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是什么
小区维修服务工作规程是为确保居民生活环境的安全、舒适和便利，规范小区内设施设备的日常维护、故障处理和应急响应而制定的一套操作指南。它涵盖了从问题识别、报告、评估到修复的全过程，旨在提高工作效率，减少对居民生活的影响，同时保障维修工作的质量和安全。
模板
1. 问题识别与报告
- 居民发现设施损坏或故障时，应通过电话、物业app或服务台及时上报。
- 物业人员接到报告后，需详细记录问题描述、位置和时间，并分配工单编号。
2. 现场评估与优先级确定
- 维修人员接收到工单后，迅速前往现场进行初步评估，判断问题严重程度。
- 根据问题性质和影响范围，确定维修的紧急程度，优先处理影响公共安全和居民生活的事项。
3. 维修执行
- 制定维修方案，包括所需材料、工具和预计耗时。
- 在不影响其他居民的前提下，开始维修工作，确保作业区域安全，避免二次损害。
4. 质量控制与验收
- 完成维修后，检查工作质量，确保设施恢复正常功能。
- 邀请居民或物业代表进行验收，确认问题已解决。
5. 记录与反馈
- 记录维修过程，更新工单状态，归档相关文档。
- 向居民反馈维修结果，收集意见，持续改进服务。
6. 预防性维护
- 定期进行设施巡检，预防潜在问题。
- 对高磨损部位进行定期保养，延长设施使用寿命。
7. 应急响应
- 设立24小时应急热线，快速响应突发情况。
- 对重大故障，启动应急预案，协调多方资源，尽快恢复秩序。
标准
1. 效率标准：一般维修问题应在24小时内解决，紧急情况应在1小时内响应。
2. 质量标准：维修工作必须达到或超过设施原有的功能和外观标准。
3. 安全标准：维修过程中遵守安全操作规程，无事故记录。
4. 满意度标准：居民对维修服务的满意度需达到90%以上。
5. 沟通标准：维修人员需保持良好的沟通，确保信息准确传递，居民知情权得到保障。
6. 记录完整性：所有维修活动应有完整记录，包括问题描述、处理过程、材料消耗等。
7. 成本控制：维修成本需在预算范围内，合理利用资源。
通过上述规程，我们期望实现高效、专业、安全的小区维修服务，为居民创造一个宜居的生活环境。每个环节都应严格遵循标准，确保服务质量，同时也鼓励居民参与，共同维护小区的美好。
小区维修服务工作规程范文
第1篇 小区维修服务工作规程
小区维修服务工作规程
(三)
1.0目的为顾客提供及时满意的有偿和无偿服务,保证维修服务的质量。
2. 0适用范围适用公司管辖的各物业小区工程部对顾客提供的有偿和无偿维修服务。
3．0职责
3.1 物服中心主任负责督导工程部维修服务工作的开展。
3.2 工程部主管负责维修服务工作组织和指导,负责定期回访工作。
3.3 工程部领班和技工维修服务工作的实施。
3.4 客服中心负责维修服务工作的接报修和定期回访工作。
4. 0工作程序
4.1 基本要求
4.1.1 实行全年365天24小时接受顾客报修,报修电话__ __ __ __ __ __ __ __
4.1.2 工程人员按公司规定统一着装,佩戴胸牌,仪表仪容整洁端庄,持证上岗;
4.1.3 接待顾客报修时应态度和蔼,用语规范、耐心热情;
4.1.4 应做到《维修(服务)》填写准确、齐全,及时落实任务。
4.2 维修服务项目和服务标准
4.2.1 服务态度,热情、谦虚、使用文明用语。
4.2.2 上门时间,接到维修要求,到目的地不超过25分钟,如暂没有此项维修人员,应向住户解释,再约定时间。
4.2.3 提供维修材料,向顾客提供合格有效的所需材料。
4.2.4 维修服务时间,视工艺复杂情况而定,一般不超过8小时,最多不超过72时,如超出上述时间,应向住户说明原因。
4.2.5 服务对象满意率,应达到98%。,对不满意的应尽快组织二次维修,使顾客满意。
4.2.6 洗脸盆、洗菜盆漏水维修,应达到原先标准,经反复试用,不漏水,服务对象满意,此项修不超过1小时。
4.2.7 洗菜盆漏水,接头、阀门、软管应按原标准安装,维修时间不超1小时。
4.2.8 洗脸盆、洗菜盆堵塞,达到畅通标准,对切口处的修补应尽力恢复原样,修时间不超过4小时。
4.2.9 浴缸堵塞及漏水,达到畅通,对切口处的修补尽力恢复原样,经反复使用达到畅通、不漏水,维修时间不超过4小时。
4.2.1 0维修墙内水管,应摸准管路,打墙时尽量少破坏磁片,维修完毕后外观应恢复原样,做到工完场清,维修时间不超过72小时。
4.2.1 1修理电器,使电器能达到正常使用,保持原有外观,试用效果使住户满意,小维修不超过2小时,较难的不超过72小时。
4.2.1 2疏通马桶,使之相当畅通,即使往马桶里扔少许报纸团也不影响畅通,维修时间不超过2小时,严重堵塞除外,如马桶内掉进梳子、香皂、洗发水瓶等。
4.2.1 3疏通地漏,使之相当畅通,并对切口恢复原样,清出异物须清理,维修时间不超过4小时。
4.3 维修服务接待
4.4.1 电话报修,顾客电话(电话响三次前接听)或前来物服中心申报维修服务项目时,客服中心人员应礼貌询问并记录申报项目,及时详细做好来电来访登记表,填写《服务作业单》,通知工程部人员按时上门提供维修服务;
4.4.2 顾客在现场直接向工程部人员报修时,需临时紧急处理的工程维修项目,工程部人员需先报工程部主管和客服中心登记方可维修,维修工作结束后,需及时回物服中心填写《服务作业单》请顾客确认签名。
4.4 上门维修服务
4.4.1 工程部人员接到《服务作业单》后,应携带《服务作业单》、对讲机、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需更换的器材料或零部件,按预约时间,赶赴需要维修服务的现场。
4.4.2 工程部人员抵达门口后,应礼貌按门铃(或轻声敲门三下),如几次后无应答,需填写请求再次预约上门维修(服务),粘贴在顾客房门的显眼处。
4.4.3 入室后,工程人员勘察、检测后,将判断结果告知顾客,并与顾客确认需要维修服务的项目和有关收费标准,经顾客确认后方可实施维修服务。
4.4 .4维修服务时,如需移动居室内的物件时,应征得顾客同意后方可移动,作业完成后应移到原处。
4.4 .5作业完成后,工程人员应主动及时清理、清扫作业现场,将维修工具放入工具箱,并将作业时产生的污物及杂物用布垫包好带离现场,按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。
4.5 有偿维修服务收费标准
4.5 .1有偿维修服务收费标准以物业管理条例结合当地物业管理法规,经物业所在地物价管理部门核准或备案的价格,或与小区业主委员会签定的物业管理合同中规定的收费标准为准。
