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第1篇 zz廉租公寓电梯管理服务方案
廉租公寓电梯管理服务方案
电梯维护保养可分为:周保养、月保养、半年保养、一年保养。如厂家有特殊要求的,遵照厂家要求。
周保养基本要求:
1.电梯要求每周保养一次,时间不少于二小时,要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养。
2.对电梯以下各部位要进行检查,确保其工作正常、清洁、润滑。
(1)电源开关、安全开关。
a、控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤,接线牢固。
b、检查熔断器、熔丝接触情况,接点牢固,应无打火现象。
c、急停、安全窗、井底、限位等安全开关应接触良好,动作正常、可靠。不准跨接。
(2)曳引机:外观机体应保证清洁光亮。
(3)减速机
a、运行时应平稳无异常振动。
b、减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内。c.减速箱油温不超过85℃;
(4)电动机
a、电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音,如有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承,轴承是否损坏。
b、电动机油位应在油镜中心附近。
c、电动机使用时环境温度不应高于40℃,温升不应高于铭牌规定。
d、电动机轴承窜量不大于4mm。
(5)制动器。
a、动作平稳可靠,不打滑,闸瓦接触面不小于70%。
b、抱闸未打开时,闸瓦应抱合紧密,盘车轮不应用手能盘动。
c、抱闸打开时,两侧间隙应一致,其四角间隙平均值两侧各不应大于0.7mm。
d、抱闸开闭应灵活、自如,线圈温升不超过60℃。
(6)控制柜
a、柜内各电气元件应工作正常,仪表准确。
b、无发热现象,各接触点接触严密无粘连烧损现象;
c、柜内反开关无油污无积尘。
(7)限速系统
a、限速轮:外观清洁,动作灵活,无明显月期打点,油路通畅,绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损。
b、涨绳轮及安全钳装置:外观清洁,油路通畅,转动平稳,张紧轮毡垫加油,安全钳各联动机构灵活,钳口与导轨侧工作面间隙在2-3mm间。
(8)选层系统:选层器转动及滑动部分清洁及油量充足,接点清洁,压力适当。
(9)厅、轿门系统
a、厅、轿门正常关闭后,应能接通门锁网络;锁紧元件的最小啮合长度为7mm,此时外厅门不应能用手扒开。
b、安全触板、光电装置功能可靠。
c、厅门、轿门、转动部位及滑道:转动部件清洁,转动自如,填加润滑油,上、下滑道杂物清除,上滑道加油,吊门轮、门滑块磨损的及时更换。
d、开关门机构:开关门总程清洁,活动及转动部位清洁加油,皮带松紧度适当,不打滑,开门机清除积碳、保洁。
(10)层显系统,内选、外呼系统。
a、各元件指示功能正常,按钮活动自如无卡阻。
b、灯光显示正常,清洁无尘。
(11)井道系统
a、轿厢,对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损。
b、油盒、油刷无缺损,轨道润滑良好。
c、钢丝绳张力均匀且无断股。
(12)卫生,铁门至机房间的楼道;机房;轿顶;底坑等部位应保持清洁,无垃圾,清除油污及灰尘。
月保养
月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特别是对安全装置的检查。
1、减速机:减速机应无异常响声,清除表面积尘油垢。
(1)为蜗轮油的滚动轴承加油,检查联轴节有无损伤。
(2)检查曳引轮各绳槽磨损是否一致,紧固曳引轮各部位螺栓。
2、电动机、发电机组
(1)清除其内外灰尘及油污。
(2)测速系统工作正常,传动系统无损伤。
3、制动器
(1)检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况。
(2)紧固各连接螺栓。
(3)线圈温升不超过60℃。
4、限速系统
(1)清除夹绳钳口处异物、油污。
(2)旋转销轴部位加油。
(3)检查限速器轮和张紧轮的轮槽,有无异常磨损。
(4)检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。
5、控制柜、励磁柜。
(1)检查各各电气元件、仪表,对不灵敏及损坏元件应及时调整更换。
(2)检查接触器、继电器触点烧蚀情况,如严重凸凹不平应修复或更换触头。
(3)检查机械联锁装置,对动作不可靠的应调整。
6、钢丝绳
(1)检查钢丝绳锈蚀及磨损情况,绳头螺栓应锁紧,开口销齐备。
(2)钢丝绳张力应均匀。
7、厅轿门系统:清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮,门导轨轴承,涂抹润滑油。
8、选层系统
(1)清除各部位灰尘及油污,调整电气选层器动作间隙或准确度。
(2)为钢带轮及涨绳轮轴加油,为活动拖板导轨加注润滑油。
9、导轨:对有自动润滑装置的导轨,应加注机械润滑油。
10、安全装置
(1)检查部位:断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置,急停开关,修检开关、安全窗、限位、极限开关。
(2)各安全装置应灵活可靠,无卡阻现象,清除各安全装置的油垢。
11、底坑清扫底坑杂物,清除缓冲器及各部件的灰尘,保持底坑干燥。
半年保养:半年保养主要在月保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。
1、电动机、发电机组
(1)添加轴承润滑油。
(2)检查修理碳刷刷架、清理,向器。
2、曳引钢丝绳
(1)调整张力与平均值相差不大于5%。
(2)钢丝绳表面油污过多,应清除。
(3)检查钢丝绳绳头组合及绳头板是否完好无损。
(4)检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况
3、导靴
(1)清洗自动润滑装置,轴承处加注金属基润滑脂。
(2)紧
固导靴螺栓,固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定。
(3)检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮的无异常响声,发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。
4、开门机
(1)检查整个系统,转动部位填充润滑脂。
(2)开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换。
(3)转动系统可靠无损伤。
5、导轨:检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架、及焊接部位应无松动无开焊,并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。
6、接线盒及电缆。
(1)检查各接线盒,紧固各接线端子,清除其灰尘。
(2)检查电缆有无挂碰、损伤,紧固电缆架螺栓。
7、极限、限位开关
第2篇 廉租公寓水泵管理服务方案
廉租公寓水泵管理服务方案
1、 目的:规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。
2、 适用范围:适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
3、 职责
(1) 主管经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
(2) 设备部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
⑶ 水泵房组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。
(4) 公共事务部负责向有关用户通知停水的情况。
4、 程序要点
(1) 《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定。a、每年的12月15日之前,由设备部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。b、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则:a、给排水设备设施使用的频度;b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。c、《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容:a、维修保养项目及内容;b、备品、备件计划;c、具体实施维修保养的时间;d、预计费用。
(2) 水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
⑶ 小区内主供水管(dn100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pc中央处理器的维修保养由外委完成,其余维修保养由水泵房管理员负责。
(4) 水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。a、电动机维修保养:a、用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上,否则应烘干处理或修复;b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;c、检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;d、清洁电动机外壳;e、检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。b、水泵维修保养:a、检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常磨擦声响,则应更换同型号规格轴承;b、转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;c、检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根;d、清洁水泵外表;e、如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。f、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。g、检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。
(5) 控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。a、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物;b、检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换;c、检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改;d、交流接触器维修保养:a、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;c、清洁铁芯上的油污及脏物;d、检查复位调簧情况;e、拧紧所有紧固件。e、自耦减压启动器维修保养:a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5mi'~,否则应进行干燥处理;b、外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。f、热继电器维修保养:a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。g、自动空气开关维修保养:a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于1oomω,否则应烘干处理;b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;c、自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;d、检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。h、中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查二者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。i、信号灯、指示仪表维修保养:a、检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;b、检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。