有哪些
一、目标设定
1. 确立规程目的：规程的存在是为了确保企业运营的顺畅，提高工作效率，减少错误和混乱。
2. 范围定义：明确规程涵盖的活动范围，包括部门、职能、任务等。
3. 角色分配：确定每个角色在规程中的职责和权限。
二、内容构建
1. 操作步骤：详细列出每个任务的执行步骤，确保可操作性强。
2. 标准化流程：制定统一的工作流程，减少人为差异。
3. 决策树：对于可能出现的异常情况，设计决策流程图，指导处理。
三、执行与监控
1. 培训与指导：对员工进行规程培训，确保理解和掌握。
2. 执行监督：定期检查规程执行情况，反馈问题并改进。
3. 更新维护：随着业务发展，规程需适时更新和优化。
标准
1. 清晰性：规程应表述清晰，避免模糊和歧义，保证任何人都能理解。
2. 完整性：覆盖所有关键环节，无遗漏，确保流程的连贯性。
3. 实用性：规程必须符合实际工作需求，具有可行性，不应过于理论化。
4. 可适应性：规程应具备一定的灵活性，以应对变化和不确定性。
5. 可追溯性：记录和保存规程执行的证据，便于追踪和审计。
是什么意思
规程的意义在于为企业的日常运营提供一套既定的规则和指导，它不是僵化的束缚，而是保障效率和质量的工具。规程的制定需要考虑到实际操作中的各种可能性，旨在减少误解，提升协作效率，防止因人为疏忽导致的问题。通过标准化流程，可以降低工作中的不确定性和风险，通过持续的更新和优化，规程能够适应企业的成长和发展，保持其有效性。规程的执行和监控环节则强调了对规程本身的检验和完善，确保其始终与业务需求保持一致，为企业带来实际的价值。
指引规程范文
第1篇 房地产集团营销监控管理指引规程
某房地产集团营销监控管理指引
一、为完成集团年度销售目标,加强各地区及各项目的营销监控,推行一表式管理--《年度营销计划总表》模式,通过销售总控表宏观把握各地区公司及项目的(月度/年度)总体运作情况及销售、设计、开发、工程等环节整合起来,以销售的需要为其他系统工作的要求,把项目每月的运行情况与计划修正整合起来,把集团营销工作纳入一个更为整体、有序、健康的系统中,做到事前有目标、事中有监控、事后有评估,以适应激烈的市场竞争的需要。
二、根据集团下达的集团(年度)销售总指标及管理目标,集团营销管理中心负责分解各地区公司的年度销售总指标,组织各地区公司及相关部门的评估讨论后修订转发各地区司编制地区公司的《年度营销计划总表》。
三、集团营销管理中心负责下达各地区公司的年度销售总指标及营销计划表填写指引及说明,指导各地区公司营销中心完成编制地区公司的《年度营销计划总表》并汇总成《集团/各地区年度营销计划总表》初案。
各地区公司营销中心负责组织、指导属下各项目公司完成编制各项目的《年度营销计划总表》,并汇总成《各地区年度营销计划总表》初案。
四、集团总裁会议对《集团/各地区年度营销计划总表》初案进行审定并出修改意见。
五、集团营销管理中心根据总裁会议修改意见进行对初案的修改并定案,并将修改指标额下达给各地区公司营销中心。各地区公司营销中心根据集团下达指标额制定明年销售总计划及明细计划,并上报集团营销管理中心进行审批定稿并呈集团领导签发。
六、集团人事行政管理中心根据签发《集团/各地区年度营销计划总表》拟定年度责任书,向各地区公司下达经营指标及管理任务,地区公司签定责任书后按其部署全年工作计划。
七、集团营销管理中心根据《集团/各地区年度营销计划总表》制定各地区考核制度,各地区公司营销中心根据其地区的《年度营销计划总表》制定各项目考核制度,并每月考核各项目的有关经营指标及管理任务,将考核情况进行月度/季度/年度的总结、分析并编制《地区营销计划实施情况报告》及时上报集团营销管理中心汇总《集团/地区营销计划实施情况报告》,呈集团领导审阅检查。
第2篇 房地产集团营销统计管理指引规程
某房地产集团营销统计管理指引
一、各项目销售部必须严格按照地区公司营销中心规定的表格填写日销售及变更情况。
二、各销售部必须于每天向地区公司营销中心传真前一天销售及变更情况。
三、地区公司营销中心必须规定格式汇编地区公司日销售情况汇总表,并于当天将日销售情况汇总表送达地区公司领导、集团营销管理中心。
四、集团营销管理中心根据地区公司日销售情况汇总表汇编集团/地区公司(周/月度/年度)销售情况汇总表呈集团领导审阅。
五、每半个月地区公司营销中心与地区公司财务部进行对数,如日销售汇总表与财务当期报表之间有数据出入,查明原因后报部门负责人审批,经办人根据审批意见作出调整;并将修正的销售情况汇总报集团营销管理中心备案。
六、地区公司营销中心除汇编日销售统计表外,还必须设立其他统计台帐,分别统计各项目、每幢楼宇、每一积型、朝向的已售量、未售量、在建量、计划推售量及撰写定月度销售分析报告和促销分析报告,及时报地区公司领导、集团营销管理中心及集团领导。
第3篇 首次业主大会及成立业主委员会规程指引中山市
中山市首次业主大会及成立业主委员会规程指引
各镇区建设所、城管办、市房地产开发企业、物业管理公司的会员单位:
为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,现根据全国《物业管理条例》、《业主大会规程》、《广东省物业管理条例》等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引,供你们在组织筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中参考。
一、业主:物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人为业主,是物业的主人。
二、业主大会:一个物业管理区域成立一个业主大会。
三、业主大会的性质:业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。
