第1篇 物业服务项目外包监控管理办法作业指导书
物业作业指导书:服务项目外包监控管理办法
1、目的
为服务项目外包过程监控提供指引,提高服务专项管理水平,保证外包后的服务质量
2、适用范围
适用于物业公司各管理处对服务项目外包质量的监控管理
3、定义
无
4、职责
部门/岗位工作职责频次
品质管理部组织设备设施、环境大检查,评估服务供方服务质量
抽查供方服务质量清洁、绿化每季度评估一次;设备设施每半年评估一次
每季度至少一次
管理处对设备设施、环境供方服务质量全面检查与监督每月一次
监控人员日常检查服务供方的服务质量及成本控制情况
定期评估服务供方服务质量
监督服务供方消耗我方资源的控制情况清洁每日检查,绿化、设备设施每周检查。
清洁、绿化每月,设备设施每季
持续
5、过程控制及方法
5.1 总则
5.1.1建立对各类业务外包的监控管理办法,监控包括管理处和公司两个层次,即管理处依据合同、公司规定督促供方和品质部对供方进行定期总结与评估,实施与供方中高层定期沟通
5.1.2物业公司指定品质管理部对业务外包的服务质量进行监控
5.1.3各管理处根据管理区域的实际情况,指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。
5.1.4管理处责任部门通过每日巡查、每周检查、每月、季、年评估等方式监控供方提供的服务,检查内容包括:服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗(我方承担相关费用的)。对不符合要求的现象提出整改要求,如供方未按要求整改或未执行合同条款,按合同附件处罚标准进行处罚。
5.1.5品质管理部每季度对清洁、绿化供方进行评估,每半年对设备设施类外包方进行评估,内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过的较严重的问题及改善情况、顾客的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。
5.1.6对于公司要求的新的管理服务标准要求,由管理处的有关人员组织对供方人员进行培训并考核,培训记录应予以保存。
5.1.7客户日常反映的投诉、意见和建议,顾客意见调查,外部质量机构的监督检查,政府各类评比活动等也是对供方进行监控的一种方式,也应作为对供方进行月度或季度考核的参考。
5.1.8在供方进场作业前,应向管理处提供以下资料:现场操作规程、现场作业人员架构及基本概况(包括照片1张、身份证复印件、年龄、联系方式等)、作业人员岗位职责及分管区域、作业时间、工作进度计划等,并指定与我方直接联系人。供方所提供的资料有变动时,应及时通知我方。
5.1.9管理处负责任人组织业务主管(办)会同品质管理部,根据管理区域的实际情况、顾客的需求等制定适合于本小区的服务质量评审细则、检查标准,作为合同附件。评审细则应包含评审及考核方法。
5.1.10除电梯服务供方提供年度计划外,其它服务供方每月28日前提交下月的定期作业计划。
5.2监控办法
5.2.1内部监控
5.2.1.1对供方的监控主要包括日检、周检、月检、季检。各类检查涉及人员层级及检查的深度、广度有所区别;
5.2.1.2日检:管理处监控人员每日会同供方现场负责人对供方服务质量进行一次检查,并记录,双方签字确认后各留一份。
5.2.1.3周检:管理处监控人员每周会同供方现场负责人至少对其服务质量进行一次全面检查,并根据巡查结果填写相关记录,双方签字确认后各自保留一份。
5.2.1.4月检:管理处经理组织专业主管、监控人员,会同供方项目负责人、现场工作人员,每月共同对其服务质量进行一次全面检查和考评。管理处根据检查结果填写记录,双方签字确认后各自保留一份。月检结束后,要对供方进行月度评估,包含当月检查中的不合格项整改情况、服务达标情况、顾客回访情况、改进建议等内容。