j、远传压力表维修保养:a、检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;b、检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。k、闸阀维修保养。a、闸阀维修保养:b、检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;c、检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻油;d、对闸阀阀杆加黄油润滑;e、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。l、止回阀维修保养:a、检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;b、检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;c、检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。m、浮球阀维修保养:a、检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;b、检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。n、液位控制器维修保养:a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;b、清除压力室内污物,疏通控制水道;c、检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;d、紧固所有螺母。o、潜水泵或排污泵维修保养。a、用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。b、检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。c、检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。d、清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。e、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。p、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)。a、检查支持托架是否牢固,否则应加强。b、检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。c、检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。d、检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。q、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,则应由设备部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。r、对于计划中未列出的维修保养工作,应由设备部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经设备部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。s、水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的三天之内由水泵房组长整理成册后交设备部存档,保存期为长期。t、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由设备部主管填写《停--申请表》,经主管经理批准后通知公共事务部,由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
第3篇 公寓物业管理服务处员工礼仪规范
公寓物业管理服务处员工礼仪规范
一、目的:为提升管理处的整体形象,提高和规范各岗位场所人员的言谈、举止、穿着装扮、待人接物、迎宾送客的礼仪行为。
营造一种舒适、大方、整洁的工作环境,制定本规定。
二、适应范围:物业管理服务处所有员工
三、职责:3.1、公司领导、管理服务处主任负责礼仪形象的监督工作,征求物业使用人(第一评判者)的意见。
3. 2各主管负责对员工礼仪形象培训、考核。
3. 3管理服务处所有员工按照此程序要求在工作中予以实施。
四、方法与过程控制
4.1管理人员礼仪形象规则
4.1.1服务意识管理人员形象体现了本管理服务处的管理者形象,应该是本管理服务处的最佳形象和代表形象。
管理人员形象如何,体现了本管理服务处精神状态和管理水平。
同时对提升和维护本公司的企业形象关系甚大,也是外界评价本公司的重要依据。
本岗位形象总体要求:仪表端庄,态度谦和,礼节周全,举止大方,谈吐文雅,工作认真,不亢不卑,关系融洽。
4.1.2办公室环境形象规则a、办公室环境体现管理服务处的工作状态和管理水平。
办公室环境应该呈现与保持一种整洁、肃静的工作氛围。
b、办公室内不可有私人性质的物品摆放与张挂,而一切公务需要的图表和用品,要布置整齐得体。
c、办公室内桌椅、架柜以及陈设物品要摆放恰当适宜,要以方便工作和整体协调为准则,不可以个人方便、随意调整陈设。
d、个人工作台面上的办公用品、文件、票据、电脑、电话等摆放有序。
可以收入屉柜中的物品,应及时收放,尽量保持办公台面清净。
台面上除茶杯外,不可有个人其它生活用具陈放。
e、在办公室内不宜有过多过长时间的交谈。
对外长时间接待与访谈,宜移入会议室进行。
严禁在办公室内闲聊、说笑和办理私人性质的事物,要保持办公室的公务状态的肃静。
4.1.3管理人员仪表规则a、着装:管理人员着装要体现精明 的职业特色和对业主的尊重。
上班时应着统一工装,不得穿休闲装、晚装、短裤、背心或其它奇装异服。
穿统一工装,应当整套穿着,不可随意搭配。
男士穿西服、皮鞋,系领带,领带应系好拉正符合规范。
若着衬衫,应将衣摆扎入裤内,长袖袖口扣好,不可翻卷袖口。
当班时工作牌应配戴在左前胸规定位置。
服装要常洗常换,不可有污渍和汗味,不可陈旧不洁。
b、仪容:管理人员仪容要雅洁大方。
男士不可留长发、剃光头、蓄胡须、戴耳饰。
发型要常规大方。
女士应作职业淡妆,不可浓妆艳沫,不可用气浓烈的芳香化妆品、染黄红头发,不可佩戴过多饰物。
办公室人员一律不可蓬头垢面或酒后当班。
c、仪态:管理人员仪态要规矩端庄,不可懈怠随便。
坐姿要求正直,以规范的办公室坐姿当班,不可翘腿搭脚。
站姿要求挺直,不可歪斜扭摆。
行走要轻快,不可随意溜哒。
当班时不可当着业主的面吃零食、打哈欠、伸懒腰、挖耳掏鼻或作其它不雅动作。
禁止在当班时有任何非职业性的举止言行,如:哼唱、跳踏、手舞足蹈、闲聊、玩笑、嚼口香糖、行走溜哒。
4.1.4办公室通讯规则a、办公室内接打电话,一要规范;
二要礼貌。
接打电话要先问好自报单位,再静候对方表述,酌情回答或办理。
如“您好,全和物业万景管理服务处!”。
不可在接电话时说:“喂,找谁”、“喂,什么事”、“喂,哪里”。
b、对方电话找人,应先回答:“请稍候”或者“他不在,需要传达什么吗”,不允许放置电话长时间不作回复。
c.若需问对方的姓名、单位,只可礼貌地征询,如“请问贵姓”、“能告诉我贵公司名称吗”,不可说:“你是谁”、“你是什么单位”。
e.不可对号筒大声喊叫、高声喊人接电话或摔拍电话。
f.在岗时打私人电话时间不宜过长或与来话方闲聊。
4.1.5办公室班前班后规则a.上班前首先换好工装、打开电脑,不可在正式开班前仍拖拖拉拉办理班前准备事务。
b.下班后,应做好班后清理工作再离开办公室,要关掉自用电脑、电器,归档文稿,收拾文具,清理台面,完成自己负责的公共卫生工作。
4.1.6管理人员上访业主、住户礼仪a.管理人员上访业主、住户时,应先按门铃或用中指扣门,按铃或敲门不可长时间按扣不停或无礼的砸门拍门。
主人开门后,应向其作自我介绍:“打扰了,我是全和物业管理公司万景管理服务处,我的名字是――,今天我来是关于____事,来了解一下情况或协调处理,希望您能给予支持”。
如果对方不愿意时,不可强行闯入。
事情了解或处理完了,要感谢对方的支持和配合,并留下一张名片(第一次),告诉对方,如果有什么事可以找我。
b.在与业主、住户交谈或了解情况时,态度要热情、温和,谈话内容要以工作为主,在表明某些观点时,要耐心解释,将事情的原因、根据说清楚。
4.2会所人员礼仪形象规则
4.2.1 、服务意识会所的各种消闲健身的设施和场所是为业主提供的游乐服务项目。
是体现管理公司服务质量的重要场所。
所以,会所服务人员应该向业主提供高品位的优质服务。
4.2.2 、会所服务人员形象规则a仪表:要求雅洁大方。
上岗应该统一着装、统一发式、统一化职业淡妆。
工作动作、站姿、坐姿、走姿、手势、表情、眼神等要一律按岗位规范操作表现,举止要落落大方,行为要彬彬有礼。
b礼仪:会所服务人员有规范的高品位的服务礼仪表现。
凡问候、称谓、应询、迎送、操作等都应按规范的礼节进行。
具体要求如下:1.称呼礼节:对业主和客人应使用敬语称呼:
①要以“先生”、“小姐”、“夫人”、“女士”敬语称呼对方,如已知业主氏,应在敬语前加姓氏,如“李先生”、“张小姐”;
②指代用语只可用“这位”、“那位”、“哪位”,不可用“这个”、“那个”、“哪个”;
③招呼业主时不可用“喂”、“唉”,用普通话称对方要用“您”,不可用“你”;
④称谓对方要语气谦敬,不可粗直无礼,或急呼高叫。
2. 问候礼节:与业主或客人照面,应有得体的问候。
①根据不同的时间和场合,应主动问候对方,如:“您好”、“早上好”、“下午好”、“晚上好”;
②如值节日,应问候节日贺语,如:“新年好”、“春节快乐”、“圣诞快乐”。
3. 握手介绍礼节:作为服务人员,不应主动向对方自我介绍或主动与对方握手。
如对方有主动握手表现,也不应回避。
握手时宜趋前躬身,表示恭敬。
4. 谈话礼节:
①与客人谈话应恭敬站立,不可坐着答问;
②与客人谈话要以业务答询为内容,不可自己主动闲谈一些与业务无关的事项;
③与客人谈话态度要诚实和蔼,不可有粗俗顶撞的表现;
④凡客人的询问为业务内容要实事求是回答,凡非业务询问,尤其是透露的内容,应婉言回避。
5.服务用语:要使用规范的服务用语,不可该说不说或不按规矩说话。
①客人到来时,应说:“欢迎”、“请进”;
②客人有吩咐时,应说:“是”、“明白”、“我照办”;
③不能立刻为客人服务到位时,应说:“请稍候”、“请等一下”;
④客人为服务带来方便与合作时,应说:“谢谢”、“实在让您费神”;
⑤因服务打扰或耽搁了客人,应说:“对不起”、“让您久等了”等。
6. 迎候待宾礼节:
①业主到各会所时,服务人员应站立迎候,并要做到“四到”即“客到、微笑到、敬语到、致礼到”;
②凡到会所的各功能室活动的业主,服务人员应主动热情招呼,应交待清楚该引领到位;
③凡属服务人员应提供的服务方便,服务人员要一体做到,不宜离开的不可离开,不宜在场的也不可在场。
7. 工作操作礼节:
①需要业主登记活动时,要恭敬请求,并说:“请在这里登记”;
②售票、开票、收费等操作要操礼节语言办理,收钱、递票要有礼仪手势;
③在钱、票、计时等方面如与业主发生不合,要耐心查对,和气解释,绝不可发生争吵。
8. 送别礼节:业主离开会所时,要有道别礼节用语,如:“再见”、“欢迎再来”、“请走好”。
如有必要,对业主要送到会所外。
4.2.3 泳池、网球场服务人员形象规则a.上岗时,着规定的工装或运动装,工装和运动装要成套穿着。
b.工号牌要配戴在规定的左胸位置,不可随意配戴在其他位置。
c.站立服务时站姿要求端正挺拔。
d.在岗时要保持庄静,不可随便说笑。
e.要竭尽服务职守,保持热情、诚恳、礼貌、周全的服务状态。
要对业主多提供方便和帮助。
f.服务操作要注意礼节,迎候、送别、收售票据等都要按应有礼仪规范操作。
g.要注意文明礼貌语言的运用,凡需敬语、礼节语、问候语的地方,要得体地使用,不可不用,不可对业主用语粗直无礼。
h.业主离去时,应有恭敬的送别礼节和道别礼节语言。
j.凡遇业主不按规则办事,如泳池的更衣、拖鞋摆放,球场运动方式等事项时,则应婉言提示,即使对方不听规劝,也要语言温和谦敬或主动多做服务,切不可态度急躁,语言失敬,更不可因此与客人发生争吵。
k.班前要准时做好一切准备工作,正点开放;
班后要清理到位,做到善始善终。
4.2.4 会所、服务中心前台值班人员操作形象a.业主进入仪态作点头、微笑致礼,并操问候敬语,如“您好”、“早上好”、等等。
b.来访客人接待见有生客,起身迎候,微笑问候,如“欢迎光临,请问找谁”、“您要我提供什么帮助”;
接待走访客人要热情、客气、礼貌,杜绝一切冷淡、粗鲁、无礼的言谈态度。
c.公务人员入内凡因公务需要入楼人员,应验看出入证,应操敬语“请出示出入证件”并指明公务办理方位。
d.购房看房顾客接待凡有购房看房顾客登门,应热情欢迎,并要主动问明:“请问,您要我提供什么帮助”。
凡对方有不明了处,应尽可能礼貌解答清楚,并指明售楼处方位。
e.送别礼节
①外出时,应打招呼,如“您走去”“您走好”;
②来访客人走出时,应道别,如“您走好”“再见”“欢迎再来”。
4.3安全管理员形象规则
4.3.1 、服务意识。
安全管理员应明确自身形象在物业管理公司的第一表征形象值。
安全管理员应该在仪表仪态、操作态势、服务表现上完善自身形象建设,为本公司留下第一眼先声夺人的高品位标志形象。