4.5 .2有偿维修服务收费时,应由财务人员开具发票,并在发票上注明材料、人工费用。
4.5 .3由于维修质量原因,导致顾客损失,应按实赔偿,导致重复维修,不再另行收费。
第2篇 小区给排水系统维修保养规程-7
小区给排水系统维修保养规程7
1目的
规范给排水设施设备维修保养工作,确保给排水设施(备)各项性能完好。
2适用范围
适用于公司管辖范围内给排水系统的维修保养及其出现故障时的维修。(本规程所指给排水系统指给排水用的设备、管网、电气、仪表等设施。)
3职责
3.1小区维修组主管负责编制《给排水系统维护保养计划》并组织实施。
3.2给排水维修工负责给排水系统设施设备的维修以及维护保养。
3.3维修中心负责组织实施给排水系统的中修或大修。
4操作要点
4.1《给排水系统维护保养计划》的制定与实施
4.1.1影响因素
制订《给排水系统维护保养计划》应考虑以下影响因素:
a)给排水设施(备)使用的频度;
b)给排水设施(备)运行状况(故障隐患);
c)合理的时间。
4.1.2维修组组长每年12月制订下年度的《给排水系统维护保养计划》,并按运行情况制订中修、大修计划,上报维修中心和工程技术部审批。
4.1.3小区维修组按计划组织给排水系统日常的维护保养。
4.1.4维修中心负责中修以上给排水系统维护保养计划的组织实施。
4.2给排水设施(备)维护保养要求
4.2.1水泵维修按《6.4水泵维护保养规程》进行。
4.2.2水池、水箱的维护保养按《6.7水池、水箱管理规定》进行。
4.2.3给排水管网的维护保养
4.2.3.1所有给排水管道应无渗漏、无堵塞、无断裂,紧固正常,闸阀开启灵活,关闭严密;雨污水窨井盖、排水沟盖板(或侧面排水的栏栅)无破损或失少。
4.2.3.2维修组长每月不少于一次按计划安排对管网及闸阀的完好情况组织检查,发现问题及时组织维修或更换,若本组无能力实施维修,应及时报维修中心,按维修管理规范予以解决。
4.2.3.3维修组长应组织力量每年不少于一次对本小区的管道及闸阀补漆和添加润滑油;每月不少于一次对管网进行保洁和相关标识的维护。
4.2.4维修中心和工程技术部对小区给排水系统维护保养计划审核批准后,应加强对实施情况的监督和管理。
4.3给排水设施设备故障的维修
4.3.1供水泵出现故障时,管道工应马上启用备用泵,然后立即组织维修。
4.3.2排污泵出现故障时,首先检查故障原因,如是控制回路出现故障,通知强电班,如是水泵故障,视情况更换水泵。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅等,立即疏通。
4.3.3供水管网出现故障,发生泄漏等影响正常供水,管道工立即关闭总阀,及时通知有关人员抢修,服务中心并做好受影响用户的解释工作。
4.3.4给排水设备故障一般不超过8小时,若在8小时内无法解决的重要部位故障,应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处限期解决。对突发性故障解决后须填写《事故报告》上报公司。
5相关文件
《6.4水泵维护保养规程》
《6.7水池、水箱管理规定》
6记录
事故报告
第3篇 _z花园小区水泵维修保养规程
花园小区水泵维修保养规程
1.0目的
确保本花园给、排水的充分有效和可靠。
2.0适用范围
所有水泵。
3.0管理职责
3.1工作负责人:工程主管。
3.2值班人员负责水泵的日常巡查工作。
4.0内容
4.1日巡查
值班人员每天应巡视水泵房不少于两次,检查各种设备设施运行是否正常;排污泵是否处在自动状态,各水箱水位是否随时处于设定的高低水位之间;以确保本小区的正常的给、排水。
4.2月检查
各传动部位、轴承等补充润滑油;水泵盘根良好,泵体无渗水,泵轴渗水量正常。转动灵活无卡阻,泵轴与电机在同一中心线,机座紧固。螺丝无锈蚀现象;电机电流正常,控制柜各继电器无异常响声,交流接触器触点无严重灼伤,各接线端紧固,无过热、烧焦现象。
4.3年度保养
根据季度检查及设备实际的运转状况,制定水泵具体的保养计划。
4.3.1水泵运行应无异常响声,否则应解体水泵或电机,将轴承清洗干净,检查轴向、径向间隙是否符合要求,如间隙过大或异常磨损时应更换,如正常则吹干油污后加入轴承专用油。
4.3.2更换水泵盘根或水封,使水泵渗水量减至最小。
4.3.3生活、消防水泵安装时,务必保证水泵与电机的同心度,避免水泵运行中产生异常振动。
4.3.4外观整洁,名牌清晰,各部件紧固,联轴器及保护罩完好;接地良好,接地线牢固可靠。
4.3.5阀门开、关灵活无卡阻现象,关闭严密,内外无漏水;阀体、手柄完好,阀杆润滑良好,外观整洁;单向阀动作灵活,无漏水;压力表指针灵活,指示准确,表盘清晰,表阀及接头无渗水,每年需拆下压力表,除掉弯管里面的锈水后重新装上。
4.3.6控制柜内各连接线无异常,各元件完好,拆下主接触器灭弧罩检查主触点情况,若烧蚀严重应更换触点或接触器;重新校准星三角切换时间;柜内除尘;所有接线点重新紧固;测量一、二次线路及出线绝缘电阻,绝缘电阻应>0.5mω。重新紧固;测量一、二次线路及出线绝缘电阻,绝缘电阻应>0.5mω。
4.3.7保养完成后启动电机,观察电机电流、压力表指示、水泵轴承温度、运行电流均应正常,水泵运行平稳无震动。
4.3.8污水泵保养时应从止回阀处拆开,将污水泵拿到地面进行清理,检测绝缘,绝缘电阻达不到要求时应解体,更换冷却油(加入变压器油或白矿油),检查水封及油封,必要时更换;检查引出电缆性能及其密封性,必要时更换,必要时应进行绕组烘干处理;清理污水泵水位控制器,检查干簧管及电缆。
4.3.9检查保养均必须认真填写记录,交部门主管确认后存档。
4.3.10对于消防水泵,每月应进行一次控制柜与系统的联动试验,确保能随时可靠的投入运行。水泵的运行试验,由相关主管人员根据系统水压具体确定运行时间,应保证对管路不造成威肋,必要时应对系统泄压后进行。
第4篇 物业小区发电机维修保养工作规程制度
物业小区发电机维修保养工作规程
1.0目的
保障发电机处于良好的工作备用状态,确保发电机在停电后能及时正常提供应急电源。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的发电机组维修保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责发电机组维修保养计划的制定、组织和督导。
3.2工程部领班负责发电机组维修保养工作的组织和实施。
3.3工程部技工负责发电机组维修保养工作的实施。
4.0工作程序
4.1每半个月应使备用柴油发电机试运行一次,试运行时间为10-15分钟,做好试运行记录。
4.2关闭电机组的输出自动空气开关,把发电机控制屏上的选择开关置于手动停止位置。