5.2.1.5季检:品质管理部会同管理处经理、专业主管、监控人员、供方项目负责人、现场工作人员,每季度共同对供方服务质量进行一次全面检查和评估。检查可采用查阅质量记录、调查客户意见、现场抽查等多种方式。品质管理部根据对供方的服务质量检查情况及管理处每月上报的供方工作评估报告,对供方的服务质量进行综合评估,内容应包括该季度各项检查中曾经出现过的较大问题及整改情况、业主的意见、现场抽查情况、目前存在的问题、对供方的进一步要求等。季度评估报告由品质管理部负责存档并按管理处进行整理,同时,交一份给管理处存档,一份给供方存档。管理处根据评估报告中汇总的问题要求供方采取纠正措施,并将供方的整改结果报告公司。品质管理部根据报告内容及对供方的现场服务再验证,并将结果汇报公司领导和相关部门,对未按公司要求予以整改的供方,公司将根据实际情况更换新的供方。
5.2.1.6半年检:由品质管理部每半年组织一次对各管理处的设备设施、环境大检查,并全面评估。
5.2.1.7根据各类外包业务的特点及合同约定,选择监控频次。如清洁外包日检、周检、月检、季检都需做,电梯外包则可不选择日检。
5.2.2外部监控
5.2.2.1客户评价:客户日常投诉;本公司组织的顾客意见调查等。
5.2.2.2社会评查:外部质量审核机构的监督检查;优秀小区的验收检查;劳动局安检部门的检查;集团内组织的评比、检查等。
5.2.3特殊供方监控办法
5.2.3.1对仪器仪表检测、电气安全检测及小区垃圾外运等由政府部门直接控制的特殊供方,不须定期评估,要保存好其提供的合格证等有效证明及资料。
5.2.3.2对处于保修期内的设备维保供方,其对设备进行的定期保养及故障处理,须予以记录和报告,具体见《保修阶段工程质量和设备管理监控办法》。
5.2.3.3对提供短期服务的供方,管理处经理安排相关专业主管对供方的服务过程及结果监督检查。
5.3评审方法
5.3.1管理处每月评审主要以日(周)检和月检记录的不合格项作为评审依据。不合格包括轻微和严重不合格。在服务合同中应确定每日、每月和每季度最高轻微及严重不合格数。
5.3.2管理处每月5日前对清洁、绿化服务供方的服务效
果进行总结评估,每季首月5日前对设备设施服务供方的服务效果进行总结评估,填写《 工作评估报告》,交服务供方确认,并抄送公司品质管理部。评估报告作为是否扣减服务供方服务费用的重要依据。
5.3.3轻微不合格的判定以各类服务质量检查标准为依据。
5.3.4严重不合格的判定
5.3.4.1清洁服务
a.在同一天的检查中,发现同一区域(指同一单元或方圆10平方米,下同)出现严重脏污或同一区域有三个或以上的保洁项目不到位。
b.在同一天的检查中,发现三处或以上区域出现相同项目的不合格。
c.连续三日检查中,同一区域出现两次及以上相同项目的不合格。
d.在规定的整改时间内未完成整改项目(排除不可抗力)。
e.员工离岗时间超过半小时或当值时间内干私事。
5.3.4.2消杀服务
a.连续两个月实际消杀次数低于月工作计划。
b.白天在公共区域内发现老鼠活动。
c.一个月内出现两次及以上同类顾客投诉。
d.员工离岗时间超过半小时或当值时间内干私事。
5.3.4.3绿化服务
a.在同一周的检查中,发现三处以上区域出现相同项目的不合格。
b.连续一个月的检查中,同一区域出现两次及以上相同项目的不合格。
c.在约定的整改时间内未完成整改项目(排除不可抗力)。
d.作业过程中出现因服务供方原因引起的有效顾客投诉
e.连续三个月不剪草、草皮杂草面积超过10%或覆盖率低于90%
f.因养护原因造成的乔灌木枯死
5.3.4.4设备设施维护
a.因维护不当造成质量事故。
b.一个月内出现两次及以上因维护不当造成顾客投诉或未及时处理。
