效的节约物资、能源的措施,以达到增收节支的目的。
第7篇 z园物业财务管理措施
雅园物业财务管理措施
一、费用开支标准及审批权限
1、费用管理原则
(1)坚持勤俭节约的原则,努力降低费用水平。交际、应酬费应根据需要,本着少花钱多办事的原则,采取实报实销的办法(由经办人事先阐明原因报总经理批准)。
(2)执行有关财务规定,严格遵守费用开支范围。
(3)加强各项开支计划管理,实行财务监督,财务部要行使好财权。
(4)严格控制各种费用,杜绝假发票、空白条,杜绝不合理、不合法的费用支出,一切付款票据,必须是合法的发票,白条不得作为报销凭据。
(5)严格控制费用,严禁在使用中假公济私。
(6)凡属费用范围开支,要按照管理公司报销程序执行。
(7)物业管理公司发生的各种费用,应根据当月费用使用情况合理进入当期费用,按权责发出制的原则对管理公司发生的各种费用作预提费用和待摊费用。低值易耗品的摊销原则是五五摊销。低值易耗品购入后领用时要填制'低值易耗品领用登记表'。
2、费用开支标准
(1)交际应酬费:原则为每月不超过元人民币,如有特殊情况需超出上述月标准的,必须于事前报总经理批准。
(2)通讯费:物业管理公司部门经理以上人员按每月300元人民币报销手机通话费,主管级人员按每月150元人民币报销手机通话费,其他员工无论手机费或bp机费一律不予报销;物业管理公司的办公用市话费、长话费可凭电话局的话费收据列支入账。
(3)市内交通费:原则为每月不超过元人民币;物业管理公司员工如因公外出必须事先征得总经理的同意后方可乘出租车。
(4)每月一次的员工生日会支出不超过元标准。
3、审批程序及权限(见附表)
程序执行人员负责内容
1项目用款申请人填写用款申请(如支出证明、采购申请等)并由本部门经理签字确认
2项目财务审核内容签字确认
3项目经理签字确认(预算内现金支出项目1000元以下款项)
4物业公司总经理签字确认(采购、借款、合同付款,退各种押金、所有支票付款、限10000元以下支出)
5公司董事长10000元以上的大宗付款、预算外项目及固定资产的购置
6物业公司财务部在支票上加盖银行印件,交项目财务
7物业管理处出纳、会计付款,收回相关的原始票据并记录明细账
二、物品的入库、领用、保管及库房安全、卫生制度
1、关于材料入库
(1)采购员购置的材料到库后,应放在待检区并及时通知各使用部门专业人员及库管员共同验收,同时应认真填写验收单,经验收合格后方可入库。入库时再由采购员和库房同时作入库记录,要做到当天到货当天清。
(2)材料入库后,库房管理人员应及时将所购材料分类上架,并及时粘贴货号标签,同时填制库存材料卡。
(3)库管人员根据收货记录填制四联入库单,并按月逐一编号。入库单应按材料用途分类(电料、空调水暖料、土建维修料、清洁用品、办公用品),以便于列明细账。
(4)入库单库房留第一联和第三联据其登记库存材料明细账和存根。
2、关于材料领用:
(1)部门领用材料时,必须填写三联式'物品领料单',预算内的由部门经理批准,未申报预算的按批准的请示报告到库房领料。
(2)工程部为客户提供有偿维修服务时,可凭'派工单'先到库房领料,事后应及时补办领料手续(遇紧急情况可特殊处理,例如:跑水、停电)。
(3)出库前应认真核对出库材料的名称、规格、数量、并贴签销卡记录。库管人员在确认领料手续无误后,应填制四联出库单,外包工程必须有施工单位人员签字。出库单按用途分类填制,类别划分应与入库时一致。
(4)材料出入库记录必须清楚完整,当天的账项一定要在当天下班前完成,不得延误。
(5)库房发放材料应遵守以旧换新原则。各部门退回的无使用价值的旧料经总经理/项目经理批准后每月处理一次;经各专业部门主管鉴定,维修后仍能继续使用的材料应妥善保管,待修理后备用;对已无修理价值,但有变卖价值的废旧物资应集中存放,经批准后由保洁部统一变卖处理,相关费用交至财务部。
(6)各部门退回的废旧材料按公司规定应贴有领料标签(或标记),如所退回材料未贴标签(或标记),待总经理批示后方可退库。根据标签的时间记录,退库材料在'三包'期内的应及时通知采购员与供货商联系更换。
(7)对于未使用的材料返库,库管人员应填制红字出库单,以冲减原出库单内容。避免造成重复入库或重复出库;对于已使用过的仍有使用价值的旧料退库,库管人员应单独填制'维修再用明细表',并按用途分类。
(8)库房应于每月20日(原则上)盘点、结账。库管人员应将本月出入库单全部登记入账,并编制本月库存材料盘存表(总表及各类物料明细表)及二装供料明细表。报与总经理/项目经理。财务部留存经批示后的盘存表作为原始凭证计入成本费用账中。
(9)施工多余材料需退回厂家的,按正常出库手续办理,由采购员办理出库并注明退回原因。
(10)退货后,将厂家退回支票或现金送还财务部,并由采购员将财务收据送库房与出库单一起备案。
(11)库房分机电话:353
3、关于库存材料的保管:
(1)购入的库存材料应分类保管,收发材料后应及时填写库存材料卡,以保证库存资料与实际库存数量准确无误。对低于最低库存量的材料及时通知使用部门及采购部。
(2)根据材料的不同保管要求,做好库存材料的防火、防潮、防水、防尘、防虫等保管工作。
(3)如库存材料发生合理损耗,应及时填写'库存材料损耗报告',待总经理/项目经理批准后,财务部做账处理。
(4)各部门退回的废旧材料应集中保管,同时有关部门应将可再用的零件拆下退库,做到物尽其用。
(5)库管人员应认真做好本职工作,应做到心中有数,熟知库存材料的存放位置及基本库存量。
(6)每日将出、入库单整理编制传票,登记库存材料明细账。