四、第一次业主大会召开(或者业主大会成立)的条件:
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
《省物业管理条例》规定:“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会”。当具备召开首次业主大会的条件后,在当地建设行政主管部门的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。
(一) 筹备工作包括:
1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
2、参照示范文本,拟定《业主大会会议议事规则》(草案),《业主公约》(草案);
3、确认业主身份,确定业主投票权数。(住宅按每一户为一投票权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算投票数,多少建筑面积为一票,筹备组可根据实际情况商定)
4、确定业主委员会候选人产生办法及名单(选出的委员人数为单数,一般在5-7人,面积大的小区可适当增加人数);
筹备工作的内容要以书面形式在物业管理区域内公告。
(二)业主大会或业主代表大会代表的产生:
业主大会会议“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”;“业主较多的可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议”。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议的前3日,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
(三)业主大会的形式:可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
(四)业主委员会候选人的产生:一般用协商、推荐的方式在物业管理区域内的业主产生业主委员会候选人。
(五)业主委员会委员的条件
1、应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
2、遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;
3、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织能力和具备必要的工作时间的业主担任。
业主委员会自选举产生之日起3日内,召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人,副主任1-2人。按照中山目前的情况,业主委员会人数的设置一般在5-9人之间(含正、副主任),个别的超过10人。
五、第一次业主大会召开的程序。
为完成第一次业主大会的各项任务,会议一般按照以下程序进行:
(一)由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况。
(二)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况,也可以由候选人自我介绍。
(三)通过业主委员会任期年限(一般是2-3年);审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》。
(四)选举产生业主委员会委员。
(五)审议通过与物业管理有关的重大事项。
(六)在第一次业主大会上,建设单位还应当作物业管理前期工作报告,物业管理企业还应当作物业承接验收情况的报告。
六、业主委员会备案资料。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到市房地产业协会备案。备案资料包括:
1、备案申请书(业主大会成立情况,业主委员会选举形式、结果);
2、业主大会议事规则(草案);
3、业主公约(草案);
4、业主委员会名单(按备案表填写);
5、业主委员会章程。
中山市房地产业协会
二οο四年四月十三日
第4篇 房地产集团销售业务管理指引规程
某房地产集团销售业务管理指引
销售管理应坚持因地制宜,在本办法规范的基础上,各地区公司营销中心应根据当地实际情况,制订相应操作细则,规范本地区公司的营销推广工作。
第一节营销系统人力资源调配管理
人力资源调配是指由于各地区销售部出现人员结构不合理,造成短期或长期人力资源浪费或不足,地区公司根据具体情况对人员进行临时或中长期性再分配;人力资源调配因素主要有:人力过剩、人力不足、学习培训、工作不适等。
人力资源调整申请
1、当售楼部出现人力不足时,售楼主任应及时拟出书面报告,阐明人力不足的原因,需增加人员数量,增加人员是属短期行为还是长期性质等;
2、售楼部出现人力过剩时,售楼主任应及时拟出书面报告,阐明人力过剩的原因,需减少人员数量等;
3、举办促销活动时,售楼主任应及时拟出书面报告,阐明本次活动需调入的人员数量、岗位职责、专业水准等;
4、一个或多个售楼部取得成功销售经验后,组织其它售楼部前来学习,由营销中心拟书面报告,阐明学习的目的,具体时间,人员安排等;
5、新楼盘即将推出前,组织新项目销售人员到其它售楼部进行业务培训,新项目售楼主任拟出书面报告;
6、销售人员的工作表现达不到公司要求或其本人主动提出现有工作不适合自身发展,所在单位售楼主任或申请人拟书面报告,阐明具体原因,建议意见等。
申请报告的报送
相关人员提出书面申请后,报项目公司经理批阅,然后送地区营销中心,营销中心根据申请报告经办或转送地区行政人事部。
人力资源调配方案拟定与审批