4.3查启动电瓶液位,电解液应高出极板10-15毫米,不足加蒸馏水补齐。拆下电瓶线夹,在苏打溶液中浸过并擦干净,涂上凡士林,然后紧固其接线螺丝,并测试电瓶电压(dc24v)。
4.4电机组运行250小时后,更换机油滤清器、燃油滤清器和水滤清器。
4.5换燃油滤清器后,应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量,固定的螺丝有无松动,然后进行手动泵油,排除油路中的空气。
4.6电机组运行250小时后,拆下空气滤清器,用汽油清洗并除尘,太阳晒后再装上。发电机组运行500小时后,更换空气滤清器。
4.7查机油的油质,如浑浊有变质应进行更换。检查机油油位应在油尺高线位置,不够则加补。发电机组运行250小时后,更换机油。
4.8查冷却水箱中的水位,水箱水应在水盖下50毫米,不够则加补 。发电机组运行250小时后,更换水箱中的冷却水,换水后加dca60l防锈水。
4.9检查发电机组有无漏油、漏水现象,搞好机组清洁。
第5篇 物业小区供水设备运行和维修保养工作规程制度
物业小区供水设备运行和维修保养工作规程
1.0目的
对供水系统设备进行有效的运行管理和维修保养工作,减少故障的发生,确保为顾客提供不受污染符合卫生标准的生活和工作用水。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的供水系统设备的运行及维修保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责供水设备运行和维修保养工作的计划、组织和督导工作。
3.2工程部领班负责供水设备运行和维修保养工作的安排和实施工作。
3.3工程部技工负责供水设备运行和维修保养工作的实施和记录工作。
4.0工作程序
4.1水泵运行工作规程
4.1.1启动泵前检查
4.1.1.1手动检查,用手转动联轴器,感觉是否灵活、是否均匀、有无受阻和异常声响;
4.1.1.2轴承检查,检查轴承中润滑脂或润滑是否清洁、适量,油位是否符合标准线;
4.1.1.3阀门检查,吸水管侧阀门及出水管侧阀门是否全开;
4.1.1.4仪表检查,电流表、电压表是否处在合适位置,压力表等是否正常;
4.1.1.5外部条件检查,供配电设备、电动机是否完好,周围环境是否正常;
4.1.1.6排除空气,将排空阀打开,观察流水中无空气冒出后,再关闭排空阀。
4.1.1.7阀门操作
a、开关阀门需根据方向均匀用力,关闭阀门后要回转半圈以防卡死;
b、用工具开关阀门需使用相应规格工具,以防过力损坏阀门。
4.2水泵运行检查规程
4.2.1察看仪表,水泵、电机,水压力表、电流表、电压表直接反映了水泵是否正常工作,对每一个水泵来说,都有自己固定的压力、电流、电压的额定值。检查时如果超过额定值或水表压力不在标准范围变化,要仔细检查异常原因。
4.2.2声响和振动,水泵电机在正常运行时,机组应该平稳、声音应该正常,连续而不间断。如发生不正常的噪声或振动,原因很多,要仔细查找声响与振动的具体部位及产生的原因,需及时排除。
4.2.3注意温升,泵与电动机轴承温升一般不得超过周围温度35℃;最高不超过75℃,如感到烫手,就要停车检查。
4.2.4观察滴水,填料函处一般以每分钟10滴左右速度滴水,如果填料处发热不滴水,说明填料压得太紧,应将压盖放松;如果填料处漏水太多或进气,说明太松,则可将填料再旋紧些。
4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球阀正常工作,运行中应该注意变频控制的供水系统中,水泵能否正常切换运行。
4.3水池、水箱清洗规程
4.3.1通知,
4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒计划实施前两天通知物服中心。
4.3.1.2物服中心在计划实施前24小时出停水告示,通知顾客。
4.3.2放水,为确保用户的正常供水,水池放水工作必须提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小时进行(具体时间可视水池大小确定),并记录开始放水时间和结束放水时间。
4.3.3二次供水清洗、消毒程序
4.3.3.1工具用具的准备:扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明灯具、潜水泵等。
4.3.3.2安全须知
a、电源:水池内作业光源要用36v以下安全电压工作照明,最好用手电、应急灯,三相水泵要装有漏电开关。
b、缺氧:有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通极差,可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风,约3小时通风时间。
c、注意事项:在清洗水池的过程中,消毒人员须带防护眼镜和口罩,如在水池内感到身体不适,产生头晕、眼睛酸通、心闷、气紧,要马上离开水池,用
4.4水池、水箱维护规程
4.4.1每半年清洗水池一次;每半年检查或更换水池管道过滤网。
4.4.2每周清扫水池顶面,水箱及连接设备上的尘土。
4.4.3每年更换水池进水阀门密封填料(盘根)。
4.4.4每年对水池防虫网,水池盖及消防水箱盖刷漆一次。
4.4.5认真做好维修保养记录。
4.5取水样送检程序
4.5.1水样抽取及送检工作由机电工程师完成。
4.5.2水样抽取地点应从底层水池和顶水龙头各抽样一支。
4.5.3盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶,盛容量为500毫升的水,并在瓶外贴上送样单位及送样日期。
4.5.4在取水样的当天应交客户中心人员将水样送至卫生防疫站受检,并负责取回《卫生检测结果报告单》交物服中心文件管理员存档。
4.5.5如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时,应由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要时请卫生防疫部门派人监督全过程,直至检测合格为止。
4.5.6认真做好维修保养记录。
第6篇 小区业主家庭维修管理规程及细节要求
小区业主家庭维修管理规程及细节要求
1.0目的
制定物业小区业主家庭维修标准作业规程,为业主提供优越的居家环境。
2.0适用范围
适用于管理处所辖小区的所有业主的家庭维修。
3.0职责
3.1工程主管全面负责小区业主的家庭维修管理工作。
3.2工程领班具体负责小区家庭维修工作的落实.
3.3加强业主的沟通联系,切实解决业主的需求与困难.
