- 目录
包括哪些
园区设备管理制度涵盖了园区内所有公共设施和专用设备的管理，包括但不限于：建筑内的电梯、空调、照明系统；户外的绿化设施、道路照明；生产或办公设备如计算机、打印机、服务器；以及安全监控系统、消防设备等。此外，还包括设备的采购、安装、维护、更新、报废等全生命周期管理。
重要性和意义
园区设备的有效管理对于保证园区的正常运营至关重要。一方面，良好的设备运行状态可以确保员工的工作效率和生产安全，减少因设备故障造成的经济损失。另一方面，定期的维护和保养能延长设备寿命，降低更换成本，从而实现经济效益最大化。严格的设备管理制度有助于提升园区的整体形象，吸引优质的租户和合作伙伴，促进园区的持续发展。
措施
1. 设备登记：建立详细的设备档案，记录设备的基本信息、购买日期、保修期限、责任人等，以便于追踪和管理。
2. 定期检查：制定周期性的设备检查计划，由专业人员进行设备性能检测，确保设备处于良好工作状态。
3. 维护保养：依据设备类型和使用情况，设定合理的维护保养周期，预防性地进行设备维修，减少突发故障。
4. 应急预案：制定设备故障应急处理流程，确保在设备出现问题时能迅速响应，减少影响范围。
5. 使用培训：对园区使用者进行设备使用培训，提高设备使用效率，减少人为误操作导致的设备损坏。
6. 能耗管理：实施能源审计，监控设备能耗，推广节能措施，降低运营成本。
7. 采购管理：根据设备使用状况和预算，合理规划设备采购，确保设备更新及时，满足园区需求。
8. 合同管理：与供应商签订服务合同，明确服务内容、质量和期限，保障设备维护的及时性和质量。
9. 安全管理：强化设备安全操作规程，定期进行安全演练，防止设备事故的发生。
10. 报废处理：对达到使用年限或无法修复的设备，按照环保规定进行报废处理，避免环境污染。
11. 持续改进：定期评估设备管理制度的执行效果，根据反馈和实际情况调整优化，确保制度的适应性和有效性。
通过上述措施，我们旨在构建一个高效、安全、经济的园区设备管理体系，为园区的稳定运行和持续发展提供坚实保障。
园区设备管理制度范文
第1篇 园区设施设备管理制度（6）
园区设施设备管理制度(六)
1. 目的 规范设施设备管理,延长其使用寿命,保障设施设备正常运行。
2. 适用范围 适用于园区内所有的设施设备。
3. 职责
3.1工程部资产管理员必须做好设施设备的台帐,严格做好设施设备的库存管理。
3.2工程部经理做好设施设备的保养计划与申购计划。
3.3其他各部门人员对设施设备的改装、移位提出合理性建议。
4. 内容
4.1设备技术档案管理
4.1.1各类技术资料必须分类装订成册,编制目录,专人管理,并按规定程序借用。
4.1.2每一台设备应设立一张《设备登记卡》,并按设备系统分别装订成册。《设备登记卡》应包括设备检查、维修保养记录,设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按《设备登记卡》进行一次全面的清点核对,应该做到帐物相符。
4.1.3每一独立用户单元需设立一张《单元设备档案卡》,以便于掌握对用户设备设施的完好程度及设备返修率程度的了解。
4.1.4所有技术档案如需复印,必须经工程部经理批准。
4.1.5工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度,不得遗失技术档案,未经工程部经理批准,不得随意复印、外借,否则应按《员工守则》的相关规定进行处罚。
4.2新增、改装及报废设备管理
4.2.1凡各部门需新增设备,均应由各部门向工程部提出申请,经工程部按电力供应、建筑物承载允许值,安全及环保等要求核实后,报请上级批准后方可进行。
4.2.2工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品,与使用部门共同制定安装要求,并视工程大小,决定由工程部或委托专业施工单位施工。
4.2.3新增设备验收后,验收资料及技术文件,由工程部存档,工具由使用部门保管。
4.2.4物业设备设施需改装、移位时,对一般容易改装、移位的设备设施,由使用专业提出申请,报请部门经理批准后,由工程部安排计划进行。当改装工程较大,技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的,一定要由部门经理报请上级批准,并由工程部提出方案后再进行施工。设备设施改装的资料及审批文件,应由工程部存档,隐蔽工程设备设施的改装、移位的资料除存档外,还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移位设备设施或拆除建筑物结构者,应追究责任。
4.2.5相同设备的更新和报废必须同时办理。
4.2.6设备的报废必须遵循以下原则:
4.2.6.1政府指定的淘汰产品
4.2.6.2已超过使用期限,损坏严重;或是虽能运转,但是有严重隐患,而修理成本昂贵的设备。
4.2.6.3因为事故损坏,而修理费用接近或超过原价值的设备
4.2.6.4无法修复的设备
4.2.7设备的报废,应由使用部门提出申请,由工程部进行技术鉴定后,方可办理报废手续。价值较大的设备,应经上级批准。
4.3工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理
4.3.1日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况,在保证数量又不造成积压的原则下,制定最低备用量。
4.3.2日常手用工具的初次领用,必须经工程部经理批准;需要更新时,必须以旧换新,并经专业工程师批准。
4.3.3日常维修材料和备件,由各专业根据需要按月填写《采购申请单》,制定月度采购计划,报工程部经理审批后提交行政人事部汇总,经总物业经理审批后由行政人事部负责采购。
4.3.4特殊情况下,计划采购未包含的,并且库房没有存货时,可以提出临时采购申请,由工程部各专业填写《采购申请单》,经工程部经理和总物业经理批准后,交行政人事部执行采购。
4.3.5所有采购物品必须交库房管理员验收并办理入库登记手续。