1、地区营销中心根据申请报告进行具体分析、结合各售楼部的实际情况拟出人力调整方案。属于临时性增加人员的,首先从其它售楼部借调专业人员,如其它售楼部无人手可调或不足,则从本系统安排非专业人员,若仍不足,则向行政人事部提出申请;属长期性缺员的,首先进行系统内部人员结构调整,如确实调整不出过剩人员,则从通知行政人事部公开招聘。
2、人力资源调整方案经部门负责人审批后报地区主管营销老总批示。
3、对于调出营销系统或解雇申请报告,则转交地区行政人事部,由行政人事部作出处理决议。
人力资源调配方案的实施
1、凡属临时性人员调动均由地区营销中心拟办人员调整通知,转地区行政人事部颁布。
2、凡属永久性人员调动由地区营销中心将批复的方案交地区行政人事部,由行政人事部负责人事档案记录,调动人事关系,拟办颁布人员调整通知。
3、招聘或解雇均由地区行政人事部按人事制度执行。
人力资源调配监督实施部门
1、临时性人员调整方案由地区营销中心监督实施。
2、永久性人员调整方案由地区行政人事部监督实施。
3、人员招聘及解雇由项目公司及地区行政人事部监督实施。
第二节 销售系统人员管理
各地区公司销售系统人员招聘必须按规定程序进行:各项目公司根据年初的人员编制计划进行招聘,招聘的人员必须符合招聘条件。项目公司进行初试,地区公司营销中心复试并加意见后,报地区公司行政人事部备案。
应聘人员面试合格后,要接受公司培训,培训时间及内容因应聘职务不同而异,培训考试合格后方可上岗。
被聘人员试用期对人员的考核以项目公司考察为主,试用期满考察合格后方予转正。试用期根据表现可提前转正。
销售系统所有人员必须按公司考勤制度执行,一般情况下,售楼部不再计算加班,以补休为主。如果遇特殊情况经项目公司负责人审批后做特殊处理。
销售系统所有人员必须严格按工作行为规范执行。
考核制度:考核主要分为月度、季度和年度考核。月度考核主要是考核销售人员的基本素质,由项目公司按月度考核;季度考核主要是考核销售人员的业绩;由地区公司营销中心每季度按销售业绩(按销售金额计)进行考核;年度考核由地区公司行政人事部按全年销售业绩进行考核。
奖励基金制度:奖励基金来源有两种,一是从销售人员月度奖金总额中计提,二是销售人员违规扣罚的款项;奖励基金主要用于奖励评选出的每月优秀销售人员、每季度销售高手及营销系统举办的业务交流所需费用;
执行办法:地区营销中心每季度须将统计的数据、考核结果上报管线老总,并通知项目公司,由项目公司对相关人员的当季奖金作出扣罚,项目公司每月必须将《管理及考核办法》的执行情况反馈给地区营销中心,地区营销中心对执行过程具有监督、管理和最终执行权,一旦发现项目公司有包庇行为,地区营销中心将对相关责任人做出双倍的处罚。
第三节 销售案例
各销售部必须每周向地区公司营销中心提交销售案例;
案例的内容必须包括:事件过程、处理方法、总结与启示;案例与作要求:表达内容清晰、针对性强、有借鉴意义;
地区公司营销中心对销售部报送上来销售案例进行筛选,对较好的案例加于归纳、分析,并在销售周报上进行刊登;
每月底地区公司营销中心必须将当月的销售案例汇编成册,并下发至各销售部,供销售人员阅读、借鉴,并报集团营销管理中心;
每两月地区公司营销中心组织各销售部开展一次销售案例演讲比赛,并对获胜者及对上一阶段最有意义的案例提供单位予以表彰;
年底地区公司营销中心将全年销售案例进行修订,并作为公司重要资料存入档案室,并报集团营销管理中心汇编有关典范教材。
第四节 面积计算
楼宇推售前,项目公司必须通知地区公司营销中心和审核部有关计积事宜;
计积图纸出具后,项目公司必须及时将计积图纸送达地区公司营销中心;
地区公司营销中心必须及时将编好单元号的计积图纸报送给地区公司审核部;
地区公司营销中心和审核部必须严格按照国家颁布的《房地产测量方法》以及公司的有关技术规定计算各楼盘的面积;
地区公司营销中心出具的面积表必须经地区公司审核部审核,报地区公司领导、审批,之后方可将面积表派发给相关部门及项目公司;
图纸修改必须及时通知地区公司营销中心,因图纸修改需重新计积的,必须在出具图纸后一天内送达地区公司营销中心;
计积人员工作失误导致公司经济损失的,视情节轻重对责任人作出相应的处罚。
第五节楼宇定价
楼宇定价必须按规定工作程序进行:
1、新推楼盘定价报告必须报地区营销中心、地区主管领导、集团营销管理中心及集团领导审
批,定价报告内容应包括:价格分布图、基准试算表、楼宇价目表、付款方式表。
2、在售楼盘阶段性价格调整必须经地区营销中心及地区领导批示,其定价报告内容除应包括:价格分布图、基准试算表、楼宇价目表外,还必须附上价格调整的理由及分析报告。
3、个别楼宇定价经地区营销老总审批即可,定价报告必须明确要求重新定价的原因、目前的销售价位、个别单元的理想价位等。
楼宇定价必须考虑各种定价因素,住宅:楼层、朝向、景观、工程进度、户型设计、产品供应量、等;商铺:客流量、间隔设计、面积、楼层、等;写字楼:地段、通风采光、朝向、面积等。
楼宇定价必须统一使用标准定价文件:价格分布图范本、基准试算表范本、楼宇价目表范本、付款方式表范本、定价报告范本等。
地区公司营销中心制定的价目表必须报地区公司财务部审核、地区公司行政人事部盖节方可下发。
项目公司必须严格按有效价目表执行,未经审批任何部门(或个人)不得擅自修改价目表。
第六节 认购书
地区公司法律室负责起草认购书内容。
认购书内容的拟定及修改必须报项目公司、地区公司营销中心、财务部会签、地区公司领导审批,报集团营销管理中心备案。
认购书条款确定后,由地区公司营销中心统一排版,项目公司根据地区公司营销中心规定版式印制,认购书一式六联,分别为:客户、营销中心、项目公司财务、销售部、签约组、按揭组。
各销售部必须设立认购书管理台帐, 负责登记合同的交接及使用情况。
地区公司营销中心出具认购书填写指引,销售人员必须严格按照认购书填写指引填写,销售经理按要求审核。
