- 目录
第1篇 维也纳广场物业管理服务标准
维也纳生活广场物业管理服务标准
1、物业公共部位的维修、养护和管理服务标准
(1)对房屋公共部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
(2)根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修。属于小修范围内的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
(3)每3日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查一次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
(6)小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准
(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护;
(2)建立共用设施设备档案(设备台账),设施设备的运行、检修、维修、保养等记录齐全;
(3)设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常;
(4)对共用设施设备定期组织巡查,作好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或更新改造;
(5)消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通;
(6)路灯、楼道灯完好率不低于95%;
(7)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案;
(8)急修:30分钟内到现场施修理;
(9)-般维修:及时到现场进行处理,小修不超过30分钟,中大修不超过24小时。
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通道的疏通服务标准
(1)按栋设置垃圾桶,生活垃圾每天清运1次。
(2)小区道路、广场,露地等每日清扫1次,楼道每日清扫1次,楼梯护手每周擦洗2次,共用部位玻璃每月清洁1次,路灯、楼道灯每季度清洁1次;以上内容每日不定时巡回保洁。
(3)区内共用雨、污水管道每年疏通1次,雨、污水井每季度检查1次,并检查情况及时清掏。
4、公共绿化的养护和管理标准
1、有专业人员设施绿化养护管理;
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;
3、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻;
4、适时喷洒药物,预防病虫害。
5、车辆停放管理服务标准
1、车辆在规定的位置停放有序;
2、小区24小时值勤和巡逻;
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准
1、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施;
2、对重点区域、重点部位每小时至少巡查1次;
3、定期清除绿地杂草、杂物;
4、小区24小时巡逻值勤;
5、对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。
7、装饰装修管理服务标准
1、装修报批程序;
2、装修时间;
3、装修管理相关费用;
4、证照管理;
5、装修施工管理;
6、装修巡查规定;
7、装修验收规定;
8、装修垃圾;
9、其他装饰装修管理服务标准。
8、物业档案资料管理标准
1、房屋档案
2、设备设施档案
3、业主档案
4、文秘档案
5、员工档案
6、财务档案
9、其它服务标准
四、物业服务费的结算形式。
五、主要设施设备的配置及说明。
1、小区出入口共三处,分设在电子路,主干二道路和拟建道路。
2、小区共设化粪池三个、垃圾站一个。
3、安防设施采用楼宇对讲、红外线监视摄像等配套系统。其中30米对讲机6对,60米对讲机6对,80米对讲机3对;25个红外线摄像机;40个可视对讲门机。
4、水、电、气自主缴费系统。
5、本项目其它设备情况在投标人勘察现场时由招标人统一介绍。
第2篇 广场保安巡查管理标准作业程序制度
广场保安巡查管理标准作业程序
1.0目的
规范巡查工作,保障广场正常的工作和生活秩序。
2.0适用范围
适用于保安队员的巡查工作。
3.0职责
3.1保安队主管负责监督、检查巡查工作。
3.2保安队领班负责巡查的组织、管理工作。
3.3保安队员负责依照本程序实施巡查工作。
4.0程序要点
4.1保安队领班应于每月月底制定下月的巡查工作方案,内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。
4.2巡查的内容
4.2.1治安消防隐患的巡查。
4.2.2公共设施设备安全完好状况的巡查。
4.2.3清洁卫生状况的巡查。
4.2.4园林绿化维护状况的巡查。
4.2.5装修违章的巡查。
4.2.6消防违章的巡查。
4.2.7利用巡查机会与住户沟通。
4.3巡查的方法应包括'看'、'听'、'摸'、'调查了解'等。
4.3.1'看':通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。
4.3.2'听':从设施设备运行时的声音判断是否有故障。
4.3.3'摸':通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。
4.3.4'调查了解':向租户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。
4.4房屋本体巡查的工作要领
4.4.1检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态,记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀,预防水浸事故,并在该单位门口贴上相关告示;当发现电表异常运转(如倒转、有盗电嫌疑)时,应在《巡查登记表》中予以记录并及时报告维修队主管。
4.4.2巡查楼梯间:
4.4.2.1检查走廊灯、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状态;
4.4.2.2检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆,墙、地面瓷片是否完整无损;
