前期管理方案15篇

第1篇 城市广场物业前期进驻管理方案

__城市广场物业前期进驻管理方案

管理内容

1、了解园区的基本情况。

2、编制《物业接管验收计划》确定物业验收标准、方法和日程安排。

3、依照接管验收标准对园区现场进行初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,对验收情况及时汇总,并报送相关单位限期整改。

4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督,直至符合规定的要求和标准。

5、进行物业交接,并对验收资料进行分类、归档。

管理措施

1、组建接管验收小组,负责接管验收工作。

2、依据新建物业接管验收有关标准,制定接管验收规程。

3、接管验收小组各成员,熟练掌握物业验收的标准和程序。

4、制定《物业接管验收计划》,明确接管验收人员、时间安排等。

5、按规定办理接管验收手续。

第2篇 某酒店技师管理部前期管理方案

酒店技师管理部前期管理方案

“兵马未动,粮草先行”签于我店实际情况,不能用原有成熟的模式操作,技师管理部现就我店开业前期各项筹备工作,制定以下操作方案,望各位领导审查指正:

一、技师部管理职责:

①严把质量关,建立实用有效的培训管理体系,确保每一位技师上岗前均能达到或超过本行业标准。

②实行真正的“以人为本”的管理理念,制订切实有效的技师管理方案,尽力做到来一个留一个,力争组建自己的团队核心亲情人性的管理体系(这是我店技师队伍能否成为本店特色招牌的基本保障)

二、开业前期运作程序:

1技师招聘渠道:民间专业招聘报刊的宣传和本店内部潜力的挖掘。

①民间报刊宣传做为技师来源的一项,有现实和长远储备人才之意义。略

②根据近几日与各部门经理主管及员工的沟通摸底:凡以前在洗浴或专业足疗做过服务或主管的人员基本都有几个有把握“挖”过来的技师人选,经过沟通有些员工已经再联系了,就目前面言,本渠道是我店开业之前技师来源的重要渠道,并且行之有效

③技师招聘标准:①技能水平②相貌③气质内涵④沟通能力。

为了建造我店技师特色品牌无论是招聘或“挖人”,原则上均店遵循以下标准:即要达到以上4个标准中的2个标准,才能聘用,宁缺勿滥。

⒉技师培训方案:

①技能培训:根据每个服务项目的特点,从以下几个内容入手:⒈按摩技法介绍⒉按摩的保健作用⒊按摩动作⒋按摩程序⒌按摩时间控制⒍按摩技巧等。

②服务语言规范:⒈服务用语⒉礼仪用语⒊专业用语⒋沟通技巧⒌宾客心理认知⒍禁忌语言等。

③日常行为规范:⒈坐姿⒉站姿⒊行姿⒋蹲姿⒌起立⒍手势⒎仪容仪表⒏上下楼⒐取物⒑放物⒒顾客礼仪⒓鞠躬礼⒔职业道德⒕礼仪禁忌等。

⒊技师部项目申报列表:

⒈中医部分:①足疗②中医按摩③刮痧④拔罐⑤花式按摩⑥修脚⑦捏脚⑧打眼⑨采耳

⒉花样部分:①养生推油②保健养根③风情胸推。

⒊特服部分:①平活②全活③包夜(以上所有项目技师管理部均有能力自行培训)

⒋技师部项目运作思路:

①中医部分:洗浴行业中医部分是不可或缺的一项,根据我店思路和技师管理部自职责,要把中医部分打造成我店的招牌特色项目,这也是技师管理部设立的基础思路。

③花样部分:毕竟“人上一百,形形色色”应遵循客人的选择权和消费满意指数,因此技师管理部应尽最大努力做到每一位客人都能“乘兴而来,满意而归”。

④特服部分:⒈分析暂略⒉应把特服分成二个部分(在按摩区等候客人挑选,另一部分在休息大厅做为服务员给客人倒水或在休息大厅坐成一排等候客人挑选)

⒌技师管理方案:

①多能化:无论中医或其它项目的技师均能高标准掌握本项目中2―3个服务内容,(这样做的目地有2个:⒈无论我店生意好坏均能让技师通过多能而达到高收入,从而留住人。⒉这样做以使技师团队不过于“庞大”而便于高效管理)

②严格化:技师行业是一个非常特殊的行业,流动性大,参差不齐,盲目性强,因为在满足高收入的前提下,严格按照培训方案和日常管理制度进行管理,才能使技师有“正规军”的感觉,不再是一个吃青春饭,盲目流动的打工者,而真正是一个名店的一员,有广阔的发展空间,(我们可以从技师中选拔品学兼优的人才充实到管理层,甚至可以做到技师管理部经理或本店副总,以便储备人才为以后开新店做准备)

③人性化:除了保障高收入和严格化管理之外,运用人性化特点,把技师留住,使技师团队稳定有序,暂行措施:⒈过生日有礼品和加营养餐。⒉不定期举行综合多才多艺文艺节目。⒊不能对技师训斥和使用藐视性语言。⒋除犯有重大过错,原则上应遵循:除非技师自动离职,管理层不能以自己的喜好,性格,处世方式来随意决定技师的生活方式或开除等问题。⒌除日常工作管理外,应与技师“打成一片”问寒问暖,尽最大能力解决技师在实际生活中遇到的个人难题。⒍在不影响我店正常运转的情况下,不定期分批次组织技师到近郊旅游休闲放松。

⒍开业前期技师培训所须物品,工具的申购列表及培训场地的安排(暂略)

⒎技师部项目运作理念:

①打造大店名店风范:

现代洗浴在硬件,服务特色项目上的引进和利用,确实是丰富了洗浴文化的内涵,但同时也加剧了此行业的竞争,造成了几家欢喜几家愁,甚至大打价格战,降低行业利润的混乱局面,因此企业只有做大做强,才能真正的长到的持续发展的目的,而要想长到这一目的,只有一条路可走,就是品牌建设,将精力放在扒管理,练内动以及如何以货真价实的服务来赢得消费者认同和青睐。

仅就技师管理部而言通过以上的运行方案,基本可以达到以上目的,但仍需吸取各方面意见和意义,尽力提高技师管理部整体及个人管理水平。

“大店”意味着“信誉”“品牌”意味着“物超所值”。技师管理部的工作就是要把我店在技师这块打造成“大店”“名店”在整个郑州洗浴行业成为佼佼者。

②满足客人多样化休闲选择

客人因性格,思想,素质,理念,经历,消费能力等不同。必然会有多样化的选择,有喜欢中医的,有喜欢花样的,有喜欢特服的,不一而举,这个实现在改变不了现实就应尊重现实,毕竟我们是为客人提供服务,客人的需要就是技师管理部工作标准和目地。

⒏技师管理部运作管理目标:

①为我店获取最大利润化:

企业的设施投入是一定的,那么如何的用既定的投入赢取最大的利润化就成为我店经营的重中之重,应所周知,技师团队在店里所创造的价值将占我店总收入很大的比重。因此组建我店一流的团队的成与败也将直接关系到我店投入比。产出率的比例,这就是组建技师团队和技师的重要目标。

②让客人用有最大的消费满足感。

技师管理部另一个重大职责就是尽最能力满足客人的消费满意度,因此技师管理部制定的运行目标就是:项目全,价位合理,品质过硬,让每一个到我店消费的客人都能深刻领会,“物超所值”的内涵。

⒐运行时间表:

8月10号―15号技师进场,并建立完善的人事制度。

8月9号―10号申购技师培训所需物品,工具。

15号―30号进行各服务项目的培训。

15号―30号建立完善的日常考核管理制度。①建立技师员工人事挡案②工作奖金核定制度③福利待遇制度④休假制度⑤面试考核制度⑥建立完善的薪金保障制度等。

第3篇 前期管理人员安排管理监督配合方案

前期管理人员安排、管理、监督及配合方案

下列人员在项目中标后,组成前期管理工作小组,进行前期管理工作:管理处主任、现场主管、工程主管、主要工程技术人员、业主服务中心主要人员:保安人员进行培训和前期管理工作。介入方案由管理处主任负责起草,工程主管负责实施。

(一)房屋前期物业管理工作主要从以下几个方面展开:

1、就设计中一些不合理或遗漏情况提出改进意见和建议;出功能布局或材料使用问题的专业意见;监控系统位置、其他设备安装和能源分配等问题提出专业意见。

2、让业主一跨进小区就感受到物业管理的气氛。如:保安人员的形象和物业管理人员的言谈举止等。

3、设想建立'北城春色小区'的论坛,向业主介绍小区开发的工作进度、施工质量、材料选用、智能化的配套、景观绿化的设计及物业管理的介入工作情况等。

4、参与房屋及公共设备设施的验收和做好交房前期的安全保卫工作。

5、完善管理方案及相关管理制度。

(二)竣工验收配合及建认方案

1、熟悉房屋中的各种设备设施和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

2、做好接管验收事项。验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定,认真核对接管资料,查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的,签发验收复函,对验收中发现的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由施工单位负责整改,并商定时间复查。对符合验收标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。