岗位形象总体要求:着装整洁,站姿端正,仪态严谨,表情庄敬,步履稳重,目光有神,操作规范,军警风纪。
4.3.2 、岗位形象规则a道口岗操作形象规范1.进车写卡
①站位、站姿。
站姿呈工作状态立正式或挎立式。
身体微侧于汽车通道一方,关注车辆进入情况。
值岗时无业务需要不得走离站位;
②迎候礼节。
汽车行至拦截坡前时,值岗人员应致礼表示迎接,再侧身取车辆入区记时卡;
③迎卡姿式。
目视司机,右手将记时卡递交司机,以左手平指示意,要求动作规范,彬彬有礼;
④让进礼节。
递卡后,值岗人员双臂应按规定动作行让进礼,要体现公司对来车乘员的热情接待与礼遇。
2. 出车验卡收费
①站姿、站位。
值岗人员呈工作状态站姿,身体微侧向车来向;
②出车致礼。
车停拦截坡前时,值岗人员应向司机立正敬礼,并准备接卡、记时、收费;
③验卡收费。
验卡时,值岗人员以右手接卡,熟练地验卡、计时收费,并应向司机报明收费数据,如:“您的车计费停车____分钟,请交停车费____元”。
放行车辆示意放行时,值岗人员应平伸左臂,注目出车。
3. 不需记卡收费进出车辆,可只按进出车迎让和送别礼节操作指示行车操作形象。
向前手伸一臂,另一臂同时向行车方向示意摆动;
。
4. 行人出入答询
①行人出入,应作注目、点头致意迎送礼节操作;
②贵宾、领导人员、业主陪同客人出入,应敬礼致候。
③凡遇询问,应先向问询者敬礼,然后回答问题;
④安全管理员应熟知区内路段和楼号单元,回答应明确快捷;
⑤与询问者交谈时,应注意使用下列敬语:“先生(小姐),要我帮您做什么”“请问,找哪个部门、楼号”等等。
对询问者不可以盘查或其他不敬语对答。
5.岗务交接
①岗务换岗交接,应按规交接礼节进行,先由接岗人敬礼,交岗人还礼;
②双方致礼后,交岗人应报明岗上业务情况,然后撤岗,与接岗人易位。
6. 值岗禁忌
①值岗人员可仪容不整,精神懈怠;
②值岗人员不可擅自离岗,不可与他人聊天,不可在岗时做其他与岗位无关事项;
③不可让闲杂人员在岗位附近逗留;
④除交接岗务外,其他事务不宜在岗亭内外办理。
如需办理,在不影响岗务的情况下,离岗到他处办理。
b.流动岗1.站姿与走姿流动岗保安人员在流动值勤中,经常作站姿与走姿的交替形态。
站要求站正、站直、站稳,走要求走军步、走直线、走稳重。
站、走的姿态都不得松松垮垮、随随便便、散散漫漫、懈懈怠怠,不可作散步式、遛哒式、消闲式、呆滞式。
站姿、走姿都要端正精神。
2. 查询凡发现有可疑的人与现象,应作有礼貌的查询。
如见有陌生人从楼内进出,则可上前询问,问询方式可为:“先生(小姐),请问找谁”。
如见有人携物从楼内走出者,应先判明有无可疑之处,如有可疑,作应上前查询,查询语言为:“先生(小姐),请留步,带出什么东西可否查看一下”等等。
盘查往往会引起对方反感,盘查无疑点后,应表示歉意,语言表示为:“对不起,耽误您了,请!”,被查对方如有不满表示,应解说:“实在对不起,这是例行公事”。
对于盘问后的人员,都应有道歉、敬礼、礼送等表示。
敬礼要规正,礼送要作请行手式。
3. 进入车辆指挥
①凡进入区内装、卸货物车辆或其他车辆,应按以下程序操作:示意停车、指示分流车辆放行入区;
②示意停车操作形象。
向来车前方上扬左臂,上扬左掌与臂成直角,五指并拢,按交警停车指示姿式操作;
③指示行车操作形象。
向前手伸一臂,另一臂同时向行车方向示意摆动;
④分流车辆操作形象。
对于可入区停靠车辆,应在指示入行后,作敬礼和问候操作。
问候语言为“欢迎光临!”;
对于暂时无车位进入区内车辆,应作说明,如“区内暂无车位,请停靠对面车场,多谢合作!”或“暂无法入区,请稍候便为您安排,谢谢!”;
⑤行车纠纷处理操作形象。
行车纠纷和争执多发生在区内暂无车位,来车不服从指挥,要强行入区的问题上,如遇此纠纷,应按劝说、解释、请求谅解的原则处理,尽可能避免争吵。
操作语言应多道歉、多欢慰,如“实在暂无车位,谢谢合作,请稍候”、“对不起,暂无法入区,我会尽快为您安排。
”等等。
值班人员应做到“你火我不火,你急我客气,你吵我道歉”。
如遇无法劝说、不听行车指挥,强行进入的车辆,应报告上级管理部门处理。
4.3.3 对讲机使用使用对讲机时的文明用语:
一、对讲时,请呼对方编号。
例如“______”。
二、语言要规范、文明、礼貌,例如“请讲”等。
三、语言要简洁明了,例如“是”,“明白”,“我照办”等。
四、讲话结束时,要说“完毕”。
4.4水电、维修技术人员形象规则
4.4.1服务意识建设高品位的服务形象要求技术人员有:热情主动的服务意识;
周到完美的服务效果;
礼貌和善的服务方式。
本岗位形象总体要求:环境整洁、仪容整洁、服务周到、礼貌热情。
4.4.2水电维修人员形象规范a.接到维修派单后,应及时准备用品和工具,尽快前往维修,不可拖延不办,若因故不能及时维修项目,应向业主说明原因。
b.维修人员上门修缮应注意登门礼节。
应先按门铃或用中指扣门,按铃或敲门不可长时间按扣不停或无礼的砸门拍门。
主人开门后,应和蔼地自我介绍,语言模式是:“我是____物业维修人员______,先生(小姐、太太)您需要维修______。
”并出示相关证件。
在得到房主同意后再入门维修。
c.收费维修,先向业主报明损坏程度、配件价格、维修预算工时,在修毕报价签单时,要如实清楚地向业主说明报价根据。
d.维修工作要做到“快、好、省”三字要求,不可该快不快,该省不省,维修效果不好。
e.如在报价收费时,业主有疑问,出现还价或拒缴现象,应耐心解释。
重大的不可解决的费用收缴问题,不可在业主家中吵要,要上报主管人员解决。
f.维修人员不可因施工作业为由,衣装不整,仪容不雅登门修缮,禁止不穿工装、穿拖鞋、短裤或着背心,甚至赤膊上门维修。
g.在业主家中维修不可吸烟、哼唱、吃零食或互相说笑。
h.上门维修应尽可能保持业主家中清洁,佩带工作用布、塑料鞋套等保洁用具,若不可保持,则应向业主通报,工作完毕后及时清扫干净。
i.严禁酒后登门工作。
4.5保洁工礼仪形象规则
4.5.1 服务意识工作中要保持精神饱满,工作认真、勤快。
4.5.2 保洁工礼仪形象规则a.业务操作时如遇过往行人应礼让为先,灵活退让,要让行、让位、让方便,若有碍他人时,要使用敬语:“请当心、对不起、打扰您了、请这边走、谢谢”,同时做以礼节手势示意。
不可为了工作方便用粗直语言让他人退让,或径直操作,妨碍他人。
b.工作时凡与业主、客人相遇应有礼貌问候,或点头示意,用语为:“您好!早晨好!”特别是早晨第一次见业主一定要问候。
多次相遇可点头微笑致意,要表现出民益人的礼仪素养。
c.凡登门处理业务,要先以中指扣门,扣门节奏要轻缓,不可用全掌或拳头砸门,按门铃也不宜久按不停,听到回应后,说明来意,得到允许方可进门,不经主人允许,严禁闯进闯出,对主人讲话要谦恭有礼,并使用敬语:“打扰您了,请问门外____可以扫走吗__物最好放到__处,谢谢合作!”等等。
d.凡遇询问客人,要恭敬礼貌对答,指点路径要按规定礼节手势示意方向。
e.业主或客人有疑难时,要主动热情给予帮助,可主动表示:“需要我为您做什么吗”“请稍候,我为您打听一下”“请找____,他会帮您解决”等等。
f.发现形迹可疑人员,要有防范意识,但用语一定要注意礼节,如“请问先生(小姐)您找谁”“请问有什么事让我帮助”等等。
不可用盘查态度和证据询问,如需要盘查应报知保安人员处理。
g. 绿化保洁人员八不准:1.不准当班时与同伴闲谈;2.不准与业主过分亲近,失去恭敬;3.不准将个人私事或公司纠纷向他人申诉;4.不准使用不雅失敬语;
5.不准在公共场所大声喧哗或呼叫;6.不准损耗公务和拾捡他人财物;7.不准当班与他人发生争吵现象;8.不准当班时有影响公司行业形象的所有不良不雅言行举止。
第4篇 学生公寓物业管理服务理念目标承诺
学生公寓物业管理服务理念、目标与承诺
1、__学生公寓物业管理服务理念
1.1建立和实施完善的物业管理质量体系
物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来,在国内物业管理行业逐渐推广实施的iso9001质量体系标准被实践证明是行之有效的。在__学生公寓的物业服务工作中,我们将从介入开始就导入iso9001系统管理的方法与标准,坚持做到高标准、高起点,用科学管理手段使物业服务规范化。
1.2实施人性化管理
'崇尚人性'是我们公司管理服务工作的精髓,在__学生公寓的物业服务中,我们将广泛引入人性化物业服务的理念,关注员工的不同需求,在管理,环境,空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊重,又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥,人们对工作、生活、精神上的需求得到满足,使我们的服务管理工作得到学生的理解,认可和支持,也使公司的经营管理理念得到员工的普遍认同,在物业服务的各处细节,都要体现出对人的珍爱和关怀。
1.3实施全方位服务
社会在进步,时代在发展,人们的理念在不断地转变,学生对学生公寓楼的各种需求也在不断地扩展,物业服务的深度和广度是没有止境的。我们认为要满足广大学生日益增长的各种需求,我们公司必须树立全方位服务意识,坚持以社会效益,环境效益,心理效益为主,经济效益为辅的全方位服务理念。
1.4营造安静文明、整洁舒适、安全有序的学习住宿环境
为使__学生公寓的空间环境进一步活跃和更具活力,我们将利用公寓内的有限空间和高层建筑的垂直楼层空间,导入酒店宾馆式的模式,设置醒目的引导标识,放置盆栽植物和盆景点缀环境,使学生和访客真正感受到宾至如归的感受。
为保证车辆进出和停放安全有序,我们准备设置各类交通警示标识,加强对车辆进出行驶和停放的约束引导,保障安全。同时在公寓的治安防范管理上,我们将通过'人防、物防、技防'相结合的基本治安思路,做到'内紧外松',确保公寓的治安安全。'人防'上我们实施快速反应系统,由保安监控中心统一指挥调度,强调多重结合,即巡逻流动岗与固定门卫相结合,全面防范与重点防范相结合。'物防'上采用合理分段开关公寓主要通道和提高防范能力。'技防'上运用闭路摄像监控、电子门警系统等,结合公司的统一管理,快速调度,确保治安防范万无一失。
1.5创新管理
人类进入21世纪,在这急剧变化的年代里,唯一不变的真理就是'改变'。那种固定不变的常规型管理已经不能适应变化的环境,必将为创新管理所取代。
物业管理起源于西方,是西方文明的产物,中国在开展物业管理近二十年来,通过不断的学习和摸索,使这个行业有了较大的发展,但同西方发达国家相比,还有较大的差距,__公寓是一座来华中科技大学学习的中外学生居住的物业大厦,作为负责管理服务的酒店管理公司,我们应把国内外先进的物业管理理论同本物业的实际情况相结合,不断进行管理服务创新,满足学生日益增长的需求。
针对__公寓学生特点,我们将超前性、创造性地实施24小时的准酒店式服务,我们将在贯彻iso9001体系的基础上,进一步规范服务行为,一方面超前挖掘学生的潜在需求,满足学生深层次的物质和精神需要,学生想到的我们一定尽力做到,学生没想到的我们要想到,并做好。另一方面,我们将创造性建立富有特色的服务模式,提供丰富多彩独有特色的服务。
2、管理目标
公寓内现住的和将要入住的学生他们对公司提供的物业管理服务水平和服务质量的要求是不言而喻的。
武汉宏嘉酒店管理有限公司完全有信心、有能力承担__公寓的物业管理及综合服务工作,,我们将凭借我公司先进的管理理念,以及总公司的人才优势,管理优势,技术优势,把__公寓管理成'安全、文明、整洁、舒适'的学生公寓。
3、管理质量承诺
我们对__公寓物业管理服务的各项指标承诺如下:
序号指标名称公司指标管理指标实施措施
1公寓完好率90%落实责任人,实行巡视制度,建档记录,无损坏公共设施。
2公寓零修、急修及时率95%接到维修通知10分钟内到达现场,及时完成并建立回访档案记录。
3维修工程质量合格率98%分项检查,一步到位,并进行回访制度,以确保维修工程合格,满足客户需要。
4清洁保洁率95%落实责任人进行保洁工作,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保公寓内垃圾日产日清,空气清新,设施完好。
5雨水井、污水井完好率98%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保沟、渠、井完好,并定期畅通、清理。
6排水管、明暗沟完好率98%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保排水管畅通无阻、无塌陷。
7路灯完好率98%落实责任人,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。
8停车棚完好率98%落实责任人,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保设施完好,方便使用。
9公共设施完好率90%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保设施完好,美观清洁。
10公寓内治安案件发生率0保安经培训考核后方能上岗,每周训练与每月训练相结合,以保障保安队伍的素质和状态,落实保安岗位职责,明确责任,实行24小时巡视制度,以确保公寓的安全。
11消防设施设备完好率100%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,并定期维护和检修,以确保消防设施完好无损、正常使用。
12火灾发生率0公司全员义务消防员制,并定期进行培训和演习,加大宣传,设置专人负责日常巡视,发现隐患,及时处理并通知公司,确保公寓内消防安全。