认购书必须加盖项目公司销售专用节,否则无效。
已经签署的认购书,项目公司应在一天内送达各有关部门。
第七节 购房合同
购房合同及相关的证件从房管部门领回后,项目公司必须及时通知签约组前来领取。
签约组必须设立购房合同管理台帐,负责登记合同的交接及使用情况。
由地区公司法律室负责拟定购房填写指引,签约人员必须严格按照购房合同填写指引填写,经指定人员审核无误后方可盖节、签字。
购房合同内容修改(指:填写内容修改)必须报地区领导审批,集团营销管理中心备案。
购房合同附件的拟定及修改必须报地区公司领导审批,集团营销管理中心备案。
集团备案合同范本必须公布于销售现场,以供客户查阅。
第八节 催收楼款
项目公司财务必须于每天向销售部提交一份前一天的《客户交款清单》。
销售人员核实客户拖欠款房后开展催收工作。
催收欠款时,销售人员必须填写电话跟进纪录单,并交由销售经理提出处理意见。
业主提出延迟交款时,必须按规定报批:延迟一个月内,由项目公司第一负责人审批,一个月以上,必须报地区公司财务老总审批。
业主拖欠款项,已交定金,未交首期超过15天按挞定处理;已交部份房款,但其余欠款超过30天按退房处理;对于既不交款、又不办理退房手续的,提交地区公司法律室提起法律诉讼。
欠款率超过当年累计净销售额的3.5%,经手销售人员及销售经理须承但相应的责任,并作出相应的处罚。
第九节 房源管理
楼宇推出前,销售部建立销控表,楼宇售出后,销售人员必须及时将售出单元登记在楼盘销控表上。
项目销售经理必须定期核对楼盘销控表,确保销控表上的资料真实、可靠。
销售接近尾声或售罄时,销售经理将所有销控表归档,以便查阅;
项目公司财务应对本楼盘所有物业进行登记造册,建立台帐,详细记录物业存销情况,其中包括:已售、未售的住宅、商铺(含租赁)、车位,有偿移交和无偿移交的小区配套,公司自用及租借房,有关记录须每月报集团营销管理中心备案。
物业管理中心必须于每月提供空置房明细表与项目公司财务、售楼部核对户数和面积。
地区公司物业公司租赁部必须于每向项目公司财务提供上月物业租赁情况,作为项目公司财务登记台帐的依据,双方每月应对物业租赁情况进行核对。
项目公司财务与地区公司物业公司财务在每月对空置房数量进行核对的基础上,还应会同有关人员每半年对空置房进行一次盘点,对盘点中出现的不符合问题应立即查找原因,并提出处理方案,报地区公司领导批示。
物业移交必须凭项目公司财务开具的交楼通知方可交楼,每周由项目公司出具一份交楼清单,经物业管理中心确认后作为项目公司向地区公司物业公司缴交空置管理费的扣减依据。
任何部门(或单位)需占用空置房必须报地区公司总经理审批。
;对于地区公司行政人事部通知用于公司招待房、员工宿舍或其他用途的,必须由项目公司凭地区公司行政人事部通知办理交楼手续,未办理交楼手续的,物业管理中心不得将空置房提供给他人使用。
业主因各种原因退房时,由项目公司通知物业管理中心,物业管理中心负责清退业主并收回相关房屋。
项目公司必须定期安排人员搞好空置房的清洁卫生。
项目公司必须定期安排人员检查空置房的卫生状况、室内装修、配套设施的完好性能。
对于空置时间较长的楼宇,项目公司必须提出可行的促销措施进行推售。
第十节 促销措施
每一阶段的促销措施方案由项目公司结合本楼盘销售实际情况而定。
申请促销措施不但要有具体方案,同时还必须附上相应的依据。
项目公司申请促销措施必须提前两周上报。
促销措施方案必须经营销中心会签,地区公司领导审批;超于权限范围的须报集团营销管理中心及集团领导审批。
促销措施执行通知必须由地区公司营销中心统一颁发至各相关部门及项目公司。
未经批准,项目公司不得擅自推出各项促销措施。
第十一节 宣传物料、广告制作验收规定
宣传物料、广告制作必须签署相关合同(如:制作合同、印刷合同)。
合同中必须明确验收标准及违约责任。
物品验收时必须提交相关的验收材料。
物品验收必须使用统一的验收确认表。
验收工作必须由地区公司指点定的责任部门及经办部门共同完成。
对于达不到验收要求的,按合条款处理,对于因验收人员失职导致公司经济损失的,按制度查处。
宣传物料验收须提交验收证明材料。
广告制作验收须提交验收证明材料
。
第5篇 国有房企改制工作指引规程
1. 改制程序
(1)成立改制工作组织并进行前期准备活动
――成立以企业的资产所有者代表或国有产权持有单位派驻代表为首的改制工作组(或称改制筹备组),全面负责与企业改制有关的各项工作;成立以企业管理层为主的改制企业内部工作组织(股份公司筹备组),负责公司改制方案的制定和新股份公司的筹备工作;
――起草改制工作规程文件;
――同政府及政府主管部门进行沟通,取得他们对改制的支持和政策优惠;
――在企业内部作好舆论宣传,使企业员工明确进行改制的必要性和紧迫性、改制的初步方案和大体方向、改制行为对职工和经营者权益的影响、改制后职工权益的保障等;
――在社会上进行公告,对企业的债权人、债务人发出企业即将改制的通知等。这些前期准备工作是改制方案的顺利通过和实施的前提。
(2)清产核资与产权界定、财务审计
――进行产权界定和清产核资,按照国资委颁布的清产核资以及资产损失认定的规定履行批准程序;
――由直接持有该国有产权的单位决定聘请具备资格的会计师事务所进行财务审计。
(3)资产评估
――由具备资格的资产评估机构对公司资产进行评估,并报政府主管部门核准或备案。
――原企业实现利润而增加的净资产上缴国有资本持有单位,或经国有资本持有单位同意,作为公司制企业国家独享资本公积管理,留待以后年度扩股时转增国有股份;原企业经营亏损而减少的净资产,由国有资本持有单位补足,或者由公司改制企业用以后年度国有股份应分得的股利补足。
(4)形成以改制方案为核心的改制文件
