房屋维修管理制度表(11篇)

房屋维修管理制度表旨在确保住宅、商业建筑和其他物业的正常运行，预防和解决可能出现的设施故障，提高居民满意度，降低维护成本。内容主要包括以下几个部分：

1. 维修请求处理流程

2. 维修人员职责和资格

3. 维修材料和设备管理

4. 维修预算和费用审批

5. 定期检查和保养计划

6. 应急响应机制

7. 维修服务质量评估

8. 法规遵从性和安全规定

包括哪些方面

1. 维修申请：定义了业主或租户如何提出维修需求，包括报告方式、紧急情况处理等。

2. 维修团队：明确了维修人员的技能要求、工作分配和培训制度。

3. 物资管理：涵盖了维修所需材料和设备的采购、存储和使用规定。

4. 财务管理：规定了维修预算的制定、审批和费用报销流程。

5. 预防性维护：制定了定期检查和保养计划，以减少突发故障。

6. 应急响应：建立了快速应对突发事件的程序，确保居民安全。

7. 质量控制：设立了评估维修质量的标准和反馈机制。

8. 法规遵守：强调了遵守相关建筑法规和安全标准的重要性。

重要性

房屋维修管理制度的重要性不容忽视，它：

1. 确保设施安全：及时维修能消除潜在的安全隐患，防止事故的发生。

2. 提升居住体验：良好的维修服务可提升业主和租户的满意度，增加物业价值。

3. 控制成本：通过预防性维护和有效资源管理，减少不必要的维修费用。

4. 延长设备寿命：定期保养延长了设施的使用寿命，降低了更换成本。

5. 法规合规：遵守相关法规，避免因违规操作导致的法律风险。

方案

1. 制定详细的操作手册：编写清晰、易懂的维修流程指南，供员工参考执行。

2. 建立维修记录系统：通过数字化平台跟踪维修请求，记录维修历史，便于分析和改进。

3. 定期培训：为维修人员提供持续的技能培训，确保他们具备处理各种问题的能力。

4. 设立投诉渠道：鼓励业主和租户提供反馈，以便及时调整服务。

5. 审查和更新制度：定期评估制度的有效性，根据需要进行修订和完善。

6. 加强与供应商合作：与可靠的供应商建立长期合作关系，保证维修材料的质量和供应。

7. 强化安全意识：定期进行安全培训，确保所有员工了解并遵守安全规定。

通过上述方案，我们可以构建一个高效、规范的房屋维修管理制度，为物业的长期稳定运营提供坚实保障。

房屋维修管理制度表范文

第1篇 房屋维修管理制度范例

房屋维修管理制度

1.0 本公司的房屋维修计划及维修手续依照本规程执行。

2.0 本规程中的维修是指办公楼及公司其他建筑物的增设、改造和更新。

3.0 维修工作的责任人为行政办主任及物业管理公司经理。

4.0 责任人负责制订所属财产等的维修计划,依据维修计划和预算,组织施维修业务。

5.0 办公室协助责任人,组织、协调维修工作。

6.0 财务部协助责任人,编制综合维修预算,检查执行预算与实际维修费用是否一致。

7.0 维修计划的确立

7.1 责任人在进行维修前,应向办公室提交维修计划。

7.2 办公室确认有必要后,并请示公司主管后,作出具体的指示。

7.3 办公室从技术的角度对维修计划的内容进行审查,提出投资计划,交财务部经理审查。

7.4 财务部经理依据该计划,编制资金计划。

7.5 4000元千设备投资计划和资金计划的由副总经理审批,超过4000元由总经理裁定,超过1万元的维修项目,须交董事会审议。

8.0 维修的实施

8.1 对核准的维修项目,责任人和相关部门组织讨论具体的维修工程方案,并制订出详细的实施计划,提交给办公室主任和财务部经理后,组织实施。

8.2 紧急性的维修工程,不需要办理上列手续,直接由责任人与办公室主任协商后,组织实施。

8.3 当责任人制订的详细实施计划的内容、期限和预算,与预算投资计划有显著差别时,应按第8.1所列程序,修订投资计划。

9.0 维修的监督与审查

