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第1篇 商住小区物业管理经营预测规范
商住小区物业管理经营预测
a)经营收入:46.1万元(年度,以下省略)
物业管理费:住宅部分应收368772元〔61462×12×0.5=368772(元)〕
商业用户部分121252元〔10104.4×12×1=121252.8(元)〕
1.预计收入44.10万元(收缴率90%)
2.维修服务费:0.5万元
3.特约服务:0万元
4.其他收入:1.5万元
b)支出:47.6万元
1.人员工资福利:28.6万元
2.办公费用:4.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
3.垃圾清运:0.5万元(542×3×3=4878元)
4.维修保养费用:2.5万元
5.税金:2.5万元(44.10×5.55%=24476.74元)
6.固定资产折旧4万元
7.不可预见费用:5万元
c)润亏:-1.5万元
d)物业接管期间前期投入:20万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e)公共性服务费构成测算:21.962万元/年,0.61元/月_m2
(1)员工的工资和按规定提取的福利费
福利:264000_23%=60720(元/年)合计:324720元/年
(2)公用设施设备维修及保养费:2.5万元
(3)绿化管理费:绿化率45%1.2万m2_1元/年_m2=1.2万元
(4)清洁卫生费:6人_12月_80元/月_人=0.576万元
(5)安全护卫费:13人_200元/年_人=0.26万元
(6)办公费:按管理人员工资总额25%计算10.2万元_25%=2.55万元
(7)固定资产折旧费:按20%计算即4万元
(8)税费:按营收5.55%缴纳即2.5万元〕
(9)保险费:暂不投保
(10)合理利润:按营收8%计算44.1万元×8%=3.528万元
但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.5元/月_m2。
第2篇 经营管理部部长岗位规范
单 位
经营管理部
岗位名称
部长
编 号
任务描述
负责人事劳资、培训、预结算、成本控制
责任范围
1.负责人事劳资、培训、预结算、成本控制,协助矿领导搞好经营管理工作。
2.负责矿内人事调配及工资管理工作，制定工资分配办法并严格考核、兑现。
3.负责员工培训计划的制定并组织实施。
4.负责务工人员矿内调配及其劳务费管理。
5.负责劳保用品计划制定、发放审核工作。
6.负责矿合同（协议）签定管理工作。
岗位标准
岗位技能
1.掌握计算机使用、人事劳资管理、工程预结算编审、员工培训管理及其成本控制知识。
2.具有组织管理的能力，有较强的综合协调能力和服务能力、社交能力。
3.具有一定的领导能力，能为矿领导决策提供合理化建议。
工作内容与要求
1.负责经营管理部全面管理工作。
2.认真执行国家和上级有关人事劳资、员工培训、预结算及成本管理规定。
3.负责矿内人事调配及工资管理工作，制定工资分配办法并严格考核、兑现。
4.负责员工培训计划的制定并组织实施。
5.负责务工人员矿内调配及其劳务费管理。
6.负责劳保用品计划制定、发放审核工作。
7.参加地产材料验收及管理工作。
8.参加班组核算考核工作。
9.负责矿合同（协议）签定管理工作。
第3篇 新城小区经营管理服务新思路规范
新城小区经营、管理、服务新思路
随着经济的发展、社会的进步,一幢幢高档生活区崛起于繁华的城市,为城市增添了无穷的魅力,也成就了现代都市人的高尚生活。面对这些都市新贵,我们应该为他们提供什么样的管理和服务,才能满足业主日益变化的需求从业多年,一路走来,生存和发展的需要告诉我们,无论何时,发展始终是不变的硬道理。要发展就必须要创新,要有新思路,新举措、新变化。基于这种理念,我们将在'zz滨海新城'提供如下创新项目:
1创新管理
a.智能化管理:
小区局域网--建议开发商在小区建立局域网,我们可充分利用这个平台,只要业主家里有相关设备(电脑、电视)即可利用该设施充分了解费用收缴、消费预订、小区各功能区域状况及公共性事务等,方便业主,便于管理。
b.共同管理:
在小区各项管理中,站在共同管理的角度,建立一种物业管理公司与业主间的平等关系,发扬民主,共同商讨、共同管理。例如:对绿化养护单位进行发包,客户服务中心将组织有实力的几家绿化养护公司在现场亮相,由业主自主投票选择确定。
c.危机管理:
我们的专业管理人员将定期对小区的各项管理做一次危机评估,如公共安全管理、设施设备管理、业主的危机行为等。把一些隐藏的危机找出来,进行充分评估,并制定危机处理、应急预案,对一些可能出现的危机进行预估,一旦出现危机,即可按照计划从容应对。
d.设施管理:
在各项设施设备的管理中,树立正确的节能观念,尽可能做到'花最少的钱,办更大的事'。比如:在灯泡的选择上,是选择1元/1000小时寿命的灯泡,还是选择1.2元/1500小时的名牌灯泡,通过仔细对比,加以确认。
2创新服务、经营
2.1整合集团资源,为业主(客户)提供vip的服务
利用集团优势,整合集团资源,建立__物业业主网络。即凡是由我司实施物业管理的项目的业主都将获赠一张'__物业业主通惠vip卡',该卡可涉及各个领域,如家用电器、旅游服务等。业主如有消费需求,仅需拨打卡上服务中心的电话,出示卡号,即可享受集团员工内部价格,且当消费累积到一定的金额,还可获得返利。