4.3.6本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。
4.3.7公用工具归资产管理员负责保管及借出(各种电动工具原则上由库房统一保管),需要时应进行使用登记。
4.3.8专业自用工具由专业工程师负责保管及使用,机房值班用工具,应放在固定的工具箱内并排列整齐,值班工具应作为交接班内容之一。
4.3.10根据工种的不同,检修技工的常用工具,可由个人保管使用。
4.3.11所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类工具的正常使用。
4.3.12公用工具的借用,必须执行公用工具的临时借用程序,借用人必须认真填写《工具借用记录单》,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。
4.3.13借用公用工具归还时,须由库管员和使用人共同进行检验,如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单,或无法确定使用人时,造成公用工具的遗失或损坏,由库管员负责照价赔偿。
4.3.14专业自用工具必须由专业工程师进行每日清点,并保持完好,特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损坏,须由使用人照价赔偿,如未能确定使用人,则由专业工程师照价赔偿。
4.3.15全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具。凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者,应由损坏者按工具原价赔偿。
4.3.16所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经工程部经理批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理。不得使用任何工具干私活。
4.3.17所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期报废时,无论公用工具还是个人领用工具,一律以旧换新。
4.3.18专业员工需领料时,应填写领用单,完成报修后,填写材料耗量单。主任对领用量和耗用量进行核销,由专业工程师签字,并由工程部经理确认。
4.3.19对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。
4.3.20材料使用后要在《客户服务通知单》上填写清楚,并经主任确认。多余材料必须退回库房。
5 相关记录
《采购申请单》 &
nbsp; hd__-gc-006-a-01
《工具借用记录表》 hd__-gc-006-a-02
《设备登记卡》 hd__-gc-006-a-03
《单元设备档案卡》 hd__-gc-006-a-04
《工程项目质保期及单位联系情况一览表》 hd__-gc-006-a-05
第2篇 _z物业园区设备维修管理制度
物业园区设备维修管理制度
1、接管验收制度
设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程,把住这一关,对日后的管理和使用有着很重要的意义。因此,在进行房屋设备的运行管理和维修管理之前,首先要做好房屋设备的接管验收工作,接收好房屋设备的基础资料。接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收,而且包括对维修后房屋设置的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。房屋设备的第一次验收为初验,对发现的问题应商定解决意见,并确定复验时间。对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签定协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能够使用、且不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。
2、预防性计划维修保养制度
为了延长设备的使用寿命,防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备修理、维护管理的组织措施和技术措施叫计划维修保养制度。实行计划性维修保养制度可以保证房屋设备经常保持正常的工作能力,防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等状况,提高设备的运转效率;实行预防性维修保养制度,既可以延长设备的修理间隔期,降低修理成本,提高维修质量,又可以保证房屋设备的安全运行,对延长设备使用寿命,树立物业管理企业的良好形象都将起到很重要的作用。
一般来说,进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的使用特性和使用条件来决定的。
(1)确定维修保养的类别、等级、周期与内容。
这些应由物业管理企业根据设备的实际情况由工程技术人员制订。一般根据维修与管理相结合的方法,采取大修集中、维修分散的组织形式。具体内容包括:日常定时定点的常规保养周期(分周保养、半年保养、一年保养三个保养等级);中修、大修、专项修理和更新改造的周期与内容。
(2)制订设备维修保养要求。
(3)实施预防性计划维修保养制度,并进行监督检查。各设到
备管理部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求,编制预防性维修保养制度,分期、分批、分项下达给维修管理人员和设备操作使用人员实施,并进行监督和检查。
3、值班制度
建立值班制度并严格执行,可以及时发现事故隐患并排除故障,从而可保证设备安全、正常地操作运行。具体内容包括以下几个方面:
(1)房屋设备值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,如因工作需要离岗时,必须由符合条件的人替岗,并向其交待离岗时间、去向;