13学生有效投诉率及处理率1%
98%按照政策规定,做好各项工作,同时加强与学生的沟通,定期举行学生肯谈会,了解学生的愿望和要求,满足学生的合理需要,发生投诉即时处理并记录,同时建立档案跟踪处理结果。
14物业管理服务满意度85%在日常工作中及时收集学生的需求信息,尽可能地满足学生的需求,加强双方的沟通,以确学生对物业管理服务工作的满意。
4、实现管理目标、承诺的工作措施
随着各高校后勤改革的不断深入,有相当一部分高校已实行了学生公寓的物业管理专业化,与原来的管理模式相比,现代高校公寓物业管理更加侧重服务。在建设'和谐校园'的过程中,我们将认真贯彻中央
十六号文件精神,不断加强和完善学生公寓物业管理'管理育人、服务育人'的职能。
十六大以来,'和谐社会'的建设已成为时代的主题。高等学校在社会上是创造先进生产力的重要场所,是培养先进文化发展的重要摇篮,在和谐社会的建设中起着先锋作用,建设'和谐校园'成为了社会对我们的期待。
学生公寓不仅是学生休息场所,也是学习场所,更是一个极其重要的思想文化和意识形态阵地。所以,公司将会把公寓作为对大学生进行思想教育的重要基地之一。公司将会邀请学校有关部门如学生工作处、院系等将政治辅导员派驻进公寓,加强学生的管理;在公寓内设立心理咨询室以对学生进行心里疏导;学生党团组织进公寓;成立学生公寓自律委员会等等。
一、了解学生需求,制订切实可行的服务方案。只有针对学生的要求,'投其所好',我们的服务才能被较好地接受并取得良好的效果。公司将会采取灵活的工作思路、工作方式,与学生真正建立良性互动的关系。我们会通过设立意见箱、举办恳谈会、开辟宿管论坛等形式,多渠道多途径地了解学生的意见与建议,然后针对性地制定管理服务方案。
二、加强员工培训,提高服务水平。学生对公寓物业管理服务工作的要求会越来越高,光靠经验型的管理和服务是远远不够的,必须引进规范化管理,实施人性化管理、目标管理等科学管理模式,提高服务水平。因此,公司一方面会积极引进高素质的管理人员,另一方面也会大力挖掘老员工的潜力,加强培训和再教育工作。公寓管理服务一线的员工是直接与学生打交道的,他们的思想意识、工作水平、服务态度直接决定了公司在学生眼中的服务质量。为此公司将会实行了公寓员工培训试点工作,编辑《公寓员工学习园地》,把物业管理服务知识、日常工作规范、人性化管理理念、先进员工事迹介绍等灌输给一线员工,通过实例讲解、现场演练等多种方式来提高一线员工的业务水平与思想素质。
三、多方沟通,力创'和谐'。安全是学生公寓管理服务的首要工作,由于少数学生为自己一时方便,使用违章电器、明火、蚊香等,极易引起火灾,造成人员伤亡财产损失。如果安全工作得不到保障,和谐校园的创建是无从
谈起的。但是往往在工作中,安全检查与学生利益会发生直接矛盾。我们既要深刻认识公寓安全管理工作的重要性,又要采取合适的方式解决矛盾。在
对学生宿舍进行安全管理时,公司会注意行为的善意,不使好事变成坏事,使学生对我们产生意见。我们会张贴检查公告,多表扬先进宿舍,同时对存在安全隐患的宿舍进行通报批评。公司会充分利用学生自律委员会、利用勤工俭学学生、通过校保卫处、留学生办公室等参加安全检查活动,组织学生相互参观,及时化解物业管理服务行为中的矛盾和意见。
四、引导学生自我管理、发挥学生组织的力量。现在的大学生个性强、要求高,在进行管理育人的时候不宜采用简单的办法,要善于引导他们进行自我管理、自我教育。在大学阶段是学生完成社会化的主要时段,使他们良好的成熟发展也是我们的重要职责。公司将以高度的责任感积极帮助他们进行自我管理。这里所谓的'管理育人、服务育人',不是教会他们叠被子、打扫卫生、不使用热的快之类,而是要通过言传身教培养学生学会生活、学会相处、健康成长。实际工作中,我们将通过学生党团组织进公寓、通过组建学生自律委员会、开展'雅室评比'、'宿舍文化节'等文化活动等促进学生自我管理。公司全体管理服务人员将多做引导,多创造条件,多搭建平台给学生。
第5篇 廉租公寓电梯管理服务方案
廉租公寓电梯管理服务方案电梯维护保养可分为:周保养、月保养、半年保养、一年保养。如厂家有特殊要求的,遵照厂家要求。周保养基本要求:
1.电梯要求每周保养一次,时间不少于二小时,要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养。
2. 对电梯以下各部位要进行检查,确保其工作正常、清洁、润滑。
(1) 电源开关、安全开关。a、控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤,接线牢固。b、检查熔断器、熔丝接触情况,接点牢固,应无打火现象。c、急停、安全窗、井底、限位等安全开关应接触良好,动作正常、可靠。不准跨接。
(2) 曳引机:外观机体应保证清洁光亮。
⑶ 减速机a、运行时应平稳无异常振动。b、减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内。
a. 减速箱油温不超过85℃;
(4) 电动机a、电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音,如有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承,轴承是否损坏。b、电动机油位应在油镜中心附近。c、电动机使用时环境温度不应高于40℃,温升不应高于铭牌规定。d、电动机轴承窜量不大于4mm。
(5) 制动器。a、动作平稳可靠,不打滑,闸瓦接触面不小于70%。b、抱闸未打开时,闸瓦应抱合紧密,盘车轮不应用手能盘动。c、抱闸打开时,两侧间隙应一致,其四角间隙平均值两侧各不应大于0.7mm。d、抱闸开闭应灵活、自如,线圈温升不超过60℃。
(6) 控制柜a、柜内各电气元件应工作正常,仪表准确。b、无发热现象,各接触点接触严密无粘连烧损现象;c、柜内反开关无油污无积尘。
(7) 限速系统a、限速轮:外观清洁,动作灵活,无明显月期打点,油路通畅,绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损。b、涨绳轮及安全钳装置:外观清洁,油路通畅,转动平稳,张紧轮毡垫加油,安全钳各联动机构灵活,钳口与导轨侧工作面间隙在2-3mm间。
(8) 选层系统:选层器转动及滑动部分清洁及油量充足,接点清洁,压力适当。
(9) 厅、轿门系统a、厅、轿门正常关闭后,应能接通门锁网络;锁紧元件的最小啮合长度为7mm,此时外厅门不应能用手扒开。b、安全触板、光电装置功能可靠。c、厅门、轿门、转动部位及滑道:转动部件清洁,转动自如,填加润滑油,上、下滑道杂物清除,上滑道加油,吊门轮、门滑块磨损的及时更换。d、开关门机构:开关门总程清洁,活动及转动部位清洁加油,皮带松紧度适当,不打滑,开门机清除积碳、保洁。
(10) 层显系统,内选、外呼系统。a、各元件指示功能正常,按钮活动自如无卡阻。b、灯光显示正常,清洁无尘。
(11) 井道系统a、轿厢,对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损。b、油盒、油刷无缺损,轨道润滑良好。c、钢丝绳张力均匀且无断股。
(12) 卫生,铁门至机房间的楼道;机房;轿顶;底坑等部位应保持清洁,无垃圾,清除油污及灰尘。月保养月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特别是对安全装置的检查。
1、 减速机:减速机应无异常响声,清除表面积尘油垢。
(1) 为蜗轮油的滚动轴承加油,检查联轴节有无损伤。
(2) 检查曳引轮各绳槽磨损是否一致,紧固曳引轮各部位螺栓。
2、 电动机、发电机组
(1) 清除其内外灰尘及油污。
(2) 测速系统工作正常,传动系统无损伤。
3、 制动器
(1) 检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况。
(2) 紧固各连接螺栓。
⑶ 线圈温升不超过60℃。
4、 限速系统
(1) 清除夹绳钳口处异物、油污。
(2) 旋转销轴部位加油。
⑶ 检查限速器轮和张紧轮的轮槽,有无异常磨损。
(4) 检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。
5、 控制柜、励磁柜。
(1) 检查各各电气元件、仪表,对不灵敏及损坏元件应及时调整更换。
(2) 检查接触器、继电器触点烧蚀情况,如严重凸凹不平应修复或更换触头。
⑶ 检查机械联锁装置,对动作不可靠的应调整。
6、 钢丝绳
(1) 检查钢丝绳锈蚀及磨损情况,绳头螺栓应锁紧,开口销齐备。
(2) 钢丝绳张力应均匀。
7、 厅轿门系统:清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮,门导轨轴承,涂抹润滑油。
8、 选层系统
(1) 清除各部位灰尘及油污,调整电气选层器动作间隙或准确度。
(2) 为钢带轮及涨绳轮轴加油,为活动拖板导轨加注润滑油。
9、 导轨:对有自动润滑装置的导轨,应加注机械润滑油。
10、 安全装置
(1) 检查部位:断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置,急停开关,修检开关、安全窗、限位、极限开关。
(2) 各安全装置应灵活可靠,无卡阻现象,清除各安全装置的油垢。
11、 底坑清扫底坑杂物,清除缓冲器及各部件的灰尘,保持底坑干燥。半年保养:半年保养主要在月保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。
1、 电动机、发电机组
(1) 添加轴承润滑油。
(2) 检查修理碳刷刷架、清理,向器。
2、 曳引钢丝绳
(1) 调整张力与平均值相差不大于5%。
(2) 钢丝绳表面油污过多,应清除。
⑶ 检查钢丝绳绳头组合及绳头板是否完好无损。
(4) 检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况
3、 导靴
(1) 清洗自动润滑装置,轴承处加注金属基润滑脂。
(2) 紧固导靴螺栓,固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定。
⑶ 检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮的无异常响声,发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。
4、 开门机
(1) 检查整个系统,转动部位填充润滑脂。
(2) 开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换。
⑶ 转动系统可靠无损伤。
5、 导轨:检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架、及焊接部位应无松动无开焊,并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。
6、 接线盒及电缆。
(1) 检查各接线盒,紧固各接线端子,清除其灰尘。
(2) 检查电缆有无挂碰、损伤,紧固电缆架螺栓。
7、 极限、限位开关
(1) 对极限开关做越程试验,越程距离为150~250mm,销轴部位应加注润滑油。
(2) 限位开关越程50~150mm,销轴部位应加注润滑油。
第6篇 酒店式公寓物业管理目标服务承诺
酒店式公寓物业管理目标及服务承诺
一、目标定位:
从入伙之日起就按照'国优标准'进行管理,两年内达到'市优'称号。公寓内无因物业管理责任造成的重大治安案件;客户对物业管理服务的满意率为98%;信息处理及时率为100%;设施设备完好率99%;房屋零修、急修及时率100%;投诉处理率100%。
二、服务承诺:
序号内容达到方式
12年内通过iso9002质量体系的认证。培训员工对质量体系的认识,通过健全、规范内部管理制度来提高员工服务意识,顺利通过认证
22年内通过'市优'考核以国优考评标准的要求来进行日常管理工作,
3尽显'酒店式管理,礼宾式服务'特色服务的实现,得到客户的认同加强员工培训,使管理模式和特色服务成为同行业亮点。
4每季度公开一次的《公开管理报告》制度在公布一周内,公寓主管公开接受业主的质询;
5业主所有疑问、意见、建议及投诉要在十五分钟得到安排或答复;'首接负责制及时处理、限时报告'流程的落实,员工服务意识的提高,保证服务的及时性。
第7篇 公寓绿化服务管理标准
公寓绿化服务管理
1.管理要求
(1)目的:通过绿化服务,对公寓各类绿化植物进行整理修剪、防虫防病、施肥喷药、防风防寒等养护管理,使小区绿地中的草坪、花卉、灌木、乔木等保持生长茂盛,绿意葱茏。使小区业户在美丽多彩的环境里工作和生活。
(2)适用范围:公寓小区内的绿地、花坛、花境,楼内公共部位摆花等。
(3)职责:制订绿化服务管理的标准、绿化养护分承包管理服务办法、绿化服务质量检查及评议办法等规范性管理文件,并组织实施。
(4)工作程序:参照专业服务运作实务相关内容。
2.管理要点
公寓绿化档次较高,管理上还必须掌握:
(1)绿化区域内的装饰小品、建筑小品,应保持整洁完好。功能性小品(坐椅、桌、园灯、路灯、休憩走廊、儿童游戏设施)应保持完好,发现不安全隐患应即时保修。
(2)水池、喷泉景观保持水面无杂物、垃圾。
(3)草坪一般不允许入内践踏,栽培管理要求精细,应定期检查。
(4)绿化植物生长良好,根据养护规定修剪、除草、施肥、浇水。
(5)主管每月一次对绿化分承包进行评价。
第8篇 某公寓物业延伸服务管理
