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有哪些
设施设备维修运行控制规程制度主要包括以下几个方面：
1. 设备日常维护
2. 故障报修流程
3. 定期检查与保养
4. 应急处理措施
5. 维修记录与档案管理
6. 人员培训与安全规定
标准
1. 设备日常维护应遵循制造商提供的操作指南，确保设备在良好状态下运行。
2. 故障报修流程需明确，包括故障识别、上报、评估、维修及复审环节，确保快速响应。
3. 定期检查与保养应有明确的时间表，包括关键部件的检查和更换，以预防性维护为主。
4. 应急处理措施应详细列出各类突发情况的应对策略，确保安全与效率。
5. 维修记录应详尽无遗，包括维修日期、内容、耗材、费用等，便于追踪与分析。
6. 人员培训应定期进行，确保操作人员熟悉设备和安全规程；安全规定必须严格执行，预防事故的发生。
是什么意思
设施设备维修运行控制规程制度旨在规范设备的使用和维护，保证设施设备的正常运行，降低故障率，延长设备寿命。它强调的是预防性维护，通过日常检查、定期保养和及时的故障处理，减少因设备故障导致的生产中断。它也关注人员的安全教育，以防止人为错误引发的问题。通过严格的记录管理和人员培训，建立一个系统化的设备管理机制，从而提高整体运营效率和安全性。该制度的实施需要全体员工的配合，共同维护设备的良好状态，确保企业的稳定运营。
设施设备维修运行控制规程制度范文
第1篇 设施设备维修运行控制规程制度
设施设备维修运行控制规程
1目的
对设备的维修及维护保养进行控制,确保其处于良好的运行状态,满足正常的运行需要。
2适用范围
适用于小区/大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。
3引用文件
《设施设备综合控制程序》
4术语和定义
应急维修:设备在使用过程中发生故障或损坏,为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。
返修:对于不合格的产品所采取的措施,使其能满足预期的使用要求。
返工:为使不合格产品满足规定所要求而采取的措施。
5职责
5.1工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。
5.2维修中心、各小区维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。
5.3常务副总经理负责“年度设施设备维修、保养计划”的审核与批准。
6程序要求
6.1维修流程图(附后)
6.2维修计划的制定
6.2.1维修中心、小区维修组负责制定本小区“年度设施设备维修、保养计划”。
6.2.2工程技术部负责对小区“年度设施设备维修、保养计划”进行审核,并在此基础上编制公司“年度设施设备维修、保养计划”。
6.2.3常务副总经理负责公司“年度维修、保养计划”的审核和批准。
6.2.4维修、保养计划有多项内容
具体内容包括:
a) 根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限,维护保养内容及质量标准;
b)根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限,维护保养内容及质量标准;
c)根据公司现有技术力量和操作能力,确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单;
d)年度计划分解,工时测算,及维护保养的时间安排。
6.3设备维护保养工作的实施
6.3.1设备的日常维护
6.3.1.1设备的日常维护保养由操作人员负责,应做到:整齐、清洁、润滑和安全。
6.3.1.2设备应加强日常维护保养
维修保养内容包括:
a) 擦拭、清洁机器外表;
b) 紧固外表易松动部位;
c) 检查外部零件及电气部分的完整性。
6.4.2设备的定期维护
6.4.2.1设备的定期维护由维修人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。
6.4.2.2定期维护包括多项内容
定期维护的主要内容有:
a) 彻底清洗、擦拭机器内外;
b) 检查、调整各部件配合间隙,紧固摆动部位,更换个别易损件;
c) 清扫、检查、调整电器线路及装置;
d) 疏通油路,添加润滑剂。
6.4.2.3定期维护分多个类别
具体分类有:
a) 一级保养
“一保”的作业内容就是对设备进行内部清洗,沟通油路,调整配合间隙,紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查,一保工作具有一定的技术要求,其保养工作应在维修工的指导下,由操作员完成。
b) 二级保养
“二保”的作业内容除了一保的全部作业外,还要对设备进行局部解体检查,清洗换油,修理或更换磨损零件,排除异常情况和故障,恢复局部工作,检查并修理电气系统等。
6.4.3重要设备的维护
6.4.3.1配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。
6.4.3.2重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程。
6.4.2.3重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容
具体内容包括:
a) 重要设备长期停用,应定期进行擦拭、润滑及空运转;
b) 重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用,不得随意代用;
c) 重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。
6.4.4设备封存和启封前的维护
6.4.4.1设备封存前由使用部门通知工程部,工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。