(2)按时巡查,作好记录,及时发现事故隐患,及时解决、及时报告;
(3)接到请修通知,及时通知、安排有关人员抢修、急修;
(4)不得随意调换值班岗位,就餐实行轮换制。
4、交接班制度
搞好交接班工作,可以保证值班制度的实施。具体内容有:
(1)值班人员做好交接班工作,包括按巡查表认真仔细巡查,发现问题及时解决,当班问题尽量不留给下一班,并做好记录和环境卫生工作;
(2)接班人员提前15分钟时间上岗接班,清查了解所上班次,办理好交接班手续;
(3)值班人员办完交接班手续后方可下班,若接班人员因故未到,值班人员应坚守岗位,待接班人员到达并办完手续后才能离开;
(4)除值班人员外,无关人员不得进入值班室。
5、报告记录制度
建立报告记录制度可以让物业经理、技术主管和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况,及时发现设备管理中存在的问题,以便及时解决。具体内容有:
(1)向班组长报告。
发现以下情况时,应向班组长报告:主要设备非正常操作的开、停、调整及其他异常情况;设备出现故障或停机检修;零部件更换或修理;维修人员工作去向;维修材料的领用;动作人员暂时离岗。
(2)向技术主管报告。
发现下列情况时,应向技术主管报告;重点设备非正常操作的启动、调整及异常情况;采用新的运行方式;重点设备发生故障或停机抢修;系统故障及检修;重要零件更换、修理、加工及改造;成批和大件工具、备件和材料领用;员工加班、调班、补休、请假。
(3)向物业经理报告。
发现下列情况时,应向物业经理报告:重点设备发生故障或停机修理;影响楼宇或小区的设备故障或施工;系统运行方式的重大改变,主要设备的技术改造;重点设备主要零部件更换、修理或向外委托加工,设备的增改或向外委托加工;班组长、技术骨干以上人员及班组结构调整。
除了上述设备管理制度外,还有设备清修制度,设备技术档案资料保存、管理制度,房屋设备更新、改造、报废规划及审批制度,承租户和保管房屋设备责任制度及房屋设备清点、盘点制度等一系统房屋设备管理制度体系,从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。
第3篇 物业园区设备管理规程制度
物业园区设备管理规程
1.0目的
保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求。
2.0适用范围
管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备(含强电主线路)、电子设备(含弱电线路)、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。
3.0定义
3.1日常维护保养
指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、反腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除,作好记录。
3.2一级保养
对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查、软件检查;对管道、风道局部除绣反腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。
3.3二级保养
对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试,工作点调整,软件维护;对管道、风道部分除绣、反腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。
3.4中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更
换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%,周期3-5年。
3.5大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%,周期6―10年。
3.6设备更新和技术改造
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。
3.7事后维修(故障维修)
设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。
3.8状态维修
通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。
4.0设备分类
根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜):
ⅰ级设备:电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、ba中央管理计算机。
ⅱ级设备:正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、ddc现场控制器。
ⅲ级设备:除ⅰ、ⅱ级以外的所有设备。如:区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电箱)、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
5.0设备管理模式
采用计划预修制(三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
5.1对于符合磨损规律的ⅰ、ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等),定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。
5.2对于ⅰ、ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。
5.3对于ⅲ级设备,采取事后维修,每年一次保养。
6.0职责