2.2装修团体采购
本着方便业主,质量保证的原则,在业主装修期间,我司拟组织业主进行团体采购,具体如下:
(1)选择物美价廉、有信誉、有保证的优秀装修企业,限量限时进驻小区现场,进行装修咨询。为业主提供一个比较和选择的平台。
(2)组织团体采购。即组织业主进行各种材料及家用设施设备的采购,获取最优惠的价格。
通过我司组织的团购活动,业主既可以获得优惠的价格,还可以选择到最好的装修企业,有效保证装修工作的圆满完成。另外,物业公司在其中还起到了协助业主监督装修公司的作用,且随着物业公司的扩张,装修企业一路跟进,为起到更好的示范效应,装修企业将更加注重售后服务管理工作,免除业主的后顾之忧。
第4篇 物业经营管理成本测算规范
物业经营管理成本测算
物业概况
1、 用地面积:9984.85m2
2、 总建筑面积:23470m2
3、 地上建筑面积:19970 m2
4、 地下建筑面积:3500 m2
5、 建筑占地面积:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容积:2.00
8、 绿化率:30.4%
9、 商铺:9000 m2
10、商务公寓:10970 m2
11、停车位:92
二、 人员配置架构设置
说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
(1) 人员编制和基本工资标准:见表(01)
人员编制和基本工资标准表(01)
序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月)
一 管理人员 13 2346.00 30500.00
四 维修人员 5 1000.00 5000.00
二 收费员 3 800.00 2400.00
五 治安员 20 750.00 15000.00
三 服务员 14 600.00 8400.00
六 保洁员 6 550.00 3300.00
七 合计 61 / 64600.00
(2)费用测算
管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.m2)
一 基本工资 64600.00 / 3.234
二 福利费 20341.50 注(1) 1.148
三 加班费 / / 暂不计
四 服装费 1625 注(2) 0.081
五 合计 79166.50 / 4.463
注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。
注(2): 服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
(1) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/m2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:
维修保养费=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40% =(360÷300)×40% =0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:
(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:
(4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月)×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:
(4部×7层)×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 绿化管理费:
小区绿化面积为3035m2, 绿化管理费测算见表(3)
绿化管理测算表(3)
序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)
1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010
2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010
3 绿化用水费 1吨/ m2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017
4 农药化肥费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景观再造费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 计 / / 0.039
4、 清洁卫生费
清洁卫生费测算见表(04)
清洁卫生费测算见表(04)
序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)
1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008
2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008