9.1 维修实施后,如维修内容、期限、预算等需要作重要变更,或需追加预算时,经责任人与办公室主任协商后,提交工程变更或追加预算申请。

9.2 办公室主任应从技术角度对上述申请作出审查,编制设备计划修正案,提交财务部经理审查。

9.3 维修计划和资金计划的修正案超过4000元,由总经理裁决,超过1万元,由董事会审议。

10.0 责任人应及时向办公室主任、财务部经理报告维修进展和预算执行情况。

11.0 公司员工住宅和集体宿舍的维修规程,另行制订。

12.0 本规程的实施细则则负责维修计划实施管理的公司主管和财务主管制订。

13.0 本规程自××年××月××日起实施。

第2篇 写字楼大厦房屋维修管理

写字楼、大厦房屋维修管理

随着写字楼/大厦的使用年期增加,大厦的结构会出现各类问题,如不早日维修,大厦将会变成一座危楼,对业户的财产及人身安全受到严重的影响。故此房屋的保养维修成为一项重要的环节,为业主的房产得以保值及增值。

进行大厦维修前要做好工程招标,工程设计技术指标,合同管理,施工控制等工作,而完工后再进行工程竣工验收、工程结算及维修、技术资料整理等!

(1)写字楼修缮按照房屋完损情况分为a.翻修b.大修c.中修d.小修e.综合维修五项.

a.翻修工程:指全部拆除,重新设计,重新建造的工程.翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求.

b.大修工程:指需拆换/改动部分主体结构,但不需全部拆除的工程,该等费用为同类造价的25%以上.

c.中修工程:指拆换/改动少量主体结构,保持原来房屋的规划和结构的工程,费用约为同类造价的20%以下.

d.小修工程:指日常小损小坏的修复,保持房屋完损等级,进行日常的养护工程.

e.综合维修:指成片多栋(大厦)的大、中、小修,进行一次性全部修完的工程,为该同类结构的造价20%以上的费用。

(2)写字楼修缮的标准,按房屋不同的结构,装修及设备条件划分,以一等房屋为标准,内容包括:

a.结构:包括砖木,混合和钢筋混凝土结构,其中承重墙柱不得用空心砖、半砖、乱砖、乱石等。

b.楼地面:不得用有普通水泥或三合土面层者。

c.门窗:正规门窗,有纱门窗或双层窗。

d.墙面:中级或中级以上的粉饰。

e.设备:独厨有水电、卫生设备、采暖地区有暖气。

(3)写字楼结构的修缮注意事项

a.对混凝土结构变形缝、预埋件、给排水设施的使用情况,应进行定期检查,有腐蚀、渗漏、开裂等情况要及时处理,及时制止任意开孔洞。

b.钢筋混凝土保护层损坏要及时补修,以防止钢筋锈蚀,以沥青漆、环氧树脂涂料进行防护。

c.做好对屋面隔垫层、保温层、室外给排水设施及地基基础的维护工作。

d.对房屋的使用应满足设计要求,不得随意改变用途,超载或对结构进行改造。

(4)对屋面漏、渗水的修缮注意事项

a.屋顶应每季进行一次全面检查。

b.清除落水口的积灰、草根、杂物、使雨水管道通畅,清除天沟杂物,泛水部分青草及时清除。

c.灰屋面架设设施/天线等,保证不影响屋面排水及防水层完整,防止受破坏。

d.不允许屋面堆放杂物,搭建加建房屋。局部修补时,应采取保护性措施,防止屋面受损。

(5)写字楼各管道井的维修注意事项。

a.不得随意将通风道堵封,堵塞及受到破坏。及时清理油积和灰尘。有裂缝时及早修补。

b.垃圾道堵塞要及时疏通,由底层向上逐层疏通。保持垃圾道内清洁,防止在垃圾道上凿洞。

c.垃圾斗、垃圾门应每2年重新油漆一遍,以防钢板锈蚀,减少使用寿命,及时用水泥砂浆修补小洞,防止损坏处渐渐扩大。

d.应注意对检修上(门)的保护,对安装固定件的保护,防止碰撞管井,有损坏应及早维修。

(6)房屋修缮施工及环境保护注意事项:

a.噪音的控制:修缮施工设备机械,如锯床、刨床、粉碎机等操作时噪音较大,应用箱盖、消声罩及风管吸尖设施防止噪音及灰尘飞扬,或选择适当地点加工!