6.4.4.2设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。
6.5设施设备维修工作的实施
6.5.1日常报修
6.5.1.1设施、设备发生故障,小区管理处应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据管理处的报修单,维修组派员维修,具体工作程序详见《日常报修规程》。
6.5.1.2注意事项
设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:
a) 设备无法修复时,维修组应及时与报修部门联系,并提出处理意见;
b)维修人员对急修的赴修反应时间(接到通知到进入现场时间)不超过10分钟。
6.5.2巡查维修
维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复,较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报,另行安排检修。
6.5.3设备的项修
6.5.3.1工程技术部应根据设备的实际情况,对劣化状态已达不到技术要求的项目,按实际需要派员进行针对性的修理。
6.5.3.2项修时,一般要进行部分拆卸、检查,更换或修复失效的零部件,从而恢复所修部分的性能和精度。
6.5.4&n
bsp; 设备的大修
6.5.4.1设备大修应该认真考虑,并列入年度维修计划。
6.5.4.1大修可由工程技术部或维修中心承担,也可委托专业单位进行。
6.5.4.2大修时要对设备进行全部解体,修整所有基准件,修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件,使之达到规定的技术要求。
6.5.5计划维修
计划维修按“年度设施设备维修、保养计划”实施。
6.5.7委托维修
对于委托维修的实施,小区的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好配合协助工作。维修完成后,应由责任维修部门和修理方共同进行验收,并填写“维修保养单”。维修方应在保质期内承担相应责任。
6.6设备的事故管理
6.6.1凡各种设备因非正常原因造成损坏,使精度、性能、功率降低甚至造
成不能使用,以及表面虽未损坏而内伤严重者,均称为设备事故。
6.6.2设备事故的性质
根据引发原因的不同设备事故分不同性质:
a) 责任事故:因人为原因(如违反操作规程)而造成的事故;
b) 质量事故:因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故;
c) 自然事故:因遭受自然灾害而造成的事故;
d) 其他事故:凡不属于上述三类原因的事故。
6.6.3事故的处理
6.6.3.1公司发生设备事故后,由使用部门报告工程技术部。由工程技术部负责进行处理并修复。
6.6.3.2工程技术部会同使用部门对事故进行分析,填写“设备事故报告书”,做出处理意见。
6.6.3.3“设备事故报告书”经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理
批示、处理。
6.6.3.4设备事故经分析、处理并修复后,工程技术部应计算出实际损失,报送财务部。
6.6.3.5公司发生的各种事故,应由工程技术部在“设备事故登记表”内予以
登记。
7相关文件
《锅炉维修保养规范》
《电梯维修保养规范》
《空调维修保养规范》
《给排水设备维修保养规范》
《供配电设备维修保养规范》
《日常报修规程》
《电脑信息系统维修保养规范》
8记录
维修单
年度设备维修、保养计划
月度设备维修保养计划
设备事故报告书
设备事故登记表
公共区域巡查表
维修保养单
附:
维修流程图
日常维修
应急维修
计划维修
维修单
电话报修
维修保养单
实施维修
维修单签字确认
第2篇 物业区域消防设施设备维修保养规程制度
物业区域消防设施设备的维修保养规程
一、消防设施设备维修保养的一般原则
1、管理处区域消防设施的日常维护、维修要落实到责任人。
2、消防设备的管理应按照公司设备管理的有关规定执行。
3、消防设备维修后必须恢复原来状态,不得随意更改原器材、线路。
4、消防设施设备的故障,按急修处理,管理处无法解决的故障,应及时填写《物业维修单》报工程部,若情况紧急可先用电话联系。
5、管理处负责监督外包方履行维修保养责任并填写维修保养记录表。
二、消防设施设备每月须保养的项目:
1、室内消防栓每月逐个检查不少于一次,并记录在《消火栓检查表》。《消火栓检查表》要求张贴在栓箱上。
2、消防泵(包括喷淋泵、控制柜)每月进行一次预防性运转的操作,操作要求按照《水泵站技术安全操作规程》进行并记录在《设备保养记录表》上。
3、疏散出口指示灯(包括应急灯)每月进行一次检查保养,断开交流电源,备用电池放电(亮灯)半小时后再合上交流电源。检查情况记录在《消防设施检查维修记录表》。
4、火灾报警系统的检查保养,每月须对火灾报警监护仪的各项功能检查,同时对报警系统所包含的设施(烟温感、警铃等)进行抽查。此工作记录在《消防设施检查维修登记表》上。
三、每季须检查保养的项目:
1、室内栓消防水的检查:每季度检查不少于一次,在每个消防立管的试验栓处放水检查水压是否正常,若有故障须立即解决,确保消防供水,记录在《消防设施检查维修登记表》。
2、防火卷帘、送风排烟机、湿式报警阀、消防广播:每季度检查保养试运行各系统主机,同时对各系统所包含的设施(如风阀、放水阀、音箱等)进行抽查,此工作记录在《消防设施检查维修登记表》。
3、室外消火栓的检修:每季度逐个检修一次,放水检查供水是否正常,给予活动部位加油润滑,保证设施能应急使用。并记录《消防设施检查维修登记表》上。
4、喷淋、消防结合器、闸阀的检修:每季度逐个检修一次。喷淋、消防结合器的接口部位要上油润滑保养,以便急用时能够迅速接口使用。喷淋、消防闸阀的转动部位须上油润滑保养,以防生锈转动不便。检修工作记录在《消防设施检查维修登记表》。
第3篇 写字楼设施设备巡查维修工作规程
为规范管理,保证写字楼各类设施设备保持良好的运行状态,使客户有一个良好的办公环境,特制定以下规程。