3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 计 / / 0.041
注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。
5、 保安费:
保安费用测算见表(05)
保安费测算表(05)
序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月m2)
1 装备费 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保险费 (暂不计) / /
3 房租费 (暂不计) / /
4 合 计 / / 0.020
6、 办公费:(全年开支办公费约12万元)
办公费=12万元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定资产折旧费:
固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:
固定资产折旧费为:100万元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利润:
利润取5%,则
利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定税费:
两税一费为前八项之和的5.75%,则
税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合计:经营管理服务费汇总表见(06)
经营管理服务费汇总表(1-6)
序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例
1 工资福利费 4.463 57%
2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 绿化管理费 0.039 05%
4 清洁卫生费 0.041 0.5%
5 保安费 0.020 0.2%
6 办公费 0.501 6.4%
7 折旧费 0.834 10.5%
8 利 润 0.352 4.5%
9 法定税费 0.425 5.4%
10 合 计 7.817 100%
11、 车场管理费收入的补贴:
机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为:
经营管理费=7.817-0.230
第5篇 假日花园会所经营管理规范
假日花园会所的经营与管理
提要:
1、我们对zz假日花园会所的定位是'走精品服务之路,创小区会所的典范';
2、我们的经营原则是'保本微利',实现会所的良性运作;
3、我们的宗旨是'为业主营造一个温馨亲善的商务交流和休闲娱乐场所'。
会所作为小区业主或租户商务交流、休闲娱乐活动的一个主要场所,它与一般纯赢利性娱乐消费场所有较大的区别,一是服务对象相对集中,主要是本小区业主和租户;二是费用相对低廉,以'保本微利'为经营原则;三是以商务交流和休闲娱乐活动为主。随着业主对小区配套设施要求的不断提高,以及开发商对会所的重视程度不断加强,会所的经营管理已成为物业管理的一个重要组成部分。经过我们对zz假日花园的初步调研,我们对zz假日花园会所的定位是'走精品服务之路,创小区会所的典范'。
一、会所的经营管理模式
目前,会所的管理模式基本有两种,一种是由专业的会所管理公司负责管理,一种是由物业管理公司负责管理,将会所的管理纳入小区管理处的日常物业管理事务。根据我公司及zz假日花园会所的实际情况,拟采取第二种模式,由小区管理处负责管理。管理处对一些投入资财不多、人员较少以及免费服务的项目(包括茶艺室、棋牌室、乒乓球室、阅览室、网吧等),进行直接经营管理;对于一些占用人力多、投入大、风险较高的经营项目将主要通过对外承包、管理处负责监督的外包方式经营,化解经营风险。
会所组织架构图:
职责关系说明:
管理处经理助理负责会所的整体规划与经营,会所主管负责小区会所的日常经营管理工作。
二、会所经营项目的设置
前几年,由于一些发展商纯粹以促销为目的,盲目追求会所的豪华气派、高档次和服务项目的多而全,但消费者并不领会发展商的良苦用心,结果事与愿违,使得发展商及后来接管的物业公司背上了沉重的经济包袱。经过几年的房地产市场的起伏及物业管理行业的快速发展,我们认为会所应走经济实用之路,不应片面追求豪华气派,否则会适得其反。根据我们调查的实际情况,同时为配合楼盘销售,提出以下两点建议:
(一)在房屋销售期间,提前将会所装修好,供购房者参观,使会所成为楼盘的卖点之一;
(二)场所装修不一定要追求豪华气派,但力求精致、高雅、舒适;
三、会所的消费模式
一般而言,会所有其特定的服务对象,主要是服务好本小区业主,原则上不对外开放。但如果仅仅局限于本小区业主的消费将难以支撑会所的日常运作。为此,会所将采取以下消费模式:
1.免费项目(如阅览室等)及棋牌室只对本小区业主开放;
2.其它收费服务项目(如健身、茶艺、咖啡厅等)可对外开放,但总体收费水平应不高于同类消费场所;
3.本小区业主凭业主卡享有一定的优惠。
会所在国内的兴起只有短短的几年时间,目前中海物业正在经营的会所中,涵盖了各种档次和类型,积累了丰富的会所运作经验。在zz假日花园的会所经营管理上,我们将坚持'业主至上'的服务理念,以市场需求为导向,适时调整经营策略,同时学习其它会所的一些成功经营管理经验,我们将把zz假日花园会所经营成同类会所中的成功之作。