(7)每月20日(原则上)库房应根据库存材料明细账盘点库存材料,必须做到账、实物相符、账卡相符,如发现问题应及时查账处理。
(8)库房盘点后,将盘点结果汇总编制库存盘存表,及时交送有关部门审核。
(9)每月盘点结束后,库房在填制库存材料月补充前,与各部门协调各物品库存量实际使用情况,并根据月底盘存
结果,填制库存材料月补充计划。
(10)工具的领用设有专人管理,对工具的收发应及时记录变更。
4、关于安全制度:
(1)库管人员应遵守各项安全管理制度,牢记消防中心火警电话(分机:119;直拨:),会使用灭火器。
(2)库房严禁存放易燃、易爆等危险物品。如确需存放,可暂存放于工程部的油漆库内。
(3)除库管人员外,他人不能进入库区。如因工作需要进入库房,应由库管人员陪同。
(4)库管人员每天下班前必须检查库房的电源、开关、门锁是否关好。钥匙一份交由保安部保管。
(5)保持库房内安全通道畅通,入库后应尽快分类上架保管。
(6)对库房内的贵重物品应加强管理,单独保管。
5、关于卫生制度:
(1)库存材料要经常检查整理,码放整齐。及时清理库房内的杂物、包装纸等易燃品,保持库房清洁卫生,防止库存材料虫蛀、霉变。做到'五净'(地面、墙面、门窗、货架、货物干净),'五无'(无灰尘、无鼠害、无蛛网、无积水、无污垢)。
(2)要对库存材料进行不定期整理,保持库区整洁。
(3)对各部门退回的废旧材料经批准后应及时清理,对还有使用价值的旧材料应单独保管,可以变卖的材料应单独存放。
6、关于个人保管物品
(1)工作岗位必须同时配备的计算器、小型工具等,由本部门负责人同意,在本部门当期限费用中开支,经财务部统一审核后退职可办理领用手续。
(2)单位价值较大的物品必须经总经理批准方能配备。
(3)个人保管物品需建立保管档案,办公物品的申领及管理由办公室负责。
(4)个人保管的物品属于公司资产,保管者有义务妥善保管、合理使用,不得丢失或损坏,也不得随意转交他人。
(5)工作变动,不再使用所保管的物品时应办理退库手续。
(6)属于正常磨损或工作中发生意外造成个人保管物品损坏,由保管者填写报废申请单,说明原因和理由。单位价值在200元以下的由项目经理签批,200元以上的由总经理签批后办理报废手续,进行账务处理。
(7)因为使用者使用不当造成物品损坏,由使用人按物品的价值进行赔偿。
第8篇 某物业园区资料管理措施
物业园区资料管理措施
(1)工程资料
1)要求标准
①分门别类地接收整套(房屋、设施、设备、绿化等)接管验收资料,填写相关表格。
②每年年底对整套资料进行一次核对。
③资料由管理员负责,专人管理。
④借用、归还资料必须登记。
2)管理内容
所有工程技术、维修、改造资料,各种竣工图、各类设施设备使用、说明等资料、施工管线图及交接验收记录等。
(2)业主资料
1)要求标准
①每年年底核对一次,及时更新业主信息。
②资料由专人管理。
③建立业主档案目录。
④借用、归还资料必须登记。
2)管理内容
①《业主基本情况登记表》。
②《房屋交付验收清单》。
③《交付物品清单》。
④《领房手续书》。
⑤《装修前验收表》。
⑥《装修管理协议》。
⑦《装修检查表》。
⑧《业主意见征询表》。
⑨与该业主相关的资料。
(3)财务资料
1)要求标准
①保密性。档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。
②除公司领导、公司财务负责人外,任何未经物业服务中心经理同意,他人不得查阅管理中心帐务。
③管理中心帐本隔年上交公司存档。
2)管理内容
财务相关资料。
(4)文件资料
1)要求标准
①收到、发出文件后进行留底存档。
②组织员工学习(经理负责)、传阅。
③受控文件对外保密。
2)管理内容
①外来文件。
②受控文件。
③公司发文。
④管理中心的申请、报告。
⑤管理中心致业主函。
⑥管理中心致开发公司函。
⑦管理中心致其他部门函。
(5)其它要求
①各类档案必须注意保密,各种档案未经许可不准外传、外借和随意翻动。
②文件、档案收集后,应编制档案目录按目录分类装订存放。
③每天应清理来往文件、各种档案,以免资料堆积。
④装订文件、档案要按序排列,每年2月份前将前年档案装订、归档。
⑤归档要注意整洁、资料分类能随手而得,避免盲目的查找。
第9篇 物业管理纠正预防措施控制程序
1.0 目的
1.1 本程序旨在从根源上减少和防止不合格的发生。
2.0 适用范围
2.1 本程序适用于对服务及质量体系实际和潜在的不合格采取措施的控制。
3.0 职责
3.1 管理者代表负责纠正/预防措施的批准和控制。
3.2 各部门负责对实际发生的不合格和潜在不合格制订并实施纠正/预防措施。
3.3 质量控制小组负责对纠正/预防措施实施效果进行验证。
4.0 程序要点和实施
4.1 制订措施范围的界定
4.1.1下列情况之一时,应制订纠正措施;
a)连续两个月部门承担的质量指示之一未达到规定时;
b)设备、设施维护检修不及时或未达到适用要求影响提供服务36小 时及以上;
c)发生治安、刑事案件时;
d)内部质量审核时的不合格;
e)顾客严重投诉时;
f)进行了评审的不合格。
4.1.2 下列情况之一时应制订预防措施;
a) 当服务质量发生周期性、系统性波动,如不采取措施有可能导致不合格发生时;
b) 内部质量审核、管理评审指出的潜在不合格的问题;
c) 质量体系运行不畅发生“有事无人管理”或“工作推托、扯皮时”时;
d) 对顾客的意见、抱怨、期望进行分析,需采取措施以满足顾客的需要和期望时。
4.2制订纠正/预防措施的程序。
4.2.1制订纠正措施按下列程序办理;
4.2.2制定预防措施按下列程序办理