第4篇 住宅前期物业管理方案

住宅项目前期物业管理方案

一、成立项目物业管理处

新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立,并开始运作,根据实际需要,采取人员分步到位的办法,到入伙时,按定编人数配齐管理处各类人员。(详细见物业管理架构图)

1、管理处各类人员按以下程序,时间集结和分段进入验收现场,但可根据现场条件和实际情况进行调整:

(1)入伙前100天,组成新的管理处筹建班子,并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。

(2)入伙前三个月,管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场,与地盘的建设工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,了解整个楼宇内所装备的设备设施,熟悉各类设备的构造,性能,产地,熟悉水,电,气管道线路的位置及走向等,并提供各项合理建议和整改意见,为入伙后管理,维修养护打下基础。并确保物业在交付时,遗留工程能减至最低,以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果,确保业主得到最好的服务。具体工作包括:对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。

(3)入伙前一个月管理员全部配齐,经培训后管理处正式实行挂牌办公制度,将企业《营业执照》,《物业管理服务收费标准》等,悬挂于办工室,管理工作人员应挂工作牌上岗,接受业主监督。

(4)入伙前30天,护卫队经10天培训后,负责对所接物业的成品守卫工作。

(5)入伙前20天,环境管理部组建,开始对已接收的物业进行全面清洁'开荒'工作。

(6)入伙前20天,工程维修部正式成立,人员配齐就位。

2、管理处进驻小区前的工作

(1)由公司为新管理处提供临时办公场所,管理处根据实际需要,拟制办公用品,设施,工具以及管理处员工生活必需品的采购计划,报经公司审批后购置。

(2)在公司的指导下,编写印制收楼,入伙所必须的文件资料和表格,如《客户服务指南》,《临时管理规约》;《收楼指南》,《房屋装修申请表》,《前期物业管理服务协议》等。

(3)联系电信局,有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。

(4)联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。

(5)策划,制作,安装小区门牌,用户信报箱、及其它标识系统。

(6)协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度,质量。

(7)在待接物业经市建委,消防等主管部门分项检查验收合格后,管理处及时进驻小区,接管物业。

二、物业接管验收工作

物业接管验收它是在竣工验收基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分,室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。

1、工程技术资料:

(1)建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。

(2)建筑工程消防验收合格证书。

(3)建筑工程验收质量保证书。

(4)建筑工程配套设施综合验收合格证书。(包括屋面避雷系统验收)

(5)水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书;供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。

(6)竣工图--包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;(以备工程维修及小区达标使用)。

(7)电梯使用合格证。

(8)机电设备使用说明书。

2、公共部分接管验收

公共部分接管验收包括楼宇本体,公共配套设施,机电设备的接管验收。

(1)、其项目和标准如下:楼宇本体;楼地面;内墙面、项棚抹灰面;门窗;楼梯扶手;公共照明;水表、电表、燃气表;卫生洁具;给水设施;排水管道;其他配电设施。

(2)、公共配套设施:散水坡;路灯、装饰灯、灯柱;绿化符合设计、绿化水管;道路;消防系统;楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱;保安岗亭、保安道闸;停车场地面;单车,摩托车棚;沟、暗沟排水;沉沙井、检查井、化粪池排水;护坡,档土墙;台阶;招牌,广告牌。

(3)、机电设备:电梯;变配电设备;发电机、风机;消防监控设备;保安监控设备;同消防监控设备;经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。

(4)、室内部分接管验收:入户门;卫生间;阳台;各排水管;电源箱;电源线;有线电视、电话线、网络、可视对讲;室内卫生间、厨房防水;燃气管道、纯净水管;地脚线;预埋线;土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。

三、物业入伙时的工作

1、需向发展商收集的资料

(1)为了尽快了解用户的基本情况,需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。

(2)参入建设该小区的设计,工程监理及施工队伍(含分包队伍)等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单(对外包工程在接管时遗留问题的处理使用)。

2、在业主办理入伙手续同时,管理处应发给业主的资料:《客户服务指南》;《房屋装修申请表》;《临时管理规约》;《前期物业管理服务协议》;《房屋验收交接单》;《房屋质量保证书》;《住宅使用说明书》;室内管线分布图(含电、气、给排水平面图);

3、接管问题的处理

(1)对资料验收中发现的问题;如资料不全、不真实等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》,并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐,必要时请公司总经理协助解决。

(2)对物业硬件设施,接管验收中发现的问题;接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》,并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决;中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决;大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。

(3)对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题,管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。(对部分外包工程将联系原施工单位保修)。

(4)对于长期未能解决问题,势必影响物业管理日常运作,物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题,由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。(凭售楼处收楼

通知书)

4、入伙工作流程图:检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录、预收物业管理费3个月;文件存档;房屋钥匙交接;办理装修申请手续见装修申请表;签订物业管理协议一式两份,一份交管理处;签订业主公约一式两份,一份交管理处;填写业主资料交回管理处;办理入伙手续;

四、管理机制及人员架构

1、物业公司组织机构设置图

考虑到物业公司的发展过程,因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间,目前管理面积不大,所以公司有一定规模后才使用公司与管理处相对分离的原则。基于对人员的成本考虑,目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。

(1)、物业公司总经理1名:监督、检查、管理下属各部门的工作,完成公司下达的各项指标和任务。

(2)、物业公司副经理1名:协助总经理监督、检查、管理下属各部门的工作。

(3)、品质管理部设品管员1名。负责监督、检查各职能部门的各项品质方面的问题,及时反映并提交相关的整改意见和预防措施。

(4)、物业财务部设会计1名:监督各职能部门完成的经济指标,有效地控制公司财务预算,并向地产总公司财务负责。

(5)、行政人事部1名。主要负责宿舍及后勤管理,人员招聘、离职和入职培训等相关事宜。

2、管理处组织架构

备注:1、除清洁对外分包以外,管理处共需服务人员30名。

2、清洁岗位暂设置为8人(含机动)。

(1)、主要工作职责:

(一)管理处经理(5500元-6500元)

(1)、负责管理处全面管理工作,含安全、清洁、绿化、维修、客服等内容;

(2)、负责管理中心财务监督;

(3)、负责对外联系,处理好与地方政府关系、发展商关系;

(4)、对上级部门负责,全面负责公寓式物业的服务与管理及运作;

(5)、协调属下各部门的合作关系;

(6)、开元节流,控制经营中的管理、服务成本。

(二)客服行政主管(3000元-3500元)

(1)、负责服务中心的管理工作及考勤;

(2)、负责办公室文件资料、业主资料的管理工作;

(3)、负责接待客户投诉问题的跟进;

(4)、负责行政人事工作的管理;

(5)、负责小区清洁、绿化肥厂服务质量的监督,确保清洁、消杀服务工作达标;

(6)、协助管理处经理的工作。

(三)工程主管(3000元-3500元)

(1)、负责维修班的管理工作和维修技能培训;

(2)、负责机电设备维修养护,机电设备保养计划的制定;

(3)、负责住户二次装修装饰审批和管理;

(4)、负责住户维修和回访工作;

(5)、负责与各建筑单位进行联络和沟通,做好房屋保修工作;

(6)、负责住户室内维修的管理工作;

(7)、完成领导交办的其它工作。

(四)安全主管(3000元-3500元)

(1)、负责护卫班的管理工作;

(2)、负责安全护卫培训、考核工作;

(3)、负责停车场管理工作;

(4)、完成领导交办的其它工作。

(五)事务助理

(1)、负责接待客户来访,为客户提供常规服务和特约服务;

(2)、负责多种经营和物业管理特色服务的实施;

3、负责订报、订票、代订酒店客房、代办邮政服务、代叫出租车、代租汽车、代约搬家公司、代购鲜花等免费服务项目;

4、负责办理房地产中介服务项目,并按规定收取费用;

5、负责家政服务项目如衣物干洗、家教、卫生清洁、绿化养护、保姆等有偿服务内容的办理;

6、负责商务中心如打字、复印、传真、上网、电话等有偿服务项目的办理;

7、负责办公物资采购、食堂管理、电脑文档打印;

8、负责财务日常收费及财务报表制作等工作;

9、协助客服主管工作;

10、完成领导交办的其它工作。

(七)绿化工

1、负责指定区域花草、树木的养护管理。

2、每天巡查本岗位所有绿化植物及设施是否正常,及时解决发现的问题,不能处理的要及时上报绿化班长。

3、做好浇水、清理绿地内垃圾、补植及零星病虫防治、除杂草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除杂草、松土和全面病虫防治等定期工作。

4、做好室内、室外庭园景点布置及换花工作。

5、负责定期保养各种园林机械设备,保证机械设备处于正常的工作状态。

6、完成领导交代的其它任务。

(八)出纳

1、严格执行财会制度,遵守职业道德;