4.4.2.3检查消防栓是否标识完好、配件齐全;灭火器是否有漏气或过期、失效现象;防火门是否关闭;消防安全疏散指示灯是否完好;消防疏散通道是否堵塞;防盗预警设施及消防报警设施是否完好;
4.4.2.4检查卫生状况是否良好。
4.4.3巡查逃生天台:
4.4.3.1检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁);
4.4.3.2检查天台护栏是否完好,避雷针、电视天线、隔热层是否完好;
4.4.3.3检查有无违章占用逃生天台现象;
4.4.3.4检查雨水管道是否通畅;
4.4.3.5检查卫生状况是否良好。
4.4.4巡查电梯:
4.4.4.1检查电梯的运行是否平稳,是否有异常响动;
4.4.4.2检查安全标识是否完好,电梯按钮等配件是否完好;
4.4.4.3检查照明灯及安全监控设施是否完好;
4.4.4.4检查卫生状况是否良好。
4.4.5巡查大堂、门厅、走廊:
4.4.5.1检查各类安全标识是否完好;
4.4.5.2检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;
4.4.5.3检查卫生状况是否良好。
4.4.6巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查,当原因不明时应立即告知物管处进行协调检查。
4.5公共设施设备巡查的工作要领。
4.5.1巡查水、电、气、通讯设施:
4.5.1.1检查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、滴、冒现象;
4.5.1.2检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好;
4.5.1.3检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。
4.5.2巡查公共文体设施:
4.5.2.1检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象,是否有黄土裸露现象,长势是否良好。
4.5.3巡查道路、广场、公共集散地:
4.5.3.1检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象;
4.5.3.2检查标识、路牌、警示牌是否完好;
4.5.3.3检查各类雨、污水井盖是否完好,照明灯、装饰灯是否齐全;
4.5.3.4检查卫生状况是否完好。
4.5.4巡查停车库、停车场、自行车棚、摩托车场:
4.5.4.1检查防盗设施是否完好;
4.5.4.2检查停放的车辆是否有损伤现象;
4.5.4.3检查各类标识是否完好无损;
4.5.4.4检查卫生状况是否良好。
4.6巡查周边环境。
4.6.1检查投资广场内是否有乱张贴、乱拉线等现象。
4.6.2检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。
4.6.3检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。
4.6.4检查卫生状况是否良好。
4.7巡查违章装修。
4.8巡查空置房。
4.9对巡查中发现问题的处理要领
4.9.1保安员巡查时发现有上述问题出现时,如本人能进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决;否则及时将问题记录在《巡查记录中》巡查回来后报告保安队主管解决。
4.9.2保安队主管视情况按下列情况处理:
4.9.2.1属公共设施设施破损丢失的,按《报修管理标准作业规程》处理;
4.9.2.2属物业公司其他处员工工作不力造成的,应通知其他相关主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决;特殊情况需经物业管理处经理同意后可适当延长;
4.9.2.3属租户违章造成的问题,应按《租户违章处理标准作业规程处理》。
4.9.3对巡查中发现的重大问题,保安队主管应及时向物业管理处经理汇报,由物业管理处经理处理。
4.9.4巡查中发现问题处理完毕后保安队员工应现场验证,处理的过程和验证的结果均应有完整的记录,并经相关人员签字认可。
4.10《巡查记录表》、《巡查问题处理表》每月底汇总由保安队归档保存,保存期两
年。
5.0记录
5.1《巡查登记表》
第3篇 大厦广场封闭式管理标准作业程序制度
(大厦)广场封闭式管理标准作业程序
1.0目的
为切实保障大厦业主、租户的人身财产安全,改善外来人员进入大厦较为混乱无序的局面,规范物品出入管理,保障__广场的正常工作、经营秩序.
2.0适用范围
所有进入__广场大楼的人员及物品出入均按本程序进行管理.
3.0 职责
3.1保安队主管负责检查执行情况.
3.2保安队领班负责实施人员及物品出入管理.
4.0程序要点
4.1人员进出管理.
4.1.1大楼常驻单位领导或熟悉的租户佩带工作证、出入证进出大楼时:
a)当值保安员应立即立正,并主动问好;
b)待租户离开岗位后,当值保安员方可稍息;
4.1.2无工作证件、工号牌的工作人员或陌生人进入大楼时:
a)当值保安员立即起立,敬礼,并说:'您好!请问您去哪一楼,哪个公司'
b)当来人说明是租户时,当值保安员应礼貌的要求对方出示工作证件、工号牌,经核对
证件无误后,将证件交还本人(从验证到将证件交还来人应在30秒内完成 )并说:'不好意思,刚认识您,谢谢合作,请进!'
c)当来人说明是业主/租户客人时,当值保安人员应礼貌要求客人按<<外来人员出入登记表>>登记,完毕后放行,登记应在1分钟内完成;
d)当来访说明是来访者,当值保安人员应首先询问其去哪一楼,哪个公司,有什么事情。
如来人能准确说出去向,则应按<<外来人员出入登记表>>严格登记完毕后允许来人进入大楼;
如来人无法说出要访人的姓名或公司,当值保安人员应说:'对不起,请您与您的朋友联系好后,再来访好吗'
如来人说明是施工人员,则需核对有无有效的施工临时出入证,如有,验证后按<<外来人员出入登记表>>严格登记完毕后再放行;如没有施工临时出入证,则要求其办理有效的施工临时出入证后方可进入.
施工人员一律由西门及大楼北门进出,其它通道严禁放行。
4.1.3对公司领导或重要客人进入大楼检查或进行工作时,当值保安人员应立正敬礼,并主动问好。
4.2物品出入管理
4.2.1租客、来访人员及施工人员进入大楼携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时,当值保安员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入大楼内.
4.2.2当值保安员应对施工人员进入大楼内的施工用具/材料作好登记工作.
