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第1篇 _湾小区工程管理策划规范
御景湾小区工程管理策划
一、管理重点
1、验收跟进
竣工验收资料的管理:本着维护__集团的利益,仔细阅读图纸、资料,并按市优标准做好归档工作,办理规范、完善的交接验收手续。
设施设备的验收:在竣工验收合格基础上,对设施设备数量进行清点,建立完整准确的设备履历,同时选派专业人员进行系统检查、试运行和测试。
备忘记录:工程设备的交接应制定严格的质量记录,并将系统缺陷、质量问题、故障情况、遗留工程做出详细备忘录,以便随时跟进__集团和施工单位完善工作。
反馈意见:就己形成的工程或试运行的设备和系统缺陷从物业管理角度给予合理的改善意见。
2、房屋整改
问题收集:包括:物业验收、工作巡视、业主提出、空房管理等。
问题确认:如现场确认程度、位置、时间要求,并采取适当预防措施。
问题分类:可划分为:施工质量、设计规划、服务品质、承诺对现等问题。
问题通启:包括:书面呈送、共同协商、确定工期。
问题督检:如进度、质量、操作程序、安全规范等。
问题验收:包括:施工验收、物业验收、住户验收。
3、空房的管理
空房钥匙接管并统一编号、分类、保管,使用确认并登记,确保受控。
保持空房卫生与房间状态,定期清洁、通风等。
确保空房设施完好和安全。
巡视管理,对发现问题及时解决。
4、日常运行管理
设备日常操作
运行记录
巡视检查
其它管理要求
5、维修保养计划
日常保养:主要是对设备进行清洁、润滑、紧固联接件,一般情况下由设备操作人员当班单独完成。
一级保养:设备每运行500小时,根据设备的使用情况,对部分零配件进行拆卸、调整、清洁。这项工作可在班组范围内集体完成。
二级保养:设备运行每累计2500小时,要对设备使用的部分主要部件进行解体检查、清洗、调整、修复(如油泵、水泵、减速箱、曲轴等)。
这项工作由工程监理承担,操作人员协助进行。
三级保养:由以上保养组成。应由部门审批上报,直接参与进行(如主机的大修)。
强制保养:对每台设备运转到规定时限,不管设备的技术状况好坏,任务轻重,都必须按照规定的作业范围和要求进行检查和保养,不得拖延(如高压继保、锅炉年审、电梯年审、压力器检查、压力表强检、配备设备保养等)。
这项工作由劳动安全专业部门进行,主管局参与,部门协助进行。
各级保养工作中,日常保养是基础,并要编制好设备的保养计划,实施前后的原始记录,存案备查,做好保养班组自检自控,部门总检总控。
6、二次装修监管
装修范围的确认
业主(住户)应严格按照国家建设部46号令《建筑装饰装修管理规定》及2002.3.5颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》中规定的装修范围和要求进行室内装修。
装修队伍的选择
__物业推荐实力较强、信誉较好的施工单位。
业主自选具有装修资格的施工队伍。
施工队伍培训并承诺遵守国家规范和小区办法。
装修申请的提出
业主(住户)在规定范围进行装修,应提前申请,并办理有关手续。
装修内容的评审
客户中心就装修范围、施工资质等进行初审。
工程部对装修结构进行评审。
保安部对装修安全进行评审。
环境部对装修卫生进行评审。
管理部经理进行核准、放行。
装修协议的签订
签订施工管理协议和消防责任书。
收取装修保证金、楼道维护费、装修垃圾费等费用。
设置安全防范措施和器具。
办理装修施工出入证件。
张贴施工通启,合理安排就近业主生活和休息。
装修过程的管理
定期巡视,检查施工用电、用水、质量、防火安全情况,对发现问题及时处理。
接待和处理因装修而产生的投诉和违章行为,并做好记载。
对客户和施工单位提供各类服务。
装修验收的控制
装修完毕后,由工程部进行安全和结构初验。
3个月后,进行复验,复验无误后退还保证金。
装修半年内,由装修户承担因装修问题对外部影响的修复和赔偿。
装修资料规范存档。
7、节能
能源约占管理开支的百分之二十以上,因此在节减管理开支中,节能便是最有效的方法。具体节能方法需根据现场实际和安排成立专题小组研究及监管,由物业公司统一协调。
监督日常运作,制定每月工作进度表,确保指定的工作如期完成
第2篇 小区物业管理十条标准规范
小区物业管理'十条标准'
(一)文明服务
遵守社会公德,讲究职业道德,执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪,着装整洁,礼貌待人,严格按《服务准则》,做好各项服务。
(二)整体环境
小区公共场所没有堆积物,地面平整,无建筑垃圾。小区整体外貌无损坏,房屋达到完好或基本完好的标准,保证居住安全和正常使用,车辆停放整齐有序。
(三)清洁卫生
小区内公共部位清扫保洁,卫生无死角。做到:垃圾日产日清,管道、沟渠畅通,无积污堵塞,小区公共走廊洁净,不堆放杂物,排污达到国家规定排放标准。
(四)楼外绿化
小区外公共绿地和街道绿化分布合理,花、草、树木、建筑小品培植得当,环境优雅宜人。
(五)治安管理
小区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害,有制度、有设施、有公约、有专人负责。小区内治安人员尽职尽责,确保小区业主(使用)人身财产安全和商业机密。
(六)经费管理
严格按照国家和市有关部门制定的收费标准,无乱收费、乱摊派行为。收费统一,手续简便,方便业主,各种费用收缴及时。管理处严格执行财经纪律,财会人员无贪污、挪用行为,并厉行节约,积极开展多种经营。
(七)设施齐备
小区内给排水、供电、通讯、照明、消防、监控、文体等设施齐全完备,运作正常,不改变原设计用途,发现破损及时修理。
(八)楼内文化
积极开展文化活动,宣传教育活动内容丰富,活动开展有计划、有制度,积极培养爱护公物,遵守法纪,团结互助,弘扬社会主义精神文明和道德风尚,共同创建文明小区。
(九)机构职能
管理处管理人员职责明确,分工合作,协调管理。行政管理尽职尽责,监督机制完善。召开各种会议有记录(纪要),开展各项活动有效益。资料、档案齐全,保存完好。
(十)管住关系
'业主至上、服务第一'的宗旨贯穿在各项管理服务之中,切实体现'为业主(使用人)排忧解难',使业主(使用人)满意。
第3篇 小区建筑物及公共设施维护管理规范
物业在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏,会导致物业使用功能降低或丧失,为恢复其原有功能,必须及时有针对性地进行定期维修和日常养护工作。
1.维修养护原则