4.3 制订纠正/预防措施的基本要求。
4.3.1必须从根源上分析实际和潜在的问题的原因,不应把纠正与纠正措施混淆。
4.3.2实际的和潜在不合格,起根源可以能是下述一种或多种;
a) 人员:
――文化素质不够,不能接受或掌握岗位所需的知识和技能;
――缺乏必要且适宜的培训;
――缺乏必要的教育;没有树立正确的质量观念和责任感。
b) 设备(含设施、装置、测量设备):
――缺乏必要的设备或设备不配套;
――选用的设备与服务的质量要求不相宜;
――维护、保养、调整无规范或未按规范执行。
c) 材料(含原材料、元器件、配件、辅材):
――选择不当,不能满足设备需求的要求;
――搬运保存不当造成损坏或混料(批);
――使用错误;
――标识错误或不清。
d) 方法(含作业、作业流程):
――必要的规范、作业流程不完整、不适用;
――规范的要求不一致;
――未按规范执行;
――使用失效或作废的文件。
4.3.3 纠正/预防措施必须具体,尽可能定量化,并落实具体实施者和完成期限。措施所涉及的部门应予以实施或配合,并承担相应责任。
4.3.4 纠正/预防措施实施结束后,应提请质量控制小组验证。措施涉及的资源配置、 文件更改或增添应按公司相应文件规定办理。
4.4跟踪验证
4.4.1责任部门应对纠正/预防措施的实施情况和实施效果进行检查,并将检查结果及时向质量控制小组报告,质量控制小组对实施和效果进行检查验证,并向管理者代表报告。
4.4.2管理者代表应对检查和验证情况作出反应。达到预期目标的责成有关部门纳入相关文件或形成
新的文件予以巩固,对未按措施实施或实施结果未达到预期目标的应予以批评、考核并责成质量控制小组再次填发纠正/预防措施表,由责任部门重新分析,再次制订并实施措施。
4.5记录
4.5.1纠正/预防措施的实施情况和验证应及时记录于《纠正和预防措施表》。
4.5.2纠正和预防措施已验证完成的,《纠正和预防措施表》由行政人事部保存,保存期限按公司档案管理制度执行,未完成的由实施部门保存。
5.0引用文件和记录表格
5.1 《内部质量审核控制程序》
5.2 《不合格控制程序》
5.3 《管理评审控制程序》
5.4 《 纠正和预防措施表》
第10篇 物业区园林绿化日常管理技术措施
物业辖区园林绿化日常管理技术措施
1、保洁
按照养护管理分工及岗位责任制清除绿地垃圾和杂物,包括生活垃圾、景石外石头、砖块、砾石、落地树叶、干枯树枝、板块、烟蒂、纸屑等。每天早上班时,先清理绿地上垃圾。严禁在绿地和其它地方焚烧垃圾。对水池、雕塑和园林小品及绿化配套设施要按要求进行保洁,要全天候地绿地干净清洁。
2、除杂草、松土、培土
除杂草、松土,培土是养护工作的重要组成部分。经常除杂草,可防止杂草与草坪生长过程中争水、争肥、争空间而影响草坪的正常生长,使草坪草种纯度:一级养护要达到97%以上;三级养护要达到95%以上;三级养护93%以上。对于草坪土壤板结和人为践踏严重地带,要注意打孔透气,必要时还必须用沙壤土混合有机肥料铺施,以保障生长整齐、划一、青绿度高、弹性好而整齐美观。对绿地的花坛、绿篱、垂直绿化、单植灌木和乔木要按要求进行松土和培土。行道树和绿地新种植2年以内的乔木应进行松、培土,雨后必定松土和除杂草,垂直绿化松土沟宽应小于或等于20厘米,单植灌木树冠离地大于或等于50厘米的松土沟宽应小于或等于20厘米。
3、排灌、施肥
根据草坪、乔灌木的生长需要,开花特性,不同生长季节的天气情况,不同植物种类和不同树龄进行淋水和施肥,保证肥水充足。根据深圳的气候情况,夏季炎热多雨,冬季干旱,因此在雨水缺少的季节,每天的淋水量要稍大于其蒸腾量。对于草坪的淋水,特别是在10月到第二年2月份的干旱季节,又要做好冬季保绿,因此要勤淋水多施肥,并适当进行根外追肥,使草坪保持优良的长势度过干旱的秋、冬季。花灌木一般在每年春、秋季重点施肥2-3次。勒杜鹃等花灌木要适当控水,促进花芽分化,花芽分化后要适当追施磷、钾肥,使花多色艳花期长。乔木在每年的春、秋季重点施肥2-3次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定,种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数,肥料要埋施,打穴或开挖沟,施肥后要回填土踏实、淋足水、找平,切忌肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为30×30×40厘米,挖沟的规格为30×40厘米,挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投影(行道树除外),每株挖对称的两穴或四穴,肥料以有机肥为主,复合肥为辅。
4、补植
对于被破坏的草地和乔、灌木要及时进行补植,草坪要补植原草坪相同的草种,适当密植,补植后加强保养,保证一个月内覆盖率达99%以上,使草坪保持完整划一,无秃班和裸露地。对灌木和花卉要及时清除死苗,一周内补植回原来的种类并力求规格与原株接近,以保证优良的景观效果。补植按种植规范进行,施足基肥并加强淋水等保养措施,保证成活率达98%以上,同时对已呈老化或明显与周围环境不协调的灌木及花卉应及时性进行改植。乔木发现死树,要及时清理,要在两周内补植回原来的树种,并力求规格与树木接近,补植按树木种植规范进行,施足基肥并加强淋水等保养措施,保证成活率,榕树类达100%,其它树种95%以上。做到乔灌木无缺株、死株,绿篱无断层。加强养护管理,充分发挥绿化的整体效果和美化效果。
5、修剪、造型