公寓物业延伸服务管理
延伸服务即非公共性服务,是物业管理公司应业户特约服务需求、专项需求而提供的服务。在公寓物业管理中,由于入住公寓的业户层次高,生活较富裕,对延伸服务非常需要,有的公寓还配有会所,设有康乐、健身、休闲场所,还开设了购物、美发、洗染等服务项目。物业管理公司必须尽可能给予满足,'让您更满意'。①体现公司的服务理念;②展示公司品牌;③适应业户日益增长的服务需求;④扩大公寓物业管理经营,既创造了经济效益,又获得社会效益。
1.延伸服务的则
(1)便捷、优质:公寓居住业户档次高、经济富裕,业户需求延伸服务体现品位,要求便捷、舒适,因此公寓的物业管理延伸服务要突出便捷和优质的原则,让业户称心满意,有一个良好的居住环境。
(2)合理配置:延伸服务项目的设置应从公寓及周边状况出发,采用拾遗补缺、富有特色的原则。如为业户提供会所服务,康乐、健身、休闲、购物、美发、洗染、钟点工服务等,以及业户特约需求的其他服务。
2.延伸服务经营方式
(1)自营:可以挑选有相关技能的员工,经过业务培训,担任相关服务项目,经营收入归物业管理处,或经营者按一定比例提成。这种方式需要一定的开办投资,如室内装修,添置相关的设备设施,承担相应的能耗费用。管理上属紧密型。
(2)招商:为了搞活延伸服务的资金投入,如购物、洗染、美发、餐饮等,可以通过招商方式吸引各行业到公寓区域内设点服务。物业管理公司可以通过租赁协议形式确定双方利益。管理上属松散型。
(3)合作:这种延伸服务的设立多适用于银行、邮政等垄断性特殊行业。可与地区的相关部门协商,如银行服务,可在公寓区域内设点,还可以设立自助取款机,便利业户存兑、各种金融投资。邮政设点,可由地区邮政支局来设点,提供通邮服务、报刊书籍杂志销售,服务人员由邮政部门提供,一般性的服务可以挑选物业管理人员担任。
3.延伸服务收费管理
延伸服务的收费要合理合法,要注意经济效益和社会效益相结合,要体现服务有所值,甚至优质价廉。一般来说,物业管理公司筹划和提供的延伸服务有两种收费措施。
(1)延伸服务收费按业户需求具体内容和业户商定,采和契约式收费。契约式收费必须体现公平、合理,必要时报物价部门备案。
(2)延伸服务收费项目按行业规范执行。
第9篇 公寓业户服务管理标准
公寓业户服务管理
1、入伙管理
(1)向入伙业户发出《房屋验收单》、《住宅使用公约》、《住宅装修责任书》、《业户手册》、《入伙须知》、《装修指引》(符装修申请表)、《委托服务项目》。
(2)业户服务部在受理业户入伙时由接待人员和陪同验房人员做好如下记录:
1.业户登记表;2.验房签收记录;3.入伙资料签收记录;4.领取钥匙签收记录;5.委托代办服务记录;6.入伙收费记录。
(3)根据入伙情况按以下两种方式办理入伙手续。
1.集中入伙:住宅小区启用初期,管理处对于出现的短期集中入伙,为方便业户可临时组成入伙工作组,集中办理入伙手续。
2.平时入伙:管理处由业户服务部主管负责接待业户的入伙,入伙中有关手续内部流转。
(4)入伙程序
1.业户办妥售房手续后到管理处办理入伙手续;
2.管理处接待人员审核业户入伙通知书、入伙手续书及售房单位要求的相关资料:
3.管理处接待人员审核资料无误后按入伙收费项目开具票据并收费;
4.管理处接待人员介绍小区管理服务情况,业户签订《住宅使用公约》、《住宅装修责任书》;
5.管理处接待人员向业户发放入伙文件并请业户签收:
6.管理处接待人员登记业户委托的代办服务项目:
7.管理处接待人员陪同业户验房,抄水、电表底数,业户验房合格办理收房,钥匙交付签收手续。验收不合格限期整改;
8.管理处经理在集中入伙期间每月对入伙资料、记录、内部注记抽查四次〔正常工作期间每月抽查一次〕,发现不符要求的,用书面通知业户服务部整改,对运作上的不完善,经分析后提出纠正预防措施并加以落实。每月一次检查入伙收费情况是否符合要求、规范。
2.业户沟通
每季度发放业户评议表,了解服务质量;小区中设置业户联系箱,每天定时开箱;设立投诉电话接受业户的投诉;及时回访业户征询意见,并反馈各有关服务管理部门。
(1) 多途径与业户保持沟通,经常走访业户听取意见,及时提供各类服务,满足合理要求。
(2) 每半年至少开展一次公益性活动,事先做好可行性调研,报计划并做好策划,事后要分析小结,使该项工作不断改进提高。
3.业户接待
(1)管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话,受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。
(2)管理处实行周一至周五9:00-21:00;周六、日9:00-17:00业户接待,365天24小时应急维修服务,并公开办事制度,公开收费项目和标准。
(3)管理处监督、投诉电话24小时开通,72小时内有回复。
(4)管理处实行维修回访制度。
1、管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访;管理处经理每月随机进行抽查,保证回访质量;
2、回访时间:安全设施维修两天内回访;房屋渗漏水项目维修三天内回访;其他项目维修一星期内回访。
(5)对回访中发现的问题,24小时内书面通知维修人员整改。
(6)接待窗口要认真听取投诉意见并做好记录。
(7)处理投诉要做到让业户满意,及时与业户沟通,处理结果做好记录,每周进行统计和小结。
4.权籍管理
(1)业户服务部主管要掌握管理区域内入住业户的权属情况,负责业户资料的收集,并将业户相关的资料记录在管理手册中,管理手册要动态反映业户产权的转移、使用权的变更情况;能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。
(2)业户服务部主管负责编制产权清册、租赁清册,并输入计算机。
(3)产权清册内容:
①房屋类型;②使用面积、建筑面积;③土地分摊面积;④使用情况;⑤附属设施情况;⑥车库使用情况;⑦其他。
(4)租赁清册内容
①租赁户姓名;②租赁时间;③使用房屋地址;④内部装修情况;⑤其他。
(5)业户服务部主管每月出一份产权清单、租赁清单,清单要系统正确反映目前实际情况。
(6)管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查业务管理员的管理手册,对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况,管理处经理应书面通知管理员整改。
5.装修管理
(1)业户填好《装修申请表》并附有关图纸说明与施工人员身份证复印件。
(2)业户服务部拿到审批材料当场初审后,将施工人员登记表交施工队负责人带回填写,同时向施工队介绍小区装修的规定。
(3)接受装修申请后,业户服务部经请设备主管初审,管理处经理复审,隔天将经审核的装修申请表的一联送交装修业户。
(4)施工队负责人携《装修申请表》及填好的《装修施工登记表》到管理处,提交施工人员有效证件、复印件和照片,现场管理员检查无误后为施工队输临时出入证,施工队缴纳有关费用,管理处出纳员收缴费用后在申请表上签字。
(5)业户服务部主管办理临时出入证,通知业户可以开始装修施工,并通知现场主管,实施现场管理。
(6)装修结束现场管理员收回临时出入证,并结清费用。对跌的临时出入证作好登记并通知保安服务部。
(7)装修管理记录:
①装修管理日志;②业户装修违规整改通知书;③施工人员管理记录;④临时出入证收发记录。
(8)装修管理质量要求:
①业户装修手续齐全符合规定,无危及安全、外观或改变用途情况;
②装修审核过程两天内完成;
③管理处每天两次巡视装修施工现场,消除违章于未然;
④装修施工无乱堆放、乱挖、乱接、乱搭,无违章装修。房屋完好率在100%投诉率在0.5%下。
(9)装修管理质量检验:
①管理处经理每月不定期抽查四次装修管理情况;
②管理处经理违章装修业户的处情况每检查;
③对于检查中发现的问题,书面通知相关人员改进,属于多次出现的问题,分析原因并开具纠正/预防措施实施通知单;
④管理质量的情况作管理处的考核内容之一。
6.业户档案管理
(1)管理处负责建立业户档案,业户档案一户一档。
(2)业户档案的管理办法按公司档案室要求操作。
(3)文档管理员负责业户档案的收集、整理、归档、利用。
(4)业户服务部主管应在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单送管理处文档管理员签收。
(5)管理处经理每季度检查一次业户档案工作,对发现问题用书面通知整改。
7.业户征询、评议统计与分析办法
(1)业户评议表的发放与回收
1、管理处每季按公司规定的'业户评议表'样式发放,数量以不低于20%入伙业户数为准,发放对象应尽量避免在年度内重复;
2、理处在发放'业户评议表'时应写明发放时间(一般为每季末月中旬)、发放对象,落实发放人和回收人及回收时间(以发放日起算半月内),并做好相关记录;
3、理处在每季第一个月5日前把上季度'业户评议表汇总分析'及'业户评议表'原件(10天内返还管理处保存)交上级主管部门。
(2)统计技术方法及运用
1、按统计技术控制程序中推荐方法(排列图、因果图)实施应用;
2、管理处经理组织统计人员和相关人员,对汇总的'业户评议表'结果进行评价分析,运用排列图,找出服务过程中的薄弱环节;运用因果图,分析产生问题的原因,实施控制,予以改进,并保存过程中所有的记录;
3、运用排列图,从影响服务质量的诸多问题中,找出关键的少数(在全部问题中占80%比重的1至2个问题),为制定措施提供条件;
4、用因果图,从人、机、料、法、环五个方面分析服务质量(结果)与各影响因素(原因)之间的关系,必须从大到小、从粗到细,分层次地进行分析,直到可以采取措施为止;
5、服务过程中存在的问题按检验和试验的控制程序、不合格项的控制程序、纠正和预防措施控制程序和统计技术控制程序中有关规定执行;
第10篇 公寓维保服务管理规定
1.电梯设备维保服务管理
(1)目的:保障业户使用电梯安全正常。
(2)适用范围:电梯设备及附属设备的运行及维保。
(3)职责:监督、检查电梯分承包商专业维修人员的作业达标、维保完成情况。
(4)工作程序:参照专业服务运作实务相关内容。
2.房屋、设施维保服务管理
(1)目的:定期对房屋进行养护和维修,确保其处于安全正常使用状态。
(2)适用范围:公寓房屋建筑,公用部位、设施的维修养护管理。
(3)职责:维修工负责房屋、设施的维修养护,设备主管负责以维修养护工作进行指导、监督和委托维修的联系工作。
(4)工作程序:参照专业服务动作实务相关内容。
(5)设备主管:每年12月按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》,组织实施房屋设施的维修保养工作,并进行指导、检查。
3.给排水设备(设施)维保服务管理
(1)目的:定期对给排水设备(设施)进行维修保养,保证生活、消防用水的需要。
(2)适用范围:公寓给排水设备(设施)的维修保养工作。
(3)职责:负责对维修工作进行指导、监督及委托修理的联系工作。
(4)工作程序:参照专业服务动作实务相关内容。
(5)设备主管:每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;组织实施给排水设备(设施)的维修保养工作,并进行指导、检查。
4.公共设施维保服务管理
(1)目的:定期对公共设施进行养护和维修,确保其处于安全正常使用状态。
(2)适用范围:公寓公共设施的维修保养管理。
(3)职责:负责对维修养护工作进行指导、监督及委托修理的联系工作。
(4)工作程序:参照专业服务动作实务相关内容。
(5)设备主管:每年12月按使用情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》,组织实施公共设施的维修保养工作,并进行指导、检查。
5.供配电设备(设施)维保服务管理
(1)目的:定期对供配电设备(设施)进行维修保养,保证业户和设备用电的需要。
(2)适用范围:公寓供配电设备(设施)的维修保养工作。
(3)职责:负责对维修保养工作进行指导、监督及委托修理的联系工作。
(4)工作程序:参照专业服务动作实务相关内容。
(5)设备主管:每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;组织实施给排水设备(设施)的维修保养工作,并进行指导、检查。
6.弱电设备(设施)维保服务管理
(1)目的:定期对弱电设备(设施)进行维修保养,保证安全和生活需要。
(2)适用范围:公寓摄像监控、周界报警、电子对讲、信号接收设备(设施)的维修保养工作。
(3)职责:主管负责对分承包方的维保人员弱电设备的维修保养和弱电设备的定期检查及应急处理工作进行监督管理。
(4)工作程序:每年参照专业服务运作实务相关内容。
(5)设备主管:每年参照专业服务运作实务相关内容。12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;组织实施给排水设备(设施)的维修保养工作,并进行指导、检查。
7.消防设备(设施)维保服务管理
(1)目的:定期对消防设备(设施)进行维修保养,保证其处于完好状态。
(2)适用范围:公寓消火栓系统、水喷淋系统、送风、排烟机及火灾报警设备(设施)的维修保养。
(3)职责:主管负责对消防设备(设施)的维修保养,进行指导、监督及委托修理的联系工作。
(4)工作程序:参照专业服务运作实务相关内容。
(5)设备主管:12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;组织实施给排水设备(设施)的维修保养工作,并进行指导、检查。