因地制宜,合理修缮;定期检查,确保安全;及时维修,保证正常使用;最有效合理使用维修费用,最大限度发挥物业的使用功能。
2.检查、鉴定周期
正常情况下,安全管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡视一次,综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡视检查一次,遇暴雨等重大情况时,重点巡视检查;每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次,根据完损情况,制定年度修缮方案,分配年度修缮资金。
3.建筑物维修养护项目及频率
①房屋本体共用部位
a、房屋承重及抗震结构部位:每周、每年
b、公共屋面:每日、每季、每年
c、吊顶:每周、每月
d、共用照明:每日、每月
e、公共通道及门厅:每周、每季、每半年、每年
f、地面及墙面:每月、每年
g、上、下水主管:每周、每年
②公共设施
a、路面路基:每周
b、路灯及线路:每日、每周、每季、每半年
c、停车场:每日、每月
d、沟、渠、池、井:每周、每季
e、园林绿地:每日、每周
f、公用标志设施:每周、每半年
g、垃圾中转站:每周
h、地下室管网:每半年
4.建筑物及公共设施养护效果:
①确保建筑物及公共设施的完好正常使用;
②及时修补损坏建筑物及设施;
③做好巡回检查记录;
④建筑物及公共设施完好率达98%以上。
第4篇 小区物业管理投标文件编写规范
小区物业管理投标文件的编写
投标人应仔细阅读招标文件的所有内容,并按招标文件的要求提供投标文件,保证所提供的全部资料的真实性,准确性及完整性,以便使其投标文件做出实质性响应,否则其投标可能被拒绝。
(一)投标文件的组成与装订
投标人应按招标文件的要求编写招标文件,提交包括证明有资格进行投标和有能力履行合同的文件。投标文件包括以下内容:
1、投标人提供的必要管理文件
(1)物业管理服务理念及目标
(2)物业管理服务机构运作方法及管理制度
(3)管理服务人员的配备及主要管理人员简介
(4)物业管理服务用房及相应管理设施的配备
(5)物业管理费用的收支预算方案
(6)物业管理服务分项标准及承诺
(7)物业管理服务分项操作流程图
(8)物业维修养护设想
(9)物业管理应急方案
(10)对本物业项目设计的管理模式及运作方法的创新
(11)对本物业接管验收工作程序
2、报价说明
2、1除非本招标文件或补充通知另有规定,招标范围包括本须知所述的全部内容,以投标人提交并以投标人认可的单价和金额为支付基础。投标价格应为物业管理过程中的全部费用(包括招标文件所列出的服务管理项目的管理酬金、易耗材料费用、人员工资福利、工具配置费用、办公行政费用、税金费用等)。
2、2投标人报价应充分考虑涨价因素,在合同执行中不再更改或调整价格。所有根据合同或其他原因,应由投标人支付的所有税收和其它费用,须根据投标时国家及有关部门的现行税率和费用以及其他有关资料进行计算,并列入投标人呈报的单价及总价金额中。本合同实施过程中,投标人由于投标人的失误的漏项,不允许再补列,也不承担任何经济责任。
3、资格、资质文件
(1)法定代表人或其委托代理人审批签字;
(2)企业简介;
(3)营业执照副本、资质证书、税务登记证副本复印件加盖公章;
(4)企业质量认证证书、获奖证书及其他资质、资格证书;
(5)投标人认为需要提交的其它文件。
4、投标文件的编写方式和装订
投标文件正本和副本用a4纸幅面的纸张打印、装订、密封。
(二)投标文件的签署
投标人的法定代表人(或委托代理人)必须对投标文件的下列组成部分进行签署;
1、投标文件正本、副本封面;
2、招标文件所列的各种附件。
(三)投标语言计量单位
1、投标文件及投标人和投标交换的文件和来往信函,使用中文(简体);
2、除在招标文件的技术规格中另有规定的外,投标文件中所有使用的计量单位应使用中华人民共和国计量单位。
(四)投标文件的密封和标记
1、投标人应准备五份投标文件,一份正本和六份副本。在每一份投标文件上要明确注明'正本''副本'字样,一旦正本副本有差异,以正本为准。
2、投标人应将投标文件正本副本用信封分别密封,并在封口处加盖投标人单位公章,在信封和投标文件封面明显处注明:
(1)项目名称;
(2)投标人姓名(加盖公章)、地址、电话、传真;
(3)正本、副本;
(五)投标文件的递交
1、递交投标文件的地点和截至时间:
地点:
截至时间:
2、投标人代表必须在投标截至时间前将投标文件送达指定地点。如因招标文件的修改提前或推迟投标日期,则按招标人通知规定时间递交。
3、电报、电话、传真、电子邮件形式的投标概不接受。
4、对投标人提交的文件概不退还。
第5篇 小区居住区管理规章制度建立规范
小区居住区管理规章制度的建立
俗话说'没有规矩,不成方圆'。健全、规范的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质服务的依据,也是我们塑造物业管理民族品牌的保证。我们将严格按照iso9002质量保证体系及和益行物业质量体系文件的要求,对zz小区居住区实施专业化、规范化的管理。同时,根据zz小区居住区的实际情况,并结合烟台市物业管理的行业法规,我们制订了完善的管理规章制度。
限于篇幅,我们仅将zz小区居住区管理规章制度的目录摘录如下,具体内容详见:
附件《zz小区居住区管理规章制度汇编》。
一、公众制度
1、zz小区居住区管理公约
2、zz小区居住区居家指引
3、zz小区居住区精神文明建设公约
4、zz小区居住区楼宇使用及维护管理规定
5、zz小区居住区二次装修管理规定
6、zz小区居住区物品搬出/入管理规定
7、zz小区居住区交通车辆、停车场管理规定
8、zz小区居住区治安管理规定
9、zz小区居住区清洁卫生管理规定
10、zz小区居住区园林绿化管理规定
11、zz小区居住区消防安全管理规定
12、zz小区居住区环境保护管理规定
13、zz小区居住区安全用水、电管理规定
14、zz小区居住区安全用气管理规定
15、zz小区居住区临时用水、电管理规定
16、zz小区居住区电梯使用管理规定
17、zz小区居住区智能化设施使用管理规定
18、zz小区居住区有线电视管线使用管理规定
19、zz小区居住区商业网点管理规定
20、zz小区居住区文化娱乐场所管理规定
21、zz小区居住区暂住人员管理规定
22、zz小区居住区出租房屋管理规定
二、内部岗位职责
1、综合管理部职责
2、服务管理部职责
3、财务部职责
4、管理处经理岗位职责