根据植物的生长特性和长势,长相适时修剪和造型,以增强绿化、美化的效果。草坪的修剪,要根据季节和草种的生长发育特性修剪,使草的高度保持一致,边缘整齐,根据养护级别的不同,高度控制在:台湾草3-5厘米,蟛蜞菊20厘米左右。
灌木和花卉既要造型美观,又能适时开花,花多色艳;花灌木和草本花卉在花芽分化前进行修剪,避免把花芽剪掉,花谢后及时将残花剪去。常年开花的植物要有目的地培养花枝,使其四季有花,绿篱和花坛整形效果要与周围环境协调,增强美化效果,精雕细刻,产出精品。
乔木除棕榈科植物外,其它乔木一般在叶芽和花芽分化前进行修剪,避免把叶芽和花芽剪掉,使花乔木花繁叶茂。乔木整形效果要与周围环境协调。行道树修剪要保持树冠完整美观,主侧枝颁布匀称和数量适宜,内瞠不空又通风透光。根据不同路段车辆等情况确定下缘线高度和树冠体量,树高一般控制在10-17米之间,注意不能影响高压线、路灯和交通指示牌;单位附属绿地内种植的树木的枝叶伸向城市公共道路或他人物业范围内的,要及时性修剪,修剪时按操作规程进行,尽量减少伤口,剪口要平,不能留有树茬;荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝及干枯枝叶要及时剪除。对古树名木严重衰老的树冠部分要进行重度裁剪,裁剪掉衰老的干枯枝条促发健壮的枝梢,同时注意对有病腐木、过度衰老的枝条以及病虫枝条进行适当修剪,达到树冠通风透光,改善生长发育条件的目的。
6、病虫害防治
病虫害对花、草、树木的危害很大,轻者影响景观,重者导致死亡,及时性做好病虫害的防治工作,以防为主,精心管养,使植物增强抗病虫能力。经常检查,早发现、早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长,尽量采用生物防治的办法,以减少对环境的污染,用化学法防治时,一般在晚上进行喷药,药物用量及对环境的影响要符合环保的要求和标准。草坪、灌木和花卉、乔木单株,在发生病虫为害,最严重的危害率都要控制在5%以下。
7、绿地及设施的维护
绿地维护做到绿地完善,花、草、树木不受破坏、绿地不被侵占、绿地版图完整、无乱摆乱卖、无乱停乱放的现象。对任何侵占和破坏行为要加以制止并及时报告。经批准的临时借用的绿地,监督限期内恢复原状,如超过审批面积或数量,要立即上报。
加强监管,使绿地内没有堆放东西和停放自行车、机动车、没有人力车和机动车驶进草地,没有设滩摆卖,没有在草地上踢球等进行损害花草树木的活动。没有在树上挂标语、晾衣服等现象。绿地各种设施如有损坏,要及时修补或更换,以保证设施的完整美观。保护好绿地围栏等绿化设施。保护绿化供水设施,防止绿化用水被盗用。对护树的竹杆、绑带及时加固,使其达到护树目的。生长季节随着树木生长,及时松掉绑在树杆上带子,以防嵌入树体,影响树木生长。不能用铁丝直接绑在树杆上,中间垫胶皮。
8、水池和园路的管理
水池的管理要做到保持水面及水池内外清洁,水质良好,水量适度,节约用水,池美观,不漏水,设施完好无损。及时清除杂物,定时杀灭蚊子幼虫,定时清洗水池,控制好水的深度,管好水闸开关,不浪费水,及时修复受损的池和水池设施。保持绿地路面清洁、美观、完好无损,及时清除路面垃圾杂物,修补破损并保持完好。绿地环境卫生要做到,绿地清洁,无垃圾杂物,无石砾石块,无干枯树枝,无粪便曝露,无鼠洞和蚊蝇滋生地。
9、防旱、防冻
在旱季,根据天气预报和绿地实际情况,检查花、草、树木的生长情况,做到防旱、抗旱的组织和实施工作,预测出花、草、树木的缺水时限进行有效抗旱工作。必须按植物生长规律做好防冻工作,采取有效措施,保持花、草、树木的生长。
10、防台风、抗台风
时刻树立和加强防台风、
抗台风的意识,做好防台风、抗台风的准备工作,在台风吹袭前加强管理,合理修剪,做好护树和其它设施的加固工作,派专人进行检查,并成立抗风抢险小组。在接到八级以上台风通知时,主要管理人员轮值班,通讯24小时开通,调集人力、机械设备及材料随时候命。台风吹袭期间,发现树木等设施危及人民安全和影响交通的,要立即予以清理,疏通交通,及时排涝。台风后及时进行扶树,补好残缺,清除断枝落叶和垃圾,保证在两天内恢复原状。
11、搞好配套工作
第11篇 君临广场物业交通管理措施
君临国际广场交通管理措施
(一)车辆管理
1、严格执行车辆出入证卡制度,完善物业内各类交通标志,引导车辆在指定位置停放;
2、机动岗每小时对停车点巡查一次,并用规范的动作指引车辆的驶放;
3、科学的配置及维护停车、指示标识;
4、提醒车主关好车门窗,并将车内贵重物品带走;
5、留意进入地下车库车辆的情况,拒绝载有危险品的车辆进入;
6、发现无关或可疑人员在车场闲逛,应劝其离开,若有突发情况,按紧急事件处理流程图处理;
7、车管员每小时至少详细检查车况一次,发现漏油、未上锁、 未关好车门、窗等现象及时处理并通知车主,并在《车况检查表》上做好记录,同时报告班长。
8、临时车辆进入社区按指定线路行驶,服从安全员管理,即停即走,不得长时间停留。
(二)车辆行驶和停放管理
1、监督进入辖区的车辆不超过10km/h慢行、禁鸣喇叭,并指挥车辆按规定方向靠右行驶,停放在指定的停车位置,以便于车辆停放整齐。
2、提醒司机关锁好车门、窗,并将车内的贵重物品随身带走。
3、巡检车辆情况,发现门、窗未关好,有漏油、漏水等现象应及时通知车主。
4、留意进入辖区内的一切车辆情况,漏油车辆及载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区,对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载(含驾驶员超过两人以上的)的车辆严禁进入辖区。