6.1物业公司负责设备接管验收,中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收,保养计划审批,设备(器具)维修、申购、报废审批,组织招投标,选择、评价设备维修养护供方,负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核,办理合同会签手续,组织专家对重要设备进行诊断,确定状态维修时机。
6.2管理处工程主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。
6.3管理处工程部负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作,填写相关记录,编制保养计划,与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后,按合同监督检查、评定供方。
7.0设备前期管理
7.1前期介入
设备选型、安装要求等由物业公司有关物业考察后,向发展商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。
7.2设备的接管验收
7.2.1设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,会同发展商、承包商进行。
验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因,并限期整改,进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理(验收单接收人处签字盖设备管理部公章)。ⅰ、ⅱ级设备由物业公司组织专家及管理处人员一同检验,ⅲ级设备由管理处检验,填写验收单报物业公司复核盖章。验收单盖章后,原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证,管理处留复印件。
7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后,方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续,最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前,管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交物业公司审核。审核通过后,由管理处具体办理过户、抄表到户事宜,物业公司负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。
7.3设备的编号
设备编号由以下四部分组成:
第一部分表示设备的类别:用数字01-99表示;
第二部分表示单位的名称:用字母p表示;
第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3......表示;
第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:
03-p-1-(ⅰ)
电梯保利城 1号梯ⅰ级管理设备
7.4设备的建帐
7.4.1管理处工程部负责给所管物业的全部设备编号,并用e_cel编制《机电设备统计表》,录入电脑。
7.4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐。
7.5设备质量缺陷整改
新入伙的管理处,机电设备接管后,由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺陷进行三个月整改,整改达到保利物业公司标准后,由物业公司和该管理处验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。
7.6设备标识管理
7.6.1设备标牌
未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按《机电设备统计表》填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。
7.6.2设备的颜色
设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
7.6.3设备状态标识
重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等),报废、封存的设备须标识。
7.6.4设备标识牌由物业公司统一设计。
8.0设备使用管理
8.1物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。
8.2管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。
8.3管理处工程主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。
8.4重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经公司批准。
9.0设备维修保养管理
9.1计划
9.1.1维修保养计划
a.供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,于每年12月下旬报物业公司审批,审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保留一份。
b.设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定,并审查确定方案,编制或审查预算。
9.1.2检定计划
a.电梯检定计划由外包专业公司制定。
b.计量器具检定计划由管理处工程部制定。
9.2实施
9.2.1管理处工程部及供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修、保养可采用供方手册的表格作记录,管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。