2、做好管理费催收工作;

3、制作管理费催收单,做好收支账目;

4、定期进行现金盘点,进行账实核对,发生差错及时汇报。

(九)厨师

1、负责保障员工的用餐标准和用餐质量,烹制品种丰富、营养可口的菜食,合理配给食品数量,督导就餐人员珍惜粮食,杜绝浪费;

2、按管理处规定用餐时间开饭无特殊情况不得提前、推迟开饭时间。非规定用餐时间,不得擅自允许他人用餐,开餐后,分菜人须掌握用餐期间用餐人数量,定量分菜,保障后来的人有充足的菜量,外来就餐人员,若无特殊指示,须持管理处就餐票,否则不予用餐。

3、每日用餐结束后,须做好厨师房、餐厅及库房的清洁卫生工作,每周进行一次彻底清洗。不购买和接受腐烂变质的原料,剩余的食物须严密保存,防止老鼠、蟑螂等污染食物,确保食物干净卫生,确保整洁的用餐环境。

4、严格按公司的伙食标准购买食物,份量要足、花样要多,并确保就餐人员的需要。多购买营养丰富的菜质,确保就餐人员的健康和成长。

5、主动了解市场菜价,了解就餐人员对伙食的意见和饮食习惯,在保证伙食费不超标的前提下,及时合理调整饮食口味。

6、做好消防工作,开火前认真检查煤气阀是否正常、下班时要认真检查煤气阀是否关好,杜绝意外事故发生。

下属各部门员工各司其职,完成公司及领导安排的各项工作。

人员配置及简要说明:

1、管理处设经理1名,目前可由物业经理兼任。

2、服务中心配客户服务主任1名;

现场管理人员3名(包括轮休和前期装修巡查);

文员1名(负责业主档案和公司相关文件管理、负责管理处物品管理);

社区文化1名(负责管理通知的发放、商务接洽和社区活动策划并协助文员工作);

前台接待3名(包括轮休和值班至晚21点)。

客户服务部共计9名。

3、工程维修部设主管1名;设备电工(高压工)2名(主要负责各设备房的巡检、商业广场广告灯具);低压维修电工4名(包括24小时值班、轮休);电梯工1名;泥水工1名。工程维修部共计9名。

4、护卫服务部设主管1名(按12小时工作制/班编制);下设班长2名;巡逻保安8名(其中楼层巡逻2名/班,外围及商业广场巡逻包括顶岗2名/班);固定岗保安16名(按一期五栋计算,每栋设大堂保安1名或叫门童)。监控中心保安2名(24小时值班制度,晚21点后包括接听客户服务中心电话及智能报警);地下车库车场保安6名暂无(出入口各1名,车场巡查加顶岗1名)。销售中心门口礼仪岗1名。护卫服务部共计36名。

5、环境部设主管1名;下设绿化工2名;清洁领班1名;清洁工楼层设5名(即每栋1名,按3000-6000平方建筑面积1人计);外围加平台花园、商业广场设3名;机动加顶岗2名;环境部共计14名。

6、收款员1名(轮休时可由前台接待代收,物业公司设会计一名并向总公司负责)。

7、样板房按设置1名或两样板房相邻的也可只配置1名。负责引领客户看房和样板房物品的看管、清洁等。

会所因在建设中未列入此次人员配置内,因前期时业主在二次装修中人员进出较杂,环境容易遭到破坏,所以在人员配置方面按其最大化的要求配置,护卫服务部轮休人员因工作时间问题还未确定需添加。另:购买二楼住宅靠近平台花园的阳台如销售时同意其开设拉闸门也会造成安全隐患,也需添加护卫人员。再因田禾塞纳河畔属商住结合,在保安管理上只能采取半封闭式管理。

以上是我个人在现场大致了解后草拟的工作方案,如有不当之处请多给予赐教,实际到场人数可根据实际需要,采取人员分步到位的办法实施。

五、iso9001:2008质量保证体系

小区接管之后,公司的管理运作和服务规范便按照iso9001:2008质量管理体系逐步建立、实施。最终将全面导入iso9001:2008质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2008质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒,保障物业公司持续改进,规范发展。

5.2建立全面、严谨、系统的管理运作模式和管理机制:

日常管理运作模式;

服务质量过程控制机制;

检查监督机制;

管理处客户信息反馈机制;

安全管理机制;

设备管理机制;

专业化运作模式

5.2.1管理运作控制模式如下:日常物业管理;计划制定;设备管理;清洁管理;绿化管理;安全管理;装修管理;消防管理;社区文化;

第5篇 _天花园前期物业管理方案

中天花园前期物业管理方案(前期顾问的内容、起始时间、价格)

1物业管理顾问计划

在签定本合同后,乙方派驻人员与甲方筹建处相关部门人员进行交流,在充分了解物业实际情况基础上,拟订并提交一份较详尽的物业管理顾问工作计划;以使将来工作可以顺利开展及明确甲方日后对乙方之顾问服务之监督标准。

2顾问服务具体事项策划

交付使用前工程咨询策划服务(包括但不限于下列内容)

1、审阅甲方提供的设计图纸,并从物业管理及用户角度对物业的平面布局、功能区域划分提出改进方案供甲方参考。

2、协助甲方监管有关工程进度,列出物业开发遗漏内容,并提出改进建议供甲方参考;需要时出席甲方召开的工程例会及其他重要会议。

3、在设计、选型时对甲方选择的机电设备、物业智能化系统、保安系统、停车管理系统、物业照明设备及装饰材料进行审议并提出意见和建议。

4、协助制定接管验收标准及物业接收计划,草拟工作日程并安排物业工程人员按工程进度及质量标准逐步进行验收(包括但不限于下列内容)

协助甲方对物业总体进行检查、验收;

协助甲方对各功能区域进行检查、验收;

制定有关工程机电设备验收测试方案,核对供应商提供的数据、资料,并单项参与主要机电设备的验收及试运行;

协助甲方对装饰、装修进行检查、验收。

5、依照国家现有的法规及物业项目具体状况专门订立各项有偿服务项目的收费标准。

6、制订物业工程部的各种规章制度。

3交付使用前后物业筹备工作(包括但不限于下列内容)

1、制定《业主临时公约》和《前期物业管理服务协议》明确业主及物业管理公司的权利和义务。

2、做好交付前的安全、保洁、工程维护、绿化、设施设备的验收交接工作,完整收集物业图纸和相关资料;

3、制定物业交付流程和工作预案,协助甲方做好交房场地布置、人员配备,做好物业解释工作,接管房屋钥匙和相关配件,做好交房的前期准备工作;

4、做好物业拓荒保洁和绿化清理工作。

5、制定完成物业管理各项制度和设置相关指示标牌;

6、物业成品保护和公共设施设备的调试、运行试验;

7、完成物业通水、通电、智能化设施的试运行工作;

8、完成物业交付时所使用各类文件及表格;

9、制订物业交付和现场管理的紧急应变计划;

10、制订物业安全保卫实施计划,保安计划,并对保安系统安排及所需设备提出详细建议。

11、按照物业需要拟定物业管理公司员工总体架构及各级人员编制。

12、做好上岗员工的业务技能培训:

1)物业管理基本概念

2)物业交付、装修及搬迁流程

3)客户投诉处理程序

4)突发事件处理程序

5)常用消防设备/器材介绍及火灾应急程序

6)服务的概念及服务的几大技巧

7)员工服务质量标准

8)保安员守则及保安巡逻注意事项

9)物业工程验收处理程序

10)物业工程部相关制度介绍

11)设备巡检及维修保养

12)紧急工程维修措施制订及如何执行

13)人事行政管理程序

14)清洁工作操作规范初期培训

13、制定巡访制度,加强与甲方的信息反馈处理和整改意见的处理工作。

14、物业交付使用前,制定好二次装修管理程序。

15、交付现场外围及物业内车辆进入交通路线通行方案及管理制度。

4顾问起始时间

自合同签订之日起至整个项目交付止,时间约20__年11月~20__年12月,26个月.

5顾问服务费:人民币1万元/月,签定顾问合同至房屋交付之日止.