――改制工作组织结合企业的规模大小、发展前景、国家和当地政府的产业政策、当地政府的意见初步确定企业改制的方向,即改制为有限责任公司或股份有限公司、改制为股份合作制企业;国有资本在改制后的企业中的退出比例;企业之外的股东和员工持股比例等。
制定《改制方案》其内容包括:
a)企业基本情况的介绍;
b)资产清理、财务审计、资产评估情况;
c)改制成本的测算(员工身份置换补偿金和安置费用以及其他费用);
d)资产、债务的处置;
e)职工的补偿、安置方案;
f)经营者、员工和其他股东(可以是外资股东、社会法人股东、自然人股东)认缴股款或出资情况;
g)新公司股权结构设置;
h)其他需要报告或申请的内容。
制作关于改制的通告、员工参加改制的意向调查书等。
(5)职工代表大会审议通过改制方案和职工安置方案
将改制方案提交企业职工(代表)大会审议讨论,听取职工的意见;
对于改制方案中的职工补偿、安置方案更应该提交大会审议通过(表决通过),并形成相应的职工(代表)大会会议决议和会议记录。
(6)按规的程序将改制方案上报批准
《改制方案》报主管部门或上级单位审批;
《改制方案》上报政府或国资委与其他政府主管部门进行审批。
(7)通过市产权交易中心公开交易
进入市产权交易中心公开交易,并办理产权交易合同的鉴证手续;
依照法定程序办理变更登记手续。
(8)实施全体员工的身份置换与安置
确定员工身份置换的经济补偿标准,根据当地政府的文件规定或参照同类企业员工身份置换的补偿标准,并结合本企业员工个人的月平均工资和员工总体的平均工资确立本企业的经济补偿标准;
签定《员工安置协议书》,实施补偿方案。
;(9)进行新公司的名称预先核准和开立临时账户
持有关文件(包括上级有关部门同意改制的批准文件、公司章程草案、股东及其出资基本情况等)到工商部门办理新设公司的名称预先核准;
获得预先核准的名称后,以该名称到银行开立新公司的临时账户,以供新公司在设立过程中临时使用(比如接收股东的出资和验资)。
(10)企业国有产权整体或部分转让(或折股)、股东认缴股款或出资,实现股权多元化
根据改制方案设计的股权结构,愿意投资改制后企业的员工按照股权结构认缴股款(股份有限公司)或出资(有限责任公司);
其他股东(其他法人、自然人或外资股东)依照公司法规定的出资程序缴纳出资。以实物或无形资产出资的,还要经过评估和验资程序;
将身份置换补偿金部分办理转股或转出资手续,将员工的现金出资部分按照申请书规定的时间和数额要求员工当期出资。
(11)公司召开创立大会或首次股东会议
股款认缴或出资后30日内,有限责任公司就应该召开首次股东会议,股份有限公司称之为创立大会;
股东表决通过《公司章程》,选出董事会和监事会,董事会聘任总经理班子。选出的董事会要对员工安置有一个明确交代,作好安抚工作,指明公司的发展方向。
(12)变更公司登记和重新进行税务登记
自召开创立大会之后30日内,由全体股东指定的或者共同委托的代理人向公司登记机关申请设立登记;
工商部门30日内进行审查,之后15日内给予回复。工商部门颁发《企业法人营业执照》;
在变更企业法人登记的同时在法定期限内(30天)重新办理税务登记。
(13)进行相关权属登记
新股份公司到国有资产管理部门办理占有、变动和注销国有资产产权登记手续;
对改制引起土地使用权、工业产权权属变化的,新股份公司及时到土地管理机关、房产登记机关、工业产权管理机关(专利、商标等知识产权管理机关)进行权属变更登记。
(14)完善企业职工的劳动关系和社会保险的接续、作好企业改制前后的债权、债务承继工作以及其他需要变更或处理的善后事宜
新股份公司和企业原有职工重签或变更劳动合同;
新股份公司或职工个人到有关社会保险机构办理因为企业改制而引起的社会保险(含住房公积金)接续手续;
新股份公司和原有企业的债权人或债务人就债权债务的承继问题签订正式的协议。
2. 咨询内容
协助改制前期准备工作;
协助成立改制筹备和领导组织;
起草改制工作规程文件;
配合进行清产核资和资产评估工作;
编制以改制方案为核心的改制文件;
股权结构设置方案设定;
协助编制改制申报文件;
起草公司章程和法人治理结构文件;
指导公司召开创立大会;
其他需要变更或处理的善后事宜。
改制阶段咨询工作重点:
◆确定改制中相应的利益调整方式、法律风险。帮助改制企业正确行使和维护职工和经营者的合法权益,合理运用相关政策和法规,满足企业改制需求;
◆公司资产的处置方案。包括资产的界定、剥离、重组等,子公司等分支机构资产的处理等;
◆产权交易实施。利用和争取国有股转让的政策支持,影响或控制国有股产权交易过程;
◆新股份公司股权结构的设定。遵循有利于新股份公司未来经营者的经营管理主导权原则,合理设定股权设置方案。包括公司国有股撤出或减持方案,公司职工持股比例,其他社会法人或自然人持股的可行性和股份比例的确定等;
◆经营者、高层管理人员、职工持股的构
成比例。遵循企业管理层控股,企业经营者相对控股的原则,以利于公司今后的管理和发展;
◆职工安置与身份置换。从公司现经营者和职工的根本利益出发,充分考虑职工的承受能力,确定职工补偿标准和方式,确定合理、合法并具可操作性的职工筹资和入股方式;
◆公司法人治理结构的建立与完善。奠定公司规范运作和可持续发展的基础;
第6篇 房地产集团品牌推广管理指引规程
某房地产集团品牌推广管理指引
第一节全国性集团品牌推广管理
为了整合集团品牌及联盟单位的各地区相关资源,加强其在全国范围的传播力度,努力塑造全国性房地产企业领先品牌优势和良好的公众形象,提升品牌价值以支持各区域市场的开拓工作和营销工作,特成立集团品牌推广工作小组。
集团品牌推广工作小组统管全国范围内的集团品牌的推广工作。
集团品牌推广工作小组由各地区公司的品牌主管负责领导、地区营销中心、集团管理中心、集团领导等相关人员联合组成,共同制定品牌推广工作计划,统筹安排全国性企业品牌建设,协调各区域公司的企业品牌及项目品牌推广工作。