5、严密注视车辆情况和驾驶员的行为,若遇醉酒驾车者应立即劝阻,避免交通意外事故的发生。
6、对辖区出租的士进行管理:
(1)指挥出租的士到指定的下客点停靠。
(2)在纠正司机乱停乱放时,应面向司机敬礼,再有礼貌的要求司机将车辆停放道指定的停车位置。
7、指导行人走人行道,自行车靠右侧道路行驶。
8、对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理:
(1)单车、摩托车必须统一在自行车库内停放;
(2)小车、中巴等车辆必须统一在规定的黄线内停放;
(3)其它任何未画线路段和消防门前,斑马线、人行道上一律禁止停放车辆。
(三)大型活动交通管理
1、制定具体活动交通管理计划(方案)
(1)安全部主管制定来客、来宾的车辆出入路线;
(2)指定辖区需封闭时间与解封时间;
(3)组织落实车辆行驶及停放的管理。
2、中心经理对交通管理方案(计划)的可行性进行审批:
(1)对计划停放车辆位置及停放车辆是否满足车辆停放需求进行复核;
(2)所封闭的道路及封闭的时间是否与辖区的正常交通有抵触;
(3)对车辆行驶、停放的管理工作进行监督。
(4)中心经理向有关业主、公司驾驶员、辖区住户进行有关道路交通管理的法规、道德等方面的宣传教育。
(四)交通设施的管理
1、安全班长在每班接班前对辖区各道路标志,禁鸣喇叭标志,禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线、让行线、人行道线等进行检查,发现有损坏的应予以记录并及时报部门主管处理。
2、安全部主管对班组长报告的交通标识的损坏进行核实,并按《报修管理规程》处理。
3、安全部班组长负责检查交通设施的状态,当发现有损坏、歪斜移位的风化变色时,应及时报告安全部主管以便及时修复或更换。
4、安全部主管应对整个辖区内的交通设施的效能和合理性做出评价,报中心经理以便为改进和完善道路交通设施系统提供依据。
(五)保护各种交通设施不被破坏
1、交通设施的管理,除安全班长进行系统管理外,还应将此项内容纳入当值安全的责任范围;
2、对有意或过失造成交通设施损毁的责任者,按公司《行政奖罚标准规程》进行处罚或令其赔偿。
3、安全组班长将辖区交通设施的管理状况填写在《交通设施检查保养记录表》上。并归档保存两年。
(六)停车场管理
1、泊位管理
泊车对象及收费情况
(1)赁车位:主要针对业主,收取泊车位月租金及车位管理费;
(2)临时车位:主要针对将车停放在地面的车辆,按政府相关规定要求,收取临时停车费;
(3)免费车位:免于收费,主要是特种车辆及临时停车不超过15分钟。
除特种车辆外,其余车辆均不准在社区广场内停留,必须即停即走。
2、停车场管理流程
(1)租赁车位
申请租赁--签订《车位管理协议》--制作停车卡--银行自动转账--凭卡收费--凭发票--资料输入--1、收费系统--发卡--机器验票--2、管理软件--收费工作程序--开闸放行
(2)临时车位
(3)免费车位
3、车辆进场停放
(1) 停车场只对辖区内的住户、公司职员及前来辖区内的客人开放,其余外来车辆不允许在停车场内停放。
(2)当有车辆进场时,当值车管员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在相应的车位上,提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。
(3)检查车辆是否有损坏或其他不正常情况,如有不正常情况应立即当面向车主提出,并在《车辆停放登记表》上作详细记录。
(4)填写收费收据交车主(或刷卡),并在《车辆车位使用费登记表》上准确登记。
(5)填写《小区车位使用牌》并贴于车辆明显处。
4、车辆离场
(1) 当有车辆离场时,当值车管员应及时检查车主证及相关资料。
(2)检查车主证件与车辆是否相符;
(3)检查车位使用费是否已交足,没有交足车位使用费,应要求车主补交车位使用费后在离场;
(4)若检查中发现异常情况,应立即拦截车辆,并及时通知班长或主管前来协助处理。
(5)车辆离场后,及时在《车辆停放登记表》上登记。
5、巡视
(1) 车辆当值车管员每小时至少详细检查车辆的车况一次,发现漏油,未上锁等现象及时通知车主,并在值班记录本上做好记录,同时报告班组长处理。
(2)发现无关人员和可疑人员到车场时要及时劝其离开,若有紧急情况按《突发事件处理报准作业规程》处理。
(3)协助清洁工维护
好车场卫生。
附:车辆状况检查表
第12篇 物业管理公司环保措施
物业管理有限公司环保措施
1、打印机(色带西鼓墨盒)的废弃物属危险废弃物,由公司行政部统一处理。
2、提倡无纸化办公,提倡双面复印,费纸属的可回收废弃物,由公司行政部统一处理。
3、废磁盘属危险废弃物,由公司行政部统一处理。
4、废电脑属危险废弃物,由公司行政部统一处理。
5、定期清洗食堂抽油烟机减少油烟的排放。
6、定期检修维保空调,防止空调泄漏及空调噪音排放。
7、废灯管灯泡属危险废弃物,由公司行政部统一处理。
第13篇 物业管理：不符合纠正预防措施控制程序
物业管理手册:不符合、纠正和预防措施控制程序
1、目的
为了消除已存在或潜在的不符合原因,采取纠正和预防措施,防止不符合的发生或重复发生,制定本程序。
2、范围
本程序适用于公司对不符合项所采取的纠正和预防措施的管理。
3、职责
3.1各部门负责制订和实施本部门的纠正和预防措施及公司制定的相应的纠正和预防措施。
3.2品质部负责组织对管理体系、服务持续改进及纠正和预防措施的控制,负责监督和协调纠正和预防措施的实施及措施有效性的验证。