1、维修项目信息的收集
日常维修服务项目,主要通过巡楼工作人员的巡视检查和业主(租户)的报修两个渠道来收集。
2、维修项目责任的划定
1)物业公司承担写字楼房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
2)业主承担户门以内的墙面、天花板、管线线路、门窗、照明灯管等自用房屋部位和设施设备的修缮责任。业主可自行修缮,也可委托他人或物业公司修缮,修理费用由业主支付。物业公司负有检查监督的责任。
3)租户在租赁期间,因长期使用,非故意造成的墙面、天花板、管线线路、门窗、照明灯管等房屋部位和设施设备的损坏或故障,应及时通知物业公司采取有效措施进行处理;因租户施工、装修不当或者使用不当造成的房屋部位和设施设备的损坏和故障,租户应及时修理,或由物业公司代为修理,修理费用由租户承担。
4)如关于修缮责任在购房(租赁)合同中另有约定,则按合同约定执行。
3、报修任务的落实
1)物业科工作人员根据报修信息,通过设施设备维修养护工作人员确认,按具体情况(业主、租户、公用设备设施、合同约定)开列报修单(或者物业管理处对客单上门服务)。
2)报修单由各级负责人签字后,由当日值班主管将报修单送至7f设备科。
3)涉及其他维修项目资金超过1000元以上的,需由设备部根据具体情况统一上报实业公司,审批后再实施。
4、维修项目的实施
1)业主(租户)自行装修部份和自用设备的损坏,由业主(租户)自行维修;公共部位和公共设施设备的损坏,由业主(租户)或者巡楼工作人员报修。如属故意破坏,应追究当事人相关责任并责令其恢复原状。
2)业主报修可以采用电话报修和到物业公司办公室报修的方式(设备部提供维修方案,由业主确认并承担费用)。
3)物业科工作人员对报修内容应予以登记,在《写字楼报修维修登记本》上如实填写,报修接待应为一年365天上班时间9:00至17:30(节假日由值班人员接待登记报修)。
4)接到报修后,物业设备科工作人员应在规定或者约定的时间内派维修人员上门勘查或维修。
5)报修项目完成后,由报修人现场验收,在报修单上签字确认,并在《写字楼报修维修登记本》上登记。
6)维修工作完成后,物业公司应及时做好回访工作,查验修理质量和效果。
7)报修项目分为急修项目和一般项目。对急修项目,应在接到报修后24小时内处理好;一般项目,应在接到报修后72小时内处理好(处理不了或需要审批的,必须向客户或业主说明所需工作日)。
第4篇 小区大厦设施设备维修运行控制规程制度
小区、大厦设施设备维修运行控制规程
1目的
对设备的维修及维护保养进行控制,确保其处于良好的运行状态,满足正常的运行需要。
2适用范围
适用于小区/大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。
3引用文件
《设施设备综合控制程序》
4术语和定义
应急维修:设备在使用过程中发生故障或损坏,为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。
返修:对于不合格的产品所采取的措施,使其能满足预期的使用要求。
返工:为使不合格产品满足规定所要求而采取的措施。
5职责
5.1工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。
5.2维修中心、各小区维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。
5.3常务副总经理负责年度设施设备维修、保养计划的审核与批准。
6程序要求
6.1维修流程图(附后)
6.2维修计划的制定
6.2.1维修中心、小区维修组负责制定本小区年度设施设备维修、保养计划。
6.2.2工程技术部负责对小区年度设施设备维修、保养计划进行审核,并在此基础上编制公司年度设施设备维修、保养计划。
6.2.3常务副总经理负责公司年度维修、保养计划的审核和批准。
6.2.4维修、保养计划有多项内容
具体内容包括:
a)根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限,维护保养内容及质量标准;
b)根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限,维护保养内容及质量标准;
c)根据公司现有技术力量和操作能力,确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单;
d)年度计划分解,工时测算,及维护保养的时间安排。
6.3设备维护保养工作的实施
6.3.1设备的日常维护
6.3.1.1设备的日常维护保养由操作人员负责,应做到:整齐、清洁、润滑和安全。
6.3.1.2设备应加强日常维护保养
维修保养内容包括:
a)擦拭、清洁机器外表;
b)紧固外表易松动部位;
c)检查外部零件及电气部分的完整性。
6.4.2设备的定期维护
6.4.2.1设备的定期维护由维修人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。
6.4.2.2定期维护包括多项内容
定期维护的主要内容有:
a)彻底清洗、擦拭机器内外;
b)检查、调整各部件配合间隙,紧固摆动部位,更换个别易损件;
c)清扫、检查、调整电器线路及装置;
d)疏通油路,添加润滑剂。
6.4.2.3定期维护分多个类别
具体分类有:
a)一级保养
一保的作业内容就是对设备进行内部清洗,沟通油路,调整配合间隙,紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查,一保工作具有一定的技术要求,其保养工作应在维修工的指导下,由操作员完成。
b)二级保养
二保的作业内容除了一保的全部作业外,还要对设备进行局部解体检查,清洗换油,修理或更换磨损零件,排除异常情况和故障,恢复局部工作,检查并修理电气系统等。
6.4.3重要设备的维护
6.4.3.1配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。