b.建筑灰尘的控制:因清拆引致建筑灰尘大量产生,应做好防尘扩散措施,以油布、草垫或洒水等方法减少尘土乱飞或选择风小的天气施工。

c.垃圾的管理:应将建筑垃圾集中堆放,超过一定量时安排及时清除。

d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期检查,清除内部垃圾,严禁用水冲洗路面剩余水泥。

e.施工场地周围的绿化保护:搭建施工脚手架应做好保护,防止灰尘、垃圾弄污绿化草地。严禁在绿化地带随意焚烧建筑垃圾。临时堆放建筑物料应做好保护措施,防止破坏绿化。

第3篇 z小区房屋维修管理规定范例

小区房屋维修管理规定范例

为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,在本着实是求是,划清责任,合理收费,服务用户的精神,特制订本规定。

1、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。

2、用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题,均属于建筑施工质量保修期保修内容,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果工程较小,涉及金额不大,则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告工程部和主管领导,联系发展商,由发展商找施工队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。

3、用户入伙满一年后发生的质量问题,属于入伙后未整改的遗留问题,原则上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。

4、如用户需要进行一般性的维修,可直接向管理处维修班提出维修申请,由管理处维修班进行维修,维修后由业主签名验收,维修班按成本价合理收费。

5、如用户提出大的维修申请,维修班应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。

6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修,由管理处负责完成,维修所发生的一切费用均在管理费中开支,不再向用户收费。

第4篇 小区业户房屋维修管理规程制度

小区业户房屋维修管理规程

1、工作目标

规范对业户房屋设施的养护和修缮管理,保持并恢复房屋使用功能。

2、工作职责

2.1 管理处工程、维修主管确定维修方案,并安排实施。

2.2 维修调度及值班人员接到投诉或维修通知后,及时安排维修人员上门服务,疑难问题及时报告工程维修主管。

2.3 管理处操作员工实施对房屋维修,保证其使用完好。

3、工作指引

3.1 管理处工程维修主管工作

3.1.1 执行管理处经理指示,确保房屋完好及使用。

3.1.2根据维修、保养计划以及业户的投诉,确定维修方案,并及时安排操作员工进行维修,并作好监督跟进工作。

3.1.3督促检查下属员工严格遵守操作规程及员工守则,上门服务时按照规定的服务标准并遵守六要八不准。

3.1.4负责管理业户的投诉,调度以及回访的服务工作,以保证及时率和满意率达到要求。

3.1.5负责外包维修项目的联系和组织工作,协调好维修单位之间关系,监督跟进维修过程,要求各维修单位遵守小区管理规定,保质、保量、保工期地完成维修工作。

3.1.6督导下属员工要不断提高维修技能,以保证对业户提供及时、快捷的服务。

3.1.7经常巡视所辖区域,发现问题及时上报并安排相关人员解决,以求减少投拆。

3.1.8完成领导交办的其它工作。

3.2管理操作员工工作

3.2.1 接到维修调度或班长通知后,及时到达现场,进行维修。

3.2.2 严格遵守操作规程及六要八不准规定,做好维修服务。

3.2.3 遇有维修困难时,及时向领导报告,寻求公司或外委单位帮助解决。

4、质量记录

4.1 《业户维修投诉登记表》

4.2 《维修服务单》

4.3 《维修记录表》

5、参阅文件、资料

5.1 《维修操作规程》

5.2 《六要八不准规定》

5.3 《维修服务规范用语》

5.4 《维修服务项目收费标准》

第5篇 z小区业主房屋维修管理规定

小区业主房屋维修管理规定

1.0目的:解决业主入伙后房屋维修问题。

2.0适用范围:适用于业主房屋维修。

3.0内容:

3.1业主入伙时应会同管理处人员共同验收,对房屋发现的质量问题,必须在验收单上分项注明整改项目并双方签字,由管理处负责联系发展商相关工程监理部门组织专人维修,维修后由业主和管理处实行逐项验收,维修时发生的一切费用由发展商负责。

3.2业主房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题,均属于建筑施工质量保修期保修内容,管理处在接到业主反映情况后,应立即派人到现场查看,如属实,则通知施工单位维修,如发现重大的质量问题,应立即报告公司领导,并通知发展商,如施工单位未及时维修,则管理处应在通知发展商后组织人员进行维修,所发生的一切费用在施工质量保证金中扣除。

3.3业主房屋入伙满一年后发生的质量问题,属于入伙后未整改的遗留问题,原则上由管理处负责维修,属于业主在使用、改建或装修中发生的问题,由业主自行负责。

3.4如业主需要进行一般性维修,可直接向管理处提出维修申请,由管理处技工班进行维修,维修后由业主验收并签名认可,其费用由技工班按成本价合理收取。

3.5如业主提出的大的维修要求,技工班应上报管理处,管理处派人核实情况,安排维修计划,组织人员维修,维修后由业主验收并签字认可。

3.6凡楼宇内、外公共部位发生的维修,由管理处负责完成,维修所发生的一切费用均在管理费中开支,不再向业主收费。

第6篇 管理处房屋维修回访制度

管理处房屋维修的回访制度

为了管理及维护好业主的房屋,及时了解客户的需求,对维修质量及服务态度有更客观地评价,及时找到差距及不足,以便改进维修工作,不断提高管理及服务水平,为客户提供更优质的服务。特制定房屋(含水电)维修回访制度如下:

1、各管理处指定专职管理人员负责对客户户内的维修情况进行回访。

2、对公共部位一般不要求做回访,但对于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墙开裂等)经维修后,应随时观察效果,由工程主管(或维修班长)定期仔细检查,并在周巡查表中作专项记录。

3、对客户室内的维修,管理员每周对上周的派工单进行回访;日派工单10张以下的,100%回访;日派工单超过10张的,每日随机抽取10张回访并作记录。回访可以采用上门回访,也可以采用电话回访、对讲回访,采用电话回访时,一定要注明客户的回访电话。

4、服务中心或其他服务人员收到客户对维修后仍存在缺陷的再次投诉时,应填写投访来访记录,并应立即报告管理处办公室,办公室应在24小时内安排特殊回访与返修。

第7篇 物业项目房屋维修管理办法（10）

物业项目房屋维修管理办法(十)

1.0目的

规范房屋维修管理,确保日常保养、维护、定期检查使房屋正常发挥使用功能,延长使用寿命。

2.0适用范围

适用于本公司辖区内项目处。

3.0职责

3.1主管项目经理负责检查维修实施情况。

3.2工程处维修工进行负责实施执行。

4.0程序要点

4.1保修期内(从入伙起在一年时间内)

4.1.1业主将房屋外墙渗水、屋面漏水、下水道堵塞、大便器不通、电线短路、门窗关闭不严等工程质量问题,填写《设施检修单》反映至项目处。

4.1.2项目处根据《设施检修单》的内容报告施工队。

4.1.3施工队根据《设施检修单》内容到实地察看请专业施工队妥善维修,项目处跟踪维修过程及监督维修质量,施工完毕后,请业主签字认可。

4.2保修期后(房屋本体维修)