5、综合管理部主任岗位职责
6、服务管理部维修主管岗位职责
7、财务部主管岗位职责
8、培训主管岗位职责
9、社区文化主管岗位职责
10、档案管理员岗位职责
11、计算机系统管理员岗位职责
12、会计岗位职责
13、出纳员岗位职责
14、收款员岗位职责
15、维修技工岗位职责
16、电梯管理员岗位职责
17、智能设备管理员岗位职责
18、园艺组长岗位职责
19、安防组长岗位职责
20、保洁员岗位职责
21、采购员岗位职责
22、仓库保管员岗位职责
23、炊事员岗位职责
三、内部管理运作制度及服务
1、员工手册
2、员工行为语言规范
3、员工职业道德规范
4、员工培训管理制度
5、员工培训大纲
6、档案资料管理规定
7、计算机系统管理规定
8、财务管理及会计核算制度
9、管理处值班制度
10、管理处回访制度
11、投诉处理制度
12、社区文化工作制度
13、管理处公共钥匙管理规定
14、物料管理规定
15、公用设施维护管理规定
16、防火安全'三级'检查制度
17、灭火应急方案
18、业主房屋维修管理制度
19、维修服务检验标准
20、护卫服务检验标准
21、保洁服务检验标准
四、工作流程
1、管理处整体运作流程
2、社区文化活动实施流程
3、业主投诉处理流程
4、物业接管验收流程
5、业主入住流程
6、二次装修管理流程
7、档案建立与管理流程
8、服务质量评价及不合格服务控制流程
9、物料控制流程
10、设备设施维修养护工作流程
11、大型设备(机具)购置控制流程
12、服务分包方选择评价流程
13、业主室内维修工作流程
14、治安事件处理工作流程
15、环境管理工作流程
16、消防应急处理流程
17、培训工作流程
五、员工工作岗位考核及奖惩
1、管理服务质量分级考核暂行办法
2、考核结果与奖惩实施管理暂行办法
3、员工奖惩条例
4、部门月考核表
5、项目组月考核表
6、工作班月考核表
7、员工月考核表
第6篇 封闭式小区交通管理实施规范制度
封闭式小区交通管理实施规范
一、目的与适用范围
本规范规定了交通管理的职责和方法,以保证交通管理符合规范的要求。
适用于封闭式小区的交通管理实施。
二、职责
1、保安大队是交通管理的归口管理部门,负责本规范的制定,监督并协助执行。
2、管理处负责交通管理的具体实施,负责小区内有关交通标志的检修、管理。
三、实施规范
1、小区内设置明显的交通管理标识。
(1)、小区入口处设置小区交通平面图。小区内路口、转弯处以及道路设置交通部门统一规范的标志。
①、禁止入内的地段设置'禁入标志'。
②、限制载重车辆入内的地段设置车辆限重标志。
③、指定停车场或停车地方设置停车标志或禁止停车标志
(2)、停车场设置'停车须知'。
2、巡逻保安员对路面路况进行不定时巡查,发现经营,阻碍交通情况及时记录并报告管理处,管理处及时作出处理,严重的应报告保安大队。
3、小区内车辆管理
(1)、小区业主、住户以外的特殊车辆停放应办理批准手续。
(2)、住户车辆凭卡(包括临卡、月卡)停放。
(3)、车辆停放,保管依收费标准收费。
(4)、车辆保安员实行岗位责任制。
(5)、车场停车的其他方面工作参照《车场停车管理实施规范》
4、有效处理意外事件,确保小区交通畅通,行人安全。
四、文件和记录
1、车场停车管理实施规范
2、保安巡逻值班记录
3、机动车辆临时出入登记表
编制审核
批准生效日期
第7篇 住宅小区日常物业管理与服务规范
住宅小区日常的物业管理与服务
(一)日常的管理
1、楼宇的管理
(1)管理员上班前巡查一遍所分管之楼宇,发现问题及时处理并记录于工作日记(房屋管理台帐);下班再巡查一遍,做好记录交接班人员;
(2)设立《房屋维修卡》,对房屋的公共部分和用户室内的维修做有全面记录,并定时回访;
(3)对装修的住(用)户要随时查看是否按装修规定进行装修,发现乱搭乱改等行为,即时处理、纠正,并耐心做好思想工作,直到恢复原状为止。
(4)对楼宇天面防水层、水池、公共通道、地下室、基础、梁板、外墙、空间、地面进行管理与维护,使房屋完好率达98%以上,维修合格率达100%;
以上由管理组负责,按人均管理户数和栋数包干,量化考核。
2、设施、设备的管理
(1)将公共设施如公厕、配电房、泵房、通讯、路灯、排水排污管道、沙井、化粪池、马路、公共活动场所等管理好,不得改变其使用功能。
(2)对水泵、发电机、配电柜做好运行及维修保养记录台帐,定期检
查等,及早堵漏洞;管道和有电的设备均有明显的提示标志(如小心触电等提示);
(3)在设备、设施的现场设置'管理制度'、'维修保养规定'、'操作规范',挂在明显的位置,操作人员必须熟悉牢记后,按要求上岗操作,每季度组织学习,考试合格后才可继续上岗。
3、水电管理
(1)水电工24小时值班,保障用户的水电供应,不得出现因管理不善而停电停水;出现故障,水电工必须20分钟到达现场,及时维修恢复正常,;因公用线路停水、停电,必须由管理处预先通知用户,让用户做好蓄水、停电的准备;
(2)按期清洗水池、定期出示水质化验单,保障生活用水的清净符合标准。
(3)每月准确无误地给用户抄水、电表,做好计算、摊分及收缴水电费通知单等工作,让用户有足够的时间备足水电费用,按时交纳;
(4)将住(用)户入住前的水电表度数抄好、登记好存档;
(5)协助办理住用户用电增容。
4、卫生管理
(1)垃圾天天清运、上门收住户的袋装垃圾;公共地方、中心花园的垃圾桶内的垃圾不得超过三分之二,垃圾桶每天清洗一次;
(2)小区内马路、走道、公共场地每天清扫、保洁两次,确保路面无杂物、集水现象;
(3)所有楼梯每周清洗一次;电表箱、电梯轿厢、楼梯扶手、消防箱、信箱、楼宇防盗门、通风窗玻璃等设备,每天抹一次,确保无卫生死角,达到__市物业管理示范小区的标准。
5、电梯管理
(1)操作人员必须持证上岗,经严格考核后才能上岗。
(2)操作人员必须按电梯运行管理规定、电梯安全操作管理规定,每天巡查并做好电梯运行记录以备检查。
(3)操作人员必须在上班前、下班后做好轿厢、机房清洁,每天用不锈钢水清洁一次电梯。
(4)定期进行电梯检修、维护工作并做好记录。
6、交通与车辆管理
(1)管理好报经公安交通部门批准的停车场地。
(2)买进并竖起各种交通警示牌(如限速5公里牌、禁鸣喇叭、单双行线牌等)
(3)在小区出口处设置减速杠,以保障老人小孩出行安全;
(4)临时停车有'临时停车证',并设有示意牌。车辆进出方便,管理有序有礼。
(5)汽车、摩托车进出做好车牌登记,进出时间登记,并严格按制度做好交接班记录,以防车辆被盗及事故发生后责任的划分;