3.3物业服务中心及相关部门负责有效处理业主的意见和建议。
3.4总经理负责重大的纠正和预防措施的审批工作。
4、程序
4.1纠正措施
4.1.1所提供的服务不合格中的纠正措施
4.1.1.1业主对同一服务项目每月投诉达到3次或依据检验结果同一服务每月不合格项发生5次以上时,适用纠正措施,以消除不合格原因,防止不合格再发生。
4.1.1.2品质部依据每月服务过程的检验记录,进行汇总分析,填制《月管理目标、指标检验汇总分析》,制定纠正措施,并根据需要由相关部门填写《不合格项纠正(预防)措施》。
4.1.1.3《不合格项纠正(预防)措施》经管理者代表审批后(重大的纠正和预防措施由总经理审批),由各部门负责实施。
4.1.1.4品质部负责对纠正措施的实施进行跟踪,调查其有效性,对行之有效的纠正措施应纳入相关体系文件。
4.1.2内部审核中出现不符合项按《内部审核控制程序》执行。
4.1.3对管理评审会议作出的改进决议,由责任部门制定措施填写《不合格项纠正(预防)措施》,并根据要求进行实施。
4.1.4对采购物品或供方服务出现严重不合格时,管理部组织评审并填写《不合格项纠正(预防)措施》,通知供方,要求供方进行原因分析,并将纠正措施反馈给管理部,管理部负责
对其下一批采购来的物资或提供的服务进行跟踪验证,执行《采购控制程序》对供方控制的有关规定。
4.1.5环境运行中发现不符合的纠正措施
4.1.5.1不符合的范围
a)内部审核及管理评审中出现不符合;
b)日常监视和测量中出现的不符合;
c)相关方对环境表现投诉;
d)出现环境污染事故。
4.1.5.2a)项不符合按4.1.2或4.1.3条款规定执行。
4.1.5.3环境关键特性监测发现及目标指标管理方案检查的不符合由品质部组织相关责任部门分析原因制定措施,填写《不合格项纠正(预防)措施》并责成相关部门实施。
4.1.5.4各部门在环境运行控制自查发现的不符合,应及时纠正并分析原因制定措施,填写《不合格项纠正(预防)措施》并实施。
4.1.5.5相关方投诉处理后,由品质部填写《不合格项纠正(预防)措施》责成相关部门分析原因制定措施并实施。
4.1.5.6若出现环境污染事故各相关部门应及时采取措施减少环境影响,同时报管理者代表及品质部,品质部及时组织相关责任部门分析原因制定措施,填写《不合格项纠正(预防)措施》经管理者代表批准后责成相关部门实施。
4.1.6每项纠正措施完成后,管理部负责进行跟踪验证、评审所采取措施的有效性,在《不合格项纠正(预防)措施》上签名确认,防止类似情况的再发生。
4.2预防措施
4.2.1对潜在的不符合,采取预防措施,以消除潜在不符合的原因,防止不符合发生。
4.2.2识别潜在不符合
为了及时了解管理体系运行的有效性,过程、服务质量及环境绩效趋势和业主的要求和期望,及时收集和分析各方面的反馈信息,各相关部门要及时分析如下记录:
4.2.2.1供方供货、服务质量统计、业主满意度调查、业主的意见记录等;
4.2.2.2以往的内审报告、管理评审报告;
4.2.2.3环境绩效监测有关记录;
4.2.2.4合规性评价情况。
4.2.3发现潜在的不符合事实时,根据潜在问题影响程度确定轻重缓急,各相关部门填写《不
河南建业物业管理有限公司文件编号:jw/qem-061-2005标题:不符合、纠正和预防措施控制程序章节号8.5.2/8.5.3版本号0/b
合格项纠正(预防)措施》报品质部,由品质部召集相关部门评审,分析原因,定出预防措施和责任部门,品质部填写《不合格项纠正(预防)措施》相关栏目,责任部门实施,品质部对预防措施的有效性进行跟踪验证,并签字确认。
4.3纠正和预防措施的实施控制及记录
4.3.1管理者代表负责纠正和预防措施的原因分析和责任部门的确定,并监督措施的实施过程。
4.3.2品质部在《不合格项纠正(预防)措施》上记录完成时间及验证结果。逾期未完成者,要报告管理者代表,组织责任部门进行原因分析,追究相关人员的责任并再次限期完成。
4.3.3由纠正和预防措施引起的对管理体系文件的任何更改,按《文件控制程序》执行。
4.3.4纠正和预防措施的相关记录应作为管理评审的输入之一。
4.4本程序产生的记录按《记录控制程序》
5、相关文件
5.1《文件控制程序》
5.2《记录控制程序》
6、相关记录
6.1《月管理目标、指标检验汇总分析》jw/jl-8.5.2-001
6.2《不合格项纠正(预防)措施》jw/jl-8.5.2-002
第14篇 小区物业管理各项指标承诺及措施
华庭小区物业管理各项指标承诺及措施
(1)管理指标
各项管理指标比较
序号指标名称国家、上海指标本公司承诺指标
1急修项目开始修理时间24小时内0.5小时内
2一般项目开始修理时间72小时内24小时内
3报修接待365天24小时同上
4维修及时率95%以上98%以上
5维修质量合格率95%以上100%
6用户满意率90%以上95%以上
7保洁率100%
8绿化完好率95%以上98%以上
9重大管理失误(失窃2500元/件以上)2件以下
10消防责任事故发生率0.1%以下
11有效投诉率0.1%以下
12投诉处理率95%以上100%
13档案建立与完好率100%
14房屋及配套设施完好率98%以上98%以上
15业务接待受理周一至周六一周七天
16物业管理费收缴率95%以上
17la市物业管理达标考核标准95分以上
(2)各项服务承诺及措施
服务承诺措施
序号承诺内容承诺服务标准责任及处罚
1修理接待365天24小时接待未能做到,罚50元/次,责任人上门道歉。