4.2.3租客/来访人员及施工人员携带物品离开小区时,当值保安员应礼貌检查,认真履行放行手续:
a)如已经办理了有效的放行手续时,礼貌核查放行物品与放行单所列明的物品是否相符,不相符只放行放行单所列的物品;
b)如没有办理有效的放行手续时,应要求物主在办理有效放行手续后放行.
c)物品经核对无误放行后.当值保安员应及时在货物出入单上签署姓名及日期.
4.2.4物品放行后,当值保安员应及时将物品的种类/数量等登记在<<物品放行登记表>>上.
4.3当值保安员在具体工作中,言行举止应严格依照<<保安队员服务管理标准作业规程>>的规定进行工作.
4.4每班下班前,当值保安员应收集所有放行单交领班,并由领班上交物管处统一保管,<<物品放行登记表>>及放行单保存期为3年.
5.0记录
5.1<<外来人员出入登记表>>
5.2 <<货物出入单>>
6.0相关支持文件
6.1<<保安队员服务管理标准作业规程>>
第4篇 某某广场物业服务标识管理标准作业程序
某广场物业服务标识管理标准作业程序
一、目的
规范服务标识的使用与设置,为广场住户的居家工作生活提供方便。
二、适用范围
适用于物业部各类服务标识的设置、使用、控制工作。
三、职责
1、管理公司各部门经理、主管负责各类服务标识设置、使用的实施工作。
2、公司行政部负责对各类服务标识的管理和质量进行审批、监控。
四、程序要点
1、服务标识的使用、设置范围
凡在物业管理服务工作中容易引起识别错误或不方便住户生活、不便于物业管理工作进行的地方均应设置和使用服务标识。
2、常用标识的种类
(1)服务人员的标识:
①物业部各类管理人员均着不同颜色、式样统一的服装,包括保安人员、清洁工、花木工、管理员、机电维修工和办公室文员、管理人员;
②各类服务人员在当值工作时必须酌情戴统一的工作卡。工作卡应明显标识出该工作人员的姓名、编号、工种、岗位职责和投诉电话,便于住户识别、记忆。工作卡的配戴方式详见《员工服务管理标准作业程序》。
(2)各类服务场所的标识:
①公司各部、各处及下属各部门的大门均设置有醒目的门牌和指引牌。门牌要求制作精美、标识出公司或部门名称、结实耐用;指引牌要求精美雅致、清晰指出方向或位置、结实耐用;
②住户服务中心、会所、泳池、网球场等公共场所门前及内部均设有统一、完善的标识系统。要求做到使住户/客人进入公共场所寻求服务、消费时无须再询问即可完成全过程。
(3)各类服务产品的标识:
提供给住户的《住户手册》或其他公开文件,如通告、公告、通知均应明确标识出发文部门、适用范围和必要的沟通、服务电话;
提供给住户的各类有偿服务产品,如时花等,在提供给住户时,均应让住户有明白的签收、验收记录;均应在提供产品时标清送货、出货部门、时间、使用说明,以免误用。
(4)所管理的各类物业标识:
①各类房屋用楼号、单元号、楼层号、房间号标牌予以识别;
②整个广场的街道、方位均用标识牌标明街道名称、广场方位。管理公司在每个托管广场区域老当益壮电区的形式在广场明显位置标识出广场的建筑构成和方位;
③各类设施房如变配电室、水泵房、停车库等均用标识牌清晰标识出名称。
(5)特殊场所、环境的标识:
①消防箱、消防栓、消防管道用红色标识,且在消防箱上喷有“119”报警电话提示;
②紧急疏散通道用消防疏散照明批示灯标识出通道位置及逃生方向;
③重点设备如电梯用标识牌标识出其位置及使用注意要点。
(6)公司替顾客(住户)保管的产品均用标签、标牌标明其贮存场所以免混淆。
(7)设备设施标识:
①配电室(高低压)必须用标牌标识,并注明“非工作人员请勿入内”的要求。高压配电柜必须悬挂“高压危险”字样;
②中央空调机组、水泵房机组必须标明机组机号;
③凡有使用范围限制的设备、设施应采用标识牌明显标识出限制使用范围;
④因设备检修而影响到住户日常工作、生活时,维修人员应当在工作现场明确标识如“电梯维修”等警示。
(8)停车场及泊车位和行驶限制速度,以标示牌、车位线和禁停线予以标识。有建筑高度限制车辆最大高度的,应在建筑物车辆通过位置作限高的标识。
3、标识的设置要求
(1)便于观察。
(2)便于识别。用图形和符号进行的标识,图形和符号应符合相关的标准或通用法则。
(3)便于实施。
(4)不易被人为因素变动其标识的内容和位置。
(5)具有可追溯性:
①需要进行追溯性的标识应具有唯一性。如编码、编号、日期、来源、相关人员签名等;
②有追溯性要求的标识(如记录、合同、单据、凭证)不允许有非授权的涂改。
4、标识的设置制作程序
(1)相关使用、责任部门提出设置申请。
(2)行政部进行审核。
(3)审核通过后报总经理审批。
(4)批准后由经营部对外联系制作。
5、标识的日常管理
(1)行政部每月应当将公司所有标识的使用情况进行至少一次普查,并将结果记录于行政部每月的工作小结中。