第6篇 某某前期介入服务与接管验收入住管理方案

某项目前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、 前期介入服务

将根据委托方物业施工进度的实际情况,对'××项目(---)'制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

_监控和消控中心的设置;

_小区人车分流的设计;

_公共照明开关设置位置;

_公共照明开关开闭形式;

_物业管理用房的位置设计;

_小区垃圾房的设置;

_公共洗手间的设置;

_信报箱的设立;

_公共告示栏的配置;

_家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;

2、建设施工阶段

_提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

_分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

_审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

_提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

_提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

_帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

_提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

_检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

_检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

_配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

_提出遗漏工程项目的建议;

_对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

_发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

_参与重大设备的调试和验收;

_制订物业验收流程;

_指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段

制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;

_售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;

_委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;

_对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;

_提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

二、 项目的接管验收

1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。

a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;

b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;

c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;

d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;

6)接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益

c.为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。

三、入住管理方案

_提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作

_为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。

_即时完成入伙注记。

_受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

1、业主入伙流程

1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。

2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。

6)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。

7)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。

8)业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1)签订《租赁意向书》,并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改。

4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙。

5)交付押金和首期租金。

6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。

3、 入伙作业标准

_入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

_入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案。

_入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符。

_特约服务手续

齐全,收费合理,守时守约,保证质量。

_内部手册登记及时,即时完成注记。

_入伙按户汇总,次月5日前全部归档。

4、入伙作业规程

_由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

_业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

_业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用。

_由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认。

_业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

_如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认。

_业户验房确认后领取钥匙,办理签收手续。

5、入伙作业检查规范

为了保证××项目(---)入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。

第7篇 __家园物业日常管理方案：前期介入

盛世家园日常管理方案:前期介入

日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段可以分为介入期、入住期以及正常居住期。按专业又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述,此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、环境保护与管理等八个专题进行叙述。

第一章前期介入

前期介入是现代物业管理的一项基础性工作,其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中,使物业最大限度地满足业主的需求。我们将着眼于以下几方面的工作:

一、协助做好销售工作,力争物业管理成为楼盘销售的卖点

盛世家园管理处将在前期介入期配合e盛世家园售楼部做好销售工作。管理处将与售楼中心签定物业管理服务的补充协议,并严格按照协议规定密切配合,提供物业管理的优质服务。为此,从楼盘销售开始,管理处人员将做好以下工作:

1.协调配合e盛世家园售楼中心工作人员做好售楼咨询服务工作:

2.做好售楼中心、样板房、车场和花园广场的保洁及花花圃绿化的管理服务工作:

3.做好售楼中心、样板房和花园广场的安全护卫工作,做好前来看楼买房客户汽车的指挥疏导工作:

4.做好销售中心、样板房和花园广场的维护管理工作。

二、开展业主服务需求凋查

在销簋部门的帮助下,协调小组在入住前将进一步开展业主需求调查以了解居住区内业主的年龄结构、文化层汉、兴趣爱好及各类服务需求,并臧调查结果进行统计、分析,使令后的物业管理工作更力□贴进业主。同时,与e地产集团共同举办准业主联谊活动,集中了解业主反馈的信息。

三、进行物业交付前的实操性工作

在较深入了解物业及业主需求的墨础上,与e地产篥团携手,做好以下

各项前期准备工作:

(-)协助e地产集团销售工作,在销售现场提供物业管理咨询,解释业主提出的相关问题;

(二)提供相关专业建议,协助制订园林布置及环境设计方案;

(三)协助制订居住区内交通管制方案及保安岗事设置方篥:

(四)收集工程图纸资料,现场参与设备的安装调试:

(五)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量;

(六)建立与社会专业机构的联系,开展玫□通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作:

(七)针对末来需要完酱的物业管理问题建立专项档案。

四、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各种资料和数据,以及对物业的了解,本着'对业主负责,对e地产集团负责'的宗旨,对盛世家园居住区进行严格、细致、全面的接管验收(详见4e iso9001体系文件)。

五、承担前期介入所需费用

按物业管理行业接管物业的惯例,物业管理前期介入所需费用应由房地产开发商承担,但是,考虑到e地产(集团)公司对e物业的一贯支持,我司愿意承担e盛世家园物业管理前期介入费用,金额为人民币19.02万元(详见《e盛世家园前期介入费用测算表》)。

e盛世泉目前期介入费用测笫表项灾项目名称计 算 式支出金额(元)

员工工资项目经理1人5000元/人。月×1人×12月150000

3人1000元/人。用×3人×12月

护卫员3人1500元/人,月×3人×12用

人员办证费6人×400元/人2400

办公费用(//b公消耗品、通讯、交通等)2000元/用×12用24000

四员工培训7人×250元/人1750

五材料赍保洁材料费500元/用×12月6000

维修材料费500元/月×12月6000

台计:19015元

第8篇 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（3）

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(3)

第二节、销策划阶段介入

营销策划阶段包括:

物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签定《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及客户信息的跟踪处理。

物业管理模式研究:

通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析,以及对目标客户群的需求调研分析,获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考,最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色,可以管理服务概念为主提出,如招商物业推出的“兰溪谷礼宾式管理模式”、“城市主场酒店式管理模式”、“海月社区区域客户助理”管理模式等。

服务内容按照项目的特点及客户群体,结合当地居民消费能力及服务成本测算,有针对性的提出服务内容,如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务,并对以上服务内容进一步细化,重点展示改进、创新的服务内容。

完整的物业管理概念和模式推出前,需要获得地产公司的批准,并与楼盘营销相结合,必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。

编制《物业管理方案》:

在项目正式完成营销推广方案前,需要确定物业管理方案,它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划,同时也作为地产与物业签订《前期物业服务合同》重要依据。

1.编制程序

地产下发委托物业管理的意向书,并提供详细的项目资料。

物业对项目及周边情况的考察和调研。

制订编制计划落实责任人,完成项目物业管理方案初稿。

召集专题会议,修改补充相关内容。

报相关领导审阅,并组织召开物业管理方案评审会。

在该项目物业管理方案评审会上,向地产领导及相关部门介绍方案主要内容,听取评审意见。

根据地产评审意见,修改方案,定稿后经物业总经理和地产领导审批后,组织实施。

2.物业管理方案包含内容

物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方式、资源要求及管理费测算等内容。

签定《前期物业服务协议》

《物业管理方案》经地产确认后,据此与地产签定《前期物业服务合同》,并在房屋销售时协助地产购买者签订《业主临时公约》。

销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及客户信息的跟踪处理

1.人员筹备:依据营销现场的要求配备相应工作人员; 并对工作人员进行礼仪、售楼知识、物业管理专业知识等岗前培训工作;进行岗前考核,合格者上岗。

2.规范管理:编写各岗位工作说明书,服务操作流程,使工作标准化、模板化如《售楼处服务操作规程》、《样板房服务操作规程》等。

3.沟通:定期与营销中心负责人进行沟通,了解营销状况、所需配合工作及日常工作的开展情况;不定时与营销人员沟通,了解现有工作的不足之处,并及时进行整改;每月以简报的形式向地产相关部门汇报当月的工作情况及下月的工作计划。

4.日常管理:不定时检查、督促员工做好现场接待、服务、秩序维护及物品等的管理工作;配合营销做好楼盘推广活动,落实相应工作;及时对客户信息进行跟踪、处理、回访;

营销策划阶段应注意事项:

物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。

第三节 施工建设阶段介入

物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5-6个月。

施工建设介入程序与内容

1.成立工程介入小组,一般 2~3 人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。

2.介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

3.实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。

4.物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。

5.物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。

物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点

1.了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

2.地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:

a) 无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防

水工程施工。

b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。

c) 采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。

3.回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。

4.楼面、屋面砼工程

楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。

a) 钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。

b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。

5.砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。

6.装饰工程

a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键,应严格监督。

b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。

c) 地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。

7.门窗工程

木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

8.给排

水工程

a)给水工程:如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。

b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用pvc水管。

第四节 验收阶段介入

接管验收定义:

物业公司在接管委托方的物业时,以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收,内容包括:资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。

成立验收小组制定验收计划:

1.由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组,并委任组长,组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教育或培训。

2.物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:

a) 物业接管验收项目清单;

b) 小组人员分工;

c) 接管日程安排;

d) 其他(如提前介入在建工程验收等)。

3.小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。

图纸资料的验收

1.应予验收的图纸资料一般应包括:

a) 全套工程竣工图纸(具体以政府档案管理要求);

b) 施工承包合同复印件;

c) 机电设备使用说明书;

d) 电梯使用许可证;

e) 隐蔽工程验收记录(涉及物业管理过程的项目);

f) 供水、供电的指标批文;

g) 供气系统验收证明(含指标批文);

h) 智能化系统验收证明;

i) 消防系统验收证明;

j) 接地电阴检测记录;

k) 防雷引下线焊接记录;

l) 地下管网竣工图;

m) 设备供货合同复印件;

n) 其他资料。

物业的验收

1.房屋及分户(层)设施的验收

a) 房屋墙、地、门、窗装修情况;

b) 供水、供电情况;

c) 水、电设施,洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定);

d) 智能化设备情况;

e) 其他(按房屋使用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。

2验收要求

a) 房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。

b) 质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》,验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并提交接管小组组长。

3.公共设施验收

a) 给排水系统;

b) 供电系统;

c) 燃气系统;

d) 空调系统;

e) 消防系统;

f) 通讯系统;

g) 安防系统;

h) 电梯系统;

i) 园林绿化系统;

j) 道路、照明系统;

k) 管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等)。

4.验收要求:

a) 公共设施完善,符合小区的规划的记载;

b) 给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》。

c) 对燃气系统,接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。

d) 对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。

e) 消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。

f) 系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。

g) 园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。验收责任人将验收情况记录于《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并将记录表提交小组组长。