4.0程序要点
4.1业主家庭维修标准作业规程
4.1.1根据维修内容准备必要的工具和材料,按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。
4.1.2身着干净工装,带干净工作手套,佩带职员证,同时应带好鞋套和一次性的台布,持维修上门服务。
4.1.3到达业主单元后应先敲门或按门铃,待用户开门后首先问“您好”,业主许可后方能进入室内。
4.1.4礼貌客气地询问所需要维修项目,当判定维修项目属有偿维修时,根据《用户手册》上的收费标准向业主报维修价格。
4.1.5用户同意维修,则将收费金额填在维修单相应的栏目,并请业主签名;业主不同意该价格,维修在维修单上注明原因,并请业主签名。
4.1.6因材料不足暂不能维修的,应向业主解释清楚,预约下次维修时间,并将相关情况记录在维修单上。
4.1.7因业主自购设施的故障而无法维修,应详细向业主说明原因,由业主或协助业主联系其设备供应商,同时将相关情况记录在维修单上,并请业主签名。
4.1.8根据设备故障情况采取相应的维修措施,注意做好现场周围物品的防护和遮盖。
4.1.9在维修时,应尽量保持业主户内环境雅静,不扩散波及太大范围,严禁高声喧哗、散漫浪荡。
4.1.10故障修复后,业主验收合格,维修人员在维修单上填写维修结果,请业主签名确认,维修人员要将所有维修垃圾装入塑料袋带走,并将所维修部件和周围环境抹干净,彻底清理现场后才可离开。
4.1.11维修人员在完成的维修单上签名,交工程部维修领班,同时通知客服中心登记。
4.1.12每月维修领班以10%的抽样,对已完成的工作单进行回访,发现业主有不满意的应追查,确实属人为因素应追究维修人员的责任,纳入月度考核标准。
5.0相关文件
《__花园住户手册》
6.0记录
《业主家庭维修工作记录表》
第7篇 小区闭路监控系统的维修保养规程
小区闭路监控系统的维修和保养规程
一、目的
保证小区闭路监控系统的正常工作。
二、适用范围
各小区闭路监控系统。
三、职责
由机电人员负责,保安监控人员协助。
四、内容
(一)维修:
1、监视器图像不清晰的检修步骤:
(1)调节监视器的旋钮;
(2)检查视频线有无松动;
(3)校正镜头焦距;
(4)清理镜片和防尘罩上的灰尘;
(5)检查摄像头或镜头是否损坏。
2、监视器没有图像的检修步骤:
(1)检查摄像头是否通电;
(2)检查视频连线有无断裂;
(3)检查摄像头是否损坏;
3、控制器不能控制的检修步骤:
(1)检查控制器控制电压有无输出;
(2)检查控制电压有无输入;
(3)检查输入插件是否损坏;
(4)检查输出插件是否损坏;
(二)保养:
1、规定每月对系统进行一次维护保养。
2、检查防尘罩,并清洁干净,控洗镜头,清理降温风扇,调校焦距。
3、检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。
4、检查监控室的通风、照明,检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好。
5、对于室外摄像系统,检查其防风、防雨、防尘罩的密封。
五、相关文件
(一)设备维修记录;
(二)闭路监控系统保养记录。
编 制审 核
批 准生效日期
第8篇 h小区业户委托维修服务工作规程
小区业户委托维修服务工作规程
一、信息处理
一)管理处值班员接到业户电话、口头或书面维修请求项目应在《值班记录表》记录清楚维修地址、联系电话、维修内容、即时维修还是预约维修。
二)如业户需要维修项目不属于《管理处家庭维修服务项目一览表》中项目应向业户推荐专业供应商。
三)管理处值班员接到管理处其他员工转达的维修请求项目应在《值班记录表》记录清楚需维修的地址、联系电话、维修内容,即时维修还是预约维修。
四)如业户要求即时维修的,无论是否能即时复修或其他任何原因都应及时安排人员在15分钟内赶到维修现场。
五)值班员应对维修服务安排后的情况进行跟进,确保业户委托维修服务能及时提供并保证质量。
二、上门维修
一)按时上门
1、维修人员接到维修任务后,应及时根据与业户约定的时间上门。
2、如业户不在家应填写留言条给业户,请业户与管理处重新约定维修时间。
3、如因业户自己原因不方便即时维修的应主动与业户预约下一次上门服务时间,并及时通知管理处,以便作进一步的协商跟进。
二)初步沟通
1、维修人员对需维修项目进行初步查看。
2、根据《管理处家庭维修项目一览表》及《专业供应商名单和维修项目一览表》确定是否维修,如属于《专业供应商名单和维修服务项目一览表》中项目应告诉业户推荐专业供应商,如能维修应告诉业户维修中需要的材料。
3、如业户要求管理处代购材料,应告诉业户材料费用,并把应收费数量填入维修单上费用栏内,并告知业户维修不收现金的制度,与业户约定时间。
三)维修开始
开始维修
四)特殊情况
如维修过程中发现实际情况与初步判断有误,应向业户道歉并重新与业户沟通。
五)维修结束
1、维修人员应主动请业户试用验收,直到业户满意为止。
2、由业户在维修单上签署意见及姓名,如收费项目已确定,则将维修单业户联交业户。
3、对不能确定收费项目的,将维修单带回交工程主管会同客户主管确定具体收费。
4、将维修单及时交回工程主管。
六)监督
1、到业户预约维修时间,工程主管应打电话想业户询问维修人是否是准时上门。
2、工程主管每天不定时检查值班记录本,了解维修跟进情况,督促维修工作正常进行。
3、维修结束24小时内工程主管应针对维修情况对业户进行回访。
七)收费处理
维修人员将维修单业户联交业户,财务联交财务内勤记帐收费,存根联统一编号装订存档。
八)维修服务项目管理
客户主管每月初应根据上月需求进行统计、分析、评估维修服务项目提供的有效性和满意度,对管理处提供的维修服务项目进行调整,同时不断提供社会化、专业化的服务,寻求更多优秀的专业供应商进行合作,进一步为业户服务。
第9篇 小区弱电设备设施系统维修保养规程
质量/环境/安全管理体系作业指导书
--小区弱电设备设施系统维修保养规程
1.0 目的
规范弱电系统维修程序,确保高效率、高质量完成弱电系统的维修工作。
2.0 范围
适用于公司各小区的弱电系统的维修。
3.0 职责
3.1 机电班长负责检查弱电系统维修工作的实施情况。
3.2 维修工负责弱电系统的维修工作。
4.0 工作规程
4.1 防盗对讲系统保养
4.1.1 主机、闭门器、电控锁、防盗铁门每月检查、保养一次,加润滑油一次,以保证铁门转动灵活、无杂音,同时,注意紧固有关螺丝,高层大厦铁门尤须加强保养;
4.1.2 主、手机通话清晰无杂音和串音、失音及振鸣等现象;
4.1.3 闭门器在铁门打开90度或以上能自动将铁门复位锁上,否则,调整闭门器;
4.1.4 电控锁体坚固牢靠,锁舌和弹子灵活,电控和机械开锁应灵敏;
4.1.5 铁门框与墙体连接应牢固,铁门的装锁侧面与门框配合,转动灵活,油漆无大面积剥落等锈蚀现象;
4.1.6 主机面板清洁,层号、胶片无丢失、脱落,每月检查一次;
4.1.7 保养(维修)完毕,做好保养(维修)记录。
4.2 消防烟感、广播系统保养
4.2.1 消防广播主机每星期检测一次,保证主机功放输出正常,并作记录;
4.2.2 分路控制输出每个月检查一次,保证终端用户声音清晰;
4.2.3 广播喇叭每月检查一次,发现丢失或虫蛀损坏,及时维修、更换;
4.2.4 对喇叭控制线路维护检查为主,发现因装修、老鼠或其它原因造成短路、断路时要立即报告备案,同时对该线路进行维修,保证控制线路完好无损;
4.2.5 每季度对消防广播系统主机进行除尘清洁;
4.2.6 每年对全系统各功能进行一次全面测试,检查各路输出音频是否正常,活筒广播音质是否清晰;
4.2.7 保养(维修)完毕,做好保养(维修)记录。
4.3 公共天线(卫星电视)系统保养
4.3.1 前端设备、线路放大器每月检查、保养一次,并记录检查情况;
4.3.2 保证用户终端图像电平不低于50b,图像目视无干扰、串扰现象;
4.3.3 卫星电视每月检查、维护保养一次;
4.3.4 保养(维修)完毕,做好保养(维修)记录。
5.0 相关文件
5.1《弱电设备设施管理程序》(___-qp-07)
第10篇 小区给排水设备设施维修保养规程制度
小区给排水设备(设施)维修保养规程
1.0 目的
及时处理给排水设备故障,确保给排水设备正常运行。
2.0 适用范围
本小区给排设备维修保养工作。
3.0 职责
3.1 给排水责任技工及值班人员负责给排水设备维修保养。负责监督外委给专业公司的维修保养。
3.2 工程维护部主管负责对维修保养工作的指导、监督。
3.2 工程维护部主管负责制定设备保养计划、外委工作的联系,对维修保养工作的监督。
4.0 工作程序
4.1 工程维护部主管每年12月制定下年度《设备保养计划表》,并按运行情况制订中、大修计划。
4.2 给排水设备由给排水责任技工及值班人员负责给排水设备的维修保养,重大维修保养外委修理。负责监督外委给专业公司的维修保养。
4.3 若须停机修理时,应遵守停机程序及停水程序。
4.4 给排水责任技工按《设备保养计划表》进行维修保养,并将维修保养情况记录于《设备保养记录》。零部件更换及大修情况同时记录于《设备台账》。