集团品牌推广工作小组 工作职能是:建立品牌推广管理体制,制定品牌统一表现形式,规范品牌推广标识系统;制定品牌推广实施方案、各地区品牌及项目的定位、实施指导书,下达实施工作指令;召集品牌推广协调会议、收集各地区品牌、项目的推广信息、成果、评估、建议等情况及时向集团总部汇报工作;监控、督导各地区公司的品牌推广工作;负责对接、指导、审核外聘品牌策划传播的公关公司或广告公司的品牌推广业务工作。
集团品牌推广工作小组对集团总部负责,统筹、组织工作由集团营销管理中心负责;由工作小组负责领导委托集团营销管理中心下指令和召集各地区公司、涉及相关部门和项目公司,确定每项工作的要求和完成时间;各地区公司指派主管品牌负责人参加、落实所属工作。
集团品牌推广业务规范指引由集团营销管理中心负责, 包括:
1、标准品牌表现形式及推广诉求;
2、统一对外标准口径;
3、品牌的使用规范 (包括促销联展、房地产行业展销会、媒体广告等所有宣传资料、展版、印刷品);
4、品牌的体现原则。
第二节 地区性品牌推广管理
每年初地区公司营销中心根据集团品牌推广工作小组制定的年度品牌推广工作计划原则及年度楼盘开发、销售计划、市场因素及品牌费用指标等,制定各地区年度品牌建设计划,包括:全年推广主题、^总体思路、阶段划分、阶段主题、媒介组合、费用预算计划等。
地区性品牌建设方案的编制及计划的实施由地区公司营销全面负责,地区公司营销老总监督。
年度品牌建设方案必须经地区公司营销老总、总经理及集团领导审批。
根据年度品牌建设方案制定月度品牌建设实施计划:媒体投放、品牌宣传活动的开展。月度品牌建设实施计划必须经地区公司营销中心、审核部、财务部会签,报地区公司营销老总、财务老总审批,并报集团营销中心备案。
地区公司营销中心应定期(月度/季度/年度)评估品牌宣传效果,并根据市场情况、公司要求、实际发生费用及时调整各阶段的(月度/季度/年度)品牌计划,每季度调整计划报集团营销中心备案。
第三节集团新闻宣传管理
为了避免新闻宣传工作的失误,对集团新闻宣传口径及接受采访的工作作出统一的规定。
接受采访应经审核
1、对已经正式公开的信息,接受采访时须按统一的口径对外宣传。对于尚未公开的信息,其采访提纲和回答重点须上报领导审核;
2、项目公司就未经公开的信息接受采访,须将采访提纲和回答重点上报各地区营销中心,经审核通过后才能接受采访;
3、各地区公司各部门就未经公开的信息接受采访,须将采访提纲和回答重点上报上报分管领导,经审核通过后才能接受采访;
4、集团各部门就我司未经公开的信息接受采访,须将采访提纲和回答重点上报分管领导,经审核通过后才能接受采访;
5、各地区/项目/集团老总接受采访,则应将采访提纲和回答重点报上级老总审批;
6、涉及及集团重大企业策略或发展方向,则须经集团总裁审批。
不得随意泄露公司情况
有关公司的敏感性资料,如股东身份、土地成本、具体业务计划、策划方案、客户资料、定价策略、审批文件等,未经集团领导批准,不得随意向外泄露。
接受采访的态度要求
1、员工在接受采访时,内容应仅限对公司或公司项目的介绍,避免以公司名义进行个人的宣传;
2、一般情况下,接受采访的人员尽量不要在媒体上以自己的名义注名,宜以公司某方面负责人的名义代替;
3、在接受采访时,被采访人不得采用恶意攻击、贬低竞争对手的方式来宣传自己的优势。
被采访者接受完采访后,应及时将采访情况向上级领导通报,如有特殊信息或问题,被采访者须及时将情况向集团营销中心反映。
接受媒体采访投诉问题的处理
1、如各项目收到媒体拟采访我司关于客户投诉问题的采访要求时,须了解其身份、意图、联系方式等具体情况;
2、项目公司尽快了解有关投诉问题,及时将投诉情况通知被投诉部门的分管领导和地区公司营销中心,几方共同商定如何处理,统一口径。
各地区公司、各地区二级公司、集团各部门须高度重视新闻宣传工作的重要性,如遇问题及时反映,认真执行以上工作要求。若个别人员故意向外散布不确信息,或因工作失误而对集团及项目推广造成负面影响的,集团将追究有关责任人责任。
本指引涉及的统一协商工作由集团营销管理中心负责。
第7篇 房地产集团项目论证管理指引规程
某房地产集团项目论证管理指引
项目论证分两类,一类是购地论证,另一类是开发论证,开发论证又分为新推项目开发论证和分期开发项目论证。
项目论证须成立项目论证小组,论证小组主要负责对项目开发前景,楼盘定位、产品定位、规划方案设计、销售价格制定提出可行性建议,并通过论证会取得共识。
论证小组由项目公司、开发、规划设计、营销、财务等部门、地区公司领导、总部营销管理中心及聘请房地产开发、规划、设计、营销等方面的资深人士组成。
购地论证会由地区公司开发部牵头组织;项目论证会由项目公司牵头组织;尚未成立项目公司的,由地区营销中心牵头组织;集团新拓展区域,尚未有地区公司的,由集团营销管理中心牵头组织。
召开论证会前两周,各小组成员必须根据各自的工作侧重点向组织部门提交一份项目分析报告:项目公司侧重于项目特点、优劣势分析,营销部门侧重于开发前景、整体市场及中短期竞争对手对该楼盘造成的影响分析,设计部门侧重于规划理念、设计风格分析,财务部门侧重于投资收益分析。
论证会议由组织单位(或部门)主持,各部门陈述分析报告,由与会人员提出建议,会议结束后由会议组织部门综合各方意见,并最终形成书面论证报告。
论证报告必须经参与论证会议的各部门会签,报地区公司总经理、集团总裁审批及集团营销管理中心备案。
论证报告经审定后,其后的工作开展将按审定方案实施,工作进度将纳入生产调度考核范围。
第8篇 房地产集团商业物业管理指引规程
某房地产集团商业物业管理指引
实行地区公司营销中心商业组统筹、督导的管理流程,管理范围为地区公司所有商业物业,包括地区公司属下各项目的配套商业,以及大型商场、写字楼等专项商业的代理、顾问公司的确定,前期论证,投资开发,规划设计,策划经营推广等等。