第11篇 _公寓楼管理服务标准
公寓楼管理服务标准
一、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修,或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位,及时作出记录备案,重点检查。年底进行全面检查,对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价,制定年度维护计划,作好检查和维修记录。
二、共用部位及设施设备的运行维护管理
1、定期对共用部位及设施设备进行保养维护,保证设施设备的正常使用和运行。
2、在不受外界客观情况的影响下,保证公寓的供暖、供水、供电、供气、有线收视和通讯正常运行。
3、公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。
4、正确操作和使用设施设备,无因操作使用不当而导致安全事故发生。
三、环境卫生服务标准
1、清理公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。每天定时清扫一次;垃圾每天清运一次;及时清扫积水和积雪;及时清理乱堆乱放物品,乱张贴的宣传品;随时清理公寓内公共部位的废弃杂物。保持环境整洁有序。
标准:目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍;墙面干净整洁,无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画;区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
2、清理楼道、楼梯及公共设施设备。擦洗各楼层及其通道的防火门、消防栓柜、楼梯扶手、护栏、电梯轿箱,更换电梯轿箱地垫;定期清理门窗玻璃、天花板、暖气片、管道等部位的灰尘;雨雪天气门口放置防滑地垫,设置提示牌等。
标准:楼道和楼梯洁净、无污渍、积水;楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印;门窗玻璃明净;天花板洁净无明显污渍,房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
3、每天定时清扫公寓内的公共卫生间、洗浴室、开水房、洗衣房;冲洗洁具、擦拭墙壁、拖洗地面、巡视检查设施设备、放置卫生纸、清理垃圾杂物、更换垃圾袋等。
标准:地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍,垃圾清理及时,随时放置卫生纸,设备完好无损,金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
四、安防服务标准
1、公寓管理接待处24小时管理服务值班,及时登记非本公寓内来访或临时居住人员,在可能涉及人身安全的地方设置明显标志及防范措施。
2、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序,并注意维护车辆安全。
3、进行安全知识的宣传教育,使住宿人员掌握基本的安防知识和技能。
4、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修,保证楼内消防设施设备、共用电器完好,消防设施设备设置明显的提示标志。
5、制定紧急突发事件处置预案,进行培训和演练;积极配合公安机关等部门处理安防事件,作好公寓综合治理。
6、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座;严禁随意动用消防设施设备。
7、来访人员进行登记,晚间限时离开,未经允许,严禁留宿。
8、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
五、绿化服务标准
公寓内绿化植物摆放位置合理、定时养护、保持叶面干净无灰尘,无病虫害、无枯死等现象;根据季节及时更换摆放花卉植物。
六、供暖服务标准
供暖期提前试水调试,按时送暖。保证室内标准达到16℃±2℃,及时处理供暖中出现的问题。
七、维修服务标准
1、24小时受理报修,一般情况下10分钟内维修人员到场,维修及时率100%。紧急情况随叫随到,确因特殊情况不能及时到场处理的,应向保修人说明情况,做好解释工作,并尽快安排处理。维修结束后,将地面清理干净,物品归位,经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。
2、定期对公共照明设备系统进行巡查,及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
八、接待服务标准:
1、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员,及公寓居住人员热情接待、认真受理;对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
2、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况,并备存登记资料,以便提供服务和查询。
3、按照公寓管理规定,及时办理入住和迁出手续,保证公寓物品的及时回收,损坏处置,相关费用的收取结算;以及提示迁出人员个人物品的携带搬迁。
4、对公寓居住人员的信件报刊,及时准确地收取投递,不出现迟投、错投、漏投等差错,保护个人重要信件的安全。
第12篇 zz廉租公寓水泵管理服务方案
廉租公寓水泵管理服务方案
1、目的:规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。
2、适用范围:适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
3、职责
(1)主管经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
(2)设备部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
(3)水泵房组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。
(4)公共事务部负责向有关用户通知停水的情况。
4、程序要点
(1)《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定。
a、每年的12月15日之前,由设备部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
b、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则:
a、给排水设备设施使用的频度;
b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
c、《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容:
a、维修保养项目及内容;
b、备品、备件计划;
c、具体实施维修保养的时间;
d、预计费用。
(2)水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
(3)小区内主供水管(dn100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pc中央处理器的维修保养由外委完成,其余维修保养由水泵房管理员负责。
(4)水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
a、电动机维修保养:
a、用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上,否则应烘干处理或修复;
b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;
c、检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;
d、清洁电动机外壳;
e、检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
b、水泵维修保养:
a、检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常磨擦声响,则应更换同型号规格轴承;
b、转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;
c、检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根;
d、清洁水泵外表;
e、如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。
f、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。
g、检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。
(5)控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
a、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物;
b、检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换;
c、检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改;
d、交流接触器维修保养:
a、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c、清洁铁芯上的油污及脏物;
d、检查复位调簧情况;
e、拧紧所有紧固件。
e、自耦减压启动器维修保养:
a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5mi'~,否则应进行干燥处理;
b、外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。
f、热继电器维修保养:
a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;
b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。
g、自动空气开关维修保养:
a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于1oomω,否则应烘干处理;
b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;
c、自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d、检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。
h、中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查二者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
i、信号灯、指示仪表维修保养:
a、检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b、检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
j、远传压力表维修保养:
a、检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;
b、检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;
c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
k、闸阀维修保养。
a、闸阀维修保养:
b、检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;
c、检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻油;
d、对闸阀阀杆加黄油润滑;
e、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
l、止回阀维修保养:
a、检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b、检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;
c、检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。
m、浮球阀维修保养:
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;
b、检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直
;