5.物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和研究,在验收组织验收时,应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。

6.验收责任人根据验收情况将存在的问题填写于《交接问题处理单》,并跟进完善情况,该单由移交单位代表和验收人签字后,正本交移交人,副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。

7.验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控,并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时,验收责任人按规定组织人员参与验收,验收合格的,在备注栏内注明,并签字,验收仍不合格的,要求其继续完善。

8.验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,提交接管组长审核。

9.接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《工程验收表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控,发现有遗漏的应验收项目时,即时要求验收责任人进行验收。

物业预验收

1.对于在建大型物业,由于工程期长、工程量大,接管小组组长可指定小组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收(初步验收),如隐蔽工程等。

2.对物业进行预验收时,责任人应同时了解工程建设过程,小区规划、工程建设进度、物业交付使用(入伙)时间,房屋销售对象(业主)基本情况,房屋结构等,并做好记录。

物业的正式验收接管

1.物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户(分层)设施和公共设施均完成验收后,制作《房屋及公共设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》,物业即正式接管。

2.对新建保修期内的物业,《物业整体移交验收表》应一式三份,由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。

3.对保修期满的物业,《物业整体移交验收表》一式两份,由物业管理公司和开发商双方签章各执一份。

第9篇 某某商业广场前期物业管理方案

某商业广场前期物业管理方案

第一节 前期物业管理工作的意义

由于在建筑设计时对于物业的使用功能和后期管理很难全面预测,设计时会有不周之处;在施工阶段会存在一些质量问题,对后期管理会造成隐患,这些问题往往是发展商和监理公司容易忽视的。由于物业管理公司长年从事物业管理与服务,因此在这些方面具有较丰富的经验,可以提出一些好的建议从而使该物业建设得更加完美。

在当今的房地产市场中,很少有物业建成再销售的情况,在房屋销售阶段、购房者们对于工程进度、物业管理服务收费、物业管理服务内容将非常关心,常要销售部门作大量的解释工作。如果销售人员对物业管理服务内容和规范了解不够,如果物业管理费标准测算不准确,收费项目和标准有问题,将给楼宇销售造成很_烦。物业公司筹备人员可以按政府文件和物业情况准确进行测算,给予业户明白准确的答复,同时也可使业户们对于物业管理有一个初步的了解,从而促进楼宇的销售工作。

物业管理筹备处在前期管理中根据政府文件和物业情况编写有关法律文件如《__广场房屋使用管理维修公约书》、《__广场前期物业管理服务协议》、《__广场物业管理服务手册》以及有关的协议书、操作文件等,为业主入住做好充分的准备。

第二节 前期物业管理工作内容

1、按物业管理和业户的要求重新审核设计方案,对于使用和服务功能方面的不足提出修改意见,适时进行增补或修改,在不增加或少增加投资的前提下使物业建设得尽可能完美。

2、对建筑、装修施工质量进行监理,避免施工中留下隐患。监理单位主要是对工程验收负责,而物业管理筹备处要对使用过程中的长期质量负责。

3、物业管理筹备处将对物业运行成本进行精确测算,提出物业管理费及其它收费标准、编制法律文本、各种协议文本、各种管理规程和规章制度及其工作表格,为后期管理做好准备。这些文件的提供使业户对于物业管理和服务有一个较为清晰的认识。

4、配合发展商做好业户的宣传解释工作,尽可能化解一些由于工程延期、承诺不合适所造成的误解,同时解答一些物业管理服务政策性问题,对于推动楼宇销售、亲善与业户的关系都有积极意义。

5、在施工尚未结束而有些业户要入住的情况下需要对装修施工进行管理,这正是我筹备处职责范围之内的工作。由于施工条件限制、施工队伍的不规范,装修阶段非常混乱,管理难度很大,如无有效管理将造成成品损坏、业户不满甚至造成事故。

6、现场秩序维护和物业成品保护。我司筹备处进驻后,将安排固定岗、流动岗经常巡视;对楼道和房间钥匙统一管理、外来人员盘查、治安消防隐患的检查与消除等,从而保证物业的绝对安全。

7、周边社会关系的建立。我司筹备处的早期进驻将提前与公安、市容环卫、供电、供水、街道等管理部门和单位建立联系,求得其支持与帮助,联合进行小区服务设计,有利于良好社区环境的营造。

第三节 前期物业管理工作的组织

1、在开发商与我司签订《物业管理委托合同》之后,双方应就前期物业管理工作协商并签订协议,明确职责、酬金以及具体计划安排。

2、组建物业管理筹备处,根据委托方要求确定人数和专业,一般情况以工程技术专业人员为主。我司从开发商利益和要求出发尽可能提高前期物业管理服务水平并降低管理成本。在以往的前期物业管理中,筹备处班子中基本是高中级工程技术人员和管理人员,人数以5-10人为宜。

3、物业管理筹备处进驻后将与开发商筹建工程部、销售部融为一体(最好联合办公),并与监理公司和施工单位密切配合,共同推进工程建设。物业管理筹备处的工作以建议形式为主,扮演参谋和协调员的角色。

第四节 前期管理的工作方式

前期工作的方式需双方协商确定,在我司以往的操作中,主要有以下方式:

1、派出常驻人员与开发企业联合办公,帮助贵司编撰管理文件,共同解决工作中遇到的问题。

2、我司可派出有经验的高层管理人员不定期到现场工作,提供建议。

第10篇 商业广场前期物业管理介入工作方案

商业广场前期物业管理介入工作方案

物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作,它除了应具有满腔热情的工作态度以外,还必须具有科学的工作方法,尤其是对一个新建项目的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析,实施对'__商业广场'全面管理分为5个阶段,并根据不同阶段明确其阶段性中心工作,以此不断构筑更高阶段的基础,为全面管理提供必要条件。''

一、不同时段的工作任务

(1)前期熟悉阶段

中心工作

公司领导层对项目的基本情况作全面了解,研究物业本体(包括各类设备、实施)、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。

基础工作

1.通过对项目的全面了解,作出新接物业的可行性报告、品牌战略报告,并在公司办公会议上评审通过;

2.初步形成对项目管理的实施方案,并通过专题会议的论证;

3.根据开发商的需要,参与和了解楼盘销售部门的销售工作,从而从购房者中获取较为直观的管理要求,为下一步工作奠定基础。

4.需开发商配合的主要工作

5.提供物业相关图纸,为物业管理的早期介入工作提供方便;

6.督促承建商,要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料,以便日后顺利移交;

7.协调承建、物业双方,确定参与工程例会的日期。明确交流的方式以及问题纠正的措施和验证方法。

(2)培训模拟阶段

中心工作

抽调各工种人员进行培训,通过考核进行筛选,组建管理服务中心管理班子,适时进行模拟操作。

基础工作

1.培训工作

2.人员组成

公司范围内抽调或招聘适合本项目工作的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名(选拔条件:身体健康、有吃苦耐劳精神,有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质),抽调或招聘管理处经理(选拔条件:身体健康,大专以上文化水平,有专业管理知识,有超前意识和前瞻眼光,有协调和沟通能力,有领导一班人的艺术水平,有任劳任怨的精神,有敢于自我加压的勇气)。

3.培训实施

集中学习iso国际质量标准以及公司贯标文件。

制定适合物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作规程。

制定各岗位阶段性工作目标,同时制定目标实现保证措施。

了解熟悉项目管理要求,针对性地进行专业技能考试,以保证满足项目管理要求所需的技术支撑。

根据培训以及考核情况,对参与培训的人员进行筛选,选择涉外物业作为模拟训练基地,对各工种人员进行适应性模拟训练,确定组成人员(差额)。

4.施工监理介入

根据开发商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方法及日期、目的等方案,实施质量监理。

建议采用的方法:

二周一次现场查勘(无陪同)。

每月一次工程例会(三方参加,如有分包则应请分包方一并参加)。

物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理介入情况。

需开发商配合的工作

协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。

根据物业员工岗位培训工作进度,提供相关资料,如设备、设施使用说明书、售楼合同等。

(3)现场模拟阶段

中心工作

通过现场模拟,达到临战状态。

基础工作

1.根据拟定的管理方案,对各工种人员进行入岗模拟,考察、测评其适应性。

2.通过现场模拟,验证管理方案及各工种要求是否适宜,如否,则作适当修正。

3.进行接管训练,调整适应状态。

4.现场考察关于居住物业禁止行为,并拟成文件交开发商审核,以备派发《入户通知书》时一并发放。

5.对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证,如确属合理化建议且具有解决能力而未解决的事项,专题报告开发商并落实纠正预防措施。