业务操作模式分以下两种:
1、各项目配套商业:为项目公司负责销售工作,租务部门代理租赁工作。
2、专项商业:指专项商场、写字楼、出租性公寓,其前期定位、规划设计、租售推广等可引入专业的商业顾问公司参与。其中租售业务应全盘考虑,可实行项目公司自行操作或引入租售代理公司参与的形式。
地区公司营销中心商业组以业务管理者身份对商业物业进行统筹管理,在地区公司营销中心监管下承担盘活率指标任务。
项目公司以资产管理者身份享有业主的权利和义务,负责商业物业的设计、开发、工程、物业管理等工作。
租务部门负责各地区公司各项目配套商业的租赁工作,根据租赁业务推广进度制定其产品定位、功能计划及改造、间隔方案、广告安排、租赁部署、预算支出、租售价格、二级代理操作方案等。
项目公司每年单独列支编制商业物业的销售/出租目标、营销费用预算业务指标;开发、设计与工程等职能系统相应单独编制商业物业的目标管理计划,上报审批,纳入各地区公司生产调度计划。
项目公司对商业物业建立台帐,从其开发现状、抵押状况及经营状况等一一做好登记备案,并每月将情况汇总上报地区公司营销中心商业组。
商业物业的销售和租赁业绩纳入项目公司的业绩,计入当年项目计划指标。租务部门则按各项目配套商业当年可供租赁的总营业额匡算佣金的计划指标,以此考评业绩。
第9篇 房地产现场销售流程指引规程
房地产现场销售流程指引
电访客----来电接听要求:
1. 迅速地接听电话----电话铃声响起一次后、三次以内要接听电话。如果超过三声以后才接听时,先说一声:您好,__,不好意思,让您久等了。
2. 打招呼----清晰地说出楼盘的名称,礼貌地打招呼,例如:您好,__,有什么可以帮到你
3. 传达----对方说出找其它同事时,你应先说:请稍等一下,然后立即传达。传达时不可大声呼叫及要注意言语表达。
4. 查询----客人有什么查询或任何疑问时,你要抓住重点耐心讲解,应不厌其烦地回答,礼貌地询问客人如何称呼,并请客人亲自到现场洽谈。
5. 记下对方的电话----礼貌地要求客人留下联络电话以便日后有新资料可以通知客人。记下对方的电话号码,可以说:为了方便起见,可否请你留下你的电话号码,以便有最新情况时与你联络。为何要这样做呢原因是,虽然会与某些客人会晤倾谈,但对方没有留下名片,故此无法联络,影响进一步销售。
6. 终结电话时的礼仪----多谢你来电查询,再见等说了以后,轻轻地放回电话听筒。但必须等待对方电话挂断后,才可以挂上电话。
7. 处理应急的电话及记下留言内容----通常是依先后次序来接听电话,但根据实际情况来应变是十分重要的,先应付较紧要的电话。若当事人不在,可以告之客人如何联络或询问客人有什么可以帮忙。
入场客----现场楼盘销售流程:
迎客:首先在门口欢迎客人前来参观并递上楼盘资料及卡片,并礼貌地询问客人尊称。
规划模型:借助模型向客人介绍楼盘总体规划、工程进度、周边环境配套设施等,介绍楼盘卖点及特色。
介绍发展商实力:通过向客人介绍发展商情况,增加客人对楼盘的信心。(视乎实际需要)
参观现场:参观样板房、楼盘施工现场或现楼及周边环境,令客人进一步了解楼盘总体设计。(视乎实际情况)
返回售楼部:带客人返回售楼部,请客人坐下并奉上茶水,在对客人需要已有一定程度了解的基础上,再进行针对性介绍(单位间隔、方向、付款办法、折扣优惠等),同时亦可再详述楼盘优点,增加客人购买欲。
选定单位:待客人已决定购买某一单位后,再向负责销控同事确定认购单位,并为客人详细计算每期供楼款,解释购房税费、管理费、银行按揭、入住费用等各项收费。
签署合同:收取定金,签署认购书,同时为客人讲解认购书条款细则及交款时间及须注意事项。
客户入场登记:完成接待客人工作后,不管客人是否成功认购,都须为客人做入场登记,记录好客人姓名、联络方式、买楼要求等资料,方便日后跟进工作。(按实际情况选择时机)
送客:完成全部销售程序,客人表示离开时,礼貌地送客人到门口,最后为客人留下好印象,以便日后与客人再次联络。
上述为一般销售流程模式,具体按客人需求、现场情况而定
第10篇 首次业主大会规程指引中山市
各镇区建设所、城管办、市房地产开发企业、物业管理公司的会员单位:
为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,现根据全国《物业管理条例》、《业主大会规程》、《广东省物业管理条例》等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引,供你们在组织筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中参考。
一、业主:物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人为业主,是物业的主人。
二、业主大会:一个物业管理区域成立一个业主大会。
三、业主大会的性质:业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。
四、第一次业主大会召开(或者业主大会成立)的条件:
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
《省物业管理条例》规定:“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会”。当具备召开首次业主大会的条件后,在当地建设行政主管部门的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。
(一)筹备工作包括:
1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
2、参照示范文本,拟定《业主大会会议议事规则》(草案),《业主公约》(草案);