4.5 故障维修一般不超过8小时,若在8小时内无法解决的重要部分故障,应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处,限期解决。
4.6 工程维护部主管对给排水设备维修保养提供工作指导及监督。
4.7 给排水设备检查保养表
给排水设备(设施)检查保养表
序号检查保养项目保养内容(含使用材料)周期
1闸阀螺杆涂黄油防锈季
2潜水泵测量绝缘、清洁外观季
3排污、排水下水道
化粪池检查清通季
4管道除锈油漆二年
_物业管理有限公司
第11篇 小区用户室内设备维修规程5
小区用户室内设备维修规程(五)
1、接到维修单,应先将单号和内容登记在维修档案登记表上,随后交对应的班组进行维修工作。
2、物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收。
3、根据维修内容准备必要的工具和材料,按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。
4、到达用户后应经用户许可后方能进入室内。
5、当判定维修项目属有偿维修时,根据物管部维修收费标准向用户报维修价格。
6、用户同意维修,则将收费金额填在维修单对应位置上;用户不同意该价格,维修人员在维修单上注明原因,交用户签名。
7、因材料不足暂不能维修的,应向用户解释清楚,预约下次维修时间,并将有关情况记录在维修单上。
8、因用户自购设备故障无法维修的,应详细向用户说明原因,由用户联系其设备的供应商维修,同时将情况记录在维修单上交用户签名。
9、根据故障情况采取相应的维修措施,注意做好现场周围物品的防护和遮盖。
10、故障修复后,用户验收合格,维修人员在维修单上填写维修结果,请用户签名确认。维修人员清理现场后才可离开。
11、维修人员在完成的维修单上签名,交物管部经理复核签名,于当日交给物管部文员。维修单一联留用户,另两联分留物业部和物管部。物管部文员将维修单录入电脑,并填写维修档案登记表,定期归人维修档案。
12、每周由各专业管理员抽取10%已完成的维修单进行回访,发现用户不满意的应追查,确实属人为因素的应追究维修工的责任。
第12篇 小区大厦设施设备维修运行控制规程制度
小区、大厦设施设备维修运行控制规程
1目的
对设备的维修及维护保养进行控制,确保其处于良好的运行状态,满足正常的运行需要。
2适用范围
适用于小区/大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。
3引用文件
《设施设备综合控制程序》
4术语和定义
应急维修:设备在使用过程中发生故障或损坏,为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。
返修:对于不合格的产品所采取的措施,使其能满足预期的使用要求。
返工:为使不合格产品满足规定所要求而采取的措施。
5职责
5.1工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。
5.2维修中心、各小区维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。
5.3常务副总经理负责年度设施设备维修、保养计划的审核与批准。
6程序要求
6.1维修流程图(附后)
6.2维修计划的制定
6.2.1维修中心、小区维修组负责制定本小区年度设施设备维修、保养计划。
6.2.2工程技术部负责对小区年度设施设备维修、保养计划进行审核,并在此基础上编制公司年度设施设备维修、保养计划。
6.2.3常务副总经理负责公司年度维修、保养计划的审核和批准。
6.2.4维修、保养计划有多项内容
具体内容包括:
a)根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限,维护保养内容及质量标准;
b)根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限,维护保养内容及质量标准;
c)根据公司现有技术力量和操作能力,确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单;
d)年度计划分解,工时测算,及维护保养的时间安排。
6.3设备维护保养工作的实施
6.3.1设备的日常维护
6.3.1.1设备的日常维护保养由操作人员负责,应做到:整齐、清洁、润滑和安全。
6.3.1.2设备应加强日常维护保养
维修保养内容包括:
a)擦拭、清洁机器外表;
b)紧固外表易松动部位;
c)检查外部零件及电气部分的完整性。
6.4.2设备的定期维护
6.4.2.1设备的定期维护由维修人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。
6.4.2.2定期维护包括多项内容
定期维护的主要内容有:
a)彻底清洗、擦拭机器内外;
b)检查、调整各部件配合间隙,紧固摆动部位,更换个别易损件;
c)清扫、检查、调整电器线路及装置;
d)疏通油路,添加润滑剂。
6.4.2.3定期维护分多个类别
具体分类有:
a)一级保养
一保的作业内容就是对设备进行内部清洗,沟通油路,调整配合间隙,紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查,一保工作具有一定的技术要求,其保养工作应在维修工的指导下,由操作员完成。
b)二级保养
二保的作业内容除了一保的全部作业外,还要对设备进行局部解体检查,清洗换油,修理或更换磨损零件,排除异常情况和故障,恢复局部工作,检查并修理电气系统等。
6.4.3重要设备的维护
6.4.3.1配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。
6.4.3.2重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程。
6.4.2.3重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容
具体内容包括:
a)重要设备长期停用,应定期进行擦拭、润滑及空运转;
b)重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用,不得随意代用;
c)重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。
6.4.4设备封存和启封前的维护
6.4.4.1设备封存前由使用部门通知工程部,工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。
6.4.4.2设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。
6.5设施设备维修工作的实施
6.5.1日常报修
6.5.1.1设施、设备发生故障,小区管理处应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据管理处的报修单,维修组派员维修,具体工作程序详见《日常报修规程》。
6.5.1.2注意事项
设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:
a)设备无法修复时,维修组应及时与报修部门联系,并提出处理意见;
b)维修人员对急修的赴修反应时间(接到通知到进入现场时间)不超过10分钟。
6.5.2巡查维修
维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复,较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报,另行安排检修。
6.5.3设备的项修
6.5.3.1工程技术部应根据设备的实际情况,对劣化状态已达不到技术要求的项目,按实际需要派员进行针对性的修理。
6.5.3.2项修时,一般要进行部分拆卸、检查,更换或修复失效的零部件,从而恢复所修部分的性能和精度。
6.5.4设备的大修
6.5.4.1设备大修应该认真考虑,并列入年度维修计划。
6.5.4.1大修可由工程技术部或维修中心承担,也可委托专业单位进行。
6.5.4.2大修时要对设备进行全部解体,修整所有基准件,修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件,使之达到规定的技术要求。
6.5.5计划维修
计划维修按年度设施设备维修、保养计划实施。
6.5.7委托维修
对于委托维修的实施,小区的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好配合协助工作。维修完成后,应由责任维修部门和修理方共同进行验收,并填写维修保养单。维
修方应在保质期内承担相应责任。
6.6设备的事故管理
6.6.1凡各种设备因非正常原因造成损坏,使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用,以及表面虽未损坏而内伤严重者,均称为设备事故。
6.6.2设备事故的性质
根据引发原因的不同设备事故分不同性质:
a)责任事故:因人为原因(如违反操作规程)而造成的事故;