6.与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。

7.确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单,明确各自岗位要求及职责。

需开发商配合工作

8.进行入岗模拟提供进入现场方便。

9.请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次,课题:'如何使项目保值、增值'。

10.派发并要求业主签收《居住物业禁止行为》,并将验收清单作为相关资料一并移交物业公司。

11.监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以及合理化建议。

(4)验收和进户阶段

中心工作

组织对新接物业的全面验收。

1.预验

验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。

2.整改

整改报告经公司经理批准后送达开发商,由开发商督促承建商或其它方式进行整改,然后由验收小组进行检查验收,直至符合验收标准。

3.正式验收

经整改符合要求后,由验收小组进行正式验收,最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。

接纳前期业主入住。

基础工作

验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。

编制违章处理程序,制止各类违章行为。

派发、签收各类资料。

物业公司派发或需上墙公布的资料:

入住须知(明确业主及同住人、使用人的权利义务关系,明确居住物业各类禁止行为)。

物业管理规定(各岗位职责)。

物业管理收费批准文件。

房屋装修协议书(明确业主在装修中需承担的义务)。

外来人员出入登记办证制度(施工人员进出物业项目遵守的各类规定)。

停车占路协议书(明确车位及相应的权利义务)。

业主办理入住手续时随带资料:

房屋买卖合同。

开发商签发的入住通知书

业主身份证或企业营业执照。

委托书及被委托人身份证。

房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。

> 其它资料。

业主办理入住手续时,同时提供相关服务(代请信誉较好的装修公司;代请施工质量监理人员;代为订购花卉及家庭绿化布置、管理;其它委托服务等)。

加大各类违章纠正力度,力保前期无违章。

推行iso国际质量体系。

需开发商配合的工作。

严格履行建筑施工质量验收手续,把好第一关。

派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与(每月一次)。

(5)正式实施

中心工作

1.迎接大批业主入住。

2.检验各工种操作要求及各项制度的适宜性,必要时作适当修改。

3.制定纠正和预防措施。

4.全面实施品牌战略。

基础工作

5.总结前阶段的经验教训,为业主提供更直接更有效的服务。

6.检查各工种的工作效果,征询各方面的意见或建议,针对性的对相关工作要求及规章制度作修改补充,保证所提供的服务符合要求。

7.对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析(包括:违章占路、乱停车、违章搭建、乱倒垃圾等),制定相应的纠正和预防措施。

8.按即定方针,全面实施品牌战略。

需开发商配合的工作

9.组织相关人员对物业管理工作进行检查,及时反馈相关意见。

10.参与制定纠正和预防措施。

二、前期物业管理工作计划

时间工作计划工作要求

中标后成立筹备工作小组。明确工作要求及职责。

签订物业管理合同一周内协调进入施工现场。物业管理前期介入(按规定办理施工现场进入手续)。

签订物业管理合同后按前期介入要求实施物业管理前期介入工作。每月一次参加工作例会(时间另定)。

每周二次巡视施工现场,对施工现场存在的问题以书面或口头形式提出建议。

时间工作计划工作要求

项目施工阶段开发商向物业公司提供如下图纸:

1、每幢楼层标准平面图、底层、顶层平面图。

2、水、电、煤、排污等管线走向图。

3、智能化设施图纸及操作要求。熟悉楼宇建造情况。

承接查验前一周召开协调会,说明有关技术资料的保存、移交事宜。请开发商、承建商、监理派员参加。

交楼前二个月管理服务中心筹建工作会议。1、邀请开发商派员参加会议。

2、会议确定管理服务中心组成人员的类型、要求。

交楼前二个月1、确定培训计划。

2、管理服务中心人员招聘工作计划。

3、实施培训工作。物业公司制定,开发商提供售楼合同样本壹份及对业主承诺文书样本。

签订物业管理合同召开专题会议,检查针对前期介入过程中合理化建议工作落实情况。开发商、承建商、物业公司参加。

交楼前二个月确定二年保修责任及保修费用事宜。讨论、拟稿、确认。

交楼前二个月确定入岗模拟训练方案。物业公司负责。

时间工作计划工作要求

承接查验前二周确定物业预验收的方法及三方参与验收人员名单,确定预验日期。开发商、承建商、物业公司参加。

承接查验前一周对培训人员进行授课。开发商有关领导主讲。

承接查验前一周月底前实施培训,制定招聘员工计划。按本项目要求实施。

承接查验前一周做好交接管验收的准备工作。物业公司负责。

承接查验前一周对物业进行预检物业公司负责

承接查验前一周对接受培训人员进行入岗模拟训练(走场)

承接查验前一周对管理文件和各工种人员的适宜性进行考察论证物业公司负责,开发商指导

承接查验前一周根据预验情况编写整改报告物业公司负责

承接查验前一周召开三方会议,落实整改工作

交楼前一个月拟定管理用房移交方案物业公司负责

销售期间派发各类资料并要求购房者签收开发商负责

承接查验期移交整套图纸及批准文件开发商、承建商、物业公司

承接查验期正式验收三方参加

交收楼期迎接先期业主入住举行入户仪式

正常管理期首期业主入住满二个月,召开业主回访工作会议开发商、物业公司、部分业主参加

正常管理期检查物业公司管理情况开发商

三、前期介入物业管理的内容

(一)、对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。

(二)、从实际出发,对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分,提出补充建议和改进建议。

(三)、对项目的配套部分,包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。

(四)、结合物业管理的实际经验,对本项目所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见,并配合开发商进行验收,包括检验其质量是否符合国家有关标准要求,有无质检合格证书,配件是否齐全,安装是否平整,是否便于维修,各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确,运转是否正常,辅机和工具是否齐全等。

(五)、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。

(六)、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。

(七)、协助业主做好验收和接管工作,制定验收表格,清点物品数量,检查施工质量。

(八)、配合开发商做好楼宇销售工作

第11篇 新城前期进驻管理方案

新城国际前期进驻管理方案

(一)前期进驻服务

管理内容

1、了解园区的基本情况。

2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收标准、方法和日程安排。

3、依照接管验收标准,对园区现场进行初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,对验收情况及时汇总,并报送相关单位限期整改。

4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督,直至符合规定的要求和标准。

5、进行物业交接,并对验收资料进行分类、归档。

管理措施

1、组建接管验收小组,负责接管验收工作。

2、依据新建物业接管验收有关标准,制定接管验收规程。

3、接管验收小组各成员,熟练掌握物业验收的标准和程序。

4、制定《物业接管验收计划》,明确接管验收人员、时间安排等。

5、按规定办理接管验收手续。

(二)前期进驻起始时间及进驻费用

前期物业管理进驻起始日期是物业交付前第三个月(2008年5月)。

前期进驻费用在物业交付前另行测算,费用由开发商按实承担。

三、招聘人员

为了优化人员结构,我司将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备【__新城国际】物业管理处员工。

(一)招聘方式

公司网站招聘;

登报招聘;

公司员工介绍等。

(二)录用标准

品行兼优、近五年内无违法违纪记录;

仪表端正、身体健康,无任何遗传或慢性疾病并经体检合格;

从事简单、重复劳动工作人员的录用时一般须具备:受过高中或高中以上文化教育,年龄在十八周岁以上;

管理人员及工程等工作人员的录用一般须具备:受过大专及以上文化教育或拥有相关专业证书,并有一定的同类工作经验。

招聘工作流程示意图

否 否

是 是

四、清洁开荒作业

(一)清洁开荒时间

在园区交付前一个月左右,我司将从公司保洁中心抽调专业人员,协助管理处做好园区'开荒'工作,为以后的日常保洁打下良好的基础。

(二)清洁开荒范围

1、小高层、高层住宅公寓、商铺、办分楼的室内保洁,其中包括:地面、阳台、踢脚线、室内玻璃、门、窗、开关、灯具。

2、公共楼道保洁,其中包括:楼道玻璃、花岗岩地面、可视门禁、有线网柜、栏杆、扶手、电表箱、单元门、台阶。

3、地下车库保洁,其中包括:地面、缓冲道、管线、集线盒、标识牌、消防栓、灭火器。

4、外围道路、绿化带(公共设施)保洁,其中包括:地砖道路、草坪灯、公共路灯、绿化带垃圾、石块收集。

5、外墙清洗:园区所有楼宇的外立面墙面、石材、玻璃幕面。

6、大堂地面的晶面处理及大堂玻璃的清洁。

(三)质量标准

1、楼道台阶、电梯门厅花岗岩地面无明显灰尘与垃圾,地面上无水泥结渣,充分体现花岗岩应有石材质地。

2、门、窗目视无积尘、无污渍,玻璃干净透明,门框、窗框内缝隙无明显灰尘。

3、踢脚线、有线网柜、开关、消防箱、灭火器、可视门禁、栏杆、扶手、电表箱、标识牌、灯具目视无积尘、无污渍,干净、清爽。

4、地下车库地面、缓冲道冲洗干净、无积沙、浮尘,管线目视无污渍、无积尘。

5、外围道路地砖冲刷干净无浮尘、无垃圾,地面能充分体现出地砖应有的光泽。

6、楼宇外立面墙面、石材、玻璃干净、明亮、无污迹、无灰尘、整体均匀。

7、大堂石材地面做晶面后光亮,达到星级酒店相关标准,玻璃清洗后干净、明亮、目视无污渍。

五、建筑成品保护

(一)成品保护范围

大堂(包括地面、大理石墙面、柱子);走廊(包括地面、大理石墙面);消防楼梯(扶手);电梯(包括电梯厅门、电梯厅顶部、门套、电梯轿厢);电梯前厅(包括地面、大理石墙面等);住宅户内(包括进户门、地漏、下水道预留口)。