(6)汽车、摩托车车主同管理处签订一份有关车辆事故(如被盗、刮花)赔偿合同书,此合同书在统一的车辆停放费条件下,设最低赔偿金额,车主如需提高赔偿金,则必须增加停车费,以便增加车管员对其特别对待,提供优质、高档服务。
7、绿化管理
(1)定期对绿地、树木进行淋水、修剪造型、施肥、杀虫养护;
(2)做到黄土不见天,一年四季繁花似锦,保障规定的绿化率;
(3)竖起各种保护绿地、树木的警示牌。
8、环保的管理
与有关部门联系,管好噪声、废气、防疫、防鼠、蚊、害虫等事项,定期喷射杀虫水,投放老鼠药;对打麻将、卡拉ok造成的噪声者进行合法的管理,为住用户创造一个安宁、融洽、文明的邻环境。
(二)日常的服务
在'业主至上,服务第一'的宗旨下,确保在接手该物业管理的二年内取得'全国城市物业管理示范小区'的称号,树立小区的名牌,起到保值、增值的经济效益。
1、办理业主入住手续
(1)业主入住前,对整个小区进行全面的'物业开荒'做到窗明几净;
(2)各种类型的表格齐备,场地干净,停车有序,钥匙摆放整齐,在隆重似节日、五彩缤纷、鲜花盛大气氛下,迎接业主的到来;
(3)凭业主购房发票、购房合同(复印件)、身份证等,填写好《入住登记表》和《装修登记表》,然后由管理员陪同业主开门对房屋进行验收并留下要求意见;
(4)验收手续完成后,缴有关各项管理服务费用;
(5)业主与物业管理公司签订《物业管理服务公约》,明确双方责、权、利,以便今后物业公司与业主相互督促;签订公约后业主领取房屋钥匙。
(6)管理员向业主讲解日后物业管理的应知应会的注意事项。
2、保安与消防服务
(1)本小区实行半封闭管理,保安24小时值班、巡逻,住(用)户凭出入证进出,装修施工人员凭施工人员出入卡出入,严格做好外访人员登记;
(2)设立监控中心,处理突发事故,确保小区安全、宁静。
(3)配合派出所做好出租屋、暂住人口登记管理工作;
(4)小区内杜绝吸毒、赌博、黄色等违法乱纪现象,一经发现,配合派出所严惩;
(5)保安员每隔四小时巡逻一遍楼宇(从一楼到天台),为确保保安员夜晚不偷懒,签到薄挂在每幢楼宇的天面,这样保安只有上到天面才能签到,把整幢楼宇所发生的问题一一记录下来;
(6)每季度或半年检查火隐、消防设备、防盗设施、防事故标志等,发现有过期、损坏的设备、设施应即时更换;
(7)门岗设雨伞送老弱病者到楼,设'雨天小心路滑'等提示标志。
(8)保安员以礼待人,给进出大门的司机敬礼,见到客人上、下车主动上前开门迎送。
(9)向住(
用)户分派报纸、电信等,接待来访者并指点引路;
(10)火灾、刑事和交通事故发生率不得超过1%。
3、管理处负责协助住用户办理如安装电话、有线电视、产权证、报户口、暂住证等手续。
第8篇 小区环境卫生管理实施控制规范
小区环境卫生管理实施控制规范
一、目的与适用范围
本规范规定了环境卫生管理实施的职责和方法,以保证环境卫生管理符合规范的要求。
适用于小区环境卫生管理的实施。
二、职责
服务质量管理部是环境卫生管理的归口管理部门,管理处负责环卫管理工作的具体实施。
三、实施规范
1、质管部组织环卫管理工作的实施
(1)制订环卫管理的人员指标、工具配置指标、检查标准;
(2)传达布置各项环卫专项工作(除四害等);
(3)定期组织检查环卫管理的执行情况;
(4)质管部按服务物资采购控制程序的要求采购必要的环卫物品。
2、管理处主任负责环卫工作的实施
(1)质管部制订的人员指标,分割区域安排保洁员进行清洁;
(2)每月发放环卫清洁工具及劳保用品;
(3)每天对各保洁区域进行抽检并记录在卫生情况检查表内,不合格情况记录在小区卫生检查不合格记录表内;
(4)清洁时间、标准视各小区具体情况确定。
(5)管理员每天将各区域保洁情况记录在小区卫生检查情况表,不合格情况记录在管理处卫生检查不合格记录表上。
(6)垃圾房清理(包括垃圾临时中转处)
- 每天清洗垃圾房或垃圾临时中转处;
- 每周喷药消毒一次。
3、化粪池等环卫设施清疏
(1)管理处负责化粪池等环卫设施,使用情况的巡查;
(2)化粪池清疏一般为每年一次;
(3)化粪池等清疏外委专业清洁公司进行。
4、管理处对所使用的环卫工具进行保管维护和维修:
(1)管理处安排维修工定期检修环卫工具(每月一次);
(2)每天用清洁剂、清水洗抹垃圾箱;
(3)每天洗桶后清洗洗桶池;
(4)每天由专人清理工具房一次(由管理员班长安排值班人员)。
5、文件和记录
(1)管理处环卫工作安排表;
(2)小区卫生情况检查表、小区卫生检查不合格记录、小区清洁工工作细则、小区卫生考核标准。
编制审核
批准生效日期
第9篇 小区项目入伙管理工作规范
住宅小区项目入伙管理工作
第一节前期准备
一、入伙前准备工作
1、小区竣工后,政府有关部门验收全部合格,消防系统须经消防局验收合格。
2、小区管理处有固定的管理用房,并达到使用功能。
3、小区内应保证水、电'二通',即拧开室内水龙头有水,打开电闸有电,电话、电视到户。
4、小区二次供水水质经防疫部门检疫合格。
5、住宅区内排水管道能正常使用,排水畅通无阻。
6、小区应保证有通畅的消防环形通道,区内道路没有建筑垃圾和泥土侵占路面。
7、小区应采用通透式围栏与外界隔离,实现封闭式管理。
8、小区内场地平整,无堆土,对于需分阶段竣工交付使用的在建工程,应采取围护等措施隔离。
9、小区内园林绿化应初步完成。
10、开发公司与业主签订的合同中对业主所承诺的项目全部兑现。
11、入伙前十五天向物业公司办理楼宇接管验收。在进行楼宇交接时,开发公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》中的质量保修部门必须是承建商。
12、设备接管验收前需移交资料。
13、入伙前十五天,开发公司发《入伙通知书》,在《入伙通知书》中附带物业公司的入伙流程及客户必须准备的资料明细。
14、与当地派出所确定小区及各栋各户门牌号。
15、与当地供电、供水、有线电视、电讯、燃气、等单位联系,尽可能做到在入伙当天就完成抄表到户及费用托收工作。
17、完成所有入伙资料的准备工作。
第二节入伙准备
二、入伙准备工作
1、物业管理处在入伙前1个月制定入伙工作计划,该计划中应明确:
(1)入伙时间。
(2)负责入伙工作的人员及其职责。
(3)入伙手续。
(4)入伙过程中使用的文件和表格。
2、入伙工作计划应由管理处主任批准,管理处应提前1个月向业主发出《入伙通知书》,并详细说明:
(1)需业主准备的证明材料。
(2)需业主填写的表格。
(3)办理入伙手续的程序。