b)质量事故:因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故;
c)自然事故:因遭受自然灾害而造成的事故;
d)其他事故:凡不属于上述三类原因的事故。
6.6.3事故的处理
6.6.3.1公司发生设备事故后,由使用部门报告工程技术部。由工程技术部负责进行处理并修复。
6.6.3.2工程技术部会同使用部门对事故进行分析,填写设备事故报告书,做出处理意见。
6.6.3.3设备事故报告书经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理批示、处理。
6.6.3.4设备事故经分析、处理并修复后,工程技术部应计算出实际损失,报送财务部。
6.6.3.5公司发生的各种事故,应由工程技术部在设备事故登记表内予以登记。
7相关文件
《锅炉维修保养规范》
《电梯维修保养规范》
《空调维修保养规范》
《给排水设备维修保养规范》
《供配电设备维修保养规范》
《日常报修规程》
《电脑信息系统维修保养规范》
8记录
维修单
年度设备维修、保养计划
月度设备维修保养计划
设备事故报告书
设备事故登记表
公共区域巡查表
维修保养单
第13篇 物业小区电气设备维修保养工作规程
物业小区电气设备维修保养工作规程
1.0目的
按规范对电气设备进行有效维修保养,减少电气设备故障的发生,为顾客提供稳定可靠的电源。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的电气设备维修保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责电气设备维修保养工作的计划、组织和督导。
3.2工程部领班负责发电气设备维修保养工作的实施。
3.3工程部技工负责电气设备维修保养工作的实施和记录。
4.0工作程序
4.1制定维修保养计划:
4.1.1工程部主管应根据设备的使用年限和运行状况, 于每年12月制定下一年度的电气设备年度维修保养计划表, 报物服中心主任和工程技术部审核,维修保养计划的内容应包括:维修保养项目、使用材料及主要零部件,计划时间、责任人、外协方(如必要)、预计费用等;大、中修计划公司总经理审批后执行;
4.1.2运行和维修领班应根据电气设备实际运行情况,每月25前制定下月电气设备维修保养计划,报工程主管修改审核,由物服中心主任审批后执行;
4.1.3运行和维修领班根据电气设备实际运行情况,每周五制定下周日常维修保养计划,报工程部主管审批,并向物服中心主任汇报。
4.2日常维修保养:
4.2.1日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成,维修保养应遵守安全操作规程, 并且不能影响正常的供电,必要时须向工程部主管报告;
4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、高压柜、配电室等,打扫卫生、保持干净;
4.2.3对电流表、电压表、功率表、功率因素表等计量表计误差超过规定值或故障时做相应整定或更换,恢复原有精度;
4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发热即时组织维修或更换,恢复至原有状态,需停电维修的,必须事先报告工程部主管;
4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换,恢复原有功能;
4.3月度维修保养:
4.3.1月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员,并根据月度维修保养计划内容逐一完成,重点是对低压配电屏内、配电箱、控制箱内进行一次除尘,检查维修、调整或更换存在故障隐患的主要开关、电缆接头,检查并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线,做好相关的记录;
4.3.2月度维修保养同时须遵守4.2中项的规程,并完成2项中所列的维修保养内容,做好相关的记录。
4.4年度维修保养:
4.4.1年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员,并根据年度维修保养计划内严格执行完成,年度维修保养时间应安排在对顾客的营业影响最小的时间段进行;同时避开节假日时间, 并且采取分段分项施工的办法, 做到不影响顾客的正常生活、工作和营业等。年度维修保养之前由物服中心向顾客发布停电通知,同时在宣传栏内公示,并要求各部门做好停电期间各种准备;
4.4.2年度维修保养作业之前必须做好充分准备, 包括施工的计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急措施等, 经物服中心主任和工程部主管审核确定;
4.4.3年度维修保养作业必须对重要电气设备或项目进行技术检测和试运行, 发现存在故障隐患或检测不合格要立即进行电气设备采取维修、整定或更换等整改措施, 直至合格;
4.5电气设备临时故障的排除和维修
4.5.1运行或维修人员发现电气设备设施发生故障, 必须迅速报告班长或工程部主管,并做好相关的记录;
4.5.2班长或工程部主管接到工作人员的报告后,立即组织工程技术人员到现场, 分析故障原因, 然后决定故障排除和维修方案。
4.5.3故障排除和维修时需停电的, 工程部主管必须报告物服中心主任,并报告停电时间,要通知做好发电准备工作(如有发电机的), 保证应急设备的用电;
4.5.4一般故障排除不超过半个小时, 超过半个小时的, 应采取临时措施向停电顾客提供临时电源;
4.6变压器保养
4.6.1先投入备用变压器,再把待保养变压器退出运行;
4.6.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关,确认断开位置后,合上高压侧的负荷开关,观察备用变压器空载运行是否正常,然后用锁锁住该高压柜;
4.6.3逐级断开配电柜上的负荷开关;
4.6.4断开并摇出待保养变压器低压侧的总开关,并拉下隔离刀阀,在手把悬挂有人操作,禁止合闸的标识牌;
4.6.5断开待保养变压器高压侧的负荷开关,确认断开位置后,合上接地开关,然后用锁锁住该高压柜,并悬挂有人操作,禁止合闸的标识牌;
4.6.6逐级合上配电柜上的负荷开关;
4.6.7开门进入干式变压器室,首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下,然后检查变压器外壳、垫片、瓷套有无破损及母线有无变形现象,有破损的应进行更换;
4.6.8重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝,用细平锉轻锉接触面,用手感觉无任何凹凸不平的感觉后,用干净的布条擦去灰尘,拌上凡士林,换上新的弹簧垫圈,紧固螺丝;
4.6.9用干净的棉布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘,用吸尘器清洁变压器内部的灰尘;
4.6.10断开待保养变压器高侧压的接地开关,用2500v摇表测试变压器一次侧、二次侧线圈的相与相、相对地之间的绝缘电阻,一次侧绝缘电阻不低于300兆欧,二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。在测试前应接好放电线,测试完毕后,进行放电;
4.6.11检查变压器室及变压器内有无遗留工具,然后撤离现场,锁上变压器外罩门;
4.6.12合上待保养变压器的高压侧负荷开关,让变压器空载运行并取下高压侧警告标示牌;
4.6.13合上待保养变压器的低压侧隔离刀闸,用手柄把低压侧总空气开关摇入,并转移部分负荷至保养后的变压器,观察其带负荷运转情况;
4.6.14保养情况详细记录在《变压器保养记录表》上。
第14篇 小区住户室内安装维修规程制度
小区住户室内安装、维修规程
1目的
规范住户室内安装/维修程序,确保高效率、高质量地完成住户室内安装/维修工作。
2适用范围
适用于公司管辖范围内住户室内的安装/维修工作。
3职责
3.1小区管理处负责住户室内安装/维修工作验证和回访。
3.2小区维修组主管负责住户室内安装/维修工作的组织实施。特殊维修项目(如:电表维修、水表维修、煤气热水器维修、电热水器维修)则由维修组主管负责联系相关专业公司组织维修。
3.3维修组员工具体负责住户室内的安装/维修工作。
4操作规程
4.1维修工进住户家进行安装/维修时的基本要求
4.1.1维修组员工进行住户室内安装/维修时,要注意礼节礼貌
具体应做到如下几点:
a)自觉维护公司及住户的权益,不做损害公司名誉的事;
b)不能不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地汇报给维修组主管,请求支援解决;
c)安装/维修开始前,如属有偿服务的,应事先向住户说明,并征得住户同意。
4.1.2维修组员工进行住户室内维修时应征询住户意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求,则应向住户解释清楚并表示歉意,尽量取得住户的谅解。