2房屋维修急修、零修接报后,1小时内到现场修理;一般修理接报后24小时内到现场修理每逾时半小时,罚100元/次,责任人上门道歉,并追究当事人经济责任。
3业务接待周一至周六8:30~20:30未能做到,罚50元/次,责任人上门道歉。
4维修及时率98%以上如属物业公司管理责任,由责任人上门道歉,如造成经济损失的,追究当事人经济责任
5维修质量合格率100%
6业主满意率95%以上
7保洁率100%
8绿化完好率98%以上
9重大重大管理失误(失窃2500元/件以上)2件以下
10消防事故发生率0.1%以下
11有效投诉率0.1%以下
12业主投诉处理率100%
13档案建立与完好率100%
14房屋及配套设施完好率98%以上
15道路完好率及使用率99%以上专人养护,定时巡查,建立档案,确保道路完好和畅通,不改变使用功能。
16大型及重要机电设备完好率99%以上制订严格的设备操作和保养规程,落实岗位责任制,建立设备档案,定期维护。
17维修工程质量合格率及回访率100%精心维护、定时巡查,建立档案、及时回访
18上下排水管、明沟完好率98%以上专人管理,定时巡查,建立档案,确保上下排水管畅通无阻、无塌陷及倒灌
19路灯完好率98%以上专人管理、早晚巡查,建立档案,定期清洁、养护,确保路灯无损
20停车场地完好率98%以上专人养护,定时巡查,建立档案,确保设施完好、方便使用
21公共娱乐设施完好率98%以上专人养护,定时巡查,建立档案,确保设施完好,清洁美观。
22重大责任事故发生率0保安员全部持证上岗,落实职责,明确责任,实施24小时巡逻制度,确保小区的安全
第15篇 物业维修管理应急措施
为应对突发事件,应按制定的应急措施演练计划,定期组织演练(每年1--2次),并作好演练记录。
第一节 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施
1、维修工五分钟内迅速赶到现场,检查断水、断电、无煤气原因,并告知业主。
2、如是供水、供电、供气部门原因,协助业主联系各有关部门解决问题。
3、如不牵涉供水、供电、供气部门,则对业主讲明有偿、无偿维修服务内容。
4、维修工迅速抢修,以免给业主带来生活的不方便。
5、修复后,打扫被污染处,直到目视无污物。
第二节 本项目范围内突然断水、断电、无天
然气的应急措施
1. 在接到本项目范围内突然断水、断电、无天然气的报告后,管理运作部应立即将突然断水、断电、无天然气线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户和商户,并在主要出入口发布突然断水、断电、无天然气通告;同时,工程物料部应做好突然断水、断电、无天然气前的应变工作。
2. 在没有接到任何通知、突然发生突然断水、断电、无天然气的情况下,工程物料部应立即确认是内部故障突然断水、断电、无天然气还是外部突然断水、断电、无天然气。若系内部故障突然断水、断电、无天然气,应立即派人查找原因采取措施,防止故障扩大;若系外部突然断水、断电、无天然气,一方面要防止突然来水、电、气引发事故,一方面致电相关职能部门查询突然断水、断电、无天然气情况,了解何时恢复供水、电、气,并将了解的情况通知管理运作部。
3. 秩序维护部立即会同工程物料部派人分头前往各楼检查电梯运行情况,发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。
4. 管理运作部立即将突然断水、断电、无天然气情况通知小区内住户和商户,并在主要出入口发布突然断水、断电、无天然气通告,必要时启用紧急广播系统通知住户,要求住户保持冷静,做好防范。
5. 若突发停电时,正值晚上商场营业,秩序维护部应协助商场维持好秩序,指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明,疏散顾客,并要注意防火,防止发生火灾。
6. 安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序,公共秩序维护加强公共秩序维护措施,严防有人制造混乱,浑水摸鱼,必要时关闭大门。
7. 派人值守办公室、值班室,耐心接待住户和商户询问,做好解释和疏导工作,防止与住户、商户发生冲突。
8. 详细记录突然断水、断电、无天然气事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。
9. 突发断水、断电、无天然气的预防措施:
1) 工程物料部应经常检查应急照明和紧急广播系统,确保正常。
2) 管理运作部应提醒写字楼住户、商户备置一些应急照明灯或蜡烛,以防停电。
3) 秩序维护部、工程物料部除配置巡逻、检修用的电筒外,还应配置手提式应急照明灯,并时时充电保养,保持完好。
第三节 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施
(1)维修工五分钟内迅速赶到现场,检查阻塞原因。
(2)对业主告知阻塞原因,讲明有偿、无偿维修服务内容。
(3)进行疏通,防止污水外溢造成不良影响。
(4)将雨污水井、管中捞起的污垢,杂物直接装上垃圾车,避免形成二次污染。
(5)疏通后,保洁员迅速打扫地面被污染处,用水冲洗地面,直到目视无污物。
第四节 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施
1、当接到使用人投诉或报告后,立即前往现场查勘情况;
2、维修工迅速抵达现场后,观察现场附近的电闸,如有浸水应立即切断电源,以防水浸漏电人。