c.在规定的整改时间内未完成的整改项目(排除不可抗力和工程遗留问题)。
5.3.5 合同期满前的评估
5.3.5.1不续签合同:合同到期不再续签时,应在合同期满前两个月由管理处进行一次全面的效果评估,填写《 工作评估报告》,发送品质管理部、财务管理部备案。
5.3.5.2 续签合同:在合同期满前一个月,由管理处对该项服务进行统计和分析,按程序报批后续签合同。
5.3.5.3如部门需重新选择服务供方,须按《招投标管理办法》进行。
5.4 考核方法
5.4.1环境类考核方法详见《环境外包监控作业指导书》
5.4.2设备设施、绿化类考核方法参照清洁类相关考核细则
5.4.3对项目施工的监控与考核
5.4.3.1管理处监控人员每天至少一次对施工现场进行检查,重点检查是否按施工方案施工;所用设备工具、施工材料、施工工艺、施工进度、施工质量、安全措施、现场标识、现场环境是否符合要求;有无违反合同规定等。
5.4.3.2安全员按照安全类体系文件的规定对施工人员、施工现场进行监督检查。
5.4.3.3对不按施工方案施工、不遵守管理规定、施工进度或施工质量不符合要求、违规施工导致顾客投诉等,应及时制止、纠正,并依据双方合同、管理责任书等进行考核和处罚。
6 支持性文件
tjzzwy7.4-z01-01-04 《电梯维保监控办法》
tjzzwy7.4-z01-01-05 《环境外包监控办法》
tjzzwy7.4-z01-01-06 《保修阶段工程质量和设备管理监控办法》
7.质量记录表格
tjzzwy7.4-z01-03-f1《电梯服务供方服务效果评估表》
tjzzwy7.5.1-g01-f1《设备设施巡视记录表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1 《消杀(毒)工作记录表》
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《绿化效果每日检查记录表》
第2篇 小区外联专业服务机构的组织监控管理计划
小区外联专业服务机构的组织和监控管理计划
为了更好服务业主,有效监控外联专业服务机构,保证服务的效用,以达到满足甚至超越业主的需求。特分以下三个阶段对外联专业服务机构进行组织和监控:
一、前期组织管理:
1、对社会上的专业服务机构进行市场调研,调研的内容为:
①服务的方式和方法
②具体方案
③服务设备
④材料运用
⑤服务人员的素质
⑥性价比
此项工作在8月1日---8月31日之间完成。
2、市场调研后,整理并完成调研报告,选出一家服务方法方式先进,方案详细、具体、可行性高、合理,服务设备先进,材料运用合理,服务人员素质较高的专业服务机构进行洽谈。
3、在洽谈的过程中,一方面商谈探讨专业服务供应商的服务模式,站在业主的角度,看是否快捷方便、服务效果是否良好、是否方便业主,然后在站在专业和物业的角度上,在专业服务供应商服务模式基础上,进一步改进,以达到最佳的服务模式。
4、洽谈成功后,用小管家特色服务规范规范专业服务供应商的服务人员的服务行为,使业主感到温馨、亲切、管家式的服务,以展示我小管家的特色服务。
5、合作协议的草拟。合作协议在双方平等、自愿的基础上进行签订,合同的内容以业主的满意度为主要的考核内容,并制定解除合同的详细地细则,以求最大化的方便业主。
二、服务过程组织管理:
服务过程的跟踪监控是确保服务质量的关键环节。为了更好监控专业服务供应商的服务过程。特制定以下监控体系;
1、建立小管家巡查制度:小管家对进行提供专业服务过程进行巡查,记录巡查质量记录,并对巡查过程中发现的不良现象进行指正,并发出,整改通知书,如发现造成重大损失的,及时赔付给业主,并上报公司有关部门。
2、建立小管家抽检制度:对完成后的服务项目,小管家及时抽检,及时记录抽检内容,并且对服务质量不太精益求精的公司登记备案,并上报公司有关部门,向供应商发出整改通知书。