3、办理入伙手续的工作现场将张贴入伙公告和明确的指示标识,并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导,以便于业主办理各项手续。
4、审核入伙必备资料,查验业主身份,签订《前期物业管理服务协议》、《业主公约》,发放《住户手册》、《装修指引》等有关资料。
5、发放入户门钥匙,引导和协助业主收楼,收集、整理收楼单并及时送达有关单位。
6、由管理员负责,回答业主提出的有关房屋装修的问题,发放装修资料并做好解释工作。
二、物业公司、管理处与开发公司、施工单位在入伙接待处联合办公,实行一条龙服务,先由开发公司为业主结清购楼手续,再由管理处办理入伙手续,同时向业主宣传解释《业主公约》、及有关管理规定等,做到热情接待,处理好新业主的投诉,做到件件事事有着落,有回音,尽最大努力使业主满意。
第10篇 滨海小区物业管理特点规范
滨海新城小区物业管理特点
1.1项目概况
'__滨海新城'座落于晋江市金井镇,是以资金和技术密集型的出口加工、台商投资和第三产业发达的商贸旅游的晋南出口加工区的重要生活基地,'__滨海新城'是金井镇第一个真正意义上的商品楼盘,其开发的目的是舒缓目前晋江市区无法提供规模化建设用地的困难,要求兼顾经济性、社会性、文化性和可持续性,为金井及周边地区创造一个洋溢着时代文化气息的、整体的宜人居住的生活环境,并参与建立良好的城市景观生态圈,表现人与自然和谐共处的城市建设理念,形成融居住、商业、商务及多种混合功能的理想社区,同时在晋江城市的沿海地带,缔造新的'类都心'生活空间,从而加强对周边市镇的号召力
'__滨海新城'占地面积约233278
第11篇 a小区外立面管理规范标准
a小区外立面管理规范标准
一.铝窗港式防护窗花样式规范标准
安装图例:
标准说明:
1.安装位置:只允许安装于铝窗窗户的内侧,固定于原铝窗支架框上;
2.材质要求:建议采用铝形材质的窗花材料,颜色须尽可能与原铝窗保持一致。
二.阳台隐形防护网样式规范标准
安装图例:
标准说明:
上下中空、弧形错层的阳台:受原有建筑设计的限制,不具备条件安装隐形防护网,该种规格的阳台可采用在栏杆玻璃内则安装铝条防撞栏、铝合门内侧安装不锈钢拉闸门解决安全与防盗的需求
结构方正规则的阳:
1.安装位置:只允许安装于阳台滴水线以内的位置,严禁使用任何向处扩张的支架进行安装;
2.材质要求:只允许使用φ3.0规格以下的钢丝绳材料,防护网的中间部位不允许安装任横杆。
三.阳台栏杆玻璃防撞栏样式规范标准
安装图例:
标准说明:
1.安装位置:安装于栏杆玻璃的内侧,只允许固定于原玻璃的铝合金边框上,往下不能越过第一条铝合金横杆,往上不能越过倒数第二条铝合金横杆;
2.材质要求:防撞栏使用的材质与颜色必须与原铝合金栏杆保持一致,严禁使用不锈钢或其它颜色的材料;
为防止攀爬,防撞栏框内的防撞条只允许垂直设置,中间不允许增加横杆。
四.铝合金推拉门安装不锈钢拉闸门样式规范标准
安装图例:
标准说明:
1.安装位置:只允许安装于铝合金推拉门的内侧,严禁改变原有铝合金推拉门的安装位置及门洞尺寸;
2.材质要求:只允许使用不锈钢材质的材料。
五.入户花园铝合金玻璃门改造样式规范标准
1.安装位置:改造后铝合金玻璃门的门框安装位置须与原来保持不变,不允许砌墙或以其它方式改变原有门洞的尺寸;
2.材质要求:只允许使用与原铝合金玻璃门相同材质及颜色的铝材和玻璃。
第12篇 新城小区财务管理内容规范
新城小区财务管理内容
财务管理工作模式、制度、预算、决算方式、内容
●工作模式
我司采取公司总部指导下的分散管理模式,强调分权基础上的集权,是一种集资金筹集、运用、回收与分配于一体,参与市场竞争,自下而上的多层决策的集权模式。此模式既能发挥集团母公司财务调控功能,激发各部门的积极性和创造性,又能有效控制经营者及各部门风险,有利于克服过分集权或分权的缺陷,有利于综合集权与分权的优势。
●管理成本费用的预算控制
我们将采用目前较流行的预算控制手法:对客户服务中心确定收入指标、支出总指标及分项指标后,确定部门年度利润指标,将年度利润指标完成情况与部门个人的奖金收入挂钩,同时将一定范围内支出审批权下放到管理处,实现管理处责、权、利的对等。
a、人工工资的控制:
可通过由于公司核定客户服务中心各层面人员配置的基数后,给管理处核定一个工资限额。管理层人员基本工资的级别调整由公司掌握,奖金与部门经营目标完成情况挂钩,而操作人员在下达工资限额指标后,在限额内对员工工资的调整按公司指导工资级别主要由部门决定,公司只把握总额度,并由财务部按月分解后,对额度执行情况进行监控。将操作层工资调整权下放后还有一个好处是,利于客户服务中心根据员工的实际工作能力和工作表现体现收入差距,激励员工,因为只有客户服务中心才最了解操作层员工的实际工作状态,而不是公司本部。
b、日常消耗品的控制
客户服务中心的日常消耗项目虽然繁杂,但有很多项目的支出是相对稳定的。在这条线上,我们可将它分成三块:第一块,客户服务中心基本配置方面,由于前面已有客户服务中心的相关人员核编,可在客户服务中心组建时,由公司根据人员编制确定服装、对讲机、办公设备、宿舍用具等基本配置后,一次性配置到位,同时根据小区的实际需要确定作业设备设施的配备。对这些相对固定的物料配备,由公司确定使用所限报,只对更新的需求进行监控;第二块,对支出相对稳定的保洁物料、公共水电、垃圾清运等项目,根据客户服务中心的实际情况确定支出限额后,将限额内的支出控制权下放,同时由财务部根据月度分解额度对客户服务中心实际消耗情况进行月度监控;第三块,不可预测成本的支出项目,对那些不可控成本支出或突发性成本支出,公司可仍按程序逐级审批监控。
c、成本控制的优劣势分析
成本费用预算控制的优势在于:
第一,由于经营效果与收入直接挂钩,利于形成全员关注经营效果的状态。公司的经营压力下传,客服经理必将会增强控制成本的责任心,并将成本控制的压力下传至班组和个人,从而促使客户服务中心形成更细化的部门内使用指标,从根本上挖掘潜力,堵塞漏洞。
第二,简化程序,提高公司运作效率,并将公司高层领导解放出来,集中精力思考公司发展大计。
第三,便于公司从宏观预测把握经营情况,对公司整体的经营状况做到心中有数。
可能的影响在于:
第一,权利下放后,管理失控的风险。由于公司在去年建立了较完善的供应商体系,一切支出结算仍在公司进行,客户服务中心权力只在于物料使用并无现金流动,同时,由财务部进行月度监控是可以避免这种风险的。
第二,客户服务中心偏重对经营的控制,影响管理品质。物业管理作为服务性行业,管理品质是极为重要的基础,为避免管理品质的影响,我们可以采用通过对品质评定进行量化后,与经营效果再进行一定程度的挂钩,实行综合评价。迫使管理者在经营管理与品质管理两者间进行权衡,寻求适宜的均衡点。以此达到社会效益、环境效益和经济效益的三效统一。