(二)成品保护具体措施

◎ 大堂

1、地面:先采用防潮纸做底层铺垫,再铺设地毯,中间可用双面胶加以固定。各幢楼宇均只设一个出入口供人员进出,装修施工人员原则上要求其从地下车库出入,具体根据实际情况确定。

2、大理石墙面、柱子:采用防潮纸做好保护,具体保护部位可视具体情况决定。

◎ 走廊

1、地面:先采用防潮纸做底层铺垫,再铺设地毯,中间可用双面胶加以固定。

2、大理石墙面:采用防潮纸做好保护,具体保护部位可视具体情况决定。

◎ 消防楼梯

扶手:采用双层防潮纸包装扶手木材部分,并用透明胶加以固定。

◎ 电梯

每单元为两台电梯,成品保护期间将安排一台为货梯,另一台为客梯。所有装修材料和垃圾要求只能从地下车库通过货梯运载。货梯轿厢内各部位保护措施继续沿用施工方已做好的保护措施。

客梯现暂不作保护。在装修高峰期间,业主进出较少,因此采取关闭客梯的措施。根据具体情况,再开启运行。同时配备相关提示标识牌。

◎ 电梯前厅

1、地面:先采用防潮纸做底层铺垫,再铺设地毯,中间可用双面胶加以固定。

2、电梯门口转角(大理石):由于此部位着力点难确定,且考虑到外观美观统一,暂不做保护,因此采取的保护措施为:

(1)事先向开发商索要该部位大理石材质的有关资料,包括分摊至每平方米的费用标准;

(2)装修户申请装修时,向其说明该部位的损坏将由责任人按实赔偿。

3、涂料墙面:由于墙面表层为涂料,较难做成品保护措施,因此采取保护措施为:

(1)事先向开发商索要该涂料的颜色配比标准、涂料品牌、厂家等具体资料等;

(2)在业主基本装修完毕后,管理处按照上述涂料相关资料作统一粉刷。

◎ 业主户内

要求业主自行采取保护措施,管理处提供具体保护措施相关做法,供其参考。

1、进户门:采用防潮纸或包装纸板将进户门易损伤部位包装起来,并用双面胶加

以固定。

2、地漏:采用较宽的透明胶加以封闭。

3、下水道预留口:采用塑料袋或其他可利用材料将预留口捆绑密封。

六、后续工程管理

我们在【宋都新城国际】的管理中,将整合dd物业的工程管理资源,针对本物业有小高层、高层、商铺和办公楼的多种物业类型的情况下,详细制定各类操作规程和程序,结合实际情况制定好工程管理队伍的建设方案,如管理程序上墙,员工定期组织不同形式的培训等。工程管理方式主要采取表单式管理,通过各物业类型和设施设备的种类制定不同工程管理、维护、维修表单及标准,对设施设备进行维护、检查及监督考核。设施设备工程管理的模式:以预前维护为主,维修为辅的管理模式。

七、搬迁入驻服务

管理内容

1、在业主领房前将所有资料准备齐全,布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务。

2、凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料。

3、收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用。

4、陪同业主验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经业主确认后,填入《业主验收交接表》。

5、对验房交接中发现的房屋质量问题,协助开发商解决,做好与业主的信息反馈。

管理措施

1、制定《业主领房程序》;

2、策划业主入伙现场布置方案;

3、按照业主领房程序,安排工作流程;

4、按规定办理业主入伙手续。

八、二次装修监管方案

(一)装修管理

管理内容

1、在交付时与业主签定《装修管理服务协议》,告知业主在装修前需办理的有关手续以及装修注意事项。

2、业主填写《装修备案表》,详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等,管理处进行备案,并书面告知业主及装修施工单位《宋都新城国际装修管理办法》。

3、按照业主装修申请中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查,是否按《宋都新城国际装修管理办法》进行文明施工。

管理措施

1、制定《装修管理办法》以及相关《装修管理服务协议》。

2、明确《装修登记程序》,便于业主及装修施工单位办理相关手续。

3、做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。

4、对装修的物业进行分区域管理,并确定区域负责人。

5、对违章施工的行为,采取停工、恢复原状等方式进行处理。

(二)违章处理办法及措施

管理内容

1、把好装修备案关。严格根据装修设计图纸,结合房屋装修范围,在装修手续办理过程中尽杜绝违章装修行为的出现;

2、对装修现场进行严格管理,做到每天有重点的巡查,避免违章装修的出现;

3、巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象,立即予以制止,把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者,报政府主管部门处理。

管理措施

1、制定完善的《装修管理办法》;

2、与业主及装修施工单位签订相关《装修协议》,明确责、权、利;

第12篇 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（2）

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(2)

第二篇 前期介入的工作内容

1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。

2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主使用。

第一节:规划设计阶段介入

规划设计阶段包括:

物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。

规划设计评估的程序:

1.地产提前1 个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。

2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。

3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。

4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。

5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。

6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。

7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

8.评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。

10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。

11.项目规划设计总体评估要点:

住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。

住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。

建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。

生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。

设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。

安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。

智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。

便于物业组织管理,节约管理成本。

各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

项目规划设计分类评估要点:

1.安保布局

a) 便于安保管理区域分割,消除管理死角。

b) 便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。

c) 人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。

d) 安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。

e) 安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。

2.消防布局

a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。

b) 消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。

c) 消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。

d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。

3.交通布局

a) 各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。

b) 主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c) 机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的 5%,联排别墅等高标准住宅应按户数 1:1, 另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以按照不同地区需求进行调整),便于停放。

d) 有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。

4.生活配置

a) 根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c) 如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。

d) 如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

(指标供参考)

5.设备配套

a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。

b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

c) 沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。

d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。

6.智能化配置

a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控

系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。

b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。

c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。

d) 中央控制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。

7.房屋单体

a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。

d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e) 住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2―3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。

g) 卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。

i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。

j) 宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。

k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。

l) 房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。

m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。

n) 阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。

8.室内配置

a) 室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相

d) 邻时,应采取安全隔离措施。

e) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。

f) 室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。

g) 当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。

h) 如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。

i) 室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

j) 电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。

k) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

l) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

9.绿化配置

a) 绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。

b) 绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。

c) 绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。

d) 绿化品种便于养护,养护成本节约。

e) 绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。

f) 绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

10.景观配置

a) 景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。

b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。

e) 景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

f) 泛光照明不影响住户,不造成光污染。

11.公共空间

a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。

b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

c) 公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。

d) 绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。

e) 各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。

f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。

g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。

h) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

12.生态环保

a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。

c) 住宅区内无各类污染源。

d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。

h) 宜在住宅区内形成自然生态链。

13.管理用房

a) 物业管理处

管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、

员工休息室、员工生活用房。

总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:

管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100_0.2(指标供参考)

位置:住宅区中央,底层。

b) 业委会、居委会(根据当地政策)

功能:办公室、资料室、会议室、接待室

面积:根据具体情况而定

位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处

14.新材料、新技术

a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

b) 试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。

c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

15.管理成本测算

a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b) 管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。

16.与相似典型项目的比较

a) 相似点

b) 差异点

c) 优势

d) 劣势

第13篇 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（1）

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(1)

前言

物业管理作为一个独立的、专门的企业行为,于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后,随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立,物业管理便成为一个新兴行业,并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递,高速度崛起着、壮大着、发展着。2003 年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳,其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上;物业管理观念深入广大城镇居民人心,不少人还自发地意识到“买物业,就是买管理”,“要问物业价格,先问有无良好的物业管理”等。总之,物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者,成为了一个热门行业,一个前程看好的朝阳行业。

然而,正像其它一切事物一样,在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前,物业管理投诉居高不下;

管理不规范;小区内设施设备不全,管理维修困难等问题,已经影响到物业管理的前进、发展,也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或那方面等诸多原因,但如何做好物业管理的前期介入,对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。

第一篇物业管理前期介入的定义和作用

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大,已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件,是实施物业管理的首要环节。实践证明,前期介入具有以下作用:

1.有利于优化设计,完善设计细节

物业管理公司在项目设计阶段,从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如:小区在设计车辆和人行出入口时候,物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下,出入口要少,利于物业安排岗位,并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有,其运营费用是独立于物业管理费。很显然,那些纯粹向小区内业主开放的会所,除非收费昂贵,否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段,物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案,否则亏本经营,将使会所功能下降,甚至形同虚设,最终导致业主的物业水准大跌。

2.有利于提高房屋建造质量

由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料,对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解,通过参与物业施工建设阶段监理,强化了施工过程中的质量管理和监控,并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中,从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候,开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理,但是由于人员少,而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面,所以工程质量还会存在一定问题,但是物业公司维修人员介入施工现场管理,绝不会通融,会要求施工单位严格按照设计图纸施工,因为日后出现的任何建筑质量问题,业主首先找的是物业公司,所以可以提高房屋建筑质量。

3.有利于保证物业的使用功能

物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收,按有关标准严格验收,能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加强对所管物业的全面了解

物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作,必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌,对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如;管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距, 如果布置管线时不在现场作记录,在后期管理中,可能就会出现脱节的现象。相对来说,物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深,而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握,便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解,就为竣工验收、接管验收打下了基础,可提高验收质量,缩短验收时间,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调。

5.前期介入有利于后期管理工作的进行

物业管理公司通过前期介入,保证了设计、建造质量和对物业的全面了解,对后期的物业管理就带来了很多便利,既便于维修保养计划的安排与实施,又能保证维修质量,从而提高了工作效率和工作质量。同时,在前期管理中,经过一段时间的磨合,便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系,建立顺畅的服务渠道,有利于后期管理工作的进行。

6.有利于树立物业管理公司的形象

如果接管与入住同步进行,物业管理公司即使再努力,也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额,折腾不出头绪,并且容易忙中出错,以致严重影响物业管理企业的专业形象。

第14篇 住宅前期日常管理工作方案

住宅项目前期日常管理工作方案

一、入住前的管理

1、协助好建筑工地作好治安工作

随着房屋建设接近后期,前来看房的业主增多,外来人员也趁机进入工地,我们拟派4名保安24小时门岗值班,为业主指路,对外来人员进行劝止,防止扰乱工地秩序,防止施工对业主人身构成危险。

2、协助监督施工后期设备设施安装、房屋装饰和绿化种植等施工

随着房屋建设接近后期,施工进度加快,电梯安装、水泵安装、电气电线安装、水管安装和绿化中指等各专业施工队几乎同时施工,为配合开发单位对施工质量的监督,加快施工进度,我们将拟派各类维修技术人员进驻现场,一方面协助开发公司对施工队质量进行监督,另一方面把我们在日常管理中容易发生的问题消除在安装施工过程中。

3、协助作好开发公司的参谋

我们在日常管理中发现,如绿化布局上为避免住户绕近路而影响绿化,应在可能绕路处种一些较高的乔木,又如应统筹考虑各类管道的铺设,在主要道路预留一些管道,防止今后对道路的损坏。

4、人员招聘及相关入职前的培训和保安人员的军训工作。

二、入住管理

1、入住公约

为创造合适、整洁、安全的居住环境,希望共同遵守:

(1)热爱祖国,热爱人民,遵纪守法,自觉履行公民义务,遵守“八不一做到”,做文明市民。

(2)尊老爱幼,和睦相处,团结互助,争当文明住户。

(3)爱护园林绿化和公共设施。

(4)加强治安综合治理,群防群治,勇于同不良行为做斗争。

2、入住手续及相关工作程序

住户提供入住资料:进住通知单,发放入住文件袋通知单加盖“已领资料”章领取《业主公约》、填写《家庭登记表》等资料凭入住交费收据发放钥匙,在住户手册加盖注名发放日期,业主在《钥匙发放登记表》验收签字。

凭已签字之进住通知单收费收回进住通知单进住通知单、业主公约,住户手册盖章综合管理部协助住户验收房屋抄水表、电表;填写验收交接表,双方签字各持一份;记录业主维修要求,约定维修时间,业主在入住登记表签字文件汇总、分类、装订、归档、核对钥匙、填写入住情况表

3、便民服务措施

我公司本着服务至上的原则,切实为住户着想,建立一整套从装修到入住的便民措施。

(1)解决小区入住期间搬运量大、业主搬运难的问题,我们将组织便民搬运队,为业主提供各类搬运服务。

(2)为维护楼梯内墙、踏步不受损坏,我们将为住户提供吊装工具。

(3)设立入住办公室,提供24小时一条龙服务。入住办公室内设咨询岗、资料岗、收费岗、代办业务岗、发配钥匙和维修服务岗,合理安排入住程序,力争20分钟办好住户入住手续。

(4)我们将组织一批品质好、信誉好的装修材料供应商,在管理处安排固定场所,为住户提供优质优价廉装修材料供应服务。

(5)住户装修时,管理处将设立快餐服务部,解决居民的临时就餐问题。

(6)提供租车服务。住户急需车时,管理处可提供双排座车,为住户提供应急服务,收取成本价。

(7)增设公用电话亭,我们将和电信公司积极联系,在小区增设ic卡公用电话点,方便业主入住期间拨打电话,也可便于在紧急情况下作报警使用。

(8)设置临时公厕,解决装修期间作业人员上厕所难的问题。

4、管理服务收费标准公布上墙及宣传工作

为提高物管收取的透明度,在房屋交付时将收费标准发放给每一业主,同时在宣传窗、楼道告示牌处张贴收费标准及依据,同时小区在醒目处设置收费价目牌。在正常运作情况下,我们将定期将有关物管费的收支情况分别通过小区简报、宣传窗、小区局域网等多种宣传载体公布于众,主动接受广大业主的监督。

5、装修管理

(1)住宅房屋外观方案

房屋外观完整统一;统一雨蓬颜色和式样;空调安装定点定位;露台不搭棚;不改变墙体色泽;外墙打洞统一管理;防盗窗安装严格按形象工程的要求执行。

(2)步行街及周边店铺的装修管理

a、统一雨蓬规格式样、大小,统一设置空调机位,对灯箱标牌实行统一规格、统一材料。

b、实行夜间灯光布置,路灯高中低搭配。

(3)装修管理措施

为维护___项目外观形象的统一、美观和物业安全,保障职能化系统的正常使用功能不被破坏,着重抓住户入住前的准备工作、装修规定宣传培训、装修审批、装修跟踪监管、违章装修及时处理、装修验收六个环节的工作。

(4)住户入住前装修管理准备工作

装修前准备工作是为了更好地保证装修管理的开展,主要准备为:装修规定宣传资料、图片、录像等素材的准备,特别、是对住户反映较大的不安装雨蓬、不在上违章搭建及空调安装如何统一规格等问题上,准备大量有说服力的材料。便民服务人员的落实,如查验人员、搬运人员等。对所有审批装修和查验人员进行装修管理规定培训。

(5)装修期间管理,确保无一例违章装修

在住户入住和办理装修手续时,我们要求广大业主做到在小区内不违章搭建,不损坏或影响物业外观统一、不损坏房屋承重结构,并与住户签订装修责任协议书。装修审批,严格按照《建设部房屋装修装饰管理办法》及事实细则执行。办理装修审批时,审批人员到现场听取住户装修方案,对违反装修规定的内容要当场指出、制止,这样既控制了违章装修的产生,又避免给住户造成损失。

(6)建立装修跟踪监管体系

工程人员和保安人员每天巡视施工现场不少于2次,并把煤核施工进度上墙记录,通过现场巡查及时与住户沟通,了解施工方案变动,把违章装修消灭在初始阶段。

a违章处理手段

业主出现违章装修,做到以理服人,以情感化业主,争取业主的支持和理解。

b行政手段

在业主不愿整改的情况下,向上级机关及业主的所在单位反映情况,取得行政上的支持,通过行政压力督促整改。

c经济手段

根据《建设部房屋装修装饰管理办法》有关规定,对严重违反小区有关规定的行为,提请房屋管理行政执法部门处于相应的经济赔偿和规定的处罚,已维护其他业主的利益。

d法律手段

业主装修申报手续中,管理处分别与业主和装修单位签订具有法律效力的《装修协议书》和《装修责任书》,划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权,对小区装修进行法制管理。

第15篇 某物业管理前期介入服务方案

前期介入服务与接管验收及入住管理方案

前期介入服务

要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对'××广场××号楼项目(---)'制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

监控和消控中心的设置;

小区人车分流的设计;

公共照明开关设置位置;

公共照明开关开闭形式;

物业管理用房的位置设计;

小区垃圾房的设置;

公共洗手间的设置;

信报箱的设立;

公共告示栏::的配置;

家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;

……。

2、建设施工阶段

建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

提出遗漏工程项目的建议;

对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。

参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

参与重大设备的调试和验收;

制订物业验收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传推广。

制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;

售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;

委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;

对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;

提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

5、项目的接管验收

1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准

》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。

a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;

b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户::的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;

c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;

d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;

6)接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益