c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。
n、液位控制器维修保养:
a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b、清除压力室内污物,疏通控制水道;
c、检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;
d、紧固所有螺母。
o、潜水泵或排污泵维修保养。
a、用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。
b、检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。
c、检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。
d、清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
e、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
p、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)。
a、检查支持托架是否牢固,否则应加强。
b、检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。
c、检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
d、检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。
q、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,则应由设备部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
r、对于计划中未列出的维修保养工作,应由设备部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经设备部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。
s、水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的三天之内由水泵房组长整理成册后交设备部存档,保存期为长期。
第13篇 公寓物业管理服务标准
公寓物业管理服务标准
一、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修,或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位,及时作出记录备案,重点检查。年底进行全面检查,对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价,制定年度维护计划,作好检查和维修记录。
二、共用部位及设施设备的运行维护管理
1、定期对共用部位及设施设备进行保养维护,保证设施设备的正常使用和运行。
2、在不受外界客观情况的影响下,保证公寓的供暖、供水、供电、供气、有线收视和通讯正常运行。
3、公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。
4、正确操作和使用设施设备,无因操作使用不当而导致安全事故发生。
三、环境卫生服务标准
1、清理公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。每天定时清扫一次;垃圾每天清运一次;及时清扫积水和积雪;及时清理乱堆乱放物品,乱张贴的宣传品;随时清理公寓内公共部位的废弃杂物。保持环境整洁有序。
标准:目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍;墙面干净整洁,无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画;区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
2、清理楼道、楼梯及公共设施设备。擦洗各楼层及其通道的防火门、消防栓柜、楼梯扶手、护栏、电梯轿箱,更换电梯轿箱地垫;定期清理门窗玻璃、天花板、暖气片、管道等部位的灰尘;雨雪天气门口放置防滑地垫,设置提示牌等。
标准:楼道和楼梯洁净、无污渍、积水;楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印;门窗玻璃明净;天花板洁净无明显污渍,房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
3、每天定时清扫公寓内的公共卫生间、洗浴室、开水房、洗衣房;冲洗洁具、擦拭墙壁、拖洗地面、巡视检查设施设备、放置卫生纸、清理垃圾杂物、更换垃圾袋等。
标准:地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍,垃圾清理及时,随时放置卫生纸,设备完好无损,金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
四、安防服务标准
1、公寓管理接待处24小时管理服务值班,及时登记非本公寓内来访或临时居住人员,在可能涉及人身安全的地方设置明显标志及防范措施。
2、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序,并注意维护车辆安全。
3、进行安全知识的宣传教育,使住宿人员掌握基本的安防知识和技能。
4、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修,保证楼内消防设施设备、共用电器完好,消防设施设备设置明显的提示标志。
5、制定紧急突发事件处置预案,进行培训和演练;积极配合公安机关等部门处理安防事件,作好公寓综合治理。
6、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座;严禁随意动用消防设施设备。
7、来访人员进行登记,晚间限时离开,未经允许,严禁留宿。
8、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
五、绿化服务标准
公寓内绿化植物摆放位置合理、定时养护、保持叶面干净无灰尘,无病虫害、无枯死等现象;根据季节及时更换摆放花卉植物。
六、供暖服务标准
供暖期提前试水调试,按时送暖。保证室内标准达到16℃±2℃,及时处理供暖中出现的问题。
七、维修服务标准
1、24小时受理报修,一般情况下10分钟内维修人员到场,维修及时率100%。紧急情况随叫随到,确因特殊情况不能及时到场处理的,应向保修人说明情况,做好解释工作,并尽快安排处理。维修结束后,将地面清理干净,物品归位,经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。
2、定期对公共照明设备系统进行巡查,及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
八、接待服务标准:
1、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员,及公寓居住人员热情接待、认真受理;对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
2、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况,并备存登记资料,以便提供服务和查询。
3、按照公寓管理规定,及时办理入住和迁出手续,保证公寓物品的及时回收,损坏处置,相关费用的收取结算;以及提示迁出人员个人物品的携带搬迁。
4、对公寓居住人员的信件报刊,及时准确地收取投递,不出现迟投、错投、漏投等差错,保护个人重要信件的安全。
第14篇 某公寓秩序管理服务方案
诚基公寓秩序管理服务方案
1.秩序管理服务内容
1.1小区基本实行封闭式管理;
1.2实行24小时值班及巡逻制度;
1.3执行小区内安全巡查,做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项,如:照明、漏水等;
1.4结合小区特点,制订安全防范措施;
1.5进出小区各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行;
1.6小区停车有专人疏导,管理有序,排列整齐;
1.7非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁;
1.8危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
1.9及时处理小区内各突发事件,必要时疏散人员,及时汇报物业管理部门并做好记录;
1.10检查小区设施是否完好;
1.11负责停车场区域的巡查、管理,保证车道畅通,设备、工具装卸区的车辆、人员管理;
1.12检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证,负责人员登记工作;
1.13监督小区内装修项目的施工,装修人员的出入登记,装修工具物料的出入登记。
2.门岗服务
2.1门岗值岗时要认真、负责,在管理区域门岗实行24小时立岗秩序管理服务;
2.2在指定位置,指定面向立岗,严禁脱岗;
2.3立岗姿势端正,面带微笑行注目礼,热情回答询问,禁止与他人闲聊。
2.4外来人员进出管理
2.4.1装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续,经核对身份后佩带《施工人员出入证》,方可进入管理区域,离开管理区域应交回《施工人员出入证》;
2.4.2对装修施工人员进出状况,每天下午5:00核对一次,保证人、卡数量相符;
2.4.3非开放时外来人员,应到秩序管理服务处办理手续,佩带《临时出入证》,方可进入管理区域。
2.5物品进出管理
2.5.1非开放时大件物品应凭业主签发的出门证,经核对物品名称、数量准确无误后,方可放行;
2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货,20:00-次日7:00放行。
2.6机动车辆进出、停放管理
2.6.1对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度,禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。
2.6.2向进入管理区域的车辆发放《临时停放证》,放在车辆左侧挡风玻璃后,并做好记录。
2.6.3地面停车场车辆停放有序,并做好车辆状况检查,发现漏油、破损等缺陷立即提示车主,并向管理处报告,做好记录。
2.6.4对于外来车辆实行计时收费制度。
2.6.5车辆驶出小区时,收回停放证,并按停放时间收取停车费,做好记录。
2.7地下车库管理
2.7.1车辆凭管理处所发《停车证》进出车库;
2.7.2无《停车证》车辆,应经管理处同意后方可进车库,但不得占用业户车位;
2.7.3督促进车库车辆遵守车库内禁令标志,不得在车库内学习驾驶和洗车;
2.7.4保持车库及车库出入口清洁、通畅;
2.7.5经常到车库内巡视,发现问题应作好记录并向小区经理报告;
2.7.6车库内发生事故应保持现场,立即向管理处报告。
2.7便民服务
2.7.1遇业主携带重物需帮助时,请业主将重物暂放在指定点,用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务;
2.7.2接到业主通知,要求代叫出租车时应为业主提供叫车服务。
3.巡岗服务
3.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务,确保每小时巡遍全部公共区域。
3.2区内巡视
3.2.1巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表,并随身携带装小件垃圾的塑料袋;
3.2.2巡视内容:走道清洁,公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等;
3.2.3按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻,巡视记录中应记载发现情况及时间。
3.2.4客户需要帮助时,应及时提供服务或通知有关人员到场处理;
3.2.5发现可疑的人和异常的事、物,通过对讲机及时报告,并迅速查明情况,严密监视;
3.2.6发现装修违规情况,立即向客户指出,及时阻止,并报告管理处做出相应处理;
3.2.7遇紧急情况,按《应急预案》执行;
3.2.8巡视时看到小垃圾及时拾捡,投入就近的垃圾箱内;发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等,应及时通知设备人员修复;
3.2.9巡视结束后,交接巡视器材;
3.3夜间巡视
3.3.1夜间巡视的路线应经常变化;
3.3.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等,确认有无可疑人物藏匿于其内;
3.3.3若发现可疑人物,须立刻报警并封锁各个出入口,进行处理;