4.1.3维修组员工进行住户室内安装/维修前,首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引起住户投诉。
4.1.4维修组员工接到住户室内安装/维修通知单后,应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等),按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。特殊情况需急修的,应在15分钟内赶到。
4.1.5维修组员工来到住户门前,应先按门铃(3次左右),如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好,简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。
4.1.6维修组员工进行安装/维修前应做好相应的施工准备,要把有碍操作的物品小心移开,并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。安装/维修时尽量使噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。
4.1.7进入住户室内,应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户室内。
4.2室内设施设备维修
4.2.1日光灯维修
日光灯维修要求应:
a)检查测量日光管两端电压是否正常,如不正常则应检修开关;
b)检查启辉器管脚接触是否良好,否则应整修启辉器座;检查启辉器电容是否已击穿,玻璃管是否已发黑,如是则更换一个启辉器;
c)检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断,如是则应更换同规格的光管;
d)检查日光管管脚是否接触良好,否则应整修日光管管座,整修后达不到要求的应更换;
e)检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象,如是则应更换一个同规格的镇流器;
f)维修工作完成后应开灯试验,日光管闪烁应不超过3次就能点亮,否则应重新检修,直至故障排除。
4.2.2开关维修
开关维修要求应:
a)计算用电负荷,如已超载则要求住户相应减少负荷,否则应申请增容;
b)拉下总电源开关,用万用表检查有无短路故障,如有则应先对怀疑点进行检查,然后再逐一检查,直至故障排除;
c)拉下总电源开关,用500v摇表检查线路绝缘情况,如果摇表指针抬不起头,则表明线路漏电,此时应逐条线路检查,直至故障排除;
d)故障全部排除后,换上一个同规格的开关;
e)试验开关应开闭正常。
4.2.3电表维修
电表维修要求应:
a)计算住户是否超载用电,如是则要求住户增容;
b)对电表加负载试验,如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表;电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线住烧穿;
c)电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动,注意进、出线的正确接法;
d)安装完毕后进行通电实验,电表应转动灵活,无异常噪音;
e)会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。
4.2.4水嘴、闸阀维修
水嘴、闸阀维修要求应:
a)关掉水嘴、闸阀前的阀门,排空管内的水,拆下水嘴或闸阀;
b)拧开水嘴或闸阀,加密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫;如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀;
c)在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布(顺时针方向),装上水嘴或闸阀;
d)开水试验,螺牙连接处应不渗水,开关水嘴或闸阀应灵活,水嘴或闸阀关水后应不漏水。
4.2.5水表维修
水表维修要求应:
a)关闭水表前的闸阀,排空管内的水,拆下水表;
b)拆开水表,检查滤网是否被脏物堵住,如是则应清除脏物;清洁水表读数盘,重新装配好水表。如水表如齿轮磨损严重应更换一个新水表;
c)装回水表,应注意放好两端密封胶圈,水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜;
d)水表安装完毕后进行通水试验,接头处应不渗水,水表应转动灵活;
e)会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录。
4.2.6煤气热水器维修
煤气热水器维修要求应:
a)开机时不着火:
--检查电池电压是否足够,如果不够则应更换同规格的电池;
--如果开机能够听到吱吱的打火声,则说明打火部分正常否则应更换电子打火总成;
--检查气路部分:一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气阀门是否拧开;第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住,如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、加润滑油)。
b)开机时有嘭的爆炸声:
--先关闭煤气瓶阀门;
--用电风筒吹干高压打火线;
--调整点火间隙;
--开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响,则表明电磁阀工作正常,否则应拧开电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物);
--打开煤气瓶阀门,开机点火正常,反复试3~5次。
c)燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物;
d)先导阀门控制的煤气热火器维修:
--开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀;
--开机电先导阀处点火,但主电磁阀打不开,不能正常点火。此时应拆修主电磁阀(活动阀芯多次,清除污物)。
4.2.7煤气灶维修
煤气灶维修要求应:
a)开机不着火:
--开机时如点火电机无火花则说明压电陶瓷损坏,此时应更换点火器总成;
--清除空气进气门脏物。
b)燃烧火焰为红色:
--清洁炉头管路及炉头脏物;
--清除空气进气门脏物。
c)漏煤气:
--如软管接头处漏气则应整改处理接头处;
--如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。
4.2.8坐厕水箱维修
坐厕水箱维修要求应:
a)水箱浮球阀漏水:
--用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏,则应高速浮球阀杆阴位螺钉;
--用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置;整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。
b)水箱出水胶塞漏水:
--调整胶塞位置;
--如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。
4.2.9电热水器维修
电热水器维修要求应:
a)开关跳制:
--电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格的电热棒;
--如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。
b)电热水器不能热水,如经查是电热棒烧断,此时应更换一根同规格的电热棒。
4.2.10抽油烟机维修
抽油烟机维修要求应:
a)检查电容是否变形、膨胀或爆裂,如是则应更换统一规格的电容;
b)检查电动机是否漏电,如是则应更换一个同型号规格的电动机;
c)检查电动机轴是否阻滞难转动,如是则应对波丝加润滑油;
d)检查电动机温度保护器是否烧坏,如烧坏则直接短接温度保护器。
4.2.11空调器的维修
空调器的维修要求应:
a)询问住户关于空调器的故障情况;
b)检查空调器有无异常声响、有无异常气味,如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改;
c)观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱,如有则应进行相应整改;
d)观察管路接头处有无油污,如有则说明此部位泄漏,此时应将接头拧紧;
e)用手摸吸气管,如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多,则说明空调器制冷剂不够,此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除,然后再充注制冷剂;