4.2.1维修范围:屋面、外墙、主体结构、楼梯、通道、排烟管、本体上下水管道等。

4.2.2房屋本体需要维修时,由运作部、工程部、项目处经理一起实地查看,商定维修项目后,由工程处请专业施工队报预算交运作部经理。

4.2.3运作部经理根据商定的项目及预算,拟定维修方案转公司总经理室/业主委员会确定批准后方可进行施工。

4.2.4由运作部负责与专业施工队签订《施工合同》,并对维修工程质量进行监督,待维修工程完毕后,请工程部/业主委员会委员,项目处经理对维修工程进和行验收并填写《设施验收单》,参与验收人员共同签字。

房屋维修管理办法

版本/状态:c/0mps-yg1-05第2页共2页

4.3房屋公共设施维修

4.3.1坐厕堵塞疏通

a)首先用胶吸泵吸5次以上,然后用大水试坐厕是否去水顺畅。

b)如堵塞严重则应拆开坐厕疏通,动手前必须先征得住户的同意。

4.3.2厨房排水堵塞疏通

a)用铁线勾出在水弯内的脏物。

b)用疏通机疏通排水管。

4.3.3厨房/卫生间查漏

a)确认室内给排水走向,并仔细查看具体渗漏部位。

b)关闭室内所有用水部位,查看水表是否转动,如转动则证明给水管漏水,如果水表不转动说明给水管不漏水。

c)用铁杆贴着给水管漏水可疑处仔细听,直至找到漏水处。

d)排除给水管漏水故障后如果仍漏水,则应在挨近排水排污横管与主管接口的地方检查。

e)卫生

f)器具漏水,一般情况下是接头漏水,如有接头不漏水,肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

5.0记录

5.1《设施检修单》mps-yg2-07

5.2《设施验收单》mps-yg2-02

第8篇 zz物业中心水电房屋维修管理员岗位职责

物业中心水电房屋维修管理员岗位职责

物业中心水、电、房屋维修管理员在物业中心主任的领导下,负责物业中心水、电及房屋维修工作其职责如下:

1、制定水、电运行和房屋维修工作计划并组织落实。

2、负责管理体系运行中的数据分析过程的监控和测量,制定整改措施和方案,降低运行成本。

3、及时认真处理师生员工的诉求和投诉,督促有关人员认真落实重大问题及时向中心经理汇报。

4、制定水、电、房屋维修立项工程的预算、决算工作,参加立项工程的管理和检查验收工作。

5、负责同市、区物业管理部门的业务联系及各种统计报表上报工作和各种证件的检验审核工作。

6、负责制定、修改物业中心各项管理制度和各类人员的岗位职责,负责起草中心的工作计划实施方案,工作总结和各项请示报告等。

7、完成领导交办的其它任务。

第9篇 _物业项目房屋维修管理规定

物业项目房屋维修管理规定

1.0目的

延长住宅的使用寿命,增强房屋住用安全性能。

2.0适用范围

物业管理公司所管理的项目。

3.0管理内容

3.1房屋的安全检查必须每年在组团负责人的带领下进行一次普查,冬、雨季应加强例行检查并记录在《工程综合检查表》和《工程综合检查表编号登记表》上。

3.2房屋维修

--小修工程

a)小修工程包括:屋面补漏;补修面层;修补泛水;铝合金门窗整修;拆换五金;配玻璃;刷补油漆、涂料;修补楼面、道路路面;修补内外墙面及天棚;修补木扶手、栏杆;修补明沟、散水等。

b)小修、零修工程三日内完成其维修工作按照作业指导书或作业程序 进行。

--中修工程

a)中修工程包括:屋顶较大面积修补、屋面瓦局部拆换;墙体局部拆砖或墙体局部挖补;部份更换楼地面结构或面层;整幢楼房门窗整修、油漆等。

b)中修工程不超过新建房屋造价的20%,中修后的房屋70%以上必须达到符合完好房的要求。

c)装修后的房屋应经综合评定验收后,重新进行完损等级评定。

4.0相关记录

4.1《工程综合检查表》

4.2《工程综合检查表编号登记表》

编写:zz 审批:zz

第10篇 _别墅物业房屋维修管理规定

别墅物业房屋维修管理规定

物业的维修管理是物业管理中的基础性工作。它包括两大部分内容,其一为房屋的维修管理,其二为房屋设备管理。物业的维修管理对象是物业本身,其管理的目的是为了物业的保值和增值。