6.4.3.2重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程。
6.4.2.3重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容
具体内容包括:
a)重要设备长期停用,应定期进行擦拭、润滑及空运转;
b)重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用,不得随意代用;
c)重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。
6.4.4设备封存和启封前的维护
6.4.4.1设备封存前由使用部门通知工程部,工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。
6.4.4.2设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。
6.5设施设备维修工作的实施
6.5.1日常报修
6.5.1.1设施、设备发生故障,小区管理处应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据管理处的报修单,维修组派员维修,具体工作程序详见《日常报修规程》。
6.5.1.2注意事项
设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:
a)设备无法修复时,维修组应及时与报修部门联系,并提出处理意见;
b)维修人员对急修的赴修反应时间(接到通知到进入现场时间)不超过10分钟。
6.5.2巡查维修
维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复,较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报,另行安排检修。
6.5.3设备的项修
6.5.3.1工程技术部应根据设备的实际情况,对劣化状态已达不到技术要求的项目,按实际需要派员进行针对性的修理。
6.5.3.2项修时,一般要进行部分拆卸、检查,更换或修复失效的零部件,从而恢复所修部分的性能和精度。
6.5.4设备的大修
6.5.4.1设备大修应该认真考虑,并列入年度维修计划。
6.5.4.1大修可由工程技术部或维修中心承担,也可委托专业单位进行。
6.5.4.2大修时要对设备进行全部解体,修整所有基准件,修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件,使之达到规定的技术要求。
6.5.5计划维修
计划维修按年度设施设备维修、保养计划实施。
6.5.7委托维修
对于委托维修的实施,小区的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好配合协助工作。维修完成后,应由责任维修部门和修理方共同进行验收,并填写维修保养单。维
修方应在保质期内承担相应责任。
6.6设备的事故管理
6.6.1凡各种设备因非正常原因造成损坏,使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用,以及表面虽未损坏而内伤严重者,均称为设备事故。
6.6.2设备事故的性质
根据引发原因的不同设备事故分不同性质:
a)责任事故:因人为原因(如违反操作规程)而造成的事故;
b)质量事故:因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故;
c)自然事故:因遭受自然灾害而造成的事故;
d)其他事故:凡不属于上述三类原因的事故。
6.6.3事故的处理
6.6.3.1公司发生设备事故后,由使用部门报告工程技术部。由工程技术部负责进行处理并修复。
6.6.3.2工程技术部会同使用部门对事故进行分析,填写设备事故报告书,做出处理意见。
6.6.3.3设备事故报告书经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理批示、处理。
6.6.3.4设备事故经分析、处理并修复后,工程技术部应计算出实际损失,报送财务部。
6.6.3.5公司发生的各种事故,应由工程技术部在设备事故登记表内予以登记。
7相关文件
《锅炉维修保养规范》
《电梯维修保养规范》
《空调维修保养规范》
《给排水设备维修保养规范》
《供配电设备维修保养规范》
《日常报修规程》
《电脑信息系统维修保养规范》
8记录
维修单
年度设备维修、保养计划
月度设备维修保养计划
设备事故报告书
设备事故登记表
公共区域巡查表
维修保养单
第5篇 写字楼设施设备巡查、维修工作规程
为规范管理，保证写字楼各类设施设备保持良好的运行状态，使客户有一个良好的办公环境，特制定以下规程。
1、维修项目信息的收集
日常维修服务项目，主要通过巡楼工作人员的巡视检查和业主（租户）的报修两个渠道来收集。
2、维修项目责任的划定
1）物业公司承担写字楼房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
2）业主承担户门以内的墙面、天花板、管线线路、门窗、照明灯管等自用房屋部位和设施设备的修缮责任。业主可自行修缮，也可委托他人或物业公司修缮，修理费用由业主支付。物业公司负有检查监督的责任。
3）租户在租赁期间，因长期使用，非故意造成的墙面、天花板、管线线路、门窗、照明灯管等房屋部位和设施设备的损坏或故障，应及时通知物业公司采取有效措施进行处理；因租户施工、装修不当或者使用不当造成的房屋部位和设施设备的损坏和故障，租户应及时修理，或由物业公司代为修理，修理费用由租户承担。
4）如关于修缮责任在购房（租赁）合同中另有约定，则按合同约定执行。
3、报修任务的落实
1）物业科工作人员根据报修信息，通过设施设备维修养护工作人员确认，按具体情况（业主、租户、公用设备设施、合同约定）开列报修单（或者物业管理处对客单上门服务）。
2）报修单由各级负责人签字后，由当日值班主管将报修单送至7f设备科。