第13篇 小区物业服务管理方式规范
住宅小区物业服务管理方式
第一节管理原则
1、超越需求原则:以业主需求为导向,并适度超越业主需求,推陈出新,提供业主心理预期的酒店式尊崇服务。
2、品牌管理原则:基于开发商的开发理念,围绕创新的'尊贵生活,星级服务'模式定位,组织提供高标准、高品位、全方位酒店式管理服务,辅以言之有物的形象工程和品牌战略,共同打造开发商的地产品牌。
3、阳光服务原则:十大阳光服务
服务态度-----热情 服务技能-----娴熟
服务效率-----快捷 服务效果-----满意
服务程序-----规范 服务制度-----健全
服务收费-----透明 服务设备-----完好
服务层次-----丰富 服务项目-----齐全
4、业主参与原则:引导业主正面参与物业管理,把国家制定的'业主自治与专业化管理相结合'的物业管理原则落到实处。
第二节管理措施
措施之一:治安管理确立'三防'结合的方式,确保小区内的安全
'三防'结合即是人防、物防、技防相结合。'人防'上实施阶梯式快速推进体系,由管理处统一指挥调度,强调多重结合,即流动岗、固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合。物防上充分发挥小区安防配套设施的作用,提高防范能力。在'人防为主、技防为辅'前提下,运用御景园智能化安保设施,如监控系统等,结合管理处的统一管理、快速调度,确保治安防范万无一失。
措施之二:对消防、工程、保安、清洁、环境美化等方面实施三化管理
制度化:完善内部管理机制,要求管理人员必须明确:唯有制度管人,才能使各项工作得到高效运转。执行保安、保洁、绿化、水电等各岗位规章制度和运行图表,并由质检人员严格监督检查落实情况,做到日有检查,月有总结,形成了'检查-整改-提高'的有效监督机制,从而确保公司政令畅通,执行力得到了很好的贯彻。
标准化:制定各部门(如保洁、保安、绿化、工程等)工作流程和考核办法,要求一线员工严格按照制定的各项工作标准开展服务活动。另一方面,针对不同物业项目的特点和性质,采用人工作业和机械作业相结合的方式努力提高服务质量和工作效率。
专业化:重视管理人才的培养,要求管理人员(尤其是中层以上管理人员)必须不断提高自身综合素质(如心理素质、专业知识和其他学科知识)和实际解决问题的能力。
措施之三:超前性、全方位地实行尊贵服务
在小区提供超前性、全方位的酒店式物业管理服务,让业主充分享受尊贵、安全的物业管理服务。一方面加强规范员工的服务行为、服务意识,一方面超前挖掘业主的潜在需求,通过组建专业联盟,运用凤凰会作为平台,分别在客户购房期、业主装修期、业主入住期为其提供超前性、全方位的酒店式物业管理服务。从业主(客户)的家居生活、商务(旅行)活动等方面,向业主(客户)提供相关服务,满足业主深层次的物质和精神需要,业主想到的我们一定要做到,住户没想到的我们已想到并且做到。
●'零干扰'服务模式
在日常物业管理服务中,不论是在绿化养护、日常维保,小区保安防卫等基本服务,还是在全套的物管增值服务方面,都是以不打扰业主的日常生活为准则,让业主充分享受属于自我空间的惬意和坦然。
● 提供'全方位的尊贵服务'。
通过问卷调查,了解业主所需服务项目,为住宅区业主量身定做地设计其所需服务项目,以客户服务中心为窗口,专业联盟、凤凰会为服务平台,按业主需求适时提供相关服务。例如:室内清洁服务、送洗衣服务、叫车服务、订报服务、代订牛奶、代找佣工保姆服务、室内设施设备维修、室内植物摆放养护服务、物业租赁、生日/节日祝贺、老人慰问、健康检查、超值会所服务等。
第三节管理目标
序号指标 名称标准测算 依据主要措施
1公共场所设施
保洁率98%安排、实施保洁的公共场所、设施/公共场所、设施总计×100%1、明确保洁员岗位职责、作业流程、作业频率、责任质量要求细致严格,保洁覆盖率达到100%;
2、每日清洁、休息日、休息时间为重点保洁;
2清洁保洁率100%以工作计算,记录及监督抽查合格率及纠正质检记录为依据1、保洁员责任区明确,工作质量要求具体、严格,有考核、有奖罚;
2、保洁员监督机制健全。
3室外绿化完好率94%完好绿化带/总绿化面积×100%1、绿化制度、工作计划、整改行之有效且有执行力度;
2、保安人员负责环境保护,管理人员及时发现绿化问题,静态提示小区人员爱护环境。
4火灾发
生率0以辖区公安消防部门记录为依据1、培训一批有较好素质和经验的巡查人员,及时发现火灾隐患;
2、管理到位,合理使用设施、设备等;
3、分层分责任经常性检查消防安全,提示注意防火。
5小区治安案件发生率0以辖区公安部门记录为依据1、实行24小时保安巡查制度,分应急、中速、慢速巡查,24小时报警中心落实各岗位责任区域,以保证小区事内人身财产安全。
6小区刑事案件发生率0以辖区公安部门记录为依据1、实行24小时保安巡查制度,建立应急预案,24小时报警中心落实各岗位责任区域,以保证小区内人身安全。
7公共用房完好率98%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)/总建筑面积×100%1、建立经常性检查制度;
2、每半年进行一次全面分项检修;
8房屋零修急修及时率98%及时维修次数/应计报维修次数×100%1、人力配备充足;
2、岗位培训、服务意识培训到位;
3、技术人员有过硬的技术水平;
4、强化回访制度、考核制度和奖罚制度。
9道路完好及使用率95%完好道路总面积/规划道路总面积×100%1、严格公共设施管理养护制度,治安管理员加强巡查和疏导;
2、及时整改修补损坏路面。
10违章占道处理及时率95%及时有效处理次数/应计处理占道车辆次数×100%1、对违章占道车辆协调处理;
2、安排人员疏导交通。
11化粪池,雨、污水井完好率95%完好化粪池,雨、污水井数量/化粪池、雨、污水井总数量×100%1、每日记录检查情况,发现问题,立即疏通处理;
2、化粪池每半年清理一次;
3、雨水井、污水井每一年全面检修一次。
1
2排水管、明暗沟完好率95%完好排水管、明暗沟长度/排水管、明暗沟总长度×100%1、每日记录检查情况,发现问题立即设计施工方案,疏通处理;
2、每半年进行一次全面检修。
13照明灯及疏散灯完好率95%完好照明灯疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量×100%1、每日记录检查情况及时更换检修;