3、建立小管家现场跟踪制度:及时对服务现场进行跟踪,有效与业主沟通,并对专业服务供应商的服务人员进行质量监控,发现不良现象,及时纠正,满足甚至业主的需求。
4、制定应急措施:针对一些突发事件,制定一些应急措施:防治服务供应商的服务人员在服务过程中的偷盗的措施,业主的成品被破坏的措施,服务人员的发生事故的应急措施。
三、后期组织管理
1、建立回访、顾客意见调查制度:及时对被服务的业主进行回访或是顾客意见调查,对小管家及服务供应商的服务人员进行监督,并记录在案。回访或顾客意见调查可采用书面、电话、登门拜访、电子邮件等方式。
2、建立质量报告制度:质量报告包括效果评估、专业鉴定、成本核算、业主满意度四个大项。这四个大项的数据直观反映出专业服务机构的服务的好坏。根据质量报告,我们可以直观决定合作的继续或是终止。
3、同时根据专业服务机构的服务意识及服务规范进行横向比较,以提高自身的不足之处,完善自己的服务,做精益求精。
附:
市场调研表
调查时间: 调查人:
调查单位及调查服务项目调查内容备注
服务方式方法具体方案服务设备材料运用服务人员素质性价比
第3篇 科技大学后勤服务总公司监控工作管理办法
科技大学后勤服务总公司监控工作管理办法
为了进一步加强后勤服务总公司安全、服务质量监控和水电监管工作,促进总公司管理水平和服务质量不断提高,更好地履行“三服务、两育人”宗旨,努力为学校的教学、科研和广大师生提供热情、周到、有序、高效的后勤保障和服务。根据国家有关法律法规、规章制度及学校、总公司相关文件精神,结合我校后勤实际情况,特制定本办法。
一、总则
第一条 监控部依照本办法,对后勤服务总公司各中心(部门)开展安全、服务质量监控工作,协助开展全校水电监管工作。
第二条 在后勤服务总公司领导下,监控部协助各中心(部门)修订、完善岗位职责、管理制度、操作规程等监控依据,健全水电节能措施。
第三条 监控部对监督检查工作必须坚持实事求是,重调查研究、重证据,客观公正,认真分析处理好每件事,在适用法律规章、政策制度上人人平等。
第四条 监控工作应当实行监督检查与教育惩罚相结合。
二、监控组织和人员
第五条 监控部是在后勤服务总公司直接领导下行使安全、质量监督检查,协助水电监督管理职能的部门。
第六条 监控部根据工作需要设置相应岗位,招聘相应工作人员,如物业监控管理员、公寓监控管理员、饮食监控管理员、车辆运输监控管理员、接待及商贸监控管理员、水电监督管理员、办事员等。
第七条 各中心(部门)应有兼职监控员(亦可专职),并认真履行监控职责,严格遵守相关监控制度,协助监控部做好本中心(部门)监控工作。各中心(部门)负责人对本中心(部门)监控工作总负责。
第八条 监控部可在全校范围内聘请师生员工作为义务监督员,协助做好安全、质量监督工作。
三、监控工作职责和范围
第九条 为做好安全、质量监控和水电监管工作,后勤服务总公司监控部认真履行以下工作职责:
1.在总公司的领导下,规范各中心(部门)的正常运作,督促各中心(部门)严格执行各项管理规章制度。
2.负责制订总公司监控工作计划和考核办法等,制定和完善《后勤服务总公司安全检查制度》、《后勤服务总公司服务项目检查评分标准》、《后勤服务总公司监控考核处罚条例》、《后勤服务总公司监控工作流程》等监控制度,协助学校(后勤甲方)制定和完善水电管理办法。
3.负责对总公司饮食(含食堂、浴室、开水房等)、物业(含校园楼宇和场馆物业管理、校园环境卫生和绿化、天平安保等)、车辆运输(含驾驶技术培训和小车队等)、公寓管理(含学生公寓、后勤员工集体宿舍、洗衣房等)、接待(含客房部和餐饮部等)、水电(含水电维修和配电房等)等方面服务质量的监控和检查;负责总公司生产安全、食品卫生、消防安全、防范安全、操作安全、车辆安全、人身安全、环境卫生、商贸规范等方面的监督和检查。