9.2.2发现设备故障(不属于工程部负责维修范围内的故障维修),工程部应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处一书面说明,承诺修复时间。对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公司委托维修时,供方负责人应先填写《设备外委维修申请表》,报管理处审批走审批程序。
关键设备发生故障,造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。首先应电话通知管理处,并立即组织抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由物业公司组织有关人员(相关管理处技术人员、物业公司或聘请的专家)进行工程施工监督。
9.3检查
9.3.1维修保养检查
a.工程部人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障转呈单》提交专业公司解决。设备(ⅰ、ⅱ、ⅲ级设备)“日常维护保养、一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处工程部主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。
b.设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,由管理处工程主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。
c.管理处每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。评定结果(分数)作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。
d.设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
9.3.2设备的检定
a.对于电梯,物业公司每年组织有关部门进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。
b.有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。
c.计量器具万用表、钳形电流计,绝缘摇表等由管理处自行送检,将检定证书原件送管理处存档。
9.3.3管理处负责人审批《测量设备统计表》及《计量器具检定计划》;
10.0设备安全管理
10.1持证上岗与安全检查
从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。
10.2事故处理程序
当管理处发生设备安全事故后,须立即通知物业公司(安委会)。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录象。管理处工程部须组织人员抢修,保证对业主的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告,物业公司根据管理处的报告及调查结果,向总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。
11.0设备封存及报废管理
11.1设备封存
拟封存的ⅰ、ⅱ级设备由管理处报物业公司,物业公司计划安排设备封存前的处理工作(反腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管
理处应定期检查。封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。
11.2设备报废
对不能修复或维修后检定不合格的设备,由工程部填写《设备(机具)报废单》,由管理处主任批示;上报物业公司经公司同意后审核后进行报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期,封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《报器件清单》,清单每半年上报公司物业公司,由物业公司确认有利用价值的统一调配、回收。
12.0组织对供方的控制
12.1供方的选取原则上其应通过iso9000认证。
12.2物业公司每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供方,不予续签合同。
12.3当发生严重投诉或事故时,物业公司须组织人员对供方的质量体系进行审核。
12.4日常检查、监督供方按本规程要求执行,按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养,按约定进行维修予以确认,在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。
13.0设备技术档案资料管理
13.1设备技术资料
资料的借阅必须办理相关手续。
13.2质量记录
13.2.1所有质量记录均须采用保利物业公司标准表格。
13.2.2设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。管理处维修班对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册,专柜保存。
13.2.3机电设备月检记录由管理处工程部保管。
13.2.4管理处保存ⅰ、ⅱ级设备维修记录,设备诊断记录,设备完好率评定统计记录。
14.0设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐
14.1申请
根据楼宇正常运作或维修需要,由工程部或办公室申请,填写《设备(设施)购置(维修)申请表》。管理处主任、公司财务审核;总经理批准购置;人事部负责购买。
14.2采购