2、每日全面检查检修一次;
3、水电工配合保洁员保持照明洁净。
14停车场完好率95%完好的设备设施/停车场设施设备总计×100%1、停车场设施设备正常运行,技术人员检修,确保安全有效;
2、停车场疏导有序,无阻碍交通。
15消防设施设备完好率100%完好的消防设备/消防设备总数×100%指定机电设备及公用设施管理员维护,实行巡查制度,建立文件记录,并由维修主管监督执行,以确保消防设施、设备完好无损、正常。
16维修工程质量合格率100%维修合格工程项次/维修工程项次×100%1、建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度;
2、拥有一批有较高技术水平的维修队伍。
17投诉处理率95%处理的有效投诉/有效投诉×100%1、做好各项管理工作,创建优美、完善的小区事管理机制;
2、提高员工素质,强化服务意识;
3、发生问题,及时处理,为委托方排忧解难;
4、做好解释工作与回访制度落实。
18业主对物业管理满意率95%对管理满意业主人数/参加评议人数×100%1、科学和规范的管理手段相结合,编制无管理漏洞的管理网络;
2、加强重点部门的走访,重点解决问题;
3、以优良的敬业精神不断改善工作,赢得委托方的支持。
19收费
及时率95%实际收取业主户数/总业主户数1、收费任务分解到管理人员身上,纳入考核;
2、主动上门收取,将经过催收仍不交管理费的用户姓名公诸于众。
第四节管理服务质量标准
1、房屋管理
1.1 按有关法规政策规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务。
1.2 房屋外观完好、整洁,外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。
1.3 对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。
1.4 房屋装修符合规定,有御景园装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料,有日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。
1.5 主出口设建筑、道路平面分布图。小区内各路口、栋及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。
2、设施设备维修养护
2.1 共用设施设备运行正常,维护良好,无事故隐患;有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。
2.2 急修报修15分钟内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场;回访率100%以上。
2.3 水、电、消防、监控等设备运行人员技能熟练;严格执行操作规程;定期进行消防演习,消防器材可随时启用。
2.4 道路、停车场平整通畅,交通标志齐全规范。
2.5 公共照明设备完好率98%以上,按规定时间定时开关。
2.6 维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。
2.7 对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
2.8 办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。
2.9 各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
2.10 停水、停电在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。
3、公共秩序维护
3.1 出入口24小时值班,7:00-23:00立岗值班。
3.2 对小区重点部位每小时巡查一次。
3.3 中央监控室24小时实施监控。
3.4 应对小区公共娱乐设施、水池、设备房等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。
3.5 进出小区的车辆实施登记管理,并引导车辆出入,有序停放车辆(含非机动车)。
3.6 进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理;对可疑人员作盘问、登记管理;对访客指引行走路径。
3.7 火灾、水浸、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案(每年预演一次)。
4、保洁服务
4.1小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁:前期装修阶段在8:00-18:00时间段;入住阶段在6:00-18:00时间段。
4.1.1 小区公共场所、公共绿地、主次干道(计划保洁)
(1)公共绿地、信报箱 1次/天清理
(2)主次干道2次/天清扫
(3)雕塑小品 2次/周擦拭
(4)标识、宣传栏1次/周擦拭
(5)水池、沟、1次/周清理
(4)公共场所 2次/天清扫
4.2 垃圾的处理与收集
4.2.1 根据物业实际合理布设垃圾桶,垃圾袋装并进行垃圾分类收集;
4.2.2 垃圾每日收集2次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;
4.2.3 垃圾中转站每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀;有效控制蝇、蚊等害虫孳生;
4.2.4 垃圾桶每日清理,定期清洗,保持洁净。
4.3排水、排污管道畅通
4.3.1 小区内公共雨、污水管道1次/年 全面疏通
4.3.2 雨、污水井、沙井1次/月检查(并视检查情况进行及时清掏)
4.3.3 化粪池1次/月检查2次/年清掏
> 4.5 无饲养家禽、家畜,饲养宠物遵守《业主公约》之约定。
4.5.1 饲养宠物必须符合相关规定;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
4.6 建立消杀工作管理制度,根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物
5、绿化养护管理
5.1 草坪保持平整,高度不应超过10公分,超过时应及时进行修剪。