3）涉及其他维修项目资金超过1000元以上的，需由设备部根据具体情况统一上报实业公司，审批后再实施。
4、维修项目的实施
1）业主（租户）自行装修部份和自用设备的损坏，由业主（租户）自行维修;公共部位和公共设施设备的损坏，由业主（租户）或者巡楼工作人员报修。如属故意破坏，应追究当事人相关责任并责令其恢复原状。
2）业主报修可以采用电话报修和到物业公司办公室报修的方式（设备部提供维修方案，由业主确认并承担费用）。
3）物业科工作人员对报修内容应予以登记，在《写字楼报修维修登记本》上如实填写，报修接待应为一年365天上班时间9：00至17：30（节假日由值班人员接待登记报修）。
4）接到报修后，物业设备科工作人员应在规定或者约定的时间内派维修人员上门勘查或维修。
5）报修项目完成后，由报修人现场验收，在报修单上签字确认，并在《写字楼报修维修登记本》上登记。
6）维修工作完成后，物业公司应及时做好回访工作，查验修理质量和效果。
7）报修项目分为急修项目和一般项目。对急修项目，应在接到报修后24小时内处理好；一般项目，应在接到报修后72小时内处理好（处理不了或需要审批的，必须向客户或业主说明所需工作日）。
第6篇 写字楼设施设备巡查维修工作规程制度
写字楼设施设备巡查、维修工作规程
为规范管理,保证写字楼各类设施设备保持良好的运行状态,使客户有一个良好的办公环境,特制定以下规程。
1、维修项目信息的收集
日常维修服务项目,主要通过巡楼工作人员的巡视检查和业主(租户)的报修两个渠道来收集。
2、维修项目责任的划定
1)物业公司承担写字楼房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
2)业主承担户门以内的墙面、天花板、管线线路、门窗、照明灯管等自用房屋部位和设施设备的修缮责任。业主可自行修缮,也可委托他人或物业公司修缮,修理费用由业主支付。物业公司负有检查监督的责任。
3)租户在租赁期间,因长期使用,非故意造成的墙面、天花板、管线线路、门窗、照明灯管等房屋部位和设施设备的损坏或故障,应及时通知物业公司采取有效措施进行处理;因租户施工、装修不当或者使用不当造成的房屋部位和设施设备的损坏和故障,租户应及时修理,或由物业公司代为修理,修理费用由租户承担。
4)如关于修缮责任在购房(租赁)合同中另有约定,则按合同约定执行。
3、报修任务的落实
1)物业科工作人员根据报修信息,通过设施设备维修养护工作人员确认,按具体情况(业主、租户、公用设备设施、合同约定)开列报修单(或者物业管理处对客单上门服务)。
2)报修单由各级负责人签字后,由当日值班主管将报修单送至7f设备科。
3)涉及其他维修项目资金超过1000元以上的,需由设备部根据具体情况统一上报实业公司,审批后再实施。
4、维修项目的实施
1)业主(租户)自行装修部份和自用设备的损坏,由业主(租户)自行维修;公共部位和公共设施设备的损坏,由业主(租户)或者巡楼工作人员报修。如属故意破坏,应追究当事人相关责任并责令其恢复原状。
2)业主报修可以采用电话报修和到物业公司办公室报修的方式(设备部提供维修方案,由业主确认并承担费用)。
3)物业科工作人员对报修内容应予以登记,在《写字楼报修维修登记本》上如实填写,报修接待应为一年365天上班时间9:00至17:30(节假日由值班人员接待登记报修)。
4)接到报修后,物业设备科工作人员应在规定或者约定的时间内派维修人员上门勘查或维修。
5)报修项目完成后,由报修人现场验收,在报修单上签字确认,并在《写字楼报修维修登记本》上登记。
6)维修工作完成后,物业公司应及时做好回访工作,查验修理质量和效果。
7)报修项目分为急修项目和一般项目。对急修项目,应在接到报修后24小时内处理好;一般项目,应在接到报修后72小时内处理好(处理不了或需要审批的,必须向客户或业主说明所需工作日)。
本制度从即日起开始实施。
第7篇 给排水设施设备维修保养规程
一、目的
规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
三、职责
1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。
4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定:
(1)每年的12月15日之前,由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则:
a、给排水设备设施使用的频度;
b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容:
a、维修保养项目及内容;
b、备品、备件计划;
c、具体实施维修保养的时间;
d、预计费用。
2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、小区内主供水管(dn100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pc中央处理器的维修保养由外委完成,其余维修保养由机电维修部主管负责。
4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养:
a、用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上,否则应烘干处理或修复;
b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;
c、检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;
d、清洁电动机外壳;
e、检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
(2)水泵维修保养:
a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常磨擦声响,则应更换同型号规格轴承;
b、转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;
c、检查压盘根处是否漏水成线,如是应加压盘根;
d、清洁水泵外表;
e、如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固接线对,对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养:
a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c、清洁铁芯上的油污及脏物;
d、检查复位调簧情况;
e、拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养:
a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5mω,否则应进行干燥处理;
b、外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养:
a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;
b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养:
a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于100mω,否则应烘干处理;
b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;
c、自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d、检查触头表面是否有小的金属颗粒,娟则应将其消除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。
(8)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查两者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养:
a、检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b、检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养:
a、检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;
b、检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;
c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养:
a、检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;
b、检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新黄油麻油;
c、对闸阀阀杆加黄油润滑;
d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养:
a、检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b、检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;
c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水,如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养:
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;
b、检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;
c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养:
a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b、清除压力室内污物,疏通控制水道;
c、检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;
d、紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管理维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查支持托回是否牢固,否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小进,则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作,应由机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经机电维修部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报物业经理。
11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《
维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档,保存其为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由机电维修部主管填写《停申请表》,经物业经理批准后通知服务中心,由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
五、记录
六、相关支持文件