采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。
14.3验证
对于的设备(设施),购进后,在合同规定期内,由管理处工程主管会同有关人员验证,填写《采购设备验收表》;方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。
附:设备代码及分类
代码 设备类别名称
01 水泵
02 风机
03 电梯
04 发电机
05 变压器
06 空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)
07 消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统)
08 公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)、防盗监视系统
09 电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等)
10 维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)
11 食堂设备
12 清洁设备
13 交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)
14 保安通讯设备(包括手持式对讲机)
15 办公设备
16 自动抄表系统
17 ba系统
物业代码及分类
大厦名称 保利城
代码 a
设备保养、中修、大修周期
序号 设备编号 名 称 日常维护保养周期 一级保养周期 二级保养周期 中修周期 大修周期
01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年
02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年
03 02 风机 每月 每季 每年 五年 八年
04 03 电梯 半月 每季 每年 三年 六年
05 04 发电机 每月 每季度 每年 五年 八年
06 05 干式变压器 // 半年 每年 // //
07 06 空冷水机组 每月 每半年 每年 三年 六年
08 07 火灾报警系统 每月 每季 每年 // //
09 07 气体灭火系统 每月 每季 每年 // //
10 07 消防联动控制柜 每月 每季 每年 // //
11 08 公共天线系统 每月 每半年 每年 // //
12 08 对讲报警系统 每月 每季 每年 // //
13 08 防盗监视系统 每月 每季 每年 // //
14 09 低压配电柜 半月 半年 每年 // //
15 09 高压开关柜 每月 每年 //
16 13 交通道闸 每月 每季 每年 三年 六年
17 17 ba系统 每月 每季 每年 // //
注:逢高级保养的,低级保养可以不再做。对ⅲ级设备,每年至少保养一次。
设备颜色规定
序号 设 备 名 称 油 漆 颜 色 附注
1 消火栓泵 红色
2 喷淋泵 红色
3 生活泵 蓝色 深蓝色
4 消火栓泵电机 灰色 深灰色油漆
5 喷淋泵电机 灰色 深灰色油漆
6 生活泵电机 灰色 深灰色油漆
7 潜水泵电机 黑色
8 空调水泵电机 灰色 深灰色油漆
9 空调主机原色
10 电梯曳引机、电机本色
11 设
备底座 黑色
12 高区喷淋管 红色 明管“高喷”二字+箭头
13 低区喷淋管 红色 明管“低喷”二字+箭头
14 高区消火栓管 红色 明管+“高消”二字+箭头
15 低区消火栓管 红色 明管+“低消”二字+箭头
16 生活管道 绿色
17 煤气管道 银灰色 明管+黄色环+“石油气”三字+箭头
18 气体消防管 红色
19 空调冷却水管 绿色
20 空调冷凝管 银灰色 银粉漆
21 阀门本体 黑色
22 阀门手轮 红色
23 单流阀 黑色
设备颜色规定(续一)
序号 设 备 名 称 油 漆 颜 色 附注
24 排污阀 黑色
25 联轴器 本色
26 防护罩 黑色
27 控制箱、开关箱 本色
28 配电柜、控制柜 本色
29 各种支架 红色 防锈漆
30 电缆槽架 本色
31 室内接地扁钢 黄绿双色 100mm宽度,黄绿相间的条纹
32 屋面避雷带 银灰色 银粉漆
33 天线支架 银灰色 银粉漆
34 风机 本色
35 送风阀 红色 防锈漆
36 排风阀 红色 防锈漆
37 防火阀 红色 防锈漆
38 送风管 本色 防锈漆
39 排风管 本色 防锈漆
40 百叶 本色
41 排水管 本色
42 中水管 本色
说明:
1.适用于设备房内所有设备及管道。
2.管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体,
字的大小按管道直径的0.5倍考虑,箭头的长度按管道直径考虑。
(直径≤80mm,长度为管径的2倍;>80mm,长度为200mm。)
3.所有的文字和箭头一律用白色油漆,箭头的方向以水的流向为准。
4.色环的宽度:管径≤150mm,色环宽度为50mm,色环间距1.5~2m;
第4篇 荣发物业园区消防设备设施使用管理制度
物业园区消防设备设施使用管理制度
一、消防器材及设备由保安部消防中心进行统一管理,并对其设施设备器材统一定位,合理布置。
二、所有的消防设施设备均为公司及小区应急时使用,在未经得管理处经理同意之下,任何人不得动用消防设备。
三、配备的消防器材由保安部消防中心专人管理,每月要定期对小区及中心会所、停车场内的消防器材进行检查和保养,并将器材检查情况以书面形式上报保安部主管,以便领导及时了解器材、设备的使用情况。
四、严格作好器材进出的登记情况,如有外单位或部门借用的消防器材,必须先征得部门主管同意后方可借用,并注明器材的归还时间和其它事项,如有丢失或损坏,借用部门和个人按原价进行赔偿。
五、员工要爱惜器材,在训练中,应熟练掌握器材的正确操作方法,防止不当操作而导致器材和设备的损坏。
第5篇 物业园区工程部设备管理模式制度
物业园区工程部设备管理模式