5.2 草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。
5.3 花草树木无枯死,发现死树应在一周内清除,并适时补种。
5.4 绿篱超过平齐线12公分时应进行修剪;绿篱根部无死枝枯叶及杂物,当天清除修剪废弃物。
5.5 造型树木应根据树木品种生长情况,及时修剪整形,观赏效果良好。
5.6 根据季节气候状况,适时浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。
5.7 适时组织防风暴,预防病虫害。
第14篇 小区物业人员选拔和培训管理规范
小区物业人员的选拔和培训管理
(一)人员选拔
根据本小区的特点及所需的服务要求,适应今后的管理及服务水平,所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位,向社会公开招聘具有专业水平的,实践管理经验丰富的,善于协调各种人际关系的高素质人才。
职务要求
主任(项目经理)从业两年以上,具有大型物业管理企业同职位两年以上的工作经验,大专以上学历,年轻富有干劲及团队协作精神,物业管理专业
管理员大专以上学历,一年以上工作经验,同职位工作一年以上,对物业管理有深刻的认识及丰富的实践工作经验
保安员高中以上学历,退伍军人或持保安证,在物业管理行业一年以上工作经验
其他工作人员持相关上岗证件,具相关工作经验
(二)培训目标及方式
为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势,我公司将严格选聘人员,所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位,除公开向社会招聘具有专业水平的,实践管理经验丰富的,善于协调各种人际关系,高素质、高效、精干的人员外,还必须定期组织理论学习培训,管理处并同时进行必要的培训工作技能训练,务求使其能日常管理事物的工作。
公司会采取集中与分工种培训,将内部培训与外部培训相结合,造就房屋管理,电脑与档案管理,治安管理,消防管理,水电管理,财务管理,与经营活动等专业的人才,建立高素质的管理服务队伍,有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识,使其能于理论中实践实质管理工作。
(三)培训计划及内容
1、管理处全体员工培训
(1)委托方、管理公司及物业情况的简介(包括人事结构和组织)
(2)管理员工礼仪及行为规范
(3)员工守则、行为及纪律
(4)物业管理基础知识
(5)物业保安措施及辅助巡逻设备
(6)物业设施的类型及应用
(7)管理服务的目的及重要性
(8)防火知识、消防装置及使用
(9)各项应急预案及实际操作培训
(10)紧急事件处理程序:如水管爆裂、火警应变、电力故障、煤气泄露、雷暴及台风、理业主投诉及投诉处理程序。
2.物业管理人员专业培训
(1)管理员的职责
(2)物业移交单元的程序
(3)清洁知识的介绍
(4)物业管理法规的介绍
(5)二次装修的监控及管理
(6)物业范围内巡视规程
(7)紧急事故处理程序
3、保安人员专业培训
(1)保安人员的职责
(2)保安工作的基本概念
(3)物业安全防范与管理
(4)消防安全防范与管理
(5)车辆管理与停车管理
(6)日常巡视及夜间防范管理规程
(7)二次装修的监控及管理规程
(8)治安消防等突发事件处理
(9)步操体能训练及消防演习
(10)事件记录规程
4、工程人员专业培训
(1)工程人员的职责
(2)各施工单位监督检查规程
(3)机电维护的措施及程序
(4)物业设施设备运作流程
(5)维修工具维护及保管
(6)设施设备维修保养规程
(7)物业设施的操作流程
(8)突发事件处理程序等
5、清洁绿化工专业培训
(1)本岗位规章制度及岗位责任制
(2)文明礼貌用语及行为道德规范
(3)不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范
(4)清洁用品的使用规范及安全操作事项
(5)不同绿化品种管理养护的标准
(6)常见病虫害及防治
(7)喷洒农药杀虫安全操作
(8)常用农药的稀释配置
(四)培训考核
为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。
第15篇 某小区物业管理员工作规范
小区物业管理员工作规范
一、每日工作
1、巡视所管理的宅区,巡视内容为:
(1)、检查住宅区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修、墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、有无乱摆摊贩)
(2)、住宅区是否有不安全隐患(房屋是否出现破损、消防通道是否被堵、输电线路是否完好、有无乱拉乱搭、有无可疑人员活动)
(3)、住宅区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏、房前屋后和公共场所有无乱仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有无乱停放车辆、乱晾晒衣物、有无影响正常休息的噪声源)
(4)、基础设施是否完整(道路有无损坏、室外上下水道是否畅通、有无渗漏、路口及其它实施有无损坏)
2、经营性房租、管理费、各项规费的收缴;
3、接待住户、租户来访和处理有关房产的投诉;
4、编报和房屋保养、维修计划工作,验收修缮质量;
5、做好工作日记、整理内务。
二、一周工作
1、走访租、住户,了解情况、听取意见、及时处理;
2、初审租、住户装修申请、并报上级审批;
3、检查每栋楼宇及公共设施是否完好,发现问题应及时上报并协助处理;
三、一月工作
1、执行本月保养维修计划,编报下月保养维修计划;
2、编报房屋租金、管理费和各项规费收缴报表;
3、整理房屋管理资料、档案,对发生异动的做出修改、
4、与有关单位联系、交换情况,如有情况须用书面报告反映;
四、一季工作
1、检查住宅区消防设施是否完整无缺、能否正常使用,发现问题及时处理及上报;
2、清理房租、管理费和各项规费收缴情况、并编报季度报表,清查是否有错收、漏收,采取措施对拖欠费用进行追缴;
3、编报本季度维修保养报告及季度工作计划;
五、一年工作
1、本年度所做工作进行自我总结并报主管经理考评;
2、编报年度房租、管理费和各项规费收缴报告;
3、编报下年度维修保养计划、制订下年度工作计划。