一、房屋维修管理

房屋维修管理又称房屋修缮管理,它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产,进行修缮技术管理。具体内容包括:房屋的安全检查,房屋维修的施工管理,房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。在物业管理过程中,搞好房屋的维修管理,不仅有利于延长房屋的使用寿命,增强其使用的安全性能,也有利于美化环境,使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉,从而促进物业管理行业的发展。

(一)房屋维修管理的内容

1.房屋的安全检查。房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况,不仅可以及时发现和防止危险情况的发生,而且还为房屋维修管理提供依据,以延长房屋寿命。

2.房屋维修施工管理。物业管理机构应根据所掌握的房屋完好情况,编制每年的修缮计划并安排修缮资金,审核修缮方案。在施工过程中,应注意保证修缮施工质量并降低成本,对于一些委托施工项目,物业管理部门应严格对其施工质量进行监督,以保证用户的使用安全。

3.房屋修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定,房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏,应由行为人负责修复或给予赔偿。对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮,或者在房屋修缮时,遭到使用人或邻人等借故阻挠,或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时,房管部门可采取排险解危的强制措施,费用则由当事人承担。

此外,对于异产毗连房屋的修缮,将依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。

(二)房屋完损等级的评定

物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定,以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实施方案。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级,即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法,对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强,既有目观检测,又有定性定量的分析。目前,我国对房屋质量的评定,是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。

1.房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。

(1)完好房。指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常;或虽个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复。

(2)基本完好房。指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性维修即可修复。

(3)一般损坏房。指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部破损,油漆老化,设备管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换零件。

(4)严重损坏房。指房屋年年失修,结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨,装修严重变形、破损,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏,需要进行大修或翻修、改建。

(5)危险房。指房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承载能力,随时有倒塌可能,不能确保使用安全的房屋。

2.房屋完损等级的评定方法。一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。

(l)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准,在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级,其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

(3)房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准,在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准,其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准,则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准,其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准,则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构,屋面等项的完损程度来确定。

3.房屋完好率及危险率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位,评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一,它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。

(三)房屋维修的施工管理

1.房屋维修工程的分类。根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质,可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。

(1)小修工程(零修工程或养护工程)。指及时修复小损小坏,以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫,一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修,也可以根据用户申报组织零星的维修。小修工程工程虽小,但关系到用户的使用便利,眼务性很强,因此必须及时修理,力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜,土建零修三日内有结果。小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1%以下。

(2)中修工程。指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求,需要进行局部维修,在维修中只牵动或拆换少量主体构件,而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的特点是:工地较为集中,项目较少,工程量较多,带有周期性。如屋面的局部面层重做,整幢楼门窗整修等工程。中修工程适用于一般损坏房屋,一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下;中修后的房屋,70%以上必须符合基本完好或完好房的要求。

(3)大修工程。指房屋主体结构大部分严重损坏,无倒塌或局部倒塌危险的房屋;公用生活设备(包括上、下水,通风、采暖等)必须进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件,但不需全部拆除,此外工程的地点集中,项目齐全,具有整体性。大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。大修工程往往适用于严重损坏的房屋。房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25%以上。

(4)翻修工程。指将原来房屋全部拆除后,另行设计,在原地或移动后更新建造的工程。当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时,往往采用翻

修的方式。翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料,其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

(5)综合维修工程。指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋,大部分严重损坏,进行有计划的成片维修和为改变该片(幢)房屋的面貌的维修工程,也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好房或完好房屋标准要求,其费用应控制在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%左右。

2.维修工程的施工管理。

(1)编制维修计划。物业管理机构每年应根据对查勘鉴定结果,编制维修投资计划与维修施工计划。

维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。物业管理机构必须制定并提高年度维修投资计划,并报业主管理委员会(或单个业主)审批后方可实施维修。维修的资金来源于物业的委托人(业主或使用者),对于多业主的物业,则需要按产权人份额比例分摊。