1、工程部内按设备系统类别划分区域,对整场进行物质备案。并将工作相应岗位合并为两个班组。班组内人员由领班按任务所需和个人专业特长分配不同岗位,但可以根据排班和实际任务的需要,调整到本班组的其他岗位,满足以精简经济的人力保持设备良好运行和维护的需要。
2、各岗位当班人员按职责范围和岗位职责负责所属设备的运行和维修保养,严格遵守设备安全操作规程,按制订的运作程序规范的完成工作任务。
3、设备维修作为工程部设备管理的主要内容,将按日常报修、日常巡查检修、预防性维修和翻新改造四个功能块来进行,具体说明如下:
一维修功能
所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成:
(1)预防性维修:所有设备设施均制订维护保养和检修计划,按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。
(2)日常报修处理:设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。
(3)巡查检修:工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查,发现故障和异常及时处理。
(4)增改翻新:根据设备设施的具体情况和实际需要,对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理,使设备设施重新恢复使用价值,得到良好的利用。
二维修结构
(1)经理负责根据园区设施规模制订维修程序和维修计划。
(2)以各专业班组为单位,按既定的责任范围,分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。
(3)重要设备设施和综合专业性设备设施由经理负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。
三维修控制
(1)经理负责监督各班组按既定的程序和计划实施,控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下,实施并完成设备维护、保养和检修。
(2)日常报修处理由报修部门负责验收设备修复质量并签收《工程报修单》。
《工程报修单》共三联由报修部门验收签字后一份报修部门留存、一份工程部备查、一份由工程部每月汇总转交财务核算材料成本。
(3)预防性维修项目由维修人填写《维修记录》,使用或保管部门进行验收签字;如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。
(4)工程部日常巡查中的检修由检修人填写《巡查检修记录》,并由使用或保管部门验收签字;如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。
四技术与安全运行保障模式
(1)成立以主管为组长、各班领班为副组长、各岗位骨干为成员的工程部技术与安全运行保障小组,集中工程部优势力量及时迅速的解决工程部运作中的各种技术难题、加强和保证安全运行。
(2)技术与安全小组各成员在日常工作中同步负责所在班组或岗位的技术与安全保障。密切注意所属责任范围的设备设施及人身财产运行安全。
(3)领班负责制定本班技术与安全运行保障计划,组织本班技术培训和安全检查;主管负责制定本部门技术与安全运行保障计划,组织全部门的技术和安全检查。班组和全部门按计划时间和项目进行技术培训和定期的安全检查、评估,对发现和存在的隐患及时处理,确保工程部安全运行。
(4)工程部日常运作中各岗位出现的技术疑难问题当班人员不能解决时,主管及时组织技安小组成员共同想办法处理。确认部内无力解决的,由主管及时向上反映,并尽快联系专业公司或厂家支持,确保公司正常经营。
(5)实行安全操作一票否决制。各岗位人员严格遵守操作规程和安全制度,对工作认真负责,杜绝事故发生。在部门或公司组织的安全检查中不能达标的班组和岗位,本月各项奖励一律取消。凡发生安全责任事故的,情节严重的直接责任人立即调离工程部。
五、程部财务管理模式
1、主管对本部门的财务管理负有直接责任。
2、工程部所有物品申购领用均需主管审核签字,严格控制备件库存成本和非营业所需物品领用。
3、工程部工具和常用备件由各班组直接从公司仓库领用,并负责保管。不另设保管员。
4、每月财务盘存日,先以班组为单位由领班负责进行物品清点,并与仓库核对后,报表交主管汇总。主管5、负责将本月所有财务报表汇总交财务部。不另设财务或统计员。
6、其他严格按园区财务制度和程序处理。
第6篇 园区给排水设备设施日常运行管理制度
园区给排水设备设施日常运行管理
1、目的
规定给排水设备设施日常运行的管理工作流程,确保给排水设备设施正常工作。
2、适用范围
适用于工程部给排水设备设施日常运行的管理。
3、职责
3.1工程部监控值班人员负责给排水的具体管理工作。
4、工作流程
4.1值班人员应每班巡视二次水泵房(包括机房、水池、水箱);每周巡视一次大楼主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。
4.2巡视监控内容如下:
4.2.1水泵房有无异常声响或大的振动;
4.2.2电机、控制柜有无异常气味;
4.2.3电机温升是否正常(应不烫手);
4.2.4电压表、电流表指示是否正常,控制柜上信号灯显示是否正确,控制柜内各元器件是否工作正常;
4.2.5机械水压表与显示的压力是否大致相符,是否满足供水压力要求;
4.2.6水池、水箱水位是否正常;
4.2.7闸阀、法兰连接处是否漏水,水泵是否漏水成线;
4.2.8主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好,闸阀是否漏水,标识是否清晰;
4.2.9止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;
4.2.10雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。
4.3值班人员在巡视过程中发现给排水设备设施有不正常情况时,应及时采取措施。
4.4巡视结果记录在《设备(设施)巡视记录》中。
5、相关文件和质量记录表格
5.1《设备(设施)巡视记录》