4.负责受理与处理总公司各种服务质量、安全质量、服务承诺、商品价格等方面的投诉和意见;开展师生满意度测评(如召开师生座谈会和问卷调查等);并对总公司的安全、质量工作提出相关整改意见进行落实检查及实施。
5.负责做好iso9001质量管理体系资料(台帐)的整理归档工作;全面负责iso9001质量管理体系资料的内审和外审的组织工作。
6.负责督促、帮助各部门维护iso9001质量管理体系,组织建立与完善各项管理与服务制度,贯彻实施质量方针,并据此对各部门进行监督和检查。
7.负责总公司及各中心阶段性和学期、学年的服务质量、安全生产评估考核和满意率调查,并及时向总公司领导班子提交安全、质量情况的汇总和报告。
8.负责总公司消防安全工作检查、督促和实施,及时申报添置和更新消防设施、设备。
9.统筹规划和实施总公司和各中心(部门)相关人员的质量、安全培训工作。教育督促监控部工作人员在监控工作中坚持实事求是不徇私枉法。
10.协助水电监督管理工作,主要有负责水电抄表、水电回收、水电数据汇总和分析等工作;协助做好节水节能工作。
11.完成总公司和领导交办的其他工作任务。
第十条 监控部负责制定本部门各岗位工作职责及其它内部管理规章制度。
四、监控工作的依据、重点与要求
第十一条 监控工作依据
1.依照国家相关法律、法规及管理规定;学校(含后勤甲方)和后勤服务总公司相关规章制度(如《后勤服务总公司服务项目检查评分标准》、《后勤服务总公司监控考核处罚条例》等)。
2.以iso9001质量管理体系认证标准为参照,结合总公司各中心(部门)的岗位责任、管理制度、操作规程进行监督检查。
第十二条 监控工作重点与部位
1.重点中心部门:饮食服务中心、学生公寓服务中心、物业服务中心、培训中心、车辆运输服务中心等。
2.重点部位:食堂餐厅、学生公寓、配电房、水泵房、开水房、电梯、浴室等,以及服务现场、施工现场、各类仓库、车辆安全、消防设施等。
第十三条 工作要求
1.为使安全质量监控工作有效地开展,总公司所属各中心(部门)要根据本中心(部门)的工作性质、服务对象制定完善行业规范、服务标准、卫生安全、防范措施及奖惩办法等管理制度,形成汇编报总公司审批同意后备份监控部。
2.根据各中心(部门)的工作性质和制定的标准,定期与不定期组织对安全生产、服务质量进行检查,原则上每学期至少一次(消防安全、食品卫生是监控工作重中之重,原则上每两周必须安排一次检查)。
3.与师生员工工作、学习和生活关系密切,群众反映敏感,容易引发不安定因素的重点部位,应予重点检查与不定期抽查。
4.容易出现质量安全和消防事故的重点部位进行日查或经常检查,做好检查记录。
5.在重大节假日以及学校举办重大活动或重大接待任务时,对有关饮食、卫生、住宿、水电、运输、消防等进行专项检查。
6.每年不定期在师生中开展问卷调查或座谈会,全面了解所属各中心(部门)在后勤服务保障方面存在的问题,听取服务对象对改进后勤服务工作的意见和建议。
7.师生员工通过总公司网站、电话、来信或来人等对公司各服务部门提出的意见和建议,监控部应及时将信息反馈至各中心(部门)的负责人,督促各中心(部门)责任人实事求是地做出处理意见和建议予以回复。同时将意见和建议分类收集,作为部门及负责人年终考核参考依据。
8.监控部应及时将检查结果与获得的各类信息进行记录、分类和资料归档。需要及时整改的,须在24小时内,以口头或书面形式告知当事部门领导,并要求限期改进,重大事件应及时汇报总公司领导。
五、监控工作程序
第十四条 监督检查形式
1.各中心部门自查。
2.监控部组织联合检查、日常巡查、定期检查、突击检查、明查暗访。
3.学校及总公司领导小组和有关部门组织检查。
4.地方政府有关部门组织专项检查。