f)观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜,而其他部位有少量凝露或干燥无露,则表明空调器制冷剂不够,系统有泄漏,此时应查找除泄漏部位并排除;
g)用手摸干燥过滤器,正常适应比环境温度稍高,如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉,则说明干燥过滤器脏堵,此时应更换干燥过滤器;
h)用复合压力表测量空调器高低压力,如果低压低于0.4mpa,则说明空调器有泄漏,此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为(30℃时):低压为0.49~0.54mpa,高压为1.17~1.37mpa;
i)用钳形表测量运转电流,比较测量值与额定值是否有较大的偏差,如有则应分析产生的原因,并排除故障;
j)全部工作完成后,启动空调器试运转,仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。
4.3空调器的安装
4.3.1窗式空调器安装
窗式空调器安装步骤应:
a)在窗口或墙壁上开一个孔(如果有预留孔则不用重开),其孔的大小由空调器的外形尺寸决定;
b)根据空调器的外形尺寸,用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架;
c)根据支撑架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔,用膨胀螺栓固定支撑架;
d)将窗式空调器安装在支撑架上,务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5~10mm;
e)窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm;
f)用软泡或硬泡绝缘材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶;
g)试运转窗式空调器,确认一切正常。
4.3.2分体式空调器的安装
分体式空调器安装步骤应:
a)根据室外机的外形尺寸,用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架(应考虑室外机距墙为250mm为宜);
b)打墙洞,墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则,墙洞应向室外侧向下倾斜;
c)室内机组的安装:
--用水平仪测量挂板是否平直,如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号;
--根据记号在内墙上用冲击钻钻孔,在孔内装入胶粒;
--重新用水平仪测定挂板是否平直,平直后用螺栓固定挂板;
--挂上室内机组,务必使室内机组平直、牢固。
d)室外机的安装:
--根据支撑螺栓孔的位置,在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔;
--用膨胀螺栓固定支撑架;
--把室外机组安装在支撑架上。
e)室内外机组的管路连接:
--喇叭口连接时,一定要交两管同心对正,然后用手螺母套入,最后用板手紧固。紧固时应一把扳手固定,一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度(φ16mm铜管,如果用20cm扳手,凭腕力就基本上足够了;φ10mm铜管,如果用20cm扳手,凭臂力就基本上足够了);
--管路转弯处不允许有死弯,管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上,并且不得有凹、扁等变形,应尽量减少管路弯曲次数;
--管路连接好后,必须在其外部加以保温并用塑胶带包严。
f)排除空气:
--用扳手卸下液体和气体阀的堵帽,同时松开气体连接管螺母;
--将液体阀的阀杆反时针转1/4圈,用手握住气体连接管螺母,如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接螺母;
--全部打开液体和气体阀,然后再将
液体阀和气体阀3圈,装回液体阀的堵帽。
g)系统检漏:用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出,如有气泡冒出则应再拧紧螺母,直至不冒气泡为止;
h)将管路(包括排水管)整理好,并把墙孔用橡皮泥堵住;
i)试运转:开机试验,过3~5分钟后应有凉风吹去,应无异常声响,各种显示、指示正常,否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。
4.4给水管的安装
4.4.1根据现场情况确定为最佳管路走向(综合考虑如下因素:住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力)。
4.4.2安装水管前的准备工作
安装水管前做如下准备工作:
a)根据《住户室内安装/维修通知单》领取所需的主要材料(如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等);
b)辅助材料(如水胶带、白色的油漆或材料、管码、胶粒等);
c)借用所需的公用工具(如三轮车、开牙机等)。
4.4.3安装要领
给水管安装要领如下:
a)整个给水管路安装只允许有一个活接头,并尽量留在接驳进水口处;
b)给水管应尽量贴阴角、阳角或墙壁;
c)给水管每米垂直偏差应<2mm,横向偏差应<1mm(吊线尺量);
d)冷、热水管的安装要求是:当冷热水管上下平等安装时,热水管必须在冷水管上面;当冷热水管垂直安装时,热水管应在冷水管面向的左侧;
e)给水管每两米及拐弯处应加管码固定;
f)刷白色的油漆或白色涂料(如住户需要的话);
g)试水时应整个管路没有一处渗漏水。
4.5安装/维修工作完成后,维修组员工应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱)要搬到附近的垃圾桶(箱)边上;用干净的抹布擦拭弄脏了各部位(如桌椅、墙壁、地面等);恢复各物品的原来状态(位置)。
4.6全部工作完成后,维修组员工要实验安装/维修后的效果给住户看;同时要给住户讲解应注意的事项,如果住户不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至住户满意为止。
4.7确认一切正常后,维修组员工应礼貌地请住户在《有偿服务联系单》上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议,维修组员工应根据《有偿服务收费标准》向住户作出详尽的解释,消除住户不必要的疑虑。
4.8维修组员工离开住户家时,应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。
4.9维修组员工回到维修组后要及时在《维修单》上做好维修记录,记录内容包括:维修内容、所用主要材料、施工工时等,然后签上维修人员姓名,交管理处验收。
5记录
《维修单》
第15篇 小区业户房屋维修管理规程制度
小区业户房屋维修管理规程
1、工作目标
规范对业户房屋设施的养护和修缮管理,保持并恢复房屋使用功能。
2、工作职责
2.1 管理处工程、维修主管确定维修方案,并安排实施。
2.2 维修调度及值班人员接到投诉或维修通知后,及时安排维修人员上门服务,疑难问题及时报告工程维修主管。
2.3 管理处操作员工实施对房屋维修,保证其使用完好。
3、工作指引
3.1 管理处工程维修主管工作
3.1.1 执行管理处经理指示,确保房屋完好及使用。
3.1.2根据维修、保养计划以及业户的投诉,确定维修方案,并及时安排操作员工进行维修,并作好监督跟进工作。
3.1.3督促检查下属员工严格遵守操作规程及员工守则,上门服务时按照规定的服务标准并遵守六要八不准。
3.1.4负责管理业户的投诉,调度以及回访的服务工作,以保证及时率和满意率达到要求。
3.1.5负责外包维修项目的联系和组织工作,协调好维修单位之间关系,监督跟进维修过程,要求各维修单位遵守小区管理规定,保质、保量、保工期地完成维修工作。
3.1.6督导下属员工要不断提高维修技能,以保证对业户提供及时、快捷的服务。
3.1.7经常巡视所辖区域,发现问题及时上报并安排相关人员解决,以求减少投拆。
3.1.8完成领导交办的其它工作。
3.2管理操作员工工作
3.2.1 接到维修调度或班长通知后,及时到达现场,进行维修。
3.2.2 严格遵守操作规程及六要八不准规定,做好维修服务。
3.2.3 遇有维修困难时,及时向领导报告,寻求公司或外委单位帮助解决。
4、质量记录
4.1 《业户维修投诉登记表》
4.2 《维修服务单》
4.3 《维修记录表》
5、参阅文件、资料
5.1 《维修操作规程》
5.2 《六要八不准规定》
5.3 《维修服务规范用语》
5.4 《维修服务项目收费标准》