3、查出水阀位置,关闭有关水阀,并及时查找出水原因,如下水道堵塞,应立即疏通;防止污水外溢造成不良影响。
4、如短时间不能修复,寻求临时方法正常排水或书面告知业主。
5、修复正常排水后,保洁员迅速打扫地面被污染处,用水冲洗地面,直到目视无污物。
第五节 消防应急措施
一、目的
规范火警、火灾的处理程序和方法,确保火警、火灾得到及时有效的控制的处理。
二、适用范围
适用于祥和物业服务公司辖区内火警、火灾的应急处理。
三、职责
1、项目经理负责监督及抽查培训实施情况,验证培训效果及对外联系培训教师。
2、秩序维护主管负责制定年度培训计划,并负责具体组织实施。
3、秩序维护部门负责组织灭火扑救。
四、程序要点
1、报警与确认。
(1)火警信息。火警信息可以是:
a) 秩序维护员接受火警信号(包括灯光、音响、消防主机显示屏显示);
b)秩序维护部、值勤和巡逻中发现的火警;
c)住户的报警。
(2)火警信息的确认。根据火警信息来源不同,火警信息确认可以是:
a)消防控制中心从自动报警装置系统接受到的火警信息,应立即用
对讲机/电话通知秩序维护部当值电工(或附近保安员)赶赴预警现
场确认是否事由于自动报警装置系统误动发出的信息或有人违章(如
烧纸、施工、向探头喷烟)引起的报警,若属于非误报,则应查明预
报原因,追查烟雾来源,确认中应随时保持与消防控制中心的联系,
并报告确认情况:
b)发现火警的秩序维护员应立即赶赴火警现场,判明是否属于火警
若是人为违章造成的火警现象应予以制止,若是火警,则按火警、火
灾处理方法进行处置;
c)公司任何人员或部门接到住户报警时,应立即用最有效的手段报
告秩序维护部,并按火柴警、火灾处理方法进行处理。
2、火警、火灾处理原则及方法。
(1)火警、火灾的处理原则;
a)确认的火警应在第一时间内向秩序维护部和“119”台报警的原则;
b)立即开展扑灭火警、火灾的原则;
c)积极疏散所影响的住户,抢救被困人员的原则;
d)将易燃易爆物品迅速撤离火源及毗邻场所的原则;
e)尽力抢救公司财产和住户生命财产安全的原则;
(2)火警、火灾的处置方法:
a)公司任何员工发现火警,应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警;
b)若火警有发展趋势,应一边呼叫临近人员参与控制火势,一边呼
叫秩序维护部主管(或班长)和相关人员前往扑救;
c)取用灭火器材时应正确选用灭火器(根据物质的燃烧特性)以免
用错灭火器使火复燃
d)若是机房、电气发生火灾,应先切断一切电源,选用干粉灭火器
直接喷射火源处,如有油的电器设备(如变压器、油开关)着火时,
也可用干燥的黄沙盖住火焰,使火熄灭,装有自动灭火装置的现场,
直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。
3、火灾扑救及现场控制。
(1)秩序维护部门根据预先制定的灭火预案立即组织灭火和对现场
进行控制,秩序维护主管应亲临指挥,具体要求如下:
a)向“119”台报警,并派队员到必经路口引导;
b)通知秩序维护部门紧急组织秩序维护员赶赴火灾现场,进行外围警戒和交通管制;
c)通知秩序维护部门立即组织秩序维护员赶赴火场尽疏散,救护被
困人员,抢救财务,协助灭火;
d)通知机电维修部电工段开相关电源,开启自动灭火系统、排烟系
统、防水泵,保障消防用水;
e)秩序维护班组长在主观指挥下带领消防员铺设水带,施放灭火,
控制火势。
(2)交通管制和现场治安的维护;
a)秩序维护主管亲临火灾现场组织并指挥所属秩序维护员对火灾
现场进行交通管制和现场控制;
b)撤出或移走妨碍消防或救护车辆通行的障碍;
c)阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区,防止火灾中物品被盗窃;
d)看管被抢救的公私财务,在火灾扑救前严禁任何人转移;
e)保护现场使用的消防器材装备正常使用。
(3)疏散及转移物资;
a)秩序维护主管带领所属秩序维护员协助安顿、疏散住户,协助运
送火场中被困或受伤人员;
b)秩序维护员应积极主动进入火灾现场,撤出易燃易爆物品,抢救公私财物。
4、火灾扑灭后的处置。
(1)秩序维护主管以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进
行调查分析,评估火灾造成的损失,填写《火警、火灾事故报告表》,
组织对灭火预案的可靠性和有效性的讨论,必要时进行修改。
(2)秩序维护主管应组织秩序维护员对抢救出的物品进行确认领取及转移到仓库保存。
(3)公司领导对受灾住户进行安慰及解决实际问题。
(4)项目经理应召集参与实施灭火扑救的部门负责人,总结灭火工
作的经验及教训。
(5)工程部对消防设备设施进行依次检查和清点,对已损坏的设备
设施进行修复或提出补充申请。
五、记录
《火警、火灾事故报告表》
六、相关支持文件
1、《消防系统操作标准作业规程》
2、《灭火预案标准作业规程》
第六节 住宅外墙或建筑物发生危险,影响他人安全时的工作预案
当住宅外墙或建筑物发生危险时,所有工作人员应立即赶到现场,然后视情况配合和处理,迅速向有关领导汇报。
1、紧急疏散人员,注意保护现场,不准任何人擅自移动任何东西,不得让外人进入现场;在有关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前,不能离开。
2、若现场有人员受伤,应立即采取措施尽快送医院抢救医治。
3、小区所有员工应保持镇静,根据现状,力所能及地做好疏散人员、抢救物资等工作。