第十五条 检查主要采取各中心(部门)自查和总公司组织检查及监控部检查为主、师生员工意见反馈为辅的方式,全面检查与重点抽查相结合,现场检查与问卷调查相结合形式进行。
第十六条 监控部在监督、检查中应认真听取相关中心(部门)和员工的陈述和意见。
第十七条 监督检查人员在监督检查过程中,如发现员工有违规、违纪现象,应要求相关人员当场改正违反行为。
第十八条 监督检查人员在监督检查过程中,如发现严重违规、违章现象要及时取证,并做好《质量安全检查记录表》、《综合安全检查记表表》、《食品卫生安全检查记录表》等记录,并由责任人和检查人双方签字确认。在检查结束后,将检查记录交予总公司监控部,监控部对检查结果进行登记并开具《质量安全检查整改通知书》,然后将《质量安全检查整改通知书》转交责任单位,责任单位在三日内针对存在问题提出整改措施,监控部及时对落实情况进行核查,核查结果填写在《质量安全检查整改通知书》中,并及时对结果予以公布。
第十九条 监控部依照监督检查结果提出有关整改意见,有关中心(部门)和人员确认后应当执行。
第二十条 监控部在做出重要检查决定和建议之前,应报总公司领导同意,并应以书面的形式送达有关中心(部门)和人员。
第二十一条 有关中心(部门)和人员对检查调查决定有异议的,可以自收到通知书之日起,5日内向做出决定的监控部申报复审,监控部应当在收到复审申请之日起5日内做出复审决定,对复审仍有异议的,可以自收到复审决定之日起5日内向总公司办公会议申请复核,总公司将自收到申请之日起15日内做出复核决定。
第二十二条 总公司办公会议认为监控部的决定不合适的,可以责成监控部给予变更或者撤销决定。
第二十三条 总公司办公会议的复核决定为最终决定。
六、工作评价办法与监控处罚
第二十四条 通过监督检查,及时做好每次检查记录,对发现的问题通过《质量安全检查整改通知书》进行督查整改,期未编制《后勤服务总公司质量安全检查工作汇总表》作为学期、学年度对各中心(部门)服务质量、安全质量进行评估考核依据之一。
第二十五条 监控部受理举报、投诉、满意率调查和意见、建议情况进行处理反馈,同时进行登记、统计、整理、分析、归档,并列入学期、学年度对各中心(部门)服务质量、安全质量工作考核项目之中。
第二十六条 监控人员的考核方式,主要是加强监控人员的业务培训,同时对本人的工作表现和年终考核挂钩,奖优罚劣,严肃工作纪律,转变观念,以检查促改进,全面提高工作效率,推进总公司各项工作有序的发展。
第二十七条 监控处罚本着教育为主,处罚为辅的原则,以改进工作、提高服务质量和管理水平为目的。
1.监控人员在对日常监督检查过程中发现的问题较轻,能当场改正的进行口头批评。
2.监控部根据不同时期监控工作的重点,对公司各中心(部门)实施监控检查,及时发现问题,提出需改进、整改意见并发出检查情况通告单或整改通知单。
3.各有关部门或个人在接到“检查情况通告单”“整改通知单”后应在指定期限内进行整改,对逾期不作整改或已造成不良影响的,将对该部门或相关人员进行通报。
4.对监控部二次巡查均发现同样性质的问题而又整改不力的,严格按照《后勤服务总公司监控考核处罚条例》给予相应处理。
5.对拒不执行整改意见,并造成严重后果和影响的,总公司将对责任中心(部门)负责人和当事人予以处罚或辅以其他行政处罚。
七、监控承诺
第二十八条 监控工作人员纪律守则:
1.服从领导、遵守纪律、忠于职守。
2.廉洁奉公、依法办事、公平公正。
3.勤奋工作、实事求是、保守秘密。
4.优质服务、文明用语、礼貌待人。
5.热情周到、敬业创新、乐于奉献。
6.认真学习、努力提高业务水平,做好监督检查工作。
7.接受全体师生员工监督和上级部门监督指导,热情为师生员工服务。
第二十九条《后勤服务总公司服务项目检查评分标准》、《后勤服务总公司监控考核处罚条例》由总公司另行制定。
第三十条 本管理办法自发布之日起施行。