维修施工计划,应根据批准的维修投资计划而制定。具体内容应包括:施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工方案。

(2)落实施工队伍。物业管理机构一般不设庞大而专业化的维修队伍,仅能完成一些小修任务,对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍,物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。

维修施工队伍的选择,最好也应采取招投标的方式择优录取,以便保证以较少的投资取得较好的维修效果。为了明确双方的责、权、利,一旦选定专业施工队伍,物业管理机构应与之签订施工合同,避免发生维修内容及要求不清等问题。

第11篇 职工住宅小区房屋维修养护及装修管理

工商局职工住宅小区房屋维修养护及装修管理

(一)维修管理方案

维修部主管对小区内进行实务性的管理,组织维修工对本物业进行维修、改造及保养,监督、检查维修工的日常工作,确保小区内物业管理的正常运转,具体职责如下:

1、根据管理处的管理目标,制订 花园内物业维修及养护的实施方案。

2、必须具备工民建的有关知识,能编制工程预决算,懂得房屋结构特点以及使用要求。

3、必须具备物业的有关管理知识,熟悉《物业管理条例》与管理处的有关规章制度。

4、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型,地上及地下管道的走向、分布和起止点。

5、接受小区业主报修或咨询时,态度要热情、和蔼,及时解答、解决业主的疑难问题。

6、组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养,确保地下排污、雨水管道的畅通。

7、经常巡视小区内及检查维修工的工作情况,发现问题及时处理。

8、定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训,提高维修工的思想和技术素质。

9、响应并参与管理处组织的公益活动,积极配合其他部门做好各项物业管理工作。

(二)对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施

1、全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象的巡查和监督。

2、在业主入住期对此类管理规定进行全面宣传。

3、对已发生的类似现象限期整改,保证全体业主的共同权利。

4、加强日常监管。

(三)房屋装修管理方案

1、装修施工队和装修方案的选择

(1)帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。

(2)业主选择的装修方案应符合规定,不出现违章装修项目,管理处将对装修方案进行严格的审查。

2、装修申报

(1)住户装修,必须提前七天向管理处申报,事务助理对业主或使用人的资格进行确认,并提供装修手册。

(2)业主领取《装修审批表》(附表三)、《装修人员登记表》等,如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。

3、装修审批

(1)业主应如实填报装修内容,并提交装修设计图纸。

(2)在接业主递交的装修方案一周内,事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核、保证不出现违章装修方案。

(3)业主(住户)收到批复后,交纳装修管理押金,带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签订《装修施工队伍责任书》,领取装修许可证。

4、施工管理

(1)所有施工必须按照管理处审批的方案进行,不得有任何更改。如实际情况需要更改,必须报管理处审批,出具更改通知后方可施工。

(2)施工期间,业主进行现场监理,并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定,按章作业,文明施工。

(3)装修期限:中小工程为15天,较大工程为20天,最长不超过30天,如确实需要延期,要到管理处办理延期手续。

(4)施工时间:每天施工时间为8:00-12:00;14:00-18:00。严禁扰民。

(5)装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量,严禁擅自乱接电源线,否则造成的一切后果责任人自主负责。

(6)管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装,必须由持有专业资格证书的单位施工,用户不得自行安装、拆除、改装。

(7)装修施工,严禁拆任何墙体,否则出责令恢复原状外,按30%-50%的装修押金罚款。

(8)空调应按安装在统一规划的位置,空调架统一式样安装。

(9)不得改变阳台的用途,防盗窗花由管理处设计统一式样。

(10)施工过程中要注意垃圾袋装清运,每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损坏公用设施、设备,保持公用地面、墙壁完好和整洁。

5、验收

(1)装修工程完毕后,业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收,管理处将派人进行查验。

(2)隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。

(3)竣工验收后,由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时,限期整改,再行复验,直到合格。

(4)装修验收合格并使用一个月后,经管理处复验确定工程无明显质量问题,将押金退回业主(住户)和施工队。