3.4突发事件的处理
为应对突发事件,按指定的应急预案作业,平时应定期参加演练。
3.5发生火警
3.5.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话119;
3.5.2通知火灾周围业户撤离危险区;
3.5.3做好现场安全保卫工作,听候指挥。
3.6发生刑案
3.6.1立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场,并救护伤员;
3.6.2向发现人和周围业户了解情况并记录。
3.6.3向公安人员提供情况,协助破案。
3.7发生盗、抢事件
3.7.1用对讲机报告请求支援,同时设法抓住犯罪嫌疑人;
3.7.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具,及时报告公安部门110;
3.7.3保护现场,协助破案。
3.8发现触电事故
3.8.1切断电源,使触电者脱离电源;
3.8.2报告管理处经理和监控中心,同时尽快施行人工急救,并拨打医务急救电话120,请求医务急救中心派医生来现场;
3.8.3引导救护车抵达现场;
3
.8.4无救护车时,临时调车将触电者即送医院抢救。
3.9发现电梯困人
3.9.1立即用对讲机报告,敦促设备人员迅速前往处理;
3.9.2安慰被困人员;
3.9.3协助设备人员抢险,安全接应被困人员。
3.10发现人员、车辆堵塞
立即用对讲机报告,增派秩序管理员及时疏导。
4.监控岗服务
4.1日常工作
4.1.1监控系统24小时开通运行,监控人员24小时监控值班,录像带资料保存1个月,录像带循环使用。
4.1.2监控人员密切注视屏幕,发现可疑情况立即定点录像,跟踪监视,做好记录并及时报告小区经理。
4.1.3接到周界报警系统报警时,立即用对讲机向经理报告,并跟踪处理过程,做好记录,然后将系统复位,重新布防。
4.1.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。
4.2监控设备系统及录像带的管理
4.2.1对监控系统每天进行检查,发现异常情况和故障立即报修,并做好记录。
4.2.2任何人(包括秩序管理人员)未经管理处经理同意,不准查看监控录像保存内容。
4.2.3录像带保存处要有防潮措施,避免录像带发霉。
4.2.4新的录像带启用时应在标价栏注明开始使用日期;每次录像后,注明录像时间;录像带连续使用24个月应更换新带;发现录像模糊,不能有效分辨监控对象的,应及时更换新带。
4.2.5监控人员每天擦拭监控设备一次,保持显示屏、录像机等设备清洁。
4.3中央监控室的出入管理
4.3.1与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。
4.3.2因工作需要进入中央监控室的管理人员,应经管理处经理批准;外来人员进入,应经管理处经理签证认可,由秩序管理人员陪同进入。
4.3.3凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。
5秩序管理各岗位之间的轮换
5.1秩序管理岗位采用岗位固定,人员轮值的方法,即各岗当值人员每隔60分钟循环换岗;
5.2换岗程序:巡视岗--→门岗--→监控--→巡视岗;
5.3换岗必须从巡视岗开始轮换,不可从门岗或监控岗开始轮换。
6秩序管理岗位设置
6.1秩序管理岗位每岗设置2人,由管理处经理确定巡视点和巡视路线,每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。
6.2秩序管理人员品行端正,作风正派,无劣迹记录;身体健康;具有初中以上文化水平,能处理秩序管理的日常工作,能作每日执勤记录。
7秩序管理服务检查制度
7.1自查:秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查,发现问题及时纠正,做好记录;
7.2秩序管理班长巡查:秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况,每天巡回监督检查不少于4次,做好记录;
第15篇 z公寓物业常规管理服务内容
博雅公寓物业常规管理及服务内容
一、配合销售前期介入管理阶段
__物业在与博雅公寓合作的过程中,将在销售期从销售角度出发提供尽可能多的协助与配合。__物业在与众多家开发商成功合作的过程中,在配合销售方面积累了丰富的经验,并形成了一整套完善的运作体系和运作模式。
(一)博雅公寓开盘期(或开盘前),物业管理工作将投入运行,__派出安管员、保洁、绿化人员进驻公寓,项目主管定期进行日常管理及检查(具体进驻时间由房地产公司确定)。
1、安全管理、保洁、绿化人员由__在下属各管理处挑选经验丰富的人员组成,派驻人员的工作能力、形象、敬业程度均须得到房地产公司认可,同时房地产公司有对表现不合格人员的调整建议权。
2、安管员负责协助售楼处、示范单位公寓大门等岗位的形象工作,同时负责客户看楼的相关接待、指引、泊车等工作;保洁、绿化人员负责售楼处、示范单位、会所、公寓的清洁、绿化工作。
3、现场主管负责物业管理相关事务的日常管理及协调工作。
4、__定期派出培训专家从操作、实务、礼仪、服务规范、细节精细化等方面对上述人员进行培训。
目的:
博雅公寓的定位,客户素质亦较高,因而对日后的物业管理十分关注。凭借客户多年来对__物业的认同,通过物业管理人员在销售期间的介入,以高水平的专业服务给客户以极大信心,并以__良好的企业形象在客户心中形成品牌组合的概念,让客户提前感受星级物业管理服务。'卖楼先卖服务'将使物业管理成为博雅公寓的重要卖点和重要媒体宣传诉求。
(二)销售配合
1、协助制作整个公寓的标识系统、导向系统,树立公寓尊贵形象。
2、定期派出高级物业管理人员到销售现场回答客户咨询。
3、定期对现场物业管理人员与销售之间的配合效果进行评价,据此进行改进。
4、根据博雅公寓实际情况及房地产公司要求,在销售上提供其他方面的配合。
二、移交接管阶段
(一)移交接管的主要工作
1、__物业公司本着对建设单位、业主负责的态度,将对房屋的建筑、房屋的附属设施、结构、设施设备、绿化、景观、雕塑等形成二次系统的验收。发现问题由房地产公司责成相关单位限期整改,维护建设单位和业主、使用人的合法权益。
2、熟悉公寓内建筑、设施设备的情况,如各种管线及管道的走向,各类设备的性能、技术指标,操作规范等,为做好交接工作奠定基础。
3、各种竣工图纸、技术资料、设施设备的合格证书(保修书)的收集整理,待整体项目与物业管理公司办理移交手续时一并移交。
4、对前期工程尚未完成遗留的问题协同建设单位做好善后工作,将有关问题分类分项备忘在案,尽最大努力做好各方宣传解释工作,维护建设单位的利益。
(二)接管准备工作
1、编制人员工作计划,根据工程进展适时招聘各类人员。按照__模式在接管前半个月各类人员必须全部到岗,并进行上岗前培训,将共同科目和作业科目分两个方面对所有人进行培训,培训后进行考核,择优录取。
2、各类主要技术人员的培训。由公司有针对性的进行专业技术培训,为今后的设备正常运行、维修与保养提供有力的技术保障。
3、结合博雅公寓的实际情况,拟将进一步修改各类公共性的管理文件,细化各项管理制度和工作流程,形成切实可行的管理方案,严格按照各项操作规程进行操作。
4、加强各项对外工作的联络,如消防、公安、环保、环卫、工商、税务、物价及物业管理主管部门、街道居委会等政府相关职能部门建立良好的工作关系,为今后的正常管理创造良好的外部环境。
5、各种物质的准备。编制物质采购计划,办公设施设备、办公用品、安全管理器材、设备维修工具、保洁绿化工具、器材、员工服装,印制各类文件、表格等。
6、各类指示标牌的落实:全面导入__cis标识系统如主入口平面导视图、各类禁行标识、停车场指示牌及绿化公益性标识等。
7、完善公寓的消防设施、消防器材,在相应重点部位再配置一定数量的灭火器。
8、进场后我公司将高质量的做好博雅公寓各门厅大理石地面的抛光保养工作,确保__物业入场时有一全新的环境、面貌,树立__物业良好的公众形象。
三、物业常规管理阶段
(一)房屋建筑外观规范管理
1、在公寓宣传栏内大力宣传国务院379号令《物业管理条例》及公寓管理法规和公众性规章制度;
2、严格执行建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》、《长沙市城市房屋装修管理办法》及公寓《业主公约》、《装修守则》有关约定的条款;
3、加强检查和巡视力度,防止损坏房屋外墙外貌,发现问题及时坚决制止和限期恢复原状,确保公寓原有建筑风格,使建筑外观完好、整洁、美观;
4、楼宇维修时管理处工作人员应到现场指导和施工监督,确保楼宇维修质量;
5、收集资料,建立物业资料档案,管理完善、随时可查。
(二)设施设备管理
1、公寓公用设施设备是否处于良好状态、是否能够保证正常运行,与业主、使用人的日常生活紧密相关。公寓内监控系统由安全管理部监控中心负责操作,智能化系统、弱电系统、强电系统、水泵等设备均由维修部负责其日常运行与管理,并严格按照设施设备操作规程进行操作。
上述系统、设备维修保养分为日常巡视保养和定期维护保养,除特种设备应由具有相应资质的保养单位进行保养,其它设备均由维修部负责进行维修保养。在保修期内设备的中修、大修由建设单位承担保修责任,保修期满后设备的中修、大修或改造由维修部提出维修申请报告,经管理处核准后报请长沙市房管局或公寓业主委员会批准,由维修资金支付。
2、公寓内所有设施设备应建立齐全的设施设备档案,项目齐、目录清可随时查阅,确保所有设施设备保养良好、运行正常,无事故隐患,而且保养检修制度完善,每日有值班记录、设备运行记录,管理人员严格遵守操作规程及保养规范。设备机房环境整洁、无杂物、灰尘、老鼠。根据设备所需匹配各专业技术人员持证上岗,消防设施设备完好无损,随时可以启动。对于停电、停水、火警、暴雨暴风的紧急状态下,有应急预案防护措施。
3、市政公用设施的管理,公寓配套的二次供水、供
电、通讯、照明等设施设备齐全运行正常,确保主出入口秩序井然,道路畅通。地面及室内停车出入口平坦,有明显交通标识。化粪池、窖井、污水、雨水排放畅通。
4、报修管理。24小时受理业主、使用人的报修接待,各类零修、急修及时率98%以上,质量合格率100%,建立报修服务回访制度,并有回访记录。
(三)安全与消防管理。
针对博雅公寓的安全与消防管理,__物业根据数年社区安全与消防管理经验的积累,制定出如下安全与消防管理措施:
1、安全管理
(1)协助公安机关维护公寓安全与秩序,实施24小时安防值班制度及巡逻制度,统一服装、统一胸牌、规范用语、文明值勤;
(2)实行人防、技防、物防、群防相结合的立体式防护体系,机动与定时巡逻的模式保障公寓安全并有巡逻记录、交接班记录,各项制度齐全、安全管理措施落实;
(3)重点加强对外来流动人员的管理,对进出车辆、实行登记和离开注销手续的管理办法,对装修人员采取办理临时出入证管理,并对他们的活动范围进行一定的限制。对可疑陌生人员采取重点监控或跟踪的手段,必要时上前礼貌验证盘查。加强夜间、公寓盲点巡逻频率,不给犯罪分子可乘之机;涉及人身安全处设有明显标识并采取防范措施,主出入口两边交通车辆管理运行有序,无乱停乱放机动车、非机动车现象;
(4)对火警事故、交通事故、治安事故以及其他应急情况,有应急处理预案,保障公寓内无重大治安刑事案件、交通事故和火灾事故;
(5)公寓内若有重大活动,如:促销会、大型文艺汇演,安管部门应有安全管理方案,保证活动安全顺利开展;公寓安管人员定时上门对装修人员进行验证,对无证人员请其到管理处补办手续或礼貌将他们请出公寓;
(6)为保护公寓业主、使用人的财物安全,对大件物品流动实施申报制、盘查制和登记制,业主、商户大件物品的搬出必须向管理处申报,所有大件物品流动均由安管部出具《大件物品放行凭证》。
2、消防管理
(1)安全部协助消防部门负责公寓消防安全防范工作,维修部负责消防设施设备的日常保养、完好无损、随时可启动的管理,管理处主任为公寓消防安全第一责任人,安管部主管为公寓消防监督员,管理处管理人员、维修人员、安管员、绿化保洁人员均为公寓义务消防队员;
(2)安管员在每日的巡逻期间,发现消防设施设备存有隐患的应向主管领导汇报,并将信息及时反馈维修部,应及时予以整改与修复;
(3)建立齐全的消防责任制,管理处成员组成的义务消防队员,平时接受消防技能和防火知识的培训,加强消防演练,熟悉管理处《灭火预案标准作业规程》,一旦发生火灾能迅速按《灭火预案标准作业规程》投入灭火战斗,管理处还将每年在公寓内实施一次消防演练;
(4)监控室实施24小时值班制度,值班记录、监控记录齐全,消防设施设备完好率达到100%,无火灾隐患和火灾事故率。
3、车辆交通停放管理
(1)创造公寓优美环境、井然有序的安全秩序,不仅依托公寓硬件设施的形象包装,而且依托完善的软件管理体系及工作人员规范礼仪的引导。公寓广场的机动车、非机动车的出入、停放是物业管理公司对公寓物业管理的一个重要环节,由安管人员记载的进入时间;外来来访机动车辆(除:消防车、救护车、市政抢险抢修车、垃圾清运车)须发卡登记,方能入内。
(2)非机动车出入公寓凭博雅公寓管理处非机动车专用卡出入。机动车停放按规划设计的地下停车、地面停车区域定点定位停放有序,对于停车场地管理处将安排专职车管人员进行现场管理,严禁机动车乱停乱放。业主、使用人的机动车及外来来访机动车的停放收费按照相关的标准执行。
(3)非机动车的停放按设计规划区域场地统一停放,严禁在道路、绿地、单元走道或各公用部位乱停乱放。非机动车场地若有专人管理,其收费按照相关标准执行。
(四)便民服务内容