3、确认业主身份,确定业主投票权数。(住宅按每一户为一投票权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算投票数,多少建筑面积为一票,筹备组可根据实际情况商定)
4、确定业主委员会候选人产生办法及名单(选出的委员人数为单数,一般在5-7人,面积大的小区可适当增加人数);
筹备工作的内容要以书面形式在物业管理区域内公告。
(二)业主大会或业主代表大会代表的产生:
业主大会会议“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”;“业主较多的可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议”。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议的前3日,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
(三)业主大会的形式:可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
(四)业主委员会候选人的产生:一般用协商、推荐的方式在物业管理区域内的业主产生业主委员会候选人。
(五)业主委员会委员的条件
1、应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
2、遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;
3、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织能力和具备必要的工作时间的业主担任。
业主委员会自选举产生之日起3日内,召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人,副主任1-2人。按照中山目前的情况,业主委员会人数的设置一般在5-9人之间(含正、副主任),个别的超过10人。
五、第一次业主大会召开的程序。
为完成第一次业主大会的各项任务,会议一般按照以下程序进行:
(一)由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况。
(二)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况,也可以由候选人自我介绍。
(三)通过业主委员会任期年限(一般是2-3年);审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》。
(四)选举产生业主委员会委员。
(五)审议通过与物业管理有关的重大事项。
(六)在第一次业主大会上,建设单位还应当作物业管理前期工作报告,物业管理企业还应当作物业承接验收情况的报告。
六、业主委员会备案
资料。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到市房地产业协会备案。备案资料包括:
1、备案申请书(业主大会成立情况,业主委员会选举形式、结果);
2、业主大会议事规则(草案);
3、业主公约(草案);
4、业主委员会名单(按备案表填写);
5、业主委员会章程。
中山市房地产业协会
第11篇 业户房屋装饰装修指引总则规程
业户房屋装饰装修指引总则
一、装饰装修工程开工前,应当向华南__物业管理有限公司屋村管理处(以下简称屋村管理处)申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。
二、如进行室外装饰装修工程,须有完善的施工方案,并征得四邻同意,在屋村管理处申报登记后,方可进行施工。如超越本指引许可范围的,须签定四邻协议并经屋村管理处加具意见后,报区规划、建设行政主管部门审批。
三、所有单位的装饰装修均以不影响园区的整体规划和美观、不影响他人为原则。装修人必须正确处理截水、排水、通行、通风、采光及共用部位的使用等方面的相邻关系。
四、禁止改变原有用地的使用性质和改变房屋原有的建筑风貌、建筑密度、容积率、高度、层数等。
五、在花园装饰装修活动中,下列行为属于违法:
(1)擅自扩大原有用地面积的;
(2)妨碍道路交通、消防安全的;
(3)侵占公共绿化用地的;
(4)危及四邻建(构)筑物安全和正常使用的;
第12篇 房地产集团营销费用管理指引规程
某房地产集团营销费用管理指引
一、营销费用管理推行预算管理制,即:年初拟定全年预算计划、每月根据实施情况编制月度预算实施情况及下月调整计划,原则上一经确案,不得超支使用。
二、每年12月上旬,根据集团营销管理中心下达各地区公司的年度销售总指标,各地区公司拟定次年全年营销费用预算方案,经地区营销中心及地区公司主管领导审批后,报集团营销管理中心汇总集团全年营销费用预算方案呈集团公司领导审批。
三、各地区公司营销中心根据集团公司审批后的预算方案调整原方案,并上报集团营销管理中心备案,同时发至各执行部门(单位)。
四、次年各预算执行部门(单位)按审定后的预算方案执行。每月各预算部门(单位)的营销费用立项必须按规定的审批权限报批,营销费用支出必须严格按年度、月度预算方案执行。
五、每月底预算执行部门(单位)必须将当月《预算执行情况汇总表》报送地区公司营销中心、财务部,地区公司营销老总、财务老总、总经理及集团营销管理中心(备案)。
六、在预算执行过程中,预算执行单位如需增加预算必须按规定审批权限报各级(项目/地区/集团)领导审批,并报集团营销管理中心备案。
七、经审定的营销费用预算作为各执行单位目标管理的指标之一,是对各执行单位进行考核的重要依据,超支预算按有关规定对预算执行部门(单位)作出处罚。
